Au sommaire :
– 2 – interview –
Cécile Rouquette-Térouanne (Cornet Vincent Ségurel): “la location meublée de courte durée sous haute surveillance”
– 4 – Marchés –
Les loyers du parc privé en baisse dans un contexte de réduction d’activité, selon Clameur
– 4 – Analyse –
“La durée du bail commercial : état des lieux des incidences de la loi Pinel”. L’analyse d’Hanan Chaoui, avocat
– 5 – Marchés –
Inquiétude chez les promoteurs ; les chiffres de la FPI
– 6 – Tableau des réponses ministérielles –
PPRN et mouvements de terrain
– 6 – Rapport –
L’EPF d’Ile-de-France propose des mesures pour lutter contre les marchands de sommeil
– 7 – Nominations – Au fil du J.O –
Saint Étienne devient métropole
Barème des terres agricoles en 2016
– 8 – Rencontre –
Propriétaires et architectes : des droits qui peuvent s’entrecroiser
Analyse par Alexandra Néri, avocat associé chez Herbert Smith Freehills
■ analysé ■ > “ La location meublée de courte durée est sous haute surveillance ”. Cécile Rouquette- Térouanne, avocat associé chez Cornet Vin- cent Ségurel, fait le point sur l’action de la ville de Paris face au développement des locations touristiques (p.2). > Le bailleur de locaux commerciaux peut- il donner congé en fin de période triennale ? Hanan Chaoui, avocat spécialiste en droit immobilier, revient sur la réforme issue de la loi Pinel et son interprétation par les tri- bunaux. (p.4). > Comment concilier le droit du propriétai- re sur son immeuble et le droit de l’archi- tecte sur son œuvre ? Alexandra Néri, avo- cat associé chez Herbert Smith Freehills donne des éléments de réponse à cette question délicate (p.8). ■ chiffré ■ > Les loyers des logements du parc privé sont en baisse de -0,6% en août2017 en glissement annuel, analyse Clameur (p.3). ■ proposé ■ > Face à la multiplication des divisions abu- sives de logements dans certaines zones pavillonnaires d’Ile-de-France, l’EPF d’Ile-de- France a émis une série de propositions pour lutter contre les marchands de sommeil (p.6). ■ attendu ■ > Dans l’attente des mesures fiscales qui pour- raient affecter le régime Pinel, les promoteurs sont inquiets: si les chiffres de vente sont satis- faisants pour le 1 er semestre, les adhérents de la FPI redoutent une désaffection des investis- seurs, qui attendent d’y voir plus clair dans les intentions des pouvoirs publics (p.5). ■ nommé ■ > Aurélien Taché est nommé président du Conseil national de l'habitat . (p.7). Une injonction de réduire les loyers “J ’appelle publiquement tous les propriétaires à baisser les loyers de 5 € par mois … C’est cela la responsabilité collec- tive” a déclaré le Président de la République sur Franceinfo le 5septembre. Cette annonce, qui reprend les propos de Gérald Darmanin émis au cours de l'été, a suscité de vives réactions. Pour le réseau Era “on se doutait que notre Président n’aimait pas l’immobilier”. Pour le président de la FNAIM, il s’agit d’un “dérapage”. Il invite le Président de la République à considérer le secteur avec la patience de l’analyse plutôt que par des phrases offensives et ajoute que les locataires valent mieux que la “compassion dis- tante”. L’UNPI indique que les propriétaires sont “excédés par tant d’acharnement”. L’UNIS se fonde sur les travaux de l’observatoi- re Clameur (lire page3) pour indiquer que la baisse des loyers, en cas de relocation, est estimée en moyenne à 6euros par mois et donc que cette baisse de 5euros a déjà été effectuée. Bien sûr cette moyenne recouvre des disparités régionales: elle varie de 3 ou 4euros en Aquitaine, Pays de la Loire et Rhône-Alpes et elle atteint 12euros en Haute Normandie et en PACA. L’UNIS contes- te le fait que les APL soient inflationnistes puisque les loyers bais- sent dans la quasi-totalité des régions. À la suite de ces annonces, qui provoquent quelques troubles, il devient urgent de répondre à l’attentisme des acteurs. Les pro- moteurs réclament également des explications sur les projets gouvernementaux car il devient difficile aux commerciaux de ren- seigner leurs clients sur le régime fiscal qui pourra être en vigueur au 1 er janvier prochain. La vente des logements à des investisseurs pourrait donc s’en ressentir dans les mois qui viennent et Alexan- dra François Cuxac demande au moins que les contrats signés d’ici la fin de l’année sous le régime Pinel puissent faire l’objet d’un acte authentique dans les premiers mois de 2018. La présidente de la FPI a aussi réclamé de mesures pour débloquer la construc- tion des quelque 35000 logements qui font actuellement l’objet de recours (lire page5). Elle ajoute que la plupart seront sans doute rejetés mais que, dans l’attente des décisions, les chantiers ne peuvent pas démarrer. Il est vrai que cette injonction présidentielle est un peu surpre- nante. Si elle est simple invitation à la modération des loyers, on peut douter de son impact; si elle est l’amorce d’une contrainte, il faudra qu’elle soit confortée par un texte officiel. L’annonce ce mercredi des orientations de la future loi sur le logement n’en est que plus attendue. ■ BD JURIS hebdo La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 694 11 SEPTEMBRE 2017 ISSN 1622-1419 17 E A NNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - interview - Cécile Rouquette-Térouanne (Cornet Vincent Ségurel): “la location meublée de courte durée sous haute surveillance” - 4 - Marchés - Les loyers du parc privé en baisse dans un contexte de réduction d’ac- tivité, selon Clameur - 4 - Analyse - “La durée du bail commercial: état des lieux des incidences de la loi Pinel”. L’analyse d’Hanan Chaoui, avocat - 5 - Marchés - Inquiétude chez les promoteurs; les chiffres de la FPI - 6 - Tableau des réponses ministérielles - PPRN et mouvements de terrain - 6 - Rapport - L’EPF d’Ile-de-France propose des mesures pour lutter contre les mar- chands de sommeil - 7 - Nominations - Au fil du J.O - Saint Étienne devient métropole Barème des terres agricoles en 2016 - 8 - Rencontre - Propriétaires et architectes: des droits qui peuvent