Au sommaire :
– 2 – Législation –
La loi énergie et climat bientôt publiée
La notion de décence / Huasse de loyer sous condition de performance énergétique /Encadrement de la 3e ligne de quittance / La réforme du DPE / Éradiquer les logements F ou G / Des constructions plus vertes
– 4 – Actualité –
Base des taxes foncières
– 4 – Réponses –
Déficit foncier / Hausse de loyer sous condition de performance énergétique / Taxe d’aménagement / Rapport loi Pinel / Encadrement des loyers
– 4 – Réglementation –
Création du nouveau tribunal judiciaire : fusion du TI et du TGI les compétences des chambres de proximité
– 5 – Chiffres –
Forte hausse de la collecte des SCPI
– 6 – Tableau des réponses ministérielles –
– 7 – Nominations – Au fil du J.O. –
Logement social : indicateur d’utilité sociale
Sociétés de coordination
– 8 – Rencontre –
Le marché des logements très actif en Ile-de-France
■ ajusté ■ > Le montant des cotisations du fonds travaux en copropriété pourrait-il être ajusté? Le ministre du logement ne ferme pas cette piste, dans une réponse à Michel Herbillon (p.6). ■ créé ■ > Le nouveau tribunal judiciaire, créé par regroupement du tribunal d’instance et du TGI, résulte de la loi du 23mars2019. Des décrets publiés le 1 er septembre en fixent les modalités (p.4). ■ analysé ■ > La loi énergie et climat a fait l’objet d’un accord en CMP, voir notre analyse p.2. ■ franchie ■ > La barre des 10000€ le m 2 a été franchie sur le marché des logements parisiens en août (p.8). ■ chiffré ■ > La collecte des SCPI est en forte hausse. La profession a collecté 4,3milliards d’eu- ros au 1 er semestre 2019 (p.5). ■ publiés ■ > Un arrêté du 14août 2019 sur les indica- teurs des conventions d’utilité sociale > Un décret du 29août 2019 sur les socié- tés de coordination (p.7). > L’annuaire des SCPI de l’IEIF (p.3) ■ démenti ■ > Le secrétaire d’État Olivier Dussopt a démenti l’information selon laquelle la revalorisation des bases locatives pour la taxe foncière aurait été accélérée ces derniers mois (p.3). ■ nommé ■ > François Adam succède à Paul Delduc comme directeur de l’habitat, de l’urbanis- me et paysages, par intérim (p.7). Les logements énergivores mis à l’index L a loi énergie et climat a fait l’objet d‘un accord entre le Sénat et l’Assemblée nationale lors d’une commission mixte paritaire du 25juillet. Le texte est donc définitif, sous réserve de son approbation par une lecture ultime dans les deux chambres et le cas échéant d’un examen par le Conseil constitutionnel. Nous vous présentons ici (p.2) l’essentiel des mesures pour le secteur immobilier. La mesure la plus innovante est celle quoi programme la disparition des logements les plus énergivores (classés F ou G). Considérant que leur éradication ne peut se faire de façon brutale et pour éviter que leur suppression du parc ne rende plus difficile l’accès au logement, le législateur procède par étapes qui s’étalent entre2022 et2033. Pour y parvenir, le législateur prévoit diverses mesures pour informer les acquéreurs et les locataires que la tran- saction qu’ils se préparent à conclure vise un logement peu perfor- mant du point de vue énergétique : d’abord en faisant figurer dans les annonces et les contrats l’obligation d’atteindre le seuil de 330 kWh/m/an puis, lorsque la date limite sera dépassée, que le loge- ment en question ne respecte pas l’exigence légale. Des mesures plus contraignantes avaient été adoptées par les dépu- tés mais elles n’ont pas passé le cap de la CMP. Le texte définitif est donc revenu à des mesures plus incitatives que coercitives. A ce stade, il n’est pas prévu d’extraire ces logements du marché. Toutefois, c’est l’objectif qui se dessine à l’horizon. En effet, par exemple l’obligation de décence du logement est complétée par une exigence plus précise de performance énergétique. Un loge- ment par trop énergivore sera donc qualifié d’indécent et le pre- neur pourra engager une action pour exiger de son bailleur qu'il engage des travaux. Mais la loi nouvelle laisse pour l’instant au bailleur des arguments pour exposer, dans une copropriété, qu’il n’a pas pu parvenir au seuil requis bien qu’ayant engagé des démarches vis-à-vis de la copropriété pour y parvenir. La trajectoire est donc fixée: les logements les plus énergivores sont progressivement mis à l’index et appelés à terme à disparaître. À cet égard, il est donc plus nécessaire que jamais que la fiabilité du DPE soit améliorée. Une autre innovation est à signaler: c’est l’introduction dans la loi de 1989 d’une exigence de performance énergétique pour autori- ser une hausse de loyers lors du renouvellement d’un bail en zone tendue. Sur ce point, le législateur vient conforter l’initiative du pouvoir réglementaire qui a anticipé cette règle dans le récent décret du 26juillet 2019. ■ BD JURIS hebdo La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO 775 9 SEPTEMBRE 2019 ISSN 1622-1419 19 E A NNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Législation - La loi énergie et climat bientôt publiée La notion de décence / Huasse de loyer sous condition de performan- ce énergétique /Encadrement de la 3e ligne de quittance / La réforme du DPE / Éradiquer les logements F ou G / Des constructions plus vertes - 4 - Actualité Base des taxes foncières - 4 - Réponses - Déficit foncier / Hausse de loyer sous condition de performance éner- gétique / Taxe d’aménagement / Rapport loi Pinel / Encadrement des loyers - 4 - Réglementation - Création du nouveau tribunal judiciaire: fusion du TI et du TGI les compétences des chambres de proximité - 5 - Chiffres - Forte hausse de la collecte des SCPI - 6 - Tableau des réponses ministérielles - - 7 - Nominations - Au fil du J.O. - Logement social: indicateur d’utilité sociale Sociétés de coordination - 8 - Rencontre - Le marché des logements très actif en Ile-de-France S O M M A I R E E