Au sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Baux commerciaux : Centre équestre : entre baux ruraux et baux commerciaux / Procédure collective du preneur. Quelle procédure pour faire résilier le bail / Faculté de bail commercial verbal
Copropriété : Autorisation précaire d’occupation des parties communes.
Majorité de l’article 24
– 4 – Rencontre –
Le projet de loi ELAN : décryptage du projet sous l’égide de l’étude Cheuvreux par trois professeurs de droit.
– 6 – Débats –
Le projet de loi pour une société de confiance au Sénat
– 7 – Nominations – En bref –
Conventions collectives
Cotisation CGLLS
Téléservice pour saisir la justice administrative
– 8 – Actualité –
Deux questions prioritaires de constitutionnalité :
Le congé du bailleur spécifique à certains hôpitaux publics validé
Pas d’expropriation pour l’immeuble le Signal
– 8 – Étude –
Observer la mixité sociale.
1er rapport d’Habitat et Humanisme
■ jugé ■ > Le bail verbal peut être prouvé par tous moyens, a jugé la cour d’appel de Paris pour un bail commercial (CA Paris, 21mars 2018, p.3). > L’autorisation donnée à un copropriétaire d’occuper à titre précaire des parties com- munes relève de la majorité de l’article 24 (Civ. 3 e , 5avril 2018, p.3). ■ étudié ■ > Habitat et Humanisme a présenté un pre- mier rapport d’observation de la mixité sociale (p.8). ■ publié ■ > La Cour des comptes a rendu un référé sur l’efficacité des aides au logement locatif . La jugeant insuffisante, la Cour recommande de sortir progressivement de ces dispositifs (p.3). ■ adopté ■ > Les sénateurs ont adopté le 20mars le pro- jet de loi pour une société de confiance (p.6). ■ validé ■ > La faculté accordée par la loi à trois éta- blissements hospitaliers de donner congé à leur locataire en cours de bail a été validée par le Conseil constitutionnel (p.8). ■ rejeté ■ > Le Conseil constitutionnel a rejeté une demande de QPC émanant du syndicat des copropriétaires Le Signal en Gironde relati- ve à l’expropriation des biens situés dans des zones à risque (p.8). ■ insisté ■ > Le site internet des impôts n’est plus acces- sible depuis le 11avril… à moins de vision- ner le film de 2 minutes de présentation de tous les avantages du prélèvement à la source. Cette réforme ne présente pas pourtant pas que des avantages, tant s’en faut. Nous y reviendrons la semaine prochaine. Elan, loi polygame L’ étude notariale Cheuvreux proposait ce 6 avril une intéres- sante analyse du projet de loi ELAN ,quelques jours après sa pré- sentation en conseil des ministres (lire p. 4). Texte innovant ou pas? Le projet de loi ELAN, quatre ans seulement après la loi ALUR, peine à être totalement innovant car l’imagination des juristes, comme l’observe Hugues Périnet-Marquet, ne peut éla- borer en permanence des dispositifs entièrement nouveaux. À ce titre, les articles visant à accélérer le traitement du contentieux de l’urba- nisme sont le plus souvent la poursuite de réformes déjà engagées. Quelles sont les grandes tendances du projet de loi ELAN? Les réformes les plus innovantes pourraient se trouver dans les ordon- nances. C’est le cas certainement pour la copropriété. En effet, certains principes traditionnels, comme l’unicité des règles de la copropriété à tous les immeubles, sont battus en brèche par les orientations fixées dans l’article d’habilitation. Une autre tendance manifeste, dégagée par Rozen Noguellou, professeur à Paris I, est, en matière d’aménage- ment, le très fort retour de l’État. À travers les nouveaux outils d’ur- banisme (PPA et GOU notamment), l’État entend reprendre la main face aux collectivités locales. Le texte embrasse une foule de domaines. Hugues Périnet-Marquet se demande donc si, dans le fol espoir, une nouvelle fois, de régler en un texte tous les problèmes liés au logement, ce projet ne tomberait pas dans l’excès: une loi polyga- me qui épouse de trop nombreux sujets … Il met aussi en lumière le fait que la loi consacre sur plusieurs points, des reculs: sur l’obligation d’accessibilité des logements (au grand regret des associations de per- sonnes handicapées), mais aussi par exemple sur l’obligation d’indivi- dualisation des dépenses d’énergie dans les immeubles. L e Conseil constitutionnel a validé le droit accordé à trois établisse- ments hospitaliers de donner congé en cours de bail à leurs locataires, pour loger leur personnel. Cette prérogative dérogatoire au droit commun instituée par la loi du 26janvier 2016 était pour autant sur- prenante à plus d’un titre et la Cour de cassation avait jugé bon de transmettre à son égard une QPC au Conseil constitutionnel (lire Juri- shebdo du 29janvier 2018). Sa décision est surprenante à plusieurs titres. On apprenait jadis que la loi a un caractère général. Elle a donc vocation à s’appliquer à l’ensemble des personnes qui sont dans une situation identique. Or dans l’article en cause, l’octroi du droit spéci- fique du bailleur est limité à trois personnes morales, dont les noms figurent explicitement dans le texte. Des établissements analogues ayant des difficultés identiques pour loger leur personnel dans des zones tendues ne pourront pas bénéficier de ce droit spécifique, fau- te que leur nom soit inscrit dans la loi. Sans juger aucunement les dif- ficultés des établissements en cause, on s’étonnera qu’une loi à l’objet aussi particulier puisse passer sous le contrôle du juge constitutionnel. Enfin, cette prérogative remet en cause un contrat signé et bat en brêche le principe de la force obligatoire du contrat. ■ BD JURIS hebdo La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 719 16 AVRIL 2018 ISSN 1622-1419 18 E A NNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux commerciaux : Centre équestre: entre baux ruraux et baux commerciaux / Procédure collective du preneur. Quelle procédure pour faire résilier le bail / Faculté de bail commercial verbal Copropriété : Autorisation précaire d’occupation des parties com- munes. Majorité de l’article 24 - 4 - Rencontre - Le projet de loi ELAN: décryptage du projet sous l’égide de l’étude Cheuvreux par trois professeurs de droit. - 6 - Débats - Le projet de loi pour une société de confiance au Sénat - 7 - Nominations - En bref - Conventions collectives Cotisation CGLLS Téléservice pour saisir la justice administrative - 8 - Actualité - Deux questions prioritaires de constitutionnalité: Le congé du bailleur spécifique à certains hôpitaux publics validé Pas d’expropriation pour l’immeuble le Signal - 8 - Étude - Observer la mixité sociale. 