Au Sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Baux commerciaux : Fin de bail dérogatoire. Pas de statut pour les entrepôts / Bail ayant duré plus de 12 ans. Renouvellement avec déplafonnement / Engagement de caution. Modération d’une clause pénale.
Vente : Nullité pour vente de la chose d’autrui / Résolution du contrat de vente pour dol : information fausse sur la situation du locataire
Copropriété : Difficulté de numérotation des lots
– 4 – Fiscalité –
Le Gouvernement présente le projet de loi de finances pour 2018
Les objectifs de Bruno Le Maire et de Gérald Darmanin
Les principales mesures concernant l’immobilier
Barèmes de l’IR et de l’IS / Réforme de la taxe d’habitation / De l’ISF à l’impôt sur la fortune immobilière / CITE et chèque énergie / Réforme des aides au logement / Accession à la propriété / Prolongation du Pinel
– 6 – Tableau des réponses ministérielles –
– 6 – En bref –
Bibliographie / Indices de loyers
Diffusion d’informations publiques sur le plan cadastral
– 7 – Au fil du J.O. –
Présidence de la République
Impôt sur le revenu
■ jugé ■ > Faute d’exploitation de fonds de commer- ce dans les lieux loués, le statut des baux commerciaux n’est pas applicable à des entrepôts (CA Paris 20 sept. 2017, p.2). > Le vendeur qui ment sur la situation locative du bien vendu s’expose à un recours de l’ac- quéreur pour dol (CA Paris, 22 sept. 2017, p.2). > La Cour d’appel de Paris a statué sur un litige de nullité d’une vente de la chose d’autrui (CA Paris, 22 sept. p.3). ■ répondu ■ > Un rapport sur l’ouverture des données de jurisprudence doit être rendu par Loïc Cadiet, professeur à la Sorbonne (voir p.6). ■ annoncé ■ > Le ministère de l’action et des comptes publics doit prochainement rendre publiques les données relatives au plan cadastral (p.6). ■ programmé ■ > Le PLF pour 2018 a été présenté à Bercy le 27septembre (notre dossier, p.4, 5 et8). Gérald Darmanin justifie l’abandon de la politique du rabot au profit d’une politique de choix budgétaires. Principales mesures: - la réforme de la taxe d’habitation, - la création d’un prélèvement forfaitaire unique (PFU), - le remplacement de l’ISF par l’impôt sur la fortune immobilière, - la réforme des aides au logement, - la prolongation, avec recentrage, du CITE, - le recadrage du dispositif Pinel et du PTZ. ■ nommée ■ > Anne-Claire Mialot est nommée conseillère cohésion des territoires et loge- ment au cabinet du Président de la Répu- blique (p. 7). L’immobilier, mal-aimé des pouvoirs publics L e PLF confirme les orientations qui avaient été présentées le 20 septembre en matière de logement par le ministre de la cohésion des territoires, notamment la prolongation et le recentrage du PTZ et du dispositif Pinel. Mais en on découvre de nouveaux aspects dans le dossier du PLF. En voici quelques exemples ; suppres- sion de l’APL accession, création d’une réduction de loyer de solidari- té (RLS) et recentrage du crédit d’impôt sur la transition énergétique qui écarte de son bénéfice les changements de portes et de fenêtres. La suppression de l’APL accession avait été antérieurement envisagée puis abandonnée. Elle figure donc désormais dans le PLF de cette année, ce qui ne va pas contribuer à redonner le moral aux construc- teurs de maisons individuelles. Quant au dispositif de réduction de loyer de solidarité, il permettra d’éviter que la baisse des APL ait un impact négatif de trésorerie pour les locataires les plus modestes. Il est un pas vers la fixation du loyer en parc social en fonction du revenu et pas seulement en fonction du logement. Ce RLS est une sorte de méca- nisme symétrique du SLS : le supplément de loyer de solidarité vise à faire davantage contribuer les plus aisés, le RLS vient subventionner les plus modestes. Mais l’ensemble des réformes programmées pour l’ha- bitat social suscite la colère des représentants du monde HLM et ils l’ont fait vertement savoir aux ministres venus faire preuve de péda- gogie à leur congrès. Quant à la réforme de l’ISF dont la nouvelle version, l’IFI, est concen- trée sur l’immobilier, elle témoigne d’une volonté du Gouvernement d’inciter les Français à investir dans le secteur des valeurs mobilières. L’argumentaire est le suivant: l’ISF, spécificité française, nuit à l’attrac- tivité du pays; avec les autres impôts, il frappe le patrimoine de maniè- re indiscriminée, sans prendre en compte la diversité des actifs; l’ISF frappe lourdement l’investissement et en réduisant son rendement constitue un facteur désincitatif pour l’épargne à l’investissement, il invite les ménages à privilégier les placements à revenus fixes, il est un frein à la croissance des entreprises, il contribue à l’expatriation de centaines de Français chaque année. Nombre de ces arguments pour- raient être repris en faveur d’une exonération de l’immobilier de l’as- siette de l’ISF. L’objectif est donc clairement de détourner les investis- seurs de l’immobilier… Reste à savoir comment va réagir le marché. La suppression de la taxe d’habitation pour 80% des ménages est confirmée, mais ouvre des difficultés pour les collectivités. Elle prend la forme d’un dégrèvement pour les contribuables, mais sa compen- sation pour les collectivités n’est assurée que sur la base des taux de 2017. Les collectivités voient donc leur autonomie fiscale réduite et leur tentation sera grande d‘agir sur la taxe foncière. Enfin la question de l’équité des valeurs locatives reste entière, même si elle concerne désormais moins de contribuables. Le chantier de la réforme des impôts locaux est loin d’être clos. ■ BD JURIS hebdo La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 697 2 OCTOBRE 2017 ISSN 1622-1419 17 E A NNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux commerciaux : Fin de bail dérogatoire. Pas de statut pour les entrepôts / Bail ayant duré plus de 12 ans. Renouvellement avec déplafonnement / Engagement de caution. Modération d’une clause pénale. Vente : Nullité pour vente de la chose d’autrui / Résolution du contrat de vente pour dol: information fausse sur la situation du locataire Copropriété : Difficulté de numérotation des lots - 4 - Fiscalité - Le Gouvernement présente le projet de loi de finances pour 2018 Les objectifs de Bruno Le Maire et de Gérald