Au sommaire :
– 2 – Jurisprudence –
Baux d’habitation : Vente en bloc, pas de droit de préemption (avant la loi de 2006)
Baux commerciaux : Effet de l’autorité de la chose jugée. Bail consenti à un artiste
Droit de propriété : Pas de voie de fait pour l’implantation d’un pylône de RTE
Procédure : L’assignation, même nulle, interrompt la prescription
Responsabilité des constructeurs : Désordres évolutifs
– 4 – Au Parlement –
Au Sénat : la loi de transition énergétique votée par les sénateurs
A l’Assemblée : les députés face à la loi “Notre”, portant nouvelle organisation territoriale de la République
– 8 – Analyse –
La loi Pinel a-t-elle atteint son objectif de protéger le petit commerçant ?
– 7 – Nominations – Au fil du JO –
Un décret sur l’aménagement cinématographique
– 8 – Rencontre –
Forum de l’UNIS : “Alur alors ?” Analyse de l’actualité de la loi Alur, après une manifestation des adhérents de l’UNIS.
■ jugé ■ > La Cour de cassation a confirmé l’absence de droit de préemption en cas de vente en bloc, dans une vente qui était antérieure à la loi de 2006 (p.2). > Un locataire inscrit à la caisse de sécurité sociale de la maison des artistes bénéficie du statut des baux commerciaux. La cour d’appel de Paris l’a reconnu dans un arrêt du 18février (p.2). Dans ce cas, il n’est pas nécessaire que le locataire soit inscrit au registre du commerce ou au registre des métiers. > Une assignation, même nulle, interrompt la prescription (Civ. 3 e , 11mars 2015). ■ débattus ■ > Le projet de loi pour la transition énergé- tique et la croissance verte a été adopté par les sénateurs. Il comporte des dispositions très diverses (notre dossier à lire en page4). > Les députés ont débattu de la loi portant Nouvelle organisation territoriale de la République dite “Notre”. La répartition des compétences entre régions, départements et EPCI est au centre des débats (p.7). ■ publiés ■ > Le décret du 10mars 2015 insère dans le code du cinéma les textes réglementaires relatifs à l’aménagement commercial relatifs au cinéma (p.11). > Les indices de loyers pour le 4 e trimestre 2014 ont été publiés. L’ICC est celui qui augmente le plus (+0,62%) devant l’ILAT (+0,50%) alors que l’ILC est quasiment stable (+0,01%, p.11). ■ excédés ■ > Les adhérents de l’UNIS sont excédés par la folie réglementaire et réclament une pau- se. Ils ont manifesté dans la rue le 18mars leur exaspération (p.12). La loi Pinel protège-t-elle les locataires? L a loi Pinel contribue-t-elle à mieux protéger les locataires? Rien n’est moins sûr. La question est a priori surprenante car l’intention affichée de la ministre était d’assurer un meilleur équilibre de la relation locative en faveur du preneur. Pourtant les analyses qui se succèdent ces derniers mois tendent à montrer que les résultats pourraient être sinon exactement inverses, du moins à nuancer très sérieusement. Une réalité semble indiscutable, c’est la modification des pratiques. Comme en témoignent Alain Confino et Bernard Pain lors d’une conférence d’actualité organisée ce 12mars par Elegia. Exemple: il convient désormais d’éviter les baux à paliers car le loyer qui sert de référence pour le calcul du lissage du déplafonnement est le loyer d’origine. Un loyer qui progresse par paliers aura donc une référence minorée pour le calcul de ce nouveau plafonnement (lire p. 9). Certaines incidences pourraient ne pas avoir été envisagées par le législateur. C’est le cas par exemple de la faculté de renoncer au sta- tut. Il s’agirait d’une clause non plus nulle mais réputée non écrite, ce qui interdirait au preneur de renoncer à s’en prévaloir. Un autre élément majeur de la réforme est la nouvelle règle de répar- tition des charges entre bailleur et locataire. Cette nouvelle règle semble en pratique avoir peu d’impact sur la charge réelle qui va fina- lement reposer sur le locataire. Ainsi alors que la pratique d’un loyer assorti d’un forfait de charges paraît condamnée, on pourrait tout à fait légalement prévoir un bail sans charges; précisant que le bailleur les assume toutes… et fixer un loyer dont le montant serait de fait majoré de l’ancien forfait de charges. Par ailleurs, le mécanisme du plafonnement de la hausse de loyer issue du déplafonnement pose de nombreuses questions, aujourd’hui sans réponse. Ce qui pourrait en revanche se dessiner c’est une hausse de la pratique du congé sans offre de renouvellement, avec offre d’in- demnité d’éviction. Lorsque la valeur locative fixée par le juge pour un déplafonnement est du double du loyer pratiqué précédemment, cela signifie que la limitation de la hausse annuelle à 10% empêche d’at- teindre la valeur locative, y compris au bout des 9 ans du bail renou- velé. La valeur locative, tel l’horizon, s’éloigne au fur et à mesure que l’on s’en approche! Alain Confino estime en conséquence, et Bernard Pain le confirme, qu’il sera souvent plus intéressant pour le bailleur de tenter de congédier le locataire. Le résultat n’est donc pas celui d’une protection accrue du preneur. Les difficultés d’interprétation de la loi Pinel sont confirmées par les travaux de l’UNIS lors de son 3 e forum qui se tenait le 19mars au Conseil économique, social et environnemental, par exemple sur l’ap- plication de la loi dans le temps (p. 12). Ce qui transparaît au fil des mois c’est que la matière, déjà très tech- nique, l’est plus que jamais. Elle impose le recours à des avocats spé- cialisés et creuse l’écart non entre bailleurs et locataires mais entre les contractants bien conseillés et ceux qui n’ont pas les moyens de s’of- frir les conseils d’un spécialiste… ■ BD JURIS hebdo La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO spécial 55 24 MARS 2015 ISSN 1622-1419 15 E A NNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux d’habitation : Vente en bloc, pas de droit de préemption (avant la loi de 2006) Baux commerciaux : Effet de l’autorité de la chose jugée. Bail consenti à un artiste Droit de propriété : Pas de voie de fait pour l’implantation d’un pylône de RTE Procédure : L’assignation, même nulle, interrompt la prescription Responsabilité des constructeurs : Désordres évolutifs - 4 - Au Parlement - Au Sénat : la loi de transition énergétique votée par les sénateurs A l’Assemblée : les députés face à la loi “Notre”, portant nouvelle organi- sation territoriale de la République - 8 - Analyse - La loi Pinel a-t-elle atteint son objectif de protéger le petit commerçant? - 7 - Nominations - Au fil du JO - Un décret sur l’aménagement cinématographique - 8 - Rencontre - Forum de l’UNIS: “Alur alors?” Analyse de l’actualité de la loi Alur, après une manifestation des adhérents de l’UNIS. S O M M A I R E E D I T O R I A L Nu m é r o s p é c i a l : T r a n s i t i o n é n e r g é t i q u e , B a u x c o m m e r c i a u x 2 4mars 2015 2 B AUXD ’ HABITATION - B AUXCOMMERCIAUX ▲ Baux d’habitation ■ Vente en bloc, pas de droit de p réemption (avant 2006) (Civ. 3 e , 11mars 2015, n°290, F-P+B, rejet, pourvoi n°14-10447) Une société avait adressé à son locataire un congé avec offre de vente. Le locataire n’ayant pas donné suite à l’offre, la société avait vendu l’immeuble en bloc à un tiers. Le locataire estimait que son droit de pré- emption subsidiaire, fondé sur l’article 15-II de la loi du 6juillet 1989 n’avait pas été res- pecté, et elle demandait l’annulation de la vente. La cour d’appel avait rejeté cette demande et la Cour de cassation confirme la décision: “Mais attendu qu’ayant exactement retenu que la vente de la totalité de l’immeuble ne donnait pas droit à l’exercice d’un droit de préemption au profit du locataire et ayant constaté que la vente du 17mars 2004 por- tait sur l’immeuble en son entier, la cour d’appel en a déduit, à bon droit […] que M me W. n’était pas fondée à revendiquer le bénéfice du droit d’un droit de préemption subsidiaire et que le congé du 26décembre 2003 était valable; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé; Par ces motifs: rejette”. Observations : Le locataire bénéficie du droit de préemption en cas de vente du bien loué, objet du contrat, lorsque le bailleur donne congé en fin de bail, en application de l’article 15 II de la loi de 1989. Il bénéficie aussi d’un droit de pré- emption si le propriétaire met l’immeuble en copropriété, à l’occasion de la première vente qui suit, sur le fondement de l’article 10 de la loi du 31décembre 