Au sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Vente : Adhésion obligatoire à une association syndicale
Prêt immobilier : Devoir de conseil du banquier
Urbanisme : Affichage du permis de construire
– 3 – A l’Assemblée –
Vers une réforme du droit des contrats
PLF : nuisances sonores, cession d’immeuble à un euro symbolique
Professions réglementées
Communes nouvelles
Taxation des résidences secondaires
– 4-5 – Réglementation –
Accessibilité : Commission d’accessibilité / Travaux dans les immeubles existants / Les Agendas d’accessibilité programmée (Ad’AP)
Construction : Recharge des véhicules électriques / Travaux à proximité des monuments historiques / Sanitaires / Contrats de concession
Fiscalité: Métropole de Lyon
– 6 – Tableau des réponses ministérielles –
– 7 – Nominations – Au fil du JO –
– 8 – Rencontre –
Baux commerciaux et procédure collective : Selon Philippe Roussel Galle, la réforme de la déclaration de créance va tarir le contentieux
■ ■ Le banquier prêteur a un devoir de conseil et de mise en garde envers l’em- prunteur profane en cas de crédit excessif. Mais la cour d’appel de Paris a refusé de mettre en jeu la responsabilité d’une banque à l’égard d’un emprunteur qui avait obtenu un plan de surendettement : il n’avait pas remboursé son prêt après avoir vendu le bien financé avec le prêt litigieux (p.2 l’arrêt du 6novembre 2014). ■ ■ Quelles autorisations faut-il obtenir pour une construction dont les balcons sont édi- fiés en surplomb de la voie publique? Voir la réponse du ministre de l’intérieur, qui renvoie à la réglementation locale (p.6). Le ministère du logement n’est pas favo- rable à l’extension de la trêve hivernale au bénéfice des squatters (p.6). ■ ■ Plusieurs textes ont été publiés en matière d’accessibilité des bâtiments (p.4): - un décret du 31octobre concerne la com- mission d’accessibilité, - un décret du 5novembre fixe des règles spécifiques pour l’accessibilité des ERP dans les immeubles existants, - un autre décret du même jour fixe le contenu des agendas d’accessibilité pro- grammée (Ad’AP). Les conditions d’agrément des observatoires des loyers (préalable nécessaire à la mise en place de l’encadrement des loyers) ont été définies par décret du 5novembre (p.7). ■ ■ Daniel Bursaux est nommé directeur général de l’Institut national de l’information géographique et forestière (p.7). François Pupponi est nommé président de l’ANRU (p.7). Le droit des contrats bientôt réformé U ne réforme en cours fait peu de bruit, mais elle est essen- tielle pour les juristes de droit privé: c’est la réforme du droit des contrats. Elle figure à l’article 3 de la loi de modernisation et de simplification du droit dans les domaines de la justice et des affaires intérieures. Voté en 2 e lecture à l’Assemblée (contre l’avis du Sénat), cet article autorise le Gouvernement à légiférer par ordonnance pour réformer le droit des contrats en treize points. La lecture des domaines qui doivent être traités (lire p.4) donne un aperçu de l’ampleur de la réforme qui s’annonce. C’est donc un pan très important du droit civil qui doit être réformé prochainement. L es récentes réformes qui ont traversé tant le droit des baux com- merciaux que celui des procédures collectives nécessite une lecture combinée. C’est le pari réussi auquel se sont livrés Philippe Roussel Galle, professeur à Paris V, et Christophe Denizot, avocat, au cours d’une journée de formation Elegia (p. 8). La réforme des procédures collectives comporte de très nombreuses modifications techniques. Philippe Roussel Galle souligne que si aucune en elle-même ne bou- leverse l’architecture de ce domaine, l’ensemble des réformes contribue cependant à une amélioration sensible des procédures. La pratique dira progressivement comment évoluent désormais les procédures collectives, puisque la réforme s’applique aux procé- dures ouvertes à compter du 1 er juillet 2014. Un exemple caractéris- tique est celui qui figure à l’article L 622-24 du code de commerce relatif à la déclaration de créance. Par une modification technique, il est désormais prévu que le créancier peut ratifier la déclaration faite en son nom et que lorsque le débiteur porte une créance à la connaissance du mandataire, il est présumé avoir agi pour le comp- te du créancier jusqu’à ce que le juge statue sur l’admission de la créance. Philippe Roussel Galle observe que cette réforme tech- nique va tarir l’essentiel du contentieux sur la déclaration de créan- ce. C’est donc un aspect très positif de cette réforme. E n matière fiscale, le projet de taxation des résidences secondai- re continue d’agiter les parlementaires (voir p.5). La décision de majorer la taxe d’habitation des résidences secondaires de 20% serait laissée au choix des collectivités concernées, dans les zones tendues. L’objectif, ainsi que l’a indiqué Christian Eckert, serait de fluidifier le marché immobilier. Pour Paris par exemple, il met en relation le nombre de résidences secondaires (175000) avec celui des demandeurs de logements (170000). La proximité des chiffres est séduisante. Peut-on en conclure qu’une majoration de la taxe d’habitation de ces logements provoquerait une amélioration de l’offre de logements au bénéfice de ceux qui demandent un loge- ments sociaux? La corrélation paraît quelque peu hasardeuse… ■ BD JURIS hebdo La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 580 18 NOVEMBRE 2014 ISSN 1622-1419 15 E ANNEE L’ESSENTIEL .. immobilier - 2 - Jurisprudence - Vente : Adhésion obligatoire à une association syndicale Prêt immobilier : Devoir de conseil du banquier Urbanisme : Affichage du permis de construire - 3 - A l’Assemblée - Vers une réforme du droit des contrats PLF: nuisances sonores, cession d’immeuble à un euro symbolique Professions réglementées Communes nouvelles Taxation des résidences secondaires - 4-5 - Réglementation - Accessibilité : Commission d’accessibilité / Travaux dans les immeubles existants / Les Agendas d’accessibilité programmée (Ad’AP) Construction : Recharge des véhicules électriques / Travaux à proximité des monuments historiques / Sanitaires / Contrats de concession Fiscalité : Métropole de Lyon - 6 - Tableau des réponses ministérielles - - 7 - Nominations - Au fil du JO - - 8 - Rencontre - Baux commerciaux et procédure collective: Selon Philippe Roussel Galle, la réforme de la déclaration de créance va tarir le contentieux S O M M A I R E E D I T O R I A L 18novembre2014 2 JURIS hebdo immobilier •• V ENTE - P RÊTSIMMOBILIERS Vente ■ Adhésion obligatoire à une asso- ciation