JURISPRUDENCE RECENTE p. 2 à 3
Assemblées générales
Convocation irrégulière ou absence de convocation : le délai de 2 mois de l’article 42 s’applique
Nullité de procédure : des cas limités
REPONSES MINISTERIELLES p. 3
Dernières réponses publiées en matière de copropriété
DEBATS p. 4, 5, et 7 à 12
Rappel des origines : Patrice Lebatteux, avocat, président de la CNCC
L’adoption de la loi de 1965 : Jean Foyer, ancien garde de Sceaux
L’apport de la doctrine : Patrick Beaudoin, avocat
L’apport de la jurisprudence : Jean-François Weber, président de la 3e
chambre civile de la Cour de cassation
L’apport de la Commission relative à la copropriété : Bernard
Boussageon, avocat, membre de la commission
Les difficultés qui demeurent , Daniel Tomasin, professeur à Toulouse,
Les grandes copropriétés : Caroline Jaffuel, magistrat
Droit de construire et copropriété : Daniel Sizaire, avocat
Incertitudes jurisprudentielles : Daniel Tomasin
Faut-il un juge de la copropriété : Jean-Maurice Gélinet, avocat
La copropriété au Québec : Christine Gagnon, notaire
La copropriété en Belgique : Francis Gabele, géomètre
Peut-on changer de statut pour la copropriété : Pierre Capoulade,
président de la Commission copropriété
Synthèse : Hugues Périnet-Marquet, professeur à Paris
BIBLIOGRAPHIE p. 11
ENQUETE p. 6 et 7
Les syndics demandent une modification de la loi de 1965.
Une enquête de Laurence Allard.
JURISPRUDENCE RECENTE p.2à3 Assemblées générales Convocation irrégulière ou absence de convocation : le délai de 2 mois de l’article 42 s’applique Nullité de procédure : des cas limités REPONSES MINISTERIELLES p.3 Dernières réponses publiées en matière de copropriété DEBATS p.4, 5, et7 à12 Rappel des origines : Patrice Lebat- teux, avocat, président de la CNCC L’adoption de la loi de 1965 : Jean Foyer, ancien garde de Sceaux L’apport de la doctrine : Patrick Beaudoin, avocat L’apport de la jurisprudence : Jean- François Weber, président de la 3e chambre civile de la Cour de cassation L’apport de la Commission relative à la copropriété : Bernard Boussageon, avocat, membre de la commission Les difficultés qui demeurent , Daniel Tomasin, professeur à Toulouse, Les grandes copropriétés : Caroline Jaffuel, magistrat Droit de construire et copropriété : Daniel Sizaire, avocat Incertitudes jurisprudentielles : Daniel Tomasin Faut-il un juge de la copropriété : Jean-Maurice Gélinet, avocat La copropriété au Québec : Christine Gagnon, notaire La copropriété en Belgique : Francis Gabele, géomètre Peut-on changer de statut pour la copropriété : Pierre Capoulade, prési- dent de la Commission copropriété Synthèse : Hugues Périnet-Mar- quet, professeur à Paris BIBLIOGRAPHIE p.11 Faut-il réformer la loi de 1965? L a question d’une éventuelle réforme de la loi du 10 juillet 1965 qui constitue le cœur du statut de la copropriété était au centre des débats du congrès organisé par la chambre nationale des experts en copropriété les 20 et 21 octobre. Cette question était volontaire- ment provocatrice, comme le reconnaît le président de la CNCC, Patri- ce Lebatteux. Elle a donné lieu à des débats intenses et permis l’émis- sion de suggestions fort intéressantes. En voici quelques exemples. - Faut-il priver de droit de vote le copropriétaire qui ne paie pas ses charges? C’est une disposition du droit positif du Québec, qui a susci- té un fort intérêt et qui a été creusée par Hugues Périnet-Marquet dans sa remarquable synthèse (page 12). - Faut-il davantage réglementer les mises en copropriété ? Au Qué- bec, il faut une autorisation pour créer une copropriété (lire page 9). C’est une pièce à verser dans notre débat national sur la vente à la découpe : la puissance publique dispose outre Atlantique de davanta- ge de prérogatives pour contrôler la division des immeubles. La divi- sion est même purement et simplement interdite à Montréal. - Autre originalité du droit du Québec: il est possible de constituer une copropriété d’une seule personne, ce qui permet à un promoteur d’établir la copropriété dès avant la vente d’un premier lot. - On signalera aussi une intervention très éclairante du président de la 3e chambre civile de la Cour de cassation, Jean-François Weber, expli- quant qu’il ne faut pas prêter attention aux arrêts qui ne sont pas publiés. Il a aussi, avec gourmandise, expliqué le tout récent revire- ment de jurisprudence (lire en page2) sur l’application du délai de 2 mois pour contester une décision d’assemblée. Une solution annon- cée sous les applaudissements des professionnels. En conclusion, on peut résumer le point de vue des experts réunis en congrès par la CNCC en indiquant qu’ils ne souhaitent globalement pas de remise en cause du statut de la loi de 1965. En revanche, les professionnels que nous avons interrogés dans notre enquête (lire pages 5 et 6) émettent des demandes précises de modification de la loi. Il y a là un hiatus qu’on ne peut pas manquer de relever. Ce numéro, qui vise à contribuer au débat, se veut surtout un recueil d’idées pour ceux qui réfléchissent à l’évolution du droit de la copro- priété. Bonne lecture. Bertrand Desjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO Spécial 7 2NOVEMBRE 2005 ISSN 1622-1419 6 E ANNEE AU SOMMAIRE .. immobilier ENQUETE p.6 et 7 Les syndics demandent une modification de la loi de 1965. Une enquête de Laurence Allard. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 site internet: jurishebdo.fr Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr Secrétariat: Sabine Petit A participé à ce numéro : Laurence Allard JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart RCS Nanterre 443034624000 17 APE 221 C Actionnaires: Ber- trand Desjuzeur, Roseline Maisonnier Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 Dépôt légal: à parution Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur Impression: Com-Copie Clamart Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine N um éro spécial: Copropriété Copropriété 2novembre 2005 page 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE Convocation irrégulière ❑ Le délai de 2 mois s’applique (Cass. Civ. 3 e , 12octobre 2005, n°1056, FS- P +B +I +R, rejet) Lorsqu’un copropriétaire est irrégulière- ment convoqué à l’assemblée générale, peut-il conter la validité de cette assem- blée, sans respecter le délai de deux mois après réception du procès-verbal qu’impose l’article42 de la loi de 1965? Jusqu’à présent la jurisprudence répon- dait non. Cet arrêt marque un renverse- ment de jurisprudence: «Attendu, selon l'arrêt attaqué (Ver- sailles, 14janvier 2004), rendu sur ren- voi après cassation (Civ, 3, 19février 2002, pourvoi n°00-21101), que les épouxR., propriétaires d'un apparte- ment dans la résidence «Parc des Thi- baudières», ont assigné le Syndicat coopératif Les Thibaudières aux fins notamment de voir prononcer la nullité de certaines résolutions décidées par l'assemblée générale des coproprié- taires du 24mars 1995; Attendu que les époux R.font grief à l'arrêt de les déclarer irrecevables, alors, selon le moyen: 1 e / que si les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assem- blées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions, la forclusion n'est pas oppo- sable aux copropriétaires qui n'ont pas été régulièrement convoqués à l'assem- blée; que dans leurs conclusions d'ap- pel, les époux R.faisaient précisément valoir «que le Tribunal, la cour d'appel de Paris et la Cour de cassation ont tous constaté que M.et M me R. avaient été irrégulièrement convoqués puisque le syndicat ne leur avait pas notifié leur convocation «au moins quinze jours avant la date de la réunion» comme prescrit au 2e alinéa de l’article9 du décret du 17mars 1967» et que «la for- clusion n’est pas opposable aux copro- priétaires qui ont été irrégulièrement convoqués […] Mais attendu que, même fondées sur une absence de convocation ou sur une convocation irrégulière , les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions, qui leur est faite à la diligence du syndic dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale; qu'ayant constaté que le procès-verbal de l’assemblée générale avait été noti- fié aux époux R.le 26avril 1995 et dis- tribué le 5mai 1995 et relevé qu'ils avaient jusqu'au 5juillet 1995 pour assi- gner le syndicat en nullité de certaines résolutions de l'assemblée générale alors qu'ils n'avaient fait délivrer l'assi- gnation que le 27décembre 1995, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, en a exactement déduit que l’action des époux R.était irrecevable». Le pourvoi est donc rejeté. Observations de Jurishebdo : cette déci- sion est à la fois un arrêt de principe et un renversement de jurisprudence. Bien que de rejet, c’est un arrêt de principe. Des copropriétaires avaient été convo- qués irrégulièrement car la convocation ne leur avait pas été adressée régulière- ment 15 jours avant la date de l’assem- blée. Or la Cour de cassation indique dans un attendu général que «même fondées sur une absence de convoca- tion ou sur une convocation irréguliè- re», les actions qui ont pour objet de contester les décisions d’assemblées doi- vent être introduites dans le délai de deux mois. L’arrêt tranche donc le cas où le copropriétaire est convoqué irré- gulièrement, par exemple parce qu’il reçoit la convocation dans un délai trop rapproché par rapport à l’assemblée, sans respect du délai de 15 jours. Mais il indique aussi que si le copropriétaire n’est pas convoqué, la règle est iden- tique. Cette décision renforce la sécurité des décisions prises en assemblée, puisque les copropriétaires non convoqués ou convoqués irrégulièrement n’auront plus dix ans, mais deux mois pour enga- ger leur action. Elle va dans le sens d’ar- rêt du 8juin 2005 (Jurishebdo du 28juin, page3) qui avait indiqué que l’annulation d’une assemblée n’entraîne pas de plein droit l’annulation des assemblées ultérieures. Cet arrêt du 12octobre constitue un revirement de jurisprudence. En effet, la Cour de cassation indiquait jusqu’à présent que le délai de deux mois qu’impose l’article42 de la loi n’est pas opposable aux copropriétaires qui n’ont pas été convoqués ou qui l’ont été irré- gulièrement (Civ. 3e, 19 fév. 2002, Administrer, juillet2002, p.36). Ce renversement de jurisprudence est un facteur important de renforcement de la sécurité juridique des assemblées, qu’il faut saluer. Il devrait inciter les copropriétaires à plus de vigilance quand ils reçoivent les procès-verbaux d’assemblée. À ce propos, lire les commentaires du président Weber (page 5). Nullité de procédure ❑ Des cas limités (Cass. Civ. 3 e , 12 oct. 2005, n°1057, FS-P +B, cassation) Un copropriétaire avait intenté une pro- cédure, par assignation à jour fixe pour obtenir l’annulation d’une décision d’assemblée générale. Alors que la cour d’appel avait admis l’irrecevabilité, la décision est cassée: «Vu l'article117 du nouveau Code de procédure civile, ensemble l'article789 dudit Code; Attendu que constituent des irrégulari- tés de fond affectant la validité de l'ac- te, le défaut de capacité d'ester en justi- ce, le défaut de pouvoir d'une partie ou d'une personne figurant au procès com- me représentant soit