Au sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
SCI : Défaut de convocation d’assemblée. Quelle sanction ? / Vente de parts de SCI. Prescription entre époux de l’action en nullité
Construction : Règles d’accessibilité
Construction de maison individuelle : Sanction de l’absence de clause manuscrite sur les travaux réservés
Fiscalité : TEOM. Rapport entre coût du service et produit de la taxe
Urbanisme : Permis de construire. Accès à la voie publique. Littoral
– 4 – Rencontre –
La FNAIM soutient le bail mobilité
Le secrétaire d’État Julien Denormandie présent au FNAIM Lab
– 5 – Débats –
Au Sénat : une proposition de loi sur l’équilibre territorial
Prélèvement à la source / Locaux professionnels / Locaux accessibles
– 6 – Tableau des réponses ministérielles –
– 7 – Nominations – En bref –
Calcul de l’APL / Squat de résidences secondaires
– 8 – Débats –
Au Sénat : les sénateurs votent une proposition de loi sur la revitalisation des centres-villes
Taxer le e-commerce / Des baux pour réhabiliter / Un nouveau type de bail commercial
■ jugé ■ > Un associé de SCI peut obtenir en justice la désignation d’un mandataire pour qu’il convoque l’assemblée de la société (Civ. 3 e , 21juin2018, p.2). > Le juge doit vérifier si le produit de la TEOM n’est pas disproportionné par rapport au coût de collecte et de traitement des ordures ménagères (CE, 25juin2018, p.3). > Dans un contrat de construction de mai- son individuelle, l’absence de clause manuscrite sur les travaux réservés doit être sanctionnée par la nullité du contrat et non par l’indemnisation du maître d’ouvrage sur ces travaux (Civ. 3 e , 21juin2018, p.2). ■ répondu ■ > Le ministère de l’action et des comptes publics rappelle les mesures prises pour lut- ter contre la fraude fiscale lors des locations de logements meublés (p.6). ■ élue ■ > Alexandra François-Cuxac est réélue à la présidence de la FPI (p.5). ■ proposé ■ > Les sénateurs proposent de créer un droit de timbre de 150euros pour l’instruction des demandes d’autorisation d’urbanisme (p.5). > Le Sénat a voté une proposition de loi portant Pacte national de revitalisation des centres-villes et centres-bourgs. Le texte, qui est débattu en parallèle avec le projet de loi Elan, institue des dispositifs innovants com- me le bail à réhabiliter avec option d’achat ou le bail viager et un nouveau type de bail commercial (p.8). ■ chiffré ■ > 127 collectivités ont institué la taxe sur les friches commerciales en 2017, pour 1237 locaux imposables, indique le ministre de l’action et des comptes publics (p.5). Face au squat, des réponses existent U ne récente réponse ministérielle sur le squat (p.7) rappelle les procédures en vigueur en cas d’occupation illicite de loge- ment et précise qu’elles sont applicables tant pour les résidences principales que secondaires. Il n’est donc pas nécessaire de modifier le droit existant. Ce propos rassurant a été confirmé de vive voix par Julien Denormandie aux professionnels de la FNAIM le 27juin. À cette occasion, le secrétaire d’État a critiqué ceux qui se font abusivement le relais de situations critiques de pro- priétaires aux prises avec des occupants indélicats. Selon Julien Denormandie, il n’est pas bon d’écrire sur ce sujet car cela entre- tient, à tort, la crainte des propriétaires… Cet écart de perception est étrange. Comment l’expliquer? On écartera ici la piste des fausses nouvelles délibérément diffusées par un organe de presse, pour évoquer une autre hypothèse: celui qui est victime de l’occu- pation illicite de son logement n’est peut-être pas parfaitement au fait de la limpidité des procédures que les élus, dans leur ineffable sagesse, ont mises au point. C’est donc peut-être un problème d’ac- cès au droit qui se pose… Mais l’instabilité chronique des textes n’est pas un facteur d’aide à leur bonne compréhension. J ulien Denormandie revendique la confiance et affirme que le projet de loi Elan n’est conçu ni en faveur des propriétaires, ni en faveur des locataires. Il est vrai que si les lois antérieures affichaient un objectif d’équilibre des relocations locatives, leur intention était soit de protéger le locataire, comme la loi Quilliot en 1982, soit de rassurer le bailleur, comme la loi Méhaignerie de 1986. Avec la loi Alur, le choix était nettement en faveur du locataire. Le nouveau texte en cours d’adoption serait donc inspiré d’une nouvelle conception, ni pour le locataire, ni pour le propriétaire. De fait, les critiques fusent tant de la part de représentants des bailleurs que des locataires, ce qui tend à montrer que l’objectif est à cet égard atteint. Sur le fond, le texte revendique la mobilité dans tous les domaines, postulant qu’elle est nécessairement un progrès… Le secrétaire d’État incite à accompagner la mobilité par l’innovation et il a donc répondu positivement à l’invitation que lui a lancée la FNAIM pour signer la convention conclue entre la FNAIM Lab et de jeunes entreprises innovantes (p.4). S ignalons enfin un très intéressant débat au Sénat (p.8) qui fait preuve d’imagination pour créer des dispositifs visant à lutter contre la désertification des centres-villes. La proposition de loi qui a été votée crée par un exemple un nouveau type de bail commer- cial à durée indéterminée, avec un loyer uniquement calculé sur le chiffre d’affaires. Si le texte suit son chemin parlementaire parallè- le avec la loi Elan, ce qui est peu favorable à son aboutissement, Jacques Mézard a fait preuve d’ouverture sur certains dispositifs, qu’on pourrait donc retrouver par amendements dans le texte de la loi Elan. ■ BD JURIS hebdo La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 729 2 JUILLET 2018 ISSN 1622-1419 18 E A NNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - SCI : Défaut de convocation d’assemblée. Quelle sanction? / Vente de parts de SCI. Prescription entre époux de l’action en nullité Construction : Règles d’accessibilité Construction de maison individuelle : Sanction de l’absence de clause manuscrite sur les travaux réservés Fiscalité : TEOM. Rapport entre coût du service et produit de la taxe Urbanisme : Permis de construire. Accès à la voie publique. Littoral - 4 - Rencontre - La FNAIM soutient le bail mobilité Le secrétaire d’État Julien Denormandie présent au FNAIM Lab - 5 - Débats - Au Sénat: une proposition de loi sur l’équilibre territorial Prélèvement à la source / Locaux professionnels / Locaux accessibles - 6 - Tableau des réponses