syndicale (CA Paris, Pôle 4, ch. 9, 6 nov. 2014, n°13/01017) Une SCI avait acquis deux immeubles dans le périmètre d’une ZAC, mais elle contestait son obligation de payer des factures de charges émises par une société à capital variable (SACV) assurant l’exploitation de services communs inter-entreprises. Elle soutenait que le cahier des charges lui imposant une adhésion obligatoire à l’asso- ciation syndicale ne lui était pas opposable (un procès-verbal de l’association syndicale de 1974 prévoyait la reprise par la SACV des obligations de l’association syndicale). En première instance, le tribunal avait condamné la SCI à payer les factures liti- gieuses et la cour d’appel confirme la déci- sion: L’arrêt cite les articles L311-1 et L 311-6 du code de l’urbanisme, relève que la SCI a acquis en 2002 et en 2006 des lots dans une ZI et une ZAC de Saint Ouen l’Aumône et que les immeubles sont soumis à un cahier des charges établi en 1972 par l’EPA de la ville nouvelle de Cergy Pontoise dont copie a été remise à l’acquéreur et incorporée dans l’acte d’acquisition. Le cahier des charges comprend les statuts de l’associa- tion syndicale des acquéreurs de la zone d’activité à laquelle l’adhésion est obligatoi- re. En 1974 a été créée une SACV qui a suc- cédé à l’association syndicale. “Le cahier des charges du parc d’activité du Vert Galant de janvier1985 prévoit notam- ment […] la constitution, entre tous les pro- priétaires et utilisateurs des lots de la zone d’activités, d’une société anonyme à capital variable et personnel variables à laquelle devaient obligatoirement adhérer les acquéreurs et les utilisateurs de lots. Il était précisé que, compte tenu du caractère d’in- térêt collectif des services communs gérés par la SACV du Vert Galant, l’adhésion était définitive et obligatoire. Dès lors, il ne peut être contesté que la SCI Rivoli Anjou en procédant à l’acquisition de lots immobiliers dans le parc d’activité du Vert Galant et des Béthunes, a accepté le cahier des charges de ladite zone et adhéré obligatoirement à la SACV dans le cadre du cahier des charges du parc d’activité, peu important que la SCI Rivoli Anjou n’ait jamais contracté avec la SACV, l’obligation d’adhérer à une société d’exploitation de services communs interentreprises prévue par le cahier des charges d’une zone d’amé- nagement dérogeant au principe de l’effet relatif des conventions […] Ainsi, force est de constater que par son adhésion à la SACV, la SCI Rivoli Anjou s’est engagée à respecter le règlement intérieur de la société qui dispose que les charges de fonctionnement et de structure sont répar- ties au prorata entre les sociétaires qui bénéficient de toutes les prestations dis- pensées sur le parc d’activité. Si la SCI Rivoli Anjou produit des baux com- merciaux qu’elle a consentis sur les immeubles dont elle est propriétaire sur les zones concernées, elle ne justifie pas de ce qu’elle a averti les locataires de l’obligation d’adhérer à la SACV et que ceux-ci ont réglé les charges en ses lieu et place. Elle doit donc être tenue personnellement du règlement des charges qui ont été appe- lées par la SACV qui ne portent que sur les prestations relatives à la sécurité, au gar- diennage ou à l’entretien du parc d’activité qui concernent l’ensemble des adhérents, les factures de service commun dont elle ne bénéficie pas ne lui ayant pas été imputées.” Observations : Cet arrêt tire les consé- quences de la validité d’une adhésion obli- gatoire à une association syndicale, lors de l’acquisition d’un immeuble qui dépend d’une ZAC. La participation aux charges des services gérés par l’association est donc obligatoire. Le propriétaire bailleur aurait pu par contrat transférer l’obligation à ses locataires, mais faute de produire un bail attestant ce transfert et le paiement par ses locataires, il est jugé tenu personnelle- ment à l’obligation. Prêt immobilier ■ Devoir de conseil du banquier (CA Paris, Pôle 5, ch. 6, 6 nov. 2014, n°13/20039) Un couple avait obtenu un prêt de 123000euros en 2003 pour financer un bien immobilier. Puis il avait obtenu un 2 e prêt de 121000euros en 2004 pour l’achat d’un 2 e bien. Or à compter de 2010 les échéances de prêt n’étant plus honorées, M. avait obtenu un plan de surendette- ment. Mais le plan n’étant pas respecté, la banque avait engagé une action en paie- ment. L’emprunteur estimait que la banque avait commis une faute en lui prêtant des sommes excessives mais cette argumenta- tion est repoussée: La cour d’appel observe que le couple a revendu les biens qui avaient été financés par les prêts, sans rembourser ces prêts. “Considérant que le banquier a un devoir de conseil et de mise en garde envers les emprunteurs profanes en cas de crédit excessif ; […] Considérant que compte tenu de la vente de leur maison le 26août 2004, [les emprunteurs] ne peuvent prétendre que le second prêt était disproportionné au regard de leurs seuls revenus, dès lors qu’ils disposaient d’un capital suffisant pour rem- bourser le premier prêt par anticipation ou bien par le règlement des échéances jus- qu’au terme de l’emprunt; Considérant qu’il est également établi qu’à la suite de la vente de leur appartement dans l’Essonne consécutif à leur séparation, ils ont, chacun perçu leur part du prix de vente en février2007 […] qu’ils n’ont pas utilisé ces sommes pour apurer leur dette et régler le prêt qui a servi à financer le bien; […] Considérant que la banque n’a commis aucu- ne faute, même en admettant qu’elle ait reçu la lettre du 12juillet 2004 des emprun- teurs lui proposant de rembourser leur prêt du 27août 2003 par anticipation, sans péna- lités, et qu’elle n’y ait pas répondu; que ce sont les appelant qui sont fautifs pour avoir cessé de rembourser leurs prêts malgré la vente des immeubles qu’ils avaient servis à financer; que la caution du Crédit Logement garantissant la banque de la défaillance des emprunteurs est subsidiaire, ne bénéficie qu’à la banque et ne dispense pas les emprunteurs de leur obligation de rembour- ser les sommes empruntées”. La cour confirme la condamnation des emprunteurs à rembourser les prêts. Observations : Le principe rappelé par la cour d’appel est que le banquier prêteur a un devoir de conseil et de mise en garde en vers l’emprunteur profane, en cas de crédit excessif. En l’espèce toutefois, le banquier n’a pas violé cette obligation, eu égard aux facultés contributives des emprunteurs à la date d’octroi du crédit. De plus, les emprunteurs avaient revendu les biens sans rembourser l’emprunt, ils se sont finalement