Au Sommaire :
– 2 -Jurisprudence-
Copropriété : Responsabilité du syndicat
SCI : Actes conformes à l’intérêt social
Responsabilité des constructeurs : Un talus trop pentu
Maison individuelle : Calcul des pénalités de retard, recours du garant
Construction : Réception tacite non retenue
Opérations d’aménagement : Relogement : pas de condition de séjour régulier en France
Vente : Obligation de dépollution
Baux commerciaux : Les conditions d’une saisie conservatoire
– 5 – Au Parlement –
La loi logement en débat au Sénat
– 5 – Actualité –
Lutter contre les marchands de sommeil / SCPI
– 6 – Tableau des réponses ministérielles –
– 7 – Nominations – Agenda –
– 8 – Actualité –
L’UNPI propose “l’habitat essentiel”
Cécile Duflot confirme aux promoteurs le remplacement du Scellier
■ JUGÉ ■ > La responsabilité du syndicat des coproprié- taires est engagée de plein droit en cas de vice de construction, même si les désordres sont imputables au constructeur, a jugé la Cour de cassation le 12septembre (p.2). > La souscription d’un prêt ou la délivrance d’une caution par une SCI doivent être effec- tuées de façon conforme à l’intérêt social (p.2). > La régularité du séjour en France n’est pas une condition requise pour pouvoir pré- tendre à un relogement dans le cadre d’une opération d’aménagement, a jugé la Cour de cassation le 12septembre (p.3). ■ RÉPONDU ■ > Le calcul du seuil d’intervention obligatoi- re des architectes fait l’objet de débat. Une mission d’expertise doit rendre ses conclu- sions au 1er semestre 2007 (voir p.6) ■ PUBLIÉ ■ > Un décret du 10septembre 2012 crée une réserve naturelle en Alsace (p.7). ■ ANALYSÉ ■ > La CLCV a analysé une série de contrats de syndics et elle dénonce le défaut de lisi- bilité des contrats sur le montant des hono- raires (p.7). ■ PROPOSÉ ■ > L’UNPI propose un nouveau concept d’habitat “l’habitat essentiel” pour réduire le coût de construction des logements et le fai- re passer sous la barre des 900€ le m 2 . ■ NOMMÉ ■ > Philippe Pelletier s’est vu confier une nouvelle mission de pilotage d’un plan d’amélioration de la performance thermique des bâtiments (p.8). ■ CITÉS ■ > Cécile Duflot présentant son projet de loi au Sénat cite à la fois Jean-Claude Gayssot et l’Abbé Pierre (p.5). Congé nul, faute d’acte d’huissier O n lira avec intérêt un arrêt de la cour d’appel de Paris (p.4) du 13septembre 2012 qui tranche le litige entre un bailleur et un locataire de locaux commerciaux concernant la résiliation du bail effectuée par lettre recommandée. On sait que ce mode de résiliation est irrégulier au regard de l’article L 145-9 du code de commerce, qui impose le recours à l‘huissier et que la juris- prudence fait strictement respecter cette formalité. Il n’est même pas nécessaire de prouver que l’irrégularité a causé un préjudice au destinataire (Cass. Civ. 3 e , 13 déc. 2000). Et la règle s’applique même si le bail a autorisé une autre forme (Civ. 3 e , 4mars 1992). Dans cette affaire, le bailleur contestait la résiliation du bail irré- gulière dans sa forme et demandait le paiement de loyers après restitution des clés. Pour s’assurer du paiement, il avait exercé une saisie conservatoire. Or la cour d’appel annule cette procédure au motif que les conditions fixées par l’article L511-1 du code des pro- cédures civiles d’exécution n’étaient pas remplies. D’une part, la cour, qui statuait en appel d’une décision du juge de l’exécution, n’était pas compétente pour se prononcer sur le fond du litige (savoir si la résiliation du bail était valable) ; d’autre part elle a considéré que le bailleur ne justifiait pas de la menace affectant le recouvrement de sa créance. En conséquence, la cour a annulé la saisie. Cette procédure, qui est très utile lorsque le bailleur craint que le locataire n’organise son insolvabilité, n’a pas pu remplir ici son office: le bailleur doit disposer d’arguments solides pour convaincre le juge que sa créance est menacée. U n dispositif fiscal chasse l’autre. Quilès, Méhaignerie, Besson, Robien, Borloo, Scellier, rares sont les ministres du logement qui ne laissent pas leur nom à un dispositif incitatif. Alors que le régi- me Scellier vit ses derniers mois, le régime Duflot doit prendre le relais d’ici le 1erjanvier 2013. Il n’y aura donc aucune solution de continuité entre les deux. Les investisseurs devront se familiariser avec ce nouvel outil fiscal, que la ministre souhaite “plus incita- tif” pour soutenir le marché mais également plus exigeant, pour mieux centrer son objectif sur les ménages à faibles ressources et sur les zones où les besoins sont les plus importants. Il reste à pré- ciser les taux de réduction d’impôt mais on voit que le système sera assez proche du précédent. On attend également de savoir si le Duflot sera intégré dans le plafond global des niches fiscales de 10000 € . Il semblerait que les investissements outre mer échappent à ce plafond, mais les propos de la ministre (Le Figaro du 19septembre) laissent penser que son régime serait contraint par le plafond global. Si cela est confirmé, il est certain que cela en limitera sensiblement la portée… ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO491 25SEPTEMBRE 2012 ISSN 1622-1419 12 E ANNEE L’ESSENTIEL .. immobilier - 2 - Jurisprudence - Copropriété : Responsabilité du syndicat SCI : Actes conformes à l’intérêt social Responsabilité des constructeurs : Un talus trop pentu Maison individuelle : Calcul des pénalités de retard, recours du garant Construction : Réception tacite non retenue Opérations d’aménagement : Relogement: pas de condition de séjour régulier en France Vente : Obligation de dépollution Baux commerciaux : Les conditions d’une saisie conservatoire - 5 - Au Parlement - La loi logement en débat au Sénat - 5 - Actualité - Lutter contre les marchands de sommeil / SCPI - 6 - Tableau des réponses ministérielles - - 7 - Nominations - Agenda - - 8 - Actualité - L’UNPI propose “l’habitat essentiel” Cécile Duflot confirme aux promoteurs le remplacement du Scellier S O M M A I R E E D I T O R I A L 25 septembre 2012 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• C C O O P P R R O O P P R R I I É É T T É É - - S S C C I I ▲ Copropriété ■ Responsabilité du syndicat (Cass. Civ. 3 e , 12 sept. 2012, n°957, FS-P+B, cassation, pourvoi n°11/10421) Des entreprises responsables de désordres dans les parties communes d’un immeuble avaient été condamnées à effectuer des tra- vaux de remise en état. Des