Au sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Baux d’habitation : Clause de résiliation de bail
Baux commerciaux : Sous-location irrégulière ; résiliation du bail
Changement d’usage : Sanction pour changement d’usage irrégulier lors de locations de courte durée
Marché de travaux : Pas de réception, pas de mise en oeuvre des garanties
Vente : Lots de copropriété exclus du DPU. Calcul du délai de 10 ans
Expropriation : Procédure de dépôt de pièces
– 4 – Au Parlement –
Les députés adoptent un projet de loi réformant le 1% logement
– 5 – Réglementation –
Fin de la garantie intrinsèque dans les VEFA de logements
Accessibilité des logements
Marchés publics / Taux de l’usure
– 5 – En bref –
Prévention des expulsions / Hausse du nombre de syndics bénévoles
Investissement en Europe
– 6 – Tableau des réponses ministérielles –
– 7 – Nominations – Distinctions –
– 8 – Rencontre –
La valorisation de l’immeuble en copropriété avec LPA avocats
■ jugé ■ > Deux arrêts de la cour d’appel de Paris du 25mars2016 font application de la clause résolutoire insérée dans des baux. Dans l’un, la clause d’un bail d’habitation de locaux meublés sanctionnait le défaut de paiement du loyer ; dans l’autre, la clause d’un bail commercial visait la violation de l’interdiction de sous-location (p.2). > Le délai de dix ans qui permet d’échapper au droit de préemption urbain pour les ventes de lots de copropriété court à comp- ter de la publication du règlement ou, à défaut de règlement, de l’état descriptif de division (Civ. 3 e , 24mars2016). ■ répondu ■ > Un propriétaire ne peut pas s’opposer à la pose d’une plaque de rue sur son immeuble (voir p.6). > La cession séparée de l’usufruit et de la nue-propriété d’un terrain nu échappe à la taxe sur les cessions de terrains nus devenus constructibles… sous réserve de la mise en œuvre de la procédure d’abus de droit (p.6). ■ publiés ■ > Un décret d’application de l’ordonnance du 3octobre2013 qui a supprimé la faculté d’utiliser la garantie intrinsèque dans les VEFA de logements a été publié le 27mars (p.7). > Une ordonnance du 25mars2016 relati- ve au crédit aux consommateurs pour les logements a été publiée. Elle fixe le statut des intermédiaires en crédit immobilier et adapte le champ d’application des règles de protection du consommateur (p.7). ■ autorisés ■ > Les départements sont habilités à s’occu- per de la lutte contre les incendies de forêt . La loi du 22mars2016 le confirme expres- sément (p.7). Chasse aux locations de courte durée à Paris D eux informations à mettre en regard: l’une judiciaire, l’autre administrative. Un arrêt de la cour d’appel de Paris du 24mars sanctionne un propriétaire pour avoir mis en location des appartements dans un immeuble parisien pour des courtes durées, sans avoir sollicité d’autorisation auprès de la mairie. La cour d’appel confirme la décision de première instance qui avait prononcé une amende de 25000 € pour chacun des appartements loués ainsi qu’une astreinte de 1000 € par jour et par m 2 utile de locaux irrégulièrement transformés. Cette décision confirme, qu’après une phase incitative, la mairie est entrée dans une phase nettement plus coercitive pour faire respec- ter la réglementation, et témoigne que les tribunaux appliquent sans hésitation les sanctions prévues par les textes. La deuxième information est issue d’un communiqué commun de la mairie de Paris et d’Airbnb du 31mars qui annonce l’expérimenta- tion de mesures “pour des locations de courte durée responsable”. L’objectif est de permettre le développement de ces locations sans impact négatif sur le logement des Parisiens. La mairie entend faire respecter la règle qui interdit de dépasser, pour une résidence prin- cipale, une durée de 4 mois de location par an (la location est tou- tefois strictement interdite dans les logements sociaux). Au-delà de 4 mois, une autorisation de changement d'usage est requise et s’ac- compagne de mesures de compensation. On sait qu’en pratique, le coût de ces mesures prive l’opération de tout intérêt financier. Sur son site internet, Airbnb va améliorer la lisibilité de l’information sur la réglementation. La mairie se félicite de ce partenariat qui fait suite à celui relatif à la collecte de la taxe de séjour. Le communiqué rappelle aussi les sanctions encourues et souligne que la ville a ren- forcé les contrôles avec des inspecteurs dédiés pour identifier et sanctionner les abus. Ces deux sources témoignent donc de la détermination des pou- voirs publics à lutter contre le développement des locations de cour- te durée, car elles risquent de diminuer le parc de résidences princi- pales. Le sujet est résolument d’actualité puisque le Parlement en est saisi par une des dispositions de la loi sur le numérique (p.2). Le texte revient au Sénat le 26avril. P our augmenter l’offre de logements en centre-ville, le législa- teur a pris une série de mesures. La construction en surélévation est ainsi facilitée. Etat des lieux avec Pascaline Déchelette-Tolot et Hélène Cloëz (avocat, LPA, p.8). ■ BD JURIS hebdo La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 638 5 AVRIL 2016 ISSN 1622-1419 16 E A NNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux d’habitation : Clause de résiliation de bail Baux commerciaux : Sous-location irrégulière; résiliation du bail Changement d’usage : Sanction pour changement d’usage irrégu- lier lors de locations de courte durée Marché de travaux : Pas de réception, pas de mise en œuvre des garanties Vente : Lots de copropriété exclus du DPU. Calcul du délai de 10 ans Expropriation : Procédure de dépôt de pièces - 4 - Au Parlement - Les députés adoptent un projet de loi réformant le 1% logement - 5 - Réglementation - Fin de la garantie intrinsèque dans les VEFA de logements Accessibilité des logements Marchés publics / Taux de l’usure - 5 - En bref - Prévention des expulsions / Hausse du nombre de syndics bénévoles Investissement en Europe - 6 - Tableau des réponses ministérielles - - 7 - Nominations - Distinctions - - 8 - Rencontre - La valorisation de l’immeuble en copropriété avec LPA avocats S O M M A I R E E D I T O R I A L 5 avril2016 2 B AUXD ’ HABITATION - B AUXCOMMERCIAUX ▲ Baux d’habitation ■ Clause de résiliation de bail ( CA Paris, Pôle 1, ch. 8, 25mars2016, n°14/21939) Pour justifier le défaut de paiement de loyers d'un bail de mai2013 (impayés depuis août 2013), un locataire invoquait notamment deux arguments. Il