ministérielles - - 7 - Nominations - En bref - Calcul de l’APL / Squat de résidences secondaires - 8 - Débats - Au Sénat: les sénateurs votent une proposition de loi sur la revitalisation des centres-villes Taxer le e-commerce / Des baux pour réhabiliter / Un nouveau type de bail commercial S O M M A I R E E D I T O R I A L 2 juillet 2018 2 JURIS hebdo immobilier ll SCI - C ONSTRUCTION ▲ SCI ■ Défaut de convocation d'assem- b lée. Quelle sanction? (Civ. 3 e , 21juin2018, n°605, FS-P+B+I, rejet, pourvoi n°17-13212) Deux concubins avaient constitué une SCI pour acquérir un bien locatif. Après leur séparation, l'un d'eux, ne parvenant pas à obtenir la convocation d'une assemblée, avait assigné la SCI pour obtenir désigna- tion d'un mandataire. La cour d'appel avait accueilli cette demande, mais l'auteur du pourvoi soutenait que cette désignation n'avait pas lieu d'être au motif que cette mesure exceptionnelle était réservée à des circonstances rendant impossible le fonc- tionnement normal de la société. Cet argu- ment a été repoussé: « Mais attendu qu’ayant relevé […] qu’il existait une mésentente entre les associés, qu’aucune assemblée générale n’avait été tenue malgré la demande de M me B. et que celle-ci n’avait pas eu accès aux documents comptables, la cour d’appel, sans être tenue de procéder à une recherche inopérante relative aux circonstances rendant impos- sible le fonctionnement normal de la socié- té et la menaçant d’un péril imminent, a légalement justifié sa décision de désigner un mandataire ad hoc, pour une durée de six mois, avec mission de se faire communi- quer les livres et documents sociaux pour les exercices clos de 2004 à 2015, d’établir, pour chacun de ces exercices, un rapport écrit mentionnant l’indication des bénéfices réa- lisés et des pertes encourues, de réunir une assemblée générale en charge de statuer sur les exercices clos couvrant la période de 2004 à 2015, d’approuver lesdits exercices et de se prononcer sur l’affectation des résul- tats ». Le pourvoi est rejeté. Observations : Pour leur bonne informa- tion, l'article 1855 du code civil donne droit aux associés d'obtenir la communica- tion des livres et documents sociaux. Par ailleurs, le gérant doit rendre compte de sa gestion au moins une fois par an (art. 1856). Mais comment surmonter le refus ou l'inertie du gérant? Cet arrêt conforte le droit de l'associé qui ne parvient pas à obtenir de la SCI la transmission des docu- ments ou la convocation d'une assemblée; il lui permet de faire désigner en justice un mandataire, chargé de convoquer l'assem- blée et d'obtenir communication des docu- ments sociaux. A retenir: Un associé peut obtenir en justi- ce la désignation d'un mandataire pour qu'il convoque l'assemblée de la SCI. Construction ■ Règles d'accessibilité (Civ. 3 e , 21juin2018, n°601, F-P+B+I, rejet, pourvoi n°17-15897) Après avoir fait construire un immeuble dont le rez-de-chaussée était à usage com- mercial, les maîtres d'ouvrage avaient constaté qu'un seuil de 20 cm à l'entrée du local commercial rendait l'immeuble irres- pectueux des règles d'accessibilité. Ils avaient donc assigné le maître d'œuvre et l'entreprise chargée du gros-oeuvre en démolition et reconstruction totale d'im- meuble. La cour d'appel avait reconnu la responsa- bilité des entreprises au motif que l'im- meuble était impropre à sa destination. Le seuil interdisait l'accès à un fauteuil roulant contrairement aux exigences de l'article L 111-7 du CCH. Le caractère décennal du vice était reconnu par la cour. Mais la cour d'appel avait rejeté la deman- de d'indemnisation au titre de la perte de revenus locatifs et des préjudices liés à la perte du fonds de commerce. La Cour de cassation confirme la décision. Elle observe que la cour d'appel avait constaté que l'expert préconisait deux solu- tions: soit l'aménagement du trottoir soit l'abaissement du plancher du local com- mercial mais que les maîtres d'ouvrage ne démontraient pas avoir demandé l'autori- sation à la mairie d'aménager le trottoir ni que l'abaissement du plancher rendait impraticable le sous-sol. L'arrêt valide la décision: « la cour d’appel, qui était tenue par les conclusions des parties et devait statuer d ans les limites ainsi fixées et qui, par une décision motivée, a, dans l’exercice de son pouvoir souverain d’appréciation des modalités de la réparation des désordres, retenu qu’il n’y avait pas lieu de procéder à la destruction totale de l’immeuble et à sa reconstruction pour réparer le défaut de conformité qui affectait le seul local com- mercial, en a exactement déduit, sans refu- ser d’évaluer un dommage dont elle avait constaté l’existence en son principe, que devaient être rejetées les demandes de M. et M me M. et de la société Nana Kfé qui tendaient exclusivement au paiement du coût des travaux de démolition et de reconstruction de l’immeuble, ainsi que de la perte de revenus locatifs et du fonds de commerce en raison de la cessation complè- te d’activité pendant la période de réalisa- tion de ces travaux ». Le pourvoi est rejeté. Observations : De cet arrêt il résulte que: - le défaut de respect des exigences d'ac- cessibilité (art. L 111-7 du CCH) engage la responsabilité décennale du maître d'œuvre et de l'entreprise en charge des travaux. - le juge peut limiter l'indemnisation accor- dée à la mise en œuvre des solutions pré- conisées par l'expert, permettant de remé- dier au défaut de conformité, moins coû- teuse qu'une démolition et reconstruction. Construction de maison indivi- duelle ■ Sanction de l'absence de clause manuscrite sur les travaux réservés (Civ. 3 e , 21juin2018, n°602, FS-P+B+I, cassa- tion partielle, pourvoi n°17-10175) Dans un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan, un liti- ge portait sur la sanction attachée à l'ab- sence de clause manuscrite sur les travaux réservés aux maîtres de l'ouvrage. Se préva- lant de cette irrégularité, les maîtres d'ou- vrage demandaient l'indemnisation de leur préjudice. La cour d'appel avait condamné le constructeur et la société garante au paiement de 25690euros mais cette déci- sion est cassée: « Vu les articles L. 231-2 et R. 231-4 du code de la construction et de l’habitation; […] Qu’en statuant ainsi, [en condamnant soli- dairement le constructeur et le garant au paiement du coût des travaux mentionnés JURISPRUDENCE ■ Vente de parts de SCI. Prescrip- tion entre époux de l'action en nullité Selon l'article 2253 