Au sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Responsabilité des constructeurs : Étendue de la responsabilité
Marché de travaux : Garantie de paiement, limitation contractuelle
Construction de maison individuelle : Pas d’étude de sol à la charge du maître de l’ouvrage
Contrat de vente : Condition d’obtention de prêt
Bail commercial ou d’habitation ? : Refus de requalification d’un bail meublé en bail commercial
– 4 – Au Parlement –
Le projet de loi de financement de la Sécurité sociale
Suite de l’examen du PLF à l’Assemblée
Sénat : économie sociale et solidaire, questions cribles sur la montagne
– 6 – Tableau des réponses ministérielles –
– 7 – Nominations – Au fil du J.O.
Réquisitions des logements vacants
Vente HLM dans le cadre du dispositif Duflot
Fiches standardisées d’économie d’énergie
– 8 – Rencontre –
Lors d’une formation Elegia,
La réforme des honoraires de négociation suscite de vifs débats.
■ JUGÉ ■ > Un contrat de construction de maison individuelle ne peut pas prévoir que le maître de l’ouvrage doit fournit une étude de sol a jugé la Cour de cassation le 20novembre (p.2). ■ RÉPONDU ■ > Le ministre du budget précise les conditions d’exonération d’impôt sur le revenu au titre de la location d’une chambre de la résidence principale du contribuable (voir p.6) > Faut-il deux permis d’aménager pour un projet portant sur des parcelles séparées par un chemin communal? Réponse de la ministre du logement (p.6). ■ PUBLIÉS ■ > Un décret du 22novembre précise les conditions de réalisation du programme de travaux effectués par le propriétaire qui fait face à une procédure de réquisition de loge- ments vacants, avec attributaire (p.7). > De nouvelles fiches d’opérations standar- disées d’économies d’énergie ont été publiées par arrêté du 24octobre (p.7). ■ DÉBATTU ■ > La fiscalité des produits d’épargne qui doit être modifiée par la loi de financement de la sécurité sociale a provoqué des débats nourris à l’Assemblée (p.4). > Le plafond des droits de mutation à titre onéreux, qui doit passer de 3,80% à 4,50% est aussi objet de discussions au Par- lement (p.4). > Le mode de rémunération des administra- teurs de biens qui devra s’appliquer après la loi ALUR suscite de vives controverses. Exemple lors d’une séance de formation sur les baux d’habitation organisée par Elegia (p.8). Protéger le consommateur D ans deux arrêts du 20novembre 2013, la Cour de cassation s’est prononcée sur l’application de mesures de protection du consommateur. En sens contraire et dans des domaines diffé- rents. Le premier arrêt vise l’application d’un contrat de construction de maison individuelle. La Cour de cassation confir- me l’arrêt d’appel qui avait constaté la nullité du contrat. La Cour de cassation indique que le commencement d’exécution du contrat ne peut pas à lui seul couvrir l’irrégularité. En effet, la renonciation du maître de l’ouvrage à invoquer la nullité du contrat par son exécution, doit être caractérisé par sa connaissance préa- lable de la violation des dispositions destinées à le protéger. Autre- ment dit, il ne suffit pas d’une clause selon laquelle le commence- ment d’exécution du contrat vaut renonciation du maître de l’ouvrage à contester la validité du contrat. Il faut que le construc- teur puisse prouver que le maître de l’ouvrage a renoncé à contes- ter la validité du contrat en connaissance de cause. Le même arrêt indique par ailleurs que le contrat de construction de maison indi- viduelle ne peut pas imposer une étude de sol au maître d’ouvrage. Cet arrêt est donc doublement favorable au consommateur. Dans le deuxième arrêt, il s’agissait de l’appréciation d’une clause relative à la condition suspensive d’obtention de prêt pour financer un bien immobilier. Le contrat prévoyait un prêt au taux maximum de 4,75%. Or l’acquéreur entendait se prévaloir d’un refus de prêt au taux de 4,20%. La cour d’appel avait jugé ce refus suffisant et en conséquence, refusé d’accorder au vendeur le versement d’une somme en application de la clause pénale. Mais la Cour de cassation n’a pas admis ce raisonnement en observant que l’acquéreur avait sollicité un prêt ne correspondant pas aux caractéristiques de la pro- messe. La solution est donc ici défavorable au consommateur qui n’a pas se dégager de la promesse de vente en se prévalant du refus de prêt. Elle est conforme à l’application de la clause contractuelle. Il en résulte que l’acquéreur doit scrupuleusement respecter les modali- tés de la condition suspensive, pour pouvoir se prévaloir d’un refus de prêt. L a réforme des honoraires de négociation qui est prévue dans le cadre de la loi ALUR continue de susciter des controverses (voir p.8 un exemple à l’occasion d’une journée de formation organisée par Elegia). Certains se réjouissent d’une mesure qui vise à mettre fin à des abus et, ici encore, protéger le consommateur, mais les profes- sionnels considèrent que la réforme remet en cause le fonctionne- ment même de leur métier. La controverse ne manquera pas d’animer les conversations du prochain congrès de la FNAIM les 9 et 10décembre prochains… congrès auquel le passage de la ministre du logement ne semble pas programmé. ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 540 3DECEMBRE 2013 ISSN 1622-1419 14 E ANNEE L’ESSENTIEL .. immobilier - 2 - Jurisprudence - Responsabilité des constructeurs : Étendue de la responsabilité Marché de travaux : Garantie de paiement, limitation contractuelle Construction de maison individuelle : Pas d’étude de sol à la char- ge du maître de l’ouvrage Contrat de vente : Condition d’obtention de prêt Bail commercial ou d’habitation? : Refus de requalification d’un bail meublé en bail commercial - 4 - Au Parlement - Le projet de loi de financement de la Sécurité sociale Suite de l’examen du PLF à l’Assemblée Sénat: économie sociale et solidaire, questions cribles sur la montagne - 6 - Tableau des réponses ministérielles - - 7 - Nominations - Au fil du J.O. Réquisitions des logements vacants Vente HLM dans le cadre du dispositif Duflot Fiches standardisées d’économie d’énergie - 8 - Rencontre - Lors d’une formation Elegia, La réforme des honoraires de négociation suscite de vifs débats. S O M M A I R E E D I T O R I A L Au SIMI, du 4 au 6 décembre 2013, Palais des Congrès, Porte Maillot retrouvez-nous stand F 103, niveau 3. 