Au sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Baux commerciaux : Droit au statut : point de départ du délai pour demander l’application du statut
Vente : Amiante non détecté dans l’immeuble vendu. Responsabilité du diagnostiqueur
ASL : Désignation du syndic : pas de renouvellement tacite du mandat
Responsabilité des constructeurs : Éléments d’équipements
Dommages-ouvrage : Non-respect du délai de 60 jours : quelle sanction pour l’assureur ?
Vente ou VEFA : Critère de distinction : qui a la charge des travaux ?
– 4 – Rencontre –
LCA-FFB : inquiétude chez les constructeurs de maisons individuelles
– 5 – Projets –
La stratégie logement du Gouvernement : conférence de presse du 20 septembre avec Jacques Mézard et Julien Denormandie
– 7 – Nominations – J.O. – Initiatives –
Prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu
Le SNAL devient l’UNAM
Point de vue de Cerenicimo sur la réforme de l’ISF
– 8 – Interview –
Marycaroline Chabrière(D.O.N.C Immo): “le marché à Détroit ne peut que remonter”.
■ jugé ■ > L’action en requalification d’un bail en bail commercial doit être exercée dans les deux ans de la souscription du bail (Civ. 3 e , 14 sept. 2017, p.2). > Le diagnostiqueur ne doit pas se limiter à une investigation visuelle des lieux suscep- tibles de contenir de l’amiante (Civ. 3 e , 14 sept. 2017, p.2). > Dès lors qu’ils rendent l’immeuble impropre à sa destination, les désordres affectant des éléments d’équipement relè- vent de la responsabilité décennale (Civ. 3 e , 14 sept. 2017, p.3). ■ programmés ■ > Le régime fiscal des plus-values immobi- lières en cas de cession de terrains à bâtir doit être assoupli pour 3 ans en zones ten- dues (voir p.5). > Le “ bail mobilité ” doit voir le jour via le projet de loi logement programmé pour la fin de l’année 2017. > Le nombre de logements sociaux vendus à leurs locataires doit être augmenté. ■ dénommé ■ > Le Syndicat national des aménageurs devient l’Union nationale des aménageurs (p.7). ■ prolongés ■ > Le dispositif Pinel et le PTZ doivent être prolongés de 4 ans, jusqu’à fin 2021, mais au prix d’un recentrage (p.5). ■ reportée ■ > La mise en œuvre du prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu est reportée au 1 er janvier 2019 (p.7). ■ nommée ■ > Claude Dorian est nommée présidente de la Commission nationale de concertation (p.7). Stratégie logement: choc d’offre L e Gouvernement a présenté ce 20septembre la stratégie qu’il entend mener en matière de logement. Le ministre de la cohé- sion des territoires, Jacques Mézard, et son secrétaire d’État, Julien Denormandie, ont exposé le projet à deux voix (p.5). La volonté affichée est de provoquer un choc d’offre de loge- ments sur toute la chaîne de production, d’abord en facilitant la vente de terrains constructibles, puis en assouplissant les normes de construction et en accélérant la délivrance des permis de construire, enfin en facilitant la location (par un bail mobilité par exemple) et en augmentant la mobilité dans le parc social (par une revue tous les six ans des conditions d'occupation des logements). Le détail des mesures n’est pas encore arrêté. Celles qui nécessitent un texte législatif seront adoptées soit au moyen d’un projet de loi loge- ment, programmé pour la fin de l’année en conseil des ministres, soit, pour les règles fiscales, dans le projet de loi de finances. Les aspects qui suscitent les critiques les plus vives se focalisent sur le PTZ (voir par exemple les réactions du SNAL devenu UNAM, ou des constructeurs de maisons individuelles de LCA-FFB, p.4 et 7), et sur la volonté de baisser les APL et les loyers dans le parc social. Sur ce point, Julien Denormandie a expliqué que les bailleurs sociaux bénéficieront d’une amélioration des conditions de financement de la construction des logements sociaux. Ils seront invités à la réper- cuter par une baisse des loyers au bénéfice des occupants. S’agissant de la lutte contre les recours abusifs, les appréciations sont positives, tant les opérateurs sont irrités de la lenteur des pro- cédures et du nombre d’autorisations d’urbanisme qui font l’objet de recours. Il faudra attendre le détail des mesures pour en évaluer l’impact. Leur efficacité ne dépend pas que des textes, mais aussi de leur mise en œuvre. Ainsi, rehausser le montant plafond des amendes pour recours abusifs dépend, in fine, de l’appréciation des magistrats dont on sait la modération à en faire usage. Une autre mesure attendue était celle du “bail mobilité”. Sur ce point encore, le détail des mesures permettra d’en saisir l’impact. Son champ d’application semble à ce jour mesuré notamment car il ne doit pas pouvoir faire l’objet de renouvellement. Le bail devrait donc être compris entre un et dix mois. A noter aussi la volonté des pouvoirs publics de favoriser le “bail numérique”. Si la facilité d’usa- ge est mise en avant, le ministre a aussi évoqué un autre objectif: assurer le contrôle des niveaux de loyers. La finalité statistique n’est donc pas seule en cause, elle se conjugue avec une finalité répressi- ve… En résumé, même si un plan de rénovation des petites et moyennes villes est programmé, l’ensemble des mesures paraît prin- cipalement orienté vers l’augmentation de l’offre en zones tendues, et donc au détriment des zones plus rurales. ■ BD JURIS hebdo La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 696 25SEPTEMBRE 2017 ISSN 1622-1419 17 E A NNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux commerciaux : Droit au statut: point de départ du délai pour demander l’application du statut Vente : Amiante non détecté dans l’immeuble vendu. Responsabilité du diagnostiqueur ASL : Désignation du syndic: pas de renouvellement tacite du mandat Responsabilité des constructeurs : Éléments d’équipements Dommages-ouvrage : Non-respect du délai de 60 jours: quelle sanc- tion pour l’assureur? Vente ou VEFA : Critère de distinction : qui a la charge des travaux? - 4 - Rencontre - LCA-FFB: inquiétude chez les constructeurs de maisons individuelles - 5 - Projets - La stratégie logement du Gouvernement: conférence de presse du 20septembre avec Jacques Mézard et Julien Denormandie - 7 - Nominations - J.O. - Initiatives - Prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu Le SNAL devient l’UNAM Point de vue de Cerenicimo sur la réforme de l’ISF - 8 - Interview - Marycaroline Chabrière (D.O.N.C Immo): “le marché à Détroit ne peut que remonter”. S O M M A I R E E D I T O R I A L 2 5septembre 2017 2 B AUXCOMMERCIAUX - V ENTE ▲ Baux commerciaux ■ Droit au statut: point de départ d u délai pour demander l'applica- tion du statut (Civ. 3 e , 14 sept. 2017, n°953, FS-P+B, cassa- tion, pourvoi n°16-23590) Une société exploitant un hôtel depuis 1946 avait obtenu en 1989 un bail d'un an pour un terrain contigu de l’hôtel, à usage de parking. Or en 2012, les bailleurs du terrain avaient donné congé à la société. Celle-ci invoquait la nullité du congé pour être non conforme au statut des baux commerciaux. Les bailleurs avaient alors soulevé la pres- cription biennale de l'action. La cour d'appel, qui avait jugé recevable l'action du locataire, voit sa décision cassée: « Attendu que, pour déclarer recevable l'ac- tion, l'arrêt retient que, le bail consenti à la société Hôtel Pension Floride, immatriculée au registre du commerce et exploitant un hôtel sur une parcelle contiguë, étant sus- ceptible de relever du statut des baux com- merciaux sous réserve de répondre aux conditions de l'article L 145-1 du code de commerce et s'étant poursuivi pendant plus de 23 ans à usage de parking réservé aux clients de l'hôtel, au vu et au su du bailleur, l'action en nullité du congé ne pouvait être engagée par la société locataire qu'à partir de la date à laquelle lui avait été dénié le droit au bénéfice du statut des baux com- merciaux; Qu'en statuant ainsi, alors que le point de départ de la prescription biennale appli- cable à la demande tendant à la requalifi- cation d'une convention en bail commercial court à compter de la date de la conclusion du contrat , peu important que celui-ci ait été renouvelé par avenants successifs, la cour d'appel a violé [l'article L 145-60 du code de commerce] ». Observations : Le point à trancher était celui du délai pendant lequel le locataire peut agir pour obtenir la requalification de son contrat en bail commercial. Ici le bail portant sur le terrain était d'une durée d'un an. Le locataire peut prétendre à la requalification pour le bail d'un terrain, si des constructions y ont été élevées (cf. Cass. com. 9février 1960). Mais il a déjà été jugé que l'action en requalification d'un bail en bail commercial se prescrit par deux ans à compter de la souscription du bail (CA Versailles, 3juin 2010 et Civ. 3 e , 23novembre2011). Ce nouvel arrêt le confirme en précisant qu'en cas de renou- vellements successifs, la règle demeure. A retenir: L'action en requalification d'un bail en bail commercial doit être exercée dans les deux ans de la souscription du bail. Vente ■ Amiante non détectée dans l’im- meuble vendu. Responsabilité du diagnostiqueur (Civ. 3 e , 14 sept. 2017, n°892, FS-P+B+R+I, cas- sation, pourvoi n°16-21942) Découvrant la présence d'amiante dans la maison qu'ils avaient achetée, les acqué- reurs avaient engagé une action envers le diagnostiqueur qui n'avait pas fait état de la présence d'amiante dans son rapport annexé à l'acte de vente. L'arrêt qui avait rejeté le recours est cassé. « Vu l'article 1382, devenu 1240, du code civil, ensemble les articles R 1334-24 et R 1334-26 du code de la santé publique, dans leur rédaction alors applicable, et l'article 455 du code de procédure civile […] Attendu que pour rejeter la demande, l'ar- rêt retient que l'ensemble des parois des murs et cloisons était recouvert de papier peint et que les plaques de revêtement muraux litigieuses n'étaient ni visibles ni accessibles […] que la méthode dite "par sondages sonores" n'était pas prévue par la norme NFX 46-020 […] et que les grattages ponctuels au niveau des extrémités des papiers peints ne constituent pas une méthode d'investigation prévue par les dis- positions réglementaires applicables ni celles du contrat liant les parties; Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions soutenant que l'opérateur ne pouvait pas limiter son intervention à un simple contrôle visuel mais devait mettre en œuvre les moyens nécessaires à la bon- ne exécution de sa mission , tout en rele- vant que le diagnostiqueur s'était abstenu d'effectuer des sondages non destructifs, notamment sonores, et sans rechercher […] si, dès lors qu'il n'avait effectué de repérage que dans les parties visibles, il pouvait conclure à l'absence d'amiante dans les autres parties sans émettre de réserves, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision; Par ces motifs: casse ». Observations : L'arrêt censuré avait fait valoir que la réglementation prévoit un repérage de l'amiante "sans travaux des- tructifs". Le pourvoi invoquait au contraire l'obligation d'effectuer des sondages non destructifs; il ajoutait que la norme NFX 46-020 précise que l'opérateur ne peut se limiter son intervention à un simple contrôle visuel. La Cour de cassation retient donc cet argument. U n arrêt antérieur (Civ. 3, 21mai 2017, n°13-14891) avait admis que "le contrôle auquel devait procéder le diagnostiqueur n'était pas purement visuel, mais qu'il lui appartenait d'effectuer les vérifications n'impliquant pas de travaux destructifs" et admis qu'avait commis une faute la société qui "n'avait pas testé la résistance des plaques, ni accédé au comble par la trappe en verre située dans le couloir". Ce nouvel arrêt confirme cette solution. Ajoutons qu'il est rendu au visa notam- ment de l'article 1240 du code civil (ancien art. 1382). L'acquéreur n'étant pas contrac- tant du diagnostiqueur, il ne peut pas agir à son égard en responsabilité contractuelle mais il peut donc invoquer sa responsabili- té délictuelle. A retenir: Le diagnostiqueur ne doit pas se limiter à une investigation visuelle des lieux susceptibles de contenir de l'amiante. ASL ■ Désignation du syndic: pas de renouvellement tacite du mandat (Civ. 3 e , 14 sept. 2017, n°954, FS-P+B, cassa- tion partielle, pourvoi n°16-20911) Certains membres d'une association syndi- cale libre contestaient la validité de déci- sions prises par l'AG au motif que la déci- sion de nomination de juin2007 n'avait pas prévu la durée du mandat des syndics et donc qu'il ne pouvait excéder un an. Les sta- tuts prévoyaient une durée maximale de mandat de 3 ans. La cour d'appel avait reje- té leur demande au motif que « la preuve de l'acceptation tacite du mandat des syn- dics entre le 8juin 2010 et le 21décembre 2010 est rapportée par l'absence d'opposi- tion des membres de l'association syndicale libre aux actes de gestion des syndics et de l'absence de désignation d'un administra- teur provisoire à l'expiration du délai de trois ans ». Cette décision est cassée: « Qu'en statuant ainsi, alors que le mandat des syndics et du président de l'association syndicale libre prend fin