ancien du code civil (avant 2008), la prescription ne court point entre époux . La Cour de cassation avait fait application de cette règle pour une action en nullité de cession de parts de SCI. Mais elle avait par erreur mention- né l'article 1304 et non l'article 2253 du code civil. Elle vient de rectifier cette erreur matérielle. (Civ. 3 e , 21juin2018, n°625, F-P+B+I, pour- voi n°15-22861). Ajoutons que cette règle figure désormais à l'article 2236 nouveau du code civil. Elle a pu s'appliquer aussi par exemple à une action en paiement d'une indemnité d'occu- pation (CA Paris, 3juillet 1995) ou d'un loyer (Civ. 1 e , 3juillet 1979). et chiffrés dans la notice mais sans mention manuscrite des maîtres d'ouvrage] alors que seule la sanction de la nullité du contrat est applicable à l’irrégularité résul- t ant de l’absence de clause manuscrite par laquelle le maître de l’ouvrage précise et accepte les travaux à sa charge qui ne sont pas compris dans le prix convenu, la cour d’appel a violé les textes susvisés ». Observations : Décision très claire. L'article L 231-2 du CCH fixe la liste des mentions impératives du contrat de construction de maison individuelle. Y figure en particulier le coût des travaux dont le maître de l'ou- vrage se réserve l'exécution "ceux-ci étant décrits et chiffrés par le constructeur et fai- sant l'objet, de la part du maître de l'ou- vrage, d'une clause manuscrite spécifique et paraphée par laquelle il en accepte le coût et la charge". Il résulte de cet arrêt que si la clause la manuscrite fait défaut, la nullité du contrat est encourue, mais que le juge ne peut pas condamner le constructeur à les prendre en charge. Pour une solution analogue: CA Paris 12mai 1999. Si la décision est claire, elle doit être mise en relation avec une décision plus ancien- ne, qui portait sur la sanction de l'absence d'évaluation des travaux réservés. En effet, la Cour de cassation avait en 2014, approu- vé la décision d'appel qui, plutôt que de prononcer la nullité du contrat, avait condamné le constructeur à rembourser au maître de l'ouvrage, en raison de leur absence d'évaluation, les travaux que ce dernier s'était réservés (Civ. 3 e , 9juillet 2014). En l'espèce, certains travaux (dallage du sous-sol et de revêtements) n'étaient pas chiffrés et d'autres chiffrés de façon non explicite et réaliste. C'est donc l'irrégu- larité de la clause dans son contenu qui était sanctionnée. S'agissant de l'irrégularité formelle, objet du litige de l'arrêt de 2018, la sanction est donc la nullité et non l'indemnisation. A retenir: L'absence de clause manuscrite sur les travaux réservés doit être sanction- née par la nullité du contrat et non par l'indemnisation du maître d'ouvrage sur ces travaux. Fiscalité ■ TEOM: rapport entre le coût du service et le produit de la taxe (CE, 25juin2018, 8 e et 3 e chambres, n°414056, Auchan) Une société propriétaire d'un immeuble invoquait l'illégalité de la délibération ayant fixé le taux de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères au motif d'une « disproportion manifeste du taux de la t axe par rapport aux dépenses nécessaires à l’exploitation du service ». Le Conseil d’État confirme, sur le principe, le bien-fondé du raisonnement: Il appartient au juge de l'impôt « de recher- cher si le produit de la taxe, tel qu’estimé à la date de l’adoption de la délibération, n’est pas manifestement disproportionné par rapport au coût de collecte et de traite- ment des seuls déchets ménagers , tel qu’il pouvait être estimé à cette même date, non couvert par les recettes non fiscales affec- tées à ces opérations, c'est-à-dire n’incluant pas le produit de la redevance spéciale lorsque celle-ci a été instituée ». Mais en l'espèce, le Conseil d’État valide la décision du juge qui avait considéré que le taux de la taxe n'était pas disproportionné par rapport au coût de collecte et de traite- ment, même si un excédent avait été constaté. L'excédent était de 10% en 2013 et de 4,3% en 2014. Précisons que la redevance spéciale (art. L 2338-78 du CGCT) vise les déchets non ménagers. L'arrêt écarte du calcul des excédents de fonctionnement résultant d'exercices anté- rieurs qui n'ont pas, par nature un caractè- re récurrent. Il valide aussi la date à retenir pour l'appréciation du caractère dispropor- tionné: au moment du budget primitif et non lors de l'obtention des données d'exé- cution. Observations : Le Conseil d’État confirme que le juge doit apprécier si le produit de la taxe d'enlèvement des ordures ména- gères n'est pas disproportionné par rap- port aux dépenses d'enlèvement et de trai- tement des ordures. Mais il fait une appré- ciation souple de ce principe. Urbanisme ■ Permis de construire. Accès à la voie publique. Littoral (CE, 10 e et 9 e chambres, 21juin2018, n°416564) Un permis accordé pour la construction de 3 logements, puis, par un permis modificatif, deux logements sur l'île de Houat (Morbi- han) était contesté. Le Conseil d’État annu- le l'arrêt qui avait validé le permis pour un motif de voie d'accès: il observe que la cour d'appel n'avait pas répondu au moyen tiré de l'absence de voie d'accès à la voie publique, et donc de respect des exigences des règles de lutte contre l'incendie. Jugeant l'affaire au fond, le Conseil d’État statue notamment sur les trois points sui- v ants. 1. S'agissant de l'appréciation de la distance de 100 mètres du littoral qui interdit en principe les constructions, le Conseil d’État juge que « la limite nord de la parcelle [concernée] est distante de moins de cent mètres de la limite haute du rivage, la construction liti- gieuse, implantée en retrait de 4 mètres de la limite nord de cette parcelle, est située à l’extérieur de la bande littorale de cent mètres ». Les règles de l'article L 146-4 du code de l'urbanisme sont donc respectées. 2. Etait par ailleurs en cause la servitude de passage sur le littoral de l'article L 121-31 du code de l'urbanisme (anciennement art. L 160-6) et qui est destinée au passage des piétons. L'arrêt admet que: « Si la servitude de passage longitudinale sur les propriétés riveraines du domaine public maritime ainsi instituée a pour objet d’instaurer un droit de passage réservé aux piétons, elle peut en outre avoir pour effet, dans certaines circonstances, d’assurer la desserte d’une parcelle ». En l'espèce, s'agissant du cas de l'île de Houat, « eu égard aux particularités de l’île de Houat, notamment à la quasi-absence de véhicules motorisés autorisés à y circuler, ce chemin côtier doit être regardé comme assurant une desserte suffisante de la par- celle litigieuse ». 