1 er rapport d’Habitat et Humanisme S O M M A I R E E D I T O R I A L 1 6 avril 2018 2 JURIS hebdo immobilier ll B AUXCOMMERCIAUX ▲ Baux commerciaux ■ Centre équestre: entre baux r uraux et baux commerciaux (CA Paris, Pôle 4, ch. 9, 5avril 2018, n°17/09232) Deux baux commerciaux avaient été conclus en 2003 pour des parcelles de terre. Les biens ayant été vendus, l'acquéreur avait délivré un congé au preneur en 2015 et avait saisi le tribunal paritaire des baux ruraux. Celui-ci avait qualifié les contrats de baux ruraux. En appel, le preneur soutenait qu'il s'agissait de baux commerciaux. La cour d'appel revient sur la qualification des contrats: « L'article L 311-1 du code rural et de la pêche maritime dans sa version résultant de l'article 38 de la loi du 23février 2005, pré- voit que sont réputées agricoles et soumises au statut d'ordre public du fermage, les activités de préparation et d'entraînement des équidés domestiques en vue de leur exploitation à l'exclusion des activités de spectacle. Ce même article modifié par la loi du 5janvier 2006 prévoit l'application de cette disposition aux baux conclus ou renouvelés postérieurement à sa promulga- tion. L'analyse de ce texte permet de considérer que l'activité des centres équestres compor- tant la mise en pension et la nourriture des chevaux ainsi que leur dressage et entraî- nement en vue de leur exploitation de loi- sirs (notamment cours d'équitation et pro- menades) ou sportives relève de l'activité agricole . En revanche, l'activité unique de pension de chevaux apparaît exclusive du statut du fermage si elle ne consiste qu'en la disposition d'un box avec accès des ter- rains sans autre prestation. […] Dans ces conditions, alors que la prise en pension pure et simple est exclue des activi- tés agricoles puisqu'elle ne correspond pas à une véritable activité agricole en absence de tout autre service que celui propre à la pension (à savoir la garde des équidés, leur nourriture et leur entretien de litière) échappe au statut des baux ruraux et s'exer- ce sur les parcelles à A…, le bail lié à ces par- celles sur lequel s'exerce l'activité de pen- sions relève manifestement du statut des baux commerciaux . […] En revanche, en ce qui concerne les activités de "leçons" ou "enseignement" situées sur la parcelle B…, celles-ci constituent mani- festement une activité réputée agricole et dans ces conditions, c'est à juste titre que le tribunal a considéré que le bail en renou- vellement ayant commencé à courir le 1 er octobre 2015 devait être qualifié de bail à ferme ressortant du statut du fermage ». Observations : Un arrêt de la Cour de cas- s ation, mais antérieur à la loi du 23février 2005, avait jugé que le statut des baux commerciaux s'appliquait à un centre équestre (Civ. 3 e , 21juillet 1999), solution confirmée par la cour de Toulouse (13mai 2011). Mais, la cour de Versailles a jugé (11mai 2011) que l'exploitation d'un tel centre relevait des baux ruraux. Plus récemment, la Cour de cassation a jugé que la pure prise en pension de che- vaux ne relevait pas d'une activité agricole (Civ. 3 e , 13mai 2009), solution également retenue par l'administration (Circ. du 21mars 2007). Cette solution est cohérente avec le pré- sent arrêt de la cour de Paris. Il permet de faire une distinction précise, pour un centre équestre, entre les activités relevant d'un bail commercial et celles relevant d'un bail rural. - les activités de simple prise en pension (garde des chevaux, leur nourriture et entretien) relèvent du bail commercial, - les activités de leçons ou d'enseignement sont réputées être agricole et relèvent du bail rural. En l'espèce, les activités étant séparées géographiquement, la cour a admis la qualification de bail commercial pour la première et de bail rural pour la seconde. ■ Procédure collective du preneur. Quelle procédure pour faire résilier le bail? (CA Paris, 4avril 2018, Pôle 5, ch. 8, n°17/19289) À la suite de la liquidation judiciaire du pre- neur, un bail avait été cédé en 2007 par le liquidateur. Le juge-commissaire, puis le tri- bunal, avaient rejeté la demande de la SCI bailleresse de constater la résiliation du bail. Le tribunal avait jugé que le liquidateur pouvait se prévaloir de l'article L 145-41 du code de commerce imposant au bailleur, en cas de clause résolutoire, de délivrer au préalable un commandement de payer. Le bailleur contestait devoir respecter cette exigence au motif qu'il avait saisi le juge sur le fondement de l'article L 641-12 selon lequel, à défaut de paiement des loyers pos- térieurs au jugement de liquidation judi- ciaire, le bailleur peut demander la résilia- tion ou faire constater la résiliation de plein droit. La cour cite les textes applicables: art. L 145- 41 pour la clause de résiliation de plein droit et art. L 641-12 et L 622-14 pour une demande de résiliation fondée sur les loyers et charges afférents à une période posté- rieure au jugement de liquidation judiciai- r e. Elle en déduit: « Or les dispositions de l'article L 622-14 du code de commerce ne dérogent pas aux dispositions de l'article L 145-41 du même code prévoyant, en cas de clause résolutoi- re, la délivrance préalable d'un commande- ment , le liquidateur pouvant se prévaloir des dispositions de l'article L 145-41 sus- mentionné et solliciter des délais de paie- ment, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire, tant que la résiliation du bail n'est pas constatée par une décision ayant acquis l'autorité de la chose jugée. Il s'ensuit que la résolution de plein droit du bail commercial pour défaut de paiement des loyers et charges pendant plus de trois mois après le jugement d'ouverture n'est pas acquise tant qu'il n'y a pas eu, en appli- cation de l'article L 145-41 du code de com- merce, délivrance par acte d'huissier d'un commandement de payer au preneur, l'écoulement d'un délai d'un mois pendant lequel ce commandement est demeuré infructueux, et, enfin, l'écoulement des délais de grâce éventuellement octroyés au preneur. » La cour indique ensuite que le bailleur a le choix entre la demande de constat de la résiliation, qui impose donc le commande- ment préalable, ou la demande de pronon- cé de la résiliation du bail. En l'espèce, la cour juge que le locataire a commis une faute en ne payant pas ponctuellement le loyer mais qu'il a entendu la réparer par une remise de chèque, qui a été refusé par la bailleresse. Le retard mis par le liquida- teur à payer le loyer n'est pas jugé suffi- samment grave pour justifier la résiliation du bail. La demande de résiliation est donc rejetée. Observations : Le droit commun du contrat de location permet au bailleur de deman- der au juge qu'il prononce la résiliation du bail au vu des violations du contrat repro- chées au preneur. Pour éviter l'apprécia- tion du juge, il peut préférer la mise en jeu de la clause résolutoire