à l'expiration du délai prévu par les statuts, la cour d'appel, qui n'a pas constaté qu'une nouvelle élec- tion avait eu lieu, a violé [l'article 1134 ancien du code civil] ». Observations : La cour d'appel avait admis JURISPRUDENCE l'existence d'un mandat tacite pour la dési- gnation du syndic, par référence aux règles de droit de commun du mandat (art. 1984 du code civil); observant que les membres d e l'association n'avaient pas émis de contestation jusqu'à l'intervention en séan- ce d'un membre ayant ensuite exercé le recours en annulation. La Cour de cassa- tion rappelle la nécessité du respect des statuts et censure l'analyse ayant admis que le mandat, au-delà de la durée maxi- male autorisée par les statuts, s'était pour- suivi par un mandat tacite. Sous réserve d'interprétation, il résulte de cet arrêt que le mandat du syndic de l'ASL parvenu à son terme statuaire prend fin et qu'il ne peut faire l'objet d'un renouvelle- ment tacite. Responsabilité des constructeurs ■ Éléments d'équipement (Civ. 3 e , 14 sept. 2017, n°897, FS-P+B+R+I, cas- sation partielle, pourvoi n°16-17323) Un incendie dans un restaurant avait été provoqué par un insert. Le locataire avait assigné en réparation la société ayant posé l'insert et son assureur. La cour d'appel avait rejeté ce recours au motif que « les travaux d'installation de l'insert ne sont pas assimi- lables à la construction d'un ouvrage, que l'insert ne peut pas davantage être qualifié d'élément d'équipement indissociable puis- qu'il ne résulte d'aucun élément du dossier que la dépose de l'appareil serait de nature à porter atteinte aux fondations ou à l'os- sature de l'immeuble et que, s'agissant d'un élément d'équipement dissociable adjoint à un appareil existant, la responsabilité de la société J. n'est pas fondée sur l'article 1792 du code civil ». Cette décision est cassée au visa de l'article 1792: « Qu'en statuant ainsi, alors que les désordres affectant des éléments d'équi- pement, dissociables ou non, d'origine ou installés sur existants, relèvent de la res- ponsabilité décennale lorsqu'ils rendent l'ouvrage dans son ensemble impropre à sa destination , la cour d'appel a violé le texte susvisé ». Observations : L'article L 111-15 du CCH prévoit que la présomption de responsabi- lité de l'article 1792 du code civil s'étend aux dommages qui affectent la solidité des éléments d'équipement d'un ouvrage, mais seulement lorsque ceux-ci font indis- sociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert. La Cour de cassation avait déjà jugé que la responsabilité décennale s'applique dès lors que les dommages affectant un élé- ment d'équipement rendent l'ouvrage i mpropre à sa destination (Civ. 3 e , 14 oct. 1992) peu important que les éléments d'équipements soient dissociables ou non (Civ. 3 e , 11juin 2004). Elle le confirme ici dans une formulation de principe, d'au- tant que l'arrêt est publié sur le site de la Cour de cassation. A retenir: Dès lors qu'ils rendent l'im- meuble impropre à sa destination, les désordres affectant des éléments d'équipe- ment relèvent de la responsabilité décen- nale. Dommages ouvrage ■ Non respect du délai de 60 jours: quelle sanction pour l'assureur? (Civ. 3 e , 14 sept. 2017, n°957, FS-P+B, rejet, pourvoi n°16-21696) Un désordre lié à de la condensation dans un bâtiment industriel consacré à la fabrica- tion de pâtisseries industrielles avait donné lieu à déclaration de sinistre. Le litige avait déjà donné lieu à plusieurs décisions mais était notamment en cause, dans l'affaire soumise à la Cour de cassation, le sort de l'action en responsabilité délictuelle enga- gée à l'encontre de l'assureur qui n'avait pas respecté le délai de 60 jours après la déclaration de sinistre. L'indemnité d'assu- rance avait été perçue par le bailleur de l'immeuble (crédit-bail) mais rétrocédée à la société locataire exploitant les locaux, celle- ci s'engageant à faire son affaire des tra- vaux. Le recours était engagé par le liquida- teur de la société locataire. La cour d'appel avait rejeté le recours en responsabilité et la Cour de cassation approuve la solution: « Mais attendu qu'ayant retenu, à bon droit, que la sanction du non-respect du délai de soixante jours prévu à l'article L 242-1 du code des assurances était limitati- ve, qu'elle autorisait l'assuré à préfinancer les travaux à ses frais moyennant une majo- ration de sa créance indemnitaire et qu'elle ne se conjuguait pas avec une cause de res- ponsabilité, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de rejeter les demandes formées à l'encontre de l'assureur dommages-ouvrage ». Le pourvoi est rejeté. Observations : L'article L 242-1 du code des assurances impose à l'assureur dommages ouvrage, dans les 60 jours de la réception de la déclaration de sinistre, de se pronon- cer sur le principe de mise en jeu de la garantie. Si le délai n'est pas respecté, l'as- suré peut, après l'avoir notifié à l'assureur, e ngager des dépenses et l'indemnité est majorée de plein droit d'un intérêt égal au double du taux de l'intérêt légal. Cette sanction est donc limitative et fait obstacle à un recours complémentaire en responsa- bilité délictuelle. Vente ou VEFA? ■ Critère de distinction : qui a la charge des travaux? (Civ. 3 e , 14 sept. 2017, n°894, FS-P+B, rejet, pourvoi n°15-19753) Une société S. avait acquis l'ancienne manu- facture des tabacs de Riom, bâtiment indus- triel désaffecté, et en partie inscrit à l'inven- taire supplémentaire des monuments histo- riques. Elle avait confié à d'autres sociétés dont la société L., la vente de l'immeuble en l'état, par lots, dans la perspective d'une réhabilitation et d'une transformation en logements éligibles aux régimes Malraux et Robien. Les acquéreurs avaient délégué la maîtrise d'ouvrage pour la rénovation à la société L. Mais à la suite de litiges (notam- ment pour remplacement des parkings pré- vus en sous-sol mais finalement non réali- sables, par des parcs aériens), les acquéreurs avaient assigné leur vendeur en nullité de l'acte de vente. Leur demande est rejetée, tant en appel qu'en cassation: « Mais attendu qu'ayant relevé que la socié- té S. avait vendu des lots en l'état de locaux industriels désaffectés, que le coût des tra- vaux, non inclus dans l'acte de vente, était à la charge des acquéreurs , qu' aucune obliga- tion de versement de fonds au titre des tra- vaux n'avait été souscrite au profit du ven- deur qui n'avait pas à assurer la charge de leur maîtrise d'ouvrage et retenu souverai- nement que les parties s'étaient accordées