Au Sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Urbanisme : Changement d’usage : pas de QPC
Financement du logement : UESL: rejet de la demande de QPC
Fiscalité : Amortissement Périssol : rénovation litigieuse / Revenus fonciers : travaux d’aménagement interne / Travaux après achat en VEFA /
Astreinte d’urbanisme : non déductible / Taxe foncière : exonérationremise en cause / Locaux de référence / La méthode d’appréciation directe est subsidiaire / Zones franches urbaines : modification des conditions d’exonération des charges
Abus de droit : une donation-partage fictive
Contrôle fiscal : des loyers insuffisants
– 5 – Réglementation –
Évaluation environnementale des documents d’urbanisme
Régime Malraux : obligations déclaratives
– 6 – Analyses –
Les incertitudes de l’encadrement des loyers / Marché de l’investissement
– 7 – Nominations – Agenda –
– 8 – Interview –
Pierre Alberola (Omnium Finance) : “Il faudrait un moratoire de 10 ans sur les normes
■ JUGÉ ■ > > Le Conseil d’État a refusé de transmettre au Conseil constitutionnel une QPC sur l’article L 631-7 du CCH relatif au change- ment d’usage des locaux d’habitation (p.2). > > Le Conseil d’État a statué de même sur une demande de l’UESL qui critiquait les textes lui imposant des versements à l’ANAH et à l’ANRU (p.2). > > Un arrêt du Conseil d’État du 29juin 2012 rappelle les conditions pour que des travaux d’aménagement interne soient quali- fiés de travaux de reconstruction (p.3). > > Le Conseil d’État a précisé les conditions dans lesquelles l’administration peut se réfé- rer à des loyers de comparaison pour justifier un redressement. Elle doit citer nommément les entreprises concernées, mais ne mention- ner que des moyennes de loyer (p.5). ■ RÉPONDU ■ > > Une réponse à signaler sur la reconnaissan- ce de l’état de catastrophe naturelle (p.5). Mais la publication des réponses ministé- rielles n’a pas encore repris son rythme habi- tuel après le changement de Gouvernement. ■ PUBLIÉS ■ > > Un décret du 20août 2012 modifie le décret du 5octobre 2011 sur la réalisation de travaux à proximité des réseaux (p.7). > > Un arrêté du 14août est relatif aux mesures d’empoussièrement aux fibres d’amiante (p.7). > > Un décret du 23août 2012 est relatif à l’évaluation environnementale des docu- ments d’urbanisme (p.5). > > Un décret du 23août 2012 fixe les obli- gations déclaratives des contribuables rela- tives au régime Malraux (p.6). Face aux normes: moratoire ou dérogation? L’ accumulation des normes qui pèse sur tous les acteurs de la vie économique est souvent décriée. Il semble toutefois qu'un nouveau stade soit atteint. Sans doute est-ce dû aux effets de la crise économique qui rend la situation plus difficilement supportable. Deux points de vue que nous relatons dans ce numéro viennent conforter cette analyse. L’un émane d’un professionnel de l’immobilier (Pierre Alberola, Omnium Finance) qui considère qu’il serait nécessaire d’adopter un moratoire de dix ans sur l’application des normes. Il observe justement que l’accroissement des exigences de qualité qui sont imposées aux constructions neuves est suppor- table lorsque le pouvoir d’achat des ménages augmente, mais qu’il ne l’est plus, comme actuellement, lorsque ce pouvoir d’achat recule. Il est donc impératif de sortir de cette situation. On ne peut durable- ment continuer à exiger la production de logements de qualité tou- jours meilleure, pour une clientèle qui ne peut plus les acquérir. Les exigences normatives sont parfois par elles-mêmes excessives. Pierre Alberola cite l’exemple d’acquéreurs de logements neufs qui cassent le cloisonnement d’appartements qu’ils viennent d’acheter, afin de modifier des plans imposés par les normes d’accessibilité aux per- sonnes handicapées qui aboutissent à la création de logements qui ne leur conviennent pas… La deuxième analyse provient de Pierre Morel-A-L’Huissier (p. 6). Ce député UMP a rédigé une proposition de loi qu’il vient de déposer à l’Assemblée Nationale. Elle vise à introduire dans le code des collecti- vités territoriales un principe autorisant les communes, lorsqu’un tex- te impose des travaux disproportionnés par rapport à la nature des besoins à satisfaire ou a leurs capacités financières, à mettre en œuvre des mesures de substitution. Plus généralement, pour les domaines ne relevant pas de la compétence des collectivités territoriales, un autre article prévoit le cas des textes réglementaires imposant des tra- vaux disproportionnés compte tenu de la nature ou de la configura- tion des lieux, ou aux capacités financières des personnes tenues de s’y conformer. Celles-ci pourraient alors proposer au préfet d’adopter des mesures de substitution. Il y a là un dispositif juridique innovant qui mérite attention. Il existe déjà des dispositifs spécifiques pour les collectivités d’outre mer, qui sont prévus par le législateur. Les propo- sitions de Morel-A-L’Huissier visent à répondre plus généralement au fait qu’une grande partie de la population et les collectivités locales “croulent sous le poids de contraintes démesurées”. Espérons que cette piste sera sérieusement étudiée: si les pouvoirs publics ne peuvent décréter la croissance, ils peuvent assouplir le cadre réglementaire qui l’étouffe. ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels w ww.jurishebdo.fr NUMÉRO 488 4 SEPTEMBRE 2012 ISSN 1622-1419 12 E ANNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Urbanisme : Changement d’usage: pas de QPC Financement du logement : UESL: rejet de la demande de QPC Fiscalité : Amortissement Périssol: rénovation litigieuse / Revenus fon- ciers: travaux d’aménagement interne / Travaux après achat en VEFA / Astreinte d’urbanisme: non déductible / Taxe foncière: exonération remise en cause / Locaux de référence / La méthode d’appréciation directe est subsidiaire / Zones franches urbaines: modification des conditions d’exonération des charges Abus de droit : une donation-partage fictive Contrôle fiscal : des loyers insuffisants - 5 - Réglementation - Evaluation environnementale des documents d’urbanisme Régime Malraux: obligations déclaratives - 6 - Analyses - Les incertitudes de l’encadrement des loyers / Marché de l’investissement - 7 - Nominations - Agenda - - 8 - Interview - Pierre Alberola (Omnium Finance): “Il faudrait un moratoire de 10 ans sur les normes S O M M A I R E E D I T O R I A L 4septembre 2012 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • U U R R B B A A N N I I S S M M E E - - F F I I N N A A N N C C E E M M E E N N T T D D U U L L O O G G E E M M E E N N T T ▲ Urbanisme ■ Changement d’usage: pas de Q PC (CE, 5 e et 4 e sous-sections réunies, 8juin2012, n°357797) Un cabinet d’avocats avait soumis au C onseil d’État une demande tendant à ce que soit soumis au Conseil constitutionnel l’examen de