3. Sur l'accès des véhicules de secours, l'arrêt admet enfin que « en cas de sinistre surve- nu sur le terrain d’assiette du projet, les pompiers seraient en mesure d’y accéder depuis la rue du Port, située à 66 mètres et sur laquelle se trouve une bouche à incen- die, en empruntant le cas échéant des voies privées, sans incidence sur ce point étant la contestation de l’existence d’un droit de passage au profit du pétitionnaire ». Le recours est donc rejeté. Observations : Cet arrêt rappelle les règles fixées pour les autorisations de construc- tion dans les zones littorales et prévues aux articles L 146-1 et suivants du code de l'urbanisme. Dans les communes littorales, ne sont autorisées hors des espaces déjà urbanisés que les constructions en continuité avec les agglomérations et villages existants, soit en hameaux nouveaux intégrés à l'envi- ronnement. Pour les espaces proches du rivage, les constructions ne doivent entraî- 2 juillet 2018 3 JURIS hebdo immobilier ll F ISCALITÉ - U RBANISME ▲ JURISPRUDENCE ▲ 2 juillet 2018 4 JURIS hebdo immobilier ll ner qu'une extension limitée de l'urbanisa- tion spécialement motivée et hors de la bande des 100 mères. Dans la zone des 100 mètres les constructions ne peuvent être autorisées que dans les espaces urba- nisés, caractérisés par un nombre et une densité significatif de construction et à la condition qu'ils n'entraînent pas de densi- fication significative de ces espaces. L'arrêt fait donc une application de la règle autorisant une construction dans les espaces proches du rivage, au-delà des 100 mètres, écartant le motif tiré de l'absence de desserte de la voie publique, eu égard à l'accès via la servitude de passage le long de la mer. Pour l'appréciation de la distan- ce de 100m, il faut donc tenir compte de la construction et non de la parcelle. Ce sujet a suscité une abondante jurispru- dence. Pour un autre exemple d'une par- celle non bâtie, en limite de lotissement et contiguë de terrains abritant des construc- tions dispersées jugeant qu'elle n'est pas incluse dans l'espace urbanisé qui permet- trait des constructions, voir CE 12janvier 2005 (n°226269). ● J URISPRUDENCE reproduction interdite sans autorisation F NAIM RENCONTRE Le président de la FNAIM se réjouit des éléments positifs du projet de loi Elan: d’abord la suppression de la mention manuscrite dans l’engagement de caution, qui va faciliter la dématérialisation de la conclusion du bail, puis la reconnaissance du titre d’agent immobilier et de syndic, qui est, selon Jean-Marc Torrollion, une vraie victoire de la Fnaim. Pour le CNTGI, la FNAIM a obtenu notamment que cette instance soit conservée et que le domaine de la copropriété soit adjoint à ses compé- tences. Sur ce point, le président se félicite de l’évolution du texte qui permet au CNT- GI de saisir les autorités pour qu'un profes- sionnel soit sanctionné. Pour le bail mobilité, Jean-Marc Torrollion veut lui donner sa chance: il faut expéri- menter cet outil de la mobilité profession- nelle. Mais la Fnaim émet des réserves sur d’autres thèmes. Elle estime que les objec- tifs de mise en place d'un bail numérique ne sont pas clairs et elle reste opposée à l’encadrement des loyers. Le Gouverne- ment a fait le choix de reporter la décision de l’encadrement des loyers sur les élus locaux, mais Jean-Marc Torrollion redoute que la décision devienne pour les élus un marqueur politique. S’agissant de l’évolution du secteur HLM, la FNAIM constate que le Gouvernement veut créer l’autonomie financière du sec- teur pour lui permettre d’intervenir dans le secteur concurrentiel, mais elle critique la piste qui conduirait à une asymétrie de concurrence. Il ne faut pas que la gestion des copropriétés issues de ventes de loge- ments sociaux soit réservée aux organismes HLM. Pour fluidifier les transactions, la FNAIM suggère de supprimer la mention manus- crite dans les promesses de vente et d’exo- nérer de déclaration ou d’autorisation préalable de mise en location, les baux qui sont signés par l’intermédiaire de profes- sionnels. Trois propositions La FNAIM fait un double constat : d’une part une perte de confiance des bailleurs privés (un adhérent faisait observer par exemple que les bailleurs ont, pour beau- coup, décidé de ne pas faire de travaux en 2019 à cause de la réforme du prélève- ment à la source) et d’autre part le recul de l’accession à la propriété: alors que les d’accédants représentaient avait 24,2% des ménages en résidences principales en 1984, ce taux serait tombé à 17,1% en 2014. Loïc Quentin, président adjoint de la FNAIM, a présenté trois propositions pour redonner confiance aux bailleurs et conforter l’accession à la propriété. 1. Accompagner les primo-accédants en étendant le dispositif Pinel . 2. Prévenir le risque de hausse des taux par le transfert des prêts immobiliers . Cela faciliterait la revente des biens acquis pour lesquels subsiste une part de prêt à rem- bourser. 3. Encourager l’investissement en accor- dant une exonération d’impôt sur les revenus fonciers lorsque l’acquéreur a achevé sa période de remboursement. La FNAIM soutient le bail mobilité Jean-Marc Torrollion s’est félicité d’une série de mesures de la loi Elan, et sa fédération soutient les mesures qui favorisent la mobilité et l’innovation. La FNAIM a sur ce point, tout le soutien de Julien Denormandie. La Fnaim souligne d’une part que cela inci- terait l’investisseur à conserver le bien acquis sur le long terme, alors que, dans le neuf, nombreux sont les acquéreurs qui r evendent lorsque la durée de détention obligatoire prend fin et d’autre part que cela permettrait aux investisseurs de se constituer un complément de retraite. Conjoncture Jean-Marc Torrollion présente l’état de la conjoncture sur le marché du logement. Un changement notable est constaté sur le marché de la résidence secondaire: la volonté d’acquérir est sur ce segment en baisse (ceux qui sont favorables à l’achat d’une résidence secondaire sont passés de 52% en juin2016 à 37 % en juin2018.) Les prix restent orientés à la hausse: ils ont augmenté en un an (juin2017 à juin2018) de +4,3% en France, mais plus pour les appartements (+5,4%) que pour les mai- sons (+3,5%). La hausse est très forte à Bordeaux (+9,1%) et à Paris (+6,0%) et dans une moindre