– 2 – Jurisprudence –
Revenus fonciers : Travaux de réaménagement déductibles
Plus-values immobilières : Sociétés domiciliées à l’étranger
Marchand de biens : Indemnité d’éviction versée à un preneur
Bail à construction : Traitement fiscal de la remise des constructions en fin de bail
Taxe foncière : Modification de consistance
Urbanisme : Autorisation de travaux et changement de destination
– 4 – Réglementation –
– Transformation de bureaux en logements
– Répartition des frais de chauffage
– Autorisation spéciale de travaux en AVAP
– 6 – Tableau des réponses ministérielles –
– 7 – Nominations – Agenda – Au fil du JO
– DPE pour les centres commerciaux
– Annexe environnementale : erreur de codification
– Création du label biosourcé
– 8 – Interview –
Eric Allouche (ERA France) : “Nous demandons un statut de négociateur immobilier indépendant”
■ RÉPONDU ■ > > Le vendeur d’un terrain a intérêt à agir pour engager un recours contre le refus de permis de construire demandé par son acquéreur (voir p.6). > > Un préfet qui décide que la commission départementale de conciliation ne traitera que des litiges concernant les réévaluations de loyers mais non des autres litiges qui peuvent lui être soumis en vertu de la loi du 6juillet 1989 ne respecte pas la loi. Le ministre du logement s’est engagé à lui rap- peler la loi (lire p.6 la réponse concernant la CDC de Haute-Garonne). ■ PUBLIÉS ■ > > Un décret du 23avril fixe les règles de répartition des frais de chauffage dans les copropriétés (p.5). > > Une instruction fiscale publiée le 3mai commente le régime Scellier issu de la loi de finances pour 2012, pour sa dernière année d’application (p.4). > > Un arrêté du 18avril 2012 a fixé les modalités d’établissement du diagnostic de performance énergétique pour les centres commerciaux (p.7). > > Le label “bâtiment biosourcé” est né de la publication du décret du 19avril 2012 (p.7). ■ RECTIFIÉ ■ > > Le décret du 30décembre 2011 relatif à l’annexe environnementale a été codifié sous un numéro du code de commerce qui était déjà utilisé. Pour éviter la confusion, il a fallu le renuméroter. C’est chose faite, aux articles R 137-1 à 3, par la vertu du décret du 19avril 2012 (p.7). ■ NOMMÉ ■ > > Damien Robert est nommé directeur général de l’EPA de la Plaine de France Dépenses déductibles ou non? A vant que ne s’engagent les premiers débats fiscaux du quinquennat, jetons un coup d’œil sur la jurisprudence du Conseil d’Etat en matière fiscale. Voici deux décisions intéressantes. La première du 5mars 2012 concerne les travaux déductibles des revenus fonciers; on sait que la distinction des travaux déductibles et ceux qui sont assimilés à des travaux de reconstruction est parfois délicate. Il s’agissait dans cette affaire d’un ancien couvent dont le proprié- taire avait engagé la restauration et qui avait transformé des cel- lules monastiques et des combles en appartements. Or la cour administrative d’appel avait considéré que ces locaux n’étant pas habités, leur transformation avait entraîné une augmentation de la surface habitable. Cette décision est censurée par le Conseil d’Etat au motif que la circonstance que ces locaux n’étaient pas habités était sans conséquence sur leur caractère non contesté de surface antérieurement habitable. Voici donc une décision qui conforte la position d’un contribuable qui effectue des travaux de rénovation sur un immeuble. Même si les locaux ne sont plus habités, cela ne remet pas en cause leur caractère de locaux habi- tables ; de ce fait le contribuable peut déduire les travaux de rénovation qui y ont été engagés. Le deuxième arrêt du 28mars 2012 concernait un marchand de biens et tranche un litige qui opposait l’administration fiscale à ce marchand de biens sur le caractère déductible d’une indemni- té d’éviction versée à un locataire. La cour administrative d’appel avait admis qu’il s’agissait d’une charge déductible, mais sa déci- sion est annulée par le Conseil d’Etat qui rappelle que l’indemnité d’éviction ne peut être considérée comme une charge dès lors qu’elle contribue à l’accroissement de la valeur du stock. Dès lors que le versement de l’indemnité a pour effet d’accroître la valeur de l’actif de l’entreprise qui la verse, elle n’est pas déductible. Si elle est versée par exemple pour permettre la vente de l’immeuble, elle n’est pas déductible. D u point de vue réglementaire, signalons la parution du décret du décret du 20avril 2012 qui concerne le traitement fiscal des transformations de bureaux en logements. Ce texte d’application de l’article 210 F permet le bénéfice du taux réduit d’impôt sur les sociétés à 19% pour les plus-values de cessions de bureaux si le ces- sionnaire s’engage à les transformer en logements dans le délai de trois ans. Rappelons que ce régime est à vocation transitoire et doit prendre fin en décembre2014. Mais d’ici là, d’autres lois de finances et d’autres collectifs budgétaires auront été publiés! ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels w ww.jurishebdo.fr NUMÉRO 476 9 MAI 2012 ISSN 1622-1419 12 E ANNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Revenus fonciers : Travaux de réaménagement déductibles Plus-values immobilières : Sociétés domiciliées à l’étranger Marchand de biens : Indemnité d’éviction versée à un preneur Bail à construction : Traitement fiscal de la remise des constructions en fin de bail Taxe foncière : Modification de consistance Urbanisme : Autorisation de travaux et changement de destination - 4 - Réglementation - - Transformation de bureaux en logements - Répartition des frais de chauffage - Autorisation spéciale de travaux en AVAP - 6 - Tableau des réponses ministérielles - - 7 - Nominations - Agenda - Au fil du JO - DPE pour les centres commerciaux - Annexe environnementale: erreur de codification - Création du label biosourcé - 8 - Interview - Eric Allouche (ERA France): “Nous demandons un statut de négociateur immobilier indépendant” S O M M A I R E E D I T O R I A L 9mai2012 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • F F I I S S C C A A L L I I T T É É ▲ Revenus fonciers ■ Travaux de réaménagement d éductibles (CE, 10 e sous-section, 5mars 2012, n°323658) Après avoir acheté un ancien couvent inscrit à l’inventaire supplémentaire des monu- ments historiques, des acquéreurs avaient effectué des travaux pour y aménager des appartements et déclaré un déficit foncier de 172000euros. L’administration avait contesté le caractère déductible des travaux et son analyse avait été confortée tant en première instance qu’en