Au sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Baux d’habitation : Requalification d’un bail meublé en bail loi de 1989. Motivation d’un congé pour reprise
Baux commerciaux : Obligation de délivrance, effet d’une offre de renouvellement après commandement de payer
Urbanisme : Question préjudicielle : appréciation limitée à l’objet de la demande / Qualité pour demander un permis de construire. Remise en cause du droit du propriétaire / Étude d’impact : obligation de la joindre à la demande de permis de construire ?
– 4 – Droit des obligations –
Vers une réforme du code civil. Rencontre avec Jean-Pascal Bus avocat, Norton Rose Fulbright) et Hugues Perinet-Marquet, professeur de droit à Paris II
– 5 – Actualité –
Les ventes de logement anciens redémarrent à Paris / L’UNPI intente un recours contre l’encadrement des loyers à Paris
– 6 – Tableau des réponses ministérielles –
– 7 – Nominations – Au fil du JO –
Contrats de ville / Fibre optique / Fisac outre-mer
– 8 – Rencontre –
Marché locatif privé : les loyers baissent dans un marché plus dynamique / Nouvelle étude de Clameur : les loyers reculent en un an de -1,4 %
■ ■ Une location meublée qui n’est pas assor- tie de la fourniture suffisante de meubles est requalifiée en location nue relevantde la loi de 1989 (CA Paris, 8 sept. 2015, p.2). Dans un bail commercial, le bailleur qui adresse un congé avec offre de renouvellement renonce implicitement aux effets d’un précé- dent commandement de payer visant la clau- se résolutoire (CA Paris, 2 sept. 2015, p.2). Le juge administratif saisi d’une question préjudicielle portant sur un permis de construire modificatif n’a pas à examiner la régularité du permis de construire initial (CE, 22juillet 2015, p.3). ■ ■ Le projet de loi de finances pour 2016 doit reporter d’un an l’entrée en vigueur de la réforme des valeurs locatives (voir p.6). Le ministre du budget rappelle le régime fiscal d’une SCI qui met un bien en location saisonnière (p.6). ■ ■ L’UNPI intente un recours contre l’arrêté du 25juin 2015 fixant les loyers de référence, base de l’encadrement des loyers à Paris (p.5). ■ ■ La réforme du code civil , programmée par ordonnance, devrait être publiée d’ici février2016 (p.4). ■ ■ Les loyers de marché des logements du parc privé ont reculé en un an de -1,4% selon Clameur. Mais l’activité du marché est dopée par une forte reprise de la mobilité résidentielle (p.8). Les ventes de logements anciens à Paris redé- marrent, dans un contexte de stabilisation des prix, selon la chambre des notaires (p.5). Le code civil réformé en 2016 C’ est une petite révolution qui se prépare en douceur. Par une loi du 16février 2015 de modernisation et de simplification du droit et des procédures, le législateur a habilité le Gouver- nement à moderniser le livreIII du code civil. Le droit des contrats, le régime des obligations et le droit de la preuve doi- vent ainsi être réformés par ordonnance. Selon le ministère, le code civil “n’est plus adapté à la réalité des échanges, ni à la réalité de l’activité sociale et économique.” Alors que le droit des contrats inscrit dans le code civil a fait l’objet de peu de réforme depuis 1804, un projet d’ordonnance a donc été rédigé par la chancellerie et sou- mis à consultation publique. Il est accessible sur le site du ministère de la justice (lire p.4). Ce texte s’inscrit dans le plan d’action “Justi- ce du XXIesiècle”. Il doit “répondre à l'objectif constitutionnel d'in- telligibilité de la loi, renforcer la prévisibilité du droit et la sécurité juridique, tout en contribuant au rayonnement et à l'attractivité du système juridique français.” Selon Hugues Perinet-Marquet, professeur à Paris II, et Jean-Pascal Bus (Norton Rose Fulbright) qui commentaient ce texte le 10 sep- tembre, sa publication devrait intervenir d’ici février2016, afin de respecter la période d’habilitation qu’a consentie - un peu à regret - le Parlement. Tranchant avec de nombreux textes récents, le projet, qui contient 320 articles souvent courts, est lisible. Pour les trois quarts, explique Jean-Pascal Bus, le projet intègre des solutions jurisprudentielles, mais pour un quart, il innove. Les innovations sont importantes. Exemples: création d’actions interrogatoires, codification de la notion de pourparlers, de la formation du contrat par voie électro- nique, de la caducité du contrat quand un des éléments disparaît en cas d’indivisibilité. L’objet du contrat est supprimé, mais il est rem- placé par “le contenu”, ce qui porte peu à conséquence. La cause du contrat, qui fit les délices d’analyses doctrinales, disparaît égale- ment! Mais elle pourrait peut-être renaître indirectement par le biais de la notion de caducité du contrat (p 4). En droit immobilier, les conséquences ne seront pas neutres, comme en témoigne l’exemple suivant: alors que le client d’un constructeur est actuelle- ment fondé à exiger l’exécution en nature, soit la construction de l’immeuble, le promoteur pourrait invoquer un coût manifeste- ment déraisonnable pour refuser cette exécution, par exemple en cas de révélation d’une pollution très importante du terrain. Ainsi réformé, le droit français des obligations sera-t-il plus attractif pour être diffusé dans d’autres pays? Espérons-le. Sera-t-il plus stable que la jurisprudence? Seule l’expérience le dira car le législa- teur n’est que trop prompt à réformer ce qu’il vient d’adopter, com- me les praticiens du droit immobilier ne le savent que trop. ■ BD JURIS hebdo La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 612 15 SEPTEMBRE 2015 ISSN 1622-1419 15 E ANNEE L’ESSENTIEL .. immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux d’habitation : Requalification d’un bail meublé en bail loi de 1989. Motivation d’un congé pour reprise Baux commerciaux : Obligation de délivrance, effet d’une offre de renouvellement après commandement de payer Urbanisme : Question préjudicielle: appréciation limitée à l’objet de la demande / Qualité pour demander un permis de construire. Remise en cause du droit du propriétaire / Étude d’impact: obligation de la joindre à la demande de permis de construire? - 4 - Droit des obligations - Vers une réforme du code civil. Rencontre avec Jean-Pascal Bus (avocat, Norton Rose Fulbright) et Hugues Perinet-Marquet, professeur de droit à Paris II - 5 - Actualité - Les ventes de logement anciens redémarrent à Paris / L’UNPI intente un recours contre l’encadrement des loyers à Paris - 6 - Tableau des réponses ministérielles - - 7 - Nominations - Au fil du JO - Contrats de ville / Fibre optique / Fisac outre-mer - 8 - Rencontre - Marché locatif privé: les loyers baissent dans un marché plus dynamique/ Nouvelle étude de Clameur: les loyers reculent en un an de -1,4% S O M M A I R E E D I T O R I A L Ce numéro de Jurishebdo comporte un encart de présentation de notre nouveau hors série “Construire la ville” 15septembre 2015 2 B AUXD ’ HABITATION - B AUXCOMMERCIAUX ▲ Baux d’habitation ■ Requalification d’un bail meublé en bail loi de 1989. Motivation du congé pour reprise (CA Paris, Pôle 4, ch. 4, 8 sept. 2015, n°14/01447) Un bailleur avait adressé un congé pour reprise à son locataire pour y loger sa fille. Le locataire contestait la qualification de location meublée et demandait l’applica- tion de la loi du 6juillet 1989, il contestait aussi la régularité du congé. Le locataire obtient satisfaction sur le premier point, mais non sur le second. 