Au sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Baux commerciaux : Le locataire privé du droit au renouvellement et responsabilité du rédacteur d’acte / Action du locataire en difficulté : légitime ou abusive ? / Une clause de souffrance de travaux mise en échec par l’obligation de délivrance du bailleur
Construction : Mission de l’entrepreneur, en l’absence d’architecte
– 4 – Au Parlement –
Le projet de loi de finances à l’Assemblée
Transposition de la directive AIFM et SCPI
La loi simplifiant les relations entre l’administration et les citoyens
– 5 – Projets –
Le projet de loi de finances rectificative en conseil des ministres
– 6 – Tableau des réponses ministérielles –
– 7 – Nominations – En bref –
Les Champs-Élysées 3e artère commerciale la plus chère du monde
La Capeb satisfaite des annonces de Bernard Cazeneuve
– 8 – Interview –
François Payelle, président de la Fédération des Promoteurs Immobiliers : “Il faut prendre des mesures urgentes”
■ JUGÉ ■ > L’insertion d’une “clause de souffrance” dans un bail commercial qui impose au locataire de supporter les travaux en dépit des nuisances qui en résultent, ne dispense pas le bailleur de son obligation de déli- vrance. La cour d’appel de Paris a dispensé un locataire de payer son loyer pour des locaux à usage de restauration alors que le bailleur avait engagé d’importants travaux de rénovation dans l’immeuble (voir p.3 l’arrêt du 23octobre 2013). ■ RÉPONDU ■ > Les entrepôts logistiques peuvent relever de la valeur locative des locaux commerciaux ou des locaux industriels, selon le cas. Mais le ministre de l’économie estime inopérant, eu égard à la diversité des situations, de les défi- nir par voie législative (voir p.6) ■ PUBLIÉ ■ > Le décret qui fixe les modalités de fonc- tionnement des commissions départemen- tales des valeurs locatives des locaux profes- sionnels a été publié au JO du 9novembre (lire p.7). ■ PROGRAMMÉ ■ > Le projet de loi de finances rectificative pour 2013 a été adopté en conseil des ministres le 13novembre. Il prévoit la créa- tion d’un nouveau régime d’assurance-vie et contient aussi une modification du régime fiscal des SIIC (p.5). > Également adopté en conseil des ministres le 13novembre, le projet de loi sur l’agriculture va renforcer le pouvoir des SAFER (p.7) ■ NOMMÉ ■ > Raymond Cointe est nommé directeur général de l’Institut national de l’environnement et des risques. Il était conseiller spécial au cabinet de Philippe Martin. Quel sera l’impact de la réforme des plus-values? L ors de l’examen de la loi de finances pour 2014, les députés ont débattu de la réforme du régime des plus-values immobi- lières, tout en soulignant que le régime pourrait encore être pré- cisé d’ici le vote définitif. L’impact de cette réforme demeure incertain sur le déblocage du marché. Il se fait un consensus sur l’idée qu’une durée de 30 ans pour atteindre l’exonération de plus-value était trop longue et contribuait à bloquer le marché. Mais il faut ici reprendre le propos pertinent du président de la commission des finances, Gilles Carrez, selon lequel il est paradoxal de prétendre flui- difier le marché immobilier en dédoublant le régime d’imposition: la loi va accélérer le rythme des abattements pour durée de détention pour les immeubles bâtis, mais elle va supprimer les abattements pour durée de détention sur les terrains à bâtir. Comment peut-on fluidifier ces deux marchés en procédant à des réformes qui vont dans un sens diamétralement opposé? De plus, les contribuables savent bien que lorsqu’un régime fiscal devient trop contraignant, il convient d’attendre qu’une nouvelle loi défasse ce qu’a fait la pré- cédente. Cela revient à admettre que l’instabilité de la loi fiscale pri- ve d’efficacité la loi nouvelle. À entendre le représentant des promoteurs (voir l’interview du Pré- sident de la FPI, p.8), les ventes de logements neufs ne vont pas se redresser à court terme. Pourtant, en dépit de ces sombres pronos- tics, il ajoute que la situation n’est pas inéluctable. La FPI propose des mesures simples consistant notamment à sécuriser le régime Duflot. La question du montant des loyers plafond suscite des inter- rogations dans de nombreuses régions, lorsque le préfet n’a pas publié d’arrêté fixant des plafonds spécifiques à sa région. On com- prend aisément que les promoteurs peinent à vendre un logement dont le montant du loyer plafond n’est pas connu avec certitude. Un autre motif d’interrogation vient de ce que ces loyers pourraient aussi être soumis au loyer de référence majoré que va mettre en place la loi ALUR. Un amendement a bien été défendu au Sénat (lire notre numéro spécial 48), pour exclure du dispositif les logements neufs, mais la ministre n’a pas voulu créer de dérogation. Reste aux promoteurs à convaincre les parlementaires pour la 2e lecture. E n matière de baux commerciaux, on lira avec intérêt un arrêt de la cour d’appel de Paris qui a admis la responsabilité d’un rédacteur d’acte vis-à-vis d’un locataire (p. 2). Lors de la création d’une socié- té, le locataire personne physique avait signé le bail et ses engage- ments devaient être repris par la société en cours de création. Mais lors du renouvellement, le locataire personne physique n’était pas immatriculé et il n’avait pas respecté les clauses du bail pour transférer son droit au bail à la société nouvelle. D’où une perte du droit au renouvellement. Le rédacteur a été condamné pour manquement à son devoir de conseil. ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 538 19NOVEMBRE 2013 ISSN 1622-1419 14 E ANNEE L’ESSENTIEL .. immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux commerciaux : Le locataire privé du droit au renouvellement et responsabilité du rédacteur d’acte / Action du locataire en difficulté: légitime ou abusive? / Une clause de souffrance de travaux mise en échec par l’obligation de délivrance du bailleur Construction : Mission de l’entrepreneur, en l’absence d’architecte - 4 - Au Parlement - Le projet de loi de finances à l’Assemblée Transposition de la directive AIFM et SCPI La loi simplifiant les relations entre l’administration et les citoyens - 5 - Projets - Le projet de loi de finances rectificative en conseil des ministres - 6 - Tableau des réponses ministérielles - - 7 - Nominations - En bref - Les Champs-Élysées 3e artère commerciale la plus chère du monde La Capeb satisfaite des annonces de Bernard Cazeneuve - 8 - Interview - François Payelle, président de la Fédération des Promoteurs Immobiliers: “Il faut prendre des mesures urgentes” S O M M A I R E E D I T O R I A L 19 novembre 2013 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• B