Au Sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Assurance : Déclaration de sinistre : éviter la télécopie
Baux commerciaux : Soumission volontaire au statut / Sous-location interdite / Calcul de l’indemnité d’éviction / Compétence du tribunal de commerce / Prise d’hypothèque judiciaire abusive
Saisie immobilière : Le rôle de l’audience d’orientation
– 4 – Étude –
Selon l’Adil 75, la hausse des prix à Paris modifie le profil des accédants
– 5 – Actualité –
La signature électronique pour les baux / Legal & General élargit son offre à la SCPI / Révision des valeurs locatives / Les logements à Paris au plus haut en Europe / Novaxia présente les atouts de la copromotion
– 6 – Rencontre –
Les SCPI bientôt sous le coup de la directive AIFM
– 7 – Nominations – Agenda-
– 8 – Rencontre –
La RT 2020 ne sera pas seulement thermique.
Un point sur le Grenelleavec le cabinet Lefebvre Pelletier & Avocats.
■ JUGÉ ■ > > Un créancier qui demande abusivement l’inscription d’une hypothèque judiciaire peut être condamné à des dommages et intérêts. La cour d’appel de Paris a fait application de cette règle pour un locataire qui avait effectué cette démarche pour obte- nir du bailleur la réalisation de travaux de mise en sécurité de l’immeuble (voir p.3). > > Un autre arrêt de la cour d’appel de Paris donne l’exemple de la résiliation judiciaire d’un bail commercial, faute pour le preneur d’avoir respecté son obligation d’appeler le bailleur à concourir à la sous-location. C’est la réitération de la faute du locataire qui a justifié le prononcé de la sanction (p.3) > > Il résulte d’un arrêt de la Cour de cassation du 6juin qu’il faut éviter de faire une décla- ration de sinistre par télécopie, ce mode de transmission de l’écrit ne répondant pas aux exigences des clauses types prévues par le code des assurances pour les contrats d’assurance dommages-ouvrage (p.2). ■ PUBLIÉ ■ > > Une étude de l’Adil de Paris montre l’impact de la hausse des prix des logements à Paris sur le profil des acquéreurs (p.4). ■ PROGRAMMÉ ■ > > Selon le président du Plan Bâtiment Gre- nelle, Philippe Pelletier, la RT 2020 ne sera pas que thermique, mais elle s’étendra à d’autres dimensions environnementales comme la qualité de l’air intérieur et à l’émission de gaz à effet de serre (p.8). > > Les sénateurs Pierre Jarlier et François Marc, rapporteurs spéciaux de la commis- sion des finances du Sénat, proposent d’appliquer la réforme des valeurs locatives aux locaux commerciaux à compter du 1 er janvier 2014 et à partir de 2015 pour les locaux d’habitation. Puisque la SCPI n’est pas morte… I l est des phrases incidentes qui en disent plus que des heures de débat. A l’occasion du traditionnel colloque de juin de l’Aspim, (voir p.6), un responsable de l’AMF a émis cette assertion, en tirant les conséquences, avec humour mais comme à regret, de l’étonnante vivacité de ce produit d’épargne. Elle témoigne, s’il en était besoin, de la détermination des pouvoirs publics, au mieux à freiner le développement, au pire, à favoriser la disparition de la SCPI. Pourtant, avec leur collecte record de 2011, les SCPI ont montré avec brio leur forte capacité de résistance à la crise. La simplicité du produit en fait un atout pour les épargnants et l’incertitude des marchés finan- ciers ne peut que renforcer leur attrait. Mais voici que le débat sur l’encadrement de la SCPI rebondit avec la transposition de la directive AIFM qui doit avoir lieu avant le 22juillet 2013. Ce texte de 2011 fixe un cadre aux gestionnaires de fonds d’investissement alternatifs (FIA) et vise la gestion collective des produits non déjà couverts par d’autres textes européens. L’AMF a clairement indiqué que son champ d’application comprenait les SCPI. Un des aspects marquants est d’imposer la présence d’un dépositaire externe au fonds. C’est donc un contrôle supplémentaire qui est imposé aux SCPI et dont le coût pèse- ra nécessairement au final sur le rendement du produit. La nécessité de ce nouveau contrôle est loin d’être évidente pour un produit déjà très encadré et les professionnels réunis ce 12juin par l’ASPIM étaient tout sauf enthousiastes face à la perspective de cette nouvelle contrainte. Résignés, ils vont devoir faire appel, après les commissaires aux comptes et les experts, à ce nouvel acteur de contrôle. Mais l’ASPIM entend tirer parti de cette évolution des textes imposée à la profession pour obtenir un toilettage du statut de la SCPI. L’objectif est notamment de permettre aux gérants de disposer de plus de souplesses pour “malaxer la matière immobilière”, pour reprendre l’expression de Dominique Paulhac (HSBC). A l’heure où on attend le décret qui va impo- ser la rénovation énergétique des immeubles tertiaires (voir p.8), il est plus que jamais nécessaire de pouvoir opérer avec souplesse sur un immeuble: rénovation ou démolition reconstruction. On voit donc que les professionnels vont avoir de quoi faire d’ici un an pour tirer parti d’une évolution des textes les concernant, mais le combat va être rude car, outre la méfiance du régulateur français à l’endroit de la SCPI, on sait la ténacité des autorités européennes à faire avancer leurs textes, quelles que soient les réactions et les objections. L’ASPIM a pris l’heureuse initia- tive de lancer le débat, il mérite d’être poursuivi pour que vive la SCPI. Évoquons pour conclure la “bonne nouvelle passée inaperçue” que relève Hubert Haenel, ancien membre de la Convention sur l’avenir de l’Europe (La Croix du 14juin). Il indique que, pour la première fois, le contrôle de subsidiarité mis en place par le traité de Lisbonne a été mis en application: un nombre suffisant de parlements nationaux a jugé que le paquet Monti II était contraire au principe de subsidiarité. La Commission va devoir revoir sa copie. Une bonne nouvelle à garder en mémoire pour contraindre l’Europe à respecter sa place. ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels w ww.jurishebdo.fr NUMÉRO 482 1 9JUIN2012 ISSN 1622-1419 12 E ANNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Assurance : Déclaration de sinistre: éviter la télécopie Baux commerciaux : Soumission volontaire au statut / Sous-location interdite / Calcul de l’indemnité d’éviction / Compétence du tribunal de commerce / Prise d’hypothèque judiciaire abusive Saisie immobilière : Le rôle de l’audience d’orientation - 4 - Étude - Selon l’Adil 75, la hausse des prix à Paris modifie le profil des accé- dants - 5 - Actualité - La signature électronique pour les baux / Legal&General élargit son offre à la SCPI / Révision des valeurs locatives / Les logements à Paris au plus haut en Europe / Novaxia présente les atouts de la copromotion - 6 - Rencontre - Les SCPI bientôt sous le coup de la directive AIFM - 7 - Nominations - Agenda - - 8 - Rencontre - La RT 2020 ne sera pas seulement thermique. Un point sur le Grenelle avec le cabinet Lefebvre Pelletier & Avocats. S O M M A I R E E D I T O R I A L 19juin2012 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A S S S S U U R R A A N N C C E E - - B B A A U U X X C C O O M M M M E E R R C C I I A A U U X X ▲ Assurance ■ Déclaration de sinistre: éviter la t élécopie (Cass. Civ. 3 e , 6juin 2012, n°704, FS-P+B, rejet, pourvoi n°11-15567) Une société qui avait fait construire un h ôtel avait adressé un courriel déclarant un sinistre d’ascenseur à son courtier, lequel avait transmis ce document par télécopie à l’assureur dommages-ouvrage. Celui-ci avait refusé de prendre en charge le sinistre, affectant un élément d’équipement. La cour d’appel avait rejeté la demande d’indemnisation du maître d’ouvrage au motif que la déclaration de sinistre devant être déclarée par écrit, soit contre récépissé, soit par lettre recomman- dée avec AR, la télécopie ne remplissait pas l’exigence d’un écrit au sens de l’article A 243-1 du code des assurances. La Cour de cassation valide cette argumentation: “Mais attendu qu’ayant exactement retenu que la déclaration de sinistre faite par télécopie ne remplissait pas les condi- tions d’exigence d’un écrit rappelées par l’article A 243-1, annexeII, du code des assu- rances, la cour d’appel a pu en déduire, sans dénaturer la lettre du 29août 2007, que le délai dont la société Covea Risks [assureur dommages-ouvrage] disposait pour prendre parti avait été ouvert à une date qu’il convenait de fixer, en fonction des élé- ments qui lui étaient soumis, au 29août 2007, jour de l’envoi par la société Covea Risks de sa décision de nommer l’expert amiable; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé; Par ces motifs: rejette”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’article A 243-1 annexeII définit les clauses type des contrats d’assurance dommages-ouvrage. Il prévoit que “Les déclarations ou notifications aux- quelles il est procédé entre les parties en application de paragraphes A (1°, c), A (3°), B (2°, a), B (2°, c), B (3°, a), de la présente clause, sont faites par écrit soit contre récé- pissé, soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.” La Cour de cassation confirme donc l’interprétation de la cour d’appel selon laquelle la télécopie ne répond pas à cette exigence d’écrit. L’assureur dispose de 60 jours à compter de la déclaration de sinistre pour prendre par- ti. La déclaration de sinistre par télécopie étant jugée irrégulière, la cour d’appel avait retenu comme date celle de l’envoi par l’assureur de sa décision de nommer un expert (29 août 2007). La notification par l’assureur de son refus de prendre en charge le sinistre ayant été transmise au maître d’ouvrage le 18octobre 2007, le délai de 60 jours était respecté. Baux commerciaux ■ Soumission volontaire au statut. Sous-location interdite (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 6juin 2012, n°10/12202) Cet arrêt traite de deux questions; l’une relative à la soumission volontaire du bail au statut et l’autre relative aux consé- quences d’une sous-location irrégulière. 1. La soumission du bail au statut Un litige opposait un bailleur de locaux loués à un médecin pour 9 ans à compter de 1989 avec autorisation de sous-louer. En 1997, le bailleur avait donné congé avec refus de renouvellement au motif que le preneur n’était pas immatriculé au RCS, n‘exploitait pas personnellement de fonds de commerce et n’avait pas appelé le bailleur pour consentir à la sous-location. S’étant rapprochées, les parties avaient tou- tefois conclu un acte de renouvellement en 1998. Or le 19octobre 2006, le bailleur avait délivré congé pour le 30avril 2007 au visa de l’article 57 A de la loi du 23décembre 1986. Il se posait donc une question de qua- lification du bail, pour savoir s’il devait rele- ver du régime des baux professionnels ou si les parties avaient opté conventionnelle- ment pour le statut des baux commerciaux. La cour d’appel juge que les parties avaient valablement renoncé au statut. Elle observe que le bailleur avait accepté le renouvelle- ment du bail pour un bâtiment industriel et commercial, pour une durée de 3-6-9 ans et en autorisant de sous-louer sous réserve de respecter le décret de 1953 et elle en déduit: “En convenant du renouvellement d’un bail portant sur un local industriel et commer- cial à des conditions conformes et propres aux dispositions du décret du 30septembre 1953, auquel elles ont fait expressément référence, les parties ont entendu, nonobs- tant l’absence de renonciation expresse du bailleur aux exigences de l’immatriculation du preneur au registre du commerce, exprimé leur volonté de soumettre leurs relations aux dispositions du sta- tut des baux commerciaux […] Le tribunal doit donc être approuvé en ce qu’il a jugé que le congé délivré par lettre recommandée avec accusé de réception par [le bailleur] en non par acte extrajudiciaire n’a pas mis fin au bail ”. 2. Les effets de la sous-location irrégulière . La cour se prononce ensuite sur la demande de résiliation du bail émanant du bailleur qui invoquait une faute du locataire ayant c onclu des sous-locations sans l’appeler à l’acte. Le locataire estimait que le bailleur avait renoncé à se prévaloir de l’irrégularité de la sous-location en signant un acte de renouvellement puis en ayant adressé un congé; le sous-locataire indiquait que le bailleur connaissait l’existence des sous- locations. La cour ne retient pas ces argu- ments et prononce la résiliation: “Le fait pour les bailleurs bien qu’ils n’aient pas été appelés à concourir à l’acte de sous- location passé avec la SCP V., ce qui consti- tuait le motif de leur premier refus de renouvellement en 1997, d’accepter néan- moins de signer l’acte de renouvellement de bail en 1998, ne peut être considéré comme valant renonciation de leur part pour l’avenir à se prévaloir de tout nouveau manquement du locataire principal à son obligation de requérir leur concours ou encore acceptation que tout nouveau man- quement serait moins grave que le précé- dent”. La cour rappelle que l’acte de renouvelle- ment prévoyait que le preneur devra appe- ler le bailleur à concourir aux actes de sous- location et elle en déduit: “En privant les bailleurs principaux de connaître l’identité du ou des sous-locataires ainsi que la consistance exacte des locaux donnés en sous-location et de pouvoir ainsi apprécier si les loyers n’excèdent pas, au pro- rata des surfaces, le montant du loyer du bail principal, le preneur déjà alerté par les motifs du premier congé a gravement manqué à ses obligations en ne produi- sant pas la copie de l’acte de sous-loca- tion passé avec la SCP V. et consentant à nouveau une sous-location sans appeler les bailleurs à concourir à l’acte”. L’arrêt confirme donc la résiliation du bail. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Cet arrêt confirme la faculté pour les parties de se placer convention- nellement sous le régime du statut des baux commerciaux. La jurisprudence est sur ce point abondante. Le juge doit notamment apprécier si le bailleur a mani- festé de façon non équivoque sa volonté de conférer au preneur des avantages équivalents à ceux du décret de 1953 (Civ. 3 e , 14mai 2008). L’arrêt fournit un exemple de la faculté pour le bailleur d’obtenir la résiliation du bail en cas de non-respect par le locataire de ses obligations relatives à la sous-loca- tion. L’article L 145-31 du code de commer- ce prévoit que, en cas de sous-location J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l’acte. L’article précise les modalités: information du bailleur par acte extrajudiciaire ou LR ave AR. Réponse d u bailleur dans les 15 jours. L’information du bailleur lui permet notamment de véri- fier que le sous-loyer n’est pas supérieur au loyer puisque, dans ce cas il peut exiger une hausse du loyer principal. Dans cette affaire, le locataire avait une première fois négligé d’appeler le bailleur à concourir à l’acte, puis après renouvelle- ment du bail, réitéré cette infraction. La cour d’appel justifie ainsi la résiliation du bail, conformément à une jurisprudence bien établie (Civ. 3 e , 2 oct. 2002). Mais les juges doivent apprécier si l’inexécution de l’obligation de faire concourir le bailleur à l’acte est assez importante pour justifier la résiliation ou s’il suffit d’allouer des dom- mages-intérêts. Un arrêt par exemple a refusé la résiliation car le bailleur n’avait subi aucun préjudice (Paris, 12 oct. 2002). Dans l’arrêt rapporté, la cour justifie la sanction par la réitération de l’infraction dans le bail renouvelé. ■ Calcul de l’indemnité d’éviction (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 30mai2012, n°10/10548) Un bail était conclu depuis de nombreuses années pour un restaurant à Paris, près de la place Saint-Michel. En 2002, le bailleur avait délivré un congé avec refus de renouvellement et offre d’une indemnité d’éviction. En septembre2003, le TGI ayant prononcé la liquidation judiciaire du locataire, le bailleur avait reloué les locaux en mars2004 à destination d’achat, vente, expertises, conseil en livres, estampes et œuvres d’art. Le litige tranché par la cour d’appel portait sur le montant de l’indemnité d’éviction. Le bailleur soutenait notamment que le congé n’était pas la cau- se de la liquidation du locataire et que l’indemnité d’éviction n’était pas justifiée. Cet argument est repoussé: “Considérant que […] la bailleresse a fait preuve de mauvaise foi et d’obstruction en délivrant un commandement injustifié et en exigeant des travaux alors qu’elle savait qu’elle ne renouvellerait pas le bail […]; qu’il existe un lien manifeste entre la mise en procédure collective et le non- renouvellement du fonds ”. La cour d’appel constate par ailleurs que, à la date d’effet du congé, la condition d’exploitation était remplie et elle indique que le preneur pouvait prétendre à une indemnité d’éviction, ajoutant que, le loca- taire ayant quitté les lieux plus d’un an après l’échéance du bail, la restitution des lieux ne valait pas renonciation à une indemnité d’éviction. S’agissant du montant de l’indemnité, la c our indique que l’exploitation ayant été déficitaire, “la valeur marchande du fonds, exactement évaluée par l’expert à 38000 € , étant inférieure à la valeur du droit au bail, c’est cette dernière valeur qui devait être retenue”. En l’absence de motif de déplafonnement, le loyer, si le bail avait été renouvelé, aurait été fixé à 13358 € . Le calcul retenu est le suivant: valeur locati- ve fixée à 600 € le m 2 , soit une valeur glo- bale de 30000 € . Ce montant est supérieur au montant du loyer du nouveau bail, conclu en 2004, mais la cour indique que la destination de vente de livres est moins valorisante que celle de restaurant. Le diffé- rentiel entre le montant du loyer plafonné et la valeur locative s’établit à 16642 € . Puis la cour applique un coefficient multi- plicateur de 7 (contre un coefficient de 6 proposé par l’expert) ; “en conséquence, la valeur du droit au bail doit être estimée à la somme de 116494 € qui constitue le mon- tant de l’indemnité principale”. La cour y ajoute une somme de 10% de la valeur du droit au bail au titre des frais de remploi ainsi que trois mois du montant du résultat brut d’exploitation pour le trouble com- mercial et 3500 € au titre des frais et hono- raires juridiques. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Lorsque le bail est renouve- lé plusieurs fois, il se creuse un écart entre le montant du loyer pratiqué et la valeur locative, en raison du plafonnement du loyer. L’appréciation de l’indemnité d’éviction relevant du pouvoir d’appréciation du juge (Civ. 3 e , 15 oct. 2008), le juge peut utiliser la méthode du différentiel de loyer, ce qu’il a fait dans l’arrêt rapporté. La cour calcule la différen- ce entre le loyer pratiqué et le loyer de marché et lui applique un coefficient mul- tiplicateur qui représente la capitalisation des loyers sur 9 ans (CA Paris 1 oct. 1996). ■ Compétence du tribunal de com- merce - Hypothèque abusive (CA Paris, Pôle 1, ch. 3, 22mai2012, n°11/20717) Un litige opposait une SARL qui avait vendu un fonds de commerce d’hôtellerie à une EURL, tout en conservant les murs. La SARL lui avait loué les locaux par bail commercial. L’EURL avait assigné son bailleur devant le juge des référés du tribunal de commerce aux fins d’expertise. La SARL contestait la compétence de ce tribunal, mais cette demande est rejetée: “Sur l’incompétence du juge des référés du tribunal de commerce [ …] Considérant qu’aux termes de l’article L 721-3 du code de commerce, le tribunal de commerce connaît des contestations rela- tives aux engagements entre commerçants; Considérant qu’aux termes de l’article R 145-23 du code de commerce, les contesta- tions relatives au prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal de grande instance ou le juge qui le remplace et les autres contestations sont portées devant le tribunal de grande ins- tance qui peut, accessoirement, se pronon- cer sur les demandes précédentes; Considérant que la compétence ainsi don- née au tribunal de grande instance dans le cas où le litige a pour fondement ou met en cause une disposition relative au statut des baux commerciaux, n’exclut pas la com- pétence du tribunal de commerce , sur le fondement de l’article L 721-3 du code de commerce, pour les autres contestations pouvant opposer les parties à un bail com- mercial; Considérant […] que la SARL A. n’oppose à la demande d’expertise