Au sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Droit de propriété : Plantation sur le terrain d’autrui / Propriétaire du sol… et du sous-sol ?
Baux commerciaux : Condition d’immatriculation en cas de location-gérance / Contestation de l’application d’une clause résolutoire : une réaction trop tardive / Requalification d’un contrat de location-gérance en bail commercial : deux ans pour agir / Vente d’un logement acquis en défiscalisation. Faculté pour le propriétaire de contester les conditions de renouvellement du bail commercial
– 4 – Au Parlement –
Révision des bases locatives / Mixité sociale / Amiante et loi santé / OIN pour le logement en Ile-de-France
– 5 – Débat logement –
Un débat à l’Assemblée sur le logement le 5 mai : Prévention des expulsions / Réforme des APL /Projet de loi “égalité et citoyenneté”
– 6 – Réglementation – En bref
Quatre décrets sur le logement social / Mérite / SOLiHA
– 7 – Nominations – Au fil du JO –
Réforme du Fisac / Réforme du BCT pour l’obligation d’assurance locative et de copropriété / Prévention des inondations
– 8 – interview –
Alexandre Couturier (avocat, King & Spalding): “La loi Pinel accroît le dualisme entre les opérateurs”.
■ ■ Si le locataire conteste trop tardivement l’application de la clause résolutoire d’un bail commercial, le juge peut refuser d’en suspendre les effets (CA Paris, 19mai, p.3). Pour demander la requalification d’un contrat de location-gérance en bail commer- cial, le locataire doit agir dans un délai de deux ans (CA Paris, 13mai2015). ■ ■ Les députés ont adopté, dans le cadre du projet de loi sur la santé, un article qui ren- force les pouvoirs du préfet si le propriétaire ne met pas en œuvre les mesures adéquates de protection contre l’amiante (p.4). ■ ■ Quatre décrets sur le logement social (p.6). Un décret du 11mai modifie les règles du Bureau central de tarification pour tenir compte de l’obligation d’assurance en copropriété qui résulte de la loi Alur (p.7). Un décret du 15mai prévoit les modalités d’attribution des aides du Fisac , en applica- tion de la loi Pinel de juin2014. ■ ■ Paul Delduc est nommé directeur général de l’aménagement, du logement et de la nature (p.7). ■ ■ La mise en œuvre de la révision des bases locatives doit être reportée de2016 à2017. ■ ■ Alain Dinin est nommé commandeur dans l’ordre national du Mérite. Gérard Penot a reçu le Grand prix de l’ur- banisme 2015. ■ ■ Selon Alexandre Couturier, avocat associé King &Palding, la loi Pinel accroît le dualis- me entre les opérateurs. « Égalité et citoyenneté » É galité et citoyenneté: telle est l'appellation retenue par la ministre du logement pour résumer les ambitions du projet de loi qu'elle prépare pour l'automne. Un très intéressant débat qui s'est déroulé au Palais Bourbon le 5mai (lire page5) a permis à Sylvia Pinel de dévoiler les premières pistes de ce texte. Le logement social devrait y figurer en bonne place. Les décrets d'application de la loi Alur sur le logement social qui viennent de paraître (p.6) devraient donc être appelés à évoluer puisque la procédure d'attribution des logements sociaux fait partie des dispositifs que la ministre entend réformer. Eu égard à la diversité des questions posées, émanant de la plu- part des tonalités politiques de l'Assemblée, ce débat est un excellent baromètre des sensibilités de nos élus et des projets en cours. La question de la réforme des APL ne semble pas encore tranchée. François de Rugy reconnaît que les budgets ont explo- sé: de 4,6 à 18milliards en trente ans. Mais la mise en garde de Michel Piron sur l'incidence d'une perte de recette de TVA en cas de remise en cause de l'APL accession, semble porter. Le thème du squat suscite des réactions de certains élus mais la ministre ne paraît pas du tout disposée à renforcer la lutte contre les occu- pations illicites, pas plus que la garde des Sceaux (lire p. 4). Sylvia Pinel prépare en revanche des textes d’application de la loi Alur pour conforter la prévention des expulsions. Si Cécile Duflot n'est pas intervenue lors du débat, son prédéces- seur, Benoist Apparu, a proposé une piste innovante de regrou- pement de plusieurs acteurs du logement social (Foncière Loge- ment, Action Logement et ANRU), et par une politique de cession des logements, de trouver une source importante de finance- ment, mais la ministre n'a pas caché son manque d'enthousiasme pour cette idée. En revanche, Sylvia Pinel souhaite à nouveau renforcer les outils permettant de créer davantage de logements sociaux. La loi SRU devrait donc une nouvelle fois être rendue plus contraignante. La position de Jacqueline Maquet (députée SRC du Pas-de-Calais) est très éclairante: pour répondre aux événements de janvier dernier et lutter contre les ghettos, elle défend une politique de peuple- ment qui impose la mixité de produit dans les nouvelles construc- tions. Une position qui ne paraît pas déplaire à la ministre. On voit donc qu'en réponse aux événements de janvier dernier, au-delà des mesures de surveillance de la population prévues dans le projet de loi sur le renseignement, le Gouvernement pré- voit par ailleurs d'établir par des moyens toujours plus contrai- gnants, la mixité sociale forcée des populations. ■ BD JURIS hebdo La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 602 27 MAI 2015 ISSN 1622-1419 15 E ANNEE L’ESSENTIEL .. immobilier - 2 - Jurisprudence - Droit de propriété : Plantation sur le terrain d’autrui / Propriétaire du sol… et du sous-sol? Baux commerciaux : Condition d’immatriculation en cas de location- gérance / Contestation de l’application d’une clause résolutoire: une réaction trop tardive / Requalification d’un contrat de location-gérance en bail commercial: deux ans pour agir / Vente d’un logement acquis en défiscalisation. Faculté pour le propriétaire de contester les condi- tions de renouvellement du bail commercial - 4 - Au Parlement - Révision des bases locatives / Mixité sociale / Amiante et loi santé / OIN pour le logement en Ile-de-France - 5 - Débat logement - Un débat à l’Assemblée sur le logement le 5mai: Prévention des expul- sions / Réforme des APL /Projet de loi “égalité et citoyenneté” - 6 - Réglementation - En bref Quatre décrets sur le logement social / Mérite / SOLiHA - 7 - Nominations - Au fil du JO - Réforme du Fisac / Réforme du BCT pour l’obligation d’assurance locative et de copropriété / Prévention des inondations - 8 - interview - Alexandre Couturier (avocat, King&Spalding): “La loi Pinel accroît le dualisme entre les opérateurs”. S O M M A I R E E D I T O R I A L 27mai 2015 2 D ROITDEPROPRIÉTÉ ▲ Droit de propriété ■ Plantation sur le terrain d’autrui (Civ. 3 e , 13mai2015, n°501, FS-P+B, cassation partielle sans renvoi, pourvoi n°13-26680) L’article 555 du code civil est souvent invo- qué en cas de construction sur le sol d’au- trui. Mais il est aussi applicable à des plan- tations effectuées sur le sol d’autrui. C’était le cas dans ce litige qui opposait le proprié- taire d’un terrain et son voisin, un groupe- ment forestier ayant planté des arbres. Le propriétaire demandait une indemnité pour le préjudice causé par l’abattage de 4 arbres et le passage d’engins d’exploitation ayant dégradé son terrain; le groupement forestier, sur le fondement de l’article 555, demandait une indemnité correspondant à la valeur des plantations subsistant sur le terrain. Le tribunal, qui avait admis la compensa- tion entre les deux demandes, voit son jugement cassé: « Vu l’article 551 et 555 du code civil […] Attendu que pour accueillir ces demandes et ordonner leur compensation, le juge- ment retient que les arbres plantés par les auteurs du groupement forestier au cours des années 1968-1968 ont été incorporés dès leur plantation à la parcelle acquise le 25septembre 1976 par les consorts L. et qu'ultérieurement, la propriété forestière avoisinante a été cédée le 28septembre 2006 au groupement forestier et ce, avec tous les droits et actions qui y sont attachés, et notamment la qualité de « tiers » prévue à l'article 555 du code civil; Qu'en statuant ainsi, alors que le droit à indemnisation du tiers évincé n'est pas attaché à la propriété d'un fonds mais à la personne qui a accompli l'acte de planter , le tribunal a violé les textes susvisés ». Le juge- ment est cassé sans renvoi. Observations : L'article 555 permet au pro- priétaire sur le terrain duquel ont été édi- fiées par un tiers des constructions ou des plantations d'en obtenir la suppression. S'il préfère les conserver, il doit indemniser le tiers. La personne qui peut obtenir un rembour- sement de ses dépenses (matériaux et main-d’œuvre) en cas de plantation ou de construction sur le terrain d'autrui, c'est celui qui a engagé ces dépenses, il est qua- lifié de « tiers » au sens de l'article 555 du code civil. S'il était par ailleurs propriétaire voisin et qu'il a vendu son terrain, l'acquéreur ne bénéficie pas de cette action en rembour- sement, car elle est une action personnelle non transmissible à l'acquéreur. Le tribunal avait condamné le propriétaire à rembourser des frais au groupement forestier qui avait acquis les parcelles anté- rieurement exploitées par un autre grou- pement forestier, tiers auteur des planta- tions. Or l'action en indemnisation appar- tenait donc à ce précédent groupement forestier, mais n'était pas transmise au nouveau propriétaire. ■ Propriétaire du sol… et du sous- sol? (Civ. 3 e , 13mai2015, n°498, FS-P+B, rejet, pourvoi n°13-27342) En principe, en application de l'article 552 du code civil, le propriétaire d'un terrain est pro- priétaire du sous-sol. Mais cette règle peut être combattue par la preuve contraire. C'est la solution qui a été retenue à l'encontre du propriétaire d'une maison à propos de la cave située sous sa maison. La cave litigieuse n'était accessible de plain-pied que par le ter- rain voisin. Le propriétaire de la maison, considérait que le voisin n'était titulaire que d'un simple droit d'usage sur la cave. À la sui- te de la vente du terrain voisin, le propriétai- re avait donc assigné l'acquéreur pour que soit déclaré éteint le droit d'usage. Mais la cour d'appel ne l'avait pas admis, et la cour de cassation confirme la décision: « Attendu que les consorts A. [propriétaires de la maison] font grief à l'arrêt de déclarer les consorts R. propriétaires de la cave liti- gieuse, alors, selon le moyen, que la pré- somption de propriété du dessous au profit du propriétaire du sol n'est susceptible d'être combattue que par la preuve contrai- re résultant d'un titre de propriété ou de prescription acquisitive […] Mais attendu que la présomption de pro- priété du dessous au profit des consorts A., propriétaires du sol n'est susceptible d'être combattue que par la preuve contraire résultant d'un titre, quel qu'en soit le titu- laire, ou de la prescription acquisitive, que la cour d'appel, qui a confronté les divers titres produits aux débats, en a souveraine- ment déduit que les consorts R. étaient pro- priétaires de la cave litigieuse; D'où il suit que le moyen n’est pas fond; Par ces motifs: rejette ». Observations : La cour d'appel avait relevé que des actes de vente de la parcelle don- nant accès à la cave de 1919 puis de 1955 mentionnaient la cave. Si les actes ulté- rieurs ne la mentionnaient, pas, aucune référence n'y était faite dans les titres du propriétaire de la maison. L'existence d'une servitude d'usage mentionnée dans des actes de 1984 et de 1992 n'a pas été jugée suffisante pour valoir constitution d'une servitude. La cour d'appel en avait déduit que les propriétaires du terrain voi- sins étaient propriétaires de la cave. La Cour de cassation s'en tient au pouvoir d'appréciation du juge du fond. La pré- somption de propriété du sous-sol qui résulte de l'article 552 du code civil peut donc être combattue par une preuve contraire, ce qui est le cas en l'espèce. Baux commerciaux ■ Condition d’immatriculation en cas de location-gérance (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 20mai2015, n°13/11310) Un bailleur entendait dénier à son locataire le droit au renouvellement de son bail com- mercial au motif que le fonds avait fait l'ob- jet d'une location-gérance irrégulière. Les premiers juges n'avaient pas admis l'argu- ment du bailleur, la cour d'appel confirme le jugement. « Le premier juge a exactement rappelé que le propriétaire du fonds qui le donne en location-gérance bénéficie des dispositions statutaires sans avoir à justifier de son immatriculation au registre du commerce et des sociétés en tant que bailleur de fonds ; Le contrat de location-gérance en date du 30juin 2008 passé entre la société H. et la société CSF qui n'est soumis à aucun forma- lisme particulier et qu'aucune disposition ne sanctionne de nullité pour porter sur plusieurs fonds […] porte sur l'exploitation par cette dernière de treize fonds dont la liste figure en annexe et qui sont donc iden- tifiables […] ; la société CSF justifie elle- même être régulièrement immatriculée à la date du refus de renouvellement du 5octobre 2010 comme exploitante en tant que locataire gérante du fonds dont s'agit sis 33 rue de Maubeuge à Paris 9 e , exploité sous l'enseigne Carrefour Market au RCS du tribunal de commerce de Paris, lieu de situa- tion du fonds ». La cour rejette les arguments du