1. Requalification du bail . « Considérant que le bail conclu entre les parties le 1 er juin 2009 est intitulé contrat de location meublée; que cette qualification donnée dans le contrat ne suffit pas à justi- fier du caractère meublé de la location et, face à la contestation de ce caractère par M. P. [locataire], il appartient aux bailleurs de prouver que le logement litigieux a été loué garni d'un mobilier suffisant pour les besoins de la vie quotidienne; Qu'en l'espèce, nonobstant les conditions générales du contrat de location le pré- voyant, aucun inventaire des meubles n'a été annexé au bail ». Le bailleur produisait une attestation d'une ancienne locataire certifiant lui avoir cédé une liste de meubles (table, chaises, rideaux, meubles de cuisine, bureau, vaisselle…). Mais la cour juge le document insuffisant: Considérant « que cette attestation ne suf- fit pas à démontrer que ces éléments mobi- liers ont bien été laissés dans les lieux et mis à la disposition de M. P. lorsqu'il s'y est ins- tallé; qu'il résulte aussi de cette attestation qu'aucun lit n'a été fourni au locataire, qui préférait garder le sien, de sorte qu'en tout état de cause le logement ne lui a pas été loué équipé de matériel de couchage et ne présentait donc pas les caractéristiques d'un logement meublé; Qu'il s'ensuit que le contrat de location est régi par les dispositions de la loi du 6juillet 1989, notamment quant à sa durée et aux dispositions s'appliquant au congé donné par le bailleur ». 2. Sur le congé La cour confirme la régularité formelle du congé qui avait été délivré par huissier. Le locataire étant absent, un avis de passage avait été déposé. L’arrêt analyse ensuite la motivation du congé: Considérant « que, si le congé est intitulé « congé d'habitation bail meublé » et indique qu'en raison de leur caractère meublé, les locaux sont exclus du statut des baux d'habi- tation », M.P. ne démontre pas que l'inexac- titude de ces mentions lui a causé grief: Qu'il est bien mentionné que le congé est donné pour reprise par M lle T., fille des pro- priétaires et demeurant 17 […], que le congé est suffisamment justifié par l'exis- tence de cette mention, peu important à cet égard que la bénéficiaire de la reprise, dont il n'est pas valablement contesté qu'el- le soit la fille des propriétaires, habite ou non avec eux; Qu'il convient en conséquence de déclarer le congé valable ». La cour ordonne l'expulsion, sans délai com- plémentaire, observant que le locataire avait déjà bénéficié de trois ans de délai en raison de la procédure. Observations : Cet arrêt fournit un exemple de la faculté pour le juge de requalifier le bail meublé en location nue relevant de la loi de 1989, sans s'arrêter à l'intitulé du contrat retenu par les parties, mais en tenant compte de la réalité des faits. Faute de liste de meubles annexée au contrat, ainsi que l'impose désormais l'ar- ticle 25-5 de la loi de 1989, le bailleur devait prouver que des meubles avaient effectivement été fournis. Il n'a pu rappor- ter cette preuve. De plus, la liste figurant dans l'attestation d'un précédent locataire ne comportait pas de lit. Or la cour juge sa fourniture indispensable. Le lit figure d'ailleurs dans la liste du décret du 31juillet2015. S'agissant du congé pour une location vide, l'article 15 de la loi de 1989 permet notam- ment la reprise pour un enfant du bailleur, ce qui était le cas en l'espèce. Depuis la loi Alur, l'article 15 prévoit que « lorsqu'il don- ne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. » L'arrêt rapporté ne fait pas état de cette obligation, mais il indique qu'il importe peu que le bénéficiaire de la reprise habite ou non avec le bailleur. Baux commerciaux ■ Obligation de délivrance, effet d’une offre de renouvellement après commandement (CA Paris, Pôle 5, ch. 2, 2 sept. 2015, n°13/15662) Un incendie avait éclaté dans des locaux loués par bail commercial en février2000. Le bailleur avait cédé l’immeuble en 2011. En 2012, le nouveau bailleur (une SCI) avait adressé un commandement visant la clause résolutoire. Le litige opposait les parties sur leurs responsabilités respectives dans les tra- vaux à réaliser pour remédier aux dégâts de l’incendie. La cour d’appel rejette la deman- de du bailleur en constat de résolution du bail et le condamne pour inexécution de son obligation de délivrance: “Par l’effet du congé avec offre de renou- vellement à effet du 1 er janvier 2015, le bail commercial a été renouvelé aux clauses et conditions de l’ancien bail, seul restant à fixer le loyer du bail renouvelé de sorte que la SCI Y. qui a signifié à la société Eurelec D. une offre de renouvellement du bail com- mercial au 1 er janvier 2015 a nécessaire- ment, et de façon non équivoque, renoncé à se prévaloir des effets de la clause résolu- toire résultant du défaut de paiement des causes du commandement du 27juin 2012, étant précisé qu’aucune réserve tenant au sort de la procédure en cours aux fins d’ac- quisition de la clause résolutoire ne figure dans le corps du congé avec offre de renou- vellement”. La demande de constat de résiliation du bail est donc rejetée. La cour relate ensuite les dégâts de l’incen- die (faux plafonds manquants, eau coulant par une ouverture, mur percé lors de l’inter- vention des pompiers, présence de suie…). “Il résulte de ces éléments que les bailleurs successifs auraient dû, pour satisfaire à leur obligation de délivrance, effectuer les tra- vaux de remise en état du local endomma- gé, le bail ne mettant à la charge du pre- neur que les travaux de mise en conformité et M me B. [bailleur initial], tiers au contrat d’assurance conclu par la société Eurelec D. avec son assureur, est mal fondée à exiger la justification des sommes qu’auraient per- çues la société Eurelec D. de son assureur pour s’exonérer de sa responsabilité. Il est établi […] que les bailleurs successifs ont tardé à faire exécuter les travaux de remise en état nécessités par l’incendie et qu’ils sont mal fondés à prétendre que ce retard est imputable à l’attitude de la loca- taire”. La cour rejette toutefois la demande du locataire à être exonéré de l’obligation de payer la moitié du loyer et lui accorde des dommages-intérêts à hauteur d’environ 10% du loyer. Observations : Deux aspects à retenir de cet arrêt. 1. Lorsqu’un bailleur adresse un congé avec offre de renouvellement à son loca- taire, il renonce implicitement aux effets du commandement de payer visant la clau- se résolutoire qu’il a adressé précédem- ment. JURISPRUDENCE 2. La cour condamne le bailleur à effectuer les travaux au titre de son obligation de délivrance. L’obligation résulte de l’article 1719 du code civil. L’obligation d’entretien, également prévue par l’article 1719 en est la prolongation dans le temps (voir comm. sous art. 1719, Code des baux Dalloz). Elle suscite de nombreux arrêts, comme en témoigne l’arrêt rapporté. Autre exemple: la Cour de cassation a jugé que la répara- tion d’un préjudice de jouissance pour pri- vation d’une partie de la chose louée ne pouvait être confondue avec une deman- de en réduction du montant dû pour modification de la surface louée, déjà reje- tée (Civ. 3 e , 16 sept. 2009). Urbanisme ■ Question préjudicielle: apprécia- tion limitée à l’objet de la demande (CE, 22juillet2015, n°380374, SARL Quin- caillerie F.) Un permis avait été accordé en 2003 pour construire 36 logements. En2005 et2006, le maire avait autorisé une modification du projet. Saisie d’une demande de dommages et intérêts pour illégalité du permis modifi- catif, la cour d’appel avait sursis à statuer jusqu’à la décision du juge administratif. Le Conseil d’État se prononce sur l’étendue