B A A U U X X C C O O M M M M E E R R C C I I A A U U X X ▲ Baux commerciaux ■ Locataire privé du droit au renouvellement et responsabilité du réacteur d’acte (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 6 nov. 2013, n°10/17437) Un litige opposait bailleur et locataire sur le droit au renouvellement du bail. Le bailleur avait adressé en 2007 un congé avec offre de renouvellement puis, en 2008, un congé avec dénégation du droit au statut, au motif que le preneur n’était pas immatricu- lé. Le bail avait été conclu en 1999 avec la société Galerie Art qui avait cédé le droit au bail à M. C. lequel devait se faire substituer une société Racine Art. La cour d’appel reconnaît le bien-fondé de la dénégation du droit au statut: “M. C. et la société Racine Art font valoir au fond, sans produire en cause d’appel la moindre pièce, que [les bailleurs] connais- saient l’existence de la société Racine Art laquelle payait le loyer et était régulière- ment immatriculée au registre du commer- ce et des sociétés, que M. C. avait annoncé, dès l’acte de cession, son intention de se voir substituer la société Racine Art devant le notaire chargé de la rédaction de l’acte, que la société Racine Art a d’ailleurs repris ses engagements, que le notaire aurait dû s’assurer de l’immatriculation de M. C. qui était à jour dans le règlement de ses loyers, que celui-ci doit en conséquence bénéficier d’une indemnité d’éviction; Or comme l’a justement rappelé le tribunal, la société Galerie Art a cédé avec l’accord des bailleurs M et M me T. son droit au bail à M. C. et non à la société Racine Art avec laquelle ils sont sans lien de droit et qu’ils n’ont à aucun moment consi- déré comme leur locataire, peu important que celle-ci se soit acquittée des loyers aux lieu et place de M. C. personnellement; l’attention de M. C. avait été spécialement attirée dans l’acte de cession sur la nécessité de procéder à son immatriculation person- nelle en tant que commerçant au RCS et son apport revendiqué du droit au bail à la société Racine Art, sans intervention des bailleurs à l’acte ni notification, est dénuée de portée et constitue au demeurant une violation des dispositions du bail concer- nant la cession du droit au bail; Il s’ensuit que le tribunal a à juste titre dit que les époux T. étaient fondés à opposer un refus de renouvellement du bail com- mercial à M. C. au motif de son absence d’immatriculation au RCS, que le bail a pris fin le 31janvier 2008 et ordonné l’expulsion de M. C et de la société Racine Art occu- pants sans droit ni titre”. Le preneur évincé invoquait la responsabili- té de la société chargée de la comptabilité qui avait procédé aux formalités de consti- tution de la société: “La société Socef convient elle-même qu’elle devait disposer du contrat de bail pour pouvoir établir le siège social de la société Racine Art en France; ayant reçu l’acte de cession mentionnant M. C. comme seul preneur avec nécessité pour lui de s’immatriculer personnellement, elle n’a nullement attiré l’attention de ce der- nier sur le fait que la société qui se constituait n’était pas elle-même titu- laire du droit au bail bien qu’ayant statu- tairement son siège social à l’adresse des lieux loués, la Socef est mal fondée à invo- quer qu’à la date où elle a eu connaissance de l’acte de cession, le délai pour l’immatriculation de M. C. prévue dans l’acte était dépassé alors que la condition d’immatriculation s’apprécie à la date de renouvellement […]. Le tribunal a donc justement apprécié que la Socef a gravement manqué à son devoir de conseil à l’égard de M. C. de nationalité britannique et qui était en droit d’attendre du professionnel auquel il s’était adressé des conseils éclairés sur la constitution de sa socié- té et retenu sa responsabilité dans la réalisation du préjudice subi , constitué par la privation du droit au bénéfice du sta- tut des baux commerciaux, et au renouvel- lement du bail”. Une expertise est ordon- née pour fixer le montant du préjudice. Observations : Deux points à retenir de cette décision. 1. Sur le régime des baux commerciaux: lorsque le droit au bail est cédé, il incombe au nouveau preneur de respecter son obli- gation d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés. Il doit être immatriculé à la date du congé, pour pou- voir bénéficier du droit au renouvellement. Lors de la cession, c’est une personne phy- sique qui était cessionnaire du bail, car la société Racine Art qui devait reprendre ses engagements, était en cours de constitu- tion. Mais le bailleur n’ayant jamais été informé de l’apport du fonds de commerce à la société par la personne physique, celle- ci restait locataire en titre. Lors du renou- vellement, le locataire encourait deux cri- tiques: d’une part il n’était pas immatriculé et ne pouvait donc se prévaloir du droit au renouvellement, d’autre part il avait cédé le bail à une société sans en informer le bailleur contrairement aux clauses du bail. 2 Sur la responsabilité du rédacteur: la cour d’appel confirme la responsabilité de la société chargée de procéder aux forma- lités de constitution de la société. Elle a manqué à son devoir de conseil pour ne pas avoir informé le locataire en titre de la nécessité de s’immatriculer et de respecter les formalités de cession prévues au bail pour transférer le droit au bail entre la personne physique et la société en cours de constitution. L’arrêt mentionne par ailleurs la nationalité du client ce qui laisse entendre que le conseil devait être plus particulièrement appuyé, face à une per- sonne a priori peu au fait des subtilités du droit français des baux commerciaux. ■ Action du locataire en difficulté: légitime ou abusive? (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 30 oct. 2013, n°12/00481) Un office public de l’habitat était en litige avec une société à qui elle louait des locaux commerciaux à usage de garage. Le locatai- re reprochait au bailleur un défaut d’entretien, le bailleur réclamait des arriérés de loyers. La question centrale était de savoir si le gérant de la société avait commis une faute volontaire ayant causé un préju- dice au bailleur par immobilisation des locaux de façon abusive. Le bailleur invo- quait le fait pour le locataire d’avoir enga- gé une procédure au fond et non en référé , d’avoir saisi le TGI de Paris au lieu de celui de Créteil et d’avoir déposé une décla- ration de cessation de paiement au cours de la procédure de liquidation sans résilier le bail et en restant dans les lieux après la rési- liation prononcée par le juge-commissaire. La cour d’appel ne l’a pas admis le raison- nement du bailleur: “Considérant