de sa locataire aucun moyen relevant du statut des baux commerciaux; que s’agissant de deux socié- tés commerciales, le juge des référés du tri- bunal de commerce était bien compétent pour en connaître”. L’arrêt indique par ailleurs que, s’il y avait une procédure en cours sur le point de savoir qui devait, du bailleur ou du locatai- re, prendre en charge des travaux de mise en sécurité de l’immeuble loué, une autre procédure pouvait être engagée en référé sur l’état des bâtiments tenant à l’existence de fissures, car cela n’était pas débattu devant la juridiction du fond déjà saisie et que ce litige ne pouvait donc pas faire obs- tacle à la demande d’expertise. L’arrêt se prononce enfin sur une demande du bailleur qui sollicitait la levée d’une hypothèque judiciaire provisoire. Cette hypothèque avait été obtenue par le loca- taire qui soutenait que les vices structurels affectant l’immeuble mettaient en danger la sécurité du public. La cour d’appel accor- de la mainlevée et condamne le locataire à verser au bailleur 10000 € de dommages- intérêts. “Sur les dommages et intérêts pour inscrip - tion d’hypothèque abusive […] Considérant que [le bailleur] justifie avoir signé une promesse de vente de son immeuble au profit d’un tiers le 19juin2012 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • B B A A U U X X C C O O M M M M E E R R C C I I A A U U X X ▲ J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ 19juin2012 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • S S A A I I S S I I E E E E T T U U D D E E 21juin2011, qu'il résulte de la lettre du notaire chargé de la vente en date du 20septembre2011 que celle-ci n’a pu avoir lieu à la date prévue en l’absence de main- l evée de l’inscription d’hypothèque; que l’absence de réalisation de cette vente et le retard ainsi pris dans la réalisation de son actif immobilier lui ont nécessairement cau- sé un préjudice justifiant l’octroi de dom- mages et intérêts à hauteur de 10000 € ”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Cet arrêt confirme que, lorsqu’un litige oppose deux sociétés com- merciales, au sujet d’un bail commercial, qui est un acte de commerce, il est pos- sible de saisir le tribunal de commerce (en ce sens, Civ. 2 e , 30 sept. 1981). La cour d’appel de Paris avait déjà jugé que la compétence donnée au TGI par l’article R 145-23 du code de commerce, lorsque le litige a pour fondement ou met en cause une disposition du décret de 1953, n’exclut par la compétence du tribunal de commerce, sur le fondement de l’article L 721-3 pour les autres contestations pou- vant opposer les parties à bail commercial (CA Paris, 11 fév. 2004). Cet arrêt de 2012 est dans le même sens. L’autre aspect intéressant de cet arrêt est la mise en œuvre de la responsabilité du loca- taire pour avoir demandé abusivement l’inscription d’une hypothèque judiciaire sur l’immeuble loué. L’arrêt se fonde à ce pro- pos sur l’article 22 de la loi du 29juillet 1991 qui permet au juge d’ordonner la mainle- vée de toute mesure inutile ou abusive et de condamner le créancier à des dommages et intérêts en cas d’abus de saisie. Saisie immobilière ■ Le rôle de l’audience d’orientation (CA Paris, Pôle 4, ch. 8, 16mai 2012, n°12/00216) Une banque avait engagé une procédure de saisie immobilière envers un emprunteur. Celui-ci demandait des délais pour éviter la vente forcée, mais son action est rejetée: “Considérant qu’aux termes de l’article 6 du décret du 27juillet 2006, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office, aucune contestation ni aucune demande incidente ne peut, sauf disposition contraire, être for- mée après l’audience d’orientation prévue à l’article 49 à moins qu’elle porte sur les actes de procédure postérieurs à celle-ci; Considérant que M me H. n’a pas comparu à l’audience d’orientation alors qu’il n’est pas contesté qu’elle a été régulièrement assi- gnée à cette audience; Considérant que la demande de délais de paiement et de suspension de la vente for- mée pour la première fois devant la Cour est irrecevable, aucune contestation ni demande incidente n’ayant été formée par l’appelante à l’audience d’orientation”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Le décret du 27juillet 2006 prévoit (art. 49) une audience d’orientation où le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties, vérifie que les conditions des articles2191 et2193 du code civil sont réunies, statue sur les éven- tuelles contestations et demandes inci- dentes et détermine les modalités de pour- suite de la procédure, en autorisant la ven- te amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée. Cet arrêt indique que faute d’avoir présen- té ses demandes à cette audience, le débi- teur est privé de la faculté de demander des délais devant la cour d’appel. Précisons que ces textes ont été abrogés par le décret du 30mai2012 relatif à la partie réglementaire du code de procédu- re civile d’exécution. Mais on retrouve ces textes, inchangés à l’article R 311-5 pour l’article 6 et à l’article R 322-15 pour l’article 49. Quant aux articles2191 et2193 du code civil, ils sont transférés aux articles L 311-2 et L 311-4 du code des procédures civiles d’exécution. ● La hausse des prix à Paris modifie le profit des accédants Malgré la hausse des prix depuis dix ans, les acquéreurs sont toujours là, mais ce ne sont plus les mêmes. L’étude présentée ce 14juin par l’Adil de Paris montre que si de 2001 à 2011 les prix des appartements anciens ont augmenté e n France de 139%, cette hausse a été de 175% à Paris. L’Adil observe que, depuis la crise, les prix ont beaucoup plus aug- menté à Paris que dans l’ensemble de la France. Pourtant, en dépit de la hausse, le volume des ventes reste à un niveau élevé (hormis en2008 et2009). Comment expliquer ce mouvement? L’Etat a mis en place des aides à l’achat (PTZ, crédit d’impôt pour intérêt d’emprunt), les conditions d’emprunt ont été favorables et la Ville de Paris a mis au point des dispositifs complémentaires, le PPL et le PPR (voir ci-dessous). L’étude de l’Adil indique que le profit des accédants s’est modifié. Les accédants sont en majo- rité des célibataires (50,0%), le nombre de couples sans enfants a progressé (passant Deux aides locales à l’accession >le Prêt Paris Logement : Réservé aux primo-accédants sous condition de ressources, il donne droit à un prêt à 0% sur 15 ans pour une accession dans la capitale (neuf ou ancien, avec ou sans travaux). Le montant des emprunts doit atteindre 60% du prix du logement. Le PPL est cumulable avec un PTZ. Depuis sa création en 2004, le PPL a été déli- vré à 17000 ménages. >Le Prêt Parcours Résidentiel Le PPR s’adresse aux locataires du parc social qui souhaitent accéder à la propriété dans Paris dans le parc privé. Accordé sans