Au sommaire :
– 2 – Décryptage –
Rencontre : Les grandes lignes du projet de loi ELAN présentées par
le cabinet du ministre de la cohésion des territoires
ORT : nouvel outil pour les centres-villes / PPA et GOU : nouveaux outils d’aménagement / Libération du foncier / Normes : changer de logique / Accessibilité : passer de l’adapté à l’adaptable / Simplifier l’acte de bâtir / Développement de l’accession sociale à la propriété / Favoriser la mobilité / Encadrement des loyers : expérimenter 5 ans / Lutte contre l’habitat indigne
– 6 – Le projet de loi ELAN –
Titre 1er : Construire plus, mieux et moins cher (p. 6)
Titre II : Évolution du secteur du logement social (p. 9)
Titre III : Répondre aux besoins de chacun et favoriser la mixité sociale (p. 10)
Titre IV : Améliorer le cadre de vie (p. 13)
– 15 – Analyse –
Cyril Karam (ASPIM) : La Société de Libre Partenariat : une nouvelle voie pour l’investissement immobilier
– 17 – Analyse –
Taylor Wessing : “Le financement prématuré aux risques et périls de l’acquéreur en Allemagne”.
■ dossier ■ Le projet de loi ELAN Plan ■ i ■ Construire plus, mieux et moins cher > Dynamiser les opérations d'aménagement pour produire plus de foncier constructible > Favoriser la libération du foncier > Favoriser la transformation de bureaux en logements > Simplifier et améliorer les procédures d'urbanisme > Simplifier l'acte de construire > Améliorer le traitement du contentieux de l'urbanisme ■ ii ■ Évolution du secteur du logement social > Restructuration du secteur > Adaptation des conditions d'activité des organismes de logement social > Dispositions diverses ■ iii ■ Répondre aux besoins de chacun et favoriser la mixité sociale > Favoriser la mobilité dans le parc social et le parc privé > Favoriser la mixité sociale > Améliorer les relations locataires bailleurs et favoriser la production de logements intermédiaires ■ iV ■ Améliorer le cadre de vie > Revitalisation des centres-villes > Rénovation énergétique > Lutte contre l'habitat indigne et les mar- chands de sommeil > Améliorer le droit des copropriétés > Digitalisation du secteur du logement > Simplifier le déploiement des réseaux de communication électronique à très haute capacité > Diffusion par voie hertzienne des données horaires du temps légal français Le projet de loi ELAN arrive au conseil des ministres N ous vous proposons dans ce numéro un examen, article par article, du projet de loi ELAN dans sa version soumise au Conseil d’État. Le texte qui doit être présenté en conseil des ministres ce 4avril est donc le cas échéant modifié sur certains points. Vous trouverez aussi une synthèse des explications fournies par le cabinet dans deux réunions de travail courant mars. L’intitulé du texte évoque le logement, l’aménagement et le numé- rique, mais l’essentiel de ses dispositions est consacré au logement. Le dispositif d’ORT vise toutefois spécifiquement la revitalisation des centres-villes et concerne donc également le commerce. Le secteur des bureaux est concerné par quelques dispositions comme la rénovation énergétique et la réquisition des bureaux vacants pour être transfor- més en logement. Le logement social est largement au cœur du dispositif notamment pour favoriser le regroupement des organismes. Le logement privé est concerné par la réforme de l’encadrement des loyers et, à terme, par la copropriété. De nombreuses mesures sont incitatives et non coercitives, par exemple pour la mise en œuvre du système de cotation pour la ges- tion des demandes de logement sociaux. D’autres sont la systématisation de bonnes pratiques préexistantes. La loi a alors un effet incitatif, mais sans présenter de caractère nécessai- rement innovant ou contraignant. Sur certains points, le texte renforce les sanctions comme en témoigne la généralisation des astreintes applicables en cas de défaut de réali- sation de travaux prescrits pour protéger la santé ou la sécurité des habitants. À noter que le CNTGI perd ses pouvoirs de sanction, et ne conserve que sa mission d’instance consultative. L’encadrement des loyers devient “expérimental”. Formellement, cela se traduit par le retranchement des dispositions organisant l’encadre- ment de la loi de 1989, les textes figurant uniquement dans la future loi ELAN. De nombreux codes sont modifiés, surtout le CCH et le code de l’ur- banisme, mais aussi le code de la santé publique ou le code du touris- me ainsi que le CGPPP. Le projet de loi programme aussi toute une série d’ordonnances par exemple en matière d’habitat indigne, de ZAC ou de copropriété. Le texte est-il appelé à évoluer fortement au Parlement? Le cabinet a indiqué que le Gouvernement serait ouvert sur certaines questions (comme l’habitat indigne) mais plus restrictif sur d‘autres (pas de remi- se en cause de la loi SRU). Le texte pourra peut-être évoluer lors des travaux en commission mais probablement peu en séance publique, si perdure la pratique parlementaire de la nouvelle législature qui rejet- te la plupart des propositions d’amendement. ■ BD JURIS hebdo La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO Spécial 70 26MARS 2018 ISSN 1622-1419 18 E A NNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Décryptage - Rencontre: Les grandes lignes du projet de loi ELAN présentées par le cabinet du ministre de la cohésion des territoires ORT: nouvel outil pour les centres-villes / PPA et GOU: nouveaux outils d’aménagement / Libération du foncier / Normes: changer de logique / Accessibilité: passer de l’adapté à l’adaptable / Simplifier l’acte de bâtir / Développement de l’accession sociale à la propriété / Favoriser la mobilité / Encadrement des loyers: expérimenter 5 ans / Lutte contre l’habitat indigne - 6 - Le projet de loi ELAN - Titre 1 er : Construire plus, mieux et moins cher (p. 6) TitreII: Évolution du secteur du logement social (p. 9) TitreIII: Répondre aux besoins de chacun et favoriser la mixité sociale (p. 10) TitreIV: Améliorer le cadre de vie (p. 13) - 15 - Analyse - Cyril Karam (ASPIM): La Société de Libre Partenariat: une nouvelle voie pour l’investissement immobilier - 17 - Analyse - Taylor Wessing: “Le financement prématuré aux risques et périls de l’ac- quéreur en Allemagne”. S O M M A I R E E D I T O R I A L Nu m é r o s p é c i a l : P r o j e t d e l o i E L A N Le prochain numéro de Jurishebdo sera daté du 9 avril 2018 Les grandes lignes du projet de loi ELAN 2 6mars 2018 2 JURIS hebdo immobilier ll PROJET D ÉCRYPTAGE ▲ Le directeur adjoint du cabinet, Jérôme Masclaux, indique que le plan du Gouver- nement se développe en trois phases; la loi de finances pour 2018, le projet de loi ELAN et les mesures réglementaires. Le projet de loi ELAN analysé en mars au Conseil d’État, doit être présenté en conseil des ministres le 4avril et transmis au Parle- ment fin mai. Il devrait être examiné selon la procédure d'urgence, ce qui limite les débats à une lecture à l'Assemblée, une au Sénat, avant la constitution probable d'une commission mixte paritaire. Le texte définitif devrait probablement être voté à l'autonome. L'ORT: un nouvel outil pour les centres-villes Le dispositif d'opération de revitalisation de territoire (ORT) est programmé par l'ar- ticle 54, premier texte du titreIV sur l'amé- lioration du cadre de vie. C'est un nouvel outil mis à la disposition des collectivités locales, explique Marc Chapuis, visant la requalification des centres-villes. Sa mise en œuvre repose sur 4 conditions: - Une vision globale sur l'habitat, le com- merce, la valorisation du patrimoine et les services publics, afin de définir un projet urbain. - Simplification: l'ORT englobe des disposi- tifs existants en matière de logement, comme les opérations programmées d'amélioration de l'habitat (OPAH), ou de commerce comme les contrats de revitali- sation artisanale et commerciale (CRAC). - Partenariat élargi. L'ORT associe la com- mune centre, l'EPCI, et les communes de périphérie concernées par le centre-ville. - Intervention renforcée sur le centre-ville: l'ORT permet une exonération de la procé- dure d'autorisation d'exploitation commer- ciale pour les porteurs de projets dans le centre-ville. Cela supprime donc le seuil de 1000m 2 . Par ailleurs, le préfet peut décider de suspendre l'examen des projets d'im- plantation en périphérie, si cette décision est de nature à préserver le centre-ville. La décision est prise en considération du taux de vacance commerciale, de l'habitat et du niveau de chômage, supérieurs à la moyenne. Cette suspension a une durée maximale de trois ans. Il s'agit donc de "faire une pause" dans le développement des commerces de péri- phérie pour permettre la réussite de la rénovation du centre. L'ORT emporte mise en place du droit de préemption renforcé. Marc Chapuis indique que ce texte donne une base juridique aux sursis à statuer des décisions en CDAC qui se pratiquent déjà dans certaines villes. Ce dispositif d'ORT s'inscrit dans le pro- gramme Action cœur de ville, et se combi- ne avec la mobilisation des financements émanant notamment de la Caisse des dépôts et de l'ANAH. Le partenariat s'étend aux établissements publics de l’État et à toute personne vou- lant apporter son soutien financier au pro- jet, ce qui englobe des acteurs publics et privés comme, par exemple, des opéra- teurs commerciaux. C'est la collectivité qui assurera la maîtrise d'ouvrage du projet, avec l'aide d'un chef de projet qui pendant 5 ans, sera financé à 