copropriétaires, se plaignant de la persistance de désordres, avaient assigné le syndicat en réparation de leur préjudice. L’arrêt qui les avaient déboutés est cassé au visa de l’article 14 de la loi du 10juillet 1965: “Attendu que pour débouter les époux F. de leur demande, l’arrêt retient que tout en constatant à la suite des différents experts que les désordres bien que trouvant leur ori- gine dans les parties communes il y a lieu d’exonérer le syndicat des copropriétaires de toute responsabilité dès lors que les res- ponsables des désordres ont été identi- fiés et condamnés et qu’il appartenait à M. F. de présenter ses éventuelles demandes de réparation aux responsables au cours de la procédure initiée par le syndicat des copro- priétaires qui a abouti à plusieurs décisions; Qu’en statuant ainsi, alors qu’il résultait de ces énonciations que les désordres trou- vaient leur origine dans un vice de construction des parties communes et sans établir la faute des époux F. ou celle d’un tiers, la cour d‘appel, qui n’a pas tiré les consé- quences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé”. L’arrêt est donc cassé. Observations : L’article 14 de la loi de 1965 fonde la responsabilité civile du syndicat des copropriétaires en prévoyant qu’il est “responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toute action récursoire”. Il s’agissait ici de désordres liés à l’humidité des parties com- munes qui avaient donné lieu à condam- nation du promoteur et de l’entreprise chargés d’une rénovation. La cour d’appel avait exonéré le syndicat de sa responsabi- lité au motif que le copropriétaire aurait dû agir au cours de la procédure engagée par le syndicat. Cette décision est cassée car la responsabilité du syndicat est enga- gée de plein droit, même en l’absence de faute du syndicat et même si les désordres sont imputables au constructeur. De nom- breux arrêts ont prononcé la responsabilité du syndicat pour vices de construction ; humidité chronique (Civ. 3 e , 30 janv. 1996), infiltration d’eau pour désordres de construction (CA Paris 21 fév. 1984, RD Imm. 1985, p.1). Il revient ensuite au syn- dicat d’engager une action récursoire à l’encontre des responsables des dommages (pour un exemple: CA Paris 23 nov. 1981, Gaz. Pal. 1982,I, somm. p.17). SCI ■ Actes conformes à l’intérêt social (Cass. Civ. 3 e , 12 sept. 2012, n°958, FS-P+B, cassation partielle, pourvoi n°11/17948) Une SCI avait contracté un prêt pour le rem- boursement d’un emprunt contracté par un tiers puis consenti deux cautionnements à des tiers pour le remboursement de prêts personnels. La banque impayée avait décla- ré ses créances à titre privilégié lors de la mise en liquidation de la SCI. La cour d’appel avait admis la production de ces créances mais sa décision est cassée: “Vu l’article 1849 du code civil; Attendu que pour infirmer l’ordonnance du juge-commissaire et fixer la créance de la [banque] au titre du prêt du 10septembre 2001 à la somme de 215858 € , outre inté- rêts contractuels, l’arrêt retient que si le rachat de prêts n’entrait pas dans l’objet social de la SCI tel que défini par l’article 2 des statuts, l’acte de prêt avait été signé par V.P. et M. D. son épouse, associés uniques de la SCI et que, conformément aux articles1852 et1854 du code civil, la SCI avait été engagée par cet acte et que la créance devait admise sans procéder au moindre abattement fondé sur la destina- tion du financement accordé par la banque; Qu’en statuant ainsi, sans rechercher […] si la garantie consentie par la SCI n’était pas contraire à son objet social , dès lors que la valeur de son unique bien immobilier évalué 133000 € était inférieure au montant de son engagement et qu’en cas de mise en jeu de la garantie, son entier patrimoine devrait être réalisé, ce qui était de nature à compromettre son existence même, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision”. L’arrêt est également cassé en ce qu’il avait validé le cautionnement, donné par consen- tement unanime des associés: “Attendu […] qu’en statuant ainsi, alors que le cautionnement même accordé par le consentement unanime des associés n’est pas valide s’il est contrai- re à l’intérêt social , la cour d’appel a vio- lé [l’article 1849 du code civil]”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’article 1849 du code civil, relatif à la société civile, indique que “Dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l'objet social.” L’exigence de conformité avec l’objet social figure donc dans la loi. Dans cette affaire, la SCI avait conclu deux actes contraires à l’intérêt social: - Un rachat de prêt consenti à un tiers. Or ce rachat de prêt excédait manifestement l’objet social de la SCI, qui était l’acquisition et la gestion d’un immeuble. La banque ne pouvait donc pas valable- ment produire sa créance lors de la procé- dure collective de la SCI. - Un cautionnement accordé pour un mon- tant dépassant la valeur du patrimoine de la SCI. En conséquence, bien qu’accepté par tous les associés, le cautionnement est frappé de nullité. A retenir: La souscription d’un prêt ou la délivrance d’une caution doivent être effectuées de façon conforme à l’intérêt social. Responsabilité des constructeurs ■ Un talus trop pentu (Cass. Civ. 3 e , 12 sept. 2012, n°949, FS-P+B, rejet, pourvoi n°11/16943) Un couple avait fait édifier un pavillon après avoir acquis un terrain dans un lotis- sement. Après réception sans réserve, le couple avait assigné le constructeur en paie- ment de travaux de consolidation d’un talus jouxtant leur lot et pour trouble de jouis- sance. L’arrêt qui avait condamné le constructeur est confirmé: “Mais attendu qu’ayant relevé […] que la société Pavillons Still avait, lors de la construction de la maison, procédé à l’excavation des terres sans tenir compte des contraintes techniques inhérentes au site et que ces travaux avaient aggravé la pente préexistante du talus situé à l’arrière de la propriété et créé un risque certain d’éboulement dans le délai de la garantie décennale, mettant en péril la soli- dité et la sécurité des occupants et rendant impossible l’utilisation de l’arrière de la mai- son, la cour d’appel a retenu à bon droit que la société Pavillons Still devait suppor- ter la charge des travaux permettant de remédier à la situation et indemniser les maîtres d’ouvrage du préjudice résultant de la restriction de la jouissance de l’habitation”. L’arrêt confirme par ailleurs le rejet