Au sommaire :
– 2 – Projets –
Le logement en conseil des ministres
Une proposition de loi pour une stratégie foncière publique en faveur du logement
– 2 – Jurisprudence –
Fiscalité : Le Conseil constitutionnel valide le collectif budgétaire
Impôts locaux : Taxe professionnelle : locaux de référence
IR – IS : Une valeur vénale supérieur au prix de vente
Revente rapide : acte anormal de gestion ?
– 3 – Réglementation –
ICPE : garanties pour la remise en état des sites
Registre du commerce : simplification
– 4-5 – Législation –
Le collectif budgétaire du 16 août alourdit la fiscalité du patrimoine
Fin de la majoration des droits à construire
– 6 – Tableau des réponses ministérielles –
– 7 – Nominations – Au fil du JO –
Contrôle technique des ascenseurs
– 8 – Interview –
Thomas Abinal (Co-Investir Paris) : “Le seul montage qui permet l’utilisation d’un bien à plusieurs et assure la liquidité”
■ JUGÉ ■ > > Le Conseil constitutionnel a validé l’essentiel de la loi de finances rectificative du 16août2012. A cette occasion, il a pré- cisé le cadre de son contrôle, ce dont devra tenir compte le Gouvernement pour sa futu- re réforme de l’ISF (lire p.2). ■ PUBLIÉS ■ > > La loi de finances rectificative a été publiée le 17août2012. Outre la contribu- tion exceptionnelle sur la fortune, elle modi- fie les abattements sur les doits de mutation à titre gratuit et comporte quelques mesures ponctuelles sur l’immobilier (p.4) > > Un arrêté du 7août2012 modifie les règles du contrôle technique des ascenseurs (p.7). > > Un arrêté du 6 août 2012 fixe, si le mon- tant est supérieur à l’évaluation domaniale, les seuils en dessous desquels le préfet peut prendre la décision de signer un contrat de vente d’immeuble ou un bail sans interven- tion du ministre (p.7). ■ PROGRAMMÉ ■ > > La sénatrice Martine Borvo Cohen-Seat a déposé au Sénat une proposition de loi (p.2) dans laquelle elle préconise la créa- tion d’une Agence nationale foncière pour le logement et l’élaboration d’un dispositif pour réguler le prix de vente des terrains. ■ NOMMÉ ■ > > Philippe Martin est nommé président de la section des travaux publics du Conseil d’État. ■ ABROGÉ ■ > > Le dispositif de majoration des droits à construire mis au point par Benoist Apparu a pris fin par l’abrogation de la loi du 20mars2012 (p.5). La loi du 6août2012 a toutefois prévu un dispositif transitoire pour les communes qui avaient engagé le proces- sus de mise en place de cette majoration. L’humilité du Conseil constitutionnel L es prérogatives du Conseil constitutionnel ont fortement pro- gressé avec la mise en place du contrôle des lois en aval de leur promulgation, avec la question prioritaire de constitutionnalité. Mais cette réforme, dont on mesure peu à peu l’impact majeur, n’a pas fait disparaître pour autant le contrôle exercé par le Conseil en amont de la promulgation des lois. La décision qu’il a rendue le 9août dernier en examinant la loi de finances rectificative en est un exemple marquant. Cette décision relève, avec une sage humilité, que le Conseil constitutionnel ne dispose pas d’un pouvoir général d’appréciation et de décision de même nature que celui du Parlement, ce qui le conduit à valider l’article qui institue une contribution excep- tionnelle sur la fortune, mais il met aussi en garde le législateur, qui a l’intention de rétablir le barème 2011 de l’ISF, qu’il ne pourrait le faire qu’en l’assortissant d’un dispositif de plafonnement (voir p.2). Voici donc le Parlement et le Gouvernement prévenus. Cette humilité est donc relative et la même décision invite le Président de la République à ne pas faire preuve d’une humilité déplacée. Le Conseil a donc censuré l’article qui prévoyait de plafonner la rémuné- ration du Président de la République et de ses ministres (art. 40). Une telle mesure, adoptée par voie législative méconnaît le principe de séparation des pouvoirs observe le Conseil. Il revient donc au pouvoir exécutif de l’adopter par décret. Le Président a suivi la recommanda- tion, puisque le conseil des ministres a adopté ce texte dès le 22août. Ainsi, sur des mesures d’inégale importance, le Conseil constitutionnel rappelle à chacun son rôle. Deux textes de lois concernant l’immobilier sont parus pendant l’été. Le texte portant abrogation du dispositif de majoration des droits à construire et le collectif budgétaire. Il ne sera pas dit que le Président de la République a pris des vacances excessives car la loi sur les droits à construire a été signée le 6août2012… au fort de Brégançon ! Ce texte consistait à revenir sur un dispositif conçu d’urgence par le Gouvernement précédent. Cette volonté de défaire ce qui a été fait précédemment a également inspiré la loi de finances rectificative. On la constate en effet dans la création de la contribution exceptionnelle sur la fortune, qui permet en pratique de rétablir l’ISF à son niveau de 2011 par un complément d’impôt qui se cumule avec l’ISF de 2012, mais aussi dans la réforme des droits de mutation à titre gratuit avec la baisse de l’abattement en ligne directe qui revient de 159325 € à 100000 € ou à l’allongement du délai de rappel fiscal des donations. Après cet exercice de détricotage estival, va venir le temps de la réfor- me fiscale. Les premières annonces du ministère du budget laissent entrevoir un renforcement de la fiscalité. C’est le cas de l’ISF, pour lequel le Gouvernement devra tenir compte de la décision précitée du Conseil constitutionnel, mais les autres impôts ne seront pas en reste. ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels w ww.jurishebdo.fr NUMÉRO 487 2 8 AOUT 2012 ISSN 1622-1419 12 E ANNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Projets - Le logement en conseil des ministres / Une proposition de loi pour une stratégie foncière publique en faveur du logement - 2 - Jurisprudence - Fiscalité : Le Conseil constitutionnel valide le collectif budgétaire Impôts locaux : Taxe professionnelle: locaux de référence / IR - IS : Une valeur vénale supérieur au prix de vente / Revente rapide: acte anormal de gestion? - 3 - Réglementation - ICPE: garanties pour la remise en état des sites Registre du commerce: simplification - 4-5 - Législation - Le collectif budgétaire du 16août alourdit la fiscalité du patrimoine Fin de la majoration des droits à construire - 6 - Tableau des réponses ministérielles - - 7 - Nominations - Au fil du JO - Contrôle technique des ascenseurs - 8 - Interview - Thomas Abinal (Co-Investir Paris): “Le seul montage qui permet l’utilisation