Au sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Baux commerciaux : Le statut des artistes / Préjudice du bailleur pour défaut d’exploitation du fonds / Cotitularité du bail ; un gérant de SARL cotitulaire du bail dont sa société est locataire
Contrat : Rupture d’un contrat de gestion de résidence de tourisme
– 3 – En bref –
Marché de la logistique: analyse de JLL et de BNP Paribas
Plafonds de loyers de régimes aidés d’investissement / Hausse de collecte des SCPI / Individualisation des frais de chauffage
– 4 – Jurisprudence –
Urbanisme : Permis de construire
Fiscalité : Taxe foncière / Acquisition de nue-propriété de parts de société
– 5- Marchés –
Dynamisme du marché de la maison individuelle selon LCA FFB
Hausse de ventes des promoteurs selon la FPI
– 6 – Marché –
Les prix des logements anciens repartent à la hausse en Ile-de-France
– 7 – Nominations – Au fil du JO –
Zones prioritaires pour la biodiversité / Assurance emprunteur
– 8 – Interview –
Vivien Streiff (notaire) : “le droit de jouissance spécial pourrait ringardiser
■ jugé ■ > À l’égard d’un locataire artiste , c’est à la date du congé qu’il faut se placer pour apprécier si le locataire remplit les condi- tions cumulatives de l’article L145-2, 6e du code de commerce, a jugé la cour d’appel de Paris le 15février (p.2). > En cas de défaut d’exploitation du fonds de commerce, le bailleur peut obtenir une indemnisation pour préjudice d’image . Un arrêt de la cour d’appel de Paris du 15février2017 en donne un exemple. ■ analysé ■ > Le droit réel de jouissance spécial , dont l’existence a été reconnue par la Cour de cassation dans son arrêt “Maison de Poésie” pourrait ringardiser l’usufruit, estime Vivien Streiff, notaire (voir son interview p.8). ■ publié ■ > Les plafonds de loyer applicables aux divers régimes aidé d’investissement locatifs en 2017 ont été publiés (p.3). ■ chiffré ■ > La collecte des SCPI de rendement a for- tement augmenté en 2016 selon meilleu- resspci.com (p.3). > Le marché de la logistique a progressé de 20% en 2016 selon l’analyse de JLL (p.3). > Le marché du logement ancien progresse en volume et en prix, selon la chambre des notaires de Paris Ile-de-France, qui présen- tait ses statistiques ce 23février (p.6). Le prix médian à Paris s’établit à 8340€ le m 2 . > +21% : c’est la hausse des ventes de logements neufs par les promoteurs en 2016, selon la FPI (p.4). > +19,5% : c’est la progression des ventes de maisons individuelles d’après LCA-FFP. Fin de session parlementaire L a session parlementaire s’est achevée le 22février. Les parle- mentaires en fin de mandat sont renvoyés dans leurs circons- criptions, appelés, pour ceux qui le souhaitent, à se présenter à nouveau devant leurs électeurs. Le travail parlementaire a donc pris fin, laissant un peu de répit aux citoyens pour absorber la masse de textes adoptés. En écoutant les professionnels de l’immobilier, on constate que la demande la plus souvent exprimée à l’égard des pouvoirs publics est la stabilité des textes. C’est le cas notamment des constructeurs de maisons individuelles (LCA-FFB) ou des promoteurs (FPI, p. 4). Quant à la chambre des notaires d’Ile-de-France, qui présentait les statistiques du marché fin 2016, elle verrait d’un œil favorable quelques mesures pour augmenter la fluidité du marché. Thierry Delesalle a évoqué notamment une réduction de la durée requise à un propriétaire pour bénéficier d’une exonération d’impôt sur les plus-values. Les droits de mutation sont aussi un outil très efficace pour doper le nombre des ventes, ou pour les restreindre, comme le montre l’exemple britannique (lire p. 6). Une question récurrente est de savoir si les élections présidentielles auront un impact sur le marché. À ce stade, l’opinion la plus répan- due est que cet impact sera limité. La lente remontée des taux d’in- térêt, ajoutée à une reprise de la confiance des ménages, milite en faveur d’une activité soutenue pendant toute l’année 2017. Pour les ventes de logements anciens, les notaires constatent un fort dyna- misme du marché. L’augmentation du volume des ventes qui s’était amorcée en 2015, s’est confirmée en 2016. Avec un habituel effet de décalage d’une année, les prix commencent à s’en ressentir. E n matière de baux commerciaux, on s’arrêtera sur un arrêt de la cour d’appel de Paris du 10 février 2017 (p.3) concernant le recours d’un bailleur confronté à la liquidation judiciaire de la société locatai- re. Le bailleur avait pris la précaution de demander au gérant de la société locataire de signer le bail en tant que cotitulaire du bail avec sa société. Le signataire du bail intervenait donc à deux titres, d’une part comme gérant de la société locataire et d’autre part comme loca- taire personne physique. Cette situation a permis au bailleur, qui ne pouvait plus récupérer sa créance à l’encontre de la société en raison de la procédure collective, d’engager une autre procédure à l’égard du colocataire, personne physique. Garantie pour le bailleur, danger pour le locataire, cette situation de colocation doit être maniée avec doigté par les parties. Si le bailleur conforte sa garantie et échappe en partie aux contraintes des procédures collectives, le locataire person- ne physique risque ainsi d’être recherché sur ses biens propres pour assurer le remboursement des dettes de sa société… ■ BD JURIS hebdo La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 673 28 FEVRIER 2017 ISSN 1622-1419 17 E A NNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux commerciaux : Le statut des artistes / Préjudice du bailleur pour défaut d’exploitation du fonds / Cotitularité du bail; un gérant de SARL cotitulaire du bail dont sa société est locataire Contrat : Rupture d’un contrat de gestion de résidence de tourisme - 3 - En bref - Marché de la logistique: analyse de JLL et de BNP Paribas Plafonds de loyers de régimes aidés d’investissement / Hausse de col- lecte des SCPI / Individualisation des frais de chauffage - 4 - Jurisprudence - Urbanisme : Permis de construire Fiscalité : Taxe foncière / Acquisition de nue-propriété de parts de société - 5- Marchés - Dynamisme du marché de la maison individuelle selon LCA FFB Hausse de ventes des promoteurs selon la FPI - 6 - Marché - Les prix des logements anciens repartent à la hausse en Ile-de-France - 7 - Nominations - Au fil du JO - Zones prioritaires pour la biodiversité / Assurance emprunteur - 8 - Interview - Vivien Streiff (notaire): “le droit de jouissance spécial pourrait ringardiser l’usufruit” S O M M A I R E E D I T O R I A L 2 8février 2017 2 B AUXCOMMERCIAUX ▲ Baux commerciaux ■ Le statut des