Au sommaire :
– Les lois de finances –
– 2 – I – Imposition des revenus –
Le PFU / L’imposition des revenus fonciers / Les revenus des locations meublées / Le régime des monuments historiques
– 3 – II – Patrimoine et plus-values –
Le nouvel impôt sur la fortune immobilière / Plus-values : incitation à la vente de terrains / Cession d’un droit de surélévation / Cession d’un immeuble destiné au logement social / Délaissement
– 5 – III – Impôts locaux –
Taxe d’habitation / Terrains constructibles / Logements en QPPV / Logements sociaux / Locaux professionnels / Petits commerces
– 5 – IV – Régimes incitatifs –
Dispositif Pinel / Prolongation du PTZ / Censi-Bouvard / CITE / Aides aux personnes / Transformation de bureaux en logements
– 8 – V – Autres mesures
– 8 – Le contrôle du Conseil constitutionnel –
– 10 – Rencontres –
La FNAIM réclame une coproduction législative pour la copropriété
Le CSN présente la loi de finances pour 2018
– 12 – Interview –
Laurent Vimont (Century 21 France) : Il faut redonner aux bailleurs la liberté de fixer leurs loyers
■ publiés ■ > Les lois de finances sont donc publiées. Il en résulte notamment: - une hausse des plafonds pour l’application des régimes micro-BIC et micro-BNC (p.3), - une hausse de la CSG (p.2), - la réforme de la taxe d’habitation, suppri- mée en 3 ans pour 80% des contribuables, pour leur résidence principale (p.5), - le remplacement de l’ISF par l’impôt sur la fortune immobilière (p.3), - une nouvelle incitation fiscale à la vente de terrains à bâtir (p.4), - un élargissement de l’incitation fiscale à la transformation de bureaux en logements (p.7), - une faculté pour les collectivités locales de créer un abattement pour la taxe foncière des petits commerces (p.6). ■ prorogés ■ > De nombreux dispositifs fiscaux, qui devaient expirer avec l’année 2017, sont prorogés, mais le plus souvent au prix d’un recentrage. C’est le cas du prêt à taux zéro, du dispositif Pinel ou du crédit d’impôt de transition énergétique, ou encore du Censi- Bouvard. ■ validé ■ > Le Conseil constitutionnel a validé l'es- sentiel des réformes fiscales qui entrent en vigueur le 1 er janvier 2018 (p.8). ■ déclaré ■ > Laurent Vimont (président de Century 21 France): il faut redonner aux bailleurs la liberté de fixer leurs loyers (p.12). > Le président de la Fnaim, Jean-Marc Tor- rollion, alerte les pouvoirs publics sur la hausse de la vacance des logements dans de nombreuses villes (p.10). Il réclame par ailleurs que les professionnels soient asso- ciés à la réforme de la copropriété qui doit être adoptée par ordonnance. La fiscalité immobilière en 2018 N ous vous présentons dans ce dossier les grandes réformes issues des lois de finances de la fin 2017. Le Conseil constitutionnel a validé la quasi-totalité des mesures. La suppression programmée en trois ans de l’essentiel de la taxe d’habitation est donc confirmée, même si le Conseil constitu- tionnel a émis une réserve en lien avec l’annonce d’une réforme de la fiscalité locale (p.8) afin de réexaminer les critères liés au res- pect de l’égalité des contribuables devant la loi. La création de l’impôt sur la fortune immobilière est également vali- dée par le Conseil constitutionnel. Tous les griefs opposés au rem- placement de l’ISF par l’IFI sont rejetés à l’exception d’une mesure relative à l’assiette de l’impôt sur les biens dont la propriété est démembrée. La règle ordinaire suivant laquelle c’est l’usufruitier qui est imposé sur la totalité de la valeur du bien est remise en cau- se lorsque le démembrement résulte d’une disposition légale (lire p.9). Le Conseil constitutionnel n’a pas remis en cause cette réfor- me mais simplement son application dans le temps. Réservée par la loi aux démembrements postérieurs au 1erjanvier 2018, la règle nouvelle sera d’application plus générale, sans référence à cette date (lire p.11 l’analyse du Conseil supérieur du notariat). Si les modalités d’application posent quelques difficultés de fron- tière entre les biens taxables et les biens exonérés, le nouvel impôt sera toutefois moins pénalisant pour la plupart des contribuables soumis à l’ISF. Seuls ceux dont le patrimoine est exclusivement constitué d’immobilier trouveront la réforme un peu amère… Quant à la fiscalité des revenus, c’est celle des revenus mobiliers qui est la plus modifiée avec la création du prélèvement forfaitaire unique. Les revenus fonciers ne bénéficient pas de cet allégement fiscal et ils doivent subir, sans contrepartie, la hausse de 1,7 point de la CSG. Pour l’an prochain, la réforme majeure sera celle du prélèvement à la source, dont les modalités ne sont pas toujours d’une grande sim- plicité. Le cas des revenus fonciers montre que le bailleur a intérêt à bien étudier son calendrier de travaux, pour décider des années pendant lesquelles il va engager les travaux. Le plus intéressant du point de vue de la faculté de déduire les travaux, est d’attendre… 2020. Certes, ce n’est pas nécessairement un bon choix pour l’en- tretien de l’immeuble, mais du point de vue fiscal, la question méri- te d’être posée. À suivre. Ces changements fiscaux n’affectent pas à ce jour le dynamisme du marché immobilier, comme le montre par exemple l’analyse de Cen- tury 21 (p.12) ou de la Fnaim (p.10). Le volume record de transac- tions de logements en 2017 réjouit naturellement les profession- nels, qui semblent confiants pour l’année qui démarre. ■ BD JURIS hebdo La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO Spécial 69 15JANVIER 2018 ISSN 1622-1419 18 E A NNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - Les lois de finances - - 2 - I - Imposition des revenus - Le PFU / L’imposition des revenus fonciers / Les revenus des locations meublées / Le régime des monuments historiques - 3 - II - Patrimoine et plus-values - Le nouvel impôt sur la fortune immobilière / Plus-values: incitation à la vente de terrains / Cession d’un droit de surélévation / Cession d’un immeuble destiné au logement social / Délaissement - 5 - III - Impôts locaux - Taxe d’habitation / Terrains constructibles / Logements en QPPV / Logements sociaux / Locaux professionnels / Petits commerces - 5 - IV - Régimes incitatifs - Dispositif Pinel / Prolongation du PTZ / Censi-Bouvard / CITE / Aides aux personnes / Transformation de bureaux en logements - 8 - V - Autres mesures - 8 - Le contrôle du Conseil constitutionnel - - 10 - Rencontres - La FNAIM réclame une coproduction législative pour la copropriété Le CSN présente la loi de finances pour 2018 - 12 - Interview - Laurent Vimont (Century 21 France): Il faut redonner aux bailleurs la liberté de fixer leurs loyers S O M M A I R E E D I T O R I A L Nu m é r o s p é c i a l : l o i s d e fi n a n c e s Le régime d'imposition des revenus des particuliers n'est pas modifié fondamenta- lement pour les propriétaires immobiliers. En effet, le barème de l'IR est revalorisé en fonction de la hausse des prix retenue pour 2017 (soit 1%) et il comporte tou- jours 5 tranches imposées de façon pro- gressive de 0% à 45%. Mais la réforme est surtout indirecte. D'une part, les bailleurs vont devoir supporter la hausse de la CSG de 1,7 point, sans compensation, alors que les revenus d'activité (salaires notamment) bénéficient en contrepartie d'une baisse de cotisations sociales. D'autre part, leur situation se dégrade par compa- raison avec celle des autres types d'investis- seurs. Les placements financiers vont désor- mais bénéficier d'un taux de prélèvement forfaitaire unique ou PFU ce qui est donc avantageux pour les contribuables les plus imposés. De plus l'allégement de la fiscalité du patrimoine qui résulte de la réduction d'assiette de l'ISF à sa seule part immobiliè- re ne profite qu'à ceux qui ont fait le choix des placements financiers. La nouvelle donne fiscale pénalise donc particulièrement les retraités et les épar- gnants qui ont fait le choix de l'immobilier. ■ Le PFU Ce prélèvement forfaitaire ne concernant pas l'immobilier, nous en présentons sim- plement le principe (art. 28 LF). Pour les revenus perçus à compter de 2018, le taux d'imposition est de 12,8%. Si on y ajoute les prélèvements sociaux de 17,2%, cela donne une imposition de 30%. Ce PFU s'applique notamment aux dividendes et aux produits de placements à revenu fixe (obligations, comptes courants). Mais le contribuable peut opter pour l'ap- plication du barème, ce qui est intéressant pour les contribuables qui sont imposés suivant les tranches les plus basses du barè- me. Cette option est globale et irrévo- cable. Précisons que, pour l'épargne-logement, pour les PEL et CEL ouverts à compter du 1 er janvier 2018, les intérêts sont soumis au PFU (sauf option pour l'application du barème progressif). Ceux ouverts jusqu'à fin 2017 demeurent exonérés d'impôt sur le revenu (2) . ■ L'imposition des revenus fon- ciers Le mode d'imposition des revenus fonciers n'est pas modifié directement par la loi de finances mais par la loi de financement de la sécurité sociale (art. 8). En 2018, la