50% par l’État L'identification des villes éligibles aux ORT est en cours. PPA et GOU: nouveaux outils d’aménagement Jérôme Masclaux présente les principaux dispositifs du titre I er intitulé "construire plus, mieux et moins cher" et notamment les deux nouveaux outils que sont le PPA et le GOU. Le projet partenarial d'aménagement (PPA) est prévu par l'article 1 er . C'est un nouveau contrat qui associe Etat, collectivi- tés et partenaires publics ou privés. Ces contrats existent déjà dans la pratique, mais l'objectif est de les inscrire dans la loi, afin de favoriser leur développement et leur apporter des effets complémentaires, notamment par l'accélération des cessions de foncier public de l’État de gré à gré. Un PPA peut être combiné avec une gran- de opération d'urbanisme (GOU). La GOU permet de mobiliser le permis d'innover, dont le champ d'application est étendu, elle facilitera la délivrance des autorisations d'urbanisme et la modifica- tion des documents d'urbanisme liés. Par ailleurs, il est prévu de simplifier les procédures pour les opérations d'aména- gement et les enquêtes publiques. Jérôme Masclaux indique que l'objectif est que le PPA ait une échelle plus large que celle d'une ZAC; il s'agit de dépasser la simple opération d'aménagement. Koumaran Pajaniradja résume les trois constats initiaux qui ont présidé à l'élabo- ration du texte: fracture territoriale pour le logement, changement des besoins des Français (vieillissement, développement de la monoparentalité…) et complexité de l'acte de construire (comment faire un logement abordable et performant). Il présente les objectifs qui en ont été déduits: - Faciliter l'acte de construire. - Cesser le flux normatif (sauf pour des rai- sons de sécurité ou pour adopter des textes d'application de lois déjà promul- guées), Jérôme Masclaux confirme à ce propos que la parution de plusieurs textes a déjà été bloquée afin d'éviter la prolifé- ration normative. - Lutter contre les recours abusifs, pour débloquer les 30000 logements qui, selon la FPI, font l'objet de procédures. Libération du foncier La loi de finances a déjà adopté des mesures en ce sens. C'est notamment le but de l'inversion du calcul des plus-values immobilières pour décourager la rétention foncière et inciter les propriétaires de ter- rains à bâtir à les vendre rapidement et la baisse du taux d'impôt sur les sociétés à 19% pour favoriser la construction de logements. Le projet de loi ELAN rappelle l'objectif de libération du foncier public. Le principe de la décote sur le prix du foncier public (mise en place avec Cécile Duflot) est confirmé mais le montant de la décote est portée de 50% à 70%. Les normes: changer de logique La volonté des pouvoirs publics est de changer de logique. Le principe actuel est d'imposer des moyens techniques pour parvenir à un objectif. Une norme d'isola- tion phonique par exemple fixe les dimen- sions requises des matériaux pour que l'iso- lation soit performante. Le principe à venir sera celui du résultat. Il laissera aux opéra- teurs le choix des moyens à mettre en œuvre pour l'atteindre. RENCONTRE Rencontre avec le cabinet du ministre de la cohésion des territoires. Explications fournies par le cabinet du ministre de la cohésion des territoires à l'occasion de deux rencontres de presse le 13 mars puis le 20 mars 2018. La mesure figure dans un autre texte: le projet de loi pour une société de confian- ce. Ce texte, en cours d'examen parlemen- taire, entend engager un "choc de c onfiance" pour permettre de construire avec plus d'innovation et moins cher. L'accessibilité: passer de l'adapté à l'adaptable Koumaran Pajaniradja entend "positiver le discours". Loin de remettre en cause les objectifs d'accessibilité des bâtiments, le projet est de permettre que le logement accompagne l'habitant dans son évolution. Le logement doit être conçu pour s'adap- ter. L'objectif ne sera plus de construire 100% de logements adaptés mais des logements adaptables. La réflexion en cours vise à définir ce que pourra être ce logement évolutif. Les procédures d'urbanisme Constatant que le schéma de cohérence territoriale (SCOT) est un document de 700 à 800 pages, car il doit intégrer de nom- breux enjeux, Koumaran Pajaniradja indique que le projet de loi tend à revoir la hiérarchie des normes et simplifier les pro- cédures. A titre d'exemple, l'avis de l'Architecte des bâtiments de France sera un avis simple et non plus un avis conforme dans deux cas: dans le cadre de la lutte contre l'habitat indigne et pour l'installation de pylônes de téléphonie numérique. Simplification de l'acte de bâtir des logements sociaux Trios mesures sont prévues: - Prolongation pendant 3 ans de la faculté de recourir à la conception réalisation pour les logements sociaux. - Ajustement des procédures de concours d'architecte et de recours à la loi MOP. Il s'agit ici de revenir au droit en vigueur avant la loi de 2016 sur l'architecture. - Permette un affranchissement de la loi MOP. Koumaran Pajaniradja précise que le séquencement des étapes de la loi MOP n'est plus adapté. Réagissant aux critiques émises par la profession des architectes, il se veut rassurant: "on continuera de construire avec les architectes". Lutte contre les recours abusifs Certaines des mesures prévues ne sont pas d'ordre législatif mais réglementaire. - Lutter contre les mesures dilatoires en invitant le juge (en première instance) à fixer une date limite au-delà de laquelle les moyens nouveaux ne sont plus rece- vables. C'est la cristallisation des moyens. - Encadrer les délais de recours pour qu'ils ne dépassent pas 10 mois. Cette mesure sera prévue par décret et n'est pas assortie d e sanction: elle consiste à fixer aux juri- dictions des objectifs de priorité de traite- ment des dossiers. En limitant le temps d'instruction, la mesure tend à rendre sans portée les arguments de ceux qui enga- gent un recours pour négocier son retrait moyennant finances. - Prolongement pour la durée du quin- quennat de la suppression du double degré de juridiction pour les constructions de logements en zone tendue (mesure visant les permis de construire, de démolir et d'aménager). S'agissant de la validité des "chartes pro- moteurs" que certaines communes impo- sent aux opérateurs, le Gouvernement n'entend pas légiférer sur la question mais plutôt faire preuve de "pédagogie" à l'égard des élus pour les convaincre que les textes en vigueur comportent suffisam- ment d'outils pour orienter les construc- tions. En revanche, s'agissant de l'instruction des permis de construire, le Gouvernement va réaffirmer l'interdiction pour l'administra- tion d'exiger des pièces complémentaires, autres que celles prévues par les textes. Transformation de bureaux en logements Alors que l'Ile-de-France comporte 4mil- lions de m 2 de bureaux vacants, la loi va inciter à la transformation de bureaux en logements. Plusieurs moyens d'ajustement normatif sont mobilisés dans ce but: - Alignement des normes sur le logement et de celles du bureau en matière de sécu- rité incendie et de parking. - Introduction d'un bonus de constructibili- té en cas de transformation. - Insertion d'une nouvelle catégorie de bâtiments pour les immeubles de moyen- ne hauteur de 28 à 50m, afin de faciliter la réversibilité des bâtiments. Digitalisation du secteur La digitalisation doit être menée dans tou- te la chaîne de production: du foncier à l'habitat connecté. Première étape: la dématérialisation des autorisations d'urbanisme, ce qui va per- mettre de simplifier et d'accélérer les pro- cédures. Cette volonté doit se combiner avec l'échéance du 8novembre 2018 à par- tir de laquelle les autorisations doivent pouvoir être déposées par voie dématéria- lisée. En revanche, il n'est pas prévu de mesure spécifique sur le carnet numérique. En e ffet, la pratique commence à se saisir de ce procédé et il a paru inutile de légiférer. Construction de logements sociaux Afin de veiller au respect des obligations des communes sur les objectifs de construction de logements sociaux, Jérôme Masclaux indique que l'objectif du Gouver- nement est de faciliter la construction des logements au cours de chaque période triennale, plutôt que de privilégier une logique de sanctions lorsque les objectifs ne sont pas atteints. Suite des explications le 20mars. Le logement social Cette partie du projet de loi est celle qui a le plus évolué, reconnaît Jérôme Masclaux, en raison du travail de concertation opéré notamment avec l'USH et la Fédération des EPL. L'objectif est de mettre en place des outils pour accompagner les bailleurs sociaux dans leur restructuration. Regroupements de moyens Les organismes sont invités par exemple à constituer des GIE pour mettre en commun certaines de leurs fonctions. La loi va per- mettre de lever des obstacles statutaires à ces mises en commun (en particulier pour les offices). Il est proposé de constituer des commu- nautés d'organismes ; Jérôme Masclaux explique qu'il ne s'agit pas d'enjoindre aux organismes de disparaître, car ils ont cha- cun leur histoire, souvent liée à une collec- tivité de référence, mais de favoriser des regroupements. Ce mouvement pourra prendre la forme d'une société anonyme de coordination (SAC). Les bailleurs ayant moins de 15000 logements auront l'obligation de se regrouper. La SAC sera dotée de préroga- tives permettant la mise en commun de fonctions, plus ou moins étendues, selon les