qui a, par principe, un caractère automatique. Mais à cet effet, il doit respecter les formalités de l'ar- ticle L 145-41 du code de commerce. Il résulte donc de cet arrêt que les formali- tés requises par l'article L 145-41, et notamment la délivrance préalable d'un commandement de payer, pour permettre le jeu de la clause de résiliation de plein droit, sont également applicables lorsque JURISPRUDENCE le bailleur invoque un défaut de paiement des loyers postérieurs au jugement d'ou- verture de la procédure. A retenir: L a délivrance préalable d'un commandement de payer s'impose égale- ment en cas d'impayés de loyers posté- rieurs au jugement d'ouverture de la pro- cédure collective du preneur. ■ Faculté de bail commercial verbal (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 21mars 2018, n°17/08895) Un couple avait acquis des locaux de bureaux en 2009 dans le 20 e arrondissement de Paris. Le même jour, le mari avait loué les locaux à l'ancien propriétaire. En 2010, le couple avait acquis du même vendeur, d'autres locaux situés dans d'autres arron- dissements. Le bailleur avait saisi le tribunal en 2013 pour que soit prononcée la résiliation des baux commerciaux. Mais le locataire contes- tait l'existence d'un bail pour les locaux acquis en 2010. La cour d'appel n'a pas admis sa demande. La cour confirme d'abord la qualification du bail commercial pour le local du 20 e , le sta- tut, résultant de la lettre du contrat et elle en déduit: « Peu importe que Monsieur V. ne soit pas commerçant ou n'exerce pas une activité de commerce, le bail est soumis au statut des baux commerciaux en vertu d'une soumis- sion volontaire à ce statut. Il n'a pas été versé au débat de baux écrits concernant les locaux situés rue Oberkampf et ce sis rue Stephenson. La preuve de l'existence d'un bail verbal peut être rapportée par tous moyens lorsque le bail a reçu un commencement d'exécution . Monsieur V. ne conteste pas avoir payé des sommes sur la base d'un montant annuel de 18000 € concernant chacun des deux locaux et avoir versé des dépôts de garantie de 10000 € . Par ailleurs, il ressort des échanges de courriels du mois de juillet2010 entre lui et Monsieur L. concer- nant l'assurance des locaux relatifs aux trois locaux […] qu'il agit en tant que "locataire faisant de la sous-location". […] Le fait que Monsieur V. se reconnaisse loca- taire et règle des montants mensuels équi- valent aux loyers exclut qu'il s'agirait d'une gestion locative pour le compte de Mon- sieur L. étant relevé qu'il n'est versé aucune pièce relative à une commission qui aurait nécessairement été prévue dans ce cas. Dans ces conditions, il y a lieu de constater que Monsieur L. et Monsieur V. sont liés par des baux commerciaux verbaux concernant les locaux situés rue Oberkampf et ceux s itués rue Stephenson, moyennant un loyer annuel de 18000 € et qu'en conséquence Monsieur V. a la qualité de locataire. » Observations : Cet arrêt traite du cas un peu inhabituel d'un bail verbal. Si les par- ties étaient convenues par écrit d'un bail commercial pour le premier local, elles n'avaient pas signé de contrat pour les deux autres locaux. Toutefois, la cour indique que le bail verbal peut être prouvé par tous moyens. En l'espèce, la preuve résultait du paiement des premiers loyers, du versement du dépôt de garantie et d'un échange de mail sur l'assurance locative. La Cour de cassation a déjà admis l'existence d'un bail commercial verbal (Civ. 3 e , 24février 1999). Les éléments de preuve relèvent de l'appréciation souveraine des juges du fond (Civ. 3 e , 8octobre 1996). A retenir: Le bail verbal peut être prouvé par tous moyens. Copropriété ■ Autorisation précaire d'occupa- tion des parties communes. Majo- rité de l'article 24 (Civ. 3 e , 5avril 2018, n°337, F-P+B, rejet, pourvoi n°17-14138) Un copropriétaire, restaurateur à Chamo- nix, contestait la validité de la décision d'une assemblée ayant autorisé l'occupa- tion à titre précaire des parties communes extérieures par le locataire d'un lot à usage de restauration rapide. Le recours du copro- priétaire est rejeté tant en appel qu'en cas- sation: « Mais attendu qu'ayant relevé que l'occu- pation de parties communes, consentie par la résolution attaquée à titre précaire et sur une surface déterminée, était révocable et que la terrasse installée par la société L. était démontable , la cour d'appel […] en a exactement retenu que la décision relevait de la majorité prévue à l'article 24 de la loi du 10juillet 1965; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ». Le pourvoi est rejeté. Observations : La cour d'appel avait obser- vé que la jurisprudence admet que l'auto- risation donnée à titre précaire d'occuper les parties communes relève de l'article 24 et non de l'article 26 b qui est applicable en cas de modification de la jouissance et de l'usage des parties communes. Le copropriétaire opposant contestait la déci- sion au motif que l'autorisation était en r éalité permanente et contraire au règle- ment de copropriété. Mais son recours est donc rejeté. Il a déjà été admis que l'auto- risation donnée à un copropriétaire d'oc- cuper à titre privatif et précaire un comble qui n'est pas utilisé par la copropriété relè- ve de l'article 24 (Civ. 3 e , 2mars 2010, n°09-13090). Solution également admise pour la décision de louer des parties com- munes (Civ. 3 e , 26mai 2003), sauf en cas d'atteinte à la destination de l'immeuble. Le présent arrêt confirme l'application de l'article 24 pour une location précaire des parties communes. A retenir: L'autorisation donnée à un copropriétaire d'occuper à titre précaire des parties communes relève de la majori- té de l'article 24. 1 6 avril 2018 3 JURIS hebdo immobilier ll C OPROPRIÉTÉ ▲ JURISPRUDENCE ■ Investissement locatif des ménages La Cour des comptes a publié un référé sur les dépenses fiscales en faveur de l’in- vestissement locatif des ménages. Elle observe que la dépense fiscale, 1,7milliard d’euros en 2015 est en hausse continue depuis 2009 (606millions en 2009). Or l’impact économique de ces aides est limité et leur efficacité en termes d’accroissement du nombre de logements locatifs est faible . Le référé reconnaît que les aides peuvent aussi exercer un effet contracyclique com- me en2009 et2010, permettant une hausse des logements locatifs aidés alors que le nombre total de logements construit est en chute. Mais les études ne permettent pas de distinguer l’effet des aides fiscal de celui de la conjoncture. La cour indique que les constructeurs ont intégré la pérennité des aides dans leurs stratégies, créant un effet d’accoutuman- ce aux aides fiscales . La Cour conteste l’idée que les aides fis- cales auraient un effet modérateur sur les loyers de marché. Le coût d’un logement Pinel pour les finances publiques est trois fois plus élevé que celui d’un PLS et deux fois plus élevé que celui d’un PLAI. Pour la Cour, il faut - donc sortir de ces dispositifs progressive- mentet de façon sécurisée - renforcer la place des investisseurs insti- tutionnels dans la construction et la loca- tion de logements privés. (Document publié le 10avril2018 ). 