Au sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Copropriété : Solidarité entre usufruitier et nu-propriétaire pour le paiement des charges / Vote à la majorité de l’article 24 sur 2e vote : nécessité d’un vote initial
Baux commerciaux : Violation d’une obligation de délivrance / Indemnité d’éviction ; valeur du droit au bail ou du fonds de commerce ?
Baux d’habitation : Commandement de payer, charges locatives
QPC : rejet d’une question sur le tribunal paritaire des baux ruraux et de deux questions sur la valeur des terrains expropriés
Associations syndicales : Contestation par un propriétaire du bienfondé des redevances
Urbanisme : Irrégularité de l’affichage du PC ; recours d’un tiers
– 4 – Au Parlement –
La loi Lemaire adoptée en commission au Sénat
Rénovation urbaine / Prélèvement à la source
Intercommunalités ; les sénateurs demandent un an de plus
– 5 – Marchés –
Hong-Kong culmine / Hausse du marché des entrepôts / La France au 4e rang de l’immobilier durable
– 6 – Tableau des réponses ministérielles –
– 7 – Nominations – Au fil du JO –
– 8 – Rencontre –
L’actualité des baux commerciaux avec King & Spalding, avocats
■ jugé ■ > Un règlement de copropriété peut valable- ment prévoir une clause de solidarité entre l’usufruitier et le nu-propriétaire d’un lot pour le paiement des charges (Civ. 3 e , 4avril 2016, p.2). > La loi autorise l’assemblée des coproprié- taires à voter à la majorité simple, sur 2 e vote, si la majorité de l’article 25 n’a pas été réunie lors d’un premier vote. Mais pour que le dis- positif soit applicable, encore faut-il qu’un 1 er vote ait eu lieu. À défaut, le mécanisme n’est pas applicable (Civ. 3 e , 14avril 2016, p.2). > Manque à son obligation de délivrance le bailleur dont les locaux loués pour une bro- cante de lustrerie sont excessivement bruyants en raison de la proximité d’un par- king, faisant trembler les lustres en cristal de la brocante (CA Paris, 15avril 2016). > Si le locataire d’habitation n’a pas reçu la régularisation des charges , il peut en solliciter le paiement par douzièmes . Mais ce droit du locataire issu de la loi Alur, suppose qu’il en fasse la demande (CA Paris, 14avril 2016, p.3). ■ demandé ■ > Les sénateurs demandent un an de grâce pour le délai d’entrée en vigueur des inter- communalités (p.4). Mais leur proposition de loi a été votée contre l’avis du Gouvernement. ■ publié ■ > Un nouveau modèle d’attestation de garantie financière que doivent constituer les agents immobiliers a été publié par arrê- té du 31mars 2016 (p.7). ■ analysé ■ > Indexation des loyers commerciaux, inci- dence de la clause d’accession: analyse de la jurisprudence récente des baux commerciaux avec les avocats de King & Spalding (p.8). ■ chiffré ■ > 380000 : c’est le nombre d’ERP qui ont conclu un agenda d’accessibilité program- mé, indique le ministère du logement (p.6). Affichage du permis de construire U n arrêt du Conseil d’État du 15avril2016 relatif au conten- tieux des permis de construire réjouira les constructeurs confron- tés à des recours abusifs. Un requérant contestait la validité de l’af- fichage du permis au motif que la mention du délai de recours n’y figurait pas. L’irrégularité de l’affichage était certaine car elle se heurtait à l’obligation de l’article A 424-17 du code de l’urbanis- me. Mais le tiers qui entendait contester le permis sur ce motif a vu son recours rejeté. En effet, il avait exercé un recours administratif en 2008 et ainsi montré indirectement qu’il avait connaissance du permis. Le recours contentieux qu’il avait exercé en 2011 a été rejeté par le Conseil d’État, en dépit de l’irrégularité de l’affichage. L’arrêt observe que la mention du droit de recours sur l’affichage a pour objet de pré- server les droits des tiers. Or l’exercice du recours montre que le requé- rant avait connaissance de la décision, ce qui a pour effet de faire cou- rir le délai de recours (p.4). Cet arrêt se fonde donc sur l’objectif de la formalité d’affichage, qui est d’informer les tiers. S’il est avéré que le tiers est informé, celui-ci ne peut donc pas se prévaloir d’une irrégula- rité dont il n’a pas subi les conséquences. U n autre arrêt, rendu par la cour d’appel de Paris, est relatif à l’obli- gation de délivrance du bailleur; il s’agissait de locaux à usage de bro- cante loués dans le marché de Saint-Ouen. Or la présence d’un parking a proximité immédiate des locaux loués, rendait très difficile l’usage des locaux par le preneur. Non seulement les vibrations provoquées par le passage des véhicules présentaient un risque pour les objets fra- giles exposés, notamment des lustres de cristal, mais le bruit imposait au preneur de sortir du stand pour pouvoir converser avec les clients. La cour d’appel a jugé que le bailleur avait ainsi manqué à son obli- gation de délivrance et admis la résiliation du bail sollicitée par le pre- neur (p.2). L’ actualité parlementaire nous invite à partir de ce 26avril à suivre au Sénat l’examen en séance publique de la loi pour une République numérique, dite loi Lemaire. L’un de ses articles (42 bis) a vocation à sim- plifier la transmission des documents afférents à une vente de lots à usage d’habitation dans une copropriété. Au lieu d’autoriser la trans- mission des documents par voie électronique “sous réserve de l'accep- tation expresse par l'acquéreur” comme le prévoit l’actuel L 721-2 du CCH, cette transmission serait autorisée “sauf refus exprès de l’acqué- reur”. C’est certes un progrès: le silence de l’acquéreur sera considéré comme un accord à la réception sur sa messagerie électronique de la masse des documents que la loi impose de lui adresser pour la vente. Le législateur ne devient donc pas sur la quantité des informations à transmettre, mais allège - d’un iota - la lourdeur des formalités. ■ BD JURIS hebdo La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 641 26AVRIL 2016 ISSN 1622-1419 16 E A NNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Copropriété : Solidarité entre usufruitier et nu-propriétaire pour le paiement des charges / Vote à la majorité de l’article 24 sur 2e vote: nécessité d’un vote initial Baux commerciaux : Violation d’une obligation de délivrance / Indemnité d’éviction; valeur du droit au bail ou du fonds de commerce? Baux d’habitation : Commandement de payer, charges locatives QPC : rejet d’une question sur le tribunal paritaire des baux ruraux et de deux questions sur la valeur des terrains expropriés Associations syndicales : Contestation par un propriétaire du bien- fondé des redevances Urbanisme : Irrégularité de l’affichage du PC; recours d’un tiers - 4 - Au Parlement - La loi Lemaire adoptée en commission au Sénat Rénovation urbaine / Prélèvement à la source Intercommunalités; les sénateurs demandent un an de plus - 5 - Marchés - Hong-Kong culmine / Hausse du marché des entrepôts / La France au 4e rang de l’immobilier durable - 6 - Tableau des réponses ministérielles - - 7 - Nominations - Au fil du JO - - 8 - Rencontre - L’actualité des baux commerciaux avec King & Spalding, avocats S O M M A I R E E D I T O R I A L 2 6avril 2016 2 C OPROPRIÉTÉ - B AUXCOMMERCIAUX ▲ Copropriété ■ Solidarité entre usufruitier et n u-propriétaire pour les charges (Civ. 3 e , 14avril2016, n°473, FS-P+B, rejet, pourvoi n°15-12-545) Le règlement de copropriété d'un immeuble comportait une clause de solida- rité pour le paiement des charges entre l'usufruitier et le nu-propriétaire de lots. Un copropriétaire estimait que cette clause devait être réputée non écrite et que le syn- dicat devait ventiler les charges entre l'usu- fruitier et le nu-propriétaire. Le juge de proximité ne l'avait pas admis et la Cour de cassation confirme sa décision: « Mais attendu qu'ayant relevé que l'article 17 du règlement de copropriété prévoyait une clause de solidarité entre le nu-pro- priétaire et l'usufruitier et retenu à bon droit que cette clause était licite , la juridic- tion de proximité, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche relative à la noti- fication au syndic du démembrement de propriété, en a exactement déduit que le nu-propriétaire et l'usufruitier étaient soli- dairement tenus du paiement des charges de copropriété envers le syndicat des copro- priétaires ». Le pourvoi est donc rejeté. Observations : La Cour de cassation avait déjà affirmé la validité d'une clause du règlement prévoyant la solidarité entre nus-propriétaires et usufruitiers pour le recouvrement des créances du syndicat (Civ. 3 e , 20novembre 2004). Elle le réaffir- me nettement dans ce nouvel arrêt. La jurisprudence de cours d'appel jugeant cet- te clause non-écrite (Paris 21 déc. 1994 ou Lyon, 8janvier 2009) est donc condamnée. La solution retenue par la Cour de cassa- tion facilite donc le recouvrement des charges pour le syndic qui peut s'adresser au plus solvable, usufruitier ou nu-proprié- taire. Mais encore faut-il que le règlement comporte une telle clause. À défaut, le débiteur pourrait invoquer une solution (Paris, 14juin 1995) qui prévoit qu'il appar- tient au syndicat de tenir compte de la situation des lots en procédant la ventila- tion des charges entre nu-propriétaire et usufruitier. La Cour de cassation ne s'est pas ici prononcée sur ce cas qui n'était pas celui de l'affaire. A retenir: La clause du règlement pré- voyant la solidarité entre usufruitier et nu- propriétaire pour le paiement des charges est licite. ■ Vote à la majorité de l’article 24 sur 2 e vote: nécessité d’un vote initial (Civ. 3 e , 14avril2016, n°475, FS-P+B, rejet, cassation partielle n°15-10-043) Un copropriétaire contestait le mode de désignation du syndic qui avait été désigné par une 2 e assemblée, faute de majorité suf- fisante lors de la première assemblée. Etait en cause le mode de fonctionnement de l'article 25-1 de la loi de 1965. L'assemblée du 20décembre 2010 avait été suivie d'une deuxième AG le 17février2011. Après avoir rappelé le mécanisme de l'article 25-1, la cour d'appel avait jugé qu'il n'était pas nécessaire de prouver qu'au moins 1/3 des voix avait été atteint le 20décembre 2010. Or le pourvoi soutenait qu'il fallait d'abord prouver que la résolution avait donné lieu à un vote au cours de la 1 e assemblée. Cet argument a emporté la cassation. « Vu l'article 25-1 de la loi du 10juillet 1965 […] Attendu que pour rejeter [la demande d'annulation], l'arrêt retient […] que l'as- semblée générale, qui s'est tenue le 17février2011 à la suite d'une première assemblée du 20décembre 2010, n'a pas à être précédée de la preuve que revendique M. K. de ce qu'au moins le tiers des voix a été atteint lors de l'assemblée du 20décembre 2010; Qu'en statuant ainsi, sans constater que les résolutions litigieuses avaient été soumises à un premier vote lors de l'assemblée géné- rale du 20décembre 2010, la cour d'appel a violé le texte susvisé; Par ces motifs: casse ». Observations : L'article 25-1 facilite la prise des décisions qui relèvent normalement de la majorité des voix de tous les coproprié- taires (art. 25), lorsque cette majorité n'a pu être atteinte. Il distingue deux cas: - la résolution a recueilli le tiers des voix: il est possible de procéder immédiatement à un second vote, à la majorité de l'article 24; - la résolution n'a pas recueilli le tiers des voix: il est possible de convoquer une nou- velle AG dans les trois mois, elle vote à la majorité de l'article 24. Le mécanisme suppose donc un double vote: le premier aux conditions ordinaires, puis, la majorité n'était pas réunie, un second vote, selon l'une ou l'autre des hypothèses. S'il n'y a pas eu de premier vote, l'article 25-1 n'est donc pas appli- cable. Or dans cette affaire, le procès-ver- bal indiquait que l'AG « n'avait pu se tenir »… A retenir: Pour pouvoir recourir à la majo- rité de l'article 25-1 (lors de la même AG ou plus tard), il faut commencer par faire voter une première fois l'assemblée. Baux commerciaux ■ Violation d’une obligation de délivrance (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 15avril2016, n°14/04444) Deux locataires exploitant une activité de brocanteurs spécialisés dans la lustrerie ancienne (marché Serpette à Saint-Ouen), répliquant à un commandement de payer visant la clause résolutoire de 2011, avaient assigné leur bailleur en avril2012, deman- dant la résiliation du bail aux torts du bailleur. Ils invoquaient l'exception d'inexécution pour violation de l'obligation de délivrance du bailleur: ils subissaient des nuisances sonores considérables et des vibrations à chaque pas- se de véhicules provenant d'un parking situé en surplomb de leur stand, ainsi que des chutes de flocages sur les stands. La cour d'appel admet leur demande, réfor- mant la décision de première instance: Elle relève les diverses preuves de nuisance et conclut « que les locataires ont subi de façon récurrente à compter du 1 er sep- tembre 2009 et jusqu'à la restitution des clés le 19juillet 2013, des vibrations bruyantes, des infiltrations et des chutes de flocage, nuisances incompatibles avec leur activité de brocante ; il est à cet égard éta- bli par des photographies, non contestées […] ainsi