que le tribunal de commerce a très précisément relevé que le non-paie- ment des loyers par la société Garage Beau- harnais résultait, pour une grande part, des relations conflictuelles entre le bailleur et le locataire concernant les conditions d’entretien des lieux, à qui il convient d’ajouter les difficultés financières propres de la société, et non d’une volonté délibé- rée du gérant; qu’il a également considéré, à juste titre, que la déclaration de cessa- tion de paiement était une démarche légitime du gérant , qui avait permis de faire bénéficier la société d’une période d’observation de 6 mois; qu’en ce qui concerne le maintien dans les lieux, après résiliation du bail, Paris-habitat OPH n’établit pas qu’il aurait été du seul fait de M. C. et non de la société Beauharnais elle- même; Considérant ainsi que les actes de gestion J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E invoqués par Paris-habitat OPH, non paie- ment de loyer, déclaration de cessation des paiements, choix d’une procédure au fond et non en référé, maintien illégitime dans les lieux, relèvent, sous réserve de leurs sanc- tions, de l’activité d’une société représentée par son gérant, telle qu’elle et prévue et encadrée par les dispositions du code de commerce et, notamment du statut des baux commerciaux, ne sont pas de nature à constituer des fautes personnelles du gérant détachable de ses fonctions, qu’en consé- quence, le jugement doit être confirmé”. Observations : Cet arrêt est intéressant en ce qu’il valide l’attitude du locataire qui a utilisé des moyens de procédure pour retarder la libération des locaux loués, par exemple en choisissant d’assigner au fond et non en référé. La cour d’appel estime qu’il s’agit de moyens relevant de l’activité d’une société et que son gérant ne peut donc pas être poursuivi au titre d’une faute personnelle détachable de ses fonctions. Cela n’exclut pas une res- ponsabilité de la société… mais dont les moyens sont sans doute réduits à néant. ■ Une clause “de souffrance” de travaux mise en échec par l’obligation de délivrance du bailleur (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 23 oct. 2013, n°11/10178) Un bail commercial comportait une clause “de souffrance” selon laquelle le locataire devait supporter les nuisances liées à des travaux de rénovation que le bailleur proje- tait d’engager et dont le descriptif avait été joint au bail. Or, le locataire réclamait ensui- te une indemnisation pour le préjudice subi lors des travaux. La cour d’appel considère que le bailleur n’a pas respecté son obligation de délivrance des locaux, affectés “d’anomalies majeures” et il refuse de faire application de la clause de souffrance. “Ni la connaissance par le preneur de l’existence d’un projet de rénovation de l’immeuble non encore mis en œuvre à la date de la signature du bail ni l’existence d’une clause dite de souffrance telle que prévue à l’article 8-5 du bail ne peu- vent contrevenir sous couvert des tra- vaux à l’obligation essentielle du bailleur de délivrer pendant toute la durée du bail un local en état de servir à l’usage auquel il est destiné, quand bien même le preneur devrait supporter de façon temporaire les inconvénients liés à l’exécution de travaux dont il a été informé; Or il résulte tant du constat dressé par l’autorité préfectorale que de l’arrêté de fermeture pris à la suite le 12février 2010 que le local donné à bail comporte des ano- malies qualifiées par l’autorité préfectorale de majeures; Ainsi l’arrêté de fermeture énonce-t-il qu’une anomalie majeure consiste précisé- ment dans l’existence de gros travaux de rénovation dans l’immeuble [sont aussi mentionnées comme anomalies: chute de carrelage et existence de fissures, hotte d’extraction insuffisante, fenêtre de cuisine du rez-de-chaussée murée…] Le rapport d’expertise judiciaire, s’il révèle en définitive qu’aucune atteinte à la solidi- té de l’immeuble et des locaux commer- ciaux n’a été apportée par les travaux de rénovation entrepris par la bailleresse, conclut que nombre de dégradations contenues dans le constat de la préfecture et l’arrêté de fermeture pris à la suite résul- tent d’un état de vétusté; Or si le preneur au terme du bail s’est enga- gé à maintenir les locaux en bon état d’entretien et à y effectuer toutes les répa- rations d’entretien, il ressort du rapport préventif d’expertise dressé avant le début des travaux le 6avril 2009, que la cuisine était en état d’usage, que les piles maçon- nées présentaient déjà des fissures et que le carrelage était décollé en plusieurs endroits, ce dont il suit que les locaux présentaient des dégradations dès avant l’entrée en vigueur du bail et qui confirme le constat de vétusté par l’expert auquel le pre- neur n’est pas tenu de remédier […] Nombre d’autres anomalies ont été détec- tées, rendant l’exploitation normale d’un commerce de restauration incompatible avec la réalisation d’importants travaux de rénovation […] Le jugement doit donc être approuvé en ce qu’il a dispensé le preneur de tout loyer à compter du 1 er avril 2009 et jusqu’au jour de l’exécution des travaux mettant fin aux désordres, soit une date qui peut être fixée au plus tard au 14juin2012”. Si la cour refuse de donner effet aux com- mandements de payer le loyer en raison de “l’inexécution du bailleur de son obligation essentielle de délivrer le local en état de ser- vir à l’usage auquel il était destiné”, elle prononce toutefois la résiliation du bail en raison d’impayés postérieurs aux travaux. Observations : Cet arrêt sanctionne donc le bailleur pour inexécution de son obliga- tion de délivrance. C’est une obligation essentielle prévue par l’article 1719 du code civil. Deux arrêts de la Cour de cassa- tion confortent le raisonnement qu’a suivi dans cette décision la cour d’appel de Paris: un arrêt du 1 er juin 2005 (Civ. 3 e , Bull. Civ. III, n°119) a indiqué que le bailleur ne peut, par le biais d’une “clause de souf- france” (qui est visée à l’article 1724 du code civil relative à l’exécution de travaux), s’affranchir de son obligation de délivrer les lieux loués. Un autre arrêt du 9juillet 2008 (Civ. 3 e , Bull. Civ. III, n°121) a jugé que le bailleur ne peut, en raison de l’obligation de délivrance à laquelle il est tenu, s’exonérer de l’obligation de procé- der aux travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble. Plus anciennement le Tribunal de commer- ce de Paris, avait jugé qu’une clause qui impose au preneur de souffrir tous travaux “quels qu’en soient les inconvénients et la durée” ne saurait autoriser le bailleur à anéantir sa propre prestation, le contrat de bail est privé à la