CSG augmente de 1,7 point. Alors que, pour les revenus d'activité, cette hausse est com- pensée par une diminution des cotisations sociales, pour les revenus fonciers, cette hausse n'a aucune contrepartie. Les bailleurs subissent donc intégralement cet- te augmentation. Pour les revenus d'activité, la CSG passe de 7,5% à 9,2% (ainsi que pour les indemni- tés journalières complémentaires versées par les employeurs). Pour les pensions de retraite et d'invalidité, le taux augmente de 6,6% à 8,3% (sans compensation). Seules les allocations de chômage et les indemnités journalières de sécurité sociale ne subissent pas de hausse (taux de prélè- vement inchangé à 6,2%). Par ailleurs, cette hausse de taux est déductible des revenus soumis à impôt sur le revenu (art. 67 LF). S'agissant des revenus du patrimoine, donc 1 5 janvier 2018 2 L OISDEFINANCES JURIS hebdo immobilier ll FISCALITÉ L’actualité fiscale de 2018 Les lois de finances de la fin d'année 2017 engagent des réformes importantes. C'est le cas d'abord pour la fiscalité locale. C'est une réforme profonde puisqu'elle consiste en une la suppression progressive de la taxe d'habitation pour la résidence principale. Si la réforme est étalée sur trois ans, elle laisse entrevoir une réforme ultérieure plus vaste de l a fiscalité locale. La fiscalité du patrimoine est également réformée de façon majeure avec le recentrage de l'ISF sur l'immobilier résultant de la création de l'impôt sur la fortune immobilière. La fiscalité immobilière est également modifiée pour les revenus, soit directement soit indirectement. Les deux changements directs majeurs résultent, pour les revenus fonciers, de la hausse de la CSG de 1,7 point applicable dès les reve- nus de 2017 et, pour les revenus des locations meublées, de la majoration du plafond du régime micro-BIC. Le changement indirect résulte de la création du prélèvement forfaitaire unique. Ce PFU n'est applicable que pour les revenus finan- ciers, mais par comparaison, il laisse les revenus fonciers sous leur régime actuel qui est plus pénalisant. Le temps de la réforme fiscale ne s'arrêtera pas avec les textes publiés fin décembre (que ce soit la loi de finances pour 2018, de la loi de financement de la sécurité sociale et de la loi de finances rectificative pour 2017), puisque l'année 2019 verra la mise en place du prélè- vement à la source. Ce prélèvement sera cause de complexité pour l'année de transition, particulièrement pour les revenus fonciers. La réforme fiscale, qui a débuté cette année par celle du patrimoine avec l'ISF et la fiscalité locale, sera donc suivie l'an prochain de celle de l'imposition des revenus avec le prélèvement à la source. Par ailleurs, de nombreux dispositifs temporaires sont reconduits pour quelques années mais avec des ajustements, afin de réduire la dépense fiscale et de les centrer sur le champ qui doit être le plus efficace. C'est le cas du CITE (crédit d'impôt de transition énergétique) qui est recentré sur les travaux les plus performants, ou des régimes d'aides à l'investissement ou à l'accession (Pinel et PTZ) qui sont focalisés sur les secteurs géographiques où ils sont réputés les plus nécessaires. Nous vous présentons donc dans ce dossier les principales modifications fiscales affectant l'immobilier. Nous aborderons les règles d'im- position des revenus puis celles relatives au patrimoine et aux plus-values, avant d'examiner les règles gouvernant les impôts locaux puis les divers régimes incitatifs à l'investissement ou aux travaux et enfin diverses mesures concernant notamment le logement social. (1) (1) Les articles cités sont le plus souvent ceux de la loi de finances pour 2018 (LF) ou de la loi de finances rectificative pour 2017 (LFR). (2) Pour les PEL, l'exonération est limitée aux intérêts acquis lors des 12 premières années du plan et, pour ceux ouverts avant le 1eravril 1992, jusqu'à leur date d'échéance. - I - Imposition des revenus des revenus fonciers, le taux de CSG passe ainsi à 9,9%, ce qui porte l'imposition au titre des prélèvements sociaux à 17,2% (voir tableau). Attention : ces nouveaux taux d'imposition s'appliquent dès les revenus de 2017 sur les revenus du patrimoine. En revanche, pour les produits de place- ment, la hausse s'applique aux faits géné- rateurs intervenant à compter du 1erjan- vier 2018. Pour les plus-values immobi- lières, une vente réalisée en 2017 ne subit pas la hausse d'imposition. Enfin, la loi supprime la règle d'application des taux historiques, consistant à appliquer le taux d'imposition applicable, au moment où le revenu est acquis. Désor- mais, les prélèvements sociaux seront dus au taux en vigueur à la date du fait géné- rateur (clôture d'un compte ou retrait). Mais par exception, le régime des taux his- toriques subsiste dans certains cas, notam- ment pour l'épargne-logement. Il en résul- te l'application suivante. Pour les PEL ouverts avant le 1 er mars 2011: maintien de la règle des taux historiques pour les inté- rêts des prêts. La hausse de CSG ne s'ap- p lique donc que pour les produits acquis ou constatés à compter du 1erjanvier 2018. En revanche, pour la prime d'épargne du plan, elle est imposable au taux en vigueur à la date du versement. La règle est identique pour la prime d'épargne du CEL. ■ Les revenus des locations meu- blées Le régime fiscal micro-BIC est étendu par une forte hausse des plafonds qui leur sont applicables (art. 22 LF). Le régime micro-BIC s'applique aux contri- buables dont le chiffre d’affaires ne dépas- se pas 82800 € pour une activité de ventes de marchandises ou de fourniture de loge- ment (sauf location meublée autre que meublés de tourisme et chambre d'hôtes) ou de 33200 € pour les autres activités commerciales. Ces limites sont portées respectivement à 170000et 70000 € . L e régime concernant les locations meu- blées est donc le suivant: - cas des meublées de tourisme et chambres d'hôtes : le plafond passe de 82800 € à 170000 € - cas général des locations meublées : le plafond passe de 33200 € à 70000 € Le taux d'abattement, qui permet de tenir compte forfaitairement des charges, n'est pas modifié. Il est de 71% pour les meu- blées de tourisme et les chambres d'hôtes et de 50% pour les autres locations meu- blées. ■ Régime des monuments histo- riques La loi supprime (art. 12 LFR) l'exigence d'agrément pour les SCI ou copropriétés qui détiennent un monument historique. Il était obligatoire, pour les SCI non familiales ou les copro- priétés, d'obtenir un agré- ment pour bénéficier du régi- me des monuments histo- riques (art. 156 du CGI). Cette condition est supprimée à compter de 2018 pour les immeubles acquis à compter de 2018 par une SCI non familiale et pour les immeubles mis en coproprié- té à partir de 2018. L'exigen- ce d'affecter au moins les trois quarts des surfaces à l'habitation est en revanche maintenue. 1 5 janvier 2018 3 R EVENUS JURIS hebdo immobilier ll FISCALITÉ Type d'imposition Taux d'imposition CSG 9,9% CRDS 0,5% Prélèvement social 4,5% Contribution additionnel- le au prélèvement social 0,3% Prélèvement de solidarité 2% Total 17,2% Type d'activités Plafonds appli- cables en 2017 (1) Plafonds appli- cables en 2018 Vente de marchandises, objets, fournitures et den- rées à emporter ou à consommer sur place ou fourniture de logements (sauf locations meublées autres que les meublés de tourisme et chambres d'hôtes) 82 800 € (91 000 € si le chiffre d'af- faires de l'année n-2 ne dépasse pas 82 800 € ) 170 000 € Autres activités commer- ciales ou activités non com- merciales 33 200 € (35 200 € si le chiffre d'af- faires de l'année n-2 ne dépasse pas 33 200 € ) 70 000 € Prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine Hausse des plafonds des régimes micro (1) chiffre d'affaires de l'année n-1 - II - Patrimoine et plus-values ■ Le nouvel impôt sur la fortune La loi de finances (art. 31) réforme profon- dément l'imposition sur la fortune. L'ISF est supprimé au 1 er janvier 2018 et un nouvel impôt est créé, l'impôt sur la fortune immobilière à compter de la même date. La réforme consiste donc à réduire l'assiet- te de l'ISF à sa seule base immobilière, conçue au sens très large. Sont imposés les contribuables disposant d'un patrimoine immobilier au moins égal à 1,3million d'euros. 