artistes ( CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 15février2017, n°15/02619) Un locataire bénéficiait d'un bail commer- cial pour un atelier d'artistes dans le 18 e arrondissement de Paris. Le locataire avait demandé le renouvellement du bail à la société bailleresse. Celle-ci avait d'abord refusé le renouvellement en offrant une indemnité d'éviction, puis contesté le droit au statut du locataire. Celui-ci, qui était par ailleurs locataire pour une activité de pro- fesseur de judo, faisait valoir qu'il ne pou- vait exercer son activité d'artiste que com- me activité personnelle non lucrative. La cour d'appel valide la position du bailleur: « Pour que le preneur puisse bénéficier du statut du bail commercial et prétendre au droit à une indemnité d'éviction, le bail consenti à M.L. doit entrer dans le champ d'application du chapitreV du titreIV du livreI du code de commerce. Pour apprécier si les conditions cumulatives prévues par l'article L 145-2-I-6 e , à savoir que le bail doit être consenti à un artiste, admis à cotiser à la caisse de sécurité sociale de la maison des artistes et reconnu auteurs d'œuvres gra- phiques et plastiques sont réunies, il convient de se placer à la date du congé. Or il n'est pas contesté par M.L., qu'au jour du renouvellement du bail le 6avril 2012, il ne remplissait par les conditions édictées par le texte précité pour bénéficier du sta- tut des baux commerciaux. […] Enfin, l'offre d'indemnité d'éviction faite par la bailleresse au moment du refus de renouvellement ne vaut pas reconnaissance de ce statut ni renonciation à se prévaloir de l'application des conditions légales, alors même qu'elle ignorait à cette date que le preneur ne remplissait pas les conditions de l'article L 145-2 susvisées ». La cour admet donc que le bailleur avait le droit de dénier au locataire le bénéfice du statut. ». Observations : La cour d'appel de Paris avait déjà jugé qu'il convient de se placer à la date du congé pour apprécier si les conditions cumulatives exigées par l'article L 145-2, 6 e , sont réunies (4 nov. 1998). Elle le confirme dans cette nouvelle décision. Le statut est applicable aux artistes, la Cour de cassation l'a admis par exemple pour un artiste peintre qui réalise des travaux de création dans les lieux loués (Civ. 3 e , 21février 2007). Si un locataire cotise à la caisse de la maison des artistes et qu'il est reconnu auteur d'œuvre graphiques et plastiques définies par l'article L 98-0 de l'annexe III a CGI, il a droit au statut. Cet article définit les œuvres d'art: tableaux, g ravures, sculptures, tapisseries, céra- miques, émaux et photographies. L'arrêt rapporté admet aussi que le bailleur puisse rétracter son offre d'indem- nité, lorsqu'il constate que le locataire ne remplit par les conditions requises pour y prétendre. ■ Préjudice du bailleur pour défaut d'exploitation du fonds (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 15février2017, n°15/03080) Un local constituant une coque brute avait été loué en 2007 à une société pour y exploiter un restaurant à Bussy-Saint- Georges (77). Le preneur avait obligation de déposer une déclaration de travaux pour l'aménagement des locaux. Mais le preneur n'avait pas réalisé les travaux puis il avait donné congé en 2014. Le bailleur avait obtenu en première instance la condamna- tion du locataire à des dommages-intérêts. On retiendra de l'arrêt d'appel la motiva- tion de la confirmation de cette condamna- tion: « Il est constant que l' obligation d'exploiter le fonds est une condition d'application du statut des baux commerciaux dont l'inexé- cution en peut entraîner la résiliation du bail en l'absence de clause imposant l'ex- ploitation effective et continue du fonds dans les lieux loués ». Le bail imposait de « maintenir les lieux en état permanent d'exploitation effective et normale selon l'usage prévu […]. Cette clau- se impose donc au preneur une obligation de maintenir le fond en état permanent d'exploitation qui doit être comprise com- me une obligation d'exploiter le fonds […]. « c'est de manière pertinente que le pre- mier juge a retenu que le préjudice subi par le bailleur du chef du défaut de réalisation des travaux dans les lieux donnés à bail s'élevait à la somme de 90000 € ». La cour rejette la demande d'indemnisation du préjudice lié à la privation d'un gain espéré pour la revente de l'ensemble immo- bilier au motif que le préjudice est hypo- thétique. En revanche, elle confirme la condamnation du preneur à payer une indemnité de 20000 € au titre d'un préjudice d'image : « la non-exploitation des locaux loués à un aspect négatif sur l'image du bailleur, sug- gérant l'existence de difficultés écono- miques ou de désordres et de malfaçons ». Observations : Cet arrêt se rattache à l'obli- gation d'exploitation du fonds par le pre- neur. A été censuré un arrêt prononçant la résiliation judiciaire du bail commercial au m otif qu'aucune stipulation expresse du bail ne faisait obligation au preneur d'ex- ploiter son fonds de commerce dans les lieux loués (Civ. 3 e , 10juin 2009, n°07- 18618). Le présent arrêt rappelle cette règle. Il faut donc une clause imposant l’exploitation pour que le bailleur puisse obtenir la résiliation judiciaire pour défaut d’exploitation. La cour d’appel accorde ici deux types d'indemnisation, l'une liée au défaut de réalisation des travaux, l'autre au préjudice d'image. Un arrêt identique a été rendu le même jour concernant le même bailleur et une autre société du groupe Flo, pour un lot voisin du même ensemble immobilier (n°15/03082). A retenir: En cas de défaut d'exploitation du fonds de commerce imposée par le bail, le bailleur peut obtenir une indemnisation pour préjudice d'image. ■ Cotitularité du bail: un gérant de SARL cotitulaire du bail dont sa société est locataire (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 10février2017, n°15/02681) Une SCI avait conclu un bail avec M. R et une SARL, représentée par M. R., son gérant. Le bail prévoyait une clause de soli- darité entre les deux preneurs. La SARL avait été placée en liquidation judiciaire. Le mandataire avait notifié en juin2011 au bailleur son intention de ne pas poursuivre le bail. En novembre2011, le bailleur récla- mait le paiement de loyers à M. R. Le tribu- nal de grande instance l’avait condamné à payer la somme litigieuse et la cour d’appel confirme la décision, rejetant l’argument de la fraude brandi par le locataire: « la cour rappelle que la fraude ne se pré- sume pas et doit être démontrée. Par ailleurs, aucune disposition légale n’interdit qu’un local soit donné à bail commercial