mesure à Lyon (+5,6%) et à Nantes (+4,8%). Mais elle est inférieu- re à +2% à Marseille, Rouen, Orléans et Dijon. La FNAIM estime que le marché va marquer un atterrissage en douceur en 2018 avec une hausse moyenne des prix de +2% pour l’année. Le marché devrait rester actif mais il marque un léger repli à 950000 transac- tions par an à fin juin (960000 en décembre2017). Quant aux loyers, leur évolution est parfai- tement maîtrisée, explique la FNAIM, mais elle considère que la lisibilité de l’offre souffre de la réduction à un mois du délai de préavis dans les zones tendues. Elle pro- pose un délai uniforme de deux mois, mais n’a pas à ce jour été entendue par les pou- voirs publics. S’agissant du décret qui doit encadrer les honoraires des agents immobiliers, Jean- Marc Torrollion espère obtenir l’abroga- tion de l’article de la précédente loi de finances qui l’a institué et ajoute que la FNAIM attaquera le décret s’il parait. Soutenir la mobilité Afin d’encourager les initiatives favorisant la mobilité, la fédération a créé “FNAIM Lab” qui soutient les jeunes entreprises qui créent des solutions innovantes. Ont ainsi été sélectionnées des entreprises qui pro- posent les services suivants: faciliter les transactions en partant des critères de recherche des acquéreurs (cherchemon- nid.com), proposer une garantie locative à ceux qui n’y ont pas droit dans le cadre des ▲ 2 juillet 2018 5 JURIS hebdo immobilier ll F NAIM D ÉBATS ◆ Encadrement des loyers L’UNPI Paris se félicite de la confirmation, par la cour d’appel de Paris, de l’annulation de l’ar- rêté encadrant les loyers à Paris. (Communiqué du 27juin2018). ◆ FPI Alexandra François-Cuxac a été réélue à la présidence de la Fédé- ration des Promoteurs Immobiliers. (Communiqué du 26juin2018). ❘◗ Fidal nous fait part de la disparition d’ Hervé Orhan , directeur régional de Fidal Bretagne . Hervé Orhan, qui occupait cette fonction depuis 2009, était spécialiste de droit fiscal. In memoriam ➙ Friches commerciales En 2017, 127 collectivités ont ins- tauré la taxe sur les friches com- merciales pour 1237 locaux impo- sables , indique le ministre de l’ac- tion et des comptes publics à Marc Le Fur. Les locaux visés par la taxe sur les friches commerciales doi- vent être restés inexploités pendant au moins 2 ans. La taxe n'est pas due si l'absence d'exploitation est indépen- dante de la volonté du propriétaire. Pour l'apprécier, une demande de ren- seignement est transmise au propriétaire. (JO AN Q, 5juin2018, n°356). Chiffres dispositifs publics (garant/me), sélectionner et attribuer des offres de mises en vente de biens au moyen d’enchères dégressives (Kadran), maîtriser les charges de copro- p riété (MeilleureCopro), prendre en char- ge les formalités de dépôt de permis de construire (permettez-moi de construire), mettre en relation les offres d’emploi et les offres de logement (keeseek). Julien Denormandie encourage l’initiative Le secrétaire d’État indique que le projet de loi Elan, qui sera au Sénat à la mi- juillet, comporte d’abord de nombreuses mesures structurelles qui ne produiront leur effet que dans la durée. Exemple : la suppression d’une page sur cinq du code de la construction et de l’habitation. Julien Denormandie explique le changement de logique : il ne faut plus être dans l’écono- mie du rattrapage mais dans celle de l’in- novation. Mais comme, selon Julien Denormandie “il n’y a pas de fatalité”, le Gouvernement a pris aussi des mesures pouvant avoir un effet à court terme. C’est le cas des mesures de lutte contre la vacance. Le projet de loi Elan va ainsi faci- liter la transformation de bureaux en logement. Mais Julien Denormandie insiste surtout sur le nécessaire retour de la confiance car “opposer propriétaire et locataire est une folie furieuse”. Il faut avoir un discours apaisant et il s’inscrit en faux contre les articles de presse qui relaient la situation de propriétaires dont le logement est squatté en leur absence et pour lequel la police ne pourrait pas intervenir. Il évoque l’extension de la garantie Visale, souli- gnant que sa durée de trois ans court à compter du premier impayé et non à compter de la signature du bail. Il explique tous les atours du bail mobilité qui doit permettre de remettre sur le mar- ché des logements vacants et répondre à une demande de logement de courte durée. Il invite donc les propriétaires à mettre leurs logements sur le marché. La politique engagée ne pourra marcher que si elle est animée d’un esprit d’innovation, d’où le soutien du ministre à l’initiative de FNAIM Lab. ● (Conférence de presse du 27 juin 2018). ■ Prélèvement à la source Face aux critiques sur la mise en place du prélèvement à la source, émises par Pascale Gruny, le secrétaire d’État, Olivier Dussopt répond que le Gouvernement a prévu d’ac- corder aux particuliers un acompte de 30% des crédits d’impôt au 15janvier, le solde étant versé avant l’été. (JO Sénat débats, 12juin2018). ■ Locaux professionnels Olivier Dussopt précise à Philippe Adnot que le Gouvernement clarifiera cet été la réglementation sur la qualification, indus- trielle ou commerciale, des locaux profes- sionnels. Le prochain PLF précisera le régi- me applicable. Dans cette attente, les ser- vices fiscaux ont reçu instruction de faire preuve de discernement dans la requalifica- tion des locaux. (JO Sénat débats, 7juin2018). ■ Logements adaptés Dominique Watrin demande au Gouverne- ment de retirer la mesure qui réduit de 100% à 10% la part de logements acces- sibles aux personnes handicapées dans la construction. Christophe Castaner lui répond qu’il s’agit de passer de 100% adap- tés à 100% adaptables et que, par ailleurs les parties communes resteront accessibles. (JO Sénat débats, 7juin2018). ■ Équilibre territorial Philippe Bas a défendu une proposition de loi relative à l’équilibre territorial et qui vise à un ajustement de la loi NOTRe du 7août 2015. Le texte permet de créer des pôles ter- ritoriaux. Certaines intercommunalités l’ont fait, mais sans pouvoir leur déléguer des compétences. La proposition vise aussi un renforcement du rôle des départements, notamment afin que leur rôle d’aménageur, au travers des SEM d’aménagement, soit reconnu; pour les régions, elle tend à leur attribuer les compétences de politique de l’emploi et de l’enseignement supérieur. La ministre Jacqueline Gourault répond que “seule une politique volontariste d’en- semble en matière de cohésion des terri- toires