que par les attestations précédem- ment évoquées, que les époux P. offraient à la vente des objets délicats, à savoir des lustres en cristal, des miroirs, des bibelots de porcelaine et en verre de Murano, d'une valeur importante compte tenu de leur qualité et de leur ancienneté; outre les risques encourus de destruction et de dégradation de la marchandise, les condi- tions d'accueil proposées à la clientèle étant manifestement de nature à perturber le commerce considéré […] La société S. n'est pas davantage fondée à reprocher aux époux P. une infraction à leur obligation d'exploiter les locaux alors qu'il est établi que ces locaux avaient été rendus impropres à leur destination, ce qui carac- térise à sa charge un manquement à son obligation de délivrance et justifie l'excep- tion d'inexécution opposée par les loca- taires aux demandes de la bailleresse ». Les clés ayant été restituées, la cour consta- te la résiliation amiable du bail et accorde 5000euros d'indemnité au locataire. JURISPRUDENCE Observations : Cet arrêt fournit un exemple de la sanction de l'obligation de délivrance qui incombe au bailleur en application de l'article 1719 du code civil. U ne jurisprudence abondante indique par exemple que cette obligation impose au bailleur de permettre au locataire d'exploi- ter les lieux conformément à leur destina- tion (Civ. 3 e , 7mars 2006). S'agissant du bruit, une décision a condamné un bailleur à insonoriser les lieux loués aux fins d'ex- ploitation un karting en intérieur (Civ. 3 e , 10décembre 2008). La cour d'appel admet ici l'exception d'in- exécution, le locataire étant jugé bien fon- dé à ne plus payer le loyer en raison de l'inexécution de l'obligation du bailleur. Or la jurisprudence est stricte et refuse sou- vent l'exception d'inexécution (par exemple pour des odeurs pestilentielles, Paris 25 nov. 1997). Il incombe au juge de rechercher si les manquements du bailleur à ses obligations ne justifiaient pas le non-paiement (Civ. 3 e , 3avril 2001). ■ Indemnité d’éviction: valeur du droit au bail ou du fonds de com- merce? (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 15avril2016, n°14/08539) Un bailleur avait donné congé à son loca- taire avec offre d’une indemnité d’éviction. Le litige portait sur le calcul de l'indemnité. Il s'agissait de locaux à usage de restaurant situé rue Étienne Marcel (Paris 1 er ). L'expert avait évalué le droit au bail à 118000 € en cas de déplafonnement et estimé l'indem- nité d'éviction à 327000 € pour un transfert de fonds. Le TGI avait fixé l'indemnité à 850000 € pour perte du fonds. La cour d'appel confirme cette décision: « Les premiers juges ont […] justement esti- mé que l'établissement litigieux tire incon- testablement profit de son installation dans le quartier animé de la rue Étienne Marcel et de ses rues avoisinantes où se pressent les créateurs de mode, les nouvelles enseignes du prêt-à-porter, où s'installent les cafés et [les] commerces de bouche en général […]. La notoriété du restaurant n'est pas de nature à elle seule à transcender l'emplace- ment dès lors qu'il offre une cuisine exo- tique, certes de qualité, mais susceptible de se trouver dans maints endroits de la capita- le […]. Les premiers juges en ont justement déduit que la rue Réaumur où sont situés les locaux proposés par la bailleresse bien qu'à courte distance soit 410 mètres environ des locaux loués, offre une tout autre commer- cialité marquée défavorablement par la concentration de la circulation automobile, la présence de locaux vacants et une confi- guration de lieux nettement moins attracti- ve […] le tribunal a justement retenu que l 'éviction équivaut à une perte du fonds […]. La fixation par le tribunal de la valeur du fonds à la somme de 700000 € supérieure à la valeur du droit au bail même en cas de plafonnement sera confirmée ». La cour confirme également la valeur des indemnités accessoires: 70000 € frais de remploi, 44732 € d'indemnité pour trouble commercial (3 mois d'excédent brut d'ex- ploitation), 33300 € de frais de réinstalla- tion et 5236 € de frais de déménagement soit un total arrondi à 850000 € . Observations : L'article L 145-14 du code de commerce prévoit que l'indemnité d'éviction est égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Le bailleur avait proposé des locaux de remplacement mais la cour estime que ces locaux ne permettaient pas un transfert du fonds sans perte de clientèle et donc que le congé équivaut à une perte du fonds. Elle retient une moyenne de deux valeurs, l'une fondée sur le chiffre d'affaires, l'autre sur l'excédent brut d'exploitation. La cour d'appel avait reconnu que l'empla- cement rue Étienne Marcel aurait justifié un déplafonnement du loyer pour modifi- cation des facteurs locaux de commerciali- té en raison de la hausse de fréquentation du quartier, de celle de la station de métro et de la construction de logements. Mais la valeur du droit au bail étant, même en cas de plafonnement, estimé à 118000euros, la cour retient la valeur du fonds, fixée à une valeur nettement supérieure. 2 6avril 2016 3 B AUX - QPC ▲ JURISPRUDENCE ■ Tribunal paritaire des baux ruraux: rejet d’une QPC Un requérant critiquait la composition du tribunal paritaire des baux ruraux eu égard à l'exigence d'indépendance et d'impartialité des juridictions. La Cour de cassation a refusé de trans- mettre la question prioritaire de constitu- tionnalité au Conseil constitutionnel, au motif que ce tribunal, qui comporte un nombre égal de bailleurs et de preneurs, assure une représentation équilibrée entre bailleurs et preneurs et ne mécon- naît ni le principe d'indépendance ni le principe d'impartialité des juridictions. (Civ. 3 e , 14avril2016, n°624, FS-P+B, non- lieu à renvoi, n°15-25-425) ■ Baux d’habitation: commande- ment de payer, charges locatives A l’occasion d’un litige d’impayés de loyers et de charges locatives, a cour d’ap- pel de Paris indique que: - Si le commandement de payer est affec- té d’un vice de forme , le locataire qui s’en prévaut doit établir que le vice lui a causé un préjudice . - En matière de charges , en application de l’article 23 de la loi du 6juillet 1989 modi- fiée par la loi Alur, “en l’absence de régula- risation des charges avant le terme de l’an- née civile suivant l’année de leur exigibilité, le locataire est en droit de solliciter le paie- ment par douzième”. Toutefois, en l’espè- ce, le locataire n’ayant pas exprimé cette demande , elle n’est pas mise en œuvre. (CA Paris, Pôle 1, ch. 2, 14avril 2016, n°15/00077) ■ Appréciation de la valeur d’un terrain à bâtir exproprié Deux QPC étaient soumises à la Cour de cassation sur l'article L 13-15 du code de l'expropriation qui comporte des règles de fixation de la valeur des biens. 