Au sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Baux commerciaux : Calcul de l’indemnité d’éviction sur le chiffre d’affaires TTC et de l’indemnité d’occupation, hors plafonnement /
Charges locatives : facturation des honoraires de gestion ?
Vente : Modération d’une clause pénale pour retard dans le paiement du prix / Nullité de la vente faute de DIA : cause de nullité mais non pour l’acquéreur
Domaine public : Servitude incompatible avec l’affectation du domaine public
Fiscalité : Taxe d’habitation : logement loué à un étudiant / Régime SIIC : calcul de l’exit tax. Deux arrêts du Conseil d’État
– 4 – Actualité –
Rencontres de l’aménagement
– 5 – Réglementation –
Financement PLAI / Contentieux fiscal pour impôts locaux
– 5 – Marchés –
Record de collecte pour les SCPI/ Le marché des bureaux en région
– 6 – Rencontre –
Le 112e congrès des notaires va débattre de la propriété immobilière
– 7 – Nominations – Agenda –
– 8 – Rencontre –
Clameur : le marché locatif privé repart avec des baisses de loyer
Nouveaux tarifs pour les professions réglementées
■ jugé ■ > La somme due à titre de clause pénale en cas de retard dans le versement du prix de vente n’est pas soumise à TVA (voir p.2 l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 18février2016). > La cour d’appel de Paris a jugé que les honoraires de gestion d’un bailleur ne pou- vaient pas être récupérés sur le locataire, dans une affaire où le décret d’application de la loi Pinel n’était pas encore applicable (17février 2016, p.2). > Le Conseil d’État admet une décote sur la valeur du bien pour le calcul de la plus-value latente servant d’assiette à l’exit tax du régime des SIIC , à condition de justifier la décote au regard du jeu normal de l’offre et de la demande. Deux arrêts du 26février2016, dont l’un favorable au contribuable (p.4). ■ censuré ■ > A l’occasion d’une QPC, le Conseil constitutionnel a censuré l’article 32 III de la loi du 29décembre2014 qui apportait une validation législative à l’utilisation d’un local de référence modifié ou détruit depuis son inscription au PV des opérations de révision foncière (p. 5). ■ chiffré ■ > La collecte des SCPI a progressé de +46% en 2015, atteignant 4,3milliards d’euros. Le rendement moyen des SCPI d’immobilier d’entreprise est de 4,85% (p.5). > -0,8% : c’est l’évolution annuelle des loyers de marché du parc privé en 2015. Selon l’observatoire Clameur, cette baisse des loyers s’inscrit dans un contexte de reprise des transactions locatives et de bais- se de la vacance (p.8). ■ nommé ■ > Sébastien Lime est nommé directeur du cabinet d’Hélène Geoffroy (Ville). Les notaires en appellent à une reforme du droit de propriété L a réforme du droit des obligations n’est pas encore entrée en vigueur mais les notaires s’attellent déjà à la réforme d’un nouveau pan du droit civil: la propriété immobilière. C’est le thème choisi par la profession pour son 112 e congrès qui se tiendra à Nantes en juin. Face à un état des lieux jugé préoccupant, les notaires en appellent à rénover d’urgence le droit de propriété. Voici deux exemples très concrets des pistes de propositions en cours d’élaboration: limiter le droit d’un propriétaire victime d’un empiétement d’obtenir la démolition. L’exception serait bien enten- du encadrée: limité au cas d’empiétement minime et réalisé de bonne foi. Mais si cette réforme était adoptée, elle remettrait en cause la jurisprudence de la Cour de cassation, toujours très rigou- reuse sur ce point. Cette réforme ne manquera pas d’intéresser ceux qui font œuvre de construction. Autre exemple: le bornage. Les notaires rappellent que lorsqu’il signe un procès-verbal de bornage, le propriétaire ne renonce pas pour autant à exercer toute action en revendication. Le bornage n’est pas en effet translatif de propriété. Les notaires proposent donc de sécuriser le bornage. Les notaires veulent aussi mieux intégrer les évolutions de la socié- té pour que le droit offre des outils mieux adaptés. Ils préconisent par exemple de revoir les règles de l’usufruit et de la nue-propriété, en accordant davantage de place au contrat pour répartir la charge des travaux. Les notaires en appelant à réformer le code civil, il ne pourra pas leur être reproché de faire œuvre de conservatisme! Certaines propositions de réforme ne devraient pas susciter d’op- position majeure. Il est d’autres qui trouveront plus d’obstacles sur leur route. C’est le cas par exemple des conditions du droit de l’ac- quéreur d’un logement de donner congé à son locataire. On sait que la loi Alur a renforcé les droits du locataire. Mais les notaires considèrent que ces mesures ont fini par déséquilibrer les rapports locatifs au point de provoquer un effet contre productif. Elles pour- raient contribuer à une diminution du parc locatif. C e point de vue est partagé par les analystes de Clameur (lire p.8) qui constatent une baisse des loyers et une contraction de l’ef- fort d’amélioration des logements. Mais il y a aussi des aspects posi- tifs dans la situation du marché: hausse de l’activité et baisse de la vacance. Et les épargnants ne désertent pas l’immobilier: comme en témoigne la collecte record des SCPI en 2015 (lire p.5). Nous ne manquerons pas vous tenir informés de la suite des travaux du congrès de Nantes. ■ BD JURIS hebdo La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 635 15 MARS 2016 ISSN 1622-1419 16 E A NNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux commerciaux : Calcul de l’indemnité d’éviction sur le chiffre d’affaires TTC et de l’indemnité d’occupation, hors plafonnement / Charges locatives: facturation des honoraires de gestion? Vente : Modération d’une clause pénale pour retard dans le paiement du prix / Nullité de la vente faute de DIA: cause de nullité mais non pour l’acquéreur Domaine public : Servitude incompatible avec l’affectation du domaine public Fiscalité : Taxe d’habitation: logement loué à un étudiant / Régime SIIC: calcul de l’exit tax. Deux arrêts du Conseil d’État - 4 - Actualité - Rencontres de l’aménagement - 5 - Réglementation - Financement PLAI / Contentieux fiscal pour impôts locaux - 5 - Marchés - Record de collecte pour les SCPI/ Le marché des bureaux en région - 6 - Rencontre - Le 112e congrès des notaires va débattre de la propriété immobilière - 7 - Nominations - Agenda - - 8 - Rencontre - Clameur: le marché locatif privé repart avec des baisses de loyer S O M M A I R E E D I T O R I A L 1 5mars 2016 2 B AUXCOMMERCIAUX - V ENTE ▲ Baux commerciaux ■ Calcul de l’indemnité d’éviction s ur le CA TTC et