intérêt, il est cumulable avec un PTZ. Il vise à libérer des logements sociaux et est donc destiné à l’acquisition dans le parc privé et non à acquérir un logement social. Seuls 50 PPR ont été délivrés en2009 et2010. entre2001 et2011 de 12,8% à 18,6%) alors que celui des couples avec enfants a nettement baissé (de 16,4% à 10,0%). Les accédants viennent majoritairement du parc privé et les la part des cadres est en forte hausse (il y avait 36% de cadres par- mi les bénéficiaires de PTZ à Paris en 2001 et cette proportion est monté à 61% en 2010). L’Adil observe que “la flambée des prix a été telle, qu’elle a progressivement exclu du marché de l’accession les ménages les plus modestes”. Le montant moyen du projet d’accession est en hausse (il était de 111900 € en 2001 et de 222402 € en 2011), et l’écart avec le reste de la France s’est accru. Il était de 11,7% en 2001 mais de 27,4% en 2009. L’apport personnel est aussi en augmentation: alors qu’il était de 28640 € en 2001 (contre 20790 € en France), l’apport personnel est monté de 59,1% à Paris en 2010 (alors qu’il n’a augmenté en France que de 34%). La durée des prêts s’est allongée: 58% des prêts sont consentis pour une durée de plus de 25 ans et en 2011 l’endettement atteint 4,75 années de reve- nus à Paris. ■ L’ouverture du Grand Paris Conclusion de l’étude: les objectifs de construction fixés par les documents régle- mentaires (SDRIF, loi du Grand Paris) sont difficiles, voire impossibles à atteindre. En dépit de la hausse des prix, le marché est resté soutenu car les acquéreurs sont tou- jours présents, toujours plus riches et aidés par les pouvoirs publics, mais ils doivent s’endetter toujours davantage. Face à ce constat, quelle ouverture? La principale orientation est celle tracée par le Grand Paris “la réflexion amorcée à l’échelle de l’agglomération devrait corriger et équili- brer les rapports entre Paris et la région”. ▲ 19juin2012 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T É É B B R R È È V V E E S S ◆ Un nouveau président pour Clameur Jean Perrin , président de l’UNPI a été élu comme nouveau président de Clameur. Jean Perrin a indiqué à cette occasion que la qualité scientifique de cet observatoire en faisait un outil précieux au moment de grands choix pour la politique du logement. (Communiqué du 14juin 2012). ◆ Nouvel adhérent pour la CNASIMO Le réseau OptimHome , présidé par Frédéric Pitout, a annoncé son adhésion le 24mai dernier à la Chambre Nationale syndicale de l’Immobilier. La CNASIMO regroupe les agents immobiliers exerçant en réseaux de mandataires. ◆ Retour des dessous-de-table? Réagissant à un article du Parisien du 14juin titré “à louer apparte- ment contre dessous-de-table”, la FNAIM refuse que la profession soit caricaturée par la mise en exergue des excès de quelques-uns. Elle en déduit qu’il y a urgence à réformer la législation qui encadre les intermédiaires immobiliers. (Communiqué du 14juin 2012). ◆ Trophées CNCC Philippe Journo , gérant de la Com- pagnie de Phalsbourg, a reçu le trophée de la personnalité de l’année, lors du Siec 12 à la Défen- se le 13juin. Ont également été récompensés par les trophées du Conseil National des Centres Commerciaux: My Place - Compagnie de Phalsbourg (Création de centre commercial), Parly 2 - Unibail-Rodamco (Extension - réno- vation d’un centre commercial), Caserne de Bonne - Mercyalis (Déve- loppement durable - projet), Carré Sénart - Unibail-Rodamco (Dévelop- pement durable - Existant) et Lyon Saint-Priest - Unibail-Rodamco (Prix spécial). Initiatives ■ La signature électronique pour l es baux Le groupe Logdis, spécialiste de la location meublée de courte durée pour une clien- tèle internationale, a recherché un procé- dé pour remplacer la signature manuelle des baux. Actuellement 95% des clients ont opté pour la signature électronique, dispositif mis au point en partenariat avec Keynectis. Le contrat est établi sous fichier pdf, couplé, pour la signature et sa certifi- cation, à un système de certification par horodatage et validation. Actuellement cantonné aux baux, le dispositif pourrait être étendu aux mandats. (Communiqué du 14juin 2012). ■ Legal&General élargit son offre à la SCPI en assurance-vie Legal&General propose à ses clients une diversification patrimoniale avec un pro- duit de Primonial REIM (présidé par Lau- rent Fléchet) qui associe la SCPI (Primopier- re) et une unité de compte (Primonial Capimmo). La SCI qui sert de support au placement est presque exclusivement investie en immobilier d’entreprise, mais les place- ments peuvent être sous forme de sup- ports immobiliers non cotés mais aussi d’immeubles en direct, de valeurs mobi- lières cotées ou de produits classiques de trésorerie. Legal&General justifie son choix de la SCPI pour sa capacité à générer des revenus réguliers et celui de l’unité de compte pour la diversification des contrats d’assurance-vie. Les revenus de la SCPI sont capitalisés, les revenus et les plus-values sont répercutés sur la valeur liquidative. (Communiqué du 12juin2012). ■ Infos marché Ile-de-France Le site internet des notaires d’Ile-de-France a été amélioré. Il comporte des cartes interactives des prix à Paris et en Ile-de- France, actualisés chaque trimestre. Il contient aussi des séries statistiques sur 20 ans, par arrondissement pour Paris, et par départements pour le reste de la région. A voir sur www.notaires.paris-idf.fr. ■ Novaxia présente les atouts de la copromotion Plutôt que de vendre leur terrain, les pro- priétaires immobiliers peuvent aussi s’associer au projet du professionnel pro- moteur. C’est le conseil que donne aux propriétaires Joachim Azain, associé fon- dateurs de Novaxia. Le montage est le sui- vant: le propriétaire cède son terrain à un “prix sage”, en échange d’une “place significative au tour de table de la socié- té”. Le propriétaire peut ainsi capter une p art de la marge de promotion et maximi- ser indirectement son prix de cession final. Le propriétaire peut soit avoir une position purement passive soit participer active- ment au projet en fonction de ses compé- tences propres. (Tribune du 11juin2012). Marchés ■ Les logements à Paris au plus haut en Europe Les écarts de prix des logements en Europe sont très importants, indique une étude Deloitte publiée le 12juin. Si Paris est dans le haut du classement avec plus de 8000 € le m 2 pour un appartement neuf, Buda- pest est en bas du tableau avec 940 € . Deloitte fournit un autre indicateur: l’endettement lié au parc de logement (rapport du volume des prêts hypothécaire et le PIB). En moyenne, ce taux est de 57% en Europe. Le taux le plus bas est constaté en République Tchèque (13%) alors que le taux des Pays-Bas et du Dane- mark dépasse 100%. Le niveau est de 41% en France et de 47% en