du recours contre la SCI qui avait vendu le ter- rain et contre la commune. J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Le risque encouru était celui d’un effondrement du talus situé en fond de parcelle et qui menaçait, selon l’expert, de dévaler sur le carrelage du séjour. La cour d’appel avait considéré que les tra- vaux d’excavation de terres peuvent être considérés comme des travaux de bâti- ment (Civ. 3 e , 12juin 2002) et qu’il s’agissait d’un vice du sol, dont le construc- teur est responsable en vertu de l’article 1792 dans la mesure où il rend l’immeuble impropre à sa destination. Ce raisonne- ment est confirmé. L’auteur du pourvoi invoquait, pour exclu- re la responsabilité du constructeur, le fait que le talus était situé à l’extérieur du lot des maîtres d’ouvrage, mais cet argument est repoussé au motif qu’il s’agissait d’une situation inhérente au site. Construction de maison individuelle ■ Calcul des pénalités de retard, recours du garant (Cass. Civ. 3 e , 12 sept. 2012, n° 947, FS-P+B, cassation partielle, pourvoi n°11/13309) Un maître d’ouvrage avait assigné son constructeur de maison individuelle en res- ponsabilité sur le fondement de l’article L 231-6 II du CCH. L’arrêt qui avait condamné le constructeur est cassé sur une question de pénalités de retard: “Vu les articles L 231-2 et L 231-6 du CCH; Attendu que le contrat de construction de maison individuelle doit comporter l’énonciation des pénalités prévues en cas de retard de livraison; Que les stipulations du contrat relatives aux pénalités applicables en cas de retard d’exécution peuvent se référer à des clauses types approuvées par décret en Conseil d’État; Attendu que, pour condamner la CGI bâti- ment, in solidum avec la société Mansio constructions, à payer à M. M. des pénalités de retard, l’arrêt retient que celles-ci seront dues pour la période du 8août 2009 jusqu’à l’établissement du procès-verbal de récep- tion de l’ouvrage sans réserves ou d‘un pro- cès-verbal de levée des réserves; Qu’en statuant ainsi, alors que les pénali- tés de retard prévues par l’article L 231-2 i du CCH ont pour terme la livraison de l’ouvrage et non sa réception avec ou sans réserves, la cour d’appel a violé les textes susvisés”. L’arrêt est par ailleurs cassé sur le fonde- ment des articles L 443-1 du code des assu- rances et de l’article L 231-6 du CCH. La cour d’appel avait débouté l’assureur de son recours contre le constructeur pour obtenir le remboursement des pénalités de retard au motif que le garant, qui avait réglé au maître d’ouvrage le supplément de prix nécessaire à l’achèvement de l’immeuble, avait agi en vertu d’une obligation qui lui est propre (fondée sur l’article L 231-3 du CCH) et ne disposait pas de recours subro- gatoire. “Attendu […] qu’en statuant ainsi, alors que l’article L 443-1 du code des assurances a été introduit par l’article 26 de la loi n°2010-737 du 1 er juillet 2010, qui a un caractère interprétatif, la cour d’appel a vio- lé les textes susvisés”. Observations : Cet arrêt traite de deux questions. 1. Les pénalités de retard . L’article L 231-2 contient la liste des clauses obligatoires du contrat de construction de maison de mai- son individuelle avec fourniture du plan. Le i de l’article mentionne “i) La date d'ouverture du chantier, le délai d'exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison”. L’article R 231-14 en fixe le montant mini- mum. Cet arrêt précise que le retard de livraison se calcule jusqu’à la livraison de l’ouvrage et non la réception (qu’elle comporte ou non des réserves). Cet arrêt semble plus souple pour le constructeur qu’un arrêt plus ancien qui avait admis que les pénali- tés doivent être appréciées par rapport à la date à laquelle les travaux ont été entière- ment exécutés (Cass. Civ. 3 e , 21 juill. 1999, n°97-19901, Constr. urb. oct. 1999, n°263). Mais cet arrêt de 1999 visait le code civil (art. 1152) et non les textes spécifiques au contrat de construction de maison indivi- duelle, comme dans celui de 2012. 2. S’agissant du recours du garant , cet arrêt tire les conséquences de la loi du 1 er juillet 2010 sur le crédit à la consomma- tion dont l’article 26 (qui a créé l’article L 443-1 du code des assurances) est venu briser la jurisprudence de la Cour de cassa- tion du 3décembre 2008. Cet arrêt avait jugé que le garant, remplissant une obli- gation personnelle dans ses rapports avec la personne garantie, il devait supporter la charge définitive de la dette acquittée lors de la défaillance de celle-ci (cf. rapport au Sénat n°538 du 9juin 2010, commentaire de l’art. 17 ter, devenu art. 26). Le législa- teur estimait que cette solution risquait de déresponsabiliser le bénéficiaire de la cau- tion et de renchérir le coût des garanties. Dans cet arrêt de 2012, la Cour de cassa- tion applique la règle nouvelle et précise que le texte est interprétatif. Il doit donc s’appliquer aux contentieux en cours. Construction ■ Réception tacite non reconnue (Cass. Civ. 3 e , 12 sept. 2012, n°944, FS-P+B, rejet, pourvoi n°09/71189) Des particuliers avaient fait réaliser des tra- vaux d’assainissement et de viabilisation de terrain. Il se posait la question de savoir si une réception tacite avait eu lieu. La cour d’appel ne l’avait pas admis et la Cour de cassation confirme la décision: “Attendu qu’ayant relevé, sans se contredi- re, que si les consorts V. avaient pris posses- sion de l’ouvrage au début de l’année 1996, ils n’avaient jamais réglé le solde des tra- vaux et avaient manifesté leur refus de réception de l’ouvrage en introduisant dès novembre1997 une procédure de référé- expertise, la cour d’appel, qui n’était tenue de répondre ni à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, ni à un simple argument, a pu en déduire l’absence de réception tacite de l’ouvrage; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé”. Observations : L’auteur du pourvoi estimait que les maîtres d’ouvrage, en ayant fait une utilisation continue et paisible de l’ouvrage pendant trois ans, avaient tacite- ment réceptionné l’ouvrage. Cet argument est rejeté. La cour d’appel avait déduit de l’absence de réception que les garanties décennales et biennales étaient inappli- cables et retenu la faculté pour les maîtres d’ouvrage d’agir en responsabilité contrac- tuelle de droit commun pendant dix ans. Opérations d’aménagement ■ Relogement: pas de condition de séjour régulier en France (Cass. Civ. 3 e , 12 sept. 