trouvés dans l’incapacité de payer. Cette situation est imputable à leur attitude, non à l’inexécution par la banque de son devoir de conseil. JURISPRUDENCE ■ Affichage du permis de construire “La circonstance que l’adresse de la mairie n’ait pas été mentionnée sur l’affichage ne constitue pas un manquement de nature à rendre l’affichage insuffisant”. Cette appré- ciation de la cour administrative d’appel de Versailles est confirmée par le Conseil d’Etat. (CE, 17oct. 2014, 6 e sous-section, n°375157) 18novembre2014 3 JURIS hebdo immobilier •• Le 30octobre, les députés ont examiné le projet de loi de modernisation et de simpli- fication du droit dans les domaines de la jus- tice et des affaires intérieures. ■ Successions de faible montant La garde des sceaux brosse le tableau des modifications du droit qui sont portées par ce texte, notamment eu égard au droit des suc- cessions. Par exemple un article instaure un mode de preuve simplifié de la qualité d’hé- ritier pour les successions d’un montant modeste. S’agissant de l’article 3, Christiane Taubira reconnaît une divergence avec le Sénat relative à l’habilitation donnée au Gou- vernement de réformer par ordonnance le droit des obligations. Consciente des réti- cences des parlementaires face aux ordon- nances, la ministre leur a transmis en amont les projets d’ordonnance. Sur le fond, la réfor- me vise notamment à introduire de la prévi- sibilité dans le droit des contrats, à codifier les règles établies par la jurisprudence. La rapporteure, Colette Capdevielle, indique que la commission mixte paritaire n’est pas parvenue à un accord sur l’article 3 car les sénateurs se sont opposés sur cette habilita- tion (JO AN déb. 31 oct. p.8204). Elle juge que le principe de réalité doit conduire à accepter l’habilitation, à défaut de quoi cette réforme nécessaire sera reportée sine die. S’agissant du mode simplifié de la qualité d’héritier, un amendement a exclu toute suc- cession immobilière de ce mode de preuve. Laurence Abeille souligne la diversité des matières qui sont traitées dans ce texte: autorisation donnée aux sourds et muets de faire établir un testament authentique avec assistance d’un interprète en langue des signes, réforme du Tribunal des conflits (qui ne sera plus présidé par le Garde des Sceaux), statut de l’animal… (p.8207) ou encore, comme l’évoque Marc Dollez, allé- gement du contrôle exercé par le juge dans le cadre de l’administration légale sous contrôle judiciaire ou allongement de la durée initiale maximale des mesures de tutelle à 10 ans en cas de pathologie lourde non susceptible d’amélioration. L’article 1 er comporte une série d’habilita- tions à modifier par ordonnances le droit des personnes majeuresprotégées (vote p.8212). L’article 1 er bis est relatif au statut des ani- maux , introduit sur amendement de Jean Glavany. L’article 2 vise notamment la rédaction des testaments pour les personnes sourdes ou muettes. L’article 2 bis A concer- ne les successions d’un montant modeste , permettant de payer rapidement les fac- tures, de clôturer des comptes (vote p.8219). ■ Vote de l’article 3 La liste des habilitations prévues par l’article 3 comporte 13 thèmes (voir encadré). L’article a été voté sans amendement, mais sous les critiques de Jacques Myard quali- fiant la garde des sceaux de “Madame le Premier consul”! A signaler parmi les autres textes adoptés, le vote de l’article 14 bis qui institue un tribu- nal foncier de Polynésie française . L’en- semble du projet a été voté (p.8221). En raison de l’échec de la commission mixte paritaire, le projet de loi a été renvoyé au Sénat. ● A L ’A SSEMBLÉE AUPARLEMENT Vers une réforme du droit des contrats Les députés ont voté une habilitation du Gouvernement à réformer par ordonnance le droit des obligations. Le PLF ■ Nuisances sonores Suite des débats sur le projet de loi de finances le 20octobre. Jacques-Alain Bénisti a proposé un amendement relatif au plafon- nement de la taxe sur les nuisances sonores aériennes (TNSA) afin de favoriser le finan- cement de l’isolation phonique des loge- ments situés à proximité des aéroports (n°191, JO AN déb. 21 oct. p.7557). Il a été rejeté (p.7569). À propos d’un autre amendement (n°152 sur le même sujet), Christian Eckert rappel- le que le taux de participation des subven- tions est passé de 80% à 100% et que l’as- siette des secteurs éligibles au dispositif avait augmenté de 45000 logements (p.7561) et il demande le renvoi de cette question à la loi de finance rectificative. L’amendement a été retiré. ■ Cession d’immeuble à un euro symbolique Après l’article 22, le secrétaire d’État au bud- get a proposé de proroger le régime de ces- sions à l’euro symbolique des immeubles domaniaux reconnus inutiles par le ministè- re de la défense aux collectivités locales. Le dispositif doit être prolongé jusqu’à fin 2019. Christian Eckert rappelle que si les cessions intéressent des logements, elles ne peuvent être effectuées qu’au profit d’opérateur de logement social. L’amendement (n°870) a été voté (p.7611). La première partie du PLF a été voté le 21octobre (JO 22 oct. p.7642). ■ Professions réglementées Jacques Myard interpelle le ministre de l’économie sur le choix du Gouvernement de trouver des boucs émissaires. Le député cite notamment les notaires dont il indique “qu’ils assurent la sécurité juridique des Français qu’ils conseillent, eux, gratuite- ment”. Il ajoute “ce n’est pas leur monopole qui coûte cher, ce sont les taxes de l’État”. Emmanuel Macron répond que ce n’est pas le projet caricatural qui lui est présenté qui a été retenu et précise “je ne peux pas vous laisser dire que nous allons supprimer l’ex- clusivité des actes authentiques […] parce que nous ne le ferons pas”. Il ajoute que l’ac- cès à la profession du notariat peut se moderniser. (JO AN déb. 29 oct. p.8037). Les 13 thèmes de réforme du droit des contrats 1. Affirmer les principes généraux du droit tel que la bonne foi et la liberté contractuelle. 2. Simplifier les règles applicables aux condi- tions de validité du contrat (consentement, capacité…) 3. Affirmer le principe du consensualisme . 4. Clarifier les règles relatives à la nullité et la caducité. 5. Clarifier les dispositions sur l’interprétation du contrat, et spécifier celles qui sont propres au contrat d’adhésion. 6. Consacrer la possibilité pour les parties d’adapter leur contrat en cas de changement imprévisible des circonstances. 7. Clarifier les règles relatives à la durée du contrat. 