critiquait le délai d'un mois qui lui avait été laissé à la suite du commandement de payer et il contestait le montant du loyer à payer car la superficie réelle était inférieure à celle convenue au bail (11,85m 2 au lieu de 15m 2 ). Les arguments avaient été repoussés en première instance et la cour d'appel confir- me la décision. L'arrêt relève que le bail portait sur une « location meublée constituant la résidence principale du locataire exclue du champ d'application de la loi du 6juillet 1989 en ce qui concerne notamment les conditions de résiliation dudit contrat. En conséquence, est régulier le commande- ment de payer l'arriéré locatif d'un mon- tant de 2235euros dans le délai d'un mois prévu par l'article L 632-1 du CCH, texte légal dûment visé par ledit acte […] L'appelant, qui n'établit pas avoir contesté, durant l'exécution du bail conclu, la super- ficie de 15m 2 mentionnée sur le contrat de location qu'il a signé, ne justifie d'aucune contestation sérieuse du montant du loyer contractuellement fixé, étant relevé que le « certificat de surface habitable » produit en cause d'appel a été établi le 27janvier 2015, soit postérieurement à la résiliation du contrat alors que M. O. était sans droit ni titre ». La cour confirme donc la résiliation du bail. Observations : Le régime des locations meublées qui constituent la résidence prin- cipale du locataire relève désormais de la loi de 1989 (titreIer bis), par renvoi de l'ar- ticle L 632-1 du CCH. L'article 24 de la loi de 1989 qui régit les clauses résolutoires est donc applicable à ces meublés. Toutefois, l'arrêt cite le délai d'un mois de l'article L 632-1, dans sa ver- sion antérieure à la loi Alur et qui consti- tuait le socle de règles sommaires appli- cables aux meublés. Il comportait (pour l'exploitant d'un ERP aux fins d'héberge- ment, mais l'arrêt ne fait pas état de cette précision) un délai d'un mois à respecter entre l'assignation et l'audience et non de deux mois comme dans l'article 24. S'agissant de la surface, la loi nouvelle (art. 3, 4 e de la loi de 1989) impose de mention- ner la surface habitable et cet article est applicable aux meublés. Toutefois, la cour relève en l'espèce que le certificat produit p ar le locataire était postérieur à la résilia- tion du bail. Baux commerciaux ■ Sous-location irrégulière: résilia- tion du bail (CA Paris, Pôle 1, ch. 8, 25mars2016, n°14/24886) Un bail renouvelé en 1999 comportait une clause interdisant la sous-location. Affir- mant que le locataire avait sous-loué, le bailleur lui avait adressé un commande- ment d'exécuter les clauses du bail visant la clause résolutoire et de mettre fin à la sous- location dans le délai d'un mois. Soutenant que le commandement était resté infruc- tueux, le bailleur avait saisi le juge des réfé- rés qui avait constaté la résiliation du bail et prononcé l'expulsion. La cour d'appel confirme la décision: « L'article L 145-31 du code de commerce interdit toute sous-location, totale ou par- tielle, en matière de baux commerciaux, sauf stipulation contraire du bail ou accord du bailleur; En l'espèce, il est constant que l'article 15 du bail commercial […] interdit expressément en son article15 toute sous-location. Le bail comporte également une clause résolutoire […] Il est établi avec l'évidence requise en réfé- ré par la société IDA et non contesté par elle au demeurant, qu'elle a sous loué le local [… et qu'elle] n'a pas mis fin à cette viola- tion de ses obligations contractuelles dans le délai d'un mois régulièrement imparti dans le commandement qui lui a été délivré le 25mars2014, visant la clause résolutoire insérée au bail et la mettant en demeure de mettre un terme à la sous-location; La société appelante ne justifie pas de cir- constances susceptibles de caractériser la mauvaise foi du bailleur dans la délivrance de ce commandement ». La résiliation du bail est donc confirmée». Observations : Cet arrêt fournit un exemple de la faculté du bailleur qui constate que le locataire sous-loue tout ou partie des locaux, de lui adresser un com- mandement pour lui imposer de mettre fin à la sous-location irrégulière. Faute pour le locataire de mettre fin à la sous-location, il encourt la résiliation du bail. En présence d'une clause résolutoire, comme en l'espè- ce, l'inaction du locataire entraîne la rési- liation de plein droit. Une sous-location irrégulière est aussi un motif grave et légitime de refus de renou- v ellement du bail (Com. 15janvier 1962 et CA Paris, 4janvier 1995). Une sous-location où le preneur ne fait pas concourir le bailleur à l'acte, contrairement à ce que prévoit l'article L 145-31, justifie la résilia- tion judiciaire (Civ. 3 e , 14 oct. 1980). L'ap- plication de la clause résolutoire joue aussi en cas de sous-location prohibée (CA Paris, 17mai 2006), comme le confirme le pré- sent arrêt. Changement d’usage ■ Sanction pour changement d’usage irrégulier (CA Paris, Pôle 1, ch. 2, 24mars2016, n°14/12381) Le propriétaire d'un immeuble situé dans le 1 er arrondissement de Paris avait fait l'objet d'une enquête de la mairie de Paris à la sui- te de la publication d'une annonce de loca- tion de courte durée sur le site internet booking.com. L'agent assermenté se préva- lait du témoignage d'un touriste rencontré sur place et d'une pétition en cours de signature des occupants de l'immeuble voi- sin se plaignant des nuisances engendrées par les touristes. La mairie avait adressé par lettre recommandée une mise en demeure au propriétaire de régulariser la situation. La lettre étant restée sans effet, la mairie avait saisi le procureur de la République. Le juge des référés avait condamné le proprié- taire à une amende de 25000 € pour cha- cun des 4 appartements loués et ordonné le retour à l'habitation des locaux La cour d'appel confirme la décision. L'arrêt se fonde sur l'article L 631-7 du CCH, avant sa réforme par la loi du 24mars2014, qui pré- voyait un régime de changement d'usage soumis à autorisation préalable et sur l'article L 651-2 qui prévoit une amende de 25000 € et la faculté pour le président du tribunal de prononcer une astreinte d'un montant maxi- mal de 1000 € par jour et par m 2 utile de locaux irrégulièrement transformés. La cour indique que « la loi accorde au pré- sident du TGI, des pouvoirs dérogeant aux règles générales du référé, puisqu'en cas d'infraction à la législation sur le change- ment d'usage des locaux destinés à l'habi- tation, le