Au sommaire :
– 2 – Législation –
La loi du 10 août 2018: l’État au service d’une société de confiance
Loi du 3 août : eau et assainissement
– 3 – Réglementation –
Loi de 1948: hausse des loyers de +1,05%
l’État des risques s’étend au radon
Bonus de constructibilité
Retrait d’une décision administrative
– 5 – Au Parlement –
La loi Élan au Sénat: Règles d’accessibilité / Logements préfabriqués / Contentieux de l’urbanisme / Contrats de construction / Réforme du logement social / Vente de logements sociaux / Action Logement / Le bail mobilité / Attribution des logements sociaux / Location intergénérationnelle / Prévention des expulsions / La caution sans clause manuscrite / Action de groupe / Encadrement des loyers / Loi SRU: passer à l’intercommunalité ? / Logements décents / Locations de courte durée / Le CNTGI / Revitalisation des centres-villes / Aménagement commercial / Rénovation énergétique / Colonnes montantes / Carnet numérique / Lutte contre les marchands de sommeil Autorisation de location / Réforme de la copropriété / Bail numérique / Haut débit
– 15 – Nominations – Au fil du J.O. –
Professions / Aménagement de plage / ZTI
■ adopté ■ > Le projet de loi Élan a été adopté par le Sénat. Notre dossier (p.4) analyse les débats de cet été qui ont conduit au vote de l’en- semble du texte le 25juillet. Le texte a été infléchi mais pas au point d’inciter les séna- teurs de la République en marche à voter contre. Leur abstention laisse augurer d’un succès de la CMP en septembre. ■ publiés ■ > L’augmentation des loyers relevant de la loi de 1948 est de +1,05% au 1 er juillet 2018 (décret du 3août 2018, p.3). > Un nouveau modèle d’ état des risques technologiques et naturels a été publié en application de l’arrêté du 13juillet 2018; il intègre le risque radon (p.3). > La loi pour un Etat au service d’une société de confiance est parue au J.O. du 10 août. Elle autorise le Gouvernement à légiférer par ordonnance pour réformer le CCH. Passer d’une obligation de moyens à une obligation de résultat sera le fil rouge qui guidera les rédacteurs du nouveau code. La loi vise aussi une meilleure transparence de marchés fonciers et immobiliers (p.2). ■ étendu ■ > La liste des zones de tourisme internatio- nal (ZTI) qui permettent une ouverture dominicale des commerces, s’est accrue d’une nouvelle zone pour le Palais des Congrès de Paris ; par ailleurs, celle des Champs-Élysées est étendue (p.16). ■ chiffré ■ > Les SCPI ont collecté 2,4milliards d’euros au 1 er semestre 2018. Un niveau en net recul par rapport à 2017 mais supérieur à la moyenne décennale (p.16). ■ nommé ■ > Denis Burckel est nommé directeur géné- ral de la CGLLS (p.15). L’administration invitée à changer de culture L a loi pour un Etat au service d’une société de confiance est parue le 10 août (lire p.2). De nombreux outils pratiques sont mis en place ou confirmés afin de tisser une relation nouvelle entre l’administration et les citoyens. L’objectif est d’améliorer ces relations comme en témoigne par exemple la création d’un droit à régularisation qui permet à un citoyen de redresser une erreur sans s’attirer les foudres de l’administration. Les citoyens doivent a prio- ri se réjouir d’une telle intention. Naturellement, c’est au vu de la pratique, après parution des textes d’application, qu’ils pourront vérifier si des progrès sont accomplis dans ce domaine. Un premier texte est déjà paru pour permettre la délivrance d'un certificat d’in- formation sur les règles d’une activité (mais l’immobilier n’est pas concerné). Les professionnels de l’immobilier seront plus spécialement attentifs à la parution des textes qui doivent réformer les normes de construction (une première ordonnance doit paraître dans les trois mois) ou à la procédure de rescrit qui permet à un opérateur de sol- liciter d’avance l’administration sur l’application de certaines règles comme la taxe d’aménagement des grands projets. Plus encore, ils pourront (à titre expérimental) joindre à leur demande un projet de réponse de l’administration; si celle-ci reste taisante au-delà de trois mois, son silence vaudra accord. Il y a ici une méthode très nouvel- le de s’adresser à l’administration qui témoigne, sinon d’une quasi- méfiance de l’État à son égard, du moins d’une incitation très forte à une grande réactivité. L’administré est en quelque sorte en posi- tion de sommer l’administration de prendre position, ce qui est très nouveau. Cette loi demande donc à l’administration un travail conséquent sur ses modes de fonctionnement et l’invite à un profond changement de culture. La parution des décrets sera un premier test pour voir si la réforme est abordée avec enthousiasme ou prudence. Signalons aussi que la loi prévoit de multiples ordonnances (par exemple sur la réforme du taux effectif global) et des rapports, com- me sur l’application du principe selon lequel le silence de l’adminis- tration vaut accord ou encore sur la sur-transposition de directives. N ous abordons cette rentrée avec ce numéro spécial qui com- porte un dossier sur la loi Élan, adoptée le 25 juillet au Sénat. Ce sera une étape importante pour les professionnels de l’immobilier, même si l’actualité de la fin août est marquée par le départ du ministre de l’écologie et des doutes sur la mise en œuvre du prélè- vement à la source. Nous vous souhaitons une bonne rentrée. ■ BD JURIS hebdo La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr NUMÉRO Spécial 72 3 SEPT 2018 ISSN 1622-1419 18 E A NNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Législation - La loi du 10août 2018: l’État au service d’une société de confiance Loi du 3 août : eau et assainissement - 3 - Réglementation - Loi de 1948: hausse des loyers de +1,05% l’État des risques s’étend au radon Bonus de constructibilité Retrait d’une décision administrative - 5 - Au Parlement - La loi Élan au Sénat: Règles d’accessibilité / Logements préfabriqués / Contentieux de l’urbanisme / Contrats de construction / Réforme du logement social / Vente de logements sociaux / Action Logement / Le bail mobilité / Attribution des logements sociaux / Location intergénération- nelle / Prévention des expulsions / La caution sans clause manuscrite / Action de groupe / Encadrement des loyers / Loi SRU: passer à l’intercom- munalité ? / Logements décents / Locations de courte durée / Le CNTGI / Revitalisation des centres-villes / Aménagement commercial / Rénovation énergétique / Colonnes montantes / Carnet numérique / Lutte contre les marchands de sommeil Autorisation de location / Réforme de la copro- priété / Bail numérique / Haut débit - 15 - Nominations - Au fil du J.O. - Professions / Aménagement de plage / ZTI S O M M A I R E E D I T O R I A L Numéro spécial: Loi pour une société de confiance La loi Elan au Sénat ❑ Droit à régularisation et droit au contrôle L'article 1 er institue deux droits nouveaux, dont la législation est insérée dans le code des relations entre le public et l'adminis- tration. 1. Un droit à régularisation en cas d'erreur (art. L 123-1 et L 123-2). Lors d'une premiè- re erreur, la régularisation spontanée ou sur demande de l'administration ne donne pas lieu à sanction. Le principe ne n'ap- plique pas en cas de mauvaise foi ou de fraude. 2. Un droit au contrôle (art. L 124-1 et L 124-2). Une personne peut solliciter de l'administration qu'elle exerce un contrôle. L'administration doit y procéder dans un délai raisonnable. La personne peut alors opposer à l'administration les conclusions expresses de ce contrôle. ❑ Instruction des dossiers L'article L 114-5-1 fixe un principe sur l'ins- truction des dossiers par l'administration: "l'absence d'une pièce au sein d'un dossier déposé par un usager en vue de l'attribu- tion d'un droit ne peut conduire l'adminis- tration à suspendre l'instruction de ce dos- sier dans l'attente de la transmission de la pièce manquante". Toutefois, si la pièce fait toujours défaut lors de l'attribution du droit, l'attribution du droit n'est effective qu'après la réception de cette pièce par l'administration. Ce principe est cependant tempéré par une exception: lorsque la pièce est indis- pensable à l'administration pour instruire valablement le dossier (art. 4). ❑ Intérêt de retard (art. 5). Si le contribuable dépose une déclaration rectificative, le montant de l'intérêt de retard est réduit de 50%. Lors du dépôt spontané de la déclaration rectificative, la déclaration doit être accompagnée du paiement des droits simples (art. 1727 V du CGI). ❑ Télédéclarations (art. 6) Les contribuables personnes physiques qui résident dans des zones où n'existe aucun service de mobile sont dispensés de l'obli- gation de télédéclaration et de télé-paie- ment de leur impôt. ❑ Régularisation fiscale Les articles 8 et suivants prévoient des règles de calcul de pénalités et amendes en cas de régularisation. ❑ Transparence des marchés fon- ciers et immobiliers (art. 13) La loi impose à l'administration fiscale de rendre librement accessibles au public, sous forme électronique, les informations qu'elle détient sur les valeurs foncières déclarées lors des mutations des 5 der- nières années (art. L 112 A du LPF). Un décret est prévu. ❑ Circulaires (art. 20) Les instructions et circulaires sont réputées abrogées si elles n'ont pas été publiées. Les modalités de cette règle