8. Regrouper les règles applicables à l’inexé- cution du contrat et introduire la possibilité d’une résolution unilatérale par notification. 9. Moderniser les règles applicables à la ges- tion d’affaires et au paiement de l’indu et consacrer la notion d’enrichissement sans cause. 10. Introduire un régime général des obliga- tions (obligations conventionnelles, à terme, alternatives…). 11. Regrouper l’ensemble des opérations des- tinées à modifier le rapport d’obligation (action directe, cession de créance, cession de dette, cession de contrat…). 12. Simplifier les règles de preuve des obliga- tions. 13. Aménager en conséquence toute disposi- tion législative. Accessibilité ■ Commission accessibilité La commission consultative de sécurité et d'accessibilité est chargée dans chaque département d'émettre des avis pour éclai- rer l'autorité de police des questions de sécurité dans les IGH et les ERP ou de l'ac- cessibilité aux personnes handicapées. Un nouveau décret supprime la participation des agents du ministère du logement à ces commissions, sauf pour les visites des ERP de plus de 300 personnes. Le texte modifie le décret du 8mars 1995 et fixe la composition des diverses commis- sions: sous-commission départementale, commission d'arrondissement, intercom- munale ou communale de sécurité, groupe de visite. (Décret n°2014-1312 du 31octobre 2014 modifiant le décret n°95-260 du 8mars 1995 relatif à la commission consultative départementale de sécurité et d'accessibili- té, J.O. du 4 nov. p.18514). ■ Travaux dans les immeubles existants Un décret du 5novembre fixe des règles spécifiques pour l'accessibilité des ERP dans les immeubles existants. L'article R 111-19-8 modifié prévoit des règles pour les ERP installés dans les bâti- ments existants: les travaux d'extension ou de modification doivent permettre au minimum le maintien des conditions d'ac- cessibilité. En cas de constructions de sur- faces nouvelles, ces parties doivent être accessibles. Le même article prévoit pour les ERP de 5e catégorie, existants ou créés dans un cadre bâti existant, la possibilité pour une partie seulement du bâtiment d'être accessible . Le décret modifie l'article R 111-19-10 admettant pour le préfet la faculté d'ac- corder des dérogations . 4 cas sont prévus : - impossibilité technique liée à l'environne- ment du bâtiment, - contraintes liées à la conservation du patrimoine architectural, - disproportion manifeste entre les amélio- rations de l'accessibilité et leur coût, - lorsque les copropriétaires d'un bâtiment d'habitation s'opposent en AG aux tra- vaux d'accessibilité . (Décret n°2014-1326 du 5novembre2014 modifiant les dispositions du code de la construction et de l'habitation relatives à l'ac- cessibilité aux personnes handicapées des établissements recevant du public et des ins- tallations ouvertes au public, J.O. du 6 nov. p.18730). ■ Les Ad’AP Également daté du 5novembre, ce décret définit les agendas d'accessibilité program- mée, en application de l'ordonnance du 26septembre 2014. Cet Ad'AP permet de prolonger l'échéance de 2015 pour la mise en accessibilité des bâtiments recevant du public en contrepartie de la mise en place d'un dispositif de suivi de l'avancement des travaux prévus. Dans le cadre d'une procé- dure de carence, les manquements aux engagements pris peuvent être sanctionnés. L'Ad'AP est approuvé par le préfet de département (art. R 111-19-31 du CCH). Le même préfet approuve, le cas échéant, les prorogations de délais. Le propriétaire de l'ERP est responsable du dépôt de la demande d'Ad'AP , des demandes de prorogation de délai et des délais de mise en œuvre de l'agenda. Il est aussi responsable de la transmission des documents suivants: éléments de suivi de l'agenda, attestation d'achèvement de l'agenda. Toutefois, le bail peut prévoir le transfert de ces obligations à l'exploitant. Les règles relatives à l'attestation d'accessi- bilité sont fixées par l'article R 111-19-33. La conformité de l'établissement aux règles d'accessibilité est établie par une « attestation d'accessibilité », dont le contenu est fixé à l'article R 111-19-33. Le contenu du dossier de l'Ad'AP figure à l'article D 111-19-34. Il comporte notam- ment: - une présentation de la politique d'acces- sibilité, - la nature des travaux ou actions à réaliser, - la programmation des travaux à réaliser, - l'estimation financière de la mise en accessibilité, Le dossier varie ensuite pour les cas sui- vants: - Approbation d'un Ad'AP portant sur une seule période de 3 ans, - Ad'AP présenté pour plusieurs établisse- ments, - Approbation d'un Ad'AP portant sur deux périodes de 3 ans, - Approbation d'un Ad'AP portant sur trois périodes de 3 ans. Le dossier est adressé au préfet . Toutefois il est adressé au maire s'il ne porte que sur une seule période. Il est aussi adressé à la commission pour l'accessibilité. Le délai d'instruction de la demande est de 4 mois (art. R 111-19-36). L'article R 111-19- 37 prévoit les modalités de consultation de la commission d'accessibilité. Les conditions requises pour permettre l'approbation sont précisées aux articles R 111-19-36 et suivants. 18novembre2014 4 JURIS hebdo immobilier •• R ÉGLEMENTATION ■ Communes nouvelles Les députés ont examiné le 31octobre trois propositions de loi relatives à l’amélioration du régime de la commune nouvelle, pour des communes fortes et vivantes (n°2241, 2244 et2310). La rapporteure Christine Pires Beaune explique qu’il s’agit d’accélérer le regroupe- ment des 36767 communes en améliorant le régime de la commune nouvelle issu de la loi du 16décembre 2010 (JO AN 1 er nov. 2014, p.8225). Elle indique par exemple qu’a été offerte la possibilité de faire évoluer les documents d’urbanisme des anciennes communes avant la mise en place d’un document unique et d’introduire des plans de secteurs au sein du PLU pour prendre en compte les spécificités urbanistiques des anciennes communes (p.8226). Marylise Lebranchu estime qu'il s’agit d’un outil complémentaire à l’intercommunalité qui prend place avant l’examen fin décembre au Sénat et fin janvier à l’Assem- blée, du projet de loi portant nouvelle orga- nisation territoriale de la République. Paul Molac estime que le texte va favoriser la fusion des communes mais qu’il faudrait aller plus loin (p.8231). Sur les questions d’urbanisme , voir les articles 5 et 6 . Ce dernier prévoit ainsi qu’en cas de création d’une commune nouvelle, le PLU applicable aux anciennes communes res- te applicable. Les règles peuvent être modi- fiées jusqu’à l’approbation du PLU couvrant l’intégralité du territoire de la commune