appel. Mais le Conseil d’Etat censure la décision et donne raison au contribuable: “Considérant que ne constituent pas […] des travaux de création de nouveaux locaux d’habitation ou d’accroissement du volume ou de la surface habitable de locaux exis- tants, les travaux qui n’ont pas pour effet de rendre habitables des espaces qui ne l’étaient pas auparavant mais qui se limi- tent à les aménager, quand bien même ces espaces n’auraient pas été effecti- vement affectés à l’habitation ; qu’en déduisant de ce qu’il n’était pas établi que les combles de l’immeuble étaient précé- demment affectés à l’habitation que les tra- vaux qui avaient pour objet d’y réaliser des appartements avaient “nécessairement entraîné une augmentation significative de la surface habitable des locaux” sans recher- cher si ces combles étaient habitables avant les travaux et si ces derniers avaient eu pour objet de les rendre habitables, la cour a commis une erreur de droit”. Le Conseil d’Etat juge l’affaire au fond: “Considérant […] que le montant des tra- vaux que les requérants ont déduits de leur revenu correspondait à un réaménagement intérieur total des cellules monastiques et des combles afin d'y réaliser des apparte- ments, certains en duplex et triplex, des escaliers intérieurs à ces appartements étant installés; que les ouvertures existantes ont été renforcées et d'autres créées, en retrou- vant, le plus souvent, un état antérieur du bâtiment; que la charpente et la couverture ont été partiellement reprises et consoli- dées, sans modification de leur structure; q ue de tels travaux, dont il n'est pas établi qu'ils ont eu pour effet d'augmenter la sur- face habitable, la circonstance que les combles n'aient pas été effectivement habités étant sans conséquence sur leur caractère non contesté de surface anté- rieurement habitable , et qui n'ont pas affecté de manière importante le gros œuvre, constituaient des travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration, déductibles du revenu glo- bal de ceux qui les avaient supportés”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La distinction entre travaux d’amélioration déductibles et travaux de construction non déductibles est souvent délicate. Voici un arrêt qui conforte la posi- tion du contribuable qui engage des tra- vaux de rénovation sur un immeuble. Il en résulte que le fait que des locaux n’aient pas été effectivement habités ne remet pas sont pas pour autant en cause leur caractè- re de locaux habitables. Cela fait prévaloir une conception objective du caractère habitable des locaux indépendamment du point de savoir s’ils étaient effectivement habités avant les travaux. Plus-values immobilières ■ Sociétés domiciliées à l’étranger (CE, 9 e et 10 e sous-sections réunies, 21mars2012, n°340245 SCI du 14 rue de la Ferme) Les personnes physiques non domiciliées en France et les personnes morales dont le siège est situé hors de France qui réalisent des plus- values immobilières sont soumises au prélè- vement d’un tiers prévu par l’article 244 bis A du CGI. La cour administrative d’appel de Paris avait jugé qu’une société immatriculée à Guernesey qui avait cédé un appartement à une SCI française ne devait pas être soumi- se à ce prélèvement car la cession était sans prix. Le Conseil d’Etat annule l’arrêt: “Considérant que […] le transfert de pro- priété d'actifs immobiliers, même non assorti du versement d'un prix, réalisé, lors de sa dissolution, par une société dont le siège social est situé hors de France au pro- fit d'une autre société constitue une cession au sens des dispositions précitées”. En conséquence, la cession de l’appartement par la société de Guernesey à la SCI française, consécutive à la dissolution de la société de droit guernesiais et la créa- tion de la SCI était imposable. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’article 244 bis A du CGI prévoit l’imposition au taux de 33,1/3% (19% pour les résidents de l’Espace écono- mique européen) des plus-values réalisées à titre occasionnel, par des personnes rési- dant à l’étranger lors d’une cession. Ce prélèvement vise normalement les cessions à titre onéreux. Mais il résulte de cet arrêt que la notion de cession doit être interpré- tée au sens large: elle peut être effectuée avec versement d’un prix mais aussi sans versement de prix comme dans cette affai- re lors d’un transfert d’actif lié à la dissolu- tion d’une société et la création concomi- tante d’une autre société. Marchand de biens ■ Indemnité d’éviction versée à un preneur (CE, 9 e et 10 e sous-sections réunies, 28mars 2012, n°318830 Sté AFG) Après avoir acquis un immeuble en vue de le revendre, un marchand de biens avait versé en 1996 une indemnité d’éviction de 300000F à un locataire. Le litige avec l’administration fiscale portait sur le carac- tère déductible de cette indemnité. La cour administrative d’appel avait admis la déduc- tion, mais son arrêt est annulé par le Conseil d’Etat: “Considérant […] que, dans l'hypothèse où un immeuble fait partie du stock de mar- chand de biens d'une société, l'indemnité d'éviction versée à l'occupant de cet immeuble ne peut être regardée com- me une charge , dès lors qu'elle contri- bue à l'accroissement de la valeur du stock ; que la cour administrative d'appel de Lyon a par suite commis une erreur de droit en jugeant que l'immeuble en cause faisait partie du stock de marchand de biens de la société AFG mais que l'indemnité d'éviction en litige entrait en toute hypo- thèse au nombre des charges déductibles de son résultat d'exploitation”. Le Conseil d’Etat juge l’affaire au fond: “Considérant qu'il résulte des dispositions précitées de l'article 38 nonies de l'annexe III au CGI que l'indemnité d'éviction acquit- tée par un marchand de biens pour un immeuble dont il est propriétaire et qu'il destine à la revente constitue un élément du coût de revient de son stock”. En consé- quence, le Conseil d’Etat juge que l’indemnité d’éviction ne peut pas être pri- se en compte dans les charges déductibles. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : C’est une solution tradition- nelle. Si le versement d’une indemnité d’éviction à un locataire peut être considé- J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ■ Intelligibilité du droit L’objectif de valeur constitutionnelle d’intelligibilité et d’accessibilité de la loi impose au législateur d’adopter des mesures suffisamment précises et des for- mules non équivoques, mais “sa mécon- naissance ne peut, en elle-même, être invo- quée à l’appui d’une question prioritaire de constitutionnalité sur le fondement de l’article 61-1 de la Constitution” (CE, 28mars 2012, 9 e et 10 e sous-sections réunies, n°356227) ré comme une charge déductible, il en est exclu si son versement se traduit par un accroissement de la valeur de l’actif immo- bilisé de l’entreprise qui la verse. C’est le c as par exemple lorsque le versement est effectué pour permettre la vente de l’immeuble (CE, 5 oct. 1988) ou lorsqu’il est pratiqué à l’occasion de l’acquisition de l’immeuble, (CE 19 déc. 1975), il fait alors partie du prix de revient de l’immeuble. Le présent arrêt confirme cette analyse. Bail à construction ■ Traitement fiscal de la remise des constructions en fin de bail (CE, 3 e et 8 e sous-sections réunies, 26 mars 2012, n°340883, Sté Casino Guichard-Perra- chon) A l’expiration du bail à construction, le bailleur se voit remettre les constructions édifiées sur le terrain par le preneur (art. L 251-1 du CCH). En fin de bail, le bailleur devient, sauf convention contraire, proprié- taire des constructions. Quel est, pour le bailleur, le traitement fiscal de cette remise? Le Conseil d’Etat s’est prononcé sur cette question à l’occasion d’un litige oppo- sant la société Casino à l’administration fis- cale s’agissant d’un terrain donné à bail à une SCI pour 30 ans. Le bail stipulait la remi- se gratuite des constructions en fin de bail et en contrepartie, une exonération de tout loyer. En fin de bail, Casino avait constaté un profit exceptionnel de 37,2 MF corres- pondant à la valeur vénale des construc- tions et annulé fiscalement ce profit par la constatation extra-comptable d’une déduc- tion de même montant sur le fondement de l’article 33 ter II du CGI. La cour adminis- trative d’appel avait validé la position de l’administration qui avait considéré que les constructions remises en fin de bail auraient dû être évaluées selon leur prix de revient et remis en cause la déduction opérée par le contribuable. Mais le Conseil d’Etat annule cet arrêt. Il indique que, selon l’article 33 ter du CGI, le revenu ou bénéfice qui résulte p our le bailleur de la remise des construc- tions en fin de bail doit être calculé d’après le prix de revient des biens remis, que le bailleur peut le répartir sur l’année au cours de laquelle les constructions ont été remises et les 14 années suivantes et que ce revenu ou bénéfice est réduit de 8% par année au- delà de la 18 e année lorsque le bail est d’une durée comprise entre 18 et 30 ans et qu’aucune imposition n’est due si la durée du bail a été au moins de 30 ans et il ajoute “dans cette hypothèse, le bailleur peut pré- tendre au bénéfice de l'exonération d'imposition, dans la limite du prix de revient des constructions qui lui ont été remises, sans qu'y fasse obstacle la circons- tance qu'il aurait comptabilisé ces construc- tions à leur valeur vénale; Considérant que, pour rejeter l'appel de la Société Casino Guichard-Perrachon en esti- mant qu'elle ne pouvait prétendre à aucu- ne décharge des suppléments d'imposition qui lui ont été assignés à la suite de la remi- se en cause de la déduction extra-comp- table qu'elle avait opérée à concurrence de la valeur vénale des constructions remises en fin de bail, la cour a nécessairement jugé que le bénéfice de l'exonération d'imposition prévue par les dispositions du II de l'article 33 ter du CGI était soumis non seulement à la condition de durée du bail à construction mentionnée par ce texte, mais aussi à la condition, non prévue, que les biens remis fussent comptabilisés à leur prix de revient ; qu'il résulte de ce qui a été dit ci-dessus qu'elle a ainsi commis une erreur de droit”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’article 33 ter du CGI pré- voit une faculté d’étalement de l’imposition résultant du profit que repré- sente la remise des constructions au bailleur en fin de contrat. Le même article prévoit une exonération d’impôt si le bail a plus de 30 ans. Si la durée du bail est com- prise entre 18 et 30 ans, l’imposition est diminuée d’un abattement par année de bail au-delà de 18 ans. Le Conseil d’Etat confirme que le bien doit être évalué à partir du prix de revient de l’immeuble et non de la valeur vénale, mais cela ne constitue pas une condition de l’application de l’exonération. Le fait pour le bailleur d’avoir retenu la valeur vénale n’était donc pas un motif permettant à l’administration de remettre en cause cette exonération. Taxe foncière ■ Modification de consistance ( CE, 8 e s ous-section, 30 mars 2012, n°351036, SCI Margeride) Un contribuable contestait un rehausse- ment de taxe foncière auquel il avait été soumis, mais ses arguments sont repoussés par le Conseil d’Etat. L’arrêt valide en consé- quence la solution de la cour administrative d’appel qui avait jugé: - “que l’administration avait pu rehausser les bases imposables en raison d’un change- ment de consistance aux seuls motifs qu’un tel changement ne se limite pas à des accroissements en surface ou en volume” et - “que les circonstances que l’immeuble à évaluer n’avait pas subi de modifications depuis plus de dix ans et que la mise en copropriété avait eu pour effet de réduire la surface dont elle était initialement pro- priétaire étaient, en l’état du dossier et fau- te de précisions suffisantes, sans influence sur la détermination selon la méthode par comparaison de la valeur locative de l’immeuble”. Le Conseil d’Etat refuse d’admettre le pour- voi. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Les constructions nouvelles et les changements de consistance ou d’affectation doivent être déclarés par les propriétaires et donnent lieu à une nou- velle évaluation. La déclaration doit être faite dans les 90 jours de la réalisation du 9mai2012 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • F F I I S S C C A A L L I I T T É É ▲ J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ■ Taxe foncière et mutation Une décision d’appel avait considéré qu’une société (Aéroports de Paris) restait redevable de la taxe foncière sur des bâti- ments dont la propriété avait été transfé- rée à l’Etat, au motif que l’acte translatif de propriété n’avait pas fait l’objet d’une publication au ficher immobilier . La société invoquait l’argument que le transfert de propriété résultait de la loi et d’un décret, mais le Conseil d’Etat refuse d’admettre le pourvoi, ce qui montre l’importance de la publication de l’acte de transfert de propriété. (CE, 30mars 2012, 8 e sous-section, n°348220) ■ Taxe foncière: ajustement de la valeur