Au sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Vente immobilière : Conséquence de la faute du créancier hypothécaire
Vente d’immeuble à rénover : Qualification de VEFA d’ordre public
Garantie des constructeurs : Quid de la toiture végétalisée ?
Urbanisme : Choix de la commune d’autoriser les activités sur un secteur.
Conseiller municipal membre d’une association de défense
Fiscalité : IS. Valeur respective d’un immeuble et du terrain
Taxe foncière. Immeuble principal et parkings
– 4 – Rapport –
Le rapport de Daniel Goldberg sur la mobilisation du foncier privé
– 5 – Réglementation –
La formation des professionnels de l’immobilier
– 5 – Marché –
Le marché du logement neuf porté par les investisseurs, selon la FPI
Inquiétude sur la réforme du crédit / Bibliographie
– 6 – Tableau des réponses ministérielles –
– 7 – Nominations – Au fil du JO – Prolongation tacite des PEL
– 8 – Rencontre –
Quel bilan de la réforme de l’urbanisme commercial ? Analyse croisée par Vincent Brenot et Leila Gosseye (avocats, August&Debouzy) et Michaël Aymes (Quadrivium)
■ jugé ■ > Une banque commet une faute en accor- dant la levée de son hypothèque pour auto- riser une vente amiable alors que le bien a fait l’objet d’une vente sur adjudication. Responsable de cette faute, elle doit indem- niser le tiers acquéreur évincé qui a dû res- tituer le bien et qui réclame le rembourse- ment du prix (Civ. 3 e , 18février2016, p.2). > La végétalisation d’une toiture ne relève pas de la garantie de bon fonctionnement a jugé la Cour de cassation (Civ. 3 e , 18février2016, p.2). > Un conseiller municipal qui est par ailleurs membre d’une association de défense (en l’espèce un collectif s’opposant à un projet local) peut prendre part à une délibération du conseil municipal sur la modification du PLU restreignant les activités concernées par le projet (CE, 22février2016). ■ répondu ■ > Le PLU ne peut pas imposer à un promo- teur la vente groupée d’un appartement neuf et des parkings (voir p.7). ■ publié ■ > Le député de Seine-Saint-Denis, Daniel Goldberg, a présenté un rapport sur la mobili- sation du foncier privé en faveur du logement qui comporte 30 propositions (p 4). > Un décret du 18février2016 précise les obligations de formation continue imposées aux professionnels de l’immobilier (p.5). > Un arrêté du 10février2016 prévoit une proro- gation tacite des plans d’épargne logement (p.7). ■ chiffré ■ > Les ventes de logements neufs aux investis- seurs ont progressé de +43,8% en 2015 alors que les ventes en accession ont stagné (-1,7%). Le marché a donc été porté par les investisseurs en 2015, analyse la FPI (p.5). “Pas de vert, pas de business !” L e bilan d’application de la réforme de l’urbanisme commercial issu de la loi Pinel commence à être mesurable. Ainsi qu’en témoigne l’analyse effectuée par les avocats du cabinet August & Debouzy (lire p.8). Le résultat le plus concret a été la très forte baisse du volume des autorisations d’exploitation commerciale entre2014 et2015 (de 2,2 à 1,3million de m 2 ). L’attentisme des opérateurs face à la réforme explique notamment cette chute. Mais d’autres aspects des résultats de la réforme méritent attention. Les critères requis pour l’attribution de l’autorisation sont plus détaillés, ce qui incite l’administration à être très précise dans ses exi- gences. Les retours d’expérience signalés par les avocats montrent que des précisions sont attendues des opérateurs pour expliquer comment l’afflux de circulation généré par le nouvel équipement va être absor- bé par le réseau routier. Les impératifs du développement durable sont particulièrement soignés. L’analyse de l’écoulement de l’eau sur les parkings, la végétalisation des toitures donnent lieu par exemple à une attention soutenue de l’administration. L’attention portée à ces enjeux est d’autant plus notable qu’elle n’est qu’en partie soutenue par les textes applicables. Ce qui compte surtout, au-delà des mesures concrète mises en place, c’est d’être dans le sens de la démarche. Ain- si que le résume Michaël Aymes (Quadrivium): “pas de vert, pas de business”. Cette analyse concrète de la pratique de l’urbanisme com- mercial montre donc deux points; d’une part les exigences de l’admi- nistration sont susceptibles d’aller au-delà de ce qui est explicitement prévu par les textes et la pratique semble validée par la jurisprudence. D’autre part, ce qui compte, c’est d’être impliqué dans la démarche de développement durable. Il y a donc là un impératif d’engagement quasiment métaphysique auquel chacun est prié de se plier. A défaut, pas d’autorisation… L e député Daniel Goldberg a remis un rapport sur la mobilisation du foncier privé en faveur du logement. Parmi les 30 propositions qu’il émet (lire p.4), plusieurs sont consacrées à la fiscalité. Il préconise de réformer la taxe foncière en la fondant sur la valeur vénale des terrains constructibles et non plus sur la valeur locative. Il vise notamment à inci- ter les personnes morales qui détiennent des friches industrielles dans une “logique principalement financière” à les remettre sur le marché. En contrepartie, le député préconise de baisser l’imposition des plus- values immobilières. Il propose de baisser le taux actuellement appli- cable, de 19%, tout en supprimant les abattements pour durée de détention (hormis un abattement correspondant à l’inflation). Il porte aussi une mesure symbolique: inscrire le droit au logement dans la Constitution. Ce droit étant déjà reconnu par le Conseil constitutionnel comme un objectif de valeur constitutionnelle, le député reconnaît que cette réforme “n’entraînerait pas nécessairement une garantie de sa plus grande effectivité” ; mais il la juge néanmoins utile car le droit au logement serait mis à égalité avec le droit de propriété… ■ BD JURIS hebdo La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 633 1ER MARS 2016 ISSN 1622-1419 16 E A NNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Vente immobilière : Conséquence de la faute du créancier hypothécaire Vente d’immeuble à rénover : Qualification de VEFA d’ordre public Garantie des constructeurs : Quid de la toiture végétalisée? Urbanisme : Choix de la commune d’autoriser les activités sur un sec- teur. Conseiller municipal membre d’une association de défense Fiscalité : IS. Valeur respective d’un immeuble et du terrain Taxe foncière. Immeuble principal et parkings - 4 - Rapport - Le rapport de Daniel Goldberg sur la mobilisation du foncier privé - 5 - Réglementation - La formation des professionnels de l'immobilier - 5 - Marché - Le marché du logement neuf porté par les investisseurs, selon la FPI