nou- velle. L’ensemble du texte a été voté (p.8248). ■ Taxation des résidences secon- daires Interpellé par la députée Marie-Louise Fort le 4novembre, qui l’accusait de porter un nouveau coup au marché de l’immobilier, Christian Eckert répond que le Gouverne- ment propose une mesure ciblée, réservé aux zones tendues. Chaque conseil municipal pourrait instaurer une majoration de la taxe d’habitation des résidences secondaires. À Paris, il y aurait 175000 résidences secon- daires et 170000 demandes de logement en attente. Il s’agit de fluidifier le marché immo- bilier (JO AN déb. 5 nov. p.8331). À Yves Foulon le lendemain, il a précisé que les com- munes pourraient exonérer les personnes âgées ou celles qui auraient “besoin d’une double résidence pour des questions d’accès au logement” (JO AN déb. 6 nov. p.8384). A L ’A SSEMBLÉE La demande de prorogation de délai est faite au plus tard 3 mois avant l'expiration du délai imparti (art. R 111-19-42). Elle contient notamment les éléments de justi- fication financière qui peuvent être appor- tés à l'appui de la demande et les cas de force majeure ou difficultés techniques. Au titre du suivi de l'Agenda, le propriétai- re (ou l'exploitant) adresse au préfet et aux commissions pour l'accessibilité un point de situation à l'issue de la première année et un bilan des travaux à la moitié de la durée de l'agenda. (Décret n°2014-1327 du 5novembre2014 relatif à l'agenda d'accessibilité programmée pour la mise en accessibilité des établisse- ments recevant du public et des installations ouvertes au public, J.O. du 6 nov. p.18732). Construction ■ Recharge des véhicules élec- triques En application de la loi du 4août 2014, qui vise à faciliter l'implantation sur le plan national d'un réseau de recharge des véhi- cules électriques, les « projets d'intérêt national » sont exonérés du paiement de la redevance d'occupation du domaine public, sous réserve d'accord des collectivi- tés concernées. La notion de projet d'inté- rêt national est définie par ce décret: il s'agit d'un projet qui concerne le territoire d'au moins deux régions et qui assure un aménagement équilibré de ces territoires. Il s'agit de la capacité à participer au déve- loppement du réseau en fonction du nombre, de la localisation, des caractéris- tiques techniques et de la répartition des infrastructures de recharges. Le texte précise les conditions de l'exonéra- tion, le contenu du dossier de demande et celui de la description du projet. (Décret n°2014-1313 du 31octobre 2014 pris pour l'application de la loi n°2014-877 du 4août 2014 facilitant le déploiement d'un réseau d'infrastructures de recharge de véhi- cules électriques sur l'espace public, J.O. du 4 nov. p.18517). ■ Travaux à proximité des monu- ments historiques Texte d'application de la loi du 22mars 2012, un décret du 31 octobre refond le régime des travaux effectués sur un immeuble: - adossé à un immeuble classé au titre des MH, - situé dans le champ de visibilité d'un immeuble classé ou inscrit. La demande d'autorisation de travaux est adressée à la mairie de la commune où sont envisagés les travaux par LR avec AR (art. R 621-96-1). Le contenu du dossier est fixé à l'article R 621-96-2 (pour un projet dans le champ de visibilité d'un immeuble classé ou inscrit puis pour un projet sur un immeuble adossé à un immeuble classé). L'ABF dispose d'un délai d'un mois pour faire connaître son avis. A défaut, il est réputé avoir donné un avis favorable (art. R 621-96-10). En cas d'évocation par le ministre, le délai d'instruction est porté à 4 mois. Le ministre a un délai de 3 mois pour faire connaître son avis. L'article R 621-16-1 nouveau du code du patrimoine prévoit un régime de péremp- tion des autorisations de travaux délivrées au titre du code du patrimoine: l'autorisa- tion de travaux sur un immeuble classé est périmée si les travaux ne sont pas entrepris dans un délai de 3 ans. L'autorisation est également périmée si les travaux sont, après ce délai, interrompus pendant une période de plus d'un an. Le bénéficiaire de l'autorisation peut en demander la proro- gation. Le décret modifie l'instruction des procé- dures de création et de modification des périmètres de protection . La création est proposée par l'ABF et instruite par le pré- fet du département où se situe l'immeuble classé ou inscrit (art. R 621-92). En cas de modification du périmètre, elle est propo- sée également par l'ABF mais elle est ins- truite soit par le préfet, soit, si elle est assu- rée conjointement avec l'élaboration ou modification d'un PLU ou d'une carte com- munale, par l'autorité compétente en matière de PLU ou de carte communale. Lorsque le projet de périmètre est instruit par le préfet de département, celui-ci saisit le préfet de région pour recueillir l'avis de la commission régionale du patrimoine et des sites. Le préfet de département organi- se une enquête publique, il demande un avis aux communes concernées. Si le projet est instruit à l'occasion de l'éla- boration ou la modification d'un PLU ou d'une carte communale, le préfet de département peut saisir le préfet de région pour recueillir l'avis de la commis- sion régionale du patrimoine et des sites. L'enquête publique porte à la fois sur le projet de PLU et sur le projet de périmètre de protection. (Décret n°2014-1314 du 31octobre 2014 portant simplification du régime des travaux sur les immeubles adossés aux monuments historiques ou situés dans leur champ de visi- bilité et adaptation de l'organisation admi- nistrative dans le domaine du patrimoine, J.O. du 4 nov. p.18519). ■ Sanitaires Un décret du 6novembre supprime l'obli- gation de réaliser un sas entre le WC et la cuisine ou la salle de séjour (art. R 111-3 du CCH modifié). (Décret n°2014-1342 du 6novembre2014 modifiant les règles générales de construc- tion applicables aux bâtiments d'habitation, J.O. du 8 nov. p.18908). ■ Contrats de concession Un décret du 6novembre transpose la directive du 26février 2014 sur l'attribu- tion du contrat de concession. Il définit les critères permettant de modi- fier les contrats de concession de travaux publics en cours d'exécution, pour confier des travaux supplémentaires au conces- sionnaire initial, en dehors de la survenan- ce d'une circonstance imprévue. (Décret n°2014-1341 du 6novembre2014 modifiant le décret n°2010-406 du 26avril 2010 relatif aux contrats de concession de travaux publics et portant diverses disposi- tions en matière de commande publique, J.O. du 8 nov. p.18908). Fiscalité ■ Métropole de Lyon En raison de la création de la métropole de Lyon, collectivité à statut particulier, une ordonnance du 6novembre2014 tire les conséquences de cette création du point de vue fiscal. L'article 2 définit les taux plafonds. L'article 3 fixe les liens entre les taux. L'article 5 est relatif à la commis- sion départementale des valeurs locatives des locaux professionnels. L'article 7 adap- te les mesures sur la taxe d'aménagement et le versement pour sous-densité. L'article 9 vise la taxe de séjour. L'article 16 concer- ne la taxe sur les surfaces commerciales. (Ordonnance n°2014-1335 du 6nov. 2014 relative à l'adaptation et à l'entrée en vigueur de certaines dispositions du code général des collectivités territoriales, du CGI et d'autres dispositions législatives applicables à la métro- pole de Lyon, J.O. du 7 nov. p.18820). 