bailleur et juge que le preneur a droit à une indemni- té d'éviction. Observations : L'article L 145-1 II du code de commerce, en application d'une modifi- cation issue de la loi du 25janvier 1985, prévoit expressément que si le fonds est exploité sous forme de location-gérance, le propriétaire du fonds bénéficie néanmoins du statut, sans avoir à justifier de l'imma- JURISPRUDENCE triculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers. Cet arrêt en fait application. Le bailleur ne pouvait donc pas se fonder sur une absen- ce d'immatriculation du propriétaire du fonds pour contester le droit au renouvel- lement. La cour écarte aussi un motif tiré de la prétendue irrégularité du contrat de location-gérance: rien n'interdit à ce contrat de porter sur plusieurs fonds de commerce. ■ Contestation de l’application d’une clause résolutoire: une réac- tion trop tardive (CA Paris, Pôle 1, ch. 3, 19mai2015, n°14/13536) Un bailleur (la RIVP) avait engagé une pro- cédure à l'encontre d'un locataire (une SARL) pour défaut de paiement de loyer. Il avait adressé un commandement de payer visant la clause résolutoire le décembre2013. Par ordonnance de mai2014, le premier juge avait constaté l'acquisition de la clause résolutoire le 18janvier 2014 et ordonné l'expulsion. En appel, le locataire produisait un constat d'huissier de juin2014 faisant état de désordres liés à des infiltrations d'eau et empêchant toutes activités dans le local. La cour d'appel n'a pas admis cet argument: « Considérant que, faute d'avoir payé ou contesté les clauses du commandement de payer dans le délai imparti, prévu au bail, le locataire ne peut remettre l'acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivran- ce du commandement de payer; que l'exis- tence de cette mauvaise foi doit s'apprécier lors de la délivrance de l'acte ou à une période contemporaine à celle-ci; Qu'en l'espèce, il est constant que les causes du commandement de payer n'ont été ni réglées ni contestées dans le délai d'un mois imparti par ledit acte conformément aux clauses conventionnelles et à l'article L 145- 54 du code de commerce […] Qu'en l'espèce, la SARL G., qui ne conteste pas avoir failli à son obligation de payer ses loyers, ne justifie avoir adressé de réclama- tion à la bailleresse sur un éventuel défaut de délivrance des lieux conformément à l'usage auxquels ils étaient destinés avant le commandement de payer; Que l'appelante ne produit, au soutien de l'exception d'inexécution par sa bailleresse de son obligation d'assurer à sa locataire la jouis- sance paisible du bien loué, qu'un procès-ver- bal de constat d'huissier en date du 11juin 2014, postérieur à l'acquisition de la clause résolutoire intervenue le 18janvier 2015; Que la société G. ne peut se prévaloir utile- ment devant la présente cour d'une situa- tion constatée postérieurement à l’acquisi- tion de la clause résolutoire du 18janvier 2014 pour contester la résiliation de droit du bail en résultant ». La résiliation du bail est donc confirmée. Observations : La cour fait ici application de la clause résolutoire du bail, régie par l'article L 145-41 du code de commerce. Le locataire avait fait preuve de particulière- ment peu de diligence puisque l'argument fourni au bailleur, et relatif à des infiltra- tions d'eau, n'était invoqué qu'en appel. Il produisait un constat d'huissier daté de juin alors que la clause avait produit effet dès le mois de janvier. De plus, il n'avait pas comparu et ne s'était pas fait représen- ter en première instance. Certes, le juge peut admettre une suspension des effets de la clause résolutoire, même en appel (Civ. 3 e , 20décembre 1994). Mais, pour refuser de suspendre les effets de la clause, le juge dispose d'un pouvoir discrétionnai- re d'appréciation (Civ. 3 e , 21 nov. 1995). L'arrêt rapporté en fournit un nouvel exemple. ■ Requalification d’un contrat de location-gérance en bail commer- cial: deux ans pour agir (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 13mai2015, n°13/107901) Une société T. avait acquis un fonds de com- merce d'hôtel et ouvert un restaurant au rez-de-chaussée de l'hôtel. Le fonds de commerce de restaurant avait été donné en location-gérance a une société V. en 1995 puis à la société L. en 2000. Les associés de la société T. avaient ensuite acquis la pro- priété des murs. Le contrat de location- gérance avait été renouvelé en 2002, un nouveau contrat avait été conclu en 2004. Les parties s'étant opposées sur la réalisa- tion de travaux de sécurité et d'hygiène, la société T avait donné congé au locataire- gérant. En 2011, celui-ci demandait la requalification du contrat de location- gérance de 2004 en bail commercial. La cour d'appel juge sa demande prescrite. « L'action en requalification d'un contrat de location-gérance en bail commercial est soumise à la prescription biennale de l'ar- ticle L 145-60 du code de commerce. Le délai de prescription de deux ans court du jour où le titulaire du droit a connu les faits lui permettant d'exercer l'action. […] Le point de départ du délai de prescription de l'action en requalification formée contre la SCI I. est la signature du contrat de loca- tion-gérance du 15février 2004 par la SCI I., qui déclarait dans l'acte reprendre le fonds de commerce de restaurant exploité dans les lieux, et la société L. […] La société L. a engagé son action en requa- lification le 22 juillet 2011 par assignation devant le TGI de Paris, soit 7 ans après la signature du contrat du 15février 2004, alors que le délai de prescription de 2 ans de l'article L 145-60 du code de commerce avait expiré le 15 février 2006 ». La cour rejette par ailleurs la qualification de fraude, non démontrée et juge la socié- té L. irrecevable à demander la requalifica- tion du contrat en bail commercial. Observations : L'article L 145-60 du code de commerce prévoit que toutes les actions exercées en vertu du chapitre V relatif au bail commercial se prescrivent par deux ans. La Cour de cassation a déjà jugé, pour une affaire où les parties étaient convenues d'abord de deux baux dérogatoires, puis d'un contrat de loca- tion-gérance, que le délai de prescription de l'article L 145-60 trouvait à s'appliquer (Civ. 3 e , 29 oct. 2009). Joël Monéger en fait une analyse critique, estimant qu'on aurait pu se fonder sur les textes relatifs à la loca- tion-gérance et non sur le droit des baux commerciaux (obs. Sous art. L 145-60, code des baux Dalloz). La cour d'appel de Paris est ici dans la ligne de la solution retenue par la Cour de cassation. Au vu de cette jurisprudence, le locataire-gérant doit donc veiller au délai de deux ans, s'il veut demander