d’un bien à plusieurs et assure la liquidité”. S O M M A I R E E D I T O R I A L Le logement en conseil des ministres Le logement fait partie des priorités citées par le conseil des ministres le 22août der- nier. Il donnera lieu à un projet de loi débat- tu en session extraordinaire et comportera deux axes: - fixer le cadre de la mise à disposition gra- tuite des collectivités locales de terrains vacants de l’État pour la construction de “logements accessibles à tous”. - augmenter à 25% le taux de logements sociaux des communes. Le communiqué évoque l’objectif de 150000 logements sociaux dès 2013 et cite également des “ mesures fiscales pour favoriser l’offre de logements privés”. Enfin, sont en préparation des dispositions pour “ sécuriser les situations locatives ” dans le but de lever les obstacles à l’accès au logement. D’autres réformes sont prévues: un renfor- cement des droits des consommateurs (encadrement du crédit renouvelable et introduction de l’action de groupe), la tenue d’une conférence environnementale qui doit s’ouvrir le 14septembre, l’engagement d’un nouvel acte de la décen- tralisation (projet de loi en décembre). François Lamy prépare de nouvelles opérations de renouvellement urbain Une nouvelle politique de la ville a été pré- sentée au même conseil par François Lamy. Le ministre de la ville prévoit de réformer la géographie prioritaire de la politique de la ville au 1 er semestre 2013. Il s’agit d’abord de simplifier les zonages et de concentrer les interventions publiques sur les territoires qui en ont le plus besoin. Le ministre prévoit ensuite une “nouvelle génération de contrats” qui intégrera les projets de réno- vation urbaine, les actions de cohésion sociale et les politiques de droit commun de l’État et des collectivités territoriales. Pour la rénovation urbaine, il est prévu, après une évaluation du programme natio- nal de rénovation urbaine, une nouvelle génération d’opérations de renouvellement urbain. Un projet de loi suivra le comité interministériel des villes programmé début 2013. Enfin, il est aussi annoncé un relèvement du plafond du livret A et du Livret de dévelop- pement durable. Le plafond du LDD est por- té à 12000 € . Celui du Livret A est porté à 19125 € par un décret à paraître en sep- tembre, avant une nouvelle hausse pro- grammée fin 2012. (Communiqué du 22août 2013). 28août2012 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • P P R R O O J J E E T T S S C C O O N N S S E E I I L L C C O O N N S S T T I I T T U U T T I I O O N N N N E E L L ▲ Les travaux d’été du Conseil constitutionnel Le Conseil constitutionnel a été saisi de l’examen du collectif budgétaire; il a aussi rendu une série de questions prioritaires de constitutionnalité. Validation du collectif budgétaire Dans sa décision du 9août2012, le Conseil a notamment validé l’article 4 qui institue la contribution exceptionnelle sur la fortune. La décision rappelle que le Conseil “ne dispose pas d’un pouvoir général d’appréciation et de décision de même nature que celui du Parlement; qu’il ne saurait rechercher si les objectifs que s’est assignés le législateur auraient pu être atteints par d’autres voies”. Il conclut sur ce point que la contribution exceptionnelle, combi- née avec l’ISF de 2012 “ne fait pas peser sur une catégorie de contribuables une charge excessive”. Il juge par ailleurs que la contribution n’a pas de caractère rétroactif et précise qu’elle ne vise que les contribuables en vie à la date du fait générateur, soit à la date de l’entrée en vigueur de la loi de finances rectificative; ce qui écarte donc l’imposition des per- sonnes décédées entre le 2janvier et le 18août2012. Enfin, le Conseil a précisé, ce qui sera utile dans la perspective d’une réforme de l’ISF pour 2013, que “le législateur ne saurait établir un barème de l’ISF tel que celui qui était en vigueur avant 2012 sans l’assortir d’un dispositif de plafonnement ou produisant des effets équivalents destinés à éviter une rupture caractérisée de l’égalité devant les charges publiques”. Par ailleurs, le Conseil a invalidé deux dispositions, l’une (art. 40) sur la rémunération du Prési- dent de la République, qui relève d’une disposition réglementaire et non de la loi et l’article 11 qui concerne l’agrément du CSA sur les transferts de contrôle de sociétés ayant une auto- risation d’usage de la ressource radioélectrique, ce texte ne relevant pas d’une loi de finances rectificative. (Décision du 9août2012, J.O. du 17août, p.13496). QPC. Deux textes ont été censurés en référence à la Charte de l’environnement 1. La protection des habitats naturels assurée par l'article L 411-1 du code de l'environnement est susceptible de dérogations dans les conditions fixées par l'article L 411-2. Or ce texte ren- voie à un décret en Conseil d’État le soin de fixer les conditions de délivrance de ces déroga- tions, mais sans assurer la participation du public, contrairement aux exigences de l'article 7 de la Charte de l'environnement. Pour ce motif, le Conseil constitutionnel a déclaré l'article L 411-2 4 e du code de l'environnement contraire à la Constitution (décision à effet du 1 er septembre 2013). (Décision n°2012-269 QPC du 27juillet 2012, J.O. du 28, p.12356). 2. L'article L 211-3 II 5 e du code de l'environnement (loi du 30décembre 2006) permet de fixer par décret la délimitation des zones où il est nécessaire de protéger des aires d'alimentation des captages d'eau potable. Cette disposition a été jugée contraire à la Constitution au motif que le législateur n'a pas prévu de modalités de participation du public à l'élaboration de ces décisions. La décision prend effet au 1 er janvier 2013. (Décision n°2012-270 QPC du 27juillet 2012, J.O. du 28juillet, p.12357). et un 3 e validé En revanche, l'article 1736 I 1 du CGI qui prévoit une amende de 50 % des sommes non déclarées en cas de défaut de déclaration des commissions, courtages ou honoraires, a été jugé conforme à la Constitution. (Décision n°2012-267 QPC du 20juillet 2012, J.O. du 21juillet, p.12003). Proposition de loi Nicole Borvo Cohen-Seat a déposé au Sénat une proposition de loi “pour une stratégie foncière publique en faveur du logement” le 30juillet 2012 (n°725). La sénatrice préconise de créer un mécanis- me de régulation des prix du foncier et de lutter contre la spéculation foncière. Le texte prévoit un mécanisme interdisant à un pro- priétaire de bénéficier de la valorisation de son terrain en raison de la réalisation d’une opération d’aménagement (art. 