Inquiétude sur la réforme du crédit / Bibliographie - 6 - Tableau des réponses ministérielles - - 7 - Nominations - Au fil du JO - Prolongation tacite des PEL - 8 - Rencontre - Quel bilan de la réforme de l’urbanisme commercial ?Analyse croisée par Vincent Brenot et Leila Gosseye (avocats, August&Debouzy) et Michaël Aymes (Quadrivium) S O M M A I R E E D I T O R I A L 1 ermars 2016 2 V ENTE - G ARANTIEDESCONSTRUCTEURS ▲ Vente immobilière ■ Conséquence de la faute du c réancier hypothécaire (Civ. 3 e , 18février 2015, n°223, FS-P+B, cassa- tion partielle, pourvoi n°14-26464) À la suite de la saisie d'un bien immobilier par une banque, ce bien avait été vendu sur adjudication. Mais l'adjudicataire n'avait pu procéder à la publication de son titre car le débiteur saisi avait vendu le bien de gré à gré à un tiers, avec l'accord de la banque. L'adjudicataire avait donc exercé une action en annulation de cette vente, à l'égard du débiteur, de la banque et du tiers acqué- reur. Mais ce dernier avait alors exercé à titre reconventionnel une action envers la banque pour être indemnisé de ses préju- dices. L'arrêt qui avait rejeté sa demande est cassé: « Vu l'article 1382 du code civil; Attendu que, pour rejeter la demande de M. B. [tiers-acquéreur] d'indemnisation du préjudice résultant du versement du prix d'acquisition de l'immeuble, l'arrêt retient qu'il n'établit pas que la restitution du prix de vente par les vendeurs, débiteurs de cet- te restitution en raison de l'annulation de la vente, était devenue impossible du fait de leur insolvabilité, faute d'avoir engagé à leur encontre des actions à cette fin, et que la poursuite d'une procédure de saisie immobilière terminée depuis plus de dix ans ne suffisait pas à l'établir; Qu'en statuant ainsi, alors que le créancier hypothécaire colloqué sur le prix de vente d'un bien est tenu des conséquences de la nullité de la vente qui est imputable à sa faute, la cour d'appel a violé le texte susvisé; Par ces motifs: casse ». Observations : La vente de gré à gré étant annulée, le tiers-acquéreur avait dû resti- tuer l'immeuble. Il devait logiquement obtenir remboursement du prix qu'il avait réglé. Mais le succès de sa demande était incertain puisque le vendeur avait déjà fait l'objet d'une procédure de saisie depuis dix ans et que le prix avait été versé, non au vendeur, mais à la banque. La cour d'appel avait toutefois considéré que l'action n'était pas impossible puisqu'il n'avait pas encore engagé d'action à son encontre. La Cour de cassation est venue au secours de cet acquéreur en jugeant que le créancier hypothécaire (la banque) avait commis une faute en donnant son accord à la vente de gré à gré. La faute de la banque consistait à avoir donné son accord à la vente de gré à gré, en donnant mainlevée de son hypo- thèque alors que la vente sur adjudication était déjà intervenue. Elle devait donc assumer les conséquences de cette faute. La solution de première instance qui avait c ondamné la banque à verser au tiers- acquéreur une somme de 85 375 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice résultant du versement du prix d'achat de l'immeuble est donc indi- rectement validée. Vente d’immeuble à rénover ■ Qualification de VEFA d’ordre public (Cass. Civ. 3 e , 18février2016, n°237, FS-P+B, rejet, pourvoi n° 15-12719) Une société avait vendu des lots de copro- priété d'un immeuble devant être réhabili- té et transformé en résidence d'habitation. Les travaux n'ayant pas été réalisés, l'acqué- reur avait assigné le vendeur ainsi que le notaire et le syndic en annulation de la ven- te. La cour d'appel avait fait droit à cette demande et la Cour de cassation confirme la décision. Elle est confirmée à la fois sur la qualifica- tion de la vente et sur la responsabilité du notaire: « Attendu […] qu'ayant constaté que le ven- deur avait fait établir un programme de réhabilitation comportant un descriptif des travaux, tant de gros œuvre que de finitions intérieures, que ce soit pour les parties com- munes ou les parties privatives, avec l'exis- tence d'un prévisionnel dont une part signi- ficative était à sa charge, et qu'il devait finan- cer les travaux primordiaux et essentiels à la viabilisation de l'immeuble, permettant de caractériser sa division, d'aménager l'essen- tiel des communs, d'assurer l'accessibilité à l'immeuble, de distribuer les fluides et d'en assurer l'assainissement et la mise hors d'eau, le prix de vente incluant le foncier et ses aménagements, et relevé que les travaux à la charge des acquéreurs avaient été définis, décidés et évalués par le vendeur en qualité de maître d'œuvre selon des plans réalisés par lui avant la vente et que celui-ci avait obtenu le permis de construire correspon- dant et choisi les entreprises intervenantes, la cour d'appel a pu en déduire qu 'il s'agissait d'une vente d'immeuble à construire conclue en l'état futur d'achèvement et devant être annulée en l'absence des men- tions légales imposées par la loi […] Mais attendu qu'ayant relevé que M me S. [notaire] qui avait dressé tous les actes de vente, ne pouvait méconnaître les disposi- tions légales d'ordre public qui s'imposaient lors d'une vente d'un immeuble inhabitable et non divisé devant faire l'objet d'une com- plète réhabilitation, ni se méprendre sur l'importance des travaux prévus dès lors q u'ils étaient chiffrés dans la promesse de vente, la cour d'appel a pu, par ces seuls motifs, en déduire que le notaire avait com- mis une faute en ne proposant pas le cadre juridique approprié qui aurait permis aux acquéreurs de bénéficier de la garantie d'achèvement; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ». La cour d'appel avait condamné le notaire à verser une certaine somme à l'acquéreur. Solution également confirmée sur ce point: « mais attendu que, si la restitution du prix, par suite de l'annulation du contrat de ven- te, ne constitue pas en elle-même un préju- dice indemnisable, le notaire peut être condamné à en garantir le paiement en cas d'insolvabilité démontrée des vendeurs; que la cour d'appel, qui a constaté que la société P. était en liquidation judiciaire, a pu en déduire que la SCP et son assureur devaient être condamnés in solidum au paiement du prix de vente et de ses accessoires ». la Cour de cassation admet enfin que la per- te de gain que la banque pouvait espérer par le biais des intérêts constitue une perte de chance, dont la cour d'appel fixe souve- rainement le montant. Observations : Il résulte de cet arrêt que le notaire doit conseiller le client acquéreur sur le contrat à signer. Un contrat de vente ordinaire doit être écarté si l'importance des