besoins. L'objectif est donc de consoli- der les organismes de logement sociaux, en leur permettant de conserver un lien avec les territoires. Il y aura au moins une SAC par département, ce qui permettra de maintenir un lien de proximité y compris pour un département où il y aurait moins de 15000 logements. Ce seuil de 15000 logements a été retenu après concertation, mais Jérôme Masclaux 2 6mars 2018 3 JURIS hebdo immobilier ll PROJET D ÉCRYPTAGE ▲ RENCONTRE reconnaît que l'augmentation des volumes n'est pas toujours un facteur d'économies. Les économies sont différentes suivant qu'il s'agit de gestion ou de financement. L e niveau du coût de gestion dépend aussi de l'implantation des patrimoines; des immeubles situés en quartiers difficiles étant plus coûteux à gérer. Par ailleurs, la capacité de négociation d'un grand grou- pe peut être plus forte pour obtenir des financements. Enfin, il est tenu compte du cas particulier des organismes dont l'objet est essentielle- ment l'accession sociale à la propriété [avec un seuil qui a été discuté, qui pourrait être de 600 logements sur une période passée]; ils seront écartés de l'obligation de regrou- pement. La loi entend par ailleurs simplifier cer- taines procédures. Il sera ainsi possible à certains organismes d'assurer des services qui leur sont actuellement interdits; ges- tion de résidences de personnes âgées ou ingénierie urbaine par exemple. Développement de l'accession sociale à la propriété Le ministère fait observer que le nombre de logements sociaux vendus aux occu- pants, inférieur à 4000 logements par an il y a quelques années, est actuellement de 8000 logements. Or l'objectif est de parve- nir à un volume de 1% du parc soit 40000 logements. Un des objectifs est de créer une diversifi- cation des statuts des occupants et de contribuer à fluidifier les parcours. Le loge- ment social doit être vécu comme un "coup de pouce" temporaire mais sa voca- tion n'est pas d'être attribué à titre défini- tif. Cette perspective d'accession peut atti- rer certains locataires. Par ailleurs, la cession d'un logement, pour un montant moyen de 80000 € permet le financement, avec l'effet de levier de l'em- prunt, de 2 à 3 logements sociaux nou- veaux. La procédure de vente doit être simplifiée. Par exemple, la collectivité doit actuelle- ment être consultée sur l'opportunité et sur le prix de vente d'un logement. Or il n'est pas forcément nécessaire qu'elle le soit sur le prix. Enfin, pour accélérer la pro- cédure, il est prévu de demander l'avis de la collectivité en amont, lors de la conclu- sion de la convention d'utilité sociale, et non plus à l'occasion de chaque cession. Enfin, l'avis des domaines ne sera plus requis. Mais Jérôme Masclaux ajoute que les col- lectivités qui ne souhaitent pas vendre de logements ne seront pas contraintes de le faire. Un autre outil vise à répondre à l'objection d e certains bailleurs qui font observer que leur métier est de gérer mais non de vendre des logements: une structure dédiée achètera les immeubles aux bailleurs sociaux, et organisera la mise en copropriété et la vente des logements. Les bailleurs sociaux auront le choix de vendre directement en recourant à leurs équipes internes ou de faire appel à cette nouvelle structure. Jérôme Masclaux résume l'objectif du pro- jet sur ce point: inviter les bailleurs, loca- taires et collectivités à discuter mais sans les contraindre. Il reconnaît que le volume des ventes restera limité à quelques milliers de logements et que l'objectif reste de fai- re progresser le volume global du parc social public. Les collectivités cherchent à éviter que la vente à l'occupant lui permette de capter un avantage financier indu par une reven- te rapide et insèrent dans les contrats de vente des clauses anti-spéculatives. Favoriser la mobilité Rachel Chane-See-Chu, conseillère loge- ment du cabinet, présente les outils visant à favoriser la mobilité et d'abord le bail mobilité. Le but de ce nouveau contrat est de répondre à des besoins de logement limités dans le temps pour des motifs pro- fessionnels ou d'études. Sa durée, définie par avance, sera comprise entre un et 10 mois. Le bail ne peut pas être renouvelé, il sera garanti par le dispositif Visale tant pour les impayés de loyer que pour les dégradations locatives. Le locataire n'est soumis ni à condition de ressource ni à condition d'âge. Le loyer sera soumis à encadrement si le bien est situé dans une géographique où il s'applique. Rachel Cha- ne-See-Chu indique que ce bail devrait per- mettre de remettre sur le marché des biens non loués ou que leurs propriétaires n'oc- cupent qu'une partie de l'année. En fin de bail, faute de congé du bailleur, le bail se transforme en bail relevant de loi de 1989. Le locataire doit quitter les lieux si le bailleur le lui demande, mais le cabinet va étudier la question posée par l'UNIS relative au risque que le bail soit transfor- mé en bail de droit commun si le bailleur ne réagit pas suffisamment à temps pour signifier le congé au preneur. Jérôme Masclaux ajoute qu'en raison de sa durée (au moins un mois), il n'y a pas de risque que ce bail soit détourné à des fins de location touristique. Le but est de remettre sur le marché des logements qui sont loués de façon "grise" avec des baux d'un an mais pour lequel il est convenu q ue le locataire parte à la fin d'une durée plus brève. Mobilité dans le parc social Rachel Chane-See-Chu présente les outils visant à favoriser la mobilité dans le parc social. 1. Un réexamen périodique de la situation du locataire sera organisé tous les six ans. En effet, un tiers des demandes de loge- ments sociaux émane de personnes qui sont déjà locataires de ce parc. Mais elles ressentent un besoin de mobilité, notam- ment lorsque le logement est d'une taille inadaptée. Le réexamen périodique per- mettra d'accompagner les personnes dans leur besoin de logements, mais sans obli- gation. Il s'agit d'inviter les bailleurs à avoir une politique plus active d'adaptation du parc à ses habitants. En revanche, le droit au maintien dans les lieux n'est pas remis en cause. 2. Un autre outil est la modification du mode de gestion des réservations. Aujour- d'hui mise en œuvre à partir du stock, la gestion des réservations sera désormais fai- te en flux. Il sera donc tenu compte du nombre de réservations et non de loge- ments identifiés. 3. Afin de favoriser la transparence des attributions, le régime de la cotation sera préconisé. Il s'agit d'appliquer des critères préétablis mais visant à objectiver la demande de logement. Cet outil d'aide à la décision n'implique pas pour autant d'automaticité dans la délivrance de loge- ments. Jérôme Masclaux ajoute que le nouveau texte hiérarchise des critères déjà existants dans le code. Mais, face à une situation comme celle de Paris où 40% des offres de logement sont suivies de refus, il peut être efficace de mieux gérer les critères d'analyse de la demande. 4. Pour favoriser la mixité intergénération- nelle, il est proposé de permettre la sous- location à une personne de moins de tren- te ans sans que le locataire et le sous-loca- taire ne perdent leur droit respectif à une allocation logement. L'encadrement des loyers: expéri- menter 5 ans Jérôme Masclaux rappelle que l'encadre- ment des loyers, issu de la loi Alur a été mis en place à Paris pendant 18 mois et 2 6mars 2018 4 JURIS hebdo immobilier ll PROJET D ÉCRYPTAGE RENCONTRE brièvement à Lille avant d'être interrompu par décision en référé du tribunal adminis- tratif. Le projet de loi change de logique en dis- s ociant l'observation des loyers et l'enca- drement. Il est prévu d'expérimenter le dis- positif pendant 5 ans dans les zones ten- dues, sur la base du volontariat des collec- tivités territoriales. Cela donnera lieu à un appel à candidature pour expérimenter l'encadrement. Ultérieurement, un bilan d'application permettra de déterminer s'il y a lieu de généraliser ou non le système. En fin d'année 2018, les exécutifs locaux pourront demander l'expérimentation. Par ailleurs, les procédures judiciaires se poursuivent à Lille et à Paris, pour obtenir un jugement au fond, mais il est probable que la loi nouvelle entrera en vigueur avant l'issue de la procédure. La loi fixe la liste des collectivités pouvant demander une expérimentation: les EPCI compétents en matière d'habitat, Paris, les établissements publics territoriaux du Grand Paris, Lyon et Aix-Marseille-Proven- ce. Les collectivités pourront proposer un encadrement sur une fraction de leur terri- toire. Le dispositif sera précisé par décret. Encadrement des meublés touris- tiques La réglementation est déjà suffisante, explique Jérôme Masclaux, mais elle est insuffisamment appliquée. Toutefois, la rédaction des textes instituant des sanc- tions mises en place par la loi Lemaire d'oc- tobre 2016, doit être sécurisée. Le Gouvernement ne souhaite pas a priori adopter d'autres mesures dans ce domaine m ais s'attend à de nombreux amende- ments des parlementaires. Lutte contre l'habitat indigne Rachel Chane-See-Chu évoque les mesures visant à lutter contre l'habitat indigne. 1. Les revenus tirés de l'activité de mar- chand de biens feront l'objet d'une pré- somption de revenu pour en faciliter la fis- calisation. 2. Les astreintes de la loi Alur seront sys- tématisées et leur champ d'application élargi. 