s’entrecroiser Analyse par Alexandra Néri, avocat associé chez Herbert Smith Freehills S O M M A I R E E D I T O R I A L 1 1septembre 2017 2 C ORNET V INCENT S ÉGUREL INTERVIEW Cécile Rouquette-Térouanne (avocat associé – département immobilier) : ”La location meublée de courte durée sous haute surveillance” La mairie de Paris cherche à sanctionner de plus en plus durement les propriétaires de logements qui ne res- pectent pas la réglementation en matière de location meublée de courte durée. La ville de Paris a en effet obtenu 615000euros d'amendes pour le 1 er semestre 2017. Un point de la situation avec Cécile Rouquette- Térouanne, avocat spécialiste en droit immobilier, associé au sein du cabinet CORNET VINCENT SEGUREL. >Quelles sont les pratiques sanction- nées? C.R-T. : “Dans les communes de plus de 200000 habitants et celles de la petite cou- ronne parisienne (Hauts-de-Seine, Seine- Saint-Denis et Val-de-Marne), les pouvoirs publics cherchent, depuis de nombreuses années, à préserver les locaux à usage d'ha- bitation principale. Mais depuis le déve- loppement des locations de courte durée par des plateformes numériques, de type Airbnb, les pouvoirs publics ont renforcé la réglementation. Une "chasse aux sorcières" est engagée à l'encontre de ceux qui font de la location de leur habitation une activité commerciale”. >Comment distinguer ce qui est autorisé de ce qui est proscrit? C.R-T. : “Précisons au préalable que la location d'un logement à un locataire qui y établit sa résidence principale, que ce soit en location vide ou meublée, n'est pas concernée par cette réglementation. Un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1 er janvier 1970. Les locaux construits ou rénovés postérieu- rement à cette date sont réputés avoir l'usa- ge pour lequel la construction ou les tra- vaux sont autorisés (habitation ou autre). Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un chan- gement d'usage, conformément au dernier alinéa de l'article L. 631-7 du code de la construction et d’habitation. Depuis la loi Alur du 24mars2014, si le logement constitue la résidence principale du propriétaire, il peut la louer pour de courtes durées, sans avoir à entreprendre une procédure de changement d’usage, sous réserve que la durée totale des loca- tions n'excède pas 120 jours par an. Jusqu'à 4 mois par an, il n'a donc pas d'inquiétude à avoir. En revanche, si le logement n'est pas la résidence principale de son propriétaire, la location pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domi- cile, constitue un changement d'usage qui impose au propriétaire d'obtenir une auto- risation préalable. À Paris, cette autorisa- tion n'est accordée que si le propriétaire effectue une compensation sous forme de transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage. Cette pro- cédure étant lourde, de nombreux proprié- taires ne la respectent pas. Si la mairie est informée de leurs pratiques, les proprié- taires encourent des sanctions lourdes (cf. infra). Par ailleurs, un décret n°2017-678 du 28avril2017 (texte d'application de la loi du 7octobre2016 pour une République numérique) a modifié le code du tourisme pour permettre aux communes de plus de 200000 habitants et à celles de la petite couronne parisienne d'exiger, avant toute location, une déclaration préalable en vue de l’obtention d’un numéro d’un enregis- trement du loueur. La règle s'impose que le logement constitue ou non la résidence principale de son propriétaire. Le Conseil de Paris a décidé début juillet (délibération du 5juillet2017) de se saisir de cette nouvelle prérogative. Il a ainsi été décidé que toute location pour de courtes durées d’un local meublé en faveur d’une clientèle de passage qui n’y élit pas domi- cile, situé ou non dans la résidence princi- pale du loueur, doit faire l’objet d’une déclaration préalable soumise à enregistre- ment auprès des services compétents de la ville de Paris. Cette déclaration, qui men- tionnera les informations requises néces- saires (identité, adresse postale et adresse électronique du déclarant; adresse du local meublé; statut de résidence principale ou non; nombre de pièces composant le meu- blé, nombre de lits), sera effectuée par télé- service. Cette déclaration donnera lieu à la déli- vrance d’un numéro d’enregistrement. Elle entre en vigueur le 1 er décembre 2017. Ce numéro d’enregis- trement devra figurer dans toute offre de location, qu'elle soit proposée en direct par le propriétaire ou par l'intermédiaire d'une plateforme internet. Cette obligation n'est pas, à ce jour, assortie de sanctions. S’agissant des plateformes numériques de location, la loi pour une République numé- rique rend le professionnel qui prête son concours à la mise en location de ces meu- blés touristiques responsable du respect de cette limite de 120 jours. L’article L. 324-2-1 du code du tourisme précise ainsi que «Au-delà de cent vingt jours de location, le logement ne peut plus faire l'objet d'une offre de location par son intermédiaire jusqu'à la fin de l'année en cours”. >Quels conseils donner aux loueurs? C.R-T. : “Lorsqu'il loue sa résidence prin- cipale, le propriétaire doit vérifier qu'il ne dépasse pas la limite de 4 mois pour éviter d'être en infraction avec la réglementation. S'il loue un logement qui n'est pas sa rési- dence principale, il doit être conscient qu'il doit préalablement à cette location, sous réserve qu’elle soit de courte durée pour une clientèle qui n’y élit pas domicile, obte- nir une autorisation de changement d’usa- ge”. >Quelles sont les sanctions encourues? C.R-T. : “Ceux qui ne respectent pas la réglementation sont susceptibles d'être condamnés à une peine d'amende allant jusqu'à 50000euros par local irrégulière- ment transformé (au lieu de 25000€ jus- qu’au 20novembre2016). Pour un exemple de condamnation: 5000€ d’amende par le Tribunal de grande ins- tance de Paris porté à 25000€ par la Cour d’appel de Paris. En ce qui concerne le montant de l'amende, d entes, la hausse des loyers était plus vive (+1,6% par an de 2007 à 2012), mais éga- lement inférieure à l’inflation (+1,7%). Voici donc dix ans que les loyers de marché augmentent moins que l’inflation. L’évolution des loyers en 2017 s’explique notamment par la baisse d’activité du marché: la mobilité résidentielle des loca- taires est en recul; la proportion de loca- taire changeant de logements au cours d’une année était de 30,6% en 2015; elle est tombée à 29,8% en 2016 et à 28,6% en 2017. Les loyers sont en baisse dans 55,3% des villes de plus de 10000 habitants. Une baisse est également observée dans 64,1% des villes de plus de 100000 habi- tants. Les villes où les loyers baissent le plus sont Rennes (-3,6%) et LeHavre (-3,5%). À l’inverse, les loyers progressent dans deux villes: à Lyon (+2,1%) et Nîmes (+2,0%). 