Au sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Baux professionnels : Clause d’indexation
Baux commerciaux : Notification de mémoire par lettre recommandée… et par acte d’huissier
Copropriété : pas de QPC sur la loi Carrez / Action du copropriétaire, titulaire d’un droit propre / Syndic: pas de gestion d’affaires
Servitudes : Droit de passage et indemnisation du propriétaire du fonds servant
– 4 – Au Parlement –
À l’Assemblée : Simplification de la vie des entreprises / Pas de PTZ
pour l’accessibilité / Outre Mer : Agences des 50 pas géométriques
Au Sénat : Déclaration de succession
– 5 – Législation –
Conseil d’évaluation des normes
Agence pour la mise en valeur de la zone des 50 pas géométriques
– 6 – Rencontre –
Développement de la vacance des commerces de centre-ville selon Procos
– 7 – Nominations – Au fil du JO –
– 8 – Rencontre –
Colloque IEIF : pour s’adapter, les immeubles doivent être flexibles
■ JUGÉ ■ > Une clause d’ indexation de loyer qui se réfère à un indice de base constant n’est pas contraire à l’article L 112-1 du code monétaire et finan- cier (Cass. Civ. 3 e , 16 oct. 2013). La décision rendue dans le cadre d’un bail professionnel a cependant, sous réserve d’interprétation des tri- bunaux, une portée générale. > Le syndic de copropriété ne peut pas se prévaloir de la gestion d’affaires pour encaisser des sommes au nom du syndicat, lorsqu’il n’est plus en fonction a jugé la Cour de cassation le 16octobre (p.3). ■ RATIFIÉE ■ > L’ordonnance du 25juillet2013 qui trans- pose la directive AIFM doit faire l’objet de ratification dans le cadre de la loi de simplifi- cation de la vie des entreprises adoptée par l’Assemblée le 1 er octobre 2013 (voir p.5). ■ PUBLIÉS ■ > Deux décrets d’application de la loi du 18janvier2013 sur la cession du foncier public ont été publiés au J.O. du 20 oct. 2013 (p.7). ■ VOTÉ ■ > Les députés ont voté la loi de simplifica- tion de la vie des entreprises (lire p.4) pré- sentée par Benoît Hamon. Le texte prévoit notamment une mesure d’habilitation pour accélérer l’adoption de projets en immobi- lier d’entreprise. Le même texte réforme le mode de calcul du taux de l’intérêt légal. ■ NOMMÉ ■ > Gilles Ricono, directeur de cabinet de Philippe Martin, a quitté ses fonctions pour rejoindre le cabinet du Premier ministre. ■ COMPARÉ ■ > Procos analyse la conjoncture du commer- ce spécialisé et tire les leçons de la situation du marché espagnol: ouverture des magasins le dimanche et négociation des loyers (p.6). Le CAE propose une réforme d’ampleur de la politique du logement L e Conseil d’analyse économique a publié le 24octobre une note sur la politique du logement locatif, qui prend le Gouverne- ment à contre-pied. Sur plusieurs points, le CAE prend une posi- tion diamétralement opposée à la philosophie qui sous-tend le projet loi ALUR. Il propose d’abord de renforcer la fluidité du parc par exemple en élar- gissant les motifs de fin de bail. Il préconise aussi de mettre en place un nouveau mode de règlement de conflits locatifs, par une Régie du logement, instance partiaire avec des représentants des bailleurs et des locataires. Innovant, il propose de tirer les conséquences de la socialisation du risque locatif qu’induit la création de la GUL en orga- nisant une cession à l’État des créances d’impayés, qui seraient recou- vrées par l’État. Sur la fixation des loyers, le CAE est très critique: il considère que l’expérience du passé ou de l’étranger montre que “l’encadrement des loyers réduit la qualité du parc immobilier”. Esti- mant que le plafonnement des loyers tel qu’il est envisagé “risque d’engendrer des inefficacités dans le parc locatif privé”, le CAE estime indispensable de procéder à une expérimentation dans des zones pilotes. Quant au logement social, le CAE préconise de réorienter les aides de façon à en améliorer la performance. Il propose ainsi dans les secteurs en déficit de logements très sociaux, de réserver les subventions publiques aux projets réduisant la ségrégation spatiale. Pour les constructions de logements sociaux (PLS ou PLI), il propose de mettre en concurrence HLM et structures privées pour la production et la ges- tion de logements neufs. Citons aussi, parmi les autres propositions relatives à l‘attribution des logements, l’idée d’un guichet unique au niveau de l’intercommunalité, tous bailleurs confondus. Afin de ne pas pérenniser les inégalités entre ménages de revenus similaires, selon qu’ils ont ou non accès au parc social, il est proposé de mettre en pla- ce des surloyers en fonction du revenu mais aussi en fonction de la durée d’occupation. La dernière proposition est de nature fiscale, elle est encore plus inno- vante. Elle consiste à intégrer les aides au logement dans le dispositif de l’impôt sur le revenu. Le locataire imposable pourrait déduire son loyer de son revenu imposable, le locataire non imposable bénéficie- rait d’une aide au logement sous forme d’impôt négatif. Le finance- ment de la réforme serait assuré par une hausse de la taxe foncière. Alors que le logement est au cœur de l’actualité parlementaire, et que les députés vont être saisis d’une 2 e lecture de la loi ALUR après son vote au Sénat, c’est donc une sévère mise en garde contre les effets néfastes attendus de l’encadrement des loyers que lance le CAE. Mais c’est plus encore à une réforme d’ampleur que le CAE invite le Gou- vernement. ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 536 29OCTOBRE 2013 ISSN 1622-1419 13 E ANNEE L’ESSENTIEL .. immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux professionnels : Clause d’indexation Baux commerciaux : Notification de mémoire par lettre recomman- dée… et par acte d’huissier Copropriété : pas de QPC sur la loi Carrez / Action du copropriétaire, titulaire d’un droit propre / Syndic: pas de gestion d’affaires Servitudes : Droit de passage et indemnisation du propriétaire du fonds servant - 4 - Au Parlement - À l’Assemblée : Simplification de la vie des entreprises / Pas de PTZ pour l’accessibilité / Outre Mer: Agences des 50 pas géométriques Au Sénat : Déclaration de succession - 5 - Législation - Conseil d’évaluation des normes Agence pour la mise en valeur de la zone des 50 pas géométriques - 6 - Rencontre - Développement de la vacance des commerces de centre-ville selon Procos - 7 - Nominations - Au fil du JO - - 8 - Rencontre - Colloque IEIF: pour s’adapter, les immeubles doivent être flexibles S O M M À I R E E D I T O R I À L 29octobre 2013 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• B B A A U U X X P P R R O O F F E E S S S S I I O O N N N N E E L L S S - - B B A A U U X X C C O O M M M M E E R R C C I I A A U U X X ▲ Baux professionnels ■ Clause d’indexation (Cass. Civ. 3 e , 16 oct. 2013, n°1161, FS-P+B, rejet, pourvoi n°12-16335) Un locataire contestait la validité d’une clau- se d’indexation du loyer sur l’indice du coût de la construction au motif que la clause prévoyait un indice de référence constant et qu’elle se basait donc sur une période de variation d’indice