juge des référés ne se contente pas d'ordonner des mesures provisoires, mais prononce une amende civile, sanction de nature punitive que le TGI, saisi au fond selon la procédure de droit commune n'a JURISPRUDENCE pas lui-même le pouvoir de prononcer ou de lever ». La cour rejette les arguments du propriétai- re: « Mais considérant que […] ni la mise en v ente des studios, ni les démarches effec- tuées en vue de la régularisation pour les locaux des 2 e et 3 e étages et le fait que les sites spécialisés de location de courte durée ne proposent plus les studios à la location, ne font disparaître les infractions consta- tées antérieurement dès lors qu'il est avéré que M me H. n'avait pas sollicité d'autorisa- tion préalablement au changement d'usa- ge des locaux destinés initialement à l'habi- tation ». Observations : Cet arrêt illustre tant la détermination de la mairie de Paris à faire appliquer rigoureusement la législation de l'usage des locaux (art. L 631-7 et suivants du CCH) que la rigueur des juges dans sa mise en œuvre. La loi prévoit une autorisation préalable au changement d'usage des locaux d'habi- tation. La sanction est lourde (art. L 651- 2) : une amende de 25000 € (versée à l'Anah et, depuis la loi Alur, à la commu- ne) et une astreinte pour obtenir le retour à l'habitation, plafonnée à 1000 € par jour et par m 2 . La loi a été modifiée par la loi Alur, mais sans remettre en cause les sanctions. Elle précise désormais explicitement que « Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un chan- gement d'usage au sens du présent article [art. L631-7] ». A retenir: La location irrégulière de loge- ments en location touristique est passible de 25000 € d'amende et d’une astreinte. L'arrêt de la location ne fait pas disparaître l'infraction pour le passé. Marché de travaux ■ Pas de réception, pas de mise en œuvre des garanties (Civ. 3 e , 24mars2016, n°375, FS-P+B, rejet, pourvoi n°15-14830) Des particuliers avaient confié des travaux d'assainissement à une société mais, jugeant les travaux défaillants, ils avaient assigné l'entrepreneur et son assureur en indemnisation du préjudice. Leur action avait toutefois été rejetée par la cour d'appel au motif que, s'ils avaient réglé la facture des travaux, ils avaient tou- jours protesté contre la qualité des travaux, ce qui excluait toute réception tacite et que l'assureur n'avait donc pas à garantir des travaux non conformes. L a Cour de cassation confirme la décision: « Mais attendu qu'ayant relevé que M.et M me R. avaient toujours protesté à l'en- contre de la qualité des travaux , la cour d'appel, qui a pu retenir que, malgré le paiement de la facture, leurs contestations excluaient toute réception tacite des tra- vaux a, par ce seul motif, légalement justi- fié sa décision: Par ces motifs: rejette ». Observations : Il résulte de cet arrêt qu’en cas de protestation du maître de l'ouvrage sur la qualité des travaux, il ne peut y avoir de réception tacite, y compris lorsque la facture a été payée. La Cour de cassation avait déjà jugé que le paiement intégral de l'entrepreneur par le maître de l'ouvra- ge ne suffit pas à lui seul pour caractériser la volonté non équivoque du maître de recevoir les travaux (Civ. 3 e , 30 sept. 1998). La cour d'appel avait considéré que le recours engagé à l'encontre de l'assureur ne pouvait donc prospérer car il s'agissait de travaux non conformes, n'ayant pas fait l'objet de réception et que la réception est une condition de mise en œuvre de la garantie. Ce raisonnement est donc confir- mé. Vente ■ Lots de copropriété exclus du DPU. Calcul du délai de 10 ans (Civ. 3 e , 24mars2016, n°371, FS-P+B, cassa- tion partielle, pourvoi n°15-10215) Une commune invoquait la nullité d'une vente de lots de copropriété au motif que son droit de préemption urbain n'avait pas été respecté, aucune déclaration d'inten- tion d'aliéner n'ayant été établie. L'arrêt d'appel qui avait admis la nullité est cassé au visa de l'article L 211-4 du code de l'urbanisme : « Attendu que, pour accueillir les demandes en nullité de la vente et en dommages-inté- rêts, l'arrêt retient que seul l'état descriptif de division a été publié au fichier immobi- lier et que l'immeuble n'a jamais fait l'objet d'un règlement de copropriété, de sorte que, si les lots litigieux sont compris dans un immeuble soumis au régime de la copro- priété au jour du projet d'aliénation, aucun règlement n'a été publié depuis dix ans au moins et que les conditions de l'exemption ne sont pas réunies: Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que l'immeuble avait fait l'objet d'un état descriptif de division publié au fichier immobilier depuis plus de dix ans à la d ate de l'aliénation des lots de copropriété, la cour d'appel a violé le texte susvisé; Par ces motifs: casse ». Observations : L'article L 211-4 du code de l'urbanisme écarte le droit de préemption urbain dans une série de cas. Sont exclues les ventes d'immeubles bâtis pendant une période de 4 ans après l'achèvement (le délai était de 10 ans mais il a été forte- ment raccourci par la loi Alur). Sont aussi exclues du DPU les cessions de lots de copropriété, mais à la condition que la copropriété ait été créée depuis plus de dix ans. Le délai est calculé à partir de la publication du règlement au fichier immobilier. Dans cette affaire, la cour d'appel avait considéré que le règlement n'avait jamais été publié, seul l'état des- criptif de division ayant fait l'objet de publication. Elle en avait déduit que la vente devait être soumise au droit de pré- emption. La décision est censurée au motif que l'état descriptif de division était publié depuis plus de dix ans. Contrairement à la lettre du texte, il suffit donc que l'état des- criptif soit publié pour que coure le délai de dix ans. La Cour de cassation fait préva- loir l'esprit du texte qui est de considérer que dix ans après la création de la copro- priété, le DPU n'est plus applicable. Le point de départ de la computation du délai est donc celui de la publication des documents relatifs à la création de la copropriété au sens large: règlement ou état descriptif. A retenir: Le délai de dix ans permettant d'échapper au DPU pour les ventes de lots de copropriété court à compter de la publication du règlement de copropriété ou, à défaut, à compter de la publication de l'état descriptif de division. Expropriation ■ Procédure de dépôt de pièces (CE, 8 e et 3 e sous-sections réunies, 24juin 2009, n°305975) Une société propriétaire d'une parcelle fai- sait l'objet d'une procédure d'expropria- tion. La cour d'appel avait réévalué l'in- demnité d'expropriation fixée par le juge. Une ordonnance rendue comme en matiè- re de référé lui avait enjoint d'abandonner la parcelle. 