Au sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Baux d’habitation : Suspension des effets de la clause résolutoire
Baux commerciaux : Demande de renouvellement. Faculté de contestation par le bailleur en cas de vente ? / Dénégation de droit au
statut après offre de renouvellement, prescription biennale ? / Quand le preneur est une personne publique / Clause de résiliation du bail : à exercer de bonne foi
Baux professionnels : Le congé du preneur
Copropriété : Responsabilité du copropriétaire qui ne règle pas ses charges / Répartition des parties communes en tantièmes : par lot, non par bloc
Assurance : Incendie : impossibilité de reconstruire sur le même terrain
– 5 – Initiatives –
Centres villes : grande cause nationale 2018 ?
Réformer le droit de la copropriété par ordonnance ?
Ratification d’ordonnance sur les offres de prêts immobiliers
– 6 – Tableau des réponses ministérielles –
– 7 – Nominations – Agenda – Au fil du JO –
– 8 – Actualité –
Fiscalité : documentation fiscale: régime Malraux, ZRR, déduction de travaux par les nus-propriétaires
Marché : haut niveau de transactions en région selon BNP Paribas
■ jugé ■ > Si l’immeuble détruit par incendie ne peut être reconstruit sur place en raison de l’oppo- sition du maire pour raison de sécurité, l’in- demnisation est valablement calculée sur la valeur vénale du bien et non sur le coût de reconstruction (Civ. 3 e , 7 sept. 2017, p.5). > Si un copropriétaire subit un préjudice du fait du défaut d’entretien de l’immeuble, il peut invoquer la responsabilité délictuelle des copro- priétaires qui refusent de payer les charges cor- respondantes (Civ. 3 e , 7 sept. 2017, p.4). > La faculté d’adopter conventionnellement le statut des baux commerciaux ne s’ap- plique pas aux baux professionnels en cours au 5 août 2008 (Civ. 3 e , 7 sept. 2017, p.4). ■ répondu ■ > Le ministère de l’économie rappelle les règles applicables au calcul de la TVA pour la vente des terrains à bâtir (p.6). ■ chiffré ■ > Le volume des transactions de bureaux en région a atteint un record au 1 er semestre. Chiffres de BNP Paribas (p.8). ■ proposé ■ > L’association “Centres-villes en mouve- ment” propose que le label Grande cause nationale 2018 soit apporté aux centres- villes (p.5). > Un projet de loi a été déposé au Sénat par Bruno Le Maire en vue de ratifier l’or- donnance du 1 er juin 2017 sur les offres de prêts immobiliers (p.5). ■ nommés ■ > Christophe Pourreau est nommé directeur de la législation fiscale (p.7). > Jean-Benoît Albertini est nommé commis- saire général à l’égalité des territoires (p.7). L’automaticité limitée de la clause résolutoire I l est de pratique courante d’insérer dans les baux des clauses résolutoires. L’intérêt d’une telle clause est, en principe, d’obtenir la résolution automatique du bail dès lors que l’infraction repro- chée au locataire est constatée. Le rôle du juge est alors limité, puisqu’il se borne à constater l’infraction et qu’il doit en déduire la résiliation du bail. Alors que, lorsqu’il est saisi d’une demande aux fins de prononcer la résiliation du contrat, il dispose d’une faculté d’ap- préciation de la gravité de l’infraction pour décider ou non de la rési- liation. Pourtant, la jurisprudence montre que le caractère automatique de la résiliation, en présence d’une clause résolutoire, est assez théorique. Cela se vérifie surtout pour les baux d’habitation, mais également pour les baux commerciaux. En voici deux exemples tirés de deux arrêts récents de la cour d’appel de Paris. Le premier refuse de constater la résiliation d’un bail d’habitation, demandée par un bailleur social pour un arriéré de loyer de 1369euros (p.2). La cour se fonde sur l’ancienneté du locataire dans les lieux et sur le fait qu’il avait repris le paiement régulier de son loyer. La loi autorise le juge à accorder des délais de paiement allant jusqu'à trois ans et donc à suspendre les effets de la clause quand bien même le délai de deux mois imparti au locataire pour régler son arriéré de loyer a été dépassé (art 24 V de la loi du 6juillet 1989). Le deuxième arrêt tranche un litige opposant depuis de nombreuses années un bailleur à son locataire commerçant (p.3). Le bailleur avait adressé un commandement de payer à son locataire pour des indem- nités d’occupation. En effet, le bailleur ayant antérieurement refusé le renouvellement du bail, celui-ci avait pris fin. Mais la cour d’appel observe que la clause de résiliation de plein droit, qui pouvait être mise en œuvre pour le défaut de paiement du loyer, ne pouvait pas l’être pour les indemnités d’occupation, d’autant plus que le montant de ces indemnités n’avait pas encore été fixé par le juge. La cour d’ap- pel observe que la clause n’avait pas été mise en œuvre de bonne foi comme l’impose l’article 1134 al. 3 ancien ou l’article 1104 nouveau du code civil. Il est aussi constant que les clauses résolutoires sont d’inter- prétation stricte. Ainsi une clause visant le non-paiement du loyer ne peut pas s’étendre au défaut de paiement des charges (Aix-en-Pro- vence, 23avril 1991). Par ailleurs, le bailleur invoquait le fait que le preneur n’avait pas pro- cédé à la déclaration au registre du commerce de la mise en location- gérance du fonds. La cour estime que l’infraction n’est pas suffisam- ment grave pour justifier de prononcer la résiliation du bail. De nombreux arrêts plus anciens refusent de faire application de la clause résolutoire en cas de mauvaise foi du bailleur, par exemple pour un délai trop court imparti au preneur pour effectuer des travaux à la charge du preneur (Civ. 3 e , 5juin 1991). La clause résolutoire a donc un effet limité, qui s’exerce sous le contrôle vigilant du juge. ■ BD JURIS hebdo La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 695 18 SEPTEMBRE 2017 ISSN 1622-1419 17 E A NNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux d’habitation : Suspension des effets de la clause résolutoire Baux commerciaux : Demande de renouvellement. Faculté de contestation par le bailleur en cas de vente? / Dénégation de droit au statut après offre de renouvellement, prescription biennale? / Quand le preneur est une personne publique / Clause de résiliation du bail: à exercer de bonne foi Baux professionnels : Le congé du preneur Copropriété : Responsabilité du