Allemagne. Fiscalité ■ Révision des valeurs locatives Les sénateurs Pierre Jarlier et François Marc (rapporteurs spéciaux de la commission des finances) ont préparé un rapport concernant la réforme des valeurs loca- tives, qui sert de base à l’établissement des impôts locaux. Ils visent avant tout à corri- ger les iniquités qui existent dans la taxa- tion des locaux. Ils constatent que certains locaux sont sous-évalués (des cliniques notamment) alors que d’autres sont aujourd’hui suréva- lués (des locaux artisanaux par exemple). Ils proposent donc de réajuster ces valeurs, en commençant par les locaux commer- ciaux. Au global, pour une commune l’ensemble de la taxation des locaux com- merciaux serait inchangé. Les écarts seraient le plus souvent de l’ordre de 200 à 300 € par an, hormis le cas des cliniques pour lesquelles l’écart serait de4000 à5000 € par an. Afin de ne pas affecter brutalement les contribuables, le rapport propose de lisser sur 5 ans les effets de la réforme. Après la mise en œuvre de la réforme pour les 3millions de locaux commerciaux que le rapport propose pour le 1 er janvier 2014, l’étape suivante sera celle des 16mil- lions de locaux d’habitation en 2015. Selon le rapport, un certain nombre de locaux d’habitation ont changé d’affectation depuis la date de référence de 1970, et cela peut représenter pour les collectivités locales un manque à gagner de 10% de la taxe d’habitation. Il est également proposé de créer des com- missions départementales des valeurs loca- tives associant des représentants des collec- tivités locales, des propriétaires et de l’État. (Sénat.fr 13juin 2012). Si 2011 fut une belle année pour les SCPI, tant en terme de collecte que de progression de capitalisation, marquant la confiance des investisseurs, la période actuelle n’est pas pour autant exempte de risques. C’est sur cette tonalité en demi-teinte que le prési- dent de l’ASPIM, Patrick de Lataillade, a ouvert les débats de la rencontre organisée par son association le 12juin à l’occasion de son assemblée générale annuelle. Les risques viennent des autorités nationales (dégrada- tion des comptes publics qui pourrait condui- re à la remise en cause d’avantages fiscaux, tentation de contraindre les investisseurs à un objectif de production de logements en zone tendue…) mais ils viennent surtout des autorités européennes en raison de la future transposition de la directive AIFM: elle va notamment introduire la fonction de déposi- taire. L’ASPIM s’est fixée des objectifs pour que cette transposition comporte aussi des aspects positifs. Patrick de Lataillade cite à ce propos quatre axes: constituer un label qui soit facteur de lisibilité, éviter que l’émergence de la fonction de dépositaire soit une usine à gaz, accroître la compétitivi- té des SCPI en faisant évoluer leur statut et ouvrir les fonds dans une dimension trans- frontalière. ■ Quelle est la position du régula- teur? L’ASPIM avait invité Guillaume Eliet, direc- teur de la gestion d’actifs à l’AMF à s’exprimer. Un point est certain: la date limite de transposition de la directive est fixée au 22juillet 2013. Un texte sera donc publié au J.O. d’ici un an. L’exercice de transposition, dont l’AMF est coutumière, est cependant ici plus délicat car la directive AIFM englobe des secteurs très différents. Mais l’AMF entend profiter de cette phase de régulation pour se poser des questions et se préparer à l’ouverture du marché fran- çais à des véhicules d’investissements étran- gers et inversement. Le double objectif des autorités européennes est de réguler ce qui ne l’était pas (bien que déjà régulé en Fran- ce) et de lutter contre le risque systémique (par des règles diverses: de fonds propres, de contrôle interne…). Mais Guillaume Eliet ajoute que la directive crée un label et per- met de replacer les fonds dans une dyna- mique européenne. En 2013 les marchés s’ouvrent à la concurrence. L’AMF a consti- tué un comité de place pour éviter que la transposition soit l’occasion de créer des handicaps à la profession tout en recher- chant un équilibre entre la protection des épargnants et la compétitivité des acteurs. Pour Guillaume Eliet, le modèle français ayant plutôt inspiré la directive, l’enjeu pour la France n’est pas tellement la régle- mentation mais le travail sur la compétitivi- té. Il faut donc transposer en évitant de créer des contraintes supplémentaires. La directive permet de créer des contraintes plus fortes pour les investisseurs particuliers (retail), mais par contrecoup, cela permet d’alléger les contraintes pour les investis- seurs institutionnels. Les textes, explique Guillaume Eliet, devraient prévoir un statut unique de socié- té de gestion (et non des statuts diversifiés par type de société). Il y a une volonté de moderniser et de rationaliser la gamme des sociétés de gestion. La question du champ d’application n’est pas tranchée. La définition des textes euro- péens est très large. Les OPCI et les SCPI sont concernées, sans aucun doute. La ques- tion se pose pour les SIIC mais l’AMF n’est pas favorable à ce qu’elles soient concer- nées. L’AMF attend une réponse précise des autorités européennes sur le champ d’application. S’agissant du toilettage du statut des SCPI, Guillaume Eliet ajoute que “puisque la SCPI n’est pas morte” c’est l’occasion de réfléchir à l’évolution de certaines règles (travaux…). La consultation s’achève le 6juillet, un rap- port est prévu pour l’été et la rédaction des textes de transposition débutera en sep- tembre. Les textes pourraient utiliser le vec- teur d’une ordonnance. ■ Comment réagissent les profes- sionnels? Trois professionnels étaient invités à faire valoir leur analyse: Jean-Marc Coly (La Fran- çaise REM), Frédéric Böl (Viveris REIM) et Dominique Paulhac (HSBC REIM). Jean-Marc Coly commence avec humour: il estime que pour éviter de se suicider, mieux vaut voir le côté positif de développement de l’outil! Il espère que la transposition permettra davantage de liberté en échange de davan- tage de contrôle, tout en observant que si la plupart des gérants de SCPI ont déjà opté pour le statut de société de gestion de por- tefeuille, il en reste qui ne l’ont pas fait. Dominique Paulhac est très réservé sur le rôle du dépositaire; il estime par exemple que cela risque de distendre le lien direct 19juin2012 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • S S C C P P I I R R E E N N C C O O N N T T R R E E Les SCPI bientôt sous le coup de la directive AIFM Les professionnels de la SCPI s’apprêtent à subir les contraintes de la directive AIFM, mais ils veulent en tirer parti pour moderniser leur statut. qui existe entre l’épargnant et la société de gestion; il voit mal un dépositaire assurer la préparation des déclarations de revenus fonciers de l’épargnant… Il