permettra de répondre au besoin d’équilibre territorial.” Elle insiste sur le développement de l’outil numérique, indique que le préfet Serge Morvan a été missionné pour préfigurer l’agence nationa- le de la cohésion des territoires. Elle renvoie le débat à la Conférence nationale des terri- toires. Voici les principaux articles adoptés. Les articles 1 er et suivants créent une agence nationale pour la cohésion des territoires. L’article 9 crée les pôles territoriaux dans le cadre des EPCI. L’article 10 permet aux communes, sous certaines conditions, de migrer vers un autre EPCI. Les articles 12 et suivants confortent le département dans sa mission de garant de la solidarité territoria- le. L’article 17 poursuit la décentralisation en faveur de la région, en matière d’emploi. (JO Sénat débats, 12juin2018). Suite des débats le 13juin. Adoption d’un article qui autorise un EPCI issu de fusion d’instaurer sur le territoire une part incitati- ve de TEOM dès la première année. Droit de timbre sur les PC? A l’article 24 , il est proposé d’autoriser les communes à percevoir un droit de timbre dans la limite de 150€ pour l’instruction d’une autorisation d’urbanisme. Il a suscité des débats, la ministre est défavorable à cet- te idée, tandis que le député Philippe Bas considère qu’il s’agit d’une participation modeste au coût de l’instruction. L’article a été adopté ainsi que l’ensemble du texte. (JO Sénat débats 13juin2018). 2 juillet 2018 6 JURIS hebdo immobilier ll R ÉPONSESMINISTÉRIELLES Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 29mai 2018 AN n°5687 Stéphane Viry, Les Républicains, Vosges Interprétations diver- gentes des ABF Culture L'architecte des Bâtiments de France est chargé de veiller à la conservation et à la mise en valeur du patrimoine. Il doit veiller à ce que le projet qui lui est soumis s'intègre harmonieusement dans son environnement. Une réflexion entre ABF, élus et parlementaires est conduite pour que les avis s'ap- puient sur une concertation et des échanges accrus pour mieux partager les pratiques . Le député faisait part du problème de cohérence d'interprétation des règles de matériaux ou de teintes en cas de changement d'ABF. 31mai 2018 Sénat n°3238 Daniel Gremillet, Les Républicains, Vosges Mise à jour du cadastre Economie La DGFiP a engagé des actions de fiabilisation des bases de la fiscalité locale. Des actions sont aussi mises en oeuvre par les autorités locales. L'activité des géomètres du cadastre est réorientée vers davantage de travaux fiscaux (par exemple contrôle des bases). La mise à jour des constructions sur le plan sera en revanche assurée par d'autres moyens, des partenariats sont engagés avec l'IGN ou les géomètres-experts par exemple. 31mai 2018 Sénat n°3027 Laurent Lafon, UC, Val-de-Marne INRAP et opérateurs privés d'archéologie Culture L'Autorité de la concurrence a mis un terme au contentieux entre l'INFRAP et les opérateurs privés d'archéologie préventive en imposant à l'INFRAP une séparation comptable de ses activités concurrentielles et les autres, à compter du 1 er janvier 2018. 31mai 2018 Sénat n°4268 Colette Giudicelli, Les Républicains, Alpes-Maritimes Spéculation sur terrains agricoles Agriculture Il existe déjà des outils de lutte contre la cession de terres agricoles à visée spéculative, comme les articles L121-1 et suiv. du code rural, qui permettent de regrouper les terres pour améliorer les conditions d'exploitation. Le min- istère de l'agriculture lancera en 2018 une réflexion sur les outils de régula- tion du foncier. Les questions de protection, de transmission, de portage, d'usage et de contrôle du foncier seront étudiées. 5juin2018 AN n°3744 Loïc Prud'homme LFI, Gironde Fraude fiscale d'une plateforme de location en ligne Action et comptes publics Des mesures ont été prises pour lutter contre la fraude fiscale. Les plateformes doivent informer leurs clients de leurs obligations fiscales et déclarer à l'administration les revenus versés aux utilisa- teurs (à compter de 2019). Ces obligations seront refondues dans le projet de loi de lutte contre la fraude fiscale. À compter de 2019, les plateformes auront obligation de collecter la taxe de séjour et interdiction de faire des paiements par un verse- ment sur une carte prépayée . Une société facilite l'éva- sion fiscale en effectuant des paiements pour les loyers sur CB à Gibraltar indique le député. 5juin2018 AN n°4684 Cyrille Isaac- Sibille, Modem, Rhône Paiement de loyers en liquide. Action et comptes publics Depuis le 1 er septembre 2015, la limite de paiement en espèces de certaines créances a été réduite de 3000 à 1000 € . L'administration peut exercer son droit de communication pour prendre connaissance des personnes qui paient systéma- tiquement en espèces. Une amende est encourue en cas de violation du seuil (art. 1840 J du CGI). Il n'est pas nécessaire de modifier la réglementation. Le député estimait les outils insuffisants pour détecter les paiements de familles vivant de l'é- conomie souterraine. 5juin2018 AN n°6145 Valérie Rabault, Nouvelle Gauche, Tarn-et-Garonne Résidences services créées avant le 28 juin 2016 Cohésion des territoires Les nouvelles règles de copropriété pour les résidences service s'appliquent aux résidences dont le règlement de copropriété a été publié à compter du 30juin 2016 (art. 41-1 et suivants de la loi de 1965). Mais chaque année le syndic doit inscrire à l'ordre du jour la mise en conformité du règlement avec les règles nouvelles. La décision est prise à la majorité de l'article 26, ce qui permet la distinction des services individualisables ou non-individualis- ables. Il n'est pas prévu de modifier ces règles. 5juin2018 AN n°8513 Elsa Faucillon, GDR, Hauts-de- Seine Lutte contre les punaises de lit Solidarité et santé La lutte contre les punaises de lit doit d'abord être effectuée par lutte mécanique et la lutte chimique doit être limitée en raison des risques liés à l'exposition à ces produits. La loi du 26janvier 2016 sur la santé permet de lutter contre les espèces nuisibles à la santé. Un décret pourrait être pris sur les punaises de lit, sous réserve de disposer d'expertises sanitaires. 5juin2018 AN n°3015 Sophie Panoclade, LaREM, Gironde Récupération de l'eau de pluie. Obligation ? Écologie L'arrêté du 21 aout 2008 définit les conditions de réutilisation des eaux de pluie. Elle est interdite dans les établissements sensibles. Il n'est pas opportun de la rendre obligatoire. Un crédit d'impôt pour les particuliers s'est appliqué de 2007 à 2012. La piste la plus prometteuse est de favoriser une gestion in situ des eaux de pluie, en rendant obligatoire la gestion à la parcelle des eaux de pluie. 