copropriétaire qui ne règle pas ses charges / Répartition des parties communes en tantièmes: par lot, non par bloc Assurance : Incendie: impossibilité de reconstruire sur le même terrain - 5 - Initiatives - Centres villes: grande cause nationale 2018? Réformer le droit de la copropriété par ordonnance? Ratification d’ordonnance sur les offres de prêts immobiliers - 6 - Tableau des réponses ministérielles - - 7 - Nominations - Agenda - Au fil du JO - - 8 - Actualité - Fiscalité: documentation fiscale: régime Malraux, ZRR, déduction de tra- vaux par les nus-propriétaires Marché: haut niveau de transactions en région selon BNP Paribas S O M M A I R E E D I T O R I A L 1 8septembre 2017 2 B AUXD ’ HABITATION - B AUXCOMMERCIAUX ▲ Baux d'habitation ■ Suspension des effets de la clau- s e résolutoire (CA Paris Pôle 1, ch. 3, 12septembre 2017, n°17/01592) Un bailleur avait obtenu un jugement constatant la résiliation d'un bail d'habita- tion, pour défaut de paiement de ses loca- taires. L'arriéré de paiement était de 1368,99 € . Mais la cour d'appel leur accor- de un délai de paiement et suspend les effets de la clause résolutoire: « Considérant […] que M.et M me D. […] ont repris régulièrement le paiement des loyers courants depuis le mois de mars2017; que compte tenu de ces efforts, de leur ancien- neté dans les lieux et de leur situation per- sonnelle et financière, il y a lieu de leur accorder trois mois de délais pour s'acquit- ter de cet arriéré en trois échéances de 456,33 € ou en totalité en une seule fois, en plus du loyer courant, par application de l'article 24-V de la loi du 6juillet 1989, que par application de ces dispositions seules applicables aux baux d'habitation, sous la condition du règlement total de la somme de 1368,99 € dans ce délai et du paiement des loyers courants à leur terme, la clause résolutoire sera réputée n'avoir pas joué, ses effets étant suspendus jusque-là». Observations : L'article 24 de la loi de 1989, dans sa rédaction issue de la loi Alur, auto- rise le juge, même d'office, à accorder des délais de paiement allant jusqu'à 3 ans. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Dans cet arrêt, la cour fait application de cette faculté, qui avait été refusée par le juge en première instance, lequel avait au contraire ordonné l'expulsion. Baux commerciaux ■ Demande de renouvellement. Faculté de contestation par le bailleur en cas de vente? (Civ. 3 e , 7 sept. 2017, n°889, FS-P-+B+I, cassa- tion partielle, pourvoi n°16-17174) Un locataire avait adressé à son bailleur une demande de renouvellement de son bail commercial en 2005. Or l'immeuble avait été vendu sur adjudication. En 2010, le nou- veau bailleur avait donné congé avec offre de renouvellement, puis assigné le locataire en nullité tant du bail que de la demande de renouvellement et subsidiairement en fixation du loyer du bail renouvelé. Le loca- taire avait invoqué la prescription de l'ac- tion en fixation du loyer. L'arrêt qui avait rejeté cette demande est c assé: «Attendu que, pour rejeter le moyen tiré de la prescription biennale, l'arrêt retient qu'il n'est pas établi que la demande de renouvellement de bail formée par la socié- té C. ait été portée à la connaissance de la société J., laquelle n'était pas tenue, en qua- lité de nouveau propriétaire, de s'informer sur l'état du bail en cours de sorte que le délai biennal de prescription n'a pas couru à compter du 1 er avril 2006, Qu'en statuant ainsi, après avoir constaté que la société C. avait, le 19octobre 2005, demandé le renouvellement du bail au 1 er avril 2006 et qu'à défaut d'avoir répondu à cette demande dans le délai de trois mois, la société N. était réputée l'avoir acceptée tacitement de sorte que le bail s'était renouvelé le 1 e r avril 2006, la cour d'appel, qui n'a pas tirés les conséquences légales de ses propres constatations, a violé [les articles L 145-10 et L 145-60 du code de commerce]". L'acquéreur invoquait encore l'article 684 de l'ancien code de procédure civile, soute- nant que le silence gardé par le précédent bailleur à la demande de renouvellement du bail ne constituait pas un acte qui lui était opposable en tant qu'adjudicataire. La Cour de cassation rejette également cet argument: "Mais attendu qu'ayant retenu à bon droit […] que la demande de renouvellement du bail commercial n'entrait pas dans les prévi- sions de l'article 684 de l'ancien CPC et rele- vé que la société locataire avait sollicité le renouvellement de son bail dans les formes et délais requis, la cour d'appel en a exacte- ment déduit que la demande de la société J. devait être rejetée; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ». Observations : Le preneur qui souhaite obtenir le renouvellement de son bail peut adresser une demande au bailleur, dans les 6 mois précédant son expiration ou à tout moment au cours de sa prolongation (art. L 145-10). Le bailleur dispose de trois mois pour faire connaître sa réponse. À défaut, il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement (cf. par exemple Civ. 3 e , 19janvier 2010). La difficulté venait ici de ce que le bien ayant été vendu, le nouveau bailleur contestait avoir été informé de la demande de renouvellement. Il résulte de cet arrêt que le bailleur n'ayant pas répon- du pendant trois mois à la demande de renouvellement, un nouveau bail s'était formé, et que ce bail s'imposait alors au nouveau bailleur. ■ Dénégation du droit au statut après offre de renouvellement, prescription biennale? (Civ. 3 e , 7 sept. 2017, n°890, FS-P+B+R+I, cas- sation, pourvoi n°16-15012) En 2009, un bailleur avait donné congé à son locataire avec offre de renouvellement pour le 31mars 2010. Le 6mars2012, il avait don- né congé avec refus de renouvellement, en offrant une indemnité d'éviction. Mais le 20juillet2012 il l'avait assigné en dénégation du droit au statut faute d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés. La question était de savoir si le preneur pouvait invoquer la prescription biennale pour considérer que la demande du bailleur était prescrite. La cour d'appel l'avait admis, mais sa décision est cassée: «Attendu que pour déclarer prescrite l'ac- tion en dénégation du droit au statut des baux commerciaux, l'arrêt retient que le bailleur doit agir dans le délai de prescrip- tion de