travaux envisagés par le vendeur de l'immeuble à réhabiliter justifie la qualifi- cation de vente d'immeuble en l’état futur d’achèvement . Si les conditions requises de l'article L261-3 du CCH sont réunies, le contrat doit être qualifié de vente en l'état futur d'achève- ment. Le risque pour le vendeur qui ne res- pecte pas cette obligation est la faculté pour l'acquéreur d'obtenir l'annulation de la vente, comme le montre cet arrêt (la qualification de vente d’immeubles à réno- ver, régie par les articles L 262-1 et suivants du CCH, issus de la loi du 13juillet 2006 n’est pas évoquée par l’arrêt). Garantie des constructeurs ■ Quid de la toiture végétalisée? (Civ. 3 e , 18février2016, n°255, F-P+B, pour- voi n° 15-10750) Un syndicat de copropriétaires se plaignait de l'insuffisance de végétation sur les toi- tures-terrasses végétalisées. Il avait donc JURISPRUDENCE assigné le promoteur, le cabinet d'archi- tectes, maître d'œuvre. Ces derniers avaient alors demandé la garantie de la société ayant réalisé la végétalisation. L a cour d'appel avait condamné le promo- teur sur le fondement de la garantie de bon fonctionnement et la société ayant réalisé la végétalisation. Mais cette décision est cas- sée: « Vu l'article 1792-3 du code civil […] Attendu que, pour condamner la société Bouygues immobilier sur le fondement de la garantie de bon fonctionnement et condamner la société Soprema à relever indemne la société Bouygues immobilier de cette condamnation prononcée contre elle au titre du désordre n°24, l'arrêt retient que les végétaux constituant un élément d'équipement de l'ouvrage pouvant en être dissociés et que si leur fonction est essen- tiellement décorative, ils font partie du concept d'ensemble de la construction; Qu'en statuant ainsi, alors que les désordres qui affectent le revêtement végétal d'une étanchéité, ne compromettant pas la solidi- té de l'ouvrage ni ne le rendant impropre à sa destination et concernant un élément dissociable de l'immeuble non destiné à fonctionner, ne relèvent pas de la garantie de bon fonctionnement , la cour d'appel a violé le texte susvisé; Par ces motifs: casse ». Observations : La décision est très claire: le revêtement végétal d'un immeuble ne relève pas de la garantie de bon fonction- nement (art. 1792-3 du code civil) au motif qu'il n'est pas destiné à « fonctionner ». Il ne relève pas plus de la garantie décenna- le, car il n'est pas lié à la solidité de l'ouvra- ge ou à sa destination. Urbanisme ■ Choix de la commune d’autori- ser les activités sur un secteur. Conseiller municipal membre d’une association de défense (CE, 6 e et 1 e sous-sections réunies, 22février 2016, n°367901) Une entreprise avait obtenu du préfet l'au- torisation d'exploiter une centrale d’enro- bage à chaud et une installation de recycla- ge de déblais de terrassement dans une commune (Verfeil, Haute-Garonne), au sein d'une zone d'activité, le PLU autorisant l'im- plantation d'ICPE. Mais la commune avait alors modifié le PLU, interdisant les installa- tions classées comportant une activité de fabrication et de transformation. L'entreprise soutenait que la présence au conseil municipal de deux personnes ayant fait partie du collectif s'opposant au projet des requérants rendait la délibération illé- gale sur le fondement de l'article L 2131-11 d u CGCT qui interdit aux personnes intéres- sées à l'affaire d'y prendre part. Mais le Conseil d’État juge que cet article n'interdit pas « par principe, à des conseillers munici- paux membres d’une association d’opinion opposée à l’implantation de certaines activi- tés sur le territoire de la commune de déli- bérer sur une modification du PLU ayant pour objet de restreindre ces activités ». L'arrêt valide ensuite le choix de la commu- ne, en rappelant les objectifs qui figurent à l'article L 110 du code de l'urbanisme et en précisant que le contrôle du juge adminis- tratif ne porte que sur les erreurs mani- festes d'appréciation ou sur des faits maté- riellement inexacts. Le Conseil d’État juge que la cour d'appel a souverainement validé l'interdiction dans les zone UF et AUF du PLU de certaines ins- tallations classées, car ces zones situées « situées à proximité d’habitations, étaient enserrées dans un tissu urbain susceptible de se densifier et qu’elles accueillaient déjà plusieurs activités polluantes, qui étaient source de nuisances pour les riverains ». Observations : Cet arrêt laisse aux collecti- vités territoriales le choix d'autoriser ou d'interdire les activités sur un secteur, sous le contrôle des juges du fond, qui se bor- nent à contrôler les erreurs manifestes d'appréciation. Il se situe dans le cadre général fixé par l'article L 110 qui donne aux collectivités la charge d'organiser l'aménagement du cadre de vie. Précisons que cet article a été abrogé par l'ordon- nance du 23septembre2015. On trouve désormais les grands objectifs d'urbanisme à l'article L101-2, qui sont organisés en 7 thèmes. L’arrêt autorise un membre du conseil muni- cipal, également membre d'une association de défense, à se prononcer sur le projet de modification du PLU visant à restreindre les activités dénoncées par l'association. Fiscalité ■ IS. Valeur respective d’un immeuble et du terrain (CE, 9 e et 10 e sous-sections réunies, 15février 2016, n°367467, SARL Daves Place des Etats- Unis) Une société avait acquis un immeuble de bureaux en 1999 pour 19millions d'euros. Elle y avait effectué des travaux pour 15mil- lions d'euros et mis l'immeuble en location en 2002. Le litige avec l'administration fis- cale portait sur la somme pouvant être affectée au terrain et à la construction et la date à laquelle se placer pour y procéder. L e Conseil d’État rappelle que les terrains ne donnent pas lieu à amortissement et indique qu'il revient à l'administration de prouver l'insuffisance de valeur retenue pour le terrain. La société avait pour fixer la valeur du ter- rain, appliqué au prix d'achat, 19millions, un taux de 30 % sur la base d'une étude de l'Association française des sociétés d’exper- tise immobilière. L'administration avait au contraire appliqué un taux de 49 % et l'avait appliqué à la somme du prix d'achat et des travaux effec- tués entre1999 et2002. La cour d'appel avait ramené le taux à 40 % en prenant comme base la valeur appréciée au 1 er juillet 2002. Cette solution est censurée par le Conseil d’État: « Considérant qu’à supposer même que le taux de 40% ait été obtenu dans le respect des conditions définies aux points2 et3, ce taux ne pouvait, en tout état de cause, être appliqué qu’ à la valeur de l’ensemble immobilier à la date à laquelle celui-ci est entré dans