locative pour différence avec les locaux de référence L’article 324 AA de l’annexe III au CGI pré- voit, pour le calcul de valeur locative par comparaison, que la valeur locative du bien à évaluer est établie en partant de valeur du local type puis ajustée pour tenir comp- te des différences entre le type considéré et l’immeuble à évaluer. Un contribuable propriétaire d’immeubles à Reims demandait pour certains bâti- ments, sur le fondement de cet article, un abattement de 40% au motif que le local type n’avait pas la même surface que les locaux à évaluer. Le tribunal avait admis une réduction de 20%. Cette appréciation n’est pas remise en cause par le Conseil d’Etat, mais sa décision est annulée, sur pourvoi de l’administration, en ce que le juge l’avait appliqué également sur d’autres bâtiments du même ensemble immobilier. (CE, 30mars 2012, 8 e sous-section, n°338227) 9mai2012 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R É É G G L L E E M M E E N N T T A A T T I I O O N N J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E changement. Le formulaire est le H1 pour les maisons individuelles, H2 pour les loge- ments ou locaux des professions libérales dans les immeubles collectifs, CDB pour les l ocaux commerciaux. C’est l’imprimé H2 qui avait été utilisé pour l’immeuble en cause et dont le contribuable contestait - sans succès - la validité faute d’avoir été daté par le précédent propriétaire qui l’avait signé. Retenons de cet arrêt que la mise en copropriété ne permet pas, en tant que telle, de modifier l’estimation de la valeur locative du bien. Urbanisme ■ Autorisation de travaux et chan- gement de destination (CE, 6 e sous-section, 12mars2012, n°336263, commune de Ramatuelle) En avril2007, le maire de Ramatuelle avait déclaré irrecevable une déclaration de tra- vaux au motif que le changement de desti- nation du bâtiment qu’impliquait la réali- sation des travaux déclarés requérait la délivrance d’un permis de construire. Le tri- bunal administratif avait annulé cette déci- sion, mais le Conseil d’Etat annule le juge- ment: “Considérant qu’en application de ces dis- positions [art. L 421-1 et R 422-2 du code de l’urbanisme dans leur rédaction alors appli- cable], les travaux portant sur une construc- tion existante qui n’ont pas pour effet de changer la destination de cette construc- tion sont exemptés de permis de construi- re; que pour apprécier la condition de changement de destination , le maire doit prendre en compte la destination initiale du bâtiment ainsi que, le cas échéant, tout changement ultérieur de des- tination qui a fait l’objet d’une autorisa- tion, qu’il suit de là qu’en estimant que, pour l’application des dispositions préci- tées, il convenait de tenir compte de l’usage effectif des locaux à la date de la déclaration sans qu’il soit besoin de recher- cher s’il avait été autorisé, le tribunal a entaché son jugement d’erreur de droit”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Il résulte de cet arrêt que pour apprécier s’il y a changement de des- tination, il faut se référer à la destination autorisée et non à l’usage effectif des lieux. L’arrêt a été rendu sous l’empire de la législation applicable avant la réforme de 2007, mais la règle est transposable aux nouveaux textes. ● ■ Assainissement non collectif Un arrêté du 7mars fixe de nouvelles dis- positions qui entrent en vigueur le 1 er juillet 2012. Le projet d'installation d 'une installation d'assainissement non collectif doit faire l'objet d'un avis favo- rable de la commune (art. 5). Le propriétaire tient à disposition de la commune un schéma localisant sur la par- celle les dispositifs constituant l'installation en place. (Arrêté du 7mars 2012 modifiant l'arrêté du 7septembre 2009 fixant les prescriptions tech- niques applicables aux installations d'assainissement non collectif recevant une char- ge brute de pollution organique inférieure ou égale à 1,2 kg/j de DBO5, J.O. du 25avril, p.7348). ■ Expropriation: l'article L 13-17 est validé sous réserve. Cet article du code de l'expropriation pré- voit que le montant de l'indemnité d'expropriation ne peut dépasser l'estimation faite par le service des domaines ou celle résultant de l'avis émis par la commission des opérations immobi- lières, si une mutation antérieure de moins de 5 ans, a donné lieu à une évaluation administrative définitive ou à une déclara- tion d'un montant inférieur à ladite esti- mation. Cette règle lie donc le juge de l'expropriation sauf exception (modifica- tion de la consistance des biens…). Pour le Conseil constitutionnel, le législateur a ain- si voulu inciter les propriétaires à ne pas sous-estimer la valeur des biens qui leur sont transmis ni à dissimuler une fraction du prix d'acquisition du bien, « il a ainsi poursuivi un but de lutte contre la fraude fiscale qui constitue un objectif de valeur constitutionnelle » mais il ajoute que cette règle ne saurait « avoir pour effet de pri- ■ Frais de chauffage: réaction de l’ARC À la suite de la parution du décret du 23avril2012, l’ARC invite à la prudence. Elle indique par exemple que les contrats de pose, entretien, relevé peuvent être très rémunérateurs: de 10 à 14euros par an et par radiateur. L’association observe par ailleurs que ce dispositif peut coûter plus cher qu’il ne rapporte d’économies. (Communiqué du 27avril2012). Instructions fiscales ❑ La taxe sur les surfaces commerciales (TASCA) a fait l’objet d’une instruction (n° 6F-2-12) du 23avril, publiée au Bulletin offi- ciel des impôts du 3mai. Son régime actuel résulte de l’article 77 de la loi du 30décembre 2009 et d’un décret du 31août 2010. ❑ Régime Scellier Pour 2012, dernière année d’application, le régime Scellier a fait l’objet de modifications issues de l’article 72 de la loi de finances pour 2012. Ces changements ont été com- mentés par instruction (5-B-19-12) du 17avril2012 (BOI du 27avril2012). - Le champ d’application de la réduction d’impôt a été étendu aux acquisitions de logements réhabilités, aux logements issus de la transformation d’un local affecté à un autre usage que l‘habitation (entrant ou non dans le champ de la TVA) et aux loge- ments qui ont fait l’objet de travaux concou- rant à la production d’un immeuble neuf. - le logement doit justifier d’un niveau de performance énergétique (fixé par le décret du 5mars 2012). - Le délai d’achèvement : il est porté à 30 mois pour les logements que le contribuable fait construire. Pour les logements acquis en vue de leur réhabilitation, le délai d‘achèvement est fixé au 