1. S'agissant de la valeur des terrains , il pré- voit notamment qu'ils sont considérés com- me constructibles lorsqu'ils sont situés dans un secteur désigné comme tel par le docu- ment d'urbanisme et qu'il y a lieu de tenir compte des possibilités légales de construire, y compris en fonction des restrictions admi- nistratives du droit de construire « sauf si leur institution révèle, de la part de l'expro- priant, une intention dolosive ». Le requé- rant estimait cette notion d'intention dolosi- ve insuffisamment définie par la loi . La Cour de cassation refuse de trans- mettre cette question au juge constitu- tionnel. Elle observe que « l'élaboration des documents d'urbanisme est soumise au contrôle du juge de l'excès de pou- voir » et que « constitue une garantie l'in- tervention de l'autorité judiciaire qui […] apprécie souverainement l'intention dolo- sive de l'expropriant pour écarter […] les servitudes et restrictions administratives affectant l'utilisation des biens ». 2. La Cour de cassation refuse de trans- mettre une deuxième question relative à l'appréciation de la valeur du terrain et qui faisait observer que les terrains réservés doi- vent être évalués sans tenir compte de cette affectation (art. L 13-15, II 4 e ) alors que les terrains soumis à d'autres contraintes d'ur- banisme doivent être évalués en considéra- tion de l'existence de ces servitudes. La Cour de cassation répond qu'à des situations différentes peuvent être appli- quées des règles différentes. (Civ. 3 e , 14avril2016, n°586, FS-P+B, non- lieu à renvoi, n°15-25-369) 2 6avril 2016 4 Jacques Mézard (RDSE) a défendu au Sénat le 7avril une proposition de loi visant à reporter d’un an le délai d’entrée en vigueur des nouvelles intercommunalités. Son objectif est d’accorder un an de plus aux intercommunalités pour créer par fusion une intercommunalité, sans remettre en cau- se le principe d’application de la loi NOTRe. Il ajoute que l’objectif recherché du Gouver- nement est de parvenir à de très grandes régions, avec de grands EPCI, la suppres- sion des départements et, in fine, du Sénat! Le ministre de l’aménagement du territoire, Jean-Michel Baylet, rappelle que la loi NOTRe a fixé un objectif minimal de 15000 habitants pour les intercommunalités. Au stade d’avancement de la réforme, après concertations, le nombre d’EPCI devrait passer de 2061 au 1 er janvier 2016 à 1249 au 1 er janvier 2017, soit une baisse de 39%. Report contre-productif? Le ministre se déclare défavorable au report d’un an et estime même que le report serait contre-productif au regard des travaux engagés. Il ajoute que la loi égalité et citoyenneté comportera des mesures de sou- plesse sur les PLUI, ou que pour la taxe d’enlèvement des ordures ménagères il est possible de maintenir les taux antérieure- ment pratiqués, en se fondant sur le service rendu, pour disposer du temps nécessaire à la réorganisation du service. La fusion d’EPCI implique aussi d’harmoni- ser les taux de taxe d’habitation dès la 1 e Après son adoption par les députés en jan- vier dernier, la loi pour une République numérique défendue par Axelle Lemaire d oit être examinée au Sénat en séance publique à partir de ce 26avril. Le vote solennel à l’issue de cette 1 e lecture, est pro- grammé pour le 3mai. Voici quelques-uns des articles à suivre, tels qu’ils ont été adop- tés par la commission du Sénat. Pour les locations de courte durée , l’article 23 ter instituait une obligation pour les pro- priétaires de justifier de leur qualité auprès de l’opérateur de location en ligne (type Airbnb), sous peine de 25000€ d’amende. Il a été supprimé. Airbnb invité à informer le fisc! En revanche, a été ajouté, à l’initiative de Philippe Dallier, un article 24 quater qui impose aux opérateurs de plateforme de transmettre à l’administration fiscale les informations sur les revenus perçus par les utilisateurs et les données permettant de les identifier. Cela vise notamment les revenus de location saisonnière ou de court séjour mais aussi ceux des conducteurs de voiture avec chauffeur, précise le rapport de Chris- tophe-André Frassa (mis en ligne le 6avril). L’article 37 B est relatif à la servitude des réseaux déployés en façades et sur les murs d’immeubles. Il a été adopté avec modifica- tion. La commission a modifié l’article 37 C sur le droit à la fibre, qui vise à faciliter l’implanta- tion de la fibre optique dans les immeubles. Il prévoit que le raccordement est réalisé sur d emande du propriétaire, locataire ou occu- pant de bonne foi, mais non de l’occupant sans droit ni titre (contrairement au texte de l’Assemblée). L’article 40 vise à sécuriser les lettres recom- mandées électroniques . Le rapport part du constat qu’il existe deux régimes de LR élec- tronique, l’un pour les contrats de droit pri- vé (art. 1369-8 du code civil), l’autre pour les relations entre le public et l’administration (art. L 112-15 du code des relations entre le public et l’administration). L’article 40 crée un régime général dans le code des postes et télécommunications (art. L100). Ce régime général s’appliquerait aux deux dispositifs existants. Faciliter les ventes immobilières L’article 42 bis modifie l’article L 721-2 du CCH pour la transmission des documents afférents à une vente immobilière de lots à usage d’habitation dans une copropriété. Le texte proposé permet de faciliter la trans- mission des documents par voie électro- nique. Cette transmission est actuellement autorisée sous réserve de l’acceptation expresse par l’acquéreur. Le Sénat propose d’inverser la logique et d’autoriser cette transmission sauf refus exprès de l’acqué- reur. A suivre. A U S ÉNAT A L ’A SSEMBLÉE DÉBATS La loi Lemaire adoptée en commission année de mise en œuvre, ce qui peut poser des difficultés. Le PLF 2017 apportera des correctifs. Il indique par ailleurs, répondant à la critique d’EPCI décrits comme des “créatures quasi fantasmagoriques”, que seuls deux EPCI (Pays basque et Cotentin) dépasseront 150 communes et 9 EPCI auront plus de 100 communes. Critique des “organismes territoriaux” Philippe Bas observe que ces grands EPCI, qui ont alors 100, 200 ou 300 élus, concen- trent le pouvoir entre le président, le bureau et le directeur général, ce qui crée une sorte de centralisme intercommunal. Il considère que ces “organismes territoriaux” vont se heurter à de grandes