1 1septembre 2017 3 M ARCHÉLOCATIF RENCONTRE la Cour d’appel a rappelé que le montant de l’amende doit être établi en proportion avec les profits que la violation de la loi a générés (en l’espèce un gain locatif estimé à 80000€ - amende de 25000€): CA Paris, Pôle 1 Ch. 2: Juris-Data n°2017-015143. Le propriétaire peut en outre être condam- né à réaffecter les locaux à l'usage d'habi- tation du local dans un certain délai, au- delà duquel le juge peut prononcer une astreinte d'un montant maximal de 1000€ par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Passé ce délai, l'Administration peut pro- céder d'office, aux frais du contrevenant, à l'expulsion des occupants et à l'exécution des travaux nécessaires”. >Il faut aussi veiller au respect du règle- ment de copropriété… C.R-T. : “Dans un immeuble en coproprié- té, il est en effet utile de vérifier les usages qui sont autorisés par le règlement de copropriété. Certaines décisions judiciaires admettent la recevabilité du syndicat à invoquer l'illicéité de la location en meublé (CA Paris, Pôle 4 Ch. 2 15juin2016: Juris- Data n°2016-013038)”. ● Loyers en baisse dans un contexte de réduction d’activité selon Clameur L es loyers du parc privé sont en baisse. C’est l’un des constats de l’observatoire Clameur en cette rentrée 2017. Les chiffres publiés ce 5septembre indiquent une baisse de -0,6% des loyers de marché (en glissement annuel à fin août2017). Clameur observe que les loyers baissent d’autant plus que le nombre de pièces du logement est important: la baisse est de -1,7% pour les 5 pièces et de -1,2% pour les 4 pièces. Elle est plus modérée pour les 3 pièces (-0,9%). les petits logements résis- tent mieux: -0,5% pour les 2 pièces et - 0,1% pour les studios. Baisse des loyers de -0,6% en 2017 Michel Mouillart, professeur à l’Université Paris Ouest, fait observer que, sur 5 ans, les loyers ont moins augmenté que l’inflation: l’évolution moyenne des loyers est de +0,2% par an entre2013 et2017 alors que les prix à la consommation ont aug- menté de +0,6% par an pendant la même période. Au cours des 5 années précé- -2 0 2 4 6 1999200020012002200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017 7DX[ GH YDULDWLRQ GHV OR\HUV HQ 0R\HQQH ,QIODWLRQ L 0R\HQQH ,QIODWLRQ 0R\HQQH ,QIODWLRQ Variation des loyers de marché France entière Villes Loyers 2017 ( € /m2) Variation 2017 Varia- tion de2013 à2017 Lyon Nîmes 13,1 10,6 2,1% 2,0% 0,7 0,4 Lille Montpellier Nice Strasbourg Toulouse Dijon 13,8 13,7 16,0 12,6 12,0 11,0 1,0% 0,6% 0,4% 0,4% 0,3% 0,0% 0,1 0,1 1,4 0,1 0,4 0,4 Toulon Nantes St-Etienne Paris Reims Bordeaux Angers Grenoble Villeurbanne Marseille LeHavre Rennes 10,8 12,1 7,7 25,1 11,5 13,0 10,2 11,8 12,0 12,0 10,7 11,7 -0,1% -0,5% -0,5 % -0,6 % -0,6 % -0,8 % -1,4 % -1,8 % -1,8 % -2,7 % -3,5 % -3,6 % -0,3 0,3 -0,4 0,8 0,6 0,8 -0,2 -0,1 0,6 -0,9 -0,8 -0,3 Faut-il penser que les loyers baissent grâce à l’effet de l’encadrement des loyers? Pour Michel Mouillart, il n’en est rien. À Paris en 2017, les loyers ont baissé de -0,6%. Mais M ichel Mouillart observe que de nom- breux marchés se caractérisent par des baisses de loyers; ainsi 6 départements voient leurs loyers baisser, alors qu’ils ne comportent pas de marchés tendus (Aisne, Ardèche, Haute Marne, Nièvre, Vosges et Territoire de Belfort). Par ailleurs, les loyers baissent de puis 2013 dans 43,6% des grandes villes (voir tableau) c’est le cas par exemple à Amiens, Brest ou Toulon. Enfin, les loyers à Lille sont en hausse de +1,0%. Pour Michel Mouillart, la recul de loyers s’explique d’abord par la baisse générali- sée de la demande. Le départ d’une partie de la clientèle vers l’accession (fraction la plus aisée) provoque une baisse du niveau moyen des ressources des locataires et pèse sur le niveau des loyers. La variation des loyers de relocation (écart entre le loyer de l’ancien locataire et du nouveau) reste négative en 2017 : elle est de -0,8%, comme en 2016. Toutefois, la baisse est forte lorsque le bailleur ne fait pas de travaux (-5,5% à Paris et -8,7% à Marseille). Avec de petits travaux d’entre- tien, les loyers sont stables. En cas de tra- vaux d’amélioration, les loyers progressent de l’ordre de +10%. Baisse de l’effort d’amélioration des logements Enfin Clameur observe actuellement une forte chute du taux d’effort d’amélioration des logements. La proportion de logements qui sont rénovés lors d’un changement de locataire (travaux d’amélioration entretien) est ordinairement de 22,2%. Mais ce taux qui était déjà à un faible niveau depuis trois ans (entre 15,9 et 17,6%), s’est encore réduit en 2017, à 14,2%. En 20 ans, ce taux n’avait jamais été observé. Quel impact d’une baisse des APL? Alors que les pouvoirs publics, après avoir annoncé une baisse des APL de 5 € , ont invité les bailleurs à réduire leurs loyers de 5 € par mois, la question se pose de savoir comment le marché pourra réagir. Michel Mouillart estime que la baisse des aides au logement va contribuer à la poursuite de la baisse des loyers. Cela va par contrecoup peser sur la capacité des bailleurs à réno- ver les logements. Il s’interroge enfin sur la possibilité de parvenir à un choc d’offres alors qu’une partie des acteurs va voir