3). Le texte propose de créer une Agence nationale foncière pour le logement (art. 3). Cette Agence acquerrait pour le compte de l’État des terrains dont l’usufruit serait confié aux opérateurs de construction. En cas de caren- ce d‘une commune au titre de la loi SRU, cet- te Agence conclurait une convention avec le préfet en vue de la construction de loge- ments sociaux, l’Agence bénéficiant alors du droit d’expropriation et du droit de préemp- tion. Pour financer cette Agence, l’exposé 28août2012 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R É É G G L L E E M M E E N N T T A A T T I I O O N N F F I I S S C C A A L L I I T T É É ▲ ■ Valeur vénale supérieure au prix L’administration avait considéré que la valeur vénale d’un appartement était supé- rieure de 12% au prix stipulé dans un acte de vente. En conséquence, l’associée d’une SCI avait été soumise à un supplé- ment d’impôt sur le revenu. La cour d’appel avait jugé que cet écart “était suffisamment significatif, s’agissant d’un bien immobilier, pour justifier la réintégration de la diffé- rence ” dans le bénéfice imposable de la SCI. Le Conseil d’État, refusant d’admettre le pourvoi, confirme la décision. (CE, 13juin 2012, 9 e sous-section, n°350277). ■ Revente rapide: acte anormal de gestion? Une SARL avait été soumise à un supplé- ment d’IS et de TVA au motif qu’elle avait, selon l’administration, une volonté d’évasion fiscale en revendant à bref délai des immeubles et en absence de publicité préalable à ces ventes et com- mis un acte anormal de gestion. Le vendeur indiquait qu’il n’y avait pas de lien avec les acheteurs et que les ventes s’inscrivaient dans un “choix de gestion reposant sur sa volonté d’une revente rapide des immeubles litigieux afin d’alléger le poids financier de l’opération de construction menée sur le terrain attenant”. Mais le Conseil d’État refuse d’admettre le pourvoi et confirme donc la décision. (CE, 13juin 2012, 9 e sous-section, n°351395). ■ Taxe foncière: lenteur de l’administration à donner un PC Le propriétaire de locaux demandait une exonération de taxe foncière au motif que la vente de ses locaux avait été empêchée en raison des lenteurs des autorités préfectorales dans la délivrance des agréments et des per- mis de construire nécessaires à la finalisation des projets de vente avant le 1 er janvier 2005. Mais le Conseil d’État considère que “cette circonstance n’est pas de nature à remettre en cause le bien-fondé de l’imposition dès lors que M.A. était bien, au 1 er janvier 2005, propriétaire des biens en cause”. (CE, 14juin 2012, 8 e sous-section, n°345403). ■ ICPE: garanties pour la remise en é tat des sites Certaines installations classées sont soumises à garanties financières pour leur mise en activité et leur changement d'exploitant. (Articles R 516-1 et suivants). Un arrêté du 31 juillet fixe les modalités de ces garanties qui ont été élargies pour couvrir la dépol- lution et la remise en état des sites après e xploitation. Il comporte en annexes les modèles suivants: - acte de cautionnement solidaire, - acte d'engagement à première demande d'une personne morale possédant les quali- tés définies à l'article R 516-2 I e, - acte d'engagement à première demande d'une personne physique possédant les qua- lités définies à l'article R 516-2 I e, - cautionnement solidaire du garant person- ne morale, - cautionnement solidaire du garant person- ne physique. (Arrêté du 31juillet2012 relatif aux modalités de constitution de garanties financières pré- vues aux articles R. 516-1 et suiv. du code de l'environnement, J.O. du 8août, p.12992). ■ Registre du commerce Un décret du 31juillet prévoit diverses mesures de simplification du registre du commerce. L'INPI archivant désormais de façon électronique les documents reçus des greffes, il n'est plus nécessaire de déposer en double exemplaire les documents auprès du greffe puisque l'un d'entre eux était des- tiné à l'INPI. Par exemple, les dépôts de pièces pour la constitution de la société (art. R 123-103) ne doivent désormais être dépo- sés qu'en un seul exemplaire. De même, le dépôt des comptes (art. R 123-111) est désormais limité à un seul exemplaire. Le décret permet aussi aux commerçants personnes physiques et aux sociétés de déclarer au RCS le nom de domaine d'un site internet (art. R 123-53). (Décret n°2012-928 du 31juillet2012 relatif au registre du commerce et des sociétés, J.O. du 2août p.12642). Autres textes ✓ Le décret n°2012-914 du 25juillet 2012 est relatif aux relations entre les réseaux collecteurs du livret A , du livret de déve- loppement durable et du livret d'épargne populaire et la Caisse des dépôts et consi- gnations (J.O. du 27juillet, p.12282). ✓ L’arrêté du 19juillet 2012 détermine les éléments obligatoires du contenu du plan simple de gestion des forêts privées et les documents annexes à joindre (J.O. du 27juillet, p.12297). des motifs préconise notamment de suppri- mer les niches fiscales liées au logement. Le texte propose par ailleurs la création obli- gatoire dans chaque région d’un établisse- ment public foncier, pouvant disposer de la délégation du droit de préemption urbain des collectivités territoriales (art. 8 et sui- vants). L’article 15 renforce le droit de réquisition des locaux vacants (modification de l’article L 642-1 du CCH). L’article 16 prévoit la création d’une taxe sur les bureaux vacants dans les communes de plus de 200000 habitants. ● Impôts locaux ■ Taxe professionnelle ( CE, 8 e s ous-section, 14juin 2012, n°346273) Un arrêt avait écarté un local-type comme étant loué à des conditions anormales, au motif qu’il comportait une clause mettant à la charge du locataire toutes les réparations y compris celles de l’article 606 du code civil. Le Conseil d’État annule cette décision. Il indique que l’article 1498 du CGI, pour la détermination de la valeur locative, renvoie à des locaux de comparaison loués à des conditions de prix normales. Il en déduit: “Considérant que la seule circonstance qu'un bail soit conclu dans des circons- tances de fait particulières ou qu'il compor- te des clauses faisant supporter des charges exceptionnelles au locataire ou au proprié- taire ne suffit pas à écarter le bail comme ayant été conclu à des conditions de prix anormales; qu'il incombe au juge de véri- fier si ces clauses ou circonstances ont conduit à la fixation d'un loyer anormal au regard des prix pratiqués pour des locaux comparables; Considérant, par suite, qu'en déduisant des seules stipulations du bail du 22juin 