fois d’objet et de cause quand les travaux exécutés par le bailleur sont d’une ampleur et d’une durée telles qu’ils rendent impossible l’exercice normal de la profession prévue par le bail (TC Paris, 20 déc. 1993, RJDA 1994, n°496). Construction ■ Mission de l’entrepreneur, en l’absence d’architecte (Civ. 3 e , 6 nov. 2013, n°1269, FS-P+B, cassa- tion partielle, n° 12-18844) Une SCI avait confié à un architecte l’établissement du dossier de demande de permis de construire une villa avec piscine et confié les travaux de construction à une autre entreprise. La SCI se plaignant d’une erreur d’implantation, des recours avaient été engagés. La cour d’appel avait rejeté le recours contre l’architecte et contre l’entreprise. Sa décision est confirmée sur le premier point, mais censurée sur le second: “Attendu qu’ayant relevé que le cabinet F. [architecte] n’avait reçu qu’une mission de réalisation des plans de permis de construi- re, la cour d’appel, qui […] a pu en déduire que les défauts d’altimétrie et de planimé- trie ne sauraient lui être imputés, a légale- ment justifié sa décision de ce chef; Mais sur le 2 e moyen Vu l’article 1147 du code civil; Attendu que pour débouter la SCI de sa demande de dommages-intérêts formée contre la société Carlon, l’arrêt retient qu’il résulte des pièces contractuelles de l’opération, que le poste implantation n’était pas à la charge de la société Carlon, laquelle n’avait pas reçu contractuellement la mission d’implanter la maison conformé- 19 novembre 2013 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• C C O O N N S S T T R R U U C C T T I I O O N N ▲ J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ 19 novembre 2013 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• Suite des débats sur le PLF à l’Assemblée le 18octobre. Après l’article 7 , plusieurs députés dont Gilles Carrez et Marc Le Fur ont soutenu un amendement (n°57) pour éviter le passage de la TVA de 7% à 10% pour le traitement des ordures ménagères, ce qui va provoquer une hausse de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Mais ils n’ont pas été suivis (rejet, JO AN 19 oct. p.10110). Jean-Christophe Fromentin a proposé d’appliquer pendant trois ans le taux de TVA réduit à la construction de logements ; il n’a pas convaincu (n°697, p.10121). Nico- las Sanssu n’a pas eu plus de succès pour un amendement (n°880) qui visait à appliquer le taux réduit de TVA aux travaux d’amélioration, de transformation et d’aménagement et d’entretien sur les locaux d’habitation. En revanche, le rapporteur Christian Eckert a proposé d’inclure dans le taux réduit de TVA les travaux d’ amélioration de la quali- té énergétique des logements achevés depuis plus de 2 ans (amendement n°280). Bernard Cazeneuve précise que le périmètre de la mesure sera le même que celui du cré- dit d’impôt développement durable. Il s’oppose à ce que l’assiette soit élargie aux travaux induits (rejet du sous-amendement n°1103, voir cependant p. 7). Après un débat animé entre Hervé Mariton et le ministre du budget sur l’impact qu’aura cette mesure (un effort de 500millions d’euros pourra-t-il susciter 10milliards d’euros de travaux?), l’amendement n°280 a été voté (p.10126). Jean-Luc Laurent a proposé (amendement n°716) de soumettre à taux réduit de TVA l’accession sociale à la propriété pour les ménages modestes, en expérimentant un montage fondé sur une propriété dissociée du bâti et du terrain. Un EPF ferait l’acquisition du terrain et conclurait un bail à construction avec une société civile coopé- rative, qui sera propriétaire du bâti, les accé- dants en seraient sociétaires. Il l’a toutefois retiré (p.10131). L’article 8 concerne les droits de succession en Corse . Bernard Cazeneuve indique, citant le rapport de Maître Spadoni que l’objectif est de permettre la reconstitution des titres de propriété permettant la taxation des Corses au titre des droits de succession (p.10141). Il a été voté avec amendements. Les députés ont sous-amendé et voté un A A L L ’ ’ A A S S S S E E M M B B L L É É E E D D É É B B A A T T S S Le projet de loi de finances à l’Assemblée Les députés ont adopté la 1e partie du projet de loi de finances. Son article18 réfor- me le régime des plus-values immobilières. Transposition de la directive AIFM et SCPI Le sénateur Roland Courteau a interrogé le ministre de l’économie sur la transposition de la directive AIFM; il relayait l’opinion de l'Association des porteurs de parts de SCPI, selon laquelle la transposition de la directive comporte des dispositions sans lien avec la directive. Le ministre répond que la directive du 8juin 2001 a été transposée par l'ordonnance du 25juillet 2013. Il a été considéré que les SCPI entraient dans la catégorie des fonds d'investissement alter- natifs au sens de la directive AIFM. Les SCPI sont donc soumises à l'ensemble des règles applicables aux FIA. Mais le Gou- vernement a été sensible aux caractéris- tiques propres des SCPI et a mené un tra- vail d'ajustement de leurs règles de gestion. (JO R Sénat, 17oct. 2013, p.3021, n° n°7602). amendement n°775 qui vise à rétablir le droit commun des successions en Corse en 2023, avec un délai d’exonération dégressive de 10 ans. Eva Sas a proposé de revenir sur le régime de déduction des travaux dont bénéficient les propriétaires de monuments historiques, mais elle n’a pas été suivie (rejet de l’amendement n°594). En revanche a été voté un amendement n°282 du rapporteur sur les modalités de calcul du plafonnement de l’ISF, qui reprend, dans la loi, l’instruction du 14juin2013 (p.10152). Même succès pour l’amendement n° 995 de Dominique Lefebvre qui accorde une exoné- ration de droits de mutation à titre onéreux pour les cessions de biens issus des immeubles domaniaux reconnus inutiles par le ministère de la défense en cas de ces- sion aux sociétés publiques locales (p.10154). L’article 9 qui institue la taxe à 75% a été adopté (p.10165). À l’article 13 qui vise l’outre mer, le vote de l’amendement n°242 permet de maintenir une déduction d’assiette au profit des acqui- sitions ou constructions de logements neufs destinés à faire l’objet de contrats de loca- tion-accession (vote p.10192). L’article a été voté. Jean-Louis Dumont a demandé une exoné- ration d’IS pour les organismes HLM au titre des opérations de cession de certificats d’économie d’énergie, mais il a finalement retiré son amendement (n°502, p.10201). Daniel Goldberg a proposé (amendement n°741) d’appliquer un taux réduit d’IS les plus-values de cessions d’immeubles de bureaux qui sont transformés en logements, il y a renoncé à la demande du rapporteur. ■ Ajustements de la réforme