Au sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Baux commerciaux : Fin de bail dérogatoire
Permis de construire : Ensemble immobilier : un ou plusieurs permis ?
Annulation d’un projet pour accès insuffisant sur la voie publique
Document d’urbanisme : Absence de consultation de la chambre d’agriculture. Faculté de régularisation
– 4 – Rencontre –
Avec Procos, le commerce réfléchit à son évolution
– 5 – Interview –
Thaline Melkonian (Degroof Petercam) :
“Un tsunami fiscal au 1er janvier”
– 6 – Actualité –
Rapports : Réforme de la justice
Contentieux de l’urbanisme. Rapport de Christine Maugüé : 23 propositions pour réduire le contentieux
2 QPC : Résiliation des contrats d’assurance emprunteur
Droit de préemption loi de 1975 : annulation du Conseil constitutionnel
– 7 – Nominations – Au fil du J.O. –
Conventions d’utilité sociale-
8 – Interview –
Philippe Péricaud : “Les Français peuvent bénéficier au Portugal d’un statut fiscal favorable”.
■ jugé ■ > Le preneur qui demande le bénéfice d’un bail commercial lorsqu’il est laissé dans les lieux à l’issue du bail dérogatoire doit être exploitant du fonds (CA Paris, 20décembre 2017, p.2). > Ensemble immobilier : des constructions distinctes, sans lien physiques ou fonction- nels peuvent faire l’objet d’ autorisations dis- tinctes , dont la conformité aux règles d’ur- banisme est appréciée pour chaque projet séparément (CE, 28décembre 2017, p.2). ■ publiés ■ > L’ indice de référence des loyers du 4 e trimestre 2017 a augmenté de +1,05% en un an (p.3). > Les tarifs 2018 de la taxe d’aménagement ont été publiés (p.3). > Un décret du 8janvier est relatif à l’action en relevé de forclusion des créanciers d’un syndicat de copropriétaires en difficulté (p.7). ■ nommée ■ > Précédemment directrice adjointe du cabinet de Jacques Mézard, Valérie Man- cret-Taylor est nommée directrice générale de l’ANAH (p.7). ■ proposé ■ > Christine Maugüé, conseillère d’État, a remis un rapport contenant 23 propositions pour accélérer les recours contre les autori- sations d’urbanisme (p.5). > Un rapport sur la réforme de la justice préconise de regrouper toutes les affaires civiles de première instance dans une seule juridiction, le “ tribunal judiciaire ”(p.5). ■ conseillé ■ > Les Français qui souhaitent s’expatrier pour bénéficier de conditions fiscales favo- rables peuvent s’intéresser au Portugal. L’avocat Philippe Péricaud nous en présente les attraits et les conditions (p.8). Adaptation: de la fiscalité à l’aménagement A gilité dans un monde disruptif, adaptation… vous connaissez le discours! Qu’en est-il en pratique dans notre secteur, au vu des évolutions récentes du contexte normatif? Nous avons vu les modi- fications fiscales des lois de finances, et compris la faible appétence des pouvoirs publics envers l’immobilier. Ce changement fiscal est il de nature à modifier le comportement des épargnants et des investis- seurs? Un minutieux travail d’analyse s’impose pour apprécier concrè- tement l’impact économique du changement fiscal. La banque privée Degroof Petercam nous propose avec Thaline Melkonian (lire p.5) un chiffrage précis pour un contribuable soumis à l’ISF en partant de l’hy- pothèse d’un placement de 500000 € permettant un rendement brut de 4%. Un investissement dans l’immobilier lui procurait un rende- ment net après impôt de 0,58%, qui tombe à 0,51% après la réforme. Le même investissement de 500000 € , mais orienté vers un placement financier lui procurait également 0,58% avant la réforme, mais il pro- gresse à 2,80% après. Le choix, strictement fiscal, est donc vite fait et l’analyse de Thaline Melkonian en déduit qu’il pourrait y avoir d’im- portantes ré-allocation d’actifs. L’objectif des pouvoirs publics étant d’inciter les épargnants à se tourner vers l’investissement financier, il devrait donc logiquement être atteint. Il est un autre secteur en proie aux mutations profondes, c’est le com- merce. L’analyse proposée par la fédération du commerce spécialisé, Procos, montre que les commerçants sont très vigilants face au boule- versement en cours avec la croissance des ventes par internet. Procos vient de présenter, en partenariat avec la société Stackr, un outil de mesure de la fréquentation des commerces. L’indicateur met en évi- dence une baisse de la fréquentation en 2017 (-1,0%), qui fait suite à une chute de -6,1% en 2016. L’analyse sur 5 ans (2012-2017) permet de mesurer la baisse de fréquentation de commerce. Elle est de l’ordre de 20% à 25% pour les pieds d’immeubles suivant l’importance des centres-villes et également très sensible dans les centres commerciaux (de 15% environ). Face à cette baisse de fréquentation, les projets de construction restent nombreux, bien qu’en nombre plus restreint qu'il y a quelques années. Le projet d’aménagement du territoire, présenté par le ministre Jacques Mézard en décembre, présente un intérêt accru à la lumière de ces analyses. Si les commerçants sont en première ligne pour s’adapter et anticiper les évolutions, les bailleurs sont évidemment conduits à prendre part à la réflexion et les collectivités territoriales doivent aussi réfléchir à leur approche de l’aménagement. Procos livre une réflexion pertinente; l’aménagement ne saurait être limité à une dimension communale et doit être envisagé à l’échelle d’un territoire plus vaste. Mais surtout la fédération appelle à une réflexion partagée des élus, ce qui conduit à revoir la revoir la conception de concurrence à laquelle se livrent les élus pour attirer de nouveaux projets. Faut-il en déduire que le temps de la plus belle maquette d’une ville sur un salon est en passe d’être révolu? La question est ouverte… ■ BD JURIS hebdo La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 709 22 JANVIER 2018 ISSN 1622-1419 18 E A NNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux commerciaux : Fin de bail dérogatoire Permis de construire : Ensemble immobilier: un ou plusieurs permis? Annulation d’un projet pour accès insuffisant sur la voie publique Document d’urbanisme : Absence de consultation de la chambre d’agriculture. Faculté de régularisation - 4 - Rencontre - Avec Procos, le commerce réfléchit à son évolution - 5 - Interview - Thaline Melkonian (Degroof Petercam): “Un tsunami fiscal au 1 er janvier” - 6 - Actualité - Rapports: Réforme de la justice Contentieux de l’urbanisme. Rapport de Christine Maugüé : 23 proposi- tions pour réduire le contentieux 2 QPC : Résiliation des contrats