– 2 – Jurisprudence –
Baux commerciaux : Une clause ambiguë de répartition des charges / Tacite prorogation de plus de 12 ans : déplafonnement
Bail de droit commun : Paiement de la taxe foncière
Vente : A quelle date apprécier la lésion en cas de condition suspensive ? VEFA : livraison tardive : quelle indemnisation ?
Copropriété : Usufruitier ou nu-propriétaire : qui convoquer, à qui notifier le procès-verbal ?
Contrat d’entreprise : réception tacite
Maison individuelle : Nullité du contrat de construction faute de garantie
– 4 – Au Parlement –
La proposition de loi sur l’urbanisme commercial au Sénat : commission et ministre en fréquent désaccord
– 7 – Analyse –
Elke Wurster et Pierre Tallot (Taylor Wessing) : les sûretés immobilières en Allemagne et en France : brève comparaison
– 8 – Acteurs & Marchés –
Pierval : nouvelle SCPI Scellier / Le marché du logement selon la FNAIM
– 9 – Nominations – Au fil du J.O. –
L’acte contresigné d’avocat est né / Le Défenseur des droits.
■ JUGÉ ■ > > Une clause ambiguë de répartition des charges entre bailleur et locataire s’interprète en faveur de celui qui a contrac- té l’obligation, c’est-à-dire en faveur du locataire, a jugé la Cour d‘appel de Paris le 23mars2011. > > La tacite prorogation du bail commercial lui faisant dépasser la durée de 12 ans per- met le déplafonnement du loyer. La cour d’appel de Paris a fait application de cette règle dans une décision du 30mars2011. > > Dans une vente, la lésion s’apprécie au moment de la signature de la promesse de vente et non à la date de réalisation de la condition suspensive. La Cour de cassation a confirmé cette interprétation de l’article 1675 du code civil (arrêt du 30mars2011, p.2). > > Un arrêt a condamné un promoteur qui avait tardé à livrer un logement dans une résidence services pour deux préjudices subis par l’acquéreur : perte de loyer et obli- gation de verser des intérêts intercalaires (CA de Paris, 24mars2011). ■ PUBLIÉES ■ > > La loi du 29mars2011 est relative au Défenseur des droits. Cette nouvelle institu- tion remplace le Médiateur de la Répu- blique, le Défenseur des enfants, la HALDE et la CNDS (p.10). > > La loi du 28mars2011 consacre la créa- tion de l’acte contresigné d’avocat. ■ DÉBATTUE ■ > > La proposition de loi sur l’urbanisme commercial a été adoptée au Sénat le 31mars. De nombreux amendements ont été votés contre l’avis du Gouvernement. ■ CHIFFRÉ ■ > > Le taux de l’usure a été publié pour la première fois avec les nouvelles règles issues de la loi du 1 er juillet 2010 (p.10). Un espoir pour les entrées de ville! D eux aspects des débats sur l’urbanisme commercial au Sénat méritent attention. Le premier est d’ordre institutionnel le second a trait au fond du débat. En premier lieu, on constate qu’à de nombreuses reprises, par exemple sur la notion d’ensemble commercial, le Gouvernement était d’un avis divergent de celui du rapporteur. Or c’est ce dernier qui a emporté la conviction des sénateurs. Sur un point important, le secrétaire d’Etat Benoist Apparu était opposé à la mise en place d’un système de typologie de commerces par lequel les élus locaux pour- raient plus précisément contrôler l’installation de certains types de commerces, en dehors des “zones de centralité urbaine”. Mais il n’a pas réussi à convaincre les sénateurs, qui ont adopté le texte, tel que pro- posé par la commission et la version du rapporteur Dominique Braye a donc été votée contre l’avis du secrétaire d’Etat. Cette situation était caractéristique de ce débat, les sénateurs s’en remettant à l’avis du rap- porteur bien plus qu’à l’avis du ministre… Rappelons par ailleurs que c’est désormais le texte adopté en commission qui est présenté au débat des parlementaires; lorsque les parlementaires en séance suivent majoritairement l’avis du rapporteur contre l’avis du ministre, le poids du Gouvernement face au Parlement se trouve réduit d’autant. C’est un des aspects de la réforme des institutions mis en place au début du quinquennat qui produit ici ses effets positifs et qui donne plus de pou- voir effectif aux élus de la nation. En démocratie parlementaire, tout est affaire d’équilibre entre deux impératifs : dialogue avec les parle- mentaires et efficacité de l’action gouvernementale. On constate ici la portée accrue du rôle des parlementaires. La suite du débat sera éclai- rante sur la marge de manœuvre laissée au Gouvernement. S ur le fond, on peut espérer que l’amélioration de l’urbanisme des entrées de villes sera une réalité grâce à ce texte: c’est le pari de ses rédacteurs: 1. Libéraliser l’implantation au centre-ville pour permettre notamment l’implantation sans contrainte de locomotives de 1200 à 1500 m 2 et qui attireront ou favoriseront le maintien dans leur sillage de petits commerces. 2. Réglementer l’implantation des surfaces de plus de 1000m 2 en dehors des “centralités urbaines”, dans des sec- teurs définis. Le contrôle sera fait sur des critères d’urbanisme et non des critères économiques (proscrits par la législation européenne). Les contraintes sont destinées à améliorer la qualité de l’urbanisme des secteurs où les grandes surfaces sont déjà très implantées. 3. Interdire toute surface de plus de 1000m 2 en dehors de ces deux types de cen- tralités urbaines. Ce 3 e secteur vise donc à limiter l’étalement urbain du point de vue commercial. Le schéma paraît séduisant. Le texte est ren- voyé à l’Assemblée. Après son adoption, il restera à rédiger les docu- ments d’aménagement commercial. C’est bien sûr de la qualité de ces nouveaux DAC que dépendra le succès effectif de la réforme. Mais un 1 er pas est fait. Aux députés de faire le suivant! ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels w ww.jurishebdo.fr NUMÉRO 433 1 2AVRIL 2011 ISSN 1622-1419 11 E ANNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Bauxcommerciaux : Une clause ambiguë de répartition des charges / Tacite prorogation de plus de 12 ans: déplafonnement Bail de droit commun : Paiement de la taxe foncière Vente : A quelle date apprécier la lésion en cas de condition suspensi- ve? VEFA: livraison tardive: quelle indemnisation? Copropriété : Usufruitier ou nu-propriétaire: qui convoquer, à qui notifier le procès-verbal? Contrat d’entreprise : réception tacite Maison individuelle : Nullité du contrat de construction faute de garantie - 4 - Au Parlement - La proposition de loi sur l’urbanisme commercial au Sénat: commission et ministre en fréquent désaccord - 7 - Analyse - Elke Wurster et Pierre Tallot (Taylor Wessing): les sûretés immobilières en Allemagne et en France: brève comparaison - 8 - Acteurs & Marchés - Pierval: nouvelle SCPI Scellier / Le marché du logement selon la FNAIM - 9 - Nominations - Au fil du J.O. - L’acte contresigné d’avocat est né / Le Défenseur des droits S O M M A I R E E D I T O R I A L Le prochain numéro de Jurishebdo s era daté du 26avril 2011. 12avril 2011 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • B B A A U U X X - - V V E E N N T T E E ▲ Baux commerciaux ■ Une clause ambiguë de réparti- t ion des charges (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 23mars2011, n°09/02592) Les clauses d’un bail commercial consacrées à la répartition des charges soulevaient un problème d’interprétation. L’une relative aux “charges spéciales” mettait à charge du preneur les sommes suivantes : “le cinquiè- me des charges totales de l’immeuble dont dépendent les locaux loués comprenant tous les impôts locaux, l’impôt foncier, les réparations d’entretien et le ravalement et qu’il remboursera en outre au propriétaire, proportionnellement à ses millièmes de copropriété, soit 79/000 e , les taxes de ville”. Une autre clause (n°13) prévoyait le paie- ment par le preneur de toutes les taxes pour 79/000 e . La cour conclut: “Contrairement aux affirmations des bailleurs qui soutiennent que les deux clauses sont parfaitement claires, il existe, entre elles une contradiction qui rend incompréhen- sible l’économie du contrat . Les clauses ambiguës s’interprètent au bénéfice de celui qui s’oblige , il y a lieu de dire que la clause 13, plus favorable au preneur doit recevoir application.” Il y a lieu en conséquence de réformer le jugement déféré mais seulement en ce qu’il a attribué à une erreur la clause “charges spéciales”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La