31décembre de la 2 e année qui suit celle de l’acquisition du logement. Pour les acquisitions en VEFA, le délai est fixé à 30 mois à compter de la déclaration d’ouverture de chantier. - Pour les SCPI , la loi fixe la règle que les souscriptions de parts de SCPI doivent être annuelles: pour les souscriptions réalisées dans le cadre des campagnes ouvertes à compter du 1 er janvier 2012, le délai d’affectation du montant des souscriptions dans les 18 mois est calculé à compter de la date de clôture de la campagne. - Plafonds de prix de revient . L’article 75 de la loi de finances pour 2012 a prévu des prix de revient plafonds par m 2 pour le calcul de la réduction d‘impôt. Ils sont fixés par le décret du 5mars 2012, ils s’appliquent en principe aux investissements réalisés à comp- ter du 1 er janvier 2012. - Les taux de réduction d’impôt sont ramenés à 16% pour les investissements réalisés en métropole. Pour les investisse- ments visant des logements dont la deman- de de permis a été déposée au plus tard le 31décembre 2012 et qui ne justifient pas du respect de niveau de performance énergé- tique supérieur à celui imposé par la législa- tion, le taux est de 8%. Le taux de la réduc- tion d’impôt est de 29% pour les investisse- ments réalisés outre-mer. Mais compte tenu du “coup de rabot”, ces taux sont ramenés à 13% et 6% pour la métropole et à 24% outre mer. Les investissements outre mer font l’objet d’une autre instruction du même jour (n°5-B-20-12). ▲ 9mai2012 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R É É G G L L E E M M E E N N T T A A T T I I O O N N B B R R È È V V E E S S ◆ Regroupement de chambres de commerce Les chambres de commerce et d’industrie d’Ile-de-France ont été regroupées sous le nom de chambre de commerce et d'industrie de région Paris - Ile-de-France par décret du 27 avril (J.O. du 29avril 2012, p.7651). ◆ BTS Professions Immobilières Un arrêté du 5avril2012 fixe les conditions de délivrance du BTS “professions immobilières”. La première session du brevet de ce BTS organisée selon ces modalités aura lieu en 2014. (J.O. du 21avril, p.7175). ● Hausse des loyers HLM Selon la CLCV, les décisions de hausse de loyers prises par les organismes HLM pour 2012 respectent la loi. Les hausses ne sont pas supérieures à 1,9%, soit le seuil de l’IRL à ne pas dépasser. - 45,4% des organismes appliquent une hausse de 1,9%, - 31,2% pratiquent une hausse comprise entre 1,5 et 1,9%. - seuls 1,8% augmentent les loyers de plus de 1,9%, mais en accord avec la CGLLS, car il s’agit d’organismes en procédure de redres- sement. (Communiqué du 26 avril 2012). ➙ ➙ 12 : c’est le nombre de rectifica- tions apportées au décret du 30jan- vier2012 concernant la publicité extérieure , les enseignes et pré- enseignes. Le rectificatif a été publié au J.O du 21avril (p.7164). ➙ ➙ Entre 12000et 13000 affaires sont portées chaque année en matière d'urbanisme devant les tribunaux admi- nistratifs. La moitié vise la légalité d'un permis de construire. En appel, le nombre d'affaire reste inférieur à 2000. En 2011, le délai de traitement des contentieux de permis de construire a été de 782 jours en première instance et de 543 jours en appel. Mais ces délais devraient se rédui- re . Fin 2011, le délai prévisible de traite- ment était de 17 mois et 27 jours en 1 e instance et de 11 mois et 16 jours en appel. Une réponse du garde des Sceaux au sénateur Gilbert Roger. (JO Sénat Q, 19avril, p.995, n°22508). Chiffres ver l'intéressé de faire la preuve que l'estimation de l'administration ne prend pas correctement en compte l'évolution du marché de l'immobilier ». L'article L 13-17 e st donc validé sous cette réserve. (Décision n°2012-236 QPC du 20avril 2012, J.O. du 21avril, p.7197). ■ Transformation de bureaux en logements L'article 210 F du CGI prévoit, à titre tem- poraire (jusqu’à fin 2014) un taux réduit d'IS à 19 % pour les plus-values de cessions de locaux de bureaux ou de commerce si le cessionnaire s'engage à transformer les locaux en logements dans un délai de trois ans. En cas de non-respect de cette obliga- tion, le cessionnaire est redevable d'une amende de 25 % de la valeur de cession de l'immeuble. Un décret du 20 avril fixe les obligations déclaratives: - L'engagement de transformation est pris dans l'acte constatant la cession. - Une copie de l'engagement doit être jointe à la déclaration de résultat de la personne morale cédante et de la person- ne cessionnaire afférente à l'exercice au cours duquel est réalisée la cession. En cas de fusion de la société cessionnaire, la copie de l'engagement doit être jointe à la déclaration de résultat de la société absorbante. (Décret n°2012-538 du 20avril 2012 relatif à l'engagement de transformation en locaux à usage d'habitation de locaux à usage de bureau ou à usage commercial acquis sous le bénéfice de l'article 210 F du CGI, J.O. du 22avril, p.7220). ■ Répartition des frais de chauffage Un décret du 23avril prévoit des règles de répartition des frais de chauffage dans les immeubles d'habitation. L'article R 131-2 du CCH fixe le principe que tout immeuble collectif à usage d'habitation équipé d'un chauffage com- mun, fournissant une quantité de chaleur réglable par l'occupant doit être muni d'appareils permettant l'individualisation des frais de chauffage. Des dérogations sont prévues à l'article R 131-3 par exemple pour: - les hôtels et logements foyers, - les immeubles dont la demande de permis de construire est postérieure au 1 er juin 2001, - les immeubles dans lesquels il est techni- quement impossible de mesurer la chaleur consommée par local, - et ceux dans lesquels il est impossible de poser un appareil permettant à l'occupant de moduler significativement la chaleur, - les immeubles équipés d'un système mix- te (collectif et individuel), - les immeubles dont la consommation est inférieure à un seuil à fixer par arrêté. L 'article R 131-5 prévoit la mise en service des appareils au plus tard le 31mars 2017. Il faut distinguer: - les frais de combustible et les autres frais, - pour le combustible, les frais communs (30 % en principe) et les frais individuels (Décret n°2012-545 du 23avril2012 relatif à la répartition des frais de chauffage dans les immeubles collectifs, J.O. du 25avril, p.7346). ■ Réduction des niches fiscales La loi de finances pour 2012 (art. 83) a pré- vu une réduction de 15 % des niches fis- cales. Ce décret fixe les taux des réductions et crédits d'impôt qui résultent de cette réduction. Ainsi par exemple le taux de la réduction d'impôt pour l'investissement