1968 portant sur le local-type n°43 du procès- verbal des évaluations foncières de la com- mune de Villejuif qui mettait à la charge du locataire " toutes les réparations qui pour- raient être nécessaires dans les lieux loués y compris celles définies à l'article 606 du code civil " que ce contrat avait été consen- t i à des conditions anormales, sans recher- cher si ces conditions avaient conduit à la fixation d'un loyer anormal au regard des prix pratiqués pour des locaux compa- rables, et en jugeant qu'en conséquence, ce local-type ne pouvait être retenu com- me terme de comparaison, la cour a fait une inexacte application du b du 2° de l'article 1498 du CGI; que la société requé- rante est fondée à demander, pour ce motif, l'annulation de l'arrêt attaqué”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La clause du bail commer- cial qui met à la charge du preneur la totalité des travaux de réparations, y com- pris ceux relevant de l’article 606 du code civil, est assez fréquente. Il est donc logique que ces baux ne soient pas, pour ce seul motif, écarté de la liste des baux dont les locaux servent de terme de com- paraison pour la fixation de la valeur loca- tive pour le calcul des impôts locaux. J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E 28août2012 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L a loi de finances rectificative du 16août2012 a été publiée au JO du 17août2012 (p.13479). ■ Contribution exceptionnelle sur la fortune La loi (art. 4 ) crée, pour 2012, une contri- bution exceptionnelle sur la fortune pour les contribuables dont le patrimoine atteint au moins 1,3 M € . Son montant est calculé à partir du barè- me de l’ISF 2011, mais le montant de l’ISF 2012 (avant imputation des réductions d’impôt) est déductible de la contribution. La contribution n’est réduite d’aucun pla- fonnement. Pour le paiement, il est prévu que - les contribuables dont le patrimoine est compris entre 1,3 et 3 M € n’ont pas de démarches déclaratives à effectuer; ils devront payer l’ISF et la contribution pour le 15novembre. Leur avis d’ISF qui men- tionnera la contribution, leur parviendra en octobre. - les contribuables dont le patrimoine atteint 3 M € recevront début octobre une déclaration spécifique à renvoyer, avec le paiement, pour le 15novembre. (modalités précisées par communiqué du ministère du 20 août 2012). ■ Droits de mutation à titre gratuit L’article 5 renforce la fiscalité des transmis- sions à titre gratuit par divers moyens: - l’abattement en ligne directe est réduit de 159325 € à 100000 € (voir ci-des- sous le tableau des barèmes applicables). Cette mesure s’applique à compter de la date de la publication de la loi soit le 17août2012. L’abattement spécifique pour les personnes handicapées, qui est cumulable avec le précédent, reste fixé à 159325 € et les autres abattements ne sont pas modifiés. - le délai de rappel fiscal est porté de 10 à 15 ans . Le délai de 10 ans ne datait que du 31juillet 2011. Cela impose donc d’attendre 5 ans de plus pour pouvoir bénéficier à nouveau des abattements en totalité. Par ailleurs, le délai de rappel qui était de 6 ans pour les donations partages transgénérationnelles (et les donations de biens ruraux loués à long terme) est aussi porté à 15 ans. - le délai pour bénéficier une nouvelle fois de l’exonération pour les dons d’espèces, dans la limite de 31865euros, est porté de 10 à 15 ans. - L’actualisation annuelle des seuils et des abattements, qui était issue de la loi TEPA de 2007, est supprimée. ■ Revenus fonciers des non-résidents Jusqu’à présent, la CSG et les autres contri- butions sociales ne visaient que les per- sonnes physiques domiciliées en France. L’article 29 de la loi nouvelle étend l’application des prélèvements sociaux aux revenus fonciers et aux plus-values immo- bilières de source française des personnes physiques domiciliées à l’étranger. Cette soumission aux prélèvements sociaux, au taux de 15,5% s’applique aux revenus fonciers perçus par les non-rési- dents à compter du 1 er janvier 2012. S’agissant des plus-values immobilières réalisées par les non-résidents pour leurs immeubles situés en France, elles sont désormais soumises aux contributions sociales de 15,5% qui s’ajoutent au taux d’imposition (19% pour les personnes résidant dans un Etat de l’Espace écono- mique européen, 50% si le cédant est situé dans un Etat non coopératif et 33,1/3% dans les autres cas). Cette nou- velle règle s’applique à compter du 17août2012. ■ TVA: retour sur les réformes pré- cédentes La majoration à 21,2% du taux nor- mal de la TVA, qui était programmée au 1 er octobre 2012 par la loi du 14mars2012 est abrogée. Le taux de 19,6% reste donc inchangé (art. 1 er de la loi nouvelle). Par ailleurs, l’article 28 rétablit le taux de 5,5% (au lieu du taux de 7% applicable depuis le 1 er avril 2012) pour les livres à compter du 1 er janvier 2013. E nfin, pour le logement social, l’article 2 comporte, pour l’application du taux de 5,5%, une mesure d’ajustement des mesures transitoires issues de la loi du 28décembre 2011. L’article maintient le taux de 5,5% (au lieu de 7%) pour les opérations de travaux de rénovations réali- sés sur les logements sociaux s’ils ont fait l’objet d’une subvention Palulos ou d’une décision favorable de l’Etat avant le 1 e r janvier 2012 (et pas seulement ceux engagés avant le 1 er janvier 2012). ■ Révision des valeurs locatives Pour la réforme des impôts locaux, il était prévu de fixer au 1 er janvier 2012 la date de référence des valeurs locatives pour les locaux professionnels. La loi nouvelle (art. 37 ) reporte cette date au 1 er janvier 2013 (pour les bases de l’année 2015 au lieu de 2014). La loi prévoit par ailleurs un mécanisme de lissage entre2015 et2018 des écarts d’impôts consécutifs à la révision des valeurs locatives des locaux professionnels. L’article 37 prévoit un lissage lorsque l’écart entre les impositions locales dues au titre de 2015 et celles qui auraient été dues sans réforme sont supérieurs de 200 € et de 10% à ces cotisations. Les impôts concernés sont la taxe foncière, la cotisation foncière des entreprises, la taxe d’habitation et leurs taxes annexes. Le lissage est dégressif et s’applique en 5 ans. Il est de 4/5 e pour 2015, 3/5 e pour 2016, 2/5 e pour 2017 et 1/5 e pour 2018. ■ Dividendes distribués à des OPCI L’article 6 de la loi supprime la retenue à la source pour les impositions des dividendes distribués à des OPCVM, à des organismes de placement collectif Immobilier et à des