d'une personne morale, sait d'une personne atteinte d'une incapacité d'exercice, le défaut de capacité ou de pouvoir d'une personne assurant la représentation d'une partie en justice; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 1er juillet 2004), que les consortsF., proprié- taires indivis de lots de copropriété allé- guant des désordres et notamment un fléchissement du plafond de leur appar- tement, ont été autorisés par ordon- nance sur requête à assigner à jour fixe le syndicat des copropriétaires de l'im- meuble […] rue du Temple à Paris (le 2novembre 2005 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE syndicat) en annulation de résolutions prises par l'assemblée générale du 24octobre 2000 décidant la réalisation de certains travaux prescrits par expert, et en réalisation des travaux de démoli- tion et de reconstruction du plancher haut; que le syndicat a demandé recon- ventionnellement de déclarer les assi- gnations nulles et les consorts F.irrece- vables en leur action; Attendu que pour accueillir cette der- nière demande, l'arrêt retient que la non-communication de la copie de la requête et de l'ordonnance ne constituait pas un simple vice de forme mais un vice de fond qui affectait la validité de l'acte du 4janvier 2001 pour lequel le syndicat n'était pas tenu de rapporter la preuve d'un grief et que l'assignation délivrée le 9janvier 2001, bien qu'accompagnée des pièces man- quantes, était nulle pour avoir été signi- fiée hors du délai fixé par l'ordonnance; Qu'en statuant ainsi, alors que seules affectent la validité d'un acte de procédure, indépendamment du grief qu'elles ont pu causer, les irré- gularités de fond limitativement énumérées par l'article117 du nou- veau Code de procédure civile, la cour d'appel a violé le texte susvisé». L’arrêt est donc cassé. Observations de Jurishebdo : la liste des cas de nullité des actes de procédure est limitativement énumérée. L’absence de communication à l’autre partie de la copie de la requête n’en fait pas partie. La nullité de l’assigna- tion n’aurait donc pas dû être pronon- cée REPONSES MINISTERIELLES Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 11 oct. 2005 AN p.9495 n°62805 Pierre Cardo, UMP, Yvelines Mise à jour des règle- ments de copropriété anciens. Logement L’article49 de la loi de 1965 n’impose pas la mise à jour des règlements de copropriété, mais il assouplit les règles de majorités norma- lement requises pour le faire. Les modifica- tions importantes du règlement nécessitent toujours la majorité de l’article26, voire l’una- nimité lorsqu’il s’agit par exemple de modifier la répartition des charges en vertu de l’article11. Il n’est pas prévu d’aider finan- cièrement les syndicats . Il pourrait être envisagé de proroger la date du 13décembre 2005 pour permettre l’adap- tation des règlements, à condition que cela reste une simple faculté et que la portée des adaptations possibles soit précisée dans le sens de la 23 e recommandation de la commission relative à la copropriété. Alors que certains esti- ment que la question de la faculté d’effectuer cette mise à jour n’est pas tranchée (lire page 5), le ministre donne ici une réponse nette. Le député demandait des aides financières pour aider certains copropriétaires à effec- tuer cette mise à jour. 11 oct. 2005 AN p.9497 n°65252 Francis Falala, UMP, Marne Obligations comptables, petites copropriétés Emploi Exclure les petits syndicats du décret du 14mars 2005 sur les comptes nécessiterait de définir clairement ce que sont «les petits» syndicats et une modification de l’article14-3 de la loi de 1965. La commission relative à la copropriété n’a pas jugé opportun de rete- nir un régime différencié et a renoncé à défi- nir les petits syndicats, faute de pouvoir mettre au point des critères totalement perti- nents. Le député relaie ici les thèses de l’ARC selon lesquelles les obligations comptables risquent de contraindre les copro- priétaires à recourir à des professionnels ou de créer des situations de non-droit. 11 oct. 2005 AN p.9525 n°61981 Pierre Lang, UMP, Moselle Accès aux parties communes: agents municipaux Intérieur L’extension du système VIGIK au ramassage des ordures ménagères poserait des interroga- tions. L’intervention des ripeurs chargés de vider le contenu des bacs dans les bennes, dans les immeubles causerait des nuisances sonores. La mise en place des bacs par des personnels employés par les gestionnaires d’immeubles apparaît la solution la plus rationnelle. Il appartient au maire de réglementer la remise des déchets (art. L 2224- 16 du CGCT) ou au prési- dent de l’EPCI, précise la réponse. À nos abonnés : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. 2novembre 2005 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• DEBATS Les origines de la copropriété Patrice Lebatteux indique qu’il ne faut pas confondre la copropriété avec la pro- priété collective, qui est celle d’une tribu. La première copropriété d’un immeuble bâti est mosaïque. On retrouve trace de copropriété à propos des murs mitoyens sous Hammourabi en 1770 avant J.