à deux preneurs dont l’un seulement est ins- crit au registre du commerce. Dès lors, le simple fait que la cotitularité du bail fasse échapper le co-preneur aux règles du cautionnement et de la liquida- tion de biens, ne peut suffire à établir la fraude alléguée. […] Il importe peu que M. R. n’ait pas exploité en son nom propre une activité dans les lieux loués et n’ait pas été immatriculé, ces condi- tions n’étant requises que pour obtenir le JURISPRUDENCE reproduction interdite sans autorisation renouvellement du bail et non à peine de nullité dudit bail. En acceptant de figurer en qualité de co-preneur à l’acte et en signant par deux fois ledit contrat, alors même que s on engagement était une condition déter- minante de l’engagement du bailleur M. R. a accepté d’avoir la qualité de co-preneur dudit bail. Le mandataire liquidateur ayant décidé de ne pas poursuivre le bail au nom de la société, le lien contractuel demeurait entre la SCI et M. R. ». La cour observe ensuite que M. R. avait agi en qualité de co-preneur pour se plaindre d’un trouble de jouissance et qu’il était res- té en possession comme co-preneur. Observations : Cet arrêt montre l’efficacité de la stipulation contractuelle demandant au gérant d’une société de se porter, à titre personnel, cotitulaire du bail com- mercial dont sa société est également locataire. Lorsque la société est soumise à une procédure collective, le bailleur doit produire sa créance et le recouvrement est soumis à la concurrence des autres créan- ciers. En revanche, il peut se retourner contre le gérant, à titre personnel et lui réclamer le paiement des loyers. À l’inver- se, pour le locataire, cet arrêt montre le danger que représente la signature du bail, à titre personnel. Contrat ■ Rupture d’un contrat de gestion de résidence (CA Paris, Pôle 5, ch. 10, 6février2017, n°14/23037) En janvier2012, un promoteur avait confié l’exploitation d’une résidence à une société spécialisée dans l’exploitation et la gestion de résidences à vocation touristique. Or en novembre 2012, le promoteur avait résilié la convention en raison de la gestion défaillante de la société. La cour d‘appel admet le bien-fondé de cette décision. L’ar- rêt évoque la perte de confiance née après la conclusion du contrat « au fur et à mesu- re de la découverte des manquements contractuels de la société O., qui ont indé- niablement terni son image de marque . La notoriété de la société O., qui devait être un atout auprès des commercialisa- teurs chargés de trouver des investisseurs, est devenue un problème , retardant, voire compromettant le projet de commercialisa- tion de la résidence de tourisme de stan- ding. […] Il s'ensuit que la société O. n’a pas rempli son obligation de promouvoir la vente du bien immobilier, ne rendait plus 2 8février 2017 3 M ARCHÉS - E NBREF C ONTRATS ▲ ■ Plafonds de loyers Les plafonds de loyer applicables en 2017 aux divers régimes aidés à l'investissement locatif, ont été publiés. (BOFIP le 16 février 2017). Voici ceux applicables au dispositif Duflot-Pinel métropole pour les baux conclus ou renouvelés en 2017. Zones A bis Reste de la zone A B1 B2 Plafond de loyer 16,63 € 12,50 € 10,07 € 8,75 € Plafonds de loyers en € par m 2 ■ Hausse de collecte des SCPI Les SCPI de rendement ont collecté 5,25milliards d’ € en 2016. C’est un chiffre record. Au seul 4 e trimestre, ces SCPI ont collecté 1,66milliard, soit une augmenta- tion de 37% par rapport au 4 e trimestre 2015. Le taux de rendement moyen (taux de valorisation sur valeur de marché) est de 4,64% en 2016. (Chiffres publiés par meilleuresscpi.com le 21 février 2017). ■ Individualisation des frais de chauffage Selon une étude de l’ARC, 80 à 90% des foyers n’ont pas de solution fiable pour individualiser leurs consommations de chauffage. L’obligation de répartir les frais de chauffage en fonction des consomma- tions individuelles entre en vigueur à par- tir du 1 er avril 2017, rappelle l’ARC. Or la mesure du répartiteur peut être sous-esti- mée (présence d’une autre source de cha- leur à proximité ou pose d‘un vêtement sur le répartiteur) ou surestimée (mauvaise estimation des températures par le réparti- teur, mauvais positionnement du réparti- teur sur le radiateur…). La sous-estimation de la consommation peut aller jusqu’à 29% et la surestimation de la consomma- tion peut atteindre 86%. L’étude conclut que le répartiteur ne peut pas raisonnablement être considéré com- me un moyen fiable de respecter la régle- mentation prochainement en vigueur. L’ARC en appelle à faire référence à d’autres dispositifs pour mesurer les consommations de chauffage. (Étude Enertech commandée par l’ARC, com- muniqué du 16février 2017). ■ M a r c h é d e l a l o g i s t i q u e : e n h a u s s e s e l o n J L L L ’ a c t i v i t é d u m a r c h é d e l a l o g i s t i q u e a p r o - g r e s s é d e 2 0 % e n 2 0 1 6 s e l o n J L L . I l a a t t e i n t u n r e c o r d a v e c p l u s d e 3 m i l - l i o n s d e m 2 c o m m e r c i a l i s é s e n F r a n c e . M a i s e n 2 0 1 6 , l a d e m a n d e p l a c é e s u r l a d o r s a l e ( P a r i s , L y o n O r l é a n s , L i l l e e t M a r - s e i l l e ) s ’ e s t c o n t r a c t é e ( 5 3 % d e l a d e m a n - d e p l a c é e ) a u p r o f i t d u r e s t e d u t e r r i t o i r e . J L L e x p l i q u e q u e c e l a c o n f i r m e l ’ a p p é t i t d e l a g r a n d e d i s t r i b u t i o n p o u r l e s b â t i - m e n t s X X L r é g i o n a u x , d a n s l e c a d r e d e l a r é o r g a n i s a t i o n d e l e u r s s c h é m a s l o g i s - t i q u e s n a t i o n a u x . L a g r a n d e d i s t r i b u t i o n r e p r é s e n t e 4 0 % d e s m 2 c o m m e r c i a l i s é s e n F r a n c e . E n t ê t e s e t r o u v e C a r r e f o u r ( 4 t r a n s a c t i o n s a v e c 3 4 5 0 0 0 m 2 ) s u i v i p a r I n t e r m a r c h é ( 2 2 2 0 0 0 m 2 ) e t L e c l e r c ( 2 1 7 0 0 0 m 2 ) . L e m a r c h é d e l ’ i n v e s t i s s e m e n t e s t e n r e c u l p a r r a p p o r t à 2 0 1 5 . À 1 , 6 m i l l i a r d d ’ € , i l s ’ i n s c r i t e n r e t r a i t d e 1 8 % p a r r a p p o r t à 2 0 1 5 . S u r l e s 4 3 t r a n s a c t i o n s c o m p t a b i l i - s é e s e n 2 0 1 6 , 1 3 c o n s t i t u e n t d e s c e s s i o n s d e p o r t e f e u i l l e . 