cour d’appel fait une application, sans le citer, de l’article 1162 du code civil selon lequel “dans le doute, la convention s'interprète contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contracté l'obligation”. ■ Tacite prorogation de plus de 12 ans: déplafonnement (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 30mars2011, n°09- 17825) Un bail commercial à usage de bar restau- rant situé à Paris IV e (rue de Pecquay) avait été conclu en 1993 jusqu’au 5juillet 1992. Le bail s’était poursuivi par tacite proroga- tion au-delà de son échéance et le bailleur avait fait délivrer un congé avec offre de renouvellement le 19décembre 2005, pour le 30juin 2006. Les parties étaient d’accord sur le principe du renouvellement, mais non sur le montant du loyer. La cour d’appel confirme le déplafonnement et fixe le mon- tant du loyer. “Il n’est pas contesté par les parties que par le biais de la tacite prorogation, le bail a duré plus de 12 ans et qu’en application des articles L 145-34 et L 145-33 du code de commerce, le loyer échappe à la règle du plafonnement et doit être fixé à la valeur locative”. Les preneurs proposaient une valeur de 300 € le m 2 , mais l’arrêt confirme le loyer de 450 € le m 2 retenu par le premier juge, au vu des rapports d’expertise en évoquant notamment la bonne desserte du quartier par les transports en commun et la hausse de fréquentation de la station de métro Rambuteau. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’article L 145-34 prévoit les règles du plafonnement à appliquer au loyer de renouvellement en se référant à la variation des indices (ICC ou ILC). En cas de renouvellement postérieur à la date ini- tialement prévue d'expiration du bail, cet- te variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif. Le dernier alinéa précise que “les dispositions de l'alinéa ci- dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite reconduction, la durée du bail excède douze ans”. En conséquen- ce, lorsque le bail a duré plus de 12 ans par l’effet d’une tacite reconduction, le loyer est déplafonné. La cour d’appel fait appli- cation de cette règle et fixe le loyer, en se fondant sur le rapport d’expertise qui avait déjà été entériné en première instance. Vente ■ A quelle date apprécier la lésion en cas de condition suspensive? (Cass. Civ. 3 e , 30mars2011, n°361, FS-P+B, rejet, pourvoi n°10-13756) Une promesse synallagmatique de vente portant sur un terrain avait été signée en 1994 sous condition suspensive de purge du droit de préemption urbain. En 2006, les vendeurs avaient assigné les acquéreurs en rescision pour lésion. En effet, si le terrain n’était pas constructible en 1994, il l’était devenu suite à une révision du POS approu- vée en 2004. Les vendeurs soutenaient donc que la lésion devait s’apprécier non à la signature de la promesse mais à la date de la réitération par acte authentique en rai- son de la modification de l’objet de la ven- te. La valeur du terrain non constructible était de 31961euros, mais, une fois devenu constructible, de 3,9millions d’euros. la cour d’appel n’avait pas admis la lésion et La Cour de cassation approuve la décision: “Mais attendu qu'ayant exactement retenu que “le moment de la vente” visé par l'article 1675 du code civil était celui de la rencontre des volontés sur les éléments essentiels du contrat, à savoir, la chose et le prix, ce qui correspondait normalement à la date de la promesse de vente, même en présence d'une condition suspensi- ve , et constaté qu'il était justifié du paie- ment de l'intégralité du prix de vente lors de la signature du “compromis” de 1994, la cour d'appel en a déduit à bon droit que la date du “compromis” était celle à laquelle devait être appréciée la lésion; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé”. Le pourvoi est rejeté. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’enjeu était évident: la valeur du terrain avait décuplé en raison de la modification du POS qui avait rendu le terrain constructible. L’article 1675 du code civil indique que, pour savoir s’il y a lésion, il faut estimer l’immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente. Le “moment” de la vente est celui de la rencontre des volon- tés. La Cour de cassation avait déjà jugé qu’il est en est ainsi au cas où la vente est conclue sous condition suspensive (Civ. 1 e , 17 oct. 1967, Civ. 3 e , 30juin 1992, Bull. III, n°236, pourvoi n°90-19882). Dans l’affaire de 1992, il s’agissait aussi de la vente d’un J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ■ Bail de droit commun: paie- ment de la taxe foncière Un bail consenti à une association pour l’usage du “commerce” de l’association mettait à charge du locataire le paiement de la taxe foncière. La cour d’appel confirme le bien-fondé de la demande du bailleur en paiement de cette taxe: “Considérant que ce bail, ne relevant pas du statut des baux commerciaux n’est donc pas soumis aux dispositions de la loi du 6juillet 1989, faute de répondre aux critères d’application de son article2, de sorte qu’il est soumis aux dispositions de droit commun du code civil: Considérant que les dispositions du décret du 26août 1987 fixant la liste des charges récupérables ne font dès lors pas obstacle à la validité de la stipulation contrac- tuelle figurant au bail qui prévoit pour le locataire l’obligation de rem- bourser chaque année au bailleur la taxe foncière ”. (CA Paris, pôle 4, ch. 4, 29mars 2011, n°08/01059) L’arrêt confirme donc, pour un bail de droit commun relevant du seul code civil, la vali- dité d’une clause mettant à charge du pre- neur le paiement de la taxe foncière. terrain devenu constructible entre la pro- messe et l’acte authentique et la Cour de cassation avait très clairement indiqué que “la lésion devait s'apprécier d'après la v aleur de l'immeuble au moment de la signature de la promesse synallagmatique, et non à la date de la réalisation de la condition suspensive”. L’arrêt de 2011 confirme cette interprétation. ■ VEFA: livraison tardive, quelle indemnisation? (CA Paris, pôle 4, ch. 1, 24mars2011, n°19/22552) La cour d’appel de Paris a rendu trois arrêts analogues concernant la vente de loge- ments par contrats de réservation dans une résidence avec services composés d’appartements destinés à la location meu- blée. Le même jour était signé un bail com- mercial portant sur les mêmes biens. Or la livraison était prévue au 4 e trimestre 2004, puis dans le contrat de vente au 1 er trimestre 2005. L’ensemble avait été livré le 7avril 2006 et la perception des loyers avait débu- té le 8avril 2006. L’acquéreur demandait une indemnisation du préjudice subi en raison du retard de livraison et il obtient satisfaction: “Considérant […] que le vendeur en l’état futur d’achèvement est tenu de délivrer le bien dans le délai convenu; […] Considérant […] que la société Réside Etudes et la SNC Paris Courbevoie la Défen- se qui n’ont pas respecté les délais de livrai- son de l’immeuble dont l’acquéreur avait déjà accepté le report puisqu’aux termes du contrat de réservation la date prévisionnel- le de livraison était fixée au 4 e trimestre 2004 sont tenues de réparer le préjudice en découlant pour l’acquéreur; Considérant, ainsi que le font observer les sociétés appelantes pour s’exonérer de tou- te indemnisation à raison du retard de livraison non contesté et de mise en loca- tion de l’immeuble, que si le point de départ des baux commerciaux dont la durée n’est effectivement pas modifiée a seulement été différée , il n’en demeure pas moins que M.C. en raison du report du délai de livraison imputable à faute aux sociétés venderesses, a subi une perte financière correspondant à une perte de loyer durant douze mois , n’ayant pas pu percevoir les fruits d’un investissement dont il avait libéré sans contrepartie la majeure partie du capital et sur lesquels il comptait pour le rembourser, étant encore observé qu’un bail a vocation à être renou- velé à son échéance et que c’est précisé- ment l’intérêt de ce type de placement que de s’inscrire dans la durée” La cour confirme le montant du préjudice subi à 25060euros (pour 3 appartements) et se prononce sur le 2 e point: “ Considérant que l’économie du contrat de vente en l’état futur d’achèvement dont le paiement du prix est réalisé en fonction de l’avancement du chantier a été boulever- sée, non seulement par la privation des loyers mais aussi par l’obligation en relation avec le retard de livraison et non prévue au montage bancaire d’origine, de devoir acquitter des intérêts intercalaires entre la date prévue de livraison qui devait corres- pondre au point de départ de la perception des loyers et la livraison effective dont M.C. doit également obtenir indemnisation en ce qu’il s’agit d’un préjudice distinct de la perte de loyers”. L’indemnisation à ce titre est fixée à 12017euros. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La cour admet donc la répa- ration du préjudice subi par l’acquéreur des appartements destinés à la location meublée par bail commercial en raison du retard de livraison à un double titre: - pour la perte des loyers, - pour le versement des intérêts interca- laires que l’acquéreur a dû supporter. Précisons par ailleurs que la cour juge que la responsabilité du préjudice est impu- table à la société venderesse (Réside Etudes et SNC Paris Courbevoie la Défen- se), mais non au gestionnaire (Résidences Services Gestion) avec lequel le bail com- mercial était conclu. Copropriété ■ Usufruitier ou nu-propriétaire: qui convoquer, à qui notifier? (Cass. Civ. 3 e , 30mars2011, n°365, FS-P+B, cassation, pourvoi n°10-14381) Cet arrêt confirme une règle déjà énoncée à savoir que, en cas de nullité de la convoca- tion d’un copropriétaire à une assemblée, le délai de recours pour contester l’assemblée est de deux mois à compter de la notifica- tion de la décision, en application de l’article 42 al. 2 de la loi du 10juillet 1965. Rappelons que la Cour de cassation a opéré il y a quelques années un renversement de jurisprudence: lorsque le copropriétaire était convoqué irrégulièrement, elle autori- sait un recours pendant dix ans. La solution est donc maintenant bien établie et confor- tée par ce nouvel arrêt: le délai de deux mois est applicable en cas de nullité de la convocation (par exemple Civ. 3 e , 19 déc. 2007, Bull. Civ. III, n°228). Mais l’arrêt rapporté, qui statuait déjà sur renvoi d’un précédent arrêt de cassation, tranche une autre question relative à la représentation des copropriétaires en cas d’indivision ou de démembrement de pro- priété. Le règlement de copropriété prévoyait que les nus-propriétaires et l’usufruitier devaient déléguer l’un d’eux pour les représenter et à défaut de délégation, ils seraient valable- ment représentés par l’usufruitier à qui les convocations seront adressées. La cour d’appel en avait déduit que, en l’absence de délégation, la convocation devait être adres- sée à l’usufruitier et par voie de conséquen- ce, la notification devait aussi être adressée à l’usufruitier. L’arrêt est sur ce point cassé au visa de l’article 23 al. 2 de la loi de 1965: “Qu’en statuant ainsi, alors que l’article 7-2 du règlement de copropriété ne vise que les convocations à l’assemblée générale et qu’ en l’absence de mandataire com- mun désigné conformément aux disposi- tions de l’article 23 alinéa 2 susvisé, la noti- fication du procès-verbal de l’assemblée générale ne pouvait être faite à la seule usufruitière , la cour d’appel a violé ce texte”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La Cour de cassation fait donc une lecture très restrictive de la clau- se du règlement qui avait prévu le cas de la convocation aux assemblées: faute d’accord, il fallait convoquer l’usufruitier. Mais le règlement n’avait pas expressé- ment prévu le cas de la notification du procès-verbal. On ne pouvait donc pas assi- miler les deux hypothèses et il fallait donc recourir à la procédure prévue par l’article 23: désignation par le président du tribu- 12avril 2011 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • V V E E N N T T E E - - C C O O P P R R O O P P R R I I É É T T É É ▲ ▲ J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ■ Réception tacite Une cour d’appel avait admis que, le maître d’ouvrage qui avait commandé des travaux à un artisan avait respecté les situations de travaux présentées par l ’entreprise, qu’elle était à jour de ses règlements par rapport à la facturation et qu’elle avait pris possession de l’immeuble ce qui caractérisait une réception tacite. L’arrêt est cassé au visa des articles1792 et1792-6 du code civil: “Qu’en statuant ainsi, sans préciser la date à laquelle cette réception tacite serait intervenue , la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision”. (Cass. Civ. 3 e , 30mars 2011, n°358, FS-P+B, cassation partielle, pourvoi n°10-30116). En cas de litige sur l’intervention d’une réception, le recours au juge pour la caracté- riser suppose que celui-ci en fixe la date, ce qui est évidemment nécessaire pour faire partir les délais de garantie. 12avril 2011 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • C C O O N N S S T T R R U U C C T T I I O O N N nal de grande instance saisi par un usufrui- tier ou un nu-propriétaire ou par le syndic. Pour éviter de type de désagrément, il sera donc préférable de prévoir dans le r èglement le cas de la convocation et celui de la notification des procès-verbaux d’assemblée… Construction de maison indivi- duelle ■ Nullité du contrat faute de garantie (Cass. Civ. 3 e , 30mars2011, n°364, FS-P+B, rejet, pourvoi n°10-13457) Un contrat de construction de maison indi- viduelle avait été conclu sous plusieurs conditions suspensives dont celle de justifi- cation d’une garantie de livraison à réaliser dans un délai de trois mois à compter de la signature du contrat. La cour d’appel avait prononcé la nullité du contrat, ce que confirme la Cour de cassa- tion: “Mais attendu que si le contrat de construction d'une maison individuelle avec fourniture du plan peut être conclu sous la condition suspensive de l'obtention de la garantie de livraison , le délai maximum de réalisation de cette condition suspensive ainsi que la date d'ouverture du chantier, détermi- née à partir de ce délai, doivent, à pei- ne de nullité, être précisés par le contrat; qu'ayant, par motifs propres et adoptés, constaté que la garantie de livrai- son avait été délivrée à la société ESB pos- térieurement à l'expiration du délai contractuel de réalisation des conditions suspensives et après le début des travaux, la cour d'appel a exactement retenu que les articles L. 231-2, k et L. 231-4 du code de la construction et de l'habitation étant d'ordre public, en application de l'article L. 230-1 du même code, le contrat conclu le 8avril 2003 était nul”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’article L 231-2 du CCH impose, au titre des énonciations obliga- toires du contrat de construction de mai- son individuelle, les justifications des garanties de remboursement et de livrai- son, les attestations de garantie étant éta- blies par le garant et annexées au contrat. Il résulte de cet arrêt que la fourniture des garanties peut faire l’objet d’une condi- tion suspensive. Mais si la garantie est fournie postérieurement à l’expiration du délai de la condition, le contrat est frappé de nullité. ● L L ’ ’ U U R R B B A A N N I I S S M M E E C C O O M M M M E E R R C C I I A A L L A A U U P P A A R R L L E E M M E E N N T T Les débats sur la proposition de loi relative à l’urbanisme commercial se sont poursuivis au Sénat le 31mars. Dans la discussion générale, Jacques Mézard observe qu’il “convient de fixer des règles compatibles avec la jurisprudence et les directives européennes sur la liberté d’établissement et la libre concurrence” et donc abandonner les critères économiques. Il ajoute qu’il faut assurer à la fois la revitali- sation des centres-villes et la reconversion progressive de certaines zones d’activité périphériques. Il approuve l’idée de regrou- per en une seule autorisation les deux auto- risations actuelles. Toutefois il s’interroge sur la disposition visant à identifier les diverses destinations d’équipements com- merciaux qui peuvent poser des problèmes en cas de revente et d’harmonisation avec le statut des baux commerciaux. Odette Terra - de estime que la LME est un échec car son objectif était de faciliter les installations pour faire baisser les prix en augmentant la concurrence mais que le constat est tout autre: “La LME a ainsi accéléré la désaffec- tion des centres-villes et, à