5 avril2016 3 V ENTE - E XPROPRIATION ▲ JURISPRUDENCE ▲ 5 avril2016 4 Les députés ont examiné le 17mars un pro- jet de loi habilitant le Gouvernement à légi- férer par ordonnance pour “simplifier et rationaliser l’organisation de la collecte de la participation des employeurs à l’effort de construction et la distribution des emplois de cette participation”. Emmanuelle Cosse , dont c’était le baptême du feu à l’Assemblée comme ministre du logement, indique d’abord que le logement n’est pas un bien comme les autres. Elle rap- pelle qu’Action Logement gère les fonds issus de la PEEC pour le financement du logement social et intermédiaire, les prêts pour l’accession à la propriété des salariés et des aides à la mobilité. Action Logement finance aussi la caution locative Visale. Si des efforts de rationalisation ont été enga- gés, notamment par réduction du nombre de comités interprofessionnels du logement (CIL), il subsiste une faiblesse dans l’organi- 1% LOGEMENT AL ’ ASSEMBLÉE Les députés réforment le 1% logement Un projet de loi a été adopté à l‘Assemblée pour autoriser le Gouvernement à réfor- mer le 1% logement par ordonnance. Le litige portait sur l'admission de pièces produites en mars2014. La cour d'appel avait jugé que la société avait fait appel le 29avril2013 et déposé son mémoire le 17mai2013 avec 27 pièces et « qu'en appli- cation des dispositions de l'article R 13-49 [du code de l'expropriation], elle disposait, pour déposer les pièces au soutien de son appel, d'un délai de deux mois expirant le 29juin2013 ». Cet arrêt est cassé au visé de l'article R 13- 49: « Attendu […] qu'en statuant ainsi, sans rechercher, au besoin d'office, si des pièces ne venaient pas au soutien des mémoires complémentaires de la société TEN déposés les 7mars et 18avril2014 et déclarés rece- vables, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision; Par ces motifs […] casse ». Observations : L'auteur du pourvoi soute- nait que la cour avait rouvert les débats en juin2014 pour permettre aux parties de déposer un mémoire avec leurs observa- tions sur deux points et que la société avait produit de nouvelles pièces venant étayer les moyens exprimés. La cour ne pouvait donc pas inviter les parties à s'ex- primer et déclarer les nouvelles pièces irre- cevables. Cet argument a emporté la conviction de la Cour de cassation. ● sation, liée à la concurrence que pratiquent les CIL pour récupérer la collecte de la PEEC. Il a donc été décidé en 2015 de sup- primer cette concurrence. Le projet prévoit d’organiser le réseau Action logement autour d’une structure faî- tière qui pilotera l’ensemble du dispositif. La ministre précise que cette structure “pilo- tera un pôle service unique, chargé de col- lecter la PEEC et de distribuer les services, et un pôle immobilier qui portera les parti- cipations d’Action logement détenues dans le capital des opérateurs immobiliers de son réseau”. Le pôle service remplacera les CIL et distri- buera les aides. Le pôle immobilier portera les participations des CIL dans les ESH et autres sociétés immobilières. La production de logements sociaux en sera accrue. Emmanuelle Cosse ajoute que la réforme assurera une plus grande transpa- rence pour les entreprises et permettra une meilleure qualité des services rendus. De nouveaux comités régionaux Action logement (CRAL) seront créés. La réorganisation doit être effective au 1 er janvier 2017. La distribution des emplois sera soumise à un contrôle a posteriori de l’ANCOLS. Des objectifs non atteints Le rapporteur François Pupponi reconnaît que le système actuel ne fonctionne pas par- ce que, par exemple, les objectifs issus de la convention entre l’État et Action logement ne sont pas mis en œuvre par les CIL: ainsi alors que 25% des logements devraient être réservés aux populations relevant du DALO, cet objectif n’est atteint qu’à 40%. De même, alors que 30000 logements devaient être attribués dans le cadre du PNRU à des salariés, seuls 2000 ou 3000 l’ont été. Il en est résulté un recul de la mixi- té sociale dans les quartiers du PNRU. Pour éviter que la PEEC soit captée au pro- fit de certains, un amendement a été adopté en commission pour créer un comité des partenaires. Michel Piron rappelle que le 1%, créé en 1943 visait à financer le logement des sala- riés. Il est issu de la généralisation d’une commission logement créée par le syndicat patronal textile de Roubaix-Tourcoing pour permettre aux entreprises du secteur de coti- ser dans le but de loger leurs salariés. Le taux initial de 1% a été réduit à 0,45%. Il devait financer en priorité le logement inter- médiaire et l’accession sociale à la propriété, mais on s‘est éloigné de ces objectifs. Il est par ailleurs nécessaire de mutualiser les moyens pour réduire les coûts de fonction- nement. Jérôme Lambert soutient la réforme au nom du groupe RRDP et rappelle que le droit au logement fait partie du bloc constitutionnel. François de Rugy apporte aussi le soutien du groupe écologiste. En revanche, Gabriel Ser- ville ( GDR) redoute que la réforme soit au service des restructurations d’entreprises et de la concurrence entre les territoires et que la réforme donne naissance “à un mastodonte de l’immobilier social, géré par le privé”. Son groupe n’a donc pas voté le texte. Philippe Bies (SRC) indique que l’approche territoriale est fondamentale. Guillaume Chevrollier souhaite que la réforme ne s’accompagne pas d’une hausse du taux de 0,45%. Emmanuelle Cosse répond que la réforme a été voulue par les partenaires sociaux. Discussion par articles A l’article 1 er , un amendement a été défendu relatif à la faculté pour Action logement de prendre des participations dans les orga- nismes de logement social. François Puppo- ni indique qu’actuellement, elles sont libres. Philippe Bies estime que l’amendement constitue un bon compromis. Il a été adopté, ainsi que l’article 1 er . Les autres articles ont été votés sans modifi- cation. Les ordonnances doivent être prises dans un délai de 8 mois après la publication de la loi. Le texte a été renvoyé au Sénat. ● ■ République numérique Le projet de loi pour une République