2012, n°943, FS-P+B, rejet, pourvoi n°11/18073) La Ville de Paris avait acquis par préemption un hôtel meublé pour une opération d’aménagement. Or se posait la question du relogement d’une personne locataire gérant du fonds de commerce et occupant une chambre dans l’établissement. La Ville considérait qu’il ne pouvait prétendre au relogement au motif qu’il ne séjournait pas de façon régulière sur le territoire français. Son argument est rejeté. “Mais attendu qu’ayant relevé […] que la Ville de Paris avait acquis l’immeuble par voie de préemption le 19mars 1993, que M. 25 septembre 2012 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• C C O O N N S S T T R R U U C C T T I I O O N N ▲ J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ 25 septembre 2012 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• V V E E N N T T E E - - B B A A U U X X C C O O M M M M E E R R C C I I A A U U X X J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E I., locataire gérant de l’hôtel meublé exploi- té dans cet immeuble, y occupait une chambre depuis 1993, qu’il n’était pas contesté que ce logement constituait son habitation principale , et que les articles L 314-1 et suivants du code de l’urbanisme ne posaient aucune condi- tion tenant à la situation administrati- ve des occupants étrangers , la cour d’appel, statuant en qualité de juridiction de l’expropriation, a souverainement rete- nu que M. I. était occupant de bonne foi et en a déduit à bon droit, sans violer l’article 6 du code civil, que celui-ci devait bénéficier du droit au relogement et de l’indemnité due à l’occupant de bonne foi en applica- tion de l’article L 314-2 du code de l’urbanisme”. L’arrêt rejette aussi l’argument tiré de ce que serait constitué le délit d’aide au séjour irrégulier d’étrangers. “Mais attendu qu’ayant relevé que M. I.; occupant de bonne foi, devait bénéficier d’un droit au relogement et au versement d’une indemnité d’éviction et que l’obligation de reloger, qui relève de l’ordre public social , est prévue de la manière la plus large pour tous les occu- pants de bonne foi, sans distinguer selon que l’occupant étranger est ou non en situa- tion irrégulière, la cour d’appel a exacte- ment déduit, de ces seuls motifs, que le fait de reloger dans le cadre et les conditions déterminées par l’article L 314-2 du code de l‘urbanisme ne pouvait caractériser une infraction pénale”. Le pourvoi est rejeté. Observations : Les articles L 314-1 et sui- vants du code de l’urbanisme prévoient les règles relatives aux opérations d’urbanisation, en cas d’éviction définitive (art. L 314-2) ou provisoire (art. L 314-3). La Cour de cassation précise que les textes étant rédigés de façon large, aucune condition relative à sa situation administra- tive ne peut être opposée à l’occupant étranger. Vente ■ Obligation de dépollution (Cass. Civ. 3 e , 12 sept. 2012, n°955, FS-P+B, cassation, pourvoi n°11/10687) Une société foncière avait acquis en 1995 une fraction de terrain ayant fait partie d’un site de 29 hectares sur lesquels avait été exploitée une usine de fabrication de produits en amiante-ciment de 1917 à 1986. La préfecture avait imposé en 1999 à l’exploitant de procéder au désamiantage des terrains y compris ceux acquis par la société foncière. En 2000, un arrêté impo- sait une servitude d’utilité publique et la foncière avait saisi le juge d’une demande d’indemnisation du préjudice résultant de son institution en application de l’article L 515-11 du code de l’environnement. L’arrêt qui avait condamné l’exploitant à indemniser la société foncière est cassé: “Vu les articles2 du code civil ensemble l’article L 515-11 du code de l’environnement et l’article L 515-2 code de l’environnement dans sa rédaction anté- rieure à la loi n°2002-276 du 27février 2002; […] Attendu qu’en statuant ainsi, alors qu’en l’absence d’une disposition contraire expressément affirmée par le législateur, la loi n°2002-276 du 27février 2002 qui a ajouté à l’article L 515-12 du code de l’environnement, l’indemnisation, dans les conditions prévues à l’article L 515-11, des servitudes prévues aux articles L 515-8 à L 515-11 pouvant être instituées sur des ter- rains pollués par l’exploitant d’une installa- tion, sur l’emprise des sites de stockage de déchets ou dans une bande de 200 mètres autour de la zone d’exploitation, ou sur l’emprise des sites d’anciennes carrières ou autour de ces sites sur des surfaces dont l’intégrité conditionne le respect de la sécu- rité et de la salubrité publiques, ne dispo- se que pour l’avenir , la cour d’appel a vio- lé les textes susvisés”. Observations : L’enjeu était de 1,1 M € , somme à laquelle l’exploitant avait été condamné à verser à la société foncière, en application de l’article L 515-11 du code de l’environnement. Mais le pourvoi invoquait le fait que la loi du 27février 2002 qui a ouvert la possibilité d’indemnisation des servitudes n’est pas rétroactive. L’institution de la servitude résultant d’un arrêté du 14février 2000, elle ne devait pas ouvrir droit à indemnisation. Cet argu- ment a justifié la cassation; la Cour de cas- sation indique en effet que la loi de 2002 ne dispose que pour l’avenir. Baux commerciaux ■ Les conditions d’une saisie conservatoire (CA Paris, Pôle 4, ch. 8, 13 sept. 2012, n°11/17654) Un bailleur et son locataire étaient en litige sur la résiliation du bail: le locataire avait adressé un congé par lettre recommandée et le bailleur en contestait - à juste titre - la validité. Les clés du local loué avaient été restituées, mais le bailleur réclamait le paie- ment du terme de loyer suivant et, pour s’en assurer, il avait exercé une saisie conser- vatoire sur des valeurs mobilières. Le loca- taire en demandait la mainlevée, ce qu’ordonne la cour d’appel: “Considérant qu’aux termes de l’article 67 de la loi du 9juillet 1991, devenu l’article L 511-1 du code des procédures civiles d’exécution, toute personne dont la créan- ce paraît fondée en son principe peut solli- citer du juge l’autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement; Que même si la mesure conservatoire a été effectuée dans le cadre de l’article L 511-2, l’article R 512-1 du code des procédures civiles d’exécution précise qu’il incombe aux créanciers de prouver que les deux condi- tions cumulatives requises sont réunies”. La cour indique qu’il ne lui appartient pas, en tant que juge de l’exécution, qui est juge de l’apparence, de statuer sur la validité