1 6 avril 2018 4 JURIS hebdo immobilier ll L OIELAN RENCONTRE Elan: des outils multiples pour construire davantage Décryptage du projet de loi ELAN avec les professeurs de droit réunis le 6 avril par l’étude notariale Cheuvreux. Un texte qui comporte des outils multiples au service d’un objectif principal: construire davantage Pour Michèle Raunet (étude Cheuvreux) le projet de loi Elan annonce des nouveautés et comble le retard du droit sur certaines questions, comme l’évolutivité des bâti- ments. Pour les aspects d’urbanisme, Rozen Noguellou, professeur à Paris I, observe que, 4 ans plus tard, le législateur reprend les mêmes thèmes que la loi Alur, mais avec une philosophie différente: il tend à relancer la construction mais en créant un choc d’offre. Reprenant les propositions de Christine Maugüe, le projet réforme d’abord le contentieux de l’urbanisme. Afin de rédui- re les délais de recours, le texte encadre mieux la notion d’intérêt à agir. À cet effet, l’affectation de l’usage du bien ne sera plus indemnisée au titre des travaux de chantier mais cantonnée à l’impact de l’opération elle-même, achevée. Le projet encadre le référé-suspension: le recours à cette procédure sera encadré, en lien avec l’obligation de cristallisation des moyens: il est prévu une cristallisation automatique des moyens deux mois après le dépôt du mémoire en défense. Après ce délai de deux mois, le référé suspension ne sera plus autorisé. Juger plus vite Le projet veut mettre en place un délai de jugement fixé à 10 mois, mais uniquement pour certains permis dont l’objet est la construction de logements collectifs dans les zones tendues. Mais, observe Rozen Noguellou, cela crée un contentieux de l’urbanisme à deux vitesses et l’objectif n’est qu’indicatif. Quant à la suppression de l’appel dans les zones tendues, l’expéri- mentation serait prolongée d’une nouvelle période de 5 ans. Le projet de loi vise ensuite à consolider les permis existants. À ce titre, il prévoit la faculté d’obtenir une attestation de non- recours ou de non-retrait. Mais le Conseil d’État a admis (5février 2018) la faculté pour l’administration de retirer à tout moment un permis obtenu par fraude. L’incertitude sur la pérennité du permis demeure donc. Quant aux régularisations et annulations partielles, la loi cherche à les favoriser. Ainsi, alors que la régularisa- tion n’est à ce jour possible que par un permis de construire modificatif, elle pour- ra l’être par tout permis. Le projet vise aussi à sécuriser les construc- tions achevées. Il limite à 6 mois le délai de recours contre une construction achevée, délai aujourd’hui fixé à un an. Enfin, le projet reprend les textes relatifs aux recours abusifs. L’article L 600-7 du code de l’urbanisme n’exigera plus un pré- judice excessif pour ouvrir droit à une indemnisation du bénéficiaire du permis. Rozen Noguellou doute de l’efficacité d’une telle modification, face à l’attitude des juges qui sont sensibles au respect du droit au recours. Le projet prévoit aussi d’interdire aux asso- ciations de conclure des transactions finan- cières pour renoncer à leur recours, sauf si l’association agit pour la défense de ses intérêts matériels propres. Rozen Noguel- lou conclut que ces mesures ne vont pas faire repartir la construction. Retour de l’État dans l’aménage- ment S’agissant des opérations d’aménagement, création des projets partenariaux d’aména- gement (PPA), des grandes opérations d’urbanisme (GOU) et de la réforme des opérations d’intérêt national (OIN), Rozen Noguellou voit un trait commun: la forte présence de l’État. Le PPA est une opération d’aménagement visant un projet de territoire orienté princi- palement vers le logement, le cas échéant avec des partenaires privés et permettant la vente de foncier public avec décote. Dans la GOU, l’importance de l’opération nécessite une intervention de l’État. Il en résulte l’octroi au président d’EPCI de la compétence pour délivrer les autorisations d’urbanisme, mais aussi la faculté accrue de déroger aux règles d’urbanisme et la faculté de combiner GOU et ZAD avec droit de préemption. Le texte renforce les OIN et clarifie les règles qui leur sont applicables. Il permet à l’État d’imposer des aménagements aux collectivités territoriales. Le texte réforme par ailleurs les textes régissant les autorisations d’urbanisme. Il rappelle que l’administration ne peut exiger que les pièces requises par les textes en vigueur, il met en place la dématériali- sation des autorisations d’urbanisme d’ici 2 022 et il réorganise le droit de contrôle et de visite des constructions en fixant son délai à 6 ans. Enfin, le projet recourt aux ordonnances pour regrouper les textes d’urbanisme et d’environnement relatifs aux ZAC, et pour simplifier les normes. A cet effet, il prévoit de supprimer la notion de “prise en comp- te” dans la hiérarchie des documents d’ur- banisme et de simplifier les règles d’évolu- tion de ces documents. De nouvelles compétences pour les HLM L’analyse du texte concernant le logement social émane d’Alice Fuchs-Cessot (Paris VIII). Elle observe d’abord que le projet, comme la loi Alur en son temps, veut aug- menter la construction de logements. Il prolonge la procédure de construction réa- lisation, mesure que le Conseil d’État sug- gère de pérenniser. Le texte octroie de nouvelles compétences aux organismes HLM. Exemples: faculté de produire du logement social en rachetant des SCI et d’exercer des actions à caractère social dans les zones détendues, ou faculté de créer de filiales dans certains domaines. Alice Fuchs-Cessot observe que cela écarte les organismes HLM de leur cœur de métier. Le projet prévoit de restructurer les acteurs et leur patrimoine. Il part de deux postu- lats. Le premier est que l’organisation est plus efficace à partir d’un seuil de 15000 logements. Le second est de faciliter la vente des logements sociaux pour per- mettre de financer la construction de nou- veaux logements, en considérant que vendre un logement permet d’en financer trois nouveaux. En conséquence, dans le cadre d’une col- lectivité, la loi impose aux offices publics de l’habitat de fusionner. Mais, concernant le regroupement des organismes, le texte a toutefois évolué à la demande