une requalification du contrat en bail commercial. ■ Vente d’un logement acquis en défiscalisation. Faculté pour le pro- priétaire de contester les condi- tions de renouvellement du bail commercial (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 13mai2015, n°11/108089) Dans un programme Pierre et Vacances, un particulier avait acquis en 1999 un apparte- ment et conclu un bail commercial avec le vendeur, pour 9 ans. En application du dis- positif Périssol, l'acquéreur avait récupéré la TVA. En 2009, Pierre et Vacances avait noti- fié un congé et proposé un nouveau bail avec un loyer réduit de 30 %. Refusant les conditions proposées, l'acquéreur avait ven- du son bien. Mais ayant dû rembourser au Trésor public une fraction de TVA, il avait assigné Pierre et Vacances, lui reprochant d'avoir modifié l'économie globale du mon- tage financier et être à l'origine de son obli- gation de rembourser 14452euros au Tré- 27mai 2015 3 B AUXCOMMERCIAUX ▲ JURISPRUDENCE ▲ 27mai 2015 4 ■ Révision des bases locatives Répondant à une question de Sophie Erran- te, le secrétaire d'Etat au budget Christian Eckert a indiqué que le Gouvernement sou- haitait reporter d'un an la mise en œuvre de la révision des bases locatives du 1 er janvier 2016 au 1 er janvier 2017 (JO AN déb. 26 mars p. 3155). Il explique que les effets de trans- ferts qui sont envisagés ne vont pas « forcé- ment dans le sens souhaité ». ■ Mixité sociale Jean-Christophe Fromantin (député maire de Neuilly) demande à la ministre du logement de revoir la manière d'apprécier les exi- gences de la loi SRU en fonction de la nou- velle configuration territoriale. Sylvia Pinel répond que « la mixité sociale doit s'établir au plus près des citoyens, au niveau de la commune […] et au sein même de la com- mune, entre les quartiers ». Elle préconise par exemple un recours aux conventionne- ments de logements existants ou le dévelop- pement de l'intermédiation locative (JO AN déb. 27 mars, p. 3188). ■ Amiante et loi santé Les députés ont adopté dans le cadre de la loi santé défendue par Marisol Touraine un article relatif à l'amiante. Catherine Lemor- ton explique que selon l'article 11, à l'expira- tion du délai fixé dans une mise en demeure, si le propriétaire ou l'exploitant d'immeubles bâtis n'a pas mis en œuvre les mesures pres- crites, le préfet peut suspendre l'accès des locaux et y faire cesser toute activité (art. L 1334-16-1 nouveau du code de la santé publique). Elle explique que cela n'a vocation à s'appliquer que de façon exceptionnelle (JO AN déb. 8avril, p.3645). Un amendement n°1259 a été adopté pour que les ministères rendent publique la liste des sites où les particuliers peuvent déposer des matériaux amiantés. Dominique Orliac a obtenu le vote de l'amen- dement n°2307 qui vise à intégrer le radon dans le dispositif du code de l'environnement concernant les polluants de l'air intérieur. L'article L 221-7 du code de l'environnement doit ainsi prévoir des niveaux de référence pour le radon, définis par décrets (p.3647). L'ensemble du projet de loi a été adopté par les députés le 14avril. ■ Occupation illicite de logements Jacques Krabal interpelle la garde des sceaux sur l'augmentation des occupations illicites du domicile d'autrui, en résidence principale ou secondaire et sur les moyens de défendre la propriété privée. Christiane Taubira indique que ces faits ont donné lieu l'an der- nier à 543 condamnations . Elle rappelle que l'article 38 de la loi DALO permet au pro- priétaire de saisir le préfet. Celui-ci peut mettre en demeure les occupants de quitter les lieux dans les 24heures. Passé le délai, il peut faire intervenir la force publique. Elle conclut en soulignant la précarité du droit au logement et en observant qu'inscrire de droit au logement dans la loi ne suffit pas… (JO AN 9avril; p.3672). ■ Transition énergétique et réfor- me territoriale Évoquant la loi sur la nouvelle organisation territoriale de la République (NOTRe), Marly- lise Lebranchu se déclare nullement opposée à ce que, lors de la 2 e lecture du projet de loi, les schémas régionaux relatifs à l'environne- ment soient intégrés dans le nouveau schéma régional d'aménagement du territoire et du développement durable (réponse à Francis Hillmeyer, JO AN déb. 16avril 2015, p.4140). ■ OIN pour le logement en Ile-de- France Répondant aux critiques acérées de Jacques Myard selon lequel le projet du Grand Paris va conduire à bétonner des sites de verdure remarquables, la ministre du logement lui répond qu'une trentaine de sites ont été identifiés en octobre2014. Mais « en aucun cas les projets ne sont actés ». L'annonce des sites retenus se fera en septembre (JO AN déb. 16avril, p.4141). A U P ARLEMENT DÉBATS sor public. Les premiers juges avaient rete- nu la responsabilité de Pierre et Vacances, mais cette décision est réformée en appel. « M. V. […] soutient qu'il appartenant au promoteur de ce « produit financier et fis- cal » de l'informer qu'il se réservait le droit de rompre le contrat de location commer- cial avant la fin du programme fiscal d'une durée de 20 ans […] Or […] il ne peut […] être reproché à la société gestionnaire d'avoir signé avec l'ac- quéreur un bail d'une durée minimum de 9 ans conforme aux dispositions du statut des baux commerciaux et qui est renouve- lable au motif que cette durée ne coïncide pas avec celle pendant laquelle l'exonéra- tion fiscale s'applique […] Il convient d'observer que M. V. n'a pas contesté en premier lieu la validité du congé délivré à l'initiative de la locataire par LR avec AR contenant annonce de proposi- tion d'un nouveau bail, délivrée de six mois avant l'échéance du bail; il n'a plus qualité pour le faire, étant observé que faute de congé valablement délivré par acte d'huis- sier selon les dispositions applicables, le bail ancien se trouvait en réalité prolongé aux conditions antérieures au-delà du terme contractuel et jusqu'à la délivrance d'un nouveau congé régulier. Il ne justifie pas davantage ensuite avoir fait usage des droits qui lui sont accordés par le statut des baux commerciaux de contester le prix du loyer de renouvellement tel que proposé par la société locataire […]. Tout en affirmant que le loyer proposé était en bais- se de 30 % par rapport au loyer antérieur, il n'opère aucune démonstration que le loyer proposé était inférieur à la valeur locative […] Dans ces conditions, c'est à tort que le tri- bunal a retenu que M. V. n'avait d'autre choix que d'accepter les conditions quali- fiées à tort par lui de léonines ou de vendre l'appartement, il n'est pas démontré en effet que la société ait mis de quelconque obstacle à la reprise en