du contrôle effectué par le juge saisi de la question préjudicielle: “Considérant qu’en vertu des principes généraux relatifs à la répartition des com- pétences entre les deux ordres de juridic- tion, il n’appartient pas à la juridiction administrative, lorsqu’elle est saisie d’une question préjudicielle en appréciation de validité d’un acte administratif, de trancher d’autres questions que celle qui lui a été renvoyée par l’autorité judiciaire; que par suite, le juge judiciaire ayant sursis à statuer dans l’attente que le juge administratif se prononce sur la légalité du permis de construire modificatif du 27avril 2006, il n’y a pas lieu d’examiner la légalité du permis de construire initial du 22mai 2003 devenu définitif, ni davantage celle du permis de construire modificatif du 8août 2005; qu’il y a donc lieu, ainsi que l’a jugé le tribunal administratif de Grenoble, de se prononcer sur la légalité du seul permis de construire modificatif délivré le 27avril 2006”. La requête de la société est rejetée. Observations : Il ressort de cet arrêt que lorsque le juge administratif est saisi d’une question préjudicielle, il doit se limiter à la question posée. Si la demande porte sur la légalité d’un permis de construire modifi- catif, il n’a donc pas à examiner la légalité du permis de construire initial. ■ Qualité pour demander un per- mis de construire. Remise en cause du droit du propriétaire (CE, 19juin2015, n°368667, commune de Salbris) Une commune était devenue propriétaire d’un terrain à la suite d’une procédure d’ex- propriation. Elle avait mandaté une société d’équipement pour demander un permis de construire une gendarmerie. Le permis accordé était contesté par les anciens pro- priétaires. Par ailleurs, le juge judiciaire, sai- si d’un recours des expropriés sur le fonde- ment de l’article L 12-5 du code de l’expro- priation, avait annulé l’ordonnance du juge de l‘expropriation du 23mai 2008, par arrêt de la Cour de cassation du 28février 2012. La question était de savoir quel contrôle doit effectuer l’administration qui délivre le permis de construire sur le titre dont dispo- se le demandeur du permis. La cour administrative d’appel avait annulé le permis au motif que le titre de propriété de la mairie ayant été annulé par le juge judiciaire, la commune n’avait rétroactive- ment plus de droit sur le terrain et elle ne pouvait donc plus donner mandat à la société d’équipement pour déposer la demande de permis. Cet arrêt est annulé par le Conseil d’État. Le Conseil d’État se fonde sur l’article R 423- 1 du code de l’urbanisme et en déduit : “Considérant qu’il résulte de ces disposi- tions que les demandes de permis de construire doivent seulement comporter l’attestation du pétitionnaire qu’il remplit les conditions définies à l’article R. 423-1 cité ci-dessus; que les autorisations d’utilisation du sol, qui ont pour seul objet de s’assurer de la conformité des travaux qu’elles auto- risent avec la législation et la réglementa- tion d’urbanisme, étant accordées sous réserve du droit des tiers, il n’appartient pas à l’autorité compétente de vérifier, dans le cadre de l’instruction d’une demande de permis, la validité de l’attestation établie par le demandeur ; qu’ainsi, sous réserve de la fraude, le pétitionnaire qui fournit l’at- testation prévue à l’article R. 423-1 du code doit être regardé comme ayant qualité pour présenter sa demande; qu’il résulte de ce qui précède que les tiers ne sauraient uti- lement invoquer, pour contester une déci- sion accordant une telle autorisation au vu de l’attestation requise, la circonstance que l’administration n’en aurait pas vérifié l’exactitude”. L’arrêt mentionne le cas de la fraude et la remise en cause du droit de propriété par le juge judiciaire. Mais il ajou- te: “Considérant, en revanche, que la seule cir- constance que le pétitionnaire perde, pos- térieurement à la délivrance du permis de construire, fût-ce à titre rétroactif, la quali- té au titre de laquelle il avait présenté la demande de permis de construire n’est pas par elle-même de nature à entacher d’illé- galité le permis de construire ”. La cour d’appel avait annulé le permis au motif que l’expropriation ayant été annu- lée après la délivrance du permis, la com- mune devait être regardée comme n’ayant jamais eu qualité pour présenter une demande de permis. “Considérant […] qu’en se fondant ainsi sur des décisions juridictionnelles postérieures à la décision délivrant le permis de construi- re remettant en cause le titre de propriété du bénéficiaire , pour juger que ce permis n’avait pas été légalement délivré, la cour a entaché son arrêt d’erreur de droit”. Observations : Le demandeur du permis de construire, s’il n’est pas le propriétaire doit présenter une attestation qu'il est autorisé par le propriétaire à exécuter les travaux. Le Conseil d’État indique que l’administra- tion n’a pas à vérifier la validité de cette attestation. Toutefois, dans deux cas, l’ad- ministration est conduite à rejeter la demande: - en cas de fraude, - si elle est informée que le pétitionnaire ne dispose plus de droit. C’est le cas en particulier si le droit de propriété a été annulé. Mais il faut se placer à la date ou l’administration statue. Si le droit est annu- lé postérieurement, il n’y a pas lieu d’en tenir compte bien que l’annulation soit rétroactive. ■ Étude d’impact: obligation de la joindre à la demande de permis de construire? (CE, 10juin2015, n°368127, Syndicat dép. de traitement des déchets ménagers de l’Aisne “Valor’Aisne”) Un permis de construire avait été obtenu pour la réalisation de locaux industriels et de bureaux pour un centre de traitement et de valorisation des déchets sur 1100m 2 . La cour administrative d’appel avait annulé le permis pour insuffisance de l’étude d’im- pact réalisée au titre de la législation sur les installations classées pour la protection de l’environnement. Le Conseil d’État constate une erreur de droit dans l’arrêt d’appel mais confirme la 15septembre 2015 3 U RBANISME ▲ JURISPRUDENCE ▲ 15septembre 2015 4 Le droit des contrats va évoluer de façon importante pour la première fois depuis 1804 explique Jean-Pascal Bus. Ce projet remonte à plus de dix ans puisqu’il a com- mencé avec les travaux conduits par les professeurs Catala et Terré. L’avant-projet d’ordonnance, une quarantaine de pages, est tout à fait lisible. il résulte d’une habili- tation législative du 16février 2015. Hugues Perinet-Marquet confirme que le texte n’ayant pas de réel enjeu politique, le Gouvernement a opté pour une élabo- ration par ordonnance. L’objectif d’efficaci- té l’a emporté sur celui de la démocratie. Jean-Pascal Bus explique que le texte com- porte pour 25% des innovations et pour 75% une codification de la jurisprudence de la Cour de cassation. Mais l’esprit reste celui de 1804 c'est-à-dire le libéralisme, comme en témoigne par exemple l’article 1102 selon lequel chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter. L’avant-projet d’ordonnance a fait l'objet d’une consultation publique, désormais achevée, mais le texte reste accessible sur le site du ministère de la justice (http://www.justice.gouv.fr/publication/j21_ projet_ord_reforme_contrats_2015.pdf). Jean-Pascal Bus estime que l’intégration des solutions jurisprudentielles dans le code civil permettra d’en assurer la stabili- té. Les règles nouvelles Le code civil intégrera désormais des notions qui sont jusqu’à présent appréhen- dés principalement par la jurisprudence. C’est le cas de la théorie de l’imprévision ou de