l'article L 145-60 du code de com- merce, de deux ans à compter de la date d'effet du congé, la condition d'immatricu- lation s'appréciant à cette date; Qu'en statuant ainsi, alors que le bailleur qui a offert le paiement d'une indemnité d'éviction après avoir exercé son droit d'option peut dénier au locataire le droit au statut des baux commerciaux tant qu'une décision définitive n'a pas été rendue sur la fixation de l'indemnité d'éviction , la cour d'appel a violé [les articles L 145-1 et L 145- 60 du code de commerce] ». Observations : La cour d'appel avait consi- déré que l'action du bailleur en dénéga- tion du droit au statut devait être exercée dans le délai de deux ans à compter de la date d'effet du congé (31mars 2010) soit au plus tard jusqu'au 31mars2012. Ayant agi le 20juillet2012, il était forclos par application de l'article L 145-60 instituant la prescription biennale. L'auteur du pour- voi soutenait au contraire que l'action en dénégation du droit au statut n'est pas régie par le chapitreV du titreIV du livreIer du code de commerce et, en conséquence, que la prescription biennale était inapplicable. La Cour de cassation répond que le bailleur ayant offert le paie- ment d’une indemnité d'éviction par exer- cice du droit d'option, il peut contester le droit au statut tant qu'une décision défini- tive n'a pas été rendue sur la fixation de l'indemnité . JURISPRUDENCE ■ Quand le preneur est une per- sonne publique (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 6 sept. 2017, n°16/18617) U n bail commercial avait été conclu avec la Région Ile-de-France pour des locaux de bureaux en 2006 dans la tour Montparnas- se. Or la Région avait donné congé par anti- cipation, invoquant des manquements du bailleur à ses obligations fondées sur le dépassement de la norme admise pour la présence d'amiante dans l'air. La cour d'ap- pel tranche le litige relatif à la compétence. « Le juge judiciaire est compétent pour connaître des actions fondées sur des contrats de droit privé, y compris ceux pas- sés par une personne de droit public dès lors que le contrat ne porte pas sur le domaine public, ne comporte pas de clause exorbi- tante et ne fait naître que des rapports de droit privé sans lien avec l'exercice d'une mission de service public ou de travaux publics. […] Cette action [du bailleur tendant à voir constater la poursuite du bail] se fonde sur l'existence d'un bail "commercial" de droit privé conclu entre les parties au contrat et l'application des dispositions du statut des baux commerciaux et subsidiairement sur celle du droit civil est de la compétence du juge judiciaire . Il importe peu que les déli- bérations préalables à la décision prise par la région Ile-de-France de résilier le bail constituent des actes administratifs qui ne peuvent être attaqués que devant le juge administratif dès lors que la légalité même de tels actes dont [le bailleur] n'a pas été destinataire et qui ne lui ont pas été notifiés n'est pas contestée ». La cour conclut, « en application de l'article R 145-3 [lire 23] du code de commerce, la juridiction compétente […] est le TGI de Paris, juridiction du lieu de situation de l'im- meuble dans lequel se trouvent les locaux objet du bail ». Observations : La cour d'appel confirme donc la compétence des juridictions judi- ciaires pour trancher un litige opposant un bailleur et son locataire. La nature particu- lière du preneur, une personne de droit public, ne fait donc pas obstacle à la com- pétence des tribunaux judiciaires, le contrat étant sans lien avec l'exercice d'une mission de service public et le contrat ne comportant pas de clause exorbitante du droit commun. En application de l'article R 145-23 du code de commerce, le tribunal compétent est le TGI de Paris, en raison de la situation de l'immeuble. A retenir: Même si le preneur est une per- sonne publique, le bail commercial relève des juridictions judiciaires. ■ Clause de résiliation de bail: à exercer de bonne foi (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 13 sept. 2017, n°15/01413) En réponse à une demande de renouvelle- ment de bail, un bailleur avait adressé à son locataire en 2009 un refus de renouvelle- ment avec refus d’indemnité d’éviction. Les parties s’opposaient sur divers points que tranche la cour d’appel. On retiendra les deux points suivants 1. Application d’une clause de résiliation de plein droit . La cour refuse d’en faire appli- cation au motif suivant: « Le refus de renouvellement du 17sep- tembre 2009 ayant mis fin au bail, liant les parties à compter du 8juillet 2009, la socié- té locataire n’était plus tenue au paiement d’un loyer mais d’une indemnité d’occupa- tion dont la fixation n’avait pas été deman- dée par la bailleresse. En conséquence, le commandement de payer du 19juillet 2013 qui visait des loyers, et au surplus qui a été délivré alors qu’une procédure en fixation d’une indemnité d’éviction était en cours, ne revêt pas le caractère de bonne foi requis par l’article 1134 alinéa3 du code civil, et n’a pu pro- duire aucun effet ». 2. La cour rejette également la demande de résiliation du bail fondée sur la déclaration d’une location-gérance : « L’absence de déclaration au RCS de la mise en location-gérance du fonds, requise par l’article R 123-38 8° du code de commerce, n’est pas une faute suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail ». La cour statue: - sur le montant de l’indemnité d’éviction: 49800 € pour un local situé dans le 5e arrondissement de Paris (rue Jussieu) de 59,45m 2 de surface utile - et sur l’indemnité d'occupation: elle est évaluée sur la base d’une valeur locative de 10894,32 € après abattement de 20% pour précarité depuis 2009 et troubles de jouis- sance et s’élève à la somme de 8715,45 € par an. Observations : Il résulte de cet arrêt que le bailleur ne peut plus recourir au mécanis- me de la clause résolutoire pour non-paie- ment des loyers lorsqu’il invoque un défaut de paiement des indemnités d’oc- cupation, dues alors qu’il a été mis fin au bail par le refus de renouvellement. De surcroît, le montant de l’indemnité d’occu- pation n’avait pas encore été fixé par le juge. Il est de jurisprudence constante que, si le b ailleur fait preuve de mauvaise foi dans la mise en œuvre de la clause résolutoire, le juge