Au sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Baux commerciaux : L’indemnité d’occupation en cas d’option du pre-neur / Remise en état des lieux au départ du locataire / Validité du congé anticipé
Assurance-Construction : Nuisances phoniques / Une action engagée plus de 10 ans après la réception
Sous-traitance : Validité d’un accord-cadre relatif au cautionnement
Impôts locaux : Secret professionnel?
TVA : Principe de neutralité fiscale
Plus-values : Paiement d’une dette de la SCI à l’occasion d’une cessionde parts / Date de cession : acte sous seing privé ou acte authentique ?/ Acquisition de la nue-propriété puis de l’usufruit
Revenus fonciers : Revenus abandonnés à un ex-conjoint / Château transformé en 41 logements / Logement vacant : charges déductibles?
BIC et BNC : Location de locaux aménagés
Procédure fiscale : Saisine du Comité de répression des abus de droit
Expulsion : De l’importance d’informer le préfet
DALO : Notion de personne reconnue prioritaire
Urbanisme : Construction d’une piscine / Note de renseignements erronée : responsabilité de la commune ? / Refus de la commune d’exécuter un équipement prévu par convention avec un aménageur
– 9 – Rencontre –
Point marché utilisateurs de BNP Paribas Real Estate
– 10 – En bref –
■ BAUXCOMMERCIAUX ■ > > Un bailleur de locaux commerciaux peut donner congé à son locataire avec deux ans d’avance, en lui déniant le droit au renouvelle- ment pour défaut d’immatriculation, sans com- mettre d’abus de droit (CA Paris, 20juin 2012). ■ URBANISME ■ > > En cas d’erreur commise par une commu- ne dans la délivrance d’une note de rensei- gnements d’urbanisme, la commune com- met une faute susceptible d’engager sa res- ponsabilité. Mais il n’y a pas d’indemni- sation s’il n’est pas démontré de lien de cau- salité avec le préjudice invoqué par le pro- priétaire du terrain (arrêt du Conseil d’Etat, 16mai2012, p.12). ■ FISCALITÉ ■ > > Les charges afférentes à un logement vacant peuvent être déduites des revenus fonciers si le propriétaire peut prouver que le bien est destiné à la location et qu’il a pris les disposi- tions nécessaires pour le louer (p.7). > > Un tiers qui souhaite obtenir communica- tion des procès-verbaux établis pour l’évaluation de la valeur locative d’un bien peut se voir opposer par l’administration fis- cale le secret professionnel, mais non le contribuable lui-même (p.4). > > Des travaux de transformation d’un château en 41 logements avec modification du gros œuvre ne sont pas déductibles et constituent des travaux de reconstruction (p.6). ■ EXPULSION ■ > > Le propriétaire qui souhaite obtenir l’exécution d’un jugement d’expulsion doit s’assurer que l’huissier a transmis au préfet le commandement de quitter les lieux. A défaut, il risque de ne pouvoir obtenir une indemnisation pour l’inexécution du juge- ment d’expulsion (CE, 15mai 2012, p.8). Faux renseignements d’urbanisme P armi la sélection de jurisprudence que nous vous propo- sons cette semaine, on s’arrêtera sur deux décisions relatives à la responsabilité de l’administration. Première question: est-il possible d’engager la responsabilité d‘une commune lorsqu’elle fournit une note de renseigne- ments d’urbanisme erronée? La réponse est positive. Un arrêt du Conseil d’Etat du 16mai le confirme dans une affaire où l’erreur concernait le classement du terrain. La note de renseignements indiquait que ce terrain était situé en zone NB à constructibilité limitée alors qu’en réalité il était situé en zone inconstructible (INCa). L’acquéreur du terrain s’était fondé sur le renseignement fourni par la note pour demander un branchement au réseau d’électricité qui lui avait été refusé, le terrain n’étant pas construc- tible. Le Conseil d’Etat rappelle le principe que la commune enga- ge sa responsabilité lorsqu’elle commet une faute consistant dans la fourniture d’une note de renseignements d’urbanisme inexac- te. Mais en l’espèce, il n’accorde pas d’indemnisation au deman- deur car le lien de causalité entre la faute et le préjudice n’était pas établi. En raison des conditions de desserte et de superficie de la parcelle, la commune aurait été fondée à refuser le branche- ment, même si la parcelle avait été située en zone NB. En l’espèce, la faute de la commune n’a donc pas permis au demandeur d’obtenir une indemnisation, mais le principe est rap- pelé: si la note de renseignements d’urbanisme est erronée et qu’il en résulte un préjudice pour le demandeur, cela ouvre droit à indemnisation. Dans le deuxième arrêt, en date du 21mai dernier, le Conseil d’Etat a statué sur la demande d’un aménageur qui avait engagé la res- ponsabilité d’une commune pour ne pas avoir exécuté une conven- tion au terme de laquelle elle devait construire un équipement d’assainissement pour un vaste programme immobilier en projet. La cour d’appel qui avait rejeté la demande d’indemnisation en invoquant la prescription quadriennale voit son arrêt censuré par le Conseil d’Etat. L’aménageur n’ayant pas été informé de la déci- sion de la commune de renoncer à construire cet équipement, le délai de quatre ans n’avait pu courir. À l’inverse de la décision pré- cédente, cette affaire donne donc satisfaction au demandeur. L’aménageur doit faire valoir sa créance à l’égard de l’administration dans un délai de quatre ans à compter de la déci- sion de la commune, mais le délai ne peut courir que si l’aménageur est informé de la décision de la commune ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels w ww.jurishebdo.fr NUMÉRO Spécial 41 3 JUILLET 2012 ISSN 1622-1419 12 E ANNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux commerciaux : L’indemnité d’occupation en cas d’option du pre- neur / Remise en état des lieux au départ du locataire / Validité du congé anticipé Assurance-Construction : Nuisances phoniques / Une action enga- gée plus de 10 ans après la réception Sous-traitance : Validité d’un accord-cadre relatif au cautionnement Impôts locaux : Secret professionnel? TVA : Principe de neutralité fiscale Plus-values : Paiement d’une dette de la SCI à l’occasion d’une cession de parts / Date de cession: acte sous seing privé ou acte authentique? / Acquisition de la nue-propriété puis de l’usufruit Revenus fonciers : Revenus abandonnés à un ex-conjoint / Château transformé en 41 logements / Logement vacant: charges déductibles? BIC et BNC : Location de locaux aménagés Procédure fiscale : Saisine du Comité de répression des abus de droit Expulsion : De l’importance d’informer le préfet DALO : Notion de personne reconnue prioritaire Urbanisme : Construction d’une piscine / Note de renseignements erro- née: responsabilité de la commune? / Refus de la commune d’exécuter un équipement prévu par convention avec un aménageur - 9 - Rencontre - Point marché utilisateurs de BNP Paribas Real Estate - 10 - En bref - S O M M A I R E E D I T O R I A L 3juillet 2012 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • B B A A U U X X C C O O M M M M E E R R C C I I A A U U X X Baux commerciaux ■ L’indemnité d’occupation en cas d ’option du preneur (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 20juin2012, n°10/21533) Une société louait des locaux de bureaux à P aris, avenue de l’Opéra, à une compagnie aérienne. Le 30septembre 2005, le bailleur avait délivré un congé avec offre de renou- vellement et saisi le juge pour la fixation du prix du loyer. Le preneur avait alors signifié, par acte du 24décembre 2007, qu’il exerçait son droit d’option. Renon- çant au droit au renouvellement, il avait quitté les lieux le 31décembre 2007. Le liti- ge portait sur la fixation de l’indemnité d’occupation. Le bailleur estimait qu’il s’agissait d’une indemnité de droit commun alors que le locataire soutenait qu’il fallait tenir comp- te d’une indemnité d’occupation trouvant sa cause dans le statut des baux commer- ciaux et correspondant à la valeur locative définie par l’article L 145-28 du code de commerce, conformément à ce qu’avaient décidé les premiers juges. La cour d’appel confirme la décision: “Considérant que c’est pertinemment que les premiers juges ont considéré que l’indemnité d’occupation due par un locataire pour la période ayant précé- dé l’exercice de son droit d’option trouve son origine dans l’application de l’article L 145-57 du code de commerce et que c’ est donc une indemnité d’occupation de nature statutaire cor- respondant à la valeur locative définie par les articles R 145-2 et suivants du code de commerce qui doit être fixée, contrairement à ce que soutient la société Madeleine opéra [bailleur], qui n’articule, par ailleurs, de moyens sur son estimation qu’en considération d’une indemnité d’occupation de droit commun; que c’est également de façon pertinente que les premiers juges ont rappelé que ni le bail d’origine ni les avenants ne soumettant le loyer à la taxe sur la valeur ajoutée, il n’y avait pas lieu de l’appliquer pour l’indemnité d’occupation, que l’abattement de précarité n’avait pas à être pratiqué, la fin du bail résultant du seul choix du locataire et que s’agissant d’une indemnité équivalente au loyer qui aurait été perçu en cas de renouvellement et qui aurait été maintenu pendant trois ans, elle ne pouvait être soumise à une révision annuelle”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’article L 145-57 permet au locataire de renoncer au renouvelle- ment du bail s’il considère que le loyer fixé par le juge est trop élevé en exerçant son droit d’option. Inversement, le b ailleur peut renoncer au congé avec indemnité d’éviction et exercer son droit d’option en décidant de renouveler le bail. Dans cette affaire, c’est le preneur qui avait exercé le droit d’option et déci- dé de quitter les lieux. Mais il restait à fixer le montant de l’indemnité d’occupation. Ce type de litiges a déjà donné lieux à de nombreux arrêts. La Cour de cassation a pu décider que le locataire qui renonce au renouvellement se trouve, pour la période postérieure à la date d’expiration du bail, dans la situa- tion d’un occupant sans titre justifiant le paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant supérieur à la valeur