seront fixées par décret (art. L 312-2 du code des relations entre le public et l'administration). Toute personne peut se prévaloir de l'interpréta- tion d'une règle, même erronée, tant qu'elle n'est pas modifiée (art. L 312-3). ❑ Procédures de rescrit (art. 21) La loi insère une procédure de rescrit dans le code de l'urbanisme, d'abord pour la taxe d'aménagement. Si un projet dépasse 50000m 2 de surface taxable, le redevable peut demander à l'administration de prendre formellement position sur l'application des règles de droit sur la taxe d'aménagement. L'admi- nistration dispose de trois mois pour répondre (art. L331-20-1 du code de l'urba- nisme). Le principe est le même : - pour le versement pour sous-densité (art. L 331-40-1) ainsi que - pour la taxe pour construction de bureaux (1) en Ile-de-France (art. L520-13-1), - les redevances des agences de l'eau (art. L213-10 du code de l'environnement) et - la redevance d'archéologie préventive (1) (art. L 524-7-1 du code du patrimoine). Pour certaines procédures de rescrit, à titre expérimental, il est prévu d'autoriser le demandeur à joindre à sa demande un 3 septembre 2018 2 S OCIÉTÉDECONFIANCE JURIS hebdo immobilier ll LÉGISLATION Loi du 10 août 2018: L’État au service d'une société de confiance La loi pour un Etat au service d'une société de confiance, publiée le 11août, entend tisser une relation nouvelle avec les administrés en allant vers une administration de conseil et de service (titre 1 er ). Celle-ci doit "accompagner, s'engager et dialoguer" (titre II). L'action publique doit être "modernisée, simple et efficace". Voici quelques-uns des dispositifs pratiques mis en place pour atteindre ces objectifs. projet de réponse de prise de position (art. 22). Le silence de l'administration vaut alors acceptation. Les modalités seront fixées par décret. ❑ Certificat d'information (art. 23) La loi nouvelle permet à un usager d'obte- nir une information sur l'existence et le contenu des règles d'une activité. L'adminis- tration délivre un certificat d'information sur ces règles (art. L 114-11 du code des relations entre le public et l'administration). ❑ Référent unique (art. 29) L'administration peut instituer à titre expé- rimental, pour des procédures détermi- nées, un référent unique traitant les demandes qui lui sont adressées pour l'en- semble des services concernés. ❑ Politique de la ville (art. 31) Dans les QPV, les porteurs de projet pour- ront (décret à paraître) effectuer leur demande de concours au moyen d'un dépôt unique dématérialisé. ❑ Dérogation aux règles de construction (art. 49) Une ordonnance doit permettre au maître d'ouvrage de déroger à certaines règles de construction, en prouvant qu'il obtiendra des résultats équivalents à ceux découlant de l'application des règles auxquelles il est dérogé. Il devra préciser les conditions dans lesquelles l'atteinte de ces résultats est contrôlée. Cette ordonnance doit être prise dans les 3 mois. Une autre ordonnance (dans les 18 mois) ■ Certificat d'information sur les règles d'une activité Décret d'application de l'article L 114-11 du code des relations entre le public et l'administration, ce texte du 21août fixe d'abord les domaines concernés. Il donne une liste de 7 points comme l'exportation de biens à double usage, mais aucun ne concerne l'immobilier. (Décret n°2018-729 du 21août 2018 relatif au certificat d'information sur les règles régis- sant une activité, J.O. du 22août 2018, n°12). ■ Permis de faire et règles du CCH Le ministère précise que la première ordonnance, qui consacre le “permis de faire”, doit être soumise à consultation d’ici la fin de l'été. L’objectif de la deuxième ordonnance est la réécriture complète des règles de construction. Sa préparation commencera début septembre sous l’égide du Conseil supérieur de la construction. (Communiqué du 14août2018) (1) pour les projets de plus de 50000m 2 . doit prévoir la possibilité pour le maître d'ouvrage de satisfaire à ses obligations en matière de construction s'il prouve qu'il parvient à des résultats équivalents à ceux d e l'application des normes de référence. Les règles de construction doivent être rédigées de façon à éclairer le maître d'ouvrage sur les objectifs poursuivis. ❑ Légalité des décisions d'expro- priation ou d'urbanisme (art. 54) La loi nouvelle crée, à titre expérimental, une procédure de demande en apprécia- tion de la régularité d'une décision. Elle peut être formée par le bénéficiaire (ou l'auteur) d'une décision administrative non réglementaire, devant le tribunal adminis- tratif. Elle porte notamment sur une déci- sion prise sur le fondement du code de l'expropriation ou du code de l'urbanisme et vise la légalité externe de la décision. ❑ Taux effectif global (art. 55) Le Gouvernement est habilité à légiférer par ordonnance pour modifier le code de la consommation et le code monétaire et financier sur le taux effectif global. Le tex- te pourra supprimer le TEG dans les contrats de crédits aux entreprises (sauf pour les prêts à taux fixe). L'ordonnance doit aussi harmoniser les sanctions prévues en cas d'erreur de taux. ❑ Autorisation environnementale (art. 55) La loi permet à titre expérimental, pour trois ans, de délivrer une autorisation envi- ronnementale, si le projet a donné lieu à concertation préalable sous l'égide d'un garant, en remplaçant l'enquête publique par une participation du public par voie électronique. Le même article ratifie l'or- donnance du 26janvier 2017 relative à l'autorisation environnementale et prévoit un rapport sur le bilan d'application de l'ordonnance du 3 août 2016 réformant les procédures de participation du public. ❑ Sur-transposition (art. 69) La loi prévoit un rapport sur le maintien de mesures allant au-delà des exigences minimales de l'Union européenne. ❑ Principe du silence vaut accord (art. 72) Un autre rapport et prévu sur l'application du principe que le silence de l'administra- tion vaut acceptation. (Loi n°2018-727 du 10août 2018 pour un Etat au service d'une société de confiance, J.O. du 11août 2018, n°1). 3 septembre 2018 3 L ÉGISLATION L OISETDÉCRETS JURIS hebdo immobilier ll ■ Eau et assainissement Une loi du 3août 2018 modifie la loi NOTRe à propos du transfert de compé- tences eau et assainissement aux commu- nautés de communes. La loi NOTRe a fixé le principe de transfert obligatoire de ces compétences au 1 er jan- vier 2019. La loi nouvelle permet aux communes qui n'exercent pas ces compétences, de s'op- poser au transfert, en délibérant en ce sens si elles regroupent au moins 25% des communes membres et au moins 20% de la population. La loi permet aussi l'exploitation des ser- v ices publics de l'assainissement des eaux usées et de la gestion des eaux pluviales urbaines par la création d'une régie unique (art. L 1412-1 modifié du CGCT). (Loi n°2018-702 du 3août 2018 relative à la mise en œuvre du transfert des compétences eau et assainissement aux communautés de communes, J.O. du 5août 2018, n°6). ■ Loi de 1948: hausse de 1,05% La hausse des loyers applicable au 1 er juillet 2018 est de 1,05%, sauf pour ceux de la caté- gorie IV, qui ne subissent aucune augmentation. Les valeurs au m 2 de surface corrigée sont donc fixées selon le tableau suivant. Agglomération parisienne Hors agglomération parisienne Catégorie Prix de base de chacun des dix premiers m 2 de surface corrigée Prix de base des m 2 suivants Prix de base de chacun des dix premiers m 2 de surface corrigée Prix de base des m 2 suivants II A II B II C III A III B IV 12,25 € 8,42 € 6,45 € 3,90 € 2,31 € 0,26 € 7,26 € 4,56 € 3,45 € 2,09 € 1,21 € 0,12 € 10,00 € 6,89 € 5,27 € 3,20 € 1,90 € 0,26 € 5,96 € 3,75 € 2,83 € 1,77 € 0,98 € 0,12 € (Décret n°2018-717 du 3août 2018 modifiant le décret n°48-1881 du 10décembre 1948 déterminant les prix de base au mètre carré des locaux d'habitation ou à usage professionnel, J.O. du 8août 2018, n°14). ■ L’état des risques s’étend au radon Le modèle d'état des risques naturels et technologiques a été modifié pour tenir compte de l'ajout de zones à potentiel radon. La nouvelle rubrique de l'ERNT concerne les biens immobiliers situés dans une zone à potentiel radon de niveau 3. Le texte est pris en application de l'article L 125-5 du code de l'environnement qui impose au vendeur d'informer son acqué- reur et au bailleur d'informer son locataire d'un certain nombre de risques, dont celui de la situation d'un bien dans une zone à potentiel radon de niveau 3 (zone à potentiel radon significatif). Le modèle doit être publié sur le bulletin officiel du ministère. (Arrêté du 13juillet 2018 modifiant l'arrêté du 13octobre 2005 portant définition du modèle d'imprimé pour l'établissement de l'état des risques naturels et technologiques, J.O. du 2août 2018, n°9). Ce modèle est disponible sur le site inter- net georisques.gouv.fr. ■ Bonus de constructibilité L'article L 151-28 (3 e ) du code de l'urbanis- me autorise le PLU à prévoir un bonus de constructibilité pour les constructions fai- sant preuve d'exemplarité énergétique ou environnementale. En application de ce texte, l'arrêté du 12octobre 2016 (article 1 er I) a prévu que, pour les bureaux, le bonus suppose pour être accordé que la construction justifie d'une consommation d'énergie inférieure de plus de 20% à la consommation de référence. Il est sur ce point annulé par le Conseil d’État. (CE, n°409460, 409461 du 26juillet 2018, J.O. du 2août 2018, n°87). ■ Retrait d'une décision adminis- trative Le Conseil d’État a émis un avis sur les modalités de retrait par l'administration d'une décision qu'elle estime illégale et pour laquelle elle dispose d'un délai de 4 mois pour procéder au retrait (art. L 242-1 du code des relations entre le public et l'administration). Si le retrait est annulé et, en conséquence, que la décision est rétablie, cette annula- tion ne rouvre pas de délai de 4 mois pour retirer la décision initiale mais l'administra- tion doit transmettre la décision remise en vigueur au préfet qui peut la déférer au tribunal administratif. (Avis n°419204 du 26juillet 2018, J.O. du 29juillet, n°33). 