l’article L 631-7-1 du CCH. Cet article autorise le maire à accorder des autorisations de changement d’usage moyennant, le cas échéant, compensation. Les avocats estimaient qu’en donnant au maire la faculté de fixer les conditions de la compensation sans l’encadrer suffisam- ment, le législateur avait méconnu l’étendue de sa compétence. Mais le Conseil d’État ne l’a pas admis: “Considérant, toutefois, que les dispositions de l'alinéa contesté [art. L 631-7-1 al. 4 du CCH] prescrivent à la commune ou à l'établissement public de coopération inter- communale d'arrêter, sous le contrôle du juge de l'excès de pouvoir, les règles selon lesquelles le maire exercera la compétence définie au premier alinéa du même article, qui doivent être justifiées par les objectifs de mixité sociale que la commune ou l'établissement public se fixe en application de la législation de l'urbanisme, notam- ment des dispositions de l'article L. 121-1 du code de l'urbanisme et, au regard de ces objectifs, par la situation des marchés de locaux d'habitation et l'éventuelle existence d'une pénurie de logements; que le légis- lateur a ainsi soumis l'acte réglemen- taire en cause au respect de considéra- tions objectives , en rapport avec l'objet de la loi, qui sont de nature à prémunir les intéressés contre tout arbitraire dans l'appréciation de la situation propre à chaque commune ou groupement de com- munes; qu'il n'a dès lors méconnu ni le prin- cipe d'égalité, ni les exigences constitution- nelles s'attachant à la garantie du droit de propriété et de la liberté d'entreprendre”. En conséquence, le Conseil d’État refuse de transmettre la QPC au Conseil constitutionnel. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Le Conseil d’État confirme donc la validité de la disposition qui per- met au maire de fixer les conditions de la compensation demandée à la personne qui souhaite transformer un local d’habitation en un autre usage. Le maire doit agir dans le respect des objectifs de mixité sociale fixés par cet article, ce qui permet au juge de vérifier le cas échéant si le dispositif mis en place est de nature à atteindre l’objectif recherché. Financement du logement ■ UESL: rejet de la demande de Q PC (CE, 5 e et 4 e sous-sections réunies, 9juillet 2012, n°359157) L’Union d’économie sociale du logement avait demandé au Conseil d’État le transfert au Conseil constitutionnel de l’examen de l’article L 313-3 du CCH, pour obtenir l’annulation de différents décrets du 12mars2012 et de deux arrêtés de la même date relatifs aux versements de subventions de l’UESL à l’ANAH et à l’ANRU. Le Conseil d’État rejette sa demande. L’UESL invoquait une rupture d’égalité devant les charges publiques en ce que l’article L 313-3 du CCH imposerait le finan- cement d’actions en faveur du logement aux seules entreprises soumises à cette par- ticipation. Mais le Conseil d’État rejette la critique en relevant que “les employeurs soumis à l'obligation de participer à l'effort de construction peuvent toutefois choisir de s'acquitter de cette obligation en investis- sant directement en faveur du logement de leurs propres salariés”. Il rejette aussi un argument invoqué par l’UESL et tiré du droit de propriété des sommes collectées: “Considérant que [… l’UESL] est une société anonyme coopérative chargée notamment, aux termes du troisième alinéa de l'article L. 313-19 du CCH, d'assurer la mise en œuvre des politiques nationales d'emploi des res- sources issues de la participation des employeurs à l'effort de construction; […] que les organismes chargés de collec- ter les fonds de la participation des employeurs à l'effort de construction ne détiennent ces fonds que du fait de la loi et sous les conditions qu'elle fixe ; que, dès lors, les dispositions en cause , qui déterminent l'emploi des fonds en tenant notamment compte de l'intérêt général qui s'attache à la cohérence et à l'efficacité des politiques nationales de rénovation urbaine et d'amélioration de l'habitat, ne sauraient être regardées comme contraires aux normes consti- tutionnelles garantissant le droit de propriété ”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Le Conseil d’État se réfère donc aux objectifs de la législation qui impose aux entreprises des versements aux différents organismes collecteurs du 1% et qui vise à assurer la mise en œuvre des poli- tiques nationales d’emploi des ressources du 1%. Il en déduit que ces organismes ne détiennent ces fonds que par la volonté du législateur. Le droit de propriété ne peut donc être invoqué à leur bénéfice. Fiscalité ■ Amortissement Périssol: rénova- tion litigieuse (CE, 9 e sous-section, 18juin2012, n°335630) Un contribuable avait acquis une maison en 1991 pour y établir sa résidence principale. Il avait ensuite réalisé des travaux d’aménagement créant deux logements locatifs et déduit en2001 et2002 des sommes au titre de l’amortissement Péris- sol. L’administration avait contesté cette déduction et la Conseil d’État confirme la position de l’administration: “Considérant […] qu'il résulte de ces dispo- sitions [art. 29 de la loi du 12avril 1996] qu'en les rendant applicables aux loge- ments destinés à la location, sous réserve que l'acquisition de ces derniers ait été pla- cée sous le régime fiscal prévu au 7° de l'article 257 du CGI, le législateur a entendu réserver expressément le bénéfice de ce mécanisme d'amortissement aux biens acquis à l'état neuf , à l'exception des locations de biens immobiliers qui étaient, avant leur acquisition, affectés à un autre usage que l'habitation , et qui ont fait l'objet, au cours de la période comprise entre le 1 er janvier 1996 et le 31décembre 1998, de travaux de transformation afin de les rendre habitables ; qu'il suit de là qu'après avoir relevé, par une appré- ciation souveraine non arguée de dénatu- ration, que les deux logements à raison des- quels M. et M me G. ont sollicité le bénéfice des dispositions précitées ont été créés par transformation d'un grenier et redistri- bution des surfaces habitées dans une maison d'habitation qu'ils avaient acqui- se en 1991, la cour a pu en déduire, sans entacher son arrêt d'erreur de qualification juridique, qu'une telle transformation, alors même qu'elle avait nécessité d'importants travaux d'aménagement interne qui, par leur importance, équivalaient à une recons- truction, ne saurait être assimilée à la construction de logements neufs au sens du premier alinéa du f du 1° du I de l'article 31 du CGI, ni être regardée comme portant sur des locaux antérieurement affectés à un autre usage que l'habitation au sens du deuxième alinéa de cet article”. Le pourvoir est donc rejeté. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Le régime de l’amortissement Périssol en vigueur de jan- vier1996 à décembre1998 continue de susciter des contentieux. Le Conseil d’État J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E indique que le régime, applicable aux logements neufs et aux biens affectés, avant leur acquisition à un autre usage que l’habitation et transformés entre1996 e t1998 pour les rendre habitables, ouvre droit à l’avantage fiscal, mais que cela n’est pas le cas de la transformation d’un gre- nier et redistribution des surfaces habitées dans une maison d’habitation. Il fait donc une interprétation stricte de la notion d’usage autre que l’habitation. ■ Revenus fonciers: travaux d’aménagement interne (CE, 3 e sous-section, 29juin2012, n°344893) Une SCI avait acquis à Bollène (Vaucluse) trois lots de l’hôtel de Justamond, classé monument historique. L’administration fis- cale avait remis en cause la déduction d’un acompte sur travaux au motif qu’il s’agissait de travaux de reconstruction. Le contri- buable avait perdu son recours en première instance et en appel, mais il obtient gain de cause devant le Conseil d’État: “Considérant que […] au sens de ces dispo- sitions [art. 31 du CGI], doivent être regar- dés comme des travaux de reconstruc- tion , ceux qui comportent la création de nouveaux locaux d'habitation, ou qui ont pour effet d'apporter une modification importante au gros œuvre, ainsi que les travaux d'aménagement interne qui, par leur importance, équivalent à des tra- vaux de reconstruction, et, comme des tra- vaux d'agrandissement , ceux qui ont pour effet d'accroître le volume ou la surfa- ce habitable des locaux existants; que des travaux d'aménagement interne , quelle que soit leur importance, ne peuvent être regardés comme des travaux de reconstruction que s'ils affectent le gros œuvre ou s'il en résulte une aug- mentation du volume ou de la surface h abitable ; que, par suite, en jugeant que l'administration était fondée à remettre en cause la déduction à laquelle a procédé M. C. du coût des travaux effectués dans l'Hôtel de Justamond au motif que les tra- vaux litigieux, à supposer qu'ils n'aient pas porté sur le gros œuvre du bâtiment et “sans qu'il soit besoin de se prononcer sur l'augmentation de la surface habitable”, avaient affecté l'aménagement interne du bâtiment dans des proportions telles qu'ils équivalaient à des travaux de reconstruc- tion, la cour a commis une erreur de droit”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Cet arrêt rappelle le régime fiscal applicable aux travaux d’aménagement interne. Pour qu’ils soient assimilés à des travaux de reconstruction, ce qui en fait des travaux non déductibles, il faut au moins qu’une de ces deux condi- tions soit remplie: - soit ils affectent le gros-oeuvre, - soit ils augmentent le volume ou la surfa- ce habitable. L’arrêt d’appel qui avait jugé inutile de se prononcer sur l’impact des travaux sur l’augmentation de surface habitable est donc censuré. ■ Astreinte d’urbanisme: non déductible (CE, 3 e et 8 e sous-sections réunies, 20juin2012, n°342714) Ayant édifié une construction à usage de dépôt sans permis de construire, une socié- té avait été condamnée à démolir. N’ayant pas exécuté la décision, elle avait été sou- mise à paiement d’astreinte. La société avait déduit le montant des astreintes de son bénéfice. L’administration ne l’avait pas admis et le Conseil d’État confirme la déci- sion: “Considérant que si l'astreinte , dont le principe est institué par les dispositions pré- citées du code de l'urbanisme [art. L 480-7], ne constitue pas une peine ou une sanction pouvant être regardée comme une “amende” ou une “pénalité“ mise à la charge d'un contrevenant aux dispositions légales énumérées par le 2 de l'article 39 du CGI, elle a pour finalité de contraindre la personne qui s'y refuse à exécuter les obli- gations qui lui ont été assignées par une décision de justice et, ainsi, à respecter l'autorité de la chose jugée; qu'en raison de cette finalité, les dépenses relatives au paie- ment de l'astreinte ne sont pas au nombre des frais généraux suscep- tiblesd'être déduits du résultat impo- sable ; qu'il en résulte que la cour adminis- t rative d'appel de Marseille n'a pas commis d'erreur de droit en jugeant que ces dépenses ne constituaient pas une charge d'exploitation déductible”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Le régime des astreintes en cas de travaux irréguliers est prévu par l’article L 480-7 du code de l’urbanisme. Il a pour objet de contraindre le contrevenant à exécuter la décision de justice. Le caractè- re non déductible de l’astreinte, qui ne rentre ni dans la catégorie des amendes ni dans celle des pénalités, est une incitation supplémentaire à exécuter la décision… ■ Taxe foncière: une exonération remise en cause (CE, 8 e sous-section, 27juillet 2012, n°351134) Le tribunal administratif de Marseille avait déchargé de taxe foncière une société exploitant le casino de Briançon au motif que les constructions concernées étaient revenues à la commune, après l’expiration de la convention conclue entre la commune et la société. Mais ce jugement est annulé: “Considérant qu'alors qu'il a déchargé la SETB des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles cette dernière a été assujettie au titre des années2008 et2009, le tribunal administratif de Mar- seille a méconnu l'obligation qui pèse sur lui, en vertu du I de l'article 1404 précité du CGI, en s'abstenant, comme il y était tenu même en l'absence de toute demande des parties, de désigner le redevable légal de ces impositions au titre des mêmes années au vu des éléments portés à sa connaissance et après l'avoir mis en cause”. Le jugement est donc annulé. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Lorsque le juge accorde la décharge de taxe foncière au motif qu’elle n’a pas été établie au nom du redevable légal, il doit désigner ce redevable. Faute de l’avoir fait, le jugement prononcé en faveur de la société qui avait engagé le recours est annulé. ■ Taxe foncière: locaux de référence (CE, 8 e sous-section, 27juillet 2012, n°339946) Le TA de Cergy-Pontoise avait écarté la demande d’une société tendant à la déchar- ge de taxe foncière concernant un immeuble exploité comme hôtel à Roissy-en-France. Ce jugement est annulé par le Conseil d’État. 4septembre 2012 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • F F I I S S C C A A L L I I T T É É ▲ J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ■ Revenus fonciers: travaux après achat en VEFA Le Conseil d’État a rejeté le recours d’un contribuable qui contestait la position de l’administration fiscale à propos de tra- vaux. Il s’agissait d’un appartement acquis en septembre1993 en VEFA et pour lequel le contribuable avait effectué l’année sui- vante les travaux de “pose de carrelage sur chape, pose de frises et de faïence, pose d’une hotte de cuisine, pose de velux et d’une