la période précontractuelle et de la promesse. Ainsi la promesse unilatérale de vente (art. 1124). Sur ce point, la codifica- tion apporte une innovation; le promet- tant ne pourra plus se rétracter avant que le bénéficiaire ne lève l’option. Le droit de préférence, imaginé par la pra- tique, va être codifié mais accompagné d’une innovation: l’action interrogatoire de tiers. Un tiers pourra interroger le bénéficiaire du pacte de préférence pour savoir s’il a l’intention d’acquérir. Son silen- ce lui interdira ultérieurement de se préva- loir du pacte (art. 1125). Le projet de nouveau code indique que les contrats doivent être formés de bonne foi, ce qui est une innovation. Il insère aussi la notion d’abus de faiblesse ou de dépen- dance économique (art. 1142). Il en résulte une prohibition des clauses abusives qui provoquent un déséquilibre significatif entre les parties. Quant à l’exécution du contrat, il est prévu que la tacite reconduc- tion du contrat donne lieu à un nouveau contrat à durée indéterminée. Le texte facilite les cessions de créances, il autorise les cessions de dettes jusqu’à présent pros- crites. Il comporte aussi des règles d’inter- prétation, par exemple en précisant qu’une clause d’un contrat d’adhésion s’in- terprète contre des contractants qu’il l’a imposée. Le nouveau code intègre aussi la faculté de conclure un contrat par voie électronique (art. 1174). En droit immobilier Hugues Perinet-Marquet décrit les princi- pales incidences ce la réforme du code civil sur les contrats de droit immobilier. L’article 1129 régie l’obligation d'informa- tion. Elle est affirmée à l’égard des deux contractants, ce que la Cour de cassation avait dit dès 1976: le consommateur doit aussi informer le professionnel. L’article 1142 est relatif à la violence. Cette notion intègre l’abus de faiblesse. Cette solution existait déjà en droit de la consommation, mais elle est étendue à l’ensemble du droit civil. Hugues Perinet- Marquet évoque ses utilisations possibles: par un sous-traitant qui s’est vu imposer un prix ou par un promoteur qui a dû consentir une transaction pour obtenir le retrait d’un recours. La jurisprudence a déjà admis (Civ. 3 e , 4 fév. 2015) et à l’égard d’un grand promoteur (Bouygues) qu’une transaction avait été faite sous la contrain- te économique. Quant à la notion de clause abusive, qui existe déjà en droit de la consommation, elle est intégrée à l’article 1169 du code civil, lui conférant une portée générale. Contrairement au code de la consomma- tion, qui fournit une liste de clauses écar- tées comme abusives, le nouveau code civil comporte une définition générale en cas de déséquilibre significatif. Son utilisation pourrait donc être plus large. L’article 1186 al. 1 er vise la caducité du D ROITDESOBLIGATIONS J URISPRUDENCE RENCONTRE Vers une réforme du code civil Le droit des obligations va bientôt être réformé. Le projet de réforme préparé par la Chancellerie doit faire l’objet d’une ordonnance publiée d’ici février 2016. Quel va être son impact pour l’immobilier? Point d’étape avec Jean-Pascal Bus, avocat associé, Norton Rose Fulbright et Hugues Perinet-Marquet, professeur à Paris II. ▲ décision d’annulation fondée sur un autre motif: “Considérant qu’il résulte de l’ensemble de ces dispositions [art. L 421-6 et R 421-2 du code de l’urb. et art. R 122-5 à R 122-10 du code de l’env.] que l’obligation de joindre l’étude d’impact au dossier de demande de permis de construire prévue par l’article R. 421-2, devenu l’article R. 432-16 du code de l’urbanisme, ne concerne que les cas où l’étude d’impact est exigée en vertu des dispositions du code de l’environnement pour des projets soumis à autorisation en application du code de l’urbanisme ; que, par suite, en se fondant, pour annuler le permis attaqué, sur l’insuffisance de l’étude d’impact réalisée au titre de la législation des installations classées pour la protection de l’environnement qui était jointe au dos- sier, sans rechercher si celle-ci était égale- ment exigée au titre des projets soumis à autorisation en application du code de l’ur- banisme, la cour a méconnu, au prix d’une erreur de droit, la portée de ces disposi- tions”. L’annulation de la décision est cependant confirmée au motif que la cour d’appel avait jugé qu’une délégation du maire donnée à deux adjoints étaient irrégulière car elle ne définissait pas avec précision suf- fisante les limites de la délégation et, en conséquence, que cette irrégularité pou- vait avoir une incidence sur le contenu de l’avis rendu au nom du maire. Observations : Pour pourvoir annuler un permis pour insuffisance de l’étude d’im- pact, il faut que je juge constate que cette étude est exigée en vertu du code l’envi- ronnement pour des projets soumis à autorisation en application du code de l’urbanisme. Il ne suffit pas qu’elle soit requise au titre du code de l’environne- ment. ● ▲ En bref > Relance de la construction : Les ministres Sylvia Pinel et Christian Eckert ont installé le 10septembre le comité de pilotage chargé de mobiliser le foncier privé en zone tendue et d’accélérer la construction de logements. La mission est confiée à Dominique Figeat, président de l’Observatoire Régional du Fon- cier d’Ile-de-France. Son rapport est attendu pour mars 2016. (Communiqué du 10septembre 2015) > Salon indépendant de la copropriété . Ce 7 e salon organisé par l’ARC se tiendra les 14 et 15octobre à Paris 12 e (Espace Charenton). 15septembre 2015 5 D ROITDESOBLIGATIONS M ARCHÉ L’UNPI intente un recours contre l’encadrement des loyers La fédération des propriétaires a engagé un recours contre l’arrêté du 25juin2015 fixant les loyers médians à Paris. L’UNPI estime notamment que ce texte ne respec- te ni la loi ni le décret du 10juin qui impo- sent de fixer les loyers en fonction de sec- teurs géographiques délimitant des zones homogènes, et en fonction de la structura- tion du marché locatif. Or le texte retient les quartiers administratifs de Paris, délimi- tés en 1859, qui ne correspondent plus à la réalité du marché d’aujourd’hui. Cette situation estime l’UNPI, pénalise certains logements. A suivre. (Communiqué du 10septembre 2015). A CTEURS ❘◗ Jérôme Le Berre rejoint le départe- ment fiscal de Dentons Paris en qualité d’Of Counsel. Acteurs contrat. La cause qui disparaît du droit des contrats, pourrait revenir indirectement par cet article: il admet que le contrat devient caduc si l’un de ses éléments constitutifs disparaît et il ajoute : “Il en va de même lorsque vient à faire défaut un élément extérieur au contrat mais néces- saire à son efficacité”. Exemple: un contrat de vente de terrain est suivi d’une demande de permis de construire qui est refusé ou qui est accordé puis retiré. L’ac- quéreur ne peut pas invoquer l’erreur sur le caractère constructible du terrain car il était constructible lors de la vente, mais il pourrait invoquer la caducité du contrat sur le fondement de ce nouvel article. Le même article1186 al. 2 traite de la caducité d’un ensemble de contrats. Il pourrait être appliqué par exemple pour un sous-traitant: le contrat de sous-trai- tance pourrait être frappé de caducité par suite de la disparition du contrat principal. L’annulation d’un contrat de construction de maison individuelle pourrait aussi pro- voquer la caducité des contrats d’entrepri- se conclus à sa suite. L’imprévision reconnue Alors que la jurisprudence l’avait toujours refusé, l’article 1196 consacre la théorie de l’imprévision. Le droit administratif l’ad- mettait déjà, mais non la Cour de