1975. Mais si le bailleur vend l’immeuble en bloc, aucun de ces deux textes n’est applicable. Le loca- taire ne peut donc se prévaloir d’aucun droit de préemption (Dans le même sens: Civ. 3 e , 29 juin 1994 et 16 nov. 2005). Un arrêt (CA Paris, 4 fév. 2003, Loyers et copr. 2003 n° 129) avait jugé que la vente de l’immeuble entier ne peut, en elle- même, avoir pour effet de priver un loca- taire de son droit de préemption. Cette solution paraît condamnée par l’arrêt rap- porté. Par ailleurs, rappelons que l’article 10-1 de la loi de 1975, créé en 2006, a institué un nouveau droit de préemption pour les ventes en bloc de plus de 10 logements (seuil ramené à 5 par la loi Alur en 2014), sauf si le vendeur s’engage à proroger les baux. Mais en l’espèce, la vente datait de 2004 et ce droit ne pouvait trouver à s’ap- pliquer. Baux commerciaux ■ Effet de l’autorité de la chose jugée. Bail consenti à un artiste (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 18 fév. 2015, n° 13/05945) Un litige opposait Paris Habitat OPH et un locataire pour des locaux loués à titre de boutique en rez-de-chaussée et un apparte- ment au premier étage. Le bail prévoyait une destination de cabinet d’architecture d’intérieur et par extension de sculpteur. En 2008, le bailleur avait signifié un congé avec dénégation du droit au statut. Mais le 18novembre 2010, le TGI de Paris avait notamment dit que le congé avait ouvert au profit d’un locataire droit au paiement d’une indemnité car le locataire ayant la qualité d’artiste, il n’avait pas à s’immatricu- ler au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers. En février 2013, le TGI de Paris avait fixé l’in- demnité d’éviction à un montant de 32500 € et déterminé celui de l’indemnité d'occupation. En appel, le locataire deman- dait de juger nul le congé dénégation du droit au statut. La cour d’appel rejette cette demande: “M. O. soutient que le congé dénégation pour défaut d’immatriculation au RCS ou au registre des métiers est nul dès lors que le statut de baux commerciaux s’étend aux artistes qui sont admis à cotiser à la caisse de sécurité sociale de la maison des artistes et reconnus auteurs d’oeuvres graphiques et plastiques mais sont dispensés de l’obliga- tion d’immatriculation au RCS et au registre des métiers, qu’en tant que sculpteur, il bénéficie de cette dispense. […] Paris Habitat OPH soutient que l’appelant développe la même argumentation que dans le cadre de la procédure ayant donné lieu au jugement du 18novembre 2010 alors que son appel est formé contre le jugement du 7février 2013 ayant statué sur l’indemnité d’éviction. La cour relève que […] M.O. lui demande de juger à nouveau les demandes déjà for- mées devant le tribunal de grande instance de Paris dans l’instance […] au cours de laquelle le tribunal a, dans son jugement mixte du 18novembre 2010, opposant les mêmes parties, contre lequel il n’est pas soutenu qu’appel ait été interjeté, statué sur une demande de nullité du congé que le tribunal a rejeté […] Il convient en conséquence de déclarerirre- cevables les demandes de M. O., par l’effet de la force de chose déjà jugée attaché au jugement du TGI de Paris du 18novembre 2010 dont il n’a pas été fait appel”. L e jugement est confirmé. Observations : L’article L 145-2 I 6 e prévoit l’application du statut des baux commer- ciaux aux “baux des locaux consentis à des artistes admis à cotiser à la caisse de sécuri- té sociale de la maison des artistes et reconnus auteurs d’oeuvres graphiques et plastiques, tels que définis par l’article 98 A de l’annexe III au code général des impôts”. Ce cas particulier du statut peut donc bénéficier à des articles peintres (Civ. 3 e , 21février 2007). Il bénéficie ici à un sculpteur. La Cour de cassation a précisé que la loi ne subordonne pas l’extension aux artistes du bénéfice du statut des baux commerciaux à l’enregistrement du local, objet du bail, dans les fichiers tenus par la caisse de sécurité sociale de la maison des artistes (Civ. 3 e , 23mars 2011). Du point de vue procédural, il faut noter que le locataire n’avait fait appel que du jugement ayant fixé l’indemnité d’éviction mais non du premier jugement ayant sta- tué sur la demande de nullité du congé. Il ne pouvait donc plus en contester le bien- fondé, par l’effet de l’autorité de la chose jugée. Droit de propriété ■ Pas de voie de fait pour l’im- plantation d’un pylône de RTE (Civ. 3 e , 11mars 2015, n°289, F-P+B, rejet, pourvoi n°13-24133) Le propriétaire d’un terrain estimait que la société Réseau de transport d’électricité (RTE) avait commis une voie de fait en pénétrant sur son terrain, sans son accord et sans autorisation d’occupation temporaire, pour y implanter deux pylônes d’une ligne électrique. Il s’agissait de la ligne à très hau- te tension de Normandie. La Cour de cassa- tion valide l’arrêt d’appel qui avait rejeté la demande du propriétaire, estimant qu’il n’y avait pas de voie de fait et que les juridic- tions judiciaires étaient incompétentes pour connaître du litige: “Mais attendu qu’il n’y a voie de fait de la part de l’administration justifiant, par exception au principe de séparation des autorités administratives et judiciaires, la compétence des juridictions de l’ordre judi- ciaires pour en ordonner la cessation ou la réparation, que dans la mesure où l’admi- nistration, soit a procédé à l’exécution for- JURISPRUDENCE cée, dans des conditions irrégulières, d’une décision, même régulière, portant atteinte à la liberté individuelle ou aboutissant à l’extinction d’un droit de propriété, soit a p ris une décision qui a les mêmes effets d’atteinte à la liberté individuelle ou d’ex- tinction d’un droit de propriété et qui est manifestement insusceptible d’être ratta- chée à un pouvoir appartenant à l’autorité administrative; que l’implantation, même sans titre, d’un ouvrage public sur le terrain d’une personne privée ne procède pas d’un acte manifestement insusceptible de se rat- tacher à un pouvoir dont dispose l’adminis- tration ; Attendu qu’ayant relevé que le principe de la construction d’une ligne à très haute ten- sion qui devait survoler les parcelles non bâties appartenant à M. L. et M me H. et exploitées par la société A. avaient fait l’ob- jet d’une déclaration d’utilité publique du 25juin 2010 et qu’un arrêté préfectoral de mise en servitude avait été pris le 27mars 2012, la cour d’appel, qui a retenu à bon droit que les articles L 323-3, L 323-4 et L 325-5 du code de l’énergie se bornaient à organiser le réseau de transport et de distri- bution d’électricité et prévoyaient une juste indemnisation en contrepartie de la servitu- de, ce dont il résultait que l’action de l’au- torité administrative, en application de ces textes, dont il n’appartenait pas à la Cour de cassation d’apprécier la constitutionnali- té au regard des articles2 et17 de la Décla- ration des droits de l’homme et du citoyen de 1789 et qui ne sont pas contraires à l’ar- ticle 1 er du premier protocole additionnel de la CEDH, n’emportait pas extinction du droit de propriété appartenant aux pro- priétaires des parcelles concernées et ne procédait pas d’un acte manifestement insusceptible de se rattacher à un pouvoir dont dispose l’administration , en a exacte- ment déduit […] que la société RTE n’avait pas commis de voie de fait et que les juri- dictions judiciaires étaient incompétentes pour connaître du litige”. Le pourvoi est donc rejeté. Observations : L’éventualité de la recon- naissance d’une voie de fait devait être appréciée en raison de son auteur: elle résultait d’une action de l’administration et pouvait donc se heurter à la règle de répartition des compétences entre les juri- dictions administratives et judiciaires. C’est ce qui avait motivé l’action du préfet qui avait formulé un déclinatoire de compé- tence du juge judiciaire. Pour deux motifs, la Cour de cassation a estimé que la voie de fait ne pouvait être constituée: - d’une part, l’implantation des pylônes par RTE aboutissait à la création d’une servitu- de, mais non à la perte du droit de pro- priété; - d’autre part, les faits n’étaient pas mani- festement insusceptibles de se rattacher à un pouvoir de l’administration. La compétence du juge judiciaire devait donc être écartée. Procédure ■ L’assignation, même nulle, inter- rompt la prescription (Civ. 3 e , 11mars2015, n°288, FS-P+B, cassa- tion, pourvoi