- C.Puis il cite des références chez les Phé- niciens (Xe siècle), puis à Carthage, à Césarée. Mais la copropriété a des contraintes assez lourdes car par exemple l’opposition d’un seul empêche la déci- sion de faire des travaux. Justinien, au VIe siècle de notre ère, réforme cette façon de faire en créant la règle de la majorité. À Rome, la copropriété est niée dans son principe, car le propriétaire du sol et pro- priétaire du dessus. On en trouve néan- moins trace dans certains cas où une ter- rasse appartient à une personne mais où le sous-sol appartient à une autre. Dans l’Ancien Droit où les coutumes y font référence, la copropriété par étages est un jeu de servitudes . Ainsi, la cou- tume d’Auxerre en 1561 prévoit que le propriétaire du dernier étage doit répa- rer la toiture. D’autres coutumes vont plus loin et sanctionnent par exemple le défaut de paiement des charges. La copropriété est poussée à se dévelop- per soit par des raisons géographiques qui empêchent une extension de la ville (comme à Grenoble) ou des événements exceptionnels, comme l’incendie de Rennes en 1720 qui incite à une recons- truction organisée. Grenoble, qui invente le premier règle- ment de copropriété sort de la coproprié- té mosaïque, pour parvenir à une copro- priété de gestion de l’immeuble. La fonction de syndic apparaît en Grèce, elle témoigne une considération à l’égard de celui qui est chargé de la ges- tion. Le Code civil comporte un seul article consacré à la copropriété: l’article664. L’adoption de la loi de 1965 L’ancien garde des sceaux, Jean Foyer , discerne trois lignes de force dans l’évolu- tion du droit de la copropriété depuis deux cents ans: ➠ un progrès dans le volume des textes «le droit s’est enflé». ➠ dans le choix entre liberté des conven- tions et règles impératives, si au départ tout est laissé à la liberté des parties, on peut aujourd’hui de moins en moins déroger aux règles. ➠ une dialectique entre le privatif et le commun L’article664 du Code civil n’utilise pas encore le terme de copropriété, il est pla- cé dans le titre des servitudes. C’est un texte court et supplétif. La pratique va s’en contenter pendant plus d’un siècle. Le Paris d’Haussmann est construit sans copropriété: il est constitué d’immeubles «de rapport». Après la guerre de 1914, le besoin de logements se fait jour. La loi de 1938 a été adoptée à l’initiative d’un par- lementaire, Cautru, qui avait déposé un texte de 15 articles, le plus souvent facul- tatifs. La loi crée un syndicat, administré par une assemblée générale dont les décisions sont exécutées par un syndic. Ce schéma général a subsisté jusqu’à aujour- d’hui. Après 1945, le besoin de logements est fort et la législation des loyers telle qu’on ne veut plus construire d’immeubles de rapport. La copropriété se développe donc beaucoup. La place faite à l’unani- mité était critiquée, par exemple en cas de modification du règlement pour ins- taller un ascenseur. Jean Foyer rappelle qu’il avait fait appel à Pierre Capoulade et à Francon pour préparer la loi. Il indique qu’il s’agissait dans la loi d’assurer un esprit communau- taire plus marqué, tout en défendant les intérêts des copropriétaires. De 9 articles dans la loi de 1938, on passe à 49 articles dans le texte de 1965 et, avec le règlement d’administration publique, soit 117 articles au total. La règle de la majorité est étendue. Depuis 40 ans, les textes se sont multipliés: réforme de la loi de 1965 en 1985 et en 1994, loi Carrez, loi SRU. Les modifications adoptées ne sont pas toujours indispen- sables et elles ne respectent pas toujours la distinction entre loi et règlement. On a élargi les pouvoirs du syndicat, on a cédé au consumérisme, estime Jean Foyer. Faut-il aujourd'hui changer la loi ? La copropriété est inévitable, car elle répond à un désir des Français de devenir propriétaires. Il faut vivre avec elle et pourtant elle est en danger. En effet, on a voulu construire à moindre coût et on a fait de mauvaises constructions, qu’il faut aujourd’hui entretenir. Certains copro- priétaires n’ont pas réalisé le montant des charges. D’où l’apparition de copro- priétés en difficulté. il faut attirer l’atten- tion des acquéreurs sur le montant des charges. L’apport de la doctrine L’avocat Patrick Baudoin explique que c’est la doctrine qui a demandé une réforme de la loi de 1938, notamment en expliquant que l’unanimité était une source de blocage. ➠ La doctrine exégète de la loi. L’avocat retrace l’évolution de la législa- tion depuis 1965. La loi de 1965 a recon- nu la personnalité civile du syndicat et le fait que le titulaire du lot est propriétaire d’une partie privative et d’une quote- part de parties communes. La loi de 1985 a réduit la majorité requise à l’article26 (deux tiers au lieu de trois quarts). La loi de 1994 a créé le privilège immobilier du syndicat. La loi SRU ambitionne le renou- Faut-il un nouveau statut pour la copropriété? Sous ce titre délibérément provocateur, la chambre nationale des experts en copropriété, avait réuni ces 20 et 21octobre à Paris les plus grands spécialistes de la copropriété pour son congrès, sous la présidence de Patrice Lebatteux. Des débats parfois passionnants qui, s’ils ne conduisent pas à demander l’abrogation de la loi de 1965, ouvrent des pistes de réformes intéressantes. C’est à un certain bouillonnement d’idées et de thèses auquel nous avons assisté. Le texte qui suit ne prétend pas à l’exhaustivité, il a pour vocation de donner une image des sujets qui agitent les spécialistes de la copropriété, à l’occasion du 40e anniversaire de la loi. 2novembre 2005 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• DEBATS vellement des villes et facilite l’adoption des décisions lors d’un deuxième vote. Le débat a porté sur l’interprétation de l’ar- ticle49 de la loi qui permet l’adaptation des règlements de copropriété anciens à la majorité de l’article24. Est-ce une obli- gation? Le débat reste ouvert. Peut-on à cette occasion expurger le règlement de toutes les dispositions qui sont contraires à des règles d’ordre public de la