en résidence de tourisme ou pour étudiants (art. 199 sexvicies du CGI) est fixé pour 2012 à 11 %. Le taux de la réduction Scellier (art. 199 septvicies) est fixé à 13 % pour les investis- sements de 2012. (Décret n°2012-547 du 23avril2012 pris pour l'application de l'article 83 de la loi n°2011-1977 du 28décembre2011 de finances pour 2012, J.O. du 25avril, p.7359). ■ Autorisation spéciale de travaux en AVAP Les travaux effectués sur les immeubles situés dans des aires de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine (nouvelle version des ZPPAUP) sont soumis à une autorisation préalable (art. L 642-6 du code du patrimoine). Cet arrêté du 12avril en fixe les modalités. Le formulaire porte le numéro CERFA 14433*02. Le récépissé de dépôt comporte notamment des indications sur les voies de recours. Pour l'affichage en mairie, l'article 4 fixe les mentions figurant sur l'avis de dépôt de demande d'autorisation de tra- vaux. L'autorisation est affichée sur le ter- rain sur un panneau de 80cm de côté (art. 5), il comporte une mention sur le droit de recours. (Arr. du 12avril2012 relatif à la mise en œuvre de l'autorisation spéciale de travaux prévue aux articles L. 642-6 et D. 642-11 à D. 642-28 du code du patrimoine, J.O. du 25avril, p.7363). ■ Taxe de balayage Cette taxe a été codifiée à l'article 1528 du CGI. Un décret du 24avril fixe la liste des informations transmises entre la direction des finances publiques et les communes et relatives aux parcelles et locaux situés sur leur territoire: adresse, référence cadastra- le, nom et adresse des propriétaires. (Décret n°2012-559 du 24avril2012 pris en application de l'article 1528 du CGI sur les condi- tions d'application et de recouvrement de la taxe de balayage, J.O. du 26avril, p.7448). 9mai2012 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R É É P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T É É R R I I E E L L L L E E S S Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 12avril2012 Sénat p.910 n°17693 Jean-Louis Masson, NI, Moselle Création d'une voie d'accès avec abaisse- ment de trottoir Collectivités locales Le maire a compétence pour délivrer les autorisations d'urbanisme dans les com- munes où un PLU a été approuvé. Le conseil municipal n'est compétent que pour le classement, le déclassement et l'établissement de plans d'alignement, le redressement et l'élargissement des voies publiques communales. Si un permis a pour effet de créer sur une voie publique un accès entraînant l'abaissement du trottoir, le conseil municipal n'a pas à être consulté .(CE, 27mai 1994). 17avril2012 A N p.3024 n°46932 Eric Raoult, U MP, Seine-Saint- Denis Copropriété. Organisme H LM copropriétaire et syndic Logement Lorsque l'organisme HLM vendeur reste syndic, c ela assure une certaine continuité. Mais il peut décider de renoncer à la fonction de syndic. Les copropriétaires peuvent aussi décider, s'ils représentent au moins 60 % des voix, de changer de syndic. La règle de réduction des voix du copropriétaire majoritaire ne s'applique pas lorsque l'organisme HLM est copropriétaire. Enfin, un copropriétaire peut être syndic non profession- nel dans le même syndicat de copropriétaires. Il n'est donc pas prévu d e modifier la législa- tion, conclut la réponse. 17avril2012 AN p.3024 n°60048 Jean-Claude Viollet, SRC, Charente Impact environnemen- tal des produits de construction Ecologie Un projet de décret et 2 arrêtés d'application de l'article L 214-1 du code de la con- sommation sont en cours de rédaction pour développer l'étiquetage environ- nemental des produits . Un arrêté porte sur les produits de construction et de déco- ration, l'autre sur les équipements électriques, électroniques et de génie climatique pour le bâtiment. Leur entrée en vigueur est prévue en 2013 . Les fabricants devront faire une déclaration préalable des impacts environnementaux du produit. 17avril2012 AN p.3027 n°118424 Philippe Meunier, UMP, Rhône Refus de permis de construire opposé à l'acquéreur d'un terrain Ecologie Le vendeur d'un terrain a intérêt à agir pour contester le refus de per- mis de construire opposé à son acheteur , sous réserve de confirmation par les tribunaux. La cour administrative d'appel de Nantes (30 juin 2000) a reconnu l'intérêt à agir du propriétaire du terrain dans un contentieux d'annulation du refus de permis de construire. Le Conseil d'Etat (23 sept. 1988) a reconnu l'intérêt à agir du constructeur pour contester le refus de permis opposé au propriétaire du terrain d'assiette de la construction. 17avril2012 AN p.3029 n°100410 François Goulard, UMP, Morbihan Abri de jardin Définition Logement Un abri de jardin doit respecter les règles de droit commun pour toute construc- tion, il n'est donc pas besoin de règles particulières. Mais les documents locaux d'urbanisme peuvent déterminer des règles propres (taille, matériaux…). L'abri doit alors correspondre à une petite construction destinée à protéger des intempéries le matériel de jardinage et le mobilier de jardin. Une dépendance dotée de pièces à vivre ne peut pas être considérée comme un abri de jardin. 17avril2012 AN p.3070 n°128095 Dominique Dord, UMP, Savoie Copropriété. Choix du président de séance Logement L'article 22 de la loi de 1965 interdit au syndic (et à son conjoint ou partenaire) d'être président de séance. Toute autre personne peut être désignée, qu'elle soit ou non copropriétaire. Ce peut être le con- joint d'un copropriétaire ou l'associé d'une SCI copro- priétaire. La désignation d'un mandataire d'un copropriétaire fait débat. En revanche, le mandataire d'un copropriétaire qui n'est pas lui-même coproprié- taire ne peut être élu membre du conseil syndical. La réponse donne des avis divergents tant en jurisprudence qu'en doc- trine sur le choix du président de séance. 19avril2012 Sénat p.965 n°22304 Sophie Joissains UMP, Bouche-du- Rhône Autorisation de défrichement . Tacite ou non? Agriculture Le silence du préfet à une demande d'autorisation de défrichement pendant 2 mois vaut accord pour les bois de particuliers (art R 312-1 du code foresti- er). Mais le silence vaut refus si la demande émane d'une collectivité (art. R 312-4). Cette différence de traitement résulte d'une volonté du législateur. 19avril2012 Sénat p.973 n°15795 Philippe Leroy, UMP, Moselle Questionnaire d'urbanisme émanant des notaires Intérieur Le certificat pré-opérationnel de l'article L 410-1 b du code de l'urbanisme doit être obligatoirement fourni par la commune sur demande. En dehors de ce cas, les communes n'ont pas l'obligation de répondre aux questionnaires d'urbanisme émanant des notaires. La réponse renvoie à la commune le choix de l'opportunité de répon- dre au notaire. 