n°14-15198) Une SAFER avait rétrocédé des parcelles. Les candidats évincés avaient assigné les ven- deurs, les attributaires et la SAFER en annu- lation de la rétrocession. Or ces derniers invoquaient la nullité de l’assignation au motif qu’elle ne comportait pas constitu- tion d’avocat au barreau duMans, mais au barreau de Blois. L’arrêt qui avait admis cet- te demande est cassé: “Vu l’article 2241, alinéa2, du code civil; Attendu, selon ce texte, que la demande en justice interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion, même lorsque l’acte de saisine est annulé par l’ef- fet d’un vice de procédure […] Attendu que pour accueillir [la demande en annulation] l’arrêt retient que la nullité de fond entachant l’assignation pour défaut de constitution d’un avocat inscrit au bar- reau du tribunal saisi ne constitue pas un simple vice de procédure susceptible d’être régularisé sans autre limite que la durée de l’instance et que les conclusions des consorts D., signifiées après la date d’expiration du délai de forclusion dont les candidats évin- cés disposaient pour contester la décision de rétrocession, n’avaient pas eu pour effet de couvrir cette nullité: Qu’en statuant ainsi, alors que l’article 2241 du code civil ne distinguant pas dans son alinéa2 entre le vice de forme et l’irrégula- rité de fond, l’assignation même affectée d’un vice de fond a un effet interruptif , la cour d’appel a violé le texte susvisé; Par ces motifs: casse”. Observations : L’article 2241 prévoit que “La demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion”. Le second ali- néa, ajouté par la loi du 17juin 2008, indique: “Il en est de même lorsqu'elle est portée devant une juridiction incompéten- te ou lorsque l'acte de saisine de la juridic- tion est annulé par l'effet d'un vice de pro- cédure.” La cour d’appel avait déduit de cette formulation que la demande en justi- ce étant affectée d’une nullité de fond au s ens de l’article 117 du code de procédure civile et non d’un simple vice de procédu- re, sa nullité ne pouvait être couverte. La Cour de cassation au contraire fait une interprétation large de l’article 2241 alinéa2 qui est donc applicable dans les deux hypothèses. Responsabilité des constructeurs ■ Désordres évolutifs (Civ. 3 e , 11mars2015, n°255, FS-P+B, cassa- tion, pourvoi n°13-28351) Des désordres ayant été constatés après la construction d’une piscine, les maîtres d’ou- vrage avaient obtenu la désignation d’un expert qui avait rendu son rapport en 1995. Des désordres étant réapparus après tra- vaux, un nouveau rapport avait été déposé en 1999, les travaux préconisés avaient alors été payés par l’assureur. Mais en 2007 de nouveaux désordres s’étaient manifestés. Un nouvel expert avait déposé son rapport en 2010. Les maîtres d’ouvrage deman- daient en justice indemnisation de leur pré- judice. L’arrêt qui avait jugé leur action prescrite est cassé: “Vu l’article 1792 du code civil; Attendu que pour déclarer prescrite l’action engagée par les consorts C. à l’encontre de la SMABTP et les condamner à lui restituer la somme de 124200euros, l’arrêt retient que le paiement des travaux par la SMABTP le 16juin 1999 a initié un nouveau délai décennal, mais que la SMABTP n’ayant été appelée en la cause que par une assignation en date du 17novembre 2009, l’action des maîtres de l’ouvrage est prescrite; Qu’en statuant ainsi, tout en constatant que les désordres étaient apparus deux ans après la réception de l’ouvrage, s’étaient aggravés et avaient perduré malgré les tra- vaux de renforcement exécutés en 1999 conformément aux préconisations de M. K. [expert] et que ces désordres étaient évolu- tifs et pouvaient compromettre la stabilité du bassin, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé le texte susvisé”. L’arrêt est encore cassé sur deux motifs. Le premier relatif à la responsabilité délictuel- le de l’expert et le second sur la responsabi- lité contractuelle de l’entreprise: “Vu l’article 1382 du code civil; Attendu que pour débouter les consorts C. 2 4mars 2015 3 P ROCÉDURE - C ONSTRUCTEURS ▲ JURISPRUDENCE ▲ 2 4mars 2015 4 Suite des débats le 13février au Sénat sur le projet de loi de transition énergétique et pour la croissance verte. L’article 6 est relatif aux sociétés de tiers financement . Michel Le Scouarnec a fait part de ses inquiétudes sur la faculté d’accès de ces sociétés au fichier national des inci- dents de paiement, mais il a retiré l’amende- ment (n°505) qui prévoyait de supprimer la disposition leur donnant accès à ce fichier (JO Sénat, 14 fév. 2015, p.1603). Chantal Jouanno a par ailleurs proposé d’autoriser les sociétés anonymes coopératives d’intérêt collectif pour l’accession à la propriété (SACICAP) à détenir des participations dans les sociétés de tiers financement, sans qu’elles soient conduites à détenir obligatoi- rement plus du tiers de la société. Elle a cependant retiré son amendement (n°430), la ministre indiquant qu’une expérimenta- tion était en cours. L’article 6 a donc été voté en l’état. A également été retiré l’amendement n°581 qui se proposait d’étendre aux communes la possibilité de recourir au tiers financement pour les opérations d’investissement dans le domaine de l’éclairage. ■ Prêt viager hypothécaire L’article 6 bis, adopté en l’état par les séna- teurs, est destiné à relancer le prêt viager hypothécaire. Selon le rapport au Sénat, seuls 7000 prêts ont été distribués, et par le seul Crédit Foncier de France, depuis la création de ce prêt en 2006. Actuellement, le remboursement du princi- pal et des intérêts capitalisés annuellement ne peut être demandé qu'en cas d'aliénation du bien, de démembrement du bien ou de décès de l'emprunteur. Le texte (art. L 314-5 modifié et art. L 314-14-1 nouveau du CCH) prévoit que le prêt viager hypothécaire peut prévoir un remboursement régulier des intérêts. L’article 6 ter A est destiné à permettre aux banques et établissements financiers d’ac- L ALOIDETRANSITIONÉNERGÉTIQUE AUSÉNAT La loi de transition énergétique votée par les sénateurs Ce projet de loi comporte des dispositions très diverses, qui concernent l’urbanisme (voir notre numéro de la semaine dernière), mais aussi la trêve hivernale, le stationnement des vélos, la qualité de l’air, ou les tarifs réglementés de gaz et d’électricité. ▲ corder des avances sur travaux répondant aux conditions du prêt viager hypothécaire, pour financer des travaux de rénovation . Charles Revet défend le contenu de l’article 6 ter qui vise à exempter les logements sociaux de l’obligation d’installer des comp- teurs individuels de chaleur et d’eau chau- de . Mais les sénateurs ont supprimé cette dérogation (vote de l’amendement n°87, p.1607). Par ailleurs, pour les copropriétés, la ministre a présenté un amendement pour que le syndic ait l’obligation de présenter à l’ordre du jour de l’assemblée la question des travaux permettant de munir l’installa- tion de chauffage d‘un dispositif d’indivi- dualisation des frais de chauffage . La déci- sion pourra être prise à la majorité de l’ar- ticle 24. La ministre souligne à cet égard que “les copropriétaires traînent des pieds et ne font pas les démarches nécessaires, aucune sanction n’étant prévue en cas de non-res- pect d’une telle obligation”. L’article 6 ter a été voté. Selon la commission, 10% des immeubles collectifs sont équipés d’un tel dispositif en France. Ce taux est à peine supérieur en Italie et en Espagne, mais il atteint 100% en Allemagne. L’article 7 institue une procédure pour contraindre les propriétaires à installer ces équipements , par le biais d’une mise en demeure de l’administration puis une sanc- tion pécuniaire pouvant atteindre 1500euros (art. L 242-1 et suivants nou- veaux du CCH). L’article a été voté sans discussion. ■ Compteur électrique contre libertés individuelles L’article 7 bis prévoit la mise à disposition des consommateurs d'électricité et de gaz bénéficiant de la tarification spéciale des données de consommation exprimées en euros au moyen d'un dispositif déporté d'af- fichage en temps réel. Annick Billon sou- ligne le fait que l’installation des compteurs intelligents Linky comporte un risque sani- taire car les radiofréquences pourraient être considérées comme cancérigènes et un de leur demande formée contre M. K., l’ar- rêt retient qu’il n’existe aucun lien de cau- salité entre l’état actuel de la piscine et