des plus-values Reprise des débats le 21octobre avec l’article 18 relatif aux plus-values immobi- lières . Frédéric Lefebvre estime inéquitable que le traitement fiscal des contribuables établis hors de France soit différent suivant qu’ils vivent dans ou en dehors de l’Union euro- péenne (JO AN Déb. 22 oct. p.10229). Gilles Carrez approuve l’idée de revenir à une durée d’exonération des plus-values au-delà de 22 ans. Mais il juge illogique de prévoir deux régimes dont la philosophie est différente: l’un pour les terrains bâtis, qui raccourcit le délai d’exonération pour accélérer les mutations et qui met en place un abattement de 25% pendant un an et l’autre, strictement inverse pour les terrains ment au plan-masse annexé au permis de construire; Qu’en statuant ainsi, alors qu’en l’absence de maître d’œuvre et de plans d’implantation, l’entrepreneur a l’obligation de vérifier la conformité de la construction au permis de construire et à la réglementation de l’urbanisme, la cour d’appel a violé le texte susvisé”. Observations : Les défauts reprochés à la construction étaient liés à l’altimétrie et la planimétrie. Le rejet de la responsabilité de l’architecte face à ces défauts est fondé sur l’étendue de la mission qui lui avait été confiée: il était chargé de la réalisation des plans de permis de construire , mais non de la réalisation des plans d’exécutions . Vis-à-vis de l’entrepreneur, sa responsabili- té est reconnue car il lui incombait, en l’absence d’architecte sur ce point, de véri- fier la conformité de la construction au permis et à la réglementation de l’urbanisme. À retenir: En l’absence d’architecte, c’est à l’entrepreneur de vérifier la conformité de la construction au permis et à la réglemen- tation de l’urbanisme. ● ▲ 19 novembre 2013 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• P P L L F F 2 2 0 0 1 1 4 4 à bâtir (p.10230). Il juge inopérant de sup- primer les abattements pour favoriser la mise sur le marché des terrains. Bernard Cazeneuve explique que le nou- veau régime supprime tout abattement pour durée de détention pour les terrains à bâtir et qu’il met en place des abattements plus linéaires pour les terrains bâtis et les rési- dences secondaires, pour éviter d’encourager la détention longue de ces biens. Gilles Carrez a retiré son amende- ment (n° 170) dans l’attente de la 2e lecture. Le rapporteur Christian Eckert a indiqué qu’il fallait poursuivre la réflexion sur le sujet car au bout de 30 ans, l’exonération est totale, tant du point de vue fiscal que des prélèvements sociaux (p.10232). Il a propo- sé de reporter au 1ermars 2014 l’entrée en vigueur du dispositif pour les cessions de terrains à bâtir (au lieu du 1er janvier 2014) pour permettre aux opérations qui sont dans les tuyaux de pouvoir aboutir avant mise en œuvre de la suppression de tout abattement (amendement n°926, voté p.10234). Un autre amendement (n°514 de Jean-Louis Dumont) a été voté pour per- mettre une exonération d’impôt sur la plus- value en cas de cession du terrain à bâtir à des bailleurs sociaux (pour2014 et2105) réactivant le dispositif qui existait jusqu’à fin 2011. En revanche, l’amendement (n°519) qui visait à rétablir l’article 210 E du CGI autorisant l’application du taux d’IS de 19% au lieu de 33,33% a été retiré, le rap- porteur invoquait le risque d’effet d’aubaine de la part des SIIC ou des SCPI (p.10236). L’article 18 a été voté. Pouria Amirshahi a obtenu le vote de l’amendement n°657 qui élargit le champ d’application de l’exonération d’impôt sur la plus-value de Français établis hors de France. L’exonération en cas de cession d’une résidence secondaire est élargie à la cession d’un bien mis en location si la ces- sion intervient dans le délai maximum de 5 ans après leur départ de France et dans la limite de 150000euros de plus-value. Gilles Carrez a tenté d’obtenir une modifica- tion du calcul de la surtaxe sur les plus- values immobilières de plus de 50000€ afin que, pour les SCPI, le seuil soit appliqué par associé et non au niveau de la société, mais il a retiré l’amendement (n°796). À l’article 19 qui concerne la TVA à 5,5% pour le logement social , Jean-Luc Laurent a proposé de revenir au périmètre de 500m autour des zones ANRU au lieu de 300m, comme cela est proposé dans l’article 19 (amendement n°332, voir aussi notre inter- view de F Payelle, p.8), mais il y a renoncé (retrait p.10243). En revanche, a été voté un amendement n°936 proposé par Jean-Louis Dumont per- mettant de faire bénéficier les particuliers ayant acquis leur logement dans le cadre d’une opération de location-accession agréée des avantages prévus pour les opéra- tions d’accession à la propriété en zone ANRU. Autre amendement voté sur les VEFA (n°523), il permet l’application du taux de TVA de 5,5% au lieu de 7%, y compris sur les acomptes déjà réglés au taux de 7%, et qui pourront être régularisés. Enfin, Daniel Goldberg a présenté avec suc- cès un dispositif transitoire pour les opéra- tions situées entre 301m et 500m d’une zone ANRU; il permet aux opérations déjà engagées de bénéficier du taux actuel de TVA (7%) à condition que la demande de permis de construire ait été déposée avant le 1 er janvier 2014 (vote de l’amendement n°977, p.10247). L’article 26 prévoit d’affecter certaines recettes directement aux départements. Il a été voté avec amendements (p.10293). Après l’article 33 , le rapporteur a proposé d’opérer un prélèvement de 78millions d’euros sur la trésorerie de la CGLLS , mais il a retiré son amendement (n°299, p.10313). Lors de l’adoption de la 1 e partie de la loi de finances le 22octobre, Eric Alauzet a souli- gné l’avancée que représente la TVA à 5% pour la rénovation thermique des logements et la construction de logements publics (JO AN déb. 23 oct. p.10355). A suivre. ■ Relations entre administration et citoyens Les sénateurs ont adopté le 17octobre le tex- te de la commission mixte paritaire relatif au projet de loi habilitant le Gouvernement à simplifier les relations entre l’administration et les citoyens. Le rapporteur Hugues Por- telli souligne que le texte comporte le princi- pe que désormais le silence de l’administration vaudra acceptation de cel- le-ci (JO Déb. Séant 18 oct. p.9750). La ministre Anne-Marie Escoffier explique que ce texte relève du choc de simplification voulu par le Président de la République. Parmi les mesures, elle évoque par exemple le droit de saisir l’administration par voie électronique, mais aussi le droit pour les usagers d’accéder à leur dossier en cours d’instruction. Un nouveau code regroupera les grandes lois relatives aux droits des administrés et des règles dégagées