difficultés pratiques car ses organes dirigeants n‘ont pas été conçus pour gérer ce type de structures. L’article unique a été voté et la proposition de loi a donc été adoptée. ● ■ Intercommunalités: les sénateurs demandent un an de plus ■ Rénovation urbaine Alexis Bachelay interroge la secrétaire d’État chargée de la ville sur le relogement des per- s onnes dont l’habitation est détruite lors d’une opération de rénovation urbaine. Hélène Geoffroy répond que les quartiers des Canibouts, à Colombes, et des Agnettes, à Gennevilliers, figurent bien parmi les 200 quartiers d’intérêt national retenus par l’ANRU. Ils bénéficieront donc de finance- ments dédiés dans le cadre du nouveau pro- gramme national de renouvellement urbain (NPRNU). Mais la mise en place de la Métropole du Grand Paris au 1 er janvier 2016 a pu décaler la mobilisation des collectivités sur les dossiers ANRU. (1 e séance du 31mars2016). ■ Prélèvement à la source Interpellé par Marc Le Fur sur les risques de perte de confidentialité fiscale d’un salarié vis-à-vis de son employeur, en cas de mise en place du prélèvement à la source de l‘impôt sur le revenu, Christian Eckert lui répond que la Direction des finances publiques restera le seul interlocuteur du contribuable et que dans 90% des cas, le taux d’imposition est compris entre 0 et 10%. Il ajoute que le travail en commission commence demain (le 6avril2016). (1 e séance du 5avril2016). ❑ Fusion d’écoles L’Institut International de l’Immobilier (3I, groupe ESC PAU) rejoint le groupe ESPI, l’Ecole Supérieure des Professions Immo- bilières. (Communiqué du 19avril 2016). 2 6avril 2016 5 A SSOCIATIONS - U RBANISME ❑ Hong Kong culmine C’est à Londres que les loyers des gratte- ciel ont le plus augmenté, de +9,68% en 6 mois, à 1250 € /m 2 /an, selon une étude Knight Frank. Mais c’est à Hong Kong qu’ils culminent, à 2605 € (+3,03%). New York est en 2 e position à 1535 € . À noter la baisse de -4,76% à Singapour (840 € ). P aris est stable à 550 € (Étude publiée le 20avril2016). ❑ Hausse du marché des entrepôts Le marché des entrepôts a progressé de +11% au 1 er trimestre 2016 (en glissement annuel) selon BNP Paribas Real Estate. Les transactions représentent 223000m 2 . L’offre d’entrepôts se stabilise à 3,3millions de m 2 vacants au 1 er avril 2016. Toutefois, l’étude observe que l’offre devrait aug- menter sous l’effet de libération de locaux et de la production d’offre neuve. Les valeurs locatives sont stables à 55 € en Ile- de-France et comprises dans une fourchet- te de 42 à 48 € en région. (Étude publiée le 18avril2016). ❑ La France au 4 e rang de l’Immo- bilier durable Dans le classement des pays réalisé par Baker & Mc Kenzie sur l’immobilier durable, la France se situe à la 4 e place, grâ- ce à la mise en place de lois spécifiques (Grenelle, RT 2012, loi de transition énergé- tique) et la transposition de dispositions communautaires. Sont dans les premières places du classe- ment l’Allemagne, le Royaume-Uni et les Pays-Bas. L’étude souligne que certains Etats, comme Singapour, ont mis en place des certifica- tions environnementales obligatoires de bâtiments au-delà d’une certaine taille et d’ici 2020 pour tous les bâtiments publics. Australie, Canada et Singapour sont bien placés en matière de bail vert. Au Canada, les bailleurs de locaux commer- ciaux mettent en œuvre des baux rédui- sant l’impact environnemental des biens et fournissent chaque année aux locataires des rapports de conformité. (Baromètre publié le 15avril2016). A CTEURSET M ARCHÉS ■ Transfert de compétences Patrice Carvalho s’inquiète de la rapidité du transfert des compétences aux intercommu- nalités: eau et assainissement (2018 ou 2020), gestion des zones d’activités économique (2017). Jean-Michel Baylet lui répond que le transfert se fait de façon progressive: cer- taines compétences sont transférées en 2017, d’autres en 2018 (préventions des inonda- tions par exemple), et en 2020 les questions d’urbanisme. (1 e séance du 5avril2016). DÉBATS Association syndicale ■ Contestation par un propriétaire du bien-fondé de la redevance (CE, 9 e et 10 e sous-sections réunies, 15avril 2016, n°372130) Le propriétaire de terrains situés dans le péri- mètre de l’association syndicale autorisée du canal Saint-Julien contestait la validité des redevances qui lui étaient réclamées. Sta- tuant par un deuxième arrêt sur ce même liti- ge, le Conseil d’Etat lui donne raison et pro- nonce la décharge des redevances. Il se fon- de sur l’article 57 du décret du 18décembre 1927 qui prescrit que le directeur rédige un projet de budget et en assure la publicité puis l’article 59 du décret du 3mai 2006 qui impo- se au président de l’association d’établir le projet de budget et d’en assurer la publicité. Or en l’espèce le Conseil d’État observe que « l’association syndicale du canal Saint-Julien a porté à la connaissance des membres de l'association non le projet de budget qui devait ensuite être soumis au vote du syndi- cat, mais le budget qui avait déjà été adop- té ”. Il annule le jugement qui avait rejeté la demande du propriétaire. L’arrêt indique, en se fondant sur l’article 54 du décret du 3mai 2006 d’application de l’or- donnance du 1 er juillet 2004 sur les associa- tions syndicales de propriétaires que: “ces dispositions instituent un recours de plein contentieux spécial ayant pour objet de permettre aux membres d’une association syndicale autorisée qui entendent contester le bien-fondé des redevances mises à leur charge de faire opposition, devant le juge administratif, aux titres de recettes exécu- toires émis à leur encontre pour le recouvre- ment de ces créances publiques; qu’à l’appui de ce recours, il est loisible aux propriétaires d’un bien immobilier compris dans le péri- mètre de l’association syndicale autorisée de présenter, par voie d’exception, un moyen tiré de l’illégalité de la délibération budgé- taire annuelle par laquelle le syndicat a pré- vu et autorisé les dépenses et les recettes de l’association ». Observations : Le propriétaire membre d’une association syndicale dispose donc d’un recours institué par l’article 54 du décret du 3mai 2006 qui lui permet de c ontester le bien-fondé de la redevance mise à sa charge. Il peut ainsi, comme le montre cet arrêt, par voie d’exception invo- quer l’illégalité de la délibération annuelle par laquelle le syndicat a autorisé les dépenses et recettes de l’association. Le pro- priétaire a ici été déchargé par le Conseil d’État des redevances qui étaient mises à sa charge pour les années 2001 à 2007. ■ Contestation