l’inverse, favorisé la création de 4millions de mètres carrés en zone périphérique”. Elle critique par ailleurs le choix de créer des commissions régionales d’aménagement commercial. Gérard Cornu évoque la question du droit de préemption des communes sur les fonds de commerce et annonce un amendement sur ce sujet pour autoriser la commune qui préempte à recourir au bail précaire ou à la location-gérance. Martial Bourquin demande que le seuil de 1000m 2 soit abaissé à 500m 2 . Claude Bérit-Débat observe que, après le chiffre de 4millions de m 2 autorisés en 2009, un record a été battu avec 4,1millions en 2010. Il estime que la proposition de loi ne protège pas les centres-villes car pour les centralités urbaines, les DAC ne peuvent pas «poser de conditions relatives aux auto- risations d’implantations commerciales». Il considère que le contrôle qui est proposé est insuffisant: “les conditions pour ouvrir une surface commerciale en zone périphérique ne sont pas véritablement durcies. Au contraire, le recours unique au permis de construire les simplifie”. André Reichardt résume clairement les objectifs du texte: - enrayer le développement anarchique des grandes surfaces en périphérie, - protéger les commerces de centres-villes, - favoriser la consommation économe de l’espace. Benoist Apparu répondant aux intervenants affirme que la LME a permis de contribuer à la baisse des prix qui, selon une statistique INSEE, ont reculé de 0,2% entre2009 et2010 dans la grande distribution. Il conteste par ailleurs “l’explosion” d’autorisation des ouvertures de surface car avant la LME, les volumes d’autorisations étaient de 3,8mil- lions de m 2 . ■ Le document d’aménagement commercial La discussion par articles a commencé par le chapitre consacré aux documents d’aménagement commercial (DAC). François Patriat a proposé un amendement (n°89) pour aider les associations de défen- se des intérêts des commerçants à agir en justice, mais il a été repoussé, le ministre indiquant qu’il fallait plutôt limiter les recours que les encourager. Le sénateur a défendu un autre amendement (n°1) visant à imposer une étude d’impact sur l’environnement, le transport et l’urbanisme pour tout projet d’implantation, mais il n’a pas davantage été suivi. L’article 1 er définit le contenu du document d’aménagement commercial. Il doit délimi- ter trois secteurs : - les centralités urbaines: le DAC ne peut pas y poser de conditions relatives aux auto- risations d’implantations commerciales; - en dehors des centralités urbaines: le DAC peut fixer des conditions aux implantations supérieures à 1000m 2 (ou à un seuil supé- rieur), - en dehors de ces deux secteurs, les implan- tations de plus de 1000m 2 sont interdites. L’article précise les conditions qui peuvent être prévues par le DAC. Elles sont au nombre de trois - la localisation préférentielle des com- merces (selon la typologie prévue plus loin) - la diversité des fonctions urbaines, la den- sité minimale de construction, l’existence de transports collectifs, le respect de normes Urbanisme commercial: commission et ministre en fréquent désaccord La proposition de loi, votée le 31 mars par les sénateurs, intègre l’urbanisme com- mercial dans le droit commun de l’urbanisme. Il est frappant de constater que de nombreuses dispositions ont été votées contre l’avis du Gouvernement. ▲ 12avril 2011 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L ’ ’ U U R R B B A A N N I I S S M M E E C C O O M M M M E E R R C C I I A A L L A A U U S S É É N N A A T T A A U U P P A A R R L L E E M M E E N N T T environnementales, l’organisation de l’accès et du stationnement des véhicules ou l’organisation de la livraison des marchan- dises; - la définition de normes de qualité urbaine et paysagère applicables en l’absence de PLU. L e DAC peut distinguer 4 catégories de des- tination commerciale: les commerces ali- mentaires, les commerces d’équipement de la personne, les commerces d’équipement de la maison et les commerces de loisirs et culture. Valérie Létard souligne que le DAC est un bon outil notamment car il apporte une dimension d’aménagement du territoire, sans revenir sur le principe de libéralisation des implantations commerciales. S’agissant des délimitations de secteurs, le rapporteur, Dominique Braye, précise le rôle respectif des documents et indique que “partout où existe un SCOT couvert par un PLU, le DAC pourra soit localiser, soit déli- miter les secteurs. Si l’option de la localisa- tion est retenue, la délimitation à la parcelle sera faite, dans un second temps, par l’intermédiaire du PLU.” Benoist Apparu ajoute que de façon générale pour l’urbanisme, le SCOT localise et le PLU déli- mite. Mais pour l’urbanisme commercial, le SCOT va devenir un document prescriptif, le SCOT pouvant aller jusqu’à la délimita- tion par parcelles. Il souligne que si on s’en tient pour le SCOT à la localisation et qu’il faut ensuite que le PLU délimite, il faudra 3 ans pour obtenir le DAC puis 3 ans pour obtenir la délimitation par le PLU ce qui ferait une période transitoire de 6 ans, bien trop longue. Dominique Braye indique que le SCOT “pourra” localiser car certains élus souhaite- ront que le SCOT aille directement jusqu’à la délimitation, même pour les secteurs entiè- rement couverts par des PLU. Selon l’amendement 121, qui a été adopté., le DAC délimite les secteurs et il peut les localiser. Le PLU doit alors être modifié pour délimiter les secteurs, dans le délai de 18 mois (ce délai a été porté de 12 à 18 mois sur amendement de Valérie Létard). Claude Bérit-Débat a proposé un amende- ment (n°8) pour, dans les centralités urbaines, prévoir une autorisation au-delà de 300m 2 . François Patriat propose le seuil de 500m 2 . (amendement n°10). Dominique Braye conteste ce raisonnement en expliquant qu’autoriser toute liberté d’installation dans les centralités urbaines permettra de dynamiser le commerce dans ces secteurs avec par exemple des surfaces commerciales comprises entre 1200m 2 et 1800m 2 qui joueront le rôle de locomotive. Il ajoute que le seuil proposé par ces amen- dements est contraire au droit européen alors que le système proposé par le texte laisse toute liberté d’installation en centre ville. L es deux amendements ont été rejetés. ■ Débat sur la typologie des commerces Benoist Apparu fait part de son désaccord sur la création d’une typologie des com- merces de détail (amendement n°109 et108) et propose la suppression de cette référence à la typologie. Il relève notamment que ce système introduit un critère écono- mique alors que la réforme vise précisément à supprimer les critères économiques de la loi actuelle, en se plaçant dans une perspec- tive d’urbanisme de droit commun. Le sys- tème proposé lui paraît en outre contraire à la liberté d’installation et susceptible d’encourir une censure des autorités de Bruxelles. Mais Dominique Braye cite une lettre reçue de Guido Berardis, de la direction générale Marché intérieur de la Commission euro- péenne et selon laquelle “les orientations qui semblent avoir été retenues dans le cadre de la réforme sur l’urbanisme commercial, en fondant désormais l’urbanisme commercial sur des considérations d’aménagement du territoire sont positives et pourraient servir d’exemple de bonne pratique dans le cadre d’éventuelles réflexions sur la question de l’urbanisme commercial.” Benoist Apparu souligne les difficultés que peut poser ce texte par exemple pour des commerces mixtes qui relèvent de deux caté- gories. Mais l’amendement du ministre (n°109) a été rejeté. De nombreux autres amendements ont subi le même sort, par exemple celui de Jean- Claude Merceron (n°76) qui proposait d’inciter à la localisation préférentielle des commerces dans le tissu urbain existant par des réhabilitations des friches industrielles ou commerciales. En revanche, Dominique Braye a fait voter, contre l’avis du Gouvernement un amende- ment (n°123) qui autorise le DAC à fixer, au sein d’un secteur, un plafond global de SHON pour chacune des catégories de com- merces. L’article 1 er a été voté. L’article 1er bis A vise le cas des communes non couvertes par un SCOT. Le PLU devra alors comprendre les orientations prévues normalement par le DAC. Le rapporteur explique que, c’est par exception, en l’absence de SCOT, que le PLU peut faire office