le patrimoine de la société requérante […] ; qu’il suit de là que la cour, en se plaçant au 1 er juillet 2002 pour appré- cier la valeur du terrain alors que la société requérante l’avait acquis le 31mars 1999, a commis une erreur de droit ».. Observations : Pour la détermination de l'impôt sur les sociétés, le contribuable doit donc opérer une distinction entre la valeur du terrain, non susceptible d'amortisse- ment, et de la construction, qui peut faire l'objet d'amortissement. Il résulte de cet arrêt que la date à laquelle se placer pour opérer la ventilation est la date d'entrée dans le patrimoine du contribuable. La valeur des travaux effectués entre l'acquisi- tion et la mise en location n'est donc pas intégrée dans le calcul. Un autre arrêt a été rendu par le Conseil d’État le 15février 2016 (n°380400, sté LG Services) sur un litige analogue. La position de l’administration est censurée. Pour apprécier la répartition entre la valeur du terrain et celle du bien immobilier situé à Paris, avenue de l’Opéra, elle avait retenu 19 références de biens immobiliers dans des quartiers comparables mais elle n’avait pas recherché “si les biens en cause étaient entrés au bilan des entreprises servant de termes de comparaison à des dates proches de celle de l’acquisition de l’appar- tement en cause; qu’elle n’a pas non plus 1 ermars 2016 3 U RBANISME - F ISCALITÉ ▲ JURISPRUDENCE ▲ 1 ermars 2016 4 F ISCALITÉ Le député (PS de Seine-Saint-Denis) fait dans ce rapport une analyse globale. Il considère que le marché est trop opaque, il en appelle à une loi fiscale spécifique pour refondre la fiscalité du foncier et il demande une adap- tation des documents d’urbanisme qui ne sont pas actuellement des documents satis- faisants. Les 30 propositions ■ Identifier le foncier disponible et en finir avec un marché opaque 1. Systématiser les études foncières en amont des projets pour anticiper la hausse des prix. 2. Faciliter les procédures d’acquisition de parts de terrains indivis sans maître par les collectivités territoriales. 3. Engager la création des associations fon- cières urbaines de projets et lancer les opéra- tions de remembrement par des associations foncières urbaines constituées d’office. 4. Encourager les établissements publics terri- toriaux du Grand Paris à passer des conven- tions avec les EPF, en lieu et place des com- munes, pour rationaliser l'action de portage foncier. 5. Accélérer la mise en place du “Géoportail de l’urbanisme”. 6. Rendre obligatoire la communication des motivations des évaluations du service des Domaines. 7 Généraliser la création d’observatoires du foncier à l’échelle de la métropole, pour dif- fuser auprès du public les prix des transac- tions foncières. 8. Instituer des médiateurs régionaux de la construction de logements dans des régions tendues. 9. Développer la logique des opérations d’in- térêt national (OIN) et des contrats d’intérêt national (CIN) en cas de projet structurant d’envergure nationale, ou en cas de blocage des projets de construction. ■ Améliorer le traitement des recours 10. Rendre obligatoire la cristallisation des moyens demandés par les parties. 11. Encadrer le délai de transmission des pièces demandées par le juge. 12. Obliger les tribunaux administratifs à informer les parties de l’intérêt de la média- tion. ■ Allier l’urbanisme opérationnel et la fiscali - té pour mobiliser du foncier constructible. 13. Avant toute réforme fiscale, calculer le point de basculement qui rend le dispositif R APPORT G OLDBERGSURLEFONCIER RAPPORT Daniel Goldberg livre 30 propositions sur le foncier Le député Daniel Goldberg a remis le 16février à l’Assemblée un rapport (n°3503) sur la mobilisation du foncier privé en faveur du logement. Il comporte 30 propositions. En voici la liste. recherché si ces biens présentaient des caractéristiques comparables à celles de ce dernier s’agissant du type de construction, de l’état d’entretien et des possibilités éventuelles d’agrandissement”. Le Conseil d’État a donc annulé l’arrêt qui avait approuvé la position de l’administration. ■ Taxe foncière. Immeuble princi- pal et parkings (CE, 8 e et 3 e sous-sections réunies, 15février 2016, n°381911, SNC Cum Paritalie) La taxe foncière est établie d'après les faits existants au 1 er janvier de l'année d'imposi- tion (art. 1415 du CGI). En conséquence, un local-type inscrit sur le procès-verbal des opérations de révision foncière d'une com- mune le 11février 2008 ne peut servir de terme de comparaison au titre de l'année 2008. Une valeur locative qui avait été fixée pour 2008 à partir de ce local-type est donc établie irrégulièrement. Pour l'appréciation de la valeur locative, l'article 1494 prescrit de recourir à des pro- priétés ou fraction de propriété normale- ment destinées à une utilisation distincte, c'est-à-dire « susceptibles de faire l’objet chacune d’une utilisation distincte par un même occupant ». Le Conseil d’État a jugé que, s'agissant de parkings d'un immeuble de bureaux (hors IGH), ils doivent « être regardés comme des fractions de propriété destinées à une utili- sation distincte des bureaux ; qu’à cet égard, est sans incidence la circonstance qu’ils fas- sent ou non l’objet d’une exploitation com- merciale autonome ». La cour d'appel qui avait jugé que des parkings d'un ensemble immobilier qui ne faisaient pas l'objet d'ex- ploitation distincte ne pouvaient être regar- dés comme une fraction de propriété desti- née à une utilisation autonome de l’activité de bureaux, voit son arrêt annulé. Le Conseil d’État rejette par ailleurs l'argu- ment du contribuable qui utilisait les locaux à titre de salles de cours tendant à se voir appliquer un coefficient de 0,5 au lieu de 1 pour le local-type affecté à un usage de bureaux. La cour d'appel avait considéré que les locaux utilisés comme bureaux et salles de cours ne différaient pas des salles de réunion d'un ensemble de bureaux et le Conseil d’État valide cette analyse. En revanche, la modification de la répartition des surfaces au sein de l'ensemble immobi- lier ne constitue pas un changement de consistance ou d'affectation de l'immeuble car la nature commerciale de l'immeuble n'avait pas été modifiée. Observations : Plusieurs règles à retenir de cet arrêt pour le calcul de la valeur locative. - Un local-type qui est inscrit sur le PV des opérations de révision en cours d'année ne peut servir de référence pour le calcul de la valeur locative au titre de cette même année. - Des parkings desservant un immeuble de bureaux doivent être considérés comme une fraction de propriété susceptible d'uti- lisation autonome. - Les locaux d'enseignements sont assimi- lables à des locaux de bureaux dans la mesure où les salles de cours sont compa- rables à des salles de réunion. ● JURISPRUDENCE ▲ neutre pour les finances publiques. 