loi? ➠ La doctrine exégète de la jurispruden- ce. Il y a des interférences entre l’interven- tion de la jurisprudence et celle de la doctrine. Exemples. Sur l’expiration du délai de deux mois prévu par l’article42 de la loi : la décision d’assemblée non contestée pendant deux mois devient définitive. La Cour de cassation a considé- ré que cela ne s’appliquait pas aux copro- priétaires irrégulièrement convoqués. La doctrine a contesté cette solution et la Cour de cassation est revenue sur sa juris- prudence. Des débats entre la doctrine et la juris- prudence ont également eu lieu sur les questions de la recevabilité de l’action individuelle en cas d’atteinte aux parties communes et sur la destination des par- ties privatives. ➠ La doctrine inspiratrice de solutions nouvelles. La doctrine a été à l’origine d’une évolu- tion de la solution concernant la modifi- cation de la répartition des charges. L’ar- ticle12 ouvrant une action en révision des charges ne pouvant plus être utilisé avec l’écoulement du temps (il impose d’agir dans les 5 ans de la publication du règlement au fichier immobilier), la doc- trine a proposé d’agir par le biais de l’ar- ticle43 de la loi. La jurisprudence a admis qu’il était possible à tout moment d’agir en annulation d’une répartition des charges. ➠ La doctrine opposée à la jurispruden- ce. La doctrine s’oppose parfois à la jurispru- dence. Ainsi sur le caractère contractuel de l’état descriptif de division. Il a long- temps été considéré comme ayant un caractère contractuel, la doctrine y était opposée. Sous cette influence, la jurispru- dence a admis en 1992 que l’état descrip- tif n’avait pas de caractère contractuel. Autre exemple: la compatibilité entre copropriété et servitudes. La Cour de cas- sation a admis le 30juin 2004, et après un débat doctrinal, qu’il n’y avait pas, d’incompatibilité entre copropriété et servitude. En conclusion, la doctrine est un élément essentiel du droit de la copropriété. L’apport de la jurisprudence Jean-François W eber , président de la 3 e chambre civile de la Cour de cassation, indique qu’il revient à la 3e chambre d’interpréter la loi de 1965. Le conten- tieux de la copropriété représente 8% des affaires jugées. La Cour est très atten- tive à la doctrine et analyse régulière- ment les articles publiés commentant les décisions. Il explique que la mission de la Cour de cassation est d’assurer la sécurité juri- dique et une stabilité de l’interprétation. L’élaboration de l’arrêt se fait après saisine d’un avocat à la Cour de cassation, un conseiller rappor- teur est désigné. Il y a trois magis- trats spécialisés en copropriété (sur les 20 que compte la 3e chambre civile). Le rapporteur fait une recherche et rédige plusieurs pro- jets d’arrêts. L’avocat général fait le même travail de recherche et propose un avis. Le président de la chambre et le doyen étudient ces travaux. Puis ont lieu l’audience, le débat et la décision. Le tra- vail le plus long est celui de la rédaction, plus que celui du choix de la solution. Comment identifier un arrêt impor- tant ? Légifrance diffuse aujourd’hui tous les arrêts de la Cour de cassation, mais beaucoup n’ont aucun intérêt normatif. Il faut retenir ceux qui sont publiés, car ce sont eux qui ont un intérêt normatif. ➠ L’interprétation par comblement d’une lacune de la loi. La Cour de cassation comble les lacunes de la loi. Par exemple sur la question de l’action du copropriétaire en réparation des dommages. La Cour de cassation a indiqué dans un arrêt du 12juin 2002 que le délai courait à compter de l’appa- rition des désordres. Elle a indiqué par ailleurs que le privilège immobilier spécial ne couvrait pas les intérêts de la dette garantie (Civ. 3e, 6mai 2003). ➠ Elle peut aussi donner une interpréta- tion nouvelle d’une jurisprudence anté- rieure. ➠ Soit elle procède par l’évolution d’une interprétation: par une série d’ar- rêts, la jurisprudence évolue. Exemple: l’exigence d’un préjudice personnel pour l’action en justice du copropriétaire Autre exemple: en cas de dommages sur les parties communes, un arrêt (23juin 2004) a considéré que le syndicat avait qualité pour agir même si le dommage n’affectait qu’un seul lot. ➠ La méthode la plus brutale est le revi- rement de jurisprudence. La sécurité juri- dique n’interdit pas le revirement de jurisprudence. Exemples; le 30juin 2004, la Cour a admis la faculté d’établir une servitude entre deux lots de copropriété. Cela a mis fin à 25 ans de jurisprudence constante selon laquelle la servitude était incompatible avec la notion de copro- priété. Certains arrêts marquent le souci d’évolution de la Cour de cassa- tion. C’est le cas à propos du pro- blème des annulations en cascade des assemblées. La Cour a redon- né toute sa portée à l’article42 de la loi en considérant qu’une déci- sion même illégale ne peut plus être contestée après l’expiration du délai de deux mois. Il restait le cas du coproprié- taire convoqué irrégulièrement. La ques- tion est tranchée par un arrêt du 12octobre 2005 (lire en page 2). On est parvenu au terme d’une évolution depuis quatre ans, qui est destinée à assurer la sécurité de l’assemblée. (applaudissements de la salle). En conclusion, la jurisprudence apporte quelque chose à l’interprétation de la loi de 1965. La Cour de cassation donne son interprétation et si le Parlement n’en est pas satisfait, il modifie la loi. L’apport de la Commission rela- tive à la copropriété Ber nar d Boussageon , avocat, est membre de la Commission depuis sa création en 1987 où il représente le barreau.La com- mission a été