Au sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Baux d’habitation : Refus du juge de résilier le bail pour impayés de loyer
Baux commerciaux : Vente de billets d’entrée à Versailles pour un café : activité réputée incluse dans le bail / Droit d’option du bailleur / Travaux irréguliers du preneur : arrêt ordonné en référé
Copropriété : Erreur de mesurage loi Carrez / Syndic au mandat expiré : nullité de l’action qu’il avait engagée / Transmission des archives d’un syndic à l’autre
Contrat d’entreprise : Tempête et perte de la chose
– 4 – Indices –
– 5 – A l’Assemblée –
Le projet de loi d’adaptation de la société au vieillissement en 2e lecture / PTZ en zones rurales
– 5 – Actualité –
Inquiétudes des associations (CGL, CLCV) face aux projets de réforme des aides au logement et des règles d’attribution des logements sociaux.
FPI, FNAIM et FFB émettent 6 priorités pour le grand Paris du logement
– 6 – Tableau des réponses ministérielles –
– 7 – Nominations – Agenda –
– 8 – Rencontre –
Remise en état des sols pollués après les décrets de la loi Alur : analyse du cabinet d’avocats Baker&Mc Kenzie
■ ■ La vente de billets d’entrée à Versailles peut, pour un café, être une activité réputée incluse dans le bail commercial, a jugé la Cour de cassation (Civ. 3 e , 16 sept. 2015, p.2). Une partie commune à jouissance privative, une véranda par exemple, ne doit pas être incluse dans le calcul de surface au titre de la loi Carrez (Civ. 3 e , 16 sept. 2015, p.3). Le nouveau syndic dispose d’une action pour contraindre son prédécesseur à lui remettre les archives du syndicat. L’action étant prévue par la loi, il n’est pas nécessai- re de requérir une autorisation de l’assem- blée pour l’engager (p.3). ■ ■ Xavier Pican (avocat, LPA) est chargé d’une mission sur le numérique dans le bâti- ment (voir p.5). ■ ■ Pour la FNAIM, le code de déontologie des agents immobiliers est un “tournant éthique” (p.5). L’UNSFA est déçue du projet de loi sur l’architecture, tel que modifié en commis- sion (p.5). ■ ■ Le projet de loi relatif à l’adaptation de la société au vieillissement revient à l’Assem- blée en 2 e lecture. Il réforme notamment le régime des résidences services (p.5). ■ ■ Marie-Laetitia de la Ville-Baugé, avocat Baker & Mc Kenzie, analyse le nouveau dis- positif qui permet à un tiers demandeur de prendre la responsabilité de la dépollution d’un site. Analyse illustrée d’un retour d’ex- périence de la société Brownfields (p.8). Le dispositif, qui a été précisé par un décret publié cet été, est salué comme un progrès par les professionnels. Président et ministres au congrès HLM L ors de son discours aux congressistes du monde HLM le 22sep- tembre, la ministre du logement a réaffirmé la nécessité de défendre le modèle français du logement social. Elle a fait part du travail engagé avec Thierry Repentin, délégué interministériel à la mixité sociale, pour accélérer la cession du foncier public. La ministre a évoqué la mise en œuvre de mesures coercitives “si le refus de construire persiste”. Sur ce point, le Président de la Répu- blique qui avait également fait le déplacement à Montpellier, a indi- qué le 24septembre que serait engagée une politique de préemption des terrains par l’État qui délivrera lui-même des permis de construire et réalisera les logements nécessaires. Une première opération est pré- vue à Ormesson dans le Val-de-Marne. La ministre a d’ailleurs annoncé que son projet de loi en préparation renforcerait à nouveau les contraintes d’application de la loi SRU (le texte devrait être présenté en conseil des ministres cet hiver). Sylvia Pinel a aussi affirmé son attachement aux aides à la pierre. Sur le loge- ment social, la ministre du logement souhaite conforter le principe selon lequel l’argent du logement social doit rester au logement social. Un fonds national des aides à la pierre permettra l’abrogation du fonds de péréquation de la CGLLS. Sa gouvernance sera partagée entre les bailleurs sociaux, les collectivités territoriales et l’État. Tout euro de ce fonds sera intégralement consacré au logement social. Pour l’accession, la ministre soutient l’ouverture du PTZ à l’ancien dans les communes de la zone C et le maintien de l’APL accession. Le projet de loi en gestation doit par ailleurs réformer les politiques d’attribution et de loyer. De nouvelles règles font actuellement l’objet d’une expérimentation. Elles doivent permettre notamment de créer une offre de logements à bas loyer (pour la relocation) pour s’adapter aux ménages à faibles revenus, en diminuant les loyers pratiqués. S’agissant de l’accueil des réfugiés (elle évoque 30000 nouveaux réfu- giés dans les deux ans qui viennent), la ministre se réjouit que le mou- vement HLM ait proposé de mettre à disposition 3000 places dans les logements vacants, mais elle ajoute qu’il faudra mobiliser 20000 pla- ce supplémentaires dans les logements sociaux vacants. Le président de la République a indiqué aux congressistes le maintien des aides au logement pour l’accession et la simplification et l’élargis- sement de l’accès au PTZ dans l’ancien. Quant au ministre de la ville, Patrick Kanner, il a signé deux conven- tions à Montpellier: l’une pour financer les programmes d’étude et des moyens d’ingénierie du nouveau programme de rénovation urbaine (240millions de financements émanant de la Caisse des dépôts et de l’Anru) et l’autre pour l’accueil de 200 jeunes en service civique pour le programme d‘accompagnement des réfugiés. On voit donc que la mixité est plus que jamais au centre des objectifs des pouvoirs publics et présentée comme la réponse à tous les pro- blèmes. ■ BD JURIS hebdo La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 614 29SEPTEMBRE 2015 ISSN 1622-1419 15 E ANNEE L’ESSENTIEL .. immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux d’habitation : Refus du juge de résilier le bail pour impayés de loyer Baux commerciaux : Vente de billets d’entrée à Versailles pour un café: activité réputée incluse dans le bail / Droit d’option du bailleur / Travaux irréguliers du preneur: arrêt ordonné en référé Copropriété : Erreur de mesurage loi Carrez / Syndic au mandat expi- ré: nullité de l’action qu’il avait engagée / Transmission des archives d’un syndic à l’autre Contrat d’entreprise : Tempête et perte de la chose - 4 - Indices - - 5 - A l’Assemblée - Le projet de loi d’adaptation de la société au vieillissement en 2 e lecture / PTZ en zones rurales - 5 - Actualité - Inquiétudes des associations (CGL, CLCV) face aux projets de réforme des aides au logement et des règles d’attribution des logements sociaux. FPI, FNAIM et FFB émettent 6 priorités pour le grand Paris du logement - 6 - Tableau des réponses ministérielles - - 7 - Nominations - Agenda - - 8 - Rencontre - Remise en état des sols pollués après les décrets de la loi Alur: analyse du cabinet d’avocats Baker&Mc Kenzie S O M M A I R E E D I T O R I A L Ce numéro de Jurishebdo comporte un encart présentant une conférence-débat du 27octobre 2015 sur : “la mobilisation du foncier, une condition indispensable pour relancer le logement” 29septembre 2015 2 B AUXD ’ HABITATION - B AUXCOMMERCIAUX ▲ Baux d’habitation ■ Refus du juge de résilier le bail pour impayés de loyer (CA Paris, Pôle 4, ch. 4, 22 sept. 2015, n°14/00392) Un bailleur (la RIVP) avait engagé une pro- cédure à l’encontre de son locataire pour impayés de loyers. En première instance, le tribunal d’instance avait prononcé la résilia- tion du bail pour violation répétée de l’obli- gation de payer les loyers et charges aux échéances contractuelles. Mais la cour d’ap- pel infirme le jugement. Elle relève que le bailleur avait délivré un commandement de payer pour 2090 € en janvier2012 et un 2 e commandement en mai2012, pour 3084 € . Mais les dettes avaient été réglées en cours de procédure. Le preneur invoquait le fait que, en dépit de ses revenus de 5000 € , il devait régler une dette fiscale de 87731 € . “Considérant qu’il résulte du décompte locatif global produit par la RIVP et il n’est pas véritablement contesté par les époux B. que, depuis plusieurs années et jusqu'à la fin de l’année 2013, ils ne se sont pas régu- lièrement acquittés de façon ponctuelle des loyers et des charges correspondant aux locaux et emplacements de parking qu’ils ont loués auprès de cet organisme […] Que le règlement des loyers et charges s’est poursuivi de façon erratique à la fin de l’an- née 2012 et au cours de l’année 2013 […] Considérant qu'il est établi que les époux B. ont dû dans le même temps faire face aux remboursements d’une dette fiscale ancien- ne s’élevant à 111450 € , dont ils n’avaient au mois de mai2013 réglé qu’une partie à hauteur de 37473 € ; Que, le décompte locatif arrêté au mois de mai2014 révèle que, pendant les premiers mois de l’année 2014, les loyers ont été régulièrement réglés à une exception près […] Que […] les manquements des époux B. à leur obligation de locataires de s’acquitter ponctuellement du montant des loyers et ces charges n’apparaissent pas d'une gravi- té tellequ’elle commande prononcer la résiliation des baux les liant à la RIVP”. Observations : Le preneur est tenu de payer régulièrement son loyer aux termes convenus (art. 7 a de la loi du 6juillet 1989). Il n’était pas contesté en l’espèce que le locataire n’avait pas respecté cette obligation. Cela justifiait-il la résiliation du bail? Le premier juge l’avait admis, mais non la cour d’appel qui motive sa décision sur la difficulté rencontrée par le preneur en raison d’un important arriéré fiscal. La cour d’appel fait donc ici preuve de sou- plesse à l’égard du preneur. Baux commerciaux ■ Vente de billets d’entrée à Ver- sailles pour un café: activité répu- tée incluse dans le bail (Civ. 3e, 16 sept. 2015, n°903, FS-P+B, rejet, pourvoi n°14-18708, rejet) Un bail commercial prévoyait une activité de “café, bar, salon de thé, restauration, vente de jeux instantanés de la Française des jeux”. Le bailleur reprochait au preneur de vendre des billets d’entrée au château de Versailles. Il avait sommé son preneur de mettre fin à cette activité puis saisi le TGI d’une demande d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion. La cour d’appel avait rejeté sa demande et la Cour de cassa- tion confirme la décision: “Mais attendu qu’ayant relevé que la vente de billets d’accès au château de Versailles était un service offert à leur clientèle par l’ensemble des bars restaurants situés à proximité et que cette activité offrait un ser- vice de proximité correspondant à l’évolu- tion des usages locaux commerciaux aux abords du château , la cour d’appel a pu en déduire que cette activité devait être consi- dérée comme incluse dans le bail ”. Le pourvoi est rejeté. Observations : L’article L 145-47 du code de commerce autorise le preneur à adjoindre à son activité des activités connexes ou complémentaires. Il doit pour cela respecter des règles de forme. Il doit notamment faire connaître son intention au bailleur par acte d’huissier ou, depuis la loi du 6août2015, par lettre recomman- dée avec AR. Mais en l’espèce, le preneur n’avait pas eu recours à la procédure de déspécialisation partielle prévue par l’article L 145-47. Il soutenait que l’activité de vente de billets pour accéder au château de Versailles était liée à l’usage, pour les cafés et restaurants, situés à proximité du château, de vendre les billets. L’activité était donc implicite- ment incluse dans celle de bar restaurant. La cour d’appel avait donc considéré que “l’activité de vente de billets d’accès à ce château se rattache à l’évolution normale de la destination contractuelle du bail, ne présente pas un caractère connexe ou complémentaire et doit être considérée comme incluse dans le bail”. En conséquence, le locataire pouvait exer- cer cette activité sans être tenu d’informer son bailleur de l’adjonction d’une activité nouvelle. La jurisprudence, abondante, a ainsi consti- tué au fil du temps une série d’hypothèses de déspécialisation incluse, en fonction de l’évolution des usages commerciaux. En voici quelques autres exemples: un salon de beauté peut vendre des bijoux fantaisie (CA Paris, 31mars 1998), un débitant de tabac peut ouvrir un bureau de PMU (Aix- en-Provence, 13 nov. 1997), mais contra (Douai, 2 nov. 2011). L’activité de chauffa- ge est incluse dans l’activité de plomberie (Civ. 3 e , 13 janv. 1999), la pharmacie englo- be les produits homéopathiques et la para- pharmacie (Paris, 13 nov. 1996). À l’inverse, une activité de coiffure pour hommes n’est pas incluse dans celle de coiffure pour dames (Paris, 27 fév. 2013). ■ Droit d’option du bailleur (Civ. 3 e , 16 sept. 2015, n°904, FS-P+B, cassa- tion partielle, pourvoi n°14-20461) Un locataire avait fait une demande de nouvellement de bail à effet du 1 er octobre 2006. Le bailleur n’avait pas répondu; il avait ensuite adressé le 5décembre 2007 un congé en déniant tant le droit au renouvel- lement du bail que le droit à indemnité d’éviction en raison de manquement aux obligations du bail, en invoquant la possibi- lité tant qu'une décision judiciaire définitive n’était pas acquise concernant le renouvel- lement du bail, de notifier un congé avec refus de renouvellement sans indemnité. La cour d’appel avait rejeté la demande du bailleur mais sa décision est cassée; “Vu les articles L 145-10 et L 145-57 du code de commerce […] Attendu que pour rejeter les demandes de la SCI, l’arrêt retient