14. Calculer la taxe foncière des terrains constructibles sur la base de leur valeur vénale. 15. Baisser le taux d’imposition des plus- values immobilière sur les cessions de terrains à bâtir et appliquer des abattements fondés sur le seul taux d’inflation entre l’acquisition et la cession, à la fois sur l’IR et les prélève- ments sociaux. 16. Généraliser l’exonération et le report d’imposition dans le cadre de réinvestisse- ments pour la construction de logements. 17. Réformer la fiscalité des terrains à bâtir dans une loi fiscale spécifique. 18. Généraliser dans les PLU des règles mini- males de densité, d’emprise au sol ou de hauteur pour les projets comportant des logements. 19. Mettre en place des “zones de mobilisa- tion foncière” pour rechercher des terrains constructibles manifestement insuffisam- ment construits pour les utiliser à des fins d’intérêt public. 20. Obliger les EPCI à créer un service mutua- lisé d’instruction des demandes de permis de construire au niveau intercommunal. 21. Permettre aux PLU d’imposer la création de servitudes de mixité sociale et d’emplace- ments réservés pour le logement dans les PLU. 22. Rendre obligatoire la fixation de plafond de charges foncières en contrepartie des aides à la pierre en faveur du logement social. 1 ermars 2016 5 A CTUALITÉ R APPORT M ARCHÉS ❘◗ Les cabinets d’avocats Avoxa, CLR Juris et OTH ont annoncé leur rapprochement à Rennes. Avoxa regroupe 70 personnes. L’as- pect droit commercial est plus spécialement suivi par Cécile Herry . ❘◗ Samuel Scherman rejoint le cabinet Lan - tourne & Associés comme associé. Il est spé- cialisé en procédures collectives et conten- tieux. Acteurs Logement neuf Le marché a été porté par les investisseurs en 2015, selon la FPI Le nombre de logements neufs vendus en 2015 s’établit à 122781, soit une hausse de +13,6% par rapport à 2014. Ce chiffre marque une accélération de la hausse amorcée à partir du point bas de 2012 (100227), mais sans retrouver le niveau de 2010 (134520). En 2015, le marché a été porté par les investisseurs dont le volume de vente a progressé de +43,8% (voir tableau). Pour la FPI, le dynamisme de ce segment de marché s’explique par l’amélioration du régime fiscal Pinel, des prix stables, des taux d’intérêt bas et une amélioration du contexte économique. Dans le secteur de la construction, c’est le collectif qui s’est le mieux comporté en 2015. Selon les statistiques de mises en chantier Sit@del (351800 en 2015, +0,3%), alors que l’individuel recule (-4,0% pour l’individuel pur et -4,4% pour l’individuel groupé) le collectif progresse de +4,4%. Mais la FPI souligne que l’accession est à l’arrêt (-1,7%). Les mises en vente sont en augmentation (96715 en 2015, +6,3%), mais moins que les ventes au détail (+18,2%) et le délai d’écoulement se réduit à moins de 12 mois au dernier trimestre 2015. Le décalage entre l’offre et la demande est plus mar- qué pour les grands logements que pour les petites surfaces, la FPI estime que cela s’explique par des typologies trop souvent imposées par les collectivités locales. En conclusion la FPI appelle les pouvoirs publics à poursuivre les mesures engagées (encadrement des délais de recours par exemple), mais aussi à renforcer l’acces- sion, à faciliter la libération du foncier et à encourager la transformation de locaux industriels en logements. (Conférence de presse du 18février2016). Type de logements 2014 2015 Évolution Investis- seurs 34457 49564 +43,8% Accession 44401 43624 -1,7% Ventes en bloc 24369 25263 +3,7 % Résidences services 4880 4330 -11,3% Total 108107 122781 +13,6 % Source: FPI Ventes de logements neufs en France ■ Bibliographie > Créez et gérez votre SCI. La société civile immobilière au service de votre patrimoine. Ce guide pratique Eyrolles, rédigé par Chris- tian Michaud, est paru. Il comporte 30 cas pratiques pour comprendre les mécanismes de la SCI. 255 pages, 17 € . > Règlement de sécurité incendie des bâti- ments d’habitation. La 3 e édition de ce gui- de comporte notamment les modifications de la réglementation des bâtiments d’habi- tation (individuels, collectifs et logements- foyers) issues de l’arrêté du 19juin 2015. Par Jean-Charles du Bellay. 512 pages. 70 € . > Le guide 2016 de l’immobilier de com- merce, vient de paraître. Il comporte les coordonnées de 800 promoteurs, conseils immobiliers, gestionnaires, investisseurs. Edité par Sites Commerciaux. 260 p.19 € . Tél. 0140341515 tification de formation. - En 2017: justification de 14heures. - En 2018: justification de 28heures. (Décret n°2016-173 du 18février2016 relatif à l a formation continue des professionnels de l'immobilier, J.O. du 21février, n°10). ■ Réaction de l’UNIS Le syndicat UNIS porte un regard positif sur ce décret, observant notamment que tous les professionnels sont concernés, y compris les agents commerciaux. L’UNIS ajoute que l’obligation de formation répond à un besoin d’adaptation des métiers de l’Immobi- lier aux exigences sociétales et numériques. Toutefois, l’UNIS déplore que les critères qua- litatifs proposés tant par les syndicats profes- sionnels que les associations de consomma- teurs n’aient pas été retenus. (Communiqué du 22février2016). ■ Réforme du crédit. Philippe Tabo- ret s’inquiète La législation du crédit doit faire l’objet de réforme pour transformer la directive MCD (mortgage crédit directive) adoptée le 4février 2014. Philippe Taboret, président de l’APIC (Association professionnelle des inter- médiaires en crédit) indique que les autorités communautaires cherchent à rationaliser les pratiques des Etats membres pour prévenir toute nouvelle crise mais que la plupart des Etats ne connaissent que le prêt hypothécai- re et le prêt à la consommation, sans dispo- ser de réglementation spécifique pour le rachat de crédit. La transposition de la direc- tive, qui doit intervenir d’ici la fin mars, doit conduire à élaborer une nouvelle définition du taux de l’usure. (Communiqué du 18février2016). 23. Inciter les collectivités à utiliser davantage les ZAD et les DUP “réserves foncières”. 24. Garantir par la loi la reconnaissance de l’utilité publique à toute opération de c onstruction de logements répondant aux objectifs du PLH dans les zones tendues. 25. Encourager la création d’organismes de foncier solidaire dans les zones tendues. 26. Flécher une partie des fonds des contrats vie-génération vers les organismes de foncier solidaire. ■ Une nouvelle ambition portée par une évo - lution du droit et des pratiques 27. Inscrire le droit au logement dans la Constitution. 