de l’indemnité d’occupation, hors plafonnement (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 17février2016, n°14/00213) À la suite d'un congé avec refus de renou- vellement portant sur des locaux de bar tabac restaurant situés à Paris, rue de Rivo- li, les parties s'opposaient sur le calcul de l'indemnité d'éviction et celui de l'indemni- té d'occupation. Le local, proche de la place de la Concorde, comprenait un rez-de-chaussée avec bou- tiques de vente de tabac, bar et salle de res- taurant, une cave et un étage pour la cuisi- ne. La cour d'appel de Paris fixe le montant de l'indemnité d'éviction en apportant ces pré- cisions: - pour la partie brasserie, l'indemnité est fixée à 80 % de la moyenne des chiffres d'affaires des trois dernières années, soit 149396 € , - pour la partie bar, elle est fixée à 500 fois la recette journalière, soit 224500 € , - pour le tabac: 3,5 fois le chiffre d'affaires moyen TTC des trois dernières années, soit 338377 € , - pour les autres activités: 90 % du chiffre d'affaires, soit 77686 € , soit un total de 789958 € . Il s'y ajoute une indemnité pour trouble commercial de 23716 € correspondant à 5 mois d'excédent brut d'exploitation. Pour l'indemnité d'occupation, le preneur demandait que le calcul soit fait en écartant l'hypothèse d'un déplafonnement, mais la cour indique: « l'indemnité d'occupation due pendant la période de maintien dans les lieux du pre- neur correspond à la valeur locative déter- minée en application de l'article L 145-28 du code de commerce conformément aux sec- tionsVI etVII du statut des baux commer- ciaux dans des conditions exclusives de tout plafonnement ». Est retenue une valeur de 1000 € x 66m 2 soit 66000 € HT « sur laquelle est appliqué un abattement usuel de 10% pour tenir compte de la précarité des conditions d’ex- ploitation pendant la période de maintien dans les lieux ». Observations : On notera deux points: - L'article L 145-14 n'impose aucune méthode particulière de calcul de l'indem- nité d'éviction, se limitant à renvoyer aux usages de la profession. Ici la cour valide le calcul des indemnités en prenant en comp- te le chiffre d'affaires TTC. - S'agissant de l'indemnité d'occupation, le code de commerce (art. L145-28) prévoit q ue « l'indemnité d'occupation est déter- minée conformément aux dispositions des sections 6 et 7 ». L'arrêt retient une valeur locative hors plafonnement mais avec abattement de 10% pour précarité, ce qui est conforme à la jurisprudence tradition- nelle. ■ Charges locatives: facturation des honoraires de gestion? (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 17février2016, n°14/01825) Un locataire de locaux de bureaux à Paris contestait la clause du bail qui lui imposait de payer les honoraires de gestion de son bailleur. Le tribunal lui avait donné raison et la cour d'appel confirme la décision. Le bail prévoyait une clause mettant à char- ge du locataire: « tous travaux et répara- tions concernant les parties communes et le remplacement des équipements com- muns… et si le bailleur en est redevable, les honoraires et frais de gestion afférents à l'immeuble ». La cour en déduit « cette disposition étant insérée après une autre relative aux charges communes et se rapportant à « des hono- raires et frais de gestion afférents à l'im- meuble » ne sauraient correspondre à des honoraires de gestion liant le bailleur à son mandataire et qui ressortent d'un choix du bailleur concernant les modalités de ges- tion de son patrimoine privé, étant observé que les honoraires réclamés sont fixés dans le mandat de gestion en pourcentage du loyer que la bailleresse admet réclamer de façon discrétionnaire à sa locataire en appli- quant un pourcentage distinct de celui convenu avec son gestionnaire. Il ne peut être considéré dans ces conditions que la commune volonté des parties a été d'inclure ces honoraires de gestion dans les charges supportées par le preneur et c'est donc à juste titre que le tribunal a estimé que de tels frais n'étaient pas dus et condamné la société A. à restituer à l'asso- ciation A. la somme de 6775 € outre les intérêts au taux légal en remboursement de ses honoraires de gestion ». Observations : Le décret du 3novembre 2014, texte d'application de la loi Pinel (art. R145-35) prévoit désormais que ne peuvent être refacturés au locataire « Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail ». L'arrêt rapporté ne men- tionne toutefois pas cette disposition. En effet, le jugement de première instance avait été rendu le 7janvier 2014 et le nou- v eau texte n'était donc pas encore appli- cable. L'arrêt se fonde sur l'interprétation de la clause contractuelle en adoptant une solution favorable au locataire en considé- rant que si la clause prévoyait une faculté de récupération d'honoraires de gestion relatifs à l'immeuble dans son ensemble, il s’agissait d'un choix du bailleur relatif à la gestion de son patrimoine et qu’à ce titre, les honoraires n'étaient pas récupérables. Le nouveau texte conforte cette solution qui proscrit la récupération tant des hono- raires versés à un tiers pour la gestion des loyers que les frais assumés par le bailleur qui assure lui-même cette gestion (en ce sens: Les baux commerciaux après la loi Pinel, Marie-Odile Vaissié, Lexis Nexis). Vente ■ Modération d’une clause pénale pour retard dans le paiement du prix (CA Paris, Pôle 4, ch. 8, 18février2016, n°14/17331) Un vendeur de locaux commerciaux récla- mait à son acquéreur le versement d'une indemnité de 53654 € à titre de pénalité de retard de 320049 € correspondant à une fraction du prix de vente, calculée sur la base de 2000 € HT par jour de retard pour 22 jours. L'acquéreur, qui soutenait que le vendeur n'avait pas exécuté certains des travaux convenus, avait obtenu en premiè- re instance que la pénalité soit ramenée à 10000 € . La clause litigieuse prévoyait que « à défaut de règlement par l'acquéreur des sommes exigibles dans le délai imparti, il sera alors redevable, outre des sommes exi- gibles, titre de clause pénale d'une somme fixée à 2000 € par jour de retard, tout jour commencé étant dû en totalité » La cour d'appel confirme la faculté du juge de modérer la somme due en application de l'article 1152 du code civil: « La clause rapportée plus haut est bien une clause pénale, selon la qualification donnée par les parties elles-mêmes en ce qu'elle tend à sanctionner l'inexécution d'une obli- gation à savoir le paiement du prix. […] Le juge de l'exécution dispose du pou- voir de modifier et minorer le montant d'une clause