supérieure à la durée s’écoulant entre deux révisions, violant ainsi l’article L 112-1 du code monétaire et finan- cier. Sa demande avait été rejetée en appel et la Cour de cassation confirme la décision: “Mais attendu que, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que l’ambiguïté des termes de la clause rendait nécessaire, la cour d’appel a pu retenir que les parties étaient convenues de la révision du loyer chaque année à la date anniversai- re du contrat, impliquant une évolution de l’indice sur douze mois, la référence à l’indice du 4 e trimestre 1987 n’étant que l’illustration de leur volonté de prendre en compte les derniers indices publiés tant au début qu’à la fin de la période concernée par la révision et de faire coïncider la durée de cette période avec celle de la durée d’évolution des indices retenus et rejeter en conséquence les demandes d’annulation de la clause et de remboursement des sommes versées au titre de l’indexation des loyers; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé”. Observations : La clause d’indexation était libellée de façon assez classique. Le bail avait pris effet au 1 er juillet 1988. L’indice de référence était celui du 4 e trimestre 1987, soit le dernier indice publié lors de la signature du bail. Le loyer devait être révi- sé chaque année au 1 er juillet. Selon la règle de l’article L 112-1 du code monétaire et financier “Est réputée non écrite toute clause d'un contrat à exécu- tion successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la pri- se en compte d'une période de variation de l'indice supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision.” Question: est-ce que la référence à un indice de base constant est contraire à la loi qui tend à éviter une distorsion entre la période de variation de l’indice et la durée s’écoulant entre deux révisions, lorsque la première est supérieure à la seconde ? La réponse est donc négative. La cour d’appel de Paris avait déjà admis que la loi n’était pas vio- lée lorsque la référence à un indice de base constant aboutit au même résultat que l’application d’année en année de l’évolution du même indice (CA Paris, 4 et 11avril 2012). La Cour de cassation dans l’arrêt rapporté conforte cette analyse. Cette clause ne contrevient pas à la règle de l’article L 112-1. La décision, rendue pour un bail professionnel, est transpo- sable aux baux commerciaux. Baux commerciaux ■ Notification de mémoire par lettre recommandée… (Cass. Civ. 3 e , 16 oct. 2013, n°1160, FS-P+B, cassation, pourvoi n°12-20103) Un bailleur avait adressé par acte d’huissier à son locataire un congé avec offre de renouvellement. Le 5septembre 2008, il avait déposé un mémoire en fixation du prix et assigné le locataire par acte du 21octobre 2008. La cour d’appel avait jugé que le juge des loyers n’était pas valable- ment saisi au motif que “la seule mention “non réclamée” sur la lettre recommandée avec AR notifiant le mémoire préalable en fixation du prix du bail renouvelé ne peut constituer la notification exigée par le code de commerce qui exige une remise effec- tive à son destinataire au sens de l’article 669 du code de procédure civile, que le mémoire préalable a été envoyé par LR avec AR présentée à la société [locataire] le 7juin 2008 mais renvoyé [au bailleur] le 25juin 2008 avec la mention “non récla- mé”, que la lettre de notification du mémoire postérieur à l’expertise a été ren- voyée le 11mars 2010 avec la mention non réclamé”. L’instance avait été jugée éteinte. Cette décision est cassée au visa des articles R 145-26 et R 145-27, al. 1er du code de commerce: “Attendu […] qu’en statuant ainsi, alors que la formalité de notification du mémoi- re en fixation du prix est remplie lorsque son destinataire est à même de retirer la lettre recommandée présentée à son domi- cile, la cour d’appel, qui a ajouté à la loi une condition relative à la remise effec- tive de la lettre recommandée qu’elle ne comporte pas, a violé le texte susvi- sé”. L’arrêt est donc cassé. Observations : L’arrêt illustre la difficulté qui résulte du recours à la lettre recom- mandée lorsque le destinataire ne va pas chercher le pli qui lui est adressé. Mais l’article R 145-26 du code de commer- ce prévoit que les mémoires sont notifiés par LR avec demande d’avis de réception. L’article suivant prévoit un délai minimum d’un mois entre la réception du premier mémoire et la saisine du juge. D’où l’importance de savoir comment interpréter la notion de “réception” de la lettre lorsque le destinataire ne va pas la chercher. La cour d’appel avait exigé une “remise effective” au sens de l’article 669 du CPC. Cet article prévoit que “la date de récep- tion d'une notification faite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception est celle qui est apposée par l'administration des postes lors de la remi- se de la lettre à son destinataire.” Il résulte de cet arrêt de la Cour de cassation que la présentation de la lettre suffit à faire cou- rir le délai d’un mois, quand bien même elle n’est pas retirée par le destinataire. ■ … et par acte d’huissier? (Cass. Civ. 3 e , 16 oct. 2013, n°1159, FS-P+B, rejet, pourvoi n°12-19352) Dans une affaire analogue à la précédente, le locataire contestait la décision d’appel qui avait admis la régularité de la procédure de fixation du prix du bail renouvelé alors que le bailleur avait notifié son mémoire par exploit d’huissier et non par LR. La Cour de cassation valide cette solution: “Mais attendu qu’ayant exactement retenu d’une part, qu’aucun texte n’écartait l’application à la procédure de fixation du loyer commercial, de l’article 651 du code de procédure civile, selon lequel la notifica- tion d’un acte peut toujours être faite par voie de signification alors même que la loi l’aurait prévue sous une autre forme et, d’autre part, que l’appellation “conclusions récapitulatives après dépôt du rapport d’expertise” pour un document notifié après expertise n’avait aucune inci- dence sur sa validité, aucun texte n’imposant l’emploi du mot “mémoire” à peine de nullité, mais qu’il importait seule- ment que les écritures soient adressées directement à l’autre partie et non pas com- muniquées selon les règles des notifications entre avocats , la cour d’appel qui a consta- té que la SCI avait signifié le 10 mars 2006 par exploit d’huissier son mémoire à la socié- té preneuse avant de saisir le juge et après J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ■ Loi Carrez et QPC L’article 46 de la loi du 10juillet 1965 (loi Car- rez) a fait l’objet d’une demande de ques- tion prioritaire de constitutionnalité. La Cour de cassation a jugé qu'il n’y avait pas lieu de la transmettre au Conseil constitutionnel. La Cour a jugé que par cette loi, le législateur n’avait pas porté atteinte aux droits garantis par les articles2 et17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen. (Cass. Civ. 3 e , n°1358, FS-P+B, non-lieu à ren- voi, pourvoi n°13-16510) expertise ordonnée par jugement avant dire droit, dénoncé le 