en connaissance de cause pour que les acquéreurs bénéficiassent d'avantages fis- caux et qu'il ne pouvait être reproché au vendeur d'avoir participé à un montage arti- ficiel ou frauduleux, la cour d'appel a pu en déduire qu'il ne s'agissait pas de ventes en l'état futur d'achèvement et que les demandes de nullité devaient être rejetées ». Observations : La cour d'appel avait consi- déré que les biens vendus nécessitaient certes des travaux importants de rénova- tion pour pouvoir être utilisés conformé- ment à leur destination « mais que si le 2 5septembre 2017 3 C ONSTRUCTION - V ENTE ▲ JURISPRUDENCE ▲ 2 5septembre 2017 4 ❘◗ Pierre Popesco , Florence Chérel et Benjamin Bill rejoignent le cabinet CMS Bureau Francis Lefebvre comme avocats associés. Venant du cabinet Herbert Smith Freehills, ils sont accom- pagnés de Jean-Marc Peyron , avocat counsel et de 8 avocats. Le pôle immo- bilier de CMS Bureau Francis Lefebvre compte désormais 40 avocats. Acteurs n on-achèvement de la construction est une condition nécessaire à l'application du régime des ventes d'immeuble à construi- re, cette condition n'est toutefois pas suffi- sante; qu'il est en effet exigé du vendeur qu'il s'oblige, lors de la vente, à achever l'immeuble vendu, dans un délai prévu par le contrat; qu'or, en l'espèce, les tra- vaux étaient à la charge des acquéreurs» et qu'aucune obligation de versement des fonds au vendeur, pour les travaux, n'était prévue. En conséquence, la vente visait des locaux industriels désaffectés, mais à charge pour les acquéreurs de réaliser les travaux. Si l'entreprise chargée d'effectuer les travaux faisait partie du même groupe que le vendeur, la cour d'appel n'y a pas vu de fraude, notamment car les acqué- reurs cumulaient deux dispositifs fiscaux (Malraux et Robien). L'application du régi- me Malraux supposait que les acquéreurs se comportent en maîtres d'ouvrage, seuls ou réunis en ASL. Les acquéreurs ayant effectivement bénéficié de l'avantage fis- cal, la cour d'appel a considéré qu'il n'était pas prouvé que, faute d'avantage fiscal, les acquéreurs auraient néanmoins contracté, et a donc validé la vente. Indépendamment de cette nécessité fisca- le que les acquéreurs prennent en charge les travaux, la cour d'appel fait donc usage du critère imposé par les textes pour caractériser la vente d'immeuble à construire: le vendeur de l'immeuble à construire doit être débiteur d'une obliga- tion d'achever (cf. art. R 261-1 du CCH et Civ. 3 e , 9juillet 1986). La Cour de cassation a aussi jugé que la qualification de VEFA ne peut être retenue lorsque les travaux à réaliser après la vente n'incombent pas au vendeur (Civ. 3 e , 28janvier 2009). A retenir: La vente par lots d'un immeuble industriel devant être réhabilité pour être transformé en logements peut être conclue par des ventes de droit commun, si le vendeur ne s'oblige pas à effectuer les travaux, notamment si le montage fiscal impose cette distinction. ● L es Constructeurs Aménageurs de la FFB (LCA-FFB) vivent un paradoxe: leurs résul- tats sont bons, mais leur inquiétude est vive, face aux annonces de la stratégie logement du Gouvernement. B ons résultats Si, au 2 e trimestre 2017, le marché de la maison neuve est en recul de -1,9%, il affiche un taux de croissance annuel de +12,9%. Ce léger repli n’est pas en soi inquiétant, reconnaît le président de LCA- FFB, car il s’explique par l’attentisme habi- tuel qui accompagne les périodes électo- rales. Patrick Vandromme ajoute que les ventes sont reparties à la hausse dès le mois de juillet. Inquiétude Mais ce qui l’inquiète, ce sont les perspec- tives de vente après l’annonce des mesures gouvernementales. En effet, Patrick Van- dromme rappelle que le marché est très sensible aux ajustements réglementaires. De2012 à2014, après le recadrage du PTZ par Benoist Apparu, le marché avait perdu de 40000 à 45 0000 maisons. À l’inverse, dès sa modification en 2014, le marché avait à nouveau progressé. Patrick Vandromme explique que contraire- ment aux promoteurs qui travaillent dans les grandes villes, ceux qui construisent dans les villes moyennes sont inquiets. En effet, ce sont les Français les plus modestes qui construisent dans les zones B2 et C, qui sortent du dispositif du PTZ. Les construc- teurs qui travaillent dans les villes moyennes (Brest, Angers, Chateauroux, Limoges, Chateaudun…) sont donc sacri- fiés. Patrick Vandromme estime que, après une année 2018 de transition, qui va enco- re bénéficier de la mise en œuvre des com- mandes de cette année, dès 2019, le mar- ché va perdre de l’ordre de 40000 maisons. Le président de LCA-FFB s’interroge sur les objectifs de droit au logement et de cohé- sion des territoires alors que les jeunes ménages ne pourront plus se loger. Cer- tains pourront se tourner vers l’achat d’un l ogement ancien à rénover mais ils y trou- veront moins de confort et sans doute moins de surface. Le Crédit Foncier observe que le marché a été soutenu en 2017 par le niveau très bas des taux d’intérêt (1,58% en août). Peut- on en déduire que la suppression du PTZ aurait moins d’impact sur le marché qu’à une époque où les taux du marché étaient plus élevés? Le Crédit Foncier répond que l’analyse d’un dossier par une banque se fonde sur les capacités d’emprunt de l’ac- cédant et non sur la définition du zonage. La suppression du PTZ pour le neuf en zones B2 et C aura nécessairement un effet de réduction de la solvabilité de certains ménages. La limite de solvabilité est sou- vent atteinte à quelques euros près. Les constructeurs pourront-ils se reporter sur le secteur voisin de la rénovation? Patrick Vandromme reconnaît qu’il s’agit d’une diversification intelligente, mais qui ne permet pas de répondre à la brutalité de la mesure qui vient d’être annoncée. Réforme alternative Pour y répondre, le président de LCA-FFB entend bien proposer des mesures alterna- tives. Il évoque par exemple l’idée de réduire les plafonds de ressources ou de réduire le taux maximum de quotité de financement du PTZ. Si la mesure de recadrage du PTZ peut être motivée par la volonté de limiter l’étale- ment urbain, les constructeurs en contes- tent la pertinence. Dominique Duperret, délégué général de LCA-FFB, rétorque que la dégradation de la solvabilité des jeunes ménages qui résulte de la suppression du PTZ en province ne va pas les inciter pour autant à accéder à la propriété en centre- ville. La mesure pourrait même avoir un effet inverse de celui escompté: moins bien solvabilisés, les accédants vont s’éloi- gner pour acquérir