3 septembre 2018 4 JURIS hebdo immobilier ll L ALOI E LANAU S ÉNAT AUPARLEMENT Les sénateurs ont repris le 19juillet l'examen des articles du projet de loi Élan, par le thè- me des procédures d'urbanisme (1) . François Patriat a proposé de rétablir l'article 17 bis tendant à rendre accessible au public les données de la base de données sur la mise à jour des informations cadastrales (MAJIC). Il a toutefois retiré son amendement à la demande du ministre qui signale que le pro- jet de loi au service d'une société de confian- ce prévoit déjà de rendre accessible la base PATRIM . Il sera donc possible d'accéder à la description des locaux concernés par une transaction immobilière (voir p. 2). Viviane Artigalas suggère de supprimer l'ar - ticle 17 quater introduit par la commission qui complète l'article L 151-5 du code de l'ur- banisme. Cet article prévoit que le projet d'aménagement et de développement durable fixe des objectifs chiffrés de consommation de l'espace. Le nouvel article précise que l'objectif tient compte de la taille des parcelles des communes de montagne. Mais l'amendement de suppression (n°556) a été rejeté. Michelle Meunier a proposé (amendement n°615) de préciser par décret les relations contractuelles entre le maître d'ouvrage et le maître d'œuvre, mais elle n'a pas été suivie. De même, plusieurs amendements ont été défendus pour accroître le rôle de l'architec- te, mais ils ont été rejetés. Laurent Duplomb a obtenu le vote de l'amendement n°355 qui rétablit l'article 18 A . Cet article étend la dispense de recours à l'architecte pour la construction d'un bâti- ment agricole de moins de 800m 2 non seu- lement lorsqu'elle est faite par un agricul- teur mais aussi par une coopérative d'utili- sation de matériel agricole (CUMA). L ALOI E LANAU S ÉNAT AUPARLEMENT Les sénateurs adoptent la loi Élan reproduction interdite sans autorisation Les sénateurs ont mis à profit la fin de la session parlementaire pour adopter la loi Élan. Le texte a été voté dans son ensemble le 25juillet. Sur une série de sujets, ils ont réorienté le texte voté par les députés, par exemple sur les règles d’accessibilité ou sur la loi SRU, ce qui a conduit le groupe LaREM à s’abstenir sur le vote final. En matière de rapports locatifs d’habitation, les sénateurs ont adopté plu- sieurs mesures dans un sens plus favorable au bailleur (art. 53 quater C par exemple sur la clause pénale). Rechignant à donner un blanc-seing au Gouvernement pour réformer la copropriété par ordonnance, les sénateurs ont préféré adopter directement une série d’articles réformant la loi de 1965. Mais de nombreuses ordonnances demeurent. Exemples: sur le logement préfabriqué (art. 19) ou la lutte contre l’insalubrité (art. 58). Le législateur reste fidèle à sa volonté assez systématique d’augmenter les obligations d’information du vendeur ou du bailleur. Cela se traduit par une nouvelle exigence d’étu- de géotechnique pour les ventes de certains terrains (art. 19 ter) ou un nouveau diagnos- tic sur le dispositif d’assainissement (après l’article 21 C) ou encore une fiche d’informa- tion sur les réseaux de télécommunications dans les copropriétés (art. 63 quinquies). Mais les locations saisonnières sont exonérées de certains diagnostics (art. 51 bis). L’adminis- tration est mise à contribution pour créer des nouveaux observatoires (sur les diagnostics immobiliers (art. 21 bis A) ou un répertoire des logements accessibles (art. 18). En matière de technique juridique, soulignons une innovation par l’instauration d’une clause réputée écrite. On connaissait les clauses réputées non écrites, voici le mécanis- me inverse, pour la clause résolutoire en cas de trouble de voisinage constaté judiciai- rement (art. 40 bis). Pour les baux commerciaux, autre innovation: la création d’un constat de dynamisation qui serait plus souple que le bail commercial classique (art. 54 bis AC). Les perspectives de réforme future se dessinent également à travers les pistes que doit proposer le rapport Cap 22, même si Julien Denormandie, prudent, rappelle qu’il ne s’agit que d’un rapport. À noter parmi les sénateurs les plus engagés sur ce projet de loi: outre la rapporteure Dominique Estrosi-Sassone, les anciens ministres Marie-Noëlle Lienemann et Marc-Philippe Daubresse et les sénateurs Philippe Dallier (Républicains) mais aussi Martial Bourquin (PS), Marc Daunis (PS) ou, pour l’urbanisme commercial, Rémy Pointereau (Républicains). Patrick Chaize a proposé d'autoriser le PLU à privatiser des parties communes de copro- priété comme des courettes ou cages d'esca- lier de service. Mais il a retiré son amende- ment (n°704), Julien Denormandie souli- gnant que cela relevait d'une décision de l 'assemblée des copropriétaires. ■ Règles d'accessibilité L'article 18 réécrit l'article L111-7-1 du CCH qui fixe les obligations d'accessibilité des bâtiments. Michelle Gréaume se fait le relais de la colère des associations de personnes handicapées, relevant que seuls 40% des 350000 logements construits par an de 2006 à 2014 répondent aux règles d’accessibilité et d’adaptabilité de la loi de 2005. Didier Guillaume défend la position pragmatique admettant que seuls 10 ou 30% des loge- ments construits soient accessibles. Julien Denormandie explique la notion de logement évolutif: un logement qui s'adap- te à toutes les périodes de votre vie. Le salon et les toilettes sont déjà adaptés à des per- sonnes handicapées. Mais pour la salle de bains, il faut pouvoir déplacer une cloison facilement, sans toucher des canalisations ou des câbles. Pour financer les travaux, les crédits de l'Anah seront augmentés. Il ajoute que pour un F3, ce sont 5 à 6m 2 qui ne sont pas utilisés pour des pièces à vivre, soit 10% de la surface. Roger Karoutchi estime qu'il faut aussi tra- vailler sur le stock de logements existants. Le débat a porté sur l'opportunité de passer à un seuil de 30% de logements acces- sibles (au lieu de 10% dans le texte initial); les amendements de suppression de l'article ont été rejetés. Pour la commission, Domi- nique Estrosi-Sassone, défend le taux de 30% de logements accessibles et les amen- dements visant à modifier ce taux ont été rejetés. Le ministre s'engage à ce que le décret d'ap- plication paraisse d'ici le 1 er octobre . Julien Denormandie précise ce que sera le loge- ment évolutif: un logement visitable par une personne handicapée; parties com- munes et sanitaires seront accessibles mais non la salle de bains et la chambre. Le décret donnera des précisions techniques notam- ment sur la taille des siphons permettant aisément de remplacer une baignoire par une douche. Le texte précisera la notion de (1) Lire l’analyse du début des travaux au Sénat dans notre numéro732 du 30juillet. travaux simples Le projet de texte indique que "la conception des logements évolutifs doit permettre la redistribution des volumes, par des travaux simples, pour garantir l’accessibilité", c'est-à-dire sans changement de structure (sur les chutes d'eau, les alimentations en fluide), ni de modification électrique, ni sur les entrées et flux d'air. Autrement dit, il suffira de modi- fier les parois, dans lesquelles se trouvent aucune gaine ou circulation de fluide. Un amendement n°1059, voté, ajoute la chambre à la liste des pièces devant être accessibles. Julien Denormandie précise que la conception des logements évolutifs devra permettre la redistribution des volumes, par des travaux simples, pour garantir l’accessi- bilité. Même vote pour le n°881 qui précise que les travaux de mise en accessibilité, seront pris en charge par les bailleurs sociaux. Daniel Gremillet a obtenu le vote d'un amendement n°868 qui prévoit le principe d'un répertoire national des logements accessibles . L'article 18 a été voté. ■ Logements préfabriqués L'article 19 programme une ordonnance pour adapter le régime du contrat de construction de maison individuelle à la construction à partir d'éléments préfabri- qués. Il a été voté. L'article 19 bis A précise à l'article L 243-1-1 du code des assurances, le champ des dom- mages aux existants couverts par l’assuran- ce décennale obligatoire. Il a été complété d'un amendement (n°418) qui aligne le champ de l’obligation d’assurance et celui des dommages couverts. L'article 19 bis définit la notion de préfabri- cation. Amendé, il a été voté. L'article 19 ter prévoit d'imposer de produi- re une étude géotechnique préalable dans les zones exposées à des mouvements de ter- rain différentiels consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols. Le