3 décembre 2013 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• C C O O N N S S T T R R U U C C T T I I O O N N ▲ Responsabilité des constructeurs ■ Étendue de la responsabilité (Cass. Civ. 3 e , 20 nov. 2013, n° 135, FS-P+B+I, rejet, pourvoi n°12-29259) La société Calcia avait confié à un groupe- ment momentané d’entreprises le soin de réaliser des études et des travaux de réamé- nagement d’une carrière comportant notamment la réalisation d’un talus. Des dégradations ayant été constatées, l’entreprise avait recherché la responsabilité du groupement. Condamné en appel, celui- ci avait déposé un pourvoi en cassation. Le pourvoi est rejeté: “Attendu […] qu’ayant relevé que le grou- pement d’entreprises estimait que les tra- vaux de reprise complémentaires comman- dés en juillet2007 sortaient du champ contractuel initial et auraient dû de toute façon être pris en charge par la société Cal- cia, la cour d’appel a retenu à bon droit que ce groupement était tenu de prendre en chargele coût du préjudice indem- nisable qui regroupe tous les travaux nécessaires à la réalisation de l’ouvrage ; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé. Observations : Selon l’arrêt d’appel, l’expert avait conclu à un partage de res- ponsabilité par moitié entre le maître de l’ouvrage et l’entreprise ayant fait les tra- vaux de terrassements. Or le maître de l’ouvrage invoquait la responsabilité de plein droit du constructeur fondée sur l’article 1792 du code civil et indiquait ne pas avoir de compétence particulière en matière de terrassement. L’auteur du pourvoi soutenait au contraire que le maître de l’ouvrage ne peut obtenir à titre de réparation le montant de tra- vaux non prévus dans le marché initial et dont il aurait dû supporter le coût même si le constructeur avait bien rempli son obli- gation. Il n’a pas emporté la conviction de la Cour de cassation qui indique que la réparation du préjudice doit couvrir tous les travaux nécessaires à la réalisation de l’ouvrage. Marché de travaux ■ Garantie de paiement; limita- tion contractuelle (Cass. Civ. 3 e , 20 nov. 2013, n°1360, FS-P+B+I, rejet, pourvoi n°13-10081) Une SCI avait contracté avec une compa- gnie d’assurance (CEGC) pour garantir le paiement des entreprises intervenant sur un projet immobilier, à hauteur de 8mil- lions d’euros. Une entreprise était interve- nue pour le lot métallerie serrurerie pour 217335euros. Étant impayée par la SCI mise en liquidation judiciaire, l’entreprise avait assigné la compagnie en paiement. Sa demande avait été rejetée en appel et la Cour de cassation confirme la décision: “Mais attendu qu’ayant relevé que par convention du 27juin 2006 la CEGC s’était engagée à fournir une garantie de paiement plafonne à hauteur de la somme de 8000000euros, la cour d’appel en a déduit à bon droit que cet- te dernière ne pouvait être tenue au- delà de son engagement ; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé. Observations : L’article 1799-1 du code civil impose au maître de l'ouvrage qui conclut un marché de travaux privé visé au 3° de l'article 1779 de garantir à l'entrepreneur le paiement des sommes dues lorsque celles-ci dépassent un seuil fixé par décret en Conseil d’État. Ce seuil est fixé à 12000 € par le décret du 30juillet 1999. Le contrat conclu en l’espèce portait un plafond de 8 M € . Or l’entreprise qui récla- mait le paiement au garant avait été omi- se sur la liste des entreprises. La garantie accordée dépassait déjà le plafond puis- qu’elle avait déjà atteint 9,1 M € . La cour d’appel avait donc considéré que le garant ne devait pas régler cette demande sup- plémentaire. Cette solution est validée par la Cour de cassation. Il en résulte donc que la limite de garantie souscrite par le maître de l’ouvrage est opposable par le garant à l’entreprise garantie. Construction de maison individuelle ■ Pas d’étude de sol à charge du maître de l’ouvrage (Cass. Civ. 3 e , 20 nov. 2013, n°1370, FS-P+B+I, cassation partielle, pourvoi n°12-27041) Un constructeur avait conclu un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan pour 109387euros, dont 10910euros correspondant au coût des tra- vaux dont le maître de l’ouvrage s’était réservé l’exécution (nivellement de l’aire d’implantation, arrachage d’arbres, raccor- dement aux réseaux). Après exécution de travaux de terrassement par un tiers, le chantier n’ayant pas été poursuivi, le maître d’ouvrage avait assigné le constructeur en nullité du contrat. La cour d’appel avait admis cette demande. Son arrêt est confirmé sur ce point mais cas- sé sur d’autres: “Attendu que la société PCA maisons fait grief à l’arrêt de dire nul le contrat de construction de maison individuelle et de la condamner à rembourser à M me N. la somme de 11257euros, et à lui payer celle de 5560euros à titre de dommages-intérêts; […] Mais attendu qu’ayant exactement retenu que chaque poste de travaux à la char- ge du maître de l’ouvrage devait être chiffré dans la notice annexée au contrat et que la renonciation du maître de l’ouvrage à se prévaloir de la nullité de ce contrat par son exécution devait être carac- térisée par sa connaissance préalable de la violation des dispositions destinées à le pro- téger de sorte que le commencement d’exécution du contrat n’avait pas eu, à lui seul, pour effet de couvrir cette irrégularité , la cour d’appel, qui a déduit à bon droit de ces seuls motifs que le non-res- pect de ces dispositions d’ordre public entraînait la nullité du contrat, a légale- ment justifié sa décision de ce chef […] Vu l’article L 231-2 du CCH; Attendu que pour débouter M me N. de sa demande en paiement du coût de l’étude de sol, l’arrêt retient que cette étude était à sa charge et qu’elle en a bénéficié au titre de son second projet de construction; Qu’en statuant ainsi, alors qu’ il ne peut être prévu, dans un contrat de construction de maison individuelle, que le maître de l’ouvrage doit fournir une étude de sol , la cour d’appel a violé le texte susvisé”. Observations : L’article L 231-2 du CCH fixe le contenu obligatoire du contrat de construction de maison individuelle. À ce titre, il doit notamment préciser “le coût des travaux dont le maître de l'ouvrage se réserve l'exécution, ceux-ci étant décrits et chiffrés par le constructeur et faisant l'objet, de la part du maître de l'ouvrage, d'une clause manuscrite spécifique et para- phée par laquelle il en accepte le coût et la charge”. Dans cette affaire, le maître d’ouvrage avait accepté de prendre en charge une série de travaux. Mais la Cour de cassation juge que le contrat ne peut pas imposer au maître de l’ouvrage de fournir une étude de sol. La Cour de cassation avait déjà jugé que si le contrat ne comporte pas l’estimation chiffrée par le constructeur des travaux indispensables non compris dans le prix, ces