un terrain moins cher. Patrick Vandromme souligne enfin que la grande majorité des constructeurs de LCA- FFB (quatre sur cinq) réalisent moins de 50 maison par an, et dans un département unique. Pour eux, la réforme est un tsuna- mi… ● En 2016 En nombre En% Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C 21827 20647 16148 31627 24% 23% 18% 36% Ensemble 90249 100% Répartition du nombre de PTZ dans le neuf Nombre de ventes annuelles de maisons neuves en diffus Source: LCA-FFB Source: SGFGAS d e L 80 000 90 000 100 000 110 000 120 000 130 000 140 000 150 000 160 000 170 000 180 000 200620072008200920102011201220132014201520162017 J URISPRUDENCE L CA - FFB RENCONTRE Inquiétude chez les constructeurs de maisons individuelles ▲ 2016 : 133600 2017 : 135000à 140000 (estimation) 2 5septembre 2017 5 S TRATÉGIELOGEMENT PROJET La stratégie logement du Gouvernement Le Gouvernement entend créer un choc d’offre en facilitant la libération de terrains constructibles tout en recentrant les dispositifs d’aide sur les zones tendues. La stra- tégie passera par un projet de loi logement en fin d’année et des mesures fiscales dans le projet de loi de finances. Les locataires du secteur social verront leur situa- tion revue tous les 6 ans. reproduction interdite sans autorisation C’est à deux voix que le Gouvernement a présenté sa stratégie logement ce 20sep- tembre. Jacques Mézard, ministre de la cohésion des territoires, reconnaît d’emblée que la situation actuelle, insuffisance de loge- ment en zones tendues et logements inadaptés aux modes de vie et aux exi- gences de mobilité, est due à une respon- sabilité collective. Il propose donc de lever les verrous, de rac- courcir les procédures et de favoriser les parcours résidentiels. Cela permettra d’évi- ter par exemple qu’il faille 12 ans pour mener à bien une opération d’aménage- ment en Ile-de-France ou, qu’à Toulouse, 60% des permis de construire soient frap- pés de recours. Le plan vise à inciter à la construction de logements plus écolo- giques, plus adaptés aux besoins et dans un objectif de plus d’équité. Mais dans une perspective de politique globale, Le Gouvernement entend égale- ment apporter un soin aux quartiers priori- taires de la politique de la ville, l’État s’y engageant à hauteur d’un milliard d’euros supplémentaires et d’autre part, mettre en place un plan pour les villes petites et moyenne. Le secrétaire d’État, Julien Denormandie, souligne que la consultation numérique organisée cet été a permis de recueillir 2250 réponses qui ont toutes été analy- sées. Les attentes des Français s’orientent notamment sur l’insuffisance de logements en zones tendues et le niveau trop élevé des loyers, et l’insuffisante qualité de l’ha- bitat (1 Français sur 5 déclare avoir froid l’hiver). Le secrétaire d’État présente les trois axes de la stratégie logement. 1. Construire plus, mieux et moins cher, 2. Répondre aux besoins de chacun, et pro- téger les plus fragiles, 3. Améliorer le cadre de vie. Il s’agit d’abord de construire plus, notam- ment dans les zones tendues. Considérant que le coût du logement excè- de de 23% la moyenne européenne, le Gouvernement propose de libérer le foncier par des mesures visant les particuliers, les entreprises et les collectivités territoriales. Plus-values sur terrains à bâtir a. Pour les particuliers le mode d’imposi- tion des plus-values sur les cessions de ter- rains à bâtir sera modifié à titre temporai- re (jusqu’à fin 2020), dans les zones ten- dues. Un abattement sera consenti à hau- teur de: - 100% sur le terrain est destiné à la construction de logements sociaux, - 85% pour la construction de logements intermédiaires, - 70% pour la construction de logements libres. Alors que certaines organisations deman- dent une inversion du régime de taxation des plus-values, Julien Denormandie préci- se que le Gouvernement n’a pas souhaité aller plus loin pour éviter les spéculations. Le but d’une mesure limitée dans le temps est de provoquer un choc d’offre. b. Pour les entreprises , le taux réduit d’im- pôt sur les sociétés à 19% sera prolongé pour les cessions de bureaux, locaux com- merciaux ou industriels, destinés à être transformés en logements. Le régime d’IS à taux réduit sera par ailleurs étendu aux cessions de terrains à bâtir pour la construction de logements (de janvier2018 à décembre2020). c. Pour les collectivités , un régime d’inté- ressement financier à la construction sera mis en place (il doit être discuté lors de la Conférence nationale des territoires). Prolongation du régime Pinel et du PTZ Les dispositifs Pinel et le PTZ, qui doivent selon les textes en vigueur, prendre fin en décembre prochain, seront reconduits pour 4 ans, tout en étant orientés vers les secteurs où ils sont le plus utiles : - Le dispositif Pinel sera applicable unique- ment dans les zones A, Abis et B1. - Le PTZ, pour le neuf, sera prolongé de 4 ans dans les zones A, Abis et B1 mais pour la zone B2, il ne sera prolongé que d’un an. - Pour l’ancien, le PTZ sera prorogé de 4 ans, dans les zones B2 et C. Réduction des normes Julien Denormandie indique que le Gou- vernement entend faire une pause dans l’édiction des normes, sauf celles qui résul- tent de textes déjà votés ou qui sont liées à la sécurité. Mais plus fondamentalement, il explique qu’il s’agit de changer de logique: alors que le code de la construction fixe princi- palement des obligations de moyens (par exemple une dimension de matériau iso- lant), il sera désormais rédigé en fonction d’un objectif à atteindre. Le choix des moyens sera laissé à l’initiative des acteurs. Par ailleurs, le Conseil supérieur de la construction sera chargé d’une revue périodique des normes, pour éliminer celles qui sont dépassées. S’agissant des normes d’accessibilité, après concertation avec les associations de per- sonnes ayant un handicap, (notamment l’APF), il est prévu de changer la règle: au lieu d’exiger, dans un programme en construction, de réaliser 100% de loge- ment collectifs adaptés, il sera exigé que 100% des logements collectifs soient “évolutifs”, c’est-à-dire aisément modi- fiables pour être accessibles, seuls 10% étant adaptés. J u l i e n D e n o r m a n d i e e t J a c q u e s M é z a r d Zones A, Abis B1 B2 C Pinel (neuf) 2021 2021 2017 2017 PTZ (neuf) 2021 2021 2018 2017 PTZ (ancien) 2017 2017 2021 2021 Régimes Pinel et PTZ Prolongation et recentrage Échéances prévues à fin… ■ Exonération fiscale - Une personne pourra louer une chambre de son logement (meublée ou non) en bénéficiant d’une