sociétés d’investissement à capital fixe étrangers. En effet la législation européen- ne interdit de taxer les OPCVM étrangers lorsque les OPCVM résidents sont exonérés (arrêt de la CJUE du 10mai2012). Si ces organismes présentent des caractéristiques similaires aux organismes français (OPCVM, OPCI et Sicaf), et s’ils lèvent des capitaux auprès d’investisseurs pour les investir dans l’intérêt des investisseurs, conformément à une politique d’investissement définie, ils sont exonérés. Mais par ailleurs, l’article 6 prévoit une retenue à la source de 15% pour les pro- duits prélevés sur les résultats exonérés et L L O O I I D D E E F F I I N N A A N N C C E E S S R R E E C C T T I I F F I I C C A A T T I I V V E E L L É É G G I I S S L L A A T T I I O O N N Le collectif budgétaire du 16août alourdit la fiscalité sur le patrimoine Première loi fiscale de la mandature, la loi de finances rectificative du 16août2012 alourdit la fiscalité sur le patrimoine par une contribution exceptionnelle sur la fortune et une baisse des abattements sur les droits de mutation à titre gratuit. Elle est compétée de diverses autres mesures. Nature de la donation Abattement précédent Nouvel abattement En ligne directe 159325 € 100000 € en faveur des handicapés 159325 € 159325 € Conjoint ou partenaire de PACS 80724 € 80724 € de grand-parent à petit-enfant 31865 € 31865 € à un frère ou une sœur 15932 € 15932 € à un neveu ou une nièce 7967 € 7967 € à une autre personne 1594 € 1594 € Abattements sur donations et successions ▲ 28août2012 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • M M A A J J O O R R A A T T I I O O N N D D E E S S D D R R O O I I T T S S À À C C O O N N S S T T R R U U I I R R E E L L É É G G I I S S L L A A T T I I O O N N majoration devait s’appliquer 8 jours après la présentation de ces observations. Il résulte des travaux parlementaires (rap- port au Sénat n°632 de Daniel Raoul) qu’il faut distinguer plusieurs situations comme l’indique le tableau suivant. En conséquen- ce, si la procédure de consultation du public était terminée lorsqu’est parue la loi du 6 août, le dispositif reste en vigueur. Il faut certainement que la séance du conseil municipal ait eu lieu avant le 7 août (date de parution au JO). On peut se demander si le délai de 8 jours doit aussi s’être écoulé avant la publication de la loi. On peut penser (sous réserve d’interprétation des tribunaux) que ce délai doit s’être écoulé car dans le cours de ce délai, la majoration n’était pas applicable. (Loi n°2012-955 du 6août2012 visant à abro- ger la loi n°2012-376 du 20mars2012 relative à la majoration des droits à construire, J.O. du 7août2012, p.12294). ➙ ➙ Correctif ILC L'ILC du 1 er trimestre 2012 est de 107,01, soit une hausse de +3,25% en un an (avis publié au J.O. du 4août, p.12840, modifiant l’avis publié le 7juillet qui avait mentionné une valeur de 107,16). ➙ ➙ Épargne logement Le taux des comptes d'épargne loge- ment hors prime d’État est fixé à 1,50%. (avis publié au J.O. du 25juillet, p.12205). Chiffres distribués à des organismes de placement collectif, qu’ils soient français ou étran- gers, distribués par des Sppicav, SIIC (ainsi que leurs filiales). ■ Taxe sur les logements vacants L’article 8 augmente le taux de la taxe sur les logements vacants qui s’applique dans les agglomérations de Paris, Lille, Bor- deaux, Lyon, Montpellier, Cannes-Grasse- Antibes et Nice. Le taux de la taxe est de 10% la 1 e année, 12,5% la 2 e et 15% la 3 e année. Ces taux sont respectivement portés à 12,5%, 15% et 20%. ■ Abattement de taxe d’habitation L’article 34 prévoit un cas de maintien de correction des abattements intercommu- naux en cas de fusion d’établissements publics de coopération intercommunaux. ■ Crédit d’impôt du PTZ L’article 19 admet le bénéfice du prêt à taux zéro pour les particuliers titulaires d’un contrat de location-accession qui acquièrent leur résidence principale, sans que leur soit applicable la condition de performance énergétique du logement. Il faut que les logements aient fait l’objet d’un agrément préfectoral avant le 1 er janvier 2012. ● La loi du 6août2012 qui abroge la loi du 20mars2012 comporte deux articles. Le premier abroge l'article L 123-1-11-1 qui avait été institué par la loi du 20mars2012 et qui prévoyait une majoration de 30 % des droits à construire pour les bâtiments d'habitation, sauf opposition des collectivi- tés territoriales. Ce dispositif programmé jusqu'au 1 er janvier 2016 prend donc fin par anticipation. Le même article 1er modifie l'article L 123- 1-11 du code de l'urbanisme. Il remplace à cet article le taux de 30 % par celui de 20 %, ce qui aboutit à revenir au dispositif précédent autorisant le conseil municipal à majorer les droits à construire en faveur des bâtiments d'habitation, dans la limite de 20 % (dans les secteurs des zones urbaines délimitées par un PLU). Consécutivement, l'article abroge enfin une partie de l'article L 128-3 qui réglait les règles de cumul de dépassement de densi- té avec le dispositif abrogé de l'article L 123-1-11-1. L'article 2 comporte une disposition transi- toire pour les communes qui ont effectué la procédure d'information du public pour la mise en œuvre du dispositif qui vient d'être abrogé. Il prévoit que les majora- tions nées de l'application de l'article L 123-1-11-1 avant son abrogation conti- nuent de s'appliquer aux demandes de permis ou déclaration déposées avant le 1 er janvier 2016. Le conseil municipal peut à tout moment décider de mettre fin à l'application de la majoration. Le dispositif transitoire vise à régler la question de la quinzaine de collectivités qui ont mis en œuvre le dispositif de la loi de mars2012 par mise à disposition du public de la note d’information dans un délai de 6 mois à compter de la loi de mars 2012. Les communes devaient ensuite consulter le public pendant un mois et pré- senter la synthèse des observations du public devant le conseil municipal. La Situation de la com- mune ou de l'EPCI Impact de la loi Aucune démarche entamée (pas d'élaboration de la note d'information) Plus aucune démarche à entreprendre Procédure en cours (sans présentation de la synthèse des obser- vations) La mise en œuvre de l'article L. 123-1-11-1 cesse. Les communes souhai- tant adopter une majoration des droits à construire peuvent recourir au dispositif figurant au 6 e alinéa de l'article L. 123-1-11. Procédure de consul- tation du public ter- minée , délibération s'opposant à la mise en œuvre de la majo- ration des droits