15décembre 2009 après exploit d’huissier ses nouvelles écritures, en a justement déduit que la procédure n’était entachée d’aucune irrégularité; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Cet arrêt complète le précé- dent en admettant que si l’article R 145-26 fait référence à une notification du mémoi- re par lettre recommandée, cela n’interdit pas le recours à la signification par huissier, ce qui évite d’ailleurs les difficultés de la lettre recommandée non retirée. Copropriété ■ Action du copropriétaire, titulai- re d’un droit propre (Cass. Civ. 3 e , 16 oct. 2013, n°1153, FS-P+B, cassation, pourvoi n°12-23793) Le syndicat des copropriétaires d’un immeuble avait engagé une action à l’encontre d’un copropriétaire pour deman- der le démontage d’un appareil de climati- sation installé sur une terrasse. Ce copro- priétaire bénéficiait d’un droit d’usage pri- vatif sur la terrasse. En appel, un autre copropriétaire avait voulu s’associer à la demande et demander un remboursement de charges. La cour d’appel qui avait jugé l’action irrecevable voit son arrêt cassé: “Vu l’article 554 du code civil […] Attendu que pour déclarer M me K. irrece- vable en son intervention volontaire, l’arrêt relève que celle-ci est bénéficiaire de la jouissance d’une partie de la terrasse, partie commune sur laquelle est implanté le cli- matiseur, pour s’associer aux demandes du syndicat et demander le remboursement de charges indûment versées et retient que tous les copropriétaires sont propriétaires indivis de la toiture terrasse, et qu’en sa qualité de co-indivisaire, M me K. ne peut pas être considérée comme un tiers; Qu’en statuant ainsi, sans rechercher, com- me il le lui était demandé, si M me K. n’avait pas un droit propre échappant à sa représentation par le syndicat, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision; Par ces motifs […]: casse”. Observations : Selon l’article 554 du code de procédure civile, “Peuvent intervenir en cause d'appel dès lors qu'elles y ont intérêt les personnes qui n'ont été ni parties ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité.” La cour d’appel avait jugé que la copro- priétaire ne pouvait pas intervenir en appel car, en première instance, elle était, en tant que copropriétaire, représentée par le syndicat. Or l’auteur du pourvoi avait fait observer que cette copropriétaire pouvait aussi agir en tant que titulaire d’un droit propre. Cet argument a emporté la cassation. En conséquence, le copropriétaire ne peut pas intervenir en appel à l’instance, dans la mesure où il est représenté par le syndicat, mais il peut intervenir en appel s’il invoque un droit propre. ■ Syndic: pas de gestion d’affaire (Cass. Civ. 3 e , 16 oct. 2013, n°1154, FS-P+B, cassation, pourvoi n°12-20881) Problème fréquent en cas de succession de syndics. Le mandat d’un syndic n’avait pas été renouvelé. Le successeur désigné n’ayant pas immédiatement pris ses fonc- tions, le syndic sortant avait continué à gérer les affaires courantes. Il avait notam- ment encaissé une indemnité d’assurance. Lors de la transmission des comptes au nou- veau syndic, il avait versé une somme moindre que l’indemnité, la différence étant justifiée par diverses pièces comp- tables. La cour d’appel avait jugé cette atti- tude fondée, en invoquant la théorie de la gestion d’affaires. L’arrêt est cassé: “Vu l’article 18 de la loi du 10juillet 1965 ensemble l’article 1372 du code civil; Attendu, selon le jugement attaqué […] que la société Sergic, syndic dont le mandat a été résilié par une décision d’assemblée généra- le du 30juin 2009 ayant désigné un nouveau syndic, a fait opposition à l’ordonnance d’injonction de payer l’ayant condamnée à payer la somme de 1960,80 € au profit du syndicat des copropriétaires […] Attendu que pour rejeter la demande en payement du syndicat, le jugement retient que le nouveau syndic n’ayant pas pris ses fonctions immédiatement après le 30juin 2009, la société Sergic a été contrainte de continuer la gestion des affaires courantes pour le compte de la copro- priété au titre de la gestion d’affaires et qu’elle se trouvait alors dans la même situation que si elle avait reçu un mandat exprès; Qu’en statuant ainsi, alors que le mandat du syndic est exclusif de l’application des règles de la gestion d’affaires , la juridiction de proximité a violé les textes susvisés; Par ces motifs: casse”. Observations : Cette décision est très claire: le syndic ne peut pas se prévaloir de la théorie de la gestion d’affaires pour pour- suivre son travail de gestion, dans l’attente de la prise de relais par son successeur. Les paiements qu’il effectue alors qu’il n’est plus en fonction ne sont donc pas oppo- sables au syndicat. Comme le montre cette affaire, le syndic s’expose donc à devoir rembourser au syndicat une somme qu’il avait pourtant versée en son nom. En conséquence, dès l’instant où il n’est plus en fonction, le syndic doit s’abstenir de tout encaissement et de tout paiement pour le compte du syndicat. Servitudes ■ Droit de passage et indemnisation du propriétaire du fonds servant (Cass. Civ. 3 e , 16 oct. 2013, n° 1167, FS-P+B, pourvoi n°12-19 563, cassation partielle) Un propriétaire dont le terrain était enclavé à la suite d’un partage, demandait un droit de passage au propriétaire du terrain voisin issu du partage. La cour d’appel avait admis le passage sur cette parcelle, estimant le pas- sage suffisant. L’arrêt est sur ce point confir- mé. Mais il est cassé sur la question de la demande d’indemnisation émanant du pro- priétaire du fonds servant (parcelle E 153): “Vu les articles682 et684 du code civil; Attendu que le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité propor- tionnée au dommage qu'il peut occasion- ner; que si l’enclave résulte de la division d’un fonds par suite d’une vente, d’un échange, d’un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes; que, toutefois, dans le cas où un pas- sage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l’article 682 serait applicable; Attendu que pour rejeter la demande d’indemnisation formée par les proprié- taires de la parcelle E 153, l’arrêt retient que l’obligation d’indemnisation n’existe que pour la servitude de passage résultant de l’état d’enclave prévue par l’article 682 du code civil; Qu’en statuant ainsi, alors qu’elle constatait que la parcelle E 156 était enclavée et que l’acte de partage n’avait pas pour effet de modifier le fondement légal de la servitude et ne contenait aucune renonciation des propriétaires du fonds servant à la percep- tion d’une indemnité, la cour d’appel a vio- lé le texte susvisé; Par ces motifs: casse”. 