Au sommaire :
2 – Jurisprudence –
Vente de terrain à bâtir : Droit de rétractation ?
Contrôleur technique : Limitation de responsabilité ?
Responsabilité des constructeurs : Pas de limitation de responsabilité pour une impropriété à la destination
Garantie à première demande : Quels arguments le garant peut-il invoquer pour s’opposer au paiement ?
Baux emphytéotiques : Une QPC rejetée
Fiscalité locale : Calcul de la taxe foncière pour un IGH / Sanction du défaut de déclaration d’un nouvel immeuble
Fiscalité de l’urbanisme : Restitution de participation en cas de nonréalisation des équipements publics
– 5 – Études et projets –
Rapport de la Cour des comptes : archéologie, politique de la ville
Fiscalité : location meublée, barèmes investissement locatifs
– 5 – Au Parlement –
Loi sur la biodiversité au Sénat / Instruction des autorisations d’urbanisme
– 6 – Acteurs –
Promogerim et Legendre lancent une opération à Villejuif
– 7 – Nominations – Agenda –
– 8 – Rencontre –
Crédit Foncier : de nombreux indicateurs en hausse pour les marchés
■ jugé ■ > Le droit de rétractation de l’article L 271-1 du CCH ne s’applique pas à la vente d’un ter- rain à bâtir isolé (Civ. 3 e , 4février 2016, p. 2). > Dans deux arrêts, la Cour de cassation s’est prononcée sur les arguments que le garant à première demande peut faire valoir pour s’opposer au paiement (Civ. 3 e , 4février 2016, p.3). ■ répondu ■ > L’ANRU peut financer la construction de mosquées , conclut Jean-Louis Masson de la réponse qu’il a obtenue au Sénat du secré- taire d’État, Thierry Braillard (p.6). ■ publié ■ > Dans son rapport annuel, la Cour des comptes réitère ses critiques à l’égard de la gestion de la politique de l’ archéologie pré- ventive et celle la politique de la ville (p.5). ■ programmé ■ > Il sera désormais interdit de couper des allées d’arbres . C’est l’une des mesures votées à la fin du débat de la loi relative à la biodiversité (p.6). ■ nommé ■ > Déjà un 2 e directeur de cabinet pour le garde des sceaux: il s’agit de Thomas Andrieu (p.7). ■ chiffré ■ > Les barèmes des plafonds de loyers et de plafonds de ressources applicables en 2016 aux différents régimes d’aide à l'investisse- ment locatif (Pinel, Borloo, Robien…) (p.6). ■ analysé ■ > De nombreux indicateurs du marché sont en hausse. Le Crédit Foncier livre son analy- se et ses prévisions pour l’année 2016, tant pour le marché du logement que celui des bureaux (p.8). Remaniement vert N ouveau Gouvernement présenté le 11février. Le ministère du logement, des territoires et de la ruralité que détenait Sylvia Pinel est réorganisé. En effet, Emmanuelle Cosse est nommée ministre du Logement et de l’Habitat durable tandis que Jean- Michel Baylet devient ministre de l’Aménagement du territoire, de la Ruralité et des Collectivités territoriales. Il est épaulé d’une secrétaire d’État, Estelle Grelier, en charge de des Collectivités terri- toriales. Sylvia Pinel a d’ailleurs effectué le 12février deux passa- tions de pouvoir, l’une d’abord à l’endroit d’Emmanuelle Cosse, l’autre ensuite auprès de Jean-Michel Baylet. Ainsi, après avoir été porté par les écologistes avec Cécile Duflot, le ministère du loge- ment lui revient à nouveau avec Emmanuelle Cosse. Mais les radi- caux qu’incarnait au logement Sylvia Pinel reviennent avec le prési- dent du parti, Jean-Michel Baylet, par le biais de l’aménagement du territoire. À la ville, Patrick Kanner demeure ministre de la Ville, de la Jeunesse et des Sports, mais il est assisté d’Hélène Geoffroy, secré- taire d’État, chargée de la Ville. À la culture, Fleur Pellerin qui était en phase de débat parlementaire pour l’adoption de son projet de loi sur l’architecture, cède la place à Audrey Azoulay. Le dossier de la réforme de l’aménagement du territoire qu’avait porté Marylise Lebranchu en tant que ministre de la décentralisation et de la fonc- tion publique lui échappe puisqu’elle quitte le Gouvernement. Enfin, Barbara Pompili devient secrétaire d’État chargée de la bio- diversité, auprès de Ségolène Royal. Un remaniement très vert. L a FNAIM a fait part de son souhait de rencontrer Emmanuelle Cosse pour connaître sa ligne politique, notamment ”quant à la mise en place de la loi Alur”. Par la voix de Pascale Poirot, le SNAL félicite Emmanuelle Cosse et Jean-Michel Baylet pour leur nomina- tion en rappelant que l’objectif de construire 500000 logements est loin d’être atteint et qu’il faut maintenir le dialogue avec les pro- fessionnels afin de soutenir la filière. Jean Perrin, le président de l’UNPI, observe que la situation est difficile mais il souhaite un nou- veau cap pour redonner confiance aux investisseurs privés dans le secteur du logement. Quant au promoteur Marc Gédoux, il rappel- le que Cécile Duflot n’a pas laissé les meilleurs souvenirs. Invitant à “prier pour que Madame Cosse ne fasse rien pour la profession”, il observe que la profession aspire à la stabilité juridique et fiscale. Et de conclure, en redoutant une nouvelle loi : “qu’elle nous laisse fai- re notre métier jusqu’à l’élection présidentielle…” Pas sûr qu'il soit entendu. Si Jean-Michel Baylet a sobrement indi- qué qu’il poursuivrait le travail engagé par Sylvia Pinel en matière de ruralité, Emmanuelle Cosse a déclaré lors de sa passation de pou- voir qu’elle aurait à cœur de défendre la loi égalité et citoyenneté, ou encore qu’on pouvait compter sur elle pour mettre en œuvre des politiques progressistes. ■ BD JURIS hebdo La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 631 16FEVRIER 2016 ISSN 1622-1419 16 E A NNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Vente de terrain à bâtir : Droit de rétractation? Contrôleur technique : Limitation de responsabilité? Responsabilité des constructeurs : Pas de limitation de responsabi- lité pour une impropriété à la destination Garantie à première demande : Quels arguments le garant peut-il invoquer pour s’opposer au paiement? Baux emphytéotiques : Une QPC rejetée Fiscalité locale : Calcul de la taxe foncière pour un IGH / Sanction du défaut de déclaration d’un nouvel immeuble Fiscalité de l’urbanisme : Restitution de participation en cas de non- réalisation des équipements publics - 5 - Études et projets - Rapport de la Cour des comptes: archéologie, politique de la ville Fiscalité: location meublée, barèmes investissement locatifs - 5 - Au Parlement - Loi sur la biodiversité au Sénat / Instruction des autorisations d’urbanisme - 6 - Acteurs - Promogerim et Legendre lancent une opération à Villejuif - 7 - Nominations - Agenda - - 8 - Rencontre - Crédit Foncier: de nombreux indicateurs en hausse