Au sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Construction : Garantie décennale pour un désordre futur ?
Urbanisme : Limite de la portée du certificat de conformité
Locaux impropres à l’habitation : Condition d’ouverture sur l’extérieur
Expulsion : Procédure exigée pour le concours de la force publique
Urbanisme : Annulation partielle d’un permis de construire
Modification des règles d’un lotissement
Surfaces minimales pour construire
– 4 – Au Parlement –
La loi de finances à l’Assemblée
La loi d’affirmation des métropoles au Sénat
– 7 – Initiatives –
Efficacité énergétique des bâtiments
Un réseau d’avocats de droit immobilier
– 8 – Tableau des réponses ministérielles –
– 7 – Nominations – Agenda –
– 8 – Rencontre –
Convention UCI-FFB : Comment atteindre 500000 logements ?
■ JUGÉ ■ > Lorsqu’un jugement prononce une expul- sion à l’encontre d’une personne, il vaut également pour tous les occupants de son chef a jugé le Conseil d’État le 25 juillet 2013 (lire p. 2). > L’annulation partielle d’un permis de construire est possible même si la partie illé- gale n’est pas divisible du reste de la construction. Le Conseil d’État a fait appli- cation de cette règle dans un arrêt du 4octobre 2013 pour une construction dont la toiture ne respectait pas le taux de pente maximum autorisé (lire p 3). > Le Conseil d’État a interprété l’article L 1331-22 du code de la santé publique qui interdit de mettre à la disposition comme logement des locaux impropres à l’habitation, notamment lorsqu’ils sont dépourvus d’ouvertures donnant sur l’extérieur (p.2). ■ RÉPONDU ■ > La loi ALUR doit modifier la règle qui pré- voit la suspension automatique des exonéra- tion de supplément de loyer de solidarité lorsqu’un programme local de l’habitat vient à échéance (voir p.6). ■ CENSURÉ ■ > Le Conseil constitutionnel a censuré une disposition du code général des collectivités territoriales relative à la taxe locale de publicité (p. 9). ■ SIGNÉE ■ > La charte pour l’efficacité énergétique été signée officiellement le 31 octobre par les ministres de l’écologie et du logement avec une trentaine de signataires. Ils s’engagent à anticiper l’application du décret qui com- portera une obligation de rénovation des bâtiments tertiaires (p.7). Affirmer des métropoles L e langage juridique ne laisse pas d’étonner. Le législateur se prépare à adopter une loi “d’affirmation des métropoles”. Il y a là une sorte d’affichage de volontarisme comme s’il s’agissait de transcender les particularismes que les parlementaires n’ont eu de cesse de faire prévaloir. De quoi s’agit-il? Début octobre, le Sénat s’est emparé en 2 e lecture du projet de loi “de modernisation de l’action publique territoriale et d’affirmation des métropoles” (lire p.6). Ce texte, dont la première vertu n’est pas la clarté, et qui a sus- cité de très nombreux débats a été renvoyé à l’Assemblée nationale pour une 2 e lecture. On sent les élus extrêmement vigilants quand il s’agit de défendre leur pré carré de compétence, certains souhaitant même parfois faire adopter des amendements concernant exclusive- ment un problème particulier de leur circonscription. Au-delà de ces querelles locales, quelles tendances peut-on tenter de dégager de ce texte? Il y a certainement une volonté de s’adapter aux spécificités locales. Ainsi le choix retenu pour la région parisienne (un EPCI à fiscalité propre à statut particulier qui englobe Paris et les trois départements de la petite couronne) n’est pas celui adopté pour Lyon (collectivité à statut particulier qui recouvre le territoire de la commu- nauté urbaine de Lyon et, dans les limites territoriales de celle-ci, le département du Rhône), ni celui choisi pour Aix-Marseille (métropole qui regroupe les communes membres de la communauté urbaine Marseille Provence Métropole, de la communauté d'agglomération du Pays d'Aix-en-Provence et de plusieurs autres communautés d’agglomérations). Ensuite, le choix d’adopter une structure “chef de file” pour l’exercice de certaines compétences (art. 3). Ainsi le déve- loppement économique relèverait de la région, la solidarité des terri- toires du département mais l’aménagement de l’espace de la com- mune ou de l’EPCI. Cette idée est intéressante car elle permet de cer- ner a priori quel est l’échelon qui est d’abord compétent en fonction d’une compétence donnée… même si la liste des compétences ainsi attribuée peut laisser supposer quelques superpositions et qu’elle doit être vérifiée au cas par cas puisqu’elle est aussi dépendante des options qu’auront pu exercer certaines collectivités. La réforme qui se profile permet-elle une simplification des structures? Sous réserve des modifications qu’apporteront les députés, la réponse semble négative. Un exemple: la loi nouvelle devrait créer dans chaque région une “conférence territoriale de l'action publique”, nouvelle instance qui regroupe des représentants des collectivités exis- tantes. Le débat au Sénat montre nettement que l’inquiétude pointe chez certains élus qui redoutent un épaississement du millefeuille ter- ritorial. C onclusion:le choix de l’adaptation aux spécificités locales se fait au détriment de la lisibilité du schéma d’ensemble de l’organisation administrative.On peut aussi s’interroger sur l’impact de cette réforme sur le dynamisme de la construction. Citons à ce propos le sénateur-maire de Meudon lors d’un débat organisé par l’UCI-FFB (lire p.10) qui s’inquiétait de la création de la métropole de Paris: il estime que la mise en place de cette institution, d’ici 2016 va bloquer les projets de construction pendant la phase intermédiaire. Ainsi, Au- delà des difficultés économiques qui rendent difficile la construction, il en est une nouvelle: elle est liée à l’organisation territoriale. ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 537 5 NOVEMBRE 2013 ISSN 1622-1419 14 E ANNEE L’ESSENTIEL .. immobilier - 2 - Jurisprudence - Construction : Garantie décennale pour un désordre futur? Urbanisme : Limite de la portée du certificat de conformité Locaux impropres à l’habitation : Condition d’ouverture sur l’extérieur Expulsion : Procédure exigée pour le concours de la force publique Urbanisme : Annulation partielle d’un permis de construire Modification des règles d’un lotissement Surfaces minimales pour construire - 4 - Au Parlement - La loi de finances à l’Assemblée La loi d’affirmation des métropoles au Sénat - 7 - Initiatives - Efficacité énergétique des bâtiments Un réseau d’avocats de droit immobilier - 8 - Tableau des réponses ministérielles - - 7 - Nominations - Agenda - - 8 - Rencontre - Convention UCI-FFB: Comment atteindre 500000 logements? S O M M À I R E E D I T O R I À L 5novembre 2013 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• C C O O N N S S T T R R U U C C T T I I O O N N - - U U R R B B A A N N I I S S M M E E ▲ Construction ■ Garantie décennale pour un désordre futur? (Cass. Civ. 3 e , 23 oct. 2013, n°1197, FS-P+B, cassation partielle, pourvoi n°12-24201) Deux voisins étaient convenus de surélever un mur mitoyen. Le prix étant supérieur à l’accord, un des propriétaires avait assigné l’autre ainsi que le maçon et son assureur. L’arrêt qui avait condamné le maçon et son assureur à garantir une partie du prix au propriétaire est cassé: “Vu l’article 1792 du code civil: Attendu que pour condamner in solidum M. S. [maçon] et la société MMA à garantir à M. V. de la moitié du coût des travaux de remise en conformité du mur, l’arrêt retient que le risque d’effondrement s’analyse en un risque de perte de l’ouvrage, consé- quence d’un défaut de conformité aux règles de l’art qui porte sur sa fondation et qu’une telle atteinte à la solidité de