1 L'assiette de l'IFI Le nouvel impôt taxe les biens immobiliers détenus directement par le contribuable, qu'ils soient bâtis ou non. Les biens dont la propriété est répartie entre usufruit et nue-propriété sont imposés, en principe, dans le patrimoine de l'usufruitier. Pour les titres de sociétés, ils sont imposés à hauteur de la valeur représentative des immeubles. Mais ce principe est assorti d'exceptions; la loi écarte l'imposition de l'immobilier professionnel et les participa- tions dans des sociétés à hauteur de moins de 10%. - Principe : imposition des titres de sociétés Pour estimer la valeur immobilière des par- ticipations, il convient d'établir un ratio immobilier dans la valeur de la société; si la valeur vénale de l'immobilier détenue par la société correspond par exemple à 80% de la valeur vénale de l'ensemble de l'actif de la société, les titres seront impo- sés à hauteur de 80%. - Exception : l'immobilier "opérationnel" Les biens immobiliers qui sont affectés par la société qui les détient à sa propre activi- té (industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale) ne sont pas impo- sables. Mais si les immeubles que détient la société sont loués au profit d'une autre structure, ils ne sont pas exonérés. - Exception : les participations de moins de 10%. Si le contribuable détient une participation dans une société qui a une activité indus- trielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale, à hauteur de moins de 10%, ses titres ne sont pas imposables. En conséquence, le contribuable qui détient des placements boursiers, n'est pas imposé sur ces titres. Mais les sociétés civiles, comme les SCPI, ayant une activité patrimoniale ne bénéficient pas de l'exclu- sion. Quant aux SIIC, elles ont droit à une exo- nération particulière: le seuil en deçà duquel l'actionnaire échappe à l'IFI est fixé à 5%. Le calcul de la base d'imposition peut s'avérer complexe lorsqu'il faut tenir compte notamment de participations de société détenues en cascade par d'autres sociétés. La loi prévoit donc qu'aucun rehaussement d'imposition ne sera prati- qué à l'égard du redevable qui, de bonne foi, ne détient pas les informations néces- saires au calcul de la base taxable et qui ne détient pas plus de 10% de la société. 2 Évaluation des immeubles Les biens sont évalués en fonction de leur valeur vénale réelle. La résidence principa- le bénéficie d'un abattement de 30%. Pour les titres de sociétés, il convient d'éta- blir leur valeur globale puis de déterminer la fraction taxable à partir du ratio immo- bilier. En cas de chaînes de participations, il faut déterminer le ratio à chaque niveau de chaîne. Déduction des dettes . Le contribuable peut ensuite déduire de la base taxable certaines dettes. Il s'agit notamment des prêts contractés pour l'achat du bien impo- sable ou pour les dépenses de réparation et d'entretien. Sont déductibles la taxe foncière et la taxe sur les bureaux en Ile-de-France, ainsi que l'IFI lui-même, mais non la taxe d'habita- t ion. Cependant si le patrimoine taxable dépas- se 5millions d'euros, et que le montant des dettes dépasse 60% du patrimoine, la fraction de dette qui dépasse cette limite n'est retenue que pour 50% de l'excé- dent. 3 Le barème de l'IFI Le barème d'imposition est le même que celui de l'ISF: de 0,5% à 1,5% suivant les tranches (voir tableau). ■ Plus-values: incitation à la vente de terrains Un nouveau régime exceptionnel tempo- raire vise à inciter les propriétaires à vendre des terrains à bâtir (art. 28 LFR). Il consiste en un abattement de 70% de l'as- siette de la plus-value en cas de vente de terrains à bâtir ou de biens immobiliers bâtis (ou droits afférant à ces biens) que l'acquéreur s'engage à démolir. Les biens doivent être situés en zones ten- dues (A et A bis). L'acquéreur ne doit pas être un proche du vendeur (conjoint, par- tenaire, concubin ascendant ou descen- dant). La signature de la promesse de vente (ayant acquis date certaine) doit intervenir entre le 1 er janvier 2018 et le 31décembre 2020. La vente définitive doit ensuite être conclue d'ici la fin de la 2 e année suivant la promesse. L'acquéreur doit s'engager à construire des logements collectifs denses dans un délai de 4 ans suivant la vente. Le critère de densité impose de construire au moins 75% de la surface de plancher maximale autorisée. Le taux de 70% s'applique après la prise en compte des abattements ordinaires pour durée de détention. Le taux est porté à 85% si l'acquéreur s'engage à construire des logements sociaux ou intermédiaires pour au moins 50% de la surface des constructions. ■ Cession d'un droit de suréléva- tion La cession d'un droit de surélévation de construction est actuellement soumise à un régime de faveur; elle bénéficie d'une exo- nération d'impôt sur la plus-value lorsque la surélévation est destinée à réaliser des locaux d'habitation dans un délai de 4 ans suivant la cession. Cette mesure est prolon- gée de trois ans, jusqu'à fin 2020 (art. 28 LFR). ■ Cession d'un immeuble destiné au logement social Lorsqu'un particulier cède un immeuble à un organisme de logement social ou un autre acquéreur qui s'engage à réaliser des logements locatifs sociaux ou à une collec- tivité territoriale sous condition de rétro- cession à un organisme de logement social, il bénéficie d'une exonération d'impôt sur la plus-value. Le régime en cours, dont l'ex- tinction est prévue fin 2018 est prolongé de deux ans jusqu'à fin 2020 (art. 28 LFR). ■ Exonération en cas de délaisse- ment Les biens qui sont cédés pour raison d'ex- propriation donnent droit à une exonéra- tion d'impôt sur les plus-values (sous condi- tion de remploi des fonds dans le délai d'un an). Or le texte ne prévoyait pas expressément son application lorsque le propriétaire fait usage de son droit de délaissement. La loi nouvelle (art. 27 LFR) étend expressément la mesure d'exonéra- tion au droit de délaissement. Le régime s'applique aux cessions liées à la création d'une ZAC, en cas de sursis à statuer sur une demande de permis ou encore lorsque le terrain est réservé par un PLU, pour la mise en place d'une servitude d'urbanisme ou enfin lorsqu'il se situe dans le périmètre d'un plan de prévention des risques tech- nologiques. 1 5 janvier 2018 4 P ATRIMOINE JURIS hebdo immobilier ll FISCALITÉ Fraction de la valeur nette taxable du patrimoine Tarif d'im- position Jusqu'à 800 000 € 0% > 800 000 € et ≤ 1 300 000 € 0,5% > 1 300 000 € et ≤ 2 570 000 € 0,7% > 2 570 000 € et ≤ 5 000 000 € 1% > 5 000 000 € et ≤ 10 000 000 € 1,25% > 10 000 000 € 1,5% Barème d'imposition de l'IFI ✦ 25 janvier 2018 (Paris 8 e ). La matinée prospective de l’IEIF (8h30 - 14 h) sera consacrée au thème “ 2018-2019: les vents res- teront-ils favorables ? ” Contact. IEIF: elisabeth.folliard@ieif.fr A GENDA ■ Bibliographie Profession architecte Un manuel de synthèse sur la maîtrise d’œuvre architecturale et urbaine à desti- nation des professionnels. Rubriques abordées: identité , responsabilité, contrats, règles, agence, économie et chantier. Cet ouvrage publié par les édi- tions Eyrolles réunit 35 contributions sous la direction d’Isabelle Chesneau (ensei- gnante et chercheur à l’École nationale supérieure d’architecture Paris-Malaquais) 556 pages. 39 € . La réforme majeure est celle de la taxe d'habitation, mais les lois de finances com- portent aussi diverses mesures d'ajuste- ment de la fiscalité locale. ■ Réforme de la taxe d'habitation La loi de finances pour 2018 (art. 5) pro- gramme en trois ans une extinction de la taxe d'habitation sur les résidences princi- pales pour 80% des contribuables au moyen d'un nouveau dégrèvement de taxe. Le Gouvernement doit remettre chaque année au Parlement un rapport sur l'application progressive de ce dégrève- ment et "sur les possibilités de substitution d'une autre ressource fiscale". C'est donc une modification importante de la fiscalité locale qui est programmée pour les pro- chaines années. Pour bénéficier du dégrèvement, le contri- buable ne doit pas dépasser un certain pla- fond de ressources (voir tableau). Si le contribuable bénéficie jusqu'à présent d'un plafonnement de la taxe d'habitation en fonction de son revenu, le dégrève- ment doit être calculé sur le montant de taxe après application du plafonnement. Le dégrèvement est linéaire pour la plu- part des contribuables, mais il est dégressif pour ceux qui sont assez proches du pla- fond d'application du dégrèvement. 1. Dégrèvement linéaire Ce dégrèvement est linéaire si le revenu fiscal de référence ne dépasse pas 27000 € pour une part. Il est alors de 30% en 2018, de 65% en 2019 et de 100% à partir de 2020. 