pour les marchés S O M M A I R E E D I T O R I A L 1 6février 2016 2 V ENTE - C ONSTRUCTION ▲ Vente de terrain à bâtir ■ Droit de rétractation? ( Civ. 3 e , 4février2016, n°156, FS-P+B, cassa- tion, pourvoi n°15-11140) Une société avait conclu une promesse uni- latérale de vente portant sur un terrain à bâtir. Le contrat était conclu sous la condi- tion de l'obtention d'un permis de construi- re une maison et d'un prêt. La vente n'ayant pas été régularisée, le vendeur demandait le versement d'une indemnité d'immobilisation. Or l'acquéreur soutenait que la promesse était nulle faute de notifi- cation conforme à l'article L 271-1 du CCH. La cour d'appel qui avait admis cet argu- ment voit son arrêt cassé: « Attendu que pour déclarer nulle la pro- messe unilatérale, l'arrêt retient que la volonté des acquéreurs de construire une maison à usage d'habitation était certaine lors de la conclusion de la promesse et était entrée dans le champ contractuel et qu'il se déduit de ces éléments que le droit de rétractation prévu par les dispositions légales était applicable; Qu'en statuant ainsi, alors que la promesse de vente portait sur la vente d'un terrain à bâtir et que la faculté de rétractation pré- vue par l'article L 271-1 précité ne concerne que les actes ayant pour objet la construc- tion ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la cour d'appel a violé le texte susvisé; Par ces motifs: casse ». Observations : La loi prévoit un délai de rétractation pour protéger l'acquéreur non professionnel (art. L 271-6 du CCH). Le tex- te a été modifié en 2015 (loi du 6août 2015) pour allonger le délai de 7 à 10 jours. La question portait ici sur son champ d'ap- plication. Le droit de rétractation vise tout « acte ayant pour objet la construction ou l'acqui- sition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en proprié- té d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location- accession à la propriété immobilière ». Si la loi prévoit (art. L 442-8 du code de l'urba- nisme) un droit de rétractation pour la vente d'un terrain dans un lotissement, elle ne le prévoit pas pour la vente d'un terrain isolé. La cour d'appel avait cependant estimé que la vente du terrain étant destinée à la construction d'un immeuble d'habitation, il y avait lieu de faire application du droit de rétractation. La Cour de cassation sanc- tionne cette interprétation. Le droit de rétractation ne s'applique donc pas à la v ente d'un terrain à bâtir isolé. Contrôleur technique ■ Limitation de responsabilité? (Civ. 3 e , 4février2016, n°159, FS-P+B, rejet, pourvoi n°14-29347) Une SCI faisait réaliser un ensemble de villas avec piscines, vendues en l'état futur d'achèvement. Elle avait fait appel à une société pour le gros œuvre et à un contrô- leur technique dont la mission portait sur la solidité des ouvrages et les éléments d'équi- pement. Des désordres ayant été constatés sur cinq piscines, la SCI avait assigné la socié- té et le contrôleur technique. Ce dernier cri- tiquait l'arrêt qui l'avait condamné en ce qu'il avait jugé abusive la clause limitative de responsabilité. Le contrôleur technique avançait deux arguments. Selon le premier, la SCI ne pouvait pas être considérée com- me non-professionnel, car elle avait agi dans le cadre de son activité professionnel- le. Selon le second, le contrat, qui limitait le montant des indemnisations au double des honoraires perçus, ne caractérisait pas de déséquilibre significatif entre les obliga- tions respectives des parties. Les deux argu- ments sont balayés par la Cour de cassation: « Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé que la SCI, promoteur immobilier, était un professionnel de l'immobilier mais pas un professionnel de la construction , la cour d'appel a pu retenir que celle-ci devait être considérée comme un non-professionnel vis-à-vis du contrôleur technique en applica- tion de l'article L 132-1 du code de la consommation; Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu, à bon droit, que la clause ayant pour objet de fixer, une fois la faute contractuelle de la société Qualiconsult établie, le maximum de dommages-intérêts que le maître d'ou- vrage pourrait recevoir en fonction des honoraires perçus, s'analysait en une clause de plafonnement d'indemnisation et, contredisant la portée de l'obligation essen- tielle souscrite par le contrôleur technique en lui permettant de limiter les consé- quences de sa responsabilité contractuelle quelles que soient les incidences de ses fautes, constituait une clause abusive, qui devait être déclarée nulle et de nul effet, la cour d'appel a légalement justifié sa déci- sion […] Par ces motifs: rejette ». Observations : La Cour de cassation fait une interprétation extensive de la notion de consommateur ou de non-profession- nel. Une SCI qui exerce l'activité de promo- t eur est manifestement un professionnel. Mais il résulte de cet arrêt que cette notion doit être affinée en fonction de l'activité exercée. La cour d'appel a pu juger que la SCI était un professionnel de l'immobilier mais non de la construction, pour appli- quer l'article L 132-1 du code de la consommation qui réprime le recours aux clauses abusives et qui les répute non écrites. À l’égard du contrôleur technique, la SCI était donc assimilable à un consom- mateur. Responsabilité des constructeurs ■ Pas de limitation de responsabi- lité pour une impropriété à la des- tination (Civ. 3 e , 4février2016, n°155, FS-P+B, cassa- tion partielle, pourvoi n°14-29790) Deux personnes ayant confié la réalisation d'une piscine à une société avaient constaté des désordres après réception. Elles avaient donc assigné la société pour obtenir une indemnisation. La cour d'appel avait écarté la garantie de l'assureur. L'arrêt avait jugé que le fond et les parois de la piscine devaient être réalisés en béton, que le revê- tement de marbre, qui devait être lisse, était rugueux en raison « d'une mauvaise mise en œuvre par la société Languedoc pis- cines [ce qui rendait] l'ouvrage impropre à sa destination ». Mais elle avait considéré que « ce désordre ne [pouvait] pas être pris en charge par la police d'assurance souscri- te qui précise que la garantie relevant de l'article 1792 du code civil est limitée aux seuls défauts de solidité affectant la struc- ture de la piscine ». Cette décision est casée au visa des articles L 241-1, L 243-8 et A 243-1 du code des assu- rances: « Attendu […] qu'en statuant ainsi, après avoir constaté que les désordres rendaient l'ouvrage impropre à sa destination et alors que la clause limitant la garantie aux