3. Une ordonnance devra simplifier les 13 polices de l'habitat en vigueur et les mettre sous l'autorité d'un acteur unique. Il pourra s'agir de la commune, de l'EPCI ou du département, selon les traditions locales. Cela permettra par exemple de dis- poser d'un tronc commun de procédure pour éviter d'avoir à recommencer en tota- lité une procédure qui a échoué sur un fondement, pour en relancer une autre. Les suggestions issues de la proposition de loi débattues au Sénat début mars (lire Jurishebdo de la semaine dernière) pour- ront être insérées dans le projet de loi lors du débat parlementaire. Le texte vise aussi à mieux articuler les pro- cédures d'expulsions locatives avec celles du traitement du surendettement. Traitement des copropriétés Les procédures de traitement des copro- priétés dégradées seront améliorées (par e xemple les ORCOD d'intérêt national). Ainsi, à titre de procédure exorbitante du droit commun, il sera possible, en expro- priant, de prendre possession du bien dès la déclaration d'utilité publique afin de faciliter le relogement. Cette mesure est inspirée du retour d'expérience du traite- ment des copropriétés dégradées de Clichy Montfermeil. Une ordonnance doit réformer le droit de la copropriété pour adapter la gouvernan- ce des syndicats en fonction de la taille et de la destination des immeubles et faciliter les prises de décision, notamment en matière de rénovation énergétique. Un questionnaire a été mis en place par la Chancellerie. La synthèse des réponses est attendue dans les prochaines semaines. Enfin, le projet de loi facilite les réquisi- tions de locaux vacants, y compris les bureaux, pour les affecter à l'hébergement d'urgence. Quant au carnet numérique du logement, il ne doit pas faire l'objet de mesure dans le texte de loi. Pour la loi SRU, il n'est pas prévu de reprendre ce débat. Le cabinet souligne que les amendements visant à dénaturer le dispositif n'auront pas le soutien du Gou- vernement mais que certains visant à répondre à des situations particulières 2 6mars 2018 5 JURIS hebdo immobilier ll PROJET D ÉCRYPTAGE RENCONTRE NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E EX C EP T IO NNEL L E R é s e r v é e a u x n o uv e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS hebdo immobilier B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC (soit 586,68 € HT + 2,1% de TVA) au lieu de 779 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jns70 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ S elon l'exposé des motifs, la politique du logement doit conduire à davantage d'équilibre territorial et de justice sociale en faveur des plus fragiles. Le logement doit être plus connecté, écologique, modu- lable et adapté à la diversité des parcours des Français. Le texte entend donc libérer et protéger: faciliter la construction et la rénovation du p arc bâti et fluidifier les parcours résidentiels. Les axes du texte sont les suivants: 1. Construire plus, mieux et moins cher , notamment en favorisant la libération du foncier et en passant d'une logique de procédure à une dynamique de coopéra- tion au service des projets par de nou- veaux mécanismes (PPA et GOU). 2. Répondre aux besoins de chacun et f avoriser la mixité sociale . À cet effet, le texte cherche à encourager la mobilité dans le parc social et privé. 3. Améliorer le cadre de vie . Cela se traduit par exemple par l'objectif de faire dispa- raître les passoires thermiques dans le loge- ment social d'ici 2022 ou par la généralisa- tion de la dématérialisation des actes et la lutte contre les marchands de sommeil. 2 6mars 2018 6 P ROJETDELOI ELAN JURIS hebdo immobilier ll PROJET Le projet de loi ELAN avant le conseil des ministres Le projet de loi portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, dit ELAN doit être présenté en conseil des ministres le 4avril. Nous vous proposons une analyse du projet de texte dans une version encore non défi- nitive lors de son passage au Conseil d’État. Nous avons suivi le plan du projet de loi qui s'articule en quatre titres et 66 articles. Titre 1er: Construire plus, mieux et moins cher Chapitre 1er : Dynamiser les opéra- tions d'aménagement pour pro- duire plus de foncier constructible ■ Article 1 er : Le Projet partenarial d'aménagement (PPA) Le PPA est un nouvel outil partenarial au niveau local en faveur "d'opérations d'aménagement complexe ou d'une certai- ne ampleur". Il définit un projet de terri- toire comprenant des objectifs de produc- tion de logements. Le PPA s'adresse aux EPCI à fiscalité propre, à la commune de Paris (ou la ville de Paris à compter de 2019), un établissement public territorial (EPT) ou à la métropole de Lyon (art. L 102-12 nouveau du code de l'urbanisme). ■ Article 2: Les grandes opérations d'urbanisme (GOU) Les grandes opérations d'urbanisme (GOU) sont un nouvel outil d'aménagement. Les enjeux sont de nature "supra-locale" en raison de leur dimension ou de leurs particularités. Les projets pourront bénéfi- cier de l'expérimentation du permis d'in- nover, aujourd'hui limitée aux opérations d'intérêt national. La création et la réalisation des opérations d'aménagement sont qualifiées d'intérêt métropolitain ou communautaire et la compétence pour délivrer les autorisations d'urbanisme est confiée à l'échelon inter- communal. L'acte de création de la GOU peut délimi- ter une ZAD sur tout ou partie du péri- mètre concerné, et désigner le titulaire du droit de préemption y afférent. Afin d'accélérer leur mise en œuvre, le tex- te prévoit une mise en conformité des documents d'urbanisme par une procédu- re intégrée sur le modèle de la procédure intégrée pour le logement (PIL). (art. 102- 13 à 16 nouveaux du code de l'urbanisme). L'article 2 modifie par ailleurs les disposi- tions relatives aux opérations d'intérêt national. Ainsi les établissements publics d'aménagement (EPA ou EPFA) pourront intervenir dans la création d'opération d'aménagement relevant de la mise en œuvre d'un contrat de PPA, y compris hors de leur périmètre, si les partenaires souhai- tent s'appuyer sur eux. ■ Article3: Évaluation environne- mentale Cet article comporte des mesures sur les procédures d'évaluation environnementale et de participation du public des opéra- tions d'aménagement faisant l'objet d'une ZAC, afin d'en réduire les délais. Quand une opération fait l'objet d'une ZAC ou est qualifiée de GOU, les enquêtes publiques portant sur les projets, plans et programmes pourront être conduites par un même commissaire enquêteur ou une seule commission d'enquête (art. L 123-4 modifié du code de l'environnement). ■ Article4: Procédures des opéra- tions d'aménagement Le texte vise à assouplir les procédures. La contribution des constructeurs qui n'ac- quièrent pas de terrains auprès de l'amé- nageur pourra être modulée, au regard de considération d'intérêt général ou des caractéristiques de l'opération. L'article habilite le Gouvernement à légifé- rer par ordonnance pour moderniser le régime des ZAC et accélérer la construc- tion. Les dispositifs de financement des équipe- ments publics seront améliorés. L'article 4 III autorise l'aménageur à exer- cer la maîtrise d'ouvrage des équipements du bâtiment pour le compte de la collecti- vité dans le cadre de sa concession sans être soumis à la loi MOP (pour des écoles ou des gymnases notamment). Chapitre II : Favoriser la libération du foncier ■ Article5: Mobilisation du foncier Dans le prolongement de la loi du 18jan- vier 2013, le projet entend accélérer la mobilisation du foncier public pour réaliser des opérations d'aménagement. Il autorise l’État, pour réaliser une GOU, à vendre son foncier à un EPCI, la ville de Paris ou la métropole de Lyon ou à l'opéra- teur désigné par le PPA. L'article simplifie le régime de la décote applicable en cas de vente de foncier public, notamment pour permettre des projets urbains mixtes (associant loge- ments, commerces et activités) et autorise la cession de foncier public pour l'accession sociale à la propriété dans le cadre d'un bail réel solidaire avec une décote de 50%, comme pour les autres logements en accession. En cas de décote de terrains du domaine privé de l’État, l'obligation de livrer les logements dans le délai de 5 ans est assou- plie. Désormais, pour toutes les opérations, et pas seulement pour celles de moins de 5 hectares, l'article permet de programmer qu'au moins une première tranche doit être livrée dans le délai de 5 ans (art. L 3211-7 V modifié du CGPPP). ■ Article6: Foncière publique soli- daire (FPS) Il est notamment programmé un rapport dans les trois ans sur la contribution de la FPS au développement de l'offre de loge- ments afin de proposer des adaptations à sa mission. ■ Article7: Outils d'intervention foncière Il est notamment prévu d'étendre aux éta- blissements publics territoriaux (EPT) du Grand Paris la possibilité de créer des ZAD. Chapitre III : Favoriser la transfor- mation de bureaux en logements ■ Article 8: Transformation de bureaux en logements Constatant que les opérations de bureaux sont plus rentables que les opérations de logements, le texte vise à inciter à la trans- formation de bureaux en logements, en lui accordant un bonus de constructibilité et en autorisant la dérogation aux règles du PLU. La dérogation aux règles de densité est accordée dans la limite d'une majoration de 10% du volume constructible (art. L152-6 modifié du code de l'urbanisme). Le texte crée aussi une catégorie d'im- meubles de moyenne hauteur, assortie de règles de