travaux restent à la charge du construc- teur, quand bien même le contrat en réser- verait l’exécution au maître de l’ouvrage (Civ. 3 e , 6 nov. 1996, AJPI 1997, p.307). J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E L’arrêt rapporté apporte deux précisions. D’une part, il indique que le commence- ment d’exécution du contrat ne suffit pas à couvrir l’irrégularité du contrat, de sorte que le maître de l’ouvrage peut l’invoquer après le début des travaux. D’autre part, il affirme s’agissant de l’étude de sol, qu’elle ne peut être imposée au maître de l’ouvrage. Contrat de vente ■ Condition d’obtention de prêt (Cass. Civ. 3 e , 20 nov. 2013, n° 1362, FS-P+B+I, cassation, pourvoi n°12-29021) Une promesse de vente avait été conclue sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt au taux maximum de 4,75%. L’acquéreur s’était vu opposer un refus de prêt au taux de 4,20% et il l’invoquait à l’appui de sa renonciation à acquérir. La cour d’appel avait admis ce raisonnement et refusé au vendeur l’octroi d’une clause pénale. Sa décision est cassée: “Vu l’article 1178 du code civil; Attendu que pour débouter M. T. [vendeur] de sa demande au titre de la clause pénale, l’arrêt retient qu’il est reproché à M me B. d’avoir demandé à la BNP un prêt à un taux inférieur au taux prévu à la promesse de vente, qu’il est vrai qu’elle a demandé une simulation sur la base d’un taux de 4,20% dont il n’est pas démontré cependant qu’il soit fantaisiste, que le seul fait de deman- der un taux légèrement inférieur au taux prévu par la promesse ne constitue pas une faute justifiant la mise en jeu de la clause pénale et qu’il n’y a pas là une “ins- trumentalisation” de la condition suspensi- ve ainsi que le prétend M. T.; Qu’en statuant ainsi, tout en constatant, d’une part, que M me B. avait sollicité de la banque BNP Paribas un prêt à un taux ne correspondant pas aux caractéristiques de la promesse, d’autre part, qu’elle se conten- tait de produire une lettre de Cetelem indi- quant que son dossier avait été détruit, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les consé- quences légales de ses constatations, a violé le texte susvisé”. Observations : L’article 1178 du code civil prévoit que “La condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement.” Cet argument est sou- vent invoqué par le vendeur qui considère que l’acquéreur n’a pas fait les diligences nécessaires pour obtenir son prêt. L’arrêt d’appel avait décrit les démarches effectuées par l’acquéreur en reconnais- sant que le taux contenu au dossier de demande était inférieur au taux maximum prévu par le compromis. Pour l’auteur du pourvoi, le fait d’avoir déposé une demande à un taux inférieur au taux maximum constituait pour l’acquéreur une manœuvre afin de renon- cer à une acquisition dont il ne voulait plus. La Cour de cassation a admis cette analyse. Il résulte donc de cet arrêt que l’acquéreur qui souhaite se délier d’une promesse de vente conclue sous condition d’obtention de prêt doit fournir un refus de prêt au taux maximum admis par la promesse. Un arrêt plus ancien avait considéré que le bénéficiaire de la promesse qui présente une demande d’emprunt conforme aux caractéristiques stipulées à la promesse et restée infructueuse, peut se prévaloir de la condition suspensive (Civ. 3 e , 8 fév. 1999, Bull. III n°240). Cet arrêt avait admis (sauf clause contraire) que le bénéficiaire n’empêche pas l’accomplissement de la condition “lorsqu'il présente au moins une demande d'emprunt conforme aux carac- téristiques stipulées à la promesse et restée infructueuse”. La Cour de cassation avait censuré l’arrêt d’appel qui exigeait au moins deux refus de prêt. À retenir: Pour se prévaloir de la condition suspensive, l’acquéreur doit produire un refus de prêt conforme aux caractéris- tiques stipulées dans la promesse. Baux: commerce ou logement? ■ Refus de requalification d’un bail meublé en bail commercial (CA Paris, Pôle 4, ch 4, 19 nov. 2013, n°10/21447) Un syndicat de copropriétaires avait consenti au profit d’une société un bail meublé sur un local précédemment affecté à la loge de la gardienne. Le contrat de février2002 était d’une durée de 6 mois renouvelable. En 2005, le syndicat avait donné congé au locataire pour juillet2005 et vendu le local le 23mai 2005. L’acquéreur avait alors assigné en novembre2005 le locataire pour obtenir son expulsion. Mais celui-ci réclamait l’application du statut des baux commerciaux. Après un arrêt de cassation, la cour d’appel de Paris était à nouveau saisie du litige. Elle qualifie le bail de location relevant du code civil à titre de logement de fonction: “Considérant qu’il ressort de l’acte notarié du 23mai 2005 que les lieux, équipés d’installations sanitaires et présentant une surface de 19,9, m 2 , sont destinés à un usa- ge d’habitation; Que le fait que la SARL AS Europe n’ait pas utilisé la pièce, dotée d’un confort rudi- mentaire, conformément à son usage est à lui seul insuffisant pour en modifier la des- tination, notamment pour caractériser une destination commerciale […] Considérant que, pour revendiquer néan- moins le bénéfice du statut des baux com- merciaux, la SARL AS Europe fait valoir que les agissements frauduleux du syndicat des copropriétaires, qualifiant faussement la location de location meublée lors de la conclusion du bail, puis de M me N., qui pro- duit un exemplaire original du bail conte- nant une clause manuscrite ne figurant pas dans l’exemplaire de la locataire stipulant que le bail est consenti à titre de logement de fonction de l’un des porteurs de parts de la SARL AS Europe (M. M.) caractérisent l’intention du propriétaire de faire échec à l’application impérative de la législation relative aux baux commerciaux; Mais considérant que, si en l’absence d’inventaire des meubles meublants, la location litigieuse n’est pas soumise au régi- me des baux meublés, elle n’est pas pour autant, par défaut, soumise à la législation des baux commerciaux, les parties étant convenues d’appliquer les dispositions du code civil; Que dans ce contexte, la référence dans le bail à la catégorie “location meublée” n’a pas la portée frauduleuse que lui prête la SARL AS Europe […] Qu’il ressort de l’ensemble de ces éléments que le local a été loué, conformément aux dispositions du code civil, à M. M., puis à la SARL AS Europe, comme logement de fonc- tion”. En conséquence, la cour d’appel valide le congé et modère l’application de la clause pénale en fixant l’indemnité d’occupation au montant du loyer majoré de 20%. Observations : L’article 2 