seuls dommages affectant la structure de la pisci- ne faisait échec aux règles d'ordre public relatives à l'étendue de l'assurance de res- ponsabilité obligatoire en matière de construction et devait, par suite, être répu- tée non écrite , la cour d'appel a violé les textes susvisés; Par ces motifs: casse ». Observations : L'article L 241-1 du code des assurances prévoit une obligation d'assu- JURISPRUDENCE rance pour les personnes dont la responsa- bilité peut être engagée sur le fondement des articles1792 et suivants du code civil. L'article L 243-8 impose au contrat de c ontenir des garanties au moins équiva- lentes à celles du contrat type prévues par l'article A 243-1. La cour d'appel avait considéré que la structure de la piscine n'était pas en cause et que le désordre provenait de la mauvai- se mise en œuvre du revêtement de marbre; mais que le contrat ne couvrait pas l'impropriété de l'immeuble à sa desti- nation. Or l'article A 243-1 prévoit une garantie pour les dommages affectant la solidité de l'ouvrage ainsi que ceux qui « affectent les ouvrages dans l'un de leurs éléments constitutifs ou l'un de leurs élé- ments d'équipement, les rendant impropres à leur destination ». Le contrat ne pouvait donc pas écarter la prise en charge de ces dommages. Garantie à première demande ■ Quels arguments le garant peut- il invoquer pour s’opposer au paie- ment? (Cass. Civ. 3 e , 4février2016, n°160, FS-P+B, cassation partielle, pourvoi n°14-29836 et n°161, FS-P+B, rejet, n°14-29837) La Cour de cassation a rendu le même jour deux arrêts relatifs à la garantie à première demande. L'un refuse la mise en œuvre de la garantie tandis que l'autre l'admet. Le premier concernait la demande d'un conseil général qui sollicitait la banque ayant accordé la garantie pour un chantier de réhabilitation d'un collège. La cour d'ap- pel avait rejeté la demande en annulation de la demande de paiement, au motif que la garantie à première demande est une obligation totalement autonome du mar- ché. Elle considérait donc que la garantie accordée pour des réserves devait s'appli- quer pour des surcoûts d'achèvement des travaux. Cette décision est cassée au visa des articles101 et102 du code des marchés publics: « Attendu […] qu'en statuant ainsi, alors que la garantie à première demande, sus- ceptible d'être substituée à la retenue léga- le de garantie, vise à garantir l'exécution des travaux de levée des réserves et non la bonne fin du chantier , la cour d'appel a vio- lé les textes susvisés; Par ces motifs: casse ». Dans la 2 e affaire, qui portait sur la restruc- turation d'un EHPAD, l'arrêt d'appel avait admis la mise en œuvre de la garantie pour 5 % du marché mais la banque qui avait accordé la garantie soutenait qu'elle ne p ouvait pas être mise en œuvre pour plus de 5 % de chaque acompte effectivement payé. La Cour de cassation valide la demande de paiement. « Mais attendu que la cour d'ap- pel a retenu, à bon droit, sans trancher une contestation sérieuse, que le montant de la garantie à première demande n'était pas limité aux sommes effectivement versées à la société Armor alu mais à 5 % du montant du marché ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé; Par ces motifs: rejette ». Observations : L'article 101 du code des marchés publics prévoit la possibilité d'une retenue de garantie, limitée à 5 %. Elle a « pour seul objet de couvrir les réserves à la réception des travaux, fournitures ou services ainsi que celles formulées, le cas échéant, pendant le délai de garantie ». L'article 102 permet de remplacer la rete- nue de garantie par une garantie à pre- mière demande. La cour d'appel faisait valoir que la garan- tie à première demande est un engage- ment autonome de l'obligation principale, contrairement à la caution. Mais l'auteur du pourvoi avait relevé que l'article 101 prévoit une garantie sous for- me de retenue de garantie dont l'objet est la levée des réserves et l'article 102 permet de remplacer cette retenue par la garantie à première demande. L'objet de la garan- tie n'est donc pas de permettre le finance- ment de surcoût de construction. La cour de cassation confirme que la garantie, qu'elle soit sous forme de retenue ou de garantie à première demande ne vise pas la bonne fin du chantier. En conséquence, le garant peut invoquer l'objet de la garantie pour refuser de payer lorsqu'il est sollicité par le maître de l'ouvrage. Le 2 e arrêt rejette en revanche la demande de la banque qui soutenait que son enga- gement était limité à 5 % de chaque verse- ment et non à 5 % du marché. L'auteur du pourvoi invoquait divers argu- ments et notamment que la garantie a un caractère accessoire en ce qu'elle a le même objet que la retenue remplacée. Il n'a pas été suivi par la Cour de cassation. L'arrêt est lacunaire, il se borne à approu- ver la solution de la cour d'appel, relevant toutefois qu'il n'y avait pas de contestation sérieuse, ce qui permettait au juge des référés de se prononcer. Ce 2 e arrêt confirme donc l'intérêt de la garantie à première demande, qui est bien une garantie autonome par rapport à la créance garantie. Les exceptions que le débi- teur principal peut opposer à son créancier ne peuvent pas être invoquées par le garant; il peut simplement, comme le montre le 1 e r arrêt, s'assurer que la demande correspond bien à l'objet de la garantie. Fiscalité locale ■ Calcul de la taxe foncière pour un IGH (CE, 21janvier2016, 8 e et 3 e sous-sections réunies, n°371972, SCI Cepi) Une SCI demandait une réduction du mon- tant de la taxe foncière pour un immeuble de grande hauteur (IGH) à Clichy-la-Garen- ne. Le tribunal administratif avait rejeté sa demande mais le jugement est censuré par le Conseil d’État. L'arrêt mentionne les articles1494 et1498 du CGI qui fixent les règles de détermina- tion de la taxe foncière puis l'article R 122-2 du CCH qui définit les IGH en se référant à des règles de hauteur : plus de 50 mètres pour les immeubles d'habitation et plus de 28 mètres pour les autres immeubles. S'agissant du recours à des immeubles simi- laires (art. 1498 2 e ), le Conseil d’État indique que: « les IGH, eu égard à leurs spécificités, ne peuvent être évalués que par comparaison 1 6février 2016 3 G ARANTIE - F ISCALITÉ ▲ JURISPRUDENCE ■ Baux emphytéotiques: une QPC rejetée Un syndicat de copropriétaires, qui avait consenti un bail emphytéotique contestait la constitutionnalité de l'article L 145-3 du code de commerce. Il soutenait que cet article, qui définit les dispositions des baux commerciaux applicables aux baux emphytéotiques, méconnaissait le princi- pe de