à construire Aucun Procédure de consul- tation du public ter- minée , majoration automatique des droits à construire applicable sur tout ou partie du territoire Aucun La majoration des droits à construire res- tera applicable jus- qu'au 1 er janvier 2016. Impact de l’abrogation de la majo- ration des droits à construire Fin de la majoration des droits à construire Conjoncture Les ventes de logements neufs ont reculé de -27% au 1 er semestre 2012 (27079 ventes) selon la FPI. Le recul constaté au 1 er trimestre (-25%) s’est accentué au 2 e tri- mestre (-29%). La baisse s’explique princi- palement par la baisse des ventes aux investisseurs (-45%) alors que la vente aux accédants recule faiblement (-8%). Pour le président de la FPI, François Payel- le, le total des ventes de logements aux particuliers ne devrait pas dépasser 75000 en 2012. (Communiqué du 2août2012). A A G G E E N N D D A A ✦ 19 et 20 septembre 2012 (Dau- ville). Le 42 e congrès de la Fédé- ration des Promoteurs Immobiliers aura pour thème “ Logement, le chan- tier de la République ”. www.congresfpifrance.fr ✦ 18 octobre 2012 (Paris). Le col- loque de l’IEIF sera consacré au thème “ L’innovation et les flux de capitaux vont-ils sauver l’industrie immobilière? ” www.ieif.fr En bref ✓ Le décret n°2012-894 du 20juillet 2012 rela- tif à l'évolution de certains loyers , pris en application de l'article 18 de la loi n°89-462 du 6juillet 1989, a été publié au J.O. du 21juillet, p.11956 (voir notre numéro du 24juillet). ✓ ANIL : L’arrêté du 6juillet2012 porte agré- ment de l'Agence nationale pour l'information sur le logement. (J.O. du 19juillet, p.11843). ▲ Catastrophes naturelles Deux arrêtés du 11juillet 2012 portant reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle ont été publiés le 17juillet (p.11688). Ils concernent la sécheresse d'avril à juin2011 et des inondations du printemps 2012. Puis, deux arrêtés du 27juillet 2012 ont été publiés le 2août (p.12673). L'un vise les inondations et coulées de boues du prin- temps 2012 et le second la sécheresse de 2011. Conventions collectives ➠ Pact-Arim : l'accord du 1 er décembre 2011 sur les salaires minima a été étendu par arrê- té du 5juillet 2012. (J.O. du 18juillet, p.11797) ➠ Promotion immobilière : l’avenant n°31 du 9mai2012, portant sur les salaires mini- ma conventionnels, a fait l’objet d’un avis d’extension. (J.O. du 20juillet, p.11929). ➠ Entreprises d'architecture : Il est envisagé l'extension de plusieurs avenants: - n°4 du 19avril2012 à l'accord du 23juillet 2003 relatif à la prévoyance et avenant n°5 du 19avril2012 à l'accord du 5juillet 2007 sur les frais de santé (Portabilité et maintien des garanties); - n°6 du 19avril2012 à l'accord du 5juillet 2007 sur les frais de santé (Modification de cet accord). (Avis publié au J.O. du 27juillet, p.12311). ➠ Géomètres-experts : L'accord du 19janvier2012 relatif aux salaires a été étendu par arrêté du 5juillet. Il est aussi envisagé l’extension de l’avenant du 15mars2012 portant modification du régime de prévoyance. (J.O. du 18juillet, p.11796 et du 27juillet, p.12311). ➠ Immobilier : deux avenants ont été éten- dus: - n°47 du 23novembre 2010 portant actua- lisation de la convention collective. (Arrêté du 5juillet 2012, J.O. du 18, p.11798) - n°53 du 20février2012 relatif à la modifi- cation de l'annexe II «Salaires». (Arrêté du 24juillet 2012, J.O. du 1 er août 2012, p.12610). ➠ Personnel des cabinets d'avocats : il est envisagé l'extension de l’avenant n°107 du 25mai2012 qui fait suite à l'avenant n°106 du 2mars2012 relatif au renouvellement du régime de retraite CREPA et du régime de prévoyance CREPA-OCIRP. (Avis publié au J.O. du 1 er août, p.12611). ➠ Avocats salariés : l’avenant n°15 du 25mai2012 sur le forfait annuel en jours a fait l’objet d’un avis d’extension. (J.O. du 28juillet, p.12354). ■ Vente ou bail des personnes publiques Lorsque l’État ou ses établissements publics envisage un projet d'opération immobilière pour un montant supérieur à l'évaluation domaniale, le ministre doit prendre une décision motivée pour passer outre. Toute- fois, si l'opération ne dépasse pas 300000 € € , montant fixé par le présent arrê- té, le préfet est compétent. Pour les baux , la décision relève également du ministre si le montant est supérieur à l'évaluation domaniale. Elle relève toutefois du préfet si la somme est inférieure à 30000 € € . (Arrêté du 6août2012 fixant les montants pré- vus aux articles R. 1211-6 et R. 4111-5 du code général de la propriété des personnes publiques, J.O. du 18août2012, p.13569). 28août2012 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R É É P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T É É R R I I E E L L L L E E S S Références ( J.O. Questions) Nom du p arlementaire Thème M inistre concerné Réponse Observations 7août2012 AN p.4714 n°633 Lionel Tardy, UMP, Haute- Savoie Mise à disposition de données statistiques Logement Le ministère de l'égalité des territoires et le min- istère de l'écologie sont engagés dans une poli- tique d'ouverture des données publiques conduite par le service de l'observation et de statistiques. La mission Etalab créée par décret du 21 février 2011 a créé un portail unique pour mettre à disposition les informations publiques. Les données sont disponibles sur www.data.gouv.fr dans un objectif de transparence de l'action de l'Etat. On y trouve par exemple des données sur l'activité du secteur du logement, sur la prévention des risques… 14août2012 AN p.4758 n°243 Jean-Jacques Can- delier, GDR, Nord Mission du MEDDE Ecologie Dans ses attributions, le ministère de l'écologie, du développement durable et de l'énergie (MEDDE) a pour mission d'assurer la mutation écologique de l'économie, des modes de consommation et de la société française dans son ensemble. Il élabore la politique du lutte contre le réchauffement clima- tique. Il participe à l'élaboration des règles de planification urbaine et d'occupation des sols. Il est aussi responsable des actions de protection de la nature, des paysages et des sites, de la protection du littoral et de la montagne. Il assure (en lien avec les ministères intéressés) la police des installations classées. Il participe à la réduction des nuisances sonores. Il coordonne les actions sur la prévention des risques technologiques ou naturels. Il élabore la politique de l'énergie. Il a la charge des questions économiques du secteur de l'équipement et des travaux publics et de l'ingénierie. Les attributions du MED- DE ont été fixées