Darmanin Les principales mesures concernant l’immobilier Barèmes de l’IR et de l’IS / Réforme de la taxe d’habitation / De l’ISF à l’im- pôt sur la fortune immobilière / CITE et chèque énergie / Réforme des aides au logement / Accession à la propriété / Prolongation du Pinel - 6 - Tableau des réponses ministérielles - - 6 - En bref - Bibliographie / Indices de loyers Diffusion d’informations publiques sur le plan cadastral - 7 - Au fil du J.O. - Présidence de la République Impôt sur le revenu S O M M A I R E E D I T O R I A L 2 octobre 2017 2 B AUXCOMMERCIAUX ▲ Baux commerciaux ■ Fin de bail dérogatoire. Pas de s tatut pour des entrepôts (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 20septembre2017, n°15/19493) Un bailleur avait conclu trois baux déroga- toires successifs, le troisième expirant le 14septembre 2009. Le preneur s'était main- tenu dans les lieux puis avait quitté les locaux en faisant réaliser un procès-verbal d'état des lieux le 29juin 2010. Le 22mars 2011, un autre huissier, désigné par ordon- nance sur requête à la demande du bailleur, avait fait un état des lieux contradictoire. Le bailleur demandait le paiement du loyer jusqu'à cette date et soutenait que le pre- neur étant resté dans les lieux, il s'était for- mé un bail statutaire. La cour d'appel ne l'a pas admis: « La demande tendant à faire constater l'existence d'un bail soumis au statut des baux commerciaux né du fait du maintien en position du preneur à l'issue d'un bail dérogatoire, qui résulte du seul effet de l'ar- ticle L 145-5 du code de commerce n'est pas soumise à la prescription biennale de l'ar- ticle L 145-60 du code de commerce. Cependant, l'existence d'un bail commer- cial suppose l'existence d'un fonds de com- merce exploité dans les lieux. En l'espèce, les locaux loués correspondent à un entre- pôt de stockage et à des bureaux, le siège social de la société étant situé à Joinville-le- Pont. Les locaux ne recevaient pas de public […]. Dans ces conditions, aucun fonds de com- merce n'étant exploité dans les lieux, il ne s'est pas formé un bail commercial à l'issue des baux dérogatoires ». Le bailleur ayant, par courrier du 31août 2010, "bien noté" que la locataire tenait les clés à sa disposition, la cour en déduit que « la restitution des lieux devait être fixée à cette date, la société bailleresse ne pouvant, par son simple refus de recevoir les clés, reporter au 21avril 2011 la libération effec- tive des lieux ». Observations : Cet arrêt apporte deux pré- cisions relatives à l'application du statut. 1. Sur la faculté de demander l'application du bail commercial La cour d'appel indique que ce droit n'est pas soumis à la prescription biennale de l'article L 145-60 du code de commerce. Cette décision est surprenante eu égard à la jurisprudence dominante qui considère qu'est prescrite l'action en requalification formée plus de deux ans après la fin du premier bail dérogatoire (CA Versailles, 12juillet 2011 ou tout, récemment Civ. 3 e , 14septembre2017, voir Jurishebdo du 2 5septembre2017). 2. Sur les conditions d'application du statut L'arrêt considère que les conditions d'ap- plication du statut ne sont pas réunies puisqu'aucun fonds de commerce n'était exploité dans les lieux. Sur ce point la juris- prudence est constante. Voir notamment Civ. 3 e , 16juin 2004 (n°03-11314) où, com- me dans l'arrêt rapporté, c'est le bailleur qui demandait l'application du statut, après échéance du bail dérogatoire, mais sans succès : « ayant relevé que les locaux loués étaient constitués d'un entrepôt de stockage et de bureaux et que le bail pré- cisait qu'ils seraient à usage d'entreposage de produits de grande consommation, et ayant retenu que le preneur n'avait jamais eu l'intention d'exploiter un magasin de vente dans ces locaux, qu'il n'était pas contesté qu'aucune clientèle n'y avait été reçue et qu'en conséquence les locaux ne constituaient pas le lieu d'exploitation d'un fonds de commerce, la cour d'appel en a exactement déduit que la société locataire était en droit de quitter les lieux au terme de la dernière prorogation de la convention » . Cette nouvelle décision de la cour d'appel rejoint la jurisprudence dominante qui refuse l'application du statut pour des entrepôts. Faute « dans les lieux loués, d'aménagements destinés à recevoir la clientèle, condition essentielle de l'existen- ce d'un fonds » , le statut n'est pas admis (Civ. 3 e , 19septembre 2006, n°05-18365). A retenir: Faute d'exploitation de fonds de commerce dans les lieux loués, le statut des baux commerciaux n'est pas applicable à des entrepôts. ■ Bail ayant duré plus de 12 ans. Renouvellement avec déplafonne- ment (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 20septembre2017, n°15/11073) Un bail commercial portant sur des locaux de café, tabac, restaurant à Draveil (Esson- ne) était arrivé à échéance en 1998, mais s’était poursuivi par tacite reconduction. Le loyer avait été fixé judiciairement en 2002. En 2010, le bailleur avait notifié un congé avec offre de renouvellement. Le locataire contestait le montant du loyer. La cour d’appel modifie le loyer arrêté par le premier juge. « M me L. [bailleur] rappelle que le bail ayant durée plus de douze années, les règles rela- tives au plafonnement ne sont pas appli- cables et que le loyer doit être fixé en c onformité avec la valeur locative […]. Aucune des parties ne conteste que la règle du plafonnement ne peut s’appliquer dès lors que le bail a durée plus de douze années ». La cour modifie toutefois le loyer admis en première instance au motif que le premier juge avait utilisé comme référence des loyers pratiqués dans le centre commercial de la ville et dans l’avenue la plus commer- çante de la ville alors que « leur commercia- lité n’est […] en rien comparable avec le commerce évalué». Elle retient donc une valeur de 120 € / m 2 pondérés avec un abattement de 10% pour clause exorbitante mettant à la charge du locataire tous les travaux de réparation. Le loyer retenu est fixé à 13200 € pour 132,5m 2 , au lieu de 20355 € . Observations : L’article L145-34 du code de commerce prévoit que les règles du pla- fonnement ne sont plus applicables lorsque ”par l'effet d'une tacite prolonga- tion, la durée du bail excède douze