ses recettes déstabilisées. ● Source : Clameur août 2017 1 1septembre 2017 4 La durée du bail commercial constitue un enjeu primordial pour les preneurs comme pour les bailleurs. L a durée du bail commercial détermine en effet la durée des engagements du pre- neur et constitue un élément de valorisa- tion de l’actif immobilier pour le bailleur. La durée du bail commercial, qui a récem- ment été réformée dans le cadre de la loi du 18juin2014, dite loi Pinel, suscite de nouveau l’attention des praticiens en rai- son d’une réponse ministérielle du 31mai2016 qui a considéré que les règles relatives à la durée des baux instituées par la loi Pinel seraient applicables aux baux en cours, au motif notamment que cette mesure « relève de l’ordre public de pro- tection et que cette solution est justifiée par la nécessité d’assurer l’égalité de traitement des preneurs de baux commerciaux et dans un sou- ci d’efficacité de la règle nouvel- le » (1) . C’est l’occasion de faire le point sur cette question en quatre points. Question 1: Quelles sont les règles applicables à la durée du bail commercial, depuis la loi Pinel? La durée du bail commercial est régie par l’article L145-4 du code de commerce qui est d’ordre public. Le bail commercial est consenti pour une durée minimum de neuf années. Toutefois, le preneur peut, en principe, mettre fin au contrat de bail à l’expiration de chaque période triennale, raison pour laquelle la pratique évoque souvent le cadencement 3/6/9 pour définir la durée du bail commercial. Depuis, la loi du 18juin2014, dite loi Pinel, les parties ne peuvent déroger à ce caden- cement 3/6/9 que dans quatre cas stricte- ment prévus par le législateur à savoir: - les baux ont été conclus pour une durée supérieure à neuf ans, - les baux des locaux construits en vue d'une seule utilisation, - les baux des locaux à usage exclusif de bureaux - les baux des locaux de stockage mention- nés au 3° du III de l'article 231 ter du code général des impôts. Cela signifie, en pratique, que le preneur ne peut renoncer à exercer sa faculté de résiliation triennale que dans les quatre cas prévus par l’article L145-4 du code de com- m erce, alors que précédemment les parties pouvaient déroger à ce principe dans tous les cas de figure, en prévoyant une clause expresse. C’est la nouveauté issue de la loi Pinel qui restreint donc les cas dans lesquels il est possible de prévoir une durée ferme du bail supérieure à trois années. Question 2: Cette modification de la durée des baux commerciaux est-elle applicable aux baux en cours? D’après les principes généraux d’applica- tion de la loi dans le temps (issus de l’ar- ticle 2 du code civil), la loi ne saurait, en principe, rétroagir sur des situa- tions préexistantes. C’est pourquoi la loi Pinel, qui est entrée en vigueur le 20 juin 2014, n’est pas applicable, en principe, aux contrats en cours au 20 juin 2014, en vertu du principe de non-rétroactivi- té des lois. Ce principe de non-rétroactivité des lois connaît toutefois des exceptions de nature légale ou jurisprudentielle. En l’espèce, il n’existe aucune exception légale concernant les règles relatives à la durée du bail puisque la loi Pinel n’a prévu aucune disposition transitoire à ce titre. Qu’en est-il de l’exception jurisprudentielle constituée par la théorie des effets légaux des contrats? Cette théorie des effets légaux du contrat repose sur la distinction entre: - d’une part, les effets du contrat (qui découlent de la seule volonté des parties), - et, d’autre part, les effets légaux des contrats (qui découlent de la loi). De fait, cette théorie permet aux juridic- tions de déroger au principe de non-rétro- activité des lois et de considérer que la loi est applicable aux contrats en cours lors- qu’il s’agit de mettre en œuvre les effets légaux du contrat, sans modifier l’équilibre contractuel décidé par les parties. La doctrine a, dans sa majorité, considéré que la théorie des effets légaux du contrat n’était pas applicable à la réforme de la durée du bail commercial au motif que la Hanan Chaoui revient sur l’entrée en vigueur de la règle de la loi Pinel selon laquelle les dérogations au droit du preneur de donner congé en fin de période triennale ne peuvent intervenir que dans quatre cas précis. Une réponse ministérielle et un premier arrêt ont une interprétation divergente. ANALYSE L’analyse d’ HananChaoui (Docteur en droit, Avocat, Spécialiste en droit immobilier) La durée du bail commercial: état des lieux des incidences de la loi Pinel Effets du contrat et effets légaux du contrat remise en cause de la durée ferme des baux en cours remettrait en cause l’équilibre éco- nomique des conventions précédemment conclues (2) . D’autant que, lors des débats parlemen- taires relatifs à la loi Pinel, la volonté du gouvernement et des parlementaires était de ne pas remettre en question les situa- tions contractuelles en cours. C’est la raison pour laquelle la réponse ministérielle du 31mai2016, qui s’appuie sur cette théorie des effets légaux du contrat pour considérer que les dispositions de la loi Pinel relatives à la durée du bail commercial sont applicables aux baux en cours, nous semble critiquable. Question n°3: Quelle est la portée de la réponse ministérielle du 31mai2016? Les réponses ministérielles, sauf en matière fiscale, ne lient pas les tribunaux. En effet, les réponses ministérielles « ne sont que des actes indicatifs (3) ». D’ailleurs, à plusieurs reprises, les hautes juridictions ont eu l’occasion de prendre position dans un sens contraire aux réponses ministérielles qui avaient été pré- cédemment rendues sur les sujets concer- nés (voir notamment Cass. Com. 10mars 1976, n°74-14681). En conséquence, la réponse ministérielle du 31mai2016 n’a pas de valeur juridique en soi et il appartient aux juridictions de déter- miner si les règles liées à la durée ferme des baux sont applicables aux baux en cours au 20juin2014. Question 4: Que dit la jurisprudence? Par un arrêt 26avril2016 (4) , antérieur certes