numé- rique revient en discussion au Sénat le 26avril. Son article 23 ter modifie l’article L631-7-1-A du CCH pour imposer au loueur de logements pour de courte durée de justifier de sa qualité de propriétaire ou, s’il est locataire, de l’autorisation du bailleur, auprès de l’opérateur de location en ligne. L’article 37 C complète l’article 24-2 de la loi du 10juillet 1965 pour faciliter le raccorde- ment à un réseau de communications élec- troniques à très haut débit en fibre optique dans les copropriétés. A suivre. ▲ 5 avril2016 5 R ÉGLEMENTATION B RÈVES ■ Prévention des expulsions La ministre du logement a présenté le 29mars un plan de prévention des expul- sions locatives. Mesures annoncées: - Les huissiers devront déposer avec leur avis de passage un document type informant les ménages de la nécessité de leur présence. - Une charte de prévention des expulsions s era publiée par décret dans les jours à venir. - Le maintien des APL pour les locataires de bonne foi doit faire l’objet d’un décret à paraître en avril. - Le nombre de places d’hébergement a été augmenté cet hiver de 10000, portant à 110000 le nombre de places pérennes d’hé- bergement. La ministre a annoncé la péren- nisation de 2300 places supplémentaires avec un accompagnement social des per- sonnes. (Communiqué du 29mars 2016). ■ Rien de nouveau pour la CGL Le président de la CGL, Michel Fréchet, observe que ce plan de prévention ne pré- voit rien de très nouveau dans les actions proposées. La CGL estime que l’augmenta- tion du nombre d’expulsions est la consé- quence d’un problème plus global: la hausse du coût du logement en France. (Communiqué du 31mars2016) ■ La CLCV plaide pour un moratoire des expulsions Quant à la CLCV, elle réclame un moratoire des expulsions, la relance de construction de logements PLAI et la création d’une véritable garantie des risques locatifs universelle et mutualisée. (Communiqué du 31mars2016). ■ Hausse du nombre de syndics bénévoles Le nombre de syndics bénévoles est en haus- se, observe l’ARC en commentant une enquête qu’elle vient de réaliser auprès de plus de 1000 syndics bénévoles. Le nombre de copropriétés gérées par des syndics béné- voles est passé de 5% il y a 10 ans à 11% en 2012 et 15% en 2015. L’ARC évoque plu- sieurs motifs à cette situation: - le coût des honoraires des syndics profes- sionnels qui peut être dissuasif pour les petits syndicats. - l’augmentation des charges qui pousse les copropriétaires à s’impliquer plus directe- ment dans la gestion de leur immeuble. (Communiqué du 31mars 2016). ❘◗ Lacourte Raquin Tatar ( Jean-Jacques Raquin et Nicolas Jüllich ) a conseillé PW Real Assets lors de la cession d’un OPCI détenant la tour Les Miroirs à la Défense. Allen & Overy (J ean-Yves Charriau ) intervenait sur les aspects fis- caux. Les acquéreurs, organisés par Primo- nial REIM, étaient conseillés par Lefèvre Pelletier & associés ( François- Régis Fabre-Falret et Stéphane Erard ) et Fidal ( Jean-Etienne Chatelon et Benoît Roucher ). ❘◗ Benoist Lombard a été réélu le 21mars président de la Chambre nationale des Conseils en Gestion de Patrimoine. ❘◗ Jérôme Chartier , député du Val d’Oi- se, a été élu président de l’EPA de la Plaine de France (24mars 2016). ❘◗ Six promoteurs (BECARRE, BRIC- QUEVILLE, CIBEX, MDH Promotion, PARIS OUEST Promotion et PIERRE ETOILE) se sont regroupés pour propo- ser en commun leur offre de logement neuf en Ile-de-France: le site www.l es- promoteursdugrandparis.com propose ainsi près de 1500 logements dont les permis sont purgés de recours. Acteurs Taux de l’usure Le seuil de l'usure à compter du 1 er avril 2016 pour les prêts immo- biliers est fixé à: ➙ Prêts à taux fixe: 4,05 % , ➙ Prêts à taux variable: 3,55 % , ➙ Prêts-relais: 4,25 % . (Avis du 25mars 2016, J.O. du 25mars, n°82) Chiffres ■ Fin de la garantie intrinsèque dans les VEFA de logements L’ordonnance du 3octobre2013 sur la garantie financière dans les VEFA a suppri- mé la faculté de recours à la garantie intrinsèque et systématisé le recours à la garantie financière. Un décret d'applica- tion de cette ordonnance a été publié le 27mars. Le vendeur a désormais obligation de souscrire une garantie financière d'achève- ment ou de remboursement avant la conclusion du contrat. L'obligation de souscrire une garantie financière d'achève- ment vise le vendeur d'un immeuble à usage d'habitation ou mixte qui n'opte pas pour la garantie de remboursement. Le décret abroge les articles R 261-18 à 20 qui comportaient les dispositions relatives à la garantie d'achèvement résultant « de l'existence de conditions propres à l'opéra- tion ». La personne qui constate l'achèvement doit remettre au vendeur une attestation d'achèvement. Le modèle en sera fixé par arrêté (art. R 261-24 modifié). Sur ce point, le décret entre en vigueur le 1 er juillet 2016. Les autres dispositions sont d'application immédiate. (Décret n°2016-359 du 25mars2016 relatif à la garantie financière en cas de vente en l'état futur d'achèvement, J.O. du 27mars, n°27). ■ Marchés publics - Un décret de 189 articles fixe le régime de droit commun de passation et d'exécu- tion des marchés publics. Il transpose la directive du 26février2014 et entre en vigueur le 1 er avril 2016. (Décret n°2016-360 du 25mars2016 relatif aux marchés publics, J.O. du 27mars, n°28). - Un autre décret du même jour transpose, pour le domaine spécifique des marchés publics de défense ou de sécurité, la direc- tive du 13juillet 2009. Il comporte 155 articles. (Décret n°2016-361 du 25mars2016 relatif aux marchés publics de défense ou de sécuri- té, J.O. du 27mars, n°29). ■ Accessibilité des logements Un arrêté du 23mars apporte des correc- tions mineures à l'arrêté du 24décembre2015 sur l'accessibilité des bâtiments d'habitation. Exemples. - Pour les logements situés sur un seul niveau, la mention de partie du studio aménagée en chambre est remplacée par partie du studio aménageable en chambre. - Pour la chambre, le texte modifie la des- cription des espaces requis pour la possibi- lité de demi-tour . (Arrêté du 23mars2016 modifiant diverses dispositions relatives à l'accessibilité aux per- sonnes handicapées des bâtiments d'habita- tions collectifs et des maisons individuelles neufs ou lorsqu'ils font l'objet de travaux où lorsque sont créés des logements par change- ment de destination, J.O. du 25, n°32). 