2. Dégrèvement progressif En revanche, le dégrèvement est progres- sif, lorsque le revenu est proche du pla- fond (de 1000 ou 2000 € ). Pour une part, lorsque le revenu est compris entre 27000et 28000 € ou pour deux parts, lorsque de revenus est compris entre 43000et 45000 € . Une formule de calcul à appliquer vise à ce que le dégrèvement soit d'autant plus faible que le contribuable s'approche du plafond d'application du dégrèvement, ce qui limite l'effet de seuil. Il faut multiplier le taux du dégrèvement (30% en 2018) par le rapport suivant - pour une part: (28000 € - RFR) / (28000 - 27000 € ) - pour 1,5 part: (36 500 € - RFR) / (36 500 - 35000 € ) - pour 2 parts: (45000 € - RFR) / (45000 - 43000 € ) (voir tableau pour les formules à appliquer pour les autres nombres de parts. Exemple : un contribuable ayant un RFR de 44000 € et 1000 € de taxe d'habitation aura droit à un dégrèvement de 30% x la différence entre 45000 € et son RFR (soit 1000 € ) / 45000 - 43000 € (soit 2000 € ), d’où un dégrèvement de 15%. Signalons quelques-unes des autres mesures de modification de la fiscalité locale. ■ Valeur locative des terrains constructibles Le code des impôts (art. 1396 II du CGI) prévoit un régime de majoration de plein droit de la valeur locative des terrains non bâtis et situés dans une zone urbaine ou à urbaniser. Le régime est généralement facultatif mais applicable de plein droit dans les zones tendues. La loi nouvelle supprime la majoration applicable de plein droit à compter du 1 er janvier 2018 (art. 46 LFR). Les communes concernées par cette suppression peuvent mettre en place la majoration facultative. Elles doivent le décider d'ici le 15février 2018. ■ Valeurs locatives des logements en QPPV Les logements sociaux situés dans les quar- tiers prioritaires de la politique de la ville bénéficient d'un abattement supplémen- taire de 30% sur leur valeur locative entre2016 et2020 si les organismes HLM ou SEM qui les détiennent ont signé un contrat de ville. Mais les organismes devaient pour 2017 signer une convention "d'utilisation de l'abattement" visant à améliorer le service rendu aux locataires. La loi (art. 31 LFR) leur accorde un délai supplémentaire en fixant la date limite de signature de la convention au 30sep- tembre de l'année qui précède celle de la première application de l'abattement. Par ailleurs, pour 2018, il faudra signer la convention au plus tard le 28février 2018. Le texte précise aussi l'année à compter de laquelle s'applique l'abattement: il s'agit de l'année qui suit la signature du contrat de ville ou si elle est postérieure, celle de la convention d'utilisation. ■ Exonérations de taxe foncière pour les logements sociaux Les exonérations de longue durée (15 ans) pour les constructions de logements sociaux à usage locatif sont portées à 25 ans jusqu'à fin 2018 pour certains loge- 1 5 janvier 2018 5 I MPÔTSLOCAUX JURIS hebdo immobilier ll FISCALITÉ - III - Impôts locaux Nombre de parts Plafond de reve- nus permettant le dégrèvement Limite d'applica- tion du dégrève- ment linéaire Montant de revenu ou s'applique le dégrèvement progressif Calcul du dégrève- ment dégressif au taux de 30% en 2018 (1) 1 28 000 € 27 000 € de 27 000 € à 28 000 € 28 000 € - RFR) / (28 000 - 27 000 € ) 1,5 36 500 € 35 000 € de 35 000 € à 36 500 € (36 500 € - RFR) / (36 500 - 35 000 € ) 2 45 000 € 43 000 € de 43 000 € à 45 000 € (45 000 € - RFR) / (45 000 - 43 000 € ) 2,5 51 000 € 49 000 € de 49 000 € à 51 000 € (51 000 € - RFR) / (51 000 - 49 000 € ) 3 57 000 € 55 000 € de 55 000 € à 57 000 € (57 000 € - RFR) / (57 000 - 55 000 € ) 3,5 63 000 € 61 000 € de 61 000 € à 63 000 € (63 000 € - RFR) / (63 000 - 61 000 € ) 4 69 000 € 67 000 € de 67 000 € à 69 000 € (69 000 € - RFR) / (69 000 - 67 000 € ) 4,5 75 000 € 73 000 € de 73 000 € à 75 000 € (75 000 € - RFR) / (75 000 - 73 000 € ) 5 81 000 € 79 000 € de 79 000 € à 81 000 € (81 000 € - RFR) / (81 000 - 79 000 € ) Modalités d'application du dégrèvement de taxe d'habitation (En fonction du revenu fiscal de référence RFR) (1) et de 65% en 2019 ments respectant des critères environne- mentaux. La mesure est prolongée jusqu'à fin 2022. Il en est de même pour les loge- ments locatifs sociaux acquis avec une aide d e l'Etat ou une subvention de l'ANRU (art. 101 LF). ■ Évaluation des locaux profes- sionnels Les règles de révision des évaluations fon- cières des locaux professionnels sont codi- fiées et aménagées (art. 30 LFR). ■ Taxe foncière des petits com- merces Les collectivités auront désormais la faculté d'instituer un abattement sur la taxe fon- cière des magasins et boutiques d'une sur- face de moins de 400m 2 . Le taux de l'abat- tement pourra être compris entre 1% et 15% (art. 102 LF). 1 5 janvier 2018 6 R ÉGIMESINCITATIFS JURIS hebdo immobilier ll FISCALITÉ - IV - Régimes incitatifs ■ Prorogation du dispositif Pinel L'avantage fiscal en faveur de l'investisse- ment locatif est prolongé de 4 ans (art. 68 LF). Devant prendre fin avec l'année 2017, il est prorogé jusqu'au 31 décembre 2021. Mais cette prorogation s'accompagne d'un recentrage du dispositif sur les zones ten- dues, c'est-à-dire les zones A, A bis et B1 (Ile-de-France, Côte d'Azur et grandes agglomérations). Le champ d'application du dispositif est cependant élargi aux communes dont le territoire est couvert par un contrat de redynamisation de site de défense (cet élargissement s'applique quel que soit le zonage et pour les acquisitions effectuées dès 2017). La réduction d'impôt est applicable aux investissements réalisés à compter du 1 er janvier 2018 et aux constructions de logements pour lesquelles une demande de permis de construire a été déposée à compter du 1 er janvier 2018. Pour une demande de permis antérieure au 1 er jan- vier 2018, le recentrage s'applique aussi si l'acquisition est faite après le 31décembre 2018. Enfin, le montant des commissions qui est retenu dans la base servant de calcul à la réduction d'impôt sera désormais limité à un plafond fixé par décret. ■ Prolongation du PTZ Le prêt à taux zéro fait également partie des mesures qui sont prolongées au prix d'un recentrage (art. 83 LF). Ce finance- ment aidé devait expirer avec l'année 2017. Il est reconduit jusqu'à fin 2021 mais avec une modification de son champ d'ap- plication. Il reste réservé aux primo-accé- dants sous condition de ressources ( 1) . 1. Logements anciens Actuellement, pour l'ancien, l'acquéreur doit être un primo-accédant et effectuer des travaux ou être un occupant du parc social et acheter le logement qu'il occupe. Désormais, l'acquéreur devra être - soit un accédant du parc social comme actuellement et quelle que soit sa localisa- tion, - ou un accédant dans le parc privé sous condition de travaux et si le logement est classé en zones B2 et C. Pour les logements anciens du parc privé, à compter du 1 er janvier 2018, le PTZ ne reste donc accessible que pour les zones B2 et C. 2. Logements neufs Pour les logements neufs, le prêt était accessible dans toutes les zones en 2017. À partir de 2020, le PTZ sera réservé aux zones tendues (zones A et B1). Par ailleurs, il sera applicable à compter du 1 er janvier 2020 aux communes relevant d'un contrat de redynamisation des sites de défense. ■ Prolongation du Censi Bouvard Le régime de réduction d'impôt en faveur de l'investissement en vue de la location meu- blée pour les personnes âgées ou handica- pées et pour les étudiants est prolongé d'un an, jusqu'au 31décembre 2018 (art. 78 LF). ■ CITE: prorogation et restriction Le crédit d'impôt de transition énergétique devait également prendre fin avec l'année 2017 (art. 79 LF). Il est prolongé d'un an, jusqu'à fin 2018 mais avec une modifica- tion de son domaine d'application, afin de le réserver progressivement aux équipe- ments les plus efficaces. 1. Chaudières Les chaudières à haute performance éner- gétique au fioul sont exclues du dispositif dès le 1 er janvier 2018. Pour les chaudières au fioul mais à très haute performance énergétique, elles restent éligibles au CITE pendant 6 mois (acquisition du 1 er janvier au 30juin 2018) mais avec un taux de cré- dit d'impôt divisé par deux (de 30 à 15%). A titre transitoire, les chaudières acquises avant le 1 er janvier 2018 (signature d'un devis avec versement d'un acompte) per- mettent de conserver le taux de 30%. De même, si l'acquisition a lieu avant le 30juin 2018 et qu'elle est accompagnée d'un versement d'acompte avant le 30juin, elle donne droit au CITE au taux de 15% même si le paiement du solde intervient plus tard. Précision: pour les pompes à chaleur ne produisant que de l'eau chaude, un pla- fond de dépenses doit être fixé par arrêté. 2. Isolation des portes et fenêtres Les dépenses d'acquisition de matériaux d'isolation des parois vitrées, volets isolants et portes d'entrée sont exclues du CITE au 1 er janvier 2018. Cependant, pendant six mois (du 1erjan- vier au 30juin 2018) ces dépenses, si elles viennent en remplacement de simples vitrages, restent éligibles mais à un taux réduit de moitié (de 30 à 15%). Des mesures transitoires analogues à celles prévue pour les chaudières sont appli- cables. Les dépenses payées après le 1 er janvier mais qui ont été précédées de la signature Logements financés 2017 2018 et 2019 2020 et 2021 Logements anciens avec travaux Toutes zones Zone B 2 et C Zone B 2 et C Accédant du parc social Toutes zones Toutes zones Toutes zones Logements neufs 4,5% Toutes zones (2) Zones A et B1 Recentrage du PTZ (1) En 2018, la condition de primo-accession est toutefois supprimée pour les personnes invalides. (2) La quotité de prêt doit cependant être ramenée en zones B2 et C de 40% à 20%. d'un devis avec paiement d'acompte avant le 1 er janvier, restent éligibles au CITE à 30%. Les dépenses de matériaux d'isolation, en r emplacement de simples vitrages donnent accès au taux de CITE à 15% si elles don- nent lieu à signature de devis avec verse- ment d'acompte entre le 1 er janvier et le 30juin 2018. 