manifestement excessive dans les termes de l'article 1152 du code civil lors des contestations qui s'élèvent à l'occasion de l'exécution forcée. JURISPRUDENCE La disproportion manifeste s'apprécie notamment en comparant le montant de la peine conventionnellement fixée et celui du préjudice effectivement subi. […] P as plus qu'en première instance, la société Patrimmo Commerce [acquéreur] ne justifie de créance du chef de désordres autorisant une quelconque compensation avec les pénalités […]. Pour autant, eu égard au préjudice subi par la société Fiminco à raison d'un retard de paiement de 21 jours, le premier juge doit être approuvé pour avoir estimé le montant de la clause pénale (44000 € ) manifeste- ment excessif et pour l'avoir ramené, selon une exacte appréciation de ce préjudice, à la somme de 10000 € . Il doit l'être encore pour avoir rejeté la demande tendant à assortir la clause péna- le de TVA dès lors que les pénalités sont des indemnités qui ne constituent pas la contre- partie d'une livraison de biens ou d'une prestation de services ». Observations : Le juge tient de l'article 1152 du code civil la faculté de modérer les clauses pénales excessives. Il en fait usage ici pour une clause prévoyant une somme de 2000 € par jour de retard pour le paie- ment d'une fraction du prix de vente. La somme de 44000 € est divisée par plus de 4 et ramenée à 10000 € . Rappelons que le juge n'est pas tenu de limiter le montant de l'indemnité au préjudice effectivement subi par le créancier (Cass. Com. 23janvier 1979). L'arrêt précise par ailleurs que les sommes dues à titre d'indemnité ne sont pas soumises à TVA. ■ Nullité faute de DIA: cause de nullité, mais non pour l’acquéreur (CA Paris, Pôle 5, ch. 6, 18février2016, n°14/15528) Un particulier avait acquis un appartement d'un marchand de biens, en finançant l'opération entièrement à l'aide d'un crédit bancaire. L'acquéreur n'ayant pas réglé les échéances du prêt, le prêteur avait obtenu paiement de la société caution. Celle-ci demandait remboursement à l'acquéreur. Mais cet acquéreur invoquait de multiples arguments à l'encontre de son vendeur accusé d'escroquerie, contre le notaire et le prêteur. La cour d'appel rejette les argu- ments. On en retiendra trois, relatifs à l'ab- sence de DIA, au prix et à la responsabilité du notaire. Absence de DIA « Considérant que c'est à bon droit […] que les premiers juges ont considéré que M. M. [acquéreur] était sans qualité à agir en nul- lité de la vente du chef des irrégularités tenant au défaut de déclaration d'aliéner, à l a supposer établie, en l'absence de grief puisque la vente publiée depuis plus de cinq ans n'a pas été contestée par le bénéficiaire du droit de préemption ». Sur le prix L'acquéreur faisait valoir que son vendeur lui avait cédé l'appartement pour 162000 € après avoir acheté tout l'immeuble au prix de 261000 € . La cour répond « considérant que s'agissant du prix de la vente, ce grief n'est pas une cause de nullité de la vente et qu'il est infondé au regard des pièces pro- duites qui démontrent que l'appartement acheté par M. M. avait et a toujours une valeur vénale au regard de l'estimation qui en a été faite par BNP-Paribas Real Estate le 6mars 2012 pour une valeur de 170000 € libre d'occupation, de 145000 € occupé et de 119000 libre ou 102000 occupé en cas de vente forcée non contestée par l'appelant; que le fait que le marchand de biens achè- te tout l'immeuble et revende le bien lot par lot générant une importante plus-value après des travaux de remise en état n'affec- te pas la validité de la vente librement consentie entre les parties qui en ont ensemble fixé le prix selon le marché ». Sur la responsabilité du notaire « Considérant que M e G. n'avait pas à se prononcer sur l'opportunité de l'opération immobilière voulue par M. M. dont la sol- vabilité avait été vérifiée par la banque à laquelle le notaire n'a pas à se substituer ». Observations : La cour d’appel confirme donc la validité de la vente. L'article L 213- 2 du code de l'urbanisme impose la décla- ration préalable du propriétaire, à peine de nullité (l'article L 142-4, cité par l'une des parties, prévoit également une DIA pour le droit de préemption départemen- tal sur les espaces naturels sensibles). On retiendra toutefois que l'acquéreur ne peut pas invoquer la nullité de la vente faute de réalisation de la déclaration d'in- tention d'aliéner. En effet, celui qui, le cas échéant, subit un préjudice faute d'avoir pu exercer le droit, c'est le titulaire du droit de préemption et non l'acquéreur. Quant au prix, l'arrêt relève simplement que le prix a été librement consenti et que le bien, qui conserve une valeur, peut être revendu avec une importante plus-value. L'acquéreur aurait pu invoquer la lésion, mais l'action doit être exercée dans le délai de deux ans. Domaine public ■ Servitude incompatible avec l’af- f ectation du domaine public (CE, 8 e et 3 e sous-sections réunies, 26février2016, n°383935) Un syndicat des copropriétaires entendait se prévaloir d'une servitude de passage à l'encontre de la région Provence-Alpes- Côte d'Azur, mais il se posait la question de savoir si cette servitude était compatible avec la destination de cette parcelle, affec- tée au service public de l'éducation, car la parcelle servait d'annexe à un lycée. Le Conseil d’État juge qu'une servitude conventionnelle de droit privé constituée avant l'entrée en vigueur du code général de la propriété des personnes publiques « peut être maintenue sur une parcelle appartenant au domaine public à la double condition d’avoir été consentie antérieure- ment à l’incorporation de cette parcelle dans le domaine public, lorsque cette incor- poration est elle aussi antérieure à l’entrée en vigueur du code, et d’être compatible avec son affectation ». Mais il juge que la condition de compatibi- lité n'est pas en l'espèce remplie: « Considérant que la servitude dont se pré- vaut le syndicat requérant serait, en tout état de cause, incompatible avec l’affecta- tion de la dépendance du domaine public qu’elle grèverait au service public de l’édu- cation , dès lors, d’une part, que son usage risquerait de perturber le déroulement des activités pédagogiques , d’autre part, qu’el- le ferait peser un risque sur la sécurité de l’établissement en rendant difficile le contrôle des flux entrants et sortants du lycée ». La servitude n'est donc pas reconnue au syndicat des copropriétaires.. Observations : La spécificité du domaine public, affecté à un service public, peut faire obstacle à la reconnaissance de