l’ouvrage, révélée après réception, relève de la garantie légale des constructeurs; Qu’en statuant ainsi, tout en relevant qu ’il ne pouvait être précisé que la perte de l’ouvrage interviendrait dans le délai décennal , la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé; Par ces motifs […]: casse”. Observations : La cour d’appel avait donc constaté un risque d’effondrement du mur litigieux et en avait déduit qu’il relevait de la garantie décennale “même s’il ne peut être précisé que la perte de l’ouvrage interviendra dans le délai décennal”. Or l’auteur du pourvoi faisait observer que le mur ne comportait pas de fissuration, la responsabilité du constructeur ne pouvait être mise en cause au titre de la garantie décennale puisqu’il n’était pas acquis que le mur comporterait un désordre dans le délai de dix ans. La jurisprudence admet que le dommage puisse être futur, mais il doit être certain. Ainsi une cour d’appel a pu débouter un propriétaire de logement se plaignant d’infiltrations d’une demande en paiement du coût de travaux car l’expert n’avait émis que des hypothèses, et qu’à la suite de l’intervention de l’entreprise il n’existait plus aucun désordre (Civ. 3 e , 20 fév. 1991, Bull. Civ. III n°61, Ann. Loyers 1992, p.727, cité in Lamy Droit Immobilier n°3187). Ainsi un désordre dont il n’est pas certain qu’il se réalise dans le délai de dix ans n’est pas couvert par la garantie. Urbanisme ■ Limite de la portée du certificat de conformité (Cass. Civ. 3 e , 23 oct. 2013, n°1206, FS-P+B, cassation, pourvoi n°12-24919) Une personne avait engagé un recours contre son voisin au motif que la maison en cours de construction dépassait la hauteur autorisée et exigeait la démolition du toit et des dommages-intérêts. Elle invoquait une hauteur excessive de l’ordre de 50cm, qui la privait partiellement d’une vue sur mer. La cour d’appel qui avait rejeté la demande en dommages-intérêts voit son arrêt cassé: “Vu l’article 1382 du code civil […] Attendu que pour débouter M. R. de sa demande de dommages-intérêts, l’arrêt retient que le 4octobre 2004, M.G. s’est vu accorder un certificat de conformité pour les travaux ayant fait l’objet du permis de construire accordé le 12octobre 2001, que ce certificat, dont la légalité n’est pas contestée, atteste de la conformité des tra- vaux au permis de construire, que cette décision administrative, que le juge de l’ordre judiciaire ne saurait remettre en cau- se, prévaut sur les constatations effectuées par les experts judiciaires et rapporte la preuve qu’aucune violation des règles d’urbanisme ne saurait être reprochées à M. G. et qu’en l’absence de faute imputable à M. G. celui-ci ne saurait voir engager sa res- ponsabilité sur le fondement de l’article 1382 du code civil; Qu’en statuant ainsi, alors que la faute de M. G., résultant de la violation d’une règle d’urbanisme et recherchée sur le fonde- ment de l’article 1382 du code civil, pourrait être établie par tous moyens, la cour d’appel a violé le texte susvisé; Par ces motifs: casse”. Observations : L’arrêt d’appel s’était donc fondé sur le certificat de conformité attes- tant que le permis de construire avait été respecté, pour en déduire que les règles d’urbanisme étaient respectées. Mais l’auteur du pourvoi avait fait valoir que le permis de construire est délivré sous réser- ve du droit des tiers et que s’il méconnaît une règle d’urbanisme, cela constitue une faute à l’égard de l’administration et des tiers. Il ne suffit pas de constater que la construction respecte le permis de construi- re pour que cela fasse disparaître la faute liée à l’irrégularité du permis. Le juge ne peut donc pas faire prévaloir le certificat de conformité sur la violation la règle d’urbanisme constatée par expert. Locaux impropres à l’habitation ■ Condition d’ouverture sur l’extérieur (CE, 5 e et 4 e sous-sections réunies, 7 oct. 2013, n°358812) Une cour administrative d’appel avait par- tiellement annulé une décision préfectora- le, ordonnant à un propriétaire de mettre fin à l’habitation de locaux au motif qu’ils ne donnaient pas sur l’extérieur, sur le fon- dement de l’article L 1331-22 du code de la santé publique. Le Conseil d’État valide la décision: “Considérant qu'en estimant que les appar- tements des 2e, 3e et 4e étages de l'immeuble litigieux, qui étaient équipés chacun de deux fenêtres donnant, l'une, sur un puits de jour ouvert à l'air libre d'une dimension de 2,50m sur 1, 50 m et, l'autre, sur une large cage d'escalier couverte par une verrière de grande dimension , sur laquelle une grille d'aération et des persiennes en bois desti- nées à faciliter la circulation de l'air étaient en cours d'installation, disposaient, à la date de son arrêt, d'ouvertures permettant à leurs occupants de bénéficier d'un accès à l'air libre et d'un éclairement suffisants, et en en déduisant que ces logements ne pou- vaient être regardés comme dépourvus d'ouvertures sur l'extérieur au sens des dis- positions précitées, la cour administrative d'appel n'a pas commis d'erreur de droit et s'est livrée à une appréciation souveraine des faits exempte de dénaturation”. Observations : L’article L 1331-22 du code de la santé publique interdit de mettre à disposition pour l’habitation des locaux impropres à l’habitation et notamment lorsqu’ils sont dépourvus d’ouverture don- nant sur l’extérieur. Le Conseil d’État admet une interprétation souple de cette condition. Expulsion ■ Procédure exigée pour le concours de la force publique (CE, 5 e et 4 e sous-sections réunies, 25juillet2013, n°347456) Le bailleur d’un immeuble à usage d’hôtel meublé avait obtenu un jugement pronon- çant la résiliation du bail en 2004 et ordon- nant au locataire de quitter les lieux, juge- ment confirmé en appel en 2006. Le bailleur avait saisi la préfecture de police pour demander le concours de la force publique pour l’exécution de la décision. Le préfet J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E avait refusé au motif que la décision ne pré- voyait pas l’expulsion des occupants du chef du locataire. L’arrêt, confirmé sur un point de procédure, est annulé sur ce point: “Considérant qu'il résulte de ces disposi- tions [art. 62 de la loi du 9juillet 1991 et art. 50 du décret du 31juillet 1992] que le concours de la force publique ne peut être légalement accordé avant l'expiration du délai de deux mois qui suit la notifica- tion au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux antérieure- ment signifié à l'occupant , le préfet devant mettre à profit ce délai pour tenter de trouver une solution de relogement de l'occupant; que, lorsqu'il est saisi d'une demande de concours de la force publique qui n'a pas été précédée de la notification du commandement de quitter les lieux adressé à l'occupant, le préfet est par suite légalement fondé à la rejeter; […] Considérant que l'obligation d'apporter le concours de la force publique pour assurer l'exécution d'une décision de justice ordon- nant une expulsion de lieux occupés vaut à l'égard non seulement de la personne visée par la décision de justice mais aussi de tous les occupants de son chef ; qu'il suit de là qu'en jugeant que le préfet pouvait légalement refuser le concours de la force publique à M me D. aux fins d'expulsion des occupants de son immeuble au motif que le dispositif de l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 5juillet 2006 prévoyait seulement l'expulsion de M. S., et non celle des occupants de son chef, le tribunal administratif a entaché son juge- ment d'une erreur de droit; que par suite, […] le jugement doit être annulé en tant qu'il a rejeté les conclusions de M me D. ten- dant à l'annulation de la décision du préfet de police du 4juin 2008 et à la condamna- tion de l’État à lui verser une indemnité au titre de sa responsabilité résultant du refus que le préfet de police a opposé à sa demande de concours de la force publique du 12mars 2007”. Observations : Deux règles à retenir de cet arrêt en matière d’exécution des décisions d’expulsion. 