3. Raccordement aux réseaux de chaleur et audit énergétique En revanche, deux nouvelles dépenses sont intégrées au champ du CITE: - les frais de raccordement à un réseau de chaleur ou de froid alimenté par des éner- gies renouvelables ou de récupération (cet- te part doit être individualisée sur la factu- re). - les dépenses d'audit énergétique payées en 2018 en dehors du cas où sa réalisation est obligatoire. ■ Crédit d'impôt pour les équipe- ments d'aide aux personnes Le code général des impôts (art. 200 qua- ter A) comporte un crédit d'impôt pour l'acquisition d'équipements spécialement conçus pour les personnes handicapées ou âgées et pour la réalisation de diagnostics préalables aux travaux et pour les travaux prescrits par un plan de prévention des risques technologiques (PPRT). Ce crédit d'impôt qui devait prendre fin en 2017, est prolongé de trois ans jusqu'au 31décembre 2020 (art. 81 LF). Mais il est complété d'un dispositif spéci- fique pour les travaux d'adaptation des logements si le contribuable a dans son foyer une personne handicapée ou en per- te d'autonomie. Il faut que le contribuable ou la personne concernée dispose: - d'une pension d'invalidité pour accident du travail de 40% au moins, - d'une pension prévue par le code des pensions militaires, pour une invalidité de 40% au moins, - de la carte mobilité inclusion (mention invalidité, priorité ou stationnement pour personnes handicapées), - d'une carte d'invalidité ou - de l'allocation personnalisée d'autono- mie. Le crédit d'impôt reste, pour les personnes âgées ou handicapées, de 25% de la dépense retenue dans la limite de 5000 € pour une personne seule ou 10000 € pour un couple (+400 € par personne à charge). Le plafond s'apprécie globalement pour la période de janvier2015 à décembre2020. Le crédit d'impôt pour travaux liés au PPRT est de 40% des dépenses retenues par logement dans la limite de 20000 € sur la m ême période 2015-2020. ■ Transformation de bureaux en logements L'incitation fiscale à la transformation de bureaux en logement est prolongée de trois ans et étendue aux terrains à bâtir mais elle est recentrée sur les zones ten- dues (art. 25 LF). 1. Prolongation et élargissement Pour faciliter la transformation de bureaux en logements, la loi prévoit un taux d'im- pôt sur les sociétés réduit (19%). Ce taux d'applique en cas de plus-values réalisées lors de la cession de locaux professionnels en vue de leur transformation en loge- ments. La mesure vise les locaux de bureaux, les locaux commerciaux et indus- triels. L'acquéreur doit prendre l'engage- ment de transformer les locaux en loge- ments dans un délai de 4 ans. La mesure s'applique jusqu'à fin 2017. La loi nouvelle prolonge le dispositif de trois ans, jusqu'à fin 2020 et l'étend aux signatures de promesses de vente interve- nant entre le 1 er janvier 2018 et le 31décembre 2020, l'acte définitif devant alors être signé au plus tard le 31décembre 2022. Le régime est par ailleurs étendu aux ces- sions de terrains à bâtir conclues entre le 1 er janvier 2018 et le 31décembre 2020. L'acquéreur doit s'engager à construire des logements dans un délai de 4 ans (aucune surface minimum n'est prévue). Enfin, le dispositif est étendu aux cessions faites au profit d'une société de construc- tion-vente. 2. Recentrage sur les zones tendues Ce régime est restreint géographiquement aux cessions de biens situés dans les zones marquées par un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements (ce qui correspond a priori aux zones A bis et A). Réforme programmée Pour conclure, on voit donc que, si la fisca- lité immobilière n'est pas profondément bouleversée cette année, elle l'est de manière indirecte par la réforme de l'IFI et de la fiscalité des placements mobiliers. Par ailleurs, la mise en place du prélèvement à la source est une nouvelle phase de boule- versement fiscal à anticiper. La mise en place du prélèvement à la sour- c e, en 2019, sera plus délicate pour les contribuables qui ont des revenus irrégu- liers et pour les bailleurs. La difficulté vient du calcul de l'impôt pour les revenus de 2018. Il fera l'objet d'un crédit d'impôt cor- respondant pour éviter que l'impôt se cumule avec le prélèvement à la source qui débute en janvier 2019. C'est le crédit d'impôt de modernisation du recouvre- ment (CIMR). L'année 2018 étant année de transition, ou année blanche, il est a priori peu utile fis- calement de faire des travaux puisque les revenus ne sont pas imposés, car compen- sés par le CIMR. Pour éviter que les bailleurs ne décalent la réalisation de travaux, la loi a prévu, - pour la détermination du revenu foncier de 2018, d'admettre la déduction intégrale dans les conditions de droit commun (c'est l'année blanche) - pour la détermination du revenu foncier de 2019, de tenir compte de la moyenne des dépenses de 2018 et de 2019 et de n'admettre la déduction que de 50% du total. Ce régime "anti-optimisation" concerne les travaux dont le bailleur assure la maîtrise. Il ne vise donc ni les travaux urgents, ni les travaux décidés d'office par le syndic, ni ceux afférents aux immeubles historiques ou acquis en 2019. A retenir : Le bailleur peut avoir intérêt à moduler son programme de travaux pour les biens locatifs. Conseil pratique à retenir pour l'impôt 2019 : dans la mesure du possible: - Evitez de faire des travaux importants en 2018 ou en 2019 : seule la moitié du total de ces travaux sera déductible en 2019. - Privilégiez les travaux en 2020 : ils seront déductibles en totalité suivant un régime qui sera stabilisé (en principe). La loi de finances rectificative (art. 11) a ajusté certaines mesures de mise en œuvre du prélèvement à la source. L'une d'entre elles concerne les revenus fonciers. Elle étend le régime anti-optimisation aux tra- vaux effectués sur des monuments histo- riques. Cependant les travaux payés en 2019 pour des immeubles inscrits, classés ou labellisés en 2019 demeurent déduc- tibles en totalité. 1 5 janvier 2018 7 R ÉGIMESINCITATIFS JURIS hebdo immobilier ll FISCALITÉ Nous mentionnons ici d'autres mesures affectant l'immobilier et notamment le logement social. ■ TVA sur les logements sociaux Le taux de TVA sur les livraisons de loge- ments sociaux est augmenté de 5,5% à 10% (art. 12 LF). ■ TVA à 5,5% pour l'accession sociale La loi (art. 66 LFR) facilite l'accès à la TVA à 5,5% pour l'accession sociale à la proprié- té à proximité des quartiers prioritaires de la politique de la ville. Elle admet le taux réduit non seulement si une convention est passée entre l'ANRU et les collectivités concernées, ce qui est le cas actuellement, mais aussi dès l'instant où un protocole de préfiguration de la convention a été signé. ■ TVA pour les campings La fourniture de logement sur les terrains de camping relève du taux de TVA à 10% sous la seule condition que les terrains soient classés. Les conditions supplémen- taires (fourniture d'une note indiquant les dates de séjour et le montant des sommes dues, accueil et dépenses de publicité) sont supprimées (art. 14 LF). ■ Quota de logements sociaux L'obligation de construire 25% de loge- ments sociaux dans les programmes de logements intermédiaires est assouplie. Exigée dans les communes qui disposent de moins de 50% de logements sociaux, elle le sera désormais uniquement dans celles disposant moins de 35% de loge- ments locatifs sociaux (art. 69 LF). ■ Droits de mutation pour les EPF Acquisitions réalisées par les établisse- ments publics fonciers de l'Etat : les acqui- sitions de l'Etat bénéficient d'exonération de droits de mutation. La loi nouvelle (art. 22 LFR) étend cette exonération aux acqui- sitions réalisées par les établissements publics fonciers de l'Etat. La mesure s'ap- plique aux acquisitions réalisées depuis le 30décembre 2017. ■ ZRR Le nouveau zonage des zones de revitalisa- tion rurale qui était entré en vigueur au 1 er juillet 2017 est remis en cause. L'ancien zonage est maintenu pour 3 ans. Les com- munes qui se trouvaient sorties du classe- ment au 1 er juillet 2017 s'y trouvent réintro- duites jusqu'au 30juin 2020 (art. 27 LF). ● 1 5 janvier 2018 8 C ONSEILCONSTITUTIONNEL JURIS hebdo immobilier ll FISCALITÉ - IV - Autres mesures - V - Le contrôle du Conseil constitutionnel Les trois textes (LF, LFR et loi de financement de la sécurité sociale) ont été soumis au contrôle du Conseil constitutionnel. La plupart des dispositions critiquées ont été validées par le Conseil constitutionnel. Tou- tefois, une partie de l'article qui institue l’impôt sur la fortune immobilière a été censu- rée à propos de l'imposition d'un immeuble dont la propriété est démembrée. La loi de finances crée une nouvelle règle imposant la répartition de l’imposition entre l'usufruitier et le nu-propriétaire, modifiant la règle jusqu'ici applicable pour l'ISF. La règle nouvelle n'est pas remise en cause mais le délai de son entrée en vigueur est modifiée. Quelques articles ont été censurés car introduits dans un texte de loi de finances alors qu'ils n'avaient pas de rapport avec une disposition fiscale. Enfin, un article est annulé car il créait un régime fiscal