refuse de lui donner effet (Civ. 3e, 9octobre 1984). De même si l’infraction aux clauses du bail est jugée mineure, le juge ne lui donne pas davantage effet. Ainsi par exemple pour la pose d’une enseigne (Civ. 3 e , 20juin 1995). Dans l’arrêt rapporté, la cour refuse de prononcer la résiliation du bail pour une autre infraction, jugée insuffisante: absen- ce de mention au RCS de la mise en loca- tion-gérance du fonds. (art. R 123-38 8e du code de commerce). Baux professionnels ■ Le congé du preneur (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 6 sept. 2017, n°15/12761) Une SCPI avait conclu le 28février 2008 un bail de 9 ans avec une société d'avocats, portant sur des locaux de bureaux et avec une durée ferme de 4 ans soit jusqu'au 29février 2012. Le bail prévoyait aussi une faculté de résiliation à la fin de la 2e pério- de triennale soit le 28février 2014. Le preneur avait donné congé en sep- tembre2012 par lettre recommandée. Le bailleur ayant considéré ce congé comme nul, le preneur avait adressé un nouveau congé par acte d'huissier le 8octobre 2012 pour le 9avril 2013, au visa de l'article 57 A de la loi du 23décembre 1986. Il se posait la question de la faculté pour le preneur de donner congé à tout moment avec préavis de 6 mois, alors que le bailleur soutenait que les parties avaient voulu se soumettre au statut des baux commerciaux. La cour d'appel valide le congé du preneur. « Les clauses contractuelles devant s'inter- préter les unes par rapport aux autres, si les parties avaient entendu, comme le soutient [la SCPI], conclure un bail pour une durée au moins égale à six années, l'engagement du preneur pour une durée ferme de 4 ans serait vidé de toute substance, alors que la combinaison de ces deux dernières condi- tions interdit d'une part au preneur de rési- lier le bail avant le 29février 2012 et lui donne d'autre part la simple faculté de rési- lier le bail à l'expiration de la seconde pério- de triennale. Il ne peut être déduit en conséquence de la rédaction de cette clause, la volonté des 1 8septembre 2017 3 B AUXPROFESSIONNELS ▲ JURISPRUDENCE ▲ 1 8septembre 2017 4 C OPROPRIÉTÉ JURISPRUDENCE reproduction interdite sans autorisation parties de soumettre le bail au statut de baux commerciaux emportant renonciation expresse et non équivoque au bénéfice de l'article 57 A de la loi du 23décembre 1986 d ont la protection vient au contraire com- pléter celle pouvant résulter du statut des baux commerciaux. Les dispositions de la loi 2008-776 du 7août 2008 sur la modernisation de l'économie ayant complété l'article 57 A en ajoutant que: « les parties peuvent déroger au présent article dans les conditions fixées au 7° du I de l'article L 145-2 du code de commerce», ne s'appliquant pas aux baux en cours, [le preneur] a conservé son droit de solliciter le bénéfice de l'article 57 A de la loi du 23décembre 1986 et de donner congé à tout moment à la seule condition qu'il soit postérieur au 28février 2012». Observations : Les baux professionnels sont régis par l'article 57 A de la loi du 23décembre 1986. Cet article a été modi- fié en 2008 pour autoriser une extension conventionnelle du statut des baux com- merciaux. Avant la loi de 2008, le choix des parties de choisir la référence à un bail commercial ne changeait pas la nature du bail et le preneur bénéficiait du cumul des statuts avec prééminence de l'article 57A (cf Monéger in code des baux Dalloz p.506) car le preneur ne pouvait pas renoncer à un statut d'ordre public, avant que ce droit soit né. L'arrêt de la cour d'appel confirme cette idée de cumul de protection des deux statuts. En l'espèce, le bail état signé avant l'entrée en vigueur de la loi de 2008, l'article 57 A devait donc s'appliquer et le preneur pou- vait donc valablement donner congé avec préavis de 6 mois. Pour un autre exemple d'arrêt admettant la faculté de donner congé à tout moment avec 6 mois de préavis, avant la réforme de 2008, voir Civ. 3 e , 2février 2000. A retenir: La faculté d'adopter convention- nellement le statut des baux commerciaux ne s'applique pas aux baux professionnels en cours au 5août 2008. Copropriété ■ Responsabilité du copropriétaire qui ne règle pas ses charges (Civ. 3 e , 7 sept. 2017, n°885, F-P+B, rejet, pourvoi n°16-18777) Des copropriétaires ne réglaient pas leurs quotes-parts de charges pour des travaux. D'autres copropriétaires se plaignaient de ne pouvoir assurer la conservation de leurs lots faute de travaux. Ils avaient donc assi- gné les copropriétaires défaillants en i ndemnisation de leur préjudice. La cour d'appel avait admis une indemnisa- tion pour perte de loyer et préjudice moral. La Cour de cassation confirme la décision. « Mais attendu qu'ayant retenu qu' en refu- sant de répondre aux appels de fonds des- tinés à l'exécution de travaux urgents et indispensables , M.L. et la SCI K. avaient contribué à l'aggravation de la détériora- tion de l'immeuble et que la non-réalisa- tion des travaux avait provoqué des dégra- dations de l'appartement de M.et M me D., ainsi que l'impossibilité de relouer celui-ci après le départ du locataire, la cour d'appel […] a pu en déduire que M. L. et la SCI K. étaient tenus de réparer le préjudice de M.et M me D. […] Par ces motifs: rejette ». Observations : Voici une décision intéres- sante de nature à inciter les coproprié- taires défaillants à régler leurs charges. Le défaut de paiement peut engager leur res- ponsabilité à l'égard des autres coproprié- taires. S'ils justifient d'un préjudice, ce qui était le cas en l'espèce (dégradation de leur lot et perte de loyers), ces derniers peuvent en obtenir indemnisation. Précisons que la cour d'appel avait jugé que la responsabilité du copropriétaire débiteur était de nature délictuelle. Celui- ci estimait notamment que le demandeur aurait dû assigner le syndicat, qui a pour mission d'assurer le recouvrement des charges (cf. art. 14 de la loi du 10juillet 1965), et donc qu'il n'y avait pas de lien direct entre le défaut de paiement et le préjudice invoqué, mais cet argument n'a pas été retenu. A retenir: Un copropriétaire qui subit un préjudice du fait du défaut d'entretien d'un immeuble peut invoquer la responsa- bilité délictuelle des copropriétaires qui refusent de payer les charges correspon- dantes. ■ Répartition des parties