qu’elle est mal fondée à soutenir que si l’absence de réponse dans le délai prévu par l’article L 145-10 du code de commerce implique acceptation du prin- cipe du renouvellement, ce texte lui laisse- rait un droit d’option en cas de désaccord sur le montant du loyer renouvelé, que l’ar- ticle L 145-11 du code de commerce prévoit que si le bailleur, sans être opposé au prin- cipe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail, il doit, dans le congé prévu à l’article L145-9 dudit code ou dans la réponse à la demande de renouvel- lement prévue à l’article L 145-10 faire connaître le loyer qu'il propose, qu’aucune demande de modification du loyer n’a été formée à l’occasion de la demande de renouvellement du congé de sorte que l’ac- quiescement vaut pour le tout; que le congé ne peut prendre effet avant le 30septembre2015, date à laquelle il conviendra le cas échéant de se prononcer JURISPRUDENCE sur l’octroi éventuel d’une indemnité d’évic- tion, l’examen de cette question étant pré- maturée; Qu’en statuant ainsi, alors que l’acceptation de principe du renouvellement du bail résultant de l’absence de réponse du bailleur à une demande de renouvellement fondée par son locataire ne présente qu’un caractère provisoire et ne fait pas obstacle à l’exercice ultérieur du droit d’option du bailleur qui refuse le renouvellement du bail en offrant le paiement d’une indemni- té d’éviction, la cour d’appel a violé les textes susvisés; Par ces motifs; casse”. Observations : Lorsque le bailleur reste coi pendant trois mois face à une demande de renouvellement de bail émanant de son locataire, il est réputé avoir accepté le prin- cipe du renouvellement (art. L 145-10 du code de commerce). La cour d’appel avait considéré que le bailleur ne pouvait plus refuser le renouvellement et adresser congé. Or la Cour de cassation indique au contraire que l’acceptation du renouvelle- ment n’est qu’une réponse de principe; Cela lui laisse la faculté d’exercer son droit d’option et de refuser le renouvellement en offrant une indemnité d’éviction. ■ Travaux irréguliers du preneur: arrêt ordonné en référé (CA Paris, Pôle 1, ch. 2, 17 sept. 2015, n° 14/04311) Un locataire de locaux à usage de “club res- taurant” avait engagé des travaux dans l’immeuble. Le bailleur, considérant que la clause du bail réglementant la réalisation des travaux n’avait pas été respectée, avait engagé une action en référé pour en obte- nir l’arrêt. Il avait obtenu gain de cause en première instance et la cour d’appel confir- me la décision. La cour commence par rejeter un argument tiré de l’irrégularité d’une cession de bail antérieure. Le bail imposait au preneur d’appeler le bailleur à l’acte de cession, mais les modalités de l’appel du bailleur susci- taient une contestation sérieuse. La cour indique que le contentieux doit, sur ce point être soumis au juge du fond. En revanche, l’arrêt tranche la question relati- ve aux travaux. Elle relève que le bail impo- sait au preneur de transmettre avant le début des travaux un dossier technique complet et que le respect de cette obliga- tion n’était pas prouvé. “Considérant que les [bailleurs] font valoir, sans être démentis sur ce point par les socié- tés appelantes avoir eu communication par la SARL A. le 27janvier 2014 d’un plan de réaménagement des locaux dont il résulte que les travaux sont réalisés sous la maîtrise d’ouvrage de la SARL C. et entraînent la destruction partielle d’un mur porteur au sous-sol”. L’arrêt mentionne l’attestation du gérant ayant constaté par deux fois des tra- vaux en cours “décloisonnement sur deux niveaux et démolition d’éléments décora- tifs mais surtout creusement de la cave au 2e sous-sol (plus de 40cm de terre en cours d‘enlèvement; Considérant que le règlement de coproprié- té dispose que les murs porteurs et le sol de l’immeuble sont des parties communes de l’immeuble ; […] Considérant que la SARL A. ne démontre pas avoir transmis, avant le début des tra- vaux, un dossier technique complet […] qu’elle ne justifie pas avoir obtenu toutes les autorisations administratives nécessaires […] Qu’il résulte de ces éléments, avec l’éviden- ce requise en référé, que les appelantes ont fait procéder à des travaux irréguliers au regard du bail liant les parties lesquels constituent un trouble manifestement illici- te justifiant le prononcé d’une injonction de cesser les travaux sous astreinte ”. Observations : Cet arrêt fournit un exemple de violation des obligations du bail qui imposait de prévenir le bailleur des projets de travaux envisagés par le preneur et de lui transmettre un dossier technique. En conséquence, le juge ordonne l’arrêt des travaux qui, de surplus, affectaient les parties communes de l’immeuble. Copropriété ■ Erreur de mesurage loi Carrez (Civ. 3 e , 16 sept. 2015, n°921, FS-P+B, rejet, pourvoi n°14-20137) Un mesurage au titre de la loi Carrez avait été effectué pour un appartement. Se fon- dant sur le certificat de surface, l’acte de vente avait comptabilisé dans la surface pri- vative des biens vendus une véranda de 7,449m 2 . Or il s’agissait une pièce édifiée sur une partie commune à jouissance priva- tive. L’acquéreur invoquait une différence de plus d’un vingtième entre la surface annon- cée et la surface réelle. La cour d’appel avait admis le recours et la Cour de cassation confirme la décision: “Mais attendu qu’ayant retenu que la véranda, édifiée sur une partie commune à jouissance privative, avait été incluse à tort dans la surface privative indiquée dans l’ac- te de vente et que le certificat de mesurage ne permettait pas d’attribuer à tel ou tel lot la différence de surface, inférieure à un vingtième, entre la superficie vendue et la superficie mesurée de la partie privative, la cour d’appel en a exactement déduit que la demande en réduction du prix devait être accueillie”. Le pourvoi est donc rejeté. Observations : La véranda ayant été édi- fiée sur une partie commune à jouissance privative, elle n’avait pas à être intégrée dans la surface Carrez. La Cour de cassa- tion a déjà jugé que des parties communes à jouissance privative ne doivent pas être prises en compte dans le mesurage (Civ. 3 e , 16 janv. 2008). Or le certificat du mesureur avait inclus la véranda en tant que “pièce privative”. La cour d’appel avait déduit de ce que l’écart entre la surface annoncée, qui incluait la véranda, et la surface réelle au sens de la loi Carrez, qui ne devait pas comprendre la véranda, étant supérieur à 5%, l’action en diminution de prix devait être admise. La Cour de cassation confirme donc la décision. A retenir: Une partie commune à jouissan- ce privative, comme ici une véranda, ne doit pas être incluse dans le calcul de la surface