ans.” Le présent arrêt en fait ici application. Pour un exemple retenu par la Cour de cassation: voir Civ. 3 e , 8novembre 1995. ■ Engagement de caution. Modé- ration d'une clause pénale (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 20septembre2017, n°15/18701) Un bailleur avait engagé une procédure pour obtenir le constat de la résolution d'un bail commercial, faut de paiement du loyer. Il avait agi tant à l'encontre des locataires que de leurs cautions. Les personnes enga- gées comme caution contestaient la validité de leur engagement au motif que le bailleur, une SCI, devait être considéré com- me un professionnel au regard de l'article L- 341-2 du code de la consommation. La cour d'appel ne l'a pas admis: « Les dispositions des articles L-341-2 et L- 341-3 du code de la consommation trou- vent application dans les rapports entre toute personne physique, qu'elle soit ou non avertie, dès lors qu'elle s'engage par acte sous seing privé en qualité de caution envers un créancier professionnel. Or les consorts E., auxquels il incombe l'ad- ministration de la preuve, ne démontrent pas que la SCI C. soit un bailleur profession- nel ». La cour valide la rédaction du contrat de JURISPRUDENCE reproduction interdite sans autorisation cautionnement au regard des articles1328 et2288 du code civil. L'arrêt accorde cependant au locataire une modération de la clause pénale qui fixait l 'indemnité d'occupation au double du loyer (93,75 € par jour). La cour d'appel la réduit substantiellement: « Cette clause s'analysant comme une clau- se pénale, dont le montant, qui apparaît manifestement excessif, est susceptible d'être révisé par le juge en application des dispositions des articles1226 et1152 du code civil, l'indemnité d'occupation journa- lière sera ramenée à la somme de 40 € ». Observations : 1. Information de la caution Les articles L 341-2 et 3 du code de la consommation imposent des obligations spécifiques au créancier professionnel notamment afin d'informer la caution. Mais l'arrêt juge les textes inapplicables au motif qu'il revient à la caution de démon- trer le caractère professionnel du créancier. En l'espèce, le bailleur invoquait le caractè- re familial de la SCI propriétaire, affirmant ne détenir qu'un seul bien, et la caution n'a pu démontrer le contraire. 2. Modération des clauses pénales La faculté de modération des clauses pénales est une prérogative traditionnelle des tribunaux, fondée sur l'article 1152 ancien et désormais sur l'article 1231-5 nouveau du code civil. Le juge n'est pas tenu de limiter le montant de l'indemnité au préjudice réellement subi par le créan- cier (Cass. com, 23janvier 1979), il peut même la réduire au franc symbolique (Cass. com. 11février 1997). La cour d'ap- pel fait ici application de cette faculté. Contrat de vente ■ Nullité pour vente de la chose d’autrui (CA Paris, Pôle 4, ch. 1, 22septembre 2017, n°15/22278) Une société J. avait acquis un immeuble d’une société M. en 1990 et l’avait revendu en 2006. Mais en 2013, la société J. avait assigné l’associé unique de son vendeur en nullité de la vente au motif que celui-ci n’était pas immatriculé au RCS et donc ne disposait pas de la personnalité morale et, en conséquence, que la vente était nulle car elle avait porté sur la chose d’autrui. La cour tranche les différents points du liti- ge, et notamment sur la prescription, puis sur le bien-fondé de l’action: Sur la prescription : « Le jugement querellé, s’il a exactement retenu que l’action en nullité de la vente de la chose d’autrui de l’article 1599 du code civil est ouverte dans le seul intérêt de l’ac- q uéreur, ce qui en fait une nullité relative régie, dès avant la réforme de la prescrip- tion issue de la loi du 17juin 2008, par la prescription quinquennale de l’article 1304 du code civil, ne peut toutefois être approu- vé lorsqu'il énonce que le délai de prescrip- tion a couru depuis la date de signature de l‘acte; au contraire la prescription n’a com- mencé à courir que lorsque la société J. a appris que son vendeur n’était pas le véri- table propriétaire du bien vendu. Or, il n’est pas établi que la société J. connaissait la cause alléguée de nullité depuis plus de cinq années à la date à laquelle l’assignation a été délivrée, les appelants soutenant sans avoir été vérita- blement contredits n’avoir appris cette cau- se de nullité que courant 2010 au plus tôt. En conséquence, la cour doit retenir que l’action en nullité pour vente de la chose d’autrui n’est pas prescrite […]. Sur le bien-fondé de l’action en nullité En droit, la nullité résultant de la vente de la chose d’autrui est couverte lorsque, avant toute action en nullité, l’acheteur a vu disparaître le risque d’éviction . En l’espèce, il est établi […] que le vendeur de la société J., la société M., aux droits de laquelle est venue la société B., ne risquait, au moment où la présente action en nullité a été introduite, aucune action en revendi- cation de la part de la société C. qui lui avait vendu le bien, puisque le liquidateur de cel- le-ci avait entrepris, dès le 4 juillet 2012, de requérir une autorisation judiciaire aux fins de réfection de l’acte de vente du 10mai 1990, la société B., aux droits de la société M., ayant préalablement signifié au liquida- teur de la société C. ès-qualités un projet de contrat en vue de cette réfection. Il s’en déduit que le vendeur de la société M. avait, par un ensemble d’actes non équi- voques, renoncé à se prévaloir de la nullité de la vente dès avant l’introduction de la présente action en nullité […] Contrairement à ce qu’affirme la société J., s’agissant d’une succession de ventes por- tant sur les mêmes lots, la circonstance qu’elle ait acquis un lot immobilier qui n’était pas la propriété de son vendeur ne lui confère donc aucun droit à agir en nulli- té de la vente originaire du 10mai 1990 qui lui est opposable, par laquelle son vendeur avait acquis le bien, ni, davantage, de la vente subséquente du 28décembre 1990, à défaut de tout risque d’éviction de la vente subséquente ». Observations : Cet arrêt fournit l’exemple d’un contentieux, relativement peu fré- quent, sur la vente de la chose d’autrui. Il en résulte d’une part que la nullité de la v ente peut être invoquée par l’acquéreur (que prévoit l’article 1599 du code civil) dans le délai de 5 ans, ce délai courant à compter de la découverte du vice par l’acheteur. D’autre part, la cour d’appel juge que lorsque l’acquéreur ne court pas de risque d’éviction (comme en l’espèce, parce que le vendeur initial avait renoncé à se préva- loir de la nullité de la vente), il ne peut pas agir en nullité de la vente initiale. ■ Résolution du contrat pour dol: information fausse sur la situation du locataire (CA Paris, Pôle 4, ch. 1, 22septembre 2017, n°15/09919) Une SCPI avait acquis un ensemble com- mercial pour partie loué pour 4,4millions d'euros. Le contrat précisait que les déclara- tions du vendeur sur la situation locative étaient une condition essentielle et déter- minante de l'engagement de l'acquéreur. Or soutenant que le locataire n'avait jamais payé ses loyers, la SCPI avait assigné le ven- deur en paiement de 1,1million d'euros de dommages et intérêts. La cour constate que le contrat de vente, de septembre2011, comportait un engage- ment du vendeur affirmant que le locataire exécutait fidèlement ses obligations au titre des baux. Or le TGI avait prononcé la résilia- tion du bail en juin2012 pour défaut de paiement depuis octobre2011. Il résultait d'une sommation interpellative que le loca- taire n'avait pas pu payer la caution et les trois premiers mois de loyer. « Il s'en déduit que la société D. a menti lorsqu'elle a déclaré et garanti dans l'acte de vente que "le locataire exécute fidèle- ment ses obligations au titre des baux" , le paiement des loyers étant l'obligation prin- cipale d'un preneur à bail. La déclaration du vendeur étant un élément déterminant des engagements de l'acquéreur, le dol est constitué ». La cour d'appel constate que les locaux loués représentaient 20% de la surface bâtie, elle condamne le vendeur à rem- bourser à la SCPI 500000 € et elle y ajoute 50000 € au titre des dommages et inté- rêts». Observations : Il est relativement peu fré- quent que le dol soit admis dans un contrat de vente. En voici donc un exemple sanctionnant le fait de cacher à 2 octobre 2017 3 V ENTE ▲ JURISPRUDENCE ▲ 2 octobre 2017 4 PLF 2018 J URISPRUDENCE FISCALITÉ Les objectifs du Gouvernement “Il faut accélérer la transformation économique de notre pays, en profitant de la conjoncture favorable”. Telle est l’ambition du Gouvernement, exposée par le ministre de l’économie à l’occasion de la présentation du projet de loi de finances pour 2018 ce 27septembre. Bruno Le Maire prévoit une croissance solide tant pour 2017 (1,7%) que p our 2018 (1,7% également). Il indique le cap que s’est fixé le Gouvernement d’ici la fin du quinquennat: 5 points de déficits publics en moins, 3 points de dépenses publiques en moins et 1 point de prélèvements obligatoires en moins. ■ Créer les richesses, avant de les redistribuer Deux objectifs: transformation économique de la France et transformation pour l’Euro- pe . Face aux révolutions technologiques, le premier de ces objectifs vise à saisir ces révo- lutions “pour entrer dans le monde tel qu’il est”. Il faut donc que le capital ne soit pas trop taxé, que l’audace et la création de richesses soient récompensées. Il s’agit “d’abord de créer des richesses, avant de les redistribuer, alors que nous avons trop longtemps fait l’inverse”. Cet objectif motive les réformes suivantes: 1. Mise en place du prélèvement forfaitaire unique à 30% sur les revenus du capital. Ce PFU ne vise toutefois ni l’épargne salariale, ni les livrets A et de développement durable, ni le PEA et l’assurance-vie. 2. Suppression de l’ISF et son remplacement par un impôt sur la fortune immobilière qui “ne fait aucun perdant”. 3. Baisse du taux de l’i mpôt sur les sociétés . “ Pour transformer l’Europe, il faut la respecter ” énonce Bruno Le Maire. Le ministre ajoute que lorsque les déficits publics sont excessifs, la France perd sa crédibilité. Il sou- haite faire baisser les déficits afin de sortir de la procédure pour déficit public excessif qui a été engagée par les autorités communautaires. La transformation de l’Europe passe aussi par la taxation des grandes entreprises de l’internet et l’avancée vers la convergen- ce fiscale européenne. Enfin, le ministre se dit convaincu qu’il faut aller vite pour réussir cette transformation et il entend relever le défi qu’elle profite à tous. ■ Non à la politique du rabot Le ministre de l’action et des comptes publics, Gérald Darmanin, précise ensuite les orien- tations budgétaires en trois points. 1. Il indique que le choix opéré par le Gouvernement n’est pas une politique de rabot, mais une politique de choix budgétaires . D'où la décision de baisser certains budgets (dont le sien) et non de réduire de façon identique les budgets de tous les ministères. C’est le cas également de la politique du logement, dont le ministre s’interroge sur l’effi- cacité. Il précise que l’argent public consacré au logement pourrait être mieux utilisé. 2. Gérald Darmanin entend par ailleurs inverser la courbe des dépenses publiques de - 0,7 point; de 54,6% à 53,9% de la richesse nationale. 3. Le ministre affirme enfin que les mesures permettront une hausse du pouvoir d’achat des ménages. Bruno Le Maire indique par ailleurs ne pas être favorable à un choix de mesures par flé- chage car ces mesures créent des niches. Il cite à ce sujet l’ISF-PME qui “profite surtout aux intermédiaires qui encaissent de grasses commissions”. Enfin, le ministre de l’économie indique réfléchir à un système d’indication publique à l’épargne populaire, à l’occasion des prochaines cessions d’actions de l’État dans des entreprises du secteur concurrentiel. ● Présentation du PLF 2018 allégué par la société D. ». La cour d'appel rejette la demande du copropriétaire. Observations : C'est donc faute de preuve que l'action du copropriétaire invoquant l'empiétement est rejetée. Le demandeur se fondait sur son acte de vente et un état descriptif de division mais ces numéros correspondaient à des lots devant être créés par des travaux qui n'avaient pas été réalisés. Le défendeur a quant à lui invoqué une succession de baux commerciaux consentis sur les sur- faces litigieuses. L'examen des différentes pièces par les juges a conduit au rejet de la prétention du demandeur. La