dérogatoire dans le seul intérêt de la métropole de Lyon au détriment de la région Auvergne-Rhône-Alpes. ■ Hausse de la CSG Les députés requérants estimaient que la réforme de la CSG ne respectait pas le principe d'égalité devant la loi dès lors que la hausse de cette contribution est com- pensée pour certains redevables alors qu'elle ne l'est pas pour d'autres. Mais le Conseil constitutionnel a considéré que la différence de traitement entre les actifs et les retraités était justifiée par une différence de situation et il a donc validé la mesure. (décision n° 2017-756 DC du 21 décembre 2017, J.O. du 31décembre, n° 7). ■ Réforme de la taxe d'habitation Le recours des députés considérait que la réforme qui aboutit à exonérer de taxe d'habitation 80% des contribuables est contraire au principe d'égalité puisqu'elle aboutit à faire peser la taxe d'habitation sur une minorité de contribuables. Elle aboutirait aussi à une inégalité entre les collectivités territoriales puisque, dans cer- taines d'entre elles, le nombre de rede- vables sera considérablement limité, voire inexistant. Elle serait enfin contraire au principe d'autonomie des collectivités. Le Conseil constitutionnel a rappelé qu'il n'avait "pas un pouvoir général d'appré- ciation et de décision de même nature que celui du Parlement. Il ne saurait rechercher si les objectifs que s'est assignés le législa- teur auraient pu être atteints par d'autres voies, dès lors que les modalités retenues par la loi ne sont pas manifestement inap- propriées à l'objectif visé." Il reconnaît que le législateur n'a pas réduit les disparités de situation entre contribuables mais en retenant un plafond de revenus comme critère d'exigibilité à l'application du dégrèvement, il s'est "fon- dé sur un critère objectif et rationnel, en rapport avec l'objet de la loi". Dans sa conclusion sur ce point, tout en rejetant la critique de rupture d'égalité, le Conseil apporte toutefois une réserve: il rejette le recours "sans préjudice de la pos- sibilité pour le Conseil constitutionnel de réexaminer ces questions en fonction notamment de la façon dont sera traitée la situation des contribuables restant assu- jettis à la taxe d'habitation dans le cadre d'une réforme annoncée de la fiscalité locale". La décision indique également que dans la mesure où le dégrèvement est pris en charge par l'Etat, et quel que soit l'am- pleur de ce dégrèvement, la taxe d'habita- tion, continue de constituer une ressource propre des communes. Par ailleurs, les communes pourront tou- jours augmenter leur taux et la part de taxe résultant d'une hausse ne sera pas pri- se en compte dans le calcul du dégrève- ment et restera à charge des contribuables pour la part supérieure au taux appliqué en 2017. La réforme est donc validée. ■ Sur le prélèvement forfaitaire unique La mise en place du PFU est également validée. La différence de traitement entre les revenus de capitaux mobiliers, soumis au PFU et les autres revenus est justifiée par une différence de situation. Le caractè- re progressif de l'impôt sur le revenu n'est pas remis en cause, car le contribuable conserve la faculté d'opter pour le barème progressif. ■ Sur la réforme de l'ISF Le Conseil valide la création de l'IFI. Sur la base taxable, la décision indique que "en excluant de l'assiette de cet impôt les immeubles détenus directement ou indi- rectement par une société lorsqu'ils sont affectés à son activité industrielle, commer- ciale, artisanale, agricole ou libérale, le législateur a entendu limiter l'imposition instituée aux biens non professionnels et ne pas pénaliser la détention de biens immobiliers pour l'exercice de ces activités. Dès lors, il pouvait traiter différemment les biens immobiliers détenus par des sociétés pour l'exercice de leur activité et ceux loués à des tiers, y compris lorsqu'ils sont affectés par le locataire à une activité industrielle, commerciale, artisanale, agri- cole ou libérale". Usufruit et nue-propriété Mais le Conseil a apporté une réserve sur une disposition concernant l'usufruit. Les actifs grevés d'un usufruit (ou d'un droit d'habitation ou un droit d'usage) sont en principe compris dans le patrimoi- ne de l'usufruitier pour leur valeur totale. Mais si l'usufruit résulte - de l'article 757 du code civil - ou de l'article 767 (dans sa rédaction antérieure à la loi du 3 décembre 2001), - ou de l'article 1094 dans sa version anté- rieure à la loi du 23 juin 2006, ces actifs sont compris dans le patrimoine de l'usufruitier et du nu-propriétaire sui- vant les proportions fixées à l'article 669 du code civil. Mais cette règle s'applique uniquement aux démembrements opérés à compter du 1 er janvier 2018. Le Conseil valide le principe de la réforme en observant que la distinction des hypo- thèses repose sur une différence de situa- tion : - si le démembrement résulte de la loi, le législateur a prévu que l'IFI pèse sur l'usu- fruitier et sur le nu-propriétaire à hauteur de leur valeur respective. alors que, - si le démembrement résulte de la volonté des parties, la charge de l'IFI pèse sur le seul usufruitier. La différence est jugée objective et ration- nelle. En revanche, la décision constate que la loi prévoit que, s'agissant des démembre- ments issus des dispositions de l'article 757 du code civil, la loi a prévu que la règle de répartition entre l'usufruitier et le nu-pro- priétaire prévue au deuxième alinéa de l'article 968 s'applique seulement pour ceux postérieurs au 1 er janvier 2018, Elle en déduit que cette différence de trai- tement n'est ni justifiée par une différence de situation ni par un motif d'intérêt g énéral. Le second alinéa du A du § IX de l'article 31 est jugé contraire à la Constitu- tion. (Sur la portée de cette décision, lire la posi- tion du notariat, page suivante). Crédit-bail, résidence principale, dettes La décision valide par ailleurs l'inclusion dans l'assiette de l'IFI des immeubles fai- sant l'objet d'un contrat de crédit-bail ou d'un contrat de location-accession. L'abattement de 30% sur la valeur de la résidence principale est également validé car justifié par "l'intérêt général qui s'at- tache à la promotion de l'accession à la propriété de la résidence principale". La loi nouvelle fixe des règles spécifiques pour le calcul des dettes déductibles. Elle prévoit notamment des règles particulières pour les prêts remboursables in fine. Le Conseil juge que, ce faisant, le législateur a voulu "éviter que la conclusion de contrats de prêts prévoyant un remboursement de la totalité du capital à l'issue d'un délai important permette au contribuable de diminuer artificiellement la base taxable à l'FI". ■ CVAE et métropole de Lyon Signalons enfin que le Conseil a annulé l'article 85 qui prévoyait une règle spéci- fique en faveur de la métropole de Lyon en fixant une règle dérogatoire au droit commun pour la répartition du produit de la CVAE au détriment de la région Auvergne-Rhônes-Alpes. La loi du 29 décembre 2015 a prévu d'attribuer aux régions la compétence de transport et de développement économique. Pour com- penser ce transfert, les régions bénéficient d'une part de CVAE. Or l'article 85 de la loi nouvelle avait créé un régime dérogatoire au motif que la région Auvergne-Rhône-Alpes n'avait pas eu de transfert en matière de transport. Mais le Conseil observe qu'elle avait bien eu un transfert en matière de développe- ment économique. La priver de la recette d'une part de CVAE dont bénéficiaient les autres régions était donc injustifié. L'article 85 est jugé contraire à la Constitution en ce qu'il annulait l'intégralité du transfert de ressources pour le seul cas de la métro- pole de Lyon et de la région Auvergne- Rhône-Alpes. ■ Sur les aides au logement L'article 126 institue une réforme des aides au logement. Il prévoit: - la suppression progressive de l'APL acces- sion, - la création d'une réduction de loyer de solidarité en faveur des locataires du parc social, sous un certain plafond de res- sources, - la baisse de l'APL d'un montant compris entre 90% et 98% de la réduction de loyer de solidarité, - une modulation de la cotisation versée à la CGLLS. Les requérants soutenaient que ces disposi- tions se heurtent au principe d'égalité car elles ne sont pas applicables au parc privé. Or le Conseil juge que les bailleurs du parc public ne sont pas dans une situation iden- tique à ceux du parc privé, ce qui autorise une différence de traitement. S'agissant de la baisse de loyers imposée aux bailleurs du parc social, à compter du 1 er février 2018, le Conseil reconnaît qu'elle s'applique aux contrats en cours et qu'elle a pour effet de diminuer les ressources des bailleurs du parc social. Toutefois, ces mesures sont justifiées par le motif d'intérêt général d'améliorer les mécanismes de fixation des loyers pour les ajuster au mieux de la réalité des niveaux de vie des locataires et de réduire le coût de la politique du logement pour les finances publiques. Le Conseil considère donc que l'atteinte aux contrats