Carrez. ■ Syndic au mandat expiré: nullité de l’action qu'il a engagée (Civ. 3 e , 16 sept. 2015, n°902, FS-P+B+I, rejet, pourvoi n°14-16106) Des copropriétaires avaient introduit une action en justice contre le syndicat pour fai- re annuler une décision d‘assemblée. Le syndic avait fait appel de la décision du tri- bunal ayant admis le recours. Mais les copropriétaires invoquaient le défaut de pouvoir du syndic au motif que son mandat était expiré. La cour d’appel avait admis cet argument et la Cour de cassation confirme la décision: “Mais attendu que la régularisation des pouvoirs du syndic qui a agi en justice au nom du syndicat sans mandat ne peut inter- venir après l’expiration du délai d’appel; qu’ayant relevé que l’assemblée générale du 27janvier 2010 avait donné mandat à la société Degueldre jusqu’au 31décembre 2010, que l’assemblée générale du 5juillet 2012 avait donné, rétroactivement, un nou- veau mandat à cette société et qu’aucune assemblée générale n’avait été tenue entre le 27janvier 2010 et le 5juillet 2012, la cour d’appel, qui n’a pas violé l’article 16 du code de procédure civile, a retenu, à bon droit, 29septembre 2015 3 B AUXCOMMERCIAUX - C OPROPRIÉTÉ ▲ JURISPRUDENCE ▲ 29septembre 2015 4 ➴ ICC . L'indice du coût de la construction du 2 e trimestre 2015 atteint: 1614. Il recule de -0,43 % en un an. L’évolution est de - 3,12% en 3 ans et de + 18,16 % en 9 ans. ➴ ILC . L'indice des loyers com- merciaux du 2 e trimestre 2015 atteint: 108,38, soit une baisse de - 0,11 % en un an. ➚ ILAT . En revanche, l’indice des loyers des activités tertiaires est en hausse +0,39 % en un an. Il s’établit à 107,86 au 2 e trimestre 2015. (Avis publiés au J.O. du 20 sept. 2015, p.16639). Chiffres ▲ que l’appel formé le 25octobre 2011 par la société Degueldre au nom du syndicat alors qu’elle était dépourvue de mandat était nul d’une nullité de fond et que la nullité n’avait pas été couverte; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé“. Le pourvoi est rejeté. Observations : Le mandat du syndic expi- rait fin 2010. Or le syndic avait interjeté appel en octobre2011. Celui-ci invoquait une assemblée du 5juillet 2012 ayant régularisé la nomination du syndic. La cour d’appel avait constaté que le mandat du syndic étant expiré, il ne pouvait valable- ment représenter le syndicat. Elle refuse d’admettre la faculté d’une ratification rétroactive. La cour d’appel de Paris avait jugé en 2007 que le fait de notifier un acte d’appel à un syndic de copropriété qui a cessé ses fonc- tions constitue une irrégularité de fond. Aucune régularisation n’ayant été effec- tuée dans le délai d’appel, il y a lieu de constater la nullité de l’appel (Paris, 22mars 2007). L’arrêt rapporté est dans le même sens. La Cour de cassation avait aus- si admis que la procédure est atteinte d’une irrégularité de fond si le mandat du syndic prend fin en cours de procédure (Civ. 3 e , 14avril 1999) ou s’il agit après l’ex- piration de son mandat (Civ. 3 e , 21juin 2006). ■ Transmission d’archives d’un syndic à l’autre (Civ. 3 e , 16 sept. 2015, n°906, FS-P+B, rejet, pourvoi n°14-22419) Un syndic avait assigné son prédécesseur pour obtenir transmission des archives dor- mantes du syndicat. Le syndic sortant n’ayant pas donné suite à l’ordonnance l’ayant condamné sous astreinte à cette transmission, le nouveau syndicat avait demandé et obtenu la liquidation de l’as- treinte. Le syndic sortant contestait la déci- sion, mais son recours est rejeté. Les divers arguments présentés devant la Cour de cas- sation, tirés notamment de la nécessité pré- tendue d’une autorisation de l‘assemblée, sont tout autant repoussés: “Mais attendu que le syndic nouvellement désigné peut agir en son nom contre l’ancien syndic sur le fondement de l’article 18-2 de la loi du 10juillet 1965, qu’ayant constaté que l’ordonnance du 16septembre2011, deve- nue définitive et statuant sur la demande soutenue à titre personnel par M. P. sur le fondement de l’article susvisé, l’avait expres- sément désigné en tant que créancier de l’in- jonction de faire en sa qualité de syndic, et exactement retenu qu’il était donc en droit de solliciter la liquidation de l’astreinte en cette qualité sans aucune confusion avec le syndicat des copropriétaires, la cour d’appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise, a exactement déduit de ces seuls motifs que M. P. n’avait pas à être autorisé par le syndicat pour introduire une action en justice en liquidation de l’astreinte et que sa demande pouvait être accueillie”. Le pour- voi est rejeté. Observations : L’article 18-2 de la loi de 1965 impose au syndic sortant de remettre sous un mois “la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement dispo- nibles et l'ensemble des documents et archives du syndicat.”; Il dispose d’un délai de deux mois complémentaires pour “ver- ser au nouveau syndic le solde des fonds disponibles après apurement des comptes, et de lui fournir l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat.” Le même article prévoit la faculté d’une action du nouveau syndic envers son prédécesseur pour obtenir du président du TGI qu’il condamne son pré- décesseur sous astreinte à remettre ces fonds et documents. Ce droit du nouveau syndic étant expressé- ment prévu par la loi qui l’autorise à agir en son nom, il n’est pas nécessaire qu’il requière une autorisation de l’assemblée pour la mettre en œuvre. La cour d’appel de Paris avait jugé que le syndic n’a pas l‘autorisation préalable de l’assemblée à requérir pour faire fixer l’astreinte pronon- cée par le juge (CA Paris, 22 janv. 1998, Loyers et copr. 1998, n°176). La Cour de cassation confirme cette solution. Contrat d’entreprise ■ Tempête et perte de la chose (Civ. 3 e , 16 sept. 2015, n°915, FS-P+B, pourvoi n°14-20392) Un exploitant de camping avait confié à une entreprise le gros œuvre de la construc- tion d’une piscine. Les travaux avaient com- mencé au début de 2010, mais la tempête Xynthia était survenue le 28février 2010. L’assureur de l’exploitant du camping refu- sait, au titre de la police “multirisque hôtel- lerie de plein air” d’indemniser les désordres de la piscine en construction en soutenant qu’elle était toujours sous la res- ponsabilité des entrepreneurs. L’action de l’exploitant du camping est rejetée, tant en appel qu’en cassation: “Mais attendu qu’ayant relevé qu’il n’était pas établi, au vu d’un constat d’huissier de justice, que la chose eût péri, qu’en effet aucune expertise n’avait été réalisée par les assureurs aux fins d’évaluer les dommages subis, que la piscine avait été nettoyée après la tempête et qu’aucun élément ne permettait de dire que la reprise des tra- vaux ne pouvait être envisagée, après, le