par la jurisprudence. Le Gouvernement a repris le chantier enga- P P R R O O J J E E T T Le PLF rectificative en conseil des ministres Le projet de loi de finances rectificative pour 2013 a été adopté le 13novembre en conseil des ministres. Articles à suivre: - L’article 7 réforme le régime de l’assurance-vie pour orienter davantage l’épargne vers des placements en action, d’une part en favorisant la transformation des contrats actuels en contrats compor- tant des investissements en unité de compte et d’autre part en créant un nou- veau type de contrats investis en unités de compte (investissements en PME, entre- prises de taille intermédiaire, logement, économie sociale…). Ces contrats devront être investis à hauteur de 33% au moins dans ces actifs. Les contrats bénéficieraient d’un abattement de 20% avant le calcul du plafond de transmission hors droit de 152500euros. À titre temporaire, jusqu’à 2016, les contrats actuels pourraient adop- ter cette nouvelle forme. - L’article 10 prévoit diverses mesures de simplification. Il ne sera plus obligatoire de déposer un acte de donation portant sur un immeuble dans deux endroits diffé- rents (dans le ressort de l’étude du notaire pour l’enregistrement au service des impôts des entreprises et dans le lieu de situation de l'immeuble pour le fichier immobilier). - L’article 18 modifie le régime des SIIC . Il prévoit une exonération pérenne de la contribution additionnelle à l’IS de 3% et, en contrepartie, il augmente l’obligation de distribution des bénéfices et des plus- values, portés respectivement de 85% à 95% et de 50% à 60%. - L’article 23 vise la révision des valeurs locatives des locaux professionnels . Il est prévu notamment de modifier le calen- drier de travaux des commissions et d’alléger leurs compétences en supprimant la tâche de classement des propriétés. gé par la précédente majorité sur l’armoire numérique sécurisée des entreprises, mais qui a été impossible à mettre en œuvre en raison de la nécessaire protection des droits individuels. Le partage des données sera limité au cas par cas. Fin 2013 sera édité un annulaire de 100 données redondantes. Alain Richard souligne toutefois les inconvé- nients qui s’attachent à une décision d’accord tacite, car certaines seront illégales. Il cite le cas de permis de construire tacite qu’un maire accorde en laissant délibérément passer le délai pour un dossier “qui l’embête”. Il évoque aussi le contentieux du DALO pour lequel on a pu constater des “effets déplo- rables” car cela conduit à des décisions préci- pitées et inconsidérées (p.9754). Le projet de loi a été adopté (p.9757). 19 novembre 2013 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• R R É É P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T É É R R I I E E L L L L E E S S Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 8oct. 2013 AN p.10595 n°20169 Jean-Jacques Candelier GDR, Nord Dépollution Personne responsable Ecologie L'exploitant est chargé de la mise en sécurité de son site en fin d'installation et de sa remise en état conforme à l'usage futur (art. R 512-39-1 et suiv. du code de l'environnement). Si le responsable de l'exploitant est insolvable, il est possible de mettre en cause la maison mère (art. L 512-17 du code de l'environnement) en établissant une faute de gestion de la société mère. 8oct. 2013 AN p.10613 n°18065 Jacques Pélissard, UMP, Jura Excès de zèle dans les contrôles fiscaux de rénovation d'immeubles Economie Les projets établis en concertation avec l'ANAH ou bénéficiant d'une subven- tion ne préjugent pas du caractère déductible ou non des travaux sub- ventionnés. Mais l'administration met en ligne sa base BOFiP-Impôts et peut répondre par un rescrit à une demande de garantie sur l'application de la loi à leur situation particulière. 8oct. 2013 AN p.10614 n°19564 Michel Piron, UDI, Maine-et- Loire Entrepôts logistiques Taxes foncières Economie La valeur locative des immobilisations industrielles retenue pour le calcul de la taxe foncière s'applique pour les usines et pour les établisse- ments où sont réalisées des opérations de manip- ulations ou de prestations de service dans lesquelles le rôle de l'outillage et de la force motrice est prépondérant. Le Conseil d'Etat a validé cette analyse qui s'applique même si les outils sont mis en œuvre pour une autre activité que la transformation de biens matériels. Eu égard à l'hétérogénéité des situations, une défini- tion par voie législative ne serait pas opérante. Pour le calcul de la valeur locative, les entrepôts logistiques sont qualifiés soit de locaux commerciaux soit d'établissements indus- triels. Il en résulte une source d'insécurité juridique. 8oct. 2013 AN p.10615 n°21251 Francis Hillmeyer, UDI, Haut-Rhin Taxe d'habitation Associations Economie Les associations (reconnues ou non d'utilité publique) sont redevables de taxe d'habitation pour les locaux qu'elles occupent et qui ne sont pas retenus pour la CFE. Mais les locaux dans lesquels le public a accès ne sont pas imposables à la taxe d'habitation. Ces organismes supportent donc les mêmes impôts locaux que les particuliers pour leur logement. Il ne saurait être envisagé de les exclure de toute participation au financement des dépenses locales. 10oct. 2013 Sénat p.2969 n°2001 Daniel Laurent, Qualité de l' air intérieur Ecologie La loi du 12 juillet 2010 a imposé une surveillance périodique de la qualité de l'air intérieur, notamment dans les lieux d'enseignement. La surveillance doit être faite par des organismes accrédités (décret du 5 janvier 2012). ll a été décidé de simplifier le dispositif en limitant l'accréditation aux organismes intervenant dans des étab- lissements disposant de ventilation mécanique. Un plan d'action sur l'air intérieur a été proposé au Conseil national pour la transition écologique en juin 2013. 15oct. 2013 AN p.10807 n°27972 Jean-Pierre Decool, App. UMP, Nord Franchise des contrats d'assurance catastro- phes naturelles Economie Le montant des franchises des contrats d'assurance socle couvrant les catastrophes naturelles (multirisque habitation notamment) est fixé par voie réglementaire. - Il est de 380 € pour les biens à usage d'habitation , sauf pour les dommages liés aux mouvements de terrains suite à une sécheresse où il est de 1520 € . Une franchise spécifique a été créé pour les dommages consécutifs à la sécheresse. Les dommages mineurs (micro-fissures) n'ont pas vocation à être indemnisés, - Pour les biens à usage professionnel, la franchise est de 10 % du mon- tant des dommages, par établissement, sans pouvoir être inférieur à 1140 € sauf pour les dommages liés à la sécheresse où le minimum est de 3050 € . 