29octobre 2013 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• C C O O P P R R O O P P R R I I É É T T É É - - S S E E R R V V I I T T U U D D E E S S ▲ J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ 29octobre 2013 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ■ Pas de PTZ pour l’accessibilité Le député Gérald Darmanin a défendu le 3octobre une proposition de loi visant à accorder un prêt à taux zéro pour l’aménagement du domicile des personnes handicapées moteur. Il reconnaît qu’il existe déjà des aides, mais qu’elles sont trop com- plexes (JO AN déb. 4 oct. p.9334). La ministre chargée des personnes handica- pées, Marie-Arlette Carlotti, lui répond que le dispositif proposé, un PTZ, serait ineffica- ce pour les ménages les plus modestes car il suppose d’assumer une charge de rembour- sement (p.9335). Elle indique par ailleurs que l’ANAH peut déjà financer entre 35% et 50% des travaux d’accessibilité. De plus, la prestation de compensation du handicap peut contribuer à l’aménagement du logement jusqu’à 10000euros. Enfin, il existe un crédit d’impôt pour l’aménagement des loge- ments qui peut aller jusqu’à 5000 euros. Toutefois, la ministre précise qu’elle souhai- te la prorogation du crédit d’impôt pour l’accessibilité des logements qui parvient à expiration (p.9336). Elle indique enfin que la concertation qui a été confiée à la sénatri- ce Claire-Lise Campion doit se terminer avant la fin de l’année. La ministre deman- de le rejet du texte. L’article 1 er qui visait à créer ce crédit d’impôt a été supprimé (p.9349). Gérard Darmanin a défendu un amende- ment (n°17) pour que les bailleurs sociaux réservent prioritairement les logements en rez-de-chaussée aux personnes handica- pées. La ministre répond que cette proposi- tion est contraire à l’esprit de la loi de 2005, l’amendement a été rejeté (p.9352). Aucun article n’ayant été adopté, le texte a donc été vidé de son contenu et rejeté. À À L L ’ ’ A A S S S S E E M M B B L L É É E E D D É É B B A A T T S S Simplification de la vie des entreprises Benoît Hamon a présenté le 1 er octobre à l’Assemblée le projet de loi d’habilitation à prendre par ordonnance des mesures de simplification et de sécurisation de la vie des entreprises. Il s’agit d’une loi de simplifica- tion mais non de dérégulation, précise le ministre. Ainsi “les innovations proposées en matière d’autorisations environnemen- tales et d’urbanisme auront pour objet d’améliorer les procédures sans atténuer la vigilance des services instructeurs” (JO AN déb. 2 oct. p.9160). Benoît Hamon précise que l’expérimentation du “ certificat de projet ” permettra aux porteurs de projet de connaître en un seul document l’ensemble des législations susceptibles de s’appliquer et de cristalliser à la date de délivrance du certificat, le droit qui leur sera appliqué. Le rapporteur, Jean-Michel Clément, évoque la diversité des mesures proposées, citant par exemple l’accès au statut du notaire salarié (art. 4) ou la création du statut d’ avocat aux conseils salarié (art. 5). Frédéric Roig se félicite du texte en ce qu’il va faciliter le rapport entre les entreprises et les pouvoirs publics par exemple pas l’utilisation des factures électroniques (p.9164). Philippe Noguès, rapporteur pour avis, mentionne l’article 8 qui va élargir le champ d’action de la Société du Grand Paris en matière de maîtrise d’ouvrage et de finance- ment des différents tronçons du projet, en permettant l’élaboration d’une procédure de modification du schéma d’ensemble du réseau. L’article 14 vise à simplifier la procé- dure concernant les installations classées pour la protection de l’environnement. Jean- Paul Chanteguet précise que cet article pré- voit la définition d’un permis environne- mental unique, pour mieux articuler les autorisations environnementales et d’urbanisme, évitant les doublons en matiè- re d’instruction et de consultation. Dans la discussion générale, Thierry Man- don approuve l’avancée qui va permettre d’étendre à l’immobilier d’entreprise la déclaration de projet ce qui va diviser par trois le temps nécessaire au démarrage de travaux suite à des investissements immobi- liers d’entreprise, qu’il s’agisse de ZAC, de création ou d’extension de bureaux ou de centres commerciaux (p.9171). La déclara- tion de projet permettra la mise en cohéren- ce de différents documents (du PLU au SDRIF par exemple) et d‘accélérer la réalisa- tion d’un investissement. Il estime nécessaire de comprimer le temps nécessaire à la réalisation des constructions non seulement pour le logement (comme ce la résulte de la loi d’habilitation votée en juin) mais aussi en immobilier d’entreprise. André Chassaigne conteste la stratégie d’agir par politique de choc, qu’il s’agisse de compétitivité ou de simplification (p.9173). et il déplore le recours aux ordonnances qui court-circuite la représentation nationale. Frédéric Lefebvre souligne que plusieurs mesures sont la reprise du projet de 2001. Benoît Hamon précise que la plupart des ordonnances devraient être prises d’ici le mois de juillet prochain (p.9189). Haut débit dans les immeubles Sur l’article 1 er , qui prévoit notamment une habilitation à légiférer par ordonnance pour favoriser l’établissement de lignes de com- munication électronique à très haut débit dans les logements et locaux à usage profes- sionnel, Laure de la Raudière approuve l’objectif d’inciter les copropriétaires à ins- taller la fibre dans les immeubles mais elle se demande si la mesure sera obligatoire ou seulement incitative. Benoît Hamon répond qu’il n’y aura pas de mesure coercitive (p.9193). L’article 1 er qui prévoit donc aussi une ordonnance pour l’accélération de pro- jets en immobilier d’entreprise a été voté. L’article 2 concerne les procédures collec- tives. L’article 4 relatif aux notaires et l’article 5 concernant les avocats aux conseils salariés ont été adoptés sans modification. S’agissant de l’article 8 , le ministre explique que l’objectif est de fondre le projet de trans- ports du Grand Paris, conduit par la Société du Grand Paris (tant pour le tracé que les gares) avec le plan de modernisation des transports initié par la région Ile-de-France (p.9201). L’ordonnance prévue par l’article 8 définira les conditions de révision des sché- mas d’ensemble, dispositions qui ont été omises dans la loi du 3juin 2010 sur le Grand Paris. L’article a été voté en l’état. ■ Taux de l’intérêt légal À l’article 11 , le ministre a défendu un amen- dement visant à réformer le mode de calcul du taux de l’intérêt légal. Il rappelle que le taux est actuellement de 0,04% et qu’il devrait être de 0,02% en 2014. Pour qu’il retrouve son rôle incitatif, le Gouvernement prévoit qu’il soit représentatif de la situation économique et du coût de financement que supporte la personne ayant subi le préjudi- ce. Il serait fixé aux deux tiers du taux Observations : L’article 682 du code civil pré- voit le principe de la servitude en cas d’enclave. L’article 684 prévoit le cas particu- lier du terrain enclavé par la suite d’une ven- te, d’un échange ou d’un partage. En l’espèce, la division résultait d’un partage. En conséquence, la servitude devait s’exercer sur l’autre terrain issu de la division. Restait la question de l’indemnisation, dont le principe est prévu à l‘article 682. La cour d’appel en avait déduit que l’indemnisation ne s’appliquait pas pour une enclave issue de