com- munes en tantièmes: par lot, non par bloc (Civ. 3 e , 7 sept. 2017, n°869, F-P+B, rejet, pourvoi n°16-18331) Des copropriétaires contestaient une déci- sion d'assemblée générale sur divers motifs, d'abord, notamment sur une question de procédure. La cour d'appel avait admis l'ir- recevabilité de conclusions déposées hors délai par le syndicat, à l'égard de M me E. Les consorts D. estimaient que cette irrecevabi- lité devait être prononcée à l'encontre de t outes les parties indivisiblement liées. La cour d'appel ne l'avait pas admis et la Cour de cassation confirme la décision: « Mais attendu qu'ayant exactement rete- nu que l'annulation d'une assemblée géné- rale ou d'une décision de celle-ci produit effet à l'égard de l'ensemble des coproprié- taires et relevé que M me E. avait la qualité de copropriétaire au moment de l'assemblée générale, la cour d'appel en a exactement déduit qu'en l'absence d'indivisibilité du litige, l'irrecevabilité des conclusions signi- fiées hors délai ne bénéficiait pas à l'en- semble des consorts D.; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé». Sur le fond, les copropriétaires critiquaient la décision d'assemblée en ce qu'elle appliquait des répartitions de tantièmes interprétant le règlement de copropriété en refusant de fai- re application d'un état descriptif de division. La Cour de cassation confirme la décision. L'arrêt indique d'abord que l'état descriptif de division n'avait pas de valeur contractuel- le et ne pouvait valoir modification du règle- ment de copropriété puis statue sur l'inter- prétation du règlement: « Attendu […] qu'ayant relevé que, s'agis- sant de parties communes générales, le règlement de copropriété fixait des tan- tièmes de propriété, non par lot, mais par bloc d'immeuble, alors que l'article 22 de la loi du 10juillet 1965 exige que les quotes- parts de parties communes soient attri- buées à chaque lot , la cour d'appel a pu retenir, sans dénaturation, que les articles 3A et 3B du règlement de copropriété contenaient les éléments suffisants permet- tant de calculer les quotes-parts de parties communes générales attachées à chaque lot en prenant en considération à la fois le sixième attribué à chaque bloc d'immeuble et les millièmes attachés à chaque lot du bâtiment principal, dans le respect de l'ar- ticle 22 de la loi du 10juillet 1965, et que la répartition des voix en 15759 èmes appliquée par le syndicat respectait la répartition ini- tiale en sixièmes et la répartition en mil- lièmes au sein du bâtiment principal». Le pourvoi est rejeté. Observations : Plusieurs règles à retenir de cet arrêt. - Le règlement a seule valeur contractuelle, l'état descriptif de division ne saurait valoir modification du règlement. En cas de contradiction entre les deux documents, il convient de faire prévaloir le règlement. ▲ ▲ 1 8septembre 2017 5 I NITIATIVESET P ROJETS A SSURANCE ❘◗ Hubert Fabre a été nommé président de l’association NCE , Notaires Conseil d’Entreprise. Il succède à Jean-Paul Mattéi . Il entend poursuivre le déve- loppement de cette association qui regroupe actuellement 170 membres et promeut le rôle des notaires auprès des entreprises et des entrepreneurs en matière juridique et fiscale. Acteurs ■ Centres-villes: Grande cause nationale 2018? L’association d’élus “Centres-villes en mou- vement” souhaite que le Gouvernement apporte le label “Grande cause nationale 2018” aux centres-villes. Cette association s’alarme de la dégradation de la situation des centres-villes avec l’aggravation des taux de vacance commerciale, surtout dans les villes moyennes de moins de 100000 habi- tants. En effet, 55% des villes moyennes ont un taux de vacance dépassant 10% contre 27% dans les grandes villes. L’association, présidée par le député de l’Hérault, Patrick Vignal, défend un ensemble de 11 propositions pour “réin- venter les cœurs de ville” . - Mettre en place un moratoire d’une année sur l’extension des zones commer- ciales périphériques , permettant de réflé- chir à de nouveaux critères de régulation des espaces commerciaux. - Ancrer les régions au cœur de l’équilibre des territoires: mettre en place un “super- manager régional”, développer des SEM régionales pour des actions en centres- villes (rachat de pied d’immeubles…), éla- borer au niveau régional un plan d’équi- libre commercial. - Reconnaître et développer le métier de manager du commerce de centre-ville. - Instaurer des zones franches urbaines dans les centres-villes en déclin, sous condi- tion de réalisation de travaux de rénova- tion dans les commerces. - Inciter les collectivités à développer une culture de projet en coordonnant acteurs et financements. - inciter les collectivités à élaborer des stra- tégies commerciales pour leur territoire. - Trouver un équilibre entre circulation automobile et mobilités douces. - Élaborer une réflexion sur le dernier km pour optimiser les livraisons en centre-ville. - Intégrer les projets d’initiatives associa- tives et citoyennes. - Utiliser le potentiel d’activités des mar- chés non sédentaires et affecter les halles à d’autres activités - Développer les échanges européens. (Dossier présenté le 8septembre2017) ■ Réformer le droit de la copro- priété par ordonnances? L’ARC s’interroge sur les intentions des pouvoirs publics en matière de réforme du droit de la copropriété: comment concilier une réforme du logement par la voie par- lementaire, et celle du droit de la copro- priété, par ordonnance ? En effet, le projet de loi “droit à l’erreur et à la simplifica- tion” devrait autoriser le Gouvernement à réformer la partie législative du droit de la copropriété et à modifier le statut du conseil syndical pour le doter d’un véri- table pouvoir décisionnel en matière de réalisation de travaux. L’ARC en appelle donc à une véritable concertation avec les représentants des syndics et des copropriétaires. (Communiqué du 4septembre2017). ■ Ordonnance sur les prêts immo- biliers Bruno Le Maire a déposé au Sénat un pro- jet de loi ratifiant l’ordonnance n°2017- 1090 du 1 er juin 2017 “relative aux offres de prêt immobilier conditionnées à la domiciliation des salaires ou revenus assi- milés de l'emprunteur sur un compte de paiement”. Ce texte autorise les clauses d’ouverture de compte de paiement et de domiciliation des