5 t r a n s a c t i o n s d é p a s s e n t 1 0 0 m i l l i o n s d ’ e u r o s ; l a p l u s i m p o r t a n t e e s t c e l l e d u p o r t e f e u i l l e a c q u i s p a r B l a c k s - t o n e ( 3 2 1 0 0 0 m 2 ) . F i n d é c e m b r e , l e s t a u x d e r e n d e m e n t s e s i t u a i e n t à 5 , 5 % p o u r d e s a c t i f s l o g i s - t i q u e s p r i m e . P o u r 2 0 1 7 , J L L e s t o p t i m i s t e , l e d é b u t d e l ’ a n n é e é t a n t t r è s a c t i f . L e s t a u x d e v r a i e n t c o n t i n u e r à s ’ e f f r i t e r e t s e r a p p r o c h e r d e s 5 % p o u r l e s m e i l l e u r s p r o d u i t s . J L L e s t i m e q u e 2 0 1 7 d e v r a i t ê t r e u n e a n n é e r e c o r d p o u r l ’ i n v e s t i s s e m e n t l o g i s t i q u e . ( É t u d e p u b l i é e l e 1 4 f é v r i e r 2 0 1 7 ) . ■ P e r s p e c t i v e d e l ’ i n v e s t i s s e m e n t l o g i s t i q u e s e l o n B N P P a r i b a s P o u r 2 0 1 7 , B N P P a r i b a s a n t i c i p e u n n i v e a u d e c o m m e r c i a l i s a t i o n q u i d e v r a i t d é p a s s e r 3 m i l l i o n s d e m 2 , m a i s s a n s é g a l e r l a p e r - f o r m a n c e d e 2 0 1 6 ( 3 , 6 m i l l i o n s l o u é s ) . L ’ o f f r e , à 3 , 3 m i l l i o n s d e m 2 e s t e n b a i s s e . L e s l o y e r s d e s e n t r e p ô t s d e c l a s s e A s o n t a s s e z s t a b l e s , c o m p r i s e n t r e 3 8 e t 5 3 € l e m 2 , s e l o n l e s t e r r i t o i r e s . T o u t e f o i s , l e s l o y e r s p r o g r e s s e n t à L y o n ( 4 6 € p o u r d e s l o c a u x n e u f s ) . E n t e r m e s d ’ i n v e s t i s s e m e n t s , l a F r a n c e e s t l e 3 e m a r c h é e u r o p é e n a p r è s l a G r a n d e B r e t a g n e e t l ’ A l l e m a g n e . I l e s t d e 2 , 7 m i l - l i a r d s d ’ e u r o s ( l o g i s t i q u e e t l o c a u x d ’ a c t i v i - t é ) . B N P P a r i b a s s o u l i g n e q u e l a c o n f i a n c e d e s i n v e s t i s s e u r s a p e r m i s l e r e t o u r d e s o p é r a t i o n s e n b l a n c e t c o n f i r m e l a p e r s - p e c t i v e d e b a i s s e d e s t a u x d e r e n d e m e n t v e r s 7 % p o u r l e s o p é r a t i o n s e n b l a n c e t 5 % p o u r l e s p l u s b e l l e s o p é r a t i o n s . ( Communi qué du 1 3 fé v ri e r 2 0 1 7 ) . possible la poursuite du contrat, condui- sant la société C. à résilier le contrat du 28novembre 2012”. La cour juge donc légi- time la résiliation du contrat. Observations : C’est donc sur une question d’image et de notoriété que se fonde principalement la motivation de la résilia- tion du contrat ● 2 8février 2017 4 U RBANISME - F ISCALITÉ JURISPRUDENCE Urbanisme ■ Permis de construire: nouvelle i nstruction en cas d’annulation de la décision de rejet de la demande (CE, 2 e et 7 e chambres réunies, 23février2017, n°395274, SARL Côte d’Opale) Une société avait demandé en 2005 un per- mis de construire une résidence de tourisme de 50 logements. La commune avait sursis à statuer en 2006 pour deux ans en raison de la révision du PLU puis rejeté la demande de permis au motif que désormais le classe- ment du terrain ne permettait pas cette construction. Mais la commune avait retiré sa délibération en adoptant le nouveau PLU. Le tribunal avait annulé le refus car il était privé de base légale, la délibération ayant été retiré. Le tribunal avait enjoint à la commune de réexaminer la demande. La commune avait à nouveau rejeté la deman- de en 2011, en se fondant sur le PLU de 2009. Le Conseil d’État annule l’arrêt d’ap- pel qui avait rejeté la demande de la socié- té. L’article L600-2 du code de l’urbanisme per- met au bénéficiaire d’obtenir un nouvel examen de sa demande, sous le régime d’urbanisme à la date de la décision annu- lée. Mais la cour d’appel avait estimé que le pétitionnaire devait à nouveau confirmer sa demande dans un délai de 6 mois, pour bénéficier de l’article L 600-2. Cette décision est annulée. Le Conseil d’État se fonde sur l’article L 600-2 du code de l’ur- banisme et sur l’article L 911-2 du code de justice administrative. “Lorsqu’une juridiction, à la suite de l’annu- lation d’un refus opposé à une demande d’autorisation d’occuper ou d’utiliser le sol, fait droit à des conclusions tendant à ce qu’il soit enjoint à l’administration de réexaminer cette demande, ces conclusions aux fins d’injonction du requérant doivent être regardées comme confirmant sa demande initiale ; que, par suite, la condi- tion posée par l’article L. 600-2 du code de l’urbanisme imposant que la demande ou la déclaration soit confirmée dans les six mois suivant la notification de l’annulation au pétitionnaire doit être regardée comme remplie lorsque la juridiction enjoint à l’au- torité administrative de réexaminer la d emande présentée par le requérant”. Observations : Le pétitionnaire n’a donc pas besoin formellement de confirmer sa volonté que soit réexaminée sa demande de permis de construire si le juge a enjoint l’administration de procéder à ce réexa- men. L’administration doit donc se confor- mer à l’injonction, sauf, précise l’arrêt, si le pétitionnaire dépose une demande por- tant sur un nouveau projet. Fiscalité ■ Taxe foncière: immeubles fai- sant accession en fin de bail (CE, 8 e et 3 e chambres réunies, 24février2017, n°387972, société H21) Le Conseil d’État s’est prononcé sur la ques- tion de l’imposition à la taxe foncière pour des biens construits par un tiers sur les biens que lui loue le propriétaire, avant l’expira- tion du bail. Le Conseil d’État juge que, en application de l’article 555 du code civil, l’accession à la propriété des biens construits par un tiers sur le terrain que lui loue le propriétaire n’a lieu qu’à l’expiration du bail, sauf clause contraire. En l’absence de clause du bail portant sur la propriété du bien, le proprié- taire ne peut être regardé comme devenu immédiatement propriétaire des construc- tions et aménagements réalisés par le pre- neur. Le Conseil d’État en déduit qu’il n‘est pas redevable de la taxe foncière sur les propriétés bâties avant l’expiration du bail. Observations : L’imposition à la taxe fon- cière est liée à la propriété du bien. Dans le cas de constructions édifiées par le pre- neur, la propriété de la construction peut être soit transférée au bailleur au fil de la construction, soit en fin de bail, voire en fin de jouissance, si le bail se reconduit. Faute de précision dans le bail, l’accession à lieu à l’expiration du bail. Avant ce ter- me, le preneur étant propriétaire des constructions, c’est donc à lui qu’incombe le paiement de la taxe foncière. ■ Revenus fonciers: acquisition avec emprunt de la nue-propriété de parts de sociétés de personnes : déduction des intérêts ? (CE, 8 e et 3 e chambres réunies, 24février2017, n°395983) Une société de personnes détenait un immeuble à un usage locatif. La question se posait de savoir si un pro- priétaire