la servitude suivant les règles du droit privé (art. 639 du code civil). La règle est fixée à l'article L 2122- 4 du CGPPP. Cet arrêt en fournit un exemple pour un immeuble à usage de lycée. Fiscalité ■ Taxe d’habitation: logement loué à un étudiant (CE, 8 e et 3 e sous-sections réunies, 26février2016, n°389438) Un logement meublé avait été loué à un étudiant de septembre2010 à juin2011 puis de septembre2011 à juin2012. La loca- 1 5mars 2016 3 D OMAINEPUBLIC - F ISCALITÉ ▲ JURISPRUDENCE ▲ 1 5mars 2016 4 E NBREF taire demandait la décharge de la taxe d'habitation au titre de 2011 au motif que le bailleur se réservait l'usage du logement pour l'été. Le TA de Poitiers avait fait droit à sa demande, mais le Conseil d’État réfor- me la décision : « Considérant qu’il résulte des dispositions précitées des articles1407, 1408 et1415 du CGI qu’est en principe redevable de la taxe d'habitation le locataire d’un local impo- sable au 1 er janvier de l’année d’imposition; que, par dérogation à ce principe, lors- qu’un logement meublé fait l’objet de loca- tions saisonnières, le propriétaire du bien est redevable de la taxe d’habitation dès lors qu’au 1 er janvier de l’année de l’imposi- tion, il peut être regardé comme entendant en conserver la disposition ou la jouissance une partie de l'année ; que ne constitue pas une location saisonnière la location d’un logement meublé à un étudiant par bail conclu dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article L. 632-1 du CCH, au regard des caractéristiques de cet- te location, consentie pour au moins neuf mois continus et à titre de résidence princi- pale; que dans le cadre d'un tel bail, le loca- taire étudiant qui occupe le logement au 1 er janvier en a la disposition, au sens de l’ar- ticle 1408 du CGI ». Observations : Pour les locations saison- nières, le bailleur reste redevable de la taxe d'habitation s'il est considéré comme conservant la jouissance du bien une par- tie de l'année. Mais tel n'est pas le cas pour une location qui est consentie à titre de résidence principale à un étudiant pen- dant 9 mois (sur le régime de l'art. L632- 1du CCH, texte en partie transféré à l'ar- ticle 25-7 de la loi du 6juillet 1989 depuis la loi Alur). Dans ce cas, c'est l'étudiant qui doit régler la taxe d'habitation. A retenir: En cas de location d'un loge- ment à un étudiant pour 9 mois, celui-ci est redevable de la taxe d'habitation, même si le bailleur conserve l'usage du logement pour l'été. ■ Calcul de la plus-value pour l’exit tax des SIIC. Deux arrêts (CE, 8 e et 3 e sous-sections réunies, 26février2016, n°376192, Sté Unibail- Rodamco et n° 382350, SA KLE 1) Le mode de calcul de la plus-value soumise au taux de 16,5% en cas d’option pour le régime SIIC a donné lieu à deux arrêts du Conseil d’Etat du même jour. Le premier donne raison à l’administration, mais le second au contribuable. 1. La société Unibail-Rodamco avait opté pour le régime SIIC en 2003. De ce fait, elle avait acquitté l'impôt sur les sociétés au taux de 16,5 % prévu par les articles 221 al. 2 du 2 et 219 IV du CGI pour des plus-values portant notamment sur des parts de SNC et de SCI. Mais l'administration fiscale avait remis en cause le mode de calcul de la plus- value latente. Le Conseil d’État indique que pour le calcul de la plus-value, en cas d'option pour le régime de l'article 208 c du CGI, la valeur des actifs doit être appréciée comme en cas de cession, même si les actifs ont vocation à être conservés et que le contribuable peut prendre en compte d'éventuelles décotes qui seraient pratiquées en cas de cession. Mais il censure la pratique de la double décote qu'avait utilisée la SIIC « la première décote consistant, au stade de l’estimation de l’actif net réévalué des filiales en cause, à déduire de la valeur d’expertise des immeubles portés par ces sociétés les droits d’enregistrement (4,80 %) et les frais nota- riés (1,20 %) exigibles en cas de cession de ces immeubles, la seconde décote consis- tant à réduire la valeur des titres correspon- dant à l’actif net réévalué ainsi calculé de 4,80 % correspondant au montant des droits d’enregistrement que supporterait un éventuel acquéreur des titres ». « Considérant […] que la société présentait comme justification de la première décote ainsi pratiquée, la pratique de marché non contestée en défense par l’administration, consistant, dans le cadre de contrats « clés en main », à la réfaction du prix de vente d’un immeuble à hauteur des droits d’enre- gistrement et frais notariés que devra acquitter l’acquéreur; que la cour a ensuite relevé, par une appréciation souveraine, que la société ne pouvait se prévaloir d’une pratique de marché justifiant le principe d’une décote supplémentaire ; que par conséquent, en jugeant qu’une telle déco- te, pratiquée une première fois sur la valeur des immeubles, ne pouvait l’être une secon- de fois sur la valeur des titres eux-mêmes en l’absence de pratique de marché justifiée, la cour […] n’a pas commis d’erreur de droit ». 2. Pour la 2 e affaire, la SIIC avait également déduit les droits d’enregistrement et les frais notariés, ce qui n’était pas contesté par l’administration. Mais elle avait aussi réduit la valeur des titres d’une décote de 4,6% de l’actif net réévalué en le justifiant ainsi. Elle indiquait que la décote “correspondait à la fiscalité latente systématiquement pra- tiquée sur le marché, en cas de cession des titres d’une société immobilière, à raison de l’anticipation, par l’acquéreur, du fait qu’en cas de cession ultérieure des immeubles détenus par la société, la plus-value impo- sable entre ses mains inclura la plus-value latente constatée à la date d’acquisition de la société, et qu’en cas de conservation de ces immeubles, il ne pourra bénéficier au niveau de la société acquise d’un amortis- sement fiscalement déductible, calculé sur une base correspondant à la valeur vénale des immeubles retenue pour la détermina- tion du prix d’acquisition des titres”. Elle ajoutait qu’il s’agissait d’une pratique de marché de partager la décote pour fis- calité latente pour moitié entre le vendeur et d’acheteur. Le Conseil d’État censure l’ar- rêt d’appel qui avait rejeté cette argumen- tation en indiquant « qu’en écartant par principe l’application de cette décote sur la valeur de titre, sans prendre en considéra- tion les justifications avancées […] alors qu’une telle décote sur la plus-value laten- te immédiatement imposable peut être pri- se en compte, quand bien même les actifs auraient vocation à être conservés par la société