d’assurance emprunteur Droit de préemption loi de 1975: annulation du Conseil constitutionnel - 7 - Nominations - Au fil du J.O. - Conventions d’utilité sociale - 8 - Interview - Philippe Péricaud: “Les Français peuvent bénéficier au Portugal d’un sta- tut fiscal favorable”. S O M M A I R E E D I T O R I A L 2 2janvier 2018 2 JURIS hebdo immobilier ll B AUXCOMMERCIAUX - U RBANISME ▲ Baux commerciaux ■ Fin de bail dérogatoire ( CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 20décembre 2017, n°16/05938) Un contrat intitulé « bail commercial d'oc- cupation précaire » avait été conclu pour 23 mois entre des personnes physiques pour des locaux de boutique à Paris. En fin de bail, le locataire était resté dans les lieux. Il réclamait la requalification en bail commer- cial de 9 ans, mais au nom de la société dont il était le gérant. A l'appui de son argumen- tation, il indiquait que les quittances avaient toujours été établies au nom de sa société et que celle-ci réglait les loyers. Après avoir requalifié le contrat en bail dérogatoire, la cour d'appel rejette la demande du locataire: « Seul M. D. avait la qualité de locataire et pouvait au terme du bail dérogatoire pré- tendre au bénéfice d'un bail commercial, à la condition d'être resté et d'avoir été laissé en possession des lieux loués et d'avoir continué à y exploiter un commerce d'anti- quité. Or il n'est pas contesté qu'il n'exploi- tait pas les lieux, lesquels étaient exploités par la société Et Caetera Limited qui n'a pas la qualité de locataire. Dans ces conditions, la société Et Caetera Limited, occupante sans droit ni titre des lieux, ne peut revendiquer l'existence d'un bail commercial statutaire […] A l'issue du bail dérogatoire, il s'est formé entre les consorts H. et M. D. un bail soumis aux dispositions du code civil ». La cour prononce ensuite la résiliation du bail pour impayés de loyers et ajoute: « la société Et Caetera Limited étant occupante sans droit ni titre des lieux sera tenue in soli- dum au paiement de la dette locative avec M. D. ». Observations : Le locataire du bail déroga- toire étant resté dans les lieux sans que le bailleur en ait demandé le départ, il pou- vait demander le bénéfice d'un bail com- mercial de 9 ans en application de l'article L 145-5 du code de commerce. Mais en l'espèce, les conditions n'étaient pas réunies car le locataire en titre, personne physique, n'était pas exploitant du fonds (exigence qui résulte de l'article L 145-1). Quant à la société qui exploitait le fonds, elle n'était pas locataire… Dans le même sens, exigeant que le loca- taire remplisse la condition d'exploitation d'un fonds de commerce dans les lieux loués, voir Cass. Civ. 3 e , 16juin 2004 (Bull. n° 121). Dans cette affaire, c'est le bailleur qui prétendait à l'application d'un bail commercial, pour s'opposer au départ du preneur à la fin d'une prorogation du bail dérogatoire. La Cour de cassation avait v alidé le refus de requalification en bail de 9 ans au motif qu'il n'y avait pas d'exploi- tation de fonds de commerce dans les lieux. A retenir: Le preneur qui demande le bénéfice d'un bail commercial lorsqu'il est laissé dans les lieux à l'issue du bail déroga- toire doit être exploitant du fonds. Permis de construire ■ Ensemble immobilier: un ou plu- sieurs permis? (CE, 2 e et 7 e chambres, 28décembre 2017, n°406782) Une société avait acquis un terrain compor- tant des bureaux et des garages et envisagé de faire un projet global de réhabilitation des bureaux et une construction de loge- ments à la place des garages. Mais elle avait ensuite dissocié son projet en deux opéra- tions distinctes. Le maire ne s'était pas opposé à la déclaration préalable pour la réhabilitation des bureaux et accordé un permis de démolir et de construire pour édi- fier des logements sociaux à la place des garages. Ces autorisations avaient été annulées par la cour administrative d'appel au motif que l'administration n'avait pas été en mesure d'évaluer l'incidence réciproque des deux projets par une appréciation globale sur le respect des règles d'urbanisme. Le Conseil d’État annule cette décision, en se fondant sur les articles L 421-1 et L 421-6 du code de l'urbanisme: « Considérant qu'il résulte de ces disposi- tions que la construction d'un ensemble immobilier unique, même composé de plu- sieurs éléments, doit en principe faire l'ob- jet d'une seule autorisation de construire, sauf à ce que l'ampleur et la complexité du projet justifient que des éléments de la construction ayant une vocation fonction- nelle autonome puissent faire l'objet de permis distincts, sous réserve que l'autorité administrative soit en mesure de vérifier, par une appréciation globale, que le res- pect des règles et la protection des intérêts généraux que garantirait un permis unique sont assurés par l'ensemble des permis déli- vrés; qu'en revanche, des constructions dis- tinctes, ne comportant pas de liens phy- siques ou fonctionnels entre elles, n'ont pas à faire l'objet d'un permis unique, mais peu- vent faire l'objet d'autorisations distinctes, dont la conformité aux règles d'urbanisme est appréciée par l'autorité administrative pour chaque projet pris indépendam- m ent ». En l'espèce, l'arrêt considère que les deux projets de construction distincts, faisant intervenir deux maîtres d'ouvrage diffé- rents, implantés sur deux parcelles désor- mais séparés n'ayant en commun que l'ins- titution d'une servitude de cour commune, sont indépendants et il annule donc l'arrêt d'appel qui avait annulé les autorisations accordées. Observations : Le Conseil d’État avait sta- tué de façon analogue en 2016 pour un projet portant sur la construction d'éo- liennes d'une part et celle du poste de livraison d'autre part (CE, 12octobre 2016, n°391092). Une autre affaire (CE, 17juillet 2009, n°301615) portait sur la construction d'un stade (à Grenoble) et sur un parc de sta- tionnement sous les tribunes du futur sta- de. Il s'agissait d'une construction ayant fait l'objet d'une conception globale mais ayant une vocation fonctionnelle autono- me. Le Conseil d’État a indiqué que pour un ensemble immobilier ayant fait l'objet d'une conception architecturale globale, en raison de l'ampleur et de la complexité du projet, les deux éléments de cet ensemble immobilier, ayant chacun une vocation fonctionnelle autonome, étaient susceptibles de donner lieu à des permis de construire distincts et qu'il appartenait à l'autorité administrative de