de la résiliation amiable du bail et elle poursuit: “Qu’en effet, si le congé donné par LR avec AR n’est pas régulier au regard des disposi- tions de l’article L 145-9 du code de com- merce, il demeure que la SAS Gramont a restitué les clés des locaux à la SARL B Finan- ce, que la problématique de savoir si cette remise de clés par la SAS Gramont à la SARL B Finance le 31mars 2011qui les a acceptées, caractérise ou non la résilia- tion amiable de bail relève de l’appréciation du juge du fond qui est d’ailleurs saisi; Considérant qu’au surplus, la SARL B Finan- ce n’établit pas les menaces pour le recou- vrement de la créance; qu’elle invoque seu- lement le fait que, professionnelle du sec- teur de l’immobilier, la SAS Gramont est parfaitement éclairée sur le régime appli- cable aux résiliations des baux commer- ciaux; que cependant le fait que l’appelante soutienne que le bail est résilié ne peut être considéré comme une menace pour le recouvrement; que l’absence de règlement de la créance par la SAS Gra- mont en dépit de mises en demeure n’est pas constitutive, à elle seule, de circons- tances mettant en péril son recouvrement et s’explique par le contentieux existant entre les parties; que de plus la SAS Gra- mont n’apporte aucun élément concer- nant la situation financière de l’appelante ; Que les conditions posées par l’article préci- té ne sont pas réunies en l’espèce; qu’il convient, en conséquence d’ordonner la mainlevée de la saisie conservatoire”. ▲ ▲ 25 septembre 2012 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• A A U U P P A A R R L L E E M M E E N N T T A A C C T T U U A A L L I I T T É É ● Lutter contre les marchands de sommeil A l’occasion d’un déplacement à Clichy- sous-Bois le 17septembre, Cécile Duflot a indiqué “nous allons travailler à un projet de loi qui permettra à celles et ceux qui veulent lutter contre les marchands de sommeil de pouvoir intervenir beaucoup plus rapidement et plus efficacement”. La ministre a fait part, en signant un proto- cole pour la rénovation des copropriétés du Chêne Pointu et de l’Étoile du Chêne Pointu du Bas Clichy, de sa détermination à travailler à la rénovation des copropriétés dégradées. (Discours de la ministre du 17 sept. 2012). ● Mixer les populations “Je demeure frappée par le choix qui a été fait, dans le cadre de la rénovation urbai- ne, de reconstruire à l’endroit même où les barres inhumaines existaient, donc de lais- ser les poches de pauvreté au même endroit, sans effort pour mieux desservir, pour mixer les populations. J’ai décidé de prendre à bras-le-corps la question de la mixité sociale” a déclaré la ministre de l’égalité des territoires, le 19septembre à la 12 e conférence des villes. Et Cécile Duflot d’ajouter “le durcissement de la loi SRU en est le premier acte. Ce premier pas ne suffit pas. C’est l’ensemble de notre organisation de l’espace qui doit être modifiée”. (Discours du 19 sept. 2012). ● Record de collecte chez Périal La SCPI de Périal, PFO2 qui avait déjà connu en 2011 un record de collecte, fran- chit un nouveau record, avec 134millions d’euros au 1 er semestre 2012. Cette SCPI qui avait dépassé le milliard d’euros de capitali- sation en 2011, atteint déjà plus de 1,3 mil- liard. Depuis début 2012, PFO2 a acquis 9immeubles de bureaux pour 70millions d’euros. (Communiqué du 19 sept. 2012). ● Nouvelle SCPI Malraux Reximmo Patrimoine 3, c’est le nom de la nouvelle SCPI Malraux que lance le groupe Amundi Immobilier. Le montant minimum de souscription est de 5000 € . (Communiqué du 18 sept. 2012). ➩ Selon une étude de l’IEIF, les fonds souverains pourraient repré- senter un volume d’investissement en Europe de 10 milliards d’euros par an au cours des 5 prochaines années. (Étude publiée le 19 sept. 2012) Chiffres Observations : L’article L 511-2 du code des procédures civiles d’exécution prévoit donc deux conditions pour autoriser une saisie conservatoire: - la créance paraît fondée dans son prin- cipe, - le créancier justifie de circonstances sus- ceptibles d'en menacer le recouvrement. L’intérêt de cette procédure est que le juge autorise la saisie sans commandement préalable et, par effet de surprise, empêche le débiteur par exemple de vider un compte bancaire. Le bailleur peut recourir à cette procédure mais en l’espèce, la cour ne l’a pas admis car les conditions n’étaient pas réunies. S’agissant de l’appréciation du bien fondé de la créance, elle renvoie au juge du fond. Concernant la menace du recouvre- ment, la condition n‘était pas remplie puis- qu’aucun élément n’était fourni sur la situation financière du locataire. ● ■ De Jean-Claude Gayssot… Ouvrant les débats devant les sénateurs pour la session extraordinaire du Parlement le 11septembre avec la loi de mobilisation du foncier public en faveur du logement, la ministre du logement se place d’emblée sous la référence de Jean-Claude Gayssot (JO Sénat déb. 12 sept. p.2805). La ministre indique que la crise du logement ne connaît pas de répit et qu’en 2012, ce sont 1700000 personnes qui attendent un loge- ment social. Elle évoque la préparation d’un dispositif de lutte contre les marchands de sommeil et rappelle l’objectif du Président de la République: construction de 500000 logements par an et isolation thermique d’un million de logements par an. La ministre mentionne aussi des réformes d‘ampleur, permettant d’obtenir des rela- tions plus équilibrées entre les bailleurs et les locataires et de lutter contre les copro- priétés dégradées et l’habitat insalubre. Cécile Duflot indique que le Gouvernement va réviser le régime fiscal des plus-values immobilières, “pour inciter les propriétaires à mettre très vite leurs terrains à bâtir sur le marché” (p.2806). La ministre explique ensuite le mécanisme proposé pour permettre la cession de ter- rains publics avec décote pouvant atteindre 100% du prix. La décote sera obligatoire au profit de certains bénéficiaires et à condition que le terrain soit inscrit sur une liste dressée par le préfet. ■ Lutter contre les ghettos Avec la réforme de l’article 55 de la loi SRU, la ministre s’en prend aux communes qui constituent “par le truchement des prix de l’immobilier, d’une part des ghettos de riches repliés sur eux-mêmes et, de l’autre, de territoires de relégation concentrant les difficultés sociales et économiques” (p.2807). La ministre se félicite que l’image du loge- ment social se soit grandement améliorée mais elle déplore que la part de