exonération d’impôt sur les loyers. ■ PTZ: prolongé, recentré - Le PTZ dans l’ancien est recadré sur les zones B2 et C pour soutenir notamment la revitalisation des villes moyennes. - Le PTZ dans le neuf cible les zones ten- dues avec une transition en zone B2 pour 2018. ■ Pinel: prolongé, recentré - L’incitation à l’investissement locatif est recentrée sur les zones tendues pour per- mettre d’y construire davantage. Recours abusifs Afin d’éviter que la construction de nom- breux logements soit bloquée par des r ecours, Julien Denormandie indique que - les délais de recours des juridictions doi- vent être réduits, - les montants des amendes pour recours abusifs seront augmentés, - la cristallisation des recours sera obliga- toire: le requérant devra indiquer, dès le dépôt du recours l’ensemble des moyens qu’il présente à l’appui de sa demande. Enfin, il est prévu de relancer des grandes opérations d‘aménagement. Réforme des APL : les enjeux Afin de répondre à l’objectif de mieux répondre aux besoins de chacun, Julien Denormandie présente la réforme des APL et son contexte. Il confirme d’abord l’en- trée en vigueur, au 1 er octobre 2017 de la baisse de 5 € des APL. Mais cette mesure sera complétée par une véritable réforme des allocations logement. Le problème de fond étant le montant des loyers, l’objectif est de faire baisser les loyers, ce qui provo- quera une baisse des APL. Dans le secteur privé, c’est la hausse de la construction qui permettra à terme de faire baisser les loyers. En revanche, dans le parc public, il est pos- sible d’agir rapidement car, rappelle le secrétaire d’État, ce sont les collectivités territoriales, la Caisse des dépôts et l’État qui financement le logement social. L’État propose donc d’améliorer les conditions de financement des logements sociaux et, en contrepartie, que les bailleurs s‘engagent à répercuter le gain en baisse de loyer, mais Julien Denormandie affirme que les loca- taires n’y perdront pas un euro de plus. Par ailleurs, le calcul des APL sera désor- mais effectué à partir des revenus actuels de l’allocataire et non sur ses revenus de l’année n-2. Le gain estimé est de 1mil- liard d’euros. Julien Denormandie rappelle que le systè- me des aides au logement n’a pas été remis en cause depuis la réforme de 1977. Le choix opéré à l’époque de soutenir la personne au lieu de la construction n’est aujourd’hui plus tenable. Le choix retenu a ujourd’hui par le Gouvernement est de construire davantage pour faire baisser les loyers. Mais il affirme qu’il n’a jamais été question de supprimer les APL. La réforme visant à baisser les loyers, ce qui est une action de long terme, elle n’aura pas un impact immédiat sur les APL dans le sec- teur privé. En revanche, pour le secteur public, il est possible d’agir plus rapidement ; d’où l’idée de proposer d’améliorer les condi- tions d’aide au financement du logement social et en contrepartie, de demander aux bailleurs sociaux, qui bénéficieront d’une amélioration de leur trésorerie, de baisser les loyers. Le dispositif pourra comprendre une stabilisation du taux du livret A. Le bail mobilité En faveur des personnes en formation pro- fessionnelle et des étudiants, le Gouverne- ment propose un bail mobilité d’une durée de 1 à 10 mois. Ce bail aura deux caractéristiques : - Aucun dépôt de garantie ne pourra être exigé par le bailleur, - une garantie de bonne fin sera accordée au bailleur pour l’assurer de la remise en état du logement en fin de bail. Cette garantie sera mise en œuvre par Action logement par une extension du dispositif Visale. Jacques Mézard ajoute que le Gouverne- ment prévoit de financer la construction de 80000 logements pour les étudiants et les jeunes professionnels (dont 20000 loge- ments en PLAI). S’inscrivant en faux contre des intentions prêtées au Gouvernement, le ministre de la cohésion des territoires affirme qu’il n’a jamais été dans ses intentions de revenir sur la loi SRU. Un bilan du dispositif sera effectué à la fin de la période triennale en cours, soit en 2020. Vente des logements sociaux Le plan du Gouvernement vise par ailleurs à faciliter l’accession à la propriété par la vente de logements sociaux. Jacques Mézard observe que seuls 7000 logements sont vendus aux occupants chaque année, ce qui est insuffisant (0,2% du parc). Le ministre a demandé à Action Logement et à l’USH de mettre en place une structure dédiée pour parvenir à une hausse des ventes. Il assure qu’il ne s’agit pas de chas- ser quiconque de son appartement mais observe que la vente d’un logement per- met de financer la construction de trois logements neufs. Examen tous les 6 ans de la situa- tion du locataire du parc social Pour faciliter la mobilité dans le parc social, qui est “trop verrouillé”, il est proposé une mesure d’équité: un réexamen de la situa- tion de chaque locataire au bout de 6 ans. Cela doit notamment permettre aux ménages dont les enfants sont partis de se voir attribuer un autre logement corres- pondant mieux à leur famille. Répondant à une préconisation de la Fon- dation Abbé Pierre, le Gouvernement pro- pose une politique du “logement d’abord” afin de permettre à ceux qui sont sans domicile un parcours direct vers le loge- ment. Il est notamment prévu de créer 10000 places en pensions de familles, 40000 logements PLAI et 40 000 intermé- diations locatives. Améliorer le cadre de vie Le Gouvernement reconnaît qu’il y a beau- coup à faire pour la rénovation des centres-villes, dans les villes petites et moyennes et annonce le lancement d’un plan d’action spécifique. Ce plan qui béné- ficiera du soutien d’Action Logement à hauteur de 1,5milliard d’euros, doit être mis en place dès 2018. Pour le numérique, l’objectif est d’assurer l’équipement en haut débit ou très haut débit du territoire. Pour les modalités du financement de ce plan, des discussions sont en cours avec les opérateurs. Le projet de loi doit aussi accélérer les procédures pour que l’installation des pylônes de télé- phonie mobile puisse être plus rapide. Encadrement des loyers : un bilan d’abord Quant à l’encadrement des loyers, Jacques Mézard indique avoir demandé à son ministère un audit pour mesurer les résul- tats de l’encadrement sur les deux villes où il est pratiqué. Mais la loi Alur ne sera pas remise en cause sur ce point. Le Gouvernement veut enfin mettre en place un bail numérique, qui permettra de faciliter les contrôles. ● 2 5septembre 2017 6 ■ Le bail numérique (encouragé) - Rempli en ligne - Avec “dispositifs d’auto-contrôle pour sécuriser son