porter, au regard des règles d'urbanisme applicables, une appréciation globale sur les deux demandes de permis de construire présen- tées. Le Conseil d’État avait censuré les juges d'appel pour avoir « commis une erreur de droit en estimant que le permis autorisant la construction du stade était illégal du seul fait qu'il ne portait pas sur la totalité de l'ensemble immobilier, sans rechercher si cette circonstance avait fait obstacle à ce que le maire de Grenoble ait vérifié, dans le cadre d'une appréciation globale portant sur la totalité du projet, que la délivrance de deux permis permet- tait de garantir le respect des règles et intérêts généraux qu'aurait assuré la déli- vrance d'un permis unique » . A retenir: Des constructions distinctes, sans lien physiques ou fonctionnels peuvent fai- re l'objet d'autorisations distinctes, dont la conformité aux règles d'urbanisme est appréciée pour chaque projet séparément. JURISPRUDENCE ■ Annulation du projet pour accès insuffisant sur la voie publique (CE, 10 e et 9 e chambres, 28décembre 2017, n°402362) Une cour d'appel avait annulé un permis de construire portant sur un ensemble commer- c ial et de loisirs à Plaisance du Touch (Haute- Garonne) pour deux motifs: insuffisance des informations de l'étude d'impact et insuffi- sance de la desserte du projet. Le Conseil d’État annule la motivation portant sur le premier point mais confirme l'annulation du permis en raison du deuxième motif. 1. Informations de l'étude d'impact Le Conseil d’État juge que les insuffisances de l'étude d'impact ne peuvent vicier la procédure et donc entraîner l'illégalité de la décision que si « elles ont pu avoir pour effet de nuire à l’information complète de la population ou si elles ont été de nature à exercer une influence sur la décision de l’autorité administrative ». En l'espèce, en annulant la décision au motif que l'étude d'impact ne « faisait état de la présence sur le site ni d'une station importante de « rosa gallica », espèce végétale protégée, ni de trois espèces animales protégées réperto- riées sur le site à partir de 2005 par l’étude du bureau d’études Ecotone, sans recher- cher si cette insuffisance a été de nature à nuire à l’information complète de la popu- lation, ou à exercer une influence sur la décision de l’autorité administrative », la cour a entaché d'illégalité sa décision. 2. Desserte En revanche, l'arrêt d'appel est confirmé sur la question de la desserte. Le Conseil d’État indique que la conformité aux prescriptions du PLU « s'apprécie non par rapport à l'état initial de la voie mais en tenant compte des prévisions inscrites dans le plan local d’ur- banisme à l'égard de celle-ci et des circons- tances de droit et de fait déterminantes pour leur réalisation qui doit être certaine dans son principe comme dans son échéan- ce de réalisation ». Le Conseil d’État approuve en l'espèce la cour d'avoir jugé que les caractéristiques de la voirie étaient insuffisantes et que les conditions du protocole conclu entre le département et le syndicat intercommunal en 2003 pour la création d'une route per- mettant l'accès au projet, relative à l'obten- tion d'autorisations avant 2005 n'étaient pas respectées. La cour a pu en déduire que « l’échéance de réalisation des travaux de modification de la voie d’accès au terrain d’assiette du projet n’était pas certaine » et en conséquence que le permis ne respectait par les exigences du PLU. Observations : 1. Cet arrêt fournit un exemple de censure d'une annulation de décision pour information insuffisante de l'étude d'impact. Il ne suffit pas que des e spèces naturelles protégées soient mena- cées, il faut encore que l'insuffisance d'in- formation nuise à l'information de la population ou exerce une influence sur la décision de l'administration. 2. L'administration peut valablement refu- ser un permis de construire en se fondant sur une insuffisance de desserte du projet. Pour ce faire, elle doit se fonder non sur les caractéristiques actuelles de la voirie, mais en tenant compte des prévisions du PLU, à condition toutefois que la réalisa- tion des prévisions inscrites dans le PLU soit certaine dans son principe et dans son échéance. ■ Élaboration d'un document d'ur- banisme. Absence de consultation de la chambre d'agriculture. Facul- té de régularisation (CE, 6 e chambre, 22décembre 2017, n°395963, commune de Sempy) A l'occasion d'un recours contre l'adoption d'une carte communale, le Conseil d’État s'est prononcé sur la faculté de régularisa- tion d'une décision prévue par l'article L 600-9 du code de l'urbanisme. Il a indiqué que ce texte est d'application immédiate aux instances en cours. S'il constate que les autres moyens ne sont pas fondés, le juge peut surseoir à statuer et laisser un délai pour permettre la régulari- sation. Si l'administration régularise spontané- ment, le juge n'est pas tenu de surseoir à statuer. Mais si les éléments de régularisa- tion fournis ne sont pas suffisants, il peut alors surseoir à statuer. Dans cette affaire, lors de l'élaboration d'une carte communale, ni la chambre d'agriculture ni la commission départemen- tale de consommation des espaces agricoles n'avaient été consultées. La cour d'appel avait jugé le vice non régularisable en invo- quant l'article L 600-9 1° du code de l'urba- nisme. Mais le Conseil d’État censure au motif que cette disposition vise la régulari- sation des vices autres que de procédure. La faculté de régularisation des vices de procé- dure est prévue par l'article L 600-9 2°. Statuant sur le fond, le Conseil d’État juge que si l'omission de consulter la commission départementale n'a pas eu d'incidence sur la décision, l'omission de consulter la chambre d'agriculture, qui a ultérieure- 2 2janvier 2018 3 JURIS hebdo immobilier ll U RBANISME R APPORT ▲ JURISPRUDENCE Taxe d’aménagement Les valeurs 2018 de la taxe d'amé- nagement sont fixées à ➙ Hors Ile-de-France: 726 € ➙ Ile-de-France: 823 € par m 2 de construction. (Arrêté du 21 décembre 2017, J.O. du 10janvier 2018, n°13). ➙ IRL L’indice de référence des loyers du 4 e trimestre 2017 a été publié: il s’établit à 126,82, soit une hausse de +1,05% en un an. (Insee 12janvier 2018). Chiffres ment émis un avis défavorable, a été sus- ceptible d'exercer une influence sur le sens de la décision. Le Conseil d’État sursoit à statuer pendant trois mois, pour permettre à la commune de se prononcer sur le projet de carte, au vu de l'avis de la chambre