D I T O R I A L La loi énergie bientôt publiée 9 septembre 2019 2 JURIS hebdo immobilier ll L OIENERGIE ▲ La notion de décence L’article 6 de la loi du 6juillet 1989 impose au bailleur de fournir au locataire un loge- ment décent “répondant à un critère de performance énergétique minimale”. La loi nouvelle (art. 3 bis) complète cette notion en précisant que ce critère sera “défini par un seuil maximal de consom- mation d’énergie finale par m 2 et par an”. Par ailleurs, alors que l’article 20-1 de la loi de 1989 permet au preneur d’imposer à son bailleur la mise en conformité avec les critères de décence, la loi nouvelle permet au bailleur d’un logement en copropriété de répliquer à cette demande en matière de performance énergétique en prouvant qu'il a fait des diligences pour y parvenir: - il a demandé l’examen d’une résolution pour réaliser des travaux sur les parties communes ou les éléments d’équipement commun, - il a effectué des travaux dans les parties privatives de son lot sans parvenir à atteindre le seuil de perfor- mance requis. Ces règles entrent eu vigueur au plus tard le 1 er janvier 2023 selon une date fixée par décret. Hausse de loyer sous condition de performance énergétique La loi de 1989 (art. 18) autorise le bailleur à demander une hausse de loyer lors du renouvellement du bail, dans les zones tendues, lorsque le loyer est manifeste- ment sous-évalué ou en cas de travaux. La loi nouvelle interdit d’augmenter le loyer si le logement a une consommation d’éner- gie supérieure ou égale à 331kWh/m 2 /an. Il s’agit des logements classés F ou G dans l’étiquette énergie. Cette règle doit s’appli- quer à compter du 1 er janvier 2021 mais on observera que le décret du 26 juillet 2019 (voir notre numéro 774) applique déjà cet- te règle (art. 3 ter). Encadrement de la 3 e ligne de quit- tance Par ailleurs, la loi autorise depuis 2009 le bailleur à demander à son locataire une partie de la dépense engagée pour effec- tuer des travaux d’amélioration de la per- formance énergétique, sous forme de contribution dite “3 e ligne de quittance”, plafonnée (art. 23-1 de la loi de 1989). La loi nouvelle (art. 3 ter) complète cet article pour interdire ce dispositif si le logement a une consommation supérieure à 331kWh/m 2 /an. Il faut donc atteindre au moins la classe E pour pouvoir pratiquer la 3 e ligne de quittance. La réforme du DPE Le contenu du diagnostic de performance énergétique est modifié (art. L 134-1 du CCH, art. 3 quinquies). Il devra préciser : - la quantité d’énergie consommée expri- mée en énergie primaire et finale, - le montant des dépenses théoriques de l’ensemble des usages énumérés dans le diagnostic (ce second point entre en vigueur le 1 er janvier 2022). Éradiquer les logements F ou G : une performance énergétique minimale L’innovation la plus marquante réside à l’article 3 septies. L’objectif est d’éradiquer les logements les plus énergivores: classés F ou G (art. L 111-10-4-1 du CCH). Pour atteindre l’objectif, la loi fixe un seuil maxi- mum de consommation d’énergie des logements (330kWh/m 2 /an) à compter de 2028 ou 2033 puis prévoit des règles d’in- formation du locataire ou de l’acquéreur afin de l’alerter sur le mauvais classement du bien. En revanche, la mesure qui visait à imposer la consignation d’une partie du prix pour permettre à l’acquéreur de faire les travaux a été abandonnée. - Le seuil de 330 kWh/m 2 /an doit être atteint au 1 er janvier 2028 ou, pour les copropriétés en difficulté, à compter du 1 er janvier 2033 (voir tableau) pour les biens F ou G. - Les publicités de vente ou de location et les actes de vente et les baux devront men- tionner l’obligation de performance de ces logements, à compter de 2022. - Pour ces biens classés F ou G, en cas de vente ou de location, le non-respect de l’obligation sera mentionné dans les publi- cités de vente ou de location et dans les actes de vente et les baux. Sur ce point, l’obligation entrera en vigueur en 2028. - Le DPE des logements F ou G sera com- plété, en cas de vente ou de location, par un audit énergétique. Cet audit comporte- ra deux propositions de travaux: l’une pour attendre un très haut niveau de per- formance énergétique et l’autre de passer sous le seuil de 331kWh/m 2 /an. L’audit mentionnera aussi le coût des travaux, l’existence d’aides publiques à la rénova- tion et l’impact des travaux sur la facture d’énergie (art. L 134-3 et L 134-3-1 modi- fiés du CCH). Des annonces plus complètes Les annonces de vente ou de location devront comporter de nouvelles informa- tions (art. L134-4-3 modifié). Il suffit actuel- lement de mentionner le classement du bien en fonction de sa performance éner- gétique (art R 134-5-1 et suiv.) La loi nou- velle ajoute pour les logements, une indi- cation sur le montant des dépenses théo- riques de l’ensemble des usages énumérés dans les DPE. Cette mesure est assortie de sanction pour les professionnels: une amende de 3000 € (pour les personnes physiques) et de 15000 € (pour les personnes morales). Les agents de la DGCCRF pourront constater ces informations (art. L 511-7 du code de la consommation). S’agissant des lots de copropriété, l’article L 721-1 du CCH, qui fixe les informations devant figurer dans une annonce de vente est complété pour y ajouter les mêmes données sur les dépenses théoriques des usages énumérés dans le DPE. Les informations devant figurer au bail (art. 3 de la loi du 6juillet 1989) sont com- plétées par l’indication du montant des dépenses théoriques de l’ensemble des usages énumérés dans le DPE Les règles sur les annonces et le bail s’ap- plique à partir de 2022. Des constructions plus vertes à 30% D’autres articles de la loi visent la construc- tion des immeubles, afin de les rendre plus efficaces en termes de performance éner- gétique. Les immeubles concernés sont deux qui ont plus de 1000m 2 