la faute de l’expert; Qu’en statuant ainsi, tout en relevant que M. K. avait partiellement identifié l’origine du désordre initial mais n’avait pas pris les mesures nécessaires pour apprécier sa gra- vité et son degré évolutif et que ses préco- nisations étaient insuffisantes sur un plan mécanique, la conception inadaptée de l’ouvrage et les contraintes spécifiques du terrain rendant particulièrement nécessaire une étude de sol afin de préconiser les tra- vaux de réparation adaptés et durables, ce dont il résultait que la faute de M. K. était à l’origine de la persistance des dommages, la cour d’appel a violé le texte susvisé; […] Vu l’article 1147 du code civil; Attendu que pour débouter les consorts C.de leur demande formée contre la socié- té C. l’arrêt retient qu’il n’existe aucun lien de causalité entre l’état de la piscine et le manquement au devoir de conseil de l’en- trepreneur; Qu’en statuant ainsi, tout en relevant que le manquement à l’ obligation de conseil de l’entreprise était caractérisé par le fait que bien qu’intervenant pour exécuter les pré- conisations de l’expert, il lui appartenait de procéder à des vérifications minimales et d’émettre auprès des maîtres de l’ouvrage des réserves sur l’efficacité des travaux pres- crits par M. K., ce dont il résultait que le manquement à l’obligation de conseil de l’entrepreneur avait contribué à la persis- tance des dommages, la cour d’appel a vio- lé le texte susvisé”. Observations : Cet arrêt est rigoureux à l’égard de l’ensemble des parties pre- nantes. - Vis-à-vis de l’assureur, on peut d’abord en déduire que le paiement par l’assureur de l’indemnité ne suffit pas à faire courir un nouveau délai de dix ans lorsque de nou- veaux désordres se manifestent. - À l’égard de l’expert, s’il n’identifie que de manière partielle l’origine des désordres, sa responsabilité est engagée. - Quant à l’entrepreneur, l’arrêt l’invite à prendre ses responsabilités et à exercer pleinement son devoir de conseil, sans pouvoir se retrancher derrière la préconi- sation de l’expert. ● risque de menaces sur les libertés indivi- duelles car les opérateurs pourront dresser des profils de consommateurs et connaître à chaque instant votre localisation dans votre résidence (JO Sénat déb. 14 fév. p.1610). S’appuyant sur l’expérience allemande qui a rejeté leur installation, la sénatrice demande une étude sanitaire (amendement n°218). Mais elle n’a pas été suivie et l’article a été voté. L’article 7 ter inscrit dans le CCH le droit à un accès permanent aux compteurs de gaz naturel et d'électricité pour les opérateurs gestionnaires de réseau de distribution de gaz naturel et d'électricité. Il a été voté en l’état. L’article 8 réforme le dispositif des certifi- cats d’économie d’énergie (CEE) créé en 2005. Le rapport de la commission indique que cette réforme a pour objet de simplifier le dispositif par la mise en place d'un systè- me déclaratif avec contrôle a posteriori. Le système doit être plus efficace par limitation du nombre de personnes morales éligibles. Un amendement a toutefois été adopté (n°549) pour faciliter la poursuite des négo- ciations quant à l’opportunité de permettre aux petites entreprises de distribution de fioul de continuer à pouvoir y accéder (p.1621). Chantal Jouanno suggère que 20% des CEE soient affectés aux programmes de lutte contre la précarité énergétique notamment à l’Anah. Elle a retiré son amendement au profit du n°650 qui prévoit de renvoyer cet- te obligation à un pourcentage qui sera fixé par arrêté. Un autre amendement a été voté pour faciliter l’information publique sur le nombre de certificats délivrés chaque année (n° 652) et l’article a été adopté. L’article 8 bis A entend préciser la notion d' impropriété à la destination de la garan- tie décennale en matière de performance énergétique (art. L 111-3-1 du CCH nou- veau). Il a été adopté dans le texte de la com- mission (p.1628). Il en résulte que l’impro- priété à la destination ne pourra être retenue qu’en cas de “dommages résultant de défauts liés aux produits, à la conception ou à la mise en œuvre de l’ouvrage, de l’un de ses éléments constitutifs ou de l’un de ses éléments d’équipement conduisant, toute condition d’usage et d’entretien prise en compte et jugée appropriée, à une surcon- sommation énergétique ne permettant l’uti- lisation de l’ouvrage qu’à un coût exorbi- tant”. ■ Trêve hivernale La loi Alur avait reporté au 31mars, au lieu du 15mars la fin de la trêve hivernale en matière locative, mais sans modifier la date de la trêve hivernale pour l’énergie . L’article 8 bis harmonise ces deux dates en retenant également le 31mars à l’article L 115-3 du code de l’action sociale (vote p.1628). L’article 8 bis demande au Gouvernement un rapport sur le statut des colonnes mon- tantes dans les immeubles d’habitation. Il a été adopté. Ladislas Poniatowski explique que la question de la propriété de ces colonnes dans les immeubles d’habitation pose un problème, nombre d’entre elles nécessitant des travaux. ■ Équipements pour véhicules électriques et stationnement des vélos Le titre III du projet de loi concerne les trans- ports. L’article 10 fixe d’abord des objectifs de développement de l’usage des véhicules électriques et du vélo. Puis il élargit considé- rablement le champ des bâtiments soumis à l'obligation d'avoir un pré-équipement en installations électriques de recharge et de places de stationnement de vélos. Le texte modifie l’article L 111-5-2 pour l’hy- pothèse de la construction d’immeubles et l’article L 111-5-4 du CCH pour le cas des travaux. Il doit s’appliquer aux permis de construire déposés à compter du 1 er janvier 2016. Le texte complète aussi l’article 24 de la loi de 1965 pour permettre en copropriété l’adoption à cette majorité de la décision d’équiper les places de stationnement cou- vertes ou d’accès sécurisé avec des bornes de recharge pour véhicules électriques. Un amendement a ajouté la référence aux véhicules hybrides (n°554) et l’article a été voté (p.1674). Louis Nègre a obtenu le vote de l’amende- ment n°96 qui vise à développer l’autopar- tage . Le sénateur explique qu’il s’agit de réduire de 15% au minimum le nombre d’aires de stationnement que le PLU rend obligatoires dans les immeubles d’habita- tion et de bureaux, si, en contrepartie, des véhicules électriques sont mis en auto-parta- ge. Il indique que ce système a déjà été mis en œuvre par Icade et Tansdev. Les copro- priétaires sont alors incités à abandonner leur véhicule particulier et à recourir au ser- vice d’un autopartage. Après avoir obtenu des explications sur le système, le nombre de places supprimé est alors remplacé par un nombre identique de places en auto-partage, la ministre s’en est remise à la sagesse du Sénat qui l’a voté. L’article 14 autorise la constitution de servi- tudes en tréfonds pour permettre le passage d’infrastructures de transport, à partir de 15 mètres sous le point le plus bas du terrain naturel. Il a été voté (p.1701). L’article 16 ter complète l'article L. 361-1 du code de l'environnement pour que les emprises des servitudes de marchepied puissent être inscrites dans le plan départe- mental des itinéraires de promenades et de randonnée (PDIPR). Également voté. L’article 16 quater se propose d’élargir l'uti- lisation des servitudes de marchepied aux sports et activités de pleine nature. Au nom de la commission du développement durable, Louis Nègre propose d’encadrer l’usage de la servitude (amendements n°100 et101) et indique les difficultés que le déve- loppement de l’usage de cette servitude risque de créer: dès l’instant où les collecti- vités commencent à procéder à des aména- gements, en cas d’accident, le maire risque de voir sa responsabilité engagée. Il préconi- se de placer les aménagements sous la res- ponsabilité du département, plus détaché des “crispations de terrain” que le maire. Les amendements ont été adoptés, ainsi que l’ar- ticle (p.1710). Même vote pour l’article 16 quinquies selon lequel une collectivité terri- toriale ou un groupement peut demander à l'autorité administrative de fixer la limite des emprises de servitude de marchepied, afin de valoriser les berges des cours d'eaux domaniaux. ■ Qualité de l’air L’article 17 institue un “ plan national de réduction des polluants atmosphériques ”. Le premier plan quinquennal est program- 2 4mars 2015 5 L