d'agriculture. Observations : L'article L 600-9 du code de l'urbanisme permet de régulariser des vices constatés lors de l'adoption d'un docu- ment d'urbanisme, soit en raison de vices autres que de procédure (1°) soit en raison de vices de procédure (2°). Le juge peut ainsi surseoir à statuer pour permettre à une commune de consulter la chambre d'agriculture ou la commission départe- mentale de consommation des espaces agricoles, si elle n'y a pas procédé lors de la procédure d'adoption de son document d'urbanisme. L'article est d'application immédiate aux instances en cours. ● ■ Réforme de la justice Un rapport du ministère de la justice “chantiers justice”propose des réformes importantes de procédure. Voici l’essen- tiel des propositions en matière de la pro- cédure civile. Le rapport propose de: - Favoriser le recours aux modes amiables de résolution des litiges. - Créer un “ tribunal judiciaire ” juridiction unique qui remplacerait les différentes juridictions existantes pour instaurer un point unique d’entrée de toutes les pro- cédures civiles. - Dématérialiser la procédure civile. - Créer un mode unique de saisine judi- ciaire, en lieu et place des 5 modes actuels. - Rendre obligatoire le recours à l’avocat au-delà de 5000 € . - Rendre en dernier ressort les décisions relatives à des litiges de moins de 5000 € - Contraindre les parties à exposer leurs moyens dès la première instance - Instaurer une contribution au finance- ment de la justice civile. (Dossier publié le 15 janvier 2018). 2 2janvier 2018 4 JURIS hebdo immobilier ll L’activité du commerce reste morose: observée par la fédération Procos, l’activité est en repli de - 0,2% en 2017 après une hausse de +0,2% en 2016. La fin d’année a été décevante analyse Emmanuel Le Roch (délégué général de Procos). Après un très mauvais mois d’oc- tobre (-12,7%), l’activité a été dopée en novembre par l’opération black friday (+4,0%), mais le mois dé décembre est à nouveau en recul de -1,4%. Par ailleurs, les ventes sur internet sont en hausse de +14%. Pour André Tordjman (administrateur de Procos) cette situation interpelle: cela fait deux années que l’activité est étale alors que de gros efforts sont faits pour attirer les consommateurs. “Les médiocres ont disparu, les bons survi- vent et les excellents vivent” résume-t-il. Ce n’est donc pas la qualité du travail qui est en cause. Il ajoute que le black friday est très artificiel et que la hausse d’activité de novembre préempte celle de décembre mais que les analyses sont très diverses sui- vant les opérateurs. Pour Procos, l’enjeu majeur pour le com- merce est celui de la suppy chain: com- ment mettre en place la logistique, notam- ment pour le dernier kilomètre. Faut-il favoriser le retrait en magasin, ce qui favo- rise l’activité en ville ou faut-il privilégier des grands drives? La question dépasse cel- le du commerce proprement dit et elle englobe celle du choix de société que nous voulons. Un nouvel outil de mesure de la fréquentation Procos a présenté ce 18 janvier un nouvel outil qui permet de mesurer la fréquenta- tion des entrées de magasins. Mis au point en partenariat avec la société Stackr, spé- cialiste du comptage des flux de piétons, ce système permet de mesurer le nombre de visiteurs du magasin, à l’aide de camé- ras 3D. Franck Zulian (Stackr) indique que sa société mesure ainsi 13000 sites et recueille 2,5millions de données par jour. Les premiers résultats de l’observatoire permettent d’indiquer une évolution de -1,0% en 2017. Elle fait suite à un recul de -6,1% en 2016. Le repli de la fréquenta- tion est plus net en centre-ville de province (-2,0%) qu’en périphérie (-0,7%). L’activi- té est en revanche en hausse à Paris: que ce soit dans le centre-ville (+0,7%) ou en périphérie (+0,5%). Analysée par type de sites, la fréquentation progresse dans les outlet centers (+2,6%) alors qu’elle se replie dans les galeries marchandes (- 0,8%) et plus encore dans les pieds d’im- meubles (-1,6%). L’immobilier commercial progresse moins Les permis de construire concernant l’im- mobilier de commerce sont en hausse de 5,5% à 5,5millions de m 2 en 2017. S’agis- sant des volumes de surfaces commencées, ils sont également en hausse (5,6%) à 3,3 millions de m 2 . Les volumes autorisés par les commissions d’aménagement commercial (CDAC et CNAC) sont évalués à 1,4million de m 2 en 2017. L’année 2016 avait marqué une hausse après la très forte baisse enregistrée en 2015 avec la réforme de la loi Pinel. Mais les volumes restent très inférieurs à ceux des années 2000. Le niveau de 2017 est ainsi en chute d’un tiers par rapport à 2014 (-35%) et de moitié par rapport à 2010 (-56%). Alexandre de Lapisse (Procos) résume l’évolution en indiquant que la croissance des surfaces reste supérieure à celle de l’économie mais que l’écart s’est un peu réduit. Le taux d’autorisation (rapport entre les dossiers autorisés et les dossiers déposés) est de 75% en 2017 (comme en 2015) alors qu’il avait chuté à 70 % en 2016. Une réflexion sur l’évolution du commerce S’agissant des projets du Gouvernement sur la politique du commerce, la fédéra- tion appelle à une accélération de la réflexion commune sur les différents enjeux du commerce physique. Elle approuve l’idée de créer des opéra- tions de revitalisation du territoire (ORT) qui est programmée dans le projet de loi logement. Mais ces mesures ne sont qu’une première étape et Procos estime qu’elles ne doivent pas être limitées aux cœurs de villes histo- riques, car leur complexité est telle que le retour sur expérience risque d’être trop tardif. Procos émet des réserves sur l’idée de supprimer les autorisations d’urbanisme commercial en centre-ville (pour les ORT) sans limitation de surface car “mal posi- tionnée, en rupture avec les parcours mar- chands existant, la création d’une nouvelle polarité commerciale en centre-ville a des conséquences très négatives sur l’existant”. La fédération souhaite un élargissement de la notion de périmètre de modernisa- tion du commerce, pour permettre aux intercommunalités de les définir en fonc- tion de problématiques locales. Pas de moratoire Procos n’est pas favorable à l’idée d’un moratoire sur le développement des sur- faces commerciales: “Procos s’est toujours opposé à l’idée d’un moratoire, idée noble s’il en est, mais qui repose sur une base d’hypothèse inadaptées à la fois en matiè- re de définition territoriale, mais surtout, qui conduit à sous-estimer dangereuse- ment la