à la suite de son option pour ce régi- me fiscal, dès lorsque la société est à même de la justifier au regard du jeu normal de l’offre et de la demande, la cour a commis une erreur de droit ». Observations : Dans le 1 er arrêt, le Conseil d’État valide donc la solution retenue par l'administration qui condamne la pratique de la double décote pour le calcul de la plus-value imposable. La valeur des immeubles doit être appréciée comme en cas de cession. Pour des titres, il est pos- sible de déduire les droits d'enregistre- ment et les frais de notaire mais non le montant des droits d'enregistrement que supporterait un acquéreur des titres. Dans le 2 e arrêt, le Conseil d’État admet la faculté de tenir compte d’une décote sur les actifs qui tient compte de la fiscalité latente, à condition de le justifier par le jeu normal du marché. ● ▲ F ISCALITÉ JURISPRUDENCE Aménagement Clôturant les rencontre de l’aménagement opérationnel le 8mars, la ministre du logement, Emmanuelle Cosse, a relevé 4 axes pour penser l’aménagement durable: - Introduire davantage de “collaboration entre les étapes des projets d’aménage- ment”. - Poursuivre l’adaptation des supports juri- diques. - Développer une meilleure stratégie fon- cière: un plan doit être annoncé pour la mobilisation du foncier privé et la relance de l’aménagement opérationnel. - Développer l’innovation au service de l’aménagement. (Communiqué du 8mars2016) 1 5mars 2016 5 R ÉGLEMENTATION M ARCHÉ Le marché de bureaux dynamique en région Le marché de l’immobilier d’entreprise en région a progressé de +9% en 2015, selon BNP Paribas. La demande placée s’est éta- blie à 1,4million de m 2 . C’est le marché des grandes surfaces qui a été le plus dyna- mique (+24%), tandis que les autres sur- faces progressaient plus modérément (+4% pour les surfaces de 1000 à 5000 m 2 et +7% pour elles de moins de 1000m 2 ). Le premier marché régional est celui de Lyon avec 273000m 2 . Lille est le second marché avec 172000m 2 . BNP Paribas estime qu’il y a lieu d’être confiant pour 2016 car la demande est stable et particulièrement dynamique à Strasbourg, Lille, Lyon, Aix-Marseille et Montpellier. (Communiqué du 9mars2016). Financement PLAI Un arrêté du 23février détermine le modèle de convention pour le finance- ment de logements locatifs très sociaux P LAI. Elle fixe les modalités d'attribution des logements. Elle est conclue entre l’État représenté par le ministre ou le président d'un EPCI et le maître d'ouvrage. (Arrêté du 23février2016 fixant le modèle de convention spécifique prévue à l'article R. 331-25-1 du CCH, J.O. du 2mars, n°39). Fiscalité ■ CITE et sous-traitants Un décret du 1 er mars étend aux entreprises sous-traitantes l'obligation de justifier de critères de qualification pour l'installation ou la pose de certains équipements, maté- riaux et appareils, pour le bénéfice du cré- dit d'impôt prévu à l'article 200 quater du CGI. (art. 106 de la loi de finances pour 2016). Pour les dépenses payées à compter du 1 er janvier 2016, le crédit d’impôt de transition énergétique peut s'appliquer en cas d'intervention d'un sous-traitant, sous réserve que celui soit reconnu garant de l'environnement (RGE). Le sous-traitant peut être chargé de la fourniture ou de la pose des équipements, ou des deux. (Décret n°2016-235 du 1 er mars 2016 modi- fiant l'article 46 AX de l'annexe III au CGI relatif au crédit d'impôt pour la transition énergétique, J.O. du 3mars, n°8). ■ Contentieux fiscal pour les impôts locaux Le Conseil d’État avait jugé le 5février 2014 que, pour fixer la valeur locative d'un local commercial l'administration fiscale ne pouvait pas utiliser comme local de réfé- rence un local qui, depuis son inscription au PV des opérations de révision foncière, a fait l'objet d'une restructuration ou a été entièrement détruit. Or la loi du 29décembre2014 (art. 32) a validé les éva- luations réalisées avant le 1 er janvier 2015 en tant qu'elles seraient contestées sur ce motif. Le Conseil constitutionnel indique que cette validation a été adoptée afin d'éviter un contentieux de masse suscep- tible de perturber l'administration, mais il ajoute qu'il n'est pas établi que le nombre de contentieux s'accroisse à ce point et ajoute que le résultat du contentieux ne conduit pas nécessairement à une baisse de l'imposition. En conséquence, il juge l'article 32 III de la loi du 29décembre2014 contraire à la Constitution. (Décision n°2015-525 QPC du 2mars2016, J.O. du 4mars2016, n°122). Collecte record des SCPI Avec 4,275milliards d’euros collectés en 2015, les SCPI ont atteint un niveau inéga- lé depuis leur création, en hausse de 46% par rapport à 2014. Quant aux OPCI, ils ont collecté 2,49milliards, soit le triple du montant de 2014. Fin 2015, la capitalisation des 171 SCPI du marché avait atteint 37,8milliards (+15%) et celle des OPCI, 4,5milliards (+122%). Le marché secondaire des SCPI progresse fortement +24,8% (avec 678millions), mais le nombre de parts en attente de ces- sion reste limité (0,27% de la capitalisa- tion). Les performances 2015 s’établissent pour les SCPI, à 4,85% (moins qu’en 2014 ou elles étaient de 5,08%) et la hausse des prix de parts de 1,55%. Les SCPI spéciali- sées bénéficient de la meilleure perfor- mance (5,13%). Performances 2014 2015 SCPI bureaux 5,05% 4,81% SCPI commerces 5,13% 4,90% SCPI spécialisées 5,37% 5,13% SCPI diversifiées 5,36% 5,11% Immobilier d’entreprise 5,08% 4,85% Collecte nette 2015 millions € Évolution SCPI bureaux 2605,4 +42,1% SCPI commerces 616,9 +40,0% SCPI spécialisées 267,0 +73,3% SCPI diversifiées 575,1 +86,9% Immobilier d’entreprise 4060,4 +48,5 % Immobilier résidentiel 215,0 +9,0 % Ensemble des SCPI 4275,5 +45,8 % Capitalisation 2015 millions € Évolution SCPI bureaux 25388,4 +14,4% SCPI commerces 5325,0 +14,7% SCPI spécialisées 605,6 +82,7% SCPI diversifiées 2599,0 +29,4% Immobilier d’entreprise 33918,1 +16,2 % Immobilier résidentiel 3904,4 +4,6 % Ensemble des SCPI 37822,6 +14,9 % Performance des SCPI d’immobi- lier d’entreprise en 2015 Collecte des SCPI en 2015 Capitalisation des SCPI fin 2015 Source: ASPIM-IEIF Quant aux OPCI, leur rendement est de 3,1%. Ce sont les SCPI de bureaux qui conservent la plus forte part de collecte (plus de 60%). Les SCPI Pinel qui sont au nombre de 4, ont collecté 75millions, soit moins que les SCPI de déficit foncier (86millions pour 5 SCPI). Villes Transactions de bureau Lyon 273000 m 2 Lille 172000 m 2 Aix-Marseille 155000 m 2 Toulouse 116000 m 2 Nantes 111000 m 2 Bordeaux 109000 m 2 Rennes 89000 m 2 Montpellier 78000 m 2 Rouen 