à la réponse ministérielle du 31mai2016, la cour d’appel de Poitiers a précisé que la règle relative à l’interdiction de principe des baux fermes, telle qu’issue de la loi Pinel, n’était pas applicable aux baux en cours. En effet, cet arrêt de la cour d’appel de Poi- tiers précise: « L’article L145-4 du code de commerce dans sa rédaction antérieure à la loi du 18juin2014, seul applicable au bail conclu le 22juin 2010 […] » (5) . Les magistrats ont ainsi considéré que la durée ferme des baux, telle que prévue par la loi Pinel, n’était pas applicable aux baux en cours. A notre connaissance, il n’existe pas d’autres décisions rendues en matière d’ap- plication de la loi dans le temps concernant l’article L145-4 du code de commerce, tel que modifié par la loi Pinel. I l convient toutefois d’évoquer l’arrêt du 9février2017 rendu par la Cour de cassa- tion en matière de résidences de tourisme qui a été largement commenté et qui a considéré que l’article L145-7-1 du code de commerce, relatif à la durée des baux des résidences de tourisme, était d’ordre public et applicable aux baux en cours. Le rappel du contexte de cette affaire est nécessaire pour comprendre la portée de cet arrêt. La loi n°2009-888 du 22juillet 2009 a insé- ré un article L145-7-1 du code de commer- ce, aux termes duquel les baux commer- ciaux qui sont conclus en matière de rési- dences de tourisme, sont d’une durée mini- mum de neuf années, sans que les parties ne puissent délivrer un congé à l’expiration d’une période triennale. L’article L145-7-1 du code de commerce a été mis en place afin de permettre aux pro- priétaires d’appartements de résidences de tourisme qui louent leurs biens à des exploitants, de pou- voir bénéficier d’un avan- tage fiscal qui n’est accor- dé au propriétaire que si le bien est loué pour une durée minimale de neuf années. Compte tenu de son utili- té pour les propriétaires, qui sont, pour la plupart, des particuliers, le rapport d’appli- cation de la loi relative au tourisme, dépo- sé le 15juin2011 à l’Assemblée Nationale, a considéré, dans le cadre des débats parle- mentaires, que ce dispositif était d’applica- tion immédiate (6) . Ce contexte semble expliquer pourquoi la Cour de cassation a considéré que cet article L145-7-1 du code de commerce, qui modifiait la durée des baux commerciaux conclus en matière de résidences de touris- me, était applicable aux contrats en cours, sans que l’on puisse en tirer une conclusion sur l’application de la loi dans le temps concernant l’article L145-4 du code de com- merce. Il convient donc, à présent, de suivre les futurs développements jurisprudentiels sur ce sujet majeur. Affaire à suivre! H.C. ■ 1 1septembre 2017 5 M ARCHÉS A NALYSE Pour la CA de Poitiers: pas d’appli- cation aux baux en cours (1) Question n°93154, Réponse publiée au JO le 31mai 2016, page4684. (2) Blatter J.-P., De quelques idées originales ou non relatives à l’application dans le temps de la loi du 18 juin2014, AJDI 2014, p. 741 et s. (3) Réponse du Premier ministre publiée au JO du 3novembre 1980, page4620, n°36214. (4) CA Poitiers, 26avril 2016, n° 14/02891. (5) CA Poitiers, 26avril 2016, n° 14/02891. (6) Monéger J. RTDCom. 2017, p.46 ; Chavan- ce E. Loy. et Copr. n°4, avril2017, comm. 79 Inquiétude chez les promoteurs Les chiffres sont bons, mais le cœur n’y est plus… Tel est, en deux mots, la tonalité chez les promoteurs de la FPI, qui présentait ce 7 septembre les résultats du 1 e r semestre 2017. L es ventes de logements neufs au 1 er semestre 2017 sont en hausse de +5, 3% par rapport au 1er semestre 2016. Selon Marc Villand (vice-président de la FPI), ce résultat est satisfaisant. Si la profession enregistre une baisse des ventes en rési- dences services, elle est compensée par une forte hausse des ventes en bloc et par une hausse modérée des ventes au détail. Les ventes en bloc sont en hausse de +31,4% tandis que les ventes au détail augmentent de +2,5%. Mais si on centre l’analyse sur le 2 e tri- mestre, la tendance est un peu différente: après 10 trimestres de hausse, le 2 e tri- mestre 2017 marque un léger fléchisse- ment des réservations (-1,1%) qui semble indiquer que le marché a atteint un pla- teau. Les ventes en bloc restent en forte hausse (+23,8%) tandis que les ventes de résidences services reculent nettement (- 27,8%) et les ventes au détail fléchissent de -4,2%. Les mises en vente de logements sont en hausse. Elles progressent de +7,0% au 1 er semestre et la hausse se poursuit au 2 e tri- mestre (+7,5%). L’offre commerciale au 2 e trimestre s’éta- blit à 99495 logements, ce qui représente un délai d’écoulement de 9,9 mois (contre 9,0 mois le trimestre précédent). S’agissant des prix, ceux des logements neufs en province sont en hausse de +2,9% (3778 € le m 2 )au 2 e trimestre et ceux de l’Île-de-France sont quasiment stables +0,3% (4850 € ). La FPI souligne que le dispositif Duflot, modifié sous sa forme Pinel a permis une hausse de la production. La reprise est en route, il convient de ne pas la casser. Attentisme des acquéreurs La présidente de la FPI évoque le climat d’inquiétude qui règne en raison de l’at- tentisme des acquéreurs, tant investisseurs qu’accédants. La FPI souligne que si le dis- positif Pinel est supprimé, cela provoquera une chute brutale des ventes. Alexandra François-Cuxac rappelle que le recadrage du dispositif Scellier (passage de 25% à 13% de l’avantage fiscal) avait provoqué une chute des ventes de 72000à 32000 logements. La suppression du dispositif provoquerait d’autres effets indirects: une perte de TVA pour l’État, et une baisse des v entes des logements en accession et aux bailleurs sociaux. Alexandra François-Cuxac insiste sur le fait qu’on a réussi à atteindre un équilibre des constructions (un tiers d’accession, un tiers de ventes aux investis- seurs et un tiers de logements sociaux) et que si on touche à l’aide à l’investissement locatif, cela risque d’avoir un effet boule de neige sur les autres secteurs. La présidente de la FPI indique avoir ren- contré le ministre de la cohésion des terri- toires et lui avoir fait part de la volonté de réforme qui anime sa profession. Les diffé- rentes pistes de réforme sont examinées, y compris celle de supprimer l’aide à l'inves- tissement. Mais sa mise en œuvre induirait une vraie responsabilité de réforme. En effet, les PLU sont de plus en plus com- plexes, les réglementations de plus en plus contraignantes ce qui pèse fortement sur l’acte de bâtir. Si on supprime les aides, il faut donc engager au préalable une réfor- me des règles qui représentent un frein à la construction. 