de DAC. L’article 1 er bis A a été voté en l’état. L’article 1er bis B prévoit qu’un EPCI non compétent pour élaborer un PLU et non couvert par un SCOT peut élaborer un DAC. I l a également été adopté sans amendement. L’article 1er bis C prévoit le cas de l’Ile-de- France, de l’outre mer et de la Corse pour indiquer que si une commune n’est pas membre d’un EPCI ou, si elle en est membre mais que le territoire n’est pas couvert par un SCOT, le PLU peut comprendre les dis- positions d’un DAC. L’article 2 bis prévoit la faculté, pour les SCOT et les PLU élaborés par un EPCI, avant l’entrée en vigueur de la loi nouvelle d’être complétés par un DAC dans les trois ans de la publication de la loi. L’article a été voté avec un amendement fixant la date butoir d’intégration des DAC dans les SCOT et les PLU au 1 er janvier 2016 . L’article 3 prévoit un contrôle préfectoral du DAC avant son entrée en vigueur. Il a été adopté en l’état. ■ Régime des autorisations Le chapitreII concerne les autorisations d’implantation commerciale. L’article 4A prévoit que les demandes d’autorisation s’appliquent aux créations de commerce, à leur extension ou au change- ment de secteur prévu par la typologie. Un amendement du rapporteur (n°125) a été adopté pour préciser la manière dont s’appliquent les conditions fixées par le DAC dans les secteurs périphériques en matière de développement commercial. Un autre amendement (n°126) vise à sou- mettre à déclaration préalable le change- ment de secteur commercial. Il a été voté en dépit des réserves de François Patriat qui pose la question suivante: “un locataire signant un bail commercial, doit-il procéder à une déclaration préalable avant de signer le bail?” Il suggère de modifier la législation sur les baux commerciaux pour le préciser explicitement. L’article 4 prévoit, en l’absence de PLU, le principe de compatibilité avec le SCOT des décisions d’octroi de permis de construire qui dépassent le seuil de 1000m2. il a été voté sans amendement. L’article 4 bis précise la notion d’ensemble commercial (continu ou discontinu). L’article 5 règle le cas des communes cou- vertes ni par un SCOT comportant un DAC ni par un PLU comprenant les règles d’aménagement commercial ni par un DAC 12avril 2011 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L ’ ’ U U R R B B A A N N I I S S M M E E C C O O M M M M E E R R C C I I A A L L B B R R È È V V E E S S ◆ Les PACT certifiés Le réseau des PACT a engagé une démarche de certification avec Qua- licert pour faire progresser la qua- lité des services d’amélioration et d’adaptation de l’habitat à finalité sociale et d’insertion par le loge- ment. Trois associations viennent de recevoir leurs certifications. Il s’agit des PACT de Paris, du Var et du Val-de-Marne. Une quinzaine d’autres associations devraient être certifiées d’ici la fin 2012. ◆ Taux révisables: médiation avec le Crédit Foncier Le Crédit Foncier a annoncé la conclusion d’une médiation passée sous l’égide du centre de médiation et d’arbitrage de Paris concernant certains prêts à taux révisable après la hausse des taux de l’été 2007. L’accord a été conclu avec l’UFC Que Choisir, l’AFUB et le Collectif Action. Les emprunteurs doivent recevoir une proposition prochainement et auront 45 jours pour donner leur accord (communiqué du 5avril 2011). ◆ Le Conseil national des Centres commerciaux estime que la typolo- gie des commerces prévue par la proposition de loi (voir ci- contre) sera “extrêmement préjudi- ciable pour l’ensemble des com- merces” et il en demande la sup- pression. Le CNCC y voit trois risques: interdire toute adapta- tion des commerces aux besoins des consommateurs, voir émerger des friches commerciales, disparition de la valeur des pas-de-porte de certains commerçants. Le CNCC sou- haite par ailleurs le maintien des CDAC et de la CNAC pendant la période transitoire avant la mise en place généralisée des documents d’aménagement commercial. Patriat pour le groupe socialiste annonce un vote contre en raison de la poursuite de la dérégulation que va provoquer le texte. Jean- Claude Merceron y voit au contraire une “avancée majeure”. Odette Terrade regrette notamment que le seuil de 1000m 2 n’ait pas été abaissé et exprime un vote également négatif pour le groupe CRC. Jacques Mézard déplore qu’il n’y ait pas de mesure de lutte contre les monopoles et indique que la plu- part des députés RDSE s’abstiendront. L’ensemble du texte a été adopté et renvoyé pour une 2 e lecture à l’Assemblée. ● communautaire. Les permis de construire sont alors délivrés après avis de la commis- sion régionale d’aménagement commercial (CRAC) dans deux cas: - si la surface dépasse 1000m 2 , - à la demande du maire ou du président de l’EPCI, si la SHON est comprise entre 300 et 1 000m 2 , et que l'implantation commerciale a lieu dans une commune de moins de 20000 habitants. Benoist Apparu s’oppose au régime transi- toire que prévoit la proposition de loi (amendement n°112). Mais le rapporteur estime qu’il y a nécessité de supprimer le régime des CDAC et CNAC “machine à dire oui” et il désapprouve l’amendement du Gouvernement qui a été repoussé. Toutefois a été voté l’amendement n°118 du Gouvernement qui supprime la référence au seuil de 300m 2 pour les communes non encore couvertes par un PLU. L’article 5 , qui fixe par ailleurs la composi- tion de la commission régionale, a été adop- té. L’article 2 prévoit, au titre de l’élaboration du document d’aménagement commercial, la consultation pour avis de la commission régionale d’aménagement commercial (CRAC). La saisine, facultative, relève de l’initiative du préfet ou du président de l’EPCI. Odette Terrade a proposé d’étendre la demande de consultation aux maires, mais elle n’a pas été suivie (rejet de l’amendement n°55). En revanche, l’amendement n°131 de Dominique Braye, adopté une nouvelle fois contre l’avis de Benoist Apparu a complété la composition de la CRAC par une person- nalité qualifiée dans le domaine du déve- loppement durable et un représentant de l’Etat. L’article 2 a été voté. ■ Un pourcentage imposé de com- merce dans les constructions L’article 6 tend à modifier le code de l’urbanisme. Il vise par exemple à modifier l’article L 123-1-5 du code de l’urbanisme, qui donne la liste des objectifs du PLU. Son 7 e qui était ainsi rédigé “Prévoir des règles visant à maintenir la diversité commerciale dans chaque quartier et à préserver les espaces nécessaires aux commerces de proximité” a été supprimé par amendement (n°26) de François Patriat. Le PLU pourra aussi imposer un pourcenta- ge de commerces dans les opérations de construction (art. L 123-1-5 17 e nouveau du code de l’urbanisme). L’article a été complé- té par un autre amendement (n°28) du même député pour y ajouter l‘implantation des entreprises artisanales. Il a aussi proposé d’étendre le champ d’application du droit de préemption sur les fonds de commerce aux murs (modification de l’article L 214-1 du code de l’urbanisme), mais son amendement a été repoussé (n°29). L’article 6 a été voté. L’article 7 , voté en l’état, est un article d’habilitation pour autoriser le Gouverne- ment à insérer ces nouvelles dispositions dans le code de l’urbanisme. Signalons aussi l’adoption de l’amendement (n°42) de Gérard Cornu qui concerne le droit de préemption des communes sur les fonds des commerces. Il autorise la commu- ne dans l’attente de la rétrocession, à conclu- re un bail précaire ou à consentir une loca- tion-gérance. Dominique Braye a aussi obtenu le rétablis- sement de l’article 7 bis (amendement n°128) selon lequel “un décret en Conseil d’État fixe la liste des destinations des constructions que les règles édictées par les plans locaux d’urbanisme peuvent prendre en compte .” Le décret distinguera notamment les activités de bureaux, de com- merces et les activités de services où s’effectue l’accueil d’une clientèle. ■ Le propriétaire devra veiller à la bonne apparence du commerce Même succès et à nouveau contre l’avis du Gouvernement, pour l’adoption d’un article insérant dans le code de l’urbanisme un article L 582-3 obligeant le propriétaire des murs où est exploité un commerce à “veiller à ce que ce commerce, vacant ou non, ouvert sur la voie publique, présente toujours une bonne apparence et contribue à la préserva- tion de l’aspect et de la bonne tenue des voies fréquentées dans le respect de l’image de la ville.”