259milliards d’euros C’est le montant investi en immobilier d’entreprise en Europe en 2015. Selon l’étude de BNP Paribas, le volume d’investissement a progressé de +17% par rapport à 2014. la part des bureaux représente 44% de l’ensemble. Les étrangers ont occupé 52% du marché. Le Royau- me-Uni occupe la première place avec 87milliards, suivi par l’Allemagne (56milliards). La Fran- ce se place en 3 e position avec 29milliards. L’étude indique que les marchés moins importants comme la Belgique, l’Espagne ou les Pays-Bas et le Portugal affichent les plus fortes progres- sions en pourcentage. Les taux de rendement sont partout orientés à la baisse, mais l’immobi- lier conserve un avantage par rapport aux marchés de capitaux très volatils et aux marchés obligataires atones conclut l’étude. (Communiqué du 31mars 2016). 5 avril2016 6 R ÉPONSESMINISTÉRIELLES Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 3mars2016 Sénat n°15063 Jean-Claude Lenoir Les Républicains, Orne Retrait d'amiante par les particuliers Affaires sociales Il est déconseillé aux particuliers d'intervenir directement sur des matériaux contenant de l'amiante et il convient de les informer des précautions à prendre s'ils se décident à le faire. Le préfet a un pouvoir d'intervention sur les précautions à prendre et le stockage de déchets. Une feuille de route de prévention est en cours d'élaboration. 8 mars2016 AN n°92739 A lain Suguenot Les Républicains, Côte d'Or L ogement des saison- niers . Contraintes régle- mentaires Agriculture L es articles R 716-6 à 25 du code rural fixent les règles d'hébergement des saisonniers avec une superficie minimale et une interdiction des lits superposés. Mais des possibilités de dérogations existent pour une durée d'embauche inférieure à 30 jours. La déroga- tion peut porter sur la surface minimale ou les sani- taires mais non sur la surface des réfectoires. De plus la règle du silence vaut acceptation est applicable. S elon le député, certains propriétaires viticoles ont dû renoncer à faire venir des équipes de vendangeurs, l'inspec- tion du travail ayant refusé les dérogations. 8mars2016 AN n°92593 Nicole Ameline Les Républicains, Calvados Défrichement illégal Ecologie L'administration des forêts peut ordonner à toute personne condamnée pour défrichement illicite, le rétablissement des terrains en nature de bois. Les opérations doivent être effectuées dans un délai maximum de 3 ans. Mais avant toute pour- suite pénale, les agents habilités à constater les infractions peuvent dresser un PV et ordonner l'interruption des travaux et la consignation des matériels de chantier. La juridiction se prononce sur les suites données à la mesure. Continuer un défriche- ment illicite est passible de 6 mois d'emprisonnement et de 3750 € d'amende ou 450 € par m 2 défriché si la surface dépasse 10m 2 (art. L 363-3 du code forestier). 10mars2016 Sénat n°11759 Didier Guillaume, PS, Drôme Taxe forfaitaire sur les cessions de terrains devenus constructibles Finances A la lettre, la taxe sur les cessions de terrains nus devenus constructibles (art. 1529 du CGI) s'ap- plique aux seules cessions à titre onéreux portant sur des terrains nus. Les cessions de droit démem- bres relatifs à un terrain nu n'entrent pas dans le champ de la taxe. Mais si la cession des deux droits a été faite à un même acquéreur, dans un but exclusivement fiscal, l'administration pourrait mettre en œuvre la procédure d'abus de droit . Le sénateur déplorait l'absence de perception de la taxe en cas de ces- sion simultanée de l'usufruit et de la nue- propriété. 10mars2016 Sénat n°11160 Didier Guillaume, PS, Drôme Paiement des loyers en espèces Finances La loi de finances pour 2013 a abaissé à 300 € le plafond d'encaissement en espèces de toute créance publique pour améliorer la sécurité des agents publics. Pour les loyers HLM, le locataire peut prévoir un prélèvement automatique . Des terminaux de paiement par CB peuvent être installés aux guichets des OPH. De nombreux OPH ont mis en place des paiements par CB à distance par internet. Si l'usager n'a pas de compte bancaire, il peut exercer son droit au compte auprès de la Banque de France. 10mars2016 Sénat n°11301 Joëlle Garriaud- Maylam, Les Républicains, Français hors de France Fiscalité immobilière des non-résidents Finances Le Gouvernement a pris acte de l'arrêt de Ruyter du 26février 2015 selon lequel un contribuable qui n'est pas affilié à un régime de sécurité sociale en France ne pouvait pas être assujetti aux prélèvements sociaux. Les services fiscaux mettront en œuvre le remboursement des prélèvements sociaux effectués à tort aux con- tribuables en ayant fait la demande et fournissant la preuve de leur affiliation à un régime de sécurité sociale d'un Etat membre de l'EEE ou de la Suisse. 10mars2016 Sénat n°12686 Christophe André Frassa, Les Républicains, Français hors de France Exit tax, plus-values latentes de titres de sociétés à prépondérance immo- bilière Budget La doctrine administrative a précisé le champ du dispositif d'imposition immédi- ate lors du transfert de domicile fiscal hors de France (exit tax). Il s'agit des seuls droits sociaux et valeurs mobilières relevant du régime des plus-values mobilières des particuliers (art. 150-0-A du CGI. Les parts de société ou groupements à prépondérance immobilière (art. 150-U-B), qui relèvent du régime d'imposition des plus-values immobilières, ne sont pas placés dans le champ de l'exit tax. 17mars2016 Sénat n°16458 Chantal Deseyne Les Républicains,, Eure-et-Loir Apposition d'une plaque de rue sur un immeuble privé Intérieur La dénomination des voies relève du conseil municipal. Seule la ville de Paris est soumise à l'obligation d'y procéder (art. R 2512-16 du CGCT). L'indication des noms figure sur des panneaux ou des plaques sur les immeubles. Mais les pro- priétaires ne peuvent pas s'opposer à l'apposition des plaques (Cass. 8juillet 1890). La pose se fait sans indemnité pour les propriétaires. Mais le conseil muni- cipal n'a pas le pouvoir de fixer le nom des voies privées (CE 19juin 1974). 17mars2016 Sénat n°16406 Jean-Louis Mas- son NI, Moselle Cession de biens com- munaux en location- vente Intérieur Les collectivités peuvent recourir à la location-vente pour la cession de biens de leur domaine privé, les biens du domaine public étant inaliénables. La cession impose la consultation préalable du service des domaines. Le contrat est conclu par acte authentique. 