Gouverne- ment n'est finalement pas favorable à cette nouvelle obligation qui risque de geler cer- taines opérations et il estime qu'il vaudrait mieux suivre les travaux du BRGM qui a recensé les zones argileuses et les faire retranscrire dans les PLU. Mais l'amende- ment de suppression (n°1033) a été rejeté. L'article amendé a été voté. L'article 20 , explique Guillaume Gontard, généralise le recours aux procédures de conception-réalisation pour la production de logements sociaux par les organismes d’HLM. Dominique Estrosi-Sassone indique que la commission a souhaité pérenniser l’accès aux marchés de conception-réalisa- tion pour les organismes d’HLM, tout l’en ouvrant à titre dérogatoire aux CROUS pour trois ans. La procédure n'apporte pas d'at- teinte à la qualité architecturale. Julien Denormandie abonde et ajoute que seuls 15% des opérations sont menées avec la procédure de conception-réalisation. L'ar- ticle a été voté. L'article 20 bis précise que la politique d'aide au logement a notamment pour objet d'amé- liorer l'habitat existant notamment sur le plan énergétique. Il a été voté. L'article 21 tend à simplifier les règles en matière d' individualisation des frais de chauffage en corrigeant une surtransposi- tion (cf. rapport au Sénat). Il restreint l'obli- gation aux seuls bâtiments à usage résiden- tiel et en l'appliquant aux seuls bâtiments les plus énergivores. Il a été voté. Le vote d'un amendement n°883 vise à favo- riser l'autoconsommation collective d'élec- tricité. L'article 21 bis A crée un observatoire des diagnostics immobiliers . il a été voté, en dépit des réserves du secrétaire d’État. L'article 21 bis B concerne les compétences du CSTB. Il a été complété pour assurer une représentation des départements d'outre mer à son conseil d'administration. Marie-Noëlle Lienemann propose de géné- raliser l'obligation de produire un diagnos- tic de l'installation d'assainissement , en cas de vente, qu'il s'agisse d'assainissement individuel, ou collectif. Jean-Raymond Hugonet observe que les communes peuvent déjà rendre obligatoire de vérifier la conformité de l'installation lors d'une mutation. Mais l'amendement (n°717) a été voté. L'article 21 bis D consacre au niveau législa- tif l'existence de l' Observatoire de la qualité de l'air intérieur . Il a été voté. L'article 21 bis E permet au préfet d'interdire l'usage d'appareils de chauffage polluants, en particulier les foyers ouverts et les appa- reils de chauffage au charbon. Mais il a été supprimé. ■ Contrats de construction L'article 22 modifie le régime de la VEFA , il permet notamment à l'acquéreur de se réserver la réalisation de certains travaux . Il a été voté. Philippe Dallier a obtenu le vote d'un amen- dement (n°676) qui restreint le champ du régime de la VEFA aux seuls contrats conclus avec un consommateur ou un non- professionnel. L'article 22 bis relève de 100000€ à 300000€ le seuil du régime des marchés privés en co- traitance . Il a été voté. L'article 23 vise le contrôle de la conformité des constructions. Adopté. Les pouvoirs de la DGCCRF sont étendus par l'article 23 bis . Les sanctions pour non- respect des règles des contrats de construc- tion de maison individuelle sont renforcées. Même vote. Enfin le vote de l'amendement n°396 unifie à 10 jours le délai de rétractation du code de l'urbanisme et du CCH (modification de l'article L 442-8 du code de l'urbanisme). ■ Contentieux de l'urbanisme L'article 24 modifie plusieurs articles pour améliorer le traitement du contentieux de l'urbanisme. Un amendement (n°27 bis), adopté, traite du régime de l' enregistrement fiscal obliga- toire des transactions visant à monnayer le retrait d'un recours. Il modifie l'article L 600- 8 du code de l'urbanisme pour confirmer la nullité d'une transaction qui serait enregis- trée au-delà du délai obligatoire d'un mois. Un amendement n°517 a été voté, reprenant une préconisation de Christine Maugüé pour éviter la condamnation pénale d'un constructeur qui de bonne foi effectue des travaux, conformément à un permis de construire définitif, sauf en cas de fraude. L'article 24 a été voté. Même vote pour l'article 24 bis qui précise que l'obligation de transmission dans le cadre du contrôle de légalité des actes des SEM n'est applicable qu'aux actes pris en qualité de mandataire des communes ou des établissements publics de coopération inter- communale. 3 septembre 2018 5 JURIS hebdo immobilier ll L ALOI E LANAU S ÉNAT AUPARLEMENT L'article 24 ter crée une conférence de conci- liation et d'accompagnement des projets locaux, et instaure un référent unique de l'État dans chaque département. Voté. ■ Réforme du logement social L'article 25 entreprend de restructurer le sec- teur du logement social. Cécile Cukierman dénonce ce "regroupement à marche forcée des organismes d’HLM." Marie-Noëlle Lienemann estime qu'il y a une absence totale de corrélation entre, d’une part, la qualité de la gestion, y com- pris financière, et le volume de construction, et, d’autre part, la taille de l’organisme. Sophie Primas confirme que la taille d'un organisme n'a rien à voir avec son efficacité. Julien Denormandie explique imposer un regroupement à partir d'un seuil de 15000 logements, afin de renforcer les bailleurs et faire circuler l'argent entre eux. Marc-Philip- pe Daubresse s'inquiète du risque de casser la relation de confiance avec les élus locaux. Julien Denormandie ajoute qu'il y aura au moins un organisme par départe- ment. De nombreux amendements ont été repous- sés. Un a été voté (n°1119) sur l'établisse- ment des comptes annuels par la société de coordination (et un autre n°76) sur leurs compétences. Le débat s'est ensuite porté sur le seuil de regroupement. Un amendement n°658, voté sur initiative de Philippe Dallier, traite du cas particulier des organismes dans la métropole du Grand Paris pour en prévoir au moins un par éta- blissement public territorial. L'amendement n°973 reporte l'entrée en vigueur de la réfor- me à 2023 pour le seul cas des organismes réglant en même temps une obligation de regroupement et de fusion. Le vote de l'amendement n°773 fusionne la commission de péréquation de la Caisse de garantie du logement locatif social (CGLLS), avec la commission de réorganisation de cet- te même caisse. Enfin, un amendement n°118 prévoit une dérogation à l'interdiction pour une collecti- vité de détenir plus des deux tiers du capital d'une société d'HLM. L'article 25 a été voté. (JO Débats, Sénat 19juillet 2018). Poursuite des débats le 20juillet sur la restructuration du secteur HLM. À l'occa- sion du retrait d'un amendement sur l'APL (n°502), Julien Denormandie admet qu'il faut réfléchir aux conséquences de la sup- pression de l'APL accession, notamment afin de lutter contre l'insalubrité. L'article 25 bis soumet les SEM aux mêmes règles que les organismes HLM en matière de recueil d'avis de l’État pour leurs acquisi- tions et cessions immobilières. Il a été voté. L'article 26 tend à faciliter les opérations de fusion et d'absorption des organismes d'HLM et des SEM entre eux. Jacques Mézard défend un amendement (n°810) qui précise les modalités de scission des offices publics de l’habitat. Mais il n'a pas été adop- té et l'article 26 a été voté. L'article 27 comporte des mesures visant à faciliter la circulation des capitaux entre organismes HLM . Julien Denormandie pro- pose d'assouplir les règles en permettant aux organismes de se consentir tout type de prêt et non pas comme actuellement, uni- quement des prêts participatifs. Par ailleurs, le délai d'accord tacite de Bercy est réduit de 2 mois à 15 jours (vote de l'amendement n°980). Une autre précision (amendement n°774 du Gouvernement) permet aux orga- nismes de se consentir des prêts participatifs mais uniquement au sein d'un même grou- pe, c'est-à-dire appartenant à une même société de coordination. L'article 27 a été adopté. Même vote pour l'article 27 bis A qui donne la possibilité aux OPH d'accorder des sûre- tés réelles mobilières et pour l'article 27 bis B qui autorise les organismes HLM à émettre des titres participatifs. L'article 27 bis accorde un taux réduit de contribution de sécurité immobilière aux fusions des OLS (organismes de logement social); en dépit de l'opposition du Gouver- nement, il a été adopté. Le débat s'est ensuite porté sur l'opportunité de soutenir l'investissement locatif par des dispositifs fiscaux. Le ministre rappelle qu'un rapport est attendu pour septembre et propose de renvoyer le débat sur ce sujet en loi de finances. ■ Vente de logements sociaux L'article 28 comporte une série de mesures de simplification pour les organismes HLM. Il a donné lieu à débat sur la vente des loge- ments HLM . Marie-Noëlle Lienemann esti- me qu'en organisant les ventes on est en train de réaliser les mêmes erreurs com- mises par les Anglais il y a vingt ou trente ans. Le ministre répond que l'objectif est de vendre 40000 logements sociaux par an, soit 1% du parc et d'affecter le produit de la ven- te à de nouveaux logements HLM. Philippe Dallier demande au Gouverne- ment de s'expliquer sur les conséquences de la suppression de 1,5milliard d'euros d'au- tofinancement aux bailleurs. Marc-Philippe Daubresse a obtenu le vote de l'amendement n°841 qui autorise les SCI qui vendent des logements