d’emprise au sol et qui sont affectés à un usage commercial relevant de l’autorisation d’exploitation commerciale, les locaux industriels, artisa- naux, entrepôts et hangars non ouverts au LEGISLATION La loi relative à l’énergie et au climat a été adoptée par la commission mixte paritaire le 25 juillet. Elle devrait être votée définitivement dans les prochaines semaines lors de la session extraordinaire du Parlement. Voici l’es- sentiel pour l’immobilier, sous réserve d’une censure de certains articles par le Conseil constitutionnel. public et les nouveaux parcs de stationne- ment couverts accessibles au public (art. L 111-18-1 nouveau du CCH, art. 6 quater). L’article exige la réalisation d’un dispositif vert pour 30% de la toiture du bâtiment et des ombrières. Il peut prendre deux formes: un procédé de production d’éner- gie renouvelable ou une végétalisation de la toiture. Cependant, la loi autorise le ser- vice qui délivre l’autorisation à admettre 9 septembre 2019 3 JURIS hebdo immobilier ll A CTUALITÉ Taxe foncière: mise à jour accélé- rée des bases? Olivier Dussopt, secrétaire d’État auprès du ministre de l’action et des comptes publics, c onteste l’information selon laquelle il y aurait une accélération de la revalorisation des procédures de mise à jour des bases locatives (Le parisien du 3septembre). Les mises à jour ont porté sur 134000 locaux en 2018, comme en 2017. Au 1 e r semestre 2019, les revalorisations ont concerné 67500 locaux. Olivier Dussopt en conclut qu’il n’y a aucu- ne accélération de la revalorisation des bases et réaffirme que ces opérations sont sans lien avec la réforme de la taxe d’habi- tation. Sa suppression ne sera compensée ni par la création d’une nouvelle taxe ni par l’augmentation d’une taxe existante. (Communiqué du 2septembre 2019). L’annuaire des SCPI est paru La nouvelle édition de l’annuaire des SCPI de l’IEIF vient de paraître. Comme de coutume, ce guide rassemble, outre les données de chaque socié- té, des statistiques sur l’ensemble de la profes- sion (collecte, patrimoine, marché des parts). Il s’agit de la 33 e édition. 120 € . Tél. IEIF: 0144826363 info@ieif.fr Type d'obligation Modalités Immeubles concernés Date d'en- trée en v igueur Textes du CCH Atteindre un seuil maximum de consommation Limite fixée à: 330 kWh/m 2 /an Bâtiments d'habitation y compris copropriétés Exceptions: 1. Contraintes tech- niques, architecturales ou patrimoniales 2. Coût des travaux manifestement dispro- portionné 1 er janvier 2028 Art. L 111- 10-4-1 I Copropriétés particu- lières: - En plan de sauvegarde - Situées dans une OPAH et inscrites dans le volet de redresse- ment de copropriétés en difficulté - situées dans une ORCOD (1) - si le juge a désigné un administrateur provisoire - en carence 1 er janvier 2033 Art. L 111- 10-4-1 II Informer de l'obli- gation ci-dessus en cas de vente ou de location du loge- ment En cas de - vente ou de - bail du logement Mentionner l'obligation dans les publicités - de vente ou de - location et dans les actes - de vente et - de location Logements dont la consommation excède 330 kWh/m 2 /an 1 er janvier 2022 Art. L 111- 10-4-1 IIII Mentionner le non-res- pect de l'obligation - dans les annonces et - dans les actes de vente et - de location Logements dont la consommation excède 330 kWh/m 2 /an 1 er janvier 2028 Art. L 111- 10-4-1 IIII Audit en cas de vente ou de location Le DPE communiqué à l'acquéreur et au locatai- re comprend un audit énergétique avec : - 2 propositions de tra- vaux - l'impact des travaux sur la facture d'énergie - le coût des travaux - l'existence d'aides publiques Logements dont la consommation excède 330 kWh/m 2 /an 1 er janvier 2022 Art. L 134-3 pour la ven- te et Art. L 134-3- 1 pour la location Information dans les annonces de vente ou de loca- tion d'un bien immobilier, y com- pris les annonces des plateformes numériques 1. Indiquer - le classement du bien dans sa performance énergétique (2) - les dépenses théoriques des usages figurant dans le DPE 2. Amende si infraction Biens immobiliers d'ha- bitation 1 er janvier 2022 Art. L 134-4- 3 Information dans les annonces de vente Indiquer les dépenses théoriques des usages figurant dans le DPE Lots à usage d'habita- tion d'un immeuble en copropriété 1 er janvier 2022 Art. L721-1 Information dans le bail Indiquer les dépenses théoriques des usages figurant dans le DPE Baux de la loi de 1989 1 er janvier 2022 Art. 3 de la loi du 6juillet 1989 une dérogation dans trois cas: si ces dispo- sitifs peuvent “aggraver un risque”, si”leur installation présente une difficulté tech- nique insurmontable” ou qui ne peut “être levée dans des conditions économi- quement acceptables”. Déroger au PLU Enfin, le maire pourra déroger au PLU pour autoriser l’installation d‘ombrières dotées de procédé de production d’éner- gies renouvelables sur les aires de station- nement (complément de l’art. L 152-5 du code de l’urbanisme, art. 6 quinquies). Signalons enfin que la loi fixe dans ses pre- miers articles les objectifs de neutralité car- bone à échéance 2050 (art. 1 er modifiant l’art. L 100-4 du code de l’énergie) et pro- gramme une ordonnance pour définir et harmoniser “la notion de bâtiment ou par- tie de bâtiment à consommation énergé- tique excessive exprimée en énergie pri- maire et en énergie finale et prenant en compte la zone climatique et l’altitude” (art. 3 bis C). ● Obligations de performance énergétique des logements L OIENERGIE (1) opération de requalification de copropriétés dégradées (2) obligation en vigueur depuis 2011 pour tous les biens immobiliers 9 septembre 2019 4 JURIS hebdo immobilier ll T rois décrets d’application de la loi du 23mars 2019 de réforme de la justice ont été publiés. ❑ Fusion des TI et TGI au sein du tribunal judiciaire Le premier décret d'application de la loi du 23mars 2019 concerne la fusion du