du Conseil d’État. Il a ajouté une condition de fond à l’impératif du regroupement: il faut que, avant l’opération, la contribution aux objectifs du CCH soit insuffisante. Le projet crée aussi les groupes d’orga- nismes de logements sociaux assortis de compétences obligatoires (notamment gestion des 15000 logements et définition de la politique de patrimoine, adoption d’un plan stratégique de groupe…). Les organismes sous le seuil de 15000 loge- ments auront obligation de se regrouper, les autres en auront la faculté. Quant à la restructuration du patrimoine, le texte facilite la vente entre organismes, 1 6 avril 2018 5 JURIS hebdo immobilier ll i l prévoit que la signature de l’État au bas d’une convention d’utilité sociale vaut autorisation groupée de vente, il autorise la vente de logements hors programme de CUS, mais avec accord du préfet. Pour les cessions entre organismes, il simplifie en prévoyant une simple déclaration au pré- fet. En cas d’atteinte au patrimoine du groupe, la demande d’autorisation de ces- sion devra toutefois être motivée. La loi crée enfin des sociétés de vente HLM dont l’objet est limité à l’achat et à la revente de biens immobiliers. Par ailleurs, le texte élargit le rôle des com- missions d’attribution des logements; leur compétence est étendue à l’examen de la situation des locataires, mais uniquement en zones tendues. En conclusion, Alice Fuchs-Cessot observe que sur certains points, le texte libère, sur d’autres il protège. Il agit en main de fer dans un gant de velours. Une loi polygame C’est une nouvelle loi, après beaucoup d’autres, relativise Hugues Périnet-Mar- quet. Comme les précédentes, celle-ci se propose de régler à titre définitif le problè- me du logement. Ce sont des lois poly- games qui épousent des sujets distincts. Celle-ci ne comporte pas beaucoup de nouveautés, car il est difficile d’être inno- vant… tous les trois ans. Retour de balancier Ce texte marque sur certains points un retour de balancier. Plusieurs articles mar- quent en effet des reculs. Exemples. Esti- mant que les normes sont aujourd’hui trop contraignantes, l’article 18 opère un retour en arrière sur l’accessibilité et limite à 10% le nombre de logements qui doivent être accessibles, les autres étant simplement évolutifs. Recul aussi à l’article 21 sur la nécessité d’individualisation de la consommation énergétique des bâtiments. Le texte en exclut les bâtiments tertiaires et ceux où l’individualisation est techniquement impossible. Quant à l’article 55 relatif à l’obligation de réduction de la consommation énergé- tique des bâtiments, il reporte les dates d’effet des obligations. S’agissant de l’encadrement des loyers, le texte reprend la loi actuelle, quasiment à l’identique, en modifiant un peu son champ d’application. Hugues Périnet-Marquet indique que la loi aurait pu supprimer ce dis- positif qui a été condamné par la jurispru- dence, en déduisant que “l’immobilier loca- tif n’est pas la tasse de thé” du législateur. É tau resserré sur les meublés de tourisme et les marchands de som- meil D’autres textes visent à renforcer l’efficaci- té des dispositifs. Ainsi en est-il de l’article 51 sur les meublés de tourisme qui frappe les plateformes afin qu’elles imposent le respect du seuil maximum de 120 jours de location par an (seuil lié à la qualité de résidence principale). La loi fixe de très fortes amendes à l’encontre des plate- formes, pouvant atteindre 50000 € par annonce irrégulière, par exemple si la limi- te de 120 jours n’est pas respectée. L’étau se resserre donc sur les meublés de tourisme. Il en est de même à l’encontre des mar- chands de sommeils qui sont (art. 56 et 57) traités à l’identique des trafiquants de drogue. Une ordonnance doit coordonner les diverses législations. Approuvant l’ob- jectif poursuivi par le législateur, Hugues Périnet-Marquet s’interroge toutefois sur l’effectivité de la mise en œuvre des mesures. Simplification Le texte comporte des mesures réelles de simplification, comme la suppression de la mention manuscrite des cautions, qui vise la mise en place du bail électronique. Une autre mesure de simplification figure dans un autre texte (art. 26 du projet de loi pour la confiance), elle tend à rempla- cer les obligations de moyens par des obli- gations de résultat dans les normes. Mais il pourrait en résulter un renforcement des procédures de contrôles après la construc- tion. Des adaptations Le texte comporte enfin des mesures d’adaptation à la pratique. S’agissant du contrat de construction de maison individuelle, le recours à la préfa- brication pose une difficulté de finance- ment. L’échelonnement des paiements en fonction de la construction n’est plus adap- té si la construction est préparée en usine. Une ordonnance est prévue, mais unique- ment pour les constructeurs qui fabriquent eux-mêmes en usine. Cela va limiter l’im- pact du texte car nombreux sont les constructeurs qui font appel à des sous- traitants. Cela pose aussi la question des recours en cas de défaillance du sous-trai- tant. Quant à la VEFA, le texte assouplit les textes en autorisant une “VEFA light” qui laisse à l’acquéreur la possibilité de prendre en charge les finitions. C’est une sorte de vente en l’état futur d’inachève- m ent. Mais Hugues Périnet Marquet obser- ve que les textes actuels n’interdisent pas une telle pratique. Son objet est toutefois limité aux travaux de finition et d’installa- tion d’équipements (art. 22). Curieuse- ment, cette modification, qui impose au constructeur de chiffrer les travaux dont le client accepte la prise en charge est insérée dans le contrat préliminaire. Or jusqu’à présent, dans ce contrat, les obligations ne sont pas figées: le prix est prévisionnel est les prestations peuvent évoluer. Le nou- veau texte semble au contraire figer les obligations des parties. Le bail mobilité enfin (art. 34) consacre-t-il une précarisation des locataires? Hugues Périnet-Marquet ne le pense pas car si le locataire reste dans les lieux à l’issue du contrat, le bailleur doit recourir à la procé- dure classique d’expulsion. Cela n’encoura- ge donc pas spécifiquement la location. Copropriété: les réformes en 2019 Pour la copropriété, la loi prévoit deux ordonnances, l’une pour réécrire la loi de 1965 et l’autre pour créer un code de la copropriété. Affirmant son ignorance du futur contenu du texte, Hugues Périnet- Marquet observe néanmoins que la loi remet en cause certains principes. Le projet revient sur l’unité de la loi sur les diffé- rentes copropriétés. Le nouveau texte comportera des systèmes différenciés en fonction de la taille des syndicats (les seuils pourraient être de moins de 10 lots et de plus de 