sociaux à les vendre à une société d'HLM, pour qu'elle les intègre dans le parc social. Le vote de l'amendement n°656 permet de mieux accompagner les femmes victimes de violence conjugales. Élisabeth Lamure a proposé un amende- ment (n°953) sur la cession de nue-proprié- té de logements par les organismes HLM, mais la rapporteure indique que le Sénat ne souhaite pas la poursuite de cette expéri- mentation dont les bailleurs sociaux ne se sont pas emparés. Le ministre précise que le projet de loi pré- voit un plan de vente des logements au sein des CUS et que la signature de la convention vaut autorisation globale de mise en vente. Le vote d'un amendement n°568 d'Angèle Préville précise que le plan de mise en vente comporte un état descriptif du bâti et des gros travaux réalisés et prévus. Même vote pour le n°647 qui ajoute les groupements de collectivités aux instances devant être consultées sur le plan de mise en vente des logements. Le ministre demande alors la suppression de l'avis conforme du maire pour la vente de logements sociaux dans sa commune. Il sou- haite un avis simple mais son amendement ( n°793) a été repoussé. Jacques Mézard demande ensuite le rétablis- sement de l'habilitation à légiférer par ordonnance pour établir une politique des loyers qui tienne compte des capacités finan- cières des ménages, pour réformer le calcul du supplément de loyer de solidarité et la vente de logements HLM avec application différée du régime de la copropriété. Mais il n'a pas convaincu (rejet de l'amendement n°795). La discussion s'est ensuite portée sur les concours d'architecture. Dominique Vérien 3 septembre 2018 6 JURIS hebdo immobilier ll L ALOI E LANAU S ÉNAT AUPARLEMENT propose (amendement n°313) de rétablir l'obligation du concours d'architecture à par- tir de 50 logements. Il a été adopté après un vif débat. L'article 28 a été voté. Valérie Létard soutient un amendement (n°847) sur la gouvernance de l'ANRU, pro- posant une représentation à parts égales des trois collèges: Etat, collectivités et secteur du logement (Action Logement, USH…). Il a été adopté, mais le ministre estime qu'il faut que l’État garde un droit de veto dans cer- tains cas. Un autre amendement (n°1126), également voté, soumet l'ANRU aux règles de la comptabilité privée. Le vote de l'article 28 bis A oblige les orga- nismes HLM à accorder à la police et à la gendarmerie une autorisation permanente de pénétrer dans les parties communes de leurs immeubles. Ont aussi été votés en l'état les articles sur la suppression du caractère subsidiaire des compétences des SACICAP en matière d'aménagement lié à l'habitat (art. 28 bis ), l'autorisation de prise de participation des SACICAP dans des sociétés de tiers-finance- ment (art. 28 ter ), une modification de la composition des collèges des SACICAP (art. 28 quater ) et une précision sur le rôle de l'UES-Procivis comme tête de réseau des SACICAP (art. 28 quinquies ). L'article 28 sexies prévoit que les sociétés anonymes coopératives d'intérêt collectif d'HLM sont soumises à une procédure de révision coopérative (même vote). L'article 29 crée un nouveau type de société: la société de ventes d'HLM . Martial Bourquin demande le rétablisse- ment de l'avis des domaines sur le prix de vente des logements sociaux (amendement n°565). Mais Jacques Mézard observe que le prix restera contrôlé par l'ANCOLS et l'amendement a été repoussé. En revanche, la rapporteure a fait adopter l'amendement n°1136 qui impose à l'acte de vente à la société de ventes d'HLM de préci- ser qui prend en charge les travaux qui devront être réalisés dans les logements ven- dus. Vif débat sur l'opportunité d'autoriser la vente de logements sociaux dans les com- munes carencées. Julien Denormandie esti- me qu'il faut l'autoriser si le produit de la vente est réinvesti dans le même territoire. Il donne son accord à ce qu'au moins 50% du produit de la vente soit réinvesti. L'amende- ment en ce sens (n°318) de Valérie Létard a cédé le pas à l'amendement de la commis- sion (n°1125), appelé par priorité et qui poursuit le même objectif. Débat abondant également sur la vente de logements PLS que certains sénateurs vou- laient proscrire. La rapporteure explique que cela ne vise que les logements de plus de 15 ans et que cela permettra aux bailleurs de valoriser leur patrimoine. Par ailleurs, un amendement n°335 a été voté pour autori- ser les EPFL à acquérir des logements dans le cadre d’opérations de renouvellement urbain, en vue de leur démolition. Enfin, Marie-Noëlle Lienemann a convaincu les sénateurs de voter l'amendement n°573 relatif au prêt social location-accession, qui autorise une accession progressive à la pro- priété. Elle propose de simplifier la règle de préemption pour n'autoriser la mairie à pré- empter que lors du lancement de l'opération de construction du logement, mais non lorsque l'occupant devient propriétaire. L'ar- ticle 29 a été voté. Même vote pour l'article 29 bis A qui précise que les bénéficiaires des ventes de loge- ments occupés par l'AFL sont les mêmes que ceux mentionnés pour les ventes réalisées par les organismes HLM et pour l'article 29 bis qui permet la vente de logements-foyers à des investisseurs en vue de la réalisation de logements étudiants . L'article 30 comporte diverses mesures sur l'ANCOLS, il a été adopté. Il en est de même de l'amendement n°375 selon lequel les départements peuvent continuer de détenir des parts sociales dans les SEM locales qui exercent plusieurs activités et dont l’une au moins des activités relève d’une des compé- tences du département. ■ Action Logement L'article 31 ratifie les ordonnances relatives à Action Logement . Julien Denormandie indique qu'un décret sur la gouvernance d'Action Logement est en cours de rédac- tion, mais Valérie Létard a obtenu le vote d'un amendement n°893 qui, explique-t-elle "supprime les incompatibilités de cumul de mandats et de fonctions, afin de permettre aux partenaires sociaux d’Action Logement Groupe et à la direction générale d’assumer le rôle qui leur est conféré". L'article 31 a été adopté. Même vote pour l'article 31 bis qui autorise le financement par la PEEC des aides accor- dées à des personnes physiques ou morales en faveur de la mobilisation du parc privé et à la rémunération de tout intermédiaire agréé, ainsi que pour l'article 32 qui reporte d'une année la date de conclusion de la seconde génération des conventions d'utilité sociale. L'article 33 repousse de 6 mois le délai d'ha- bilitation pour la codification des disposi- tions relatives aux aides sociales en matière de logement. Adopté. Jacky Deromedi a su convaincre pour faire adopter son amendement n°531 pour facili- ter la sédentarisation de personnes habitant en résidences mobiles, pour leur permettre d'accéder à un logement social. Le vote de l'amendement n°1079 du Gouvernement vise à instituer l'allocation logement (ALS et ALF) à Saint-Pierre et Miquelon. L'article 33 bis rétablit la possibilité pour les associations locales de locataires de pouvoir se présenter aux élections des représentants des locataires. Le Gouvernement s'y oppose, préférant exiger une affiliation à une organi- sation siégeant à la CNC, au CNH ou au Conseil national de la consommation, mais il n'a pas été suivi et l'article a été voté. L'article 33 ter instaure la possibilité d'un plafonnement des loyers des places de sta- tionnement pour les locataires de logements sociaux. Voté. ■ Le bail mobilité L'article 34 institue le bail mobilité. Répon- dant à Fabien Gay qui juge que ce bail favo- rise la précarité, Julien Denormandie récu- se l'idée que ce bail ne serait pas protecteur des locataires. Il en précise les protections : le bail ne sera pas reconductible et il bénéfi- cie du régime de la loi de 1989 (encadre- ment des loyers, plafonnement des frais d'agence…). Viviane Artigalas redoute que ce bail, couplé avec des locations saisonnières, ne détourne des logements du parc traditionnel. Le Gou- vernement s'engage à un programme de construction de 60000 logements pour les jeunes. Les amendements de suppression de l'ar- ticle ont été rejetés. 