de la loi du 6juillet 1989 écarte de son champ d’application les “logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi”. Cet arrêt en fournit l’illustration pour un local à usa- ge d’habitation, une loge précédemment affecté à la gardienne. Le statut de loca- tion meublée devait être écarté, faute de présence de meubles dans les lieux. Le locataire demandait l’application du sta- tut des baux commerciaux, mais cette demande lui est refusée. L’arrêt se fonde sur la destination des lieux mentionnée dans l’acte de vente puis sur l’intention des parties qui était d’écarter l’application des baux commerciaux. ● 3 décembre 2013 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• V V E E N N T T E E - - B B A A U U X X C C O O M M M M E E R R C C I I A A U U X X ▲ J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E 3 décembre 2013 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• Le PLFSS ■ Taxation des produits d’épargne Suite des débats sur le projet de loi de finan- cement de la Sécurité sociale à l’Assemblée le 23octobre. Concernant l’article 8 qui institue une sur- taxation des produits d’épargne, Bernard Accoyer indique que cette mesure vise des placements familiaux, qui financent l’économie et qui sont parfois des produits de succession. “Vous portez un coup dange- reux à la confiance” ajoute-t-il (JO AN déb. 24 oct. p.10448). Même tonalité chez Véro- nique Louwagie qui souligne que pour cer- tains produits, comme les PEA de plus de 5 ans, le taux de 0,5% pour les intérêts de l’année 1997, passerait à 15,5%. Pascal Terrasse rétorque que les PEA sont plutôt en moins-value actuellement et qu’il s’agit de rendre plus active notre épargne. Bernard Cazeneuve répond aux critiques en rappelant que l’actuelle opposition avait, en son temps, également adopté des mesures rétroactives et que la droite a augmenté les prélèvements sociaux de 50% en 4 ans. Il ajoute que le régime actuel est illisible car lorsqu’on vend des actions détenues en direct, on applique le taux de 15,5% mais que, lorsqu’on les vend dans le cadre d’un PEA, les prélèvements sociaux s‘appliquent à partir de la reconstitution des taux histo- riques (p.10451). Le ministre a fait adopter un amendement (n°818) qui aligne la date de versement de l’acompte d’impôt sur le revenu sur les inté- rêts de PEL de plus de 12 ans sur la date unique d’acompte des prélèvements sociaux afin d’harmoniser la gestion des prélève- ments. Par ailleurs, Bérengère Poletti a tenté d’obtenir que les PEL et les CEL soient extra- its de cette mesure, mais son amendement (n° 612) a été repoussé. L’article 8 a été voté. ■ Vers une CSG progressive Le 24octobre, deux amendements de Lau- rent Baumel (n°708 et711) visaient à rendre la CSG progressive dans un objectif de justi- ce sociale. Le ministre du budget indique que “nous allons continuer d’aborder ces questions dans les mois qui viennent afin de poursuivre la réforme fiscale” (JO AN 25 oct. p.10531). L’un propose que la CSG soit d’un taux différent suivant la nature des revenus et l’autre que la CSG soit fixée selon un taux progressif. Bernard Cazeneuve indique les difficultés que suscitent de telles mesures, dont il demande le retrait. Exemple: pour un retraité avec une pension de 1600euros, la CSG serait portée de 6,6% à 7,5%, et pour une pension de 2480euros, le taux serait porté de 6,6% à 9%. Laurent Baumel a reti- ré ses amendements. L’ensemble du projet de loi a été voté le 29octobre (JO AN 30 oct. p.10718). ■ “Petite rétroactivité” Répondant à une question orale d’Olivier Dassault qui critiquait la rétroactivité des mesures adoptées pour fiscaliser les contrats d’assurance multi-supports, tout en ayant renoncé à le faire sur les PEL et PEA, le ministre du budget répond que le Conseil constitutionnel a validé cette “petite rétroac- tivité” qui consiste à”faire en sorte que la décision d’un gouvernement s’applique à partir du moment où elle a été prise pour tous les contrats dont on sort.” (JO AN déb. 30 oct. p.10705). Il ajoute que la mesure pri- se “n’était pas rétroactive, puisqu’elle s’appliquait déjà lors que l’épargnant avait quitté le produit d’épargne en question”. Mais il ajoute que “nous avons décidé […] de corriger cette mesure de manière à ce qu’elle soit totalement équitable” (p.10705). En concluant, il s’étonne de la fermeté du propos du député indiquant “entre 2009 et 2012, vous avez prélevé sans vergogne sur tous les produits d’épargne des Français, y compris les plus modestes, 6milliards d’euros”. Pierre Moscovici ajoute que la mesure prévue n’était pas rétroactive “puisque le fait générateur était la sortie du produit”, mais que, à la demande du Pre- mier ministre, nous avons retiré de la mesu- re les PEA, les PEL et les contrats d’épargne salariale (p.10706). Suite du PLF à l’Assemblée Les députés ont poursuivi le 29octobre l’examen du projet de loi de finances pour 2014. Bernard Accoyer s’étonne de la mesure adoptée dans le PLFSS qui prévoit de taxer l’épargne populaire car dès le lendemain, le rapporteur a annoncé qu’il fallait revenir sur la taxation des PEL et le surlendemain, le ministre du budget a annoncé qu’il renon- çait au dispositif prévu sur le PEA (p.10718). Le 7novembre, lors du débat sur le budget des collectivités locales, Jeanine Dubié sou- ligne que les recettes des droits de mutation sont en baisse, et évoque l’idée d’opérer un prélèvement de 0,7% sur les recettes actuelles des DMTO pour alimenter un fonds de péréquation, tout en laissant aux départements la liberté d’augmenter les taux jusqu’à 4,5%, comme le prévoyait le PLF initial. (JO AN déb. 8 nov. p.11126). La ministre Anne-Marie Escoffier a répondu que le Gouvernement travaillait à une solu- tion de justice à l’égard de l’ensemble des collectivités (p.11131). Gilles Carrez toute- fois estime que si un régime d’augmentation automatique des taux de 3,80 % à 4,50% était prévu, pour alimenter un fonds de péréquation, ce serait contraire à la liberté d’administration des collectivités territo- riales (p.11136). La ministre répond que l’objectif est d’augmenter la péréquation tout en laissant aux départements une liber- té d’agir (p.11136). ■ Revalorisation des aides au logement? S’agissant de la politique des territoires, Cécile Duflot indique que notre pays étant menacé de fracture territoriale, “notre res- ponsabilité est d’apporter à chaque territoire une réponse adaptée à ses besoins” (JO AN déb. 9 nov. p.11241). La ministre indique que le commissariat général à l’égalité des territoires (CGET) sera officiellement installé à la fin du 1 er tri- mestre 