présidée par José Chevreau, puis par Pierre Capoulade. Son rôle est de formuler des recomman- dations sous réserve du pouvoir souve- rain d’appréciation des juges du fond, de répondre aux demandes d’avis du Gou- Un revire- ment de juris- prudence sur les assem- blées géné- rales Suite page 8 2novembre 2005 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ENQUETE Depuis sa première adoption par le Par- lement, la loi du 10juillet 1965 a été à maintes reprises modifiée, notamment par la loi SRU et les derniers décrets de2004 et2005. S’ils s’accordent à la considérer comme une «bonne »loi, les syndics se heurtent, du fait de certaines de ces dispositions, à un certain nombre de difficultés dans l’exercice de leur métier. Ils prônent en conséquence la remise à plat de la loi pour l’adapter aux attentes des copropriétaires et aux contraintes de terrain qui font le quoti- dien de leur activité. Serge Ivars, le nouveau prési- dent de la Confédération Natio- nale des Administrateurs de Biens élu le 13octobre dernier au congrès de Saint Malo, sou- haite que soient reconnus et juridiquement encadrés les ser- vices que rendent les syndics aux copropriétaires. La loi de 1965 ne recon- naît comme mission au syndic que d’être le représentant légal de la collec- tivité. Elle lui interdit de rendre des ser- vices à un copropriétaire. Son interlocu- teur est le syndicat de copropriété et il doit être mandaté par ce dernier pour agir. « Or dans la vie de tous les jours, le syn- dic va bien au-delà des missions qui lui sont attribuées par la loi. Il exécute des tâches pour le compte des coproprié- taires eux-mêmes »constate Serge Ivars. Ces missions sont diverses: gestion des sinistres privatifs et assistance dans les relations avec les assureurs (en cas de dégâts des eaux, d’incendie…), aide aux personnes âgées… Un exemple concret très fréquent: lors de la vente d’un appartement, le pro- priétaire demande au syndic d’arrêter la position de son compte et de la trans- mettre au notaire. Cette mission n’entre pas en principe dans les fonctions du syndic. Celui-ci ne peut en conséquence se faire rétribuer. Or dans la réalité, il s’exécute et pour éviter que la collecti- vité n’en supporte le coût, il demande des honoraires. « Nous remplissons ces missions parfois sous la pression des copropriétaires » témoigne un administrateur de biens. «Le syndic est souvent perçu par le copropriétaire comme son salarié ou un prestataire de services à sa disposi- tion ». De façon générale les syndics estiment que ces services font partie intégrante de leur rôle. « Nos coproprié- taires attendent de nous conseil et assistance et c’est naturel» résume Serge Ivars. Aussi la CNAB demande au législateur d’une part de reconnaître un lien de droit direct entre le syn- dic et les copropriétaires et d’autre part d’autoriser les syn- dics à percevoir des honoraires pour l’exécution de ces services. Deuxième source de difficultés: la loi de 1965 ignore le rôle de médiation et de lien social que remplissent les syndics dans les copropriétés. Et pourtant, ces derniers règlent en permanence des conflits. Et ce dans l’intérêt général. « Qui le ferait si nous ne le faisions pas?»s’interroge Serge Ivars. Et d’ajouter: « Le règlement à l’amiable de ces différends évite que les pro- priétaires bailleurs privés ne se désespè- rent d’une législation et des tribunaux qui penchent en faveur des locataires et au détriment des propriétaires. Or le bailleur privé est en France le premier bailleur social ». Pour faciliter la vie dans les coproprié- tés, la CNAB comme le Conseil Supé- rieur des Administrateurs de Biens (CSAB) demandent l’attribution au syn- dic de pouvoirs de police lui permettant de verbaliser les infractions au règle- ment de copropriété sans être obligé d’entamer des procédures longues et onéreuses qui exigent le vote préalable de l’assemblée générale… Que ce soit pour stationnement gênant, dégrada- tion de parties communes, non-paie- ment des charges. Sur ce dernier point, le CSAB dénonce l’application restrictive par les tribunaux de la loi SRU (devenu article10-1 de la loi de 1965). À la demande des syndics, cette dernière stipule que les frais de recouvrement des charges de coproprié- té sont imputables au seul copropriétai- re défaillant et non plus, comme par le passé, au syndicat c’est-à-dire à l’en- semble des copropriétaires. Or, relève Alain de Kaenel, président du CSAB, les juges et notamment la Cour d’appel de Paris, interprètent tellement restrictive- ment cet article qu’ils l’ont vidé de sa substance. Aussi réclame-t-il une modifi- cation de la rédaction de cet article afin qu’il soit effectivement appliqué. Outre des pouvoirs coercitifs, les admi- nistrateurs de biens suggèrent que la loi leur accorde un pou- voir de décision dans des domaines très délimités: les tra- vaux d’entretien courant par exemple… La loi apparaît également inopé- rante dans un certain nombre de domaines. C’est le cas notam- ment dans les relations avec les locataires. La loi les ignore. Le syndic n’a un lien de droit qu’avec le proprié- taire. La CNAB demande en conséquen- ce que le propriétaire soit tenu de don- ner les coordonnées exactes de ses loca- taires, d’adresser la copie du bail et de l’acte de résiliation afin de permettre au syndic d’agir directement auprès de ces derniers en cas de non-respect du règlement de copropriété (bruit, dégra- dation des parties communes…), voire Les syndics demandent une modification de la loi de 1965 Quels sont les points de la loi de 1965 qui posent des difficultés? Quelles sont les