ALOIDETRANSITIONÉNERGÉTIQUE AUSÉNAT mé pour le 31décembre2015, date repous- sée (par amendement 365, voté p.1713) au 30juin2016. ■ Valorisation des déchets Le titreIV s’intitule “lutter contre les gas- pillages et promouvoir l’économie circulai- re: de la conception des produits à leur recy- clage. L’article 19 examiné le 16février fixe notam- ment les objectifs de la politique nationale de prévention et de gestion des déchets. Sont notamment visés les déchets du bâti- ment. De nombreux amendements ont été débat- tus sur cet article. Par exemple, l’amende- ment n°50 de Catherine Procaccia vise à per- mettre aux communes de rester libres du choix de mettre en œuvre la tarification inci- tative de la collecte des déchets, compte tenu des implications financières et techniques pour elles. Mais elle l’a retiré. L’article modi- fié a été voté. L’article 19 quinquies oblige toute personne valorisant des déchets pour la réalisation de travaux d’aménagement, de réhabilitation ou de construction, de justifier auprès des autorités compétentes, de la nature des déchets utilisés et de l’utilisation de ces déchets dans un but de valorisation et non pas d’élimination. Évelyne Didier précise que le texte a été complété en commission pour interdire l’enfouissement et le dépôt de déchets sur des terres agricoles, ce qui vise à proscrire le dépôt de déchets inertes de construction et de démolition pour rem- blayer des terres (JO Sénat déb. 17 fév. p.1781). L’article a été voté. L’article 21 quater crée une obligation pour un distributeur de matériaux de construc- tion d'organiser la récupération des déchets de ces matériaux à compter du 1 er janvier 2017 (art. L 541-10-9 nouveau du code de l’environnement). Il a été adopté (p.1798). Même vote pour l’article 21 quinquies qui interdit à une personne recevant des déchets sur un terrain de percevoir une contrepartie financière pour l’utilisation des déchets. Selon le rapport au Sénat, il a pour objectif de limiter les opérations d'élimination de déchets qui se prétendent de la valorisation en aménagement. L’article 21 sexies prévoit des sanctions pénales pour les dépôts sauvages de déchets du BTP. Le titreV examiné le 17février entend “favo- riser les énergies renouvelables pour diver- s ifier nos énergies et valoriser les ressources de nos territoires”. Il comporte par exemple (art. 23) un disposi- tif de soutien aux énergies renouvelables avec un “complément de rémunération” qu’EDF doit conclure avec les producteurs d’énergie pour certaines installations fixées par décret. Les articles 28 et suivants concernent les concessions hydroélectriques. Le titreVI vise la sûreté nucléaire. ■ Construction d’éoliennes Le titreVII est dénommé “simplifier et clari- fier les procédures pour gagner en efficacité et en compétitivité”. Henri Cabanel s’étonne qu’à ce titre, le pro- jet de loi entende réintroduire la procédure de zone de développement de l’éolien, qui avait été supprimée par la loi Brottes. Il esti- me que les PLU et les SCOT sont des outils adaptés pour prendre en compte l’implanta- tion de l’éolien (JO Sénat déb. 18 fév. p.1930). Ronan Dantec propose de supprimer l’article 35 qui prive la Commission nationale du débat public de l’organisation de consulta- tions pour les projets de transport d’électrici- té par dérogation au code de l’environne- ment. Mais son amendement (n° 761) a été rejeté et l’article voté. Ségolène Royal a expli- qué que le sens de ce titreVII était de favori- ser le permis unique pour raccourcir la procé- dure sans en rabattre sur la protection de l’en- vironnement. L’article 35 simplifie les règles de consultation pour les ouvrages linéaires mais généralise l’organisation des consulta- tions sous l’égide d’un garant. Il reviendra à la Commission nationale du débat public de décider dans quels cas elle préfère qu’un garant organise la consultation. L’article 37 déroge au principe d'inconstruc- tibilité dans la bande littorale et les espaces remarquables du littoral pour construire des lignes électriques. Il a été voté. L’article 38 bis A déroge aussi à la loi littoral pour permettre l’implantation d’éoliennes terrestres (vote p.1937). L’article 38 bis C instaure un barème d'in- demnisation pour les propriétaires riverains d'une éolienne terrestre. Mais Louis Nègre souligne le risque d’une systématisation du principe d’indemnisation, qui pourrait être étendu à d’autres sujets, comme aux antennes relais et il a été supprimé (amende- ment n°106, voté p.1950). C’est l’article 38 bis D qui rétablit les zones de développement de l'éolien terrestre (ZDE). Roland Courteau indique que cette règle des cinq mâts prévoit que les installa- tions d’éoliennes doivent constituer des uni- tés de production composées d’un nombre de machines électrogènes au moins égal à cinq. Il souligne que cette règle entrave le développement de l’éolien et il en demande la suppression. Un amendement n°620 ter a été adopté pour supprimer le dispositif de rétablissement des ZDE. Le système propo- sé explique Hevé Maurey est que le schéma régional éolien ne s’applique pas si trois cin- quièmes des EPCI représentant la moitié de la population y sont opposés (vote p.1954). Le 18février les sénateurs ont adopté l’ar - ticle 38 bis qui prévoit l'inopposabilité des normes d'urbanisme postérieures à l'autori- sation d'une installation classée pour amé- liorer la sécurité juridique de ces projets (vote JO Sénat déb 19février, p.1968). L’article 38 ter généralise l’expérimentation de permis unique pour les installations éoliennes et de méthanisation. Il a été com- plété d’un amendement (n°990) qui vise à ratifier l’ordonnance du 20mars 2014 rela- tive à l’expérimentation du permis unique . Un amendement (n°369) soutenu par Jean- Claude Réquier vise à faciliter l’implanta- tion des projets de géothermie basse tempé- rature et supprimant l‘exigence de consente- ment des propriétaires d’habitation dans un rayon de 50 mètres autour d’une opération de géothermie. Cette règle était conçue pour les mines mais, explique le sénateur, elle n’est pas adaptée pour la géothermie car, après travaux d’installation, elle ne crée par de nuisances pour les riverains. Il a été voté. ■ Les tarifs réglementés L’article 41 modifie les règles de calcul du tarif réglementé de l’électricité. Michel Le Scouarnec explique que l’Union européenne exige des Etats membres qu’ils en finissent avec les tarifs réglementés, pour aller vers 2 4mars 2015 6 L ALOIDETRANSITIONÉNERGÉTIQUE AUSÉNAT une libéralisation toujours plus large et une maîtrise publique toujours moindre du sec- teur (p.1976). Ladislas Poniatowski au contraire indique que le texte confirme une évolution favorable à la concurrence sur le marché de l’électricité. La ministre indique que l’article 41 finalise la réforme des tarifs réglementés par une approche économique qui prend en compte les coûts comptables mais permet au consommateur de bénéficier des baisses de prix sur les marchés de gros. L’amendement n°517 de suppression a été rejeté et l’article voté. L’article 41 bis limite l'indemnité due en cas de modification de la puissance souscrite dans l'année précédant la résiliation d'un contrat au tarif réglementé de vente aux seuls cas d'effets d'aubaine. La ministre indique qu’il s’agit d’éviter que les consom- mateurs, en l’absence d’indemnité à payer diminuent leur puissance souscrite à l’ap- proche de l’été, pour la remonter en hiver. Même vote. L’article 42 est relatif au tarif d'utilisation des réseaux publics d'électricité. Il permet à la Commission de régulation de l’énergie de le calculer selon une méthode “de régula- tion économique normative”. Vote p.1985. L’article 42 bis B concerne le tarif d'utilisa- tion du réseau public de gaz naturel fondé sur une approche économique, dans la même logique que celle adoptée pro l’élec- tricité. Il a été adopté. Même vote pour l’article 44 qui permet une fixation par région des jours de pointe où les clients d’électricité sont invités à limiter leur consommation. L’article 46 bis définit la notion d’ efface- ment de consommation d’électricité et vise à la développer. Il a été voté avec amende- ments. ■ Réseaux intelligents Le titreVIII a pour titre “donner aux citoyens, aux entreprises, aux territoires et à l’État le pouvoir d’agir ensemble”. Il prévoit par exemple une programmation pluriannuelle de l’énergie et des capacités