cas échéant, remise en état, la cour d’appel en a exactement déduit, sans se contredire et abstraction d’un motif erroné mais sur- abondant, qu’à défaut d’établir la perte de l’ouvrage, l’article 1788 du code civil n’avait pas vocation à s’appliquer; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé”. Le pourvoi est rejeté. Observations : L’article 1788 du code civil prévoit que “Si, dans le cas où l'ouvrier fournit la matière, la chose vient à périr, de quelque manière que ce soit, avant d'être livrée, la perte en est pour l'ouvrier, à moins que le maître ne fût en demeure de recevoir la chose.” Il n’était pas contes- té que, les travaux étant en cours, la chose n’était pas en état d’être livrée. Mais la cour d’appel avait relevé qu’il n’était pas établi que la chose avait péri. Elle en avait déduit que l’article 1788 n’était pas appli- cable. La tempête avait provoqué la fer- meture du camping, mais indépendam- ment des travaux sur la piscine. Un arrêt plus ancien avait jugé que dès lors que ce qui a été détruit par un incen- die survenu dans un appartement où des ouvriers effectuaient des travaux n’était pas fourni par l’entrepreneur et que la faute de celui-ci ou de ses préposés n’était pas établie, les causes de l’incendie étant indéterminées, il n’y a pas lieu d’appliquer l’article 1788 du code civil (Civ. 3 e , 12 oct. 1971). ● C OPROPRIÉTÉ - C ONTRATD ’ ENTREPRISE I NDICES 29septembre 2015 5 A CTUALITÉ ■ PTZ en zones rurales Répondant à une question orale de Jean- Michel Villaumé, la ministre du logement évoque parmi les mesures décidées en faveur de la ruralité : “l’extension du dispo- sitif du prêt à taux zéro « rural » à toutes les communes de la zone C, qui regroupe les zones détendues, pour la réalisation de tra- vaux de rénovation”. (Débats, AN du 16 sept. 2014). ■ Adaptation de la société au vieillissement Les députés ont examiné en 2 e lecture le 15septembre le projet de loi relatif à l’adap- tation de la société au vieillissement. En matière de logement, la secrétaire d’État, Laurence Rossignol, rappelle que le texte entend donner aux personnes âgées le mode d’habitat qui leur convient “avec des moyens permettant l’adaptation du domici- le, avec le développement de l’offre d’habi- tat intermédiaire et des domiciles partagés, la modernisation des logements foyers, renommés « résidences autonomie », ou encore la sécurisation du modèle des rési- dences services”. Le texte prévoit aussi la création du Haut conseil de la famille, de l’enfance et de l’âge. La ministre annonce un amendement fixant un cadre normatif pour les résidences ser- vices permettant de “sécuriser les pratiques contractuelles entre les gestionnaires et les résidents, s’agissant en particulier des contrats de bail et des services associés”. Joëlle Huillier, rapporteure, souligne que le Sénat et l’Assemblée s’accordent sur la transformation des anciens logements- foyers en résidences autonomie et sur la sécurisation des copropriétés avec services; le Sénat ayant proposé un régime transitoi- re permettant aux copropriétés qui le sou- haitent de conserver leur mode de gestion actuel. Dans la discussion par articles, à l’article 2, Isabelle Le Callenec souligne le manque de crédit pour l’adaptation des logements au vieillissement, notamment pour le pro- gramme Habiter mieux de l’ANAH. Lau- rence Rossignol défend un amendement (n°282) pour créer le Haut Conseil de la famille, de l’enfance et de l’âge, qui a voca- tion à traiter à la fois des sujets spécifiques à l’enfance, à la famille et à l’avancée en âge. Il a été voté. A suivre. A L ’A SSEMBLÉE ❘◗ Clifford Chance a conseillé Union Invest- ment lors de la vente d’un portefeuille de bureaux “Aqua” à Amundi Immobilier pour un milliard d’euros. A Paris, l’opération était menée par François Bonteil . Amundi Immobilier était conseillé par Herbert Smith Freehills ( Pierre Popesco ). ❘◗ Lefèvre Pelletier & associés a conseillé AG2R La Mondiale pour l’acquisition d’un immeuble de bureaux auprès de Gecina. Sidonie Fraiche-Dupeyrat et Géraldine Pié- delièvre intervenaient pour les aspects immobiliers et Sandra Fernandes pour les aspects fiscaux. Acteurs ■ Inquiétudes de la CGL Le président de la Confédération générale du logement, Michel Fréchet, s’inquiète des projets du Gouvernement tendant à réfor- mer le logement. Selon la CGL, le projet de loi “égalité et citoyenneté” entend réduire le nombre de personnes éligibles aux logements sociaux. Michel Fréchet rappelle que le précédent président de la République avait déjà réduit de 10 % les seuils permettant l’accès à un logement social et augmenté le nombre de personnes devant payer un surloyer. Ce pro- jet de réforme, associé à celui qui prévoit diverses mesures de réduction des aides au logement, menacent les conditions de vie des locataires. La CGL appelle le Gouverne- ment au contraire à redonner du pouvoir d’achat aux locataires. (Tribune du 23septembre 2015). Climat délétère pour la CLCV La CLCV estime pour sa part que la remise en cause régulière des aides au logement nourrit un climat délétère. La CLCV réagit au rapport de la Cour des comptes selon lequel les locataires du parc HLM bénéficient d’un avantage par rapport à ceux du parc privé. Elle juge qu’opposer deux catégories de locataires est mal poser le problème et que considérer les locataires HLM comme des privilégiés serait une grave erreur. La CLCV estime par ailleurs que l’enjeu cen- tral est celui de l’accès au logement social et que l’accroissement de la production repré- sente le cœur du problème. (Communiqué du 22septembre 2015) ■ Mission sur le numérique dans le bâtiment Le plan Bâtiment durable a confié à l’avocat Xavier Pican (avocat associé de LPA) une mis- sion sur les implications juridiques du déve- loppement des outils numériques dans le secteur du bâtiment. Le rapport doit être remis en janvier2016. (Communiqué du 17septembre 2015) ■ 6 priorités des fédérations Réunis le 24septembre pour “le grand Paris du logement”, les professionnels d’Ile-de- France de la FPI, de la FNAIM et de la FFB ont présenté 6 priorités: 1. Produire plus de droits à construire à prix maîtrisés. Mettre en place une TVA à 10% pour les primo-accédants sous condition de ressources. Lever les freins à la sous-densité. 2. Libérer les PLU et préparer les PLUI, privilé- gier les zones résidentielles, supprimer les sursis à statuer en cas d’élaboration des PLU. 3. Mutualiser les services d’instruction d’ur- banisme au niveau des établissements publics territoriaux ou de la Métropole du Grand Paris. 4. Mettre en place une aide aux maires bâtisseurs pour le financement des équipe- ments publics. 