peut déduire de ses revenus fon- ciers les intérêts d’un emprunt souscrit pour financer l’acquisition de la nue-propriété de ses parts. Le Conseil d’État répond par la négative )à cette question. Il observe que, dans l’hypothèse du démem- brement de la propriété des parts d’une société de personnes détenant un immeuble locatif, seul l’usufruitier des parts est soumis à l’impôt sur le revenu pour la quote-part de revenu foncier perçu par la société qui lui revient. En revanche, le nu- propriétaire ne dispose pas de revenu à ce titre. En conséquence, les intérêts ne sont pas déductibles des revenus fonciers que le contribuable perçoit à raison d’autres biens immobiliers. Le conseil d’État se fonde sur l’article 8 du CGI qui dispose que : “En cas de démem- brement de la propriété de tout ou partie des parts sociales, l'usufruitier est soumis à l'impôt sur le revenu pour la quote-part cor- respondant aux droits dans les bénéfices que lui confère sa qualité d'usufruitier. Le nu-propriétaire n'est pas soumis à l'impôt sur le revenu à raison du résultat imposé au nom de l'usufruitier.” Observations : Cette solution est en phase avec la doctrine de l’administration (BOFIP RFPI, n°1160) car l’emprunt qui sert à financer l’acquisition de la nue-propriété des parts représente des dépenses qui “ne peuvent être considérées comme engagées en vue de l’acquisition ou de la conserva- tion d’un revenu ou de la propriété de l’immeuble donné en location.” A noter en revanche que les intérêts d’em- prunt contractés pour l’acquisition de la nue-propriété d’un immeuble loué sont déductibles (cf rescrit n°207/53 du 11 déc. 2007). ● ■ Inscription des bâtiments et ter- rains à l’actif du bilan Pour le cas de bâtiments ou de terrains industriels figurant à l’actif du bilan d'une propriétaire devant effectuer une déclara- tion relevant de l’article 53 A du CGI (déclaration de résultats), si le propriétaire n’a pas inscrit les bâtiments et terrains à l’actif de son bilan, contrairement à ses obligations, l’administration est en droit de corriger cette omission et d’établir la taxe foncière selon les règles de l’article 1499 du CGI. (CE, 8 e et 3 e chambres réunies, 24février2017, n°394158, société Aéroports du Grand Ouest) ■ Régularisation de permis Lorsque le permis de construire est enta- ché d’un vice susceptible de régularisa- tion, l’article L 600-5 du code de l’urbanis- me permet au juge de surseoir à statuer pour permettre au pétitionnaire de régu- lariser. Le Conseil d’Etat a précisé qu 'il n’est pas exigé que l’immeuble ne soit pas achevé pour utiliser cette procédure. (CE, 6 e et 1 e chambres réunies, 22février 2017, n°392998). 2 8février 2017 5 M ARCHÉS ■ Perspectives 2017 La reprise du marché s’est confirmée en 2016. Avec le retour de la confiance des ménages, le bon calibrage des aides, l’an- née 2017 devait également être une bon- ne année, même si un petit “trou d’air” au printemps n’est pas à écarter en raison des élections présidentielles. La reprise annoncée des taux d’intérêt (de 1,32% actuellement à 1,80% en fin d’an- née selon le Crédit foncier de France), devrait avoir pour effet de pousser les clients acheter, avant la hausse. Dans la perspective des élections, LCA-FFB demande d’abord aux pouvoirs publics de laisser en l’état les dispositifs d’aide qui montrent leur efficacité. Patrick Vandrom- me rappelle que les aides génèrent des recettes fiscales supérieures à leur coût. Il approuve le choix des pouvoirs publics d’avoir prévu une phase d’expérimentation pour la réglementation environnementale. Enfin, le syndicat souhaite des simplifica- tions de procédure pour faciliter le monta- ge des permis de construire et limiter le recours des tiers. ● L OGEMENTS Dynamisme pour le marché de la maison individuelle ■ Conjoncture positive Le président de LCA-FFB se réjouit; après q uatre années de crise, Patrick Vandrom- me indique que 2016 a été une très bonne année. La reprise des ventes, amorcée en 2015 (+13,7%) s’est accélérée en 2016. Avec 133600 ventes, le marché a progressé de +19,5%. La tendance s'est même accé- lérée au 4 e trimestre et le mois de janvier est également actif. Si on ne retrouve pas les niveaux d’activité d’il y a dix ans (168115 ventes en 2006), la hausse du marché et très sensible par rapport au creux du marché observé en 2013 et surtout en 2014 (97768 ventes). Dominique Duperret, délégué général de LCA-FFB, souligne que la moitié des ventes sont financées en PTZ, ce taux atteignant même 70% pour certains promoteurs. En dépit du faible écart entre le niveau de marché des taux d’intérêt et le taux nul du PTZ, ce prêt permet à l’emprunteur de dis- poser de fonds assimilés à un apport per- sonnel. Le PTZ a un effet sécurisant pour les banques, car la sinistralité des prêts res- te faible. ■ L’ouest plus dynamique Toutes les régions ont connu en 2016 une hausse d’activité dépassant 10% et souvent 20% dans la moitié ouest de la France. Le record est détenu par les Pays de la Loire avec une hausse de 31%. Rhône-Alpes pro- gresse de 11% seulement, mais avait moins baissé l’an dernier. Les régions qui sont les moins dynamiques sont le grand Est (+12%) et la Bourgogne Franche-Comté (+15%). ■ Age moyen en hausse L’âge moyen des acquéreurs a progressé de 7 ans entre2010 et2016. Cela s’ex- plique notamment par la baisse du marché dans les années récentes. Le prix moyen de la maison a augmenté de 141000à 177000 € sur cette période. Cette hausse de 25%, soit 4% par an est liée à hauteur de 10 points à l’incidence réglementaire, estime LCA-FFB. Le foncier a progressé de 59%, en s’ac- compagnant d’une baisse de la taille du terrain. Mais Patrick Vandromme relativise l’effet de hausse des prix en raison du déplacement de la clientèle. Les opérations traditionnelle- ment prédominantes en zone C se déplacent vers la zone B. Or les terrains, plus proches des centres-villes, y sont plus chers. ■ Évolution du métier Les métiers de constructeurs de maison individuelle changent, observe Patrick Van- dromme en constatant que les profession- nels font aussi de la promotion (de l’ordre de 15 à 20% de leur activité) et de l’amé- nagement. Un des facteurs explicatifs est que les constructions sont de plus en plus proches des centres-villes, ce qui impose aux professionnels de maîtriser le foncier, et ce qui écarte donc le schéma du contrat de construction de maison individuelle. Les professionnels s’intéressent également à la rénovation. Patrick Vandromme consi- dère que ce marché offre de belles pers- pectives. L’objectif est de pouvoir offrir au client un contrat portant sur un bouquet de travaux, et qui garantit un prix, des délais et le respect de performances éner- gétique. ■ Réformer la loi de 1990? Le contrat de construction, régi par la loi de 1990, est par ailleurs appelé à évoluer. La fédération a remis ses propositions à la direction de l’habitat, de l’urbanisme et des paysages. Dominique Duperret précise qu’il ne s’agit pas de mettre en cause le socle protecteur de la loi de 1990 mais d’obtenir des aménagements, par exemple sur les règles d’échelonnement des paie- ments. Autre facteur d’évolution: la pro- fession s’est un peu orientée vers la vente de maisons à des bailleurs sociaux, qui cherchent à offrir aux locataires des mai- sons groupées. Le cadre le plus adapté est alors celui de la VEFA, ce qui augmente également la part d’activité réalisée en promotion par le constructeur. 