sécurité incendie adaptées pour faciliter la transformation. Par ailleurs, le texte élargit la procédure de réquisition avec attributaire à l'utilisation de bureaux vacants, pour proposer des solutions d'hébergement. La durée de la réquisition est limitée à deux ans (art. L 642-1 modifié du CCH). Si l'importance des travaux de mise aux normes le justifie, la réquisition peut être supérieure à deux ans, dans la limite de 4 ans. Chapitre IV : Simplifier et amélio- rer les procédures d'urbanisme ■ Article 9: Adaptation des docu- ments d'urbanisme Cet article vient modifier l'article L 174-6 du code de l'urbanisme relatif à l'annula- tion d'un document d'urbanisme qui a pour effet de remettre en vigueur le docu- ment antérieur. Il prévoit une règle de caducité du document d'urbanisme remis en vigueur au-delà d'un an et une impossi- bilité de faire évoluer le POS remis en vigueur. ■ Article 10: Ordonnances sur les documents d'urbanisme Le Gouvernement est habilité à prendre par ordonnances des mesures visant à sim- plifier les règles de mise en compatibilité des documents d'urbanisme et notamment - en réduisant la liste des documents oppo- sables aux SCOT, aux PLU et cartes commu- nales, - en prévoyant les conditions de cette opposabilité. L'objectif est d'instaurer un lien d'opposa- bilité unique, la compatibilité, en suppri- mant la notion de "prise en compte". ■ Article 11: Urbanisme outre-mer Cet article habilite également le Gouverne- ment à légiférer par ordonnance, pour cla- rifier le régime des schémas d'aménage- ment régional (SAR) des régions d'outre- mer. La modification est prévue à droit constant. ■ Articles 12 et 13: Rôle des archi- tectes des Bâtiments de France (ABF) Les opérations de traitement de l'habitat indigne dans les secteurs protégés relève- ront d'un avis consultatif de l'ABF (art. L 632-2-1 nouveau du code du patrimoine) et non plus d'un avis conforme. Il en est de même pour l'installation d'an- tennes-relais de téléphonie mobile et de leurs systèmes d'accroche. En cas de désaccord entre l'ABF et l'admi- nistration, le silence de l'administration vaut accord (art. L 632-2 modifié eu code du patrimoine). Cela inverse la règle actuelle où, pour cette hypothèse, le silen- ce de l'administration vaut rejet. ■ Article 14: Dossiers de demande d'autorisation d'urbanisme Un nouvel alinéa de l'article L 423-1 du code de l'urbanisme précise que le dossier joint aux demandes d'autorisation (ou déclaration) ne peut comprendre que les pièces nécessaires à la vérification du droit de l'Union européenne, des règles men- tionnées à l'article L 421-1, des dispositions de salubrité ou de sécurité publique ou d'une autre législation. Le texte vise à assurer les pétitionnaires que seules les pièces exigées par la loi ou la réglementation leur seront demandées. ■ Article 15: Dématérialisation des demandes d'autorisation d'urba- nisme Cet article accélère la digitalisation en créant une télé-procédure pour l'instruc- tion des demandes d'autorisation d'urba- nisme à compter de 2022, pour les com- munes dépassant un certain nombre d'ha- bitants (seuil à fixer par décret). ■ Article 16: Usage de SITADEL L'usage des données du système d'infor- mation et de traitement automatisé des données élémentaires sur les logements et les locaux (SITADEL) doit être étendu: de fichier statistique, il sert désormais aussi au cadastre, et à la DHUP (direction de l'habi- tat, de l'urbanisme et des paysages) à des fins de contrôle. La loi souhaite élargir le champ des données transmises et leur fina- lité pour que SIDATEL devienne une base de données administratives aux usages plus larges. Chapitre V : Simplifier l'acte de construire ■ Article 17: Accessibilité des loge- ments Passer de la notion de logement adapté à celle de logement évolutif est l'objectif de cet article. Un logement évolutif est celui qui est accessible en grande partie et peut être rendu totalement accessible, par des travaux simples. Ainsi, les logements seront en évolution permanente tout au long de la vie. Toute- fois, un quota de 10% de logements accessibles est maintenu. L'article L 111-7 modifié du CCH écarte donc les logements collectifs de l'obligation d'accessibilité pour y insérer la notion de logement évolutif. ■ Article 18: Logements préfabri- qués Favoriser le recours aux bâtiments préfa- briqués est l'un des moyens qui doit être mis en œuvre pour accélérer la construc- tion. L'article L 111-1-2 du CCH définit la préfabrication (lire encadré). 2 6mars 2018 7 P ROJETDELOI ELAN JURIS hebdo immobilier ll PROJET ■ Définition de la préfabrication La préfabrication consiste à concevoir et réaliser un ouvrage à partir d'éléments préfabriqués sur un site de production distinct du chantier sur lequel ils seront assemblés, installés et mis en œuvre. Ces éléments font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossatu- re, de clos et de couvert de la construction, et peuvent intégrer l'isolation et les réserves pour les réseaux divers. Le texte adapte les règles d'allotissement de la commande publique et les échéan- ciers de paiement. ■ Article 19: Maisons individuelles préfabriquées Une ordonnance doit définir la maison individuelle préfabriquée et le régime juri- dique d'une maison individuelle préfabri- quée avec fourniture de plan. L'exposé des motifs précise qu'il ne s'agit pas de concurrencer massivement les modes constructifs traditionnels ni de dégrader la qualité de la construction. ■ Article 20: Conception réalisa- tion pour le logement social Le projet de loi prolonge de trois ans (de2018 à2021) la durée de l'expérimen- tation des méthodes de construction de logements sociaux par la procédure de conception-réalisation, pour les organismes de logement social. ■ Article 21: Individualisation des frais de chauffage La modification proposée de l'article L 241- 9 du code de l'énergie est plus fidèle à la directive, car le texte actuel est plus restric- tif que la directive. Conséquences: - Le projet écarte les bâtiments tertiaires de son champ d'application. Il ne s'appli- quera plus à un "immeuble collectif pour- vu d'un chauffage commun" mais simple- ment à un "immeuble collectif d'habita- tion ou mixte pourvu d'une installation centrale de chauffage". - L'article complète les critères autorisant des dérogations par décret. Le texte actuel prévoit le cas de l'impossibilité technique et celui du coût excessif résultant de la nécessité de modifier l'ensemble de l'ins- tallation de chauffage. Le nouveau texte y ajoute "au regard des économies atten- dues". Cela vise donc l'hypothèse où l'ins- tallation de compteur n'est pas rentable. Il s'agit des bâtiments les plus performants sur le plan énergétique et donc pour les- quels les gains de l’individualisation sont les plus faibles. Le dispositif recentre l'obli- gation sur les bâtiments les plus énergi- vores. ■ Article 22: Vente en l'état futur d'achèvement La loi cherche à sécuriser l'acquéreur dans la mise en œuvre de la garantie financière d'achèvement. À cet effet, le texte complè- te l'article L261-10-1 du CCH. Il caractérise la notion de défaillance finan- cière du vendeur par "une absence de dis- position des fonds nécessaires à l'achève- ment de l'immeuble". Le garant pourra faire désigner un admi- nistrateur ad hoc par ordonnance sur r equête. L'administrateur a pour mission de faire réaliser les travaux nécessaires à l'achèvement de l'immeuble. Le garant financier est seul fondé à exiger des acquéreurs le paiement du solde du prix de vente. Par ailleurs, le texte étend les modalités de mise en œuvre des garanties de VEFA aux garanties financières d'achèvement dans le cadre d'une vente d'immeuble à rénover. Il complète aussi les textes sur la vente d'immeuble à construire pour les travaux réservés . L'article L261-11, qui fixe le contenu du contrat (acte authentique) est complété par la mention des travaux dont l'acquéreur se réserve l'exécution lorsque le contrat préliminaire comporte, d'un commun accord, une clause en ce sens et que l'acquéreur n'a pas demandé au ven- deur d'exécuter les travaux. Cette mention renvoie à l'article L 261-15, également modifié et qui régit le contrat préliminaire. Le contrat préliminaire peut prévoir qu'en cas de conclusion de la vente, l'acquéreur se réserve l'exécution de certains travaux "de finition ou d'installations d'équipe- ments qu'il se procure par lui-même". Une clause en caractères très apparents doit indiquer que l'acquéreur accepte la charge et le coût de ces travaux qu'il réalise après la livraison de l'immeuble. Par ailleurs, le contrat doit préciser: - le prix de vente convenu et le prix de ces travaux réservés et le total. - le délai dans lequel l'acquéreur peut revenir sur sa décision de se réserver les travaux. Dans ce cas, le vendeur est tenu d'exécuter ou de faire exécuter ces tra- vaux, aux prix mentionnés dans le contrat préliminaire. ■ Article23: Contrôle de confor- mité Pour se conformer à la Convention euro- péenne de sauvegarde des droits de l'hom- me, cet article modifie les dispositions sur le droit de visite figurant à l'article L 461-1 du code de l'urbanisme. Le but est de garantir la protection du domicile tout en permettant aux agents publics chargés des vérifications d'urbanisme et de construc- tion d'intervenir de façon sécurisée. Cet objectif entraîne la modification de nombreux textes. Le principe fixé par l'article L 461-2 est que le droit de visite