19avril2012 Sénat p.973 n°16850 Jacqueline Alquier, PS, Tarn Urbanisme commer- cial. Droit de recours des commerçants Ecologie La réforme de l'urbanisme commercial qui serait issue de la proposition de loi votée à l'Assemblée considère l'urbanisme commercial comme une des composantes de l'aménagement du territoire que les SCOT doivent organiser. C'est au niveau de l'élaboration des SCOT que les commerçants devraient intervenir. Par les chambres consulaires, ils sont consultés lors de l'élaboration des SCOT. La sénatrice déplorait que les commerçants, en cas de suppression des CDAC, n'aient plus les moyens d'exercer des recours contre les autori- sations d'implantation commerciale. 19avril2012 Sénat p.981 n°20718 Guy Fischer, CRC, Rhône Commissions départe- mentales de conciliation Logement La décision d'une CDC de limiter son activité aux seuls litiges portant sur la réévaluation d'un loyer sous-évalué est contraire à l'esprit et à la lettre de l'article 20 de la loi du 6juillet 1989. Le ministre veillera à ce que cette commission accomplisse la totalité de ses missions. Selon le sénateur, le pré- fet de Haute-Garonne a décidé que la CDC ne traiterait qu'une partie des dossiers. À nos abonnés : : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. ▲ 9mai2012 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E E X C E P T I O N N E L LE R é s e r vé e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S A A G G E E N N D D A A Cabinets ministériels ➠ Budget : Jean-Philippe d'Issernio quitte ses fonctions de directeur adjoint du cabi- net de Valérie Pécresse. Il est remplacé par Nicolas Ragache. (Arrêté du 16 avril 2012, J.O. du 24avril, @). ➠ Logement : Il est mis fin aux fonctions de Fabien Metayer, chef de cabinet de Benoist Apparu. (Arrêté du 23avril2012, J.O. du 24avril, @). Magistrature ✓ Conseil d’Etat : Jean Lessi, Aurélien Rous- seau, Jean-Baptiste de Froment, Emilie Bokdam-Tognetti, Marie-Astrid Nicolazo de Barmon, Raphaël Chambon et Charles Toubou sont nommés maîtres des requêts au Conseil d'Etat. (Décret du 25avril2012, J.O. du 26avril, @). ✓ Cour de cassation : Marie-Thérèse Lesueur de Givry est nommée avocat géné- ral à la Cour de cassation. (Décret du 26avril2012, J.O. du 28avril, @). Organismes publics ➠ Etablissement public d'aménagement de Saint-Etienne : Pascal Hornung est nommé directeur général. (Arrêté du 18avril 2012, J.O. du 26avril, p.7491). ➠ Plaine de France : Damien Robert est nommé directeur général de l'Etablissement public d'aménagement de la Plaine de France. (Arrêté du 23avril2012, J.O. du 27avril, p.7577). ➠ SOVAFIM : Mélanie Joder est nommée administrateur de la Société de valorisa- tion foncière et immobilière, désignée par le ministre du budget. (Décret du 2 3avril2012, J.O. du 25avril, p.7390). Conventions collectives ➠ Immobilier : l’avenant du 9février2012 portant sur les salaires minima dans les résidences de tourisme et hôtelières a fait l’objet d’un avis d’extension. (J.O. du 26avril, p.7498). ➠ Personnel des huissiers de justice : il est envisagé l'extension de l’avenant n°41 du 14février2012 portant sur la grille des salaires . (J.O. du 26avril, p.7498). ➠ Conseils d'architecture, d'urbanisme et de l'environnement : l'avenant n°12 du 15novembre2011, relatif à la valeur du point, est étendu par arrêté du 19avril 2012. (J.O. du 29avril, p.7683). ➠ Personnels des SA et fondations HLM : il est envisagé l’extension de l‘accord du 1 er décembre 2011 concernant la prévention de la pénibilité. (J.O. du 29avril, p.7487). ■ Création du label « bâtiment biosourcé » Les bâtiments comportant des matériaux d'origine végétale (chanvre, paille…) ou animale (plume, laine de mouton…) peu- vent être valorisés par le recours au nou- veau label « bâtiment biosourcé ». Ces matériaux sont renouvelables et peuvent contribuer à la réduction d'émission de gaz à effet de serre. Un arrêté doit préciser le contenu de ce label dont la création est inscrite à l'article R 111-22-3 du CCH. (Décret n°2012-518 du 19avril 2012 relatif au label « bâtiment biosourcé », J.O. du 21avril, p.7161). ■ Annexe environnementale: une erreur de codification Le décret du 30décembre 2011 relatif à l'annexe environnementale des baux de bureaux de plus de 2000 m 2 avait été codi- fié aux articles R 136-1 à R 136-3 du code de commerce. Or cette numérotation était déjà utilisée par un décret du 25juillet 2011. Les textes concernant l'annexe envi- ronnementale sont donc désormais placés aux articles R 137-1 à R 137-3. (Décret n°2012-517 du 19avril 2012 relatif à l'annexe environnementale mentionnée à l'article L. 125-9 du code de l'environnement, J.O. du 21avril, p.7161). ■ DPE pour les centres commer- ciaux Un arrêté du 18avril décline l'élaboration du diagnostic de performance énergétique pour les centres commerciaux proposés à la vente ou à la location. Il entre en vigueur le 1 er juillet 2012. Les professionnels sont autorisés à utiliser les anciens modèles de DPE jusqu'au 31décembre 2012. Ce DPE concerne les parties communes et privatives des centres commerciaux pour- vues d'un mode commun de chauffage, de refroidissement ou de production d'eau chaude auxquelles des énergies communes sont délivrées par le gestionnaire de l'ensemble immobilier. Il ne s'applique pas aux locaux qui doivent garantir des condi- tions particulières de température, d'hygrométrie ou de qualité de l'air. Les modèles de DPE sont fournis en annexe. (Arrêté du 18avril 2012 relatif au DPE pour les centres commerciaux existants proposés à la vente ou à la location en France métropolitai- ne, J.O. du 28avril, p.7610). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 476 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ ✦ 30 mai 2012 (18h30, à la FFB, rue la Pérouse, Paris XVI e ). L’ESPI orga- nise une conférence sur le thème “ Pierre-papier: révolution, recycla- ge ou extinction” . Avec Guy Marty (IEIF), Jean-Marc Coly (La Française REM) et Alain Béchade (CNAM). Contact: www.espi.asso.fr ✦ 12 juin 2012 (15h30 à la Maison de l’Amérique latine, Paris). Le colloque annuel de l’ASPIM sera consacré cette année à l’application de la directive AIFM aux fonds immobiliers . ASPIM: Tél. 0144906000. A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . autre activité. L’agent “mandataire” dans un réseau n’est pas un agent immobilier mais un négo- ciateur. On ne peut pas se limiter à l’aspect juridique, mais il faut prendre en compte le volet métier: il faut professionnaliser la pro- fession. Nous demandons un statut spécifique de négociateur immobilier indépendant, car il faut que le consommateur soit protégé.” >Faut-il renforcer les exigences de forma- tion des professionnels? E.A. : “Les agences doivent disposer de sou- plesse d’organisation. Le statut d’agent com- mercial est nécessaire et il doit être encadré. La dimension strictement juridique n’est pas suf- fisante. Il faut la compléter d’une formation pratique. On pourrait exiger de l’agent immo- bilier qu’il décrive les services proposés par son agence. La professionnalisation de la pro- fession doit se faire en concertation avec la profession, ce qui ira dans le sens de l’intérêt des consommateurs.” >L’ancien secrétaire d’Etat, Frédéric Lefebvre, entendait, en réformant la loi Hoguet, protéger le consommateur. E.A. : “Pourtant, le texte issu des travaux de l’Assemblée Nationale sur le projet de loi ren- forçant les droits des consommateurs avait supprimé les sanctions pénales pour les agents immobiliers qui créent des succursales sans déclaration préalable. Le Sénat est reve- nu au texte initial sur ce point. Quel que soit le texte qui pourrait prendre la suite de celui-ci, il serait indispensable que le nouveau projet soit précédé d’une concertation avec les pro- fessionnels.” >Le contexte fiscal pourrait se dégrader pour les investisseurs immobiliers… E.A. : “Lorsque les Français sont inquiets face à leur retraite, ils achètent un studio s’ils en ont les moyens. Pour compenser l’insuffisance de logements, il faut construire pour ceux qui en ont le plus besoin. Donnons au bailleur pri- vé un statut fiscal pour sécuriser son investis- sement. En contrepartie, on pourrait exiger une réglementation du loyer.” 9mai2012 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • E E R R A A F F R R A A N N C C E E >Où en est le développement du réseau ERA? E.A. : “Le réseau ERA comporte actuellement 350 agences. Nous venons de tenir notre 19 e convention annuelle à Bordeaux et 850 per- sonnes s’y sont réunies. Notre objectif pour cette année est d’ouvrir une cinquantaine d’agences, sachant que la qualité de nos fran- chisés prime sur le nombre.” >Comment traversez vous la crise? E.A. : “L’immobilier fait partie de la vie quoti- dienne et la vente reste et restera un secteur porteur. Le contexte économique général n’est certes pas des plus favorable, mais devant l’incertitude des marchés financiers, l’immobilier demeure une valeur refuge. Nous n’avons pas d’inquiétude: au Portugal par exemple, le nombre d’agences est passé de 5000 à 1500 agences. Cela va obliger chaque agence à réaliser davantage de tran- sactions; il faut s’adapter au marché. Ce qui est important pour une agence, c’est de dis- poser d’outils et de services de qualité. Pour une agence isolée, c’est très difficile… L’agent immobilier franchisé reste un entrepreneur indépendant mais le réseau lui permet de ne pas être isolé et de bénéficier des moyens et de l’expérience de tous ses membres.” >Quels types de nouveaux services déve- loppez-vous? E.A. : “Un exemple est la multi-expertise (cf. encadré). Pour un vendeur, la difficulté est de connaître le bon prix. La multi-expertise per- met de prendre en compte de multiples fac- teurs d’appréciation de la valeur du bien. Cela permet de dire la vérité au vendeur. Pour l’agence, le but est que le client lui accorde l’exclusivité. Chez ERA, elle est assortie d’un “Engagement de Services”. Si l’agent ne le res- pecte pas, le client peut résilier le mandat de manière anticipée. Le travail en mandat exclu- sif est facilité par le fichier Amepi, ce groupe- ment auquel participent plus de 3000 agences, qu’elles soient ou non en réseaux.” >Le développement de l’information sur internet permet au vendeur de faire une pré- visite, est-ce que ce changement ne conduit pas à une baisse des honoraires? E.A. : “Je rappelle la signification première du sigle ERA: Electronic Realty Associates. C’est dire que, dès la création du réseau, ERA était convaincu de l’intérêt des nouveaux moyens de communication. Mais a technologie ne remplace pas la visite du bien. Le métier d’agent immobilier est un métier de spécialis- te. Internet est un bon outil, mais ce n’est qu’un outil, qui ne peut pas remplacer le pro- fessionnel. Il faut préserver les honoraires car sinon, ce sera forcément au détriment de la qualité des services.” >Comment analysez-vous le développe- ment des réseaux de mandataires? E.A. : “Ce terme de “mandataire” est inadap- té car il laisse croire au consommateur qu’il a en face de lui un agent immobilier, également “mandataire” de son client, qui est seul habi- lité à intervenir jusqu’au bout de la transac- tion. En réalité, il s’agit de réseaux d’agents commerciaux indépendants; le consomma- teur est donc abusé. ERA a toujours travaillé en faisant appel à des agents commerciaux. L’agent commercial doit disposer d’une attes- tation d’emploi délivrée par la préfecture, sous la responsabilité de l’agent immobilier. L’agent commercial ne peut pas rédiger de promesse de vente, il n’est pas titulaire du mandat, car c‘est l’agent immobilier qui en est titulaire. Or celui-ci peut être à l’autre bout du pays, ce qui n’est pas très adapté: si un réseau est basé à Toulouse par exemple; il ne peut pas connaître le marché de son agent com- mercial situé à Lille et pourtant c’est bien l’agent immobilier qui est responsable du mandat.” >Certains agents commerciaux n’exercent leur activité qu’à titre complémentaire… E.A. : “Le métier de négociateur immobilier exige qu’on s’y consacre totalement. On ne peut pas sérieusement le faire en exerçant une Eric Allouche (ERA France): “Nous demandons un statut de négociateur immobilier indépendant”. Le directeur exécutif d’ERA France plaide pour une professionnalisation du métier d’agent immobilier et il relativise l’intérêt des nouveaux réseaux qui sont, explique- t-il des réseaux d’agents commerciaux indépendants. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine I I N N T T E E R R V V I I E E W W ❑ ERA France (2011) - Agences: 350 - Collaborateurs: 1600 - Transactions: 14500 - Volume de ventes: 3,7milliards d’€ ❑ Multi-expertise Le dossier multi-expertise fournit une moyenne de valeurs déterminées à partir des éléments suivants: - Etude comparative de marché - Avis de la commission d’estimation - Valeur locative - Analyse de pertinence (établie à partir des éléments d’équipement, de l’orientation, de l’environnement…)