100 lots) et selon l’affectation des lots (logements ou autres). La règle selon laquelle toute décision est prise en assemblée sera aussi revue. Un nouvel organe, de type conseil d’adminis- tration devrait être investi de pouvoirs propres de décision. En conclusion, Hugues Périnet-Marquet indique que le recours annoncé à de mul- tiples ordonnances devrait reporter à 2019 l’apport des innovations les plus intéres- santes. ● L OIELAN RENCONTRE Résorption des bidonvilles Le ministère de la cohésion des territoires a indiqué à Sophie Taillé-Polian que plus de 15000 personnes habitent 570 bidonvilles . L’Etat vise, par instruction du 25janvi- er2018, à développer des stratégies territo- riales partenariales (comme à Toulouse et Strasbourg). Les préfets doivent agir vite, sans attendre les procédures juridiques visant à l’évacuation du campement. Les évacuations sur procédure judiciaire doivent respecter l'article L 412-1 du code des procé- dures civiles d'exécution (trêve hivernale). (JO Sénat, Q, 15mars 2018, n°3293). 1 6 avril 2018 6 JURIS hebdo immobilier ll S uite des débats au Sénat le 14 mars sur le projet de loi pour un Etat au service d’une société de confiance avec l’article 15 A qui interdit à l’administration de mettre en place un numéro de téléphone surtaxé dans ses relations avec le public. Il a été voté. L’article 15 se propose d’expérimenter la mise en place d’un “ référent unique ” par les administrations dans leurs relations avec le public. Il a été voté. L’article 15 ter vise à autoriser, dans les quar- tiers prioritaires de la politique de la ville, le dépôt par voie dématérialisée des demandes de concours financier adressées par les por- teurs de projet aux signataires des contrats de ville (vote réservé en fin de débat). L’article 16 fixe une limite à la durée cumu- lée des contrôles pouvant être faits par les administrations à l’encontre d’une entrepri- se, le délai variant suivant la taille de l’entre- prise. Il a été voté. L’article 20 introduit un droit à l’information pour une personne mise en cause en cas d ’infraction au code de l’environnement et au code forestier, par une transmission systé- matique du procès-verbal constatant l’infrac- tion. Article adopté. L’article 24 programme une ordonnance visant à dématérialiser la délivrance et la tenue des actes de l’état civil. Même vote. ■ Règles de construction: principes de rédaction Des ordonnances en deux temps sont pré- vues par l’article 26 . La première ordonnan- ce doit être prise dans un délai de 3 mois dans le but : - d’une part de faciliter la réalisation des pro- jets de construction et de favoriser l’innova- tion, - d’autre part de fixer “les conditions dans lesquelles l’atteinte de ces résultats est contrôlée avant le dépôt de la demande d’autorisation d’urbanisme puis à l’achève- ment du bâtiment” La deuxième ordonnance, à adopter dans le délai d’un an doit prévoir la possibilité pour le maître d’ouvrage de bâtiment de répondre à ses obligations en matière de construction de deux manières: - soit en appliquant des normes de référence, - soit en prouvant qu’il parvient à des résul- tats équivalents, la preuve devant être apportée avant le dépôt de la demande d’au- t orisation d’urbanisme et sous réserve de contrôles après achèvements. L’ordonnance doit aussi adopter “une rédac- tion des règles de construction applicables propre à éclairer, notamment par l’identifica- tion des objectifs poursuivis, le maître d’ou- vrage sur les obligations qui lui incombent”. Sylvie Robert critique cet article, en rappe- lant que la loi de 2016 sur l’architecture avait proposé une expérimentation du “permis de faire”, soit une autorisation pendant 7 ans de déroger à certaines normes en les remplaçant par des objectifs de résultat, mais le disposi- tif était réservé au secteur public et étendu aux organismes HLM. Or le nouveau texte propose sa généralisation. Pierre Ozoulias, également critique, observe que la tâche des constructeurs ne sera pas simplifiée car ils devront faire une démons- tration préalable et subir le contrôle a poste- riori d’un organisme impartial. Il demande la suppression de l’article. Le secrétaire d’État, Olivier Dussopt, recon- naît que la démarche d’expérimentation pré- vue par la loi du 7juillet 2016 (et le décret de mai2017) n’a suscité aucune demande de dérogation. Pierre Yves Collombat émet des réserves sur l’opportunité de prévoir une réglementation intermédiaire par ce jeu de deux ordon- nances. Mais les amendements (n°152 et96) de suppression de l’article ont été repoussés. Claude Kern propose (amendement n°35) de sécuriser le processus d’examen et de validation des autorisations de dérogation par un contrôle de l’atteinte des résultats avant la délivrance de l’autorisation d’urba- nisme. Olivier Dussopt précise que la dérogation n’autorise pas l’ordonnance à minorer les objectifs à atteindre, notamment sur la sécu- rité des biens et des personnes. L’amende- ment n°35 a été retiré. D’autres amendements visaient à organiser une instance collégiale de contrôle. Rejet. Olivier Dussopt a demandé un allongement à 18 mois du délai de publication des ordon- nances de réécriture. Mais sa demande (amendement n°50) a été repoussée. Yves Détraigne remarque que le projet consiste, non à supprimer des normes exis- tantes, mais de créer, en parallèle, de nou- velles règles avec un fonctionnement diffé- rent. L’article 26 a été voté. A U S ÉNAT DÉBATS Projet de loi pour une société de confiance reproduction interdite sans autorisation ■ Guichet unique, TEG Olivier Dussopt demande la suppression de l’article 26 ter qui prévoit la création d’un référent unique et un guichet unique de contact et de coordination pour les procé- dures administratives d’autorisation ou de déclaration préalable d’un projet d’activité, d’installation d’ouvrages ou de travaux. Il souligne que ce texte est redondant avec le dispositif d’autorisation environnementale qui a déjà regroupé des procédures. Mais il n’a pas convaincu (rejet de son amendement n°51) et l’article a été voté. L’article 32 prévoit par ordonnance de modi- fier le code de la consommation sur le taux effectif global , pour en supprimer l’obliga- tion, sauf pour les prêts à taux fixe, dans les contrats de prêts aux entreprises. Pierre-Yves Collombat propose la suppression de l’ar- ticle, mais son amendement (n°159) a été rejeté et l’article voté. L’article 33 prévoit un rapport sur l’applica- tion de l’ordonnance du 3août 2016 réfor- mant les procédures de participation du public sur les décisions ayant une incidence sur l’environnement. Adopté. Même vote pour l’article 33 bis qui prévoit l’information du public de l’ouverture d’une