nécessité impérative de transfor- mer rapidement toutes les activités phy- siques de commerce de détail”. Procos présente une analyse intéressante sur les motivations des élus lors des déci- sions prises en CDAC. La difficulté résulte de ce que chaque territoire raisonne par concurrence, plus que dans une dyna- mique de construction équilibrée. Procos suggère donc plutôt aux élus de construire ensemble le territoire de demain et de s’accorder sur les objectifs prioritaires. Il faut donc que les élus aient une démarche intercommunale au minimum au niveau du SCOT. Les documents d’urbanisme doivent conserver de la souplesse pour s’adapter aux évolutions du commerce. Opposer le commerce de centre-ville et celui de péri- phérie est révélateur de “simplifications dangereuses”. En effet, tous les commer- çants sont concernés par l’évolution du commerce et le comportement des consommateurs. Il faut privilégier les projets qui ne font pas que créer de la surface mais en détruisent également pour créer de nouveaux outils. Le centre-ville commercial doit aussi se réinventer. La fédération appelle aussi à une réflexion permettant la modernisation du commerce physique et des zones commerciales de périphérie. ● P ROCOS RENCONTRE Le commerce réfléchit à son évolution Dans un contexte morose sur le volume d’activité, et dans la perspective du plan national “Action Cœur de Ville présenté par Jacques Mézard le 15décembre dernier, la fédération du commerce spécialisé appelle à une réflexion sur l’évolution du commerce, tant en centre-ville qu’en périphérie. reproduction interdite sans autorisation 2 2janvier 2018 5 JURIS hebdo immobilier ll D EGROOF P ETERCAM Thaline Melkonian: “un tsunami fiscal au 1 er janvier” Les lois de finances de cette année comportent de bonnes nouvelles avec l’instauration du PFU et de la réduction de l’assiette de taxation de la fortune. Mais les allocations d’actifs pourraient être bouleversées par cette nouvelle fiscalité, analyse Thaline Melkonian, head of Estate planning chez Degroof Petercam. INTERVIEW Source: Degroof Petercam >Quelles sont les grandes lignes de la réforme fiscale de 2018? T.M. : “Le Gouvernement a souhaité privi- légier le financement de l’économie, ce qui explique la transformation de l’ISF en IFI et la mise en place du prélèvement forfaitaire unique. La CSG a été relevée de 1,7 point au 1er janvier, ce qui porte le total des pré- lèvements sociaux sur les revenus du capi- tal à 17,2 %. Rappelons que le taux de CSG à sa création en 1996 était de 0,5 %. Quant au report d’un an du prélèvement à la source, il vise à rendre plus visible la bais- se des cotisations salariales. Force est de constater qu’on entend finalement peu parler de la mise en place du prélèvement à la source alors que cette année 2018 est la fameuse année blanche.” >Quel est l’impact de la hausse de la CSG? T.M. : “La hausse de la CSG s’applique dès 2017 pour les revenus du patrimoine (com- me les revenus fonciers), et à partir du 1 e r janvier 2018 sur les produits de place- ment. Il faut également prêter attention au caractère déductible de la CSG. Sur les revenus du capital, la part de CSG déduc- tible passe de 5,1 à 6,8 % (le total des prélè- vements sociaux passant de 15,5 à 17,2 %). Toutefois, lorsque ces revenus sont soumis au prélèvement forfaitaire unique, la CSG n’est pas déductible. Elle ne le sera qu’en cas d’option pour l’imposition au barème progressif de l’IR.” >Qu’en est-il du prélèvement forfaitaire unique? T.M. : “Le PFU est une bonne nouvelle pour le niveau d’imposition des revenus du capital financier mais sa simplicité n’est parfois qu’apparente notamment au regard de la fiscalité applicable aux plus- values de cession de valeurs mobilières. En principe, celles-ci sont soumises au PFU au taux de 30 % (12,8 % pour l’IR et 17,2 % pour les prélèvements sociaux) et ne béné- ficient plus des abattements pour durée de détention qui ont été supprimés. Seul demeure l’abattement de 500000 € pour les dirigeants partant à la retraite. Toutefois, le PFU n’étant pas libératoire, les contri- buables qui le souhaitent peuvent opter, lors du dépôt de la déclaration sur le reve- nu, pour une imposition des revenus du capital au barème progressif de l’IR. L’op- tion pour la taxation au barème de l’IR est une option globale qui vaut pour l’en- semble des revenus du capital. Les contri- buables devront prêter attention au fait que les revenus qui sont taxés au PFU ne bénéficient de la déduction de CSG. En effet, la déductibilité suppose que les reve- nus aient été imposés au barème de l’impôt sur le revenu.” >L’ISF laisse place à l’IFI. Qu’en pensez- vous? T.M. : “C’est une bonne nouvelle; mais l’assiette taxable est large. Elle englobe les immeubles détenus directement et/ou indirectement, en France et/ou à l’étran- ger. Elle comprend les biens détenus par l’intermédiaire de SCI (à l’IS ou à l’IR) et la part immobilière des actifs de société et des contrats d’assurance vie. En revanche, sont exclus les biens affectés à l’activité opéra- tionnelle de la société. Sont également exo- nérées les participations dans les sociétés opérationnelles dont le contribuable détient moins de 10 %. Les parts d’OPCI ou de SCPI sont imposables, en revanche les parts de SIIC sont exonérées si elles sont détenues à moins de 5 % par le contri- buable. La loi change également les modali- tés de déduction des dettes. Pour être déductibles, les dettes doivent se rapporter à des actifs taxables, telles que les dépenses d’acquisi- tion d’un immeuble. Par exemple, il est plus intéressant de financer des travaux sur sa résidence prin- cipale avec emprunt plutôt que de les financer par une somme d’argent disponible. La loi a par ailleurs prévu une règle particulière pour limiter le montant déductible des emprunts in fine, seule la part équivalente à un emprunt amortissable étant déductible.” >Peut-on mesurer l’impact de la réfor- me? T.M. : “Le but de promouvoir les investis- sements financiers devrait être atteint. Si on prend l’exemple d’un contribuable rele- vant de la tranche imposée à 1% et soumis à une pression fiscale de 62,2% (45% de tranche marginale d’impôt sur le revenu et de 17,2% de prélèvements sociaux), un investissement dans l’immobilier de ren- dement de 500000€ à 4% brut lui permet- tait d’obtenir un rendement net de 0,58% avant la réforme et de 0,51% après. Le même montant de 500000€ investis en produits financiers à 4% lui procurait 0,58% net avant la