mains par les pro- priétaires de la gestion de leur bien ». Le propriétaire est donc débouté de toutes ses demandes. Observations : Le propriétaire avait mal choisi sa stratégie de contestation de l'atti- tude du promoteur. Estimant que les conditions financières proposées par le gestionnaire étaient insuffisantes, en rai- son d'une baisse de 30 % du loyer propo- sé, il avait donc vendu l'appartement, pro- voquant une demande de remboursement de TVA par le Trésor public (sous déduc- tion d'1/20 e par année de détention du bien). Or la cour d'appel émet deux obser- vations. D'une part, ce propriétaire aurait pu contester la validité du congé avec offre de renouvellement qui lui avait été notifié par lettre recommandée et non par acte d'huissier. Or l'article L 145-9 du code de commerce imposait l'acte d'huissier, avant que la loi Pinel n'ait autorisé le recours à la lettre recommandée. D'autre part, il aurait pu contester le loyer proposé ou refuser le renouvellement et reprendre la gestion de son appartement, ce qu'avaient fait d'autres investisseurs. Mais ayant vendu l'appartement, il ne pouvait plus tirer profit de ces conseils… ● ▲ La ministre du logement a répondu à une série de questions sur la politique du loge- ment lors d’un débat à l’Assemblée le 5mai. Benoist Apparu propose de créer un acteur majeur du logement social en regroupant Action Logement, la Foncière Logement et l’ANRU. En cédant chaque année 2% de son patrimoine, cet acteur nouveau pourrait fiancer l’ANAH et inventer une politique pour les centres-villes. Dans sa réponse, la ministre a décrit la réfor- me réorganisant le réseau Action Logement. La convention quinquennale signée en décembre dernier garantit aux partenaires sociaux une meilleure maîtrise des emplois de la PEEC. Elle préserve le modèle écono- mique d'Action Logement et l'autorise à intervenir par des subventions ou des prêts au bailleur. Reconnaissant une divergence avec l'ancien ministre du logement, Sylvia Pinel indiquer attacher « une importance particulière à la diversité des bailleurs sociaux » (JO AN déb. 6mai, p.4333). Jean-Marie Tetard s'inquiète des « effets de bord » de la loi SRU qui conduisent une commune devant rattraper un retard de construction de logements sociaux à les concentrer sur les terrains qui se libèrent et donc sans égard à l'objectif de mixité sociale. La ministre répond qu'un amendement de la loi NOTRe doit ménager une période de transition de trois ans avant que la commu- ne ne fasse l'objet d'un prélèvement supplé- mentaire si son taux de logement social est inférieur au taux légal. Par ailleurs, si une commune est carencée, elle doit produire 30 % de logements en PLAI, l'objectif étant apprécié à l'échelle de la commune. ■ Prévention des expulsions S'agissant des expulsions locatives, pour les- quelles André Chassaigne déplore l'insuffi- sante protection des occupants. La ministre annonce la parution avant l'été de trois décrets d'application de la loi ALUR. L'un concerne le renforcement des commissions de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), l'autre la mise en place d'une charte des expulsions et le troisième le maintien des APL en cas d'impayés de loyers pour les allocataires de bonne foi. Quant au rôle de l'Anah, la ministre sou- ligne l'importance du rôle de l'Agence pour la rénovation du parc privé. Le programme Habiter mieux en faveur de la rénovation énergétique connaît un vif succès. Les moyens de l'Agence ont été accrus de 120millions d'euros dans le cadre du plan de relance d'août dernier et une nouvelle dotation de 70millions d'€ a été accordée. ■ Réforme des APL Michel Piron attire l'attention des risques induits par les projets de réforme de l'APL: leur suppression pourrait conduire à une perte de TVA supérieure à l'économie escomptée. Sylvia Pinel assure qu'aucun arbitrage n'est encore rendu et qu'il est inexact de dénoncer la revalorisation des APL au motif qu'elles feraient augmenter les loyers. Pour la simplification des normes, un projet de décret relatif à l'acces- sibilité des bâtiments d'habitation doit être publié avant l'été, un arrêté relatif aux ERP neufs et aux logements neufs sera publié courant 2015. Joël Giraud demande l'élargissement du PTZ dans l'ancien à l'ensemble de la zone C. Mais la ministre estime nécessaire de com- mencer par une évaluation de son applica- tion récente aux communes rurales qui ont été sélectionnées (6000 communes rurales). Pour la rénovation des centres-villes, un plan sera finalisé dans les prochains mois. Le projet de suppression des unités touris- tiques nouvelles par la loi Macron suscite les critiques de Michèle Bonneton . Sylvia Pinel indique qu'un rapport d'évaluation du dis- positif Censi-Bouvard doit être publié dans les prochains mois. Pour les UTN, le projet doit supprimer la procédure d'autorisation spéciale applicable aux UTN dans les com- munes de montagne non couvertes par un SCOT, mais il maintient le contrôle des pro- jets d'UTN dans le cadre des documents d'urbanisme locaux ou des autorisations d'urbanisme (p.4338). Revenant sur le thème des APL, François de Rugy rappelle que le coût de ces allocations, qui était de 4,6milliards en 1984 a atteint 18milliards dans le budget 2015. La ministre 27mai 2015 5 A U P ARLEMENT DÉBATS ▲ Un débat sur le logement à l’Assemblée. À l’occasion d’un débat le 5mai, la ministre a présenté aux députés les premières pistes du contenu de son projet de loi “Égalité et citoyenneté” qu’elle prépare pour l’automne. attend les conclusions du groupe de travail présidé par François Pupponi. ■ Projet de loi Égalité et citoyenneté Pour lutter contre les ghettos, Henri Jibrayel demande de renforcer la mixité sociale. La ministre répond qu'un projet de loi « égalité et citoyenneté » sera présenté à l'automne. Il vise à augmenter la production de loge- ments sociaux et à améliorer la politique d'attribution de ces logements (p.4310). Les critères d'attribution seront définis à l'échel- le intercommunale ou métropolitaine. Le mouvement HLM doit établir une cartogra- phie plus précise des immeubles pour pro- céder à des rééquilibrages par la politique de révision des loyers Martial Saddier s'inquiète du développe- ment des recours abusifs contre les permis de construire , notamment en Haute-Savoie et de l'allongement des délais de jugement. La ministre rappelle que l'ordonnance du 18juillet 2013 permet au juge de condamner l'auteur du recours à des dommages-intérêts et que le décret du 1 er octobre 2013 a suppri- mé l'appel dans certaines villes. Elle entend prendre de nouvelles mesures par exemple pour obliger le maire à motiver de manière exhaustive