partage. La décision est cassée au motif que les propriétaires du fonds servant n’y avaient pas renoncé. En conséquence, l’indemnisation du propriétaire du fonds ser- vant s’applique y compris lorsque l’enclave résulte d’un partage (ou d’une vente). ● ▲ ▲ moyen. L’amendement (n°63) a été voté (p.9204) ainsi que l’article. L’article 13 prévoit la création à titre expéri- mental et pour trois ans d’une procédure permettant à des porteurs de projet de mettre en œuvre une procédure d’obtention d’un certificat de projet valant, le cas échéant, certificat d’urbanisme. Il a été voté sans modification. L’article 14 crée une procédure unique inté- grée pour autoriser la construction d’ICPE . Guillaume Chevrollier observe que cela per- met notamment de faciliter l’installation d’éoliennes. L’autorisation du préfet pourra par exemple valoir autorisation de défriche- ment (p.9207). Jean-Michel Clément obser- ve que la procédure n’est qu’expérimentale et qu’elle ne devrait sans doute pas aboutir à des contradictions avec les schémas régio- naux de l’éolien. S’agissant de l’autorisation de défrichement, Benoît Hamon précise que le préfet accordera l’autorisation dans le res- pect du code forestier. Le niveau d’exigence restera égal, assure le ministre. L’article 14 a été voté (p.9210). ■ Ratification ordonnance AIFM Enfin le Gouvernement a fait voter un amendement n°54 qui prévoit la ratification de l’ordonnance ° 2013-676 du 25juillet2013 modifiant le cadre juridique de la gestion d’actifs. Il s’agit de la transposition de la directive AIFM. Le ministre explique que cette directive est la première encadrant le secteur des gestionnaires de fonds alterna- tifs qui sont des fonds d’investissements autres que ceux relevant de la directive OPCVM IV. L’article ratifie l’ordonnance et rectifie des erreurs matérielles (p.9212). L’ensemble du texte a été voté. Au Sénat ■ Délai des déclarations de suc- cession Interrogé par Catherine Procaccia sur la dis- parition de la tolérance de l’administration dans l’appréciation du délai de 6 mois laissé aux héritiers pour déposer une déclaration de succession, le ministre de la consomma- tion, Benoît Hamon répond que les héritiers 29octobre 2013 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• L L É É G G I I S S L L A A T T I I O O N N Outre mer: Agences des 50 pas géométriques À À L L ’ ’ A A S S S S E E M M B B L L É É E E D D É É B B A A T T S S ont un délai de 6 mois à compter du décès pour déposer la déclaration de succession. Si aucun héritier n’est connu à cette date, il est admis que le délai ne commence à courir que du jour où il leur est révélé l’ouverture de la succession. Il n’y a pas, contrairement à ce que laisse entrer la chambre des notaires de Paris, de modification des modalités de traitement des remises contentieuses (JO Sénat, déb. 2 oct. 2013, p.8768) ● Les députés ont examiné le 2octobre la pro- position de loi visant à prolonger la durée de vie des agences pour la mise en valeur des espaces urbains de la zone des 50 pas géo- métriques et à faciliter la reconstitution des titres de propriété outre mer. Le ministre de l’outre mer, Victorien Lurel explique que ces agences créées par la loi du 30décembre 1996 devaient disparaître après une durée de 15 ans soit en 2011 ou, après prolongation de deux ans, en 2013. Or ces agences ne peuvent plus recevoir de dos- siers, il est donc important de les proroger de deux ans jusqu’à fin 2015 (JO AN déb. 3 oct. p.9275). L’article 3 permet la mise en œuvre par une structure spécifique à chaque collec- tivité ultramarine concernée, d’une procédu- re de reconstitution des titres de propriété . La loi prévoyait la création d’un groupement d’intérêt public unique, mais qu'il n’a jamais vu le jour. Cet article vise à créer un GIP char- gé d’une mission de titrement pour reconsti- tuer les titres de propriété et combattre l’indivision. La mission pourra être confiée à une structure propre à chaque collectivité, GIP ou organisme foncier existant. Serge Letchimy rappelle que cette bande lit- torale, ancienne zone militaire visant à ins- taller la colonisation, a donné lieux à l’implantation de personnes démunies, le plus souvent sans titre de propriété. À la suite de la loi de 1996, il est devenu pos- sible de céder des parcelles aux occupants. Mais les cessions ont été mal articulées avec la nécessité de l’aménagement et de la résorption de l’habitat insalubre. Gabriel Serville souligne l’importance de la question car il y aurait 12000 logements en Guadeloupe, 15000 en Martinique et le quart des logements en Guyane composés “d'habitat spontanés”, c’est-à-dire une occu- pation de foncier sans titre accompagnée d’auto-construction. Le député soutient l’idée de décentraliser la procédure de trai- tement au niveau de chaque collectivité. Les missions pourront être confiées à l’EPFL en Guadeloupe et en Martinique et à l’EPAG en Guyane (p.9278). Il pose la question de l’incidence de procédures en cours, fondées sur l’usucapion. L’ensemble du texte a été voté (p.9283). ■ Loi littoral outre mer Interrogé par le député Ary Chalus, le ministre chargé de la mer, Frédéric Cuvellier répond que les PLU doivent être compa- tibles avec les schémas d’aménagement régional. L’application de la loi littoral de 1986 s’applique dans le cadre des 50 pas géométriques et permet de définir les usages des différents territoires. Il précise que “la stratégie nationale de la mer et du littoral” prévue en 2014 permettra “de décliner les différents documents bassin par bassin, façade maritime par façade maritime (JO AN déb. 3 oct. p.9229). ■ Conseil d’évaluation des normes Il est créé un Conseil national d'évaluation des normes, chargé d'évaluer les normes applicables aux collectivités territoriales et à leurs établissements publics (art. L 1212-1 du code général des collectivités territoriales). Il est composé de 36 personnalités. Il est consulté par le Gouvernement sur l'impact technique et financier, pour les collectivités territoriales et leurs établissements publics, des projets de textes réglementaires créant ou modifiant des normes qui leur sont appli- cables. Il est également saisi pour des projets de loi et, le cas échéant, pour des proposi- tions de loi. Il peut être saisi (ou se saisir) de l'évaluation de normes existantes. La commission consultative d'évaluation des normes est par ailleurs supprimée (abroga- tion de l'art. L 1211-4-2 du CGCT). (Loi n°2013-921 du 17octobre 2013 portant création d'un Conseil national d'évaluation des normes applicables aux collectivités territoriales et à leurs établissements publics, J.O. du 18 oct. 2013, p.17147). ■ Outre-Mer Les agences pour la mise en valeur des espaces urbains de la zone dite des cinquan- te pas géométriques, ont été créées dans les DOM pour 10 ans par la loi du 30décembre 1996. Après avoir été prorogée plusieurs fois, leur durée de vie est une fois de plus allon- gée par la loi nouvelle. La date limite de leur existence est fixée au 1 er janvier 2016 (art. 1 er ). L'article 3, modifie