revenus mais précise leurs modalités d’insertion dans les contrats de crédit, et l’information du consommateur. Dans la suite de la loi du 6août 2015, ce texte vise à faciliter la mobilité bancaire et entend que l’engagement dans un crédit immobi- lier ne constitue pas un obstacle excessif à la mobilité. Les mesures de l’ordonnance sont les sui- vantes: - Encadrement de la faculté de subordon- ner l’offre de crédit une clause de domici- liation des salaires sur un compte ouvert auprès du prêteur: celui-ci doit consentir un avantage individualisé en contrepartie de la clause. - Limitation dans le temps de l’obligation de domiciliation du salaire. Ce délai a été fixé par décret à 10 ans après la conclusion du contrat de prêt. - Information renforcée de l’emprunteur : le prêteur doit préciser la nature de l’avan- tage individualisé. - Si la clause est insérée sans avantage indi- vidualisé, ou pour une durée dépassant les 10 ans, elle est réputée non écrite . L’ordonnance entre en vigueur le 1 er janvier 2018. (Projet de loi n°710 déposé au Sénat le 30août2017) - L'article 22 de la loi de 1965 impose une répartition des tantièmes de copropriété par lots et proscrit donc une répartition par bloc d'immeubles. Assurance ■ Incendie: impossibilité de reconstruire sur le même terrain (Civ. 3 e , 7 sept. 2017, n°891, FS-P+B, rejet, pourvoi n°16-15257) À la suite d'un incendie, les bailleurs d'un immeuble avaient obtenu de leur assureur une indemnisation de 244 195 euros, mais ils estimaient leur préjudice fixé en coût de reconstruction à 1132959euros. Le maire s'opposait à la reconstruction sur le même terrain. La cour d'appel avait rejeté leur demande en limitant l'indemnisation à la valeur vénale de l'immeuble (200000 € ), à la perte de loyers (39340 € ) et aux frais de démolition (14591 € ). La Cour de cassation confirme la décision: « Mais attendu d'une part, qu'ayant relevé que l'immeuble ne pouvait être reconstruit à l'identique en raison de la dangerosité de sa situation et du refus du maire d'accorder un permis de construire et retenu qu'oc- troyer aux propriétaires une valeur de reconstruction à neuf dans un autre lieu leur procurerait un avantage indu puis- qu'ils bénéficieraient d'un bien équivalent mais mieux situé, la cour d'appel en a exac- tement déduit, sans violer le principe de la réparation intégrale, que l'indemnisation du préjudice devait s'effectuer selon la valeur vénale de l'immeuble à la date du sinistre». Le pourvoi est rejeté. Observations : Le propriétaire invoquait le principe de la réparation intégrale de son préjudice, pour obtenir de l'assureur une indemnisation lui permettant de recons- truire l'immeuble détruit par incendie. Mais la difficulté venait de ce que le maire s'opposait à la délivrance d'un permis de construire sur le même terrain, pour raison de sécurité, l'immeuble étant situé en bor- dure d'une route extrêmement passante. La Cour de cassation valide le raisonne- ment de la cour d'appel qui avait observé qu'admettre le coût de reconstruction aurait procuré au propriétaire un avanta- ge indu, puisqu'il aurait bénéficié d'un immeuble identique mais mieux situé. L'indemnisation d'une valeur vénale de 200000euros (pour un bien acquis en 2001 pour 60979euros) était donc justi- fiée. ● ▲ 1 8septembre 2017 6 R ÉPONSESMINISTÉRIELLES Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 29août. 2017 AN n°373 Sophie Auconie, Les Constructifs, Indre-et-Loire Normes de bruit Transition écologique La loi du 31décembre 1992 a imposé - des limitations aux nuisances des infrastructures de transport terrestre en cas d'infrastructures nouvelles ou en cas de modifications des infrastructures existantes, - de respecter des normes de construction pour les bâtiments scolaires et d'habitation dans les zones exposées au bruit. Le Conseil national du bruit et l'Ademe ont réalisé un rapport sur le coût social du bruit . Le Conseil général de l'environnement et du développement durable doit en faire l'analyse, ce qui pourra éclairer le Gouvernement sur les choix à faire en la matière. 5sept. 2017 AN n°202 Paul Christophe, Les Constructifs, Nord Cession de fonds de commerce. Plus-values Action et comptes publics Les plus-values réalisées par les petites entreprises sont exonérées d'impôt, dans le cadre d'une activ- ité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole, sous conditions de seuil, sous réserve que l'activité ait duré au moins 5 ans (art. 151 sep- ties du CGI). Un autre dispositif (art. 238 quinde- cies du CGI) exonère d'impôt les cessions d'activité pour les transmissions d'entreprises individuelles ou de titres de sociétés de personnes si l'associé cède toutes ses parts et qu'il exerce son activité au sein de cette société. L'exonération est totale pour une cession inférieure à 300000 € et partielle si elle est comprise entre 300000et 500000 € . L'arti- cle 151 septies A prévoit aussi l'exonération des plus-values professionnelles en cas de cession d'ac- tivité en cas de départ à la retraite. Ces dispositifs ne sont pas limités dans le temps. Le député demandait si le régime d'exonération de plus-values devait être prolongé. 5sept. 2017 AN n°364 Marc Le Fur, Les Républicains, Côte d’Armor Taxe sur les logements vacants . Évaluation du dispositif Action et comptes publics La taxe sur les logements vacants instituée sur les agglomérations de plus de 50 000 habitants où existe un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements vise à inciter les propriétaires à mettre leurs biens sur le marché. Mais elle n'est pas due en cas de vacance indépendante de la volonté du contribuable. Sont exclus les biens mis en vente ou en location et ne trou- vant pas preneurs. Il appartient au contribuable de prouver qu'il a effectué sans succès les démarches pour vendre ou louer son bien. 7sept. 2017 Sénat n°904 Colette Giudicelli, Les Républicains, Alpes-Maritimes TVA sur marge, revente de terrains à bâtir Économie En cas de cession d’un terrain à bâtir, la TVA sur la marge s'applique lorsque le terrain n'a pas ouvert droit à déduction lors de son acquisition initiale. Cette règle dérogatoire suppose que le bien revendu soit identique au bien acquis. Appliquer la TVA sur marge dans d'autres cas rendrait impossible le calcul de l'assiette taxable car le prix de vente