1. Lorsqu’un tribunal prononce l’expulsion d’une personne, la décision vaut non seu- lement à l’égard de la personne visée par la décision, mais aussi à l’égard de tous occupants de son chef. 2. Dans la procédure d’expulsion, lorsque l’huissier adresse à l’occupant un comman- dement de quitter les lieux, il doit en adresser copie au préfet, afin que la demande de relogement puisse être inté- grée dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées - PPALPD (actuellement art. L 412-5 du code des procédures civiles d’exécution). Si le bailleur saisit le préfet d’une demande de concours de la force publique pour exécuter une décision d’expulsion, sans avoir respecté cette for- malité, le préfet est fondé à rejeter la demande. Urbanisme ■ Annulation partielle d’un permis de construire (CE, 4octobre 2013, 1 e et 6 e sous-sections réunies, n°358401) Le Conseil d’État a confirmé l’application par une cour administrative d’appel de la faculté de prononcer l’annulation partielle d’un permis de construire, en application de l’article L 600-5 du code de l’urbanisme. Un permis de construire avait été accordé pour 21 villas, 22 logements sociaux et une unité de vie de 13 logements. À la suite d’un recours à l’encontre de ce permis, la cour administrative d’appel de Marseille avait annulé ce permis en tant seulement qu’il autorisait pour les villas des pentes de toitu- re supérieures à 35%. Après avoir rappelé les termes de l’article L 600-5, le Conseil d’État valide cette décision: “Considérant que, d'une part, lorsque les éléments d'un projet de construction ou d'aménagement ayant une vocation fonc- tionnelle autonome auraient pu faire, en raison de l'ampleur et de la complexité du projet, l'objet d' autorisations distinctes , le juge de l'excès de pouvoir peut pro- noncer une annulation partielle de l'arrêté attaqué en raison de la divisi- bilité des éléments composant le projet litigieux; que, d'autre part, il résulte des dis- positions de l'article L. 600-5 citées ci-dessus qu' en dehors de cette hypothèse , le juge administratif peut également pro- céder à l'annulation partielle d'une autorisation d'urbanisme dans le cas où une illégalité affecte une partie identi- fiable du projet et où cette illégalité est susceptible d'être régularisée par un arrêté modificatif de l'autorité com- pétente, sans qu'il soit nécessaire que la partie illégale du projet soit divisible du reste de ce projet; que le juge peut, le cas échéant, s'il l'estime nécessaire, assortir sa décision d'un délai pour que le pétition- naire dépose une demande d'autorisation modificative afin de régulariser l'autorisation subsistante, partiellement annulée; Considérant que, pour faire application de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme et n'annuler que partiellement le permis de construire litigieux, en tant que la pente des toitures des villas dont il permet la construc- tion est supérieure aux 35% autorisés dans cette zone par l'article AUC 11 du règlement du plan local d'urbanisme, la cour s'est fon- dée sur la circonstance que ces villas ne com- portaient pas de combles aménagés et que la régularisation du vice relevé ne conduirait qu'à un “léger abaissement des faîtières”; qu'ainsi, la cour n'a […] pas omis de recher- cher si le vice pouvait être régularisé au regard des règles d'urbanisme applicables sans remettre en cause la conception géné- rale ni l'implantation des constructions et si la construction pouvait ainsi, compte tenu du caractère limité des modifications appor- tées au projet initial, faire légalement l'objet d'un permis modificatif; qu'en jugeant que tel était le cas en l'espèce, elle a porté sur les pièces du dossier une appréciation souverai- ne exempte de dénaturation”. Observations : Dans cette affaire, le Conseil d’État valide la décision en ce qu’elle per- mettait une régularisation du permis, sans remettre en cause la conception générale ni l’implantation de la construction. L’arrêt précise aussi que l’annulation partielle est possible même si la partie illégale n’est pas divisible du reste de la construction. Rappelons que l’article L 600-5 a été modi- fié par l’ordonnance du 18juillet2013 pour permettre la régularisation du projet dès le jugement de première instance et pour donner au juge la possibilité de fixer un délai pour que le titulaire demande cet- te régularisation. Le même texte (art. 2 de l’ordonnance précitée) a créé un article L 600-5-1 pour autoriser le juge à surseoir à statuer sur l'annulation d'un permis de construire, de démolir ou d'aménager, lors- qu'il constate que la régularisation est pos- sible par un permis modificatif. 5novembre 2013 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• U U R R B B A A N N I I S S M M E E ▲ J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ■ Modification des règles d’un lotissement L’arrêté d’un maire qui est pris pour modifier les règles d’un lotissement à l’occasion de l’application d’un PLU en vertu de l’article L 442-11 du code de l’urbanisme peut s’appliquer à tous les documents d’un lotissement, y compris au cahier des charges , si la modifica- tion a pour objet de mettre ces docu- ments en concordance avec le PLU. (CE, 7 oct. 2013, 5 e et 4e sous-sections, n°361934, cme de St Jean-de-Monts) 5novembre 2013 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• Les députés ont abordé le 15octobre la dis- cussion du projet de loi de finances pour 2014. Le ministre des finances présente les trois axes de son projet: montée en charge du crédit d’impôt compétitivité emploi, sou- tien à la création d’entreprises, soutien à l’investissement et à l’innovation (JO AN déb. 16 oct. 2013, p.9866). Le ministre se féli- cite de la réduction du déficit: 5,3% du PIB en 2011, 4,8% en 2012, 4,1% en 2013 et pré- vision de 3,6% en 2014. Bernard Cazeneuve défend l’impôt: “il ne faut pas confondre le légitime débat sur le niveau de la pression fiscale, qui aura lieu, avec la posture consistant à dénigrer l’impôt, qui peut mener au poujadisme fis- cal [et] conduire à saper les fondements mêmes de la République” (p.9870). Le ministre du budget évoque notamment le taux réduit de TVA sur le logement social (p.9874), la réforme du crédit d’impôt déve- loppement durable, l’éco-PTZ et la baisse du taux de TVA sur la rénovation thermique. Le rapporteur, Christian Eckert, insiste sur la nécessaire progressivité de la fiscalité (p.9877). Gilles Carrez conteste la prévision de déficit public à 3,6% pour 2014. Il obser- ve que les rentrées fiscales (IR ou TVA par exemple) sont inférieures aux prévisions. Au cours de la discussion générale, Thomas Thévenoud se félicite des mesures de relan- ce de l’activité comme la TVA à 5,5% pour favoriser la construction et la rénovation de logements sociaux, la TVA encourageant la rénovation énergétique ou la TVA à 10% sur le logement intermédiaire (p.9908). Carole Delga soutient la hausse du revenu fiscal de référence de 4% qui permet d’augmenter le nombre de ménages qui bénéficient d’exonération de taxe d’habitation ou de taxe foncière (p.9918). Suite des débats le 16octobre. Charles de Courson s’inquiète de la hausse des impôts, contrariant la promesse de “pause fiscale” du Président de la République, il cite à ce propos la hausse des droits de mutation qui pourrait atteindre 700 à 800millions d’euros: si tous les