. L’article 8 concerne les observatoires régio- naux d’équipement commercial et l'observatoire national de l'équipement commercial. Il a été voté avec quelques modifications. L’article 8 bis vise le cas spécifique de l’aménagement cinématographique . Il a été voté avec amendements rédactionnels. Enfin l’article 9 comporte les dispositions transitoires : parution d’un décret dans le délai d’un an de la publication de la loi et indication que les demandes d’autorisation déposées avant la date d’entrée en vigueur de la loi nouvelle sont soumises aux dispo- sitions applicables à la date de leur dépôt. Dans les explications de vote, François une telle clause exécutoire, qui permettra, le cas échéant, au créancier de l’actionner sans recourir à une procédure judiciaire. Dans la pratique allemande, dès lors que le prêteur sécurisé souhaite procéder à la réa- lisation du droit de gage dont il bénéficie, il pourra initier la vente forcée de l’immeuble concerné (toutefois après expiration d’un délai de six mois s’il s’agit d’une dette fon- cière, ce qui est un inconvénient certain). La mise sous séquestre du bien concerné est également possible, mais moins usitée dans les faits. Les frais qui découlent d’une telle procédure de réalisation sont en général significatifs et sont imputés sur le produit tiré de la vente de l’actif immobilier gagé, afin que le prêteur puisse en recouvrer le montant en priorité. En conclusion, si le droit français propose d’autres garanties à côté de l’hypothèque, le droit allemand dispose également de solutions complémentaires. L’hypothèque n’est plus la solution préférée, même si ses coûts de mise en place et de réalisation sont plus attractifs en Allemagne qu’en France rapportés au montant du finance- ment mis en place. Quant au recours à la dette foncière, il doit être étudié avec attention en dépit de son attractivité globale, notamment en raison des contraintes inhérentes à la réalisation de ce gage foncier. Dans tous les cas, les coûts transac- tionnels ne sont pas les critères les plus importants dans l’analyse glo- bale d’un dossier d’investissement et de financement. A Paris ou à Munich, un actif immobilier attractif (c'est- à-dire bien situé, construit aux meilleures normes énergétiques et environnemen- tales, offrant une rentabilité élevée et de vraies perspectives de revente, etc.), ne sera pas délaissé au seul motif que les sûretés à mettre en place sont plus onéreuses ici que là-bas. Le point crucial dans les deux sys- tèmes juridiques réside, du point de vue des prêteurs, dans l’efficacité des protec- tions obtenues et, du point de vue des emprunteurs, dans leur prévisibilité. A cet égard du moins, les sûretés immobilières allemandes et françaises n’appellent pas de critiques majeures de la part des praticiens. E.W et P.T. ■ 12avril 2011 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A l’instar du droit français, le droit alle- mand offre aux prêteurs différents moyens pour se protéger contre un défaut de paie- m ent de leurs débiteurs dans le cadre des financements immobiliers qu’ils consen- tent. Une brève comparaison pourra inté- resser les praticiens français, qu’ils soient soucieux d’enrichir leur connaissance d’un système juridique voisin ou désireux de préparer une opération outre-Rhin. Dans le système allemand, les sûretés immobilières les plus utilisées sont d’une part celles assises sur des droits de gage, et d’autre part, celle impliquant la cession de revenus fonciers conjointement avec la mise en gage du compte bancaire qui les reçoit. A ces solutions peuvent s’ajouter la mise en gage de parts sociales ou d’actions. Nous nous focaliserons ici sur les droits de gage fonciers. Pour l’essentiel, on retiendra que le droit allemand connaît deux sortes de droits de gage fonciers : la dette foncière (« Grund- schuld ») et l’hypothèque (« Hypothek »). Ils se distinguent principalement par le fait que l’hypothèque est directement liée à une créance spécifique tandis qu’une telle relation n’existe pas pour la dette foncière. Ainsi, l’hypothèque prend fin quand la créance sous-jacente est éteinte et elles ne peuvent pas être dissociées : l’hypothèque ne peut être transférée sans cession de la créance qu’elle garantit, tandis que la cession de ladite créance a pour conséquence le trans- fert corrélatif de son hypothèque. Comparativement, la dette foncière s’avère plus flexible, car elle est rechargeable et permet d’échanger facilement la créance sous-jacente. Les parties peuvent remplacer la créance sécurisée par une autre créance à moindre coût, car cette sûreté ne deman- de pas l’intervention du notaire ni la modi- fication du livre foncier en cas d’échange de la créance sous-jacente à la dette fon- cière. Actuellement la dette foncière a sup- planté l’hypothèque en Allemagne, alors qu’en France cette dernière sûreté demeu- re privilégiée malgré son coût et de l’essor de protections concurrentes (caution ban- caire, fiducie-sûreté). En Allemagne, qu’il s’agisse d’inscrire une dette foncière ou d’une hypothèque, le recours à un notaire est requis et le droit d e gage foncier doit être institué au moyen d’un acte rédigé par ce dernier, proche de l’acte authentique français. Il sera enregistré dans le livre foncier (« Grundbuch ») tenu par le tribunal de première instance compétent pour l’immeuble concerné, de façon similaire à ce que prévoit le droit français, mais avec des délais de publication plus brefs. Une telle inscription permet de protéger effica- cement les prêteurs: elle conditionne la naissance et la validité de ce droit réel; elle arrête le rang de la dette foncière; elle assure, une fois vérifiée et publiée par le tribunal local, le degré élevé de protection souhaité par les créanciers gagistes ainsi inscrits (principalement les établissements de crédit). Outre-Rhin, les coûts pour un acte notarial (clause exécutoire incluse) et son enregistrement dans le livre fon- cier sont calculés par le notaire sur la base du montant du droit de gage foncier correspondant. À titre indica- tif, ils s’élèvent à environ 700euros hors taxes pour un montant inscrit de 100000euros et à 5000euros pour un montant garanti de 1000000euros. En termes de coûts transactionnels, la comparaison s’avère favorable au système allemand. Toutefois, comme cela est le cas en France, des hono- raires complémentaires liés à l’intervention du notaire pour la structuration et la documentation de l’opération pourront être requis. Une fois inscrit, un droit de gage foncier allemand ne peut être réalisé qu’à la triple condition de la détention d’un titre valable, d’une clause exécutoire (inscrite dans l’acte concerné, dette foncière ou hypothèque, ou encore un jugement) et de la notification de ce titre au débiteur constituant (et défaillant). Une décision judiciaire peut constituer un tel titre, mais en général l’acte notarial est rédigé de manière à servir de titre exécutoire direct, au moyen d’une clause ad hoc. Pour ce fai- re, les parties au financement concluent un accord certifié devant notaire contenant Elke Wurster à Munich et Pierre Tallot à Paris, tous deux avocats au cabinet Taylor Wessing, comparent les mérites respectifs des sûretés immobilières de part et d’autre du Rhin. A A N N A A L L Y Y S S E E L’analyse Elke Wurster (Rechtsanwältin) et Pierre Tallot (Avocat Associé), Taylor Wessing (Munich et Paris) Les sûretés immobilières en Allemagne et en France: brève comparaison La dette foncière a supplanté l’hypothèque en Alle- magne Des frais moindres en Allemagne Pierre Tallot Elke Wurster Pierval: une nouvelle SCPI Scellier Ce sont des acteurs immobiliers qui, cette fois-ci, sont à l’origine de cette nouvelle SCPI. Dénommée Pierval, cette SCPI Scel- lier BBC à 100% vise des investissements dans les métropoles régionales à fort développement économique (Bordeaux, Nantes, Lille, Lyon ou Toulouse). Les acquisitions porteront uniquement sur des logements BBC, pour bénéficier de la réduction d’impôt de 22% en 2011. L’objectif de collecte est fixé à 30millions d’euros. Sa particularité est de rechercher des appartements en diffus dans des copropriétés, ce qui permettra à terme une sortie plus rapide. Ce choix permet aussi d’acquérir dans des immeubles