tri- bunal d'instance et du tribunal de grande i nstance dans le nouveau tribunal judiciai- re. Les nouveaux textes du code de l'organisa- tion judiciaire fixent les nouvelles compé- tences: - compétences à charge d'appel du TJ (art. R 211-3 et suivants) - compétences en dernier ressort (art. R 211-3-12 et suiv.) O RGANISATIONJUDICIAIRE REGLEMENTATION Création du nouveau tribunal judiciaire La loi du 23mars 2019 a fusionné le tribunal d’instance et le tribunal de grande instance en créant le tribunal judiciaire. Une série de décrets publiés le 1 er septembre en fixent les modalités. reproduction interdite sans autorisation Compétence commune des tribunaux judiciaires Thèmes immobiliers (décret du 30août 2019, J.O. du 1 er sept. n° 2) Compétences à charge d’appe l Art. R 211-3 du COJ (1) Matières pour lesquelles compétence n'est pas attribuée expressément à une autre juridiction en raison de la nature de la demande Art. R 211-3-4 Actions en bornage Art. R 211-3-8 1° Actions relatives à la distance prescrite par la loi, les règlements particuliers et l'usage des lieux pour les plantations ou l'élagage d'arbres ou de haies; 2° Actions relatives aux constructions et travaux mentionnés à l'article 674 du code civil; 3° Actions relatives au curage des fossés et canaux servant à l'irrigation des pro- priétés; 4° Contestations relatives aux servitudes des articles L. 152-14 à L. 152-23 du code rural, 640 et 641 du code civil; 5° Des contestations relatives aux servitudes établies au profit des associations syndicales prévues par l'ordonnance n°2004-632 du 1erjuillet 2004. Art. R 211-3-11 Contestations relatives à l'application des I et II de l'article 1 er de la loi n° 66-457 du 2juillet 1966 relative à l'installation d'antennes réceptrices de radiodiffusion et des décrets n°67-1171 du 28décembre 1967 et n°2009-53 du 15janvier 2009 Compétences en dernier ressort Art. R 211-3-21 Contestations d’élection de représentants des locataires au CA ou de surveillan- ce des SA d’HLM Compétence à charge d'appel ou en dernier ressort en fonction du montant de la demande Art. R 211-3-24 En dernier ressort pour une action personnelle ou mobilière dont le montant est ≤ 5000 € Art. R 211-3-25 En dernier ressort, si le TJ a compétence exclusive: demande dont le montant est ≤ 5000 € Art. R 211-3-26 Domaines de compétence exclusive 3° Successions 5° Actions immobilières pétitoires 8° Sauvegarde, redressement judiciaire et liquidation judiciaire lorsque le débi- teur n'exerce ni une activité commerciale ni une activité artisanale 10° Droits d'enregistrement , taxe de publicité foncière, droits de timbre et contributions indirectes et taxes assimilées 11° Baux commerciaux à l'exception des contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, baux professionnels et conventions d'occupa- tion précaire en matière commerciale Compétences particulières à certains tribunaux judiciaires (art. L 211-9-3) Art. R 211-4-1 2° Actions relatives aux baux commerciaux fondées sur les articles L. 145-1 à L. 145-60 du code de commerce 5° Actions relatives au préjudice écologique fondées sur les articles 1246 à 1252 du code civil 11° Actions en paiement, en garantie et en responsabilité liées à une opération de construction immobilière ; 12° Les actions en contestation des décisions des assemblées générales et celles relatives aux copropriétés en difficulté relevant de la loi n° 65-557 du 10juillet 1965. En matière pénale: 12° Délits prévus par l'article L. 1337-4 du code de la santé publique et les articles L. 111-6-1, L. 123-3, L. 511-6 et L. 521-4 du CCH (1) Les articles cités sont ceux du code de l’organisation judiciaire ■ Déficit foncier. Incidence du pré- lèvement à la source Le ministre de l’action et comptes publics indique à Anne Chain-Larché que les défi- cits fonciers de 2018 (autres que résultant d'intérêt d'emprunt) sont déductibles du revenu global dans la limite de 10700euros et diminuent l'assiette impo- sable des revenus exceptionnels ou hors champ de la réforme du prélèvement à la source. La fraction dépassant cette limite ou résultant d'intérêt d'emprunt sera déductible sur les revenus fonciers des années suivantes. (JO Sénat Q, 4juillet 2019, n°10401). ■ Exonération de taxe d'aménage- ment lors de la reconstruction d'un bâtiment après sinistre Emmanuel Maquet suggère au ministre du logement de ne pas imposer les recons- tructions ayant une plus grande surface de plancher, dans la limite de 10%. Le ministre lui répond qu’un bâtiment reconstruit à l'identique après sinistre peut bénéficier d'exonération de taxe d'aména- gement dans un délai de 10 ans. Les cri- tères requis sont: mêmes destination, aspect extérieur, surface de plancher, dimensions, implantation. La reconstruction peut avoir lieu sur un autre terrain si le terrain initial a été reconnu "extrêmement dangereux et clas- sé inconstructible". Les reconstructions non identiques sont soumises à taxe d'aménagement. Il n'est pas prévu de modifier ces conditions. (JO AN Q, 9juillet 2019, n°14562). ■ Rapport loi Pinel Un rapport sur les zonages ABC des dispo- sitifs Pinel et PTZ a été remis au Parlement en mars2019. Quant aux rapports d'éva- luation du dispositif Pinel et du PTZ demandés par la loi de finances pour 2019, ils sont en cours d'élaboration. (Réponse du ministre du logement à Stépha- nie Do, JO AN Q, 16juillet 2019, n°19964) ■ Encadrement des loyers Jacqueline Maquet demandait au ministre du logement de systématiser l’encadre- ment des loyers. Réponse: La loi Élan a remplacé l'encadrement des loyers par un dispositif expérimental, à l'initiative des collectivités territoriales. L'intercommunali- té qui le demande doit fixer le territoire d'application de l'encadrement. Ce n'est qu'à l'échéance de l'expérimentation que seront appréciés ses effets. (JO AN Q, 16juillet 2019, n°20541) R ÉPONSES 9 septembre 