cloison”. L’administration avait consi- déré que ces travaux ne pouvaient être regardés comme dissociables des tra- vaux de construction de l’appartement et elle avait donc refusé la déduction des revenus fonciers. Le Conseil d’État refuse d’admettre le pourvoi et confirme donc la décision. (CE, 18juin 2012, 9 e sous-section, n°348780) ▲ “Considérant que […] le tribunal administra- tif de Cergy-Pontoise s'est fondé, pour écarter comme termes de comparaison des locaux- types situés à Paris et à Versailles, sur le seul m otif que la commune de Roissy-en-France ne présentait pas une situation analogue, sur le plan économique, à ces deux communes; que, pour écarter comme terme de compa- raison un hôtel situé à Saint-Mandé, il a notamment retenu le même motif d'absence de situation analogue ; qu'en statuant ainsi, sans préciser sur quels élé- ments il se fondait pour porter ces appréciations , le tribunal n'a pas mis le juge de cassation en mesure d'exercer son contrô- le”. Le jugement du tribunal est donc annulé. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Pour la détermination de la valeur locative servant de base au calcul de la taxe foncière, l’article 1498 renvoie, pour les locaux loués à des conditions anormales à une valeur de comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune ou, pour des biens exceptionnels, hors de la commune. Il résulte de cet arrêt que le juge qui écarte un bien au motif qu’il n’est pas dans une situation analogue à celui qu’il faut éva- luer doit justifier sa décision. ■ Taxe foncière: la méthode d’appréciation directe est subsidiaire (CE, 8 e sous-section, 27juillet 2012, n°340725) Pour le calcul de la valeur locative des locaux commerciaux, l’article 1498 du CGI prévoit trois méthodes: - valeur locative ressortant de la location (biens loués à des conditions normales), - comparaison, - appréciation directe. Un jugement avant-dire droit du 13mai 2009 concernant le calcul de la taxe fonciè- re d’un ensemble immobilier utilisé pour un centre d’essai de pneumatiques avait été annulé pour avoir jugé que la différence de superficie entre le local type de référence et le local en cause empêchait de le retenir comme terme de comparaison. Le jugement au fond est également annulé par le présent arrêt. Le tribunal avait le 24mars 2010 jugé que: “aucun des locaux proposés ne pouvait être retenu comme local de référence” en application de la méthode par comparaison et que par suite “la valeur locative de l’immeuble en cause devait, à défaut, être déterminée par voie d’appréciation directe”. L’arrêt indique “ce n'est qu' à défaut soit de pouvoir retenir la valeur locative sur le fondement du 1° [de l’article 1498], soit de trouver des termes de comparaison pertinents que l'administration peut légalement procé- der à une évaluation de la valeur locati- ve par voie d'appréciation directe ”. Le Conseil d’État annule la décision de 2010 en s e référant à son arrêt du 26septembre 2011: “le jugement attaqué du 24mars 2010 est nécessairement entaché d'erreur de droit en ce qu'il juge que l'ensemble immobilier en litige doit, en l'absence de terme de compa- raison pertinent, être évalué par voie d'appréciation directe”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Le 2 e jugement du tribunal est donc également annulé car il remettait en cause la 1 e décision du Conseil d’État. Un autre arrêt du 27juillet (n°342671) a par ailleurs annulé un autre jugement concernant la taxe foncière d’hôtels (Cam- panile et 1 e classe) situés à Caumontel (95). Le juge avait écarté des locaux de référen- ce au motif que les communes (Versailles, Saint-Germain-en-Laye…) dans lesquelles étaient situés les autres hôtels “n’étaient pas dans une situation économique ana- logue”. Le jugement est annulé car il n’avait pas précisé sur quels éléments il se fondait pour porter ces appréciations. À À r r e e t t e e n n i i r r : : La méthode d’appréciation directe est subsidiaire , puisqu’elle ne peut être utilisée qu’a défaut de pouvoir retenir la valeur locative de l’article 1498 1 e (par exemple parce que le local est occupé par le propriétaire, ou qu’il est loué à des conditions anormales); et à défaut de trou- ver des termes de comparaison pertinents. ■ Zones franches urbaines: modifi- cation des conditions d’exonération de charges (CE, 9 e et 10 e sous-sections réunies, 27juillet 2012, n°327850) Une société contestait les modifications du régime d’exonération des charges sociales applicables dans les ZFU issues du décret du 10mars 2009. Elle estimait que ce décret d’application de la loi de finances pour 2008, en réduisant l’avantage fiscal était contraire à l’article 1 er du protocole addi- tionnel à la convention européenne des droits de l’homme. Le Conseil d’État rejette la demande: “Considérant que si les entreprises qui rem- plissaient les conditions requises pour béné- ficier de l'exonération de cotisations sociales prévue par l'article 12 de la loi du 14novembre 1996 disposaient, avant l'entrée en vigueur de la loi de finances pour 2009, d' une espérance légitime de bénéficier effectivement , pour les salaires versés à leurs salariés embauchés postérieurement à l'entrée en vigueur du dispositif, de cette exonération, consti- tutive d'un bien au sens des stipula- tions précitées , les dispositions contestées d e l'article 190 de la loi de finances pour 2009 n'ont porté à ce bien qu' une atteinte limitée dès lors qu'elles n'ont pas supprimé le principe de l'exonération mais se sont bornées à en limiter, pour l’avenir, le mon- tant en fonction du niveau des salaires de l'entreprise; qu'en outre, il ressort des tra- vaux préparatoires de cette loi que ces dis- positions ont eu pour objet de recentrer le bénéfice de l'exonération sur les salaires les moins élevés afin de favoriser le recrutement de salariés moins qualifiés et de réduire le coût de ce dispositif déroga- toire pour les finances publiques; que, dans ces conditions, et eu égard notamment à ce double objectif, elles ne sauraient être regardées comme ayant méconnu les stipu- lations de l'article 1 er du premier protocole additionnel”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’article 1 er du protocole additionnel à la CEDH prévoit que toute personne a droit au respect de ces biens. Le Conseil d’État admet que la réduction de l’avantage fiscal constitue une atteinte aux biens au sens de cet article 1 er . L’entreprise requérante contestait donc à ce titre la modification du régime d’exonérations sociales prévues pour les ZFU, mais le Conseil d’État valide le disposi- tif légal en ce qu’il avait pour but de le recentrer sur les salaires les plus faibles pour favoriser leur embauche et de limiter le coût de la mesure pour les finances publiques. Cette mesure inspirée d’un motif d’intérêt général justifie