où achètent aussi des pro- priétaires occupants. Un accord a été signé avec Vinci pour un investissement à Bordeaux et un autre à Toulouse, des négociations sont en cours pour une acquisition à Marseille. En visant une rentabilité locative de 2,5%, un rendement fiscal de 2,45% et une plus-value à la revente, les promo- teurs de cette SCPI tablent sur un TRI de 7%. Cette SCPI sera diffusée par le canal des conseils en gestion de patrimoine. La clôture de la souscription est fixée au 31décembre2011. Le minimum de souscription est de 5 parts de 1250 € . Euryale Asset Management, qui a reçu récemment un agrément de l’AMF représente pour sa société mère, le groupe Elience, une diversification d’activité. Elience, 160 salariés, gère 16000 lots de copropriété et 8500 loge- ments comme administrateurs de biens. Ce groupe fait aussi du montage d’opérations immobilières, de la commer- cialisation de programmes immobiliers. Euryale Asset Management est présidée par Jean-Jacques Olivié. Son directeur général est Patrick Vandenberg. Une 2 e SCPI en projet La taille volontairement restreinte de la SCPI doit permettre, explique la société de gestion, d’accélérer la mise en loca- tion des logements, ce qui conditionne le point de départ de l’avantage fiscal. Le groupe prévoit ensuite de promouvoir une autre SCPI qui sera cette fois orien- tée sur le rendement à partir d’investissements dans le secteur du com- merce. 12avril 2011 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T E E U U R R S S & & M M A A R R C C H H É É S S Le président de la FNAIM, René Pallin- court, observe que le niveau d’activité du marché de l’ancien est revenu à celui de 2007, avec 750000 ventes en 2010. Le marché est donc dynamique, même s’il marque un certain essoufflement au 1 er trimestre 2011. Gilles Ricour de Bourgies, président de la FNAIM Paris signale un changement d’attitude des acquéreurs sensible au dernier salon de l’immobilier. Si la fré- quentation du salon était en baisse de 10%, l’intérêt pour les conférences était très soutenu. Signe que les acquéreurs ont besoin de réflexion et ne se précipi- tent plus sur les achats. Mais il souligne par ailleurs que si le marché se calme sur les grandes surfaces, les prix continuent à monter fortement dans le segment de marché des 60 à 100m 2 . Ainsi un appartement de 60m 2 près du canal Saint Martin s’est vendu à 12000 € le m 2 , et un appartement de taille analogue dans le XVII e , bien que situé au rez-de-chaussée sur cour, à 10000 € le m 2 . Les arrondissements de “forte opportunité” comme le XIX e près des boulevards des maréchaux ou le centre du XVIII e sont passés en trois mois de5000 à6000 € le m 2 . Ceci explique aisément que le nombre de mandats par agence soit actuellement exceptionnellement faible. S’agissant des prix, la FNAIM observe que, après une forte hausse des prix en 2010, “l’emballement des prix n’aura pas eu lieu au cours des premiers mois de 2011, écartant tout mouvement de haus- se généralisée à l’ensemble du marché”. Dans certaines régions, le marché des appartements marque un recul au 1 er tri- mestre : Bretagne, Languedoc-Roussillon, PACA et Ile-de-France. À l’inverse, des pressions à la hausse sont observées dans le Centre et en Rhône-Alpes. Le marché des maisons enregistre une hausse des prix de +4,2% au 1 e r trimestre 2011. Quelles perspectives? René Pallincourt estime que le 1 er tri- mestre de l’année 2011 contrarie la sur- chauffe qu’on pouvait craindre au début de l’année. Mais il n’y a pas pour autant de baisse des prix. L’élément déterminant sera celui de l’évolution des taux d’intérêt qui déterminera celle du pou- voir d’achat des ménages. Pour le prési- dent de la FNAIM, toute hausse des taux affectera la solvabilité des ménages. L’indice de solvabilité a déjà reculé de -3,2% au premier trimestre 2011. Ainsi, pour un taux d’intérêt de 3,5% au der- nier trimestre de 2010, la mensualité à payer pour une acquisition de 150000euros était de 956euros. Elle est passée au 1 er trimestre 2011, avec un taux de 3,9% à 987euros. L’incontestable pénurie d’offre contribue à une tension sur les prix mais elle devrait être compensée par une baisse de la demande affectée par la hausse des taux. La FNAIM conclut son analyse en prévoyant une stabilité des prix pour l’année 2011. La FNAIM indique par ailleurs qu’une hausse des taux de 1 à 1,5 point pourrait avoir pour effet de réduire le volume des transactions de 10%. ● Appartements Ile-de- France Province France entière % variation trimestrielle (1 er trim. 2001/ 4 e trim 2010) -2,0 % +0,8 % -0,3 % % variation annuelle en glissement trimestriel (1 er trim. 2011/ 1 er trim. 2010 +5,3 % +4,6 % +4,9 % Maisons Ile-de- France Province France entière % variation trimestrielle (1 er trim. 2001/ 4 e trim 2010) +4,9 % +4,0 % +4,2 % % variation annuelle en glissement trimestriel (1 er trim. 2011/ 1 er trim. 2010 +4,3 % +4,2 % +4,2 % Indice FNAIM Prix des appartements Indice FNAIM Prix des maisons Prix des appartements Source FNAIM avril 2011 Moyennes annuelles au 1 er trim. 2011 Ten- dance Moyenne en € /m 2 entre… et Aix-en-Provence Bordeaux Châteauroux Clermont-Ferrand Colmar LeMans Lyon Marseille Nantes Nevers Nice Paris Pau Rennes Toulon Toulouse Tours Versailles ++ 0 - - + + + ++ ++ + - - 0 ++ - - 0 ++ ++ 0 ++ 3563 2688 1203 1679 1945 1622 2949 2663 2539 1150 3460 6987 2197 2473 2609 2539 1980 5405 4089 3006 1341 1895 2180 1805 3268 3065 2834 1283 3981 7724 2558 2792 3038 2831 2226 5816 ++ : > 6 % + : entre +3 et + 6 % 0 : entre -3 et +3% -: entre -6 et -3% - -: < -6 % Marché du logement ancien: vers des prix stables en 2011 12avril 2011 9 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E E X C E P T I O N N E L LE R é s e r vé e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S Administration centrale ✓ Direction de la législation fiscale : Philip- pe-Emmanuel de Beer est nommé sous- directeur, en charge de la sous-direction de l a fiscalité directe des entreprises; Chris- tophe Pourreau est nommé sous-direc- teur, en charge de la sous-direction de la fiscalité des personnes (Arrêté du 1 er avril 2011, J.O. du 3avril, @). Préfets Sont nommés préfets: Pierre-André Peyvel (Hauts-de-Seine), Christophe Bay (Aube) et Claude Morel (Haute-Marne). (Décrets du 31mars2011, J.O. du 1 er avril 2011, @). Conventions collectives ➠ Personnel des centres PACT et ARIM : il est envisagé l'extension de l’accord du 2décembre 2010 sur les salaires minima. (J.O. du 31mars, p.5729). ➠ Organisations professionnelles de l'habitat social : l’avenant n°9 du 21décembre 2010 sur les salaires a fait l’objet d’un avis d’extension. (J.O. du 1 e r avril 2011, p.5818). Technique ✓ RT 2005 : le mode de prise en compte de la production d'eau chaude sanitaire indi- recte, avec stockage d'appoint, par une pompe à chaleur à compression par moteur gaz naturel, dans la méthode de calcul Th-C-E, est agréé. (Arrêté du 17mars2011 relatif à l'agrément de la demande de titre V relative à la pro- duction d'eau chaude sanitaire indirecte, avec stockage et appoint, par une pompe à chaleur à compression par moteur gaz natu- r el dans la réglementation thermique 2005, J.O. du 2avril, p.5870). ✓ Gaz : un arrêté du 16février 2011 modi- fie l'arrêté du 4mars 1996 portant codifi- cation des règles de conformité des matériels à gaz aux normes les concer- nant lorsqu'ils sont situés à l'intérieur des bâtiments d'habitation et de leurs dépen- dances ainsi que dans les caravanes, auto- caravanes et fourgons aménagés (J.O. du 2avril, p.5864). ✓ Eau : un décret n°2011-336 du 29mars2011 relatif aux redevances des agences de l'eau et aux modalités de déclaration et de recouvrement de cer- taines de ces redevances a été publié au J.O. du 30 mars, (p. 5511). En bref ✓ Le mot juste : clause d'extinction se traduit par sunset clause indique la Com- mission générale de terminologie et de néologie dans un avis publié au J.O. du 3avril (p.5964). ✓ Le parc naturel régional du Haut- Jura (régions Franche-Comté et Rhône- Alpes) a été classé par décret n°2011-359 du 1 er avril 2011 (J.O. du 3avril, p.5919). ✓ Le décret n°2011-361 du 1 er avril 2011 relatif aux modalités de l'indemnisation prévue par la loi n°2011-94 du 25janvier 2011 portant réforme de la représentation devant les cours d'appel tire les consé- q uences de la