départements l’utilisaient à 100%, cela représenterait 1,3milliard d’euros (JO AN Déb. 17 oct. p.9945). Éric Alauzet souligne les mesures destinées à relancer le bâtiment, comme la baisse du taux de TVA sur les logements sociaux (p.9947). Annick Girardin s’inquiète de l’augmentation du nombre de ménages imposables. ■ Modifier l’ISF? S’agissant de l’ISF, Eva Sas estime nécessaire de revenir au seuil d’imposition de 800000euros, au lieu de 1,3million actuelle- ment (p.9952). Pierre-Alain Muet demande de travailler à la fusion de l’IR et de la CSG (p.9955). Jean-Jacques Cottel soutient la mesure de fixation à 5,5% du taux de TVA pour le logement social (p.9969); Régis Jua- nico approuve la baisse de la TVA pour la rénovation thermique (p.9978). Jean-Louis Dumont insiste sur la mobilisa- tion du mouvement HLM avec la signature du pacte d’objectif et de moyens (p.9983). Bernard Cazeneuve répond aux critiques sur l’insuffisante diminution des dépenses publiques en expliquant qu’elles sont calcu- lées par rapport à une tendance, ce qui s’est toujours pratiqué (p.9990). ■ Barème d’IR Le 17octobre, les députés ont examiné l’article 2 qui fixe le barème de l’impôt sur le revenu. Charles de Courson demande au ministre le nombre de personnes qui vont devenir imposables (JO AN déb. 18 oct. p.10005). Le ministre n’a pas souhaité répondre, indiquant ne pas connaître les revenus 2013 des Français. Nicolas Sansu a proposé d’augmenter le nombre de tranches du barème, mais son amendement (n°872) n’a pas été adopté (p.10008). Christian Eckert explique qu’il veut aug- menter le revenu fiscal de référence (amen- dement n°277) qui déclenche une série de mesures d’exonérations fiscales (taxe d’habitation, sur le foncier bâti…). Gilles Carrez approuve l’idée de monter le seuil à partir duquel ces exonérations sont appli- cables, mais estime nécessaire de mettre en place un lissage des effets de seuil (p.10015). Bernard Cazeneuve précise que cela va per- mettre d’exonérer de taxe d’habitation 173000 foyers, de plafonner la taxe d’habitation de 328000 foyers et d’exonérer de prélèvements sociaux 220000 foyers À À L L ’ ’ A A S S S S E E M M B B L L É É E E D D É É B B A A T T S S La loi de finances à l’Assemblée Dans le débat relatif à la loi de finances pour 2014, les députés ont d’abord exami- né les articles relatifs à l’impôt sur le revenu. U U R R B B A A N N I I S S M M E E ■ Surface minimale pour construire (CE, 25septembre 2013, 1 e et 6 e sous-sections réunies, commune d’Eveux, n°352112) Une personne avait obtenu le 25mars 2008 un permis de construire sur un terrain de 2500m 2 , situé en zone Ub, qui comportait déjà une construction. La cour administrati- ve d’appel avait annulé le permis de construire. Le Conseil d’État annule l’arrêt: La décision se fonde sur l’article L 123-19 du code de l’urbanisme et sur l’article L 123-1 du même code et en déduit “qu’il résulte de ces dispositions que si le POS peut fixer au titre de l’article L 123-1 dans sa rédaction antérieure à la loi du 13décembre 2000, des règles rela- tives à la superficie minimale des terrains, elles ne permettent pas que de telles règles aient pour objet ou pour effet d’interdire au pro- priétaire d’édifier, si d’autres prescriptions du règlement du plan d’occupation des sols n’y font pas obstacle, plusieurs constructions sur une même unité foncière; Considérant qu’aux termes de l’article Ub5 du règlement du POS de la commune d’Eveux, auxquelles s’appliquent les disposi- tions de l’article L123-19 du code de l’urbanisme rappelées ci-dessus: “le mini- mum de surface est fixé à 1800 m 2 . Toute partie détachée d’un terrain qui a déjà été prise en compte pour la détermination des surfaces minimales définies ci-dessus ou qui constitue autour d’une construction existan- te une surface au moins égale à la surface minimale définie ci-dessus, deviendra inconstructible et ne pourra constituer en tout ou en partie une nouvelle surface constructible”; qu’il résulte de ce qui a été dit [ci-dessus] que ces dispositions ont seule- ment pour objet de fixer la superficie mini- male à compter de laquelle une unité fon- cière est seulement constructible et ne sau- raient par elles-mêmes interdire l’édification de plusieurs constructions sur un même terrain ; que dès lors, en déduisant de l’article Ub5 du règlement du POS de la commune d’Eveux que la construc- tion présente sur le terrain d’assiette du pro- jet devait être prise en compte pour appré- cier si le terrain d’assiette du projet devait être prise en compte pour apprécier si le per- mis de construire litigieux avait pu être léga- lement accordé, au regard de ces disposi- tions, la cour administrative d’appel de Lyon a commis une erreur de droit”. L’arrêt est donc annulé. Observations : Les dispositions relatives aux superficies minimales pour construire sont fréquemment modifiées. Dans la rédaction applicable au litige en cause, le Conseil d’État fait une interprétation souple du texte en en limitant les effets: il juge que la disposition n’interdit pas par elle-même de construire sur un terrain qui comporte déjà une construction. ● ▲ suite page7 Informations et inscriptions : ELEGIA Formation – Service Relations Clientèle - 01 40 92 37 37 / fax : 01 40 92 69 20 / @ : elegia@elegia.fr / www.elegia.fr S13832 Participez à l’événement « Actualité des baux commerciaux 2013 » ELEGIA Formation vous propose de participer à la 15 ème édition d’Actualité des baux commerciaux , une rencontre privilégiée entre professionnels de l’immobilier (Dirigeants, Directeurs et gestionnaires de patrimoines immobiliers, Directeurs juridiques, Conseils en immobilier d’entreprise, Experts immobiliers, Administrateurs de biens, Avocats...) 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Cet atelier au nombre de places volontairement restreint pour en assurer l’efficacité, offre aux professionnels une occasion unique, grâce aux regards et aux conseils croisés de l’avocat et de l’expert, de mettre à profit les apports de la journée d’actualité pour approfondir les questions pratiques qui se posent à eux dans leur quotidien. Réservez dès maintenant ces dates dans votre agenda Un événement proposé par ELEGIA Formation En partenariat avec le Dictionnaire Permanent Gestion Immobilière des Editions Législatives Jeudi 5 décembre 2013, à l’Hôtel Marriott Champs Elysées***** Paris 8 e (9h - 17h30) Cette conférence a été homologuée par le Conseil National des Barreaux. Connaître les évolutions du droit commun du bail et de l’environnement juridique du bail commercial Le champ d’application du statut et ses exclusions Les clauses du bail réglementées par le statut Les modifications forcées du bail Les difficultés économiques des parties au bail : bailleur ou preneur en procédure collective Faire cesser le bail Renouveler le bail Refuser le renouvellement Les droits d’option et de repentir Les questions de procédure Le rendez-vous incontournable des professionnels de l’immobilier commercial ! Actualité des baux commerciaux 2013 15 ème édition CONFÉRENCE [null / b (has AS)] 5novembre 2013 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• A A U U S S É É N N A A T T D D É É B B A A T T S S La loi d’affirmation des métropoles au Sénat Les sénateurs ont voté le 7octobre le projet de loi d’affirmation des métropoles après des débats longs et parfois très animés. Des situations particulières sont reconnues pour les trois agglomérations de Paris, Lyon et Marseille. Les sénateurs ont examiné le 2octobre le projet de loi de modernisation de l’action publique et d’affirmation des métropoles. La ministre de la décentralisation, Marylise Lebranchu, explique que les collectivités