séparation des pouvoirs . La Cour de cassation juge ce recours irre- cevable: la QPC « doit soutenir que les textes tels qu'interprétés par la jurispru- dence portent atteint aux droits et liber- tés que la Constitution garantit » alors que « la question posée, qui se borne à invoquer une violation du principe de séparation des pouvoirs, sans préciser quel droit ou liberté constitutionnelle- ment protégé serait atteint, n'est pas recevable ». (Civ. 3 e , 4février2016, n°271, FS-P+B, irre- cevabilité, pourvoi n°15-21381). A retenir: la QPC doit préciser quel droit ou liberté constitutionnellement protégé est atteint par le texte critiqué. ▲ 1 6février 2016 4 ❘◗ Constance de La Hosseraye rejoint le cabinet d’avocats Taylor Wessing , pour y animer son département immobilier. Acteurs avec d'autres IGH ou, à défaut, par voie d'ap- préciation directe en application du 3° du même article; qu’à la date du 1 er janvier 1970 retenue pour l’évaluation des valeurs loca- t ives cadastrales servant de base à la taxe foncière sur les propriétés bâties, les seuls immeubles que leur hauteur exceptionnelle rendait spécifiques en France, pour l'évalua- tion de leur valeur locative, se situaient dans le quartier de La Défense en banlieue pari- sienne et avaient une hauteur de 100 mètres; qu’en conséquence, doit être regar- dé comme un IGH, pour l'application de la règle mentionnée ci-dessus, un immeuble dont la hauteur est proche de cette hauteur ou lui est supérieure; qu’il n’y a, en revanche, pas lieu de se référer à la catégorie des IGH définie par le CCH, notamment par son article R. 122-2 précité, qui inclut des immeubles qui ne présentent pas, par la nature de leur construction, de spécificité tel- le, au regard de la loi fiscale, qu’elle empêche la comparaison avec un immeuble n’appartenant pas à cette catégorie ». L'arrêt qui s'était référé à l'article R 122-2 pour la détermination des locaux de réfé- rence est donc annulé. Observations : Les valeurs locatives restent fixées à ce jour par référence à la date de 1970. Les immeubles de grande hauteur de l’époque étaient, rappelle le Conseil d’État, d’une hauteur de 100 mètres. Pour l’appré- ciation de la valeur locative de ces immeubles, il faut donc se référer à des immeubles qui ont une hauteur “proche de cette hauteur” ou supérieure. En revanche, la référence à une classification des IGH au sens du CCH n’est pas ici pertinente. ■ Sanction du défaut de déclara- tion d’un nouvel immeuble au titre de la taxe foncière (CE, 21janvier2016, 8 e et 3 e sous-sections réunies, n°385395, Société Batipro) L'administration demandait 306838euros à une société propriétaire d'un immeuble industriel à la Réunion, au titre de la taxe foncière. Les travaux avaient été achevés en 2003, et la société avait déposé en 2010, sur demande de l'administration, le formulaire que le propriétaire doit déposer dans les 90 jours de l'achèvement. La somme avait été mise en recouvrement le 31juillet 2010, mais la société avait présenté une réclama- tion le 29décembre 2012. Le tribunal admi- nistratif avait jugé sa demande tardive et le Conseil d’État confirme la décision. L'arrêt se fonde sur les articles suivants: l'ar- ticle 1406 qui impose la déclaration dans les 90 jours, l'article L 175 du LPF, l'article 1508 du CGI qui permet un calcul du rehausse- ment dans la limite d'un quadruplement et les articles R 196-2 et 3 du LPF qui prévoient que les réclamations des redevables doivent ê tre présentées au plus tard le 31décembre de l'année suivant l'année de mise en recouvrement du rôle. Le Conseil d’État valide le quadruplement de la somme due et juge que : « l’administration fiscale ne saurait être regardée comme ayant fait usage d’un droit de reprise d’un délai de quatre ans dont le contribuable pourrait lui-même se prévaloir au titre de l’article R. 196-3 du LPF » et que : « le juge du fond n’a pas commis d’erreur de droit en jugeant […] que la réclamation de la société Batipro, qui n’avait pas respec- té le délai dont elle disposait en vertu de l’article R. 196-2 du LPF, était tardive ». Observations : Cet arrêt illustre la sévérité des sanctions qui s'attachent à l'absence de déclaration des constructions nouvelles au titre de la taxe foncière. La déclaration doit être faite dans les 90 jours de l'achè- vement (art. 1406 du CGI). En cas de défaut de déclaration, l'administration peut procéder à des rehaussements pou- vant atteindre au maximum un quadruple- ment (art. 1508). Si le contribuable veut exercer un recours, il doit agir avant le 31décembre de l'année suivant celle de mise en recouvrement du rôle. Ayant dépassé ce délai, le contribuable a vu sa demande jugée tardive. Fiscalité de l’urbanisme ■ Restitution de participation en cas de non-réalisation des équipe- ments publics (CE, 20janvier2016, 9 e et 10 e sous-sections réunies, n°371685, Commune d’Amanvilliers) Un contribuable demandait le rembourse- ment d'une somme de 11668euros au titre de sa participation au programme d'amé- nagement d'ensemble d'un secteur au motif que les équipements publics qui y étaient prévus n'avaient pas été réalisés. La question était de savoir si la somme devait être restituée alors qu'une somme devait alors être payée au titre de la taxe locale d'équipement qui devenait en conséquen- ce rétablie. Le Conseil d’État cite l'article L 332-9 du code de l'urbanisme (dans sa version appli- cable au litige) qui permet, dans un pro- gramme d'aménagement d'ensemble, de mettre à charge des constructeurs une par- F ISCALITÉ tie des dépenses de construction des équi- pements publics, et prévoit que, si les équi- pements ne sont pas réalisés, la somme est remboursée. Toutefois, dans les secteurs où la TLE est instituée, elle redevient appli- cable. Le juge doit donc vérifier si elle est rétablie. « Considérant […] qu’il appartient au juge qui estime que la participation, à caractère non fiscal, instituée en application de l’ar- ticle L. 332-9 précité, n’est pas due, de rechercher d’office si le rétablissement de plein droit de la taxe locale d’équipement est susceptible de limiter le montant de la restitution ou de la décharge qu’il pronon- ce; que la restitution ou la décharge inté- grale ne peut être prononcée que si l’ins- truction ne permet pas d’établir si la com- mune avait établi, et à quel taux, la taxe locale d’équipement à la date de délivran- ce du permis de construire ». Faute d'avoir procédé à cette vérification et d'avoir statué sur le point de avoir si la TLE était en vigueur et à quel taux, l'arrêt d'ap- pel est annulé. Observations : Le contribuable qui constate que