par le décret du 24 mai 2012. La réponse évoque explicitement l'objectif de répondre aux enjeux du Grenelle, assurant sur ce point une continuité avec le Gouvernement précédent. À nos abonnés : : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. R R E E G G L L E E M M E E N N T T A A T T I I O O N N 28août2012 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S Cabinets ministériels ➠ Économie : François Adam est nommé conseiller social et budgétaire au cabinet de Pierre Moscovici et Mathilde Bazy, conseillè- r e chargée des relations institutionnelles avec les entreprises. (Arrêté du 18juillet 2012, J.O. du 21, @). ➠ Budget : Sont nommés au cabinet de Jérôme Cahuzac: Antoine de Rocquigny , directeur adjoint chargé de la synthèse bud- gétaire et des comptes publics; Guillaume Robert , directeur adjoint chargé de la mise en œuvre et du suivi des réformes; Frédéric Bredillot, conseiller spécial et chargé de la fiscalité et Laurent Martel, conseiller fiscali- té. Parmi les conseillers du ministre, Grégory Cazalet est en charge de l'économie et Marc-Henri Serre est en charge du loge- ment. (Arrêtés du 18juillet 2012, J.O. du 20 et du 21juillet, @) ➠ Commerce, artisanat : Sont nommés conseillers techniques au cabinet de Sylvia Pinel: Laurence Dermenonville (tourisme), Grégoire Lefebvre (artisanat) et Isabelle Amaglio-Terisse (commerce). (Arrêté du 25juillet 2012, J.O. du 28, @). Administration centrale ✓ Ministère du logement : Maxence Delor- me , magistrat, est nommé sous-directeur des affaires juridiques de l'environnement et de l'urbanisme au sein de la direction des affaires juridiques. (Arrêté du 8août2012, J.O. du 10août 2110 @). ✓ Économie : Bruno Bézard est nommé directeur général des finances publiques . (Décret du 1 er août 2012, J.O. du 3août, @). Organismes publics ✓ AMF : Gérard Rameix est nommé prési- dent de l'Autorité des marchés financiers. (Décret du 1 er août 2012, J.O. du 3août, p .12776). ✓ CADA : Bruno Ricard est nommé membre de la Commission d'accès aux documents administratifs en qualité de personnalité qualifiée en matière d'archives. (Décret du 18juillet 2012, J.O. du 20juillet, p.11924). ✓ Centre des monuments nationaux : Béné- dicte Lefeuvre est nommée directrice générale. (Arrêté du 12juillet 2012, J.O. du 18juillet, p.11795). ■ Contrôle technique des ascen- seurs Un arrêté du 7août met à jour l'arrêté du 18novembre 2004 relatif au contrôle tech- nique des ascenseurs, pour tenir compte du décret du 7mai2012. L'article 1 er met à jour la liste des docu- ments que le propriétaire doit mettre à dis- position du contrôleur technique. L'article 2 prévoit les modalités de mise en relation de l'entreprise titulaire du contrat d'entretien et du contrôleur technique, lorsque celui-ci a demandé à être accompa- gné par cette entreprise lors du contrôle. L'article 3 précise la liste des contrôles à effectuer (en distinguant les ascenseurs CE et les ascenseurs non CE). L'article 4 indique que l'obligation de contrôle technique n'est réputée satisfaite que lorsque toutes les parties de l'installation d'ascenseur ont été inté- gralement examinées et qu'elles ont fait l'objet d'une évaluation transcrite dans un rapport d'inspection. Le rapport est remis au propriétaire dans les 30 jours suivant la visite de contrôle de l'ascenseur. L’article précise la liste des points à contrôler en distinguant les ascenseurs installés après ou avant le 27août 2000. Pour tous les ascenseurs il faut préciser la liste des points de contrôle présentant une anomalie. Le récapitulatif indique le cas échéant la néces- sité de mise à l'arrêt de l'appareil. Les organismes effectuant les contrôles doi- vent adresser chaque année avant le 1 er mai un rapport présentant un bilan des contrôles effectués l'année précédente (art. 5 ). Le texte entre en vigueur le 1 er octobre 2012 (sauf un élément du contenu du bilan de l’article 5, qui sera exigé à compter du 1 er janvier 2014). (Arrêté du 7août2012 relatif aux contrôles techniques à réaliser dans les installations d'ascenseurs, J.O. du 15août, p.13436). A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . Pour vous abonner à Jurishebdo, avec 20% de réduction pour un premier abonnement, visitez notre site internet jurishebdo.fr ABONNEMENT «PRIVILEGE» 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier Préfets ✓ Sont nommés préfets de région : Jean-François Cordet (Picardie et préfet de la Somme), Michel Lalande (Basse-Norman- d ie et préfet du Calvados), Jean-Luc Marx (Réunion), Michel Delpuech (Aquitaine et préfet de Gironde). ✓ Sont nommés préfets de département : Benoît Brocard (Allier), Jean-Robert Lopez (Territoire de Belfort), Richard Samuel (Isè- re), François Burdeyron (Maine-et-Loire), Yannick Blanc (Vaucluse), Henri d'Abzac (Hautes-Pyrénées), Jérôme Gutton (Indre), Jean-Christophe Moraud (Orne). Jean-Pierre Laflaquière est nommé haut-commissaire de la République en Polynésie française. (Décret du 26juillet, J.O. du 27 et décrets du 1 er août 2012, J.O. du 3août2012, @). Administration régionale ✓ Sont nommés secrétaires généraux pour les affaires régionales : Marie-Françoise Lecaillon (Aquitaine) et Patrick Amoussou- Adéblé (Basse-Normandie). (Arrêtés du 25juillet 2012, J.O. du 27, @). ✓ Environnement Patrick Barruol est nommé directeur régio- nal de l'environnement, de l'aménagement et du logement de la Corse. (Arrêté du 20juillet 2012, J.O. du 15août2012, @). ✓ Affaires culturelles Marie-Christiane de La Conté est nommée directrice régionale des affaires culturelles de Nord-Pas-de-Calais. (Arrêté du 9août2012, J.O. du 18août, @). Magistrature ✓ Conseil d’État : Philippe Martin , conseiller d’État, est nommé président de la section des travaux publics du Conseil d’État; il succède à Marie-Dominique Hagel- steen. (Décret du 19juillet 2012, J.O. du 20juillet, @). ✓ Tribunaux administratifs : Sont nommés présidents de TA: Dominique Bonmati (Montpellier), Christophe Laurent (Nancy), Elise Corouge (Amiens), Christian Lambert (Saint-Denis de La Réunion et Mayotte), Nathalie Massias (Poitiers) et Richard Mous- saron (Toulouse). (Arrêtés du 24juillet et décret du 30juillet 2012, J.O. du 1 er août, @). ✓ Tribunal des conflits : Danièle Caron (Cour de cassation), a été élue membre du tribu- nal des conflits. (Avis publié au J.O. du 18juillet, p.11818). 