15oct. 2013 AN p.10859 n°14881 Françoise Imbert, SRC, Haute- Garonne Taxe d'aménagement Logement La nécessité d'atténuer le poids de la taxe d'aménagement sur les annexes tels les abris de jardin a été validée en juin2012. Ue piste serait de permettre aux collectivités territoriales de les exonérer en tout ou partie. Un amende- ment avait été déposé mais rejeté en fin 2012. Il est envisagé de déposer le même amendement lors des lois de finances fin 2013. 15oct. 2013 AN p.10862 n°29392 Jacques Cresta, SRC, Pyrénées- Orientales Charges de copropriété Logement Les charges de copropriété ont augmenté de 4 % par an entre 2010 et 2012. Pour limiter la hausse, il est prévu de supprimer la faculté de déroger à l'obligation de compte bancaire séparé. Les honoraires du syndic seront fixés par un forfait, sauf pour les prestations particulières qui pourront faire l'objet d'une rémunéra- tion complémentaire fixée par voie réglementaire. Le député indiquait qu'en 2011, la hausse des charges a été de 3,8 % selon l'UNIS et de 5 % selon l'ARC. 15oct. 2013 AN p.10869 n°739 Franck Riester, UMP, Seine-et- Marne Constructions illégales. Actions du maire ? Intérieur Lorsque l'autorité administrative a connaissance d'une infraction d'urbanisme , elle est tenue de dresser un PV et d'en transmettre copie au ministère public. Le maire peut aussi exercer les droits reconnus à la partie civile. La procédure peut être engagée même en l’absence de préjudice personnel et direct. Cela a pour effet de mettre en mouvement l'action publique. Si le contrevenant s'est vu ordonner une des mesures de restitutions (art. L 480-5 du code de l'urbanisme) et qu'il refuse d'y donner suite, le maire peut faire procéder d'office aux travaux nécessaires. Le député faisait état du désarroi de maires de Seine-et-Marne face à l'abondance des con- structions illégales. À nos abonnés : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. ▲ 19 novembre 2013 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : OFFRE EXCEPTIONNELLE Réservée aux nouveaux abonnés 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S Cabinets ministériels ➠ Ecologie : Romain Beaucher est nommé conseiller spécial au cabinet de Philippe Martin; il succède à Raymond Cointe. (Arrêté du 1 er novembre 2013, J.O. du 5 nov. 2013, @). ➠ Ville : Laurence Nion est nommée chef de cabinet, conseillère parlementaire; Julie Tartarin est nommée chef adjointe de cabi- net de François Lamy. (Arrêté du 6novembre 2013, J.O. du 9 nov. @) Administration ✓ Affaires culturelles : Véronique Daniel- Sauvage est nommée directrice régionale des affaires culturelles du Limousin; Paul Leandri est nommé directeur des affaires culturelles de la Guyane. (Arrêtés du 29 oct. et du 8novembre 2013, J.O. des 9 et 10 nov. @). Préfets Yann Jounot est nommé préfet des Hauts- de-Seine. (Décret du 7novembre 2013, J.O. du 8 nov. @) Magistrature ✓ Tribunaux de grande instance : Sont nommés présidents de TGI: Jean-Pierre Menabe (Meaux), Eric Ruelle (Auxerre) et Laurence Lemaire-Berthier (Roanne). (Décret du 4novembre 2013, J.O. du 6 nov. @). Organismes publics ✓ Institut national de l'environnement industriel et des risques : Raymond Cointe est nommé directeur général. (Décret du 1 er novembre 2013, J.O. du 5 nov. p. 55930). ✓ Commission économique de la nation : Laurence Boone et Nasser Mansouri-Guila- ni sont nommés membres de cette com- mission comme personnalités qualifiées. (Arrêté du 28octobre 2013, J.O. du 6 nov. p.18027) ■ Commissions départementales des valeurs locatives des locaux professionnels Les modalités de mise en place et de fonc- tionnement de ces commissions ont été définies par décret du 7novembre. Le texte fixe d'abord les conditions de désignation de ses membres. Un arrêté préfectoral fixe la liste des membres de la commission. Le décret fixe aussi les conditions de dési- gnation des membres des commissions départementales des impôts directs locaux. (Décret n°2013-993 du 7novembre 2013 fixant les modalités de mise en place et de fonctionnement des commissions départe- mentales des valeurs locatives des locaux pro- fessionnels et des commissions départemen- tales des impôts directs locaux, J.O. du 9 nov. p.18288). ■ Parc national des Cévennes : la charte de ce parc a été approuvée par décret n°2013-995 du 8novembre 2013. (J.O. du 10 nov. p.18384). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 538 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . >“Les décisions qui ont été prises par les pouvoirs publics sont en effet venues transformer en récession ce qui n’était au début qu’une mauvaise parenthèse ”: c’est l’analyse de Michel Mouillart , professeur à Paris Ouest dans Immoweek Logement du 14 novembre. > Le SNAL estime que les mesures de la loi de finances pour 2014 vont entraîner inexorablement une baisse de la produc- tion de logements en France. Son prési- dent, Roger Bélier propose de créer un choc de l’offre foncière en mettant en pla- ce une fiscalité incitative pour les pro- priétaires qui vendent leurs terrains à des opérateurs qui réalisent du loge- ment et en relançant l’accession sociale à la propriété en élargissant le différé d’amortissement du PTZ. (Communiqué du 14 nov. 2013). > Les Champs-Élysées arrivent en 3e position du classement des artères com- merciales, selon l’étude de Cushman & Wakefield . La rue la plus chère est à Hong Konb (Causeway Bay à 24983 € le m 2 /an), suivie par New York (5 e avenue, 20702 € ). Les Champs Élysées affichent un loyer de 13255 € /m 2 , en hausse très forte de 38,5% en un an. (Communiqué du 13 nov. 2013). > La CAPEB se félicite des annonces faites par le ministre du budget, Bernard Cazeneu- ve sur l’application du taux de TVA: le taux de TVA à 5,5% serait applicable, non seule- ment aux travaux de rénovation énergé- tique entrant dans le champ d’application du crédit d’impôt développement durable, mais aussi à ceux qui sont indissociablement liés à ces travaux (cela représente, selon la CAPEB, 20% du coût total des travaux de rénovation énergétique). Par ailleurs, le passage de 7% à 10% pour les autres travaux devrait être précisé par des dispositions transitoires permet- tant d’appliquer le taux de 7 % aux tra- vaux ayant fait l’objet de devis accepté et de versement d’acompte avant le 31décembre 2013. (Communiqué du 12 nov. 2013). >Le conseil des ministres a adopté le 13novembre un projet de loi d’avenir pour l’agriculture, l’alimentation et la forêt . L’exposé des motifs indique que les règles d’urbanisme seront adaptées pour lutter contre l’artificialisation des terres , avec la définition d’objectifs chif- frés de