3 septembre 2018 7 JURIS hebdo immobilier ll L ALOI E LANAU S ÉNAT AUPARLEMENT Lors d'un rappel au règlement, Philippe Dallier évoque la parution prochaine d'un rapport Cap 22 sur lequel va travailler le Gouvernement et qui préconise des réformes importantes en matière de loge- ment (voir encadré): Julien Denormandie répond que ce rapport n'engage pas le Gouvernement et qu'il n'en- tend pas aller vers l'homogénéisation du sta- tut des organismes de logements sociaux. Revenant au bail mobilité, les sénateurs ont proposé d'en étendre le champ d’applica- tion, aux locataires en mutation profession- nelle (amendement n°62), l'amendement a été voté. En revanche, il ne sera pas exigé que le loca- taire ait par ailleurs une résidence principa- le (rejet de l'amendement n°718). Julien Denormandie précise que le logement devra être décent et, qu'à défaut, le locataire pourra saisir le juge, mais non la commis- sion de conciliation dont les délais d'instruc- tion sont trop longs. En revanche, a été voté l'amendement n°721 de Marie-Noëlle Lie- nemann, qui impose que les documents attestant de l’existence d’une convention de formation, de stage, ou d’un contrat d’ap- prentissage soient joints au bail. S'agissant de la fin du bail, le secrétaire d’État indique que les parties ne peuvent pas, en fin de bail de 10 mois, conclure un nouveau bail mobilité, mais qu'elles peuvent conclure un bail de droit commun. L'article 34 a été adopté. Michel Canevet propose le rétablissement de l'article 34 bis, qui avait été voté à l'As- semblée et qui tend à créer des "résidences juniors" , visant les résidences universitaires et des résidences pour jeunes actifs. Mais l'article est resté supprimé, les sénateurs ne voyant pas très bien l'intérêt d'une telle créa- tion. L'article 34 ter permet la création de SCI familiales entre partenaires pacsés (modifi- cation de l'article 13 de la loi du 6juillet 1989). Il a été voté. ■ Attribution des logements sociaux L'article 35 adapte les missions de la com- mission d'attribution des logements. Michel- le Gréaume en demande la suppression au motif qu'il prévoit un réexamen de la situa- tion des locataires tous les 6 ans , qui porte atteinte au droit au maintien dans les lieux. Julien Denormandie rétorque que les propo- sitions de nouveaux logements, par exemple lorsque le nombre d'occupants a diminué, ne sont jamais contraintes. L'amendement de suppression (n°191) a été rejeté. En revanche, a été voté l'amendement n°533 qui ajoute les personnes en sédentarisation, dans la liste des personnes prioritaires pour obtenir un logement sur le contingent pré- fectoral. Joël Labbé a proposé de retenir un délai de 3 ans pour le réexamen périodique de la situa- tion des locataires, mais son amendement n°926 a été repoussé, en dépit du soutien du ministre et l'article 35 a été voté. L'article 35 bis complète la liste des per- sonnes considérées comme vivant au foyer pour l'examen de la demande de logement social en ajoutant les enfants faisant l'objet d'un droit de visite. Il a été voté. Julien Denormandie a proposé le rétablisse- ment de la partie de l'article 36 qui générali- se le système de la cotation de la demande de logement social . Mais il n'a pas été suivi et l'article a été voté sans modification. L'article 37 simplifie le dispositif d’ attribu- tion de logements dans les quartiers priori- taires de la politique de la ville . Il a été voté. Même vote pour l'article 37 bis qui supprime la pré-commission d'attribution dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville. Julien Denormandie demande de revenir à la version initiale de l'article 38 visant à assu- rer une gestion de flux, et non pas de stock, dans les attributions de logements sociaux . Mais il n'a pas été suivi. En revanche a été voté l'amendement n°577 de Marc Daunis qui élargit la liste des bénéficiaires des attri- butions de 25% de logements hors QPV aux personnes recevant l’allocation aux adultes handicapés, ainsi que l'amendement n°1131 de la rapporteure qui prévoit que, dans les quartiers prioritaires de la politique de la vil- le, en cas d’échec de l’attribution de loge- ments à la suite de la désignation du réser- vataire, ces logements soient mis à la dispo- sition, non plus du bailleur social, mais du maire de la commune pour désigner de nou- veaux candidats. L'article 38 a été voté. Même vote pour l'article 38 bis qui confie au GIP SNE une mission de développement d'un outil d'analyse du parc et de son occu- pation sociale. (Séance du 20juillet 2018). Reprise des débats le 23juillet. L'article 39 précise les modalités de verse- ment des aides personnelles au logement en cas de sous-location dans le parc social. Il a été voté en l'état. ■ Location intergénérationnelle Agnès Canayer a défendu avec succès la création d'un nouveau contrat régissant la cohabitation intergénérationnelle (amende- ment n°750). Elle explique que ce sont des contrats par "lesquels des jeunes âgés de moins de trente ans, qui peuvent être apprentis ou encore étudiants, sont logés chez des personnes plus âgées, générale- ment de soixante ans et plus, en contrepartie d’un accompagnement bienveillant du vieillissement et d’un logement à un coût modéré." La loi de 1989 n'est pas applicable et il suffit au locataire d'informer le bailleur de son intention de sous-louer. ■ Prévention des expulsions L'article 40 vise à mieux articuler les procé- dures de surendettement et de résiliation du bail. Jacques Mézard souligne qu'il permet par exemple une meilleure information des huissiers de justice dans les immeubles. L'ar- ticle a été adopté. L'article 40 bis A réduit les délais de la pro- cédure d'expulsion . Il a été voté en dépit du désaccord du ministre. Même vote pour l' article 40 bis B qui préci- se que le fonds de solidarité pour le loge- ment (FSL) sera le financeur en dernier recours du diagnostic social et financier, 3 septembre 2018 8 JURIS hebdo immobilier ll L ALOI E LANAU S ÉNAT AUPARLEMENT ❑ Le rapport Cap 22 - Transformation du régime de la PEEC en ressource fiscale, - Prise en compte de l'ensemble des res- sources pour le calcul des APL, - Rapprochement des conditions de marché pour les ménages dont le revenu est suffi- sant dans le parc social, - Remplacement du dispositif Pinel par un régime de déduction des charges de pro- priété pour l’ensemble des investisseurs. pour l'article 40 C qui précise les conditions de transfert du bail dans le parc social ainsi que pour l'article 40 bis qui renforce les sanc- tions en matière d'occupation des espaces communs des immeubles d'habitation et prévoit deux nouveaux motifs de résiliation du bail (l'occupation en réunion des parties souterraines et des caves et occupation en réunion dès lors qu'elle nuit à la tranquillité publique). A noter que, selon le texte adopté, " La clau- se résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas d’inexécution des obligations du locataire résultant de troubles de voisinage constatés par décision de justice passée en force de chose jugée est réputée écrite dès la conclusion du contrat ". Même vote pour l'article 41 qui renvoie à un décret le soin de déterminer les informations qui devront être transmises par les bailleurs à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, pour l'article 41 bis selon lequel, pour l'exercice de leurs missions, les huissiers de justice ont accès aux boîtes aux lettres particulières, selon les mêmes modalités que les agents chargés de la distribution au domicile et pour l'article 42 qui ouvre la possibilité de conclure un protocole de cohésion sociale en l'absence de dette locative à la suite d'une procédure de surendettement. L'article 43 modifie le pilotage du dispositif d'accueil, d'hébergement et d'accompagne- ment vers l'insertion et le logement destiné aux personnes sans-domicile ou éprouvant des difficultés à se loger. Amendé, il a été adopté. Philippe Dallier a soutenu avec succès l'amendement n°17 qui sécurise le cadre des organismes d’accueil communautaire et d’activités solidaires. S'agissant des résidences hôtelières à voca- tion sociale (RHVS), Philippe Dallier propo- se que, lorsque l’État n’a pas contribué au financement de ces RHVS, le quota réservé ne soit pas de 30 %, mais de 10 %. Amende- ment (n°662) voté. Même vote pour l'article 44 qui supprime l'autorisation pour réaliser des travaux dans les établissements recevant du public lorsque ces travaux conduisent à la perte de cette qualité pour la totalité de l'immeuble. L'objectif est de faciliter la réhabilitation d'hôtels en RHVS. L'article 45 permet la colocation dans les logements sociaux . Adopté. L'article 45 bis définit l'habitat inclusif qui est un statut intermédiaire entre le domicile et l’établissement. Voté avec amendement. Vote également de l'article 46 bis qui impose au bailleur social de demander au locataire communication de sa carte d'invalidité. ■ La caution sans clause manus- crite L'article 47 supprime le caractère manuscrit de l'acte de cautionnement en matière de bail (modification de l'article 22-1 de la loi du 6juillet 1989). Voté. L'article 47 bis A impose au bailleur de noti- fier à son syndic les coordonnées de son locataire , dans un délai d’un mois suivant la prise d’effet du contrat de location. Adopté. L'article 47 bis B met un terme à la solidarité entre membres du couple en cas de vio- lences au sein dudit couple (art. 8-2 nouveau de la loi du 6juillet 1989). Il a été étendu au parc social et aux logements relevant de la loi de 1948 et voté. Même vote pour l'article 47 bis C qui simpli- fie les informations contenues dans le com- mandement de payer (modification de l'ar- ticle 24 de la loi de 1989). ■ Action de groupe L'article 47 bis précise que l'action de grou- pe peut s'intenter en matière de logement . Il a été amendé (même si le texte doit être modifié au cours de la navette) pour confir- mer l'intention du législateur sur cet objectif et contrecarrer la jurisprudence qui jusqu'à présent écarte les rapports locatifs de l'action de groupe. ■ Encadrement des loyers L'article 48 réforme le dispositif d'encadre- ment des loyers. Pascal Savoldelli défend le principe de l'encadrement, ainsi que Fabien Gay et Éliane Assassi. Pour le ministre, il ne s'agit pas d'inhumer le dispositif mais de permettre aux collectivités qui le souhaitent de l'expérimenter et de façon déconnectée de la création d'un observatoire. Il confirme qu'un recours devant le Conseil d’État sera engagé sur les décisions ayant annulé l'enca- drement