logements sociaux dans les communes visées par l’article 55 n’ait augmenté que d’un point, passant de 13% à 14%. Elle propose donc de faire passer le taux minimum de loge- ments sociaux de 20% à 25%, dans les agglomérations de plus de 50000 habitants, où la pénurie justifie d’accroître l’effort de construction de logements sociaux. L’objectif sera de 25% en zone tendue et de 20% en zone détendue, d ‘ici 2025. Elle pro- pose aussi de modifier le régime de calcul de rattrapage, pour pouvoir atteindre l’objectif plus rapidement. La résorption totale du déficit doit être obtenue en 2022. Les pénali- tés pour les communes qui ont délibérément enfreint la loi seront multipliées par 5 et le plafond des prélèvements fixé à 5% des dépenses de fonctionnement des communes sera porté à 10%. Enfin un article concerne le Grand Paris, il vise à ce que le SDRIF définissant la stratégie de développement régional, les contrats de développement territorial (CDT) soient com- patibles avec le schéma régional. Le délai prévu pour soumettre les CDT à enquête publique, y compris sur le territoire de Paris Scalay, sera porté au 31 décembre 2013. ■ … à l’abbé Pierre En terminant son discours, la ministre évoque le souvenir de l’abbé Pierre venu à l’Assemblée il y a six ans pour “faire pres- sion sur les élus pour qu’aucun ne s’abaisse à cette indignité de ne pas respecter la loi”. Le rapporteur de la commission des affaires économiques, Claude Bérit-Débat critique ensuite la politique suivie par le précédent Gouvernement, par exemple les dispositifs de la loi TEPA et Scellier qui “ont d’ailleurs alimenté l’inflation des prix des logements” (p. 2809). Il souligne le déficit structurel de logements de notre pays, il déplore que la subvention unitaire par logement social ait été fortement réduite. Par exemple: elle est passée de 6000 à 600euros entre 2002 et 2012 pour un PLUS. Il se félicite que le projet de loi soit soutenu par tous les acteurs du loge- ment (p.2810). A suivre. La loi logement au Sénat ▲ 25 septembre 2012 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• R R É É P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T É É R R I I E E L L L L E E S S Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 11sept. 2012 AN p.5013 n°21 Véronique Besse, NI, Vendée Recours obligatoire à l'architecte Logement La réforme des surfaces entrée en vigueur le 1 er mars 2012 n'a pas modifié le seuil de 170 m 2 en deçà duquel il n'est pas obligatoire de recourir à un architecte. La prise en compte de l'emprise au sol a conduit à des sur- faces supérieures à celles constatées en SHON pour des maisons de plain-pied avec garage et terrasse. Dans ce cas, l'obligation de recours à l'architecte devenait plus importante qu'avant. Pour annuler cet impact non prévu, le décret du 7 mai 2012 a précisé qu'il faut pren- dre en compte « l'emprise au sol de la partie de la con- struction constitutive de surface de plancher ». Une question analogue, émanant de Philippe Vitel (n°1848), relayait la critique de l'Union des Maisons Françaises selon laquelle 70 % de la pro- duction de maisons devait recourir à un architecte du fait du décret du 29 décembre 2011. 11sept. 2012 AN p.5013 n°179 Pierre Morel-A- L'Huissier, UMP, Lozère Bilan des zones de revi- talisation rurale (ZRR) Logement Les ZRR ont été créées en 1995 et modifiées par la loi du 23 février 2005. Le coût de l'ensemble des exonérations est de 511 millions en 2007, mais dégressif car la mesure est fermée et le nombre de bénéficiaires en diminution. En 2010, le coût des mesures d'exonération fiscale est de 100 millions d' € . La réponse reste floue sur les objectifs du Gou- vernement quant à l'avenir de ce dispositif. 11sept. 2012 AN p.5014 n°363 Philippe Armand Martin, UMP, Marne Diagnostiqueurs immobiliers Logement La garantie de compétence des diagnostiqueurs est assurée par une obligation de certification. Le régime entré en vigueur le 1 er novembre 2007 impose une vérification de la continuité des compétences tous les 5 ans. Un bilan du 1 er cycle de certification a montré la nécessité d'une montée en compétence. Il est prévu de rendre obligatoire une formation continue tous les 5 ans en matière de diagnostic amiante et de perfor- mance énergétique. Pour tenir compte de l'impact économique de la mesure l'introduction de 2 niveaux de vérification ont ou seront introduits, permettant au diagnostiqueur ne pouvant financer la certification de continuer à exercer les missions les moins complexes. Le député faisait état du coût de la formation et de l'examen de certifica- tion, estimé entre 10 000 et 15 000 euros, et demandait un réexamen de la procédure de certi- fication. Sans succès. 11sept. 2012 AN p.5015 n°449 Patrice Martin- Lalande, UMP, Loir-et-Cher Densification des zones rurales Logement Il s'agit de concilier le développement maîtrisé des communes rurales avec la nécessaire préservation des espaces naturels. L'exemple du Loir-et-Cher mon- tre que « ces nouveaux impératifs sont conciliables avec une compacité retrouvée de l'urbanisation qui n'exclue pas la présence du végétal ». Le député qui redoutait une densification exces- sive des communes rurales, appréciera la formulation ampoulée de la réponse. 11sept. 2012 AN p.5015 n°506 Jacques Kossowski, UMP, Hauts-de- Seine Individualisation des consommations d'eau en copropriété Logement L'article L 135-1 du CCH rend obligatoire la pose de compteurs d'eau dans les nou- velles constructions d'immeubles d'habitation pour les immeubles dont le permis de construire est déposé à compter du 1 er novembre 2007. L'individualisation de la consommation d'eau est décidée à la majorité de l'article 25 ou 25-1. La régle- mentation facilite suffisamment l'installation de compteurs individuels d'eau par les copropriétés qui le souhaitent et il n'est pas prévu de rendre obligatoire leur pose dans les immeubles antérieurs au 1 er novembre 2007. 11sept. 2012 AN p.5017 n°986 Jean-Jacques Candelier, GDR, Nord Encadrement des loyers de relocation Logement Le décret du 20 juillet 2012 a encadré l'évolution de certains loyers, dans 27 agglomérations, à compter du 1 er aout 2012. Il s'applique dans les communes où le niveau de loyer est supérieur à la moyenne nationale et où l'évolution est supérieure au double de l'évolution de l'IRL. Le député voulait empêcher un bailleur de louer son bien plus cher lors du changement de locataire. 