énergétiques (art. 49 ). L’article 56 bis B crée les agences locales de l’énergie et du climat (vote JO Sénat 20 fév. p.2143). L’article 57 confie aux communes la compé- tence en matière de création et d’exploita- tion de réseaux publics de chaleur ou de 2 4mars 2015 7 A U S ÉNAT L ALOI N OTRE froid (vote p.2146). L’article 59 programme une ordonnance pour favoriser un déploiement expérimental de réseaux électriques intelligents. ■ Le chèque énergie L’article 60 crée le chèque énergie qui sera attribué sur un critère de revenu. La ministre explique qu’il portera sur l’ensemble des sources de chauffage et pas seulement sur l’électricité. Il sera affecté à des dépenses d’amélioration de la qualité environnemen- tale du logement. Il a été voté avec amende- ment. Un amendement n°146 a par ailleurs forte- ment restreint le régime d’interdiction des coupures d’eau qui avait été institué par la loi Brottes (p.2163). L’article 60 bis interdit les rattrapages de fac- turation de consommation de gaz et d'élec- tricité de plus d'un an à l'occasion d'une fac- ture établie sur la base d'un relevé réel. L’ensemble du projet de loi a été adopté le 3mars. Une commission mixte paritaire s’est réunie le 10mars, mais elle n’est pas parvenue à un accord. Le texte a donc été renvoyé à l’As- semblée pour une dernière lecture. ● AL ’ ASSEMBLÉE Les députés face à la loi “Notre” La loi portant “Nouvelle organisation territoriale de la République” a été examiné par les députés. Le rapporteur, Olivier Dussopt, est assez clair sur les objectifs. C’est le 17février que les députés ont abor- dé l’examen du projet de loi portant “Nou- velle organisation territoriale de la Répu- blique”. “Unis dans la diversité” c’est ainsi que la ministre de la décentralisation, Marylise Lebranchu débute sa présentation du texte. (JO AN déb. 18 fév. p.1800). Or il y a en France une profonde rupture territoriale. Au XX e siècle, nous avons décentralisé, au XXI e , nous avons besoin de recréer solidarité et coopération entre territoires. Les régions seront en charge de la stratégie et du développement économique; les départements devront garantir la solidarité entre les personnes et les territoires. Le rapporteur Olivier Dussopt indique que le texte a pour objectif de clarifier la réparti- tion des compétences. La loi du 27janvier2014 a permis l’affirma- tion des métropoles et renforcé les EPCI. Puis la loi du 16janvier2015 a modifié la carte des régions. Le nouveau texte revient sur la clause de compétence générale et don- ne à l’intercommunalité une nouvelle dimension en intégrant de nouvelles attribu- tions dans le champ de leur compétence obligatoire. Le Président de la République a décidé le maintien des départements, en affirmant des compétences nouvelles: soli- darité territoriale, ingénierie, accès aux ser- vices et aide aux communes. Le texte d’ori- gine, 37 articles, en comporte plus de 100 après son passage au Sénat. D’où deux objectifs. Le premier est de par- venir à une spécialisation des compétences des régions et des départements, d’où la suppression de la clause de compétence générale. Le second objectif est de donner à l’intercommunalité une dimension nouvelle en resserrant la carte intercommunale autour des bassins de vie. En commission, les missions du schéma régional de développement économique, d’innovation et d’internationalisation (SRDEII) et celles du schéma régional d’aménagement et de développement durable du territoire (SRADDT) ont été pré- cisées. Le seuil de création des EPCI a été relevé à 20000 habitants. Le calendrier de révisions de la carte intercommunale avec élaboration des schémas en 2015 a été réta- bli. La promotion de tourisme a été restau- rée en compétence obligatoire des commu- nautés de communes et communautés d’ag- glomération, leur compétence économique a été étendue à la politique locale du commer- ce et au soutien des activités commerciales. Germinal Peiro, rapporteur pour avis n’est pas certain que le renforcement du pouvoir économique des régions passe forcément par la réduction des compétences des dépar- tements, des communes et des intercommu- nalités. Après rejet des motions de rejet préalable et de renvoi en commission, les députés ont abordé la discussion générale. ■ Décentralisation ou pas? François de Rugy regrette que le texte ne comporte pas de réel transfert de compé- tences entre l’Etat et les collectivités territo- ▲ riales, ni de réel pouvoir réglementaire pour les régions (p.1822). Il aurait préféré la créa- tion d’un pouvoir normatif accordé aux régions, comme cela existe par exemple en Italie. Marc Dolez estime que la réforme en cours aggrave la mise en concurrence des territoires (p.1827). Il critique le seuil de 20000 habitants retenu pour les intercom- munalités, alors que la carte intercommuna- le issue de la loi de 2010 vient seulement de s’appliquer. Michel Piron critique le refus de choisir du Gouvernement: ainsi le texte renonce à sup- primer les départements mais leur retire la clause de compétence générale. Il propose de renforcer le processus de co-élaboration du SRDEII et du SRADDT. Jeanine Dubié s’étonne : le texte, présenté le 18juin dernier, quelques jours après l’an- nonce de la suppression des conseils dépar- tementaux, visait à dévitaliser les départe- ments, or le Gouvernement a acté le main- tien des conseils départementaux, avec un texte inchangé (p.1833). Jean-Yves le Bouillonnec se félicite que la création au 1 er janvier 2016 de la métropole du Grand Paris, ne soit pas remise en cause. Estelle Grelier approuve l’attribution aux régions des quatre compétences que sont le développement économique, l’aménage- ment de l’espace, les mobilités et l’environ- nement. Elle ajoute qu’il faudrait abandon- ner le principe d’unanimité dans les inter- communalités ou de majorité qualifiée pour de nombreuses compétences, comme sur le PLU (p.1838). Marc Le Fur pointe les incohérences du tex- te: il va succéder aux élections de mars imposant aux électeurs de choisir des repré- sentants sans savoir ce que seront leurs com- pétences. C’est aussi une loi de décentralisa- tion qui ne prévoit aucun transfert de com- pétence de l’État vers les collectivités. Serge Grouard en appelle à des choix plus clairs. Jean-Marie Sermier critique l’absence de cap du Gouvernement: supprimer la clause de compétence générale des régions et des départements, après l’avoir rétablie par la loi du 27janvier2014 (p.1845). Carlos Da Silva au contraire soutient la réforme qui clarifie les compétences, ce qui permettra une meilleure qualité de service public. Il invite les parlementaires à mettre de l’ordre dans le “bazar” des syndicats intercommunaux (p.1847). ■ Discussion par articles L’article 1 er s’inscrit dans le titreI er sur les régions et vise à en renforcer les responsabi- lités. Jean-Jacques Vlody déplore que cet article, qui prévoit de conférer aux régions un pouvoir réglementaire, en exclue la Réunion (p.1850). François de Rugy soutient un amendement (n°36) qui vise à rétablir la clause de com- pétence générale pour les régions . Suivant l’avis du rapporteur et de la ministre, les députés ne l’ont pas adopté (p.1857). Le débat s’est engagé sur le point de savoir comment mettre en place le pouvoir d ’adap- tation des textes réglementaires par les régions . Olivier Dussopt évoque par exemple le risque, qu’a souligné le Conseil d’État, de multiplier les sources de pouvoir réglementaire (p.1883). André Vallini, secrétaire d’État, pointe le risque constitutionnel d’accorder à certaines régions et non à toutes, le pouvoir d’adapta- tion des textes législatifs ou réglementaires. Alain Rousset a obtenu le vote de l’amende- ment n°692 qui précise la compétence de la région pour adopter des mesures d’applica- tion des lois concernant l’exercice de ses compétences (vote p.1893). L’article 1 er a été adopté. Il a été voté un amendement n°849 qui crée un “ Haut conseil des territoires ”, organis- me que le Sénat avait rejeté estimant que c‘est précisément son rôle, comme le relève par exemple Valérie Pécresse (p.1899). L’article 2 vise à renforcer la compétence économique des régions , il crée notamment le schéma régional de développement éco- nomique, d’innovation et d’internationalisa- tion. Marylse Lebranchu a obtenu le vote de l’amendement n°899 qui supprime la notion de chef-de-filat puisque la “région ne sera