consommation économes des espaces. Le rôle des SAFER doit être renforcé . B B R R È È V V E E S S 19 novembre 2013 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• P P R R É É S S I I D D E E N N T T D D E E L L A A F F P P I I >Quels sont les chiffres de vente des pro- moteurs? F.P. : “Les promoteurs ont vendu 17192 logements neufs au 3e trimestre 2013, ce qui représente un volume stable par rapport au 3e trimestre 2012 (-1,0%), mais une forte chute par rapport à 2011 (-25,5%) et plus encore par rapport à 2010 (-34,6%).” >La chute est-elle plus forte pour les investisseurs que pour l’accession? F.P. : “Les deux courbes de vente conver- gent vers le bas. Mais alors que les ventes en accession sont relativement stables, les ventes aux investisseurs ne progressent pas cet automne, contrairement à ce qui se pro- duit ordinairement en fin d’année.” >Comment se présente le marché pour les mois qui viennent? F.P. : “Les mises en vente reculent de -18,5% par rapport à l’an dernier (18801 logements mis en vente au 3 e trimestre 2013). Contrai- rement à l’habitude, on n’a pas constaté cet- te année de dynamique de mise en vente à la rentrée. Cela s’explique par une volonté des acteurs d’adapter la production à la demande. Nous prévoyons pour 2013 un volume de mise en vente de 90000à 92000 logements, contre 115000 en 2012. La stabilité des ventes combinée à la chute des mises en vente a au moins la vertu de stabiliser l’offre commerciale: 92330 loge- ments au 30septembre 2013 (-0,6% par rap- port au 30septembre 2012). Cette offre com- porte pour 48% des logements en cours de chantier mais seulement 8% de logements livrés. Le délai d’écoulement des ventes s’allonge, il est de 13,8 mois au 3e trimestre 2013, mais il reste dans l’emprise de la durée du chantier.” >Quel impact sur les prix? F.P. : “Les prix de vente sont assez stables ; ils s’effritent de quelques pour cents: -2,2% en un an (au 3e trimestre 2013 par rapport au 3e trimestre 2012), un peu plus en pro- vince qu’en Ile-de-France.” >La conjoncture reste donc maussade? F.P. : “Dans certaines régions, la baisse de production est très préoccupante, nous redoutons un mauvais 4e trimestre et un début 2014 pire encore. Notre inquiétude est que la machine s’arrête progressive- ment. Les entreprises de promotion immo- bilière ne tiendront pas longtemps à ce ryth- me et leur désarroi est devenu palpable. Mais tout cela n’est pas inéluctable.” >Que préconisez-vous? F.P. : “Il faut prendre des mesures d’urgence. Le premier sujet est le foncier. Pour le foncier public, des mesures ont été prises, mais il faut du temps pour qu’elles se traduisent dans les faits. Pour le foncier privé, les propriétaires attendent, estimant que lorsque la situation aura empiré, l’État sera contraint de prendre de nouvelles mesures. Pour que les terrains soient mis sur le marché, nous proposons un effort d’abattement de 50% sur le montant des plus-values de cessions de terrains pendant deux ans. Le coût de cette mesure serait de 460millions d’euros. Mais elle permettrait une rentrée fiscale de 3milliards d’euros de TVA, auxquels il faut ajouter 1milliard d’économie de transferts sociaux, grâce à la création induite de 50000 emplois (2 emplois pour chacun des 25000 logements créés).” >Que proposez-vous pour le régime Duflot? F.P. : “L’objectif de créer des logements intermédiaires en centre-ville est bon. Mais seuls 4 ou 5 préfets de région ont pris les arrêtés fixant les prix de loyer plafond. Pour les autres régions, il subsiste donc un risque que les préfets prennent un arrêté fixant un loyer inférieur à celui prévu de façon géné- rale par le décret du 30décembre2012. Cela crée une forte incertitude: il est très difficile de vendre un logement à un investisseur si on ne peut pas lui indiquer quel sera le loyer plafond applicable. Nous proposons de stabiliser la situation actuelle et de ne plus prendre d’arrêté supplémentaire. Pour l’Ile-de-France, le projet actuel qui compor- te dans certains secteurs des baisses de loyers de 25 à 30% risque de provoquer un arrêt de la production.” JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 779 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine I I N N T T E E R R V V I I E E W W >La loi ALUR devrait compor- ter cependant un nouveau pla- fond de loyer, également appli- cable au neuf… F.P. : “Il faut éviter ce double cliquet sur les loyers. Nous demandons que les investisse- ments Duflot ne soient pas soumis à la réglementation des loyers de la loi ALUR. Par ailleurs, le taux de TVA doit passer de 7% à 5,5% sur les logements sociaux. Cette mesure doit aussi s’appliquer aux loge- ments en PSLA et en zone ANRU. Mais à la suite d’un sous-amendement adopté à la demande du ministère des finances, le béné- fice de la TVA à taux réduit serait limité aux zones ANRU dans un périmètre de 300m au lieu de 500m actuellement. Cela risque de provoquer une perte de construction de 5000 logements. Nous souhaitons que la règle actuelle de distance soit maintenue. Par ailleurs, il faudrait que la loi ALUR avance sur le PLU intercommunal, alors que les sénateurs sont revenus sur l’article voté par les députés. Je me réjouis que l’idée d’introduire un coefficient de biotope sur les terrains ait été abandonnée et que le reclassement en zone naturelle des terrains constructibles non bâtis ait été assoupli.” >Où en est la concertation sur la stabilité des normes? F.P. : “Avec l’USH et la FFB, nous travaillons sur cette question, qui doit aboutir à la rédaction d’un cahier de propositions. Il concernera par exemple les normes d’accessibilité et les normes sismiques. Mais sur la RT 2020, il faut attendre! Les opéra- teurs en sont encore à assimiler la RT 2012 et il faut faire le bilan du coût d’entretien des équipements et de la qualité de l’air inté- rieur. Il faut aussi parvenir à des résultats concrets concernant l’obligation de construction de parking.” >Les promoteurs s’adaptent donc aux dif- ficultés de conjoncture? F.P. : “La situation est très différente de cel- le que nous avions connue en 1991. Actuel- lement, la production baisse et il pourra y avoir des licenciements mais le tissu des professionnels est assez adaptable. Il y a un consensus pour construire 500000 loge- ments, or on n’y parvient pas. Il faut donc agir d’urgence.” Les promoteurs sont inquiets: les indicateurs sont orientés à la baisse. Pourtant, la situation n’est pas inéluctable; la Fédération des promoteurs immobiliers propose quelques mesures simples pour inverser la tendance et relancer la production de logements. Son président s’explique. François Payelle : “Il faut prendre des mesures urgentes”