13sept. 2012 Sénat p.1987 n°23676 Daniel Laurent, UMP, Charente- Maritime Rénovation énergétique sans surcoût Logement Les dispositifs actuels sont le crédit d'impôt développement durable, l'Eco-PTZ et l'éco-prêt logement social. Mais il faut améliorer la lisibilité et la performance des dispositifs. Le Gouvernement travaille à la mise en place d'un plan plus ambitieux de performance thermique de l'habitat et de renforcement des mesures traitant le parc public et le parc privé pour améliorer l'objectif rénovation des logements. 13sept. 2012 Sénat, p.1988 n°157 Daniel Laurent, UMP, Charente- Maritime Révision des documents d'urbanisme Logement Le décret d'application de l'ordonnance du 5 janvier 2012 sur les procédures d'élaboration des documents d'urbanisme est en cours de rédaction. Sa pub- lication est prévue fin 2012. 13sept. 2012 Sénat p.1989 n°630 Hervé Maurey, UC, Eure Dispense de recours à un architecte Logement Le calcul du seuil de la dérogation pour les construc- tions non agricoles fait l'objet de débat. Une mission d'expertise vient d'être confiée aux inspections générales du ministère de la culture et de celui du loge- ment. Elle rendra ses conclusions au 1 er semestre 2013. Le sénateur proposait un élargissement de la dérogation en faveur des personnes morales. 13sept. 2012 Sénat p.1989 n°968 Joël Billard, UMP, Eure-et-Loir Questionnaires notaires adressé aux communes Logement A l'occasion d'une vente, le notaire peut demander un certificat d'urbanisme. Le certificat pré-opérationnel (art. L 410-b) permet en outre d'indiquer si le ter- rain est susceptible d'utilisation pour une construction déterminée. En dehors de ces cas, les communes ne sont pas tenues de répondre aux questionnaires de notaires. Il leur appartient d'apprécier s'il est opportun de répondre. À nos abonnés : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. ▲▲ 25 septembre 2012 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : OFFRE EXCEPTIONNELLE Réservée aux nouveaux abonnés 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S A A G G E E N N D D A A Cabinets ministériels ➠ Justice : Anne-Marie Vignon, conseillère technique parlementaire adjointe cesse ses fonctions au cabinet de Christiane Taubira. (Arrêté du 11 septembre 2012, J.O. du 12 sept. @). Préfets Isabelle Dilhac est nommée préfete de la Meuse. (Décret du 14septembre 2012, J.O. du 15 sept. @). Organismes publics ✓ Conseil des prélèvements obligatoires : Philippe Martin (Conseil d'Etat) et Domi- nique Dulin (Cour de cassation) ainsi que 14 autres personnes ont été nommées à ce Conseil. (Liste publiée au J.O. du 12 sept. @). Conventions collectives ➠ Organisations professionnelles de l'habitat social : il est envisagé l'extension de l’avenant n°4 du 9juillet 2012 portant sur la formation professionnelle. (J.O. du 14 sept. 2012, p.14716). ➠ Personnel des cabinets d'avocats : il est envisagé l’extension de l’avenant n°108 du 12juillet 2012 relatif à l'indemnité de fin de carrière. (J.O. du 14 sept. 2012, p.14716). Au fil du JO ■ Une réserve naturelle en Alsace La réserve naturelle nationale du massif forestier de Strasbourg-Neuhof/Illkirch- Graffenstaden (Bas-Rhin) a été créée par décret du 10septembre. La superficie de cette réserve est de 945 hectares. (Décret n°2012-1039 du 10septembre 2012, J.O. du 12 sept. p.14601). ■ Nouveau tribunal de commerce Le tribunal de commerce de Lille Métro- pole a été créé par 13septembre. Ce nou- veau tribunal, qui regroupe celui de Lille et celui de Roubaix-Tourcoing, aura son siège à Tourcoing. (Décret n°2012-1047 du 13sep- tembre 2012, J.O. du 14 sept. p.14705). ■ Enseignes Un arrêté du 31août 2012 fixe le modèle de déclaration préalable d'un dispositif ou d'un matériel supportant de la publicité ou une préenseigne et le modèle d'autorisation préalable d'un dispositif ou d'un matériel supportant de la publicité, une préenseigne ou une enseigne. Deux modèles CERFA relatifs au matériel supportant de la publicité ou une préen- seigne sont définis: - n°14799 pour la déclaration préalable, - n°14798 pour la demande d'autorisation préalable. (J.O. du 14 sept. p.14710). ■ Réseaux et canalisations Les redevances prévues à l’article. L 554-5 du code de l'environnement ont pour but de financer le téléservice www.reseaux-et- canalisations.gouv.fr qui référence les réseaux afin de prévenir leur endommage- ment lors de travaux. L’arrêté du 3sep- tembre 2012 a fixé le barème hors taxes de ces redevances. (J.O. du 14 sept. p.14711). ■ Trusts Le décret n°2012-1050 du 14septembre 2012 est relatif aux obligations déclaratives des administrateurs de trusts. (J.O. du 15 sept. 2012, p.14746). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 491 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ ✦ 1er octobre 2012 (Paris) début du cycle de formation de 14 jours (jusqu’au 14décembre) proposé par l’ESPI avec la Fédération des Pro- moteurs Immobiliers. Cette forma- tion est destinée aux promoteurs immobiliers (jeunes promoteurs ou salariés de société de promotion). D’autres sessions sont proposées à Nantes (début le 28janvier) et à Marseille (à partir du 7janvier). www.espi.asso.fr. ✦ 4 et 5 octobre 2012 (Lille). Le IV e congrès de l’Union des Syndicats de l’Immobilier (UNIS) aura pour thème “ la fierté d’entreprendre ”. ✦ 18 octobre 2012 (Paris). “ L’innovation et les flux de capi- taux vont-ils sauver l’industrie immobilière? Colloque organisé par L’Institut de l’Epargne immobilière et foncière. Tél. IEIF: 0144826363. www.ieif.fr. A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . ● La CLCV analyse les contrats de syndics Une nouvelle enquête de l’association de consommateurs CLCV réalisée sur 133 contrats reproche principalement à ces contrats le défaut de lisibilité des clauses rela- tives au montant des honoraires de gestion courante. Le montant moyen par lot des honoraires de gestion courante est de 166,9 € par lot, mais il grimpe à 185,16 € si on tient compte du “forfait administratif” qui se trouve dans 55% des contrats. La CLCV déplore que de nombreux syndics (49,62% d’entre eux) pratiquent des hono- raires différenciés selon que la copropriété a demandé ou non l’ouverture d’un compte bancaire séparé. En moyenne, les honoraires sont majorés de 15,66% en cas de compte bancaire séparé. La CLCV considère que cette majoration constitue une pression financière sur les copropriétaires qui les prive de toute liberté de choix. Les honoraires pour travaux sont en moyen- ne de 3,16% (4,01% pour les grands groupes et 2,83% pour les cabinets indépen- dants). S’agissant des relances en cas d’impayés, 34,85% des syndics commencent par une 1 e relance gratuite par lettre simple. La CLCV se félicite de la progression de ce chiffre, car ils n’étaient que 25% à pratiquer de la sorte il y a deux ans. Par ailleurs, on trouve des facturations illicites (création du carnet d’entretien, mise à jour du fichier des copropriétaires, transmission des archives du syndicat au successeur…). (Étude publiée le 18 sept. 2012). 