cassa- tion, rappelle Hugues Perinet-Marquet. Mais la rédaction du texte est assez restric- tive. “Si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l'exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n'avait pas accepté d'en assumer le risque, ”celle-ci peut demander une renégociation du contrat. Son application dépendra de l’in- terprétation qu’en donneront les juges. Par exemple, est-ce qu’un contractant sera autorisé par contrat à demander à son contractant de prendre en charge le chan- gement de circonstances économiques? Ce texte pose aussi la question des mar- chés à forfait qui, par définition, ne doi- vent pas être renégociés en cas de change- ment de circonstances. Autre nouveauté: l’exécution en nature est régie par l’article 1221 du code civil. Le créancier peut poursuivre l’exécution en nature “sauf si cette exécution est impos- sible ou si son coût est manifestement déraisonnable”. En conséquence, le créan- cier ne pourrait plus demander l’exécution du contrat si son coût est déraisonnable. Exemple: un contrat de vente sur plan donne lieu à construction sur un terrain qui se révèle pollué en cours de construc- tion. Dans l’état actuel du droit, le client est en droit d’obtenir la démolition, la dépollution du sol et la reconstruction. Avec le nouveau texte, le promoteur pour- rait invoquer le caractère déraisonnable de l'exécution du contrat. La loi Macron Parmi les réformes opérées par ce texte, Hugues Perinet-Marquet souligne notam- ment la réforme du droit d’obtenir la démolition. Si le bâtiment est édifié conformément au permis, il ne sera plus possible pour un tiers d’obtenir la démoli- tion, sauf s’il est situé dans un secteur pro- tégé. Mais le professeur observe que cela pourrait provoquer un déplacement du contentieux: le voisin qui s’estime lésé par un projet de construction aura intérêt à engager une procédure pour obtenir le sursis à exécution. Les travaux seront alors arrêtés ; la construction, si elle est illégale (par exemple si l’immeuble dépasse en hauteur ce qui est autorisé par le PLU), ne sera pas construite. Une erreur de plume sur le DPU Le législateur a commis une erreur en réfor- mant le droit de préemption urbain. Dans la loi Alur, il a étendu le DPU aux actes conclus à titre gratuit sauf les donations familiales. Devant les protestations des asso- ciations qui recevaient des donations, l’or- donnance du 23juillet2015 a ajouté à l’ex- ception les fondations, congrégations et associations. Mais la loi Macron du 6août qui a refondu le texte de l’article L213-1-1 du code de l'urbanisme n’a pas repris cette exception! Elle n’aura été en vigueur que du 23juillet au 7août2015… Enfin, la loi de transition énergétique a créé dans le CCH un article L111-13-1 qui encadre la responsabilité en matière de performance énergétique. La responsabili- té ne peut être mise en cause, dans le cadre de la garantie décennale, que si cela rend l’utilisation du bâtiment à un coût exorbitant. En conséquence, si le nouvel équipement ne permet pas de baisse de consommation énergétique, il ne donnera pas lieu à garantie. Seule restera possible la mise en jeu de la responsabilité de droit commun, fondée sur la faute, donc plus difficile à mettre en œuvre… ● ▲ Les ventes de logement anciens redémarrent à Paris… Selon les statistiques publiées par la chambre des notaires pour le 2 e trimestre 2015, les ventes de logements anciens retrouvent de la vigueur en Ile-de-France: la hausse est de +20% par rapport au 2 e trimestre 2014 (37300 ventes au cours du trimestre). … et les prix se stabilisent Les prix des appartements anciens restent en repli au 2 e trimestre (-3,0% en rythme annuel). Toutefois l’indicateur avancé sur les promesses de vente laisse présager une stabilisation des prix (-0,5% en rythme annuel). Pour les maisons anciennes, la baisse des prix en un an est estimée à -1,9% et la projection à octobre donne une stabilisation analogue à celle des appartements (-0,6%). Le prix moyen des appartements anciens à Paris au 2 e trimestre 2015 est de 7880 € le m 2 (-3,1% en un an). Cinq arrondissements sont au-dessus de la barre des 10000 € le m 2 (1 e , 4 e , 5 e , 6 e et 7 e ). Le plus cher est le 6 e arrondis- sement (11640 € ). Le moins cher est le 19 e (6490 € le m 2 ). Le 7 e est l’arrondissement qui marque la plus forte baisse de prix (-7,8%). Seuls deux arrondissements sont en hausse: le 1 er (+2,2%) et le 10 e (+2,4%). En petite couronne, les prix des apparte- ments anciens ont évolué de -2,5% (4220 € le m 2 ) en un an comme ceux des maisons anciennes (prix moyen de 335300 € ). En grande couronne, la baisse des prix des appartements anciens est plus accusée: - 3,6% (2880 € le m 2 ), alors que les prix des maisons ont mieux résisté: -1,6% (267900 € ). (Dossier présenté le 10 sept. 2015). Bibliographie L’annuaire des SCPI de l’IEIF vient de paraître. 120 € ; 29 e édition, avec des fiches par SCPI et des données de synthèse. 15septembre 2015 6 R ÉPONSESMINISTÉRIELLES Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 30juillet2015 Sénat p.1825 n°5979 Gilbert Barbier, RDSE, Jura Taux de TVA réduit pour la construction Finances Le taux de TVA applicable à la construction d'une « maison des familles » relève du taux normal. Il n'est pas prévu d'étendre le taux de 5,5 % qui est applicable à la construction de locaux d'hébergement pour personnes handi- capées ou âgées. 4août2015 AN p.5882 n°77504 Franck Marlin, App. Les Républi- cains, Essonne Dématérialisation du JO Premier ministre Trois textes régissent la publication des textes offi- ciels: ordonnance du 20février 2014, décret du 28mai 2004 et décret du 29juin 2004. La version électronique du Journal officiel donne toute satisfaction. L'objectif est de regrouper toutes les informations publiées sur un même support via legifrance.gouv.fr. La parution du JO papier est en cours de suppres- sion, entre octobre et décembre 2015 tant pour les lois et décrets, réponses ministérielles que les comptes rendus des débats du Parlement. 4août2015 AN, p.5982 n°79461 Paul Molac, Ecologiste, Morbihan Maisons passives Ecologie La RT 2012 a suscité un saut énergétique important. Alors que la maison passive se focalise sur l'énergie finale, imposant des besoins en chauffage de moins de 12 kWhEf/m2, la RT 2012 est centrée sur les besoins globaux. Les consommations en chauffage en RT 2012 sont du même ordre que ceux des maisons passives. Les collectivités territoriales peu- vent aussi mettre en place des incitations. Le député était favorable au développement des aides en faveur de la mai- son passive. 4août2015 AN p.6001 n°77954 Pascal Popelin, SRC, Seine-Saint- Denis Réforme des valeurs locatives Finances Le secrétaire d'Etat au budget a annoncé un report d'un an de l'entrée en vigueur des nou- velles valeurs locatives. Le PLF 2016 doit prévoir ce report pour une intégration des résultats dans les impôts locaux de 2017. Le député indiquait que réforme allait pénaliser les petits commerçants de centre-ville et favori- ser les grandes surfaces. 4août2015 AN p.6003 n°57636 François Brottes, PS, Isère Saisie immobilière Justice Dans la procédure de vente forcée du bien, le montant de la mise à prix est fixé par le créancier poursuivant, mais le débiteur peut en contester le montant (art. L 322-6 du code des procédures civiles d'exécution). Le député évoquait aussi le problème du rachat du bien par une filiale du créancier. 