2014. S’agissant du logement, la ministre se félicite de la hausse de 100mil- lions d’euros de crédits du budget général consacré à cette politique. Pour 2014, il est prévu 450millions d’€ d’autorisations d’engagement pour l’aide à la pierre afin de produire 150000 logements sociaux. Une mobilisation exceptionnelle d’Action loge- ment est prévue pour 950 millions d’euros par an jusqu’en 2015. L’offre de logements à loyer intermédiaire sera soutenue par la fixation du taux de TVA à 10% sur la construction de ces logements (art. 55). La rénovation énergétique est éga- lement soutenue par la prime exceptionnel- le de 1350euros et la hausse des crédits de l’ANAH consacrés à la lutte contre la préca- rité énergétique. Cécile Duflot indique par ailleurs que la réforme de la politique de la ville va franchir une nouvelle étape avec une nouvelle géné- ration de projets de rénovation urbaine; le PNRU 2. Dans ses réponses aux questions des dépu- tés, la ministre conteste le fait que les aides au logement aient un caractère inflationnis- te, sauf dans ces circonstances exception- L L A A L L O O I I D D E E F F I I N N A A N N C C E E S S À À L L ’ ’ A A S S S S E E M M B B L L É É E E D D É É B B A A T T S S Les députés débattent de la rétroactivité des lois fiscales 3 décembre 2013 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• A A U U S S É É N N A A T T E E N N B B R R E E F F ■ Réforme de la multipropriété? Après la réforme de la loi du 6 janvier 1986 par la loi du 22 juillet 2009, le Gouverne- ment a décidé d'évaluer les difficultés qui subsistent pour envisager éventuellement des améliorations du dispositif en vigueur. Une réponse du ministère de la justice à Erwann Binet. (JO AN Q 5 nov. 2013, p. 11646, n° 11451). B B I I B B L L I I O O G G R R A A P P H H I I E E nelles quand, entre 1990 et 1993, les aides au logement ont été ouvertes à l’ensemble des étudiants (p.11257). S’agissant de l’indexation des aides au logement, la ministre assume le choix du Gouvernement de ne pas les augmenter cette année. Mais Christophe Caresche a proposé de repous- ser la date de revalorisation des aides au 1 er octobre 2014 et il a été suivi (vote de l’amendement n°648, p.11260). L’article 64 a été voté. À suivre. Au Sénat ■ Économie sociale et solidaire Les sénateurs ont examiné à partir du 6novembre un projet de loi relatif à l’économie sociale et solidaire. À noter que L’article 11 instaure un délai permettant aux salariés de présenter une offre en cas de ces- sion de fonds de commerce (art. L 141-23 et suiv. du code de commerce). Gérard Le Cam propose de le transformer en droit de prio- rité (amendement n°98). Toutefois, le ministre Benoît Hamon indique que créer un droit de préférence ou de priorité risque- rait de judiciariser la transmission d’entreprises (JO Sénat déb. 8novembre, p.11163). Gérard Le Cam a retiré l’amendement et l’article a été voté après d’autres amende- ments. Les articles suivants visent les sociétés coopératives de production. À noter l’article 28 qui concerne les sociétés coopératives d’HLM (voté p.11208). Il modifie l’article L 422-3-2 du CCH pour faire référence au nou- veau statut des organismes de l’économie sociale et solidaire que crée cette loi. Le titre V concerne le droit des associations. En conclusion des débats, Benoît Hamon indique que ce texte vise la reconnaissance de l’économie sociale et solidaire. Il lui don- ne une définition, il permet un agrément “entreprise solidaire d’utilité sociale”. Le projet de loi a été voté (p. 11246). ■ Question crible sur la mon- tagne “Aménagement du territoire, probléma- tiques foncières, développement écono- mique”. Tel était le thème des questions cribles thématiques sur la montagne, trai- tées au Sénat le 7novembre. À Pierre Jarlier, évoquant les contraintes des zones de montagne, Cécile Duflot indique que “ma vision de l’égalité des territoires repose sur une prise en compte différenciée de ces contraintes, car l’égalité n’est pas l’uniformité” (JO Sénat 8 nov. 11136). Elle ajoute que certaines mesures sur la mon- tagne sont prises dans le cadre de la loi ALUR, et que d’autres sont prévues dans le cadre du titre “promouvoir l’égalité et la solidarité des territoires” du projet de loi de mobilisation des régions pour la croissance et l’emploi et de promotion de l’égalité du territoire, mais qu’ une remise en cause de la loi montagne n’est pas prévue dans ce qu’elle avait d’essentiel, c’est-à-dire la consécration de leur spécificité. André Vairetto évoque la question de la rénovation de l’immobilier de loisirs , citant les travaux engagés par le groupe de réflexion instauré par la ministre du touris- me. Ce groupe a notamment pour objet de remettre sur le marché des biens immobi- liers dits “froids”. Cécile Duflot reconnaît la nécessité de réhabiliter le parc ancien, car les dispositifs fiscaux favorisent le logement neuf et la propriété des immeubles est sou- vent morcelée. Si les outils que sont les opé- rations de réhabilitation de loisirs (ORIL) et villages résidentiels de tourisme sont insuf- fisants, la ministre invoque les avantages des conventions d’aménagement touris- tique qui mériteraient d’être davantage uti- lisées (p.11137). Annie David relaie l’inquiétude d’élus locaux qui redoutent, après les débats de la loi ALUR, une concentration des pouvoirs dans des unités urbaines toujours plus vastes. Cécile Duflot “croit beaucoup aux vertus du nouvel outil que sera le Commis- sariat général à l’égalité des territoires”. Il s’agit de “réaffirmer la nécessité d’une soli- darité entre tous les territoires de la Répu- blique”. Le CGET aura pour objectif d’accompagner l’articulation entre les diffé- rentes politiques et de “porter une attention particulière aux territoires meurtris […] par exemple aux territoires concernés par la politique de la ville” (p.11138). Le CGET va regrouper le Secrétariat général du comité interministériel des villes et l’Agence natio- nale pour la cohésion sociale et l’égalité des chances. Ronan Dantec évoque l’aberration d’un sys- tème qui favorise la construction alors que d’autres équipements sortent du marché et ne sont plus mis en location, il y a aussi un problème pour le logement des actifs. Cécile Duflot cite dans sa réponse l’initiative inté- ressante de la Foncière rénovation mon- tagne créée au printemps 2013. S’agissant de la majoration de taxe foncière sur les terrains constructibles non bâtis , Jean-Claude Carle indique que la majora- tion peut représenter 4000€ puis 8000€ pour une parcelle de 800m2. Il conclut que ◆ Le guide des investisseurs insti- tutionnels: 23e édition La nouvelle édition de ce guide préparé par nos confrères d’Innovapresse est parue. Elle rassemble les fiches de 74 investisseurs (13 de plus qu’en 2012) avec les données sur le patrimoine et la politique d’investissement de chaque société. Anne Peyret analyse l’évolution du secteur en indiquant par exemple qu’après le délis- tement de plusieurs foncières en 2012, le mouvement de concentration s’est poursui- vi en 2013 avec le retrait de Klémurs, absorbé par Klépierre. CBRE Investors est présentée à la place d’ING REIM qu’il a absorbée. SILIC est désormais incluse dans la fiche consacrée à Icade. 