2019 5 JURIS hebdo immobilier ll O RGANISATIONJUDICIAIRE C HIFFRES ❑ Compétence des chambres de proximité Le troisième décret fixe en annexe: - Le ressort territorial des nouveaux tribu- naux en distinguant le siège du tribunal judiciaire et celui des chambres de proximi- té. - les compétences matérielles des chambres de proximité en 66 points (voir tableau ci- contre). - les sièges et ressorts des TJ ou chambres de proximité dont les juges des contentieux de la protection sont seuls compétents dans le ressort de certains TJ pour traiter des situations de surendettement et des procé- dures de rétablissement personnel. - Les sièges et ressorts des tribunaux pari- taires des baux ruraux. (Décret n°2019-914 du 30août 2019, J.O. du 1 er sept. n°4). ❘◗ Le cabinet d’avocats Fondatio , créé par Guillaume Viel et Aurore Guérin , spécialisé en immobilier, rejoint Mazars Société d’Avocats . Acteurs N° Type de compétence 1. Actions personnelles ou mobilières jusqu'à la valeur de 10000 € et demandes indétermi- nées qui ont pour origine l'exécution d'une obligation dont le montant n'excède pas 10000 € , en matière civile 6. Actions en bornage 15. Actions relatives à la distance prescrite par la loi, les règlements particuliers et l'usage des lieux pour les plantations ou l'élagage d'arbres ou de haies 16 Actions relatives aux constructions et travaux mentionnés à l'article 674 du code civil (puits, fosse d’aisance…) 18. Contestations relatives à l'établissement et à l'exercice des servitudes d’écoulement des eaux (art. 641 du code civil) 19. Contestations relatives aux servitudes établies au profit des associations syndicales prévues par l'ordonnance n°2004-632 du 1erjuillet 2004 25 Contestations relatives à l'application des I et II de l'article 1 er de la loi n ° 66-457 du 2juillet 1966 relative à l'installation d'antennes réceptrices de radiodiffusion et des décrets n°67-1171 du 28décembre 1967 et n°2009-53 du 15janvier 2009 28. Contestations prévues aux articles R*421-7, R. 422-2-1 et R*423-89 du CCH (élections de locataires) 31 Demandes formées en application du règlement (CE) n°1896/2006 du 12décembre 2006 instituant une procédure européenne d' injonction de payer ; 37 Des actions mentionnées à l'article R. 136-2 du CCH (mise en place des infrastructures de recharge des véhicules électriques dans les immeubles ) 45. Cotes et paraphes des registres des SCPI, sociétés d'épargne forestière et groupements forestiers d'investissement prévu à l'article R. 214-148 du code monétaire et financier; 52. Des actions prévues à l'article R. 421-14 du code des assurances dont le montant n'excède pas 10000 € Compétence matérielle des chambres de proximité. Thèmes immobiliers (art. D 212-19-1 du COJ, annexe II du décret du 30août 2019, J.O. du 1er sept. n°4) - compétences en dernier ressort en fonc- tion du montant de la demande (art. R 211-3-24 et suiv.) Le décret fixe ensuite les compétences par- t iculières à certains TJ. L'article 7 du décret concerne la fusion des greffes des conseils de prud'hommes et des tribunaux judiciaires. L'article 9 vise le service d'accueil unique du justiciable. Il est implanté au siège de chaque TJ et de chaque chambre de proxi- mité (art. R 123-26). L'article 10 (art. R 212-8) fixe la liste des litiges qui sont tranchés à juge unique. Il mentionne par exemple les traitements de surendettement ou de saisie-conservatoire. L'article 12 est relatif aux chambres de proximité qui remplacent les chambres détachées (art. R 212-18). Le juge des contentieux de la protection voit sa compétence fixée par les articles R 213-9-2 suivants (art. 17). Il traitera notam- ment des expulsions mais aussi des baux d’habitation (art. L 213-4-4), du crédit à la consommation (art. L 213-4-5) et de ses incidents de paiement (art. L 213-4-6). Le juge de l'exécution est régi par l'article R 213-10 (art. 19). Ce décret entre en vigueur le 1 er janvier 2020, sauf exceptions. L'article 40 fixe les dispositions transitoires. Par exemple, si une convocation ou assignation a été don- née à une partie devant le tribunal d'ins- tance pour une comparution après le 1 er janvier 2020, elle est réputée valable- ment faite devant le tribunal judiciaire, ou l'une de ses chambres de proximité nou- v ellement compétentes. On voit ainsi par exemple que les litiges de baux commerciaux (de même que les baux professionnels et les baux précaires) relè- vent du domaine de la compétence exclu- sive du tribunal judiciaire. Par ailleurs, les baux commerciaux font partie des litiges qui peuvent être regroupés dans un seul tribunal judiciaire par département sur le fondement de l'article L211-9-3 en raison du volume ou de la technicité des affaires. La copropriété fait aussi partie des domaines qui peuvent être regroupés dans un unique tribunal judiciaire par départe- ment. (Décret n°2019-912 du 30août 2019 modi- fiant le code de l'organisation judiciaire et pris en application des articles95 et103 de la loi n°2019-222 du 23mars 2019, J.O. du 1 er sept. n°2) ❑ Mise à jour de textes Le deuxième décret remplace dans de nombreux textes la mention de tribunal d'instance ou de TGI par celle de tribunal judiciaire. (Décret n°2019-913 du 30août 2019 pris en application de l'article 95 de la loi n°2019- 222 du 23mars 2019, J.O. du 1 er sept. n°3). Forte hausse de la collecte des SCPI Les chiffres de la collecte des SCPI s’inscri- vent à nouveau en hausse. Selon l’ASPIM, les SCPI ont collecté 4,3milliards d’euros au 1 er semestre 2019, soit une hausse de +78% par rapport au 1 er semestre 2018. L es acquisitions sont de 3,6milliards d’eu- ros, principalement orientées sur les bureaux (62%). Les locaux commerciaux représentent 11% des acquisitions et l’hô- tellerie, 7%. Les SCPI ont opéré dans le même temps 568 M € de cessions. La hausse de collecte des OPCI est bien moindre: elle est de +9% (1,23milliard au 1 er semestre). Capitalisation de 60milliards Au 30juin, la capitalisation des SCPI attei- gnait 60,3milliards d’ € (+14% en un an) et l’actif net des OPCI, 16,6milliards (+17%). Côté performances, le taux de dis- tribution est de 4,52% au 30juin 2019 (il était de 4,35% au 31décembre2018) pour les SCPI, tandis que le rendement des OPCI est de 1,1% pour an (1,2% au 31décembre2018). Pour l’ensemble de l’année 2019, l’ASPIM prévoit une nouvelle collecte record des SCPI puisque la collecte nette est presque de 7milliards sur une année glissante. (Communiqué du 3 sept. 2019). 