propositions des syndics professionnels? Enquête. Autoriser la rétribution des services rendus aux coproprié- taires. Reconnaître un lien de droit direct entre le syndic et les copropriétaires. de lui permettre, si le locataire n’ob- tempère pas aux injonctions du syndic dans un délai d’un mois, d’agir en rési- liation de bail. De nombreux administrateurs de biens dénoncent également l’uniformité des règles quelle que soit la taille de la copropriété. Un gros ensemble doit-il être géré comme un immeuble d’une vingtaine de logements? s’interrogent- ils. Et de souligner dans les grosses copropriétés, les difficultés rencontrées pour obtenir la majorité requise concer- nant le vote des travaux alors même qu’ils sont importants ou encore la signature du procès-verbal en fin de séance. «En effet dans ces immeubles, il est indispensable de vérifier le décompte des tantièmes pour chacune des décisions ce qui nécessite souvent l’utilisation d’un matériel informatique performant »relève Alain de Kaenel. Sur la même ligne, la CNAB comme le CSAB dénoncent l’excès de formalisme concernant les assemblées générales. «L’application de l’article14-1 institué par la loi SRU oblige les syndics à tenir leurs assemblées générales au premier semestre, créant un engorgement» com- mente Alain de Kaenel. « Celui- ci est également préjudiciable aux entreprises du bâtiment qui reçoivent toutes les commandes en même temps ».En effet la loi prévoit que l’assemblée générale qui vote le budget prévisionnel doit se réunir dans un délai de six mois à comp- ter du dernier jour de l’exercice comp- table précédent. Celui-ci se terminant le 31décembre dans la quasi-totalité des copropriétés, les assemblées sont concentrées en mai et juin. Le CSAB demande que ces dernières puissent être étalées tout au long de l’année, le syndic étant libre d’en fixer la date. De la même façon, le CSAB demande une réécriture du texte concernant les feuilles de présence. « L’ambiguïté de l’article14 du décret du 17mars 1967 laisse un doute sur l’obligation de diffu- ser cette dernière à l’ensemble des copropriétaires »commente Alain de Kaenel qui dénonce la lourdeur et l’in- utilité de cette charge si elle était confirmée. Enfin ce dernier suggère que le délai pour convoquer l’assemblée générale ne commence pas à courir comme le précise l’article64 du décret du 17mars 1967, le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au copropriétaire mais 21 jours après la date de dépôt de la convocation à la poste. « Cela éviterait que les retards d’acheminement puis- sent générer la nullité de l’assemblée durant les dix années suivantes ». Sur le fonctionnement même de ces assemblées, des administra- teurs de biens plaident pour une révision des règles de majorités. Ces dernières et notamment cel- le des 2/3 (article26 de la loi) sont en effet difficiles parfois à obtenir et bloquent des décisions pour- tant importantes. Autre rigidité: le non-rembour- sement des avances réalisées par le syndic. Sauf si elles entrent dans le cadre de l’application de l’article1999 du code civil, les tribunaux assimilent ces der- nières à des anomalies de ges- tion. « Ce traitement est excessif car ces avances sont souvent jus- tifiées par des circonstances spé- cifiques »considère Alain de Kaenel. C’est par exemple la réalisation de tra- vaux d’urgence nécessaires à la sauve- garde de l’immeuble, le versement du salaire au gardien, la souscription d’une assurance dans un immeuble nouvelle- ment mis en copropriété. Le CSAB demande donc que, s’il n’y a pas faute, ces avances soient remboursées dans leur intégralité. Pour alléger la charge des syndics, le CSAB suggère également que dans les situations d’indivision ou de démembre- ment de propriété, ces derniers puis- sent, en l‘absence d’un mandataire commun, adresser convocations et noti- fications à un seul membre de l’indivi- sion. Pour éviter également les contestations abusives, Alain de Kaenel propose de limiter aux seuls copropriétaires, la pos- sibilité de se prévaloir d’un défaut d’au- torisation du syndic, ou d’une autorisa- tion incomplète ou insuffisamment pré- cise lorsque ce dernier décide d’agir en justice. « Cette précision éviterait que des tiers ou des débiteurs de mauvaise foi invoquent l’article55 du décret du 17mars 1967 comme cause de nullité». Sans attendre, Alain de Kaenel deman- de que les syndics disposent de plus de temps que ne leur laisse la loi SRU pour modifier le règlement de copropriété dans des condi- tions de forme plus souples que celles imposées par la loi de 1965. En effet, la loi du 13décembre 2000 impose le changement avant le 13décembre 2005. « Mais, relè- ve Alain de Kaenel, les syndics ne pou- vaient pas agir – et la commission relati- ve à la copropriété conseillait de s’abs- tenir (recommandation n°23 du 21mai 2003)- tant que le décret modifiant celui du 17mars 1967, n’était pas paru. Or ce dernier n’a été publié que le 27mai 2004. Tous les syndics n’ont en conséquence pas eu le temps nécessaire pour faire adopter les modifications ».En effet, deux assemblées générales sont requises: l’une pour décider le principe des adaptations et l’autre pour approuver le nouveau règlement de copropriété. Le CSAB propose donc de pérenniser l’assouplissement en suppri- mant, dans l’article49 de la loi de 1965, la référence au délai de cinq ans. «Il faut redonner de la souplesse et de la liberté»concluent Serge Ivars et Alain de Kaenel. « Pour le plus grand bien des copropriétaires et d’une pro- fession qui souffre d’une image ternie par tant de réglementations for- melles». Une enquête de Laurence Allard 2novembre 2005 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ENQUETE Pérenniser la faculté d’adap- ter les règle- ments de copropriété anciens. Accorder un pouvoir de décision au syndic, dans des cas précis. 