concertation préalable ou d’une consultation par voie électronique par publication dans la presse locale. Bruno Retailleau propose une série d’amen- dements pour faciliter la rénovation de digues de protection des habitations et de dispenser d’évaluation environnementale les opérations d’entretien et de reconstruc- tion des ouvrages de prévention contre les risques d’inondations (n°106) et dispenser d’enquête publique ces ouvrages s’ils ont un caractère temporaire (n°107). Ses amende- ments ont été votés, contre l’avis du ministre. L’article 35 bis réduit de 4 à 2 mois le délai de recours par les tiers contre les décisions des autorités administratives compétentes en ce qui concerne les installations classées pour la protection de l’environnement. Il a été adopté. Un amendement n°103 a été adopté (contre l’avis du ministre) pour lutter contre les recours abusifs des associations contre les autorisations en matière d’installa- tions classées. Il s’agit par exemple d’exiger le dépôt préalable de leurs statuts et de per- mettre leur condamnation en cas de recours abusif. L’ensemble du texte a été voté le 20mars. ● 1 6 avril 2018 7 JURIS hebdo immobilier ll NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E EX C EP T IO NNEL L E R é s e r v é e a u x n o uv e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS hebdo immobilier N OMINATIONS Administration centrale ✓ Egalité des territoires : Serge Morvan est nommé commissaire général à l'égalité des territoires en remplacement de Jean- Benoît Albertini . Il est chargé de la préfi- guration de l'Agence nationale de la cohé- sion des territoires. (Décret du 4 avril 2018, J.O. du 5 avril, n° 60). ✓ Economie : Pierre Chambu est nommé responsable ministériel aux normes au ministère chargé de l'économie. (Arrêté du 27 mars 2018, J.O. du 5 avril, n° 68). Préfets Jean-Jacques Brot est nommé préfet des Yvelines. (Décret du 4 avril 2018, J.O. du 5 avril, n° 25) Magistrature ✓ Conseil d’Etat : Carine Soulay, Jérôme Michel et Laurence Marion sont nommés conseillers d’État en service ordinaire. (Décret du 4 avril 2018, J.O. du 5 avril, n° 39). Organismes publics ✓ Comité d'experts pour la transition éner - gétique : Philippe Pelletier , président du plan bâtiment durable, fait partie des per- sonnes nommées membres de ce comité d'experts. (Arrêté du 4 avril 2018, J.O. du 5 avril, n° 5). ✓ Autorité de contrôle des nuisances aéro - portuaires : Gilles Leblanc est nommé prési- dent de cette Autorité. (Décret du 6 avril 2018, J.O. du 7 avril, n° 82). Conventions collectives ➠ Personnels des sociétés anonymes et fondations HLM : il est envisagé l'extension de plusieurs avenants: - Avenant n° 1 du 22 juin 2017 à l'accord de méthode du 6 octobre 2016 portant révi- sion de la convention collective nationale. - Avenant du 22 juin 2017 mettant en conformité la convention collective natio- nale. - Avenant n° 10 du 14 décembre 2017 fixant les barèmes de rémunérations. (Avis publiés au J.O. du 4 avril, n° 75 et 80). ➠ Collaborateurs salariés des cabinets d'économistes de la construction et de métreurs-vérificateurs : il est envisagé l'ex- tension de l'accord du 6 décembre 2017 instaurant une commission paritaire per- manente de négociation et d'interpréta- tion. (Avis publié au J.O. du 4 avril, n° 84). Au fil du J.O. ■ Réglementation thermique Un arrêté du 28 mars 2018 agrèe des modalités de prise en compte des conduits échangeurs air/air sur appareil indépen- dant de chauffage au bois dans la régle- mentation thermique 2012. (J.O. du 7 avril, n° 16). ■ Cotisation CGLLS Les éléments d'assiette des cotisations doi- vent être déclarés via le site internet https://teledeclaration.cglls.fr. Les formulaires de déclaration n° CERFA 15268 et 14049 sont téléchargeables. Les organismes ont un délai 30 jours, à compter du 6 avril, pour adresser leurs déclarations. (Arrêté du 3 avril 2018 fixant les modalités de déclaration des éléments d'assiette des cotisa- tions dues à la Caisse de garantie du logement locatif social et de la cotisation due à l'Agence nationale de contrôle du logement social, J.O. du 5 avril, n° 9). ■ Fouilles archéologiques en forêt Un décret du 6 avril fixe les conditions dans lesquelles peuvent être autorisées, dans le périmètre d'une forêt de protec- tion, la réalisation de fouilles ou sondages archéologiques et la recherche ou l'exploi- tation souterraine des gisements d'intérêt national de gypse. (Décret n° 2018-254 du 6 avril 2018 relatif au régime spécial applicable dans les forêts de protection prévu à l'article L. 141-4 du code forestier, J.O. du 8 avril, n° 18). ■ Téléservice pour saisir la justice administrative Un décret du 6 avril crée un téléservice pour permettre aux justiciables de commu- niquer avec la justice administrative. Il en résulte des cas de modification de l'obligation de produire plusieurs copies des pièces (art. 2 modifiant plusieurs textes du code de justice administrative). L'article R 414-6 nouveau du CJA prévoit que les personnes privées, non représen- tées par un avocat, peuvent adresser leur requête à la juridiction par voie électro- nique au moyen d'un téléservice accessible par internet. Par la suite, les mémoires et pièces produits doivent être transmis par le même moyen. Un arrêté doit préciser les modalités techniques du service notam- ment pour garantir l'intégrité des docu- ments transmis et la confidentialité des échanges (art. R 414-7). Chacune des pièces transmises doit l'être par un fichier distinct et porter un intitulé décrivant leur contenu de façon explicite. (Décret n° 2018-251 du 6 avril 2018 relatif à l'utilisation d'un téléservice devant le Conseil d’État, les CAA et les tribunaux administra- tifs, J.O. du 8 avril, n° 8). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi719 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ AU FIL DU J.O. B RÈVES ◆ La FNAIM a demandé le 11avril une prolongation de la concertation sur la loi ELAN, a vec les parlementaires. ◆ La CFDT est favorable à la restructuration du secteur HLM, mais s’inquiète de la logique de “groupe” qui pourrait être faite au détriment de la logique d’ancrage territorial. (Communiqué du 10avril 2018). 