9 septembre 2019 6 JURIS hebdo immobilier ll R ÉPONSESMINISTÉRIELLES Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 4juil 2019 Sénat n°9524 Claude Malhuret Indép. Allier Incidence de l'allonge- ment de la vie sur la durée de l'usufruit Economie Le barème fiscal de l'usufruit a été actualisé par la loi de finances pour 2004, pour tenir compte de l'allongement de la durée de vie. La valeur de l'usufruit a ainsi été augmentée et deux tranches supplémentaires ont été créées au-delà de 71 ans. L'assiette sur laquelle est imposée le nu-proprié- t aire donataire n'est donc nullement surévaluée. Il n'est donc pas prévu de modifier le barème, conclut la réponse. 4juil 2019 Sénat n°8426 Roland Courteau, Soc. Aude Achat sur plan . Encadrement des pra- tiques Logement La loi Élan a amélioré les garanties de l'acquéreur. Le garant financier peut demander au juge de désigner un administrateur ad hoc dont la mission est d'achever l'immeuble si aucun repreneur n'a été trouvé. Les délais d'application de la loi Élan sont en cours de publication. Une nouvelle réflexion p ourra être engagée sur la question des retards de livraison. L'opportunité de conserver la tolérance de 5% sur la surface pourra être appréciée. Le sénateur relayait une enquête de l'UFC-Que choisir sur les retards de livraison et les réserves à la livraison. 4juil 2019 Sénat n°8548 Jean-Pierre Sueur, Soc. Loiret Astreinte et péril immi- nent. Logement La loi Élan (art. 194) a généralisé le dispositif de l'astreinte à l'ensemble des polices de lutte contre l'habitat indigne en excluant celles qui relèvent de l'urgence (en cas d'insalubrité avec danger imminent ou de péril imminent). En effet, l'urgence impose au maire d'agir rapidement et l'instauration d'une astreinte ralentit les délais. 9juil 2019 AN n°15500 Jean-Luc Wars- mann, UDI, Ardennes Diagnostic énergétique après travaux dans le cadre du CITE Logement Le CITE peut financer 30% de l'audit énergétique, hors copropriétés de plus de 50 lots, où il est obligatoire. La fiabilisation du DPE devrait intervenir d'ici 2021 . Les pistes de financement de l'audit pour les ménages modestes sont à l'étude. Transformé en prime, le CITE sera une aide plus efficace. La réforme doit intervenir au 1 er semestre 2020 pour les ménages modestes, en 2021 pour les autres. 9juil 2019 AN n°18027 Eric Pauget, Républicains Alpes-Maritimes Infractions d'urbanisme. Prescription Logement L'administration peut permettre une régularisation d'une construction édifiée sans permis depuis plus de 10 ans (cf. art. L 421-9 du code de l'urbanisme, CE, 26 février 2001). Mais la régularisation ne fait pas disparaître l'infraction initiale. Si la mise en conformité de la construction ou la démolition sont devenues impos- sibles, une sanction pénale reste donc possible. Toutefois un classement sans suite de la procédure judiciaire peut en opportunité être justifié. 9juil 2019 AN n°18568 Michel Herbillon, Républicains, Val-de-Marne Fonds travaux Alur en copropriété Logement Dans le registre d'immatriculation des copro- priétés, à la fin du 1 er trimestre 2019, les 3/4 des 365000 copropriétés avaient renseigné l'informa- tion sur leur fonds travaux, pour une moyenne de 110 € par lot principal. La justification d'un tel fonds est désormais acquise. Mais il reste à assurer un lien plus lisible entre le niveau de cotisation du fonds et la planification des travaux nécessaires. Il n'existe pas de sanc- tion à l'absence de mise en œuvre du fonds travaux, constate le député. 9juil 2019 AN n°10145 Fabien Goutte- farde, LaREM, Eure Contrat de construction de maison individuelle Logement Le contrat de construction de maison individuelle est soumis à des règles impératives. A défaut, la nullité du contrat est encourue. Des sanctions pénales s'appliquent pour quiconque entreprend des travaux sans avoir conclu le con- trat spécifique de maison individuelle ou sans garantie de livraison (art. L 241-8 du CCH). Mais certains maîtres d'ouvrage préfèrent librement conclure de con- trats d'entreprise avec des professionnels des différents corps de métiers, de leur choix. Il n'est donc pas envisagé de restreindre cette liberté contractuelle . 11juil 2019 Sénat n°8376 Maryvonne Blondin, Soc. Finistère Travaux d'accessibilité dans les copropriétés Logement Habilité à légiférer par ordonnance, le Gouverne- ment envisage de modifier la loi de 1965 sur les travaux d'accessibilité. Tout copropriétaire pour- rait bénéficier d'un droit de réaliser les travaux d'accessibilité affectant les parties communes sauf opposition de l'assemblée. La sénatrice déplore les obstacles que rencon- trent les personnes handicapées pour effectuer les travaux. 11juil 2019 Sénat n°8669 Catherine Dumas, Républicains, Paris Application trop stricte du supplément de loyer de solidarité Logement La loi Élan a changé les règles applicables aux locataires dont les logements sont acquis par un bailleur social. Le locataire peut faire le choix de conserver son bail privé et il n'est alors pas soumis au SLS. La faculté de choix entre le bail privé, sans SLS et le bail social plus protecteur mais soumis au SLS est étendue au parc des SEM. Mais si le locataire a conclu un bail social il ne peut pas y renoncer pour revenir à un bail privé. Pa ailleurs, le total loyer + SLS ne doit dépasser ni 30% des ressources ni un loyer de référence, qui doit être fixé par décret. 