35000 logements bloqués La FPI a recensé les projets qui sont actuel- lement bloqués en raison de recours et les estime à 35000 logements. Sachant que l’allégement des contraintes réglementaires (normes, délais d’instruc- tion des permis ou de traitement des recours) ne peut produire d’effet qu’à moyen ou long terme, la FPI juge indispen- sable de ne pas supprimer dans le même temps et brutalement le dispositif Pinel. Elle propose par exemple d’organiser une procédure exceptionnelle pour traiter rapi- dement l’ensemble des dossiers bloqués par des recours. Le recours aux techniques de BIM peut contribuer à élaborer des dos- siers de permis plus sûrs, mais il n’empêche pas des recours fondés par exemple sur l’in- terprétation de la notion de bonne inté- gration du projet dans l’environnement. La FPI souligne par ailleurs que si le dispo- sitif Pinel était supprimé, il serait logique en contrepartie de supprimer le logement de la base taxable de l’ISF. Un autre projet est évoqué pour réformer les normes de la construction: le passage de l’exigence d’un objectif de moyen à un objectif de résultat. Mais aucun projet pré- cis n’a encore été transmis aux profession- nels. Incertitude encore… ● L’Établissement public foncier d’Ile-de- France a émis une série de propositions pour lutter contre les marchands de som- meil dans les zones pavillonnaires d’Ile-de- France. Le rapport estime que le logement indigne représente 5% des résidences principales privées en Ile-de-France, soit 180000 loge- ments et cite des exemples; 650euros par mois pour 15m 2 à Pierrefite-sur-Seine ou 600 € par mois pour 16m 2 à Stains. Le rapport propose de préciser la notion de marchand de sommeil, d’unifier la notion de logement décent et de mieux définir la suroccupation. Voici l’essentiel de ses propositions. - Renforcer les sanctions financières. - Edicter une interdiction légale d’acquérir d’autres bien locatifs. - Créer un nouveau régime légal d’expro- priation des biens des marchands de som- meil. - Etendre le fichage des marchands de sommeil aux SCI. En effet, le notaire a déjà l’obligation de vérifier que l’acquéreur n’a pas été condamné à une peine d’interdic- tion d’acheter un bien pendant 5 ans. Mais cette disposition est contournée par le recours à l’achat de biens par le biais de parts de SCI dont le marchand de sommeil n’est pas porteur au départ. - Systématiser la confiscation des biens immobiliers utilisés par les marchands de sommeil. - Créer un nouveau type de préemption pour permettre aux maires d’acquérir les pavillons pouvant être achetés par un mar- chand de sommeil. Ce mécanisme pourrait être mis en place simplement par l’obliga- tion de mentionner le nom de l’acquéreur sur la DIA (comme cela se pratique pour le droit de préemption dont bénéficient les SAFER). - Simplifier la loi Alur et ses trop nombreux régimes d’autorisations. Le rapport pointe les insuffisances des régimes actuels d’autorisations de louer. Ainsi, le plus souvent, le marchand de som- meil transforme un logement unique en plusieurs logements mais sans réaliser de travaux, ce qui ne fait pas l’objet d’autori- sation régie par le CCH. Quant au permis 1 1septembre 2017 6 R ÉPONSESMINISTÉRIELLES Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 31août2017 Sénat n°24 Jean-Louis Mas- son, NI, Moselle Entretien des chemins ruraux Agriculture Les propriétaires des terrains bordant les chemins ruraux sont tenus d'entretenir les ouvrages con- struits à leur frais pour soutenir les terres (art. D 161-19 du code rural). Quand une commune est propriétaire d'un chemin rural, son entretien est facultatif. Mais il en va différemment si la com- mune a exécuté des travaux pour en assurer la via- bilité et a accepté d'en assumer de fait l'entretien (CE, 26 sept. 2012 et 24mars 2014). En l'espèce, le proprié- taire voisin du chemin rural se plaignait de nui- sances résultant de la haie communale bor- dant le chemin. 31août2017 Sénat n°744 Marie-France de Rose, Les Républicains, Hauts-de-Seine Réduction du bruit à proximité des aéroports Écologie L'évaluation du bruit est obligatoire depuis 2007 à proximité des grandes infras- tructures de transport. Des cartes stratégiques de bruit et plans d'action ont été élaborées à compter de 2008. Orly et Roissy sont dotés de plans d'action. Le trafic est plafonné à Orly, sa croissance devant se faire par Roissy. A Roissy, le nombre de mouvements est passé de 580000 en 2006 à 500000 en 2016. Le plan d'exposition au bruit du Bourget a été approuvé le 6février 2017. 