63000 m 2 Strasbourg 57 000 m 2 Nice-Sophia 53 000 m 2 Grenoble 48 000 m 2 Metz 34 000 m 2 Nancy 33 000 m 2 Dijon 28 000 m 2 Orléans 23 000 m 2 Total 2015 1 440 000 m 2 Marché de bureaux en région ➠ Formation professionnelle La FNAIM se réjouit que le décret du 18février sur la formation vise tous les pro- fessionnels (titulaires de la carte, mais aussi directeurs d’agence et collaborateurs, salariés ou non), mais elle regrette le manque d’am- bition de la loi “qui instaure une obligation a minima”. (Communiqué du 8mars2016). ➠ Commission de contrôle Era déplore que les textes permettant le lan- cement de la Commission de contrôle des professionnels immobiliers, prévue par la loi Alur, ne soient toujours pas publiés, semble-t- il pour des questions de financement. Le réseau qu’anime François Gagnon voit dans la parution de ce texte une condition indis- pensable pour assainir le lien entre les Fran- çais et les professionnels de l’immobilier. (Communiqué du 7mars2016). Pour leur 112 e congrès programmé en juin p rochain, les notaires s’intéressent à la pro- priété immobilière. Présentant le 10mars le programme de ce congrès qui se tiendra cette année à Nantes, Pierre-Yves Sylvestre rappelle que le droit de propriété a été affirmé comme un droit absolu par le code civil et par la déclaration des droits de l’homme. Mais il s’est érodé au fil des ans: pour assurer l’ordre social, l’État l’a pro- gressivement amoindri. Par ailleurs, les jeunes sont aujourd’hui davantage atta- chés à l’usage qu’au droit lui-même. Le congrès de Nantes comportera quatre commissions. 1. Établir et protéger la propriété immobilière. Le droit de propriété est à rafraîchir, esti- ment les notaires. C’est un droit en évolu- tion. En voici un exemple : la Cour de cassa- tion a reconnu en 2012 la faculté de créer des droits de jouissance spéciale (arrêt Mai- son de la poésie). Mais il convient de redé- finir l’immeuble dont la définition est assez glissante. Les notaires proposent de simpli- fier la définition de l’immeuble en laissant plus de place à la volonté. François Devos donne quelques exemples: - Le bornage a l’apparence de la sécurité mais il n’emporte pas transfert de proprié- té et n’empêche donc pas à l’un des deux propriétaires d’engager par la suite une action en revendication. Ce contentieux occupe la moitié des litiges de propriété devant les juges d'instance et de proximité. Il serait souhaitable de sécuriser le bornage, par exemple en prévoyant la publication obligatoire du procès-verbal de bornage. - L’empiétement ouvre une action en démolition, mais s’agissant d’une personne qui a empiété de bonne foi et de façon minime, par exemple en sous-sol, la sanc- tion de la démolition n’est-elle pas excessi- ve? Le notariat étudie une solution alter- native et va proposer d’encadrer plus stric- tement le délai de l’action en démolition. - Le régime des baux réels s’est diversifié (bail à construction, bail emphytéo- tique…). Il pourrait être envisagé d’une part d’unifier ces régimes et d’autre part d’y replacer la volonté des parties. 2. L’exercice du droit de propriété, des limites aux contraintes. Le droit de propriété a évolué d’un droit souverain vers une socialisation. D'où la question: que va devenir le droit de pro- priété face au droit de l’occupant? Selon les notaires, les pouvoirs publics sont pris e ntre la crise du logement et des finances sinistrées et ils font du droit de propriété une variable d’ajustement. Les restrictions du droit de propriété se sont manifestées par le développement du droit de l’occu- pant, de la notion d’indignité de l’habitat, du droit de préemption et de la politique foncière. Il y a une socialisation du droit de propriété qui est affecté à une utilité publique. Carole Artieri-Accorsi ajoute que la loi Alur a renforcé le droit au maintien des locataires en cas de vente d’un bien occupé. Les pistes de propositions: - Rééquilibrer les rapports locatifs lors du renouvellement du bail ou lors de la ces- sion du logement. - Assouplir les règles du changement d'usage d’un logement pour les villes ayant opté pour la police de l’usage. - Remettre en cause le principe de non- indemnisation des servitudes d’utilité publique, par exemple lorsque la commu- ne modifie son PLU pour fixer une nouvel- le dimension minimale des terrains constructibles. - Revoir la motivation et le champ d’appli- cation du droit de préemption urbain; les notaires estiment en effet que la vocation urbanistique de ce droit est dévoyée et son champ d’application, tentaculaire. 3. La propriété immobilière face à ses défis: l’espace, les voisins, le temps. Il s’agit, indique François Devos, de faire place au sur-mesure. Il faut tenir compte de l’évolution du droit de propriété conçue à une époque où la propriété était rurale et individuelle, et intégrer l’évolu- tion des familles, le développement des lotissements, des servitudes, des démem- brements de propriété… L’indivision et le démembrement sont des modes aujourd’hui davantage choisis que subis, ce qui permet de donner davantage de place à l’organisation du droit. Il sera aussi proposé de repenser les relations entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. Les notaires proposent de distinguer deux sortes d’usufruit: l’usufruit viager et l’usu- fruit à durée déterminée ou déterminable. De nouvelles règles pourraient être pré- vues pour la répartition des dépenses entre usufruitier et nu-propriétaire, à défaut de clause contractuelle: l‘usufruitier prendrait en charge tous les travaux mêmes ceux qualifiés de gros travaux en 1 5mars 2016 6 C ONGRÈSDESNOTAIRES Les notaires vont débattre de la propriété immobilière cas d’abus de jouissance ou de défaut d’entretien, il serait possible de demander au juge l’autorisation de diligenter des tra- vaux nécessaires incombant au défaillant. Carole Artieri-Accorsi explique qu’il serait par exemple utile de mieux répartir les dépenses entre les copropriétaires d’im- meubles comportant plusieurs cages d’es- calier pour que la rénovation de l’une soit supportée par les seuls copropriétaires concernés. Pour la surélévation, la loi Alur a créé un droit de préemption en faveur du proprié- taire du dernier étage, mais ce droit suscite des questions: comment l’appliquer lors- qu’il donne lieu à adjonction de plusieurs étages et pas d’un seul ? Comment le met- te en œuvre s’il existe plusieurs coproprié- taires au dernier étage? 