seule mention d'un numéro de lot n'a pu suffire à établir le droit de propriété sur le lot litigieux. Pour un autre arrêt tranchant un litige en faveur d'un demandeur se prévalant d'actes d'acquisition concordants et en décidant que les actes de propriété anté- rieurs ne pouvaient qu'être sans incidence, voir Civ. 3 e , 2avril 2008. ● l'acheteur l'existence d'impayés de loyer du locataire. Le code civil (art. 1116 ancien ou 1130 nouveau) prévoit que le dol est un vice du c onsentement. Ont été sanctionnés par exemple le fait de ne pas attirer l'attention des acquéreurs sur l'existence d'un éven- tuel projet immobilier contigu (Civ. 3 e , 20décembre 1995), ou pour une commu- ne, bénéficiaire d'une promesse de vente, de ne pas alerter le vendeur d'une modifi- cation à venir du PLU (Civ. 1 e , 11sep- tembre 2012). Notons que le nouveau texte de l'article 1130 prévoit que le caractère déterminant du dol s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans laquelle le consentement a été donné. La cour d'ap- pel ne fait pas mention du caractère pro- fessionnel de l'acquéreur (une SCPI) mais elle fait état de la clause particulière du contrat de vente qui précisait que la situa- tion locative était une condition détermi- nante de l'engagement de l'acquéreur. A retenir: Le vendeur qui ment sur la situation locative du bien vendu s'expose à un recours de l'acquéreur pour dol. Copropriété ■ Difficulté de numérotation des lots (CA Paris, Pôle 4, ch. 2, 20 sept. 2017, n°15/08864) Un copropriétaire avait intenté un recours pour empiétement à l'encontre d'un autre copropriétaire, en se fondant sur les numé- ros de lots de son acte de vente. La cour d'appel rejette ses prétentions « Selon l'acte de vente […] conforme à l'état descriptif de division du 30juin 1983 modifié le 17mars 1986, le lot 1003 est constitué au rez-de-chaussée et au 1 er et 2 e étages de l'immeuble d'emplacements réservés à l'implantation de places de sta- tionnement ou de circulations verticales et le lot 1343 correspond à un local au rez-de- chaussée. Cependant il résulte des plans produits que les lots 1003 et 1343 n'ont jamais été créés, ni en 1983 ni en 1986 […]. L'huissier de jus- tice n'a constaté aucune matérialisation de ces deux lots au rez-de-chaussée et ne fait référence pour identifier les empiétements qu'aux plans annexés à la vente du 24 avril 1986, soit ceux intégrant les travaux prévus mais non réalisés, et aux déclarations de la partie demanderesse; ce procès-verbal de constat ne démontre pas l'empiétement ▲ Les mesures visant l’immobilier Voici les principales mesures qui affectent, d’une manière ou d’une autre, le secteur de l’immobilier. Les articles cités sont ceux du PLF (texte déposé à l’Assemblée le 27septembre). ■ Indexation du barème de l’IR Le barème de l’impôt sur le revenu est indexé sur l’inflation, soit 1% (art. 2). ■ Baisse du taux de l’IS amplifiée Le taux de l’impôt sur les sociétés reste en 2018 celui qui était programmé par la pré- cédente majorité, mais il est désormais programmé jusqu’à 2022 afin d’atteindre le niveau de 25% (en pas seulement 28% en 2020) (art. 41). ■ Relèvement du seuil d’applica- tion du régime micro Le plafond d’application des régimes micro est augmenté à - 170000 € pour les activités de vente, - 70000 € pour les activités de prestation de services et les activités non commer- ciales. Ces nouveaux seuils doivent s’appliquer dès l’imposition des revenus de 2017 (article 10). ■ Réforme de la taxe d’habitation La suppression de la taxe d’habitation pour 80% des ménages d’ici 2020 passe 2 octobre 2017 5 PLF 2018 Ménage Revenu mensuel imposable Célibataire 2500 € Couple 3980 € Couple avec 1 enfant 4535 € 2 enfants 5090 € 3 enfants 6200 € 4 enfants 7315 € Famille monoparentale avec 1 enfant 3980 € 2 enfants 4535 € 3 enfants 5650 € 4 enfants 6760 € Seuils d’application du nouveau dégrèvement de taxe d’habitation Composition du foyer ISF 2017 ISF 2018 1 Personne seule. Patrimoine de 2,5 M € résidence principale: 1000000 € immeubles de rapport: 900000 € portefeuille de titres: 600000 € Montant de l’ISF: 8800 € Assiette imposable: 2 200000 € (1000000 € + 900000 € + 600000 € - 300000 € abatte- ment résidence principale) Montant de l’IFI: 4600 € Assiette imposable: 1600000 € (1000000 € +900000 € - 300000 € abattement résidence principale) 2 Famille. Patrimoine de 2M € résidence principale: 800000 € résidence secondaire: 500000 € immeubles de rapport: 200000 € portefeuille de titres: 500000 € Montant de l’ISF: 5720 € Assiette imposable: 1760000 € (800000 € +500000 € +200000 € +500000 € - 240000 € abattement résiden- ce principale) Montant de l’IFI: 0 € Assiette imposable: 1260000 € soit sous le seuil d’entrée dans l’impôt (800000 € +500000 € +200000 € - 240000 € abatte- ment résidence principale) 3 Contribuable ayant revendu son entreprise avec patrimoine de 11M € patrimoine financier: 10 M € résidence principale: 1 M € Montant de 108690 € Assiette imposable: 10,7 M € (10 M € + 1 M € - 300000 € abattement résidence princi- pale) Montant de l’IFI: 0 € Assiette imposable: 700000 € soit sous le seuil d’entrée dans l’impôt 4 Deux contribuables disposant de patrimoines de 3,8 M € A. Portefeuille de titres (3M € ) résidence principale (800000 € ) B. Immeubles de rapports (3M € ) résidence principale (800000 € ) Montant de l’ISF identique pour A et B:21290 € Assiette imposable: 3560000 € (3 M € + 800000 € - 240000 € abattement résidence princi- pale) Montant de l’IFI pour A:0 € Assiette imposable: 560000 € soit sous le seuil d’entrée dans l’impôt. Montant de l’IFI pour B: 21290 € . Assiette imposable: 3,56 M € ■ Impacts La réforme diminue le montant de l’impôt pour le contribuable qui détient en partie des valeurs mobilières (exemple 1) et elle permet une suppression de l’impôt pour celui qui passe sous le seuil de l’IFI avec l’abandon de la taxation des capitaux mobiliers (exemple 2). La réforme favorise les contribuables qui vendent une entreprise (exemple 3). Elle montre également l’avantage de suppression de l’ISF pour un contribuable ayant un patrimoine mobilier alors que celui qui a un patrimoine uniquement immobilier voit son imposition maintenue à l’identique (exemple 4). A contrario, la réforme décourage l’investissement immobilier. Incidences pratiques de la réforme du passage de l’ISF à l’IFI p a r u n n o u ve a u d é g r è ve m e n t ( a r t . 