7juin2018 Sénat n°1718 Nelly Tocqueville, PS, Seine-Mariti- me Suppression de la taxe d'habitation Action et comptes publics L'Etat prendra en charge le coût des dégrèvements sur la base des imposi- tions de 2017, les éventuelles augmentations de taux ou diminution d'abat- tement étant supportés par les contribuables. Les collectivités pourront donc continuer à fixer les taux et les quotités d'abattement dans les limites légales. Les propriétaires de logements vacants depuis plus de deux ans, qui sont assujettis à la TH sur décision des communes ne pourront pas en bénéficier. ▲ 2 juillet 2018 7 JURIS hebdo immobilier ll NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E EX C EP T IO NNEL L E R é s e r v é e a u x n o uv e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS hebdo immobilier N OMINATIONS A GENDA Magistrature ✓ Cour de cassation : Benoît Mornet et Xavier Samuel sont nommés conseillers à la Cour de cassation. Anne Feydeau-Thieffry, Julie Vigneras et Stéphanie Kass-Danno sont nommées Conseillères référendaires. (Décrets du 18juin 2018, J.O. du 20juin, n°44 et48). ✓ TGI : Sont nommés présidents de tribu- naux de grande instance: Benjamin Depa- ris (Evry), Catherine Pautrat (Nanterre), Alain Vanzo (Boulogne-sur-Mer), Jean-Bap- tiste Haquet (Nancy) et Pascal Carlier (Avesnes-sur-Helpe). (Décrets du 18juin 2018, J.O. du 20juin, n°45 et49). ✓ Conseil d’État : Arnaud Skzryerbak et Sylvain Humbert sont nommés maîtres des requêtes au Conseil d'Etat. (Décret du 18juin 2018, J.O. du 20juin, n°50). Organismes publics ✓ ANAH : Jean-Marc Torrollion (FNAIM), Stéphane Monet (direction générale des collectivités locales) et François Adam (directeur de l'habitat, de l'urbanisme et des paysages), sont nommés administra- teurs. (Arrêtés des 15 et 19juin 2018, J.O. du 21juin, n°63 et64 et J.O. du 22juin, n°88). ✓ CGLLS : Marianne Louis est nommée au conseil d'administration, en tant que représentante de l'Union sociale pour l'ha- bitat. (Arrêté du 18juin 2018, J.O. du 22juin, n°87). ✓ ANRU : Marianne Louis (USH) est nom- mée administratrice, représentante de l'UNFOHLM. (Arrêté du 20juin 2018, J.O. du 23juin, n°59). ✓ EPARECA : Hélène Geoffroy , maire de Vaulx-en-Velin, et Frédéric Leturque , maire d'Arras, sont nommés administrateurs. (Arrêté du 21juin 2018, J.O. du 23juin, n°60). Au fil du J.O. ■ Maisons de la justice Il est créé deux maisons de justice et du droit, l’une à Rillieux-la-Pape, l’autre à Avi- gnon. (Arrêté du 8juin 2018, J.O. du 19juin, n°10 et11). ■ Catastrophe naturelle Deux arrêtés portent reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle, l’un vise des inondations et coulées de boues de l'hiver 2018, l’autre la sécheresse 2009 en Ile-de-France. (Arrêtés des 23 et 24mai 2018, J.O. du 22juin, n°1 et2). ■ Sinistrés de Saint Martin Le fonds d'urgence en faveur du logement est mobilisé pour prendre en charge les dépenses de fonctionnement et d'inter- vention finançant l'accompagnement pour le relogement des sinistrés de l'ouragan Irma. Un montant de 2,5 M € est versé à l'association France Horizon pour l'accom- pagnement des personnes rapatriées de Saint-Martin. (Arrêté du 12juin 2018 mobili- sant le fonds d'urgence en faveur du loge- ment, J.O. du 23juin, n°9). ■ Fonds national d'accompagne- ment vers et dans le logement Le taux relatif à la détermination des dépenses de gestion du FNAL est fixé pour 2018 à 0,18% du montant des astreintes encaissées par le fonds en 2017. (Arrêté du 6juin 2018, J.O. du 19juin, n°13). ■ Calcul de l’APL Un décret du 24juin 2018 modifie le mode de calcul de l'APL pour garantir une dimi- nution égale à 98% du montant de la réduction de loyer de solidarité (art. R351- 17-2 du CCH). (Décret n°2018-505 du 21juin 2018 relatif à la baisse de l'aide personnalisée au logement dans le cadre du dispositif de réduction de loyer de solidarité, J.O. du 24juin, n°10). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi729 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ ✦ 21 et 22 novembre 2018 (Paris, porte de Versailles). Le Salon de la copropriété . À noter dans le programme des conférences: - la surélévation de l’immeuble - le recouvrement des charges et la vente forcée du lot - changement d’usage et de des- tination des lots. www.saloncopropriete.com AU FIL DU J.O. Squat de résidences secondaires Christophe Arend évoque la difficulté d'un propriétaire d'obtenir que soit mis fin au squat de sa résidence secondaire. Le secrétaire d’État à la cohésion des terri- toires lui répond que la loi du 5mars 2007 a créé un dispositif permettant à la per- sonne victime d'une violation de domicile de demander au préfet de mettre en demeure l'occupant de quitter les lieux, après avoir porté plainte et fait constater l'occupation par un officier de police judi- ciaire. Si la mise en demeure est infruc- tueuse, le préfet doit procéder à l'évacua- tion forcée. Cette procédure vise tant les résidences principales que secondaires, du moment que le local est habité périodi- quement et meublé à cet effet. La procédure civile visant à l'expulsion est également identique que la résidence soit principale ou secondaire. Le droit en vigueur est donc suffisant. (Rép. JO AN Q, 5juin 2018, n°6136). ➙ . Record de chantiers de bureaux dans le Grand Paris C’est un niveau record: l’encours de construction de bureaux a atteint 1,98million de m 2 dans le Grand Paris selon Deloitte (fin mars2017). Paris, le secteur des affaires de l’ouest et la Défense regroupent 1,6million de m 2 en chantier. Le rythme doit se poursuivre avec 330000m 2 à livrer au 31mars2018. (Étude publiée le 25juin2018). Chiffres 2 juillet 2018 8 JURIS hebdo immobilier ll A U S ÉNAT JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 contact@jurishebdo.fr ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0219 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 779 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: par nos soins ■ Gestion des abonnements: logiciels Libre office - Xoops DÉBATS Les sénateurs ont examiné une proposition de loi portant Pacte national de revitalisa- tion des centres-villes et centres-bourgs. Rémy Pointereau explique que 700 villes sont en grande difficulté, que trop