4août2015 AN p.6004 n°76883 Frédéric Cuvillier, SRC, Pas-de-Calais Simplification des normes de construction Logement Le chantier engagé par le Gouvernement pour sim- plifier les normes de constructions a donné lieu à 50 mesures dont 30 ont été suivies de textes d'applica- tion. 20 autres mesures ont été présentées en décem- bre2014. Pour l'urbanisme, il est prévu notamment de moderniser les enquêtes publiques et de raccour- cir les délais d'obtention des permis de construire. Selon le député 3700 normes régissent le secteur de la construc- tion. 6août2015 Sénat p.1882 n°14027 Jacques-Bernard Magner PS, Puy-de-Dôme Travaux d'isolation Ecologie Les informations sur la rénovation énergétique peuvent être obtenues sur le site www.renova- tion-info-service.gouv.fr et par téléphone (0 840 140 240). Le crédit d'impôt de transition énergé- tique a été simplifié (suppression de la condition de ressources et de l'exigence d'un bouquet de travaux notamment). Le sénateur s'inquiétait des risques d'impossibilité de vendre des logements peu efficaces du point de vue énergétique à la suite de la loi de transition énergétique. 6août2015 Sénat p.1889 n°12285 Jean-Louis Masson, NI, Moselle Quartiers de la politique de la ville Ville La nouvelle géographie de la politique de la ville a été établie sur un critère unique de niveau de revenus. Mais les quartiers qui sortent de la géo- graphie prioritaire au 1 er janvier 2015 peuvent faire l'objet d'une veille active prévue par l'article 13 de la loi du 21février 2014. La liste des quartiers résulte du décret du 3juillet 2014. 11août2015 AN p.6166 n°67211 Jean-Paul Bacquet, SRC, Puy-de-Dôme Location saisonnière d'un bien d'une SCI. Régime fiscal Finances Les SCI qui louent des locaux d'habitation meublés à titre habituel relèvent du régime des BIC, alors que les locations nues relèvent des revenus fonciers. Une location saisonnière habituelle est une activité commerciale et relève donc de l'IS. Toutefois, il est admis que les SCI exerçant une activité commerciale acces- soire, dans la limite de 10 % de leur chiffre d'affaires, peuvent continuer à relever de l'impôt sur le revenu. Il n'est pas prévu de modifier la législation. 11août2015 AN p.6169 n°70361 Marc Le Fur, Les Républicains, Côte d’Armor Taxation des résidences secondaires Finances La loi du 29 décembre 2014 a autorisé les communes à majorer de 20 % la part communale de taxe d'habitation des logements non affectés à la rési- dence principale. A Paris, on compte 174 000 résidences secondaires et 170 000 demandeurs de logements sociaux. 11août2015 AN p.6186 n°62307 Pierre Morel-A- L'Huissier, Les Républicains, Lozère Expropriation. Notifica- tion aux intéressés de l'annulation d'une déclaration d'utilité publique Justice L'ordonnance du 6 novembre 2014 qui a réformé le code de l'expropriation (et le décret du 26 décembre 2014) ont suivi la préconisation de la Cour de cassation de faire obligation à l'expropriant de notifier la décision d'annula- tion d'une déclaration d'utilité publique et de l'arrêté de cessibilité. L'expro- prié a un délai de deux mois pour saisir le juge à compter de la notification de la décision d'annulation. À nos abonnés : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. ▲▲ 15septembre 2015 7 NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : OFFRE EXCEPTIONNELLE Réservée aux nouveaux abonnés 20% de réduction sur l’abonnement JURIS hebdo immobilier N OMINATIONS Gouvernement ✓ Myriam El Khomri est nommée ministre du travail, de l'emploi, de la formation professionnelle et du dialogue social. Pré- cédemment secrétaire d'Etat chargée de la politique de la ville, elle succède à François Rebsamen. (Décret du 2septembre2015, J.O. du 3 sept. p.15544). Cabinets ministériels ➠ Justice : Sont nommés au cabinet de Christiane Taubira: Elie Patrigeon , chef adjoint de cabinet et conseiller parlemen- taire; Laure Belanger , conseillère droit civil et droit de l'environnement et Elody Rus- tarucci , conseillère adjointe communica- tion et société civile. Quittent le cabinet: Fanny Demassieux, cheffe de cabinet et Céline Roux, conseillè- re droit de la famille et droit de l'environ- nement. (Arrêté du 27août2015, J.O. du 2 sept. @) ➠ Intérieur : Thomas Campeaux est nom- mé directeur adjoint de Bernard Cazeneu- ve, en remplacement de Pierre-Antoine Molina. (Arrêté du 2septembre2015, J.O. du 3 sept. @). ➠ Ecologie : Sandrine Ménard quitte ses fonctions de conseillère pour la Conféren- ce Climat (COP 21) au cabinet de Ségolène Royal. ( Arrêté du 1 er septembre 2015, J.O. du 4, @). ➠ Décentralisation et fonction publique : Myriam Bernard est nommée directrice adjointe du cabinet en charge de la fonc- tion publique et du dialogue social au cabinet de Marylise Lebranchu. (Arrêté du 1 er septembre 2015, J.O. du 5 sept. @). Administration centrale ✓ Ecologie : Richard Chrebor est nommé haut fonctionnaire adjoint chargé du développement durable. (Arrêté du 31août2015, J.O. du 2 sept. @). ✓ Comité interministériel du handicap : Agnès Marie-Egyptienne quitte ses fonc- tions de secrétaire général du comité inter- ministériel du handicap. (Arrêté du 1 er septembre 2015, J.O. du 3, @) Conventions collectives ➠ Personnel des huissiers de justice : il est envisagé l'extension de deux avenants: - n°47 du 26mai 2015 et - n°48 du 13mars 2015 portant respectivement sur le régime de prévoyance et la création d'un régime de complémentaire santé. (J.O. du 1 er sept. 2015, p.15459) ■ Construction Un arrêté du 25août désigne les orga- nismes habilités par la France à exécuter en tant que tierce partie des tâches relevant de la procédure d' évaluation et de vérifica- tion de la constance des performances des produits de construction (conformément au décret du 27décembre 2012). 29 organismes figurent sur cette liste. (Arrêté du 25août2015 modifiant l'arrêté du 3mars 2014 relatif à la désignation et au suivi des organismes notifiés au titre du règlement (UE) n°305/2011 du Parlement européen et du Conseil du 9mars 2011 éta- blissant des conditions harmonisées de com- mercialisation pour les produits de construc- tion et abrogeant la directive 89/106/CEE du Conseil, J.O. du 3 sept. p.15552). ■ Fibre optique Un arrêté du 31août2015 homologue la décision n° 2015-0776 de l'Autorité de régu- lation des communications électroniques et des postes en date du 2 juillet 2015 sur les processus techniques et opérationnels de la mutualisation des réseaux de communica- tions électroniques à très haut débit en fibre optique. (J.O. du 6 sept. p. 15681). ■ Fonctionnement du Fisac outre-mer Un décret du 2 septembre précise le mode de fonctionnement du Fonds d'interven- tion pour les services, l'artisanat, et le com- merce applicables outre-mer. Les opérations individuelles en milieu rural peuvent concerner des entreprises de proximité, commerciales, artisanales ou de services réalisant un chiffre d'affaires de moins d'un million d'euros et implantés dans les hameaux dont la population n'ex- cède pas 3000 habitats rattachés à une commune de plus de 3000 habitants. Le financement du Fisac suppose une inter- vention du même montant de la collectivi- té territoriale. (Décret n° 2015-1112 du 2septembre2015 modifiant le décret n° 2015-542 du 15 mai 2015 pris pour l'application de l'article L. 750-1-1 du code de commerce, J.O. du 4 sept. p. 15593). ■ Contrats de ville En cas de signature d'un contrat de ville, le maire doit présenter chaque année un rapport sur la situation de sa commune au regard de la politique de la ville, les actions menées et les programmes visant à améliorer la situation. Un décret du 3 sep- tembre fixe les modalités d'élaboration de ce rapport. Il est