28. Ajouter dans le code de l’urbanisme le principe que la valeur créée par une collecti- vité déclarant un terrain constructible ne peut être entièrement captée par une per- sonne privée. 29. Étendre le principe de la dation foncière aux relations entre un particulier et les col- lectivités, pour le paiement des droits de mutation. 30. Recenser les quartiers anciens dégradés au foncier potentiellement mutable dans les zones tendues et lancer un appel à projet pour recycler le foncier disponible. ● ■ Formation des professionnels de l’immobilier Un décret du 18février, qui entre en vigueur le 1 er avril 2016, encadre l'obligation de for- mation continue des professionnels de l'im- mobilier. La justification de la réalisation de la forma- tion continue est une condition du renouvel- lement de la carte professionnelle. La durée de la formation continue est fixée à 14heures par an ou 42heures au cours de 3 années d'exercice. Il peut s'agir d'action de formation, de parti- cipation à des colloques ou d'enseignement. Ceux qui dispensent la formation délivrent une attestation à ceux qui y participent. Dispositions transitoires : - demande de renouvellement de carte pro- fessionnelle entre le 1 er avril et le 31décembre2016: pas d'obligations de jus- 1 ermars 2016 6 R ÉPONSESMINISTÉRIELLES Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 2février2016 AN n°91445 Kléber Mesquida SRC, Hérault Exonération de REOM pour des habitants non desservis par le service Finances L'article 1521 du CGI prévoit que, sauf décision contraire des communes, les locaux situés dans un secteur où le service d'enlèvement des ordures ne fonc- tionne pas sont exonérés de la taxe. Quant à la REOM, l'article L 2333-76 du CGCT prévoit que la redevance est calculée en fonction du service rendu. Les habitants ne bénéficiant pas du ramassage sont donc exonérés de la redevance. 2 février2016 AN n°91634 A lain Tourret, RRDP, Calvados E ntreprises reconnues garant de l’environ- nement (RGE) Commerce L a loi de finances pour 2016 a prorogé d'un an le CITE pour soutenir la rénovation énergétique des loge- ments. Mais des critères de qualité des entreprises sont requis pour ouvrir droit au CITE. Les entreprises quali- fiées RGE répondent à ces critères (formation de l'in- stallateur, références de réalisation de l'entreprise et audit sur chantier). L'arrêté du 1 er er décembre 2015 a simplifié les règles de qualification. L 'artisan doit obtenir une RGE spécifique pour chaque activité, ce qui est source de coûts, souligne le député. La réponse ajoute que 55000 entreprises sont qualifiées RGE. 2février2016 AN n°92211 Fanny Dombre Coste, SRC, Hérault Aides publiques pour les pompes à chaleur Écologie La politique d'économie d'énergie est soutenue par le crédit d'impôt pour la transition énergétique, par les CEE et l'éco-PTZ. Le crédit d'impôt pour les pom- pes à chaleur vise des résidences principales, il s'applique sur des critères tech- nologiques. Pour les pompes à chaleur air/air, il a fallu ajouter des critères garan- tissant que l'équipement servait principalement au chauffage. Pour éviter de subventionner la climatisation, ces équipements ont finalement été exclus du crédit d'impôt à compter de 2009, mais ils restent éligibles au dispositif des CEE. 2février2016 AN n°92451 Lionel Tardy, Les Républicains, Haute-Savoie Bruits des tondeuses, des taille-haies Écologie Les matériels sont régis par l'arrêté du 22mai 2006, issu de directives européennes, limitant le bruit des matériels utilisés à l'extérieur. Il prévoit des niveaux de puissance admissible. L'utilisation d'engins non conformes est interdite et peut faire l'objet de suspension de l'exécution des travaux (art. L171-8 du code de l'environnement). Sur l'activité proprement dite, de nom- breux arrêtés préfectoraux encadrent les horaires et les jours où l'activité est autorisée en distinguant leur exercice par des professionnels ou par des parti- culiers. Le maire est aussi chargé de la répression des atteintes à la tranquil- lité publique (art. R 1334-31 et 32 du code de la santé publique). 2février2016 AN n°92453 Christian Kert, Les Républicains, Bouches-du- Rhône Interdiction de brûlage des végétaux. Déroga- tions? Écologie Le brûlage à l'air libre des déchets verts est interdit (circulaire du 18novem- bre 2011). La combustion des végétaux est fortement émettrice de polluants. Le compostage au jardin ou en plate-forme de compostage évite de consom- mer de l'énergie en brûlant les déchets. Toutefois le règlement sanitaire départemental peut déroger à l'interdiction selon les critères prévus par la circulaire de 2011. Il peut s'agir d'éviter la propagation de certaines épidémies causées par des vers, bactéries ou parasites. 11février2016 Sénat n°15368 François Bonhomme, Les Républicains, Tarn-et-Garonne Organisation territoriale Décentralisation La loi NOTRe renforce le rôle des intercommunalités. Elle a relevé le seuil minimum des EPCI de 5000 à 15000 habitants et augmenté le nombre de compétences obligatoires et optionnelles des communautés de com- munes et des communautés d'agglomération. Mais la commune, collectivité locale de proximité, est confortée: unique échelon disposant de la clause de compétence générale, elle reste l'échelon de base de la République. Le sénateur s'inquiétait de cette remise en cause de la commune comme niveau d'administration essentiel de proximité. (La loi NOTRe a été pro- mulguée le 7août 2015). 11février2016 Sénat n°17318 Jean-Louis Masson NI, Moselle Élagage le long d'une route communale Intérieur Pour un chemin rural , l'article D161-24 du code rural impose au propriétaire de couper les branches avançant sur l'emprise des chemins pour sauvegarder la sûreté et la commodité du passage. A défaut, la commune peut effectuer l'élagage d'office et aux frais du propriétaire. Pour une voie communale , l'ar- ticle L2212-2-2 du CGCT comporte des règles analogues. 11février2016 Sénat n°19914 Antoine Lefèvre, Les Républicains, Aisne Affichage publicitaire Écologie Le projet de décret d'application de la loi du 6 août 2015 relatif à l'affichage publicitaire prévoit que les publicités sur les équipements sportifs d'au moins 15000 places peuvent déroger au droit commun de la publicité. D'autres mesures doivent faire l'objet d'arbitrage ; elles seront soumises à la concertation. Le sénateur redoute l'implantation de pan- neaux de 12m 2 dans les communes de moins de 10000 habitants. 