264 pages, 395 € Tél.: 0148248128. urbapress.fr. ◆ Solutions d’examen. Droit de la construction Defrénois publie la 14 e édition du recueil de solutions d’examens professionnels du notariat en droit de la construction, droit rurale, urbanisme et environnement. D’abord destinés aux étudiants, ce recueil est également utile aux professionnels de l’immobilier car il traite de cas concrets. Exemples: deux thèmes sont consacrés à la cession de terrain contre remise de locaux à construire. Trois thèmes sont dédiés à la vente d’immeubles à construire. A noter aussi dans les autres contrats l’un qui vise le cas de l’implantation d’un super- marché et l’édification de maisons indivi- duelles, avec rénovation des constructions existant sur le terrain. Rédigé par Guillaume Daudré (notaire, étude Allez&Associés). 760 pages. 73 € . “c’est de la vente forcée, allant à l’encontre du principe fondamental du droit de pro- priété”. Cécile Duflot réaffirme l’objectif de préservation des surfaces agricoles, notam- ment dans les zones périurbaines. Mais, pour répondre aux inquiétudes, “le Gouver- nement a décidé que [cette mesure] ne s’appliquerait pas au 1 er janvier 2014” (p.11141). ● 3 décembre 2013 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• R R É É P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T É É R R I I E E L L L L E E S S Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 5 nov. 2013 AN p.11569 n°8507 Michel Lefait, SRC, Pas-de-Calais Calcul des aides au loge- ment Affaires sociales Lorsque l'allocataire a un arrêt maladie de plus de six mois, il est prévu un abattement forfaitaire sur les revenus tirés de l'activité professionnelle de 30 %. L'abattement est pratiqué dès le premier jour du changement de situation. Il n'est pas prévu de modifier cette règle. Le député proposait de prendre en compte les ressources réelles du trimestre précédant la demande d'aide. 5 nov. 2013 AN p.11579 n°9075 Catherine Quéré, SRC, Charente- Maritime Locations en meublé. Résidence principale du bailleur. Condition d'exonération Budget Pour bénéficier de l'exonération d'impôt au titre de la location d'une partie de la résidence princi- pale (art. 35 bis du CGI), il faut que le bailleur réduise le nombre de pièces qu'il occupe à titre de résidence principale . L'exonération ne s'applique donc pas aux personnes qui louent en meublé des pièces qu'elles n'ont jamais occupées. Les chambres séparées de l'habitation et ayant un accès séparé ne relèvent pas de l'exonération. Une interprétation restrictive de l'exonération visant à éviter qu'elle soit accordée à des loge- ments meublés autonomes de l'habitation. 5 nov. 2013 AN p.11580 n°13880 Jean-Claude Mathis, UMP, Aube Taxe sur les friches commerciales Budget La loi de finances pour 2013 a renforcé la taxe sur les friches commerciales en augmentant le taux d'impo- sition de 5 points. Mais les établissements industriels demeurent exclus de son champ d'application. Le député suggérait de soumettre les locaux industriels à cette taxe. 5 nov. 2013 AN p.11615 n°25915 Marie-Jo Zimmer- mann UMP, Moselle Interruption de travaux . Obligation du bénéficiaire du PC Logement Si les travaux autorisés par un permis de construire sont interrompus pen- dant plus d'un an, le permis est périmé (art. R 424-17 du code de l'urbanisme). Les travaux qui ont été commencés sont donc réputés être effectués sans autorisation . Le juge peut imposer un rétablissement des lieux dans leur état antérieur. 5 nov. 2013 AN, p.11615 n°29075 Olivier Falorni, Radical, Charente- Maritime Evolution du DPE Logements antérieurs à 1948 Logement Sur certains bâtiments, notamment construits avant 1948, la méthode de calcul de consomma- tion d'énergie standardisée aboutit à surévalua- tion la consommation et déclasse donc le bien. Il est possible d'utiliser les factures, mais elles ne sont pas toujours disponibles. Des recherches sont en cours pour adapter la méthode de calcul à ces bâtiments antérieurs à 1948. Il est alors préférable de ne pas afficher de per- formance plutôt que d'en afficher une inadaptée indique la réponse. 7 nov. 2013 Sénat p.3229 n°8388 Jean-Claude Leroy, PS, Pas-de-Calais Droit de préférence en cas de vente de par- celles boisées Agriculture Ce droit de préférence institué par la loi du 27 juillet 2010 s'applique à la vente d'une propriété classée au cadastre en nature de bois et forêt de moins de 4 hectares. Le fait qu'un chemin d'exploitation traverse une par- celle n'est pas un obstacle à l'application du droit. En revanche, un obstacle comme une route , une rivière ou une voie ferrée rompt la continuité et fait obstacle au droit de préférence. 7 nov. 2013 Sénat p.3236 n°7837 Jean-Louis Mas- son Un permis d'aménager sur deux ensembles? Logement Deux ensembles de parcelles de part et d'autre d'un chemin communal sont deux unités foncières distinctes. Deux unités foncières séparées par un chemin communal ne peuvent pas être considérées comme contiguës au sens de l'article L 442-1 du code de l'urbanisme. Un promoteur doit donc déposer deux demandes de permis d'aménager le lotissement. 12 nov. 2013 AN p.11818 n°16738 Gilles Carrez, UMP, Val-de- Marne Plus-value de plus de 50000 € Calcul Budget La taxation des plus-values de plus de 50000 € se calcule après abattements pour durée de détention. En cas de vente par un couple, le seuil de 50000 € s'apprécie au niveau de la quote-part du bien. Pour une personne morale, le seuil s'apprécie au niveau de la personne morale. Mais il n'est pas tenu compte de la quote-part de plus-value revenant à des associés soumis à l'IS ni de la quote-part de plus-value revenant à des associés personnes physiques bénéficiant d’exonération au titre de la résidence principale. 