contenu” Objectifs - Faciliter la connaissance des loyers - Contrôler les dispositifs de maîtrise des loyers S TRATÉGIELOGEMENT PROJET ■ Le bail mobilité - Durée: de 1 à 10 mois. - Non renouvelable. - Garantie: pas de dépôt de garantie, mais garantie des loyers et de la remise en état des lieux par Visale - Locataires: personnes en formation pro- fessionnelle, en contrat d’apprentissage et en stage - En cas de colocation: clause de “non- solidarité” I NITIATIVES Qui sont les investisseurs? Le Crédit Foncier a réalisé une nouvelle étude sur les motivations des Français qui réalisent des investissements locatifs. L’investisseur type à 45 ans, investit en moyenne 168000 € . Il privilégie l’achat d’un appartement (92%) de préférence à une maison (8%). La surface moyenne est de 45m 2 . L’investissement est le plus sou- vent réalisé avec peu ou pas d’apport et avec un prêt de 20 ans et 5 mois en moyenne. Dans le neuf, la motivation principale est fiscale (65% des réponses). Dans l’ancien, la première motivation est le désir de se constituer un patrimoine 61%) avant la préoccupation fiscale (13%). La part du locatif privé dans les logements construits en 2017 devrait être de 16,3%, estime le Crédit foncier, soit une hausse par rapport à 2016 (14,9%). (Étude publiée le 19 sept. 2017). Partenariat FNAIM - CNCEF Le président de la FNAIM, Jean-François Buet a signé ce 12septembre une conven- tion de partenariat avec Didier Kling, prési- dent de la Chambre Nationale des Conseils Experts Financiers (CNCEF) et de la Chambre Nationale des Conseils Experts en Immobilier Patrimonial (CNCEIP). L’objectif est d’assurer à leurs adhérents respectifs une formation et une veille juridique dans le domaine juridique immobilier. (Communiqué du 18septembre2017). 2 5septembre 2017 7 N OMINATIONS Organismes publics ✓ Commission nationale de concertation : Claude Dorian , inspectrice générale de l'administration du développement durable à la retraite, est nommée prési- dente de la CNC. (Arrêté du 29août 2017, J.O. du 15 sept. n°32). ✓ Outre-mer : Deux instances sont créées pour la reconstruction des îles de Saint- Barthélemy et de Saint-Martin , à la suite du cyclone de septembre2017. - Un comité interministériel chargé de défi- nir, d'animer et de coordonner la politique du Gouvernement pour la reconstruction globale et durable de ces territoires. - Un délégué interministériel placé auprès du ministre chargé de l'outre-mer. Il s’agit du préfet Philippe Gustin . (Décret n°2017-1335 du 12septembre 2017, J.O. du 13 sept. n°32 et décret du 14sep- tembre, J.O. du 15 sept. n°23). Conventions collectives ➠ Conseils d'architecture, d'urbanisme et de l'environnement : il est envisagé l'extension de l’avenant n°23 du 7juin 2016 modifiant le régime de frais de santé obligatoire. (Avis publié au J.O. du 12 sept. n°59). ➠ Personnels des SA et fondations HLM : il est envisagé l'extension de l’avenant n°9 du 22juin 2017 relatif au barème de rémunérations . (Avis publié au J.O. du 14 sept. n°51). ■ Station de tourisme Soulac-sur-Mer (Gironde) et Sète (Hérault) sont classées comme stations de tourisme. (Décrets du 15septembre 2017, J.O. du 17, n°3 et4). ■ Prélèvement à la source de l'IR L'article 10 de la loi du sur le dialogue social autorise le Gouvernement à légiférer par ordonnance pour décaler au 1 er janvier 2019 l'entrée en vigueur du prélèvement à la source de l'impôt sur le revenu. Le pro- jet de loi de ratification doit être déposé avant le 16décembre 2017 . Le Gouvernement doit remettre au plus tard le 30septembre 2017 un rapport pré- sentant les résultats des expérimentations menées de juillet à septembre et l'audit de l'inspection générale des finances sur le prélèvement à la source. Le Conseil constitutionnel a validé la loi d'habilitation, sans se prononcer spécifi- quement sur l'article 10. (Loi n°2017-1340 du 15septembre 2017 d'habilitation à prendre par ordonnances les mesures pour le renforcement du dialogue social et décision n°2017-751 DC du 7sep- tembre 2017, J.O. du 16 sept. n°3 et6). AU FIL DU J.O. SCPI et OPCI dans l’IFI? Benjamin Nicaise réagit à la perspective d’intégration des SCPI et des OPCI dans l’assiette de taxation au titre de l’impôt sur la fortune immobilière qui doit succéder à l’ISF. Pour le président de Cerenicimo, cette décision - si elle est confirmée - n’est pas surprenante car “il ne paraissait pas envisa- geable qu'un même actif soit taxable à l’IFI ou non, selon son mode de détention directe ou indirecte (pierre-papier)”. Il ajoute que “l’inverse aurait conduit à une dissymétrie fiscale. Toutefois, il ajoute que cette décision ne correspond pas à la philo- sophie du Gouvernement de réorienter l’épargne vers l’économie productive. Il suggère que les soient exonérés d’IFI les actifs loués par bail commercial. (Communiqué du 19 sept. 2017) P OINTDEVUE Le SNAL devient l’UNAM Pascale Poirot, présidente du SNAL, a annoncé lors du congrès des aménageurs le 2 0septembre le changement de nom de son organisation professionnelle: le syndicat devient l’Union nationale des aménageurs. La présidente de la nouvelle Union souligne qu’aménager c’est prévoir et que les aménageurs se sont engagés pour l’amélioration de la qualité des opé- rations. Ils ont par exemple signé la charte des éco-quartiers. Mais la fête était un peu gâchée par les annonces du Gouvernement en matière de logement. Pourtant certains aspects sont salués par les aménageurs: réduction de la production de normes, volonté de lutte contre les recours abusifs notamment. D’autres sont plus sujets à critiques. L’UNAM réitère son souhait que soit inver- sé le régime de taxation des plus-values immobilières, pour inciter les propriétaires à vendre leurs terrains constructibles et susciter un choc d’offre. Assouplir la loi SRU… Les aménageurs souhaitent également un assouplissement de la loi SRU, observant par exemple que le maire de Haute Gou- laine (Loire Atlantique) sur la commune de laquelle une opération a précisément été honorée d’un trophée de l’aménagement ce 20septembre, a dû se rendre… à la pré- fecture pour répondre aux questions du préfet sur l’insuffisance de logements sociaux dans sa commune. Pascale Poirot évoque aussi la nécessité d’encadrer les délais de délivrance des autorisations d’urbanisme et les délais de jugement. Elle s’insurge également contre l’inégalité de traitement dont sont victimes les aménageurs: le vendeur d’un terrain bénéficie d’exonération d’impôt sur la plus-value lorsqu’il le cède à un bailleur social ou à un promoteur, mais non