élaboré selon les cas par l'EPCI ou la commune. Le projet de rap- port est soumis pour avis aux conseils municipaux concernés et aux conseils citoyens de chacun des quartiers priori- taires. L'assemblée délibérante de l'EPCI approuve le projet et indique les suites à donner aux observations des conseils citoyens et des conseils municipaux. (Décret n° 2015-1118 du 3 septembre 2015 relatif au rapport sur la mise en œuvre de la politique de la ville prévu aux articles L. 1111- 2 et L. 1811-2 du code général des collectivi- tés territoriales, J.O. du 5 sept. p. 15656) . B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi612 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ AU FIL DU J.O. 15septembre 2015 8 M ARCHÉLOCATIFPRIVÉ Premier trait du marché: un redémarrage spectaculaire de l’activité, ainsi qu’en témoi- gnent les chiffres présentés ce 8septembre par Clameur avec Michel Mouillart. Le taux de mobilité résidentielle qui était de 27, 0% l’an dernier a grimpé de 10% à 29,5% en 2015, dépassant la moyenne sur longue période (28,2%). Cela s’explique par la fin d’une période d’at- tentisme qui a marqué les deux années pré- cédentes ainsi que par la poursuite de la vitalité démographique du pays. Ce redres- sement de la mobilité est observé dans la plupart des régions, à l’exception de trois: l’Ile-de-France, le Limousin et Rhône-Alpes. Le marché dans la capitale fait exception: la mobilité résidentielle y recule fortement, tombant à 17,1% ce qui est un niveau qui n’avait jamais été observé par Clameur. Loyers en baisse de -1,4% Les loyers de marché sont en baisse de -1,4% sur un an. Michel Mouillart indique ne jamais avoir observé une telle situation à cette période de l’année. La baisse des loyers affecte particulièrement les petits logements. La baisse annuelle observée en août est de -2,7% pour les stu- dios et 1 pièce et de -1,3% pour les 2 pièces. Les loyers des 3 pièces reculent moins (-0,5%) tandis que les plus grandes surfaces connaissent des loyers stables (+0,1% pour les 4 pièces et -0,2% pour les 5 pièces et plus). L’analyse des loyers de marché des villes de plus de 10000 habitants monte que 55,4% des villes sont en baisse. Quant aux vingt plus grandes villes de France, 85% d’entre elles constatent des baisses de loyer. Effort d’amélioration en baisse Les bailleurs sont peu incités à réaliser des travaux d’amélioration en raison de la conjoncture sur les loyers. En conséquence, le taux d’effort d’amélioration, qui mesure la proportion de bailleurs effectuant des tra- vaux importants avant de relouer, est parti- culièrement faible: 15,8% (moyenne de 23,3% sur longue période). En revanche, la vacance locative commence à refluer. Pour un indice 100 en 1998, la vacance est estimée à 124,0 en 2015 alors qu’elle avait culminé à 127,8 l’an dernier. La vacance locative représente actuellement 3,5% du loyer annuel. Michel Mouillart sou- ligne que les territoires ruraux sont particu- lièrement malmenés par la vacance locative et que seule une politique d’accompagne- ment permettra de sortir de cette situation. Encadrement à Paris L’encadrement des loyers est en vigueur depuis le 1eraoût 2015. Clameur rappelle son impact prévisible sur le marché. Pour les baux nouveaux, 19,8% d’entre eux devraient subir une baisse de loyer dont le montant serait en moyenne de -21,4%. Les studios et 1 pièce seraient les plus touchés: l’encadrement concernerait 23,8% d’entre eux, pour une baisse de loyer de -29,4%. Quant aux loyers de renouvellement, 2,5% des logements parisiens devraient être concernés et subir une baisse de -15,8% de loyer (23000 logements). A l’inverse, 13000 ménages devraient subir une hausse de loyer d’un montant compris entre 10 et 20% (loyers sous la médiane minorée). En conclusion, Michel Mouillart observe que la fixation des loyers médians par arrêté pré- fectoral manque de transparence (en par- ticulier sur le critère de date de construc- tion des immeubles) et qu’une partie des chiffres correspondent à des valeurs esti- mées alors que la loi prévoyait de tenir compte de valeur observées . Critique de l’encadrement des loyers En complément de l’analyse de Clameur, une étude de Plurience présentée le 8sep- tembre soulignait les risques que l’enca- drement des loyers fait peser sur le mar- Les loyers baissent dans un marché plus dynamique Si les loyers de marchés sont en baisse, la mobilité résidentielle redé- marre de fortement. S’il est trop tôt pour constater les effets de l’enca- drement des loyers à Paris, Clameur en confirme les effets prévisibles. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0219 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 779 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Numerica Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine RENCONTRE 2,5 4,0 1,1 1,5 -2 0 2 4 6 19992000200120022003200420052006200720082009201020112012201320142015 Taux de variation des loyers (en %) Moyenne 1998-2015 Moyenne 1998-2006 Moyenne 2007-2015 Prix à la consom m ation 1998-2015 ché. À partir de 20000 baux gérés par les entreprises de Plurience, le groupe estime que 25% des loyers devraient être rabotés de l’ordre de -10%. Quant aux loyers qui sont sous le seuil des loyers minorés, ils sont estimés à 4% des logements et leur hausse devrait être de +12%. Plurience souligne trois incohérences du sys- tème : 1. Le zonage manque de cohérence. 2. Le périmètre des quartiers souffre aussi d’inco- hérence. 3 Le critère de la date de construc- tion des immeubles n’est pas présenté avec transparence. L’encadrement devrait avoir trois consé- quences. 1. Une sortie des logements du marché loca- tif. Les professionnels constatent une grande fébrilité des bailleurs et une volonté pour certains de sortir du marché, ce qui va pro- voquer une baisse de l’offre. Michel Mouillart rappelle qu’un tel phénomène a été observé entre 1974 (taxation des plus- values) et 1985 (mise en place de l’avantage fiscal Quilès). La perte de 800000 logements locatifs entre1978 et1988 a conduit les pou- voirs publics à intervenir. 2. Une diminution des travaux d’améliora- tion des logements. Le bailleur dont le loyer est diminué est peu incité à réaliser des tra- vaux d’amélioration. S’il ne peut augmenter le loyer après des travaux, il est incité à ne pas les entreprendre. 3. Enfin, Plurience souligne que cette législa- tion constitue un défaut de respect pour l’État de ses engagements puisque les bailleurs ayant investi par exemple dans un logement Scellier voient raboter le loyer qu’ils avaient escompté lors de l’acquisition. Plurience émet en conséquence deux propo- sitions: 1. Restreindre la faculté pour le locataire de contester le supplément de loyer lorsque les travaux d’amélioration permettent d’at- teindre une certaine catégorie du DPE. 2. Promouvoir le conventionnement volon- taire des logements en zone tendue. ● Variation des loyers de marché Loyers de marché des grandes villes Clameur août 2015 Clameur août 2015 Ville Loyer 2015 en € par m 2 Varia- tion 2015 Ville Loyer 2015 en € par m 2 Varia- tion 2015 Le Mans Bordeaux Reims Dijon Toulouse S t Etienne Grenoble Nantes Nice Montpellier 9,0 € 12,7 € 12,1 € 11,1 € 11,8 € 7,7 € 11,8 € 12,2 € 15,3 € 13,6 € 0,7 % 0,3 % 0,3 % -0,1 % -0,4 % -0,5 % -0,8 % -0,9 % -1,3 % -1,3 % Rennes Angers Nîmes Paris Strasbourg Lille Le Havre Toulon Lyon Marseille 12,0 € 10,0 € 10,0 € 24,8 € 12,3 € 13,2 € 11,0 € 10,7 € 12,6 € 11,9 € -1,4 % -1,4 % -1,6 % -1,8 % -1,8 % -2,0 % -2,2 % -2,2 % -3,6 % -5,2 % 15 septembre 2015 9 C ONSTRUIRELAVILLE Co n stru i r e