locati- ve (Civ. 3 e , 30 sept. 1998). La cour d’appel de Paris avait jugé égale- ment que l’indemnité d’occupation est une indemnité de droit commun, dont la mesure ne dépend que de la réalité du préjudice engendré par l’occupation sans titre (CA Paris, 20avril 2005). Toutefois, elle a aussi jugé que le montant de l’indemnité doit être équivalent au loyer qui aurait été normalement fixé pour le bail renouvelé (CA Paris, 3 oct. 1995). L’arrêt rapporté fixe donc la règle suivant laquelle l’indemnité, pour la période pré- cédent l’exercice du droit d’option doit être fixée en référence à la valeur locative statutaire. On peut se référer, sans contradiction avec la décision rapportée, à un autre arrêt de la cour d’appel de Paris (CA Paris, 24octobre 2007) qui fait la distinction sui- vante: - l’indemnité d’occupation due entre la date à laquelle le bail a pris fin et l’exercice du droit d’option: l’indemnité est de nature statuaire et s’établit à la valeur locative de renouvellement; - l’indemnité d’occupation due lorsque locataire se maintient dans les lieux après l’exercice de son droit d’option: l’indemnité est de droit commun. ■ Remise en état des lieux au départ du locataire Le même arrêt du 20juin de la cour d’appel de Paris a tranché un autre aspect du litige relatif à la remise en état des lieux au départ du preneur. Le bail prévoyait que le bailleur avait le choix entre conserver les lieux en l’état ou exiger la remise en état des lieux dans leur état d’origine. Toutefois, faute d’avoir mis en demeure le locataire de procéder à la remise en état, le bailleur n’a pu s’en prévaloir: “Considérant qu’il résulte du procès-verbal q ue des aménagements ont été réalisés par la société Adria Airways, consistant notamment en panneaux décoratifs en bois, en pose de lamelles métalliques au plafond, en installation de coin-cuisine; que la société Madeleine opéra n’allègue pas que ces aménagements auraient été réalisés en violation du bail; qu’une clause de ce bail offre au bailleur le choix entre conserver sans indemnité les travaux et ins- tallations faits par le preneur ou exiger le rétablissement de lieux dans leur état pri- mitif; que si la société Madeleine opéra fait valoir qu’elle a dû les faire déposer compte tenu de leur état dégradé, elle n’établit pas qu’elle a fait connaître son option à la preneuse ni qu’elle l’a mise en demeure de procéder au rétablissement des lieux; qu’elle ne peut en conséquence réclamer le coût de la remise en état des lieux dans leur état primitif”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La clause prévoyant, en fin de jouissance, la remise en état des lieux ou la conservation des aménagements par le bailleur sans contrepartie, est très classique. Toutefois, le bailleur n’a pu ici s’en prévaloir pleinement, faute d’avoir mis en demeure le locataire de procéder au rétablissement des lieux. ■ Validité du congé anticipé (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 20juin 2012, n°10/10098) Un bailleur avait donné congé le 12juillet 2007 pour le 30septembre 2009 avec refus de renouvellement et sans offre d’indemnité d’éviction, au motif que le preneur n’était pas immatriculé au registre du commerce et des sociétés. Le bail por- tait sur des locaux situés à Paris, rue du Bac, à destination de dépôt de vente de commerce d’antiquités. Le tribunal avait refusé de valider le congé pour défaut d’intérêt à agir, mais la cour d’appel réforme ce jugement: “Considérant que c’est à tort que les pre- miers juges ont dit que les bailleurs étaient irrecevables à agir en nullité du congé qu’ils ont fait délivrer au locataire le 12juillet 2007 pour le 30septembre 2009 au motif qu’au 2novembre 2007, date de leur assignation introductive de la première instance, ils n’étaient pas en mesure de déterminer si le preneur allait ou non libérer les lieux à l’échéance du bail et qu’ils n’avaient dès lors aucun inté- J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E rêt né et actuel; Considérant en effet que le bail consenti à M. B. est un bail commercial et non un bail d’habitation, que son droit au renouvelle- m ent dudit bail s’apprécie à la date de délivrance du congé; Que les bailleurs avaient intérêt à voir constater qu’au jour de la délivrance du congé, M.B. n’était pas inscrit au registre du commerce, qu’il était en conséquence privé du bénéfice du statut des baux com- merciaux et que le congé qu’ils lui avaient fait délivrer pour le terme du bail en cours ne lui ouvrirait droit ni à renouvellement ni à indemnité d’éviction; que la fin de non-recevoir opposée par M. B. à la demande de validation du congé est mal fondée; Considérant qu’ il n’était pas interdit aux consorts N. de donner congé à l’avance pour le terme du bail ; que l’abus de droit invoqué par M. B. n’est pas démontré et ne saurait résulter de ce que la délivrance du congé, alors qu’il n’était pas immatriculé au registre du commerce, le privait du bénéfice du statut des baux commerciaux; Considérant que M. B. ne prétend pas avoir jamais été immatriculé au registre du commerce et des sociétés pour le local considéré ni pour aucun autre local avant le 21décembre 2007; qu’au 12juillet 2007, date de délivrance du congé, les bailleurs étaient fondés à lui dénier le droit au bénéfice du statut des baux commer- ciaux ; que ce congé régulièrement délivré est valable; qu’il a mis fin au bail au 30sep- tembre 2009; que depuis le 1 er octobre 2009, M.B. est occupant sans droit ni titre du local concerné; que son expulsion sera ordonnée dans les termes du dispositif; que M. B. sera par ailleurs condamné à payer aux consorts N. une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer contractuel; outre les taxes et charges, à compter du 1 er octobre 2009 et jusqu’à restitution des lieux; que les consorts N. seront déboutés du surplus de leur demande à ce titre”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Cet arrêt est très intéres- sant d’autant que les faits sont limpides. Le bailleur, sachant que le locataire n’est pas immatriculé au registre du commerce, lui délivre congé par anticipation, en lui déniant le droit au statut. Ce faisant, il ne commet pas d’abus de droit. Rappelons que le preneur, pour avoir droit au renou- vellement de son bail, doit être immatri- culé au RCS. Cette exigence, tirée de l’article L 145-1 du code de commerce est confirmée par la Cour de cassation qui indique que la condition d’immatriculation s’apprécie à la date de délivrance du congé (Civ. 3 e , 12avril 1983, 1 er oct. 2003). I l est parfois possible au locataire de démontrer la fraude, pour échapper à la sanction de la perte du droit au renouvel- lement (pour un exemple, voir Cass. Civ. 3 e , 5mars 2008 reconnaissant la collusion frauduleuse de l’acquéreur du bien loué et du bailleur délivrant un congé à la demande de l’acquéreur, pour faire échec au droit au renouvellement). En l’espèce, aucune fraude ni abus de droit n’étaient démontrés. À À r r e e t t e e n n i i r r : : Le bailleur peut délivrer congé au locataire avec deux ans d’avance en lui déniant le droit au statut pour défaut d’immatriculation, sans commettre d’abus de droit. Assurance-construction ■ Nuisances phoniques (Cass. Civ. 3 e , 20juin2012, n°788, FS-P+B, rejet, pourvoi n°11-14969) Un constructeur avait réalisé deux maisons mitoyennes. Se plaignant d’une insuffisan- ce de l’isolation acoustique entre les mai- sons, les deux acquéreurs avaient assigné le constructeur et l’assureur, en tant qu’assureur dommages-ouvrage et garan- tie décennale. L’action avait été jugée irrecevable devant la cour d’appel et la Cour de cassation confirme la décision: “Mais attendu que l’action du maître de l’ouvrage contre l’assureur dommages- ouvrage qui n’a pas répondu à une décla- ration de sinistre dans le délai de soixante jours de l’article L 242-1 du code des assu- rances étant soumis à la prescription bien- nale de l’article L 114-1 du même code dont le délai commence à courir à l’issue du délai précité, la cour d’appel, qui a constaté que ceux-ci avaient assigné la société Allianz plus de deux ans après l’expiration de ce délai, n’était pas tenue de répondre à un moyen inopérant tiré de l’absence de réponse de l’assureur à cette première déclaration de sinistre; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé; Sur le 2 e moyen […] Attendu qu’ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que les nuisances sonores constatées dans la maison des époux C. provenaient de la maison voisine et avaient été provoquées par une insuffi- sance de l’isolation phonique entre les deux maisons contiguës et que les travaux réalisés dans la maison voisine avaient mis fin aux désordres, la cour d’appel a pu retenir que les époux C. n’étaient pas fon- d és à invoquer une non-conformité contractuelle du fait d’une absence d’isolement acoustique réglementaire; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé; Sur le 3 e moyen […] Attendu qu’ayant relevé, que les sondages destructifs avaient été réalisés au cours d’une expertise inutile et souverainement retenu que les frais de cette expertise devaient être laissés à la charge des époux C., la cour d’appel a pu en déduire que le coût de remise en état devait être suppor- té par ceux-ci et que le préjudice d’usage résultant de ces sondages ne pouvait être indemnisé: D’où il suit que le moyen n’est pas fondé”. Le pourvoi est rejeté. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’acquéreur de la maison avait fait sa déclaration de sinistre en 2004 et obtenu une première offre d’indemnisation, puis le 15mars 2005 une 2 e proposition d’indemnisation de l’assureur. Il avait alors assigné le constructeur pour obtenir désignation d’un expert en 2006, mais il n’avait assi- gné le constructeur et l’assureur qu’en février2008. Son action est donc jugée prescrite car engagée, à l’égard de l’assureur, plus de deux ans après l’offre d’indemnisation de 2005. Les autres arguments du pourvoi sont également rejetés et en particulier celui relatif à la non-conformité réglementaire relative à l’isolation phonique. La Cour de cassation valide l’arrêt d’appel ayant admis que les travaux d’isolation acous- tique ayant été effectués, puisque ces tra- vaux avaient été réalisés chez le voisin (qui avait accepté l’indemnisation propo- sée par le promoteur et fait réaliser les travaux d’isolation), il n’était plus possible d’invoquer une non-conformité contrac- tuelle… ■ Une action engagée plus de dix ans après la réception (Cass. Civ. 3 e , 20juin2012, n°798, FS-P+B, cassation, pourvoi n°11-15199) Un immeuble de bureau, vendu en copro- priété, avait donné lieu à réception sans réserve le 15avril 1990. Or après une décla- ration de sinistre le 28octobre 2004, le syn- dicat des copropriétaires avait informé l’assureur le 30décembre 2004 de son intention d’engager la réparation des tra- vaux nécessaires à la réparation des dom- 3juillet 2012 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A S S S S U U R R A A N N C C E E - - C C O O N N S S T T R R U U C C T T I I O O N N J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E mages. Le 30septembre 2005, le syndicat avait assigné l’assureur de la SCI qui avait construit l’immeuble. La cour d’appel avait déclaré l’action rece- v able, mais sa décision est cassée: “Vu l’article 55 du décret du 17mars 1967, ensemble les articles L 114-1, L 242-1 et A 243-1 du code des assurances; Attendu que pour déclarer recevable l’action du syndicat, l’arrêt retient que l’action introduite le 30septembre 2005 par le syndic a été approuvée par l’assemblée générale du 3mars 2006 l’ayant habilité à engager toutes procé- dures utiles, tant en référé qu’au fond, en première instance et en appel s’il y a lieu, à l’encontre de l’assureur dommages- ouvrage pour les désordres affectant l’immeuble et que cette ratification n’est pas tardive, puisqu’elle n’est pas une action fondée sur la garantie décennale, mais une action indemnitaire à l’encontre de l’assureur dommages-ouvrage au titre des sanctions pour inobservation du délai de soixante jours, engagée dans les deux ans du jour où la garantie de l’assureur a été acquise automatique- ment à titre de sanction , soit le 2janvier 2005, que, dans ces conditions, l’action du syndicat des copropriétaires introduite le 30septembre 2005 est recevable; Qu’en statuant ainsi, après avoir constaté que la réception était intervenue le 15avril 1990, et alors que l’assureur dommages- ouvrage n’était pas tenu de répondre à une réclamation présentée plus de deux ans après l’expiration de la garantie décennale et qu’en conséquen- ce l’habilitation donnée au syndic était inopérante, la cour d’appel a violé les textes susvisés: Par ces motifs […] casse”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’article L 242-1 du code des assurances impose à l’assureur de répondre à la déclaration de sinistre de l’assuré, dans un délai de 60 jours, pour indiquer sa décision quant au principe de mise en jeu de sa garantie. Si l’assureur ne respecte pas ce délai, l’assureur peut, après l’avoir notifié à l’assureur, engager les dépenses nécessaires à la réparation des dommages. Il résulte de cet arrêt que lorsque la récla- mation est présentée plus de deux ans après l’expiration de la garantie décenna- le, cette sanction ne joue plus. L’assuré, ici le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic, ne peut donc plus engager les dépenses en réparation des dommages après en avoir informé l’assureur. S’agissant de l’habilitation du syndic, l’article 55 du décret du 17mars 1967 pré- voit en principe que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat, sans y avoir été autorisé par une décision de l ’assemblée générale. Toutefois, la juris- prudence admet qu’une autorisation puis- se intervenir a posteriori (Civ. 3 e , 20 nov. 2002). Un arrêt a indiqué que l’autorisation devait intervenir avant l’expiration du délai de garantie décenna- le (Civ. 3 e , 11 fév. 2009), ou alors, si elle intervient après l’expiration du délai, à condition que des ordonnances de référé successives aient interrompu la prescrip- tion et fait courir un nouveau délai (Civ. 3 e , 28 oct. 2003). L’arrêt rapporté ne traite pas directement de la question. En effet, l’habilitation donnée au syndic est jugée inopérante puisque l’assureur n’était plus tenu de répondre à la déclaration de sinistre de l’assuré. Sous-traitance ■ Validité d’un accord-cadre rela- tif au cautionnement (Cass. Civ. 3 e , 20juin2012, n°786, FS-P+B, rejet, pourvoi n°11-18463) Un sous-traitant avait engagé une action en annulation du contrat de sous-traitan- ce qu’il avait signé au motif qu’il ne res- pectait pas les articles 14 et 15 de la loi du 31décembre 1975 relatif à la sous-traitan- ce. Il avait été conclu un “accord-cadre” entre la banque et l’entrepreneur principal, dis- posant que celui-ci ferait connaître les contrats de sous-traitance par un avis de notification et que la banque ferait parve- nir à l’entreprise une attestation au nom du sous-traitant conforme à un modèle prévu en annexe. Le contrat de sous-traitance prévoyait: - la fourniture au sous-traitant par l’entrepreneur principal d’une caution de paiement délivré par le Crédit lyonnais, en se référant a l’acte remis par le Crédit lyon- nais à l’entrepreneur principal, dont copie était remise et étant précisé que “l’annexion de cette copie entraîne auto- matiquement et de plein droit le caution- nement de la Banque en faveur du sous- traitant”, - la communication ultérieure au sous-trai- tant d’une attestation de cautionnement, après notification du marché par l’entrepreneur à la Banque. La Cour de cassation valide l’arrêt qui avait jugé valable ce dispositif: “Mais attendu […] qu’ayant constaté par motifs propres, que le Crédit lyonnais avait reçu de la société Socatop [entre- preneur principal] l’avis de notification du contrat de sous-traitance, la cour d’appel devant laquelle la société Soca- t op avait, selon le bordereau de commu- nication de pièces annexé à ses conclu- sions, justifié avoir transmis le 17janvier 2005 au groupement sous-traitant l’attestation de cautionnement délivré par le Crédit lyonnais, a exactement retenu que le contrat de sous-traitance n’était pas nul; D’où il suit que le moyen n’est pas fon- dé”. Le pourvoi est rejeté. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’article 14 de la loi du 31décembre 1975 impose à l’entrepreneur principal de fournir une caution, afin de garantir les paiements au sous-traitant. Le sous-traitant demandait ici l’annulation du contrat de sous-traitance au motif que la caution n’était pas four- nie à la signature du contrat: l’article 15 prévoit en effet la nullité des contrats qui “auraient pour effet de faire échec aux dispositions de la présente loi”. La cour d’appel avait validé le contrat qui se fon- dait sur un accord-cadre conclu entre l’entrepreneur et la banque car cet accord constituait un engagement ferme de cau- tionner les contrats de l’entrepreneur. Le sous-traitant relevait que cet accord-cadre ne comprenait pas le nom des sous-trai- tants et le montant garanti, mais l’argument n’a pas été retenu, la Cour de cassation estimant que la banque était effectivement engagée par son accord- cadre. Impôts locaux ■ Secret professionnel? (CE, 10 e sous-section, 9mai2012, n°354046) Une société demandait à l’administration communication de procès-verbaux établis pour l’établissement de la taxe foncière de locaux commerciaux dans le 10 e arrondisse- ment de Paris. L’administration avait refusé. Le Conseil d’Etat annule l’arrêt qui avait refusé, mais confirme la décision au fond: “Considérant […] que par suite, eu égard aux règles générales gouvernant la déter- mination de la valeur locative cadastrale des locaux commerciaux et biens divers pour l'établissement de la taxe foncière, les dispositions précitées de l'article L. 103 du livre des procédures fiscales rela- tives au secret professionnel ne sau- raient faire obstacle, par elles-mêmes, à la communication à un redevable de 3juillet 2012 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • S S O O U U S S - - T T R R A A I I T T A A N N C C E E J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E l'imposition régie par l'article 1498 du code général des impôts, sur le fondement des dispositions précitées de la loi du 17juillet 1978, des procès-verbaux perti- n ents établis pour l'évaluation de ces biens; qu’en revanche, les dispositions de l'article L. 103 du livre des procédures fiscales font obstacle à ce que de tels documents, conte- nant des informations portées à la connais- sance de l'administration fiscale à l'occasion d'opérations d'établissement de l'impôt, soient communiqués à des tiers autres que les redevables de l'imposition régie par l'article 1498 du code général des impôts”. Le Conseil d’Etat constate alors que le demandeur n’était pas un contribuable de l’imposition régie par l’article 1498 du CGI, et qu'il n’était pas non plus mandaté par un tel redevable. Le Conseil d’Etat rejette donc la demande. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Il est évidemment utile à un contribuable, pour le calcul de la valeur locative, de connaître les termes de comparaison qui sont choisis par l’administration (selon la méthode décrite à l’article 1498 du CGI). Est-ce possible? Le Conseil d’Etat cite deux textes pour répondre à cette question. - L’article 2 de la loi du 17juillet 1978 qui prévoit le principe de communication par l’administration des documents aux per- sonnes qui en font la demande, sous les réserves de l’article 6; - l’article L 103 du LPF qui impose une obligation de secret professionnel aux personnels en charge du recouvrement de l’impôt. Le Conseil d’Etat fait prévaloir l’obligation de communication sur la nécessité du secret professionnel, mais elle limite l’obligation au seul contribuable concerné. TVA ■ Principe de neutralité fiscale ( CE, 9 e e t 10 e s ous-sections réunies, 10mai2012, n°328216, SARL La Pinède) L’exploitant d’un terrain de camping contestait le refus de l’administration de lui appliquer le bénéfice du taux réduit de TVA au motif que ses emplacements n’avait pas fait l’objet d’un classement. Alors que sa requête avait été rejetée en première instance et en appel, le Conseil d’Etat lui donne raison: “Considérant que les dispositions de l'article 12 et de l'annexe H de la sixième directive 77/388/CEE du Conseil du 17mai 1977 ne font pas obstacle à ce que les Etats membres fassent une application sélective du taux réduit, dès lors que celle-ci ne méconnaît pas le principe de la neutralité fiscale inhérent au système commun de la taxe sur la valeur ajoutée, qui s'oppose à ce que des produits ou des prestations de services semblables se trouvant en concur- rence les uns avec les autres soient traités de manière différente du point de vue de la taxe sur la valeur ajoutée; que si ce prin- cipe ne s'oppose pas à ce que l'application du taux réduit de la taxe sur la valeur ajou- tée soit subordonnée à une décision de l'autorité administrative lorsque cette décision procède de la reconnaissance de la nature ou du niveau de qualité d'une prestation de service, il s'oppose en revanche à une différenciation généralisée entre les transactions ou les prestations qui sont licites et celles qui sont illicites, sauf si, en raison des caractéristiques particulières de certaines marchandises ou de certaines prestations, toute concurrence entre un secteur économique licite et un secteur illi- cite est exclue; Considérant que la différence existant entre des emplacements de camping selon qu'ils ont ou non été autorisés par un arrê- té de classement n'est pas telle que leurs locations respectives puissent être regar- dées comme des prestations entre les- quelles toute concurrence serait exclue; que par suite, en jugeant que le bénéfice du taux réduit de taxe sur la valeur ajoutée avait pu être réservé aux seuls emplace- ments de camping mentionnés par l'arrêté de classement sans méconnaître le princi- pe de neutralité fiscale inhérent au systè- me commun de taxe sur la valeur ajoutée, la cour administrative d'appel a commis une erreur de droit”. Jugeant l’affaire au fond, le Conseil d’Etat indique que l’administration ne pouvait pas remettre en cause le bénéfice du taux réduit des nouveaux emplacements de camping au seul motif qu’ils n’étaient pas visés par l’arrêté de classement. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Le principe de neutralité fiscale de la TVA interdit de traiter de manière différente des produits qui se trouvent en concurrence. C’est ce principe qui est appliqué pour invalider la diffé- rence de taxation qui était prévue pour les emplacements de camping, selon qu’ils avaient ou non fait l’objet d’un arrêté de classement. Plus-values ■ Paiement d’une dette de la SCI à l’occasion d’une cession de parts (CE, 9 e sous-section, 15mai2012, n°343270) L’associé d’une SCI avait vendu des parts et réalisé une plus-value. Il entendait déduire du montant de la plus-value les dettes de la SCI dont il était caution et qu'il avait dû rembourser à l’occasion de la cession. La cour administrative d’appel de Paris avait refusé d’admettre la déduction et le Conseil d’Etat confirme la décision en refu- sant d’admettre le pourvoi. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’article 150 H du CGI (actuellement abrogé) prévoyait pour le 3juillet 2012 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • F F I I S S C C A A L L I I T T É É ■ Vente à une communauté de communes: compétence judiciaire Une personne avait vendu une parcelle à une communauté de communes et soute- nait que le litige relevait de la compéten- ce administrative au motif que le contrat pouvait contenir des clauses exorbitantes. Pour dénier la compétence des juridic- tions administratives, la cour administrati- ve d’appel avait jugé que “l’acquisition par une communauté de communes d’une parcelle en vue de l’intégrer dans son domaine privé et un contrat de droit privé ”. Le Conseil d’Etat refuse d’admettre le pourvoi à l’encontre de cet- te décision. (CE, 9mai2012, 3 e sous-section, n°351027) ■ Abandon de créance par une SCI: acte anormal de gestion Une SCI louait des locaux à une société et elle lui avait consenti un abandon de créance au motif qu’elle avait des difficul- t és financières et des difficultés à sous- louer. La société était de plus actionnaire de la SCI à hauteur de 10%. La cour d’appel avait considéré qu’il s’agissait d’un acte anormal de gestion et en invo- quant le caractère excédentaire des résul- tats de la société et en considérant que la SCI “ne justifiait pas d’une contrepartie à l’abandon de recettes consenti et en en déduisant que l’acte anormal de gestion était caractérisé”. Le Conseil d’Etat refuse d’admettre le pourvoi. (CE, 16mai 2012, 10 e sous-section, n°346939) Il convient donc d’être prudent lorsqu’une SCI, ou un bailleur en général consent un abandon de créances notamment de loyer, à son locataire. Pour éviter le redressement, il convient que l’abandon soit dûment justifié, ce qui est naturellement plus difficile lorsque le locataire a des résultats positifs. J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E calcul de la plus-value “Le prix de cession est réduit du montant des taxes acquit- tées et des frais supportés par le vendeur à l'occasion de cette cession.” L a faculté de déduire les frais se trouve actuellement à l’article 150 VA. Le paie- ment de dettes de la SCI dont l’associé est membre ne fait donc pas partie des dépenses déductibles. Il reste donc à l’associé à obtenir remboursement de la dette payée pour le compte de la SCI. ■ Date de cession: acte sous seing privé ou acte authentique? (CE, 10 e et 9 e sous-sections réunies, 4juin2012, n°331214) Un contribuable avait été soumis à un sup- plément d’impôt sur les plus-values au titre de la cession d’une propriété par un grou- pement foncier agricole dont il était membre. L’administration avait en effet retenu comme date de cession le 19mars 2004, date de la signature de l’acte authentique, alors que le contribuable se fondait sur la date de la promesse synal- lagmatique de vente le 23décembre 2003. Il s’appuyait sur le commentaire de l’article 150 U du CGI résultant de l’instruction fis- cale du 14janvier 2004. Rappelons que le régime des plus-values avait changé le 1 er janvier 2004 (dans le sens d’un assou- plissement) en application de la loi de finances pour 2004. Le Conseil d’Etat cite l’instruction de janvier2004 selon laquelle “une promesse synallagmatique de vente vaut vente dans la mesure où il y a consen- tement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. Dès lors, la cession est réputée avoir lieu lors de la signature de la promesse synallagmatique”. L’arrêt en déduit: “Considérant qu'il résulte des termes de cette instruction que la date de cession, constituant le fait générateur de la plus- value, n'est subordonnée à aucune forma- lité d'enregistrement ou d'acte authen- tique et peut résulter de la signature d'une promesse synallagmatique de vente, dès lors que la date de cette dernière ne fait l'objet d'aucune contestation; que, par suite, en jugeant, pour écarter l'invocation de cette instruction par la requérante, sur le fondement de l'article L. 80 A du livre des procédures fiscales, qu'elle devait être interprétée comme ne permettant pas que la date de signature d'une promesse synal- lagmatique de vente détermine la date de réalisation de la plus-value de cession sou- mise aux dispositions de l'article 150 U du code général des impôts, la cour adminis- trative d'appel de Lyon a commis une erreur de droit”. L’arrêt est donc annulé et, jugeant l’affaire au fond, le Conseil d’Etat indique que l’administration ne pouvait pas imposer le c ontribuable au titre de l’année 2004, pour une cession effectuée en 2003. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Le Conseil d’Etat se fonde donc sur l’instruction de 2004 dont une des fiches annexes précisait les conditions de détermination de la date de cession de l’immeuble. Pour les promesses synallag- matiques le texte retient donc la date de signature. Il ajoute toutefois, “Toutefois, en cas de promesse synallagmatique sous condition suspensive, le transfert de pro- priété n’est effectif qu’à la date de l’acte constatant la réalisation de la condition.” La présence de conditions suspensives est la situation la plus fréquente, ce qui aboutit à retarder la date de cession, mais ce n’était pas le cas en l’espèce. ■ Acquisition de la nue-propriété, puis de l’usufruit (CE, 8 e et 3 e sous-sections réunies, 4juin 2012, n°342469) Un contribuable avait acquis la nue-pro- priété d’un logement en 1981. En 1990, à la suite du décès de son père qui en était usufruitier, il était devenu pleinement pro- priétaire et avait utilisé le logement à titre de résidence principale. Or il avait vendu ce bien en 2004. L’administration avait considéré que la condition d’un délai de 5 ans requise pour être exonéré d’impôt sur la plus-value au titre de la résidence princi- pale n’était pas remplie. Le Conseil d’Etat confirme la position de l’administration. L’arrêt invoque l’article 150 C I du CGI qui prévoit l’exonération si le contribuable a résidé habituellement dans l’immeuble depuis qu’il l’a acquis ou, s’il n’y a pas rési- dé depuis l’acquisition ou l’achèvement, s’il y a résidé depuis au moins 5 ans et il ajoute : “que la circonstance que l'immeuble soit acquis en nue-propriété ou en pleine pro- priété n'a pas d'incidence sur l'application de ces dispositions, lesquelles ne visent pas la seule hypothèse où le propriétaire peut jouir effectivement du bien en pleine pro- priété mais prévoient également la situa- tion dans laquelle le propriétaire l'acquiert sans y établir sa résidence principale”. Évoquant l’instruction du 7septembre 1979 il en déduit qu’il “n'en résulte pas, en tout état de cause, que le nu-propriétaire ne pourrait être regardé comme le pro- priétaire du bien qu'au seul moment où il en acquerrait la pleine propriété; Considérant, dès lors, qu'en estimant que M. H. devait être regardé, pour l'application des dispositions du I de l'article 150 C du CGI, comme ayant a cquis en 1981 l'immeuble qu'il a cédé en 1994, alors même qu'il n'en avait eu la jouissance effective qu'à partir de 1990, lorsqu'il en a fait sa résidence principale , et en jugeant, par suite, que, lors de la cession, il ne pouvait être regar- dé ni comme ayant résidé dans l'immeuble depuis son acquisition ni comme y ayant résidé depuis au moins cinq ans, et que la plus-value réalisée lors cette cession ne pouvait, en conséquence, être exoné- rée , la cour administrative d'appel de Paris n'a pas commis d'erreur de droit”.