la loi du 27mai 2009 pour organiser une procédure de « titrement ». Elle vise à collecter les éléments propres à inventorier les biens fonciers et immobiliers dépourvus de titres de propriété et les occu- pants ne disposant pas de titres de propriété et d'établir le lien entre un bien et une per- sonne, afin de constituer ou de reconstituer ces titres de propriété. La procédure de titrement est conduite par un groupement d'intérêt public ou un opé- rateur public foncier. (Loi n°2013-922 du 17octobre 2013 visant à prolonger la durée de vie des agences pour la mise en valeur des espaces urbains de la zone dite des 50 pas géométriques et à faciliter la reconstitution des titres de propriété en Guade- loupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion, à Mayotte et à Saint-Martin, J.O. du 18 oct. 2013, p.17148) ▲ 29octobre 2013 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• P P R R O O C C O O S S B B R R È È V V E E S S ◆ Pour Barnes , société spécialisée dans le logement haut de gamme, face à la loi ALUR “ la tentation de vendre grandit chez les bailleurs ”. Le président de Barnes Thibault de Saint Vincent estime que 10 à 15% des biens proposés à la vente étaient jusqu’à présent proposés à la location. (Communiqué du 25 oct. 2013). ◆ La FNAIM prend comme exemple la vil- le de Nantes pour dénoncer l’inefficacité des mesures nationales en faveur du logement. Alors que la ville est réputée zone tendue, au 1 er septembre 2013, 1585 logements étaient disponibles à la location, soit 10% du parc; de plus il s’y construit chaque année 1800 logements, par effet des mesures d’incitation fiscale. La FNAIM redoute le risque d’effets pervers du bloca- ge des loyers. (Communiqué du 24 sept. 2013). ◆ A propos de l’obligation de passer par un notaire pour la cession de parts de SCI , votée en 1 e lecture à l’Assemblée, le cabinet d’avocats Reed Smith souligne qu’exiger un acte authentique pour toutes les cessions de parts alors que l’objectif est d’éviter de faire échec au droit de préemp- tion, est une exigence disproportionnée. Il propose de remplacer cette formalité en faisant peser sur un notaire ou un avocat la purge du droit de préemption, en sou- mettant la cession de parts à l’intervention de l’un ou de l’autre. La responsabilité du praticien serait alors engagée en cas de vio- lation du droit de préemption. (Communiqué du 24 oct. 2013). ◆ La FPI déplore la décision de la commis- sion des affaires économiques du Sénat de modifier l’article 63 de la loi ALUR qui visait à transférer la compétence urba- nisme aux intercommunalités . L’amendement adopté autorise une mino- rité de blocage (10% des communes de l’intercommunalité représentant 25% de la population) à s’opposer au transfert, ce qui remet en cause le caractère obligatoire du transfert. La FPI estime que l’adoption de cette modification risque de retirer tou- te efficacité au dispositif. (Communiqué du 22 oct. 2013). ◆ Christophe Caresche , député PS de Paris, estime qu’il faut revoir la loi ALUR . Se fon- dant sur l’avis du CAE (voir notre éditorial) le député estime nécessaire de corriger le texte lors de la 2 e lecture à l’Assemblée. (Communiqué du 24octobre2013). ◆ Denys Brunel (chambre des proprié- taires de Paris) déplore l’adoption par la commission du Sénat de mesures qui visent à durcir le statut des bailleurs comme le plafonnement des pénalités imputables au locataire à 5% des sommes dues ou l’adoption d’une sanction pénale à l’encontre d’un bailleur qui expulserait un locataire sans disposer de titre exécutoire. (Communiqué du 23octobre 2013). L’étude publiée par Procos le 24octobre montre que le nombre de commerces de centre-ville a diminué de -3,7% en 12 ans. Dans la même période, le parc de surfaces commerciales a doublé (de 70 à 140mil- lions de m 2 ). L’évolution du commerce de centre-ville se caractérise par trois ten- dances: spécialisation de l'offre (notam- ment au bénéfice de l’équipement de la personne), concentration de l’activité au profit du commerce organisé et polarisa- tion de l’espace (renforcement des artères les plus fréquentées). La rupture de la vacance Ces évolutions sont à l’œuvre depuis les années 2000, mais ce qui est nouveau c’est la progression de la vacance: alors qu’elle touchait 6,3% des centres-villes en 2001, elle atteint 7,8% en 2013. Ce sont d’abord les petites villes qui ont été touchées, mais la progression du taux de vacance est aussi constatée dans les villes jusqu’à 250000 habitants. Ce phénomène s’explique par deux raisons; l’étalement urbain (la popu- lation croit en 1 e et 2 e couronnes, alors que la population des centres villes stagne) et le développement du parc commercial, surtout en périphérie. Le directeur de Pro- cos, Pascal Madry, cite l’exemple caractéris- tique d’Alençon: après la fermeture de l’usine Moulinex, les élus ont tenté de compenser la baisse d’activité par le déve- loppement d’activités commerciales, mais qui ont été surdimensionnées; la baisse de revenus de la population a provoqué un effondrement de la rente commerciale. L’étude cite 14 villes dont le taux de vacan- ce excède 10%: Alençon, Arras, Aubenas, Béziers, Châlon-en-Champagne, Château- roux, Grasse, Lannion, Lens, Perpignan, Roubaix, Tourcoing, Vierzon. Procos estime nécessaire d’engager des politiques de revitalisation de centre-ville pour remettre de l’activité au cœur de villes, mais aussi d’agir sur le loyer. Michel Pazoumian, délégué général, observe que certains des adhérents de Procos choisis- sent de quitter de centre-ville où ils paient des loyers de 500 ou 600 € le m 2 pour s’implanter en 1 e coursonne avec des loyers de 200 € , ce qui permet de rétablir le compte d’exploitation, même si le chiffre d’affaires y est moindre. L’activité du com- merce spécialisé est en recul de -2,2% en septembre (-1,1% en cumul de 9 mois). Procos prévoit, pour l‘ensemble de l’année 2013, un recul d’activité de -1%. Procos se félicite du projet de loi préparé par Sylvia Pinel qui prévoit de rendre obli- gatoire l’application de l’ILC, mais réserve ses remarques sur les projets d’évolution du statut des baux commerciaux au mois de janvier. À suivre. Le président de Procos, Jean-Luc Bret insis- te sur l’effet de ciseaux entre l’évolution de la consommation et celle des loyers. Entre les deux l’écart est de 6%. La variable d’ajustement, c’est alors la main- d’œuvre… ou le loyer s’il est possible de le renégocier. L’exemple de l’Espagne La comparaison internationale effectuée par Procos apporte deux enseignements très intéressants. Le premier concerne le travail du dimanche : voici un an que le travail du dimanche est autorisé à Madrid. Le bilan n‘est pas positif, car l’activité constatée le dimanche a provoqué une réduction de celle du vendredi et du samedi. Comme le dimanche est mieux payé pour le salarié, au total, le compte d’exploitation ne s’en porte pas mieux. Seuls trois sites ont profi- té de cet assouplissement (Xanadu, grand pôle de loisir, Grand Plaza 2, grand centre commercial à l’Ouest de Madrid