1 6 avril 2018 8 JURIS hebdo immobilier ll QPC E TUDES JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 contact@jurishebdo.fr ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0219 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 779 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: par nos soins ■ Gestion des abonnements: logiciels Libre office - Xoops ACTUALITÉ Observer la mixité sociale Habitat et Humanisme a présenté un rap- port “Regards sur la mixité sociale” ou C omment les villes construisent le vivre- ensemble. Le président d’Habitat et Humanisme, Ber- nard Devert, considère que la loi SRU “est un formidable accélérateur de la transfor- mation sociale” et qu’elle “concourt à une réconciliation du corps social”. Ce document comporte des analyses très intéressantes; un bilan des politiques de la ville et une série de cartes montrant pour l’Ile-de-France la répartition géographique de la population suivant les revenus et sui- vant la proportion de populations immi- grées. Il présente des expériences de com- munes très diverses, de Versailles à Nanter- re ou Houdan par exemple. Habitat et humanisme a voulu dans ce rapport, expli- quent en conclusion Olivier Launay et Jérôme Poirier lutter contre l’idée qui se répand, selon laquelle la mixité sociale serait vouée à l’échec. Ils indiquent que leurs travaux montrent qu'il faut une volonté politique forte pour que la mixité sociale existe et que la lutte contre la ségrégation est une bataille qui ne sera jamais définitivement gagnée. (Observatoire de la mixité sociale, 1 er rap- port, communiqué du 11avril 2018). Le congé du bailleur spécifique à certains hôpitaux publics validé La loi du 26 janvier 2016 a inséré dans la loi du 6 juillet 1989 un article 14-2 qui crée un droit spécifique à certains établissements de donner congé à leurs locataires en vue de loger un membre de leur personnel. Il s'agit de l’Assistance publique-Hôpitaux de Paris, des hospices civils de Lyon et de l'Assistance publique-Hôpitaux de Marseille. Le recours était engagé par des locataires de ces établissements qui invoquaient une rup- ture d'égalité avec des locataires d'autres établissements publics. Le Conseil constitutionnel reconnaît qu'il existe une différence de traitement avec les autres bailleurs et donc de leurs locataires. La décision admet que, en permettant à ces bailleurs de donner congé à leurs locataires pour loger leur personnel, pour des établis- sements situés dans des zones tendues, le législateur a recherché un objectif d'intérêt général. Il valide donc la disposition mais sous une réserve; "le législateur n'a pas exclu que ce pouvoir de résiliation puisse être exercé par les établissements hospita- liers bailleurs à l'égard de leurs propres agents, ni défini les critères suivant lesquels il pourrait, dans ce cas, s'exercer. Or, compte tenu de l'objet de la loi, ces dispositions ne sauraient, sans méconnaître le principe d'égalité devant la loi, être appliquées aux agents en activité employés par les établisse- ments bailleurs." Par ailleurs, la loi de 2016 avait précisé que la réforme était applicable aux baux en cours. Le Conseil constitutionnel valide cette disposition, eu égard aux limites dans les- quelles elle a été enfermée: le locataire dis- pose d'un délai complémentaire (le préavis est de 8 mois pour les baux en cours au lieu de 6 mois pour les baux conclus après la loi nouvelle), les locataires dont les ressources sont inférieures aux plafonds de ressources des logements locatifs conventionnés sont écartés de la faculté de congé et enfin, si le bailleur renonce à faire occuper le logement repris par un membre de son personnel, il doit proposer la location au locataire évincé. Observations : Sans dénier aux établisse- ments en cause la nécessité pratique de trouver des solutions de logement pour leur personnel, on présentera ici un commentai- re critique que, à notre sens, cette décision appelle. Si le Conseil constitutionnel valide la disposition, il lui apporte une réserve d’inter- prétation. À lire la décision, on semble com- prendre que le congé ne peut pas être don- né s'il s'agit de reprendre le logement à l’en- contre d’une personne déjà en activité dans l'établissement concerné. Cela signifie donc que le bailleur ne devra pas exercer ce droit spécifique de congé envers un locataire qui fait déjà partie du personnel de l’établisse- ment. Cette restriction a sa cohérence: elle privera le bailleur de la liberté de donner congé en cours de bail à un locataire par ailleurs membre de son personnel, pour en loger un autre. Mais la décision comporte cependant des motifs de surprise. D’abord dans le raisonnement selon lequel la rupture d'égalité est justifiée par un motif de diffi- culté de se loger en zone tendue. Les sala- riés d'autres établissements publics, égale- ment situés dans les trois villes concernées, ne pourraient-ils pas alors revendiquer une telle faculté si leur employeur dispose égale- Pas d'expropriation pour l'immeuble le Signal Une QPC a été posée par le syndicat secon- daire de l'immeuble Le Signal (à Soulac sur Mer, Gironde) sur l'article L 561-1 du code de l'environnement. L’article autorise l'Etat à déclarer d'utilité publique l'expropriation de biens menacés par un risque de mouvement de terrain ou par une avalanche ou une sub- mersion marine notamment. Le texte sup- pose qu'il y ait des menaces graves pour des vies humaines et que les moyens de sauve- garde et de protection des populations soient plus coûteux que l'expropriation. Le syndicat de l'immeuble le Signal criti- quait cet article au motif qu'il ne s'ap- plique pas aux propriétaires de bâtiments menacés par l'érosion côtière. Le Conseil constitutionnel reconnaît que dans la liste des risques mentionnés à l'ar- ticle L 561-1 du code de l'environnement, ne figure pas celui de l'érosion côtière. Mais il rappelle qu'il n'a pas le même pou- voir d'appréciation que le législateur et en conséquence que celui-ci peut décider d'ins- tituer un dispositif de solidarité en faveur des habitants de certains logements en leur assurant une indemnisation équitable. Le Conseil observe donc simplement que le législateur "n'a pas entendu instituer un dis- positif de solidarité pour tous les proprié- taires d'un bien exposé à un risque naturel". Il peut donc traiter différemment un pro- priétaire exposé à un risque d'érosion côtiè- re et un autre exposé à l’un des risques visés par l'article L561-1. La décision écarte aussi l'argument tiré de la méconnaissance du droit de propriété, l'absence d'application de la procédure d'expropriation pouvant en effet difficilement être considérée comme une atteinte au droit de propriété. ● (Décision n° 2018-697 QPC du 6 avril 2018, J.O. du 7 avril, n° 93). ment d'un patrimoine locatif? Ensuite, on pourra difficilement soutenir que cette loi présente un caractère général. Elle règle le cas particulier de trois établisse- ments alors que d’autres, éventuellement à l’avenir pourraient se trouver dans des situa- tions comparables. Enfin, elle remet en cau- se un bail signé, sans égard pour la force obligatoire du contrat … ● (Décision n° 2018-698 QPC du 6 avril 2018, J.O. du 7 avril, n° 94) .