5. Étendre au niveau régional le bail “Multi- loc” qui favorise la mise sur le marché de logements vacants pour les locations inter- médiaires. 6. Supprimer l’ encadrement des loyers . ■ L’UNSFA déçue du projet de loi sur l’architecture L’Union nationale des syndicats français d’ar- chitectes fait part de sa déception sur le tex- te du projet de loi sur la liberté de création, de l’architecture et du patrimoine, qui a été adopté le 17septembre en commission des affaires culturelles. L’Union se réjouit toutefois de quelques mesures: - seuil d’intervention de l’architecte ramené à 150m 2 , - affichage obligatoire du nom de l’architec- te sur la façade du bâtiment, - imposition du recours à l’architecte dans le cadre d’un projet d’aménagement d’un lotis- sement. Mais elle déplore que la réforme n’aille pas dans le sens d’une “véritable politique en faveur de la création architecturale”. (Communiqué du 21 sept. 2015). ■ Code de déontologie des agents immobiliers: un tournant éthique, selon la FNAIM Jean-François Buet juge que le texte du code de déontologie des agents immobiliers (décret du 28août2015) a atteint son but car il comporte à la foi des rappels de la réglementation et des contraintes extra- réglementaires. Le président de la FNAIM estime que ce texte comporte des avancées notables. La commission de contrôle pourra exercer son jugement “tant sur l’orthodoxie du comportement” du professionnel que sur “la licéité de ses pratiques”. Jean-François Buet conclut en indiquant que ce code “fait prendre à nos professionnels et à nos entre- prises un tournant éthique décisif. La restau- ration de l‘honorabilité est à la clé”. ● 29septembre 2015 6 R ÉPONSESMINISTÉRIELLES Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 27août2015 Sénat p.2024 n°17152 Philippe Bon- necarrère UDI, Tarn Gestion des certificats d'économie d'énergie Ecologie Le volume des demandes d'instruction de CEE a été multiplié par 5 de2011 à2015. Les délais d'instruction par le pôle national des CEE se sont donc allongés. Mais le rythme de délivrance des CEE a doublé depuis novembre2014. 85 % des dossiers déposés entre2011 et2014 ont fait l'objet d'une décision. Le sénateur indiquait que des dossiers déposés en 2012 ne sont toujours pas traités. 27août2015 Sénat p.2027 n°14368 Jean-Louis Masson, NI, Moselle Utilisation des usoirs et tours de volet en Moselle Intérieur L'usoir est propriété du domaine public communal mais affectée aux besoins des usagers de la voie publique. Mais les usoirs servent avant tout aux besoins des riverains. Le maire peut interdire le sta- tionnement sur l'usoir. Le tour de volet est la bande de terrain limitant un immeuble servant aux débords de toits, aux emplacements de bancs ; elle est limitée par l'ouverture du volet. L'usage de ces usoirs est régi par la codification des usages locaux et la jurisprudence de la cour administrative d'appel de Nancy. 27août2015 Sénat p.2027 n°14389 Jean-Louis Masson, NI, Moselle Distance de plantation le long des voies publiques Intérieur Des plantations peuvent être faites le long d'un chemin rural sous réserve de respecter les servitudes de visibilité et des obligations d'élagage (art. R161-22 du code rural). Le long d'une voie communale, il est interdit de planter à moins de 2m de la limite du domaine public routier (art. R 116-2 code de la voirie routière). 27août2015 Sénat p.2032 n°14072 Hervé Maurey, UDI, Eure Mobilisation du foncier Logement La loi du 18janvier 2013 prévoit le transfert de terrains de l’État et de ses établisse- ments publics de foncier public pour construire des logements sociaux. Instance de pilotage, la Commission nationale de l'aménagement, de l'urbanisme et du foncier (CNAUF) a été créée en juillet 2014. Au 1 er juin 2015, 21 terrains ont été cédés avec une décote moyenne de 53 % . 3000 logements y seront mis en chantier. 27août2015 Sénat p.2034 n°14158 Jean-Louis Masson, NI, Moselle Interruption de travaux Logement Le maire peut procéder à l'interruption de travaux irréguliers sur le fonde- ment d'un PV d'infraction. Mais le bénéficiaire peut mettre en conformité les travaux non conformes, après obtention d'une autorisation de régularisation. Elle emporte abrogation de l'arrêté interruptif des travaux (CE 27juillet 2006). 1 er sept. 2015 AN p.6675 n°57255 Audrey Linken- held, SRC, Nord Revente de logements en zone ANRU à TVA réduite Budget L'accédant à la propriété d'une résidence principale dans un quartier faisant l'objet d'une convention ou à moins de 300 mètres de sa limite, bénéficie de TVA à 5,5 % sous condition de ressources. Mais en cas de revente dans un délai de 15 ans (10 ans pour les livraisons à compter du 1 er janvier 2014), il doi t reverser le différentiel de TVA . Toutefois, des dispenses sont prévues: décès, mobilité professionnelle, chômage, invalidité, divorce. La liste des cas a été allongée (mariage, naissance d'enfant, invalidité d'un enfant). Texte de référence: BOI-TVA-IMM-20-20-20 modifié à compter du 15juillet 2014. 1 er sept. 2015 AN p.6714 n°63296 Charles de la Ver- pillère, Les Républicains, Ain Taxe foncière. Exonéra- tion pour constructions neuves. Finances La déclaration d'achèvement des travaux (art. R 462-1 du code de l'urban- isme) atteste de la réalisation de travaux en conformité avec l'autorisation accordée et la réglementation. La déclaration de l'article L 1406 du CGI est faite dès lors que le bâtiment est habitable ou utilisable, même s'il reste des travaux accessoires à réaliser. Elle conditionne l'octroi des exonérations tem- poraires de taxe foncière. Ces déclarations ayant un objet différent , il ne peut être envisagé de les fusionner. 1 er sept. 2015 AN p.6731 n°75271 Marie-Jo Zimmer- mann, Les Républicains, Moselle Droit de préemption urbain. Maire Intérieur Le maire peut être chargé au nom de la commune d'exercer les droits de préemption. Mais toute délibération à laquelle il aurait un intérêt à l'affaire et illégale (art. L 2131-11 du CGCT). Il peut signer l'achat de terrains préemptés qui appartiennent à ses proches (CAA Nancy, 2 juillet 2009), mais il ne doit pas signer si les intérêts du maire sont en opposition avec ceux de sa commune. 3 sept. 2015 Sénat p.2083 n°17403 François Comm- meinhes, Les Républicains, Hérault Rénovation des colonnes montantes Ecologie Le ministère a confié au Conseil général de l'environ- nement et du développement durable une mission sur les colonnes montantes pour déterminer la nature des travaux à entreprendre, estimer le coût des travaux et trouver des modes de financement. La loi de transition énergétique du 17 août 2015 prévoit un rapport sur le sujet. 8 sept. 2015 AN p.6882 n°74147 Philippe Le Ray, Les Républicains, Morbihan Prévention des expul- sions Logement Une évaluation de la politique de prévention des expulsions a donné lieu à un rapport publié en février 2015. Il formule 48 recommandations. 