les équipements publics prévus dans le programme d'aménagement d'ensemble ne sont pas réalisés peut donc obtenir rem- boursement de la participation qu'il a réglée. Mais il en résulte un possible réta- blissement consécutif de la TLE. Le juge doit donc vérifier si la taxe est rétablie et à quel taux, afin de pouvoir le cas échéant ordonner le remboursement, en tout ou partie, de la participation initiale. ● Taxe sur les bureaux Dans une instruction fiscale du 3février2016, l’administration reprend la solution d’un arrêt de CAA (Paris, 28juin 2012, n° 11PA00678) qui avait rejeté le recours d’une société qui demandait l’exo- nération de la taxe sur les bureaux au motif qu’elle avait engagé travaux de démolition- reconstruction rendant inutilisable l’im- meuble. “La circonstance que des locaux à usage de bureaux soient rendus temporai- rement impropres à cet usage , du fait des travaux dont ils font l'objet, n'est pas de nature , en l'absence de dispositions le pré- voyant, à les exclure ou à les exonérer du champ d'application de la taxe dès lors que ces travaux n'ont pas pour objet un chan- gement de leur destination”. ▲ JURISPRUDENCE 1 6février 2016 5 E TUDESET P ROJETS L es sénateurs ont poursuivi le débat sur le projet de loi relatif à la biodiversité le 22jan- vier avec des articles concernant l’eau. L’ar - ticle 51 duodecies modifie la définition de la stratégie nationale pour la mer et le littoral. L’article 58 concerne la simplification des schémas territoriaux. Il permet aux autorités administratives et aux instances consulta- tives des réserves naturelles de donner un avis sur l’élaboration ou la révision des PDE- SI, les plans départementaux des espaces, sites et itinéraires relatifs aux sports de natu- re. Il a été voté. L’article 59 comporte des habilitations à légi- férer par ordonnances. La ministre a propo- sé de modifier par amendement (n°595) les règles de fonctionnement des parcs natio- naux. ll a été adopté. Une série d’habilitations qui étaient prévues sont en revanche supprimées. L’article 69 concerne les règles de classement des sites naturels. L’article 72 définit les paysages et prévoit la création d’un Atlas des paysages . Interdiction de couper des allées d’arbres Le vote de l’amendement n°366, dû à l’ini- tiative de Marie-Christine Blandin, interdit d’abattre des allées d’arbres, sauf à démon- trer que leur état présente un danger. L’article 72 bis réglemente la profession de “ paysagistes concepteurs ”. L’ensemble du projet de loi a été voté le 26janvier. ■ Financement des mosquées par l’ANRU? Jean-Louis Masson a interrogé le ministre de la ville pour savoir si l’ANRU pouvait accor- der un financement pour la construction d’un lieu culturel qui, dès son ouverture est en réalité entièrement consacré à une mos- quée. Le secrétaire d’État Thierry Braillard a répondu le 26janvier qu’à Woippy, il était prévu un centre interculturel de 3millions d’euros, financé à 80% par l’ANRU et à 20% par la commune. L’ANRU peut financer un centre associatif interculturel; quant à l’utili- sation a posteriori des lieux, il “relève stric- tement de la compétence communale”. Le sénateur en conclut (ce que le ministre conteste) “Si l’on dépose un dossier de créa- A U P ARLEMENT Loi biodiversité ➙ Location meublée dans une résidence principale Le propriétaire qui loue en meublé une partie de sa résidence principale est exonéré d’impôt sur le revenu au titre des loyers (art. 35 bis du CGI) sous réserve de ne pas dépasser un pla- fond de loyer. Pour 2016, ce plafond est fixé à (loyer annuel hors charges par m 2 de surface habitable) à 184€ en Ile-de-France et à 135€ dans les autres régions. (03/02/2016 : BIC) ➙ Investissements locatifs Les plafonds de loyers et de ressources des locataires, applicables en 2016, aux disposi- tifs d’aide à l'investissement locatif ont été publiés. Voici par exemple les plafonds de loyers du dispositif Duflot/Pinel en métropo- le pour les baux conclus en 2016. - Zone A bis: 16,83€ - Reste de la zone A: 12,50€ - Zone B1: 10,07 € - Zone B2: 8,75 € (29/01/2016 : IR - RFPI ) Chiffres Deux thèmes relevés dans le rapport annuel de la Cour des comptes publié le 10février: l’archéologie préventive et la politique de la ville. ✓ L’archéologie préventive Bien que n’ayant plus de monopole, avec 2000 salariés et un budget de 160 M € , l’IN- RAP a réalisé 1668 diagnostics et 222 fouilles en 2014. En 2013, la Cour des comptes avait appelé à des réformes de structure. Elle constate cette année que l’État a tardé à prendre les mesures qui relevaient de sa compétence. Il était relevé par exemple que la politique de prescription de fouilles était insuffisamment harmonisée. Or la circulaire, qui n'est parue que le 26novembre 2015, ne permet pas de garantir que les disparités observées cesse- ront. La Cour préconisait en 2013 de mettre en place des garde-fous pour garantir la réa- lisation des opérations conformément aux cahiers des charges scientifiques. Or ils n’ont pas été mis en place. Certes le projet de loi sur l’architecture renforce le pouvoir de contrôle de l’État en prévoyant un renforce- ment du contrôle de l’agrément des opéra- teurs et en imposant à l’opérateur de trans- mettre à l’État, avant les fouilles, le choix de l’opérateur chargé de les réaliser et les pro- jets d’intervention présentés par les opéra- teurs, pour vérifier leur conformité aux pres- criptions. Mais la Cour des comptes estime ces mesures insuffisantes. S’agissant du financement par la redevance d’archéologie préventive, la Cour indique que la loi de finances pour 2016 a prévu une budgétisation de la RAP: son produit est ins- crit dans la loi de finances ainsi que le mon- tant des crédits alloués aux services d’archéo- logie préventive. Le rapport estime que l’IN- RAP doit remédier aux difficultés rencontrées pour tenir ses objectifs en termes de produc- tivité pour la réalisation des diagnostics. Il y a de gros écarts suivant les régions: il faut 6 jours/hommes par hectare pour faire un dia- gnostic en Champagne Ardenne, mais 17 jours en PACA. Le rapport estime que l’INRAP ne s’est pas suffisamment adapté au nouveau contexte: s'il a maintenu sa position en termes de dia- gnostic (80% des prescriptions), pour les fouilles, il a reculé de 57% en 2010 à 48% en 2013. La Cour invite l’INRAP à normaliser son régime indemnitaire, à fiabiliser ses outils de prévision, à améliorer sa productivité et à réduire ses coûts de structure. ✓ Politique de la ville La Cour des comptes estime que les objectifs de la politique de la ville doivent être préci- sés. Elle reconnaît que les