ter- ritoriales pourront se porter candidates pour des délégations de compétence de l’État, qui seront des formes d’expérimentation (JO Sénat déb. 3 oct. p.8877). Ont été maintenus deux principes : celui du maintien de la clause de compétence générale et l’interdiction de la tutelle d’une collectivité sur une autre. Elle ajoute que pour assurer de la clarté dans l’organisation territoriale, l’article 3 définira des chefs de file qui organiseront les moda- lités de l’action commune de toutes les col- lectivités intéressées à l’exercice d’une com- pétence. En prévision d’un projet de directi- ve sur la “planification spatiale maritime et la gestion intégrée des zones côtières”, les conférences territoriales de l’action publique devront se saisir des enjeux liés au dévelop- pement des économies maritimes et côtières. Les métropoles auront vocation à doter les territoires urbains des outils nécessaires à leur développement. Pour la capitale, le périmètre de la métropo- le sera celui de Paris et de la petite couronne. la métropole concentrera les compétences dans le domaine du logement (p.8879). La métropole sera un EPCI à fiscalité propre qui permettra la mutualisation de la riches- se fiscale. L’article 12 vise à créer la métro- pole du Grand Paris, à partir de 2016. Chaque territoire y exercera des compé- tences à l’exception de l’habitat, le logement, l’aménagement et l’environnement. Le rapporteur Claude Dilain soutient la réforme permettant de créer à Paris et la petite couronne un EPCI à fiscalité propre. Par ailleurs un schéma régional de l’habitat sera élaboré par un comité régional avec l’Eat, la région, les départements, la métro- pole et les ECPI de la grande couronne (p. 8882). ■ Extrême confusion Jean-Pierre Sueur s’étonne de la volonté du Gouvernement de créer des conférences ter- ritoriales de l’action publique (p.8886). Il estime qu’il va résulter une extrême confu- sion car il existe déjà des conseils régionaux, des CESR et il va exister dans chaque région un conseil de développement. Pourquoi créer une nouvelle instance? S’il approuve l’idée de créer 11 métropoles, il estime néces- saire que cette création repose sur le volon- tariat. De même, si les communautés d’agglomération peuvent devenir des com- munautés urbaines, il faut que cela soit adopté par un vote à la majorité qualifiée. Philippe Darniche est encore plus critique: “vous donnez naissance à un monstre tech- nocratique”: le texte conduit à créer un Haut Conseil des territoires, des métropoles, des pôles ruraux d’aménagement et de coopéra- tion, une conférence territoriale de l’action publique, des conseils des territoires et un schéma régional de l’intermodalité… (p.8888). Il ajoute que le projet de loi ALUR programme la suppression des communes et annonce un vote contre le projet de loi. Pour le groupe écologiste, Hélène Lipietz estime que la création des métropoles va encore plus éloigner les citoyens des lieux de décisions avec la création d’un niveau de collectivités sans en supprimer un seul. Jean-Jacques Hyest critique aussi la création de la conférence territoriale de l’action publique (p.8890). Il indique que le texte, après accord des deux assemblées, crée deux métropoles une à Lyon (qui se substi- tuera au département et à la communauté urbaine) et à Marseille, par un regroupe- ment autour de la communauté urbaine des EPCI à fiscalité propre qui sont en symbiose avec la ville. ■ Vision centralisatrice Pour la région parisienne, Hervé Marseille critique la vision centralisatrice du projet (p.8892). Il juge nécessaire que la nouvelle organisation passe par une structuration autour des intercommunalités existantes et à venir. Pour lui, la métropole du Grand Paris devrait évoluer vers la création d’un EPCI à statut particulier. Christian Favier est également hostile au texte qui renforce les intercommunalités en faisant place aux regroupements forcés en pôles, ce qui éloigne les lieux de décision des élus et des citoyens. Gérard Collomb soutient le travail de convergence qui a pu être accompli. Sophie Joissains explique qu’elle ne veut pas pour Marseille d’une métropole intégrée sur le plan fiscal et dans le domaine de la gouver- nance “car ce système ne nous laisserait plus d’autonomie de gestion et nous fait perdre le lien avec nos populations” (p.8900). Pour le groupe socialiste, Philippe Kaltenba- ch soutient la réforme qui constitue une “étape décisive pour la création d’une métropole intégrée, en attendant la fusion des départements” (p.8901). Philippe Dal- lier estime utile d’adopter en l’amendant le texte de la commission qui propose la créa- tion pour Paris d’une véritable métropole. ■ Un chef de file par compétence L’article 1er AA crée un Haut Conseil des territoires. Mais le vote d’un amendement n°174 de Vincent Delahaye a abouti à sa suppression (p.8910). L’article 3 institue un chef de file pour l’organisation de l’action publique en fonc- tion des compétences. Ce chef de file est la région pour certaines compétences (climat et énergie, développement économique…), le département pour d’autres (action sociale, solidarité des territoires…) et la commune ou l’EPCI pour les dernières (aménagement de l’espace, développement local…). Il a été voté avec amendement (p.8941). L’article 4 institue une conférence territoria- le de l’action publique , dans chaque région. Vote avec amendements le 3octobre (JO Sénat déb. 4 oct. p.8969). Même vote pour l’article 8 bis qui institue des schémas régionaux de l’intermodalité (p.8973). L’article 20 concerne spécifiquement la métropole de Lyon . Cette métropole doit remplacer la communauté urbaine de Lyon et, dans ces limites territoriales, le départe- ment du Rhône. Il a été voté (p.9001). Les articles suivants sont de conséquence, notons par exemple que les droits de muta- tion qui sont perçus jusqu’à présent par le département du Rhône seront perçus par la métropole de Lyon (art. 1599 O du CGI insé- ré par l’article 22). L’article 10 vise l’Ile-de-France. Marylise Lebranchu explique que, après le rejet des articles en 1 e lecture au Sénat, le Gouvernement souhaite s’inspirer des métropoles de droit commun, mais en évi- tant une vision trop légère de la métropole (p.9025). Pour la structuration intercommu- nale, elle souhaite un seuil de 250000 habi- tants. La ministre souhaite que la métropole du Grand Paris que l’article 12 crée sous for- me d’EPCI à fiscalité propre et à statut parti- culier regroupant Paris et les trois départe- ments de la petite couronne au 1 er janvier 2015, dispose des compétences relatives au logement, aux aides à la pierre et au DALO. 5novembre 2013 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• A A U U P P A A R R L L E E M M E E N N T T ◆ Efficacité énergétique des bâtiments Les ministres Philippe Martin et Cécile Duflot ainsi que le président du Plan Bâtiment durable, Philippe Pelletier ont signé le 31octobre la charte pour l’efficacité énergétique des bâtiments tertiaire publics et privés avec une trentaine de signa- taires. Cette charte engage ces signataires à améliorer la perfor- mance énergétique de leur parc. Ils se fixent un objectif d’économie d’énergie dans un plan de progrès. Ce document anticipe la mise en œuvre du décret prévu pour 2014 qui com- portera une obligation d rénovation. Le texte est basé sur le rapport de Maurice Gauchot. Ainsi par exemple Jacqueline Faisant et Lucie Bordelais ont signé la char- te pour BNP Paribas REIM France et BNP Paribas REIS, soulignant que la démarche s’inscrivait dans leur politique de développement durable. La charte a été signée notamment par des gérants de SCPI (Périal ou la Française REM par exemple), des fon- cières (Unibail, Foncière des régions) ou des utilisateurs (Casto- rama). Intervenaient aussi des fédé- rations (ADI, CNCC, FSIF…). La charte est ouverte à la signature de tous les acteurs publics et pri- vés du secteur tertiaire qui dési- rent s’engager dans l’amélioration énergétique de leur parc. Un réseau d’avocats de droit immobilier L’avocat Rémy Amsellem a lancé le réseau d’avocats “ JurisPrudentes ”. Il souhaite ainsi fédérer des avocats spécialistes du droit immobilier et patrimonial. Les avocats adhérents pourront ainsi rece- voir des demandes qualifiées de la part de clients potentiels résidant à proximité de leur cabinet. Il s’appuie sur le site internet Jurisprudentes.net , base de données consacrée à l’immobilier. Requalification globale Répondant à une question de Michelle Demessine, la ministre du logement a indi- qué réfléchir à la “mise en place opération- nelle d’un programme d’opération de requalification globale”, un peu comme ce qu’a fait l’ANRU. Il s‘agirait d’accompagner les communes pour monter des projets transversaux de rénovation du bâti et la recréation d’une offre de logements attracti- ve pour les jeunes, la redynamisation com- merciale et le renforcement de services de proximité. (JO Sénat déb. 16 oct. p.9558). I I N N I I T T I I A A T T I I V V E E S S ❘◗ DLA Piper ( Antoine Mercier ) a conseillé le groupe Algonquin pour l’acquisition d’un hôtel Courtyard Mariott à Colombes (92) sur les aspects immobiliers. Dentons ( Anne Quenedey ) conseillait l’acquéreur en matière fiscale. Le vendeur, le groupe HHR Euro C.V, était conseillé par Fre - shfields Bruckhaus Deringer . Acteurs Elle pourrait se voir déléguer l’aménagement (SCOT, PLU). Toutefois, c’est l’amendement n°494 d’Alain Richard qui fixe le seuil à 100000 habitants, qui a été voté (p.9035). ■ Métropole du Grand Paris L’article 12 est relatif à la métropole du Grand Paris à créer à compter du 1 er janvier 2016. Plutôt que d‘un “Anschluss” de Paris, Her- vé Marseille demande de laisser vivre les EPCI (p.9055). L’article 12 a été voté le 4octobre (JO Sénat 5 oct. p.9168) à l’issue de très longs débats. Jean-Pierre Caffet se réjouit que le texte per- mette la création d’une métropole intégrée qui permette la péréquation entre territoires riches et pauvres (p.9163). L’article 12 ter prévoit que la métropole du Grand Paris élabore son premier SCOT et son premier plan métropolitain de l’habitat et de l’hébergement au regard des SCOT et des PLU et PLH approuvés avant la date de création de la métropole (p.9170). L’article 13 prévoit la composition du comi- té régional de l‘habitat et de l’hébergement de l’Ile-de-France (vote p.9176). L’article 18 bis concerne la Défense et l’EPADESA, l’article 19 bis vise l’EPA de Paris-Saclay. Les sénateurs ont ensuite examiné l’article 31 concernant les métropoles en général. Les débats ont repris le 7octobre. Christian Favier est défavorable au principe de la “territorialisation à la carte de l’action publique qui risque de mettre à mal l’égalité des droits”. Il souhaite la suppression de la faculté de transfert vers la métropole de cer- taines compétences du département ou de la région (amendement n°457). Mais il n’a pas été suivi, la ministre le rassurant en évo- quant le caractère conventionnel du disposi- tif (p.9254). L’article 31 a été voté (p.9262). Même vote pour l’article 32 qui permet au conseil général de transférer à la métropole certaines de ses compétences. Parmi les articles suivants, à noter le vote d’un amendement n°606 du rapporteur René Vandierendonck relatif à la création de servitude. Il vise à donner au propriétaire des garanties apportées par l’enquête publique conduite en matière d’expropriation pour lui permettre de faire valoir ses observations (p.9289). L’article 45 quinquies crée des pôles ruraux d’équilibre et de solidarité territoriale . Il a été voté avec amendements (p.9334). L’ensemble du texte de loi a été voté (p.9343). ● (p.10016). L’amendement a été voté ainsi que l’article 2. L’amendement n°533 d’Eva Sas, visant à fusionner l’IR et la CSG a été repoussé (p.10019). Charles de Courson soutient un amende- ment pour égaliser le taux de déduction fis- cale applicable aux secteurs sauvegardés et aux ZPPAUP. Il indique que le taux actuel avec un plafond annuel de travaux de 100000euros de travaux par logements sur 4 ans ne permet plus la création de ZPPAUP car “personne ne veut plus en faire” (p.10068)”. Christian Eckert estime suffisant le régime actuel (22% de réduction d’impôt) qui est par ailleurs exclu du plafonnement des niches globales et l’amendement a été rejeté. Gilles Carrez a proposé (amendement n°788) d’améliorer le régime Duflot en cas d’investissement dans des SCPI en portant à 100% au lieu de 95% l’assiette de la réduc- tion d’impôt. Mais il a retiré l’amendement (p. 10070). Patrick Ollier a proposé d’aménager le taux du plafond utilisé pour le calcul des réduc- tions d’impôt pour faciliter la construction de logements locatifs outre mer (amende- ment n°625), mais il n’a pas été suivi (rejet p.10080). À l’inverse, Éric Alauzet a propo- sé de diviser par deux la faculté de déduire les travaux de restauration des monuments historiques (amendement n°592) mais son amendement a été rejeté. À suivre. ● ■ Hausse de taxe foncière Lucien Degauchy relayait l’inquiétude des agriculteurs face à la hausse de la taxe fon- cière sur les terrains constructibles non bâtis et citait l’exemple d’une valeur locati- ve à l’hectare de 43000€ en 2014 et de 86000€ en 2016. Bernard Cazeneuve lui répond que, dans les zones tendues, il a été décidé d’augmenter la taxe foncière sur les terrains constructibles, de manière à inciter les propriétaires à construire. Cela concerne l’ensemble des propriétaires , y compris les agriculteurs. (JO AN déb. 17 oct. p.9938). D D É É B B A A T T S S suite de la page4 ▲ 5novembre 2013 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• R R É É P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T É É R R I I E E L L L L E E S S Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 26sept. 2013 Sénat p.2786 n°7121 Hervé Poher PS, Pas-de-Calais Canalisations en plomb Affaires sociales La directive européenne du 3novembre 1998 n'impose pas le remplacement des canalisations en plomb mais elle fixe une valeur limite. Elle sera de 10 micro- grammes par litre à compter du 25décembre 2013 au lieu de 25 actuelle- ment. Il reste actuellement 5 % du parc de branchements publics à remplacer. 26sept. 2013 Sénat p.2810 n°3627 Vincent Eblé, PS, Seine-et- Marne Exonération de SLS entre deux PLH Logement Le programme local de l'habitat peut déterminer des zones ou des quartiers dans lesquels le supplément de loyer de solidarité ne s'applique pas. Mais lorsque le PLH vient à échéance , aucun texte ne permet le maintien de l'exonération dans l'attente de l'adoption du nouveau PLH. Pour y remédier, le projet de loi ALUR comportera une mesure permettant un maintien du zonage SLS pendant la période d'adoption du nouveau PLH. 1 er oct. 2013 AN p.10338 n°34873 Véronique Louwagie, UMP, Orne Plafonnement des coûts d' archéologie préven- tive ? Culture Plafonner à 1 % du montant du chantier le coût des fouilles serait contraire à l'article 6 de la con- vention de Malte. Chaque Etat s'engage à financer la recherche archéologique. Mais il n'est pas évoqué de proportionnalité entre le coût de l'aménagement et la richesse du patrimoine auquel il est porté atteinte lors des travaux. La convention de Malte a été ratifiée par décret du 18 septembre 1995. 