11février2016 Sénat n°17883 Jean-Louis Masson NI, Moselle Réforme du code minier Écologie Le projet de réforme du code minier est en attente d'être soumis au Conseil national de la transition énergétique et à l'avis du Conseil d’État. L’État assure déjà pleinement sa responsabilité d'après mine dans les conditions actuelles du code minier. Les houillères du bassin de Lorraine, Charbonnages de France et l’É- tat n'ont jamais contesté le droit à une juste indemni- sation des dégâts d'origine minière mais cela ne signi- fie pas qu'il faille accepter sans discussion les revendica- tions adressées. A Rosbruck, plusieurs dossiers ont été indemnisés, d'autres sont en contentieux. Le sénateur considérait que l’État mène une « guérilla » juridique pour retarder l'indemni- sation. ▲ ▲ 1 ermars 2016 7 NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E EX C EP T IO NNEL L E R é s e r v é e a u x n o uv e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS hebdo immobilier N OMINATIONS R ÉPONSES Cabinets ministériels ➠ Ville : Julie Lavet cesse ses fonctions de conseillère parlementaire au cabinet de Patrick Kanner. (Arrêté du 4février2016, J.O. du 17février, n°51). ➠ C ulture : Frédéric Lenica est nommé directeur du cabinet d'Audrey Azoulay. Marie-Amélie Keller est nommée cheffe de cabinet. (Arrêté du 11février2016, J.O. du 18, n°58). Conseil constitutionnel Sont nommés membres: - Corinne Luquiens par Claude Bartolone, - Michel Pinault par Gérard Larcher, - Laurent Fabius par François Hollande. Laurent Fabius est nommé président, en remplacement de Jean-Louis Debré. (Décisions du 18février2016, J.O. du 20février, n°1 à4). Magistrature ✓ Conseil supérieur des tribunaux adminis - tratifs et des cours administratives d'appel : Jean-Marc Sauvé , vice-président du Conseil d’État, est président de ce Conseil dont la liste des membres a été publiée au J.O. du 16février2016 (n°35). Organismes publics ✓ EPARECA : Sont nommés administra- teurs, comme personnalités qualifiées: Vir- ginie Grimault (Fédération du commerce et de la distribution) et Philippe Pilliot (Fédération nationale de l'épicerie). (Arrêté du 16février2016, J.O. du 18février, n°32). ■ Honoraires d’avocat Le règlement intérieur national de la pro- fession d’avocat a été modifié. La modifi- cation porte notamment sur le mode de fixation des honoraires. Le texte indique l'interdiction de fixer les honoraires exclu- sivement en fonction des résultats judi- ciaires de l'affaire (pacte de quota litis). Il prévoit que, sauf urgence, l'avocat conclut par écrit avec son client une convention d'honoraires. (Décision du 14janvier 2016 portant réforme du règlement intérieur national (RIN) de la profession d'avocat (art. 21-1 de la loi du 31décembre 1971, J.O. du 16février, n°15). ■ Liaison Paris - Roissy Le comité interministériel du Grand Paris du 13octobre 2014 a décidé de créer une ligne dédiée entre Paris et l'aéroport Charles de Gaulle. L'article 6 de la loi du 6août 2015 a autori- sé le Gouvernement à préparer une ordon- nance pour prendre les mesures législatives permettant la création de cette infrastruc- ture. L’ordonnance du 18 février abroge l'article L 2111-3 du code des transports qui prévoit une délégation de service public englobant la réalisation de l'infrastructure et l'exploitation du réseau. Elle prévoit de confier par une concession de travaux publics la conception, le financement et la réalisation de l'infrastructure à une filiale commune de SNCF Réseau et d'Aéroports de Paris. Elle prévoit aussi l'application de la procédure de l'article L 522-1 du code de l'expropriation pour la prise de possession des terrains nécessaires à l'infrastructure. (Ordonnance n°2016-157 du 18février2016 relative à la réalisation d'une infrastructure ferroviaire entre Paris et l'aéroport Paris- Charles de Gaulle, J.O. du 19février, n°4) ■ Économie d’énergie Un arrêté du 8février définit les valeurs de référence pour la teneur énergétique des combustibles, applicables aux calculs d'éco- nomies d'énergie dans le cadre du disposi- tif des certificats d'économies d'énergie. (Arrêté du 8février2016 modifiant l'arrêté du 29décembre 2014 relatif aux modalités d'application de la troisième période du dis- positif des certificats d'économies d'énergie, J.O. du 19février, n°7). ■ Espaces naturels en Corse La loi sur l’agriculture a élargi aux espaces naturels et forestiers les missions confiées aux commissions départementales de la consommation des espaces agricoles, qui deviennent les commissions départemen- tales de préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers. Commission créée par la loi du 13octobre 2014 sur l'agriculture, elle est, pour la Cor- se, commune aux deux départements. Un décret du 17février en fixe la composition. (Décret n°2016-161 du 17février2016 relatif à la commission territoriale de la préserva- tion des espaces naturels, agricoles et fores- tiers en Corse, J.O. du 19février, n°27). ■ Épargne logement: Prolongation tacite des PEL Un arrêté du 10février prévoit que le contrat de PEL de moins de 10 ans comporte une clause de prorogation tacite annuelle . Un mois avant l'échéance, l'établissement de crédit informe le titulaire de la prorogation du contrat. La prorogation intervient sauf décision expresse contraire du titulaire. Cet- te règle s'applique également aux contrats ouverts avant le 1 er mars 2016. (Arrêté du 10février2016 relatif aux modali- tés de prorogation des plans d'épargne-loge- ment, J.O. du 19février, n°18). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi633 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ AU FIL DU J.O. ■ Un PLU peut-il interdire la vente séparée d'appartements et de parkings? Le ministère du logement répond à Jean- Louis Masson que le promoteur a toute liber- té de vendre séparément l'appartement et les p arkings. L'obligation du PLU de construire deux places de parkings par appartement n'emporte pas obligation pour le promoteur de vendre à un seul acquéreur l'appartement et un parking. Aucun fondement ne permet à la commune de s'opposer à la vente séparée. (JO Sénat Q, 18février 2016, n°17134) Cette réponse très nette indique que la solu- t ion inverse aboutirait à contraindre un acquéreur qui n'a pas besoin de parking à en acheter un. 1 ermars 2016 8 U RBANISMECOMMERCIAL Vincent Brenot rappelle le contexte de la réforme. Alors que le droit de l’urbanisme commercial avait preuve d’une relative sta- bilité depuis 1973, les réformes se sont accé- lérées ces dernières années: loi Alur, loi Pinel, loi Macron. En 2014, la loi Pinel a posé le principe que le permis de construire tenait désormais lieu d’autorisation d’exploitation commerciale. Le législateur poursuivant ainsi un objectif de simplification et une volonté de limiter