s'exerce entre 8 h et 20 h et, en dehors de ces heures, lorsque ces lieux sont ouverts au public. Les domiciles et locaux comportant des parties à usage d'habitation ne peuvent ê tre visités qu'en présence de l'occupant et avec son assentiment. Si l'accès au domicile est refusé, les visites peuvent être autorisées par ordonnance du juge des libertés et de la détention du TGI. La visite est effectuée sous le contrôle du juge et en présence de l'occupant. En son absence, les agents chargés de la visite ne peuvent y procéder qu'en présence de deux témoins. Faire obstacle aux fonctions des autorités habilitées à exercer ce contrôle administra- tif est puni d'une peine de 6 mois de pri- son et de 7500 € d'amende (art. L 480-12 modifié du code de l'urbanisme). Le droit de visite des constructions s'exerce jusqu'à 6 ans après l'achèvement de tra- vaux (art. L 151-1 modifié du CCH). Les articles L 151-2 et suivants fixent les modalités de visite (entre 8 h et 20 h) et en dehors de ces heures, lorsque les lieux sont ouverts au public. En cas de refus, ils pré- voient une autorisation judiciaire. Chapitre VI : Améliorer le traitement du contentieux de l'urbanisme ■ Article 24: Contentieux de l'ur- banisme Cet article modifie plusieurs articles du code de l'urbanisme pour améliorer le trai- tement des recours et pour lutter contre les recours abusifs, dans la suite des propo- sitions du rapport de Christine Mauguë. Il est précisé que des mesures complémen- taires seront prises par voie réglementaire afin de limiter la durée de recours à 10 mois pour un jugement ou la suppression de l'appel dans certains recours. Les mesures législatives sont les suivantes: - Limitation des effets des annulations ou des déclarations d'illégalité des documents d'urbanisme sur les permis de construire si l'annulation est prononcée pour un motif étranger aux règles d'urbanisme (art. L 442-14 modifié du code de l'urbanisme). - Clarification des règles de l'intérêt à agir (art. L 600-1-2-1). - Possibilité pour le préfet, en cas de per- mis de construire annulé sur déféré préfec- toral, d'exercer l'action en démolition sans limitation aux zones protégées (art. L 600- 6 complété). - Encadrement dans le temps du référé sus- pension et obligation pour le requérant 2 6mars 2018 8 P ROJETDELOI ELAN JURIS hebdo immobilier ll PROJET dont le référé-suspension est rejeté de confirmer le maintien de sa requête au fond (art. L 600-4-2 nouveau). - Obligation pour le juge de motiver le r efus de prononcer une annulation partiel- le (art. L 600-5). - Limitation de la contestation du permis modificatif et du permis de régularisation, dans le cadre d'une instance contre le per- mis initial, lorsque le permis modificatif ou de régularisation ont été délivrés au cours de l'instance (art. L 600-5-2 nouveau). - Amélioration de l'action en responsabilité contre les recours abusifs pour faciliter les condamnations pécuniaires: l'article L 600- 7 modifié supprime la référence au carac- tère excessif du dommage subi par le bénéficiaire du permis, pour engager une procédure en demande de dommages- intérêts. Par ailleurs, le même article ne se réfère plus à des conditions qui "excèdent la défense des intérêts légitimes" du requérant mais à un "comportement abu- sif"; il est ajouté qu'une association de pro- tection de l'environnement est présumée ne pas adopter de comportement abusif. - Encadrement des transactions financières pour obtenir un désistement en les interdi- sant au profit d'associations et en éten- dant l'obligation d'enregistrement aux transactions conclues en amont de l'intro- duction d'un recours (art. L 600-8). 2 6mars 2018 9 P ROJETDELOI ELAN JURIS hebdo immobilier ll PROJET TitreII: Évolution du secteur du logement social Chapitre 1 er : Restructuration du secteur Les objectifs de la réforme du logement social engagée par ce chapitre sont de ren- forcer leur capacité de production, d'amé- liorer l'efficacité de gestion des bailleurs en facilitant leur restructuration. Le projet cherche à assurer un équilibre entre la proximité et la mutualisation. Il vise aussi à simplifier le cadre juridique, à valoriser le patrimoine des bailleurs et à réformer la politique des loyers. Sur ce point, il s'agit d'adapter les loyers aux capacités financières des ménages au lieu de se référer au mode de financement ini- tial de l'immeuble. ■ Article 25: Restructuration du secteur du logement social L'exposé des motifs indique que les orien- tations de la réforme, après concertation, ont été inscrites dans le protocole conclu avec le Gouvernement et la Fédération des ESH et les SACICAP le 13 décembre 2017 puis lors de la conférence de consensus au Sénat. Il est prévu notamment les points suivants. - L'obligation de fusion de l'ensemble des OPH rattachés à un même EPCI, hors les métropoles du Grand-Paris, de Lyon et d'Aix-Marseille-Provence. - La détermination d'une taille minimale de groupe de bailleurs sociaux fixée à 15000 logements (art. L 423-2 du CCH). - La consécration de groupes de bailleurs sociaux sous trois formes: ➠ le groupe (au sens du code du commerce), ➠ le groupe sui generis Action Logement, ➠ le groupe société anonyme de coordina- tion chargé de l'élaboration du plan straté- gique de patrimoine, de la mutualisation des ressources et des achats, de la défini- tion des politiques patrimoniales et d'une solidarité financière en cas de difficulté d'un des membres. ■ Article 26: Fusions entre les organismes de logements sociaux et les SEM Cet article organise les conditions d'ab- sorption des OPH par les bailleurs sociaux constitués sous forme de société; il généra- lise la possibilité de scinder un organisme. ■ Article 27: Circulation des capi- taux entre organismes de loge- ment social L'exposé des motifs observe que certains organismes manquent de ressources alors que d'autres peuvent en disposer. Accom- pagner une meilleure circulation des res- sources permettra d'optimiser l'allocation des moyens. L'article simplifie donc les règles de prêts et d'avance; le nombre d'organismes pou- vant prêter ou emprunter est élargi. Chapitre II : Adaptation des condi- tions d'activité des organismes de logement social ■ Article 28: Simplification de règles du secteur du logement social Le projet dote les organismes de nouvelles compétences; faculté de créer des filiales pour répondre à un besoin précis (service de gestion ou d'ingénierie par exemple). Ils pourront acquérir la totalité des parts d'une SCI (art. L 421-2 modifié du CCH). D'un point de vue comptable, les OPH devront passer en comptabilité privée à compter du 1 er janvier 2021 (art. L 421-17). L'article simplifie les règles de vente et il programme une ordonnance pour la mise en œuvre de la nouvelle politique des loyers aux baux en cours. Il autorise la négociation d'émolument de notaires supérieurs à 60 000 € pour les regroupements d'organismes. Il déroge à certaines obligations de maîtrise d'ouvrage public et à l'obligation de recours au concours d'architecture pour les organismes de logement social. Article 29: Vente de logements sociaux La convention d'utilité sociale comportera un plan de vente avec la liste des loge- ments que le bailleur souhaite aliéner, après avis de la commune concernée. La signature de la convention par le préfet vaudra accord pour la durée de la conven- tion. La vente se fera au prix fixé par le bailleur et non au prix des domaines. La loi fixe la liste des bénéficiaires poten- tiels des ventes (voir tableau). La vente en bloc est autorisée à des per- sonnes morales, une personne physique ne pouvant acquérir qu'un seul logement. Un nouveau type d'organisme HLM est créé: la société de vente d'HLM (art. L422-4 nouveau du CCH). Son objet unique est l'achat de logements à des bailleurs vou- lant vendre rapidement, et la revente. La gestion demeure assurée par le bailleur ini- tial. Le droit de préemption des communes sur les logements sociaux des bailleurs est supprimé. S'agissant des modalités de vente, l'article Logements occupés Logements vacants - L'occupant - Pour les loge- ments ayant bénéficié d'un PLS de plus de 15 ans: toute personne qui devra mainte- nir le locataire dans ses droits - Personnes physiques respec- tant les plafonds de ressources applicables à l'accession sociale à la propriété et parmi eux - les locataires du parc social du département - les gardiens d'immeubles - Les collectivités locales - Toute autre personne phy- sique - Pour les PLS de plus de 15 ans: toute personne morale de droit privé Ordre de priorité des ventes de logements (art. L 443-11 modifié du CCH) L 443-14-1 nouveau donne une liste d'in- formations à transmettre à l'acquéreur, avant la vente; montant des charges loca- tives et de copropriété, travaux réalisés et s ouhaitables. Le même article dispense les organismes HLM propriétaires de logements en copro- priété du versement des avances pour tra- vaux (prévue par l'art. 14-2 II de la loi du 10 juillet 1965). Chapitre III : Dispositions diverses ■ Article 30: ANCOLS Cet article vise à améliorer les conditions de contrôle des organismes par l'Agence nationale de contrôle du logement social (ANCOLS). Par exemple, elle devient desti- nataire de toutes les informations trans- mises annuellement au ministère du loge- ment par les bailleurs sociaux pour l'éta- b lissement du répertoire des logements locatifs sociaux (art. L 342-5 du CCH). ■ Article 31: Ratification d'ordon- n ances