“ O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Il résulte de cet arrêt que pour un contribuable qui avait acquis d’abord la nue-propriété puis l’usufruit (lors de l’extinction de l’usufruit de son père), il faut retenir la date d’acquisition de la nue-propriété, qui était antérieure. En conséquence, il n’avait pas immédiate- ment utilisé le bien comme résidence principale et il lui fallait alors remplir la condition d’occupation pendant 5 ans. Revenus fonciers ■ Revenus abandonnés à un ex- conjoint (CE, 10 e et 9 e sous-sections réunies, 16mai 2012, n°325875) À la suite d’un divorce, des ex-époux avaient conclu une convention d’indivision sur un bien immobilier qu’ils possédaient à 3juillet 2012 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • F F I I S S C C A A L L I I T T É É ■ Un château transformé en 41 logements: travaux de reconstruc- tion Des travaux qui avaient pour objet de transformer en 41 appartements les diffé- rents locaux composant un château et ses dépendances ont été qualifiés de travaux de reconstruction et d’agrandissement non déductibles des revenus fonciers par la cour administrative d’appel de Nantes. Elle avait jugé que ces travaux affectant le gros œuvre devaient être regardés comme travaux de reconstruction et le Conseil d’Etat refuse d’admettre le pou- voir du contribuable. (CE, 21mai2012, 9 e sous-section, n°343392) La modification importante du gros œuvre est, de façon habituelle, constitutive d’un des critères qui aboutit à faire échec à la faculté de déduire les travaux des revenus fonciers. Cet arrêt en est un exemple. J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E part égale et selon laquelle l’épouse per- cevrait les loyers et paierait les charges, et en contrepartie, que l’épouse assumerait l’entretien de leur fils majeur handicapé. P ar un autre arrêt du même jour, le Conseil d’Etat a jugé que ces loyers perçus par l’épouse avaient le caractère d’une pen- sion alimentaire versé au fils handicapé (rattaché au foyer fiscal de sa mère). Mais était également en cause le traite- ment fiscal des loyers: l’épouse avait déduit de ses revenus l’intégralité des charges de l’immeuble, ce que contestait l’administration, selon laquelle le montant des charges acquittées au-delà de sa part d’indivision devait être réintégré dans ses revenus fonciers. Le Conseil d’Etat rejette le recours de la contribuable et confirme donc le caractère non déductible de cette fraction de charges, après avoir relevé que l’administration n’avait pas inclus les loyers supplémentaires dans la base imposable de l’épouse: “Considérant […] que les charges de l'immeuble correspondant à la part de M. S. et que M me S. a acquittées en même temps qu'elle percevait directement la part de loyers revenant à son ancien mari constituaient des charges foncières ; que de telles charges ne peuvent être déduites , en vertu des dispositions des articles28 et31 du code général des impôts, que des revenus fonciers du contribuable et ne peuvent s'imputer sur des revenus résultant du versement d'une pension alimentaire; qu'il résulte de la décision n°325876 rendue le 16mai 2012 par le Conseil d'Etat statuant au conten- tieux, que les loyers perçus par M me S. au- delà de ses propres droits dans l'indivision constituée avec son ancien époux présen- taient le caractère d'une pension ali- mentaire , répondant aux conditions fixées par les articles205 à211 du code civil, versée au fils handicapé de M me S. rat- taché à son foyer fiscal; que, par suite, M me S. n'est pas fondée à demander l'annulation de l'arrêt attaqué, qui est suf- fisamment motivé, par lequel la cour a dministrative d'appel de Versailles a reje- té sa requête tendant à obtenir la déduc- tion de ces charges de la pension alimen- taire versée par son ancien époux”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’accord des époux était simple dans son principe mais plus délicat dans son traitement fiscal. Pour financer l’entretien de l’enfant han- dicapé, l’épouse conservait les revenus de l’immeuble et en payait les charges. Mais fiscalement, elle pouvait déduire de sa moitié de loyers la moitié des charges mais elle ne pouvait pas déduire de ses revenus fonciers la deuxième moitié des charges de l’immeuble: elle ne pouvait pas déduire de ces revenus considérés comme pension alimentaire car des charges foncières ne sont pas déductibles d’une pension alimentaire… ■ Logement vacant: charges déductibles? (CE, 10 e et 9 e sous-sections réunies, 4juin2012, n°334196) La cour administrative d’appel de Marseille avait refusé à un propriétaire la déduction des revenus fonciers de charges afférant un logement au motif que le propriétaire s’en réservait la jouissance, mais sans rechercher si ce bien n’était pas offert à la location. Pour ce motif, l’arrêt est annulé: Le Conseil d’Etat rappelle que les proprié- taires ne peuvent pas déduire de leurs revenus fonciers les charges afférentes aux logements dont ils se réservent la jouissan- ce et que: “il appartient donc au propriétaire d' apporter la preuve qu'il a offert à la location pendant l'année en cause le logement resté vacant au titre duquel il demande la déduction de charges fon- cières, et qu'il a pris toutes les dispositions nécessaires pour le louer. L’arrêt en déduit: Considérant qu'en jugeant que M. F. ne pouvait pas prétendre à la déduction des charges de copropriété qu'il avait acquit- tées, au seul motif que l'immeuble en cau- se ne lui avait pas effectivement procuré des revenus fonciers en 1997, sans recher- cher si , par les pièces qu'il produisait, il apportait la preuve lui incombant que cet immeuble avait été offert à la location pendant cette année , la cour a commis une erreur de droit; que par suite […], M.F. est fondé à demander l'annulation de l'arrêt attaqué en tant qu'il a rejeté la demande de décharge cor- respondant à la déduction de la somme de 1 659,65 € de ses revenus fonciers au titre de l'année 1997”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Le bailleur qui dispose d’un logement vacant peut en déduire les charges de ses revenus fonciers. Mais il doit pour cela être susceptible de prouver qu’il s’agit d’un bien destiné à la location et qu’il a pris les dispositions nécessaires pour le louer. Il est donc nécessaire au bailleur de conserver les pièces justifica- tives: mandat confié à une agence, factu- re de passage d’annonce dans un journal ou un site immobilier… BIC et BNC ■ Location de locaux aménagés (CE, 10 e et 9 e sous-sections réunies, 16mai 2012, n°323 079) Une société avait passé un contrat de sous- location portant sur des “locaux aména- gés” pour 9 ans. Un des actionnaires de la société (qui détenait 27,32% du capital) avait souscrit une déclaration de résultat de BIC et déduit de son revenu global sa quote-part des déficits déclarés de la socié- té. Or l’administration avait considéré que l’activité portait en réalité sur des locaux nus et que la quote-part des déficits rele- vant des BNC n’était donc pas déductible des revenus globaux. Le Conseil d’Etat confirme la décision. Il cite l’article 35 du CGI selon lequel, ont le caractère de BIC les revenus des “per- sonnes qui donnent en location un établis- sement commercial ou industriel muni du mobilier ou du matériel nécessaire à son exploitation , que la location com- prenne, ou non, tout ou partie des élé- ments incorporels du fonds de commerce ou d'industrie”. Le contribuable faisait valoir que les locaux de stockage dont il s’agissait com- portaient des bureaux équipés, un embranchement ferroviaire avec quai, un transformateur moyenne tension élec- trique, des modules de stockage, mais cela n’a pas suivi à emporter la conviction du Conseil d’Etat: “Considérant que si l'appréciation de la condition tenant à la mise à disposition du mobilier ou du matériel nécessaire à l'exploitation doit prendre en considéra- tion l'ensemble des agencements, équipements ou moyens y compris mobiles essentiels à l'exercice de 3juillet 2012 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • F F I I S S C C A A L L I I T T É É ■ Une QPC sur les droits de muta- tion Le département du Var soutenait devant le Conseil d’Etat que l’obligation de parti- cipation des départements au fonds de péréquation des droits de mutation (art. L 3334-18 du CGCT) constituait une atteinte au principe de libre administration des collectivités territoriales, garanti par la Constitution. Le Conseil d’Etat a transmis cette ques- tion prioritaire de constitutionnalité au Conseil constitutionnel. (CE, 21mai 2012, 3 e sous-section, n°358261) J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E l'activité , c'est-à-dire sans lesquels l'exploitation ne pourrait être exercée dans les locaux considérés , la cour administrative d'appel, qui a porté sur les f aits qui lui étaient soumis une apprécia- tion souveraine exempte de dénaturation, n'a pas commis d'erreur de qualification en relevant qu'en dépit de la mise à dispo- sition des “racks” et en l'absence de maté- riel de manutention, la location ne com- portait pas l'essentiel du matériel nécessai- re à l'exploitation d'une entreprise de stoc- kage et que, par suite, la location consen- tie par la SNC LSI Roye à la société Haro Logistique ne présentait pas un caractère commercial, dont les revenus entrent dans le champ d'application du 5° du I de l'article 35 du CGI”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Le Conseil d’Etat se retranche derrière l’appréciation souverai- ne de la cour d’appel. Il convient donc que l’essentiel du matériel nécessaire à l’exploitation d’une entreprise soit fourni au locataire pour que la location puisse relever des bénéfices industriels et com- merciaux. L’arrêt fait donc une stricte