donc l’atteinte aux biens. Abus de droit ■ Une donation-partage fictive (CE, 9 e et 10 e sous-sections réunies, 27juillet 2012, n°327295) L’administration avait remis en cause un montage consistant notamment pour le PDG d’une société exploitant un supermar- ché à effectuer avec son épouse une dona- tion-partage au profit de leurs deux enfants. La donation du 28février 2000 por- tait sur la nue-propriété avec réserve d’usufruit de 1497 titres qu’ils détenaient dans la société. Or, le lendemain, les époux avaient cédé la totalité des droits sur les actions à la société Guyenne et Gascogne. Le Conseil d’État confirme la position de l’administration, validée en appel: “Considérant […] qu'eu égard aux condi- 4septembre 2012 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • F F I I S S C C A A L L I I T T É É J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ ▲ 4septembre 2012 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R É É G G L L E E M M E E N N T T A A T T I I O O N N F F I I S S C C A A L L I I T T É É ■ Évaluation environnementale des documents d'urbanisme Un décret du 23août 2012 modifie la liste des documents d’urbanisme qui doivent f aire l’objet d’une évaluation environne- mentale à l’occasion de leur élaboration (voir tableau), certains de façon systéma- tique, d’autres au cas par cas. L’article R 121-15 définit la personne administrative compétente en matière d’environnement. Par exemple pour les SCOT et le PLU, c’est le préfet de dépar- tement. Pour les cartes communales, il s’agit du préfet de région. C’est elle qui décide (article R 121-14-1 nouveau) s’il y a lieu de soumettre ou non à une éva- luation environnementale l’élaboration ou la procédure d’évolution d’un PLU ou une carte communale qui relève de l’évaluation au cas par cas. Elle dispose de deux mois pour décider si le docu- Article Documents soumis à évaluation envi- ronnementale systématique R 121-14 I 1 e Directives territoriales d’aménagement et de développe- ment durable 2 e Schéma directeur de la région d'Ile- de-France 3 e Schémas d'aménagement régionaux des régions d'outre-mer 4 e Le plan d'aménagement et de déve- loppement durable de Corse 5 e SCOT, schémas de secteur, PLU intercommunaux comprenant les dispositions d’un SCOT 6 e PLU intercommunaux qui tien- nent lieu de plans de déplace- ment urbain 7 e prescriptions particulières de massif 8 e schémas d'aménagement 9 e Cartes communales dont le territoi- re comprend un site Natura 2000 R 121-14 II 1 e PLU dont le territoire comprend un site Natura 2000 2 e PLU couvrant le territoire d'au moins une commune littorale 3 e PLU situés en zone de montagne qui prévoient la réalisation d'une unité touristique nouvelle Documents soumis à évaluation envi- ronnementale au cas par cas R 121-14 III 1 e PLU ne relevant ni du I ni du II s’ils sont susceptibles d'avoir des inci- dences notables sur l'environnement 2 e cartes communales de communes limitrophes d'une commune dont le territoire comprend un site Natura 2000, si elles sont susceptibles d'affecter de manière significative un site Natura 2000 Documents soumis à évaluation environnementale pour leur élaboration tions de paiement par cette société des droits attachés à la nue-propriété des titres, l'administration fiscale a estimé que M. et M me B. avaient en réalité continué à se c omporter comme les véritables pro- priétaires des titres et que les actes de donation présentaient un caractère fic- tif ; que, dans l'arrêt attaqué, la cour admi- nistrative d'appel de Bordeaux a jugé que l'opération de donation-partage avec réserve d'usufruit n'avait pas donné lieu à l'exercice de leurs droits et prérogatives de nus-propriétaires par les enfants de M. et M me B.; Considérant qu'en jugeant, par une appré- ciation souveraine exempte de dénatura- tion, que l'administration relevait à bon droit qu'aucun élément ne révélait que les enfants de M. et M me B. auraient retrouvé la contre-valeur de la nue-propriété qui avait fait l'objet de l'acte de donation et établis- sait que, de ce fait, la donation avait un caractère fictif , la cour administrative d'appel de Bordeaux n'a entaché son arrêt ni d'erreur de droit ni d'erreur de qualifica- tion juridique des faits”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Le Conseil d’État sanctionne donc au titre de l’abus de droit le monta- ge consistant dans une donation-partage de la nue-propriété de titres, suivie le len- demain de la cession des titres à un tiers. Contrôle fiscal ■ Des loyers insuffisants (CE, 9 e et 10 e sous-sections réunies, 27juillet 2012, n°325436) Une personne exerçant l’activité de loueur de fonds et de locaux aménagés avait don- né en location-gérance un fonds de com- merce à une société pour 300000F en 1989 puis réduit le loyer à 240000F en 1994. L’administration avait estimé insuffisant ce montant du loyer réduit et en conséquence constaté que les revenus du bailleur dépas- saient le plafond de l’article 202 bis du CGI et remis en cause l’exonération de plus- value de cession du fonds de commerce qui avait suivi. La procédure est toutefois annu- lée. Le Conseil d’État se fonde sur l’article 57 du livre des procédures fiscales: “Considérant […] que, lorsque l'administration fiscale entend fonder un redressement sur des éléments de compa- raison issus de données chiffrées provenant d'autres entreprises, elle doit, pour assurer le caractère contradictoire de la procédure, sans méconnaître le secret professionnel protégé par l'article L. 103 du livre des pro- Sont mentionnés en gras dans l’article R 121 14 I les apports du décret du 23août 2012 qui est donc complété par rapport à sa version anté- rieure. Le II fait l’objet d’une rédaction différente de la liste précédente, et avec une formulation plus large: ”PLU susceptible d’avoir des inci- dences notables sur l’environnement”. ment doit l’objet d’évaluation. Elle for- mule son avis sur l’évaluation environne- mentale et le projet de document dans les trois mois de sa saisine. L ’article R 121-16 donne la liste des docu- ments qui sont soumis à évaluation envi- ronnementale à l’occasion de leur évolu- tion. Il s’agit soit d’une nouvelle évalua- tion, soit de l’actualisation de la précé- dente. L’article R 124-2-1 nouveau donne la liste du contenu du rapport de présentation pour l’évaluation environnementale d’une carte communale. Ce décret entre en vigueur le 1 er février 2013, sauf pour les documents cédures fiscales, désigner nommément ces entreprises mais ne fournir au contribuable que des moyennes ne lui permettant pas de connaître, fût-ce indirectement, les don- nées propres à chacune d'elles; Considérant […] que le vérificateur, parmi les différents éléments présentés pour démontrer le caractère insuffisant du loyer stipulé dans l'avenant du 18janvier 1994, a fait état, dans la notification de redresse- ment en date du 22décembre 1999, d' un élément de comparaison provenant d'une entreprise qu'il n'a pas nommé- ment désignée ; que l'administration fis- cale a fait état le 22mars 2000, dans sa réponse aux observations du contribuable, d'un second élément de comparaison pro- venant d' une autre entreprise non nommément désignée ; qu'en jugeant néanmoins que l'administration fiscale avait fourni au contribuable des précisions suffisantes sur les termes de comparaison utilisés pour établir le caractère anormal de l'évaluation du loyer, la cour administrative d'appel a méconnu les obligations fixées par l'article L. 57 du LPF et commis une erreur de droit”. Jugeant l’affaire au fond, le Conseil d’État remet toutefois le supplément d’impôt à charge du contribuable en estimant que la baisse de loyers était un acte anormal de gestion. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Le Conseil d’État précise ainsi les conditions requises de l’administration pour fournir les éléments de comparaison de loyers: entreprise nommément désignée, mais moyennes de loyers. ● ▲ 4septembre 2012 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R É É G G L L E E M M E E N N T T A A T T I I O O N N A A N N A A L L Y Y S S E E S S P P R R O O J J E E T T S S Réponse ministérielle Sécheresse printanière Alors que les sécheresses sont habituelle- ment de type estival ou hivernal, le prin- temps 2011 a été exceptionnellement sec. La commission interministérielle, chargée d'émettre un avis sur la reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle de com- munes sinistrées a instauré un nouveau critère dit printanier qui sera réutilisable à l'avenir. L'arrêté du 11juillet 2012, dont 85 % des décisions sont favorables, tient compte de ces nouveaux critères, précise la réponse du ministre de l’intérieur à Robert Hue. (Rép. Sénat, 23août 2012, p.1880, n°837). ■ Les incertitudes de l’encadrement des loyers Le président d’Era France, François Gagnon, s’étonne que le décret d ’encadrement des loyers ne vise finale- ment que 38 agglomérations alors que 43 étaient annoncées dans le projet de texte. Il estime qu’il faut en trouver la cause dans le “bricolage qui a permis d’établir la liste”, indiquant par exemple que la ville du Havre est restée dans la liste définitive alors que Rouen en disparaissait. Pour l’avenir, François Gagnon recomman- de de construire un observatoire incontes- table en privilégiant l’initiative privée sous contrôle d’État et de tout faire pour fédé- rer les sources. (Communiqué du 24août2012). ■ Marché de l’investissement: +20% au 1 er semestre 2012 Avec 6,6 milliards d’euros investis au 1 er semestre 2012, le marché de l’investissement en immobilier d’entreprise affiche une hausse de 20% par rapport à l’an dernier selon une étude de BNP Pari- bas Real Estate. Elle observe que le marché a été porté par la forte présence des inves- tisseurs moyen-orientaux. L’acquisition la plus emblématique a été celle de l’immeuble du 52 Champs Elysées (Virgin) par un fonds qatari pour un montant dépassant 500millions d’euros. En revanche, le recul des investisseurs alle- mands se confirme. Sur l’ensemble de l’année, BNP Paribas Real Estate estime que les investissements seront en recul par rapport à 2011. L’étude prévoit un volume de 13 à 15 milliards d’euros, contre 18,1 en 2011, en raison du ralentissement du marché utilisateurs et du repli de la croissance. Le quartier central des affaires de Paris reste le secteur le plus prisé des investisseurs, à la recherche de valeur refuge. Le QCA a attiré 40% des volumes investis en Ile-de-France (3,9milliards d’euros pour la région au 1 er semestre). Alors que le marché des bureaux à la Défense reste à un faible niveau, celui des bureaux respectant les critères environ- nementaux attire les investisseurs y compris pour des VEFA sur des immeubles vides. Les taux de rendement sont stables et s’établissent pour le QCA à 4,7%. L’investissement en région est relativement stable avec 1,3milliard d‘euros au 1 er semestre 2012, mais pour l’ensemble de l’année 2012, BNP Paribas Real Estate table sur un volume de 3 à 3,5milliards d’euros contre 4,7milliards en 2011. (Étude publiée le 28août 2012) ■ Lutter contre les normes Le député UMP de la Lozère, Pierre Morel-A-L’Huissier, a déposé une proposi- tion de loi le 23août (n°142) et qui vise à répondre à la difficulté des communes rurales pour le respect des normes. Le député constate que ces normes sont souvent conçues pour le monde urbain et inadaptées au monde rural. Le texte prévoit d’inscrire dans la loi un principe de proportionnalité lorsque la norme à appliquer est impossible à mettre en œuvre, insupportable financiè- rement ou manifestement disproportion- née par rapport aux objectifs poursuivis par la loi. Le code général des collectivités territoriales serait compété par un article les autorisant de manière ponctuelle à décider de mesures de substitution adap- tées et répondant aux objectifs poursuivis par la loi. Hors du domaine de la compétence des collectivités locales, la loi introduirait aus- si un principe de subsidiarité autorisant le préfet à accepter ponctuellement des propositions de mesure à substituer aux normes réglementaires impossibles à mettre en œuvre, insupportables finan- cièrement ou manifestement dispropor- tionnées aux objectifs poursuivis par la loi. (Proposition de loi n°142 portant création des principes d’adaptabilité et de subsidiari- té en vue d’une mise en œuvre différenciée des normes en milieu rural). d’urbanisme dont l’élaboration ou la modification est du particulièrement avan- cée à cette date. (Décret n°2012-995 du 23août2012 relatif à l 'évaluation environnementale des documents d'urbanisme, J.O. du 25août, p.13811). ■ Régime Malraux Depuis le 1 er janvier 2009, l'avantage fiscal de la loi Malraux a été transformé: le régi- me de déduction des charges a été rempla- cé par une réduction d'impôt plafonnée. Un décret du 23août fixe les obligations décla- ratives du nouveau régime. Le contribuable doit joindre à sa déclaration de revenus une note comprenant une série d'informations: - nom et adresse, - adresse du local et la mention qu'il est situé dans un secteur sauvegardé, un quartier ancien dégradé, une ZPPAUP ou une AVAP, - date d'approbation du plan de sauvegarde ou de la déclaration d'utilité publique de l'opération de restauration, - date de délivrance du PC ou d'expiration du délai d'opposition à la déclaration préalable, - affectation du local (avant et après travaux), - montant des travaux, - engagement de louer pendant 9 ans, - date d'achèvement des travaux, - date de prise d'effet du bail. Il faut joindre aussi une copie de documents: - déclaration d'utilité publique de l'opération, - autorisation d'urbanisme (et avis de