réforme, mais 2,80% après (voir tableau).” >Comment vont réagir les épargnants? T.M. : “Tous les épargnants ne vont pas pour autant arbitrer leurs placements immobiliers car ils ne raisonnent pas exclu- sivement en fonction de considérations fis- cales, mais la réforme devrait tout de même provoquer un tsunami dans les allo- cations d’actifs.” ● Investissements immobiliers Investissements financiers Hypo- thèses ISF tranche à 1% (patrimoine immobilier de 3m € ) Pression fiscale 62,2% (IR: TMI à 45% et PS à 17,2%) Investisse- ments Immobilier de rendement de 500 k € 20000 € de revenus fonciers / an Rendement 4% Actifs financiers de 500 k € investis en sicav patrimoniale 20000 € de plus-values / an Rendement 4% Fiscalité applicable ISF 5000 € IR+PS (60,5%) 12100 € IFI 5000 € IR+PS (62,2%) 12440 € ISF 5000 € IPV (60,5%) 12100 € IFI 0 € IPV (30%) 6000 € Total impôts 17100 € 17440 € 17100 € 6000 € Rentabilité nette 2900 € 0,58% 2560 € 0,51% 2900 € 0,58% 14000 € 2,80% Impact du passage de l’ISF à l’impôt sur la fortune immobilière 2 2janvier 2018 6 JURIS hebdo immobilier ll U RBANISME QPC 1. Réduction des délais de juge- ment des recours contre les autori- sations d’urbanisme - Imposer la production par le requérant, à peine d’irrecevabilité, des documents per- mettant d’apprécier son intérêt à agir (n°4) - Limiter le référé-suspension dans le temps, en ne l’autorisant que pendant un délai suivant la requête au fond (n° 5). - Instituer une cristallisation automatique des moyens deux mois après la communi- cation aux parties du premier mémoire en défense (n°8). - Imposer au juge un délai de 10 mois pour statuer dans les litiges de permis de construire un bâtiment collectif d’habita- tion, dans les communes visées à l’art. 232 du CGI (n°10). - Demander un rapport sur la suppression de l’appel actuellement applicable dans certains litiges (jusqu’au 1 er déc. 2018), (n° 11). 2. Consolidation des autorisations existantes - Élargir le champ des actes concernés par l’obligation de notification des recours (n°13). - Donner une base légale à la délivrance de l’attestation de non-recours (n° 14). - Inciter à la régularisation du permis sous l’égide du juge (n° 15). - En cas de PC modificatif en cours d’ins- tance, ne permettre de le contester qu’en cours de cette instance (n° 16). - Couper le lien entre l’illégalité d’un docu- ment d’urbanisme et l’autorisation de construire si l’illégalité n’affecte pas les règles du projet (n° 17). 3. Accroissements de la stabilité juridique des constructions ache- vées - Clarifier les règles de prescription admi- nistrative en précisant le termes “construc- tion sans permis de construire” (n°19). - Reconnaître au préfet un droit spécifique pour demander la démolition d’une construction (n°20). - Limiter à 6 mois (au lieu d’un an) le délai de contestation des constructions achevées (n°21). 4. Amélioration de la sanction des recours abusifs - Modifier les conditions d’ouverture des conclusions reconventionnelles à caractère indemnitaire (n°22). Le terme figurant à l’article L 600-7, conditions d’exercice du recours excédant la défense des intérêts légitimes serait remplacé par des condi- tions “qui traduisent un comportement déloyal”. - Étendre l’encadrement du régime des transactions (n° 23). L’obligation d’enregis- trement des transactions serait étendue à celles concernant des recours gracieux. ■ Droit de préemption loi de 1975: annulation partielle du Conseil constitutionnel La loi du 31décembre 1975 a institué un droit de préemption au profit du locataire en cas de division de l'immeuble. Le Conseil constitutionnel reconnaît qu'en permettant au locataire de se maintenir dans les lieux, le législateur a poursuivi un objectif d'intérêt général. Eu égard aux restrictions prévues par la loi (exclusion de ventes entre parents et de certains immeubles de logement social et des ventes d'immeubles entiers) le Conseil vali- de le mécanisme, avec une réserve : le droit de préemption ne saurait bénéficier "à un locataire ou à un occupant de bon- ne foi dont le bail ou l'occupation sont postérieurs à la division ou la subdivision de l'immeuble et qui ne sont donc pas exposés au risque" de congé lié à une opé- ration spéculative. Sur le droit de préemption accordé à la commune . Ce droit ne peut être mis en œuvre qu'à défaut d'exercice de son droit par le locataire. Or le Conseil constitution- nel fait observer que la loi n'a imposé à la commune aucune obligation d'usage du bien acquis et d'autre part que le proprié- taire doit attendre un délai de 6 mois pour reprendre l'usage de son bien si la commu- ne n'a pas réglé le prix. Il en déduit que "les dispositions contestées portent une atteinte disproportionnée au droit de pro- priété ". Elles sont donc annulées (art. 10 § I en partie). (Décision n°2017-683 QPC du 9janvier 2018, J.O. du 11 janvier 2018, n° 49). ■ Droit de résiliation des contrats d'assurance des prêts immobiliers Le Conseil constitutionnel a confirmé la conformité à la Constitution des articles du code de la consommation permettant à l'emprunteur de faire usage d'un droit de résiliation annuel (art. L 313-30 du code de la consommation, issu de la loi du 21 février 2017), droit qui oblige le prêteur à accepter que l'emprunteur souscrive un contrat d'assurance présentant des garan- ties équivalentes. Le Conseil constitutionnel valide ce droit, y compris en ce qu'il est applicable aux contrats en cours car la loi a prévu un délai entre le vote de la loi et son application (au 1 er janvier 2018) permettant aux assu- reurs de prendre compte les effets de cet- te modification. Il ajoute que cette appli- cation aux contrats en cours répond à l'ob- jectif d'intérêt général que la réforme puisse profiter au grand nombre des emprunteurs ayant déjà conclu un contrat d'assurance collectif. (Décision n° 2017-685 QPC du 12 janvier 2018, J.O. du 13janvier, n°107). Réactions > de l’APIC Le président de l’APIC, Philippe Taboret, a déclaré qu’il s’agissait d’une excellente nouvelle pour les courtiers en crédits et assurances La décision du Conseil constitu- tionnel “annonce la fin d’un monopole bancaire en faveur de la liberté de choix des emprunteurs et de l’amélioration signi- ficative de leurs charges attachées à l’im- mobilier.” Deupis le 1 er janvier 2018, la faculté de sub- stitution annuelle de l’assurance emprun- teur est ouverte à tous les contrats en cours, elle est donc confirmée par le Conseil constitutionnel. (Communiqué