3 ) . L ’ i m - p ô t r e s t a n t à c h a r g e d u m é n a g e s e r a r é d u i t d e 3 0 % e n 2 0 1 8 e t d e 6 5 % e n 2 0 1 9 . La m e s u r e n e c o n c e r n e q u e l a r é s i - de nc e pri n c i p a l e d u c o n t r i b u a b l e . Le s c ol l e c t i vi t é s l o c a l e s c o n s e r ve n t l e u r pouvoi r d e vo t e d e s t a u x e t d e d é t e r m i n a - ti on du pr o d u i t g l o b a l d e l a t a xe ( c o û t pour l ’ É ta t ; 3 m i l l i a r d s d ’ € e n 2 0 1 8 ) . ■ Imp ô t s l o c a ux ✓ Le proj e t c o m p o r t e d e n o u ve l l e s me sure s d e c a l c u l d e l a c o t i s a t i o n s u r l a va l e ur a j o u t é e d e s e n t r e p r i s e s ( C V A E ) p o u r c e l l e s qui a p p a r t i e n n e n t à u n g r o u p e . P o u r les groupe s q u i p o u r r a i e n t ê t r e f i s c a l e m e n t intégrés, l e t a u x d e C VA E s e r a c a l c u l é e n tenant co m p t e d u c h i f f r e d ’ a f f a i r e s d e l ’ e n - semble de s s o c i é t é s m e m b r e s d u g r o u p e (art. 7). ✓ Par aille u r s , r e p r e n a n t u n e n g a g e m e n t du Préside n t d e l a R é p u b l i q u e d u 5 s e p - tembre 20 1 7 , le P LF e xo n è r e d e c o t is a t io n foncière d e s e n t r e p r is e s le s e n t r e p r is e s d o n t l e C A e s t i n f é r i e u r à 5 0 0 0 € ( d è s 2 0 1 9 ) ( a r t . 4 5 ) . ■ P r é l è v e m e nt f o r f a i t a i r e uni q ue Le p r o j e t e n t e n d u n i f i e r l ’ i m p o s i t i o n d e s r e ve n u s d u c a p i t a l . À c o m p t e r d e 2 0 1 8 , u n p r é l è ve m e n t f o r f a i t a i r e u n i q u e ( P FU ) a u t a u x d e 3 0 % a g r é g e r a p r é l è ve m e n t s s o c i a u x e t i m p ô t s u r l e r e ve n u . I l s e c o m b i - n e r a a ve c u n e s u p p r e s s i o n d e s a b a t t e - m e n t s a p p l i c a b l e s a u x d i vi d e n d e s e t p l u s - va l u e s m o b i l i è r e s . Le d o s s i e r d e p r e s s e e xp l i q u e q u e “ c e t t e m e s u r e s ’ i n s c r i t d a n s u n e r e c o m p o s i t i o n d e l a f i s c a l i t é e n f a ve u r l ’ i n ve s t i s s e m e n t e n va l e u r s m o b i l i è r e s e t n o n d ’ u n a l l é g e m e n t d e l a f i s c a l i t é s u r l e s r e ve n u s d u c a p i t a l ” . Le s c o n t r i b u a b l e s q u i o n t u n t a u x d ’ i m p o s i - t i o n i n f é r i e u r p o u r r o n t o p t e r p o u r l a s o u - m i s s i o n d e l e u r s r e ve n u s m o b i l i e r s a u b a r è - m e d e l ’ I R . ■ D e l ’ I S F à l ’ I FI Le p r o je t d e lo i s u p p r im e l’ISF p o u r le r e m - p la c e r p a r u n im p ô t s u r la f o r t u n e im m o b i - FISCALITÉ Année Taux de l’IS 2018 28% jusqu’à 500000 € de bénéfices 33,33% au-delà 2019 28% jusqu’à 500000 € de bénéfices 31% au-delà 2020 28% 2021 26,5% 2022 25% Trajectoire de baisse de l’impôt sur les sociétés suite p.8 ▲ source : ministère 2 octobre 2017 6 R ÉPONSESMINISTÉRIELLES Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 21sept. 2017 Sénat n°390 Jean-Louis Mas- son, NI, Moselle Obligation d'assurance pour des places de sta- tionnement non fer- mées Economie Une place sur un parking collectif ouvert, délim- itée par un marquage au sol relève des parties communes de la copropriété et donc de l'assur- ance de l'immeuble. Il faut toutefois vérifier le règlement de copropriété et les conditions du bail. il est toujours possible de demander à son assureur une extension de garantie. Selon le sénateur, les assureurs refusent de couvrir ce risque qui est déjà couvert par l'assur- ance du bailleur. 21sept. 2017 Sénat n°452 Jean-Louis Mas- son, NI, Moselle Droit de préemption sur les commerces. Déléga- tion au maire de l'exer- cice du droit Intérieur Le conseil municipal peut déléguer au maire l'exercice des droits de préemp- tion ou uniquement celui concernant les commerces (art. L 2122-22 du CGCT, 15 e , et 21 e ). Si le choix est fait de déléguer les droits de préemption, cela inclut la déléga- tion pour les fonds de commerces, sauf exclusion dans la délibération initiale. Il n'est donc pas nécessaire de prendre une nouvelle délibération pour accorder au maire l'exercice du droit pour les fonds de commerce. 21sept. 2017 Sénat n°532 Michel Vaspart, Les Républicains, Côte d’Armor Immobilier du ministère de la Défense Armées La densification de l'hexagone Balard se poursuit, deux nouveaux bâtiments doivent être livrés en 2018. Une cession de deux ensembles immobiliers de l'enceinte de l'ilot Saint Ger- main du ministère de la Défense est en cours. Seul sera conservé par l'Etat l'hôtel de Brienne. 21sept. 2017 Sénat n°308 Nathalie Goulet, UC, Orne Ouverture des données de jurisprudence Justice La loi pour une République numérique a prévu une mise à disposition du public des décisions ren- dues par les juridictions administratives et judici- aires. Un décret est prévu. Le garde des sceaux a confié une mission d'étude à une commission présidée par Loïc Cadiet, professeur à la Sor- bonne. Son rapport est attendu fin octobre2017. Le décret sera élaboré sur la base de ce rapport Réf. art. 20 et 21 de la loi du 7 octobre 2016. 28sept. 2017 Sénat n°389 Corinne Imbert, Ratt. Les Républi- cains, Charente Maritime Droit de préemption départemental des espaces naturels sensi- bles Ecologie Le conservatoire du littoral peut exercer le droit de préemption dans les espaces naturels sensibles en cas de cession de droits indivis ou de la majorité de parts de SCI si son patrimoine est con- stitué d'une unité foncière située sur tout ou par- tie d'une zone de préemption (art. L 215-13 du code de l'urbanisme). Ce droit existe aussi lorsque le conservatoire agit par délégation du départe- ment (art. L 215-5). La loi sera modifiée pour per- mettre au département de bénéficier de ces mêmes prérogatives. La sénatrice s'étonnait que l'élargissement du droit de préemption aux cessions de droits indivis (loi du 12 juillet 2010) ait été admis pour le Con- servatoire du littoral mais non pour le département. ▲ ➚ L’indice du coût de la construc - tion du 2 e trimestre 2017 s’établit à 1664, soit une hausse de: +2,59% en un an, + 2,65 % en 3 ans et de + 6,53 % en 9 ans. ➚ L'indice des loyers commerciaux du 2 e trimestre 2017 est fixé à 110,00, soit une hausse de +1,48% en un an. ➚ L'indice des loyers des activités ter - tiaires du 2 e trimestre 2017 est de 109,89, il en ressort une progression de +1,37% en un an. (Avis publié au J.O. du 20 sept. 2017, n°100, 101 et102) . Chiffres ■ Informations publiques Le ministère de l’action et des comptes publics a annoncé la prochaine mise à dis- position du public de données. - le code source de l’impôt sur le revenu qui permet de connaître le mode de calcul de l’impôt. - le plan cadastral, Cette mise en ligne est une mesure d’appli- cation de la loi pour une République numérique. (Communiqué du 15 sept. 2017) Bibliographie ❘◗ “Logement social, panorama et acteurs” Ce nouveau hors série de la lettre Habitat et Collectivi- tés Locales (HCL) vient de paraître. L’ouvrage rassemble des données sur la politique du loge- ment, les chiffres et les acteurs du sec- teur, les perspectives des opérateurs. Il contient enfin une tren- taine de monographies d’organismes du logement social et de groupes. Septembre2017. Par Guy Lemée et Marti- ne Vankeerberghen 291 p.290 € . HCL: contact@lettre-hcl.fr. Bibliographie ❘◗ La nouvelle édition du “ Marché de l’Immobilier Français” de l’IEIF est parue. Pour cette 25 e édition, l’Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière a sollici- té l’analyse d’experts pour qu’ils fournis- sent leur vision rétrospective et prospecti- ve du marché. L’amélioration apportée aux immeubles vient à point nommé comme démenti à ceux qui présentent l’immobilier com- me un secteur improductif. 78 € . IEIF. Tél. 0144826363. E NBREF 2 octobre 2017 7 NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E EX C EP T IO NNEL L E R é s e r v é e a u x n o uv e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS hebdo immobilier N OMINATIONS Présidence de la République Sont nommés au cabinet d'Emmanuel Macron: Secrétaire général: Alexis Kohler . D irecteur de cabinet: Patrick Strzoda . Secrétaire générale adjointe: Anne de Bay- ser . Chef de cabinet: François-Xavier Lauch . Chef de cabinet adjoint: Rodrigue Furcy . Conseillère justice: S onya Djemni-Wagner . Conseiller fiscalité et prélèvements obliga- toires: Laurent Martel . Conseiller industrie, commerce et artisa- nat: Jonathan Nussbaumer . Conseillère cohésion des territoires, loge- ment: Anne-Claire Mialot . Conseiller technique logement: Tristan Barres . (Arrêté du 18septembre 2017, J.O. du 19 sept. 2017, n°1) Administration centrale ✓ DLF : Grégory Aabate est nommé sous- directeur de la fiscalité directe des entre- prises au sein de la direction de la législa- tion fiscale. (Arrêté du 21septembre 2017, J.O. du 23 sept. n°92). Au fil du JO ■ Catastrophes naturelles Les inondations et vents cycloniques à Saint-Barthélemy, Saint-Martin, en Guade- loupe et en Martinique les 18 et 19sep- tembre ont été reconnus comme catas- trophe naturelle par arrêté du 22sep- tembre 2017. (J.O. du 24 sept. n°1). ■ ADIL L’Association interdépartementale d'infor- mation sur le logement des Hautes-Alpes et des Alpes-de-Haute-Provence est agréée par arrêté du 30août 2017 (J.O. du 20septembre 2017, n°23) Conventions collectives ➠ Personnel des huissiers de justice : il est envisagé l'extension de l’avenant n°58 du 23mai 2017 portant définition de l'ordre public conventionnel. (Avis publié au J.O. du 22 sept. n°69). ■ FNAL Le taux relatif à la détermination des dépenses de gestion du Fonds national d'accompagnement vers et dans le loge- ment est fixé pour 2017 à 0,12% du mon- tant des astreintes encaissées par le FNAL en 2016. (Arrêté du 31juillet 2017, J.O. du 20 sept. n°22). ■ Voies et réseaux Un arrêté a fixé pour 2017 le barème hors taxes des redevances instituées par l'article L. 554-2-1 du code de l'environnement pour financer le téléservice www.reseaux- et-canalisations.gouv.fr référençant les réseaux de transport et de distribution en vue de prévenir leurs endommagements lors de travaux tiers. Le seuil de mise en recouvrement est fixé à 30euros. (Arrêté du 1 er août 2017 fixant le barème hors taxes des redevances prévues à l'article L. 554-2-1 du code de l'environnement pour l'année 2017, J.O. du 23 sept. n°14). ■ Impôt sur le revenu La loi du 15septembre 2017 (art. 10) a autorisé le Gouvernement à légiférer par ordonnance pour décaler d'un an l'entrée en vigueur du prélèvement à la source de l'impôt sur le revenu. Cette ordonnance a été publiée le 23 septembre. En conséquence: - Le prélèvement à la source s'appliquera aux revenus perçus ou réalisés à compter du 1 er janvier 2019 (et non du 1 er janvier 2018). - Le crédit d'impôt de modernisation du recouvrement (CIMR) qui est destiné à évi- ter la double imposition pour une année s'appliquera à l'imposition des revenus de 2018 pour éviter en 2019 une imposition double. - Le versement de l'acompte de 30% des avantages fiscaux liés à l'emploi d'un sala- rié à domicile et de garde d'enfants est également décalé d'un an. (Ordonnance n°2017-1390 du 22septembre 2017 relative au décalage d'un an de l'entrée en vigueur du prélèvement à la source de l'impôt sur le revenu, J.O. du 23 sept. n°39). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi697 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ AU FIL DU J.O. B RÈVES ◆ Nouveau président pour le SYPEMI Christophe Ploux, DG de Sodexo Energie et Maintenance, a été élu président du Syndicat Profes- sionnel des Entreprises de Multi- service Immobilier le 26sep- tembre. ◆ Satisfait ou remboursé Le promoteur Roxim, que préside Marc Pigeon a lancé pour la pre- mière fois un programme bénéfi- ciant de la garantie “satisfait ou remboursé”. Il est situé près de Nice à Saint Martin du Var. Jusqu’à la remise des clés, l’ac- quéreur, qui bénéficie d’un PTZ peut renoncer à son achat, sans motif et sans pénalité. (Communiqué du 14 sept. 2017). ❘◗ Inès de Cirugeda , Lorraine Touvier et Coralie Renard ont rejoint Létang Avo - cats , cabinet spécialisé en droit de l’ur- banisme. Il comporte désormais 8 per- sonnes, dont 3 associés. ❘◗ Le cabinet Bersay & Associés se ren- force avec l’arrivée de Cyrille Gogny- Goubert, spécialiste de droit immobi- lier des affaires. Il