Plusieurs ordonnances doivent être rati- fiées par cet article: - l'ordonnance n° 2016-1408 du 20 octobre 2016 sur la réorganisation de la collecte de la PEEC, - l'ordonnance n° 2017-52 du 19 janvier 2017 modifiant l'objet de l'APAGL et de l'association foncière logement (AFL). ■ Article 32: Conventions d'utilité sociale L'échéance d'entrée en vigueur des conventions d'utilité sociale (CUS) est reportée d'un an jusqu'au 31 décembre 2018. Le projet de CUS doit être transmis par les organismes d'HLM au préfet avant le 1 er janvier 2019 et suivi d'une signature avant le 1 e r juillet 2019. ■ Article 33: Codification des textes sur les APL Le délai d'habilitation pour recodifier les textes sur les APL (prévue par la loi du 27 janvier 2017) est prolongé de six mois. 2 6mars 2018 10 P ROJETDELOI ELAN JURIS hebdo immobilier ll PROJET TitreIII: Répondre aux besoins de chacun et favoriser la mixité sociale Chapitre 1 er : Favoriser la mobilité dans le parc social et le parc privé ■ Article 34: Bail mobilité La loi cherche à répondre aux besoins des personnes en mobilité et qui souhaitent disposer d'un logement pour une courte durée. Le bail mobilité est une location de logement meublé d'une durée réduite et souple et qui offre des garanties pour les bailleurs et les locataires. Il est régi par l'ar- ticle 48 nouveau de la loi du 6 juillet 1989 qui ajoute un nouveau titre III dans cette loi intitulé "des rapports entre bailleurs et locataires dans les logements meublés loués avec un bail mobilité". (encadré). La durée du bail doit être comprise entre un et dix mois. L'article 48-1 fixe le contenu du contrat et notamment le motif justifiant le bail mobi- lité. L'absence de mention du motif (ou de la durée) est sanctionnée par un retour au régime de droit commun du bail meublé (titre 1er bis). Mais cette requalification ne peut être demandée que par le locataire. L'exigence d'une caution ou d'une clause de solidarité entre colocataires est proscri- te. Aucun dépôt de garantie ne peut être demandé (art. 48-5). Mais l'exposé des motifs précise que le bail est éligible au dispositif de garantie Visale. L'article 48-2 précise le régime applicable en fin de bail: les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail mobilité portant sur le même logement meublé. Si le loca- taire est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail régi par le titre 1er bis (bail meublé, a priori d'un an). Le locataire peut résilier le bail à tout moment avec préavis d'un mois. Les charges sont nécessairement forfai- taires (art. 48-6). ■ Article 35: Mobilité dans le parc social. Commission d'attribution: compétence élargie à l'occupation Ce but de mobilité doit être atteint d'abord, explique l'exposé des motifs, par une meilleure transparence dans l'attribu- tion des logements sociaux. La situation des locataires du parc sera ré-examinée périodiquement, pour permettre une meilleure utilisation du parc social. La commission d'attribution voit ses com- pétences élargies; elle devient commission d'attribution et d'examen de l'occupation des logements (art. L 441-2 modifié du CCH). ■ Article 36: Plan partenarial de gestion de la demande de loge- ment social et d'information des demandeurs Selon le projet de loi, la cotation de la demande (organisation de la file d'attente des demandeurs en attribuant des points en fonction de la situation) est trop peu utilisée. Les modalités de la cotation seront définies par les acteurs du plan partenarial de gestion de la demande et d'informa- tion des demandeurs. Ce plan est régi par l'article L 441-2-8 du CCH. L'article est modifié pour préciser que le plan prévoit un système de cotation de la demande, dans le respect des priorités et des critères fixés par la loi (art. L 441-1). ■ Article 37: Convention intercom- munale d'attribution L'article L 441-1-6 est complété pour préci- ser que la commission de coordination pré- vue par la convention intercommunale d'attribution assure le suivi et l'évaluation de la convention. ■ Article 38: Gestion des attribu- tions de logements: en flux annuel Cet article vise à fluidifier la gestion des attributions de logements grâce à une ges- tion en flux annuels des contingents des différents réservataires portant sur un nombre d'attributions et non sur une détermination physique des logements. Cela évitera le cloisonnement qui résulte du régime actuel de réservation "qui découpe le parc social en logements dési- gnés par réservataire". (modification de l'article L441-1 du CCH). Chapitre II : Favoriser la mixité sociale ■ Article 39: Mixité intergénéra- tionnelle Pour faciliter la location aux jeunes, cet ■ Définition du bail mobilité (art. 48 nouveau de la loi de 1989) "Le bail mobilité est défini comme la loca- tion d'un logement meublé au sens de l'article 25-4 [de la loi de 1989] à un loca- taire justifiant, à la date de la prise d'effet du bail, être en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d'ap- prentissage, en stage, ou en mission tem- poraire dans le cadre de son activité pro- fessionnelle". reproduction interdite sans autorisation article autorise les locataires à sous-louer une partie de leur logement à une person- ne de moins de 30 ans, tout en percevant une aide personnelle au logement. Le s ous-locataire pourra aussi percevoir l'allo- cation. La règle a vocation à s'appliquer pour les divers types d'allocation. L'article L 831-2 du code de la sécurité sociale est donc complété pour prévoir une dérogation au principe selon lequel la sous-location à un tiers fait perdre le droit à l'allocation logement. Un renvoi à des décrets est prévu pour les articles L 542-4-1 (allocation de logement familiale) et L 831- 5 (allocation de logement sociale) et L 351- 13 du CCH (APL). ■ Article 40: Prévention des expul- sions locatives Le texte entend mieux coordonner les pro- cédures de surendettement et d'expulsion pour permettre de maintenir dans leur logement les locataires de bonne foi qui ont repris le paiement du loyer et qui s'ac- quittent du remboursement de leur dette. De nombreux textes sont modifiés à cet effet. L'article 40 modifie les textes du code de la consommation. - Article L712-3. En cas de déchéance de procédure de surendettement, le texte complété précise que cette déchéance emporte rétablissement des modalités de paiement de la dette locative accordées par la décision judiciaire (art. 24- V de la loi de 1989) accordant des délais de paiement. - Article L722-3: saisine du juge pour le constat de résiliation du bail. Si le locataire a repris le paiement au jour de l'audience, le juge accorde d'office des délais jusqu'à l'approbation du plan conventionnel de redressement. - Article L 722-5: interdiction de payer des dettes en procédure de surendettement. Le texte est complété pour autoriser le paiement des dettes locatives quand le locataire a obtenu des délais de paiement en vertu de la procédure de l'article 24 V de la loi de 1989. - Article L722-16: protocole de cohésion sociale. Si ce protocole est conclu avant la décision de recevabilité de la procédure de surendettement, le paiement des arriérés de loyer prévu par le protocole est suspen- du. Le projet de loi complète cette règle pour préciser que les mesures de rétablisse- ment personnel se substituent aux modali- tés de règlement de la dette de loyer pré- vues par le protocole de cohésion sociale. - Article L 733-9: mesures imposées par la procédure de surendettement. Le texte prévoit des mesures qui s'imposent aux parties. Le complément de texte prévu par le projet de loi indique que si ces mesures prévoient des délais et des modalités de p aiement de la dette locative, ils se substi- tuent à ceux antérieurement accordés par le juge dans la procédure de résiliation du bail. - Article L 733-10. Une partie peut contes- ter les mesures imposées par la commis- sion. Cet article est complété. Si le juge est saisi d'une demande de constat de résilia- tion du bail (art. 24 III), mais qu'il statue après la contestation de l'article L733-10, et que le débiteur a repris le paiement, il accorde d'office des délais jusqu'à la déci- sion du juge du surendettement. Si le juge (art. 24 V) avait déjà accordé des délais de paiement, les modalités de traite- ment de la dette locative (art. L 733-9) sont suspendues jusqu'au jugement du suren- dettement. - Article L 733-13. Si le juge du surendette- ment prévoit des délais de paiement d'une dette locative, ils sont ordonnés par le juge d'instance statuant après sur la demande de l'article 24 III de la loi de 1989. - Article L 741-2: Le rétablissement person- nel sans liquidation judiciaire efface toute dette non professionnelle. Cette règle est complétée pour le cas où le juge statue postérieurement sur une demande de constat de résiliation du bail. Si le débiteur a repris le paiement, le juge suspend d'of- fice les effets de la résiliation de plein droit pendant 2 ans. - Article L 741-4: Contestation de la déci- sion de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. L'article est complété pour préciser que si le juge est saisi d'une demande de constat de résiliation du bail après cette contestation et que débiteur a repris le paiement des loyers, le juge accor- de d'office des délais jusqu'à la décision du juge du surendettement. Si le juge a déjà accordé des délais (art. 24 V), les modalités de traitement de la dette locative de l'article L 741-2 sont suspendus jusqu'au