la distorsion entre le régime du permis de construire et celui de l’autorisa- tion d’exploitation commerciale. Cette réfor- me a eu un impact pratique net: le nombre de demandes d’autorisation a reculé en 2015. Vincent Brenot propose des conseils pratiques pour le nouveau régime. Vérifier que le pétitionnaire est bien dans le champ du PC valant AEC. L’art. L425-4 du code de l’urbanisme ne vise que le PC stricto sensu, mais non les déclarations préalables ni les per- mis d’aménager. Vérifier la qualité du demandeur; il peut s’agir du propriétaire, d’une personne habilité par lui mais non l’ex- ploitant. Cohérence PC et AEC Michaël Aymes présente les aspects opéra- tionnels de la nouvelle procédure d’instruc- tion des dossiers. Exemples. Il faut veiller à la cohérence des aspects PC et AEC dans la pré- paration du dossier. Il souligne l’importance accordée aux aspects de développement durable. Il faut ainsi systématiquement pré- voir des places de parking pour les personnes à mobilité réduite ou des espaces verts. Cer- tains aspects demandent à être soigneuse- ment précisés comme l’étude des flux de cir- culation. Il faut donner des renseignements sur les horaires de livraisons, les types de véhicules utilisés. S’il existe un risque d’engor- gement de la desserte du centre commercial, il faut que le projet visant à y remédier soit acté et financé. Le demandeur doit aussi pré- ciser les actions concrètes qu’il prévoit, com- me la récupération des eaux de pluie. Michaël Aymes indique que les textes sont flous et sans cadrage précis mais que, ce qui compte, c’est avoir une démarche positive en termes de développement durable. Il observe que les préfectures demandent souvent si le demandeur s’engage au-delà de la RT 2012. Leila Gosseye confirme que la jurisprudence a validé cette pratique. Autres précisions à fournir: comment est assurée la gestion des déchets de chantier, comment est assuré le chauffage, l’éclairage… La composition de la commission a été modifiée et donne davantage de place aux représentants des consommateurs. Les cri- tères étudiés intégrèrent désormais le confort d’achat, le recours à des filières de production locale, la gestion des risques (PPRI…), ils peuvent s’étendre à des ques- tions sociales, comme par exemple le traite- ment des licenciements qui seraient nécessi- tés par la fermeture d’un établissement avant l’ouverture d’un nouveau. S’agissant de l’instruction du dossier, Vincent Brenot observe que le régime antérieur per- mettait de faire un test avec la phase AEC avant la phase PC alors qu’il faut désormais que le dossier soit complet dès le départ sur ses deux aspects. La réforme induit donc sur ce point un alourdissement du coût de l’ins- truction. La réforme a permis d’encadrer les délais d’instruction. Le délai de la CDAC est de deux mois à compter de la réception du dos- sier complet. Le délai d’instruction du PC est de 5 mois, y compris pour un ERP. Il est obli- gatoire d’informer la CNAC pour tout projet dépassant 20000m 2 afin qu’elle puisse le cas échéant exercer son droit d’auto-saisine. S’agissant de la composition de la CDAC et de la CNAC, Michaël Aymes souligne que la nouvelle composition accorde davantage de place aux élus. L’avis de la CDAC doit être motivé. Concernant la décision, Leïla Gosseye indique qu’elle peut être tacite, elle est noti- fiée au pétitionnaire. En cas de recours contre la décision de la CDAC, cela prolonge l’instruction du permis. Le recours contre l’avis de la CDAC peut être effectué par “tout moyen sécurisé”, ces moyens n’ont toutefois pas été décrits. Les textes précisent désormais que la CNAC peut se prononcer quand bien même le pétitionnaire a retiré son dossier. Quel bilan de la réforme de l’urbanisme commercial ? Présentation croisée du nouveau régime du permis de construire valant autorisation d’exploitation commerciale par Vincent Brenot et Leïla Gosseye, avocats, August&Debouzy et Michaël Aymes, Quadrivium. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0219 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 779 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Numerica Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine RENCONTRE Vincent Brenot décrit les nouvelles modalités du recours contentieux en soulignant que les deux types de recours subsistent: l’un sur le permis de construire, l’autre sur l’AEC. Les d eux types de recours sont soumis à la cour administrative d’appel du lieu du siège de la CDAC. La contestation de règles d’exploita- tion commerciale suppose un recours obliga- toire devant la CNAC. Les moyens relatifs à la régularité du permis en tant qu’il vaut autorisation de construire sont ici irrece- vables. Mais on peut se poser la question de savoir si les mesures visant à limiter les recours abusifs sont applicables. En cas de recours sur les règles d’urbanisme, les moyens relatifs à la régularité du permis en tant qu’il vaut AEC sont irrecevables. Par ailleurs, le délai de validité des permis de construire a été prolongé depuis le 1 er jan- vier 2016. La durée initiale de 3 ans peut être prolongée deux fois, ce qui porte le délai maximal à 5 ans, mais Leila Gosseye remarque que la durée de validité de l’AEC reste fixée à 3 ans ce qui prive largement d’intérêt la prolongation du PC. Il ne faut pas négliger enfin l’obligation de démantèlement que le législateur a insti- tuée pour éliminer les friches commerciales, en transposant le dispositif existant pour les ICPE. Vincent Brenot précise que l’obligation consiste à remettre en l’état le site resté inexploité pendant 3 ans. Pas de vert pas de business En conclusion, les avocats d’August & Debou- zy constatent que la réforme a provoqué un attentisme qui s’est traduit par une forte baisse des dépôts de dossiers. Alors qu’en 2014 les autorisations avaient porté sur 2,2millions de m 2 , en 2015, ce chiffre et tom- bé à 1,3million. Le coût de constitution du dossier est alourdi d’une part car il doit être plus détaillé sur certains points (sur les études de flux par exemple) et d’autre part car il faut dès le départ constituer un dossier com- plet. Ceci est plus contraignant, surtout pour les petits opérateurs car les plus importants effectuaient déjà ce type d’analyse. La préoc- cupation du développement durable est tou- jours plus présente ce que Michaël Aymes résume d’une formule: pas de vert, pas de business”. Leïla Gosseye indique que les cours administratives d’appel commencent à être saisies de dossiers relatifs à la nouvelle procé- dure, les litiges n’étant plus directement sou- mis au Conseil d’État. En 2016, il y aura à trai- ter un certain nombre de QPC. ●