recommandations émises dans son rapport de 2012 ont été en partie suivies d’effet, c’est le cas par exemple du développement de la prise en compte de l’intercommunalité ou de la nouvelle carto- graphie de la politique de la ville. Une simpli- fication du zonage a été réalisée mais il reste nécessaire pour les nouveaux quartiers de s’articuler avec les zonages issus d’autres poli- tiques comme les zones d’éducation priori- taire par exemple. La Cour des comptes esti- me aussi que la démarche d’évaluation est toujours très limitée. Elle considère que le nouveau PNRU n’est pas réellement nouveau, même si son champ est élargi puisqu’il porte sur les dysfonctionne- ments urbains les plus importants et pas seu- lement sur les grands ensembles. En matière de mixité sociale, elle observe que les opéra- tions de rénovation urbaine ont permis de diminuer de 65% à 55% la proportion de logements sociaux dans les quartiers priori- taires et que 53% des ménages concernés par la rénovation urbaine sont relogés hors des quartiers prioritaires, mais que le profil des nouveaux arrivants est peu suivi. La Cour estime que la convergence avec la politique de l’éducation est insuffisante et qu’il faut poursuivre le ciblage de la poli- tique de l’emploi: en 2013, 42,1% des jeunes de 15-24 ans étaient au chômage dans ces quartiers contre 22,6% en dehors. Elle invite donc notamment à mieux identi- fier les priorités et à chiffrer les objectifs de mixité sociale. ● Rapport de la Cour des comptes: archéologie, ville ▲
tion d’un centre interculturel, avant de déclarer, six mois plus tard, que cet équipe- ment est en fait une mosquée, cela ne pose pas de problème: l’ANRU part du principe que cela ne la regarde pas.” ■ Délai d’instruction des autori- sations d’urbanisme Daniel Grémillet interroge le Gouverne- ment sur les résultats insuffisants des objec- tifs de réduction des délais d’instruction des autorisations d’urbanisme. Thierry Braillard lui répond que le décret du 27avril 2015 a cherché à éviter les demandes abu- sives de pièce complémentaires. Le Gouver- nement travaille une meilleure articulation des évaluations environnementales des documents d’urbanisme et des études d’im- pact des projets que ces documents autori- sent. Ces travaux doivent aboutir à la fin du 1 er semestre 2016. (Sénat, séance du 26jan- vier2016). 1 6février 2016 6 A CTUALITÉ A CTEURS A U P ARLEMENT ◆ Loi SRU et zones rurales Sophie Primas a déposé au Sénat une pro- position de loi (n°194 du 25novembre 2015) visant à exclure les communes rurales de l’obligation de respecter un quota de 25% de logements sociaux. ■ La FPI s’inquiète de la RT 2018 Alexandra François-Cuxac, présidente de la FPI, a fait part de l’inquiétude des promo- teurs sur la préparation de la nouvelle réglementation thermique RT 2018. Le surcoût de ce BEPOS à la française pour- rait être de 15% La FPI appelle par ailleurs à de nouvelles mesures pour renforcer la lutte contre les recours abusifs, estimant à une fourchette de 25000à 33000 le nombre de loge- ments dont la construction est bloquée par une procédure. (Clôture des 26 journées d’étude profession- nelles de la FPI le 3février2016) ■ La CLCV émet des doutes sur les répartiteurs de chauffage La loi impose l’installation de répartiteurs de chaleur dans les immeubles collectifs d’ici fin mars2017. La CLCV rappelle que l’économie d’énergie de cette mesure est contestée (20% pour certains, 15%, ou de 7 à 20% selon d’autres…). Elle ajoute qu’il est inopportun d’imposer cette mesu- re pendant une campagne de réalisation Deux acteurs se sont associés pour le lance- ment d’une opération de construction à Villejuif: Promo Gerim, groupe familial de promotion qui réalise 500 logements par an et le groupe Legendre, qui construit 4000 logements par an. Elle a été présen- t ée le 11février par leurs dirigeants respec- tifs: Yves Jouitteau et Jean-Paul Legendre. Les deux sociétés viennent d’acquérir 75000 m 2 de droits à construire auprès de l’aménageur, la SADEV 94. Cette SEM est détenue par les collectivités territoriales (notamment le département) du Val-de- Marne. Le maire de Villejuif, Franck Le Bohellec, indique qu’une nouvelle dynamique a été enclenchée pour la ville avec le vote du nouveau PLU en décembre 2015. Il sou- ligne que la commune, déjà desservie par le métro sera, avec la future ligne 15 et le prolongement de la ligne 14, très bien équipée en transports publics. D’autres pro- jets sont en cours, comme le Campus Grand Parc, autour de l’Institut Gustave-Roussy. La ville comporte un quartier ANRU 2. Si le nouveau PLU préserve les quartiers pavillonnaires, il promeut aussi la construc- tion de logements. Ainsi 2050 logements sont en cours de commercialisation. L’architecte Thierry Lanctuit explique que le projet vise à éviter de perturber l’habitat voisin et respecte l’environnement. La pre- mière phase de l’îlot Apollinaire comporte 5 bâtiments de 235 logements, elle sera suivie d’une seconde pour la construction de bureaux et ultérieurement d’un hôtel. La résidence Apollinaire est située dans le “BeauQuartier Aragon”. L’architecte indique que le projet est entouré d’une ceinture végétale et organisé autour d’un patio de trente mètres sur trente. Tous les espaces verts sont des espaces communs. Afin de ne pas heur- ter le voisi- nage pavillon- naire, les hauteurs ont été baissées au m aximum à leur proximité. Arnaud Mazas (autre architecte de l’agen- ce Lanctuit) souligne que les flux sont organisés pour que les véhicules entrent directement du boulevard vers les parkings souterrains et que les vélos pourront circu- ler à l’extérieur et accéder aux locaux à vélos. Les logements seront protégés du bruit du boulevard Max Gorki par l'im- meuble de bureaux qui doit être construit sur cette façade. La ville est en plein chantier. Son maire explique en effet que la fibre et un circuit de géothermie sont en cours d’installation, en parallèle avec la rénovation du réseau d‘eau. Promo Gerim précise que le permis de construire a été déposé et le début des tra- vaux est programmé pour octobre. Le pro- gramme est construit en RT 2012 -30%, Il est agrémenté de toitures végétalisées. La commercialisation commence le 12mars à des prix de 5400 € le m 2 hors parking. Lors d’une précommercialisation de l’opération destinée aux habitants de la ville, 18 réservations ont été signées en un mois. Jean-Paul Legendre considère que les sur- coûts liés à la RT et aux normes ont désor- mais été intégrés dans les coûts de construction. Le promoteur observe que le marché se réveille grâce à la réforme du PTZ et au soutien des