l'ABF), - factures des entreprises, - déclaration d'achèvement des travaux, - bail. Si l'immeuble appartient à une société non soumise à l'IS (autre qu'une SCPI), la déclaration incombe à la société. Pour une SCPI, la société doit fournir aux associés une liste de renseignements le 1 er mai de chaque année et notamment: - les modalités de calcul de la réduction d'impôt correspondant aux droits de l'associé, - la quote-part du revenu net foncier correspon- dant aux droits de l'associé, - en cas de non-respect des engagements, la quote-part de réduction d'impôt que l'associé doit ajouter à l'IR de l'année au cours de laquel- le la rupture de l'engagement est intervenue. Les associés, personnes physiques, doivent joindre à leur déclaration de revenus: - une copie de l'engagement de location sous- crit par la société propriétaire, - une copie du document fourni par la société, - l'engagement de conserver ses parts jusqu'au terme de l'engagement de location. Pour les SCPI, la société doit faire parvenir à ses associés le 1 er mai de chaque année un document comportant 8 éléments: - identité et adresse des associés, - nombre et numéros des parts, montant du capital souscrit et modalités de calcul de la réduction d'impôt, - date de souscription des parts, - nombre et n° de parts détenues au 1 er janvier et au 31déc. de chaque année et des parts sous- crites, acquises et transmises au cours de l'année, - attestation que 65 % des souscriptions servent à financer des dépenses de travaux et que 30 % servent à financer l'acquisition d'immeubles, - adresse, date d'acquisition des immeubles concernés, - attestation que le produit de la souscription annuelle est investi dans les 18 mois de la clôture, - engagement de louer. (Décret n°2012-992 du 23août2012 pris pour l'application de l'article 199 tervicies du CGI relatif à la réduction d'impôt sur le reve- nu pour dépenses de travaux de restauration complète de certains immeubles bâtis, J.O. du 25août 2012, p.13808). 4septembre 2012 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E E X C E P T I O N N E L LE R é s e r vé e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S A A G G E E N N D D A A Magistrature ✓ Cour de cassation : Laurence Flise est nommée président de chambre à la Cour de cassation. Sont nommés conseillers réfé- r endaires: Nathalie Palle, Anne-Laure Mea- no, Laurence Gosse, Nathalie Renard, Alexandre David, Samuel Vitse, Anne-Clai- re Le Bras, Julie Tardieu, Rachel Courbe et Anne-Lise Collomp. (Décret du 21août2012, J.O. du 23août, @). ✓ Cours d’appel : Sont nommés premiers présidents de cour d'appel: Marie-Colette Brenot (Colmar) et Bruno Steinmann (Fort- de-France). (Décret du 21août2012, J.O. du 23août, @). ✓ TGI : Sont nommés présidents de TGI: Françoise Barbier-Chassaing (Chartres), Phi- lippe Babo (Belfort), Ollivier Joulin (Bourges), Françoise Bardoux (Mulhouse), Roland Esch (Nancy), Henri de Larosière de Champfeu (Toulouse), Francis Bihin (Bas- tia), Anne Hussenet (Colmar), Fabien Son (Bar-le-Duc), Philippe Hoareau (Tarbes) et Isabelle Gorce (Troyes). (Décrets du 21 et 22août2012, J.O. du 23 et du 24août, @). Organismes publics ✓ ACSÉ : Salima Saa quitte ses fonctions de présidente de l'Agence nationale pour la cohésion sociale et l'égalité des chances. (Décret du 23août2012, J.O. du 25août p.13819). ✓ EPARECA : Serge Morvan, directeur général des collectivités locales, est nommé administrateur de l'Etablissement public national d'aménagement et de restructu- ration des espaces commerciaux et artisa- naux, désigné par le ministre des collectivi- t és locales. ( Arrêté du 14août2012, J.O. du 21août2012, p.13641). Conventions collectives ➠ Promotion immobilière : L'avenant n°31 du 9mai 2012, relatif aux salaires minima conventionnels, est étendu par arrêté du 20août2012. (J.O. du 25août2012, p.13820). ➠ Collaborateurs salariés des cabinets d'économistes de la construction et de métreurs-vérificateurs: il est envisagé l'extension de l’accord national et régional (Ile-de-France) n°73 du 27juin2012 por- tant sur les salaires. (Avis publié au J.O. du 25août2012, p.13821). ■ Amiante Un arrêté du 14août définit les conditions de mesurage des niveaux d'empoussièrement et de contrôle de la valeur limite d'exposition aux fibres d'amiante. Il abroge l'arrêté du 4mai 2007. L'article 8 définit les conditions d'accréditation des organismes qui effec- tuent les prélèvements de fibre d'amiante dans l'air et leur analyse. Ces organismes sont accrédités par le Cofrac ou un orga- nisme équivalent. Ils doivent respecter la norme NF EN ISO/CEI 17025 et le référen- tiel technique du Cofrac. Le responsable technique et le responsable qualité doi- vent suivre une formation de l'INRS. Le texte entre en vigueur le 1 er janvier 2013 (sauf pour les conditions d'accréditation qui entrent en vigueur dès le 24août2012). (Arrêté du 14août2012 relatif aux conditions de mesurage des niveaux d'empoussièrement, aux conditions de contrôle du respect de la valeur limite d'exposition professionnelle aux fibres d'amiante et aux conditions d'accréditation des organismes procédant à ces mesurages, J.O. du 23août, p.13723). ■ Prélèvement sur le potentiel financier des HLM. La campagne de déclaration du prélève- ment prévu à l'article L 443-14 du CCH démarre, pour cette année, le 27août2012. (Arrêté du 16août2012 fixant la date de début de la campagne de déclaration du pré- lèvement prévu à l'article L. 423-14 du CCH, J.O. du 24août, p.13371). ■ Travaux à proximité des réseaux Le décret du 5octobre2011 avait prévu des dispositions pour encadrer les modalités d'exercice des travaux à proximité des réseaux. Ce nouveau décret du 20août tient compte de l'expérience acquise. Il exempte les exploitants de réseaux de faible dimen- sion du versement de la redevance du fichier unique recensant les réseaux. Il simplifie la mise en œuvre des mesures préparatoires à l'engagement du chantier lorsque la carto- graphie des réseaux est insuffisamment pré- cise (art. R 554-23 II in fine). La zone d'implantation de l'ouvrage est en principe définie par une zone des points situés à moins de 50 mètres du fuseau de l'ouvrage. L'article R 554-1 du code de l'environnement est complété pour indi- quer qu'un arrêté peut fixer des dimen- sions différentes. (Décret n°2012-970 du 20août2012 relatif aux travaux effectués à proximité des réseaux de transport et de distribution, J.O. du 22août, p.13681). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 487 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ ✦ Du 11 au 13 septembre 2012 (La Rochelle): Le 41 e congrès de l’ordre des Géomètres Experts abordera le thème “ La copropriété et ses alter- natives ”. ✦ 17 octobre 2012 (Paris, 4 e ). “ La c opropriété dans 25 ans ” est le thème d’un colloque franco-québe- cois organisé par l’ARC. Au pro- gramme, 10 thèmes de forum. Exemple: “évolutions indispensables du droit de la copropriété pour faire face aux évolutions en cours et à venir de la copropriété”. Contact: colloque@unarc.asso.fr. A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . l’IRL alors que le pouvoir d’achat des ménages est en baisse. Mais l’impact psychologique de la mesure est très fort chez les bailleurs. S’agissant du Scellier, une page se tourne. Avoir vendu 250000 logements en 4 ans sous le régime Scellier, c’est énorme! Il est vrai qu’il y a eu par des acteurs non pro- fessionnels, et notamment par des plate- formes d’appels, un véritable harcèlement pour la vente de ces logements. Il faudra que la profession adopte un discours plus professionnel, accepte que les achats se fas- sent à proximité de l’investisseur, mais aussi donne plus d’information sur le mar- ché ou aussi sur les honoraires” >Le marché a-t-il absorbé l’impact du coût du BBC? P.A. : “Le surcoût lié aux bâtiments basse consommation est de l’ordre de 6 à 8%. Mais il faudrait un moratoire de 10 ans sur les normes! Quand le pouvoir d’achat aug- mente, on peut rendre les logements plus attractifs. Mais actuellement on construit des logements bien isolés, équipés de fibre optique… qu’on ne peut plus acheter. Les normes d’accessibilité pour les per- sonnes handicapées conduisent à des situa- tions absurdes ou les accédants de loge- ments neufs les cassent pour refaire le cloi- sonnement. Ces normes devraient par exemple être limitées à une fraction du parc neuf. Les élus sont parfois trop exigeants. Sur un de nos programmes de logement pour étudiants, la mairie exigeait que nous construisions des parkings en sous-sol, alors que les étudiants n’ont pas de voiture. Nous avons donc abandonné le projet… La priorité est de construire plus car l’offre est insuffisante.” >L’investissement privé est donc indis- pensable… P.A. : “L’État ne peut pas se passer de l’investisseur privé pour parvenir à son objectif de construction. On pourrait aussi construire davantage en hauteur: les pro- moteurs sont capables de construire des immeubles de qualité de 8 à 10 étages. Il faut aussi changer le droit des recours. Sur l’ensemble de nos programmes, 20% des permis de construire aboutissent à des annulations.” 4septembre 2012 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • P P R R É É S S I I D D E E N N T T D D ’ ’ O O M M N N I I U U M M F F I I N N A A N N C C E E >Votre groupe a traversé une passe diffici- le avec la crise de 2008. Ou en êtes-vous? P.A. : “Quelques programmes livrés en 2006 et 2007, bien que situés dans des emplacements choisis avec professionna- lisme, étaient surdimensionnés et certains bailleurs ont eu du mal à trouver des loca- taires. Mais nous n’avons laissé tomber aucun client. Après les 12 mois de garantie, nous avons pris le relais en réglant cash le différentiel de loyer correspondant à la baisse consentie par le propriétaire pour lui permettre de louer son bien, et ce sur une période de trois ans. Nous avons aussi proposé au choix le remboursement immé- diat de 50 % de l’avantage fiscal ou une fraction chaque année, sur les 9 ans. Cela nous a coûté 8 millions d’euros” >Que retenez-vous de cette période? P.A. : “Nous en avons tiré des consé- quences. Nous avons renforcé notre bureau d’études, qui a désormais une poli- tique bien plus stricte, par exemple en excluant plus de 2000 communes sur celles qui sont éligibles au Scellier. Notre bureau d’études, certifié ISO 9001, pourra bientôt proposer ses études à l’extérieur. Nous avons aussi cédé notre branche adminis- tration de biens et nous fonctionnons désormais comme assembleur de parte- naires. Nous travaillons avec 10 gestion- naires et 30 promoteurs sélectionnés.” >Comment éviter à l’avenir des déconve- nues pour l’investisseur? P.A. : “Dans la chaîne des responsabilités (service urbanisme des communes, promo- teurs, banquiers, notaires…), chacun pen- sait que l’autre faisait la sélection. Désor- mais, chacun s’est autonomisé dans sa res- ponsabilité et tous ont fait de gros progrès. Mais on n’est jamais à l’abri de dérives, surtout quand on investit à la 2 e ou 3 e cou- ronne par rapport aux centres villes. Je pense d’ailleurs que le prochain sinistre sera celui des résidences de tourisme construites en trop grand nombre. Quant aux clients, ils achètent désormais plus près de chez eux car ils y perçoivent mieux le marché.” >Faut-il un nouveau dispositif d’incitation fiscale à l’investissement locatif? P.A. : “La perfusion fiscale ne serait pas une absolue nécessité si les prix de vente cessaient d’augmenter de 3 à 5% chaque année. Mais avec le coût du foncier, des normes, des taxes, il faut un rééquilibrage par une réduction d’impôt. On ne peut pas emprunter à 3.4 % pour un rendement de 2%! Il faudrait au minimum parvenir à une stabilisation des prix. Le Scellier a per- mis de loger 250000 foyers en 4 ans, ce n’est pas si mal! Les promoteurs ne dépo- sant plus de permis de construire, il faut craindre une pénurie pour 2014.” >Comment votre groupe s’adapte-t-il à cette situation de marché? P.A. : “Nous avons une production plus faible qu’elle n’a été, avec 40% en LMNP (sur 1500 lots) et beaucoup en résidences seniors et nous travaillons à une offre de produits mixés. Nous visons aussi la mise en place, en par- tenariat avec un réseau d’agences, d’une offre de vente de biens anciens loués, dans le centre des dix plus grandes villes de France. Les biens seront expertisés par un expert indépendant. Les prix étant en baisse, il y aura des affaires à réaliser. Pour 2012, le chiffre d’affaires du groupe (qui n’a pas de dettes) devrait être de 85 mil- lions d’euros avec une collecte en placement financier de l’ordre de 90 millions et un volume d’affaire en immobilier de 140 mil- lions. Notre résultat sera juste à l’équilibre. Basé à Toulouse, notre groupe de 150 per- sonnes et qui travaille avec 1500 manda- taires, dispose aussi d’agences à Lyon, Nantes et Nice. Nous poursuivrons en 2014 notre dévelop- pement à l’international, après une implan- tation réussie en Allemagne et au Canada.” >Que pensez-vous des premières mesures adoptées par Cécile Duflot? P.A. : “L’encadrement des loyers est une mesure de circonstance qui arrive trop tard et qui n’a quasiment pas d’impact car il y avait déjà une tendance à la baisse des loyers. De plus, le mécanisme se base sur Pierre Alberola : “ Il faudrait un moratoire de 10 ans sur les normes” Président du groupe de promotion et de placements Omnium Finance, Pierre Albe- rola tire les leçons de la crise de 2008 et fourmille d’idées tant pour développer son groupe que pour contribuer à relancer la construction de logements. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine I I N N T T E E R R V V I I E E W W © Guillaume OLIVER