réforme des avoués (J.O. du 3avril, p.5920). ✓ Un arrêté du 30mars2011 porte recon- naissance de l'état de catastrophe natu- relle , il concerne des inondations et cou- lées de boues de l'automne 2011 (J.O. du 2avril, p.5879). Logements foyers La réglementation applicable aux loge- ments foyers est modifiée par décret du 30mars. Sont réactualisées les conventions types: - pour les personnes âgées ou handica- pées, - pour les résidences sociales (migrants, jeunes travailleurs ou personnes en diffi- culté sociale ou économique). À titre d'exemple l'article R 353-157 pré- voit une majoration de la redevance maxi- male en fonction de l'IRL et une faculté de majoration « en cas d'amélioration notable du service rendu ». Annexes: - Convention contre entre l'Etat, l'organisme propriétaire et l'organisme gestionnaire pour les logements foyer de personnes âgées ou handicapées - Convention conclue entre l'Etat, l'organisme propriétaire et l'organisme gestionnaire pour les résidences sociales. (Décret n°2011-356 du 30mars2011 relatif aux conventions conclues en application de l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation pour les logements-foyers, J.O. du 1 er avril 2011, p. 5763). CHRS Les dotations régionales limitatives rela- tives aux frais de fonctionnement des centres d'hébergement et de réinsertion sociale ont été fixées par arrêté. B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 433 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . ❘ ❘ ◗ ◗ Clifford Chance (Aubry d'Argenlieu) a conseillé Union Investment dans la cession de l’OPCI UIR 2075, proprié- taire de l’hôtel Mariott Champs-Elysées pour 215 millions d’€ à Adia. Interve- nait également Wragge (Pierre Appre- mont) et l’étude SCP Begon, Herbert, Bougeard & Brulon. Adia était conseillé par le cabinet Freshfields: Benoit Marcilhacy. Acteurs 12avril 2011 10 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L O O I I S S U U R R L L E E S S P P R R O O F F E E S S S S I I O O N N S S J J U U D D I I C C I I A A I I R R E E S S JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine L L É É G G I I S S L L A A T T I I O O N N ❑ Bibliographie : Quelle est la place des groupes d’intérêt dans l’élaboration et l’application des normes? C’est à cette intéressante ques- tion pour tout juriste que s’attelle l’étude collective réalisée sous la direc- tion de Mustapha Mekki, agrégé, profes- seur à Paris. L’ouvrage s’intitule “ la force et l’influence normative des groupes d’intérêt ” et ses auteurs indiquent que les groupes constituent une force créatri- ce du droit, mais que “les difficultés d’identification en font, pour le moment, une force obscure à l’origine d’une rup- ture d’égalité entre les représentants de la société civile générant un risque d’oppression des faibles par les forts”. Le livre propose un encadrement juri- dique de l’action normative de ces groupes. (Lextenso Editions, 220 p., 42 euros. Tél.: 0156541600). Les dotations totales sont de 614 millions d'euros. Quatre régions disposent de dota- tions excédant 50 millions: - Ile-de-France: 159 millions, - Rhône-Alpes: 60 millions, - Provence-Alpes-Côte d'Azur: 58 millions, - Nord-Pas-de-Calais: 55 millions. (Arrêté du 22 mars 2011 pris en application de l'article L. 314-4 du code de l'action socia- le et des familles, J.O. du 1 e r avril 2011, p. 5802) L’acte contresigné d’avocat est né C’est l’article 3 de la loi du 28 mars 2011 de modernisation des professions judi- ciaires ou juridiques qui crée l'acte contre- signé d'avocat. Ce nouvel acte est défini par les articles 66-3-1 à 3 de la loi du 31 décembre 1971. Selon les dispositions nouvelles, les parties doivent avoir été pleinement éclairées sur les conséquences de l'acte contresigné par l'avocat. Selon le rapport à l'Assemblée, « l'avocat l’ayant contresigné sera présumé de manière irréfragable avoir examiné cet acte, s’il ne l’a rédigé lui-même, et avoir conseillé son client et assumerait pleine- ment la responsabilité qui en découle » (rapport Yves Nicolin, AN, n° 2621). Il est signé par l'avocat de chacune des parties ou par l'avocat de toutes les parties, ce qui permet donc à un avocat de conseiller les deux parties. Mais l'avocat doit alors dispo- ser d'un mandat écrit des deux parties (art. 8 du décret du 12 juillet 2005). À défaut, l’avocat sera considéré comme étant l’avocat d’une seule partie, de sorte que l’acte conclu ne pourra pas être considéré c omme un acte contresigné par avocat. Mais avec un tel mandat, s'il est rédacteur unique, il sera soumis à obligation de conseil à l'égard des deux parties (art. 9 du décret précité). Il s'agit d'un acte sous seing privé (et non d'un acte authentique). Mais il est ren- voyé, pour le contester, à la procédure d'inscription de faux. Du point de vue des formalités, il est prévu que cet acte est dispensé des mentions manuscrites exigées par la loi . Il pour- rait donc s'agir par exemple (cf. en ce sens rapport Nocolin) des mentions exigées pour l'engagement de caution. Précisons que, de façon parallèle, l'article 11, en insérant dans le code civil un article 1317-1 prévoit la même dispense pour les actes reçus en la forme authentique par un notaire: sauf dérogation expresse cet acte est dispensé de toute mention manus- crite exigée par la loi. L'article 9 conforte officiellement le rôle des notaires dans leur intervention pour la signature d'un acte authentique devant donner lieu à publicité foncière. L'obligation de cette intervention est insé- rée dans le code civil (art. 710-1). La règle figurait déjà dans les textes, mais à un niveau réglementaire (décret du 4janvier 1955 sur la publicité foncière). Précisons que dans l’étude d’impact, le Gouverne- ment avait indiqué qu’il s'agit là « d'une première étape de la codification à venir du droit de la publicité foncière ». Les articles 15 et 16 doivent contribuer à améliorer l'information sur les mutations immobilières: selon l'article 6 nouveau de la loi du 25 ventôse an XI, les notaires contribuent à la diffusion des informations relatives aux mutations d'immeubles à titre onéreux. Pour ce faire, ils transmet- tent aux conseil supérieur du notariat les données qui seront précisées par décret en Conseil d'Etat. Cette loi comporte par ailleurs des disposi- tions sur l'organisation des professions judiciaires et juridiques. (Loi n°2011-331 du 28 mars 2011 de moder- nisation des professions judiciaires ou juri- diques et certaines professions réglementées, J.O. du 29mars, p.5447). ➙ ➙ Voici, pour la première fois, les nouveaux tableaux de taux de l'usure issue de la réforme des articles L 313-3 du code de la consommation et L 313-5-1 du code monétaire et financier (loi du 1 er juillet 2010). Ces taux sont valables à compter du 1 er avril 2011. Le tableau mentionne désormais 16 seuils du taux de l'usure. Voici ceux des prêts immobiliers (hors prêts viagers hypothécaires) ➙ ➙ prêts à taux fixe: 5,61% ➙ ➙ prêts à taux variable: 5,01% ➙ ➙ prêts relais: 5,99% (Avis relatif à l'application des articles L. 313-3 du code de la consommation et L. 313-5-1 du code monétaire et financier concernant l'usure, J.O. du 30mars, p.5558). Chiffres Le Défenseur des droits succède à la HALDE Le Défenseur des droits créé par la loi du 29mars2011, est nommé en conseil des ministres. En conséquence de l'article 4 qui décrit ses compétences, ce Défenseur reprend les attributions d'institutions sup- primées. Il reprend les missions du Média- teur de la République, du Défenseur des enfants, de la HALDE (Haute Autorité de lutte contre la discrimination et pour l'égalité) et de la CNDS (Commission natio- nale de déontologie de la sécurité) qui sont supprimées (art. 43). Une loi ordinaire complète le dispositif. (Loi organique n°2011-333 du 29mars2011 relative au Défenseur des droits, J.O. du 30mars, p.5497 et loi n°2011-334 du 29mars2011 relative au Défenseur des droits, J.O. du 30mars, p.5504). ➠ ➠ La CAPEB demande avec insistance le maintien du taux de TVA à 5,5% pour les travaux dans les logements, le prési- dent Patrick Liébus a indiqué à Benoist Apparu lors des Etats généraux du bâti- ment et de l’artisanat ce 8 avril à Lyon que le relèvement de ce taux à 7% représenterait instantanément une perte de 10000 emplois. Le président de la CAPEB a aussi insisté sur la nécessité de fiabiliser le DPE.