18novembre2014 5 JURIS hebdo immobilier •• R ÉGLEMENTATION E NBREF ◆ CFE Le ministère des finances a indi- qué que les auto-entrepreneurs dont le chiffre d’affaires était nul en2012 et2013 bénéficieront d’un dégrèvement automatique de contribution foncière des entre- prises. Cela concerne 110000 auto-entrepreneurs. (Communiqué du 7novembre2014). 18novembre2014 6 JURIS hebdo immobilier •• R ÉPONSESMINISTÉRIELLES Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 14oct. 2014 AN p.8632 n°55070 Hervé Gaymard UMP, Savoie Architectes et maîtres d'œuvre Culture Le Gouvernement n'entend pas créer de nouvelle profes- sion réglementée mais encourage les maîtres d'œuvre en bâtiment dans le respect des objectifs de qualité des con- structions et de protection des consommateurs pour définir des règles homogènes de qualification, des cadres communs de formation et des règles déontologiques. De nombreuses ques- tions dans le même sens. 14oct. 2014 AN p.8650 n°39053 Marie-Jo Zimmer- mann, UMP, Moselle Balcons surplombant la voie publique. Autorisa- tion? Intérieur Aucune construction nouvelle ne peut empiéter sur l'alignement, sous réserve de règles particulières aux saillies (art. R 431-13 du code de la voirie routière). Ces saillies peuvent être des balcons en surplomb du domaine pub- lic. La jurisprudence admet que si le PLU n'exige une autorisation d'occupa- tion temporaire du domaine public lorsque les parties en surplomb se situent en dessous d'une certaine hauteur, la demande de PC qui respecte cette règle n'a pas à comporter d'autorisation de survol du domaine public (CAA Lyon 5février 2013). Il faut donc se référer à la réglementation locale . 16oct. 2014 Sénat p.2353 n°10608 Jean-Louis Mas- son, NI, Moselle Annulation d'un procès- verbal d'infraction aux règles d'urbanisme Logement Lorsque le procès-verbal d'infraction aux règles d'urbanisme est transmis par le maire au ministère public, le maire ne dispose pas du pouvoir d'annuler le PV. S'il estime que ce procès-verbal comporte des erreurs, il en informe le ministère public qui peut procéder à un classement sans suite. 21oct. 2014 AN, p.8784 n°58775 Monique Rabin, SRC, Loire-Atlan- tique Résidences de person- nes âgées. Charges de copropriété Affaires sociales La loi d'adaptation de la société au vieillissement institue une distinction entre les services individualisables et non individualisables avec l'instauration d'un contrat de services entre le gestionnaire des services et le résident, distinct de la relation entre le copropriétaire et le syndic. Cela permettra une plus juste répartition des charges en fonction de la consommation réelle. Mais pour les actuelles résidences-services fonctionnant avec un syndic gérant lui-même les services, la question reste posée. Le Gouvernement a demandé un audit sur les structures existantes pour voir s'il est opportun de faire basculer les structures existantes vers le nouveau régime. 21oct. 2014 AN p.8798 n°56632 Jean-Pierre Decool, App. UMP, Nord Contrôle des installa- tions électriques Ecologie Le Comité national pour la sécurité des usagers de l'électricité (Consuel) intervient pour contrôler et attester la conformité des installations électriques dans certains cas: nouvelles installations électriques, installations entièrement rénovées. L'attes- tation est établie par l'installateur, elle est soumise au visa du Consuel qui procède à des contrôles sur des échantillons d'installations. Un client peut anticiper les travaux de raccordement et demander un « certificat poste HTA ». Le raccorde- ment n'est pas définitif. Ce certificat est établi hors du cadre du décret du 14décembre 1972 et relève des seules relations entre ERDF et son client. 21oct. 2014 AN p.8803 n°63627 Christophe Pre- mat, SRC, Français établis hors de France Assainissement collectif. Phytoépuration Ecologie Le choix de la filière de traitement des eaux usées appartient à la collectivité qui détient cette compétence. La technique retenue doit répondre aux normes fixées par l'Etat, mais les pouvoirs publics n'ont pas vocation à encourager le recours à une technique particulière. S'agissant des filtres plantés de roseaux , plusieurs guides techniques ont été publiés. Ils sont disponibles sur le site wwweaufrance.fr . 21oct. 2014 AN p.8804 n°64030 Michel Ménard, SRC, Loire-Atlan- tique Crédit d'impôt pour la transition énergétique Ecologie Le soutien fiscal pour la rénovation énergétique devient le crédit d'impôt pour la transition énergétique dans le cadre du PLF 2015, à compter du 1 er septembre 2014. Il est prévu un taux unique de 30 % quel que soit le type d'action et sans condition de ressources, un élargissement à l'installation de compteurs individuels pour le chauffage et l'eau chaude dans les copropriétés et l'installation de bornes de recharges pour véhicules électriques. Le plafond des dépenses retenues est fixé à 8000 € pour une personne et 16000 € pour un couple (+ 400 € par pers. à charge). 21oct. 2014 AN p.8817 n°18819 Jean-Jacques Urvoas SRC, Finistère Trêve hivernale et squatters Logement Le démantèlement des campements illicites qui sont implantés en violation d'un droit de propriété public ou privé relève de la circulaire du 26 août 2012. La proposition d'une extension de la trêve hivernale aux opérations d'évacuation n'a pas été retenue. En effet, la sécurité des personnes peut être en jeu et la trêve reporterait les expulsions au printemps. Par ailleurs, le Gouverne- ment a mobilisé ADO- MA pour contribuer à la mise en œuvre de la cir- culaire du 26 août 2012. 