appréciation de cette condition, en dépit de l’abondance du matériel qui était mis à disposition du locataire: le critère utilisé est celui de l’impossibilité d’exercer l’activité sans la mise à disposition de l’équipement concerné. Ici le matériel de manutention est jugé essentiel pour per- mettre l’activité. Son absence interdit donc la qualification de location commer- ciale. Procédure fiscale ■ Saisine du Comité consultatif pour la répression des abus de droit: à nouvelle notification de redressement, nouvelle demande de saisine (CE, 9 e et 10 e sous-sections réunies, 21mai 2012, n°329032) L’administration avait effectué un redres- sement envers un contribuable concernant l’imposition d’une plus-value de cession de fonds de commerce. L’administration constatant la réduction progressive du montant des redevances de location- gérance perçues par le contribuable de 360000F en 1992 à 248700francs en 1997 avait considéré que ces diminutions n’avaient eu pour d’autre motif que de permettre au contribuable de bénéficier de l’exonération d’impôt sur la plus-value réalisée lors de la cession de son fond de commerce, en réduisant le chiffre d’affaires sous la limite fixée par l’article 151 septies du CGI. Le contribuable avait demandé la saisine du comité consultatif pour la répression des a bus de droit le 26février 2001 à la suite de la notification de redressement du 29jan- vier 2001. L’administration ayant adressé le 23juillet 2001 une nouvelle notification, après entretien avec le contribuable. Celui- ci n’avait pas renouvelé sa demande de sai- sine du comité. Selon le Conseil d’Etat, il aurait dû le faire, et il censure la cour d’appel d’avoir jugé le contraire: “ Considérant que, […] en se fondant, dans les motifs de son arrêt, sur la circons- tance que l'administration a maintenu l'ensemble des redressements en cause pour juger que l'administration était tenue de soumettre le litige au comité, et ce, alors même que l'intéressé n'avait pas expressément renouvelé cette demande à la suite de l'envoi de la seconde notification de redresse- ments en date du 23juillet 2001 annulant celle du 29janvier 2001 et se substituant à cette dernière, la cour administrative d'appel de Lyon a commis une erreur de droit; qu'il s'ensuit que, sans qu'il soit besoin d'examiner l'autre moyen de son pourvoi, le ministre du budget […] est fon- dé à demandé l'annulation de l'arrêt qu'il attaque”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Cette solution est sévère pour le contribuable. Il faut en retenir qu’en cas de nouvelle notification de redressement, le contribuable doit renou- veler sa demande de saisine du comité consultatif pour la répression des abus de droit. Expulsion ■ De l’importance d’informer le préfet (CE, 9 e sous-section, 15mai2012, n°351964, Société HLM IDF Habitat) L’article 62 de la loi du 9juillet 1991 impo- se à l’huissier d’informer le préfet, dès le commandement d’avoir à libérer les locaux, sous peine de suspension du délai avant l’expiration duquel l’expulsion ne peut avoir lieu. Cette information vise à permettre au préfet de prendre en comp- te la demande de relogement de l’occupant dans le plan départemental. Une office d’HLM avait demandé répara- tion à l’État du préjudice causé par l’inexécution du jugement d’expulsion. Or le tribunal administratif avait rejeté cette demande au motif que la société “ne justi- fiait pas avoir notifié au préfet de Seine-et- Marne copie du commandement de quit- ter les lieux adressé aux occupants sans titre du logement dont elle est propriétai- r e avant que n’intervienne la délivrance à cette autorité, le 19juillet 2005, par voie d’huissier, d’une réquisition de la force publique le 19juillet 2005, et que la demande de concours de force publique n’avait, par suite, pu valablement saisir le préfet”. Le Conseil d’Etat valide la décision, consi- dérant que le tribunal avait relevé que “la société requérante ne remplissait pas l’une des conditions d’engagement de la res- ponsabilité de la puissance publique”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Le propriétaire qui n’obtient pas l’exécution d’un jugement d’expulsion peut obtenir de l’État une indemnisation pour inexécution d’une décision de justice. Si ce principe ne fait pas de doute, sa mise en œuvre suppose toutefois de respecter strictement les conditions prescrites par la loi. En particu- lier, l’article 62 impose, dès le commande- ment de quitter les lieux d’informer le préfet pour que celui-ci puisse tenir compte de la demande de relogement. Depuis le 1 er juin 2012, ce texte a été transféré à l’article L 412-5 du code des procédures civiles d’exécution. La règle est prévue à peine de suspension du délai d’expulsion. Il résulte du présent arrêt que l’inobservation de la règle a pour autre conséquence que la responsabilité de l’État pour inexécution de la décision d’expulsion n’est pas engagée. Droit au logement ■ Une personne reconnue priori- taire pour être relogée le reste si elle est hébergée (CE, 4 e et 5 e sous-sections réunies, 1 er juin 2012, n°339631) La commission de médiation avait reconnu le caractère prioritaire du relogement d’une personne. Or celle-ci avait ensuite été hébergée dans une structure d’hébergement. Le tribunal administratif de Melun en avait déduit qu’il n’y avait plus urgence à la reloger et qu’il n’y avait pas lieu de condamner l’État sous astreinte à la reloger. Ce jugement est annulé par le Conseil d’Etat: “Considérant […] que, d'une part, un hébergement dans un foyer ne saurait être regardé comme un logement tenant compte des besoins et capacités du demandeur au sens des dispositions 3juillet 2012 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • E E X X P P U U L L S S I I O O N N - - D D R R O O I I T T A A U U L L O O G G E E M M E E N N T T J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E suite p. 11 ▲ 3juillet 2012 9 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • Lors du Point marché utilisateurs présenté ce 26juin par BNP Paribas Real Estate, Thierry Laroue-Pont a fait part de ses prévi- sions pour l’année 2012 : après un volume de transactions de bureaux de 424000m2 à Paris au 1 er trimestre 2012, le volume devrait atteindre 1,74million de m 2 pour l’exercice, un chiffre qui serait en repli par rapport à 2011 et à 2010. Le premier trimestre est en recul de 18% par rapport au 1 er trimestre de 2011. L’analyse du volume de transactions de bureaux sur 5 mois de 2012 montre des résultats contrastés suivant les secteurs de l’Ile-de-France. Si Paris recule de -17%, la baisse est plus forte à la Défense (-28%) et davantage encore dans le croissant Ouest hors Défense (-39%), alors que la 1 e couron- ne progresse très fortement (+61%). La 2 e couronne reculant de -14%, le total de la région enregistre une baisse d’activité de - 17%. Le taux de vacance au 1 er trimestre est stable à 7,6% et le loyer “prime” en hausse à 830 € . Le volume de l’offre de bureaux en un an en Ile-de-France baisse de -11% à 4,3millions de m 2 , entre le 1 e r trimestre 2011 et le 1 er trimestre 2012. ● Stratégie “low cost” des utilisa- teurs En région, le volume de l’offre se stabilise. Sur les 4 principales villes (Lyon, Lille, Aix- Marseille et Toulouse), les transactions du 1 er trimestre sont en progression par rapport à la même période de l’an dernier; Lyon par exemple a enregistré 45000m 2 de transac- tions de bureaux contre 43000 au 1 er tri- mestre 2011. Mais Thierry Laroue-Pont reconnaît qu’on s’attend à une baisse des transactions au cours des 2 e et 3 e trimestres. Il souligne également qu’une démarche “low cost” est engagée par des utilisateurs. Antoine Bary indique par ailleurs que les entreprises n’hésitent plus à installer leur siège en 1 e couronne. Mais à l’inverse, cer- tains utilisateurs mettent à profit la baisse des loyers pour revenir dans le quartier cen- tral des affaires. Le loyer facial est corrigé de “mesures d’accompagnement” qui sont chiffrées par BNP Paribas Real Estate (écart entre le loyer facial et le loyer économique). Mais elles sont variables suivant les secteurs. Ainsi pour les surfaces de1000 à5000 m 2 , elles sont généralement de 14%, sauf à Paris hors QCA (11%) et à Paris QCA (13%). Pour les grandes surfaces (plus de 5000m 2 ), les divergences sont plus accentuées. Elles s’étalent entre 12% à Paris QCA et 18% à La Défense. ● La crise: phase d’opportunité Le cabinet de conseil avait invité l’économiste Marc Touati à s’exprimer sur la conjoncture. “Les crises sont des phases d’opportunité” dit-il en ouverture de son propos, ajoutant que les crises font partie de la vie écono- mique. Faisant le parallèle avec la crise de 1929, Marc Touati souligne que les Etats ont fait le contraire de la politique suivie en 1929. Lors de la crise de 2008, on a sauvé les banques, baissé les taux d’intérêt et engagé des plans de relance budgétaire. Mais on est alors passé à une crise de la dette publique. Pour sortir définitivement de la crise, explique Marc Touati, il faut que chaque pays génère suffisamment de crois- sance pour pouvoir rembourser les intérêts de sa dette. Or, en Europe, actuellement seuls l’Allemagne, le Luxembourg et la Fin- lande y parviennent. Pourtant la croissance mondiale est forte: elle devrait être de 3,5% en 2012. Mais, pour la première fois dans l’histoire contem- poraine, la part de la production émanant des pays émergents va être supérieure à cel- le des pays développée. En 1980, les pays développés assuraient 63,8% de la produc- tion mondiale. Mais cette proportion est tombée à 58,8% en 2005, 53% en 2010 et elle devrait passer sous les 50% cette année. Or cette puissance économique des pays émergents s’accompagne d’une puis- sance financière. Si la croissance existe dans le monde, ce n’est pas le cas en Europe. Selon Marc Toua- ti, nous avons davantage un risque de déflation que d’inflation. La Chine, explique-t-il, est impressionnante par la maî- trise de son taux de croissance, notamment car elle utilise la politique de change. Sortir de l’euro? Selon Marc Touati, ce serait un suicide pour la Grèce car le pays devrait s’endetter auprès des marchés et non plus auprès de l’Europe. Si la Grèce sort de l’euro, elle ne remboursera plus sa dette. Or la France détient 60 milliards d’euros de dettes grecques. Comment sortir de la crise ? Marc Touati décrit trois solutions: 1. engager des réformes structurelles comme en Alle- magne, mais cela prend de 5 à 10 ans. 2. Augmenter les dépenses publiques, comme en France. Mais cette solution a été mise en œuvre depuis dix ans… sans succès. 