1 er oct. 2013 AN, p.10340 n°2323 Marc Le Fur UMP, Côtes- d’Armor Risques d'inondation. Informations Ecologie Les dossiers départementaux sur les risques majeurs (DDRM) ont tous été élaborés, en application de l'article L 125-2 du code de l'environnement. En revanche moins du tiers des Documents d'information communaux sur les risques majeurs (DICRIM) ont été réalisés. L'affichage des consignes en mairie et la pose de repères de crue sont quasiment inexistants. La loi du 30 juillet 2103 a créé une obligation d'information des acquéreurs et des locataires. Une mission d'audit est engagée pour définir des pistes d'amélioration. Elle doit rendre ses conclusions à l'automne 2013. 1 er oct. 2013 AN p.10351 n°14161 Conchita Lacuey, SRC, Gironde Impact d'un projet com- mercial sur le territoire de deux SCOT Logement Si des pôles commerciaux d'envergure sont envis- agés sur deux SCOT, la coordination des SCOT peut être assurée par une instance de coordina- tion inter-SCOT. Lors de la création d'un pôle métropolitain, celui-ci exerce la compétence obli- gatoire de coordination des SCOT. La ministre ajoute que la réglementation de l'urbanisme doit évoluer avec la loi ALUR. 1 er oct. 2013 AN p.10357 n°2106 François de Maz- ière, App. UMP, Yvelines Aménagement du site de Satory à Versailles Intérieur Dans le cadre de l'aménagement du plateau de Satory , l'AFTRP s'est vue confier le pilotage des études préalables. La seule option possible est la réali- sation d'un partenariat public privé pour confier à un groupement d'opérateurs la réalisation d'un programme gendarmerie de 372 logements et la valorisation du foncier inutilisé par un programme immobilier. 1 er oct. 2013 AN p.10360 n°507 Dominique Le Mèner, UMP, Sarthe Procédure préventive des copropriétés . Imputation des frais Justice L'article 29-1 B de la loi du 10 juillet 1965 demande au président du TGI de préciser l'imputation des frais entre le syndicat des copropriétaires et le syn- dic. Mais leur imputation au syndic n'est pas limitée au cas où des fautes sont reprochées au syndic. La loi ALUR prévoit donc de préciser que ces frais ne pourront pas être imputés au syndic, sauf si l'endettement résulte d'un man- quement de sa part. 1 er oct. 2013 AN p.10363 n°14588 Marc Le Fur UMP, Côtes- d’Armor Donations partage de nue-propriété, puis d'usufruit. Émoluments du notaire Justice Lors de la donation-partage d'un bien avec réserve d'usufruit, les honoraires du notaire sont calculés sur la valeur en pleine propriété. Si une 2 e donation a lieu ensuite sur l'usufruit, les hono- raires sont calculés sur la valeur de l'usufruit. Mais si c'est le même notaire qui effectue le 2 e acte, il peut établir la base taxable sur la différence entre la valeur de l'usufruit retenue dans la 1 e donation et la valeur retenue lors de la 2 e . Le député faisait valoir que de nombreux cou- ples avaient l'impression de payer des frais une seconde fois alors qu'ils avaient déjà payé sur la totalité de la valeur. 3oct. 2013 Sénat p.2891 n°6098 Gérard Cornu, UMP, Eure-et-Loir Date de mise aux normes des ascenseurs Logement La décision de reporter d'un an (au 3 juillet 2014) la date limite de réalisation de la 2 e phase de travaux sur les ascenseurs, résulte d'un compromis accepté par les professionnels qui ne saurait nuire à la relance d'une dynamique de travaux. La ministre a par ailleurs invité les ascensoristes à consacrer les moyens nécessaires à l'amélioration significative de la maintenance des ascenseurs. 3oct. 2013 Sénat p.2891 n°6901 Jacques Chiron, PS, Isère Dérogation à l'obligation de construc- tion de stationnement Ecologie Un projet d'ordonnance doit autoriser l'autorité compétente à déroger aux règles de stationne- ment du PLU pour permettre la surélévation d'une construction existante (pour la création de loge- ments), pour transformer en logement un immeuble existant ou si le projet est à moins de 500 m d'une gare ou d'une station de transport public guidé. Le projet ne prévoit ni plancher ni plafond à la dérogation. La réponse précise que ce projet d'ordonnance, prévu en application de la loi du 1 er juillet 2013, doit être publié avant la fin de l'année. À nos abonnés : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. ▲ 5novembre 2013 9 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : OFFRE EXCEPTIONNELLE Réservée aux nouveaux abonnés 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S A A G G E E N N D D A A Cabinets ministériels ➠ Ecologie : Francis Rol-Tanguy est nom- mé directeur du cabinet de Philippe Mar- tin. (Arrêté du 23octobre 2013, J.O. du 25 oct. @). Administration centrale ✓ Délégation interministérielle aux normes : Lydie Evrard , ingénieure des mines, est nommée déléguée interministé- rielle aux normes, en remplacement de Jean-Marc Le Parco. (Décret du 23octobre 2013, J.O. du 25 oct. @). ✓ Ministère de la justice : Anne Duclos- Grisier est nommée secrétaire générale adjointe au ministère de la justice, en rem- placement de Mathieu Herondart. (Décret du 23octobre 2013, J.O. du 25 oct. @). Organismes publics ✓ ANAH : Jérôme Reboul, représentant le ministre de l'économie et Olivier Meilland, représentant le ministre du budget, sont nommés administrateurs de l'ANAH. (Arrêté du 14octobre 2013, J.O. du 22 oct. p.17302). ✓ Conseil des prélèvements obligatoires : Claude Nocquet, conseillère à la Cour de cassation, intègre ce Conseil. (J.O. du 24 oct. 2013, @). ✓ CGLLS : Olivier Meilland est nommé administrateur au titre du ministre du bud- get et Jérôme Reboul au titre du ministre de l’économie. (Arrêtés du 21octobre 2013, J.O. du 22 oct. p.17304 et J.O. du 23 oct. p.17351). ✓ Société du Grand Paris : Eric Delzant et Raphaël Le Méhauté sont nommés membres du conseil de surveillance de la Société du Grand Paris, représentant l’Etat. (Décret du 24octobre 2013, J.O. du 26 oct. p.17532). ■ Censure d'une disposition relati- ve à la taxe locale de publicité. Le législateur a confié aux communes (ou EPCI) le soin d'assurer le recouvrement de cette taxe. Or il n'a pas déterminé les modalités de recouvrement de la taxe, méconnaissant l'étendue de sa compéten- ce fixée par l'article 34 de la Constitution. Les articles L 2333-6 à L 2333-14 et les §A et D de l'article L 2333-16 du CGCT issus de la loi du 4août 2008 sont jugés contraires à la Constitution. Mais les textes contestés sont jugés inconstitutionnels dans leur rédaction antérieure à la loi du 28décembre 2001. L'inconstitutionnalité ne peut être invoquée qu'à l'encontre des impositions contestées avant cette date. (Décision n°2013-351 QPC du 25octobre 2013, J.O. du 27 oct. p.17557). ■ Lutte contre la corruption Un décret du 25octobre 2013 porte création d'un office central de lutte contre la corrup- tion et les infractions financières et fiscales. (Décret n°2013-960, J.O. du 27 oct. @). ■ Cession du foncier public Voici un exemple d'application de la loi de finances pour 2009 qui a autorisé la ces- sion à l'euro symbolique d'immeubles devenus inutiles au ministère de la défen- se. Il s’agit de la cession d'un immeuble domanial dénommé « Villa Tassigny » d'une valeur de 1,4 M € HT à Reims. (Décret n°2013-944 du 21octobre 2013 autorisant la cession à l'euro symbolique d'un ensemble immobilier domanial à Reims, J.O. du 23 oct. p.17350). ■ Catastrophes naturelles Deux arrêtés du 22octobre 2013 portent reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle. Ils visent des inondations de l'été 2013 et les périodes de sécheresses de 2012. (J.O. du 26 oct. 2013, p.17510). ■ Signature électronique Les jugements peuvent être établis sur sup- port électronique (art. 456 du CPC). Un nouvel arrêté fixe les modalités de cette règle pour les décisions rendues en matiè- re civile par la Cour de cassation. L'apposition de la signature électronique doit respecter le référentiel général de sécurité (arr. du 6 mai 2110), le système d'information qui met en œuvre la signa- ture électronique doit faite l'objet d'une homologation de sécurité. La signature électronique peut être apposée unitaire- ment ou par un parapheur électronique. (Arrêté du 18octobre 2013 relatif à la signa- ture électronique des décisions de justice ren- dues en matière civile par la Cour de cassa- tion, J.O. du 23 oct. p.17239). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 537 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ ✦ 13 et 14 novembre 2013 (Paris, Porte de Versailles). Deux confé- rences plénières à noter au salon de la copropriété . L’une le 13 (à 12heures) sur “la loi Duflot: impacts sur la copropriété”; l’autre le 14 (à 14heures) “copro- priétaires: comment réussir vos investissements locatifs?”. Ces deux conférences seront présidées par Henry Buzy-Calaux (président de l’IMSI). ✦ 13 décembre 2013 (Automobile Club, Paris 8e. La Chambre nationa- le des experts en copropriété orga- nise un colloque “ Le projet de loi Duflot, révision ou refondation du statut de la copropriété ”. Synthèse par Hugues Périnet-Marquet. Tél. 0144746840. www.la-cnec.org A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . ➙ 0,54 euro par m2 :c’est le mon- tant du taux de la redevance d'archéologie préventive pour la période du 1 er janvier au 31décembre 2014. (Arrêté du 11octobre 2013, J.O. du 25 oct. p.17467). Chiffres 5novembre 2013 10 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• C C O O N N V V E E N N T T I I O O N N U U C C I I - - F F F F B B Construire 500000 logements par an: l’objectif est réaffirmé par le Gouverne- ment, soutenu par les professionnels et validé par les économistes. Mais comment y parvenir? Prenant le problème à bras-le- corps, l’UCI-FFB avait organisé ce 29octobre une convention nationale “500000 logements en 2017 ou comment rendre l’objectif réalisable“. Le syndicat que préside Dominique de Sauza et qui regroupe 1000 professionnels, avait réuni 780 participants. 500000 logements un objectif déjà atteint dans le passé Michel Mouillart, professeur à Paris ouest, a confirmé que cela n’était pas irréalisable puisque la France a atteint ce chiffre entre1969 et1976 (520000 logements) et presque entre2006 et2007 (463000). Mais il prévoit pour 2013 un volume de 335000 mises en chantier. De plus, si on rapporte le nombre de logements mis en chantier à la population, on constate que le nombre de logements mis en chantier pour 1000 ménages est en 2013 comparable à ce qu’il était en 1951 (11,7), soit à une période immédiatement antérieure à celle de l’appel de l’Abbé Pierre… Peut-on compter sur le Duflot? Non selon Michel Mouillart car le dispositif est moins puissant que le Scellier et il est prévu de baisser les plafonds de loyer. Or, par exemple à 14 € le m2 à Issy-les-Mouli- neaux, on ne va pas attirer les investis- seurs. Par ailleurs, le niveau du PTZ+ est insuffisant pour compenser le bas niveau du locatif. Michel Mouillart dénonce deux idées fausses: les aides seraient inflation- nistes et l’accession à la propriété favorise- rait le mitage. Le président de l’UCI-FFB indique que ses adhérents font face à la situation pour avoir un niveau d’activité suffisant, tout en proposant des prix adaptés aux acqué- reurs, mais il ajoute que le Gouvernement ne répond pas aux attentes des Français. Il propose des mesures: réformer le PTZ+ (l’État s’y retrouvera grâce à la TVA collec- tée et à la création d’emplois induite), élar- gissement du dispositif Duflot aux loca- tions aux ascendants ou descendants, organisation d’un “Grenelle du foncier”. Quant au moratoire des normes, le prési- dent de l’UCI-FFB demande que les propo- sitions du rapport d’Olivier Tommasini soient mises en œuvre. S’agissant des normes, le témoignage d’un constructeur (Laurent Beaugiraud, Villa Soleil) montre que le coût de construction d’une maison individuelle a doublé entre 2001 à 2013. La hausse est due pour moitié au foncier et pour moitié à la construction. Mais sur ce dernier poste, les deux tiers de la hausse sont dus à la réglementation. Exemple: en 2001, il suffisait de faire une étude thermique de 130 € ; en 2013, il faut y ajouter un DPE et un test de perméabili- té à l’air. Le total s’élève à 1000 € . Un autre promoteur ajoute que si l’obligation d’accessibilité aux handicapés est étendue à la maison individuelle, de nombreux acquéreurs ne pourront pas supporter la hausse de coût qui en résulte- ra. Les acquéreurs ne comprennent pas l’intérêt de certaines normes qui condui- sent par exemple à imposer la pose de vidéophones à une hauteur de 1,30m ou des WC intégrés dans une salle-de-bains pour éviter de perdre de l’espace nécessité par un WC séparé accessible… ou des bâti- ments accessibles aux handicapés pour des casernes de pompiers. La question est aussi de savoir si les acqué- reurs ont les moyens financiers d’entretenir et de remplacer les équipe- ments qui leur sont imposés. Laurent Beaugiraud estime que les acquéreurs n’auront plus les moyens de cet entretien et il souligne qu’on ne peut pas aller plus loin dans la diminution de la consomma- tion d’énergie. Le sénateur-maire de Meudon, Hervé Mar- seille, résume la situation en affirmant que “l’acte de construire est devenu un acte héroïque”. Mais il redoute, surtout pour la région parisienne la mise en place de la métropole de Paris, qui est “un tel bazar” qu’on ne va plus rien faire pendant trois ans, “pendant Paris plages, on va se farcir les usines d’incinération” tempête l’élu des Les promoteurs s’interrogent: comment atteindre 500000 logements? Une convention de l’UCI-FFB interpelle les pouvoirs publics: comment atteindre l’objectif de 500000 logements que tous s’accordent à recon- naître comme une nécessité? JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. 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Il va désor- mais être difficile d’obtenir toutes les signatures nécessaires à une cession de ter- rain public, chaque signataire cherchant à se couvrir. Hervé Marseille reconnaît que dès qu’il y a un accident, les élus cherchent à se couvrir en émettant une réglementa- tion nouvelle. Le sénateur UDI Philippe Dallier reconnaît que le dispositif du PTZ mériterait d’être un peu desserré, il critique l’encadrement des loyers de la loi ALUR et la GUL qui va mettre tout le monde à contribution pour quelques mauvais payeurs. Il estime globa- lement “qu’on va dans le mur”, il faudrait utiliser l’effet de levier important du bâti- ment mais la loi ALUR prend la direction inverse. À l’inverse, le député Daniel Gold- berg, rapporteur de la loi ALUR, souligne les mesures positives que sont la réduction à 5,5% de la TVA pour le logement social, la suppression du prélèvement sur le potentiel financer des HLM, ou encore la réforme des plus-values immobilières, pour lutter contre la rétention foncière. Mais il juge nécessaire d’aller plus loin dans les mesures de lutte contre la rétention fon- cière. Vers une nouvelle étape: la RT 2020 En clôture des débats, le ministre de l’écologie rappelle que pour assurer la transition énergétique et aller vers l’excellence environnementale, l’État dispo- se de trois leviers: réglementation, finance- ment et formation. Il s’attarde sur le pre- mier levier, celui de la réglementation. Il se félicite que la RT 2012 ait permis de fran- chir une étape, mais il souhaite mainte- nant lancer les travaux pour généraliser les bâtiments à énergie positive en 2020. Mais Philippe Martin insiste sur les immeubles existants: il évoque par exemple l’idée d’obliger les propriétaires à réaliser une isolation thermique à l’occasion de travaux de ravalement de façade. ●