11juil 2019 Sénat n°10979 Jérôme Durain, Soc. Saône-et- Loire Température maximale de 19° Logement La température limite de 19° date de 1979 et figure actuellement à l'article R 241-26 du code de l'énergie. Une température de 22° est autorisée pour les logements de personnes recevant des soins médicaux, des personnes âgées ou des enfants en bas âge. Il n'est pas prévu de modifier ces règles. Il s'agit toutefois d'une température moyenne qui peut varier suivant les pièces. ▲ 9 septembre 2019 7 JURIS hebdo immobilier ll NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E EX C EP T IO NNEL L E R é s e r v é e a u x n o uv e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS hebdo immobilier N OMINATIONS Cabinets ministériels ➠ Actions et comptes publics : Guillaume Rauffet quitte ses fonctions de conseiller au cabinet de Gérald Darmanin. (Arrêté du 26août 2019, J.O. du 28, @). Administration centrale ✓ DGALN : François Adam , directeur de l'habitat, de l'urbanisme et des paysages, est chargé des fonctions de directeur géné- ral de l'aménagement, du logement et de la nature par intérim; il succède à Paul Del- duc. (Décrets du 28 août 2198, J.O. du 29, n°29 et30). Organismes publics ✓ CADA : Claire Carbonaro (Cour de cassa- tion) est nommée membre de la Commis- sion d'accès aux documents administratifs ainsi que deux personnalités qualifiées: Carole Champalaune (en matière de concurrence et de prix) et Jean-Charles Bedague (en matière de diffusion publique d'informations). (Décret du 31août 2019, J.O. du 1 er sept. n°34). Au fil du J.O. ■ Économies d’énergie Un arrêté du 31juillet modifie une série de fiches définissant les opérations stan- dardisées d'économies d'énergie. Fiches figurant dans l'arrêté: - Plancher chauffant hydraulique à basse température - Optimiseur de relance en chauffage col- lectif comprenant une fonction auto-adap- tative - Isolation d'un réseau hydraulique de chauffage ou d'eau chaude sanitaire - Rénovation globale d'une maison indivi- duelle (métropole) - Contrat de performance énergétique ser- vices chauffage - Freecooling par eau de refroidissement en substitution d'un groupe froid pour la climatisation (tertiaire) - Freecooling par eau de refroidissement en substitution d'un groupe froid (industrie) - Systèmes moto-régulés (industrie) (Arrêté du 31juillet 2019, J.O. du 31août, n°6). Logement social ■ Indicateurs des conventions d'utilité sociale Le contenu des indicateurs des CUS et leurs modalités de transmission ont été fixés par arrêté du 19octobre 2017. Il est modifié par un nouvel arrêté. Le texte comporte en annexes les tableaux d'indicateurs mis à jour: - annexe 1: engagements relatifs aux indi- cateurs - annexe 2: données chiffrées territoriali- sées transmises par les organismes au pré- fet. (Arrêté du 14 août 2019 portant modifica- tion de l'arrêté du 19octobre 2017 portant définition du format et des modalités de transmission des engagements et indicateurs des conventions d'utilité sociale, J.O. du 29 août, n° 21). ■ Sociétés de coordination Dans le cadre de la restructuration du sec- teur du logement social, ce décret fixe les clauses-types des sociétés de coordination (art. L 423-1-2 du CCH). Ces sociétés peuvent prendre la forme de SA ou de SA coopérative à capital variable. Elles constituent l'une des modalités de regroupement imposé par l'article L 423-1- 1. Les textes sont insérés aux articles R 423- 85 et suivants. Les sociétés de coordination d'organismes HLM sont agréées par le ministre chargé du logement après avis du Conseil supérieur des HLM (art. R 423-85). Les sociétés ont une compétence nationa- le. Les sociétés ont des statuts conformes aux statuts-types (art. R 423-86). Sont fixés en annexes: - les statuts-types de la SA - les statuts-type de la SA coopérative à capital variable (Décret n°2019-911 du 29 août 2019 relatif aux sociétés de coordination mentionnées à l'article L. 423-1-2 du CCH, J.O. du 31, n°44). ■ Honoraires des notaires Un arrêté du 8août 2019 fixe le tarif des émoluments des notaires pour les transac- tions concernant le transfert à titre gratuit des biens mobiliers et immobiliers visés par l'article L 719-4 du code de l'éducation. Il s'agit des biens que l'Etat ou l'EPA de Paris-Saclay transfère aux établissements publics qui occupent les biens que l'Etat ou l'EPA met à leur disposition. L'émolument des 0,4% pour la tranche de 0 à 10 M € , de 0,08% de 10 à 200 M € et de 0,008% au-delà. (Arrêté du 8août 2019 relatif aux tarifs réglementés des notaires, J.O. du 30, n°24). ■ Honoraires des avocats Cet autre arrêté du 8août 2019 fixe des dispositions transitoires pour les honoraires d'avocats en cas de les saisies immobilières, partages, licitations et sûretés judiciaires. Il prévoit les points suivants: - les émoluments pour la période du 1 er septembre 2019 au 31août 2021, - en cas de vente de gré à gré après l'au- dience d'orientation, l'avocat poursuivant perçoit le même émolument qu'en cas de vente amiable sur autorisation judiciaire, - dans le cadre de la distribution du prix, l'émolument est réduit de moitié lorsqu'il n'existe qu'un seul créancier en mesure de percevoir un versement. (Arrêté du 8août 2019 fixant les tarifs régle- mentés de postulation des avocats en matière de saisie immobilière, de partage, de licitation et de sûretés judiciaires, J.O. du 30, n°25). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi775 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ AU FIL DU J.O. 9 septembre 2019 8 JURIS hebdo immobilier ll C HAMBREDESNOTAIRES C’est la rentrée des chiffres ronds: un mil- lion de transactions de logements anciens en France en un an, 10000 € le m 2 à Paris à comparer à 5000 € pour la petite cou- ronne, 3000 € en grande couronne et 2000 € en France. Tonalité dynamique présentée par les notaires parisiens ce 5septembre avec un marché actif et des prix qui augmentent modérément en banlieue parisienne mais avec plus de tension à Paris. Ce sont 1017000 transactions de loge- ments anciens qui ont été enregistrées en France de juillet2018 à juin2019. Thierry Delesalle observe que le marché a passé la barre du million de transactions pour la première fois, même s’il tempère le record en ajoutant que le parc ayant crû en volu- me, le taux de rotation n’a pas pour autant augmenté. En France, les prix des appartements ont augmenté de +4,3%, une moyenne tirée par la hausse du marché parisien, les prix augmentant moins en province (3,7%). Pour les maisons, la hausse des prix en France est identique à celle des prix en province (+2,4% dans les deux cas). En Ile-de-France, le marché se caractérise par un haut niveau d’activité avec 181840 transactions en un an (+4%) et des prix à la hausse (+3,9%). Les volumes sont un peu moins dyna- miques pour les appartements (+3%) que pour les maisons (+4%). Les prix sont tirés à la hausse par ceux du centre de l’agglomération. Thierry Delesal- le observe que la corrélation fréquente entre la hausse des transactions et celle des prix ne se vérifie pas: en grande cou- ronne les volumes de vente sont élevés et les prix restent sages tandis qu’à Paris, le volume des transactions a tendance à bais- ser tandis que les prix augmentent. Pour les maisons individuelles, le marché de l’Ile-de-France a atteint un record avec 57 630 transactions en un an (+4%), mais sans que les prix ne s’emballent: la hausse est de +1,9% en un an. Les notaires observent d’ailleurs que le marché a rattrapé son plus haut niveau les 4 années de baisse ayant été compensées par 4 années de hausse. Paris dépasse 10000 € le m2 A Paris, l’activité stagne: le volume de ventes est de 36530 en rythme annuel soit un léger repli de 1%. Les notaires souli- gnent que le parc privé diminue au profit du logement social, ce qui crée une ten- sion sur les prix; les logements anciens à Paris ont augmenté de 6,3% en un an, atteignant 9890 € au 2 e trimestre. La barre des 10000 € atteinte en août est franchie, les prix atteignant 10280 € en octobre sur la base des avant-contrats. L’arrondissement le moins cher est le 19 e (8220 € le m 2 ) tandis que le plus cher est le 6 e (13920 € ) l’écart se resserrant entre les deux (écart de 1,69). La plus forte hausse des prix est celle du 8 e (+13%) et du 6 e arrondissement (+10,2%). Petite couronne Le volume de ventes des appartements est reparti à la hausse (+9%) entre le 3 e tri- mestre 2018 et le 2 e trimestre 2019, et plus particulièrement en Seine-Saint-Denis (+14%). Pour les maisons, la hausse des volumes est un peu moindre (+5%) mais contraste entre les Hauts-de-Seine (+14%) et la Sei- ne-Saint-Denis (stabilité). Marc Friedrich observe que le ralentissement des transac- tions l’an dernier n’a pas provoqué de baisse des prix. Les prix des appartements progressent de 4,5% et plus fortement en Seine-Saint-Denis (+5,4%) que dans le Val- de-Marne (+3,9%). Neuilly a atteint les 10000 € le m 2 dès le 1 er trimestre 2019, avant Paris. Quant aux prix des maisons, ils sont en hausse de 3,3%. Grande couronne L’activité est dynamique, fluide et s’accom- pagne d’une hausse des prix raisonnables. Les ventes des appartements ont augmen- té de 19% et plus particulièrement en Sei- ne-et-Marne et en Essonne (+26%). Marc Le marché des logements très actif en Ile-de-France La barre des 10000 € le m2 a été franchie en août à Paris. Mais les notaires ne prévoient pas de ralentissement du marché dans un contex- te ou de nombreux facteurs soutiennent les transactions. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 contact@jurishebdo.fr ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0224 T 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 779 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: par nos soins ■ Gestion des abonnements: logiciels Libre office - Xoops RENCONTRE Prix moyen 2018 Varia- tion en un an Varia- tion en 20 ans Variation en 20 ans des prix logements Ile-de- France 12200 € 1,3% 65,3% 193,1% Paris 17100 € -0,2% 67,5% 306,2% Petite couronne 9400 € 4,4% 82,2% 189,3% Grande couronne 7 200 € 6,6% 74,7% 126,9% Prix des parkings en Ile-de-France Friedrich souligne que, pour la première fois, il s’est vendu plus d’appartements en grande couronne qu’à Paris. Le dynamisme du marché se vérifie égale- m ent pour les maisons (+11%) notam- ment en Seine-et-Marne (+17%) tandis que la stabilité est de mise dans le Val d’Oi- se (+2%). Pour les prix, les appartements ont aug- menté de +1,6% à 3090 € tandis que les maisons ont progressé de 1,2%. Les notaires considèrent qu’on pourrait assister à une même migration de la petite vers la grande couronne que celle obser- vées il y a quelques années entre Paris et la petite couronne. Perspectives Les notaires évoquent le niveau toujours plus favorable des taux, l’absence de bon placement alternatif, un haut niveau de confiance, la réforme des retraites qui inci- te les ménages à acquérir leur logement à titre de précaution pour en déduire que les volumes vont encore progresser. En témoigne le niveau étonnamment actif du mois d’août. Il devrait en résulter une aug- mentation de la tension sur les prix. Marché des parkings Le marché des parkings représente de 10000à 12000 transactions par an. Le prix moyen est de 20200 € en Ile-de-France. Thierry Delesalle observe que les prix ont moins augmenté que ceux des logements. Si les parkings offrent de meilleurs rende- ments et la souplesse de leur régime loca- tif, la hausse des prix est moindre que celle des logements. En 20 ans, les prix des loge- ments ont presque triplé (+193%) en Ile- de-France tandis que ceux des parkings n’ont augmenté que de 65%.