lors- qu’il vend à un aménageur, même si des logements sociaux sont prévus dans l’opé- ration. L’UNAM demande également un allége- ment des procédures de création de ZAC et de permis d’aménager. Elle préconise par exemple la création d’un permis d’aménager multisites qui favoriserait le réaménagement des centres-villes. Pascale Poirot déplore la suppression de dispositifs qui ont fait leur preuve et obser- ve que ce sont les ménages modestes qui en pâtiront. Elle propose par ailleurs la création d’un PTZ senior pour aider les plus de 55 ans à sécuriser leurs retraites ● 2 5septembre 2017 8 D.O.N.C I MMO >Quelle est l’origine votre société? M.C. : “La société D.O.N.C Immo anime une plateforme immobilière qui a été créée par trois conseillers en gestion de patrimoi- ne, Solange Dahan, Franck Nogues et moi- même comme. Elle propose des solutions d’investissement aux États-Unis, comme outil de diversification. Cette plateforme est opérationnelle depuis 18 mois, en conformité avec la réglementa- tion française qui nous impose, contraire- ment à celle des États-Unis, de disposer d’un mandat conforme à la loi Hoguet et d’une responsabilité civile professionnelle. >A qui vous adressez-vous? M.C. : “Nous travaillons avec des profes- sions de l’immobilier en vue de commercia- liser des biens aux Etats Unis pour leurs clients particuliers. > Quels sont les marchés que vous propo- sez? M.C. : “Nous avons d’abord ciblé le marché de la Floride que Franck Nogues analyse depuis 2008. Puis comme les perspectives de plus-values s’y atténuent, nous nous sommes intéressés depuis deux ans au mar- ché de Détroit. Nous y sélectionnons des agences locales pour trouver des biens et d’autres agences pour en assurer la gestion. Notre idée est de permettre aux clients d’in- vestir dans l’immobilier de façon aussi simple que s’ils souscrivaient un contrat d’assurance-vie. Le client achète un bien et nous lui trouvons les partenaires pour en assurer la gestion. >Quelle peut être la garantie locative d’un bien à Détroit? M.C. : “Nos agences partenaires recherchent particulièrement des locataires qui sont éli- gibles à des subventions dites du secteur 8, ce qui est l’équivalent de nos APL. Attri- buées sous condition de ressources et de composition familiale, ces allocations per- mettent que le loyer soit payé par l’État fédé- ral, pour un montant allant de 50% à 100% du loyer. De plus, ces logements reçoivent la visite annuelle d’un inspecteur qui vérifie l’état du logement. Ce contrôle assure une garantie complémentaire à l’investisseur. >Quelle est l’opportunité d’investir dans un marché comme celui de Détroit, qui a subi une grave crise? M.C. : “Il est vrai que la ville a fait faillite avec les déboires de General Motors et que tout y est à reconstruire. Mais la ville a déjà remboursé un tiers de sa dette et de grands acteurs économiques s’y installent: Ama- zon, Alphabet (maison mère de Google), Microsoft. La ville est aujourd’hui en pleine renaissance et ouvre des perspectives écono- miques très intéressantes. >Quel type d’investissement proposez- vous? M.C. : “Les prix du foncier y sont très favo- rables. On y trouve des maisons de 100m 2 pour des prix allant de 50000à 60000 $, (42000à 50000€). Ces maisons se louent pour un prix mensuel de 750 à 850$, ce qui offre une forte rentabilité. Si les valeurs vénales ont fortement baissé, de moitié envi- ron, les loyers n’ont pas bougé. Le marché de la transaction n’est pas encore très actif, car il faut du temps pour que les entreprises qui s’y installent recrutent des salariés mais d’ici un à deux ans, cela ouvre des perspectives inté- ressantes. >N’y a-t-il pas un risque locatif? M.C. : “Suivant la règle géné- rale en immobilier, ce qui fait la différence, c’est l’emplace- ment. D'où l’importance de la qualité de la sélection que nous opérons pour limiter le risque. Si notre siège social est parisien, nous nous ren- dons aux États-Unis une fois tous les deux mois en moyen- ne et plus si besoin pour véri- fier l’état du marché et développer les contacts avec nos partenaires. Il faut égale- ment souligner qu’il s’agit d’un actif immo- bilier locatif dont les risques locatifs sont les mêmes qu’en France. >Quels sont vos résultats? M.C. : “Nous avons réalisé 120 ventes à Détroit depuis 18 mois et précédemment nous avions réalisé 100 ventes de maisons en Floride. >Comment sont traités les revenus fon- ciers des investisseurs? M.C. : “Les revenus locatifs perçus aux États-Unis sont déclarés sur place puis reportés dans la déclaration du contribuable en France, mais il n’y a pas de double taxa- tion: l’impôt payé aux États-Unis est consti- tutif d’un crédit d’impôt en France. De plus nous préconisons la création d’une société aux Etats Unis (coût 250$). Avec les diverses déductions possibles (gestion loca- tive, taxe foncière, assurance, tenue comp- table), l’imposition pour une maison est quasiment réduite à zéro. >Et pour la plus-value? M.C. : “Les plus-values immobilières sont taxées au taux de 15% si le bien est détenu depuis plus d’un an. Comme pour les reve- nus fonciers, l’imposition américaine donne lieu un crédit d’impôt en France. >A qui conseillez-vous parti- culièrement un tel placement? M.C. : “Il s’adresse aux inves- tisseurs qui souhaitent effec- tuer une diversification de placement et qui recherchent rentabilité et sécurité. Il faut prévoir un investissement d’une durée de 5 à 10 ans. Les conditions sont actuellement favorables: bonnes conditions de marché, parité euro dollar. Le marché immobilier a telle- ment baissé à Détroit qu'il ne peut que remonter! ● Marycaroline Chabrière: “Le marché à Détroit ne peut que remonter” Investir aux États-Unis? Une option que propose la société D.O.N.C Immo spécialisée dans l’investissement locatif outre Atlantique, à titre de diversification patrimoniale. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 contact@jurishebdo.fr ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0219 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 779 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: par nos soins ■ Gestion des abonnements: logiciels Libre office - Xoops INTERVIEW Investissement Achat + travaux Frais d’acte Constitution LLC 50088 € 1670 € 209 € Total 51966 € Revenu brut moyen Loyer mensuel Loyer annuel 668 € 8014 € Frais annuels Gestion locative Provision entretien Assurances Tenue comptable LLC Taxes foncières Renouvellement LLC 801 € 668 € 751 € 292 € 1211 € 125 € Rendement annuel 8,05% Exemple d’investissement à Détroit maison de 87m 2