et Pac Megapark au nord). Conclusion: l’ouverture du dimanche se justifie dans certaines zones commerciales en centre-vil- le de Madrid et pour les grands centres commerciaux avec pôles de loisirs consé- quents, mais la généralisation est contre- productive. Pour Procos il n’est donc pas opportun en France de généraliser l’ouverture des magasins le dimanche. Tou- tefois, des assouplissements pourraient être autorisés dans des secteurs de loisirs ou touristiques. Le 2 e enseignement est lié au niveau d’activité en Espagne. Après une “dévalua- tion par la force” qui a provoqué un effondrement des prix de l’immobilier et une baisse des salaires, les exportations repartent et le tourisme se développe. Les Espagnols consomment, mais à bas prix. La situation de l’Espagne s’améliore. Les enseignes se sont battues et ont obtenu des renégociations de loyers avec les pro- moteurs. D’ailleurs, Propos ajoute que lorsque les parties ne trouvent pas d’accord, les locataires ne paient, plus, mais que les bailleurs n’engagent pas de procès. Les enseignes commencent à nou- veau à faire des bénéfices, même s’il y a eu beaucoup de fermeture. Au Portugal, ce sont les promoteurs eux- mêmes qui ont pris l’initiative de baisser les loyers, permettant ainsi aux enseignes de dégager à nouveau des bénéfices. Rendez-vous le 16janvier prochain à Paris pour la 1 e convention nationale du com- merce spécialisée. ● R R E E N N C C O O N N T T R R E E Développement de la vacance des commerces de centre-ville 29octobre 2013 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S Cabinets ministériels ➠ Premier ministre : Gilles Ricono est nommé conseiller en charge de l'aménagement du territoire au cabinet de Jean-Marc Ayrault. (Arrêté du 17octobre 2013, J.O. du 18 oct. @). ➠ Ecologie : Gilles Ricono cesse ses fonc- tions de directeur du cabinet de Philippe Martin. (Arrêté du 16octobre 2013, J.O. du 18 oct. @). ➠ Ville : Laurence Nion est nommée chef adjointe de cabinet, conseillère parlemen- taire de François Lamy; Maxime Mourier des Gayets est nommé conseiller spécial auprès du ministre délégué et chargé de la communication. (Arrêtés du 14octobre 2013, J.O. du 18 oct. @). Administration centrale ✓ Affaires sociales : Catherine de Salins , conseillère d'Etat, est nommée directrice des affaires juridiques au secrétariat géné- ral des ministères chargés des affaires sociales. (Décret du 16octobre 2013, J.O. du 18 oct. @) Magistrature ✓ Tribunaux de grande instance : Sont nommés présidents de TGI: Jean-François Leveque (Montbéliard), Catherine Beneix- Bacher (Brive-la-Gaillarde), Patrick Chevrier (Narbonne), Jean-Baptiste Haquet (Epinal), Alain Vanzo (La Roche-sur-Yon), Nathalie Fevre (Troyes), Véronique Marmorat (Vannes), Joëlle Munier-Pacheu (Albi), Isa- belle Thery (Carpentras) et Jean-Claude ■ Cession du foncier public La loi du 18janvier 2013 a autorisé certains établissements publics à céder leurs ter- rains à un prix inférieur à leur valeur véna- le pour favoriser la construction de loge- ments sociaux. Le décret du 15avril 2013 a fixé les moda- lités de cession pour les terrains de l’État. Ce décret du 18octobre 2013 fait de même pour les terrains des établissements publics. La décote suppose que le terrain reçoive au moins 75 % de surfaces de plancher affecté au logement et comportant des logements locatifs sociaux ou en accession à la proprié- té. Le niveau de décote est fixé de la même manière que pour les terrains de l’État, sauf pour RFF où la décote est plafonnée à 30 % et où elle suppose un avis conforme de l'établissement public concerné. Le texte précise les mentions qui doivent figurer dans l'acte d'aliénation (art. R 3211-32-8 du code général de la propriété des personnes publiques). (Décret n°2013-936 du 18octobre 2013 rela- tif aux conditions d'aliénation des terrains du domaine privé des établissements publics de l’État, ou dont la gestion leur a été confiée par la loi, prévues à l'article L. 3211-13-1 du CGPPP en vue de la réalisation de pro- grammes de construction de logements sociaux, J.O. du 20 oct. p.17271). La liste des établissements publics de l’État mentionnée à l'article L. 3211-13-1 du CGPPP a été arrêtée par un autre décret du 18octobre. Quatre établissements publics (cf. décret précédent) sont cités: - la SNCF, - Réseau ferré de France, - Voies navigables de France et - la RATP. (Décret n°2013-937 du 18octobre 2013, J.O. du 20 oct. p.17272). ■ Exonération de CFE en ZUS Le plafond d’exonération de cotisation fon- cière des entreprises pour 2014 en cas de création ou extension d’entreprises dans les zones urbaines en difficulté (ZUS et ZRU) a été actualisé par instruction du 18 octobre 2013. Le plafond d’exonération est fixé à 28408 € de base nette imposable. A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . Pour vous abonner à Jurishebdo, avec 20% de réduction pour un premier abonnement, visitez notre site internet jurishebdo.fr ABONNEMENT «PRIVILEGE» 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier Pierru (Clermont-Ferrand). Philippe Trillaud est nommé président du tribunal supé- rieur d'appel de Saint-Pierre-et-Miquelon. (Décrets des 17 et 18octobre 2013, J.O. des 19 et 20 oct. @). Organismes publics ✓ Haut Comité pour le logement des per - sonnes défavorisées : René Dutrey est nommé secrétaire général du Haut Comité pour le logement des personnes défavori- sées, en remplacement de Bernard Lachar- me. (Décret du 12octobre 2013, J.O. du 16 oct. p.17072). Conventions collectives ➠ Promotion immobilière : l'avenant n°32 du 20décembre 2012 modifiant les articles13, 16 et17 de la convention col- lective est étendu par arrêté du 8octobre 2013. (J.O du 19 oct. 2013, p.17233). ■ Mise en place du service de véri- fication de l'avis d'IR (SVAIR) Ce service permet à une série de destina- taires, dans le cadre de leur activité, de connaître et de vérifier l’exactitude des données à caractère personnel des usa- gers. Ces destinataires, banques, bailleurs, collectivités territoriales…, peuvent vérifier l'authenticité de l'avis d'IR ou du justifica- tif d'IR présenté par les particuliers. Par ailleurs, tout contribuable peut consul- ter sur internet son avis ou son justificatif d'impôt sur le revenu mis en ligne dans son espace personnel. (Arrêté du 8octobre 2013 portant création par la direction générale des finances publiques d'un traitement automatisé de données à caractère personnel dénommé «service de vérification de l'avis d'impôt sur le revenu», J.O. du 15 oct. p.16963). Cet arrêté a fait l’objet d’un avis de la CNIL . Cette commission fait observer d'abord que le Gouvernement a mis en place ce service sans attendre l'avis de la CNIL contrevenant ainsi à la loi de 1978. Ensuite, elle indique que l'accès des infor- mations du service SVAIR sera possible avec deux numéros, (numéro du déclarant et numéro de référence de l'IR), mais sans code d'accès. Ainsi toute personne dispo- sant de ces deux numéros pourra vérifier l'imposition du contribuable… La CNIL recommande que les contri- buables