2016 2010 Âge moyen acheteur 46 ans 39 ans Part des primo-accédants 50% 71% Prix moyen maison (hors foncier) 177000 € 141000 € Prix moyen terrain 91000 € 57400 € Surface moyenne terrain 1100m 2 1300m 2 Part construction en zone rurale 48% 57% Part de marché des constructeurs 61% 59% Constructions de maisons individuelles source enquêtes ménages,Caron Marketing, LCA-FFB Dominique Duperret Patrick Vandromme Hausse des ventes de logements neufs 148616: c'est le nombre de réservations de logements enregistrées par les promoteurs e n 2016 , un chiffre en hausse de +21% en un an, selon les chiffres publiés par la FPI le 21février. Le dynamisme du marché de la vente au détail (+25,2%) est conforté par celui des résidences services (+30,5%), tan- dis que celui des ventes en bloc progresse plus doucement (+4,1%). En 2016, les investisseurs ont acquis 53% de logements et les propriétaires occu- pants, 47%, comme en 2015. Les mises en vente progressent également, mais dans une moindre mesure (+10,9%); de ce fait, l’offre commerciale a tendance à se contracter. Le délai d’écoulement est passé en un an de 12 mois à 9,1 mois. Quant aux prix moyens, ils ont à nouveau dépassé en 2016 la barre des 4000 € le m2 à 4055 € ; s’étalant entre 4838 € en Ile-de- France et 3700 € en province. La FPI conclut de ces chiffres que si le mar- ché est en croissance, il est nécessaire de libérer l’offre pour répondre à la demande. Elle demande de desserrer les freins qui ralentissent la production : recours abusifs, normes envahissantes et rétention fonciè- re. La FPI souligne que les dispositifs d’aide à l’accession ou à l’investissement sont désormais bien calibrés. La présidente de la FPI, Alexandra François-Cuxac appelle donc les pouvoirs publics à les préserver. Les statistiques de prix des notaires d’Ile- de-France publiées ce 23février, attestent d’un niveau soutenu des volumes de ventes, qui commence à se répercuter sur les prix. Thierry Delesalle fait observer que, de manière habituelle, au-delà de 30000 transactions par an, le marché parisien voit ses prix monter. ■ Un effet Présidentielle? L’année 2017 subira-t-elle les effets néga- tifs de la campagne présidentielle? Pour les mois qui viennent, les notaires ne pensent pas que 2017 sera mauvaise. Le marché est principalement un marché d’utilisateurs et les acquéreurs sont inci- tés à la décision avec la légère remontée de taux. Le notariat est favorable à certaines mesures d’assouplissement des règles fis- cales afin de favoriser la fluidité du mar- ché. Thierry Delesalle évoque par exemple - le fait de ramener à 15 ans la durée de détention nécessaire à l’exonération d’impôt sur les plus-values mais aussi, - la modification de la règle imposant un délai entre l’acquisition d’un bien et la faculté de donner conté au locataire (règle issue de la loi Macron) - la baisse des droits de mutation à titre onéreux. Ce dernier outil a un impact très direct sur le marché. Thierry Delesalle cite l’exemple de l’Angleterre qui a voulu lut- ter contre la spéculation à Londres et a augmenté à 12% les droits portant sur les biens de plus de 2millions d’euros. Pour les résidences secondaires, les droits ont même été portés à 15%, ce qui a eu pour effet immédiat de faire baisser les volumes de 20%. ■ Volume en hausse Le marché a été dynamique en 2016. Il s’est vendu 109950 appartements anciens en Ile-de-France soit une hausse de +8% en un an. Les prix ont augmenté de +3,5%. Après 5 années de lente baisse des prix, le marché remonte progressive- ment, en raison du niveau exceptionnel- lement bas des taux d’intérêt et de la fin de l’attentisme. Avec un an de décalage, la hausse des volumes se répercute sur les prix. Pour les maisons, la situation est quasi- ment identique: les volumes ont progres- sé de +9% en un an (51190 ventes) et les prix de +2,3%. ■ Hausse des prix à Paris A Paris, les ventes d’appartements ont atteint 34030 transactions ce qui est en repli de -1% par rapport à 2015. Selon le notariat, une conjugaison de facteurs explique cette situation: haut niveau des prix, croissance du parc de logements sociaux et attentisme face aux possibles améliorations de situation fiscale des vendeurs après les élections présiden- tielles. Les prix des appartements anciens ont augmenté de +4,4% en un an dans Paris à 8340 € le m 2 . Seuls 4 arrondissements restent sous la barre des 8000euros le m 2 (12 e , 18 e , 19 e et 20 e arrondissements). 4 arrondissements ont vu leur prix progres- ser de plus de 8% en un an: 3 e , 10 e , 17 e , 18 e . Trois arrondissements ont des prix en baisse: 1 e , 4 e et 8 e . Le marché parisien est davantage homo- gène: le rapport entre l’arrondissement le plus cher et le moins cher est de 1,76 en 2016, alors qu’il était de 2,5 au 2 e tri- mestre 2011. ■ Petite couronne : hausse des volumes Guénaël Chalut-Natal indique que le marché des appartements anciens en petite couronne est le plus dynamique de la région. Les volumes ont en effet pro- gressé de 13% en un an, particulière- ment en Seine-Saint-Denis (+17%). Le marché des maisons est égale- ment en hausse de 11%. Les prix des appartements anciens ont augmenté de 3,1% en un an, avec une hausse plus marquée dans les Hauts-de-Seine (+3,4%) qu’en Seine-Saint-Denis (+1,8%). À noter des hausses sensibles à Saint Denis (+11,6%) ou à Vincennes (+7,8%) ou des baisses de prix à Créteil (-4,7%) et Ivry-sur-Seine (-4,8%). Pour les maisons, les prix ont pro- gressé de +2,8%, et, comme pour les appartements, plus dans les Hauts-de-Seine (+4,1%) qu’en Sei- ne-Saint-Denis (+1,5%). ■ Grande couronne : ventes en hausse Les volumes de vente ont progressé de +10% pour les appartements. Toutefois, un département, l’Essonne, reste en repli (-4% de transactions). Pour les maisons, la hausse des volumes est de +8%, et elle atteint même +15% dans