jugement du surendettement sta- tuant sur la contestation. - Dans la loi du 6 juillet 1989, l'article 24 est complété pour que le juge invite les par- ties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendette- ment. Il modifie le même article 24 V al. 3 qui prévoit que, si le locataire ne respecte par l'échéancier de paiement fixé par le juge, la clause de résiliation reprend son effet. La règle est assortie d'une réserve: sous réserve des dispositions relatives au traite- ment du surendettement des particuliers. La réforme prévue par l'article 40 entre en v igueur le 1 er j anvier 2019 (date de dépôt des dossiers à la commission de surendette- ment). ■ Article 41: Modification de l'ar- ticle 24 de la loi de 1989 Contrairement au précédent, cet article est bref, il modifie l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 relatif à la clause de résiliation de plein droit. Le texte complète le conte- nu du commandement de payer que doit adresser le bailleur: outre la reproduction de certains textes de loi, la faculté de saisi- ne du fonds de solidarité logement et son adresse, le commandement devra de sur- croît mentionner le montant mensuel du loyer et des charges, ainsi que le décompte de la dette. ■ Article 42: Protocole après rési- liation du bail Cet article complète l'article L 353-15-2 du CCH qui prévoit la conclusion d'un proto- cole entre le bailleur HLM et l'ancien loca- taire après résiliation du bail pour impayé. En l'absence de dette locative, l'occupant s'engage à payer l'indemnité d'occupation et les charges. La durée du protocole est de 2 ans, mais elle peut être prolongée de 3 ans par avenant. Le texte prévoyant qu'en l'absence de bail, le versement de l'APL est interrompu, est supprimé. ■ Article 43: Logement d'abord La politique engagée en faveur des per- sonnes sans domicile ou éprouvant des dif- ficultés à se loger est celle du logement d'abord. De nouveaux outils sont créés pour transformer l'offre existante. A titre d'exemple, les établissements d'ac- cueil des personnes en situation d'urgence concluent un contrat pluriannuel d'objec- tifs et de moyens (art. L 313-11-2 modifié du code de l'action sociale et des familles). ■ Article 44: Travaux dans les éta- blissements recevant du public Lorsque des travaux sont réalisés dans un ERP, si les travaux ont pour objet de lui fai- re perdre cette qualité pour tout l'im- meuble, l'autorisation requise par l'article L 111-8 du CCH jusqu'à présent est suppri- mée. Le but est de faciliter la transforma- tion par exemple d'un hôtel en logements (complément de l'article L 111-8 du CCH). 2 6mars 2018 11 P ROJETDELOI ELAN JURIS hebdo immobilier ll PROJET ■ Article 45: Habitat inclusif Cet article vise à développer "l'habitat inclusif". Il autorise la colocation dans le parc social entre personnes handicapées adultes. Le plafond de ressources applicable est celui du logement et s'apprécie dans le cadre de chaque contrat de location. Chaque colocataire signe un bail, le nombre de colocataires est limité à cinq. Le bailleur peut pratiquer un forfait de charges (art. L 442-8-5 nouveau du CCH). ■ Article 46: Modification de la loi SRU Seul article modifiant la loi SRU (art. L 302- 5 du CCH), ce texte ajoute au décompte des logements sociaux les logements sociaux vendus et ce, pendant 10 ans à compter de leur vente. Chapitre III : Améliorer les relations locataires bailleurs et favoriser la production de logements intermé- diaires ■ Article 47: Simplification de l'ac- te de cautionnement Ce texte vise à répondre à la critique de la lourdeur du formalisme imposé pour la conclusion du cautionnement d'un bail. Il supprime l'exigence de caractère manuscrit de l'engagement tout en précisant le contenu de l'engagement. Il modifie l'article 22-1 de la loi de 1989 pour fixer le contenu de l'acte de caution- nement. - montant du loyer - conditions de révision du loyer - "mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance [que la caution] a de la nature de l'étendu de l'obligation qu'elle contracte" - reproduction de l'alinéa précédent de l'article 22-1. ■ Article 48: Encadrement des loyers Cet article réécrit entièrement les disposi- tions relatives à l'encadrement des loyers dans les zones tendues. Pour améliorer la connaissance des mar- chés, il sera obligatoire de créer des obser- vatoires des loyers agréés par l’État dans les zones tendues, celles soumises à la taxe sur les logements vacants. Mais le lien automatique entre observatoire et enca- drement est rompu. Les agences d'urbanisme pourront être agréées comme observatoire des loyers. Une série d'articles de la loi de 1989 sont modifiés. - Article3: Contenu du bail Le 7 e qui imposait la mention du loyer de référence majoré et minoré est supprimé. - Article 16: Observatoire des loyers Le projet de loi autorise l'agrément d'un observatoire pour une fraction de zone géographique. Quant aux organismes sus- ceptibles d'être agréés, le texte actuel impose la représentation équilibrée des bailleurs, locataires et gestionnaires dans les organes dirigeants. Le projet de loi est plus souple car il permet cet équilibre figu- re soit dans les statuts, soit qu'il existe dans une instance de consultation. - Article 17: Fixation des loyers Cet article est simplifié car le régime de l'encadrement en est extrait. Le I prévoit simplement la création d'observatoires des loyers dans les zones tendues de plus de 50000 habitants. Les dispositions sur les loyers de références sont supprimées. Le II prévoit simplement que la fixation des loyers des logements mis en location est libre. Les dispositions sur le complément de loyer sont supprimées. - Article 17-2: Loyer de renouvellement L'article fixe la procédure de fixation du loyer de renouvellement suivant les règles applicables avant la loi Alur et qui avaient été conservés pour les zones non tendues. - Article 25-9: Loyer des meublés L'article modifié renvoie, pour la révision du loyer des logements meublés, à l'article 17-1. Encadrement des loyers Le dispositif prévu explicitement comme étant expérimental pour 5 ans, est sorti de la loi de 1989 et ne figure que dans le tex- te de la future loi. On retrouve les règles précédemment inscrites dans la loi de 1989 par la loi Alur. Le préfet fixe chaque année un loyer de référence (ainsi qu'un loyer majoré et minoré). Le dispositif pourra être mis en place par décret à l'initiative de l'EPCI compétent en matière d'habitat, res- pectant des critères de zones tendues. Peuvent également demander l'encadre- m ent: Paris, les établissements publics terri- toriaux (EPT) de la métropole du Grand Paris, la métropole de Lyon et celle d'Aix- Marseille-Provence. Le texte fixe ensuite: - Les modalités de fixation des loyers de référence. - La procédure de fixation du loyer: libre dans la limite du plafond majoré et ouvrant une action en diminution de loyer en cas de violation de cette règle. - Le complément de loyer et la faculté du locataire de le contester. - Les règles applicables aux meublés. - L'obligation de mentionner dans le bail le loyer de référence et le loyer majoré et les actions y attachées. - L'action en diminution de loyer lors du renouvellement du bail, si le loyer excède le loyer majoré et l'action en réévaluation si le loyer est inférieur au loyer de référen- ce minoré. ■ Article 49: Sanction pour non- respect de l'encadrement Cet article crée une amende administrative dont sont passibles les bailleurs ne respec- tant pas l'encadrement. Elle sera prononcée par le préfet. Son régi- me, qui doit s'inscrire à l'article 17 II de la loi de 1989, est conçu en deux temps. Le juge qui prononce la baisse de loyers et condamne le bailleur à rembourser un trop perçu notifie le jugement au préfet. Celui-ci prononce l'amende dont le mon- tant est plafonné à 25% du trop-perçu pour une personne physique et 75% pour une personne morale. ■ Article 50: Règles de décence - L'article L632-1 II du CCH prévoyait des règles spécifiques de décence pour les ERP aux fins d'hébergement. Ce régime parti- culier est supprimé. - Pour la colocation, l'article 8-1 de la loi de 1989 est complété pour préciser des règles spécifiques de décence, par dérogation à l'article L 111-6-1 du CCH qui interdit les divisions en propriété ou en jouissance si les surfaces habitables sont inférieures à 14 m 2 et 33 m 3 . Le texte prévu pour les coloca- tions fixe des normes minimales de locaux privatifs de 9 m 2 et 20 m 3 . Les caractéris- tiques du local privatif loué sont appré- ciées en prenant en compte l'ensemble des éléments et pièces du logement. Le renvoi à un décret est supprimé. 2 6mars 2018 12 P ROJETDELOI ELAN JURIS hebdo immobilier ll PROJET ■ Cautionnement: formalisme assoupli "La personne physique que se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révi- sion tels qu'ils figurent au contrat de location ain- si que la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte et de la reproduction de l'alinéa précé- dent. Le bailleur remet à la caution un exemplai- re du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement." (art. 22-1 dernier aliéna modifié de la loi de 1989). ■ Article 51: Contrôle des meublés de tourisme L'exposé des motifs indique que le texte vient renforcer les sanctions à l'encontre des loueurs ou plateformes qui ne respec- tent pas leurs obligations (art. L 324-1-1 modifié du code du tourisme). Il en résulte notamment les règles sui- vantes: