Au Sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Baux commerciaux : Pas d’indexation à la hausse seulement
Cession de bail soumise à l’accord du bailleur : un refus jugé abusif
VEFA : Réticence dolosive, droit de rétractation
Diagnostics : Erreur de diagnostic. Lien entre la faute et le préjudice
Construction de maison individuelle : Nullité du contrat ; quelles conséquences?
Loi Carrez : Calcul du délai pour agir pour une société en formation
Protection du domicile : Aménagement d’un terrain pour caravanes en violation du PLU
Gestion immobilière : Honoraires de gestion du patrimoine d’une personne sous tutelle
– 5 – Projet –
Le projet de loi égalité et citoyenneté en conseil des ministres
Analyse des articles du titre II : mixité sociale et égalité des chances dans l’habitat (articles 20 à 33)
– 7 – Nominations – Au fil du JO –
Efficacité énergétique et marchés publics
Bilan de la loi SRU
Obligations au titre de la loi Hoguet
– 8 – Marchés –
Maisons individuelles : reprise du marché
Bureaux : point marché utilisateurs BNP Paribas
■ jugé ■ > Une clause d’indexation qui prévoit un gel du loyer en cas de baisse de l’indice est répu- tée non écrite, a jugé la cour d’appel de Paris (13avril2016, p 2). Le bailleur ne peut pas invoquer le fait qu’il a renoncé à appliquer la clause en cas de baisse de l’indice pour en sauver l’application dans les cas inverses. > La cour d’appel de Paris a jugé abusif le refus d’un bailleur de consentir à une ces- sion de bail (indépendamment du fonds de commerce), et l’a condamné à verser 30000€ au cédant (p.2). > Pour l’exercice du droit de rétractation dans une VEFA, le vendeur doit adresser un exemplaire du contrat préliminaire à chaque acquéreur. Mais un couple d’acquéreurs qui signe l’acte authentique de vente renonce à se prévaloir de l’irrégularité commise (Civ. 3 e , 7avril 2016). > Le banquier qui finance une opération de construction de maison individuelle doit vérifier que le contrat de construction com- pote les plans (Civ. 3 e , 7avril 2016). ■ publiés ■ > Un arrêté du 31mars2016 ajuste les montants que les professionnels de l'immo- bilier doivent consigner au titre de la loi Hoguet (p.7). > Un décret du 7avril transpose la directive du 25octobre2012 relative à l’efficacité énergétique pour l’achat public durable (p.7). ■ chiffré ■ > L’IRL du 1 er trimestre 2016 est en hausse annuelle de +0,06% (p.7). > 219 : c’est le nombre de c ommunes carencées au titre de la loi SRU, a indiqué le ministère du logement à l’occasion de la publication du bilan 2015 d’application de la loi SRU (p.7). Égalité et citoyenneté P armi les objectifs affichés dans le projet de loi “Égalité et citoyenneté”, présenté le 13avril en conseil des ministres, le logement occupe une place centrale. Le projet de loi concrétise les objectifs fixés par le comité interministériel à l’égalité et à la citoyenneté réuni le 6mars 2015. Selon l’exposé des motifs du texte, dont l’urgence a été déclarée; citons: “œuvrer contre les divisions spatiales et sociales qui minent le quotidien”, “lutter contre la ghettoïsation de certains quartiers”. Pour le logement, jugé “crucial”, le titreII “met en œuvre des outils opérationnels en faveur de la mixité dans les immeubles, dans les quartiers et à l’échelle des bassins de vie. Il donne les moyens d’œu- vrer pour un aménagement harmonieux de nos villes.” Les mesures concrètes qui sont proposées au Parlement (lire p.5) sont très techniques. Elles visent principalement le parc de loge- ments sociaux d’abord pour “mieux piloter les attributions de loge- ments sociaux afin de ne pas concentrer la pauvreté dans les mêmes quartiers”. Une des mesures consiste par exemple à augmenter la part des ménages les plus modestes dans les logements sociaux hors des quartiers prioritaires de la politique de la ville. Une autre, qui est techniquement nouvelle, est de rompre le lien entre le financement initial de la construction de l’immeuble et le montant du loyer plafond. L’objectif est de donner au bailleur davantage de latitude dans sa politique de fixation des loyers afin de lui permettre de mieux diversifier le peuplement de l’immeuble. Afin de contribuer à davantage de fluidité dans le parc locatif, le projet modifie les règles de remise en cause du droit au maintien dans les lieux. Il renforce la règle - alors honnie puisque mise en pla- ce par Christine Boutin en 2009 - qui prévoit une déchéance du droit au maintien dans les lieux pour les locataires qui dépassent les lar- gement les plafonds de ressources. Le délai de mise en œuvre est réduit (de 3 ans à 18 mois) et le seuil qui déclenche la remise en cau- se du droit au maintien dans les lieux est abaissé (150% du plafond au lieu de 200%). Le projet de loi cherche à nouveau à renforcer les contraintes de la loi SRU sur les communes ; mais il y a sur ce point un élément nou- veau, puisqu’une disposition vient au contraire assouplir la loi. Des communes pourront, sous le contrôle de l’Etat, sortir du champ de la loi lorsque son application n’est pas pertinente. Il s’agit par exemple d’éviter d’imposer la construction de logements dans les secteurs qui ne rencontrent pas de demande. Le texte sera certainement appelé à évoluer au cours du débat par- lementaire car il ne manquera pas de susciter des critiques tant dans les rangs les plus à gauche de l’hémicycle, que ceux de droite. ■ BD JURIS hebdo La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO640 19AVRIL 2016 ISSN 1622-1419 16 E A NNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux commerciaux : Pas d’indexation à la hausse seulement Cession de bail soumise à l’accord du bailleur: un refus jugé abusif VEFA : Réticence dolosive, droit de rétractation Diagnostics : Erreur de diagnostic. Lien entre la faute et le préjudice Construction de maison individuelle : Nullité du contrat; quelles conséquences? Loi Carrez : Calcul du délai pour agir pour une société en formation Protection du domicile : Aménagement d’un terrain pour caravanes en violation du PLU Gestion immobilière : Honoraires de gestion du patrimoine d’une personne sous tutelle - 5 - Projet - Le projet de loi égalité et citoyenneté en conseil des ministres Analyse des articles du titreII: mixité sociale et égalité des chances dans l’habitat (articles20 à33) - 7 - Nominations - Au fil du JO - Efficacité énergétique et marchés publics Bilan de la loi SRU Obligations au titre de la loi Hoguet - 8 - Marchés - Maisons individuelles: reprise du marché Bureaux: point marché utilisateurs BNP Paribas S O M M A I R E E D I T O R I A L 1 9avril2016 2 B AUXCOMMERCIAUX ▲ Baux commerciaux ■ Pas d’indexation à la hausse seu- l ement (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 13avril 2016, n°14- 06301) Deux baux de 1999 portaient sur deux locaux situés dans un centre commercial. Ils comportaient des clauses d'indexation sur l'ICC avec, in fine, une mention prévoyant son inapplication en cas de baisse de l'indi- ce. Les baux renouvelés en 2008, avaient repris la clause tout en se référant à l'ILC, mais avec cette même mention. Le bailleur, afin d'échapper à la nullité de la clause, arguait qu'il avait renoncé à appli- quer la mention litigieuse . La cour d'appel ne s'est pas laissée convaincre: L'arrêt rappelle d'abord que l'article L 112-1 du code monétaire et financier interdit toute distorsion entre période de variation de l'in- dice et durée s'écoulant entre deux révisions. « Par la prise en considération de la seule variation de l'indice à la hausse, la clause d'indexation organise en cas de baisse de l'indice un gel du loyer de telle façon que les révisions du loyer ne sont pas opérées annuellement d'après la variation de l'indi- ce des loyers commerciaux du 2 e trimestre, comparé à celui du 2 e trimestre de l'indexa- tion comme prévu dans le principe. La circonstance évoquée par la bailleresse que la dernière disposition des clauses d'in- dexation n'a pas trouvé à s'appliquer dès lors qu' en a été écartée l'application en cas de baisse de l'indice , le loyer ayant en pareil cas subi une baisse effective, est inopérante pour apprécier la validité intrinsèque des clauses d'indexation . L'intention affirmée par la bailleresse de ne pas voir appliquer pour l'avenir le dernier alinéa des dites clauses d'indexation est sans portée dès lors que le bail étant susceptible d'être cédé avec le fonds, ou le bien immo- bilier vendu, ses dispositions sont alors sus- ceptibles de recevoir application dans tous leurs effets, à défaut de manifestation expresse du bailleur de voir écarter l'appli- cation des clauses dans toute leur étendue. Le bailleur n'a en effet, et quoiqu'il affirme sans être contesté sur ce point que les clauses n'ont pas trouvé à s'appliquer en cas de baisse de l'indice, manifesté aucune volonté expresse de renoncer pour l'avenir à l'application des clauses d'indexation dans tous leurs effets de façon clair et non équivoque, de sorte qu'il ne peut invoquer un accord des deux parties pour ne pas voir appliquer les clauses d'indexation en leur dernier alinéa ». La cour confirme donc que les clauses d'in- dexation sont réputées non écrites et ordonne la restitution des sommes versées à titre d'indexation. Observations : Cet arrêt confirme que si une clause d'indexation comporte une mention selon laquelle elle ne s'applique qu'en cas de hausse de l'indice mais non en cas de baisse, elle est réputée non écrite car contraire à la règle d'ordre public de l'article L 112-1 du code monétaire et financier. Ce texte prohibe l'organisation contractuelle d'une distorsion entre la période de variation de l'indice et la durée s'écoulant entre deux révisions. La Cour de cassation a encore jugé récem- ment que ce type de clause est nulle (Civ. 3 e , 14janvier2016). La Cour de cassation n'a pas repris le terme de clause réputée non écrite, contrairement à ce qu'avait jugé la cour d'appel dans l'arrêt soumis à sa censure. Mais ce nouvel arrêt de la cour d'appel présente par ailleurs un double intérêt: - il refuse de donner une portée à une renonciation ponctuelle du bailleur à appliquer la clause dans sa partie litigieuse, notamment car elle n'engage pas un éven- tuel acquéreur de l'immeuble; - il laisse ouverte la faculté pour le bailleur de manifester une volonté expresse de renoncer à l'appliquer. On peut donc en conclure, sous réserve d'interprétation, que le bailleur a intérêt soit à négocier un avenant pour rendre la clause conforme à la législation, soit à tout le moins à faire part expressément à son locataire de sa volonté de ne pas appliquer le gel du loyer en cas de baisse de l'indice. ■ Cession de bail soumise à l’ac- cord du bailleur: un refus jugé abusif (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 8avril 2016, n°13- 12254) Un bail commercial comportait une clause nécessitant l’accord du bailleur en cas de ces- sion du bail, sauf si elle s’accompagnait de la cession du fonds. Les locaux étaient loués à usage de coiffure et le preneur voulait céder son bail à une banque. L’accord du bailleur était donc requis pour la cession. La cession avait été conclue le 6février2012, mais les parties étaient ensuite convenues de proro- ger le délai de réalisation de la condition suspensive d’accord du bailleur car celui-ci avait le 11juillet2012 fait savoir qu’il faisait opposition sur le prix de la cession au titre d’une somme de 8848euros qui lui était due. La somme due avait était portée à 17000euros lors d’un commandement de payer adressé en janvier2013. La cour d’appel qualifie l’attitude d’abusive: « Il s'en déduit que la bailleresse a tiré pro- fit de la promesse de cession du droit au bail pour invoquer pour la première fois une dette locative dont le montant a été succes- sivement porté à 10861 € le 27juillet2012, 16449 € le 27novembre2012, 17528 € le 11décembre2012 et pour conditionner son autorisation, nécessaire, à la cession, au paiement par la locataire du montant de sa réclamation; La pression ainsi exercée sur la locataire est d'autant plus caractérisée que la bailleresse n'a fait aucun cas de la contestation oppo- sée par celle-ci quant au bien-fondé de sa réclamation; qu'elle n'a, en outre, accordé aucune considération à la proposition de la locataire de laisser sous séquestre , entre les mains du notaire, une partie du prix de ces- sion , à concurrence de la somme de 17000 € correspondant au montant de la réclamation, proposition qui était pourtant de nature à assurer la conservation de sa créance à et à préserver ses intérêts sans nuire à ceux de sa locataire […] Qu'elle a enfin ruiné toute perspective d'une réalisation de l'acte de cession au 15janvier2012 en délivrant, le 7jan- vier2012, à la société A., un commande- ment de payer visant la clause résolutoire du bail, pour un montant de 17340 € que cette dernière contestait devoir ». La cour en déduit le caractère abusif du refus du bailleur de donner son accord à l'acte de cession. Le prix de cession était de 116800euros. Mais suite au retard de la ces- sion, la société locataire avait repris son acti- vité après avoir licencié sa salariée et été condamnée à verser une indemnité pour licenciement abusif de 41112euros. la cour rejette la demande du bailleur au titre de charges locatives et estime le préjudice subi par la locataire à 30000euros. Observations : Voici un exemple de refus abusif du bailleur de consentir à l'acte de cession. La nécessité de son accord n'était pas discutée puisque le cessionnaire devait exercer une autre activité que celle du cédant. Le fonds de commerce de coiffure n'étant pas vendu avec le droit au bail, la clause imposant l'accord du bailleur devait s'appliquer. Or le bailleur n'a pu justifier de motif pour son refus. Les sommes qu'il réclamait n'étaient pas justifiées, il ne cou- rait aucun risque d'impayé avec le nou- veau preneur qui était un établissement bancaire et son refus est donc jugé abusif. JURISPRUDENCE VEFA ■ Réticence dolosive, droit de r étractation (Civ. 3 e , 7avril 2016, n°440, FS-P+B, rejet, pourvoi n°15-13064) Les acquéreurs d'un logement locatif en VEFA avaient engagé une action à l'en- contre de leur vendeur et de la société qui les avait démarchés pour la vente en nullité de la vente pour réticence dolosive et viola- tion de l'obligation précontractuelle. La cour d'appel avait rejeté leur recours en relevant notamment qu'ils n'avaient même pas pris la peine de se rendre sur place (de Paris à Clermont-Ferrand) pour s'assurer de la pertinence de leur investissement. La Cour de cassation confirme la décision: « Mais attendu qu'ayant relevé qu'un plan d'épargne fiscal présentant l'ensemble des données économiques et fiscales du projet avait été remis à M.et M me H. par M.T., que le bien avait été loué au revenu locatif esti- mé, que les acquéreurs avaient bénéficié de l'assurance couvrant la vacance locative, qu'ils ne produisaient aucun élément démontrant la dépréciation de la valeur du bien acquis, livré conforme, et ne faisaient pas état de la non-réalisation de l'objectif de défiscalisation, et ayant retenu souverai- nement que la preuve n'était pas rapportée d'une violation intentionnelle du manque- ment de la société Amadeus conseil à son obligation précontractuelle d'information , ayant déterminé M.et M me H. à contracter, la cour d'appel, qui n'a pas inversé la char- ge de la preuve […] a pu en déduire que la réticence dolosive invoquée par les acqué- reurs n'était pas caractérisée, D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ». Les acquéreurs invoquaient par ailleurs la nullité du contrat de réservation au motif que le contrat avait été envoyé par lettre unique aux deux époux et non par lettre séparée à chacun d'eux . L'argument est également repoussé: « Mais attendu que la signature par les acquéreurs de l'acte authentique de vente sans réserve vaut renonciation à se préva- loir de l'irrégularité de la notification du droit de rétractation prévue à l'article L 271- 1 du CCH; que la cour d'appel a relevé que M.et M me H. avaient tous deux signé l'acte authentique de vente, sans émettre de réserve quant à l'absence de notification du contrat préliminaire de réservation par lettre recommandée avec demande d'AR séparée à chacun d'entre eux; qu'il en résul- te que l'acte authentique de vente n'est pas entaché de nullité: que, par ce motif de pur droit, substitué à ceux critiqués, la décision déférée se trouve légalement justifiée ». Le pourvoi est rejeté. Observations : C et arrêt traite de deux questions sur la formation du contrat. 1. Il est admis que le dol peut résulter d'une simple réticence (Civ. 3 e , 25février 1987). Mais la réticence dolosive est ici rejetée. S'agissant du manquement à obli- gation précontractuelle d'information, il a été jugé que ce manquement ne peut caractériser le dol par réticence que s'y ajoute la constatation du caractère inten- tionnel de ce manquement et d'une erreur déterminante provoquée par celui-ci (Cass. Com. 28juin 2005). Le présent arrêt est dans le même sens. 2. Pour le contrat de construction ou d'achat d'un logement, l'article L 271-1 du CCH prévoit un droit de rétractation de 10 jours (délai de 7 jours porté à 10 par la loi du 6août2015). La cour d'appel avait jugé que si l'acte n'avait été envoyé qu'en un seul exemplai- re, cela n'avait causé aucun grief aux acquéreurs. La Cour de cassation remplace cet argument par un motif de pur doit selon lequel la signature de l'acte authen- tique vaut renonciation à se prévaloir d'une irrégularité de la notification du droit de rétractation. La Cour de cassation avait déjà jugé que la notification doit être effectuée à chacun des époux acquéreur ou qu'à défaut l'avis de réception de la lettre unique doit être signée par les deux époux (Civ. 3 e , 26novembre 2014). Le pré- sent arrêt ne contredit pas cette règle mais admet une ratification par la signature de l'acte authentique. Diagnostics ■ Erreur de diagnostic. Lien entre la faute et le préjudice (Civ. 3 e , 7avril 2016, n°438, FS-P+B, cassation, pourvoi n°15-14996) Une société avait établi un rapport de dia- gnostic amiante en 2005 en vue d'une ven- te. L'acquéreur, ayant entrepris de démolir l'immeuble, avait fait établir par la même société, un second diagnostic en 2011. Or celui-ci attestait la présence d'amiante dans d'autres composants. L'acquéreur avait alors engagé une action envers le diagnos- tiqueur pour obtenir indemnisation du sur- coût de désamiantage. La cour d'appel, qui avait rejeté cette demande, voit son arrêt cassé: « Attendu que, pour rejeter la demande de la société Astérion, l'arrêt retient qu'elle n'établit pas l'existence d'un lien de cause à effet entre la différence d'ampleur du repé- rage de composants recélant de l'amiante e ntre les deux rapports de la société Socotec et le préjudice qui résulterait de la hausse du coût du désamiantage, dès lors qu'elle devait y faire procéder lors de la démoli- tion, dont il n'est pas établi qu'il était envi- sagé lors de l'achat de l'immeuble; Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résultait de ses constatations que la société Socotec avait manqué à ses obligations légales lors de l'établissement du premier diagnostic, en l'absence d'identification de tout l'amiante repérable visuellement, de sorte qu' il existait un lien de causalité entre la faute retenue et le préjudice allégué , la cour d'appel a violé [l'article L 271-4 du CCH] ». Observations : Pour la cour d'appel, il n'y avait pas de lien entre l'erreur de diagnos- tic et le surcoût des travaux à engager puisque l'acquéreur de l'immeuble devait y procéder avant démolition et que la démo- lition n'était pas envisagée lors de l'achat. La Cour de cassation censure ce raisonne- ment. Au contraire, elle admet l'existence d'un lien de causalité entre l'erreur de dia- gnostic et le surcoût des travaux de désa- miantage qui en résulte. Cette décision renforce la responsabilité du diagnostiqueur. Construction de maison individuelle ■ Nullité du contrat. Quelles conséquences? (Civ. 3 e , 7avril 2016, n°435, FS-P+B, cassation partielle, pourvoi n°15-13900) Le client d'un constructeur de maison indi- viduelle invoquait la nullité du contrat. Le constructeur estimait que ce client avait confirmé le contrat en exécutant une partie des travaux restant à sa charge. Cet argu- ment n'avait pas été admis par la cour d'ap- pel et la Cour de cassation confirme son arrêt sur ce point: « Mais attendu qu'ayant retenu […] que le fait de signer les plans plusieurs mois après le contrat, de couler la dalle du rez-de- chaussée et de créer une fosse de vidange ne constituait pas un élément suffisant pour établir que M. M. avait connaissance du vice affectant le contrat du 5novembre 2007, ni son intention de le réparer, et que les indices invoqués pour démontrer l'inten- tion de réparer n'étaient pas univoques en 1 9avril2016 3 V ENTE - C ONSTRUCTION JURISPRUDENCE ▲ 1 9avril2016 4 ce qu'ils pouvaient s'expliquer par un autre motif que le désir de confirmer l'acte nul, la cour d'appel, qui a pu prononcer la nullité du contrat , a légalement justifié sa décision de ce chef ». La décision est en revanche cassée sur deux autres motifs: l'un relatif aux conséquences de la nullité, l'autre sur la responsabilité du banquier prêteur. 1. Conséquences de la nullité La cour d'appel avait condamné le construc- teur à restituer la somme de 10976euros versée en exécution du contrat annulé mais aussi une somme forfaitaire de 15000euros comprenant une indemnisation pour les préjudices indirects « nés du retard dans l'exécution du projet de construction ». Cas- sation au visa de l'article 1304 du code civil: « Attendu […] qu'en statuant ainsi, alors que M. M. ne pouvait se prévaloir des conséquences dommageables du non-res- pect du délai prévu par le contrat annulé , la cour d'appel a violé le texte susvisé ». 2. Responsabilité du banquier La cour d'appel avait écarté la responsabili- té du banquier au motif « qu'il n'est impo- sé à la banque qu'un contrôle formel des énonciations du contrat de construction n'allant pas jusqu'à lui imposer de s'assurer que la notice descriptive contient bien les plans de la construction ». Cassation au visa des articles L 231-10 et L 231-2 du CCH: « Attendu […] qu'en statuant ainsi, alors que le banquier est tenu de vérifier, avant toute offre de prêt, que le contrat qui lui a été transmis comporte les énonciations visées à l'article L 231-2 du CCH, parmi les- quelles figurent les plans de la construction à édifier , la cour d'appel a violé les textes susvisés ». Observations : La Cour de cassation a déjà admis que les règles des articles L 231-1 et suivants relèvent d'un ordre public de pro- tection. Il est donc possible d’en couvrir les violations (Civ. 3 e , 6juillet 2011 ou 20novembre 2013). En l'espèce, la volonté du maître d'ouvrage de couvrir la nullité en renonçant à l'invoquer n'était pas prouvée. Le simple fait d'assumer une partie des tra- vaux n'est pas jugé suffisant en ce sens. S'agissant des conséquences, cet arrêt relè- ve une contradiction à invoquer la nullité du contrat et à être indemnisé d'un retard d'exécution. Enfin, s'agissant de la responsabilité du banquier, cet arrêt est dans la ligne d'une jurisprudence qui renforce l'obligation de contrôle du banquier (Civ. 3 e , 1 nov. 2004). S'il est admis que le banquier ne doit exer- cer qu'un contrôle formel de la présence des clauses obligatoires mais non l'exacti- tude de leur contenu (CCH Litec comm. sous art. L 231-10), cet arrêt précise qu'il doit cependant vérifier que le contrat comporte les énonciations de l'article L 231-2 et notamment les plans. A retenir: Le banquier doit vérifier que le contrat de construction comporte les plans. Loi Carrez ■ Calcul du délai pour agir pour une société en formation (Civ. 3 e , 7avril 2016, n°442, FS-P+B, rejet, pourvoi n°15-10881) Par l'intermédiaire de ses deux associés, une société en formation avait acheté un lot de copropriété le 10juin 2002. Le 4juin 2013, la société avait engagé une action en dimi- nution de prix pour insuffisance de surface sur le fondement de la loi Carrez. En pre- mière instance, le tribunal avait jugé l'ac- tion irrecevable faute de preuve de la date du PV d'AG de reprise des actes accomplis pendant la période de formation de la société. La cour d'appel avait réformé la décision et l'arrêt de la Cour de cassation est dans le même sens: « Mais attendu qu'ayant relevé qu'il n'était pas contesté que la SARL, régulièrement immatriculée, avait repris l'engagement résultant de la vente du 10juin 2002 par une délibération de ses associés, la cour d'appel […] en a exactement déduit que peu importait la date de délibération dès lors que, par l'effet rétroactif de cette reprise , la SARL était réputée propriétaire de l'im- meuble à l'égard des tiers et de la SCI depuis l'origine de la vente le 10juin 2002 et justifiait avoir qualité pour agir en dimi- nution de prix le 4juin 2003 ». Le pourvoi est donc rejeté. Observations : L'article 46 de la loi du 10juillet 1965 impose à l'acquéreur qui s'estime lésé pour cause d'insuffisance de surface du lot vendu d'agir dans le délai d'un an à compter de l'acte authentique. L'auteur du pourvoi soutenait que le délai n'était respecté car, à la date de son expi- ration, l'engagement des associés n'avait pas été repris par la société. Mais la Cour de cassation confirme que la reprise de ces engagements, qui avait eu lieu ultérieure- ment, a un effet rétroactif. La SARL se trouve donc rétroactivement considérée comme propriétaire même si, à l'expiration du délai, la condition n'était pas remplie. Protection du domicile ■ Aménagement d’un terrain pour caravane en violation du PLU (Civ. 3 e , 7avril 2016, n°443, FS-P+B, rejet, pourvoi n°15-15011) Une SCI constituée de gens du voyage avait acquis en 2011 un terrain classé en zone ND (espace boisé classé) et, depuis 2013, en zone naturelle. La SCI avait engagé des tra- vaux pour permettre l'installation de cara- vanes. La commune avait en 2012 fait dres- ser un PV d'infraction constatant les tra- vaux puis pris un arrêté d'opposition à la déclaration de travaux de 2012. Elle avait enfin assigné la SCI en démolition des amé- nagements. Or la SCI invoquait l'article 8 de la convention de sauvegarde des droits de l'homme relatif au droit au respect du domicile. La Cour de cassation a rejeté sa demande: « Mais attendu qu'ayant retenu que la SCI, qui avait fait réaliser sans autorisation des travaux d'aménagement sur un terrain qu'elle avait acquis en connaissance de son classement, ne démontrait pas que ses membres y étaient établis depuis plusieurs années, ce dont il résulte qu'ils n'avaient pas entretenu avec les lieux des liens suffi- samment étroits et continus pour qu'ils soient considérés comme étant leur domici- le, la cour d'appel […] qui a pu en déduire […] que l'ingérence de la commune, qui visait la protection de l'environnement, n'était pas disproportionnée et que ses demandes devaient être accueillies, a léga- lement justifié sa décision; Par ces motifs: rejette ». Observations : Les requérants invoquaient l'article 8 de la convention de sauvegarde ■ Le loyer d’un appartement pris en charge par une agence immo- bilière