24mars2016 Sénat n°15695 Jean-Louis Mas- son NI, Moselle Tarif des emplacements pour un vide grenier Intérieur La distinction entre contribuables locaux selon qu'ils sont domiciliés ou non dans la commune n'apparaît pas justifiée par un motif d'intérêt général en lien avec le service. La distinction des tarifs entre diverses catégories d'usagers pour un même service implique qu'existent des différences de situ- ations appréciables entre les usages par rapport au service ou une nécessité d'intérêt général, en lien avec les conditions d'exploitation (CE 10 mai 1974). Une distinction tarifaire est contraire au principe d'égalité lorsqu'aucune rai- son d'intérêt général n'est susceptible de la justifier (CJCE 16 janvier 2003). ▲ ▲ 5 avril2016 7 NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E EX C EP T IO NNEL L E R é s e r v é e a u x n o uv e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS hebdo immobilier N OMINATIONS L ÉGIOND ’ HONNEUR Cabinets ministériels ➠ Logement : Marie Dutertre est nommée conseillère parlementaire au cabinet d'Em- manuelle Cosse. (Arrêté du 1 er mars 2016, J.O. du 26, n°76). Ordonnances ■ Crédits immobiliers Une ordonnance du 25mars est prise en application de la loi d'habilitation du 30décembre2014 relative à diverses dis- positions d'adaptation au droit de l'Union européenne. Elle transpose notamment la directive du 4février2014 sur les contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobi- liers à usage résidentiel. Le texte comporte des dispositions sur: - l'information précontractuelle des emprunteurs (art. 3). Il est prévu une fiche d'information précontractuelle standardi- sée, une obligation de mise en garde, - le mode de calcul du taux annuel effectif global (TAEG) (art. 4), - le statut de l'intermédiaire en crédit immobilier (art. 7), les règles de bonne conduite et de rémunération des intermé- diaires (art. 8) et relatives à leur libre éta- blissement (art. 9). - le champ d'application est modifié: il visait les crédits immobiliers d'un montant supérieur à 75000 € . Il est étendu à tous les crédits hypothécaires quels que soient leur montant et leur objet. Mais les crédits en matière de travaux supérieurs à 75000 € sont désormais exclus et relève- ront du crédit à la consommation (art. 2). - le régime de l'information de l'emprun- teur. L'ordonnance entre en vigueur le 1 er juillet 2016. (Ordonnance n°2016-351 du 25mars2016 s ur les contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage d'habi- tation, J.O. du 26, n°27). ■ Autorisations d’urbanisme La loi du 6août 2015 a autorisé le Gouver- nement à légiférer par ordonnance pour « créer ou modifier les conditions d'articula- tion des autorisations d'urbanisme avec les autorisations ou formalités relevant de légis- lations distinctes du code de l'urbanisme ». L’ordonnance du 25mars harmonise les procédures d'autorisation d'urbanisme avec les procédures relevant du code de l'environnement. L'article 1 er prévoit un différé d'exécution des autorisations d'urbanisme à la satisfac- tion des formalités relevant de la police de l'eau ou de la préservation des espèces protégées (art. L 424-14 et 15 nouveaux du code de l'urbanisme). S'agissant des autorisations pour les instal- lations, ouvrages, travaux et activités (AU- IOTA), l'article 2 précise que le préfet pour- ra accorder des dérogations, permettant de procéder à plusieurs enquêtes publiques pour un même projet de construction ou d'aménagement (modifi- cation de l'ordonnance du 12juin2014 relative à l'expérimentation d'une autori- sation unique pour les AU-IOTA). Les permis de démolir peuvent être mis en œuvre sans attendre la délivrance de l'AU- IOTA si les travaux de démolition ne por- tent pas atteintes aux intérêts protégés par la procédure d'autorisation unique. Enfin, le texte applique aux permis d'amé- nager la disposition dérogatoire du droit commun, selon laquelle les permis peuvent être accordés sans attendre l'autorisation de défricher (dérogation à l'article L425-6 du code de l'urbanisme). (Ordonnance n°2016-354 du 25mars2016 relative à l'articulation des procédures d'au- torisation d'urbanisme avec diverses procé- dures relevant du code de l'environnement, J.O. du 26mars, n°45). Un décret du 25mars complète cette ordonnance. Il prévoit par exemple une information de l'autorité compétente au titre de l'application du droit des sols sur la soumission du projet qui fait l'objet de la demande d'autorisation d'urbanisme, à la satisfaction des formalités au titre de la police de l'eau, à l'obtention de l'autorisa- tion unique AU-IOTA ou à l'accord de la dérogation à l'interdiction d'atteintes aux espèces protégées. (Décret n°2016-355 du 25mars2016 relatif à l'articulation des procédures d'autorisation d'urbanisme avec diverses procédures relevant du code de l'environnement, J.O. du 26, n°46). Au fil du J.O. ■ Les départements peuvent s’oc- cuper de lutte contre l’incendie des forêts Un nouvel article L. 3232-5 du code géné- ral des collectivités territoriales accorde compétence aux départements pour finan- cer ou mettre en œuvre des actions d'amé- nagement, d'équipement et de surveillan- ce des forêts afin de : - de prévenir les incendies et, le cas échéant, faciliter les opérations de lutte et - de reconstituer les forêts. (Loi n°2016-340 du 22mars2016 relative à la protection des forêts contre l'incendie, J.O. du 23mars, n°3). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi638 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ ✦ Promotion de Pâques . Sont nom- més ou promus: - Grands officiers : Guy Canivet , ancien membre du Conseil consti- tutionnel et Mireille Delmas- Marty , membre de l'Académie des sciences morales et politiques. - Culture . Commandeur: Paul Che- metov , architecte. - Logement . Officier: Bruno Arbouet , directeur général d’Ac- tion Logement; Chevalier: Syl- vain Mathieu , délégué intermi- nistériel pour l'hébergement et l'accès au logement (JO du 27 mars 2016). AU FIL DU J.O. 5 avril2016 8 L EFÈVRE , P ELLETIER & A SSOCIÉS , AVOCATS Face à la hausse des charges, aux obligations de travaux imposées par les lois Grenelle et la dégradation du parc, la question se pose de sortir de la copropriété ou d’utiliser la sur- élévation de l'immeuble comme un levier de valorisation. Propos introductif de Pascaline Déchelette-Tolot, avocat associé, LPA lors d'une rencontre le 31mars. Surélévation facilitée Thierry Gareau, géomètre expert (Gexpertise Conseil) souligne que la création de