31août2017 Sénat n°288 Françoise Cartron, PS, Gironde Plan de prévision des risques naturels (PPRN) mouvement de terrains Écologie A la suite d'effondrement de carrières en février2011dans la commune de Saint-Germain- du-Puch (Gironde), un plan de prévention des risques naturels de mouvement de terrain a été établi pour 11 communes. Il permet de ne pas exposer de nouvelles personnes au risque. Les arrêtés affichent le risque notamment pour les nouvelles acquisitions foncières. Si une propriété est concernée par une cavité au contour imprécis, une bande de sécurité de 50 m est prévue. Des investigations complémentaires peuvent réduire le risque, ou l'étendre. Lorsque des travaux sont imposés par le PPR, le fonds de prévention des risques naturels majeurs peut participer au financement des travaux (dans la limite de 40% pour des biens d'habitation). La sénatrice s'inquiétait des baisses de valeur des biens situés dans le périmètre du PPR et demandait d'affiner le zonage des secteurs de risques. ▲ R APPORT Lutter contre les marchands de sommeil de louer institué par la loi Alur (art. L 635- 1 du CCH), il est accordé sans incidence de la qualification du logement au regard des exigences de décence ou de caractère indigne de l’habitat. Il est donc proposé de corréler l’autorisation de mise en location avec les dispositifs de lutte contre l’habitat indigne, indécent et insalubre. Le rapport propose de faire évoluer la législation (art. L 111-6-1 du CCH) afin non seulement de contrôler la division par la réalisation de travaux, mais la simple mise à disposition d’un seul logement à des per- sonnes sans lien de parenté, puisque l’ob- jectif est de contrôler la suroccupation. - Simplifier les règles de construction pour mieux encadrer les divisions pavillonnaires. - Expérimenter le rachat par l’EPFIF de pavillons menacés de divisions. Une expéri- mentation est prévue à Aulnay-sous-Bois et à Montfermeil, Cichy sous Bois. Il est aussi proposé de créer une police de l’habitat Le rapport a été rédigé par Hugues Périnet Marquet, Gwénaëlle Durand Pasquier et Rozen Noguellou, professeurs de droit sous la responsabilité de Geoffroy Didier. (Rapport publié le 5septembre2017) . 1 1septembre 2017 7 NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E EX C EP T IO NNEL L E R é s e r v é e a u x n o uv e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS hebdo immobilier N OMINATIONS Cabinets ministériels ➠ Europe et affaires étrangères : Sont nommés au cabinet de Jean-Yves Le Drian: Jean-Claude Mallet (conseiller spécial); Emmanuel Bonne (directeur de cabinet); Luis Vassy (directeur adjoint) et Jean-Chris- tophe Le Minh (chef de cabinet). (Arrêté du 17août2017, J.O. du 30août, n°50). DREAL ✓ Jean-François Boyer est nommé direc- teur de l'environnement, de l'aménage- ment et du logement de la Guadeloupe. (Arrêté du 28août2017, J.O. du 29août, n°26). Organismes publics ✓ Cour des comptes : Xavier Lefort est désigné comme secrétaire général, en rem- placement de Jérôme Filippini. (Décret du 29août2017, J.O. du 30, n°11). ✓ CTMNC : Isabelle Dorgeret est nommée directrice générale du centre technique de matériaux naturels de construction. (Décision du 21août2017, J.O. du 30, n°55). ✓ CNH : Aurélien Taché est nommé prési- dent du Conseil national de l'habitat. (Arrêté du 8août2017, J.O. du 3 sept. n°31). Conventions collectives ➠ Immobilier : l'arrêté du 21juillet2017 portant extension de l'avenant n°71 du 1 er décembre 2016 modifiant l'avenant n°65 bis du 1 er mars 2016 relatif à la pré- voyance , est abrogé . (Arrêté du 22août2017, J.O. du 30, n°63). ■ Saint-Étienne devient métropole La métropole «Saint-Étienne Métropole» est créée par transformation de la commu- nauté urbaine «Saint-Étienne métropo- le». La loi du 28février2017 a autorisé les EPCI à fiscalité propre à choisir le statut de métropole, s'ils forment un ensemble de plus de 400000 habitants. Elle doit recueillir l'accord des deux tiers des conseils municipaux des communes repré- sentant plus de la moitié de la population ou la moitié des conseils municipaux repré- sentant les deux tiers de la population. Un décret du 1 er septembre officialise la transformation pour Saint Étienne. Le changement entre en vigueur le 1 er janvier 2018. (Décret n°2017-1316 du 1 er septembre 2017 portant création de la métropole dénommée «Saint-Étienne Métropole», J.O. du 3 sept. n°1). ■ Barème des terres agricoles Le barème indicatif de la valeur vénale moyenne des terres agricoles en 2016 a été publié. Il s’organise en 4 tableaux, avec les valeurs dominantes, minimum et maxi- mum : - terres labourables et prairies naturelles (libres de bail, au mois 70 ares), - terres louées (au moins 70 ares), - terres dans les DOM, - vignes. Il montre la grande diversité du marché. En voici quelques exemples pour les vignes. (Arrêté du 24août2017, J.O. du 2 sept. B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi694 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ AU FIL DU J.O. En milliers d’ € à l’hectare Départe- ment Appellation Valeur dominante Bas Rhin Alsace 99 Haut Rhin Alsace 143 Dordogne Monbazillac 17 Gironde Blaye-Côte de Bordeaux 18 Fronsac 35 Pauillac 2000 Pomerol 1300 Sauternes 35 Cote d’Or Côte de Beaune rouge 316 Côte de Beaune blanc 698 Bourgogne Premier cru blanc 1463 Bourgogne Grand Cru 5503 Saône et Loire Pouilly-Fuissé 240 Macon Rouge 28 Aube Champagne 972 Marne Champagne Cote des blancs 1533 Champagne Cote d’Éper- nay Grande Montagne 1182 Champagne autre régions 1020 Charente Cognac grande Cham- pagne 50 Cognac Bon bois 27 Aude Corbières 9 Hérault Muscat de Frontignan 26 Pyrénées Atlantiques Jurançon 40 Madiran 15 Tarn Gaillac 11 Tarn et Garonne Côteaux du Quercy 6 Cher Menetou Salon 85 Sancerre 145 Indre-et- Loire Bourgueil 20 Vouvray 21 Ardèche Saint Joseph 110 Cornas 450 Côtes-du-Rhône 18 Rhône Côte Rôtie 1100 Var Côte de Provence 45 Vaucluse Chateaneuf du Pape 390 Luberon 16 Gigondas 180 Prix des vignes 2016 ■ Catastrophes naturelles Deux arrêtés du 25juillet 2017 portant reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle ont été publiés. Ils visent - des périodes de sécheresse de 2016 pour l’un, - des inondations de 2016 et de 2017 pour l’autre. (J.O. du 1 er sept. n°2 et J.O. du 2 sept. n°1). 