et le prix d'achat porteraient sur des biens dissemblables. - En cas d'achat d'un immeuble bâti et revendu comme terrain à bâtir, la TVA s'applique sur le prix de vente total. - En cas de division parcellaire intervenue entre l'achat initial et la revente , la TVA s'applique sur le prix de vente total. - En cas de division parcellaire antérieure à l'acte d'acquisition initial et qu'un document d'arpent- age permet d'identifier les parcelles dans l'acte d'acquisition initial ou qu'un permis d'aménager fait apparaître précisément les divisions envis- agées, avant la cession initiale, la TVA sur la marge s'applique si aucun changement physique ou juridique des parcelles cédées n'est intervenu avant la revente. Le fait que, lors de l'acquisition, l'acquéreur ait manifesté son intention de revendre par lots un terrain à bâtir, est sans incidence sur ces règles. La réponse conclut qu'il n'est pas prévu de modi- fier ces règles, issues de la loi du 9mars 2010. La sénatrice observait que la TVA sur marge étant exceptionnelle, il en résulte une hausse des coûts d'acquisition. Elle estime que cette mesure contrarie la volonté des collectivités de favoriser l’accession sociale à la propriété. Texte de référence: art. 268 du CGI. 7sept. 2017 Sénat n°589 Jean-Louis Mas- son, NI, Moselle Médiateur des juridic- tions administratives Justice Les médiateurs qui remplissent la condition d'indépendance par rapport aux parties (art. L 213-1 du code de justice administrative) et les conditions de qualification (art. R 213-3 du CJA) peuvent intervenir auprès de toute juridic- tion administrative sur le territoire national. ▲ 1 8septembre 2017 7 NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E EX C EP T IO NNEL L E R é s e r v é e a u x n o uv e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS hebdo immobilier N OMINATIONS A GENDA Cabinets ministériels ➠ Cohésion des territoires : David Philot est nommé directeur du cabinet de Jacques Mézard, en remplacement de Jean-Benoît Albertini . Soraya Hamrioui est nommée conseillère budgétaire, finances et Grand Paris. (Arrêté du 30août2017, J.O. du 6 sept. n°88, et arrêté du 6 sept., J.O. du 7, n°44). ➠ Numérique : Grégoire Tirot est nommé directeur de cabinet de Mounir Mahjoubi et Mathieu Maucort , directeur adjoint. (Arrêté du 4septembre2017, J.O. du 9 sept. n°25). ➠ Europe et affaires étrangères : Matthieu Philippot est nommé conseiller questions financières, budgétaires et économiques au cabinet de Nathalie Loiseau. Il succède à Morgan Larhant . (Arrêtés du 6septembre 2017, J.O. du 9 sept. n°48 et49). Administration centrale ✓ Ministère de l'économie et des finances : Christophe Pourreau , maître des requêtes au Conseil d’État, est nommé directeur de la législation fiscale. Il succède à Véronique Bied-Charreton . (Décret du 6septembre 2017, J.O. du 7, n°45). Organismes publics ✓ Commissaire général à l'égalité des terri - toires : Jean-Benoît Albertini est nommé commissaire général à l'égalité des terri- toires, en remplacement de Jean-Michel Thornary . (Décret du 6septembre 2017, J.O. du 7, n°27). ✓ Haut-commissaire à l'économie sociale et solidaire et à l'innovation sociale : Chris- tophe Itier est nommé haut-commissaire à l'économie sociale et solidaire et à l'inno- vation sociale. Ce haut-commissaire a créé par décret du 4septembre; il est placé auprès du ministre d’État, ministre de la transition écologique et solidaire. (Décret n°2017-1317 du 4septembre2017, J.O. du 5 sept. n°3 et décret du 6septembre, J.O. du 7 sept. n°29). ✓ Commission des infractions fiscales : Pier- re Guerder est nommé membre de cette commission (Cour de cassation). (Avis publié au J.O. du 8 sept. n°115). ■ Composition de la Commission supérieure des sites, perspectives et paysages Le Conseil national du paysage ayant été supprimé par la loi de reconquête de la biodiversité (art. 169, loi du 8août 2016), la composition de la Commission supérieu- re des sites est modifiée pour y intégrer les élus des collectivités territoriales (art. R 341-29 du code de l'environnement). (Décret n°2017-1321 du 6septembre 2017 relatif à la composition de la Commission supérieure des sites, perspectives et paysages, J.O. du 7 sept. n°2). ■ Catastrophe naturelle outre-mer Le cyclone et les inondations de Saint-Bar- thélémy et de Saint-Martin des 5 au 7sep- tembre2017 ont été reconnus comme catastrophe naturelle par arrêté du 8sep- tembre2017. (J.O. du 9 sept. n°5). ■ Clarification du calcul de l'émo- lument du notaire en cas de procu- ration. Si un notaire réalise un projet de procura- tion sur le territoire national qui sera signé par un notaire étranger hors du territoire national, cela correspond à une procura- tion réalisée à l'étranger. (Arrêté du 17août 2017 relatif aux tarifs réglementés des notaires, J.O. du 6 sept. n°9). ■ Abrogation de textes d'urbanis- me devenus sans objet Sont abrogés: - l'article R 431-15: cet article faisait réfé- rence à un contrôle de l'utilisation des droits à construire résultant du COS et imposait la mention dans la demande d'autorisation, de la surface de plancher des bâtiments existants à la date de la divi- sion sur les autres terrains issus de celle-ci. - les art. R 442-22 à 25: ces articles organi- saient la procédure de demande de main- tien des règles d'urbanisme propres aux lotissements . Or la loi Alur a supprimé cet- te faculté. (Décret n°2017-1322 du 5septembre 2017 portant abrogation de certaines dispositions du code de l'urbanisme, J.O. du 7 sept. n°16) ■ Parlement Le Parlement est convoqué en session extraordinaire à compter du 25 septembres 2017. (Décret du 7sept., J.O. du 8, n°1). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi695 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ ✦ 26 septembre 2017 (Paris). “ Les fondamentaux du BIM ” Un sta- ge de formation d’une journée organisé par le CSTB. I nfos: cstb-formations@cstb.fr Tél. 0140502919 ✦ 7 octobre 2017 (2 rue de Mont- pensier, Paris 1er). Le 7 e salon du livre juridique se tiendra au Conseil constitutionnel. Son président Laurent Fabius remet- tra des prix du livre juridique. Entrée libre. www.salondulivrejuridique.fr ✦ 2 au 8 octobre 2017 (Paris). Avec l’opération l’avocat dans la cité , les avocats du Barreau de Paris organisent des consul- tations gratuites notamment sur le parvis de l’Hôtel de Ville. www.avocatcite.org ✦ 13 au 15 octobre 2017 (Paris, Carrousel du Louvre). Le Salon National de l’Immobilier aura pour thème “réussir son acquisi- tion à l’étranger”. AU FIL DU J.O. 1 8septembre 2017 8 F ISCALITÉ M ARCHÉ JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 contact@jurishebdo.fr ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0219 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 779 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: par nos soins ■ Gestion des abonnements: logiciels Libre office - Xoops ACUTALITÉ souscriptions au capital de SCPI dont la date de clôture est intervenue à compter du 1 er janvier 2017). 3. La période d’éligibilité des dépenses r éalisées sur un immeuble dans un quar- tier ancien dégradé ou un quartier ayant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé et avec convention ANRU est reportée au 31décembre 2019. (BOI, 5septembre 2017). ■ ZRR nouveaux critères de classe- ment Les critères de classement des communes en zones de revitalisation rurale ont été modi- fiés par la loi du 29décembre 2015 et préci- sé par arrêté du 16mars 2017. Les deux cri- tères retenus sont désormais la densité et la richesse des habitants. Les communes sor- tant de la liste continuent à bénéficier des effets du dispositif pendant 3 ans. (BOI, 6septembre 2017). ■ Cotisation foncière des entre- prises. Établissements industriels La loi de finances pour 2016 (art. 97) a élargi le champ d’application de la métho- de comptable, pour l’évaluation des bâti- ments et terrains industriels. Elle s’ap- plique non seulement aux propriétaires exploitants mais aussi aux biens fonciers industriels figurant à l'actif du bilan d'une entreprise qui a pour principale activité la location de tels biens. (BOI, 6septembre 2017). ■ Marché de bureaux en région: h aut niveau de transactions Avec 745000m 2 de bureaux placés, le mar- ché en région a atteint au 1 er semestre un bon niveau. Il est en hausse de +6% par rapport au 1er semestre 2016. BNP Paribas Real Estate souligne que c’est la 2 e fois que le marché dépasse la barre des 700000m 2 . Jean-Laurent de la Prade indique une modification de la demande: le marché était traditionnellement porté par le sec- teur public et l’industrie; mais depuis deux ans, le secteur des technologies de l’infor- mation et de la communication domine le marché. Le marché de Lyon est le plus important (109000m 2 ), mais il est en repli de -22%. Il est suivi par le marché de Lille puis celui de Toulouse. La 4 e place est occupée par Bor- deaux qui la ravit à Nantes. L’offre à un an est en repli de -4%, à 2418000m 2 . S’agissant des loyers, BNP Paribas indique une progression dans le neuf mais des valeurs “sous tension” pour le marché de seconde main en raison d’un excès d’offre. Les mesures d’accompagnement (fran- chises ou travaux) sont de plus en plus pra- tiquées. Le conseil prévoit une bonne année 2017 avec 1,5million de m 2 de transactions en bureaux en régions. Le volume des investissements est soutenu et la baisse des taux prime se poursuit dans la plupart des marchés. Ainsi l’acquisition du New Deal (22000m 2 ) à Lyon par Deka Immobilien s’est faite sous la barre des 4%. (Communiqué du 14 sept. 2017). Villes Milliers de m 2 Lyon 109 Lille 95 Toulouse 88 Bordeaux 79 Aix-Marseille 68 Nantes 62 Rennes 61 Montpellier 37 Rouen 34 Strasbourg 31 Grenoble 23 Nice - Sophia 22 Dijon 12 Nancy 12 Metz 7 Orléans 6 Les transactions de bureaux au 1 er semestre 2017 Source: BNP Paribas Real Estate Hausse Stable Baisse ■ Déduction des grosses répara- tions des nus-propriétaires. Défi- cits fonciers 1. La loi de finances pour 2017 (art. 32) a supprimé la faculté de déduction du reve- nu global des dépenses de gros travaux des nus-propriétaires sur des biens reçus par donation ou succession. 2. Par ailleurs, le Conseil d’État a jugé (26avril 2017, arrêt n°400441) que l’admi- nistration fiscale ne peut pas remettre en cause, à la suite d’une vente de l’im- meuble, l’imputation, dans les conditions de droit commun, des déficits fonciers générés par ce bien au titre des revenus fonciers des années qui suivent la cession. L’administration se range à cette solution et modifie en conséquence sa doctrine, y compris pour les instances en cours. (Publication BOI du 1 er sept. 2017). ■ Régime Malraux 1. La loi de finances rectificative pour 2016 a modifié le régime Malraux pour tenir comp- te de la création des sites patrimoniaux remarquables qui font suite aux ZPPAUP et aux AVAP (loi sur l’architecture du 7juillet2016). Les modifications du champ d’application du régime Malraux s’appli- quent aux dépenses réalisées sur des immeubles pour lesquels une demande de permis de construire a été déposée à comp- ter du 9juillet 2016 (et aux souscriptions au capital de SCPI dont la date de clôture est intervenue à compter de cette date). 2. La loi de finances rectificative pour 2016 a aussi modifié les modalités du régime Malraux: - Le bénéfice de la réduction d‘impôt est étendu à tous les locaux d’habitation , quelle que soit l’affectation d’origine des locaux; - Le plafond des dépenses éligibles est apprécié à 400000 € sur une période de 4 ans et non plus dans la limite de 100000 € par an pendant 4 ans; - Si la fraction de réduction d’impôt déductible pour une année dépasse l’im- pôt du contribuable, le solde peut doréna- vant être imputé sur l’IR dû au titre des 3 années suivantes . Ces nouvelles règles s’appliquent pour les travaux réalisés sur des immeubles pour lesquels une demande de permis est dépo- sée à compter du 1 er janvier 2017 (ou aux ■ Hébergement et logement la CLCV se réjouit de l’annonce du Prési- dent de la République du 11septembre de créer 50000 places d’hébergements supplémentaires. Quant à l’objectif de présenter 100000 logements pérennes à des personnes en parcours d’insertion, la CLCV le juge ambitieux, observant qu’il doit être assorti d’un accompagnement social des personnes accueillies. Elle renouvelle sa demande d’extension de l’encadrement des loyers aux métropoles (Communiqué du 11septembre2017) ❘◗ Lacourte Raquin Tatar ( Jean-Jacques Raquin et Damien Grosse ) a conseillé Gecina pour la signature d’un bail en l’état futur d’achèvement portant sur un immeuble 32 rue Guersant (Paris 17 e ). Acteurs