nou- veaux logements permet une valorisation de la copropriété et une nouvelle répartition des charges. Pascaline Déchelette-Tolot indique que l’ar- ticle 35 de la loi de 1965, modifié par la loi Alur, impose pour être applicable une vraie surélévation, c’est-à-dire une construction en dur (et non une simple véranda) et un exhaussement de la faîtière. La nécessité de réaliser la surélévation dans le prolongement de la façade ne devrait toutefois pas interdi- re de créer des logements en retrait, pour ménager une terrasse; à condition qu’il s’agisse de vrais logements. Si le secteur relève du DPU, la décision peut être prise à la majorité de l’article 25 et non de l’article 26. Le rôle du conseil syndical est prépondérant. La loi Alur a supprimé la nécessité d’obtenir l’accord des copropriétaires du dernier étage et remplacé ce veto par un droit de préfé- rence pour acquérir les lots créés. La mise en œuvre de ce droit de préférence du copro- priétaire du dernier étage pose quelques dif- ficultés d’interprétation notamment pour savoir comment l’appliquer s’il existe plu- sieurs copropriétaires au dernier étage. La création de plusieurs lots privatifs impose de modifier le règlement de copropriété et l’état descriptif de division. L’article 36 per- met une indemnisation du préjudice subi par les copropriétaires en raison des travaux. Thierry Gareau conseille de prendre contact avec la conservation des hypothèques pour anticiper la délivrance des numéros. Sur les aspects d’urbanisme, Hélène Cloëz (avocat associé, LPA) rappelle les assouplisse- ments apportés par l’ordonnance du 3octobre2013, pour faciliter les suréléva- tions (faculté de déroger à la hauteur maxi- mum pour s’aligner sur la hauteur d’un immeuble voisin par exemple). Mais elle indique que les dérogations doivent être accordées dans un objectif de mixité sociale, ce qui impose que la décision soit motivée en ce sens par la commune. La loi du 20décembre2014 puis la loi du 17août2015 ont apporté de nouveaux cas de dérogation. Par ailleurs, Hélène Cloëz indique que la sup- pression du COS par la loi Alur a supprimé à titre temporaire à Paris le contrôle de la des- tination dans les constructions. Certains immeubles ont ainsi pu faire l’objet de sur- élévation avec une destination de bureau sans que la mairie puisse s’y opposer. Cette période va toutefois s’achever lors de l’en- trée en vigueur du nouveau PLU. Elle ajoute que le nouveau PLU va imposer une obliga- tion de végétalisation des toitures plates de plus de 200m 2 dans les constructions. CPE; obligation de résultat S’agissant du contrat de performance éner- gétique, les copropriétés doivent effectuer d’ici le 1 e r janvier 2017 un DPE ou un audit énergétique, mais à compter de la même date, en application de la loi Alur, elles devront réaliser un diagnostic technique glo- bal. Sylvain Roy (responsable rénovation énergé- tique, Bati-rénov) souligne que le CPE est un contrat global qui comporte une obligation de résultat. En cas de surconsommation, le signataire du contrat s’engage à rembourser le syndicat. En cas de sous-consommation, le profit est pour le syndicat. Dans une copro- priété de 40 logements à Mantes-la-Jolie par exemple, le contrat contient un engagement de réduire de 53% la consommation d’éner- gie sur 15 ans. Scission en volume, de nombreuses étapes Thierry Gareau souligne l’intérêt de recourir à une scission de copropriété pour mettre en place une organisation en volume. La scission a été favorisée par la loi Alur, mais elle sup- pose qu’il existe des bâtiments distincts. Il n’est pas possible de diviser un immeuble de La valorisation de l’immeuble en copropriété Surélévation de l’immeuble, division en volume, contrat de performance énergé- tique. Les moyens de valorisation de l‘immeuble en copropriété évoluent au gré des modifications législatives. Etat de la question avec LPA. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0219 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 779 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Numerica Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine RENCONTRE type haussmannien avec un commerce un pied d’immeuble. La scission en volume permet de simplifier la gestion de la copropriété et de faciliter le changement de destination: un tel change- ment impose l’unanimité dans une copro- priété alors qu’il peut être librement décidé dans le cadre d’un volume. La scission permet aussi de réduire la taille des copropriétés. Pascaline Déchelette-Tolot rappelle que l’or- ganisation en volume est issue de la pratique notariale. Si la sortie de la copropriété impo- sait l’unanimité, la loi Alur (art. 28) a autorisé la scission en volume. Ce procédé peut être adapté pour un bâtiment sur dalle. La loi impose une intervention administrative: avis du maire et accord du préfet, ce qui a suscité une controverse sur le bien-fondé de ces interventions dans un projet strictement pri- vé. La mise en œuvre de la cession suppose une série d’opérations: initiative d’un coproprié- taire, présentation au conseil syndical, et 4 décisions d’assemblée : - présentation du projet de scissions en volu- me (accord sur le principe), - assemblée générale des retrayants, - présentation et validation du projet de divi- sion: convention de service, gestion des équi- pements communs, partage des parties com- munes (l’organisation en volume impose la suppression des parties communes), - AG des nouveaux syndicats : suppression de la copropriété initiale et validation des nou- veaux règlements par les AG créées dans les parties restant en copropriété. Thierry Gareau invite à prendre contact avec le notaire pour qu’il prépare le cantonne- ment des servitudes; il s’agit d’éviter qu’une servitude préexistante soit applicable à tous les volumes créés alors qu’elle pourrait être limitée à un seul volume. Pour assurer la gestion des équipements communs, Thierry Gareau préconise le recours à une union de syndicats d’autant que dans ce cas, elle s’accompagne d’une adhésion obligatoire et d’une absence de faculté de retrait. Un autre atout de la division en volume est d’augmenter l’attrait du bien à l’égard de certains investisseurs allemands qui ne sont pas statutairement autorisés à acquérir des lots de copropriété. En matière d’urbanisme, Hélène Cloëz rap- pelle qu’il n’est nécessaire de demander une autorisation d’urbanisme que si le projet implique une division du terrain ●