12 nov. 2013 AN p.11841 n°41098 Alain Chrétien, UMP, Haute- Saône Taxe foncière sur les propriétés constructibles non bâties Economie L'article 1396 du CGI qui a institué une majoration de taxe foncière pour les propriétés constructibles non bâties, a été modifié par la loi de finances pour2013. Une majoration est fixée à 5 € par m 2 à partir du 1 er janvier 2014 et à 10 € le m 2 à partir de 2016. Con- scient des réactions des élus, le Gouvernement s'engage à examiner un aménagement du dispositif. 35 questions analogues. sur ce thème. 14 nov. 2013 Sénat p.3302 n°7196 Jacqueline Alquier, PS, Tarn Recours obligatoire à l'architecte Culture La loi de 1977 a dispensé du recours obligatoire à l'architecte les personnes qui construisent pour leur propre compte une maison de moins de 170 m 2 . Mais pour que les particuliers puissent béné- ficier d'une réflexion sur l'architecture, le ministre a souhaité qu'ils aient accès à un conseil gratuit dans les Conseils de l'architecture, de l'urbanisme et de l'environnement (CAUE). Pour la sénatrice, com- me la plupart des mai- sons ont moins de 150 m 2 , le principe du recours obligataire à l’architecte est annihilé. À nos abonnés : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. ▲ 3 décembre 2013 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : OFFRE EXCEPTIONNELLE Réservée aux nouveaux abonnés 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S Magistrature ✓ Tribunaux de grande instance : Ghani Bouguerrea est nommée présidente du TGI de Privas et Agnès Bonnet de celui de Montargis. (Décret du 15novembre 2013, J.O. du 20 nov. @). Organismes publics ✓ Commission nationale d'aménagement foncier : Marie-Armelle Robert et Nathalie Guesdon sont nommées représentantes du ministre de l’agriculture; Etienne Lepage est nommé représentant du ministre du budget et Emilie Gallouet de celui de l’écologie. (Arrêté du 4novembre 2013, J.O. du 23 nov. p.19069). Conventions collectives ➠ Gardiens, concierges et employés d'immeubles : il est envisagé l'extension de l’avenant n°82 du 17juin 2013 portant sur les congés annuels. (Avis publié au J.O. du 22 nov. 2013, p.18996). ■ Réquisition des logements vacants Un décret du 22novembre encadre les délais de déclaration et de réalisation de travaux dans le cadre de la procédure de réquisition avec attribution de locaux vacants depuis plus de 12 mois. Dans les communes où existe un fort déséquilibre de logements, le préfet peut réquisition- ner les logements appartenant à des per- sonnes morales et vacants depuis plus de 12 mois (articles L 642-1 et suiv. du CCH.) Avant la réquisition, le préfet doit notifier son intention au propriétaire. Celui-ci a deux mois pour répondre. Il doit indiquer - son accord ou son refus, - son intention de mettre fin à la vacance dans les 3 mois, - son intention d' engager les travaux pour mettre fin à la vacance dans un délai de 24 mois. Le décret précise ce dernier cas. Le proprié- taire dispose d'un mois pour adresser un programme de travaux avec échéancier, le préfet a un mois pour répondre. Après accord du préfet sur l’échéancier de travaux, le propriétaire doit fournir les devis acceptés dans le délai d'un mois. Il doit justifier de la progression des travaux et de la mise en location. (art. R 642-8-1 à 4 du CCH). (Décret n°2013-1052 du 22novembre 2013 pris pour l'application des articles L. 642-10 à L. 642-12 du CCH, J.O. du 24 nov. 2013, p. 19096). ■ Vente HLM dans le cadre du dis- positif Duflot Un décret du 18novembre adapte les conditions de vente des logements des organismes HLM. Il permet la vente de logements neufs dans le cadre du dispositif Duflot. L'acquéreur doit s'engager à louer le logement sous conditions de plafond de loyer et de ressources du locataire, et dans le zonage du dispositif Duflot. Le texte supprime aussi la référence au logement Scellier intermédiaire, qui n'est plus appli- cable depuis le 1 er avril 2013. (Décret n°2013-1037 du 18novembre 2013 relatif aux conditions de vente de logements par les organismes d'habitations à loyer modéré, J.O. du 20 nov. 2013, p.18815). ■ Nouvelles fiches d’opérations standardisées d'économies d'énergie Il existe actuellement 269 fiches qui défi- nissent les opérations standardisées d'économies d'énergie pour les actions les plus fréquentes. Elles déterminent le for- fait d'économies d'énergie correspondant. Un nouvel arrêté crée 35 fiches complé- mentaires et il révise 44 fiches. Parmi les fiches nouvelles : - chauffe-eau thermodynamique collectif sur air extrait à accumulation, - Lampe de classe A (outre-mer), - Système hydro-économe (bâtiments tertiaires), - Appareil de froid domestique performant (France d'outre mer), - Luminaire LED avec dispositif de contrôle pour les parties communes (bâtiments rési- dentiels existants), - Unité de chauffage au gaz en toiture à hau- te efficacité énergétique (bâtiments tertiaires), - Raccordement d'un bâtiment tertiaire à un réseau de froid, - Logiciel de réduction de consommation des ordinateurs (bâtiment tertiaire: parc infor- matique), - Lanterneaux d'éclairage zénithal (bâtiments tertiaires de moins de 10000m 2 ). Exemples de fiches révisées : - Isolation de combles et toitures (Outre-mer), - Programme d'intermittence pour un chauf- fage central (secteur tertiaire existant), - Optimiseur de relance pour un chauffage central, - Ventilation mécanique modulée, - Ventilation mécanique modulée à détec- tion de présence. (Arrêté du 24octobre 2013 définissant les opérations standardisées d'économies d'énergie, J.O. du 21 nov. 2013, p.18862). ■ Logement social: cotisation CGLLS Pour la cotisation additionnelle à la CGLLS au titre de 2013 : - la somme forfaitaire par logement locatif est fixée à 3,5 € , - pour le calcul de la part variable, celle-ci est assise sur l'autofinancement net, affec- té d'une réfaction. La réfaction est fixée à 8 % des produits locatifs, - le taux applicable à l'autofinancement net, après réfaction, est de 11,5 %. La télédéclaration à la cotisation addition- nelle doit être effectuée dans un délai de 30 jours après le 19novembre 2013. (Arrêté du 18novembre 2013 fixant les modalités de déclaration, de calcul et de paiement de la cotisation additionnelle due à la Caisse de garantie du logement locatif social, J.O. du 19 nov. p.18732). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 540 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . 3 décembre 2013 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• A A C C T T U U A A L L I I T T É É D D E E S S B B A A U U X X D D ’ ’ H H A A B B I I T T A A T T I I O O N N Dans ce traditionnel panorama d’actualité des baux d’habitation organisé par Elegia ce 21novembre, le projet de loi ALUR était omniprésent. Voté en première lecture par les deux chambres, le texte pourrait revenir dès janvier à l’Assemblée si, selon Alain Papadopoulos (consultant), la ministre du logement veut “passer en force”. Quoi qu’il en soit, le texte sera certainement sou- mis au Conseil constitutionnel, notamment sur la question de l’encadrement des loyers. Alain Papadopoulos décrit les princi- pales mesures du projet. Exemples: défini- tion légale de la résidence principale, inser- tion d’un bail type et d’un modèle type d’état des lieux, enrichissement du dossier de diagnostic technique, raccourcissement du délai de prescription de 5 ans à 3 ans, sanction de la fraude au congé, obligation du bailleur de joindre une notice d’information au locataire en cas de congé, etc. L’encadrement des loyers sera établi à partir des loyers médians définis à partir des observatoires de loyers. Les loyers seront sans doute fixés par quartiers, donc “un peu à la hache” ce qui, selon Alain Papadoupoulos, va pénaliser les logements de qualité. S’agissant de la garantie univer- selle des loyers (GUL), les assureurs devraient a priori être exclus du dispositif mais l’idée d’une taxe parait abandonnée. Confirmation du DALO S’agissant du DALO, l’avocat Vincent Canu fait observer que si certaines réformes issues du précédent quinquennat sont en cours d’abandon, comme le juge de proxi- mité, il n’en va pas de même du droit au logement, qui ne fait que croître. Le décret du 30octobre 2012 a simplifié les conditions de permanence sur le territoire requises du demandeur. Le Conseil d’État a précisé (28mars 2013) les contours de l’obligation de résultat pesant sur l’État. Bernard Charluet (consultant) précise, quant au rôle de l’administrateur de biens, que celui-ci n’est pas habilité à représenter le bailleur devant le juge de proximité (Cass. Civ. 3 e , 5 sept. 2012). S’agissant des personnes titulaires du bail, Vincent Canu rappelle que pour les per- sonnes pacsées, le partenaire qui n’a pas signé le bail n’est pas colocataire, mais il est solidaire dans le paiement du loyer (art. 515-4 du code civil). Il y a là quelque chose d’illogique: il peut être assigné par le bailleur en paiement du loyer, mais il n’est pas titulaire du bail (contrairement à la situation des époux). Un arrêt a admis que le locataire pouvait obtenir une diminution du loyer en cas d‘écart avec le loyer annoncé, car le loca- taire avait démonté que le loyer avait été fixé par référence à la surface habitable (Civ. 3 e , 28 fév. 2012). Cette solution sera généralisée par la loi ALUR. Après la 1 e étape qui imposait la mention de la surfa- ce dans le bail, arrive la 2 e , qui introduit une action en diminution de loyer en cas d’écart de plus de 5%. Dans l’actualité fiscale, Bernard Charluet souligne que la Commission européenne a assigné la France à propos des conditions d’octroi de l’avantage fiscal Duflot en ce qu’il serait discriminatoire car réservé aux investissements effectués en France. Il y a donc un risque que ce dispositif soit sanc- tionné. Dans la loi de finances 2014, il est prévu d’assouplir les conditions de délai pour être exonéré d’impôt sur les plus- values immobilières. Mais le délai de 22 ans, qui remplace celui de 30 ans, ne vise que la part d’impôt,mais non celle des coti- sations sociales. En matière de sécurité, l’état des risques technologiques et naturels est étendu aux risques miniers. L’obligation d’installation du détecteur de fumée au 8mars 2015 pèse sur le bailleur, mais non - à ce jour - son entretien. Quant à l’obligation de fournir un loge- ment décent, il peut y avoir un problème de cohérence avec le respect des exigences de salubrité. En effet, un logement peut être salubre tout en étant indécent en regard du décret de 2002, ou l’inverse. Par exemple, le règlement sanitaire départe- mental peut exiger une surface minimale de 10m 2 alors que le décret sur la décence fixe ce minimum à 9m 2 . La Cour de cassa- tion a précisé que seul un événement de La réforme des honoraires de négociation suscite de vives réactions Le droit des rapports locatifs est à la veille d’une profonde évolution avec la présentation du projet de loi ALUR. Etat des lieux avant réforme avec Elegia. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 779 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine R R E E N N C C O O N N T T R R E E force majeur peut exonérer le bailleur de son obligation de délivrance d’un loge- ment décent pendant la durée du bail. Les règles de congé Une série d’arrêts a été rendue en matière de congé. Un arrêt souple admet la validi- té d’un congé pour reprise alors que le ter- me du bail était incertain et fixé de maniè- re conditionnelle (Civ. 3 e , 18 déc. 2013). Un arrêt accorde des dommages-intérêts au bailleur qui avait adressé un congé pour vente, car le locataire faisait obstacle aux visites (CA Versailles, 26 fév. 2013). Un autre tranche l’application d’un proto- cole d’accord qui prévoyait le départ du locataire en échange d’une certaine som- me, à l’occasion de la vente du bien. Le locataire a obtenu le versement de la som- me, alors que la vente n’avait finalement pas eu lieu (Civ. 3 e , 5mars 2013). Un arrêt a admis la validité d’un congé pour motif légitime et sérieux étayé par un projet du bailleur de récupérer le local loué pour agrandir un local voisin (Civ. 3 e , 5 fév. 2013). Cet exemple montre, indique Vin- cent Canu, que cette notion de motif légi- time et sérieux est adaptable ; c’est tout l’intérêt d’une disposition générale qui est plus souple qu’une liste de cas. S’agissant du cautionnement, on aurait pu considérer, explique Bernard Charluet, qu’il est inutile à la caution de recopier la men- tion manuscrite lorsqu’elle est à durée déterminée car le contenu de la mention concerne la caution à durée indéterminée. Ce n’est pas la position de la Cour de cassa- tion qui l’exige dans les deux cas. Honoraires de location Le projet de loi ALUR prévoit de limiter aux honoraires de rédaction d’acte et d’état des lieux, les frais pouvant être fac- turés au locataire. Les honoraires de loca- tion seront à charge exclusive du bailleur. Alain Papadopoulos rappelle que la règle du partage par moitié remonte à la loi Quilliot. Cette question des honoraires a suscité des réactions animées de la salle lar- gement composée… d’administrateurs de biens. Pour l’un, l’exigence d’un mandat de recherche par un candidat locataire va se généraliser, pour un autre, la qualité du service va s’en ressentir, pour un troisième, il va falloir licencier du personnel et les grands groupes vont en profiter pour racheter à bas prix des petits cabinets…