de la répartition des dépenses suite à l’absorption d’une autre association (CE, 9 e et 10 e sous-sections réunies, 15avril 2016, n°372131) Le Conseil d’État indique dans cette autre affaire de contestation du bien-fondé d’une redevance que le propriétaire peut présenter un moyen tiré de ce que les bases de réparti- tion des dépenses de l'association auraient dû être modifiées à la suite de l'absorption d'une autre association ou d'un autre événe- ment. Mais ce recours n’existe que pour les seuls recours contestant la première applica- tion des bases de répartition après cet évé- nement. Permis de construire ■ Irrégularité de l’affichage. Recours d’un tiers (CE, 9 e et 10 e sous-sections réunies, 15avril 2016, n°375132) Un permis de construire avait été délivré le 24avril 2008. Or l’affichage faisait mention du permis mais non des voies et délais de recours, contrairement à ce qu’imposent les articles R 424-15 et A 424-17 du code de l’ur- banisme. Un tiers avait formé un recours le 2juillet 2008. Le 28janvier2011, il demandait l’annulation de l’arrêté devant le juge admi- nistratif. Le juge avait rejeté sa demande et le Conseil d’État confirme la décision: « Considérant que la mention relative au droit de recours, qui doit figurer sur le pan- neau d’affichage du permis de construire en application de l’article A. 424-17 du code de l’urbanisme, permet aux tiers de préser- ver leurs droits ; que, toutefois, l’exercice par un tiers d’un recours administratif ou contentieux contre un permis de construire montre qu’il a connaissance de cette déci- sion et a, en conséquence, pour effet de fai- re courir à son égard le délai de recours contentieux, alors même que la publicité concernant ce permis n’aurait pas satisfait aux exigences prévues par l’article A. 424-17 du code de l’urbanisme ». Observations : Voici un arrêt de nature à tarif une source de recours contre les permis de construire. Le pétitionnaire doit afficher le permis et l’article A 424-17 impose de men- tionner le délai de recours. Cette obligation vise à informer les tiers. Si un tiers exerce un recours administratif ou contentieux, c’est nécessairement qu’il a été informé du permis, ce qui fait courir le délai à son égard, quand bien même la publicité du permis n’a pas satisfait aux exigences de l’article A 424-17. ● 2 6avril 2016 6 R ÉPONSESMINISTÉRIELLES Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 7avril2016 Sénat n°16976 Delphine Bataille, PS, Nord Majoration de la TAS- COM pour les surfaces de plus de 2500m 2 Budget La majoration de 50 % de la TASCOM applicable aux surfaces de plus de 2500m 2 correspond aux hypermarchés, définis par l'INSEE, ce qui est justifié. Mais les surfaces de concessionnaires automobiles continuent de bénéficier d'un abattement de 30 % au titre des professions nécessitant une superficie anormalement élevée. 7 avril2016 Sénat n°17997 J ean-Louis Masson, NI, Moselle M ur de soutènement d'une voie publique Intérieur E n l'absence de titre, un mur à l'aplomb d'une voie publique qui évite la chute de matériaux venant de fonds la surplombant doit être regardé comme acces- soire de la voie publique, même s'il a aussi pour fonction de maintenir les terres des parcelles qui la bordent. Cela vaut aussi pour un mur soutenant des fondations en contrebas de la voie publique. R éférence: Conseil d’Etat, 15avril 2015 7avril2016 Sénat n°13989 Jean-Louis Masson, NI, Moselle Délai de versement des indemnités d'expropria- tion Justice En principe, l'expropriant ne peut prendre possession des lieux qu'un mois après paiement ou consignation de l'indemnité d'expropriation. En cas de procédure d'extrême urgence, une prise de possession anticipée et possible pour les terrains non bâtis. Une indemnité provisionnelle doit être ver- sée. Si l'exproprié la refuse, l'expropriant doit consigner la somme. La prise de possession avant paiement constitue une emprise irrégulière justifiant une indemnisation. En cas d'inaction de l'expropriant, l'exproprié peut saisir le juge. 7avril2016 Sénat n°19171 Marie-Pierre Monier, PS, Drôme Blocage d'indivision Justice L'article 815-5-1 du code civil permet d'obtenir une autorisation judiciaire en cas d'opposition de certains indivisaires à la vente, si la vente ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires. Il faut que le demandeur dispose de la majorité des 2/3 et cela implique l'intervention du notaire pour informer les minoritaires. Ces formalités sont justi- fiées par la dérogation à l'exigence de l'unanimité. La sénatrice estimait cette mesure insuff- isante pour assurer le déblocage d'indivisions. 14avril2016 Sénat n°18399 Bernard Fournier, Les Républicains, Loire Publication des ventes de fonds de commerce Commerce La loi du 6août 2015 a supprimé l'obligation de pub- lier les ventes et cessions de fonds de commerce dans un journal d'annonces légales. Seule la publication au BODACC, accessible par internet, est maintenue; l'in- formation des tiers est ainsi suffisamment assurée. La durée des formalités n'en est pas allongée. Par ailleurs, les autres publications (création d'une société, dissolution…) ne sont pas modifiées. Le sénateur s'inquiétait de la santé financière des entreprises assurant la publication des annonces. 14avril2016 Sénat n°1480 Jean-Claude Carle, Les Républicains, Haute-Savoie, Taxe d'habitation des garages Finances Les locaux qui constituent une dépendance d'un local d'habitation sont soumis à la taxe d'habitation. Il s'agit de tout local qui lui est rattaché, même sans être contigu. Il est considéré par la doctrine administrative qu'un local situé à plus d'un kilomètre n'est pas soumis à la taxe d'habitation. Mais il s'agit d'une question de fait, appréciée sous le contrôle du juge. 14avril2016 Sénat n°14711 Jean-François Lon- geot, UDI, Doubs Accessibilité des ERP Logement L'obligation de mise en accessibilité des ERP existants est assortie de trois dérogations: en cas d'impossibilité technique liée à l'environnement, en cas de contraintes liées à la préservation du patrimoine architectural et en cas de disproportion manifeste entre l'avantage obtenu et le coût des travaux. L'ar- rêté du 8décembre 2014 a élargi les facultés de mise en œuvre techniques de l'accessibilité. En application du décret du 5novembre 2014, les com- munes dans l'incapacité d'assurer l'accessibilité fin 2015 ont dû souscrire un agenda d'accessibilité programmée. 380000 ERP sont entrés dans le disposi- tif. A comparer aux 5000 ERP existants mis en accessibilité depuis 2005. 