est accompagné d’ Alexis Le Bas . Acteurs 2 octobre 2017 8 JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 contact@jurishebdo.fr ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0219 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 779 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: par nos soins ■ Gestion des abonnements: logiciels Libre office - Xoops PLF 2018 FISCALITÉ lière ou IFI (art. 12). Le Gouvernement esti- me que l’ISF est un frein à la croissance des entreprises et contribue à l’expatriation. Le nouvel IFI aura le même seuil d’assujettis- s ement (1,3million d’ € ) et sera calculé avec le même barème et le même abatte- ment sur la résidence principale (30%). ■ CITE et chèque énergie Le crédit d’impôt de transition énergé- tique est maintenu en 2018, mais centré sur les actions jugées les plus efficaces pour réaliser des économies d’énergie: 1. L’installation de portes, fenêtres et volets isolants sera progressivement exclue de l’assiette du crédit d’impôt (art. 8): - Le taux du crédit d’impôt est réduit à 15% (au lieu de 30%) pour les dépenses payées à compter du 27septembre2017 et - l’éligibilité au crédit d’impôt est suppri- mée pour les dépenses payées à compter du 28mars2018. Toutefois, des mesures transitoires sont prévues: les dépenses payées avant le 31décembre2018 mais liées à la signature d’un devis (avec versement d’acompte) avant le 27septembre ou le 28mars2018 permettent de conserver le taux de 30% ou de 15%). 2. Les dépenses d’acquisition de chaudière HPE, utilisant du fioul sont désormais exclues du CITE à compter du 27sep- tembre2017 (pour les devis signés avant le 27septembre et avec versement d’acomp- te, le CITE est maintenu pour les dépenses payées jusqu’au 31décembre2018). Enfin, il est prévu pour 2019 de transfor- mer le CITE en prime, ce qui améliore la capacité de financement des travaux pour les ménages les plus modestes. Le chèque énergie est généralisé sur l’en- semble du territoire en 2018, alors qu’il était réservé à certains départements (Ardèche, Aveyron, Cotes d’Armor et Pas- d e-Calais). Il sera distribué sous condition de revenus et en fonction de la composi- tion du ménage mais sans tenir compte du type d’énergie utilisée. Son montant moyen est de 150 € par an (compris entre 48 et 227 € ). Pour 2019, il est prévu de le porter à 200 € . Enfin le budget de l’Anah sera abondé de nouveaux moyens (110 M € supplémen- taires) pour rénover 75000 logements au lieu de 40000 en 2016. ■ Réforme des aides au logement Le PLF comporte les mesures fiscales qui s’articulent avec le plan logement présenté le 20septembre. Le projet de loi réduit de 1,7milliard d’eu- ros les aides personnelles au logement (art. 52). L’exposé des motifs de l’article indique que les organismes fixent les loyers uni- quement en fonction du logement et non des revenus des locataires et bénéficient de l’effet solvabilisateur des aides person- nelles. Il souligne qu’il en résulte “des niveaux de marge importants”. Le PLF crée une “ réduction de loyer de solidarité ” dans le parc social, pour “les locataires les plus fragiles”. Son objectif est de permettre d’articuler le montant du loyer et le niveau de ressources du locatai- re. Le projet indique que les locataires qui verront leur APL réduite “seront plus que compensés par une réduction de loyer de solidarité” (voir tableau). La réduction de loyer ne sera pas prise en compte dans le calcul de l’APL. Le dispositif doit s’appli- quer également aux baux en cours. La compensation de ces mesures, pour les organismes HLM, sera assurée par un maintien du taux du livret A à son niveau actuel pendant 2 ans et un allongement de la maturité de certains prêts de la Cais- se des dépôts. ■ et du régime des HLM Le PLF (art. 52) comporte d’autres mesures concernant les HLM: - suspension en 2018 de la révision annuel- le des loyers, - suspension de l’indexation des para- mètres de calcul des APL au 1 er octobre 2018. Il est précisé que le chantier de modernisa- tion de calcul des APL doit être enclenché pour être mis en œuvre en 2019. L’objectif est notamment de tenir compte des res- s ources des locataires de façon plus contemporaine que celles résultant de l’an- née n-2. - Renforcement de la mutualisation entre bailleurs sociaux, via le Fonds national des aides à la pierre (FNAP). Les subventions aux opérations de logement social seront programmées au sein du FNAP, en associa- tion avec les collectivités territoriales et les bailleurs sociaux. ■ Accession à la propriété Le texte programme une extinction de l’APL accession et de la prime d’État des plans d’épargne logement. - Pour les acquisitions à compter du 1 er jan- vier 2018, les propriétaires ne seront plus éligibles aux APL . - Les PEL ouverts à compter du 1 er janvier 2018 ne donneront plus lieu au versement d’une prime par l’État. Le PTZ est prolongé de 4 ans, jusqu’à fin 2021 (art. 40). Il est recentré, - pour les logements neufs : sur les zones tendues . Sont donc exclues les acquisitions en zone C en 2018 et celles en zone B2 en 2019, - pour les logements anciens : sur les zones non tendues (B2 et C) afin d’y promouvoir la réhabilitation de logements. Par ailleurs, le projet de loi précise l’éligibi- lité du PTZ aux personnes invalides non primo-accédantes. ■ Prolongation du Pinel L’aide à l’investissement locatif (régime Pinel) est également prolongée de 4 ans jusqu’à fin 2021, mais recentrée sur les zones tendues (zones A, Abis et B1) (art. 39). ■ Renouvellement urbain Le nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU) est conforté par un doublement de son enve- loppe à 10milliards d’euros. Le plan “logement d’abord” vise à substi- tuer 20000 places en hôtels ou en centres d’hébergement d’urgence par 50000 places en logements adaptés. ● Cas Évolution du loyer net Réduction de loyer (60 € ) > montant de l’APL (40 € ) - Montant de RLS: 60 € - Baisse d’APL: 40 € - Loyer net: baisse de 20 € Réduction de loyer (50 € ) < montant de l’APL (100 € ) - Montant de RLS: 50 € - Montant d’APL: réduit d’une faction de la réduc- tion de loyer. Si la fraction est fixée à 98%, l’APL diminue de 49 € et l’APL serait rame- née à 51 € . Aide au logement APL et réduction de loyer de solidarité (RLS) suite de la p.5 ▲