plus chef-de-file mais stratège en matière de développement économique” (p.1921). Un amendement de Marc Le Fur (n°280) voté, précise que la région est (sous réserves) seu- le compétente pour décider des interven- tions économiques sur son territoire. Les EPCI ont été intégrés à l’élaboration des SRDEII (amendement n°1682 de Nathalie Appéré). A l’occasion du rejet de l’amendement n°851, André Vallini précise que l’aide à l’immobilier d’entreprise relève du bloc communal et de plus en plus des intercom- munalités, mais la région aidera directement les entreprises et les filières industrielles notamment (p. 1934). Il a fait adopter en revanche l’amendement n°2059 qui précise que les actions de la région en matière de développement économique sont organisées en complémentarité de celles des autres col- lectivités (p.1941). Le 19 février, les débats se sont poursuivis sur les deux schémas que doivent mettre en place les régions et sur la coordination entre l’action des régions et des métropoles. À titre d’exemple Isabelle Le Callenec a obtenu le vote de l’amendement n°682 qui précise que les orientations applicables sur le terri- toire d’une métropole s’inscrivent dans le cadre du schéma régional (p.2007). L’article 2 a été voté. Avec l’article 3 , le débat s’est porté sur la compétence en matière d’ aide aux entre- prises . Michel Piron observe que si les départements n’ont plus de responsabilité économique, ils pourront toutefois accorder une subvention sous forme de solidarité ter- ritoriale (p.2031). Il préconise à titre de cla- rification, que lorsqu’une collectivité paye, l’autre ne paye pas. André Vallini a fait voter l’amendement n°1928 qui prévoit que les communes, leurs groupements et la métropole de Lyon pour- ront intervenir en complément de la région ou bénéficier d’une délégation (p.2037). Le vote de l’amendement n°1148 autorise une commune ou une intercommunalité à confier au département le soin d’exercer à sa place, par délégation, la compétence en matière de foncier et d’immobilier (p.2042). L’article 3 a été adopté. Les articles suivants, examinés le 20 février concernent l’emploi et la formation profes- sionnelle. ■ Tourisme L’article 4 vise le développement touris- tique. Germinal Peiro souligne que le touris- me demeure une compétence partagée. La région joue un rôle en matière de promotion, les départements aussi. La région soutient les investissements porteurs de projets, les départements interviennent aussi (p.2075). La région sera désignée comme chef de file, car elle mettra en place le schéma régional. L’article a été voté (p.2081). L’article 5 crée un plan régional des déchets 2 4mars 2015 8 L ALOI N OTRE AL ’ ASSEMBLÉE ▲ L a t r a d i t i o n n e l l e j o u r n é e d e f o r m a t i o n E l e g i a , a n i m é e l e 1 2 m a r s p a r A l a i n C o n f i - n o , a v o c a t à P a r i s , e t B e r n a r d P a i n , e x p e r t , m o n t r a i t l e b o u l e v e r s e m e n t q u ’ a o p é r é l a l o i P i n e l d a n s l e m o n d e d e s b a u x c o m m e r - c i a u x , m a i s p a s n é c e s s a i r e m e n t d a n s l e s e n s e s c o m p t é p a r s e s p r o m o t e u r s . V o i c i u n p a n o r a m a d u n o u v e a u c o n t e x t e j u r i d i q u e . A l o r s q u ’ i l s e c o n t e n t a i t d ' e x i g e r d ’ u n b a i l l e u r q u ’ i l n e t r o m p e p a s s o n c o c o n t r a c - t a n t , l e l é g i s l a t e u r e x i g e d é s o r m a i s u n e i n f o r m a t i o n p o s i t i v e d u b a i l l e u r . C e l a p a s - s e p a r l a f o u r n i t u r e d e n o m b r e u x d o c u - m e n t s : c o n c e r n a n t l ’ é t a t d e s r i s q u e s n a t u - r e l s , m i n i e r s e t t e c h n o l o g i q u e s , A l a i n C o n f i n o , i n d i q u e q u e l a j u r i s p r u d e n c e a a d m i s ( C A N î m e s 2 9 n o v . 2 0 1 2 ) q u e l e l o c a - t a i r e p o u v a i t o b t e n i r l a r é s o l u t i o n d u b a i l , m ê m e e n c a s d e c o m m e n c e m e n t d ’ e x é c u - t i o n ( c e q u i i m p o s e u n r e m b o u r s e m e n t d e s l o y e r s v e r s é s , a v e c c o m p e n s a t i o n a v e c u n e i n d e m n i t é d ' o c c u p a t i o n ) . S ’ a g i s s a n t d u D P E , l ’ o b l i g a t i o n d e l e f o u r - n i r n ’ e s t a s s o r t i e d ’ a u c u n e s a n c t i o n , c e q u i p e r m e t d e r é d i g e r u n b a i l d i s p e n s a n t l e b a i l l e u r d e l e r e m e t t r e a u l o c a t a i r e . Q u a n t à l ’ a n n e x e e n v i r o n n e m e n t a l e , i m p o s é e a u x l o c a u x d e p l u s d e 2 0 0 0 m 2 , A l a i n C o n f i n o o b s e r v e q u e c e t t e o b l i g a - t i o n a p r o v o q u é u n e f l o r a i s o n d e d o c u - 2 4mars 2015 9 B AUXCOMMERCIAUX La loi Pinel a-t-elle atteint son objectif de protéger le petit commerçant ? La loi du 18juin 2014 dite Pinel avait pour objectif de protéger le petit commerçant. 9 mois après sa publica- tion, la loi a incontestablement bouleversé le marché. Elle contribue à modifier l’équilibre de la de la rela- tion, mais pas nécessairement dans un sens favorable au preneur… (vote, p.2087). L’article 6 est relatif au schéma régional d’aménagement, de développement durable et d’égalité des territoires . Il a été amendé et voté (p.2119). L’article 8 vise les transports et transfère aux régions la compétence d’organisation et de gestion des transports routiers non urbains et les transports scolaires. L’article 9 traite de la voirie. L’article 14, examiné le 2mars, concerne les EPCI et notamment du seuil de 20000 habi- tants. Les exceptions à ce seuil ont fait l’ob- jet de nombreuses discussions. L’article amendé a été voté (p.2214). L’article 15 ter traite des PLU et de l’inter- communalisation des documents d’urba- nisme . (vote p.2231). A suivre. ● ments type, du modèle anglo-saxon de 40 pages, au modèle à la française, concentré en 3 pages, qu’il recommande. Il ajoute que de nombreuses annexes ne veulent rien dire et que le législateur a ici raté son but. Quant au constat de risque d’exposition au plomb, sa fourniture, lorsque les locaux comportent aussi des locaux d’habitation, est imposée à peine de sanction pénale. Il est par ailleurs recommandé d’ajouter d’autres documents au bail; extrait du règlement de copropriété, plans… Pour d’autres documents, il faut les remettre au preneur s’ils ne sont pas annexés au bail: dossier technique amian- te, état parasitaire termites et mesure de concentration du radon (sous réserve d’ar- rêté préfectoral). il faut encore trans- mettre les informations sur l’état de pollu- tion du sol. Quant aux informations ajoutées par la loi Pinel sur le montant des travaux, l’obliga- tion n’est pas assortie de sanction, mais elle pourrait le cas échéant susciter une action du preneur en dommages-intérêts. Obligation de délivrance L'obligation de délivrance a pris avec l’amiante une importance nouvelle, indique Bernard Pain. Elle s’étend aussi aux travaux d’accessibilité, pour les locaux recevant du public (exemple : CA Rouen, 21 mars 2013). Alain Confino observe qu’il est d’usage de distinguer les travaux impo- sés par le bâtiment, qui relèvent du bailleur et ceux imposés par l’activité, qui reposent sur le preneur. Mais il est parfois malaisé de distinguer ces deux catégories. Ainsi pour des locaux de bureaux, ce qui concerne les portes, les pentes d’accès ou les sprinklers relèvent des locaux et donc du bailleur… sauf clause précise le repor- tant sur le preneur. Concernant le ravalement, il est à charge du bailleur, sauf clause expresse contraire. Un arrêt a considéré que le locataire dont le bail comportait une clause mettant lar- gement à sa charge des réparations, sur ses locaux, ne pouvait trouver à s’appli- quer pour des travaux de ravalement por- tant sur l’ensemble du bâtiment. Le terme de “locaux” doit donc être strictement interprété. Pour une copropriété, il n’en- globe donc pas le prorata de travaux por- tant sur les parties communes S’agissant du nouveau décret relatif aux charges, Alain Confino observe d’abord que la loi prévoyait un texte d’application concernant les charges mais que le décret traite à la fois de charges et des travaux. Il ajoute que le texte est un piège pour les locataires en raison de la mention sur les travaux d’embellissement Les travaux de sécurité sont, sauf clause expresse à charge