4. L’optimisation de la propriété immobilière. Il s’agit “d’optimiser sans abuser”. Cette optimalisation vise à assurer la sécurité des opérations patrimoniales. Elle est proposée dans deux axes: la valorisation de l’im- meuble à travers les diverses situations (mariage, concubinage…) jusqu’à la trans- mission, et valorisation économique et fis- cale par le biais de montages. Pistes évo- quées: - la société à la carte, - le recours à des solutions traditionnelles (viager, bail à construction…). L‘objectif est ici de permettre au notaire d’adopter les bons réflexes pour proposer des solutions adaptées à ses clients. Carole Artieri-Accor- si évoque par exemple le démembrement de propriété; un couple donne à ses enfants la nue-propriété d’un terrain et y construit une maison. À leur succession, les enfants retrouvent la pleine propriété du terrain et de la maison, sans fiscalité. Valérie Dejoie indique que le rapport à la propriété Immobilière change avec l’évolu- tion des familles, mais aussi en raison du développement de la mobilité, et de la hausse des coûts. D’où une réflexion sur la question de savoir comment nous habite- rons à l’avenir. L’habitat sera-t-il plus collec- tif, plus solidaire? ■ Le 112 congrès des notaires à Nantes: 5 au 8juin2015 La propriété immobilière entre liberté et contraintes - Président: Pierre-Yves Sylvestre (Lyon) - Rapporteur général: François Devos (Bour- bourg) - Communication: Carole Artieri-Accorsi (Menton) et Valérie Dejoie (Vertou) - Rapporteur de synthèse: Hugues Périnet- Marquet, professeur à Paris II. 1 5mars 2016 7 NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E EX C EP T IO NN EL L E R é s e r v é e a u x n o uv e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS hebdo immobilier N OMINATIONS A GENDA Présidence de la République A noter parmi les modifications: Nicolas Machtou est nommé conseiller énergie, transports, logement et ville. L aurence Boone quitte ses fonctions de conseillère économie et finances. (Arrêté du 1 er mars 2016, J.O. du 5, n°1). Cabinets ministériels ➠ Écologie : Sont nommés au cabinet de Ségolène Royal: Jean-Louis Bianco, conseiller spécial auprès de la ministre, Phi- lippe Lacoste, ambassadeur, relations inter- nationales pour le climat, chef de l'équipe COP, Vincent Jechoux , directeur du cabi- net, Hélène Peskine , directrice adjointe en charge de la ville et construction durables et des paysages, Guillaume Choisy, chef de cabinet, Jacques Barberye et Blanka Scar- bonchi (chefs adjoints de cabinet). Parmi les conseillers: Jean-Luc Fulachier (croissance verte et bleue), Laurent Bouvier (biodiversité, eau, risques naturels), Julien Assoun (énergies), Laurent Grave-Raulin (juridique), Noam Leandri (finance verte, prix du carbone), Guilhem Isaac-Georges (Territoires à énergie positive). (Arrêté du 12février2016, J.O. du 1 er mars, n°33). ➠ Justice : Romuald Gilet est nommé conseiller budget, immobilier, modernisa- tion au cabinet de Jean-Jacques Urvoas. (Arrêté du 1 er mars 2016, J.O. du 3, n°90). ➠ Logement : Sont nommées au cabinet d'Emmanuelle Cosse: Sophie Donzel, chef- fe de cabinet et Madeleine Rezkalla, chef- fe de cabinet adjointe. Sont nommés conseillers: Jonathan Sorel (conseiller spécial), Lionel Primault (Grand Paris, collectivités et société civile), Gilles Corman (communication et discours), S ophie Lafenetre et Anthony Briant (construction, urbanisme et habitat durable), Grégoire Frèrejacques (conseiller budgétaire et social), Tristan Barres (loge- ment) et Aurélien Taché (hébergement). (Arrêtés du 12février2016, J.O. du 3mars, n°101 et102). ➠ Ville : Sont nommés au cabinet d'Hélène Geoffroy: Sébastien Lime (directeur du cabinet) et Mathie Espargilière (cheffe de cabinet, chargée des relations avec le Par- lement). (Arrêté du 12février2016, J.O. du 3mars, n°110). Administration centrale ✓ Direction de l'habitat, de l'urbanisme et des paysages : Emmanuel Acchiardi est nom- mé sous-directeur de la qualité et du déve- loppement durable dans la construction. (Arrêté du 1 er mars 2016, J.O. du 3mars, n°65). ✓ Culture : Diane Pouget est nommée directrice générale de l'Opérateur du patri- moine et des projets immobiliers de la cul- ture. (Arrêté du 29février2016, J.O. du 3mars, n°107). Préfets Henri Jean est nommé préfet de la collecti- vité territoriale de Saint-Pierre-et-Mique- lon; Evence Richard est nommé préfet de la Loire. (Décrets du 3mars2016, J.O. du 4mars, n°89 et90). Magistrature ✓ Tribunaux de grande instance : Sont nommés présidents de TGI: Ollivier Joulin (Rennes), Béatrice Bugeon- Almendros (Agen), Jean-Paul Risterucci (Digne), Patrick Jezegabel (Lons-le-Sau- nier), Véronique Veillard (Coutances), Lio- nel Da Costa Roma (Lisieux), Manuel Rubi- Gullon (Arras), Benoit Giraud (Limoges), Aurore Jullien (Villefranche-sur-Saône), Claire Liaud (Saintes), Yves-Armand Frassati (Cusset), Véronique Cadoret (Puy-en- Velay), Dominique Bardou (Castres) et Marie-Josèphe Bart (Basse-Terre). (Décret du 2mars2016, J.O. du 4mars, n°83). ✓ Conseil national des tribunaux de com - merce : Marie-Annick Persello est nommée secrétaire générale. (Arrêté du 22février2016, J.O. du 2mars, n°62). Conventions collectives ➠ Promotion immobilière : l'accord du 29juin2015 relatif au pacte de responsa- bilité a été étendu par arrêté du 23février2016. (J.O. du 1 er mars, n°59). Il est envisagé l’extension de trois autres avenants: - n°68 du 23novembre 2015 (montants forfaitaires de la prime d'ancienneté), - n°66 du 23octobre 2015 (commission d'interprétation), - n°67 du 23novembre 2015 (droit syndical). (J.O. du 4mars, n°106 et118). ➠ Offices publics de l'habitat : l'accord du 9juillet 2015 pour le développement du dialogue social dans le secteur des OPH a été étendu par arrêté du 23février2016. (J.O. du 2mars, n°74). ➠ Économistes de la construction et métreurs-vérificateurs : il est envisagé l'ex- tension de la convention collective natio- nale du 16décembre 2015 (art. 50 concer- nant le régime de complémentaire santé). (Avis publié au J.O. du 4mars, n°96). ➠ Géomètres-experts : trois textes ont fait l’objet d’un avis l'extension : - Accord du 29octobre 2015 (période d'essai), - Avenant n°5 du 29octobre 2015 (forma- tion professionnelle), - Avenant du 3décembre 2015 (protection santé). (Avis publié au J.O. du 4mars, n°101). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi635 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ ✦ 18 mars 2016 (14 h, Espace Car- din, Paris VIII e ). Bruno Le Mai- re et Benoît Apparu intervien- dront au colloque de l’UNPI sur le thème “choc de simplifica- tion: un mythe”. www.unpi.fr ✦ 12 avril 2016 à Paris: “la réforme du droit des contrats et des obligations” . Une matinée de formation animée par Philippe Chauvire. Contact : legal-network@comundi.fr AU FIL DU J.O. 1 5mars 2016 8 C LAMEUR Année de reprise du marché locatif, c’est le premier mot de Michel Mouillart, profes- seur à Paris Ouest qui commentait ce 8 mars la dernière livraison des statistiques de l’observatoire du parc privé, Clameur. En effet, le taux de mobilité résidentielle des locataires qui était particulièrement bas depuis trois ans, (26,8% en 2013 notamment), a fortement augmenté à 30,2% en 2015. Pour Michel Mouillart, cela tient à trois raisons: amélioration du moral des ménages, redémarrage de l’ac- cession à la propriété (hausse de 5% dans le neuf et de 16% dans l’ancien) et effet de rattrapage après les années de faible mobilité. Toutefois, le début de l’année 2016 est en demi-teinte car dès octobre2015, la mobi- lité a fléchi. En février2016, la mobilité baisse à 26,8% (contre 28,9% en février2015). L’activité cède le pas dans la quasi-totalité des régions, elle est toutefois plus hésitante en Ile-de-France, Languedoc Roussillon, Limousin, Midi-Pyrénées et Poi- tou Charente. Mais à Paris, situation excep- tionnelle. Michel Mouillart cumule les pro- pos d’alerte: “on assiste à un vrai blocage du marché”, c’est un “marché de pénurie” ou encore “les mécanismes d’exclusion se renforcent”. En effet, le taux de mobilité, déjà exceptionnellement bas en 2015 avec 17,2% a encore chuté à 16,4% en début 2016. La mise en œuvre de l’encadrement des loyers s‘accompagne d’une nouvelle contraction de l’offre locative. Les loyers en baisse En février, les loyers affichent une baisse de -0,8% en glissement annuel. La baisse des loyers se confirme. La forte reprise de l’activité ne s’est donc pas tra- duite par une hausse des loyers. De puis 2011, la hausse des loyers (+0,3% par an en moyenne) se situe donc sous l’inflation (+0,7% par an). Si cette évolution est relativement peu marquée pour les petites surfaces, elle est en revanche plus nette pour les grands logements. En effet, en février, la baisse annuelle des loyers est de -1,0% pour les studios et -0,5% pour les 2 pièces tandis qu’elle s’établit à -0,9% pour les 3 pièces, -1,6% pour les 4 pièces et -0,4% pour les 5 pièces et plus. Selon Michel Mouillart, l’explication pourrait tenir à ce que les locataires les plus aisés partent vers l’acces- sion laissant dans le secteur locatif une population moins solvable et d’autre part à ce que les loyers des grands logements avaient tendance à augmenter plus que le marché les années récentes, ce qui pro- voque cette année un rattrapage. L’analyse du marché dans les viles montre que les loyers reculent dans 54,1% des villes de plus 10000 habitants, ce phéno- mène n’avait jamais été observé par Cla- meur. Quant aux 20 villes les plus impor- tantes (plus de 148000 habitants), la pro- portion de celles où les loyers sont en recul est plus forte encore: 70% (voir tableau). Dans 2 villes (10%), les loyers augmentent moins que l’inflation. Amélioration en recul L’effort d’amélioration est en recul. En 2014, il était déjà à un niveau faible (16,5%). Mais il a à nouveau reculé en 2015, pour tomber à 16,1% (alors que la moyenne sur longue période montre que 23,3% des bailleurs effectuent des travaux importants lors de la relocation du bien). Toutefois, le début d l’année marque une embellie: le taux remonte à 20,4% en février2016 (contre 12,0% à la même époque de 2015). Baisse de la vacance Un autre élément positif du marché en ce début 2016 est la baisse de la vacance loca- tive. L’indice de vacance avait atteint un point culminant en 2014 avec l’indice 127,7. Après avoir commencé sa décrue en 2015 (123,2), il poursuit le mouvement en 2016 (119,3 en février). A Paris, la situation est particulière; car la baisse des loyers y est plus rapide qu’ailleurs. Sur les deux premiers mois de loyers de l’année alors que baisse du mar- ché en glissement annuel est de -0,2% en province, elle est de -2,3% en Ile-de-Fran- ce et de -3,3% Paris. Faut-il y voir un effet de l’encadrement des loyers? Clameur fait observer que le début d’année est généra- lement une période de faible dynamisme du marché parisien. Parmi les grandes villes de France, la baisse des loyers obser- vée à Paris est toujours plus rapide qu’ailleurs. En 2016, Paris est au 19 e rang (-3,3%), mais elle était au 20 e rang en 2015 (-3,5%), au 18 e rang en 2014 (-2,8%) et au 17 e rang en 2013 (-4,1%). Si Michel Mouillart estime qu’il est donc prématuré de dresser un bilan de l’enca- drement des loyers sur le marché, il relève toutefois, qu’il a un impact sur l’ensemble du marché y compris les grands logements et pas seulement sur les petites surfaces. Le président de Clameur, François Davy, par ailleurs président de Foncia, indique que le dispositif Pinel marche plutôt bien mais que sur le marché de l’ancien, les propriétaires sont plutôt incités à la vente. Or les ventes se traduisent le plus souvent par une cession à l’occupant, ce qui a pour effet de provoquer une contraction du parc locatif. ● Le marché locatif privé repart avec des loyers en baisse Signes positifs: reprise de l’activité, baisse de la vacance. Signe négatif: baisse de l’effort d’amélioration. La baisse des loyers qui se confirme indépendam- ment de l’encadrement pourrait conduire à une moindre qualité du parc. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0219 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 779 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Numerica Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine RENCONTRE -2 0 2 4 6 1 99920002001200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016 7DX[ GH YDULDWLRQ GHV OR\HUV HQ 0R\HQQH L 0R\HQQH 0R\HQQH 3UL[ j OD FRQVRPPDWLRQ P Ville Loyers 2016 ( € /m 2 ) Varia- tion 2016 Ville Loyers 2016 ( € /m 2 ) Varia- tion 2016 Strasbourg Grenoble Nîmes Lyon 12,5 12,0 9,9 12,7 1,3% 0,6% 0,6% 0,5% LeHavre Bordeaux St Étienne Dijon Rennes Nice Toulon Nantes Paris Reims 11,2 12,7 7,4 10,9 11,7 15,0 10,0 11,7 24,1 10,9 -0,5% -0,6 % -1,1 % -1,1 % -1,2 % -1,4 % -1,9 % -2,0 % -3,3 % -3,8 % Lille Angers 13,2 10,3 0,2% 0,1% Montpellier LeMans Toulouse Marseille 13,4 8,9 11,8 12,0 -0,1% -0,1% -0,3% -0,5% Source: Clameur 8mars 2016 23 25 27 29 7DX[ GH PRELOLWp HQ 26 28 30 199819992000200120022003200420052006200720082009201020112012201320142015 7DX[ GH PRELOLWp HQ 0R\HQQH La mobilité résidentielle des locataires d'après CLAMEUR /février 2016/ P Hausse de la mobilité résidentielle Loyers des grandes villes Variation des loyers de marché Source: Clameur 8mars 2016