souligne le pro- blème du surcoût que va provoquer l’intervention de ce nouvel outil de contrô- le. Le coût est aussi évoqué par Jean-Marc Coly à propos des expertises. Frédéric Böl estime qu’une expertise annuelle avec révi- sions trimestrielles peut être utile pour un OPCI grand public mais qu’une expertise annuelle est suffisante pour un OPCI RFA. Dominique Paulhac attend du toilettage du statut de la SCPI qu’il permette au gestion- naire de disposer de plus de liberté pour “malaxer la matière immobilière”. Exemple: un immeuble obsolète devrait pouvoir être rénové, mais aussi démoli et reconstruit. Jean-Marc Coly tempère le pro- pos: la SCPI est un produit “core” et ne sau- rait devenir un produit opportuniste. ■ Passeport européen: utile? S’agissant du passeport européen, Frédéric Böl en voit les aspects positifs d’autant que les institutionnels ont une “appétence de diversification internationale”. En revanche, pour Dominique Paulhac, le passeport euro- péen n’a aucun intérêt car la question immobilière est une gestion de proximité et il ne se voit pas faire de la gestion à Munich. En revanche vendre de la SCPI aux Français exilés à Londres est une perspective qui le séduit (mais sur ce point, Guillaume Eliet indique que cela ne sera pas possible avant plusieurs années). Jean-Marc Coly se dit passionné à l’idée de vendre le marché français à l’étranger, mais il faut faire attention à être compétitif du point de vue fiscal. Il déplore que la SCPI ne puisse servir de vecteur à l’épargne salariale ou en vue de la retraite. Frédéric Böl insiste sur les atouts des produits luxembourgeois, qui sont très souples, mais Dominique Paul- hac indique que la pérennité d’un paradis fiscal au cœur de l’Europe va poser un pro- blème et il se félicite que la SCPI, via ses associés, règle des impôts. Son mot de conclusion: la directive AIFM est superféta- toire et les dépositaires effectueront un contrôle de plus, comme les commissaires aux comptes. Mais il espère que le toiletta- ge de la SCPI, grand produit, permettra avec le passeport européen, d’inonder l’Europe de SCPI! Jean-Marc Coly reconnaît que si les épar- gnants plébiscitent la SCPI, ce n’est pas seule- ment en raison de la qualité des gérants, mais aussi en raison de la classe d’actif qu’ils gèrent. Frédéric Böl enfin voit dans la directi- ve une opportunité pour mettre nos pro- duits aux meilleurs standards internationaux. 19juin2012 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E E X C E P T I O N N E L LE R é s e r vé e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S A A G G E E N N D D A A Cabinets ministériels ➠ Premier ministre : Philippe-Emmanuel de Beer est nommé conseiller fiscalité et p rélèvements obligatoires et Jérôme Puell , conseiller technique (logement et politique de la ville). (Arrêté du 8juin2012, J.O. du 9juin, @). ➠ Écologie : Sont nommés au cabinet de Nicole Bricq: conseillère, chef de cabinet: Laurence Girard; conseillère sociale et juri- dique: Paquita Morellet-Steiner et conseiller spécial: Vincent Monadé. Sont nommés conseillers techniques: Pas- cal Lignères (production et mix énergé- tique, marchés, tarifs), Christophe Schramm (énergies renouvelables et réseaux, efficacité énergétique, climat, code minier), Guillaume Leforestier (bud- get et fiscalité), Marie Renne (eau, santé- environnement, risques et milieux naturels, chasse), Diane Szynkier (risques technolo- giques, urbanisme, économie verte, déchets), Maud Lelièvre (relations avec les associations environnementales, biodiversi- té) et Nicolas Delaunay (affaires réservées). (Arrêté du 31mai2012, J.O. du 5juin @). ➠ Justice : Sont nommés au cabinet de Christiane Taubira: Conseiller spécial: Jean-François Boutet; conseillère politiques publiques, pénales et actions judiciaires: Valérie Sagant. Sont nommés conseillers techniques: Isa- belle Goanvic (civil, politique de la famille et professions), Philippe Astruc (pénal), Romuald Gilet (budget, immobilier et modernisation) et Paul Huber (organisa- tion judiciaire). (Arrêté du 1 er juin 2012, J.O. du 5juin, @). ➠ Budget : Jérôme Cahuzac a nommé deux directeurs adjoints: Antoine de Roc- quigny , chargé de la synthèse budgétaire et des comptes publics et Guillaume Robert , chargé du suivi et de la mise en œuvre des réformes. (Arrêtés du 6juin2012, J.O. du 8juin, @). ➠ Ville : Sont nommés au cabinet de Fran- çois Lamy: Directeur adjoint du cabinet: Sébastien Jallet , conseillère politiques transversales: Anaïs Bréaud et conseillère cohésion sociale: Joëlle Boneu-Merckaert. (Arrêté du 6juin2012, J.O. du 8juin, @). ➠ Artisanat, commerce, tourisme : Jean Bémol est nommé conseiller chargé du tourisme au cabinet de Sylvia Pinel. (Arrêté du 30mai2012, J.O. du 8juin, @). Administration centrale ✓ Écologie : Julien Boucher est nommé directeur des affaires juridiques au secréta- riat général du ministère de l'égalité des territoires et du logement et du ministère de l'écologie, du développement durable et de l'énergie. (Décret du 7juin2012, J.O. du 8juin, @). Préfets Sont nommés préfets: Pierre Lambert (Deux-Sèvres), Josiane Chevalier (Tarn), Claude Morel (Landes), Jean-Paul Celet (Haute-Marne). (Décrets du 7juin2012, J.O. du 8juin, @). Organismes publics ✓ Louis Gallois est nommé commissaire général à l'investissement . (Décret du 7juin2012, J.O. du 8juin, p.9721). Conventions collectives ➠ Immobilier : il est envisagé de deux ave- nants: - n°52 du 16décembre 2011 relatif à la prime au tutorat senior, - n°53 du 20février 2012 concernant les salaires. (Avis publié au J.O. du 5juin, p.9566). ■ Notaires ✓ Il est créé vingt et un offices de notaire par arrêté du 29mai2012 (J.O. du 5juin, p.9583). ✓ Deux arrêtés ont approuvé la modifica- tion du règlement du conseil régional des notaires de la cour d'appel d 'Aix-en-Pro- vence et celle du règlement de la chambre des notaires de la Gironde . (Arrê- tés du 31mai2012, J.O. du 9juin, p.9777). ■ Maison de justice et du droit Une maison de justice et du droit est créée à Saint-Jean-de-Maurienne. (Arrêté du 29mai2012, J.O. du 5juin, p.9583). ■ Catastrophes naturelles Deux arrêtés du 4juin2012 portent recon- naissance de l'état de catastrophe naturel- le. (J.O. du 8juin, p.9652). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 482 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ ✦ 25 juin 2012 (Nantes). Le XX e congrès du SNAL sera l’occasion pour les signataires de l’appel “ Je vote priorité logement ” de remettre à la nouvelle ministre du logement les propositions des professionnels du logement. ✦ 26 juin 2012 (15heures): pre- mière séance publique de l’Assemblée Nationale de la XIV e législature. A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . ❘ ❘ ◗ ◗ Le nouveau directoire de CMS Bureau Francis Levebvre choisi le 8juin est composé de Didier Gin- gembre (président), Gérard Kling et de Laurent Marquet de Vasselot. ❘ ❘ ◗ ◗ Philippe Pelletier devrait poursuivre sa mission de Président du Plan Bâti- ment Grenelle. Acteurs 19juin2012 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • G G R R E E N N E E L L L L E E Philippe Pelletier observe que, si le Grenel- le a un objectif à long terme, (2050) on est déjà largement passé aux actes. S’agissant des outils de solvabilisation des acteurs, il indique que le crédit d’impôt développe- ment durable, a vocation à être éphémère. Tel un produit “tête de gondole”, il vise à lancer un processus de marché avant d’être retiré. Pour le neuf, les promoteurs ont anticipé l'entrée en vigueur de la RT 2012 et les bailleurs sociaux ont largement engagé la rénovation des logements les plus énergivores. Toutefois, l’État a pris du retard; après avoir effectué un large audit de ses bâtiments, il tarde à passer à la pha- se de travaux. S’agissant des perspectives, Philippe Pelle- tier appelle les acteurs à ne pas toujours attendre la parution du texte réglementai- re suivant et à s’habituer à un Etat pauvre. S’agissant de la valeur verte, il indique qu’un immeuble vert se loue plus vite et que cela aura forcément un impact sur sa valeur. Lorsque le décret sur l’obligation de travaux sur les bâtiments tertiaires va paraître (il évoque une publication au 2 e semestre 2012), cela va impacter la valeur des bâtiments. Autre perspective: le passage d’une préoc- cupation strictement énergétique à un champ de réflexion élargi à l’environnement. En pratique, cela va se traduire par la nécessité de travailler sur les axes suivants: le couple habitat / trans- port; l’innovation par les réseaux qui met- tent en lien les bâtiments (éco-quartiers), la future réglementation thermique 2020. Mais cette RT 2020 ne sera pas seulement thermique. Elle aura d’autres volets: émis- sion de gaz à effet de serre (le poids car- bone par m 2 ), elle sera orientée sur l’occupant (confort d’été, isolation pho- nique et qualité de l’air intérieur). ■ Le bail vert, mouvement de fond Pour Marie-Odile Vaissié, le bail vert n’est pas un effet de mode, mais il correspond à un mouvement de fond. D’ailleurs, de nombreux baux ont été signés avant la date de son entrée en vigueur le 1 er janvier 2012. Pour le bailleur, les avantages du bail vert sont par exemple la mise en conformité avec le futur décret, la valorisation du patrimoine; mais les locataires ont été plus réticents, notamment car ils craignaient des charges supplémentaires. Toutefois, cela peut leur permettre d’intervenir sur le processus décisionnel ou d’améliorer le confort des utilisateurs. S’agissant du seuil de 2000 m 2 fixé par la loi, Marie-Odile Vaissié indique qu'il a été fixé à un niveau très élevé (96% des com- merces d’Ile-de-France ont moins de 300m 2 ). Ce seuil n’est pas défini par les textes. On peut se demander par exemple si l’annexe environnementale s’applique à des locaux de bureaux de plus de 2000 m 2 , mais inclus dans des parcs logistiques… Le type de surface n’est pas précisé, mais Marie-Odile Vaissié conseille de retenir la même surface que celle prévue au bail. Rappel: l’obligation de signature de l’annexe environnementale est dépourvue de sanction. Le décret du 30décembre 2011 a précisé le contenu de l’annexe, il n’est pas très contraignant. Marie-Odile Vaissié conseille aussi de mettre certaines clauses dans le bail lui- même. On peut par exemple préciser que les travaux n’auront pas d’incidence sur le plafonnement du loyer. La durée de l’annexe peut être différente de celle du bail lui-même. Le dialogue instauré par l’annexe n’est pas forcément limité à la relation bailleur loca- taire. Il peut s’étendre à un tiers comme le gestionnaire, ou le constructeur, qui a pu s’engager sur la performance énergétique du bâtiment. Certaines clauses peuvent être spécifiques aux immeubles neufs, notamment quand il s’agit de maintenir la performance éner- gétique de l’immeuble. Il peut y avoir une logique de maintien de certification ou une logique de garantie. En effet, un loca- taire peut parfois accepter un loyer plus élevé sachant que l’immeuble est perfor- mant du point de vue énergétique, mais il faut que les résultats soient au rendez- vous. La RT 2020 ne sera pas seulement thermique Un point sur le Grenelle de l’environnement avec les avocats de Lefebvre, Pelletier & Associés à l’occasion d’un “campus LPA” ce 12 juin. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine R R E E N N C C O O N N T T R R E E ■ Le CPE Sidonie Fraîche-Dupeyrat expose les spéci- ficités du contrat de performance énergé- tique en copropriété et dans le parc tertiai- r e. Le CPE n’est pas défini par la loi mais par la pratique (notamment le rapport Ortega). Il vise à réaliser des économies d’énergie, avec un objectif quantifié qui donne lieu à une obligation de résultat. Le contrat prévoit des sanctions. Si l’objectif est dépassé, l’économie supplémentaire est partagée entre le prestataire et le cocon- tractant. S’il n’est pas atteint, il doit y avoir une indemnisation, prévue au contrat, par exemple sous forme de compensation, lorsque l’un des contractants est en même temps fournisseur d’énergie ou prestataire de service de maintenance. Dans les copropriétés, le législateur s’est tenu à une approche incitative: les copro- priétaires doivent s’informer en faisant un DPE collectif ou, pour les immeubles de 50 lots au moins, un audit, mais ils n'ont pas d'obligation de réaliser les travaux. Sidonie Fraîche-Dupeyrat précise que le seuil de 50 lots vise tous les lots, y compris, par exemple des lots de parking. Lors de l’assemblée qui suit la réalisation du dia- gnostic ou de l’audit le, syndic propose une pan de travaux ou un CPE. Les travaux d’économie d’énergie relèvent de l’article 24, mais ceux affectant les parties priva- tives de la majorité de l’article 25. Si le CPE affecte les deux types de travaux, Sidonie Fraîche-Dupeyrat indique qu'il faut les dis- socier dans le CPE de façon à permettre deux votes en assemblée. ■ Sauts de classe de DPE Dans le parc tertiaire au contraire, la logique du législateur est celle de l’obligation de travaux. Il est probable que le décret, qui est en cours de préparation, va imposer un saut de classe de DPE: de deux classes pour les immeubles les moins performants, d’une classe pour les immeubles intermédiaires et une obliga- tion de maintenir la classe pour les immeubles les plus performants. Pour ne pas pénaliser ceux qui ont déjà effectué des travaux, la référence serait fixée à 2006. Sidonie Fraîche-Dupeyrat estime que les copropriétaires vont devoir s’emparer du sujet des travaux, mais qu’il n’y pas forcé- ment de confit d'intérêt entre coproprié- taires et locataires.