de l’Association professionnelle des intermé- diaires en crédit, du 12 janvier 2018). > de la CLCV L’association de consommateurs salue une victoire pour les consommateurs. La CLCV observe que l’absence de concurrence a créé une rente au profit des banques assu- rances, cause de taux d’assurance “bien trop élevés”. Elle se félicite donc de cette décision qui va permettre aux emprunteurs de faire davantage jouer la concurrence. (Communiqué du 12janvier 2018). RAPPORT 23 propositions pour réduire le contentieux de l’urbanisme Christine Maugüé, conseillère d’Etat, a remis le 11janvier à Jacques Mézard un rapport pour accélérer et rendre plus efficace le traitement du contentieux des autorisations d’ur- banisme. Le délai moyen de traitement d’un litige contre un permis de construire est de 23 mois en première instance, de 16 à 18 mois en appel et de 14 mois en cassation. Le nombre de recours correspond à une proportion de 1,2% à 1,6% des permis; 50% des permis attaqués correspondent à des maisons individuelles. 4 axes de propositions ont été retenus. 2 2janvier 2018 7 JURIS hebdo immobilier ll N OMINATIONS A GENDA Cabinets ministériels ➠ Numérique : Aymeril Hoang est nommé directeur de cabinet de Mounir Mahjoubi. Il succède à Grégoire Tirot . (Arrêté du 2 janvier 2018, J.O. du 4janvier, n° 32 et arrêté du 8 janvier, J.O. du 13janvier, n° 36). ➠ Cohésion des territoires : Jérôme Mas- claux est nommé directeur adjoint du cabinet, en charge du pôle ville, urbanis- me et logement au cabinet de Jacques Mézard. Il succède à Valérie Mancret-Tay- lor . (Arrêté du 22décembre 2017, J.O. du 12janvier, n° 76) ➠ Culture : Laurence Tison-Vuillaume est nommée directrice de cabinet de Françoise Nyssen. Elle succède à Marc Schwartz . (Arrêté du 9janvier 2018, J.O. du 13janvier, n°90). Administration centrale ✓ Guillaume Boudy conseiller maître à la Cour des comptes, est nommé secrétaire général pour l'investissement . (Décret du 3janvier 2018, J.O. du 4janvier, n°29) ✓ Concurrence : Virginie Beaumeunier est nommée directrice générale de la concur- rence, de la consommation et de la répres- sion des fraudes, en remplacement de Nathalie Homobono . (Décret du 3janvier 2018, J.O. du 4janvier, n° 49). Magistrature ✓ Cours d’appel : Sont nommés premiers présidents de chambre: Annie Clede- Dabosville et Philippe Prudhomme (Paris). n otification de l'ordonnance du président du TGI le relevant de sa forclusion. Par ailleurs, dans certains cas, le décret remplace la saisine par assignation par une saisine sur requête. Par exemple à l'art. 62- 11 IV du décret de 1967 où l'administra- teur provisoire peut saisir le juge pour que soit modifiée la mission ou sa durée ou pour y mettre fin. (Décret n° 2018-11 du 8janvier 2018 relatif aux modalités d'exercice de l'action en relevé de forclusion ouverte aux créanciers d'un syndicat des copropriétaires en difficulté placé sous administration provisoire et portant diverses modifications de la procédure d'administration provisoire, J.O. du 10janvier, n°8). ■ Conventions d'utilité sociale Les signataires d'une convention d'utilité sociale doivent transmettre au préfet une série d'indicateurs (art. R 445-5-2 du CCH). Un arrêté du 19 octobre en précise les modalités. Sont fixés en annexe: - le format des engagements chiffrés rela- tifs aux indicateurs, - le format des données chiffrées territoria- lisées. La transmission au préfet se fait par voie électronique. Sont également transmises des données relatives aux points suivants: - la rénovation des logements de classe énergétique D, - une prévision du nombre de logements vendus ainsi que le nombre de ventes réa- lisées, à trois et six ans, dont le nombre de ventes réalisées au bénéfice des locataires du parc social, - le nombre de mutations internes prévues et réalisées, par année, sur les mutations et relogements opérés dans le cadre de la rénovation urbaine ainsi que sur ceux opé- rés entre les quartiers prioritaires de la politique de la ville et les quartiers non prioritaires. (Arrêté du 19octobre 2017 portant défini- tion du format et des modalités de transmis- sion des engagements et indicateurs des conventions d'utilité sociale, J.O. du 10jan- vier n°10). Formulaire logement social Un nouveau formulaire relatif à l'enquête annuelle sur l'application du supplément de loyer de solidarité a été fixé par arrêté (Arrêté du 20décembre 2017 relatif à l'en- quête annuelle sur l'application du supplé- ment de loyer de solidarité, J.O. du 10janvier 2018, n°12). ✦ 27-30 mai 2018 (Cannes). Le 104 e congrès des notaires aura pour thème “ Demain le territoire ”. AU FIL DU J.O. Pour vous abonner à Jurishebdo, avec 20% de réduction pour un premier abonnement, visitez notre site internet jurishebdo.fr ABONNEMENT «PRIVILEGE» 20% de réduction sur l’abonnement JURIS hebdo immobilier Présidents de chambre: Anne-Marie Rou- baud-Sauteraud (Paris), Marie-Claude Calot et Luc Leblanc (Versailles), Bruno Bertrand (Aix-en-Provence), Nathalie Ram- b our-Pignon (Bordeaux), Benoit de Charry (Dijon), Bernard Jacob (Grenoble), Eric Seguy, Marie-Pierre Millerioux-Guigue et Anne-Marie Esparbes (Lyon), Thierry Mon- ge (Poitiers), Catherine Gouée-Le François (Rennes) et Françoise Penavayre-Roussel (Toulouse). (Décret du 1 er janvier 2018, J.O. du 5janvier, n°13). Organismes publics ✓ ANAH : Valérie Mancret-Taylor , architec- te-urbaniste en chef de l'Etat, est nommée directrice générale de l'Agence nationale de l'habitat. (Arrêté du 22décembre 2017, J.O. du 12janvier, n°77) ■ Certificats d’économie d’énergie L'arrêté du 29décembre 2014 qui précise les modalités d'application du dispositif des certificats d'économies d'énergie est modifié. Il bonifie le volume de certificats délivrés pour certaines opérations au bénéfice des ménages en situation de précarité énergé- tique. La bonification est applicable du 1 er avril 2018 au 31décembre 2020. Le demandeur doit être signataire de la char- te d'engagement « Coup de pouce écono- mies d'énergie ». Le dispositif concerne: - certaines chaudières, - le raccordement d'un bâtiment résiden- tiel à un réseau de chaleur, - l'isolation de combles ou de toitures. (Arrêté du 22décembre 2017 modifiant l'ar- rêté du 29décembre 2014 relatif aux moda- lités d'application de la troisième période du dispositif des certificats d'économies d'éner- gie, J.O. du 10janvier 2018, n°3). ■ Copropriétés en difficulté La loi de 1965 prévoit une faculté pour les copropriétés en grande difficulté