banques, mais qu’il reste difficile en raison du manque de confiance des acquéreurs vis-à-vis de la situation de l’emploi. ● Lancement d’une opération à Villejuif d’un audit qui a un cadre d’investigation bien plus large. Enfin, la CLCV s’insurge contre le montant de la sanction prévue (1500 € par logement non doté de répar- titeur) et sur l’injustice de la décision de supprimer la notion de transfert de calo- ries, qui permet pourtant de tenir compte de la situation du logement dans l’im- meuble (au nord, en pignon…). (Communiqué du 8février2016). ■ Le marché de bureaux selon Knight Frank La consommation de bureaux en Ile-de- France en 2015 avec 2,1millions de m 2 est quasiment identique à celle de 2014 (-1%). Knight Frank estime qu’en 2016, ce chiffre devrait augmenter à 2,3millions. Le mar- ché de l’investissement a progressé de +8%, atteignant, avec 18,1milliards d’eu- ros, le 3 e meilleur résultat jamais enregis- tré. Le conseil prévoit pour l’année 2016 un volume de 16milliards. En matière de commerce, Knight Frank estime que la création des zones de touris- me international a accru l’attractivité de la Paris, ce qui a fait croître de 10% le loyer moyen pour l’ensemble de la capitale. L’ac- tivité devrait être favorable dans les pro- chains mois tout en accentuant l’écart entre les meilleurs emplacements et les autres. (Étude publiée le 4février2016). ▲ Lanctuit architectes 1 6février 2016 7 NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E EX C EP T IO NN EL L E R é s e r v é e a u x n o uv e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS hebdo immobilier N OMINATIONS A GENDA Cabinets ministériels ➠ Premier ministre : Sébastien Dessillons quitte ses fonctions de conseiller entre- prises, affaires industrielles au cabinet du Premier ministre. (Arrêté du 1 er février 2016, J.O. du 2février, n°30). ➠ Ville : Sébastien Lime est nommé direc- teur adjoint du cabinet en charge de la politique de la ville au cabinet de Patrick Kanner. Il succède à Camille Vielhescaze. (Arrêté du 29janvier2016, J.O. du 4février, n°65) ➠ Justice : Thomas Andrieu est nommé directeur du cabinet de Jean-Jacques Urvoas, en remplacement d' Alain Christ- nacht . (Arrêté du 5février2016, J.O. du 6février, n°37). Organismes publics ✓ Epareca : Sébastien Jallet et Anaïs Breaud (Commissariat général à l'égalité des territoires) sont nommés administra- teurs l'Établissement public national d'aménagement et de restructuration des espaces commerciaux et artisanaux, repré- sentant le ministre de la ville. (Arrêté du 2février2016, J.O. du 4février 2016, @). ✓ Grand Paris Aménagement : Sébastien Jallet est nommé administrateur de l'EPA Grand Paris Aménagement, représentant le ministre de la ville. (Arrêté du 4février2016, J.O. du 6février, n°51). ■ Contrats de concession Un décret du 1 er février fixe les règles de droit commun de passation des contrats de concession. Il s'applique aux contrats pour lesquels une consultation est enga- gée ou un avis de concession envoyé à la publication à compter du 1 er avril 2016. Il transpose la directive du 26février2014. Le décret comporte les titres suivants I. Champ d'application, qui renvoie à l'or- donnance du 29janvier2016 II. Passation des contrats de concession III. Exécution des contrats de concession IV. Dispositions relatives aux collectivités territoriales et à leurs groupements V. Dispositions relatives à l'outre-mer VI. Dispositions diverses VII. Dispositions transitoires et finales (Décret n°2016-86 du 1 er février 2016 relatif aux contrats de concession, J.O. du 2février, n°20). ■ Garantie des notaires La cotisation due par chaque notaire est fixée à 0,25% de la moyenne de ses pro- duits totaux (2013 et 2014). Si la moyenne est inférieure à 176231 € , il est prévu une décote: - 100 % si la moyenne est inférieure à 137204 € , - 50 % si la moyenne est inférieure à 157022 € , - 25 % si la moyenne est inférieure à 176231 € . (Arrêté du 22janvier2016 fixant le taux de la cotisation due par les notaires au titre de la garantie collective pour l'année 2016, J.O. du 3février, n°16). ■ 5 nouvelles ZTI De nouvelles zones de tourisme internatio- nal, dont la fixation permet l’ouverture des commerces le dimanche en application de la loi Macron, ont été délimitées par arrêtés. Elles sont situées à Cannes, Deau- ville, Nice, Saint-Laurent-du-Var, Cagnes- sur-Mer et Serris (Val d'Europe) . (Arrêtés du 5février2016 délimitant des zones touristiques internationales en applica- tion de l'article L. 3132-24 du code du travail, J.O. du 7février, n°16 à21). ■ Établissement de servitude pour les réseaux de transport et de dis- tribution d'électricité Une QPC relative à l'article L 232-4 3e du code de l'énergie a été soumise au Conseil constitutionnel. Selon cet article, le conces- sionnaire peut, en vertu de la déclaration d'utilité publique « établir à demeure des canalisations souterraines, ou des supports pour conducteurs aériens, sur des terrains privés non bâtis, qui ne sont pas fermés de murs ou autres clôtures équivalentes ». Le requérant estimait notamment que cet article était contraire au droit de proprié- té. Le Conseil constitutionnel ne l'a pas sui- vi: il juge cette disposition conforme à la Constitution, car cette servitude ne prive pas son titulaire du droit de propriété mais y apporte une limitation. Il émet toutefois une réserve: il en serait autrement « si la sujétion ainsi imposée devait aboutir, compte tenu de l'ampleur de ses consé- quences sur une jouissance normale de la propriété grevée de servitude, à vider le droit de propriété de son contenu ». Sous cette réserve, l'article est validé. (Décision n°2015-518 QPC du 2février2016, J.O. du 5février, n°75). ■ Bilan d’émission des gaz à effet de serre Un arrêté, qui concerne les personnes morales de droit privé de plus de 500 sala- riés (250 salariés outre-mer), les personnes morales de droit public de plus de 250 salariés, les collectivités territoriales de plus de 50000 habitants et l’État, indique les données à renseigner sur la plate-forme informatique pour la transmission des bilans d'émission de gaz à effet de serre. (Arrêté du 25janvier2016 relatif à la plate- forme informatique pour la transmission des bilans d'émission de gaz à effet de serre, J.O. du 4février, n°10). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi631 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ ✦ 5 juillet 2016 (Salon Hoche, Paris). “Le commerce français à l’assaut du monde”. Une matinée débat de l’Alliance du commerce. AU FIL DU J.O. 1 6février 2016 8 C RÉDIT F ONCIER Le directeur général du Crédit Foncier, Bruno Delettré, indique d’abord que l’activité de production de crédits immobiliers a forte- ment augmenté (30%) en 2015, atteignant 156milliards d’euros (contre 120 en 2014). Les taux d’intérêt ont baissé de façon quasi continue depuis 2008, pour atteindre 2,2% fin 2015. Cette baisse des taux a permis en 7 ans de procurer un gain de pouvoir d’achat des ménages de 25%. Le volume des tran- sactions de logements anciens a atteint 800000 en 2015, soit une progression de +16% en un an (692000 en 2014). Hausse des volumes sans hausse de prix des logements Le Crédit Foncier observe que cette hausse des transactions n’a pas eu d’impact sur le niveau des prix et ne devrait pas davantage avoir d’impact en 2016: la baisse des prix en 2015 est estimée en Ile-de-France à -1,3% pour les appartements et -1,1% pour les maisons (3 e trimestre 2015 / 3 e trimestre 2014). Elle est un peu plus sensible en provin- ce: -2,3% pour les appartements et -1,7% pour les maisons. Pour le neuf, le nombre de logements com- mencés est stable (351800 en 2015), mais le nombre de permis de construire est en aug- mentation (383100 logements en 2015). L’ac- cession est en baisse mais le locatif privé est en hausse. Le Crédit foncier prévoit une hausse significa- tive de la construction en 2016 grâce au niveau des taux d’intérêt et à la réforme du PTZ. Le stock de logements neufs commence à baisser (-8%). Quant aux maisons individuelles, l’année 2014 avait été très mauvaise, mais l’année 2015 a permis une forte reprise (111300 mai- sons vendues, +13%). Investissements de bureaux en hausse, rendements en baisse En immobilier d’entreprise, la demande pla- cée en Ile-de-France est stable à 2,2millions de m 2 . Le stock de bureaux (3,9millions de m 2 est en légère baisse (- 3% par rapport à 2014) mais se stabilise à un niveau élevé, ce qui a tendance à peser sur les prix. Si le loyer facial est stable (+3,03% en un an), les mesures d’accompagnement se développent ; en régions elles se généralisent (cf. tableau). Les volumes d’investissement ont fortement progressé en 2015, de +7%, à 24milliards d’euros (75% en Ile-de-France). La situation peut paraître paradoxale car les taux de ren- dement sont en baisse: de 4% en 2014, ils sont tombés à 3,25% en 2015. Mais la prime de risque (écart par rapport à l’OAT) a aug- menté de 2,34 à 2,40%, ce qui pousse à la hausse des prix. Selon le Crédit Foncier, il n’y a pas de raison que la situation s’inverse. Les investisseurs ont montré en 2015 un plus fort intérêt pour les bureaux et moindre pour les commerces. La baisse des taux de rendement affecte toutes les régions mais elle est variable selon la typologie des actifs. Perspectives 2016 Selon le Crédit Foncier, les taux d’intérêt devraient rester stables. Pas de hausse car le FED ne devrait pas remonter ses taux et la BCE continue sa politique de quantitative easing. Pas de baisse non plus car le niveau déjà très bas ne permet pas d’envisager de poursuite de la baisse, en raison des coûts de collecte. Le volume de crédits immobiliers devrait progresser à 163milliards (hors rachat de crédits), atteignait un niveau proche de celui de 2007. Le volume des transactions dans l’ancien devrait continuer à augmenter. Avec 825000 ventes en 2016, ce niveau devrait constituer le plus fort volume depuis 10 ans. Pour les prix, la tendance ne devrait pas s’in- verser. La lente érosion observée depuis 2011 devrait se poursuivre en dépit de la reprise des transactions. Le Crédit Foncier prévoit une basse des prix en 2016 de -0,9%, un peu plus marquée en province (-1%) qu’en Ile- de-France (-0,8%). L’année 2015 a été carac- térisée par un dégel des transactions, la pra- Nombreux indicateurs en hausse pour les marchés immobiliers Le Crédit Foncier livre ses prévisions pour 2016 : poursuite de la hausse des transac- tions de logements anciens, sans hausse de prix. Hausse des investissements en bureaux et des volumes placés. De nombreux indicateurs sont donc en hausse. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0219 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 779 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Numerica Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine RENCONTRE Régions Mesures d’accompagnement Paris 0 à -16% Première couronne -8% à - 18% Deuxième couronne -8% à - 15% La Défense -13% à -23% Croissant Ouest -10% à -30% Grand Est -3% à -11% Lyon -6% à -33% Marseille -4% à -23% Toulouse -12% à -22% Bordeaux -5% à -25% Type de logements (en milliers) 2014 2015 2016 Total 352 352 379 Accession 191 181 197 Locatif social 98 100 100 Locatif privé 45 50 58 Autres (résidences secondaires…) 18 20 24 Mesures d’accompagnement en immobilier de bureaux Construction de logements en France Source: Crédit Foncier Immobilier Source: Crédit Foncier Immobilier t ique de rétention des vendeurs s’est estom- pée, ce qui a permis de soutenir le volume des ventes, mais le marché reste animé par les seuls particuliers. Quant à la construction, le Crédit Foncier pronostique un redémarrage sensible de l’ordre de 8% (379000 mises en chantiers). En immobilier d’entreprise, la demande pla- c ée devrait rester stable à 2,3millions de m 2 (avec une légère hausse contre 2,2millions en 2015) tandis que le volume des investisse- ments devrait poursuivre sa progression à 25milliards d’euros, bien qu’il soit déjà à un niveau très élevé. Les taux de rendements devraient continuer à baisser. Ils devraient passer à Paris de 3,25% à 3,00% pour les bureaux primes et de 4,50% à 4,25% pour les autres. En régions, les bureaux prime pas- seraient de 5,00% à 4,75% et les autres bureaux seraient stables à 8,25%. Taux fixe ou variable? Concernant les habitudes de prêt à taux fixe que pratiquent les banques françaises, Bruno Delettré indique que le régulateur évoque le risque qui pèse sur les banques en cas de remontée des taux. Mais Bruno Delettré sou- ligne que si on passe au taux variable cela déplace le risque de taux qui pèse sur la banque vers un risque qui pèse sur le client. Or le directeur général du Crédit Foncier observe qu’une banque est mieux placée qu’un client pour porter un risque de taux. Ce n’est pas un client qui va gérer un contrat de swap. Le régulateur va sans doute être plus vigilant pour s’attacher à ce que les banques couvrent correctement leur risque mais il ne voit pas aujourd’hui le régulateur imposer un passage systématique à la pra- tique du taux variable. Bruno Delettré rap- pelle par ailleurs tout l’intérêt du PAS qui est peu coûteux pour l’État et qui a un bon effet solvabilisateur pour l’accédant. ●