son refus de permis. André Chassaigne vitupère contre le projet de construction de 24000 logements dans le parc de La Courneuve, la ministre lui répond que les projets des ateliers du Grand Paris n'engagent pas le Gouvernement et que les sites ne seront choisis qu'en sep- tembre (p.4343). Gabriel Serville interroge la ministre sur l'in- suffisance des procédures pour lutter contre l'occupation illégale des terrains d'autrui , il évoque l'adoption en première lecture au Sénat d'une mesure allongeant de 48 h à 96 h le délai de flagrance pendant lequel la police peut procéder à une expulsion sans autorisation administrative ou judiciaire. La ministre renvoie à la nécessité de construire davantage. Sylvia Pinel expose à Audrey Linkenheld les utilisations du Fonds national de dévelop- pement d'une offre de logements locatifs très sociaux, alimenté par les prélèvements imposés aux communes carencées. Le fonds a encaissé 6millions d'euros en 2013 et 10millions en 2014. Il a permis de financer la création de 1000 PLAI. Pour répondre aux événements de janvier dernier, Jacqueline Maquet affirme qu'il faut 27mai 2015 6 R ÉGLEMENTATION B RÈVES ◆ SOLiHA: fusion PACT et H&D SOLiHA, solidaires pour l’habi- tat, est le nouveau nom du réseau né de la fusion des réseaux PACT et Habitat et Déve- loppement. Xavier de Lannoy en est le nouveau président et Christian Nicol , le président délégué. (AG du 20mai2015). ◆ Gérard Penot grand prix de l’urbanisme 2015 L’urbaniste Gérard Penot, ate- lier Ruelle, a reçu le grand prix de l’urbanisme 2015 (com- muniqué du 21mai 2015). D ISTINCTIONS Sont nommés ou promus dans l’ordre national du Mérite : ➠ Premier ministre : Grand croix: Paul Andreu , architecte. Grand officier: Jean-Louis Nadal , pro- cureur général près la Cour de cassation. Officier: Isabelle Falque-Pierrotin , présidente de la CNIL. ➠ Ecologie : Officier: Florence Parly , ancienne ministre. ➠ Logement : Commandeur: Alain Dinin , PDG de Nexity. Officier: Bertrand Delcambre ambassadeur du numérique dans le bâtiment. Chevalier: Laurent Girometti , directeur de l'habitat, de l'ur- banisme et des paysages. (Décrets du 15mai 2015, J.O. du 16 mai, p.8280). Quatre décrets sur le logement social Quatre textes d’application de la loi ALUR relatifs aux demandes de logement ont été publiés au J.O. du 13 mai et du 16 mai. ✓ Gestion des demandes La loi Alur a réformé la gestion des demandes de logement social. Ce premier décret en prévoit les modalités d'applica- tion. Il élargit la liste des services auprès des- quels la demande peut être déposée (article 3 ). Le décret prévoit une faculté de dépôt en ligne de la demande (art. 5 modifiant l'ar- ticle R 441-2-4 du CCH). L'article 6 prévoit les modalités de trans- mission et d'enregistrement des pièces jus- tificatives dans le dossier unique dans le système national d'enregistrement (art. R 441-2-4-). Les pièces peuvent être déposées à l'un des guichets enregistreurs ou par voie électronique dans le système national d'enregistrement. Les réservataires de logements sociaux peuvent gérer en direct ou déléguer leur contingent de logements réservés (art. 13 modifiant l'article R 441-5). Les orientations applicables à l'attribution des logements, fixées par la commission d'attribution de l'organisme HLM sont ren- dues publiques, notamment par mise en ligne (art. 14 modifiant l'article R 441-9). (Décret n°2015-522 du 12mai 2015 portant diverses dispositions modifiant le CCH en matière de demande de logement social, J.O. du 13 mai, p. 8149). ✓ Gestion partagée Le deuxième décret d'application de la loi Alur est relatif à la gestion partagée de la demande de logement social. Le dispositif de gestion partagée de la demande de logement social est mis en place entre l'EPCI doté d'un PLH et les réservataires, les bailleurs sociaux et les organismes chargés de l'information des demandeurs. Le décret prévoit le contenu et le fonction- nement de ce dispositif. L'article 1 er (art. R 441-2-15 du CCH) fixe les informations que doit contenir le disposi- tif. Par exemple: le caractère prioritaire de la demande et la décision de la commission d'attribution. Le traitement de la demande permet d'identifier les demandeurs dont le délai d'attente a dépassé le délai fixé par le pré- fet. L'article 2 fixe les informations qui doivent être mises à disposition du public et des demandeurs de logement. (art. R 441-2-16 nouveau) : règles générales d'accès au parc, liste des guichets d'enregistrement… L'article 3 précise les informations aux- quelles le demandeur de logement doit avoir accès (art. R 441-2-17). (Décret n°2015-523 du 12mai 2015 relatif au dispositif de gestion partagée de la demande de logement social et à l'information du demandeur, J.O. du 13 mai, p. 8151). ✓ Plan départemental S'ils sont dotés d'un PLH, les EPCI doivent élaborer un plan départemental de ges- tion de la demande de logement social. (Ce plan est facultatif à défaut de PLH). Ce décret en fixe les modalités d'élabora- tion et de révision. Le plan doit comporter 13 points (art. R 441-2-10 du CCH). Exemples: - modalités d'enregistrement de la deman- de, - indicateur pour estimer le délai d'attente, - configuration du service d'information et d'accueil du demandeur, - modalités de mise en œuvre d'un système de cotation de la demande. Le plan a une durée de 6 ans (art. R 441-2- 13) et il fait l'objet d'un bilan triennal public. Le plan doit être publié avant le 31 décembre 2015. Toutefois pour l'Ile-de- France et la métropole d'Aix-Marseille-Pro- vence, le délai est repoussé au 31 décembre 2016. (Décret n°2015-524 du 12mai 2015 relatif au contenu, aux modalités d'élaboration, d'éva- luation et de révision du plan partenarial de gestion de la demande de logement social et d'information des demandeurs, J.O. du 13 mai, p. 8153). ✓ Contrôle du logement social L'Agence nationale de contrôle du loge- ment social (ANCOLS) est l'organisme est chargé de contrôler le logement social et la participation des employeurs à l'effort de construction. Ce décret du 13 mai fixe les modalités d'établissement et de communication des rapports de cette agence. Il rend systématique la publication des rap- ports de l'agence (art. R 324-14 modifié du CCH). (Décret n°2015-537 du 13 mai 2015 modi- fiant les modalités d'établissement, de trans- mission et de publication des rapports de contrôles de l'ANCOLS, J.O. du 16 mai, p. 8304). ▲ une politique de peuplement: « il faut viser – par le logement, la rénovation urbaine et l'aménagement du territoire- la mixité des populations dans tous les territoires […] il faut imposer la mixité de produit dans toutes les nouvelles constructions ». La ministre confirme qu'il faut mieux répartir les logements sociaux dans les territoires. Il faudra renforcer la loi SRU pour imposer des PLAI dans les communes déficitaires, les mesures figureront dans le projet de loi Égalité et citoyenneté. Pour le logement des saisonniers , question évoquée par Yves Foulon , la ministre renvoie à un « portage politique fort au niveau local » et à des réflexions avec Action Logement. Pour le logement des jeunes, la ministre rap- pelle la création de la caution, pour le loge- ment étudiant (CLE) à la rentrée 2014. ● 27mai 2015 7 N OMINATIONS A L ’A SSEMBLÉE Cabinets ministériels ➠ Numérique : Bertrand Pailhès est nom- mé directeur du cabinet de la secrétaire d'Etat chargée du numérique, Axelle Lemaire. Il est par ailleurs nommé direc- teur adjoint du cabinet du ministre de l'économie. (Arrêtés du 7mai 2015, J.O. du 14mai, @). ➠ Réforme territoriale : Orod Bagheri est nommé conseiller auprès du secrétaire d'Etat, André Vallini. (Arrêté du 30avril 2015, J.O. du 14mai, @). Administration centrale ✓ DGALN : Paul Delduc est nommé direc- teur général de l'aménagement, du loge- ment et de la nature, en remplacement de Jean-Marc Miche l. Il était précédemment délégué interminis- tériel au développement durable. (Décret du 15mai 2015, J.O. du 16mai, @). Conventions collectives ➠ PACT et ARIM : il est envisagé l'exten- sion de l’accord du 25 novembre 2014 rela- tif aux salaires minima. (Avis publié au J.O. du 12 mai p. 8112) ■ Fisac: conditions d’attribution Décret d'application de la loi du 18 juin 2014 (Pinel), ce texte définit les bénéfi- ciaires des dépenses éligibles au fonds d'in- tervention pour les services, l'artisanat et le commerce (FISAC) et les modalités de sélection des dossiers. Les subventions sont accordées par déci- sion du ministre chargé du commerce. Il peut s'agir d'opérations collectives, d'opé- rations individuelles en milieu rural ou d'actions spécifiques au niveau national. Les demandes sont sélectionnées à la suite d'un appel à projet. Les entreprises bénéfi- ciaires ne doivent pas avoir de CA supé- rieur à un million d' € . Les taux de subvention sont plafonnés à 30 % des dépenses de fonctionnement subventionnables et à 20 % des dépenses d'investissement subventionnables (30 % pour l'accessibilité). (art. 5). Plafond Le montant de la dépense subvention- nable est plafonné. - Pour un maître d'ouvrage public: 800000 € pour les pays, les groupements de communes rurales et les quartiers prio- ritaires de la politique de la ville (400000 € dans les autres cas). - Pour une personne de droit privé: 75000 € . L'aide financière maximale pour une opé- ration collective est fixée à 400000 € (pays, groupements de communes rurales et quartiers prioritaires de la politique de la ville) ou 200000 € (autres opérations col- lectives). Pour des opérations individuelles en milieu rural, le plafond est de 100000 € . Dans les six mois suivant l'achèvement de l'opération, le bénéficiaire doit justifier de l'emploi de l'aide. Les aides non utilisées dans un délai de trois ans doivent être res- tituées (art. 9). (Décret n°2015-542 du 15mai 2015 pris pour l'application de l'article L. 750-1-1 du code de commerce, J.O. du 17mai, p.8395) ■ Réforme du BCT pour l'obliga- tion d'assurance locative et de copropriété Un décret du 11mai comporte une réfor- me du Bureau central de tarification en raison notamment de l'institution d'une obligation d'assurance en matière de copropriété issue de la loi Alur. Il crée donc au sein du BCT une formation en matière de responsabilité civile locative et de responsabilité civile des coproprié- taires et des syndicats de copropriétaires (art. R 250-1, 5 e du code des assurances). La loi prévoit en effet une obligation d'as- surance en matière de rapports locatifs et de copropriété. - La loi du 6 juillet 1989 (art. 7g) oblige le locataire à s'assurer et permet au bailleur, depuis la loi Alur, de souscrire une assuran- ce pour le compte du locataire. Si le loca- taire ou le bailleur se voit opposer un refus de la part d'une compagnie d'assurance, il peut saisir le BCT (art. L 215-1 du code des assurances). Ce décret fixe les conditions dans lesquelles le BCT peut fixer une fran- chise au contrat par lequel la compagnie d'assurance doit proposer le contrat au locataire ou au bailleur. Son montant maximum par sinistre est de 1000euros . - La loi Alur a introduit une obligation d'assurance incombant au copropriétaire (occupant ou non) et au syndicat (art. 9-1). De façon analogue, le BCT saisi par le copropriétaire ou le syndicat qui s'est vu opposer par une compagnie d'assurance un refus, fixe le montant de la prime, et celui de la franchise. Ce décret fixe le mon- tant maximum de la franchise. Il est de 5000 € par sinistre pour les petits syndicats (moins de 10 lots et moins de 15000 € de budget annuel) et de 10000 € pour les autres syndicats. (Décret n°2015-518 du 11mai 2015 relatif au Bureau central de tarification, J.O. du 12mai 2015, p.8091). ■ Prévention des inondations Afin d'éviter les inondations, un décret réglemente les conditions d'entretien des digues, existantes ou à construire. Les EPCI ont jusqu'au 31décembre 2019 pour régulariser la situation des ouvrages existants pour les ouvrages de classe A ou B (fin 2021 pour les ouvrages de classe C). Les règles sont insérées aux articles R 562- 12 suivants du code de l'environnement. (Décret n°2015-526 du 12mai 2015 relatif aux règles applicables aux ouvrages construits ou aménagés en vue de prévenir les inondations et aux règles de sûreté des ouvrages hydrau- liques, J.O. du 14mai, p.8218). AU FIL DU J.O. ■ Politique de la ville Interrogé par Régine Povéda sur l'action de l'Etat en faveur des quartiers défavorisés, le secrétaire d'Etat chargé des sports, Thierry Braillard, répond que le nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU) concernera deux types de quartiers priori- taires de la politique de la ville. D'une part, les quartiers d'intérêt national , pour lesquels 4milliards d'euros seront mobilisés de2014 à2014. D'autre part, les quartiers d'intérêt régional identifiés , dans le cadre des contrats de plan Etat régions. 850millions d'euros seront mobilisés sur la période 2014-2014. (JO AN déb. 6mai 2015, p.4294). ■ Paris: zone touristique internationale ? Pierre Lellouche presse le Gouvernement de classer tout Paris en zone touristique interna- tionale pour permettre l'ouverture des commerces le dimanche et le soir. La secrétaire d'Etat au commerce, Carole Delga, lui répond qu'en application de la loi Macron, et après paru- tion du décret d'application, la délimitation des zones touristiques internationales sera fai- te par arrêté du ministre, sur le fondement de critères réglementaires et après concertation. Mais il ne lui paraît pas souhaitable que tout Paris soit classé en zone touristique interna- tionale. (JO AN déb. 6mai, p.4296). 