pour son gérant Deux baux d’habitation portant sur deux appartements dans le 16 e arrondissement de Paris avaient été conclus par une société au profit de son gérant. La société prenant en charge intégralement le paiement des loyers et des charges. L’URSSAF avait requalifié le versement du loyer et des charges comme un avantage en nature et réclamait des cotisa- tions sociales sur ces sommes. Le gérant fai- sait valoir que l’appartement servait en partie pour des réceptions à usage professionnel, mais la cour d’appel a confirmé le bien-fondé de l’analyse de l’URSSAF (art. L 242-1 et L 311- 3 du code de la sécurité sociale). (CA Paris, 7avril 2016, Pôle 6, ch. 12, n° S 13/04391) L OI C ARREZ - D OMICILE - G ESTION JURISPRUDENCE ▲ ▲ 1 9avril2016 5 É GALITÉETCITOYENNETÉ ❑ Le SNAL déplore le manque de m esures foncières du projet de loi et l ’oubli des rapports Figeat et Goldberg. Il demande l’introduction d’un véritable volet foncier dans les PLU et les PLH (Communiqué du 13avril 2016). ❑ La FPI se félicite de l’annonce du Pré- sident de la République de prolonger le dispositif Pinel. (Communiqué du 8avril2016). A CTEURS Projet de loi égalité et citoyenneté en conseil des ministres La ministre du logement a présenté le 13avril en conseil des ministres le projet de loi “égalité et citoyenneté”. Le logement occupe le titreII intitulé “mixité sociale et égalité des chances dans l’habitat” (articles20 à33). Accès au logement social la loi vise à faciliter l’accès des ménages les plus pauvres aux logements sociaux qui sont situés hors des quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV). Ainsi que l’ex- plique le cabinet de la ministre, le projet part du constat que les ménages du 1er quartile (25% des ménages) ne bénéfi- cient que de 19% des attributions de loge- ments hors QPV. La loi entend que désor- mais 25% des attributions hors QPV soient réservées aux ménages les plus pauvres. Ce taux devrait être applicable à chaque bailleur, mais modulable, de façon à ce qu’en moyenne, le taux soit atteint par EPCI. La loi fixe aussi un objectif de transparen- ce, dans l’attribution des logements sociaux et par exemple sur la vacance du parc de logements sociaux. Elle vise également à autoriser une réorga- nisation des loyers par le bailleur de façon à faciliter la mixité sociale. En modifiant la règle qui fixe actuellement les loyers en fonction du financement initial de la construction, la loi va autoriser le bailleur à moduler ses loyers à la baisse (ce qui est d éjà possible car les conventions fixent des plafonds) mais aussi à la hausse, en cas de changement de locataire. Le bailleur pour- ra donc réorganiser ses loyers, à condition que la somme des loyers soit identique avant et après la réforme. La loi va aussi modifier les règles de sur- loyer ou de droit au maintien dans les lieux. Actuellement, la loi (depuis 2009) remet en cause le droit au maintien dans les lieux au terme de 3 ans pour les loca- taires qui dépassent 200% du plafond de ressources. Ce taux sera abaissé à 150% et le délai réduit à 18 mois. Renforcement de la loi SRU La loi vise par ailleurs à renforcer l’applica- tion de la loi SRU. Par exemple, le préfet pourra décider, avec un bailleur social, de construire des logements sociaux dans une commune carencée, avec un financement de la commune. PROJET Mais à l’inverse, la loi permettra dans cer- tains cas à certaines communes de sortir du champ de la loi SRU lorsque son applica- tion n’est pas pertinente. La décision sera prise par le ministre, après avis du préfet et de la commission nationale SRU, par exemple lorsqu’une commune est insuffi- samment desservie en transports en com- mun ou lorsque le parc locatif social est affecté d'un important taux de vacance. Par ailleurs, actuellement la loi SRU n’est pas applicable en cas de baisse de la popu- lation. Mais cette situation est critiquable, selon le cabinet, car elle peut se trouver à proximité d’une agglomération qui manque de logements sociaux. La loi va donc être modifiée pour supprimer le critè- re de décroissance démographique. Articles ❑ Chapitre Ier : améliorer l’équité et la gouvernance territoriale des politiques d’attribution des logements sociaux L’article 20 modifie l’article L 441 du CCH pour impliquer tous les acteurs dans l’ob- jectif de permettre à tous les citoyens d‘avoir accès à tous les segments du parc social (collectivités territoriales, et réserva- taires de logements sociaux). Pour y parve- nir, les bailleurs pourront fixer les loyers différents au sein des immeubles. La déci- sion de ne pas attribuer un logement ne pourra plus être fondée sur l’absence de lien avec la commune d’implantation du logement. L’article modifie aussi les règles de priorité des logements en ajoutant par exemple, dans la liste des personnes priori- taires, celles menacées de mariage forcé. L’article 21 concerne l’obligation applicable aux collecteurs de l’UESL d’affecter 25% des attributions à des réservations impo- sées. Elle est élargie à l’ensemble des publics prioritaires. La même mesure est prévue pour l’association foncière loge- ment. L’article 22 modifie la composition et le fonctionnement de la commission d’attri- bution des organismes HLM. Il renforce la position du préfet. des droits de l'homme qui protège le domicile, mais la Cour de cassation a consi- déré que le terrain litigieux ne pouvait pas être considéré comme un domicile faute de lien suffisant avec les lieux. Gestion immobilière ■ Honoraires de gestion du patri- moine d’une personne sous tutelle (CA Paris, Pôle 3, ch. 1, 13avril 2016, n°14- 01718) Un litige opposait les membres d'une suc- cession. Une personne avait été placée sous tutelle, un de ses frères étant désigné com- me administrateur légal. À la succession de la personne sous tutelle, les héritiers s'op- posaient sur de nombreux points. L'un des points de litige concernait les frais de gestion du patrimoine immobilier. L'un des héritiers reprochait à une société A, société de gestion immobilière, dont le gérant était un des héritiers, d'avoir partici- pé, sans autorisation du juge des tutelles et contre rémunération, à la gestion des biens immobiliers de la défunte. La cour d'appel relève que la perception des honoraires de gestion n'a pas été dissimulée au juge des tutelles car ils apparaissent dans les comptes rendus annuels de tutelle. Constatant qu'il y avait quatre biens immo- biliers à gérer dont un local commercial, la cour indique « M me B. ne peut en consé- quence contester l'imputation à la majeure protégée d'honoraires de gestion; qu'elle est en revanche en droit de contester l'exis- tence, l'utilité et le coût des prestations fac- turées et de rechercher la responsabilité du tuteur de ce chef ». Sur les 95000 € d'honoraires de gestion, la cour en écarte 15000 € notamment car cer- tains étaient facturés au titre de frais de secrétariat, nécessairement déjà inclus dans les frais de gestion. Les frais avaient été facturés au taux moyen de 10,33 %. La cour estime que « c'est par une juste appréciation […] compte tenu du caractère familial de la tutelle et de l'absen- ce corrélative de mise en concurrence pour le gestionnaire, que le tribunal a estimé ce taux excessif et l'a ramené à 7 % ». Il en résultait un trop perçu de 19000 € . Observations : Il résulte de cet arrêt qu'il est possible à un héritier tuteur de perce- voir des honoraires pour la gestion du patrimoine d'une personne de sa famille sous tutelle, que toutefois, le juge peut les modérer s'il les juge excessifs. ● ▲ L’article 24 comporte de nombreuses dis- positions techniques. Exemples. Il prévoit que le système de cotation intègre les cri- tères nationaux de priorité de l’article L 4 41-1 du CCH. Il traite aussi du régime de “ location choisie ” qui associe le deman- deur au choix de son logement. Lorsqu’un EPCI décide de le mettre en place, les bailleurs sociaux et les réservataires devront collaborer à la démarche. Les relo- gements dans le cadre d’opérations de renouvellement urbains feront l’objet d’enregistrement dans le système national d’enregistrement. L’article 25 vise les données de l’ enquête sur l’occupation du parc social pour que les bailleurs sociaux soient tenus d’utiliser et de partager les données avec les acteurs concernés par la politique intercommunale des attributions. Il renforce les sanctions en cas de défaut de renseignement sur le répertoire des logements locatifs sociaux. ❑ Chapitre II : Favoriser la mobilité dans le parc social et l’accès des ménages défavori - sés aux quartiers attractifs Le projet veut modifier la règle tradition- nelle qui fixe le montant du loyer en fonc- tion du financement de la construction de l’immeuble . Le classement des immeubles en fonction du service rendu au locataire, dans le cadre des conventions d’utilité sociale (CUS) est supprimé au motif qu’il contribue au ren- forcement des inégalités. Les bailleurs auront comme objectif d’attri- buer les logements aux demandeurs les plus pauvres dans les zones hors QPV. Mais pour garantir leur recette locative, le mécanisme de la CUS est redéfini, permet- tant de substituer aux loyers maximaux des conventions APL de nouveaux loyers pla- fonds. Par ailleurs, le supplément de loyer de soli- darité est revu pour autoriser sa réévalua- tion et favoriser la mobilité sociale. Ainsi l’article 26 accorde plus de libertés aux bailleurs pour réorganiser les loyers. Ils devront ainsi répondre aux objectifs de mixité sociale, sans augmenter la masse globale des loyers plafond et en restant dans des loyers plafonds moyens. Cette règle entrera an vigueur lors des relocations et ne s’appliquera pas aux loca- taires en place. Le même article ajoute au contenu des CUS l’état de l’occupation sociale des immeubles. La commission d’attribution des logements aura ainsi un meilleur éclai- rage dans le choix des attributaires de logements sociaux. L’article 26 modifie aussi le régime de révi- sion des loyers applicables aux organismes de logement social en l’alignant sur le régi- me des SEM. L ’article 27 l imite les cas d’ exemption des suppléments de loyer de solidarité (SLS), il met fin au régime de modulation et déro- gation prévue contractuellement dans les CUS. Le SLS reste inapplicable aux QPV et aux zones de revitalisation rurale. En cas d’acquisition d’un logement privé par un bailleur social, le SLS est rendu inapplicable pendant 3 ans. Le cumul entre SLS et loyer ne sera plus limité à 25% des revenus, mais à 35%. Le dispositif de perte du droit au maintien dans les lieux en cas de dépassement des plafonds de ressources est rendu plus strict. Il sera applicable en cas de dépassement de 150% du plafond de ressources au lieu de 200% et il sera mis en œuvre après 18 mois de dépassement au lieu de 3 ans. L’article 28 modifie l’article L 445-1 sur les règles de passation des conventions d’utili- té sociale . ❑ Chapitre III : mieux répartir l’offre de logement social sur les territoires et favori - ser le développement des stratégies fon - cières L’objectif est de construire davantage de logements sur les territoires qui en ont le plus besoin. Le texte vise à sanctionner plus fortement les communes qui ne pren- nent pas part à l’effort de solidarité natio- nale. Il favorise le développement des stra- tégies foncières dans le cadre des inter- communalités. L’article 29 modifie le champ territorial d’application de la loi SRU . Le seul critère retenu (à préciser par décret) sera celui de la pression sur la demande mesurée par le système national d’enregistrement de la demande de logement social. Cela suppri- me le critère de baisse de population , actuellement applicable et que le ministère juge imparfait: des communes peuvent être en baisse démographique par hausse du nombre de résidences secondaires, mais connaître une forte pression de la deman- de. À l’inverse, une commune pourra sortir du champ de la loi SRU après avis du préfet de région et de la commission nationale SRU, si l’application n’est pas pertinente en raison de la faiblesse de la demande (pour une agglomération de plus de 30000 habi- tants) ou, à défaut, au regard de l’insuffi- sance de desserte par les réseaux de trans- port en commun. Les communes nouvelle- ment soumises à la loi SRU auront trois ans d’exonération du prélèvement SRU. L’article 29 ajoute aux décomptes des loge- ments sociaux les terrains locatifs familiaux aménagés pour les gens du voyage. Le même article modifie les conditions d ’application des seuils à atteindre. Il supprime aussi la mutualisation des objectifs de rattrapage SRU sur les com- munes d’une intercommunalité: complexe à mettre en œuvre il est aussi, précise l’ex- posé des motifs, détourné de son objectif. L’article 30 précise la procédure de bilan triennal. Il explicite les critères qui peuvent conduire à la sanction de la commune. ll élargit les pouvoirs de la commission natio- nale SRU ; elle pourra aménager les obliga- tions d’une commune soumise pour la pre- mière fois à la procédure de bilan. Dans une commune carencée , le préfet pourra reprendre la compétence de délivrance des autorisations d’urbanisme pour des opéra- tions contractualisées avec un bailleur social. Il se verra transférer la gestion du contingent municipal des logements sociaux. Les plafonds des contributions que le préfet peut imposer aux communes carencées sont augmentés (50000 € par logement en Ile-de-France et PACA et 30000 € ailleurs). L’article 31 modifie certaines règles, par exemple sur l’orientation des prélèvements SRU afin qu’ils ne soient pas systématique- ment affectés à la construction de loge- ments sociaux dans les quartiers en difficul- té. Les fonds seront désormais affectés au fonds national d’aide à la pierre et utilisés selon une programmation nationale. L’article augmente le plafond de participa- tion obligatoire des communes carencées pour le financement de projet d’intermé- diation locative dans le parc privé (10000 € par logement en Ile-de-France et PACA au lieu de 5000 € actuellement). L’article 32 renforce les dispositifs d’ obser- vation foncière . Il permet de contraindre les orientations du PLH à prévoir une stra- tégie foncière. Le diagnostic du PLH devra donc comporter une analyse de l'offre et prévoir la création d’un observatoire du foncier à l’échelle du PLH. Ordonnances Enfin l’article 33 habilite le Gouvernement à prendre des mesures par ordonnances dans les objectifs suivants: - Étendre le régime des résidences univer- sitaires (notamment pour permettre aux bailleurs sociaux d’en gérer) - Harmoniser les règles du dépôt de garan- tie dans le parc social. - Simplifier les modalités de publication des conventions à l’APL . 1 9avril2016 6 É GALITÉETCITOYENNETÉ PROJET ▲ 1 9avril2016 7 N OMINATIONS Cabinets ministériels ➠ Aménagement du territoire : Jésus Rodriguez est nommé conseiller urbanis- me, aménagement, habitat au cabinet de Jean-Michel Baylet. (Arrêté du 21mars 2016, J.O. du 5avril, n°22). ➠ Outre-mer : Gilles Cantal est nommé conseiller au cabinet de George Pau-Lan- gevin. (Arrêté du 30mars 2016, J.O. du 5avril, n°30). Conventions collectives ➠ Organisations professionnelles de l'habi - tat social : il est envisagé l'extension de l’avenant n°16 du 1 er décembre 2015 por- tant sur les salaires. (Avis publié au J.O. du 8avril, n°90). ➠ Personnel des administrateurs et des mandataires judiciaires : l'avenant n°13 du 29octobre 2015 relatif aux salaires minima a été étendu. (Arrêté du 21mars 2016, J.O. du 9avril, n°88). ■ Efficacité énergétique Un décret du 7avril transpose la directive du 25octobre 2012 relative à l'efficacité énergétique en ce qui concerne l'achat public durable . Il ne s'applique pas aux bâtiments existants si la date de dépôt de leur permis de construire atteste qu'ils relèvent a minima de la RT 2012. L’État et ses établissements publics (sauf à caractère industriel et commercial) sont tenus de n'acheter que des produits à hau- t e performance énergétique. Ils sont tenus de n 'acheter ou de ne prendre à bail que des bâtiments à haute performance éner- gétique (art. R 234-1 du code de l'énergie). L'obligation s'applique aux contrats et marchés dépassant les seuils européens. Cette obligation est écartée dans une série de cas (art. R 234-2). Exemples: Le rapport entre l'efficacité énergétique attendue et le coût est très nettement défavorable au produit à haute performance énergétique, le niveau de concurrence est insuffisant. Certains marchés sont exclus de l'obliga- tion. Exemples: - bâtiment dont la date de demande de PC est postérieure au 31décembre 2012 - bâtiments destinés à être revendus sans qu'ils soient utilisés dans l'intervalle, aux propres fins de leurs propriétaires, - bâtiments provisoires, - bâtiments classés ou inscrits au titre des monuments historiques. L'article R 234-5 précise la notion de bâti- ments satisfaisant à des exigences mini- males de performance énergétique. (Décret n°2016-412 du 7avril 2016 relatif à la prise en compte de la performance éner- gétique dans certains contrats et marchés publics, J.O. du 8avril, n°5) ■ Obligations loi Hoguet L'arrêté du 1 er septembre 1972 fixe les barèmes des sommes à consigner auprès de la CDC sur les comptes recevant la garantie financière des agents immobiliers et des gestionnaires de biens immobiliers (art. 23 al. 2 du décret du 20juillet 1972). Il a été modifié par arrêté du 31mars 2016. - partie fixe: 460 € , - somme par tranche de 100 mandats tran- saction: 100 € , - somme par tranche de 100 mandats ges- tion immobilière: 100 € , - somme par tranche de 100 mandats syn- dics: 100 € . (Arrêté du 31mars 2016 modifiant l'arrêté du 1 er septembre 1972 fixant le barème des sommes à consigner au deuxième sous-comp- te prévu par l'article 23 du décret n°72-678 du 20juillet 1972, J.O. du 8avril, n°9). AU FIL DU J.O. Pour vous abonner à Jurishebdo, avec 20% de réduction pour un premier abonnement, visitez notre site internet jurishebdo.fr 20% de réduction sur l’abonnement JURIS hebdo immobilier ❘◗ CMS Bureau Francis Lefebvre a nom- mé dix nouveaux counsels parmi les- quels: Benoît Bailly et Mathieu Daudé (fiscalité internationale), Jean-Charles Benois (fiscal), Muriel Lautré-Goas- guen et Amélie Retureau (TVA). Acteurs ➚ + 0 , 0 6 % : c ’ e s t l e m o n t a n t d e l a h a u s s e a n n u e l l e d e l ’ i n d i c e d e r é f é r e n c e d e s l o y e r s a u 1 e r t r i m e s t r e 2 0 1 6 . L ’ I R L s ’ é t a b l i t à 1 2 5 , 2 6 . ( P u b l i c a t i o n I n s e e d u 1 3 a v r il2 0 1 6 ) . Chiffres Bilan loi SRU Le ministère du logement a publié le 13avril le bilan statistique 2015 des obli- gations des communes au titre de la loi SRU. - 1115 communes ne respectent pas leurs obligations d’atteindre l’objectif de 20% ou 25% de logements sociaux. L’objec- tif de 20% concerne 422 communes et celui de 25%, 693 communes. - 605 communes sont soumises au prélève- ment et versent une somme totale de 51 mil- lions d’euros. Les communes déficitaires en logements sociaux doivent respecter un objectif triennal de rattrapage des objectifs. En fin de période triennale, si l’objectif n’est pas respecté, le préfet peut prendre un arrêté de carence qui lui permet de majorer le prélèvement et de se substituer au maire dans certaines compé- tences (droit de préemption urbain, délivran- ce des permis de construire…). Il existe actuellement 219 communes carencées . (Communiqué du 13avril 2016). Chiffres - Apporter une nouvelle rédaction au livreIV du CCH (relatif aux HLM). - Codifier dans le CCH les règles relatives à l’ALF et l’ALS (actuellement dans le code de la sécurité sociale). - Simplifier le formalisme de la caution pour les personnes morales. - Permettre l’émergence d’une autorité unique exerçant l’ensemble les polices spéciales de lutte contre l’habitat indigne ; pour faciliter notamment le transfert des polices de lutte conter l’habitat indigne et les bâtiments dangereux des maires vers les EPCI. - Corriger la loi Alur sur les procédures du mandat ad hoc et l’administration provi- soire des copropriétés en difficulté . Exemples: permettre à l’administrateur provisoire d’avancer des fonds à la copro- priété, et lui interdire d’être désigné com- me syndic à l’issue de sa mission. - Modifier la loi Hoguet : le texte évoque les mesures de contrôle des agents immo- biliers. par une modification des règles de composition de la commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilière ou le contenu du répertoire des personnes sanctionnées. - Adapter les règles pour tenir compte des fusions d’EPCI au regard de la compétence relative au PLU. - Compléter les règles relatives au SCOT pour tenir compte des schémas départe- mentaux de coopération intercommunale. - Insérer dans le CCH les règles relatives aux règles de sécurité des ascenseurs. ● ▲ 1 9avril2016 8 M ARCHÉ JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0219 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 779 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Numerica Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine RENCONTRES Maisons individuelles: reprise du marché Présentant le bilan de l’activité de la construction de maisons individuelles en 2015, le président de LCA FFB (les constructeurs aménageurs, ex-UMF) se réjouit qu’après 4 années de baisse, le marché enregistre enfin une hausse. En 2015, les ventes ont progressé de +11%. Patrick Vandrome ajoute que l’évolution constatée lors des premiers mois de l’an- née 2016 marque une accélération de la hausse. La variation annuelle en 12 mois glissants pour les maisons (à février2016) est en hausse de +14%. Sur cette même période, la hausse est par- ticulièrement forte (+19%) dans trois régions: Bretagne, Nord-Pas-de-Calais- Picardie et Champagne Ardennes Lorraine Alsace. Elle dépasse 20% en Auvergne- Rhône-Alpes (+22%) et atteint +24% en Normandie. Les régions qui progressent le moins sont les Pays de la Loire (+4%) et l’Ile-de-France et le Centre (+5%). S’agissant du secteur de la promotion, les ventes de logements neufs ont augmenté de +17,9% en 2015. La hausse est plus marquée pour les appartements (+18,6%) que pour les maisons groupées (+11,1%). Perspectives 2016 Selon Patrick Vandrome, le marché devrait connaître en 2016 une hausse d’activité de +15%. La légère accélération de la crois- sance, le maintien des taux à un bas niveau, le maintien du dispositif Pinel et l’effet du PTZ à compter du 1 er janvier 2016 expliquent cette perspective favo- rable. Nouvel outil statistique La fédération de Patrick Vandrome obser- ve par ailleurs un décalage entre l’activité constatée et les statistiques publiques. Elle a donc souhaité moderniser l’outil statis- tique Markemétron, créé à la fin des années 1990. Michel Mouillart explique que le nombre de constructeurs partici- pant à l’échantillon a été fortement accru, passant de 174 à 344, permettant de col- lecter des donnés sur 30500 ventes brutes en 2015, soit plus du quart du marché des maisons en diffus. L’étude conclut que “la reprise des ventes observées par le Markémétron dès novembre2014 aurait donc dû se traduire dans les [logements] autorisés de Sit@del2 dès mai2015 et dans les commencés dès août2015”. (Conférence de presse du 12avril2016) Bureaux : le point marché utilisateurs de BNP Paribas BNP Paribas Real Estate avait choisi le bel immeuble Qu4drans, au voisinage immé- diat du nouvel emplacement du ministère de la Défense dans le 15 e arrondissement de Paris ce 8avril pour présenter son 11 e point marché utilisateurs. L e volume de bureaux placés en Ile-de- France s’est élevé à 2,2millions de m 2 en 2015, un chiffre en progression de +2%. Mais BNP Paribas souligne que le marché des petites et moyennes surfaces a pro- gressé de + 14 %. Au premier trimestre 2016, la demande placée augmente de +19%. BNP Paribas prévoit une hausse de la commercialisa- tion à 2,4millions de m 2 en 2016 avec un dépassement de la moyenne décennale, pour la première fois depuis 2011. Le mar- ché se caractérise actuellement par une attractivité des quartiers d’affaires qui ne se dément pas. Le secteur de l’industrie est le plus dynamique. L’offre reste élevée à 4millions de m 2 , mais le neuf ne représente que 19% du total. Le taux de vacance, à 7,3% est stable. S’il est très faible dans le QCA (4%), il est plus élevé dans le croissant ouest (plus de 10%). L’offre future progresse légèrement. Pour BNP Paribas, 2017 devrait être une très bonne année de livraison. Les loyers sont globalement orientés à la baisse. À noter que le QCA se déplace vers l’Opéra. Les mesures d’accompagnement restent élevées. À Paris intra muros, elles sont de 15% en moyenne tandis qu’à la Défense et dans la boucle nord, elles dépassent 25%. La recherche d’économie reste la plus for- te cause de mobilité des locataires. Pour une thérapie de choc L’économiste Marc Touati était invité en conclusion à faire part de son éclairage sur l’actualité économique. Les crises sont sources d’opportunité, commence-t-il, il ne faut donc pas en avoir peur! Mais, contrai- rement à ce qu’on a voulu nous faire croire avant 2008, les crises font toujours partie de la vie économique. Il rappelle égale- ment que plus le rendement augmente, plus le risque augmente. C’est donc en pre- nant du risque, qu’on retrouvera de la c roissance économique. Il souligne qu’il va y avoir une grande vola- tilité sur les marchés financiers car l’excès de liquidité a entraîné une bulle boursière. Pour 2016, il pense que la croissance mon- diale devrait être de 2,4%. Nous subissons les conséquences du ralentissement de la croissance des pays émergents. Marc Touati estime que les prix du pétrole sont à un niveau trop bas par rapport à la croissance mondiale. Ils devraient donc remonter vers 50$; ce qui est une bonne nouvelle car les périodes de déflation sont dangereuses. En dépit de son ralentissement écono- mique, Marc Touati estime que la Chine dispose de marges de manœuvre impor- tantes avec ses réserves de changes. En Europe et aux États-Unis, le rythme de croissance structurelle est de 2,5%, mais la croissance un Europe n’est que de 0,8%. L’économiste estime que, pour faire pro- gresser la croissance, il faut engager des réformes structurelles, tout en observant que tous les pays qui s’engagent dans un processus de réforme retrouvent de la croissance, comme en Espagne par exemple. Pour que notre pays retrouve le chemin de la croissance, il préconise une thérapie de choc. Première mesure sur la liste: réduire les impôts. S’il existe des paradis fiscaux, c’est qu’il existe des enfers fiscaux! La bais- se des impôts doit viser tous les contri- buables, elle passe donc par une baisse de l’IS et de la CSG. Le financement de la mesure sera auto-alimentée par la crois- sance qui en résultera. 2 e mesure; baisser les dépenses publiques. Autres mesures: baisser le coût du travail, assouplir la régle- mentation bancaire, développer la culture économique. Il invite aussi les entreprises à développer une stratégie anti-crise; stratégie de niche, innovation, stratégie internationale… Mais Pour Marc Touati, la décroissance n’est pas une solution; en revanche, il faut développer l’innovation, qui est source de richesse. ●