14avril2016 Sénat n°17201 Guy-Dominique Kennel Les Républicains, Bas Rhin Facturation au locataire de la REOM? Logement La redevance d'enlèvement des ordures ménagères est calculée en fonction du service ren- du si au moins la collecte est assurée (art. L 2333- 76 du CGCT). Le service est facturé à chaque foyer. La collectivité peut établir une redevance en fonc- tion du nombre de résidents et de la masse des déchets. La personne chargée de la gestion de la résidence est considérée comme l'usager du ser- vice et répartit la redevance entre les foyers. La réponse semble laisser à la collectivité le choix du procédé: facturation individuelle ou collective. 14avril2016 Sénat n° 18846 Jean-Louis Masson, NI, Moselle Transfert de la voirie d'un lotissement dans le domaine public commu- nal Logement Le cadastre peut constater d'office les changements de toute nature n'affec- tant pas la situation juridique des immeubles. Les parcelles des communes affectées à l'usage du public peuvent être incorporées au domaine non cadastré par simple croquis foncier, établis par le service du cadastre. Celui-ci informe ensuite le service de la publicité foncière, au moyen d'un PV établi par ses soins (sans frais). La commune peut aussi requérir la publication au fichier immobilier de la décision de classement (avec frais). ▲ ▲ 2 6avril 2016 7 NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E EX C EP T IO NNEL L E R é s e r v é e a u x n o uv e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS hebdo immobilier N OMINATIONS Cabinets ministériels ➠ Logement : Lionel Capel est nommé conseiller presse au cabinet d'Emmanuelle Cosse. (Arrêté du 4avril2016, J.O. du 14avril, n°91) ➠ Culture : Nolwenn de Cadenet est nom- mée cheffe de cabinet d'Audrey Azoulay. Elle succède à Marie-Amélie Keller. (Arrêtés du 12avril2016, J.O. du 15, n°111 et112). ➠ Numérique : Pierre Garrot est nommé conseiller en charge de l'innovation, de l'entreprenariat et des petites et moyennes entreprises au cabinet d'Axelle Lemaire. (Arrêté du 12avril2016, J.O. du 16, n°53). Préfets Jean-Yves Latournerie est nommé préfet du Val-d'Oise. (Décret du 14avril2016, J.O. du 15, n°106). Magistrature ✓ Cour d’appel : Xavier Ronsin est nommé premier président de la cour d'appel de Rennes. (Décret du 12avril2016, J.O. du 14avril, n°62). ✓ Cour de cassation : Sont nommés conseillers à la Cour de cassation: Berna- dette Bartczak-Van Ruymbeke, Dominique Greff-Bohnert, Claude Sandre-Vieillard, Jean-Marie d’Huy, Pierre Cayrol, Philippe Boiffin et Bruno Lavielle. (Décret du 13avril2016, J.O. du 15avril, n°89). ✓ Cour administrative d’appel : Régis Frais- se est nommé président de la CAA de Lyon. (Décret du 13avril2016, J.O. du 15avril, n°90). Organismes publics ✓ EPARECA : Thierry Febvay quitte ses fonctions de directeur général. (Arrêté du 4avril2016, J.O. du 13avril, n°49). ✓ Commission du droit local d'Alsace- Moselle : Jacques Bigot , sénateur du Bas- Rhin, est nommé président de cette com- mission. (Arrêté du 14avril2016, J.O. du 16avril, n°50). Conventions collectives ➠ Centres PACT et ARIM : l'accord du 19mai 2015 relatif à l'évolution de la clas- sification des emplois et des coefficients s'y rapportant a été étendu par arrêté du 7avril2016. (J.O. du 15avril, n°113). ➠ Entreprises d'architecture : l'avenant du 17septembre2015, relatif aux classifica- tions a été étendu par arrêté du 7avril2016. (J.O. du 15avril, n°118). ➠ Géomètres-experts, géomètres-topo - graphes, photogrammètres et experts-fon - ciers : l'accord du 3décembre2015, relatif aux salaires minima a été étendu par arrê- té du 7avril2016. (J.O. du 16avril, n°58). ➠ Immobilier : un arrêté du 7avril2016 étend l'avenant n°68 du 23novembre2015 relatif aux montants forfaitaires de la prime d'ancienneté . (J.O. du 16avril, n°59). ■ Loi Hoguet Le nouveau modèle d' attestation de garan- tie financière que doivent constituer les agents immobiliers est mis à jour notam- ment pour ajouter l'activité de syndics aux activités garanties. (Arrêté du 31mars2016 modifiant l'arrêté du 15 sept. 1972 fixant le modèle de l'attestation de caution ou de consignation prévue par le décret du 20juillet 1972, J.O. du 12avril, n°21). ■ Économie d’énergie Un décret du 12avril précise les conditions de mise à disposition des propriétaires ou gestionnaires d'immeubles à usage résiden- tiel ou tertiaire, par les gestionnaires de réseau public de distribution d'électricité, des données de consommation des occupants de ces immeubles. La mise à disposition suppose que le nombre d'abonnés soit supérieur à 10 et que le pro- priétaire ou gestionnaire justifie de la mise en œuvre d'action de maîtrise de la consom- mation d'énergie. Textes insérés aux articles D 341-3 et suivants pour l'électricité et D 453- 9 et suivants du code de l'énergie pour le gaz. Le gestionnaire de réseaux dispose d'un mois pour fournir les données. (Décret n°2016-447 du 12avril2016 relatif à la mise à disposition de données de comptage d'énergie aux propriétaires ou gestionnaires d'immeuble par les gestionnaires de réseau d'énergie, J.O. du 14avril, n°4). ■ Aide à la construction de loge- ments La liste des communes pouvant recevoir une aide a été complétée de 4 communes: Saint- Pierre-d'Irube (64496), Chevry (01103), Combs-la-Ville (77122) et Crégy-lès-Meaux (77143). Le montant de l’aide a été modifié pour la commune de La Madeleine (59368). (Arrêté du 11avril2016 modifiant l'arrêté du 9novembre2015 fixant le montant de l'aide par commune pour 2015, pris en application du décret du 24juin 2015 créant une aide aux communes participant à l'effort de construction de logements, J.O. du 17avril, n°29). ■ Contentieux administratif Le Conseil d’État a rendu un avis suivant lequel: l'acte par lequel l'autorité de l’État compétente en matière d'environnement décide de dispenser d'évaluation environne- mentale un plan, schéma, programme ou autre document de planification mentionné à l'article L. 122-4 du code de l'environne- ment a le caractère d'une mesure prépara- toire à l'élaboration de ce plan, schéma, pro- gramme ou document, insusceptible d'être déférée au juge de l'excès de pouvoir . (Avis n°395916 du 6avril2016, J.O. du 15, n°122). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi641 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ AU FIL DU J.O. 2 6avril 2016 8 B AUXCOMMERCIAUX Si l’actualité législative a été un peu moindre ces derniers mois en matière de baux commerciaux, l’actualité jurispruden- tielle reste fournie, comme en témoigne la sélection d’arrêts présentés par Benoît Marcilhacy et Blandine Hugon-Pagès ce 14avril. Les formes du congé ont été modifiées par la loi Pinel pour faciliter le recours à la lettre recommandée, au lieu de l’acte d’huissier et la loi Macron a poursuivi dans ce sens, sauf pour le congé en fin de bail ou au cours de la tacite prolongation, ou l’acte d’huissier est à nouveau requis (art. L 145-9 du code de commerce). Les dates d’effet du congé ont été précisées par le décret du 11mars 2016. Prescription biennale La prescription biennale a pour champ d’application le statut des baux commer- ciaux. Les actions qui relèvent du droit commun en sont donc exclues. Un litige portait sur le refus de réintégration d’un locataire qui estimait que les travaux pro- mis par le bailleur n’avaient pas été réali- sés. La cour d’appel avait jugé l’action prescrite car liée au droit à une indemnité d’éviction. La Cour de cassation a jugé au contraire que l’action avait pour fonde- ment le défaut de réalisation des travaux et qu’elle était donc soumise à la prescrip- tion de droit commun (Civ. 3 e , 14janvier 2016). Dans une autre affaire (Civ. 3 e , 19 nov. 2015), l’occupant d’un local situé à la Val- lée Village demandait la requalification d’un contrat de “prestation de services” en bail commercial. Le contrat comportait le droit du propriétaire de changer l’empla- cement de l’occupant. Le locataire a obte- nu la requalification en bail commercial, au-delà du délai de deux ans, sur le fonde- ment de la fraude (fraus omnia corrumpit). Deux arrêts en matière de travaux. Le pre- mier (Civ. 3 e , 5novembre 2015) concerne la clause d’accession. Le preneur avait installé un ascenseur dans les locaux, avec accord du bailleur. La cour d’appel avait condam- né le preneur à rembourser 130 K € au bailleur au titre de la remise en état. L’ar- rêt a été cassé car en application de la clause d’accession, le bailleur était devenu propriétaire des travaux et ne pouvait plus exiger la démolition. Le 2 e arrêt (Civ. 3 e , 19 nov. 2015) traitait le cas de travaux effectués sans autorisation par le preneur. Le bailleur avait, pour ce motif, donné congé avec refus de renou- vellement, sans indemnité. Puis il deman- dait au preneur une indemnité pour remi- se en état des locaux. Or il avait reloué sans faire de travaux. La cour d’appel en avait déduit que, n’ayant subi aucun préju- dice, le bailleur ne pouvait exiger d’indem- nité. Approbation de la Cour de cassation. De même, si le bailleur a un projet de restructuration de l’immeuble, il ne peut pas exiger d’indemnisation pour les tra- vaux car il ne subit par de préjudice. La Cour de cassation a par ailleurs rappelé que les travaux nécessités par la vétusté incombent au bailleur, sauf clause contrai- re expresse. La remise en état d’une instal- lation de chauffage vétuste incombe au bailleur, même si une clause générale met tous les travaux à charge du preneur (Civ. 3 e , 3 déc. 2015). Renouvellement Concernant un litige de renouvellement du bail tacitement prolongé au-delà de 9 ans, un bailleur avait donné congé avant le 12 e anniversaire, mais pour une date d’effet postérieure. Le preneur avait d’abord demandé le renouvellement pour cette même date, puis adressé une secon- de demande avec une date d’effet anté- rieur au 12 e anniversaire. Mais le locataire ayant accepté la date du bailleur, posté- rieure aux 12 ans, le loyer était déplafonné (Civ. 3 e , 14janvier 2016). En cas de concours de date entre le congé du bailleur et la demande de renouvellement du preneur, la seconde prévaut. Mais ici, le locataire ayant accepté la date du bailleur, il ne pouvait plus en proposer une autre, sans accord du bailleur… Le bailleur peut donner congé pour reconstruire ; il échappe alors au verse- ment d’une indemnité d’éviction s’il pro- pose un local de remplacement (art. L145- 18). La Cour de cassation a précisé que le local doit être terminé au moment où il Actualité des baux commerciaux avec King & Spalding Tour d’horizon de la jurisprudence des baux commerciaux avec les avocats de King & Spalding. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0219 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 779 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Numerica Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine RENCONTRE est proposé. Il ne peut s’agir d’un local en construction (Civ. 3 e , 14janvier 2016). Indexation A près une valse-hésitation jurisprudentiel- le, la validité des clauses d’indexation avec un indice de base fixe est confirmée (Civ. 3 e , 11 déc. 2013). En revanche, les clauses d’indexation qui ne jouent qu’à la hausse sont condamnées (Civ. 3 e , 14janvier 2016). Il reste une incerti- tude sur le point de savoir si la clause est simplement nulle ou si elle doit être répu- tée non écrite (ce qu’avait jugé la cour d’appel). La question de savoir si la nullité atteint la totalité de la clause d’indexation ou seulement sa modalité illicite relève du pouvoir d’appréciation du juge du fond (voir notre numéro640). S’agissant de la cession, elle est opposable au bailleur si elle est faite par signification ou si le preneur prouve l’acceptation tacite ou expresse par le bailleur. Un arrêt (Civ. 3 e , 19 nov. 2015) a admis l’accord tacite du bailleur qui avait accusé réception d’un courrier du locataire l’informant de la ces- sion. Le bailleur n’avait pas formulé d’op- position, ce qui valait acceptation tacite. La clause résolutoire doit être mise en œuvre de bonne foi, à défaut, elle ne produit pas d’effet. Deux exemples: 1. après une proposi- tion d’augmentation de loyer refusée par le preneur, un bailleur effectue une régularisa- tion des charges sur une période de 12 ans avec commandement de payer visant la clau- se résolutoire (Civ. 3 e , 5 nov. 2015). 2. Un bailleur traînant pour obtenir une autorisation de la copropriété pour des tra- vaux du preneur, celui-ci l’assigne en suspen- sion du paiement des loyers. Le bailleur adresse un commandement de payer visant la clause résolutoire. L’arrêt considère que la mauvaise foi est caractérisée par un “contre- feu de pure opportunité” délivré par le bailleur (Civ. 3 e , 11février2016). Avantages commerciaux En matière fiscale, Aurélia de Viry rappelle notamment le régime des avantages com- merciaux consentis par le bailleur (fran- chises…). L’administration fiscale considère qu’ils représentent la contrepartie d’un ser- vice et qu’à ce titre, ils doivent être soumis à TVA. De même, en cas de résiliation antici- pée, l’indemnité versée au preneur doit être regardée comme un service individualisable et soumis à TVA (CE, 27février 2015).