25 d'entre elles seront satisfaites par la publication des décrets de la loi Alur. Les autres devraient être mises en œuvre d'ici fin 2015. Un comité de suivi composé de 43 organismes a été constitué le 22 avril 2015 et doit se réunir deux fois par an. 8 sept. 2015 AN p.6883 n°77282 Michel Terrot, Les Républicains, Rhône Règles des lotissements Logement En application de la loi Alur, les règles d'urbanisme des lotissements ont cessé de s'appliquer le 27 mars 2014 si le lotissement est couvert par un PLU ou un document d'urbanisme en tenant lieu. L'article R 123-14 du code de l'urba- nisme sera modifié par décret pour tenir compte de la suppression par la loi Alur de la faculté pour les colotis de maintenir les règles du lotissement au- delà de 10 ans. La liste des lotissements ayant par le passé fait l'objet d'un maintien des règles peut être modifié par arrêté du maire. À nos abonnés : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. ▲ ▲ 29septembre 2015 7 NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : OFFRE EXCEPTIONNELLE Réservée aux nouveaux abonnés 20% de réduction sur l’abonnement JURIS hebdo immobilier N OMINATIONS A GENDA Cabinets ministériels ➠ Premier ministre : Guillaume Weissberg est nommé conseiller technique aux rela- tions avec la société civile. (Arrêté du 16 septembre 2015, J.O. du 17 sept. @). ➠ Réforme territoriale : Amélie Girerd est nommée chef de cabinet d'André Valini. Vincent Deshayes est nommé conseiller parlementaire. (Arrêtés du 8 septembre 2015, J.O. du 16 sept. @). ➠ Affaires européennes : Fabian Forni est nommé chef de cabinet, conseiller auprès du secrétaire d'Etat chargé des affaires européennes. Il succède à Yann Delaunay . (Arrêtés des 11 et 14septembre2015, J.O. du 18 sept. @). Organismes publics ✓ Sovafim : Renaud Duplay est nommé administrateur de la Société de valorisa- tion foncière et immobilière, en tant que représentant de l’État. (Décret du 17sep- tembre2015, J.O. du 20 sept. p.16632). ✓ Paris-Saclay : Philippe Van de Maele , char- gé de mission auprès du directeur de l'habi- tat, de l'urbanisme et des paysages, est nommé administrateur de l'Établissement public de Paris-Saclay, représentant de l’État, au titre de l'urbanisme. (Décret du 17sep- tembre2015, J.O. du 20 sept. p.16635). ■ Associations L’agrément de la Confédération générale du logement (CGL) est renouvelé par arrêté du 14septembre2015. (J.O. du 19 sept. p.16581). ■ Natura 2000 Le massif cantalien et six autres sites ont été désignés sites Natura 2000 par arrêtés du 31août2015. (J.O. du 19 sept. p.16568). ■ Marchés publics Un décret du 17septembre procède au relèvement du seuil de dispense de procé- dure des pouvoirs adjudicateurs et des entités adjudicatrices à 25000euros HT (article19-1 de la loi du 29janvier 1993 est modifié par décret, le Conseil constitution- nel ayant jugé que cette disposition avait un caractère réglementaire). (Décret n°2015-1163 du 17septembre2015 modifiant certains seuils relatifs aux marchés publics, J.O. du 20 sept. p.16629). ■ Stations de tourisme Autrans (Isère), la Clusaz (Haute-Savoie) et Grenoble (Isère) sont classées stations de tourisme. (Décrets du 17sept.2015, p.16630). ■ Géothermie L’arrêté du 4septembre2015 porte agré- ment des experts en matière de géother- mie de minime importance. (J.O. du 16 sept. p.16194). ■ Modalités de paiement des impôts Les contribuables peuvent payer leurs contributions et taxes à la caisse d'un comptable de la direction générale des finances publiques autre que celui de la commune d'imposition (art. 382 A nou- veau de l'annexe III au CGI). Le paiement des impôts directs peut s'effectuer par pré- lèvement à l'échéance (art. 382 C). Le paiement de l'IR de l'ISF, des taxes fon- cières et de la taxe d'habitation peut être effectué par télérèglement (art. 382 D). Il en est de même de la CFE (art. 382 E). Par ailleurs, l'article 376 ter de l'annexe II au CGI est modifié. Il est relatif au mandat que le contribuable donne à la DGFP d’émettre des ordres de prélèvement pour le paiement des impôts ; selon la notice du décret, cette modi- fication était nécessaire pour tenir compte de la réglementation européenne qui impose la mise en œuvre d'une nouvelle organisation d'échanges bancaires européens (SEPA). (Décret n°2015-1136 du 14septembre2015 relatif au paiement des impôts recouvrés par voie de rôle, J.O. du 16 sept. p.16200). ■ Quartiers prioritaires de la ville La liste des quartiers prioritaires de la politique de la ville, dressée en application de la loi du 21février 2014, nécessitait des corrections techniques concernant soit la désignation du quartier ou de la commune soit le tracé du périmètre du quartier. Un décret donne une nouvelle liste des quartiers concernés. (Décret n°2015-1138 du 14septembre2015 rectifiant la liste des quartiers prioritaires de la politique de la ville, J.O. du 16 sept. p.16210). ■ Justice administrative Un décret du 15septembre comporte une série de dispositions relatives à l'organisation de la justice administrative. Exemples: - Si une cour administrative d'appel est saisie d’une question relevant de sa compétence en premier ressort, elle est aussi compétente pour traiter de conclusions connexes rele- vant normalement de la compétence en premier ressort d'un tribunal administratif (art. R 345-1 du CJA). - Un nouvel article prévoit, en cas d'annulation d'acte administratif pour excès de pouvoir, la faculté pour l'autorité intéressée de demander au président de la juridiction d'éclairer l'admi- nistration sur les modalités d'exécution de la décision de justice (art. R921-1). (Décret n°2015-1145 du 15septembre2015, J.O. du 17 sept. p.16259). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi614 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ ✦ 1er et 2 octobre 2015 (Stras- bourg). Le VII e congrès de l’UNIS aura pour thème: “La métamorpho- se de la profession” (métamor- phose digitale, métamorphose des marchands de biens). Grand témoin: Joël de Rosnay. ✦ 29 et 31 octobre 2015 (Mont- pellier). Le 46 e congrès national des architectes se tiendra, dans le contexte de la loi sur l’ar- chitecture, sur le thème “nou- veaux enjeux”. Il accueillera Jean Nouvel et François Fontes. AU FIL DU J.O. 29septembre 2015 8 B AKER & M C K ENZIE Marie-Laetitia de la Ville-Baugé, avocat Baker & Mc Kenzie, explique que la loi Alur a inséré trois dispositifs en matière de sols pollués: pour les friches industrielles, la faculté de transfert de passif à un tiers demandeur, un développement de l’infor- mation environnementale et une défini- tion des niveaux de responsabilité pour la gestion des passifs environnementaux. Explications sur les deux premiers points. L’état du droit antérieur ne permettait pas le transfert d’un passif environnemental et les tribunaux jugeaient nulles les clauses de transfert. Toutefois, il était possible de transférer par contrat les obligations finan- cières qui sont imposées au dernier exploi- tant, mais sans permettre à celui-ci de sor- tir définitivement de la sphère d’interven- tion de l’administration. Transfert de responsabilité La loi nouvelle permet de répondre à cette situation. L’article L 512-21 du code de l’environnement issu de la loi Alur permet de transférer la responsabilité de la remise en état du site. Le transfert porte non seu- lement sur la responsabilité financière mais aussi sur la responsabilité administra- tive. Le tiers demandeur devient l’interlo- cuteur direct de l’administration. En application du décret d’application du 18août2015, ce tiers demandeur doit apporter des garanties: il doit fournir des garanties techniques suffisantes et des garanties financières. Le premier point est peu développé dans le décret, mais le second est très encadré. Les garanties financières peuvent résulter d'une garan- tie à première demande d‘un établisse- ment de crédit, d’une consignation à la Caisse des dépôts, d’une garantie à pre- mière demande de la société mère. Il faut indiquer la durée de travaux, l’estimation du montant des travaux et la répartition de la responsabilité. Le texte permet de prévoir des tranches de travaux, ce qui autorise en conséquence l’étalement dans le temps des garanties financières. Le tiers demandeur doit aussi informer l’adminis- tration en cas de découverte sur le site d’éléments nouveaux de pollution. Le pré- fet peut s’opposer au transfert car c'est lui qui valide le dossier. Le silence de l’administration vaut refus. Le mémoire est porté par le tiers deman- deur, avec l’accord du dernier exploitant. En cas de défaillance du tiers demandeur, si les garanties sont insuffisantes, le dernier exploitant redevient responsable vis-à-vis de l’administration. Si par exemple, le chantier s’avère plus lourd que prévu et que le tiers demandeur fait faillite, le sup- plément de travaux qu’il faut financer au- delà du montant de la garantie devra être pris en charge par le dernier exploitant. Le rôle du tiers demandeur Patrick Viterbo (Brownfields) explique la démarche qui anime un tiers demandeur, qui se porte investisseur en friche indus- trielle. Il part du constat que la logique d’un industriel qui quitte un site, est de tourner la page. Quant au promoteur, sa logique est d’acquérir un terrain prêt à construire. Le tiers demandeur intervient entre les deux pour porter le site. Il acquiert le site en l’état, invitant même l’industriel à ne pas le modifier pour éviter des traitements inadéquats. Le tiers demandeur doit ensuite concevoir un pro- jet de développement et définir un plan de gestion en fonction de l’usage futur. L’industriel peut ainsi transférer la gestion de la reconversion de son site et tourner la page. Il optimise le coût et les délais de l’opération. Le tiers demandeur prend en charge les contraintes du promoteur et assure par exemple la gestion des terres excavées. Patrick Viterbo observe que par ce texte, l’administration reconnaît que la reconver- sion d’un site est prioritaire puisqu’on lui demande de valider le projet du tiers demandeur. Ce retour de l’administration est de nature à sécuriser toutes les parties. S’il reconnaît que la procédure est lourde, il estime qu’il ne faut pas s’en effrayer car ce type d’opération suppose de toute façon une consultation de toutes les par- ties prenantes (élus, propriétaires, dernier exploitant). De plus, le texte du décret per- met de la souplesse. Exemples; le texte autorise un transfert partiel, ce qui est par- ticulièrement utile pour la reconversion de Remise en état des sols pollués après les décrets de la loi Alur Point sur la législation sur la remise en état des sols pollués, après la parution de textes d’application de la loi Alur, et retour d’expérience d’un tiers demandeur. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0219 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 779 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Numerica Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine RENCONTRE grands sites industriels. Il cite le cas d’un terrain de 14 hectares détenu par un pro- priétaire exploitant qui recentre son activi- té sur 4 hectares; le projet est de reconver- tir une partie du site en locaux d’activité et de commerces et, en périphérie en loge- ments. Autre facteur de souplesse; le pha- sage des opérations. Exemple: un site de 3ha à Sevran doit donner lieu à la construction de 900 logements. L’opération est prévue en trois phases. Si l’administration a rédigé avec soin les exigences de garanties financières, c’est qu’elle souhaite éviter un transfert de res- ponsabilité qui ne soit pas suivie de réalisa- tion effective de reconversion. Par ailleurs, Brownfields met en place une “décennale environnement” sur le mode de la garantie décennale des constructeurs, pour prendre en charge des travaux qui se révéleraient ultérieurement nécessaires. Patrick Viterbo évoque enfin la législation belge, qui est en avance sur la nôtre. Il peut y avoir en Belgique un transfert défi- nitif lorsque le plan de gestion est validé par l’administration avec les garanties financières. Pour Patrick Viterbo, il est pro- bable que cette solution soit à terme adoptée en France. Certes, il se peut que le coût de la dépollu- tion soit tel que le terrain ait une valeur négative. Mais pour Patrick Viterbo le cas est rare (10% de cas). Il cite l’exemple d’un ter- rain qui était exploité par Pétroplus et pour lequel la solution a été trouvée grâce à un PPP. Brownfields a acquis le terrain mais les collectivités locales en ont racheté une partie pour constituer une réserve foncière. Nouveau service d’information Marie-Laetitia de la Ville-Baugé évoque enfin une autre réforme de la loi ALUR: la mise en place du service d’information des sols. Le projet de décret, qui n’a pas encore été validé, vise à favoriser l’information sur l’état des sols de façon à conserver la mémoire de l’état des sites. En sont exclus les secteurs en exploitation ou ceux qui sont soumis à des servitudes au titre des installa- tions classées, car l’information y est déjà mémorisée. Les services d’information des sols seront annexés au PLU. La source des données n’est pas encore arrêtée (Basol…). L’effet de la présence d’un terrain en SIS est prévu par la loi: obligation d’information du preneur ou de l’acquéreur et obligation de réaliser une étude de sol préalable. ●