n'est pas disproportionnée. ■ Demandes de rapports Enfin, la fourniture d'une série de rapports demandée au Gouvernement est annulée, car elles n'ont pas leur place dans une loi de finances. Il s'agit par exemple de l'article 127 qui prévoyait un rapport sur la création d'une base de données relative au logement des bénéficiaires d'AP L. (décision n°2017-758 DC du 28décembre 2017, J.O. du 31décembre, n°11). ■ Publication des valeurs foncières Signalons une disposition de la loi de finances rectificative qui a été annulée car étant sans rapport avec l'objet d'une loi de finances: il s'agit de l'article 29 qui traite de l'accessibilité des données de l'adminis- tration fiscale relative aux valeurs foncières déclarées à l'occasion de mutations (décision n°2017-759 du 28décembre 2017, JO. du 29décembre, n°2). ● 1 5 janvier 2018 9 C ONSEILCONSTITUTIONNEL JURIS hebdo immobilier ll FISCALITÉ Avec la future loi ELAN, la Fnaim prépare ses propositions (1) . Commentant l’avancée des travaux de préparation de la nouvelle loi consacrée au logement, le nouveau président de la Fnaim, Jean-Marc Torrol- lion réclame une véritable coproduction pour la copropriété. La réforme de la copropriété doit faire l’objet d’une habili- tation du Gouvernement à légiférer par ordonnance dans un délai de deux ans et la fédération reconnaît que des évolutions sont nécessaires. C’est le cas pour les petites copropriétés (le Greco, dont le président adjoint de la Fnaim, Loïc Cantin est membre, réfléchit à la situation partic- ulière des syndicats de deux lots), mais aus- si pour les très grandes copropriétés. Jean- Marc Torrollion reconnaît que l’idée d’un conseil d’administration peut être perti- nente pour certains types d’immeubles, mais il ajoute qu’il faut éviter de créer une multitude de statuts dans la copropriété. Et surtout la Fnaim entend bien être vigi- lante pour que les copropriétaires ne soient pas dépossédés de leur droit de pro- priété. Des craintes sur le bail numérique La Fnaim est aussi très attentive aux pro- jets du Gouvernement sur la mise en place d’un bail numérique. Jean-Marc Torrollion observe que lorsqu’un bailleur confie un mandat à une agence, il ne lui donne pas pour autant l’autorisation de transmettre toutes ses données. La Fnaim s’oppose à toute forme étatique d’émission de for- mules de baux. Les agents immobiliers ne sont pas hostiles à l’observation des marchés (Emmanuel di Girolamo confirme par exemple que la FNAIM est présente dans l’observatoire des loyers de Lille) mais ils s’opposent à l’encadrement des loyers. La Fnaim transmet les données à l’Anil qui les renvoie à ses relais locaux. Mais la Fnaim refuse de transmettre les données pour Grenoble afin de manifester son opposition à la mise en place de l’en- cadrement dans cette ville. La Fnaim approuve par ailleurs le projet de décor- réler l’encadrement de l’observation des loyers. Clarifier le bail mobilité S’agissant de la création du bail mobilité, dont la position sur le marché paraît incer- taine, la Fnaim demande que soit clarifiée la situation du locataire en fin de bail. Si les parties en conviennent, le bail peut se transformer en bail de droit commun mais s’il n’y a pas d’accord sur sa prolongation, le locataire doit clairement être déchu de tout titre d’occupation en fin de contrat. Au vu des premières réunions tenues au Sénat lors des conférences de consensus sur le projet de loi logement, Loïc Cantin observe que les représentants des collectiv- ités territoriales sont très demandeurs pour prendre en charge la politique locale du logement mais qu’ils se heurtent à une volonté de l’État de reprendre en main la gestion de cette politique. Hausse de la vacance Dans sa présentation de la conjoncture du marché du logement, Jean-Marc Torrollion a insisté sur la hausse de la vacance. Le taux de vacance en France a atteint 8,4% du parc en 2017. Observée sur les aires urbaines de moins de 200000 habitats, la hausse de la vacance représente 700000 logements vacants supplémentaires en 15 ans. La Fnaim souligne que les deux fac- teurs principaux de ce phénomène sont d’une part le dépeuplement des centres urbains au profit des couronnes périur- baines et d’autre part la diminution de la population dans des zones en difficulté économique. Forte hausse du volume des trans- actions La Fnaim observe que le nombre de trans- actions, 986000 ventes en 2017 représente une hausse de 16,7% par rapport à 2016 mais plus encore une progression de 42% en trois ans. Cette tendance est plus mar- quée en Ile-de-France (+48%) qu’en province (+41%). La hausse des volumes, présente dans tous les départements, varie de +8% dans les Ardennes à +23% en Indre-et-Loire. Le taux de rotation (nombre de ventes rap- portées à celui du parc) atteint aussi un record à 2,8%. Les régions les plus actives sont situées sur la façade atlantique et méditerranéenne, le sillon rhodanien et en Île-de-France. Les prix ont augmenté en un an de +4,2% (2550 € le m 2 ) après une hausse de +1,5% en 2016. La hausse est plus marquée pour les appartements (+4,9%) que pour les maisons (+3,7%). La Fnaim insiste sur le caractère très hétérogène des niveaux de prix suivant les régions et fait remarquer que les prix n’ont retrouvé leur niveau de 2008 qu’en Ile-de-France. Pour 2018, la Fnaim estime que le marché ne devrait pas subir de ralentissement et que la hausse des prix des logements pour- rait être de 2%, ce qui, conclut Jean Marc Torrollion, ne représenterait qu’un rattra- page de l’inflation. Le marché locatif assagi Les loyers sont assagis, résume la Fnaim. Ils sont parfois orientés à la baisse comme à Strasbourg (-1,9%) ou à Marseille (-0,6%). Mais ils augmentent de plus de 1% dans quelques villes comme à Rouen (1,2%) et à Toulouse (1,8%) ou encore à Lyon (2,8%). La hausse est plus ville à Rennes (3,4%) sans doute en raison d’un afflux de logements neufs sur le marché. ● 1 5 janvier 2018 10 F NAIM JURIS hebdo immobilier ll RENCONTRE Jean Marc Torrollion réclame une coproduction législative pour la réforme de la copropriété Zones Evolution des prix courants Taux d’inflation 5 ans 10 ans 5 ans 10 ans France -0,9% -0,2% +2,7 % +10,7 % Ile-de- France +1,5 % +10,5 % Province -1,7% -3,0% source: Fnaim source: Fnaim / Oslo Evolution des prix des loge- ments anciens et de l’inflation Communes Loyer mensuel au m 2 Com- munes Loyer mensuel au m 2 Paris Aix Nice 29,1 16,4 15,8 St Denis Strasbourg Dijon 11,4 11,3 11,0 Montpellier Lille Bordeaux 14,3 13,8 13,6 Reims Orléans Angers 10,7 10,7 10,4 Lyon Rennes Marseille 13,4 12,6 12,4 Nancy Nîmes Clermont F 10,2 10,2 10,0 Toulouse Grenoble Nantes 12,4 12,1 12,1 Le Havre Metz Besançon 9,9 9,6 9,6 Toulon Villeurbanne Rouen 12,0 11,9 11,8 Perpignan Le Mans Brest 9,0 8,9 8,9 Amiens Caen Tours 11,8 11,6 11,5 Limoges Saint Etienne 8,7 7,3 Loyers dans les grandes villes en € au 3 e trimestre 2017 Loïc Cantin, Jean Marc Torrollion, Emmanuel di Girolamo (1) Conférence de presse du 10 janv. 2018 NOTAIRES 1 5 janvier 2018 11 JURIS hebdo immobilier ll RENCONTRE NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E EX C EP T IO NNEL L E R é s e r v é e a u x n o uv e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS hebdo immobilier Le Conseil supérieur du notariat présentait ce 11janvier les grandes orientations de la loi de finances pour 2018. En voici quelques aspects. De façon générale, le notariat observe que la loi de finances ne comporte pas de mesure sur les droits de succession. Le sujet avait pourtant été évoqué dans le cadre de la campagne électorale pour les élec- tions présidentielles. En revanche, la loi comporte de nombreux dispositifs anti-abus dont le notariat pense qu’ils seront efficaces. S’agissant de la fiscalité des entreprises, les notaires remarquent que les réformes visent davantage le régime du chef d’entreprise que la fiscalité de l’entreprise elle-même. ■ Relèvement des seuils micro La loi a relevé sensiblement les plafonds d’application des régimes micro-BIC et micro-BNC, qui permettent au contri- buable de bénéficier d’un régime simplifié de ses revenus professionnels. L’apprécia- tion des seuils est par ailleurs simplifiée puisqu’il n’y a plus lieu de se référer à un double seuil. Par exemple, pour le nou- veau seuil de 170000 € applicable aux ventes de marchandises, et qui s’applique dès les revenus de 2017, si le chiffre d’af- faires est inférieur à 170000 € en 2016, le micro-BIC s’applique. S’il excède 170000 € , il faut examiner le chiffre de 2015. S’il est inférieur à 170000 € le régime micro est applicable. S’il dépasse 170000 € , le régi- me réel devient applicable. Par ailleurs, il n’y a plus de lien automa- tique entre l’application du régime micro et celui de la franchise en base de TVA. ■ Réforme de la taxe d’habitation Le dégrèvement de taxe d’habitation, qui ne concerne que les résidences principales et qui est soumis à condition de ressources, sera pratiqué d’office par l’administration. Le contribuable n’a donc pas de démarche à effectuer. ■ Le prélèvement forfaitaire unique Le PFU est applicable de plein droit et glo- bal: il vise tous les revenus soumis au pré- lèvement forfaitaire, sans qu’il soit possible de faire une distinction suivant les revenus. En revanche, le contribuable peut opter pour l’application du barème progressif. L’option n’est valable qu'un an. S’il a opté par le barème une année, le contribuable peut donc revenir au PFU l’année suivante. ■ Prélèvement à la source S’agissant des revenus fonciers, le notariat confirme que les travaux dont le proprié- taire à la maîtrise ne seront déductibles qu’à hauteur de 50% du total des dépenses de 2018 et 2019, pour le calcul des revenus de 2019. Il en résulte donc que le bailleur qui peut maîtriser son calendrier de travaux a inté- rêt, du point de vue de la faculté de déduction, à reporter ses travaux à 2020. ■ IFI: le cas de l’usufruit Les notaires observent que si le Conseil constitutionnel a validé l’article instituant l’impôt sur la fortune immobilière en lieu et place de l’ISF, il a apporté un correctif à la création d’une règle nouvelle sur l’impo- sition des biens immobiliers dont la pro- priété est démembrée. Les démembrements Alors que, traditionnellement, le bien est imposé dans le patrimoine de l’usufruitier, pour sa valeur totale (sauf exceptions limi- tées), désormais, et lorsque le démembre- ment résulte de dispositions légales, le bien sera imposé dans le patrimoine de l’usufruitier et dans celui du nu-propriétai- re, en fonction du barème de répartition prévu par le code civil (lire p.9). Or le légis- lateur avait prévu que cette nouvelle règle ne s’appliquait qu’aux démembrements postérieurs au 1 er janvier 2018. Le Conseil constitutionnel a considéré que cela crée une différence de traitement injustifiée. Les notaires en concluent que c’est la totali- té des démembrements issus des règles légales qui sont désormais visés par cette règle et non pas seulement les nouveaux démembrements. Ils ajoutent que cela confère un avantage supplémentaire aux donations entre époux qui organisent le transfert de biens puisque si le démembre- ment résulte de dispositions contractuelles, il échappera à la loi nouvelle. L’intérêt de l’ap- plication de ce nouveau dispositif est toute- fois très variable en fonction de l’importance respective du patrimoine immobilier de l’usufruitier et du nu-propriétaire. Si à un usufruitier unique (conjoint survivant) cor- respondent plusieurs nus-propriétaires (les enfants du conjoint décédé), cette diffusion plus importante des droits peut conduire à une moindre imposition. Prise en compte des dettes Les dettes ne seront plus déductibles en totalité car elles ne se rapportent pas nécessairement à la partie immobilière du patrimoine du contribuable. Elles sont déductibles si elles financent par exemple l’acquisition d’un bien immobilier. La loi comporte des dispositifs anti-abus. Exemple: les prêts in fine ne sont déduc- tibles qu’à hauteur de ce qui aurait été déductible en cas de recours à un prêt clas- sique. Si la durée de remboursement n’est pas prévue, le prêt est réputé être souscrit pour une durée de 20 ans. ● B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART ns69 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ Le CSN présente la loi de finances pour 2018 1 5 janvier 2018 12 JURIS hebdo immobilier ll FISCALITÉ P RÉSIDENTDE C ENTURY 21 F RANCE >Quelles ont été les grandes tendances du marché en 2017? Laurent Vimont : “Avec 950000 transac- tions en 2017, le marché a atteint un niveau record. Le réseau CENTURY 21 a connu une hausse de ses ventes de 6,5%. Malgré cette forte augmentation des volumes, les prix sont restés contenus (+1,2% sur un an), le prix moyen en France s'établissant à 2552€ le m 2 . Mais il faut noter que la forte hausse des prix au premier semestre a freiné le volume des ventes au second semestre, notamment vers la fin de l’année. A Paris, la forte progression des prix (+7,5% en un an), concentrée surtout sur le premier semestre, a provoqué un recul d'activité de -8,7% par rapport à 2016. En Ile-de-France, les prix au m 2 ont augmen- té de +1,4% en un an. La hausse est généra- le sauf dans les Yvelines (-0,4%). En Ile-de- France, le nombre de transactions a progres- sé de +4,7%. En province, huit régions voient leur prix augmenter, tandis que trois connaissent des baisses de prix (Bretagne, PACA et Hauts- de-France). Les volumes progressent par- tout sauf dans les Pays-de-la-Loire (-1,6%). De manière générale, cette hausse contenue des prix s’explique par l’auto-régulation du marché, les acquéreurs refusant d’acheter à n’importe quel prix.” >Quel est le profil des acquéreurs? L. V. : “Pour l'ensemble de la France, les cadres (moyens et supérieurs) représentent 39% des acquéreurs et les employés et ouvriers une proportion équivalente (39,7%). Mais à Paris, les cadres représen- tent 83,6% des acquéreurs. La part des employés et ouvriers n'est plus que de 5,8% dans la capitale et elle est en recul de -31% sur un an. Cela souligne la tendance à la gentrification. Ceux qui ne peuvent plus acheter à Paris se tournent vers la périphé- rie. Si les cadres représentent 83,5% des acheteurs dans les Hauts-de-Seine, les ouvriers et employés représentent 65,2% des acquéreurs en Seine-et-Marne et seule- ment 8,2% dans les Hauts-de-Seine.” >Comment se comporte le marché de l'in- vestissement? L. V. : “La part des transactions destinées à l'investissement locatif recule de -4,9% en France. A Paris, elle recule de -16,7% (21,4% des transactions). Depuis 2012, le marché parisien a perdu entre 25000et 30000 loge- ments non vendus à des investisseurs.” >Le bail mobilité pourrait-il attirer de nouveaux investisseurs? L. V. : “Le bail mobilité est un gadget. Il ne fera pas revenir les investisseurs. Ce qu'il faut, c'est redonner aux bailleurs la liberté de fixer le montant de leurs loyers. L'enca- drement des loyers a impacté négative- ment le parc locatif. Or le secrétaire d’État Julien Denormandie a indiqué vouloir continuer à expérimenter le système d'en- cadrement des loyers et l’État a fait appel du jugement qui l'avait annulé. Si on pour- suit le système d’encadrement, le parc locatif continuera à s’assécher et l’on rever- ra des files de candidats locataires dans les immeubles. D'autres solutions devraient être mises en œuvre pour augmenter l'offre locative, com- me la construction de logements grâce notamment à la couverture du périphérique. Dans les secteurs où d'importants volumes de logements neufs ont été construits, les loyers baissent. Les bailleurs du parc ancien, dont les loge- ments sont plus coûteux en charges que les logements neufs, sont contraints de s'ajuster en diminuant leurs loyers.” >Quelles perspectives pour 2018? L. V. : “Après une année record en 2017, le volume des ventes en 2018 devrait être inférieur à celui de 2017, et avoisi- ner sans doute 900000 transactions. Pour les prix, on peut estimer que le mar- ché est apaisé même s'il subsiste une réser- ve de hausse par rapport au niveau de 2011. L'année 2018 devrait donc être bonne. Les conditions de prêt restent très favo- rables: depuis 4 semestres, le montant du crédit immobilier obtenu pour une men- sualité de 1000€ sur 20 ans dépasse le prix moyen d'une acquisition en France, ce qui permet d'acheter sans apport personnel.” >Constatez-vous l'émergence d'une valeur verte pour les logements économes en énergie? L. V. : “La valeur verte n'existe pas; les acquéreurs ne sont pas sensibles à l'étiquet- te énergie, sauf à bien équivalent, ce qui est rarement le cas. La lecture d'une annonce de vente devient d'ailleurs de plus en plus difficile en raison de l'abondance des don- nées qu'il faut y mentionner.” >Qu'attendez-vous de la future loi loge- ment? L. V. : “Quand on voit des personnes vivant dans la rue devant des locaux de bureaux vides, on est frappé par l'incohérence des règles. Il faudrait assouplir les contraintes de transformation de bureaux en loge- ments et celles qui imposent des quotas de logements sociaux qui freinent la construc- tion ou encore les normes sur les ascen- seurs et les parkings.” ● Laurent Vimont: “Il faut redonner aux bailleurs la liberté de fixer leurs loyers” Après une année 2017 exceptionnelle, le président de Century 21 France analyse les perspec- tives du marché de l'immobilier ancien. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 contact@jurishebdo.fr ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0219 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 779 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: par nos soins ■ Gestion des abonnements: logiciels Libre office - Xoops INTERVIEW CSP Paris Ile-de- France Seine-et- Marne Hauts de Seine Employés/ ouvriers 5,8% 43% 65,2% 8,2% Cadres moyens 39,1% 33,2% 17,2% 51,2% Cadres sup. Prof. lib. 44,5% 12,2% 5,7% 32,3% Commerçants / Artisans 2,9% 4,8% 3,2% 2,9% Retraités 7,7% 6,8% 8,7% 5,4% Profil des acquéreurs en catégorie socio-professionnelles Source: Century 21 France