à Paris et à Lille. ■ Loi SRU: passer à l'intercom- munalité? L e débat est revenu sur l'article 46 q ui relatif à la liste des logements décomptés dans le cadre de la loi SRU. Il étend de 5 à 10 ans la durée pendant laquelle des logements sociaux vendus res- tent comptabilisés au titre de la loi SRU . Le texte a suscité de vifs débats, Philippe Dal- lier défend par exemple une nécessaire sou- plesse pour atteindre les objectifs qui ont été augmentés à 25% de logements sociaux. L'une des questions est de savoir s'il faut passer à l'intercommunalité pour atteindre les objectifs. Le ministre estime qu'il ne faut pas remettre en cause la loi, mais l'adapter sur quelques points mineurs. Il indique avoir signé le 28décembre 2017 un décret permettant d'exempter 274 communes, en application de la loi Égalité et citoyenneté. Dominique Estrosi-Sassone souhaite aller plus loin et notamment insérer deux paliers supplémentaires de 3 ans dans le calen- drier de rattrapage pour pouvoir aller jus- qu'en 2031 et pas seulement 2025. La plupart des amendements ont été rejetés. Toutefois ont été votés: le n°1081 qui permet de trans- férer à l'intercommunalité les obligations, dans le cadre d'un établissement public ter- ritorial du Grand Paris, le n°519 de Marc- Philippe Daubresse qui transfère les objectifs de logements sociaux à l'intercommunalité, de façon expérimentale, et l'article 46 a été voté. Philippe Dallier propose de limiter à 20% l'objectif de logements sociaux pour les communes éligibles à la dotation de solida- rité urbaine et ayant un nombre important de ménages pauvres, afin de ne pas contraindre ces communes à construire davantage de logements sociaux. Jacques Mézard estime qu'il n'est pas souhaitable de décorréler l'objectif de construction de loge- ments sociaux des niveaux de tension de la demande. Marie-Noëlle Lienemann ajoute qu'il vaudrait mieux se préoccuper du parc privé "dont une partie n’est pas de très bon- ne qualité et n’est pas bien régulée" plutôt que de modifier le taux de logements sociaux. Sébastien Meurant abonde: dans le départe- ment de Seine-Saint-Denis, il y aurait de 3 septembre 2018 9 JURIS hebdo immobilier ll L ALOI E LANAU S ÉNAT AUPARLEMENT 150000à 400000 clandestins, qu'il faut bien loger. Mais l'amendement n°659 de Philippe Dallier a été voté. L'article 46 bis A uniformise les seuils d'éli- gibilité des communes à la loi SRU. Domi- nique Estrosi-Sassone explique qu'avec le développement de l'intercommunalité en Ile-de-France, "l’exception historique consis- tant à appliquer la loi SRU aux communes franciliennes à partir du seuil de 1500 habi- tants ne se justifie plus." Les amendements de suppression de l'ar- ticle ont été rejetés et l'article a été adopté. L'article 46 bis B allonge le calendrier appli- cable pour la loi SRU et prévoit un calen- drier spécifique pour les communes entrantes. Le Gouvernement en demande la suppression (amendement n°807), criti- quant le report de2025 à2031 de la date limite d'application des objectifs de la loi SRU. Mais il n'a pas convaincu et l'article a été voté. L'article 46 bis C autorise la mise en place d'une expérimentation par les communes ayant atteint 15% de logements sociaux et devant atteindre un taux de 25% de loge- ments sociaux de pouvoir conclure avec le préfet un contrat d'objectifs et de moyens . Il a été complété (amendement n°1139) pour permettre aux EPT de la métropole du Grand Paris d’être signataires des contrats d’objectifs et de moyens et l'article a été voté, en dépit des réserves du ministre. L'article 9 bis A permet aux opérations de construction de logements collectifs de taille limitée de déroger aux servitudes de mixité sociale qui s'appliquent bâtiment par bâti- ment. Leurs obligations de construction de logement social sont reportées sur leurs opé- rations voisines. L'article rencontre l'opposition du ministre qui juge inopportun d'offrir la possibilité de reporter sur des opérations voisines l'obliga- tion de construire des logements sociaux. L'article a été voté. Retour du débat sur l'article 48 et l'observa- toire des loyers qui a été voté. L'article 49 réinstaure l'encadrement des loyers, à titre expérimental pour 5 ans . Le ministre reconnaît que le dispositif actuel n'est pas sécurisé et il propose d'ouvrir le système aux EPCI dans les zones tendues, ainsi qu’à Paris, à Marseille et à Lyon, ce qui laisse plus de libertés aux communes. Un amendement (n°863) a précisé que les com- munes auront un an, à compter de la publi- cation de la loi, pour demander l'encadre- ment des loyers. Par ailleurs, les logements HLM seront exclus de l'encadrement (vote de l'amendement n°969 de Claude Kern). L'article 49 a été adopté. L'article 50 modifie les règles relatives à la décence dans les hôtels meublés et en cas de colocation à baux multiples. Guillaume Gontard s'insurge contre cet article au motif qu'il renonce à exiger des règles de décence pour les locaux meublés et qu'il laisse le champ libre aux marchands de sommeil, même si la rapporteure rappelle que le décret sur la décence dans les colocations n'a jamais été publié et que l'article règle la question. Le ministre explique qu'il n'est pas nécessaire de prévoir des règles spécifiques pour les meublés: si un tel local devient le logement d'une personne, le juge peut requalifier le contrat d'occupation en loca- tion, le locataire bénéficie des règles de décence. L'article a été adopté. ■ Logements décents Même vote pour l'article 50 bis qui complète la définition du logement décent en préci- sant qu'il doit être exempt de toute infesta- tion d'espèces nuisibles et parasites et pour l'article 50 ter qui précise que c'est la com- mune sur le territoire de laquelle est situé le local irrégulièrement transformé qui dispose de la faculté de saisir le président du tribu- nal de grande instance en cas de fraude à l'autorisation de changement d'usage. Succès pour Marie-Noëlle Lienemann dont l'amendement n°592 a été voté; il permet aux agents du service municipal du loge- ment d’avoir accès aux parties communes des copropriétés. L'article 25 i de la loi de 1965 est complété pour que l'assemblée puisse décider d'autoriser ces agents à accé- der aux parties communes. ■ Locations de courtes durées L'article 51 tend à réglementer les plate- formes de location de biens immobiliers pour de courtes durées. Pierre Laurent approuve le renforcement de la réglementa- tion, afin de défendre le parc de résidences principales. Même soutien de Viviane Arti- galas, qui a rédigé un rapport sur cette ques- tion. Julien Denormandie considère que le critère de 120 jours pour limiter le recours aux plateformes n'est pas suffisant, et que le vrai problème vient des personnes qui achè- tent des résidences secondaires pour les consacrer uniquement à la location de cour- te durée. Il a donc prévu de renforcer les sanctions et obtenu des engagements des plateformes: elles limiteront automatique- ment les locations à 120 jours, elles distin- gueront les locations comme résidences principales des locations comme résidences secondaires, elles nettoieront leurs bases de données et elles donneront davantage d'in- formation aux collectivités. Pierre Laurent propose de limiter à 90 jours le nombre de nuitées autorisées (amende- ment n°226), mais il n'a pas été suivi. En revanche, un amendement n°112 de Patricia Morhet-Richaud a été voté pour préciser le champ de l'amende civile et l'article 51 a été voté. Même vote pour l'article 51 bis A qui réaffir- me que le régime d'autorisation temporaire de changement d'usage ne peut être institué qu'au bénéfice des personnes physiques. Adoption aussi de l'article 51 bis qui exemp- te les propriétaires ayant recours à la loca- tion saisonnière de fournir certains dia- gnostics techniques: DPE (ce qui était déjà le cas), état des risques naturels et technolo- giques et constat de risque d'exposition au plomb. L'article 52 impose à certaines communes (dans les zones tendues) de programmer une offre de logements intermédiaires alors que cela était à ce jour facultatif. Il a été adopté. Élisabeth Lamure a fait voter un amende- ment n°951 pour faciliter le dispositif de l’usufruit locatif. Il autorise la reconstitution de la pleine propriété au terme de 12 ans, au lieu de 15 ans pour 50% des logements mais uniquement pour le logement intermédiaire et non pour le logement locatif social. Même vote pour l'article 52 bis qui précise que les règles du CCH relatives à l'usufruit sont applicables aux seuls logements sociaux ou intermédiaires. L'article 52 ter concerne la signature de convention pour le logement des tra- vailleurs saisonniers . Les communes touris- 3 septembre 2018 10 JURIS hebdo immobilier ll L ALOI E LANAU S ÉNAT AUPARLEMENT tiques doivent conclure une telle conven- tion, mais le diagnostic préalable incombera désormais à l’État. Article voté en dépit des réserves du secrétaire d’État qui ne souhaite pas que l’État porte la responsabilité du dia- gnostic. ■ Le CNTGI L'article 53 réforme le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières. Il a été voté en l'état. Même vote pour l'article 53 bis qui donne aux services statistiques publics l'accès aux parties communes des immeubles d'habita- tion. L'article 53 ter unifie à deux mois le délai du congé du locataire dans la