25 septembre 2012 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• P P R R O O J J E E T T S S JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine A A C C T T U U A A L L I I T T É É L’UNPI propose “l’habitat essen- tiel” Le président de l’UNPI, Jean Perrin, a pré- senté le 20septembre son projet “d’habitat essentiel”. Constatant l’excès de normes et la hausse des coûts de construction, il propose de revenir à l’essentiel de la fonction du loge- ment. Son étude met en avant la contra- diction des normes. Par exemple, un seuil de 5cm est requis pour un seuil afin d’éviter l’entrée des eaux de pluie, mais un seuil maximum de 2 s’impose pour rai- son d’accessibilité aux personnes handica- pées. Il estime nécessaire de stabiliser les normes afin de permettre l’industrialisation des processus de fabrica- tion. Une salle de bains de 4000 € pourrait ainsi être vendue à 2000 € . La fabrication en usine de blocs d’équipements (cuisines et salles de bains notamment) serait suivie de leur intégra- tion en l’état au bâtiment sur les chantiers. Jean Perrin, qui dresse un parallèle avec le transport aérien ou la construction auto- mobile, estime qu’il est possible de réduire les coûts de construction sans remettre en cause la qualité ou la sécurité de la construction. En revanche, il faut renoncer à des exigences excessives, comme l’accessibilité obligatoire de tous les loge- ments. De nouveaux modes d’habitat pourraient être mis au point, proposant davantage de services communs (laveries ou pièces de réception) pour réduire le coût unitaire du logement. L’UNPI propose aussi de revenir sur la garantie décennale. Certains éléments pourraient être garantis plus longtemps, alors que d’autres devraient au contraire avoir une durée d’assurance réduite à deux ans, s’ils bénéficient de la garantie du fabricant. Moins de 900 € le m2 Selon l’étude de l’UNPI, le coût ordinaire de la construction, qui est de 1500 € le m 2 , pourrait ainsi être réduit à moins de 900 € le m 2 . L’UNPI a pris contact avec des pro- moteurs pour la mise en œuvre de son projet d‘habitat essentiel. Un minimum de commercialisation de 1000 logements par an est nécessaire pour le démarrage du projet, mais Jean Perrin espère bien y par- venir d’ici quelques mois. Cécile Duflot confirme aux promoteurs le remplacement du Scellier La ministre du logement a confirmé à Deauville lors du congrès de la Fédération des Promoteurs Immobiliers ses projets pour le remplacement du Scellier par un nouveau dispositif. Alors que 340000 logements devraient être construits en 2012, Cécile Duflot a affirmé l’objectif d’en construire 500000, tout en assurant la transition écologique. Pour les terrains privés, la ministre veut inverser la fiscalité pour inciter les proprié- taires à mettre vite sur le marché leurs ter- rains à bâtir. Elle a annoncé pour le PLF 2013 qu’un “choc d’offre sera créé au cours des deux prochaines années”. S’agissant de mixité sociale, elle a précisé “la recherche systématique, dans les pro- grammes de logements collectifs d’une mixité des types de logements doit être encouragée”. Pour les documents d’urbanisme, il est pré- vu de donner plus de portée aux schémas régionaux et de les rassembler dans un document unique (air-énergie-climat, amé- nagement du territoire, transports et cohé- rence écologique). La ministre attend des promoteurs des propositions pour lutter contre l’atificicialisation des sols. Elle annonce la constitution d’un groupe de travail pour préparer des mesures pour lut- ter contre l’étalement urbain, mesures qui trouveront leur place dans le projet de loi Urbanisme et logement. Nouveau dispositif fiscal Le nouveau régime, qui doit figurer dans le PLF 2013 sera plus incitatif pour éviter une baisse de la construction mais plus exi- geant: - Les loyers devront être “systématique- ment inférieurs à 20% du marché” (sic), - ce régime comportera un plafond de res- sources des locataires, - le zonage sera recentré sur les zones de tension. Les préfets pourront moduler les loyers et ouvrir “le zonage aux communes où les besoins sont avérés”. Il est prévu un objectif de 40000 logements. Refonte du PTZ Le discours de la ministre évoque aussi un recentrage du PTZ+ sur les ménages des classes moyennes et modestes ainsi qu'un accroissement des différés d amortisse- ment. Pour faire revenir les investisseurs institu- tionnels vers le logement, Cécile Duflot a évoqué plusieurs pistes: - la diminution des coûts de construction notamment par une adaptation des exi- gences techniques réglementaires, par la limitation des durées de chantier grâce la préfabrication ou l’optimisation de l’organisation sur le chantier. - la lutte contre les recours abusifs et l’accélération du traitement des conten- tieux. La ministre entend aussi favoriser le recours à des matériaux qui tiennent compte des impacts environnementaux des bâtiments, en soutenant les matériaux de construction “bio-sourcés”. Concertation La ministre a indiqué 5 chantiers de concertation en vue de sa nouvelle loi: - planification stratégique, avec notam- ment la mise en place des observatoires de loyers qui permettront de ne plus s’appuyer sur les zonages, - transition écologique des territoires, - leviers pour la production de logements en matière d’urbanisme, - lutte contre les recours abusifs, - équilibre des normes en matière de construction. ◆ Nouvelle mission pour Philippe Pelletier Lors de la conférence environnemen- tale des 14 et 15septembre, la ministre de l’écologie Delphine Batho et la ministre du logement Cécile Duflot ont confié à Philip- pe Pelletier le pilotage et la mise en œuvre du nouveau plan de per- formance thermique des logements. L’objectif est de doter chaque année, un million de logements neufs et rénovés d'une isolation thermique de qualité. (Communiqué du 19 sept. 2012). Un nouveau dispositif fiscali incitant à l’investissement locatif sera mis en place pour le 1 er janvier 2013.