21oct. 2014 AN p.8819 n°56029 Rudy Salles, UDI, Alpes-Mar- itimes Pratique des syndics Logement La loi Alur a prévu un contrat type de syndic et une rémunération forfaitaire du syndic avec une liste limi- tative des prestations spécifiques. La loi a institué le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière et une commission de contrôle des activ- ités de transaction et de gestion immobilière. Un décret doit prochainement être pris en ce sens. Ces mesures devraient limiter les pratiques abu- sives, conclut la réponse. 23oct. 2014 Sénat p.2387 n°11288 Jacques-Bernard Magner, PS, Puy-de-Dôme Taxe d'aménagement Logement Les services de l'Etat dans le département sont seuls compétents pour établir et liquider la taxe d'aménagement. Les communes compétentes pour délivrer les autorisations d'urbanisme ne peuvent mentionner la nature et le montant de la taxe lors de la délivrance des autorisations mais sont tenues de transmettre à ces services de l'Etat les informations nécessaires à l'établissement et à la liquidation de la taxe. Il appartient aux services de l'Etat et non aux communes d'informer les bénéficiaires des autorisations d'urbanisme du montant de la taxe à acquitter. À nos abonnés : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. ▲▲ 18novembre2014 7 JURIS hebdo immobilier •• NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : OFFRE EXCEPTIONNELLE Réservée aux nouveaux abonnés 20% de réduction sur l’abonnement JURIS hebdo immobilier N OMINATIONS Cabinets ministériels ➠ Décentralisation : Sont nommés conseillers au cabinet de Marylise Lebran- chu: Pierre Bergès (budget), Jonathan Morice (collectivités territoriales) et Bruno Daller (réforme territoriale). (Arrêté du 3novembre2014, J.O. du 5 nov. @). Administration ✓ DREAL : Patrice Guyot est nommé direc- teur régional de l'environnement, de l'aménagement et du logement de la région Poitou-Charentes. (Arrêté du 5novembre2014, J.O. du 8 nov. @). ✓ Affaires culturelles : Jean-Loup Lecoq est nommé directeur régional des affaires cul- turelles de Bretagne. (Arrêté du 4novembre2014, J.O. du 9 nov. @). Organismes publics ✓ Institut national de l'information géo - graphique et forestière : Daniel Bursaux est nommé directeur général de cet insti- tut. Il prend la suite de Pascal Berteaud . (Décret du 6novembre2014, J.O. du 7 nov. p.18839). ✓ ANRU : François Pupponi, député maire de Sarcelles, est nommé président du conseil d'administration de l'Agence natio- nale pour la rénovation urbaine. Il succède à Michel Delebarre. (Décret du 5novembre2014, J.O. du 7 nov. p.18841). ✓ Commission des comptes du logement : Sont nommés personnalités qualifiées pour leurs compétences en matière d'économie du logement: Muriel Boulmier (Ciliopée), Bernard Coloos (FFB), Didier Cornuel (pro- fesseur à Lille-I), Jean-Claude Driant (pro- fesseur à Paris-Est - Créteil), Jean-François Gabilla (Résidences de la région parisien- ne), Stéphane Gallon (CDC), Florence Gof- fette-Nagot (CNRS), Anne Laferrere (CREST), Christian Nicol (Fédération habitat et développement), Gilles Pouzin (journalis- te), Jean-Pierre Schaeffer (Conseil national des villes), Claude Taffin (Banque mondia- le), Alain Trannoy (Ecole des hautes études en sciences sociales) et Daniel Wahl (CNIS). (Arrêté du 4novembre2014, J.O. du 9novembre, p.18974). Administration ■ Communication des avis préa- lables aux décisions Une ordonnance du 6novembre2013 autorise la communication de certains avis préalables à une décision administrative en cours d'élaboration. - Seuls sont concernés les avis prévus par des textes législatifs et réglementaires. - Seuls sont concernés les avis sur les demandes tendant à bénéficier d'une déci- sion individuelle créatrice de droit. - Sont exclus les avis qui se prononcent sur les mérites comparés de plusieurs demandes. (Ordonnance n°2014-1328 du 6novembre2014 relative à la communication des avis préalables, J.O. du 7 nov. p.18778). ■ Demande adressée par voie élec- tronique Une ordonnance du 6novembre permet à un usager d'adresser à l'administration une demande par voie électronique. L'ad- ministration est régulièrement saisie, sans demander à l'usager de confirmer sa demande par un autre moyen. L'administration peut répondre par la même voie, sauf refus exprès de l'usager. (Ord. n°2014-1330 du 6 nov. 2014 relative au droit des usagers de saisir l'administration par voie électronique, J.O. du 7 nov. p.18780). Loyers d’habitation ■ Observatoires des loyers Les conditions d'agrément des observa- toires de loyers ont été fixées par un décret du 5novembre. L'agrément est délivré par le ministre chargé du loge- ment. Le préfet de région consulte le comité régional de l'habitat. L'article 2 donne la liste des conditionsd'agrément : - respect de prescriptions méthodolo- giques, - représentation équilibrée des bailleurs des locataires et des gestionnaires dans les organes dirigeants et présence de per- sonnes qualifiées, - statut d'association ou de GIP, - représentation du préfet, - représentation des EPCI dotés d'un PLH au sein des organes dirigeants de l'observatoire. L'article 3 précise les missions de l'observa- toire: - transmission des données à l'ANIL, - mise à disposition publique d'une synthè- se des résultats, - communication à toute personne des données sous condition d'anonymisation des données, - habilitation de chercheurs à accéder aux informations, - reddition de comptes d'activité. L'article 5 fixe le rôle et la composition du comité scientifique de l'observatoire des loyers . Il est composé de 5 experts nom- més par arrêté du ministre du logement. (Décret n°2014-1334 du 5 nov. 2014 relatif aux observatoires locaux des loyers, aux modalités de communication et de diffusion de leurs données et à la création du Comité scientifique de l'obser- vation des loyers, J.O. du 7 nov. p.18813). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 580 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ AU FIL DU J.O. ❘◗ De Gaulle, Fleurance & Associés (Jean Christophe Amy, Catherine Castro, Bruno Lebrun, Nicolas Chazarain) a conseillé les actionnaires de Webimm.com dans la prise de contrôle de Seloger.com. Wins- ton & Strawn (Jérôme Herbet, Emmanuel Tricot) conseillait Seloger.com. Acteurs 18novembre2014 8 JURIS hebdo immobilier •• B AUXCOMMERCIAUXETPROCÉDURESCOLLECTIVES Comment combiner la législation des baux commerciaux avec celle des procédures col- lectives? C’est la question à laquelle devaient répondre Christophe Denizot, avo- cat et Philippe Roussel Galle, professeur à Paris V, dans le cadre d’une journée de for- mation Elegia le 7novembre. Question délicate car l’actualité législative a été particulièrement riche cette année, sous ses deux aspects. La loi Pinel du 18juin2014 a réformé les baux commerciaux. Christophe Denizot souligne à cet égard la nécessité de vérifier quelles sont les dispositions qui sont obligatoires. On peut par exemple écarter la règle d’étalement par seuils de 10% de la hausse des loyers issue d’un déplafonne- ment ou encore le droit de préemption du locataire en cas de vente. En revanche, les règles sur les charges sont d’ordre public. Mais les procédures collectives ont aussi été réformées, par l’ordonnance du 12mars2014, un décret du 30juin2014 et une ordonnance du 26septembre 2014. La réforme s’applique aux procédures ouvertes à compter du 1 er juillet 2014. Réforme technique Est-ce une grande réforme? Philippe Roussel Galle observe qu’avec ses 117 articles dans l’ordonnance et 45 dans le décret, la réfor- me comporte de très nombreuses modifica- tions techniques. Exemples: réforme de la déclaration de créance, création d’une nouvelle procédure de sauvegarde accélérée (qui est beaucoup plus ouverte que la sauvegarde financière accélérée), modification de la conciliation (le créancier qui n’a accepté aucun accord avec le débiteur peut se voir imposer un délai de paiement par le tribunal), réforme de la pro- cédure de rétablissement professionnel pour qu’elle soit conclue plus rapidement lorsque l’actif est très faible (moins de 5000euros). Philippe Roussel Galle résume l’ensemble en considérant qu’il n’y a pas de grands chan- gements dans les mécanismes, que la réfor- me est favorable au créancier (la déclaration de créance notamment est largement amé- liorée) mais que les changements viendront de la pratique. Le bailleur peut-il échapper à la procédure collective? L’article L 145-45 du code de commerce prévoit que la procédure n’en- traîne pas de plein de droit la résiliation du bail et que toutes les clauses contraires sont réputées non écrites. Cette disposition s’ap- plique aussi en cas de conciliation. Il est donc important de savoir ce qu’est un bail en cours. Ainsi tant que le bail n’est pas signé mais que les parties sont en cours de négociation, l’article L 145-45 ne s’applique pas. Il peut être opportun pour le bailleur d’ac- cepter des délais de paiement car le juge ordonne alors le paiement de l’arriéré par un échéancier mais aussi des loyers en cours. Si le locataire ne respecte pas l’échéancier, le bail est alors résilié. Les parties peuvent convenir d’une résilia- tion amiable, avant la procédure de redres- sement judiciaire. Mais si l’avenant de résilia- tion est conclu en période suspecte, il pourra être annulé et le bail revivra. Philippe Rous- sel Galle souligne que le juge n’est pas tenu d’annuler cet avenant. Si l’accord et équili- bré, il ne sera pas remis en cause, même conclu en période suspecte. Restituer les locaux La restitution des locaux est une question souvent d’actualité. Par exemple, il peut être utile de préciser le sens de la remise des locaux dans leur “état d’origine”. S’il est indiqué qu’il s’agit des locaux après cloison- nement initial, la restitution pourra être assurée sans que le locataire ait à enlever le décloisonnement. Selon l’article L 622-21, le jugement d’ouver- ture interrompt toute action en justice des créanciers. Mais cela ne concerne que les procédures visant à obtenir la condamna- tion au paiement d’une somme d’argent ou en résolution du contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent. Les autres actions peuvent être poursuivies. C’est le cas par exemple d’une action en refus de renouvellement pour motif grave et légiti- me (CA Paris, 19 sept. 2012) ou d’une action en validation d’un congé (Cass. 14mai 1997), ou encore d‘une action en fixation du loyer après congé avec offre de renouvelle- ment. La réforme de la déclaration de créance va tarir le contentieux Lorsque le bailleur de locaux commerciaux est confronté à une procédure collective de son locataire, comment peut-il réagir? Cette question a été renouvelée par la réforme des baux commerciaux et des procédures col- lectives. Analyse par Christophe Denizot et Philippe Roussel Galle. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0219 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 779 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine RENCONTRE Tarissement du contentieux sur la déclaration de créance Philippe Roussel Galle décrit les importants changements apportés. Une créance portée par le débiteur à la connaissance du manda- taire est présumée déclarée. Ainsi, lorsque la créance figure sur la liste établie par le man- dataire, le créancier est présumé avoir décla- ré. La déclaration de créance conserve un intérêt pour en indiquer les garanties et pri- vilèges. Par ailleurs, le créancier peut ratifier la déclaration faite par un mandataire (art. L 622, 25-1). Cette règle va tarir l’essentiel du contentieux qui portait sur le point de savoir si la personne ayant fait la déclaration de créance en avait le pouvoir. Du point de vue pratique, il doit se mettre en place un portail électronique des déclara- tions de créance, par les administrateurs et mandataires, ce qui permettra d’accélérer la procédure. Responsabilité du mandataire S’agissant des créances postérieures, Chris- tophe Denizot rappelle qu’elles doivent être payées à bonne date. A propos du bail en cours lors de l’ouverture de la procédure, l’administrateur peut déci- der de poursuivre le contrat ou non. Dans certains cas, il peut engager sa responsabili- té. C’est le cas s’il résilie le bail sans restituer les locaux (CA Paris, 20mai 2014) ou encore s’il décide la poursuite du bail alors qu’il n’a pas d’argent pour régler les créances anté- rieures (CA Paris, 12 fév. 2002). Il peut être jugé responsable pour avoir provoqué la perte d’une chance de relouer les locaux (CA Chambéry, 7mai 2007). S’agissant des clauses pénales, elles sont le plus souvent annulées par le juge. Concer- nant la cession du bail pendant la procédure collective, le bailleur doit payer le loyer pen- dant l’exécution du plan. Le bail fait partie des contrats cessibles dans un plan de cession. Déspécialisation, travaux Enfin, s’agissant de la loi Pinel, la loi nouvelle permet au tribunal d’autoriser une déspécia- lisation partielle. Le bailleur peut donc se voir imposer une nouvelle activité; il peut simplement contester le caractère connexe ou complémentaire de la nouvelle activité. Sur le décret charges, Christophe Denizot souligne que la mise en conformité des locaux sera imputable au bailleur. Exemple: des travaux sur une cage d’ascenseur trop étroite pour permettre l’accessibilité d’une personne handicapée. ●