loi de 1989 (sauf exemptions notamment pour l'état de santé). Le secrétaire d’État est cependant hostile à cette mesure, mais il n'a pas réussi à influer le cours du vote du Sénat qui a sui- vi la commission (rejet de l'amendement de suppression) et l'article a été voté. L'article supprime aussi la restriction à la faculté du bailleur de donner congé pour vendre moins de trois ans après l’acquisition d’un loge- ment. A l'occasion du retrait de l'amendement n°1022 de Joël Labbé, le ministre confirme qu'il est interdit à un bailleur d'exiger du locataire le versement sur un compte blo- qué, de l’équivalent d’un mois de loyer (voi- re plus) en l’absence du dépôt de garantie. L'article 53 quater A supprime la garantie universelle des loyers , qui n'a jamais été mise en œuvre. Adopté. Même vote pour l'article 53 quater B selon lequel le décret fixant les charges récupé- rables sera révisé tous les deux ans. L'article 53 quater C rétablit la possibilité pour le bailleur d'insérer dans le bail une clause pénale pour non-paiement des loyers ou charges. L'article a été voté malgré l'op- position du ministre. (Sénat, séance du 23juillet 2018). Les débats du 24juillet ont repris sur les rap- ports locatifs avec l'article 53 quater D qui autorise le bailleur à facturer des frais de relance, à l'exception de la première relance. Il a été voté. Même vote pour l'article 53 quater qui sanc- tionne l'utilisation de la dénomination «agent immobilier» sans être titulaire de la carte professionnelle. Il précise les condi- tions de formation des professionnels de l'immobilier. ■ Revitalisation des centres-villes Jacques Mézard explique la politique prévue pour les villes moyennes. Le programme Action Cœur de ville donnera lieu à signa- ture de conventions avec les 222 communes concernées, d'ici le 30septembre. Le vote de l'amendement n°1145 de la commission vise à favoriser la construction de logements locatifs financés par un prêt aidé par l’État dans les centres-villes faisant l'objet d'une ORT, en permettant de déroger aux règles de densité. Même vote pour le n°253 selon lequel le périmètre de l'ORT est automati- quement un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité et un périmètre de mise en œuvre du droit de préemption urbain renforcé et pour le n°1146 qui programme un bilan annuel des opérations de l'ORT. Une expérimentation est prévue dans les ORT par la délivrance de permis d’aména- ger « multisites », qui constitueraient une alternative aux zones d’aménagement concerté (amendement n°1144). Le ministre propose ensuite de rétablir l'au- torisation d'exploitation commerciale dans les ORT pour faciliter l'installation de loco- motives commerciales dans les centres- villes. La convention d'ORT pourrait rétablir l'AEC pour les projets de plus de 5000m 2 (le texte initial dispensait d'autorisation toute installation dans le périmètre de l'ORT). Son amendement (n°1077) a été rejeté. Mais il a été précisé que l'autorisation reste requise pour les projets alimentaires de plus de 1000m 2 (amendement n°950). Un autre amendement (n°255 rectifié) a été voté pour permettre au préfet de s'auto-saisir et l'ar - ticle 54 a été adopté. L'article 54 bis AA crée deux nouveaux outils de revitalisation: un bail à réhabilita- tion, avec un loyer réduit en contrepartie de travaux effectués par le locataire, et un bail viager, permettant au locataire d'y séjourner jusqu'à son décès en contrepartie d'un verse- ment forfaitaire unique. Adopté. Même vote pour l'article 54 bis AB qui vise à favoriser le maintien des services publics et de la pré- sence médicale dans les centres-villes et pour l'article 54 bis AC qui crée un nouveau contrat de dynamisation liant un propriétai- re à un exploitant commercial, plus souple que le bail commercial classique. Martial Bourquin propose deux outils pour faciliter le retour des logements de centres- villes: l’interdiction des baux « tout immeuble » (interdiction d'un bail commer- cial portant à la fois sur des locaux commer- ciaux et des locaux d'habitation) et l’inter- diction de condamner les issues aux étages. Pour le périmètre des ORT, il propose la constatation automatique de l’abandon manifeste d’une partie d’immeuble en cas de condamnation des accès. Cet amende- ment n°257 a été voté. Le vote de l'article 54 bis A rétablit la possi- bilité d'implanter des pré-enseignes pour la vente de produits locaux dans l'ensemble des restaurants. L'article 54 bis B étend le dispositif de déduction fiscale « Louer abordable » aux logements en zone C, y compris hors inter- médiation locative. Jacques Mézard critique l'extension de ce dispositif créé par Emma- nuelle Cosse qui est actuellement mobili- sable en zone C uniquement pour l'intermé- diation locative, invoquant une nécessaire évaluation fiscale. Mais l'article a été voté. ■ Aménagement commercial Le fonctionnement des CDAC est l'objet de l'article 54 bis C que Martial Bourquin esti- me indispensable de revoir: "il n’y aura pas de revitalisation commerciale si nous ne nous attaquons pas à ces machines à dire « oui »…". Pour le ministre, la question de la composi- tion des commissions n'est pas suffisante. Il s'oppose par ailleurs à exiger l'unanimité pour la décision de la CNAC. Mais il n'a pas convaincu et l'article 54 bis C a été voté. Vote sans changement pour le renforcement de l'obligation de démantèlement et de remise en état des sites sur lesquels une exploitation commerciale a cessé (art. 54 bis 3 septembre 2018 11 JURIS hebdo immobilier ll L ALOI E LANAU S ÉNAT AUPARLEMENT ❑ Réaction de la FNAIM Jean-Marc Torrollion, Président de la FNAIM, se réjouit que le Sénat ait adopté la proposition qu’elle avait avancée, ce qui permet “de revigorer le CNTGI en rétablis- sant sa compétence en copropriété et réin- tégrant sa fonction déontologique en pré- voyant une commission de contrôle”. (Communiqué du 31juillet 2018). D ), pour la fixation de seuils spécifiques d'autorisation d'exploitation commerciale pour certains types de commerces en centre- ville (art. 54 bis E ), et pour une mesure visant à rendre plus performante l'évalua- tion des projets d'implantation commerciale en prenant mieux en compte leurs effets sur les territoires (art. 54 bis F ). Le ministre s'oppose à l'article 54 bis G qui prévoit l'unanimité dans la décision de la CNAC lorsqu'elle remet en cause un avis défavorable émis en commission départe- mentale. L'article a été voté contre l'avis fer- me du ministre. L'article 54 bis H vise à assurer un meilleur contrôle de la conformité de l'implantation réalisée à l'autorisation d'exploitation com- merciale. Il a été complété et voté, Rémy Pointereau indiquant que le respect des autorisations ne fait plus l’objet d’aucun contrôle. Sont aussi votés: la mesure assurant le carac- tère obligatoire et prescriptif du document d'aménagement artisanal et commercial au sein des schémas de cohérence territoriale et des plans locaux d'urbanisme intercommu- naux (art. 54 bis I ), une précision sur les effets juridiques du dépôt d'une demande de modification substantielle d'une autorisa- tion d'exploitation commerciale déjà accor- dée (art. 54 bis J ), l'examen direct par la com- mission nationale d'aménagement commer- cial des nouvelles demandes visant à prendre en compte les motivations de ses décisions (art. 54 bis K ), la hausse du seuil d'autorisation d'exploitation commerciale à 2500m 2 pour les réouvertures de surfaces commerciales inexploitées pendant trois ans (art. 54 bis ). Le ministre s'oppose à l’article 54 ter A , qui prévoit d’abaisser le seuil d’autorisation d’exploitation commerciale de 1000 m 2 à 500 m 2 pour les projets situés hors du péri- mètre des ORT, les opérations de renouvel- lement du territoire. Mais l'article a été voté avec amendement qui précise que le seuil de 1000m 2 demeure à l’égard des ensembles commerciaux mentionnés à l’article L. 752-3 du code de commerce. L'article 54 ter B prévoit une expérimenta- tion tendant à déroger à l'application de cer- taines normes dans les périmètres des opé- rations de revitalisation. Adopté. Même vote pour l'article 54 ter qui offre la possibilité à l'EPARECA de participer aux actions menées dans le cadre d'une opéra- tion de revitalisation de territoire. L’article 54 quinquies traite du contrat de revitalisation artisanale et commerciale. Adopté. ■ Rénovation énergétique. L'article 55 aborde la question de la rénova- tion énergétique des bâtiments tertiaires. Fabien Gay défend à cette occasion le princi- pe d'un service public de l'énergie. Jean- François Husson réclame des objectifs plus ambitieux de diminution de la consomma- tion d'énergie en demandant la fixation de seuils intermédiaires dans la réalisation des objectifs, mais il a retiré son amendement, convaincu par le ministre indiquant qu'il fal- lait laisser les acteurs libres du chemin à mettre en œuvre pour atteindre l'objectif final (baisse de 40% en 2030 et 60% en 2050). De nombreuses autres suggestions de modi- fications de l'article ont été rejetées comme celle visant à faire dépendre l'objectif de la capacité d'investissement de l'assujetti (rejet de l'amendement n°761). Didier Rambaud préconise la mise en place de sanctions en cas de non-respect de l'obli- gation (amendement n°765), solution qu'avait adoptée l'Assemblée, mais la 