les Yvelines. L’Essonne connaît une reprise plus limitée à +2%. S’agissant des prix, l’inversion de tendan- ce du marché s’est ressentie plus tardive- ment que dans la capitale. Les prix des appartements augmentent dans les 4 départements, de +2,0% en moyenne, plus fortement dans les Yve- lines (+2,8%) qu’en Essonne (+1,0%). Les notaires constatent de forts écarts de prix. Par exemple, les appartements à Versailles ont grimpé de +6,1% en un an et même de +15,3% à Saint-Germain-en- Laye, tandis qu’ils reculaient de -5,3% à Melun et de -10,3% à Meaux. Quant aux maisons, les prix ont augmen- té de +2,0%, plus dans les Yvelines (+2,7%) que dans le Val-d’Oise (+1,5%). Les variations de prix sont très fortes: +20,0% à Houilles ou -11,1% à Eaubon- ne, même s’il faut se méfier des “effets de structure” puisque, par exemple l’af- flux de grandes maisons sur le marché a un effet mécanique de hausse des prix médians. ■ Perspectives En conclusion, les notaires observent que 2016 a connu une poursuite de la hausse des volumes avec une hausse modérée des prix. À court terme, ils n’attendant pas de modification de la tendance. ● 2 8février 2017 6 L OGEMENTSANCIENS MARCHÉS Les prix des logements anciens repartent à la hausse en Ile-de-France Arr t Prix au m 2 Evol. an. Arr t Prix au m 2 Evol. an. I er 10000 € -5,2% XI e 8570 € +5,3 % II e 9830 € +5,5 % XII e 7830 € +2,0 % III e 10690 € +8,8 % XIII e 8000 € +6,7 % IV e 10920 € -0,2% XIV e 8570 € +2,4 % V e 10730 € +4,8% XV e 8620 € +3,1 % VI e 12200 € +6,7 % XVI e 9130 € +4,1 % VII e 11530 € +1,7 % XVII e 8930 € +8,5 % VIII e 9580 € -3,1% XVIII e 7810 € +8,7 % IX e 9120 € +4,4 % XIX e 6920 € +7,0 % X e 8210 € +8,2 % XX e 7270 € +5,7 % Prix des appartements anciens à Paris (prix au m 2 , 4 e trimestre 2016 et évolution annuelle) Source: chambre des notaires d’Ile-de-France 2 8février 2017 7 NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E EX C EP T IO NN EL L E R é s e r v é e a u x n o uv e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS hebdo immobilier N OMINATIONS Cabinets ministériels ➠ Aménagement du territoire : Florent- Yann Lardic quitte ses fonctions de conseiller aménagement du territoire, négociation de partenariats territoriaux, relations avec les régions au cabinet de Jean-Michel Baylet. (Arrêté du 13février2017, J.O. du 15février, n°82) Préfets ✓ Sont nommés préfets de région : Michel Delpuech (Ile-de-France), Henri-Michel Comet (Auvergne-Rhône-Alpes), Nicole Klein (Pays de la Loire) et Fabienne Buccio (Normandie). ✓ Sont nommés préfets de département : Fabien Sudry (Pas-de-Calais), Nicolas Quillet (Sarthe) et Sophie Brocas (Eure-et-Loir). (Décrets du 16février 2016, J.O. du 17 fév. n°70 à77). Magistrature ✓ Cour d’appel : Gilles Accomando est nommé premier président de la cour d'ap- pel de Pau. ✓ Tribunaux de grande instance : Sont nom- més présidents de TGI: Bertrand Menay (Meaux), Philippe Babo (Mulhouse), Isabelle Théry (Valence), Franck Bielitzki (Beauvais), Odile Simart (Saverne), Pascale Krier (Sarre- guemines) et Fabienne Clément-Neyrand (Quimper). (Décrets du 17février2017, J.O. du 19février, n°42 et44). ✓ Juridictions administratives - Perdent une chambre, les tribunaux administratifs de Bastia (2 chambres), Lille (7 chambres) et Orléans (4 chambres). Celui de Nîmes gagne une chambre (4 chambres). - La cour administrative d'appel de Paris p erd une chambre (9 chambres). (Arrêté du 9février2017 fixant le nombre de chambres des TA et des cours administratives d'appel, J.O. du 18février, n°17). Organismes publics ✓ Commission de régulation de l'énergie : Jean-François Carenco est nommé prési- dent de la CRE. (Décret du 16février2017, J.O. du 17février, n°54) ✓ Système national d'enregistrement de la demande de logement social : Fabrice Munier-Jolain et Marie-Josée Balducci sont nommés membres du comité d'orienta- tion. (Arrêtés du 7février2017, J.O. du 15 fév. n°90 et91). ✓ Société du Grand Paris : Jean-Michel Thornary et Anaïs Breaud (Commissariat général à l'égalité des territoires) sont nommés membres de du conseil de sur- veillance de la SGP. (Décrets du 17février2017, J.O. du 19février, n° 35). Conventions collectives ➠ Collaborateurs salariés des cabinets d'économistes de la construction et de métreurs-vérificateurs : il est envisagé l'extension de deux textes: - annexe III du 7décembre2016; - avenant n°1 du 7décembre2016, portant sur le régime de prévoyance. (Avis publié au J.O. du 16février, n°64). ➠ Personnel des cabinets d'avocats : il est envisagé l'extension de l’accord du 25novembre2016 relatif aux modalités de fonctionnement et d'attribution de la Commission paritaire nationale de l'em- ploi. (Avis publié au J.O. du 16février, n°65). ➠ Immobilier : l'avenant n°65 bis du 1 er m ars 2016 relatif à la prévoyance a été étendu par arrêté du 10février2017. (J.O. du 18février, n°90). ■ Assurance emprunteur L'article L 1141-2 du code de la santé publique prévoit qu’une convention relati- ve à l'accès au crédit des personnes présen- tant un risque aggravé du fait de leur état de santé ou leur handicap est conclue entre l'Etat, les organisations profession- nelles de crédit et d'assurance et les orga- nisations représentant les malades. C’est la convention AERAS (s'Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé). Cette convention prévoit le délai au-delà duquel les personnes ayant souffert d'un cancer ne peuvent se voir pratiquer une majoration de tarif d'assurance ou une exclusion de garantie (art. L 1141-5, loi du 26 janvier 2016). Un décret du 13 février en fixe les modalités. Un document d'in- formation est remis à chaque candidat à l'assurance-emprunteur. (Décret n°2017-173 du 13février2017 préci- sant les modalités d'information des candidats à l'assurance-emprunteur lorsqu'ils présentent du fait de leur état de santé ou de leur handi- cap un risque aggravé, J.O. du 14février, n°8) ■ Zones prioritaires pour la biodi- versité Les zones prioritaires pour la biodiversité sont établies par arrêté du préfet (art. R 411-17-3 du code de l'environnement). Il élabore un programme d'actions: main- tien d'une couverture végétale du sol, plantation de haies, restauration de plans d'eau… Il peut rendre certaines actions obligatoires. (Décret n°2017-176 du 13février2017, J.O. du 15février, n°4). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi673 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ AU FIL DU J.O. ❘◗ Ashurst ( Guillaume Aubatier ) a conseillé Wework pour sa seconde implantation en France au 64-66 rue des Archives (Paris 3 e ). Cet immeuble de 7000m 2 accueillera un espace de travail partagé. ❘◗ Erwan Le Douce-Bercot rejoint le cabinet Jones Day pour prendre la tête de sa pratique Droit immobilier en France. Acteurs 2 8février 2017 8 N OTAIREÀ C ONDÉSURL ’E SCAULT >Qu’est-ce que le droit réel de jouissance spécial? V.S. : “Le droit d’usufruit dispose d’une défi- nition et d’un régime bien établis par le code civil. Le droit d’usage est un droit précaire, donc d’usage limité; de plus, il est incessible. Le droit réel de jouissance spécial se situe entre les deux. Sa validité a été reconnue par la Cour de cassation en 2012 dans l’arrêt « Maison de Poésie ». Il peut donc être créé et défini de toutes pièces par contrat.” >Comment se présente ce droit? V.S. : “Ce droit peut se décliner en trois grandes familles. Il peut correspondre à une jouissance alternative, accordée à plusieurs personnes. Par exemple, un titulaire dispose d'un parking entre 8 h et 18 h et un autre entre 18 h et 8 h. Le droit peut être à jouissance limi- tée; et porter par exemple sur les fruits mais non sur l’usage du bien. Il peut enfin être à jouissance évolutive; par exemple, il intègre d’abord un droit de jouissance globale et peut évoluer au fil du temps vers un droit d’usage, cessible ou non. Il est essentiel que la conven- tion définisse une jouissance qui se distingue de celle conférée à l’usufruitier ou au titulaire d’un droit d’usage. Ce droit peut donc s’adapter à un panel consi- dérable d’utilités. Le principe de liberté contractuelle a pour conséquence la faculté de définir par contrat le régime juridique du droit, ce qu’a confirmé le deuxième arrêt « Maison de Poésie » le 8 septembre 2016. Par exemple, alors que l’usufruit est limité à 30 ans pour une personne morale et qu’il est nécessairement viager pour une personne physique, le droit réel de jouissance spécial peut être d’une durée différente. Pour une personne physique, il peut ne pas être limité à la vie de son titulaire et, partant, devenir transmissible. Pour une personne morale, il peut par exemple être fixé à 50 ans, sans pou- voir excéder la durée de ladite personne morale. La stipulation d’une durée sera néan- moins nécessaire. À défaut, ce sont les dispo- sitions supplétives relatives à la durée de l’usufruit qui s’appliqueraient.” >Y a-t-il déjà eu des applications concrètes? V.S. : “Nous attendons d’avoir un peu de recul par rapport à la jurisprudence « Maison de Poésie » qui n’a que quelques mois. Mais de nombreuses possibilités s’ouvrent. Une entreprise pourrait ainsi acquérir donc amortir l’usage de locaux commerciaux pour certains jours dans la semaine, à un prix moindre que pour son usage complet.” >Ne faut-il pas redouter des requalifications de contrats? V.S. : “Il est certain que la cession d’un droit réel de jouissance spécial ne doit pas conduire à contourner un statut d’ordre public comme celui des baux commerciaux ou des baux d’habitation. Mais les droits sont de nature différente : le locataire est titulaire d’un droit personnel alors que le titulaire du droit de jouissance spécial bénéficie d’un droit réel. Le locataire peut voir son droit remis en cause par l’effet d’une clause résolutoire, le titulaire du droit réel a un droit direct sur le bien donc plus fort, plus stable. De plus, l’achat d’un tel droit pourra être financé; la banque pourra prendre une garan- tie, comme une hypothèque sur ce droit réel. Le mécanisme se rapproche de celui du bail à construction, le preneur pouvant affecter en garantie hypothécaire son droit ainsi que les constructions qu’il édifiera en cours de bail.” >Ce nouveau droit pourrait donc provoquer un bouleversement des habitudes? V.S. : “Pour détenir un bien immobilier, le choix est actuellement limité entre le statut de propriétaire ou de locataire. Le nouveau droit réel vient s’intercaler entre les deux et s’adap- tera aux besoins de l’acquéreur. La Cour de cassation, dans l’arrêt de septembre dernier a jugé que ce nouveau droit réel est doté d’un régime juridique autonome que les parties peuvent modeler par convention, ce qui est une vraie révolution. Le droit s’adaptera à la situation des parties avec le conseil du notaire qui apportera son expertise technique.” >Faut-il recourir à un acte authentique? V.S. : “Ce droit réel emporte un démembre- ment de propriété. À ce titre, son établisse- ment suppose la rédaction d‘un acte authen- tique, car il est soumis à publi- cité foncière à peine d’inoppo- sabilité aux tiers.” >Quels sont les droits de mutation? V.S. : “Ce droit réel de jouissance spécial est un droit sui generis, inconnu du code général des impôts tout en relevant, en tant que droit réel, d’un régime de publicité obligatoire au service de publicité foncière. Sa cession à titre onéreux est assujettie au même tarif propor- tionnel que la vente d’un bien en pleine pro- priété mais avec une assiette différente. Il faut donc évaluer le droit, à partir de la valeur du bien en pleine propriété et en recourant à une méthode comme celle proposée par le doyen Aulagnier de capitalisation d’un flux de reve- nus futurs, à condition bien entendu que le bien soit susceptible de dégager des revenus. Il faut quoi qu’il en soit estimer la valeur des droits qui sont retranchés au propriétaire ven- deur. Afin de répondre aux diverses questions qui peuvent se poser, un colloque a été orga- nisé au Conseil supérieur du notariat. Il constitue le prélude à une réflexion plus approfondie.” >Quel avenir voyez-vous à ce droit? V.S. : “En voici quelques autres exemples. Alors que la vente en viager avec réserve de droit d’usage ou d’usufruit est assez contrain- te, le nouveau droit réel de jouissance est bien plus souple et plus précis. Il permet par exemple au vendeur en viager d’une résiden- ce secondaire de s’en réserver l’usage pour une période limitée à un mois par an, ce qui permet d’augmenter corrélativement le bou- quet et la rente. La donation d’une maison de famille à deux enfants peut être assortie d’un droit de jouis- sance réparti entre les enfants à des périodes différentes de l’année. Cela permet d’éviter l’indivision et de conserver les intérêts d’une donation-partage. Il peut également s'appli- quer aux démembrements de parts sociales pour obtenir une répartition plus précise des droits politiques et financiers attachés à la qualité d’associé. Cette grande souplesse du nouveau droit réel de jouissance spécial pour- rait ringardiser l’usufruit!” ● Vivien Streiff: “le droit de jouissance spécial pourrait ringardiser l’usufruit” Président de la commission “établir et protéger la propriété immobilière “ lors du congrès des notaires de 2016, Vivien Streiff présente l’intérêt du droit réel de jouissance 