soient informés de façon explicite que les documents peuvent être utilisés à fin de vérification. (Délibération de la CNIL n°2013-237 du 12septembre 2013, J.O. du 15 oct. @). ❘◗ De Gaulle Fleurance & Associés ren- force son expertise en droit fiscal avec l’arrivée d’un nouvel associé: Gilbert Ladreyt. (Il a dirigé le bureau de Pékin de Gide Loyrette Nouel de 1999 à 2002). Acteurs 29octobre 2013 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• C C O O L L L L O O Q Q U U E E D D E E L L ’ ’ I I E E I I F F Pour aborder le traditionnel exercice de prospective auquel se livre l’IEIF lors de son colloque annuel, Guy Marty avait convié le 22octobre2013 Jean-Marc Daniel, profes- seur à l’ESCP. Celui-ci dénonce au préalable les faux enjeux.Exemples: “la priorité, c’est l’emploi”. Faut-il alors revenir à l’URSS des années soixante? “La priorité, c’est la compétitivité”. Il y a derrière cette affirma- tion l’idée que le travail coûte trop cher. Mais l’esclavage a alors des avantages puis- qu’il réduit le coût du travail… L’enjeu n’est pas la compétitivité. Le vrai enjeu poursuit Jean-Marc Daniel, c’est de trouver de la croissance. Cela suppose d’abord de trouver des personnes capables d’élaborer une pensée économique rénovée et de trouver ensuite un parti politique pour la porter. Aujourd’hui, si la pensée dominan- te est aux États-Unis, il y a toutefois une destruction de la pensée par le politique- ment correct. L’enjeu est de savoir quel sera le pays porteur de croissance, grâce au progrès technique, comme le fut la France lors de l’invention de l’automobile. Mais Jean-Marc Daniel est optimiste car l’expérience montre que l’intelligence des populations répond à la bêtise des gouver- nements. Davantage d’immobilier dans les actifs Dans ce contexte, Philippe Brossard, (éco- nomiste, AG2R La Mondiale) était invité à répondre à la question: quelle part allouer à l’immobilier dans les actifs globaux? En analysant les performances passées des classes d’actifs puis la mesure du risque de chacune, il conclut que la part de l’immobilier devrait être de l’ordre de 20%. Or sa part dans les actifs des compa- gnies d’assurance-vie européenne est de l’ordre de 3,3%. En tenant compte des prévisions de rendement des mêmes classes d’actifs, il arrive à la conclusion que la part de l’immobilier d’entreprise devait même être supérieure. Conclusion: pour Philippe Brossard, la part de l’immobilier devrait être bien plus importante qu’elle ne l’est actuellement. Il observe incidem- ment que l’immobilier a l’avantage de fai- re baisser la volatilité totale d’un porte- feuille. L’immobilier doit s’adapter Tant Laurent Fléchet (Primonial Reim) que Nadra Moussalem (Colony Capital Europe) que Jean-Pierre Quatrhomme (Immovalor Gestion) confirment que le problème n’est pas le manque de capitaux. Laurent Flé- chet rappelle que les investisseurs recher- chent le plus souvent du rendement régu- lier à long terme. Il considère que l’immobilier doit s’adapter. Exemples: l’hôtellerie évolue vers un service de plus en plus commandé par internet allant jus- qu’au choix des prestations. Faut-il alors conserver des espaces importants de récep- tion? Autre exemple: si le commerce chan- ge avec les commandes par internet, les clients retrouvent l’attrait du commerce de proximité, qui a donc un avenir. Jean-Pier- re Quatrhomme confirme que le patrimoi- ne des SCPI doit s’adapter, Laurent Fléchet abonde: des immeubles doivent être arbi- trés et démolis. Un impératif: la flexibilité des immeubles. Tous les secteurs sont d’ailleurs appelés à évoluer, Jean-François Grazi (Business Immo) l’évoquait lui-même pour la presse qui opère une mutation rapide vers le digital. Destruction créatrice Jean Carassus (professeur à l’Ecole des ponts) se réfère à la donnée fondamentale du capitalisme, mise en évidence par Jose- ph Schumpeter, qui est la destruction créa- trice de valeur. Pour lui, le moteur c’est l’innovation, qui génère l’obsolescence. Jean Carassus observe que ce n’est pas principalement la réglementation qui fait progresser l’innovation. La diffusion des immeubles HQE par exemple, qui conduit à frapper d’obsolescence les immeubles qui ne disposent pas de ce label s’est faite indépendamment d’exigence réglementai- re. Il invite les investisseurs à se lancer sans retard dans les travaux d’efficacité énergé- tique dans les immeubles tertiaires en pré- cisant: avec 50 € par m 2 , on peut réaliser Pour s’adapter aux mutations, les immeubles doivent être flexibles. Immobilier: 2013, et après… Travail d’analyse et de prospective pour les professionnels de l’immobilier réunis par l’IEIF, sous un angle macro- économique. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 779 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine R R E E N N C C O O N N T T R R E E jusqu’à 25% d’économie d’énergie. Mais surtout, il invite à faire le lien entre la dis- position d’un immeuble vert et la producti- vité des salariés. L’immobilier, source de potentiel Il ajoute qu’il faut passer des contraintes subies à la question: qu’est-ce qu’on y gagne? Ainsi, l’immobilier ne doit pas être vu comme une contrainte mais comme un potentiel de profit. Certes, il existe des contraintes. Stanislas de Chalembert (Ogic) en développait un exemple avec l’échéance 2015. Il ne s’agit pas là d’accessibilité, mais d’exigence de qualité de l’air intérieur. Pas encore d’effet Grand Paris Comment se positionnent les autorités publiques dans ce contexte? À écouter le député Jean-Louis Dumont, au titre de sa qualité de président du conseil immobilier de l’État, on comprend que les pouvoirs publics ont encore de gros progrès à faire dans la gestion du patrimoine public. Quant à Nicolas Buchoud, président du Cercle Grand Paris de l’investissement durable, créé il y a trois ans, il reconnaît qu’il n’y a pas encore “d’effet Grand Paris” dans les prises de décision d’investissement. À l’entendre, et même s’il estime nécessaire de “porter l’urgence métropolitaine,” on ne peut qu’être frap- pé du flou des orientations politiques qui sont évoquées. En conclusion, Bernard Roth (Périclès Déve- loppement) présentait les projets d’urbanisme envisagés pour Paris en 2000 par les architectes les plus célèbres du XIX e ou du XX e siècle et reconnaît qu'il est heu- reux que tous n’aient pas vu le jour! De nombreux quartiers de Paris auraient en effet été détruits. On aurait pu par exemple découvrir des tours ressemblant à celles du New York des années vingt parse- mant l’axe courant de l’Arc de Triomphe jusqu’à la terrasse de Saint-Germain en Laye. Après ce travail de perspective - rétrospective, prenons de l’altitude pour scruter ce qui fut fait: fin du débat au 35 e étage de la Tour Carpe Diem où d’un jar- din d’altitude on contemple la capitale dans sa réalité. Nous sommes “très green” se plaît à dire Joëlle Chauvin qui, pour Avi- va, faisait les honneurs des lieux. On lui souhaite que de nombreux locataires viennent contempler la vue… et travailler dans ce nouvel immeuble de la Défense.