sous administration provisoire de bénéficier d'un plan d'apurement de leurs dettes. Les créanciers doivent déclarer leurs créances à l'administrateur provisoire dans le délai de trois mois de la publication d'un avis les invitant à le faire. Mais s'ils n'ont pu le faire, ils peuvent être relevés de forclusion: la loi du 27janvier 2017 a créé une action de relevé de forclusion. Elle doit être exercée dans un délai de 6 mois à compter de l'avis (art. 62-18-1 nou- veau du décret du 17 mars 1967). Le prési- dent du tribunal statue en la forme des référés. Le créancier doit déclarer sa créan- ce dans le délai d'un mois à compter de la 2 2janvier 2018 8 JURIS hebdo immobilier ll JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 contact@jurishebdo.fr ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0219 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 779 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: par nos soins ■ Gestion des abonnements: logiciels Libre office - Xoops P ÉRICAUDCONSEILS INTERVIEW Philippe Péricaud: “Les Français peuvent bénéficier au Portugal d’un statut fiscal favorable” Avocat spécialisé en droit immobilier, Philippe Péricaud conseille aux Français qui veulent s’installer à l’étranger le statut de résident non-habituel au Portugal (statut RNH). Explications >Quels services spécifiques propose votre cabinet pour l’investissement au Portugal? Philippe Péricaud : “Notre cabinet est spé- cialisé en droit immobilier depuis 40 ans. Mais la loi ayant autorisé les avocats à pra- tiquer de manière accessoire une activité de transactions, nous avons mis en place une activité de mandataire en transactions immobilières depuis 2009. Nous tra- vaillons avec un réseau d’avocats, de notaires et d’agents immobiliers au Portu- gal. Nous accompagnons en France les clients qui souhaitent s’installer au Portu- gal. À cette fin, nous leur apportons des conseils en matière fiscale, patrimoniale et juridique. De cet audit personnalisé, nous pouvons ainsi les représenter dans le cadre de la vente de leurs biens immobiliers en France et de l’acquisition de biens au Por- tugal. Nous les assistons également pour la procédure de d’adoption du statut de rési- dent non-habituel au Portugal. Ainsi, notre qualité d’avocat mandataire en transaction immobilière assure une sécurité juridique à ces transactions internationales.” >Quel est ce statut de résident non-habi- tuel au Portugal? P. P. : “Le Portugal a créé en 2009 le statut de résident non-habituel. Ce statut privilé- gié cherche à attirer des experts à haute valeur ajoutée. La politique de redresse- ment engagée par le pays visait à attirer des compétences (architectes, médecins…) en provenance d’autres pays de l’Union européenne. Alors que les Portugais sont imposés sur le revenu à un taux pouvant atteindre 46 %, ce statut permet de bénéfi- cier d’une imposition forfaitaire de 20 %. En 2013, ce statut a été étendu aux retraités européens. S’ils résident au Portugal, ils bénéficient d’une exonération totale d'im- pôt sur leurs retraites pendant dix ans.” >Quelles sont les conditions pour béné- ficier de ce statut? P. P. : “Il faut suivre une procédure adminis- trative qui dure de 3 à 6 mois mais il faut surtout éviter une requalification par l’ad- ministration fiscale française. Pour cela, il faut séjourner la majeure partie de l’année au Portugal (six mois par an). Il ne faut plus avoir de foyer fiscal en France, ni y avoir d’activité professionnelle et de centre d’inté- rêt économique. Il reste possible d’y dispo- ser d’un patrimoine immobilier non loué mais il ne faut pas conserver un patrimoine immobilier locatif ni détenir en France un portefeuille important de valeurs mobi- lières. La convention fiscale franco portu- gaise prévoit que les revenus (salaires, pen- sions de retraite) sont imposés dans l’État de résidence. Le Portugal, qui peut choisir le taux d’imposition des résidents, a décidé de ne pas imposer les retraités qui s’installent. Les Français qui s’expatrient au Portugal peuvent donc bénéficier de ce statut favo- rable de résident non-habituel.” >Le contexte du marché immobilier au Portugal est-il actuellement propice à l’investissement? P. P. : “Oui tout à fait, les prix de l’immobi- lier ont d’ailleurs progressé de 19 % depuis le 1er trimestre 2015. L’INE (Institut natio- nal Portugais de la statistique) prévoit une hausse de 5 % par an pour les 5 prochaines années. Il est possible actuellement d’em- prunter à environ 2 % sur une durée de 5 à 7 ans et à 2,9 % sur 15 ans. La pratique des taux variables était très répandue, mais heu- reusement elle l’est de moins en moins.” >Quelles sont les autres conditions fis- cales d’une telle installation? P. P. : “Les droits de mutation sont modérés, 5 % ou, pour les logements 6 %. Il n’y a pas de TVA pour l’immobilier, la taxe foncière est généralement de 0,3 % à 0,5 %. Les acqui- sitions qui visent les logements anciens dans les quartiers historiques des villes, comme à Lisbonne, sont souvent exonérées de droits de mutation et de taxe foncière lorsque l’ac- quéreur effectue des travaux de rénovation. Le Portugal ne prélève pas de taxe d’habita- tion mais il pratique un impôt sur la fortune immobilière au taux de 0,8 %. En cas de loca- tion, les revenus fonciers sont imposés à un taux forfaitaire de 28 %.” >Quel volume d’investissement faut-il prévoir? P. P. : “À Lisbonne, les acquisitions moyennes se concluent à 300000 € pour un trois-pièces. Les prix sont de 4000à 5000 € le m 2 . On peut atteindre un revenu locatif annuel de 9600 € ou, dans l’Algarve, de 6000 €. Beaucoup de Français investissent dans la capitale ou dans la station balnéai- re cotée de Caxias, près de Lisbonne .” >La réglementation des baux est-elle contraignante? P. P. : “Le Portugal pratique une liberté contractuelle presque totale. Le bailleur peut librement fixer la durée du bail et il peut donner congé sans motif en fin de contrat. Les procédures d’expulsion sont rapides. Pour les locataires commerçants, il n’existe pas de propriété commerciale comparable à celle de la France.” >Le statut RNH risque-t-il d’être remis en cause par la France? P. P. : “L’Espagne avait mis en place un régime d’exonération particulier, mais le Conseil d’État l’a remis en cause en 2015. Le Portugal me semble moins exposé à ce risque, dans la mesure où la convention fis- cale franco portugaise a été renégociée en août 2016 et ce régime n’a pas été modifié à cette occasion.”