d’autori- sations d’exploitation commerciales ont été délivrées: 14millions de m 2 en 2010, 17mil- lions en 2017. Ce texte se présente comme un complément et non comme un contre- projet face au plan “Action Cœur de ville” du ministre. Le dispositif est ouvert aux col- lectivités qui ont un cœur de ville pouvant s’inscrire dans le périmètre «OSER», ou opération de sauvegarde économique et de redynamisation. Il vise à repeupler le centre- ville, à renforcer le FISAC et régler les implantations en périphérie. ■ Taxer le e-commerce? Le texte propose de rééquilibrer les condi- tions de concurrence et d’activités entre centre-ville, périphérie et e-commerce, avec un bonus-malus pour réduire les coûts et charges en centre-ville. Il souhaite créer deux mécanismes de fiscalité écologique : une contribution sur l’artificialisation des terres et une taxe sur la livraison liée au e- commerce. En soutien au projet, le rappor- teur Jean-Pierre Moga souligne qu’en jan- vier2018, le juge européen a fait prévaloir le droit d’un élu local des Pays-Bas à imposer l’installation d’un magasin de chaussures en centre-ville sur la liberté d’installation, pour- tant un des piliers des traités européens. Le ministre Jacques Mézard indique que s’il faut des métropoles (même s’il juge excessif le nombre de 22), il faut aussi des villes moyennes qui soient de véritables pôles de centralité; d'où son plan pour venir en aide à 222 villes. L’opération de revitalisation du territoire (ORT) prévue dans la loi Elan pourra servir à ces 222 villes, mais aussi à celles qui voudront s’emparer de cet outil. Pour l’urbanisme commercial, le ministre indique ne pas être favorable à un moratoi- re général sur les centres commerciaux en périphérie, car dans certains endroits il ne faut pas préserver de manière excessive les monopoles. Jacques Mézard a souhaité sup- primer tout seuil de déclenchement d’une CDAC, lorsque le projet consiste à implanter une surface en centre-ville, le seuil actuel étant de 1000m 2 mais il se dit ouvert à la dis- cussion. Il ajoute que la question de la com- position des CDAC reste ouverte. Les 222 conventions pour les opérations Cœur de ville seront signées d’ici fin septembre. (JO Sénat débat, 13juin2018). L’article 1 er, qui institue le dispositif OSER a été voté le 14juin. L’article 2 crée l’Agence nationale pour les centres-villes et centres- bourgs et il étend la compétence de l’EPA- RECA aux périmètres des opérations de sauvegarde et de redynamisation des centres-villes. Il a été adopté. ■ Des baux pour réhabiliter François Pillet propose de créer deux outils pour des logements à réhabiliter : - le bail à réhabilitation avec option d’achat , le preneur s’engageant à rénover le bien, la durée du bail étant calculée en fonc- tion de l’importance des travaux à amortir; - le bail viager pendant lequel le preneur verse à un bailleur public un montant forfai- taire faible (eu égard à l’état du logement), et a un droit de résiliation, contrairement au bailleur. Son amendement (n°4) a été voté en dépit des réserves du ministre. L’article 3 prévoit des aménagements fis- caux en faveur de la rénovation en centre- ville: TVA au taux de 10% pour les travaux et ouverture de la défiscalisation des inves- tissements locatifs aux zones détendues, si elles sont en périmètre OSER. L’article 4 se propose de lutter contre la vacance des logements au-dessus des com- merces , par exemple en interdisant les tra- vaux qui condamnent les accès, il renforce la taxe sur la vacance et interdit la conclusion d'un bail qui englobe un local commercial et des locaux d’habitation. Il a été voté. Même vote pour plusieurs mesures d’allé- gements fiscaux, contre l’avis du Gouverne- ment. L’amendement n°6 bis par exemple exonère de droits de mutation les acquisi- tions d’immeuble dans les périmètres OSER. L’article 5 vise au maintien des services publics dans les centres-villes. Il a été com- plété pour permettre au maire de proposer à l’État une convention pour l’occupation d’un bâtiment public qui est laissé vacant. L’article 6 prévoit une expérimentation pour autoriser une dérogation aux normes dans les périmètres OSER. Cela concerne par exemple les normes environnementales ou d’accessibilité. Il a été voté. Le même esprit inspire l’article 7 qui prévoit des dérogations aux règles de protection patrimoniale dans les périmètres OSER. Même vote. L’article 8 transforme le FISAC en fonds pour la revitalisation pour l’animation et le n umérique des centres-villes et centres bourgs. Le vote d’un amendement n°14 ren- force l’aide des communes aux librairies. L’article 10 crée un fonds de garantie pour les loyers commerciaux impayés dans les centres-villes. Couvrant les bailleurs des impayés, il vise à lutter contre la vacance commerciale. Adopté. ■ Un nouveau bail commercial L’article 11 crée un nouveau contrat liant un propriétaire à un exploitant commercial, le contrat de redynamisation commerciale . À durée indéterminée avec faculté de résilia- tion des deux parties, le contrat prévoit une redevance calculée uniquement en fonction du chiffre d’affaires du preneur, sans mini- mum garanti. Voté. Ont aussi été adoptés les articles suivants. L’article 13 modifie la composition des CDAC, l’article 14 baisse à 400m 2 le seuil d’autorisation d’exploitation commercial. L’article 15 exige une évaluation plus com- plète des projets d’implantation commercia- le, l’article 16 veut rendre efficace les contrôles du respect des autorisations com- merciales. L’article 17 renforce l’obligation de démantèlement et de remise en état des sites sur lesquels une exploitation commer- ciale a cessé. L’article 18 exige l’unanimité pour que la CDAC autorise un projet , L’article 19 crée un droit d’opposition du préfet. L’article 20 exonère d’autorisation en CDAC en centre- ville certaines activités (magasins de pro- ducteurs de moins de 1100m 2 par exemple). L’article 21 crée des moratoires locaux d’im- plantation de nouvelles activités commer- ciales dans les zones en difficulté. Les articles suivants sont relatifs aux docu- ments de planification. L’article 26 institue une contribution pour lutter conter l’artifi- cialisation des terres et l’article 27 une taxe sur la livraison liée au commerce électro- nique . L’article 28 module la taxe sur les surfaces commerciales dans les territoires OSER. L’ensemble du texte a été voté. (JO Sénat, débat, 14juin2018). Revitalisation des centres-villes