27mai 2015 8 K ING & S PALDING JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0219 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 779 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Numerica Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine INTERVIEW Alexandre Couturier: “La loi Pinel accroît le dualisme entre les opérateurs.” Avocat à Paris, dans le cabinet King & Spalding, Alexandre Couturier analyse l’impact de la loi Pinel sur les relations entre bailleurs et locataires. Cet impact dépend davantage de l’importance économique de l’acteur que de sa qualité de bailleur ou de preneur. >Comment King & Spalding s’est-il implanté à France? A.C. : “Le cabinet King & Spalding a été créé il y a 125 ans aux États-Unis, mais ne s’est développé en dehors de sa ville d’origine, Atlanta, qu’au cours des années quatre- vingt, à Washington, puis à New York. Le développement international remonte à 2005. Il a commencé à Londres, Francfort, puis à Paris en 2009. Le bureau parisien, spé- cialisé au départ dans l’arbitrage internatio- nal, a étendu ses domaines d’intervention à quatre autres secteurs: l’immobilier, l’éner- gie, l’environnement le contentieux.” >Comment est organisé le secteur immobi- lier de votre cabinet? A.C. : “Nous regroupons 31 avocats, dont 11 associés. Venant de Freshfields, j’ai rejoint le cabinet avec Benoît Marcilhacy et Pascal Schmitz en 2012 pour y développer le secteur immobilier. Puis en 2014 Aurélia de Viry, associée en fiscalité venant de Clifford Chan- ce nous a rejoints. ” >Pour quels types de clients travaillez- vous? A.C. : “Nous intervenons pour des fonds d’in- vestissement, OFI Reim par exemple ou des assureurs, comme Allianz. Pour Allianz Real Estate, nous avons mis au point la création d’un OPCI en vue d’une joint-venture avec Altarea (800 millions d’euros) pour la prise de participation dans cinq centres commerciaux dont celui de Bercy Village. Comme conseil de l’acquéreur, Union Investment, qui réalisait un investissement à La Défense, nous avons pu le même jour conclure l’acquisition en VEFA auprès de Vinci et un bail avec l’opéra- teur hôtelier Mélia. Nous pouvons accompa- gner un client tout au long d’une opération par exemple à l’occasion d’une cession de por- tefeuille. Nous avons ainsi conseillé Deutsche Bank lors de sa prise de contrôle du groupe Printemps puis au fil de sa restructuration (séparation de l’exploitation de l’immobilier, la vente des murs de certains magasins de province) puis, enfin en juillet 2013, lors de la revente de sa participation à un fond qatari. Nous intervenons également sur des opéra- tions de redéveloppement plus opportunistes, comme l’acquisition par Perella Weinberg de la Tour AIG (aujourd’hui dénommée « Tour Blanche »). Une période de 18 mois au cours de laquelle le cédant était resté dans les lieux comme locataire, a permis de réaliser les études et d’obtenir les autorisations de construire. Après libération des lieux, la loca- tion à ERDF a permis de renégocier la dette dans de bonnes conditions, puis de vendre à un autre investisseur.” >Depuis la parution de la loi Pinel, com- ment a évolué la pratique des négociations. L’objectif du législateur, protéger le locatai- re, a-t-il été atteint? A.C. : “S’il est un peu tôt pour faire le bilan de la loi Pinel, on peut considérer que la loi Pinel a été bien comprise par les plus gros loca- taires, qui savent en tirer parti. Les choses sont plus nuancées pour les petits locataires. Exemple: certains locataires ont très bien inté- gré la création du droit de préemption en cas de vente du bien qui leur est loué, pour s’en prévaloir en cas de cession et négocier divers avantages auprès du bailleur.” >Comment se présente la négociation sur les charges? A.C. : “Le législateur a voulu mettre fin à des pratiques contestables comme la refactura- tion de charges de locaux vacants sur les autres locataires, ou la refacturation de coûts internes comme les honoraires de gestion des charges. Ces clauses sont désormais encadrées et les bonnes pratiques, qui avaient déjà cours chez les bailleurs institu- tionnels, se généralisent. Désormais, les baux sont assortis de listes de charges qui préci- sent si elles incombent au preneur ou au bailleur. Mais on peut redouter que la loi soit plus délicate à mettre en œuvre pour des petits bailleurs et qu’elle ait un impact néga- tif dans les secteurs moins commerçants des petites villes. En effet, pour un bailleur person- ne physique ou une SCI familiale, il est plus difficile de trouver les informations sur les travaux réalisés ou envi- sagés, et la gestion des locaux devient très lourde. L’objectif d’équité du législateur, visant à réduire la dépense du locataire, risque de ne pas être atteint si le bailleur n’a plus la capacité de faire les travaux, et qu’il en résulte une dégradation des immeubles.” >Comment se met en place le plafonne- ment du déplafonnement? A.C. : “Tant que nous n’avons pas de décision de la Cour de cassation, les règles resteront floues. Il y a au moins huit méthodes de calcul possibles pour déterminer le loyer déplafonné après application de ce nouveau mécanisme. L’application dépend de ce qu’il faut entendre par “loyer acquitté au cours de l’année précé- dente”. Elle dépend aussi du point de savoir s’il est possible d’appliquer l’indexation avant ou après le calcul de la majoration de 10 %. Cette nouvelle règle va modifier les rapports entre bailleurs et locataires lors du renouvelle- ment. Elle est également susceptible d’avoir une incidence sur la valeur de l’indemnité d’éviction. En effet, pour les baux dont le loyer était déplafonné, la valeur locative pouvait être appliquée immédiatement, ce qui dimi- nuait la valeur de l’indemnité d’éviction. Désormais, la valeur de marché ne pourra être atteinte qu’après une dizaine d’années, voire davantage. Cela accroît donc la valeur du droit au bail pour des baux qui peuvent être déplafonnés, mais pour lesquels la hausse de loyer est désormais encadrée. La loi nouvelle va aussi favoriser le développement de clauses écartant l’application du lissage du déplafonnement. Ici encore, cela va renforcer le dualisme entre les opérateurs importants qui vont écarter les règles nouvelles, lors- qu’elles ne se sont pas d’ordre public, et les petits opérateurs qui n’auront pas pris la pré- caution d’écarter les règles qui leur sont défa- vorables.” ●