1 1septembre 2017 8 Christophe Bouillon (Allianz) présente quelques-unes des nombreuses questions qui se posent à un propriétaire qui souhai- te rénover ou restructurer un immeuble, dans le respect des droits de l’architecte ou de l’artiste dont une œuvre est entreposée ou intégrée dans l’immeuble: qu’est-ce qu’une œuvre? Comment agir si l’im- meuble a été dessiné par un architecte puis modifié par un autre? Faut-il prévoir une clause dans le bail? Alexandra Néri rappelle la distinction entre les droits patrimoniaux de l’auteur et son droit moral. Architectes, peintres et sculpteurs peuvent être des auteurs, à condition qu’ils aient réalisé une œuvre de l’esprit. L’œuvre est caractérisée lorsqu’elle se distingue d’autres créations par son ori- ginalité. Si c’est le cas, la création peut être protégée à diverses étapes: plan de masse, esquisses… Les multiples facettes du droit patrimonial Les droits patrimoniaux recouvrent plu- sieurs facettes. En voici quelques aspects. - droit de reproduction: il interdit par exemple au propriétaire de réaliser une carte de vœux avec photo de l’immeuble sans autorisation de l’architecte; - droit de présentation: il s’oppose à ce que l’acquéreur d’un tableau le mettre dans un hall d’immeuble sans autorisation de l’artiste. - droit d’adaptation: l’œuvre ne peut pas être modifiée sans autorisation. Une repro- duction miniaturisée d’un tableau pour l’insérer dans un catalogue de vente sup- pose aussi l’accord de l’auteur. - droit de suite. Ces droits patrimoniaux ont une limite: ils s’éteignent 70 ans après la mort de l’au- teur; ils tombent alors dans le domaine public. Le droit moral est en France protégé de façon absolu. Il emporte: - Le droit au respect du nom de l’auteur. La carte de vœux avec photo de l’im- meuble devra mentionner le nom de l’ar- chitecte, ce nom doit aussi être apposé sur l’immeuble - Le droit au respect de l’œuvre: elle ne peut pas être modifiée, altérée, affectée d’une adjonction, sans autorisation: on ne peut pas porter atteinte à son intégrité. Ainsi, ont été condamnés: l’acquéreur d’un immeuble rue de Tilsitt qui avait démoli la fresque des années cinquante qui figurait dans l’immeuble, un bailleur social qui avait retiré une boule rouge qui gênait l’ouverture de la porte d’un immeuble. Consulter l’architecte avant de modifier l’œuvre La jurisprudence a évolué: elle ne considè- re plus que le droit de propriété prévaut sur le droit moral mais elle exige du pro- priétaire qu'il consulte l’architecte avant de porter atteinte à une œuvre. Le déplacement de l’œuvre doit aussi le cas échéant être autorisé par son auteur. Une réponse ministérielle (Sénat, 21 déc. 2006) a invité à faire la balance des inté- rêts pour respecter un équilibre entre les droits de l’architecte et ceux du maître de l’ouvrage. Le 7janvier 1992, la Cour de cassation a affirmé que l’architecte ne peut pas imposer l’intangibilité absolue de son œuvre si le propriétaire a des besoins nouveaux qui lui imposent de la modifier. Un tribunal a admis le droit pour un pro- priétaire de démolir un immeuble à Évry en raison de la nécessité de rénover le quartier. Les tribunaux tiennent compte de la durée pendant laquelle l’œuvre a déjà été exposée et des considérations de sécu- rité: une statue qui menace de s’effondrer peut justifier son enlèvement. Les tribu- naux exigent du propriétaire qu’il agisse avec précaution et discernement pour sau- ver ce qui peut l’être (CA Paris 24juin 1994). Si des raisons de sécurité imposent de démolir un immeuble, il faut néan- moins consulter l’architecte et examiner les solutions alternatives qu’il pourrait JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 contact@jurishebdo.fr ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0219 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 779 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: par nos soins ■ Gestion des abonnements: logiciels Libre office - Xoops H ERBERT S MITH F REEHILLS RENCONTRE Propriétaire et architectes: des droits qui peuvent s’entrecroiser Les droits de l’architecte sur son œuvre peuvent se heurter à ceux du pro- priétaire d’un immeuble, notamment lorsque celui-ci veut l’adapter à de nouveaux usages. Comment combiner leurs droits respectifs? Tour d’hori- zon avec Alexandra Néri, avocat associé, Herbert Smith Freehills ( 1) . émettre. Un souhait de modifier l’œuvre pour des raisons purement esthétiques n’est pas suffisant. La jurisprudence admi- nistrative invite aussi à respecter l’équilibre e ntre droit de propriété et droit de l’au- teur. Le propriétaire peut invoquer la nécessité d’améliorer la gestion des flux de visiteurs ou la sécurité des utilisateurs. Transmission du droit moral Le droit moral est inaliénable mais se transmet aux héritiers. Si l’auteur est mort, il faut, pour modifier l’œuvre, rechercher ses héritiers et le cas échéant l’association ou la fondation à laquelle sa gestion a pu être confiée. Le droit d’auteur peut faire l’objet d’une clause de cession, mais celle-ci doit être rédigée avec précaution car elle ne doit pas être trop générale sous peine d’être frappée de nullité, si elle aboutit à paraly- ser le droit moral. Quelles sanctions? Le tribunal peut faire injonction au pro- priétaire de replacer une sculpture dans son emplacement initial. Le plus souvent il accorde une sanction pécuniaire. Elles sont généralement de l’ordre de 30000à 100000 € . Elles peuvent être complétées d’une obligation de publier la décision dans un Journal ou sur le site internet de l’entreprise qui n’a pas respecté l’œuvre. En pratique, si un propriétaire veut modi- fier le hall d’un immeuble, il pourra le faire sans autorisation de l’architecte si le hall n’a pas de caractéristiques spécifiques, il devra requérir l’autorisation dans le cas contraire. Si dans le hall a été installée une sculpture, la modification du hall pourra le cas échéant requérir l’autorisation à la fois de l’architecte et du sculpteur. Si une œuvre est installée à l’initiative d’un locataire, le bailleur doit, dans le bail, lui demander de faire son affaire des relations avec l’auteur de l’œuvre. Si le propriétaire a acquis une œuvre avec des droits patrimoniaux et qu’il cède l’im- meuble, il est conseillé de prévoir dans le contrat de vente la cession de ces droits patrimoniaux. Il peut être utile également, si une œuvre est intégrée à une copropriété, de prévoir dans le règlement des dispositions pour assurer la préservation de l’œuvre et invi- ter le syndicat à consulter l’artiste avant d’engager des modifications. ● Conférence organisée le 6septembre par le cabinet Herbert Smith Freehills avec Allianz Real Estate