3. C’est la seule solution: une politique monétaire qui passe par une baisse des taux d’intérêt, une baisse de l’euro et une faculté accordée à la BCE d’acheter en direct de la dette publique. Cela permettra aux banques de financer les entreprises et d’assouplir les conditions réglementaires d’octroi des cré- dits. Cette solution permettra de restaurer la croissance fin 2013. Si on ne s’engage pas dans cette voie, ce sera la fin de la zone euro ce qui conduira à une hausse des taux d’intérêt, à une fermeture des frontières et à un retour de l’inflation. M M A A R R C C H H É É R R E E N N C C O O N N T T R R E E Le marché de l’immobilier de bureaux devrait reculer en 2012 Les transactions en immobilier d’entreprise devraient reculer en 2012, selon BNP Paribas Real Estate. Mais les périodes de crise sont aussi des périodes d’opportunité, relève l’économiste Marc Touati qui était invité par BNP Paribas Real Estate lors de son Point marché utilisateurs ce 26juin. Villes Loyers en € /m 2 /an HT HC Lyon Aix-Marseille Toulouse Lille Nice-Sophia Strasbourg Genoble Nantes Bordeaux Metz Rennes Dijon Montpellier Nancy Orléans Rouen 285 € 250 € 210 € 200 € 200 € 195 € 180 € 175 € 170 € 170 € 170 € 160 € 160 € 160 € 150 € 145 € Secteurs Loyers en € /m 2 /an HT HC Bureaux neufs Bureaux de seconde main Paris QCA Etoile Paris QCA Opéra La Défense Neuilly-Levallois Boucle Sud Péri Défense 734 € 617 € 556 € 480 € 429 € 357 € 518 € 482 € 414 € 368 € 334 € 256 € Loyers top de bureaux en 2011 Loyer facial moyen bureaux au 1 er trimestre 2012 Source BNP Paribas Real Estate Pour aller plus loin Marc Touati: “Quand la zone euro explo - sera… Comment la France peut encore éviter le pire ”. Editions du Moment. 17,95 € . 258 pages. ▲ 3juillet 2012 10 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T É É B B R R È È V V E E S S ◆ Claude Jeannerot président de l’ANIL Le sénateur du Doubs, Claude Jean- nerot a été réélu président de l’Agence nationale pour l’information sur le logement le 26juin. En 2011, 2 nouvelles ADIL ont été ouvertes, ce qui porte à 78 le nombre de départements couverts par le réseau. ◆ Nouveau président pour le SNAL Roger Bélier a été élu président du Syndical National des Aména- geurs Lotisseurs par l’assemblée générale du syndicat qui s’est tenue à Nantes le 26juin. Il est directeur central du développement d’Ile-de-France chez Bouygues Immobilier. Roger Bélier , qui était déjà président de la région Ile-de-France du SNAL, succède à Pascale Poirot. ◆ Prix Olivier Debouzy C’est Jean-Baptiste Jangène Vilmer qui a reçu cette année le prix Oli- vier Debouzy pour son ouvrage "La guerre au nom de l'humanité - Tuer ou laisser mourir" qui traite du droit ou devoir d’ingérence. Ce juriste chercheur à Montréal devient ainsi “l’agitateur d’idée juridique 2012” récompensé par le cabinet August & Debouzy et le Club des Juristes. Le prix a été remis le 12juin par Guy Carcassonne, pro- fesseur de droit public. ■ Cécile Duflot s’exprime sur le Grand Paris La ministre du Logement, qui est aussi en charge du Grand Paris, s’est exprimée le 2 6juin sur le projet du Grand Paris à l’occasion de l’inauguration de l’exposition “Architecture et design des gares du Grand Paris”. Elle a souligné que les gares devaient non pas simplement servir les trains, mais d’abord pouvoir servir les gens. Pour la ministre, le projet du Grand Paris ne peut se résumer à un projet de trans- ports, mais doit traverser toutes les dimen- sions de la mission que lui a confiée le Pré- sident de la République. Elle ajoute que le Grand Paris “ça ne pour- ra pas être Dubaï-sur-Seine”. Elle se réfère aussi à l’acte III de la décentralisation, engagé par la ministre de la réforme de l’État, Marylise Lebranchu. Elle a confirmé que le Gouvernement sou- haitait maintenir et poursuivre le projet du Grand Paris Express mais “le réconcilier avec le projet d’égalité des territoires”. ■ Baisse des ventes de maisons neuves L’Union des Maisons Françaises a indiqué le repli de ventes de maisons individuelles: la baisse est de 19% au cours des 12 der- niers mois. Le recul se vérifie dans toutes les régions mais il est particulièrement marqué dans l’Ouest (-35%) et en Lan- guedoc Roussillon (-31%). La région qui résiste le mieux est l’Est (-10%). Le cumul de ventes de maisons individuelles en sec- teur diffus sur les 12 derniers mois (mai2011-mai 2012) est de 135700. (Source UMF - Markemetron). ❘ ❘ ◗ ◗ Allen & Overy (Marcus Billam, Fré- déric Jungels) a conseillé Unibail- Rodamco pour l’acquisition d’une par- ticipation dans mfi AG, deuxième opé- rateur et développeur de centres com- merciaux en Allemagne. ❘ ❘ ◗ ◗ Le cabinet d’avocats KL Gates se renforce avec l’arrivée dans son équipe fiscale de Bertrand Dussert en tant qu’associé. Après avoir exercé antérieure- ment au sein de Norton Rose LLP et de CMS Bureau Francis Lefebvre, comme asso- cié en droit fiscal, il avait créé son propre cabinet. Acteurs ■ Recul des ventes de loge- ments anciens en Ile-de-France Selon la chambre des notaires, le nombre de ventes de logements anciens s’est établi s ur trois mois à 26400 (février à avril2012), soit une baisse de 20% par rapport à la même période de 2011. Pour les prix, les notaires observent en avril une légère hausse à Paris (+1,5% en un mois) et une stagnation dans le reste de la région. (Communiqué du 27juin 2012). Initiatives ■ Une seule vente à la fois Un nouveau concept d’agent immobilier est lancé “Agent immobilier privé”; Il s’agit, explique Christophe Vander Mee- ren, d’assurer un meilleur service au client en l’assurant de l’entière disponibilité du mandataire du fait qu’il ne s’engage à ne traiter qu’une seule affaire à la fois. Contact: www.agent-immobilier-prive.com. ■ “S’engager pour les quar- tiers” La fondation FACE et l’ANRU lancent un concours “s’engager pour les quartiers” visant à “récompenser les projets à poten- tiel développés dans les quartiers”. En partenariat avec l’Acsé, l’Union Sociale pour l’Habitat, GDF SUEZ et la “Fondation Terre Plurielle” de Bouygues Construction. Il s’adresse à toute structure publique ou privée (dont le siège et l’activité sont en France) développant un projet dans un quartier en mutation Infos: wwwfondationface.org. ❘ ❘ ◗ ◗ Herbert Smith a annoncé le 28 juin sa fusion avec Freehills . Le nouveau cabinet, qui regroupe désormais 2800 avocats dont 460 associés, devient ain- si le 8 e cabinet le plus important en nombre d’avocats. Il sera dirigé par David Willis et Gavin Bell, les actuels associés dirigeant respectivement Her- bert Smith et Freehills. ❘ ❘ ◗ ◗ Jean Guilmoto, Laurent Hepp, Nico- las de Sevin , et Pierre-Sébastien Thill ont été désignés comme membres du conseil de surveillance de CMS Bureau Francis Lefebvre pour trois ans. Le nouveau conseil, dont sont également membres Christophe Lefaillet et Lau- rent Mion, a désigné comme président le 26juin Pierre-Sébastien Thill et com- me vice-président, Jean Guilmoto. Bibliographie Deux livres sur la QPC viennent d’être publiés par Lextenso Editions. ✓ L’essentiel de la QPC, Mode d’emploi de la question prioritaire de constitutionnalité , ✓ L’essentiel des grandes décisions : 26 déci- sions commentées. Ils sont rédigés par Dominique Rousseau (professeur à Paris I) et Julien Bonnet (professeur à Evry). Pour l’immobilier, Marc Touati considère que les prix des logements ont augmenté trop fortement en regard de la croissance des revenus des ménages. Une baisse des prix pourrait les resolvabiliser. ● Une stratégie anti-crise En conclusion, l’économiste invite les entre- prises à adopter une stratégie anti-crise sous l’une au moins des trois formes suivants: - stratégie de niche; - stratégie d’innovation; - stratégie de croissance internationale. Acteurs ▲ 3juillet 2012 11 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E E X C E P T I O N N E L LE R é s e r vé e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier C C H H I I F F F F R R E E S S précitées du I de l'article L. 441-2-3-1 du CCH, d'autre part, la circonstance que, pos- térieurement à la décision de la commis- sion de médiation le reconnaissant comme p rioritaire et devant être logé ou relogé d'urgence, un demandeur de logement se trouve hébergé de façon temporai- re dans une structure d'hébergement ou un logement de transition ne suffit pas à faire disparaître l'urgence qu'il y a à le reloger ; que, par suite, le tribunal admi- nistratif de Melun a commis une erreur de droit en se fondant sur la circonstance que M. N., reconnu par la commission de médiation de Créteil comme demandeur de logement prioritaire et devant être logé d'urgence au motif qu'il était dépour- vu de logement, était, à la date du juge- ment attaqué, hébergé dans un foyer, pour juger qu'il n'y avait pas lieu d'enjoindre au préfet d'assurer son loge- ment”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’article L 441-2-3-1 du CCH organise le recours judiciaire des per- sonnes qui ont été reconnues prioritaires pour l’attribution d’un logement par la c ommission de médiation et qui n’ont pas été relogées. Il résulte de cet arrêt que l’octroi à cette personne d’une solution d’hébergement ne fait pas disparaître l’urgence à assurer le relogement. Urbanisme ■ Construction d’une piscine privée (CE, 10 e sous-section, 7mai2012, n°330263) Un recours avait été engagé à l’encontre d’un arrêté de non-opposition à une déclaration de travaux pour la construc- tion d’une piscine. Cet arrêté était daté du 12novembre 2007 et concernait une pis- cine découverte de 36m 2 . Le Conseil d’Etat valide la décision en se fondant notamment sur l’article L 421-1 du code de l’urbanisme (dans sa rédaction de novembre2007) et les articles L421-4 et R 421-9. Relevaient notamment de la déclaration préalable “f) Les piscines dont le bassin a une superficie inférieure ou égale à 100m 2 et qui ne sont pas couvertes ou dont la couverture, fixe ou mobile, a une hauteur au-dessus du sol inférieure à 1,80m”. Il en déduit : “les travaux projetés par M. B., qui consis- taient en la réalisation d'une piscine décou- verte dont le bassin était d'une superfi- cie inférieure à 100m 2 , pouvaient faire l'objet d'une déclaration de travaux , sans qu'y fasse obstacle la circonstance que la pis- cine et le dallage qui l'entourait, situé au niveau du sol naturel, couvraient une superfi- cie supérieure à 20m²”. Le Conseil d’Etat rejette les autres argu- ments tirés du POS et du plan de préven- tion des risques d’inondation. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Le texte actuellement en vigueur relatif aux piscines est l’article R 421-9 du code de l’urbanisme. Il prévoit que relèvent de la déclaration préalable: “f) Les piscines dont le bassin a une superfi- cie inférieure ou égale à 100m 2 et qui ne sont pas couvertes ou dont la couverture, fixe ou mobile, a une hauteur au-dessus du sol inférieure à un mètre quatre-vingt”. L’interprétation du Conseil d’Etat relative au dallage environnant reste donc d’actualité. ■ Note de renseignements d’urbanisme erronée: quelle res- ponsabilité de la commune? (CE, 9 e et 10 e sous-sections réunies, 16mai 2012, n°338371) Une personne avait acquis un terrain sur lequel était installé un mobil-home et qui lui avait été présenté à tort comme étant en zone NB à constructibilité limitée sur la foi d’une note de renseignements émanant de la commune. Sa demande de raccordement au réseau électrique avait alors été refusée au motif que le terrain était classé en zone INCa où toute construction était interdite (sauf pour la culture et l’élevage). La cour B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi ns41 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ U U R R B B A A N N I I S S M M E E J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ➚ ➚ 427€ par m 2 de surface utile brute locative, c’est le coût total moyen en France de l’immobilier d’exploitation (en 2011), selon les c hiffres publiés par IPD le 28juin 2012. Ce chiffre était de 401€/m2 en 2010. S’agissant plus spécifiquement des bureaux , le coût est de 501€/m2 (+1,5 % par rapport à 2010). IPD observe cependant que la consommation d’énergie d’un immeuble de bureau a baissé de -8,7% en 2011. Sont également en baisse la consom- mation d’eau (-2,9%), la production de déchets (-5,7%) et les émissions de CO2 (-14,4%). S’agissant des bureaux “verts”, leur performance en 2011 est “de 110 points de base supérieure à celle des bureaux non verts haut de gamme, confirmant l’avantage compétitif confé- ré aux immeubles verts observés en 2010 en matière de rendement en capital” indique IPD. Chiffres ■ Droit au logement opposable: bis répetita… Le 10mars 2001, un tribunal avait enjoint à l’État de reloger une personne avec ses 3 enfants sur le fondement de l’article L 441-2-3-1 du CCH sous astreinte de 15 € par jour de retard. Par un 2 e jugement du 24mars2011, le même tribunal avait enjoint à l’État de reloger la même per- sonne sous astreinte de 25 € par jour de retard. Le Conseil d’Etat annule le 2 e juge- ment, pour erreur de droit… (CE, 15mai2012, 5 e sous-section, n°349488). suite de la p. 8 ▲ 3juillet 2012 12 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • U U R R B B A A N N I I S S M M E E administrative d’appel de Paris avait admis que “le préjudice résultant de l'impossibilité d'utiliser le mobil-home qui y était implan- té du fait du non-raccordement au réseau é lectrique était la conséquence directe de la divulgation d'une information inexacte par la mairie”. Cette décision est annulée par le Conseil d’Etat: “Considérant que si la délivrance par le maire d'une commune d'une note de renseignements d'urbanisme inexacte quant au classement d'une parcelle est susceptible de constituer une faute de nature à engager la responsabilité de la commune , cette responsabilité ne peut entraîner la réparation du préju- dice allégué, si ce dernier est sans lien direct avec cette faute ; qu'il en est notamment ainsi lorsqu'il résulte de l'instruction qu'à supposer que le rensei- gnement donné au sujet du classement de la parcelle fût exact, l'autorité administra- tive n'aurait pu, eu égard aux règles d'urbanisme dans la zone indiquée, que refuser toute demande de raccordement au réseau électrique; Considérant que les mobil-homes doivent être regardés comme des maisons légères d'habitation soumises à ce titre à autorisa- tion de construire, en application de l'article L. 421-1 du code de l'urbanisme; que par application des dispositions de l'article L. 111-6 de ce code, ces construc- tions ne peuvent être raccordées définiti- vement aux réseaux d'électricité si elles n'ont pas fait l'objet d'un permis de construire; Considérant qu'il ressort des pièces du dos- sier soumis aux juges du fond que si la par- celle en cause était en réalité située dans une zone agricole inconstructible et non, comme il était dit dans la note de rensei- gnements, dans une zone NB à constructi- bilité limitée, les caractéristiques de cette parcelle n'auraient pas permis de satisfaire aux conditions de desser- te comme de superficie exigées par le règlement du POS pour la délivrance d'une autorisation de construire en zone NB; que, par conséquent les dispositions de l'article L. 111-6 du code de l'urbanisme se seraient opposées à ce que le projet de raccordement au réseau électrique fût accepté par le maire; qu'ainsi, en relevant l'existence d'un lien de causalité direct entre la fourniture du renseignement erroné et le préjudice subi par M me A, la cour a donné aux faits ainsi énoncés une inexacte qualification juridique”. L e Conseil d’Etat annule donc la décision et, statuant au fond, rejette la demande d’indemnisation. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Le Conseil d’Etat reconnaît dans cet arrêt le principe qu’une commune peut engager sa responsabilité lorsqu’elle délivre une note de renseignements inexacte. Toutefois, il en écarte ici l’application. L’erreur était bien établie puisque le ter- rain était situé en zone INCa et non en zone NB. Toutefois, le Conseil d’Etat que, même située en zone NB, le terrain en question n’aurait pas pu faire l’objet de construction en raison des exigences de desserte et de superficie. La demande de raccordement aurait donc dû être refusée également si le terrain était situé en zone NB. Le lien de causalité entre la faute et le préjudice n’était donc pas établi. ■ Refus d’une commune d’exécuter un équipement d’assainissement prévu: quel délai pour engager sa responsabilité? (CE, 9 e et 10 e sous-sections réunies, 21mai 2012, n°325764) Un litige opposait une commune et des sociétés d’aménagement sur la réalisation d‘un équipement d’assainissement concer- nant la desserte d’un vaste programme immobilier avec golf. La commune s’était engagée par convention du 16juillet 1992 à réaliser une station de traitement des effluents en contrepartie du versement d’une participation financière de 1,33mil- lion de francs par une des sociétés. Mais en 2004, le maire avait délivré un certificat d’urbanisme négatif au motif de l’absence de raccordement au réseau public d’assainissement, puis il avait rejeté des demandes de permis de construire et enfin la commune avait abrogé le POS révisé en 1987 pour permettre la réalisation du pro- gramme. Les sociétés d’aménagement avaient alors présenté le 29septembre 2004 une demande d’indemnisation à la commune. Elles invoquaient l’impossibilité de réaliser le programme en raison de la faute de la commune refusant de réaliser le raccorde- ment au réseau d’assainissement. Elles chiffraient leur préjudice à 11,8millions d’euros pour l’une et 13,7millions d’euros pour l’autre. Le maire invoquait la pres- c ription quadriennale. La cour administrative d’appel de Bor- deaux avait rejeté la demande d’indemnisation, mais sa décision est annulée par le Conseil d’Etat qui se fonde sur la loi du 31décembre 1968 relative à la prescription des créances sur l’État, les départements et les communes. Son article 1 er prévoit le délai de 4 ans et l’article 3 pré- cise que “La prescription ne court ni contre le créancier qui ne peut agir, soit par lui- même ou par l'intermédiaire de son repré- sentant légal, soit pour une cause de force majeure, ni contre celui qui peut être légi- timement regardé comme ignorant l'existence de sa créance ou de la créance de celui qu'il représente légalement”. Le Conseil d’Etat en déduit: “Considérant qu'en jugeant que le fait générateur des créances que les sociétés estimaient détenir sur la commune de Cur- san devait être regardé comme intervenu au plus tard à la date du 31mars 1997 et en en déduisant que le délai de pres- cription quadriennale expirait le 31décembre 2001 , dès lors que le délai dans lequel la commune s'était engagée à réaliser les ouvrages nécessaires au raccor- dement au réseau d'assainissement prévus par la convention du 16juillet 1992 arrivait à son terme, en vertu d'une délibération du 10décembre 1994, le 31mars 1997, sans rechercher si, à cette date , et alors que la convention du 16juillet 1992 n'avait pas été résiliée, les sociétés étaient en mesure de connaître la décision de la commune de ne pas exécuter les tra- vaux prévus par cette convention , la cour a commis une erreur de droit”. L’affaire est renvoyée à la cour d’appel de Bordeaux. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Le Conseil d’Etat donne donc raison à l’aménageur. La commune s’était engagée par convention à effec- tuer les travaux. Puis elle avait pris la déci- sion de ne pas exécuter les travaux et cela ouvrait un délai de 4 ans pour la contes- ter. Mais il résulte de cette décision, fon- dée sur la loi de 1968, que la prescription n’a pas pu courir puisque le créancier n’était pas en mesure de connaître la décision de la commune. ● JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E