la vi l l e est éd i t é p ar l a S o ci été d e Pr esse d u Br eil Un h o r s- série d e Journal à par ut i on t r i m estri e l l e - N um ér o 1 - J ui n 20 15 Jour nal à par ut i on t ri me str i el l e - Numé r o 1 - Jui n 2015 T T i i t t r r e e d d e e l l a a u u n n e e s s s u u r r i i m m a a g g e e T T i i t t r r e e d d e e l l a a u u n n e e n n ° ° 2 2 s s u u r r i i m m a a g g e e T T i i t t r r e e d d e e l l a a u u n n e e n n ° ° 3 3 s s u u r r i i m m a a g g e e Une revue trimestrielle Parce que la construction d’une ville impose de prendre le temps de la réflexion, Construire la ville vous propose un rythme trimestriel Parution en mars, juin, octobre et décembre Diffusion sur abonnement par la Poste, 36 pages Format A4 Rubriques - Deux dossiers de fond - Tribunes de professionnels du secteur (promoteurs, aménageurs, urbanistes, architectes, avocats, notaires, élus…) - Actualité juridique (jurisprudence, actualité législative et parlementaire) Une équipe Construire la ville est animée par - Bertrand Desjuzeur, directeur de la publication, juriste spécialisé dans l’immobilier depuis plus de 25 ans et animateur de la publication Jurishebdo Immobilier - Rodrigo Acosta, directeur de la rédaction, est urbaniste, ancien journaliste d’Études foncières, fondateur et animateur du mensuel d’actualité des Yvelines, “Le Journal des 2 rives” J o u r n a l à p a r u ti o n tr i m e s tr i e l l e - N um é r o 1 - J J o u rn a l à p a r u ti on tr i m estr i e l l e - N u mé r o 1 - J T T i i t t r r e e d d e e l l a a u u n n e e s s u u r r i i m m a a g g e e T T i i t t r r e e d d e e l l a a u u n n e e n n ° ° 2 2 s s u u r r i i m m a a g g e e T T i i t t r r e e e d d e e l l a a u u n n e e n n ° ° 3 3 s s u u r r i i m m a a g g e e Const r ui r e l a vil l e e st é d i t é pa r l a S oc i ét é de P r e s se du Br e i l Un hor s - s éri e de J ourn al à pa r ut io n t r imestr i e l l e - Nu m é ro 1 - Ju in 20 15 J o urnal à pa rut io n tr i mest ri el l e - Nu m é ro 1 - Ju in 2 0 15 T T i i t t r r e e d d e e l l a a u u n n e e s s u u r r i i m m a a g g e e T T i i t t r r e e e d d e e l l a a u u n n e e n n ° ° 2 2 s s u u r r i i m m a a g g e e T T i i t t r r e e d d e e l l a a u u n n n e e n n ° ° 3 3 s s u u r r i i m m a a g g e e Retrouvez-nous sur www. construire-la-ville .fr 1 Nouveau en 2015: Une nouvelle publication sur l’urbanisme, une réflexion nouvelle sur l’acte de construire Réflexions foncières et urbaines 15 septembre 2015 10 C ONSTRUIRELAVILLE 2 Qui sommes-nous? Construire la ville est - une revue trimestrielle éditée par la Société de Presse du Breil (SARL de presse créée en 2000). - un hors-série de la lettre hebdomadaire JURIShebdo Immobilier Jurishebdo est publié chaque semaine depuis 2000. Son numéro600 a été publié en mai2015. Le premier numéro de Construire la ville parait en octobre2015. Une publication trimestrielle. Calendrier de parution: mars/juin/octobre/décembre (Simi). Rédaction “Construire la ville” est animée par - Bertrand Desjuzeur, directeur de la publication. Tél: 01 46 45 77 69. bertrand.desuzeur@construire-la-ville.fr - Rodrigo Acosta, directeur de la rédaction. Tél: 06 79 69 51 50. rodrigo.acosta@construire-la-ville.fr. Publicité - La régie publicitaire de Construire la ville est assurée par PBO Initiatives Presse. Contact: Patricia Mouthiez. Tél: 01 42 33 90 22. patricia.mouthiez@immoweek.fr. 20 rue Drouot. 75009 Paris. Secrétariat - Sabine Petit, Tél: 01 46 45 77 69. sabine.petit@construire-la-ville.fr Édition - Construire la ville est édité par la Société de Presse du Breil 168 avenue Marguerite Renaudin 92140 à Clamart. Gérant: Bertrand Desjuzeur Avec un prix préférentiel pour le lancement de la revue - Pour vous permettre de juger sur pièce, nous vous proposons une offre d’abon- nement à un prix de lancement avec 15% de réduction (voir détail de l’offre page suivante). À ne pas manquer! À bientôt! avec Construire la ville IMPRESSION: RAPID FLYER 168, av. Marguerite Renaudin 92140 Cla m art T é l.: 01 46 45 77 69 Fax: 01 46 45 77 86 contact@construire-la-ville.fr 15 septembre 2015 11 C ONSTRUIRELAVILLE 3 IMPRESSION: RAPID FLYER OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de lancement à Construire la ville qui m’est réservée, avec 15% de réduction sur l’abonnement pour un an (4 numéros par an). parution en mars, juin, octobre et décembre. Abonnement “offre de lancement” (diffusion par la poste) pour 1 an 250€ TTC (dont TVA à 2,1%) au lieu de 295€. Ci-joint mon chèque de 250€ TTC à l’ordre de Construire la ville Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription BULLETIN D’ABONNEMENT «PRIX DE LANCEMENT» À RETOURNER À CON S TRUIRE LA VILLE, 168 AV. MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART Merci de compléter vos coordonnées NOM:MÈL: PRÉNOM:TÉL.: SOCIÉTÉ:PORT: ADRESSE :Signature et cachet de la société: Une offre d’abonnement de lancement Pour vous permettre de découvrir Construire la ville, pour apprécier l’intérêt de cette nouvelle revue trimestrielle de réflexions foncières et urbaines, hors série de Jurishebdo Immobilier, nous vous proposons une offre de lancement avec 15% de réduction . au prix de 250euros TTC au lieu de 295euros TTC (1) . soit une réduction de plus de 15%. (1) Prix normal d’abonnement pour un an: 295€ TTC (dont TVA 2,1%) pour 4 numéros de 36 pages paraissant en mars, juin, octobre et décembre . Ao û t 2015 15 septembre 2015 12 C ONSTRUIRELAVILLE CONSTRUIRE LA VILLE EST UNE PUBLICATION DE LA SOCIÉTÉ DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 NANTERRE 168 AVENUE MARGUERITE RENAUDIN 921440 CLAMART - TÉL. 01 46 45 77 69 - FAX 01 46 45 77 86 - CONTACT@CONSTRUIRE-LA-VILLE.FR 4 168, av. Marguerite Renaudin 92140 Cla m art T é l.: 01 46 45 77 69 Fax: 01 46 45 77 86 contact@construire-la-ville.fr Un hors-série de Construire la ville Réflexions foncières et urbaines Construire la ville se propose d’ apporter sa pierre à l’ ambitieux projet de construire la ville. Construire la ville est un travail qui s’étale sur des années, voire des siècles. Parce que la vie est mouvante, la ville est mouvante. La construction est donc une œuvre toujours inachevée, toujours à reprendre. Construire suppose d’abord de réfléchir à un projet, d’imaginer l’avenir, ce qui ouvre sur la dimension architecturale de l’urbanisme. Mais construire demande aussi de contempler l’œuvre accomplie, car le plus souvent, la construction nouvelle est appelée à s’intégrer dans un cadre pré- existant, ce qui demande d’embrasser la dimension historique. L’acte de construire suppose ainsi de faire appel à des préoccupations très diverses, il aborde des aspects juridiques, économiques, sociologiques, politiques. Il s’intéresse nécessairement à une réflexion sur l’occupation de l’espace sur une manière d’habiter la terre. D'où le sous-titre “réflexions foncières et urbaines”. Construire la ville est une publication ouverte : elle entend donner la parole à ceux qui sont les acteurs de l’urbanisme tant par leurs prises de décision et leur action, promoteurs, aménageurs, personnalités politiques, que par leur réflexion: avocats, notaires, associations de consommateurs… Ce projet est lancé par une équipe : Bertrand Desjuzeur, juriste spécialisé dans l’immobilier depuis plus de 25 ans et animateur de la publication hebdomadaire Jurishebdo Immobilier, et Rodrigo Acosta, urbaniste, ancien journaliste d’Études foncières, fondateur et animateur du mensuel d’actualité des Yvelines “Le Jour- nal des 2 rives”.