du bailleur (Civ. 18juin 2013). La jurisprudence rappelle que lorsqu’une partie refuse d’exécuter les travaux aux- quels elle est tenue, le contractant ne peut pas les effectuer d’office. Il doit adresser une mise en demeure et, si nécessaire, requérir une autorisation judiciaire pour engager les travaux. Certains baux pré- voient, par dérogation à l'article 1144 du code civil, d’autoriser le bailleur à engager les travaux en lieu et place du locataire défaillant. Il est conseillé, après la mise en demeure, de laisser un délai raisonnable au locataire pour agir puis de transmettre au preneur le descriptif des travaux envisa- gé. Ensuite, il convient de saisir en référé le juge pour obtenir l’autorisation d’engager les travaux. La Cour de cassation censure les clauses qui imposent au preneur d’adhérer à des GIE ou toute sorte de groupements. Un seul rattachement trouve grâce à ses yeux: c’est l’adhésion à une société exploitant les ser- vices d’une ZAC. On peut envisager, par exemple pour l’accès à un restaurant inter- entreprises, de prévoir un droit d’accès fac- turé indépendamment de l’utilisation effective du RIE. En cours de bail, le bailleur ne peut pas imposer au locataire d’exploiter son fonds, sauf clause contraire (Civ. 13janvier 2015), mais le défaut d’exploitation fait courir au preneur un risque de perdre la propriété commerciale. Vers la fin du droit d’entrée Concernant les conditions financières, Alain Confino observe que le droit d’en- trée est amené à disparaître. En effet, le plafond de loyer étant calculé à partir du RENCONTRE loyer d’origine, le droit d’entrée demandé en contrepartie d’un loyer bas aura pour effet de limiter le plafond lors du renou- vellement. De la même manière, il convient d’éviter la pratique des baux à paliers. En revanche, on peut prévoir de recourir à un loyer allégé, après une pre- mière période de facturation au loyer facial. Indexation des loyers A propos de l’indexation de loyer, la loi Pinel n’a rien changé, insiste Alain Confi- no; l’indexation sur l’indice du coût de la construction reste valable et c'est d’ailleurs le seul indice applicable à certaines activi- tés, comme les activités industrielles. De plus, l’article L 145-34 ne fait plus référen- ce à l’ICC, ce qui ne permet plus de prati- quer un plafonnement pour les locaux industriels. Alain Confino s’étonne de cette modification qui ne paraît pas avoir été voulue par le législateur, et qui devrait donc le conduire à modifier le texte… Des questions restent par ailleurs en suspens: quel indice choisir pour un bail tous com- merces? Avec la loi nouvelle, le choix de l’indice res- te libre, et doit être en relation avec l’acti- vité des parties. La Cour de cassation a tranché la controverse sur la légalité de la référence à un indice de base fixe (3 déc. 2014). En revanche, est nulle une clause qui prévoit une application de l’indexation uniquement à la hausse (CA Paris, 2juillet 2014). Alain Confino juge très incertaine la validité d’une clause prévoyant une indexation capée. De façon générale, tout ce qui est manipulation du jeu de l’indice est exposé à effacement de la clause d’in- dexation. Il faut aussi éviter, en cas de modification du loyer en cours de bail, par exemple pour cause d’adjonction d’une surface complémentaire, que l’indexation soit appliquée deux fois dans l’année, ce qui priverait l’indexation de validité. Fin de la faculté de renoncer au statut? On considère qu’il est loisible au preneur de renoncer au statut protecteur des baux commerciaux. Mais cette analyse pourrait être remise en cause par la loi Pinel. En effet; les clauses nulles sont désormais réputées non écrites. On ne pourrait donc pas renoncer à un droit. Des dispositifs peuvent être utilisés pour éviter la loi nouvelle: les contrats voisins tels que le bail à construction ou le bail emphytéotique. La loi nouvelle a codifié la définition de la convention d’occupation précaire mais l’a curieusement insérée dans le code de commerce alors qu’il aurait été plus cohérent de la placer dans le code civil. La réforme du bail dérogatoire est pour Alain Confino “un monument de bêtise”. Il n’est désormais plus possible de conclure des baux à répétition, car à l’échéance du bail le preneur maintenu dans les lieux devient titulaire d’un bail 3/6/9, puisqu’il ne peut pas renoncer au statut, car cela serait une clause réputée non écrite. S’agissant du droit au statut, Bernard Pain indique que la Cour de cassation a admis l’application du statut pour un emplace- ment stable et permanent même s’il n'est pas couvert (20mars 2014). Concernant la durée du bail, la loi nouvelle a supprimé la faculté de renoncer au droit de donner congé en fin de période trien- nale tout en admettant une série de déro- gations. Il en résulte quelques difficultés d’interprétation. Exemple: si un bail est à usage de bureaux et de boutique, il n’est pas possible, dans un bail unique, de renoncer à la faculté de donner congé. À propos des charges, Alain Confino esti- me que le décret est minimaliste et qu'il a manqué son but. Il a fixé une liste minima- le de charges qui ne sont pas récupérables. Il aurait été plus efficace de prévoir, com- me pour les baux d’habitation, une liste de charges récupérables. La question de la récupération des travaux d’embellissement suscite aussi débat. Alain Confino observe que jamais un bail n’avait osé dire que les travaux d’amélioration étaient récupérables. C’est pourtant ce qu’a admis la loi Pinel. Il y a là une source de contentieux lourd. Reste-t-il possible de demander un forfait de charges? L’article R 145-40-2 nouveau du code de commerce semble s’y opposer. Mais il n’est pas interdit de convenir d’un loyer sans charges en précisant que toutes les charges seront payées par le bailleur. Déplafonner tous les baux? Un effet indirect de la réforme est plus grave encore: le bailleur pourrait soutenir que la nouvelle répartition des charges issues de l’application de la loi Pinel consti- tue une modification des obligations des parties et donc justifier un déplafonne- ment du loyer, si elle est reconnue comme notable. Alain Confino dans cette réforme une “bombe à retardement pour les déplafonnements des baux”. Bernard Pain confirme que cela aura une incidence sur les valeurs d’expertise. Droit de préférence La loi nouvelle a institué un nouveau droit de préférence du preneur, en cas de vente des locaux loués, calqué sur celui des baux d’habitation. Il a l’inconvénient de rallonger les délais de vente mais n’étant pas d’ordre public, il est possible de l’écarter dans les nouveaux baux. En revanche, il s'applique aux baux en cours. Le nouveau dispositif de lissage des hausses de loyer Ce dispositif concerne la révision triennale. Il s’applique notamment en cas de révision triennale et en cas de déplafonnement. Si la hausse de loyer ne dépasse pas 10%, elle s’applique sans changement. En revanche, si elle dépasse 10%, elle est lis- sée à un plafond de 10% par an. Contrai- rement au régime des baux d’habitation ou l’écart avec la valeur de marché est compensé en six ans, ici la hausse est limi- tée à 10% par an, quel que soit l'écart entre l’ancien loyer et la valeur locative. Le bailleur est donc privé de la faculté de revenir à un juste prix. Cette spoliation du bailleur, ajoute Alain Confino pourrait jus- tifier le recours à une question prioritaire de constitutionnalité. De plus, ce régime pourrait avoir un effet collatéral; le bailleur pourrait désormais avoir intérêt à donner congé avec offre d’indemnité d’éviction pour pouvoir réajuster le loyer avec un nouveau locataire. Précisons que le lissage est d’ordre public pour la révision mais pas pour le renouvel- lement du bail. Les loyers surbaissés à cause du lissage vont faire baisser la valeur locative confirme Bernard Pain. Congé par LR L’article 56 de la loi Macron généralise le recours à la lettre recommandée. Le congé prend effet à la première présentation de la LR, alors que pour les baux d’habitation, il faut tenir compte de la réception effecti- ve de la lettre. Il reste conseillé de prévoir dans le bail un recours à l’acte d’huissier, jugé plus sûr. Ce qui est conforme à l’article 651 du code de procédure civile selon lequel quand un tex- te prévoir une notification par LR, il est toujours possible de recourir à l'acte d’huissier. ● 2 4mars 2015 10 B AUXCOMMERCIAUX RENCONTRE 