28août2012 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • T T H H O O M M A A S S A A B B I I N N A A L L >Quel est le service proposé par Co-investir Paris? T.A. : “Nous proposons à nos clients d’acquérir un pied-à-terre à Paris en divisant le coût d’achat en achetant à plusieurs, et ce à l’aide d’un montage juridique sécurisé. Le prix d’achat d’un tel appartement, entière- ment équipé et meublé, est de l’ordre de 300000à 350000 € pour une part d’un quart.” >Quel est ce montage? T.A. : “Il consiste en la création de deux SCI. La première acquiert la nue-propriété du bien et la seconde, qui est une société d’attribution en jouissance à temps partagé, achète l’usufruit de ce bien pour une durée de 8 ans. Chaque co- investisseur dispose de parts dans les deux sociétés. Après 8 ans, l’usufruit s’éteint et la 2 e société est dissoute. Cela permet d’assurer aux co-investisseurs une liquidité, ce qui est fonda- mental quand on investit 300000€ dans de l’immobilier haut de gamme.” >Comment la liquidité est-elle assurée? T.A. : “Les statuts de la 1 e SCI comportent une clause qui permet à tout associé qui veut céder ses parts après 8 ans de déclencher la vente de l’appartement et la dissolution de la SCI s’il ne trouve pas d’acquéreur pour ses parts. Cela évite à l’associé d’être prisonnier de son investissement. On peut bien sûr vendre d’abord ses parts, mais à défaut il est possible de faire vendre le bien. Bien sûr, les autres co-investisseurs dis- posent d’un droit de préemption.” >Pourquoi 2 SCI? T.A. : “C’est le seul montage que nous avons identifié qui permet à la fois le co-investisse- ment dans un bien et son utilisation à plusieurs, en offrant une perspective certaine de liquidité. Il y a entre 2 et 4 co-investisseurs, de façon à ne pas trop compliquer l’opération. Nous avons mis au point ce système avec le secours de l’étude notariale Monassier qui assure la ges- tion de la souscription, le recueil des fonds ain- si que le montage et la gestion des SCI.” >Le système est voisin de la multipropriété? T.A. : “Le co-investissement immobilier s’inspire de la même philosophie consistant à mutualiser un actif immobilier ayant par natu- re vocation à être peu utilisé, mais son schéma juridique est très différent. C’est un peu tous les avantages de feu la multi-propriété mais sans tous ses inconvénients. La multipropriété regroupe typiquement 200 associés dans une SCI possédant 50 lots et n’assure aucune liqui- dité. De plus, l’entretien du patrimoine n’est pas toujours bien assuré sur le long terme. Nous proposons au contraire à 4 co-investis- seurs de s’associer dans deux SCI pour un lot avec une clause de liquidité. Ce système existe dans les pays anglo-saxons sous le nom de fraction ownership, il permet de limiter le capi- tal investi et ainsi de pouvoir plus facilement s‘offrir le produit immobilier de ses rêves.” >Comment s’organise l’accès à l’appartement? T.A. : “L’utilisation de l’appartement se fait à la semaine, sur réservation. L’acquéreur qui a un quart des parts peut réserver jusqu’à 13 semaines par an. Il est préférable d’avoir un peu un souplesse pour que chacun bénéficie de ses semaines. Mais il est possible également à un co-investisseur qui n’a pas l’usage de toutes ses semaines à titre personnel, de prêter ou de mettre l’appartement en location.” >Quels sont les services proposés aux inves- tisseurs? T.A. : “Nous sommes le gérant des SCI (nommé pour une année renouvelable). A ce titre, nous mettons en place un certain nombre de services qui visent à ôter à nos clients tous les soucis clas- siques liés à la possession d’un appartement: maintenance, ménage et blanchisserie, mise en place des abonnements (eau, électricité, télévi- sion…), paiement des factures, suivi des charges de copropriété, … Sans oublier la mise à dispo- sition de l’outil de réservation par internet ainsi que la recherche de locataires.” >Quel est le coût de fonctionnement? T.A. : “Le co-investisseur doit compter envi- ron 4000 € de charges par an, qui compren- nent absolument tous les frais relatifs à l’appartement facturés à prix coûtant, hormis le ménage et la blanchisserie (charges de copropriété, taxe foncière et d’habitation, assu- rances, différents abonnements, maintenance, Thomas Abinal (Co-investir Paris) : “Le seul montage qui permet l’utilisation d’un bien à plusieurs et assure la liquidité” Fondateur de Co-Investir Paris avec David Monroe, Thomas Abinal nous présente l’originalité de ce système qui permet à un investisseur d’accéder avec deux ou trois autres personnes à la propriété d’un pied-à-terre parisien. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine I I N N T T E E R R V V I I E E W W …). Ce montant inclut aussi bien sur nos hono- raires de gérance (1500 € par co-investisseur soit de 3000à 6000 € par an pour un appartement).). La location d’environ 4 semaines permet d’auto-financer ces charges. En effet, une semaine de location permet au co-investisseur de récupérer entre 900 et 1200 € nets.” >Avez-vous des difficultés avec les copro- priétés? T.A. : “La mise en location ne dépasse générale- ment pas plus du tiers du temps, il n’en résulte donc pas de nuisance pour la copropriété. De plus, nous sommes rigoureux dans la sélection des agences qui proposent la mise en location”. >… et avec la Mairie de Paris qui est vigi- lante sur les meublés dans la capitale? T.A. : “La Mairie de Paris veut éviter que des logements restent inoccupés pendant l’essentiel de l’année, comme le sont traditionnellement de nombreux pied-à-terre, alors que notre sys- tème permet au contraire d’augmenter l’occupation d’un bien. Par ailleurs, elle semble surtout en avoir contre les sociétés qui font de la location à grosse échelle et 100% du temps.” >Votre société achète-t-elle l’appartement visé avant de le revendre? T.A. : “Oui, pour donner le temps à plusieurs co- investisseurs de se positionner, nous procédons à l’achat d’un bien, à sa rénovation complète et à son ameublement, avant de le revendre.” >Quel est votre bilan d’activité? T.A. : “Nous avons démarré il y a 18 mois et nous commercialisons notre 3 e appartement, rue Robert Estienne (8 e ) après en avoir vendu un autre rue des Beaux arts (6 e ) et un autre ave- nue Bosquet (7 e ). Notre objectif est de réaliser de 2 à 3 opérations par an puis 5 à 10 par an. Notre société, indépendante, travaille sur fonds propres.” >Comptez vous étendre votre offre à d’autres marchés? T.A. : “Cette solution est pertinente pour des biens chers qui font rêver et que l’on peut dif- ficilement s’offrir. Le système pourrait donc s’étendre à certains marchés de la Côte d’Azur ou des Alpes, mais qui ont l’inconvénient d’être soumis à un rythme saisonnier”.
