Au sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Urbanisme
– Droit au logement et surface minimale
Baux d’habitation
– Réparations locatives
– Validation d’un congé pour suroccupation
– Congé pour vente. Détermination du bien vendu
– Résiliation de bail pour violences commises par le locataire
– Délai de prescription issu de la loi Alur
Baux professionnels
– Congé délivré par un mandataire
Baux commerciaux
– Loyer de renouvellement pour les locaux d’une agence immobilière
Copropriété
– Annulation d’une décision d’AG sur des travaux incombant à un copropriétaire
– Changement d’usage de lots et modification de la répartition des charges
– 6 – Actualité –
– Instruction fiscale sur le Pinel
– Les commissaires de justice passent à l’intermédiation immobilière
– 7 – Au fil du J.O. –
– 8 – Rencontre –
nouvelle chute des ventes selon la FPI
L’insalubrité devant le juge L a pause normative de ces semaines de fin d’été nous permet de mettre l’accent sur un arrêt du Conseil d’État et sur quelques décisions de cours d’appel. Le Conseil d’État a censuré le 29 août le décret paru un an plus tôt (29 juillet 2023) et réformant les règles de salubrité des locaux d’habitation. Ce texte était critiqué par diverses associations qui y voyaient notamment une atteinte aux règles mini- males de surface dans les logements. Mais il faut observer que le décret a été censuré essentiellement pour un motif de procé- dure, lié à la consultation d’organismes publics (p. 2). Il revient donc à l’administra- tion de préparer un nouveau texte et de le soumettre à consultation, le cas échéant à plusieurs reprises, s’il est modifié après consultation. Sur le fond, rien n’est donc acquis. Le texte avait pour objectif d’har- moniser la réglementation du code de la santé publique avec celle du décret décen- ce de 2002, applicable aux logements loués sous le régime de la loi de 1989. Il revendra aux associations requérantes de vérifier le contenu du nouveau texte pour apprécier s’il est ou non plus protecteur des occupants que le texte censuré. Q uant aux arrêts d’appel, ils ont l’inté- rêt de fournir des exemples de motifs de congés “légitimes et sérieux” autres que la vente ou la reprise pour habiter. L’un de la cour d’appel d’Aix se rattache à l’inexécu- tion par le locataire de ses obligations puis- qu'il s’agissait de violences exercées sur le voisinage (p. 4). Mais celui de la cour d’ap- pel de Paris rendu début juillet (p. 3) est plus original car il valide le congé pour un motif qui n’était pas directement lié à l’in- exécution par le locataire de ses obliga- tions mais qui a pu être qualifié de légiti- me et sérieux au sens de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Un logement loué pour 2 personnes était finalement occupé par 5 personnes suite à la recomposition familiale de la locataire. Mais l’exiguïté du logement ne permettait pas une occupa- tion dans des conditions décentes et ris- quait de créer de l’insalubrité. Le bailleur a pu valablement, en fin de bail, donner congé au locataire. ■ BD ■ C ENSURE DU C ONSEIL D ’E TAT Le Conseil d’État a rendu le 29 août 2024 un arrêt pour censurer le décret du 29 juillet 2023 qui avait modifié les règles minimales de salu- brité des locaux d’habitation. Très critiqué par plusieurs associations, le décret a toutefois été censuré pour un motif de procédure. p. 2 ■ C ONGÉ POUR VENTE D ’ UN LOGEMENT Les règles de congés doivent être scrupuleusement respectées par le bailleur pour éviter l’annulation judiciaire du congé. En cas de congé pour vente, il doit précisément identifier le bien proposé à la ven- te. Un arrêt a toutefois admis la validité d’un congé ne mentionnant pas la présence de cabanons, constructions légères installées dans le jardin du logement loué. p. 3 ■ Q UEL AVENIR POUR LE P INEL ? Alors que la FPI déplore une nouvelle baisse des ventes de logements neufs et réclame la prolongation du régime Pinel qui vit ses derniers mois d’existence, et que la Cour des comptes publie un rapport plutôt positif sur son bilan, l’administration fiscale vient de mettre à jour les instructions fiscales de ce régime. p. 6 et 8 ■ D EUX EXEMPLES DE CONGÉS DU BAILLEUR VALIDÉS Deux arrêts de cours d’appel ont validé des congés adressés par des bailleurs pour des motifs autres que la vente ou la reprise du logement. La cour d’appel d’Aix a admis le congé d’un bailleur motivé par le compor- tement violent des enfants de son locataire et la cour d’appel de Paris a validé le congé donné par un bailleur pour suroccupation du logement. p. 3 et 4 ■ L OYER D ’ UNE AGENCE IMMOBILIÈRE La cour d’appel de Pau a confirmé que des locaux loués par une agence immobilière sont bien des locaux de bureaux. À ce titre, lors du renou- vellement du bail commercial, ils échappent au plafonnement du loyer. p. 5 ■ V ALIDATION A POSTERIORI La cour d’appel de Dijon rappelle que des travaux réalisés par un copro- priétaire sans autorisation peuvent être régularisés a posteriori de l’assem- blée des copropriétés. p. 6 ■ C HANGEMENT D ’ USAGE DE LOTS En cas de changement d’usage d’un lot de copropriété, l’assemblée peut décider à la majorité de l’article 25 de modifier la répartition des charges spéciales mais non celle des charges générales (même arrêt). p. 6 JURIS hebdo La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 981 9 SEPTEMBRE 2024 ISSN 1622-1419 24 E ANNEE EDITORIAL .. immobilier A R E T E N I R - 2 - Jurisprudence - Urbanisme - Droit au logement et surface minimale Baux d’habitation - Réparations locatives - Validation d’un congé pour suroccupation - Congé pour vente. Détermination du bien vendu - Résiliation de bail pour violences commises par le locataire - Délai de prescription issu de la loi Alur Baux professionnels - Congé délivré par un mandataire Baux commerciaux - Loyer de renouvellement pour les locaux d’une agence immobilière Copropriété - Annulation d’une décision d’AG sur des travaux incombant à un copropriétaire - Changement d’usage de lots et modifica- tion de la répartition des charges - 6 - Actualité - - Instruction fiscale sur le Pinel - Les commissaires de justice passent à l’inter- médiation immobilière - 7 - Au fil du J.O. - - 8 - Rencontre - nouvelle chute des ventes selon la FPI SOMMAIRE