2novembre 2005 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• DEBATS vernement; de fournir des avis et rapport sur des réformes à adopter et d’émettre des propositions pour moderniser le droit de la copropriété. Quel est l’impact de ses travaux ? Du point de vue de la doctrine, les tra- vaux «n’ont pas eu l’impact d’une vérité révélée». Il est vrai, reconnaît Bernard Boussageon, qu’elle traite de sujets aussi peu excitants que possible! La jurisprudence n’a pas tiré grand-chose de ces travaux; la Cour de cassation semble lui refuser toute influence. La commission ne peut ni ajouter ni retrancher aux textes des lois ou règle- ments, elle ne peut qu’expliciter. La com- mission a eu plus de retentissement auprès de la pratique professionnelle. La commission a émis des propositions de refonte des textes, notamment sous la période où Jacques Toubon était garde des sceaux, mais le projet n’a pas été repris par Élisabeth Guigou. Toutefois, les règles comptables s’inspi- rent directement des travaux de la com- mission, ce fut aussi le cas du décret d’avril2000 sur les notifications. Quel avenir pour la commission? Selon Bernard Boussageon, elle durera autant que le statut lui-même. Elle travaille actuellement sur la refonte des 24 recom- mandations, sur le régime des syndicats en difficultés, des résidences avec service. Elle a été élevée à la dignité d’organisme institutionnel car elle est désormais citée dans les visas des textes réglementaires. Les difficultés qui demeurent Faut-il aujourd’hui un nouveau statut? s’interroge Daniel T omasin , professeur à Toulouse. Il existe aujourd’hui 6,5millions de lots de copropriété. La loi SRU a apporté d’énormes modifications à la loi de 1965, notamment en matière de comptabilité. Les syndicats sont passés à la comptabilité d’entreprise, ce qui sup- pose une vraie revalorisation des métiers de la copropriété. Certaines difficultés viennent de ce que des épargnants ont acquis des apparte- ments à titre de simple investissement fis- cal et ne viennent pas aux assemblées. D’autre part, certaines copropriétés en difficultés risquent de déstabiliser des quartiers entiers. Les grandes copropriétés Magistrat et anciennement chargé du secrétariat de la Commission, pour le bureau de droit immobilier de la direc- tion des affaires civiles et du sceau, Car o - line Jaf fuel s’interroge sur la loi de 1965 et les grandes copropriétés. Le droit de la copropriété ne connaît ni les grandes ni les petites copropriétés, la notion de taille est ignorée du droit de la copropriété. Parly II est la plus gran- de copropriété et regroupe 7500 loge- ments, 20000 habitants et dispose de 7millions d’euros de budget. Au syndicat principal sont associés 37 syndicats secon- daires. En France, on compte 500 copro- priétés de plus de 500 lots, mais depuis les années 1980, on ne crée plus de grandes copropriétés. ➠ La loi de 1965 est-elle adaptée aux grandes copropriétés? Ces grandes entités fonctionnent de façon satisfaisante et les réformes comme la réforme comptable ne leur posent pas de problèmes. Ces syndicats s’étaient déjà volontairement dotés de la comptabilité d’engagement. Il est vrai que les travaux peuvent être plus facilement répartis sur une masse plus nombreuse de copropriétaires, mais inversement, la majorité de l’article26 n’est pas plus facile à réunir dans une grande copropriété que dans une petite. Certains demandent de nouveaux assou- plissements des règles de majorité. Ils invoquent par exemple le fait que l’absentéisme rend diffici- le l’obtention des majori- tés. Caroline Jaffuel n’est pas convaincue de la nécessi- té de faire prévaloir un doit collectif, notion qui serait d’ailleurs nouvelle. Il y aurait un passage de l’intérêt collectif au droit collectif. Cela risquerait d’annihiler l’essor de la copropriété. Les grandes copropriétés ont pu rencon- trer des difficultés pour faire signer la feuille de présence, mais le décret admet aujourd’hui que la feuille de présence peut comporter plusieurs feuillets. La loi SRU a par ailleurs facilité la scission des grandes copropriétés. En conclusion, la loi de 1965 est adaptée aux grandes copropriétés. La loi est-elle pour autant adaptée aux autres situations ? La copropriété peut résulter d’une vente à la découpe, du travail d’un marchand de biens, de la mise en place de résidence services, de résidences de vacances. Pourquoi un tel engouement? Il est lié au droit de propriété plein et entier que la loi de 1965 reconnaît au copropriétai- re. Mais la loi de 1965 comporte un chapitre sur l’administration «c’est le volet qui grince» reconnaît Caroline Jaffuel. Est-il normal qu’un régime unique régisse des situations aussi diverses? Il faudrait aussi faire quelque chose pour la copropriété à deux, qui rencontre des blocages. Certains avaient émis l’idée de refondre la loi en combinant un régime primaire impératif et des modules différenciés suivant les situations. Une autre solution est de conserver le régime actuel et de lui apporter des dérogations pour certains et ou des com- pléments pour d’autres. Or cette réflexion a tourné court sur le point de savoir ce qu’est une petite copropriété. Le débat s’est cristallisé sur cette notion. Giverdon a démontré (AJDI, décembre2004) que ce débat était vain. La notion de seuil n’est d’ailleurs pas indispensable, cela aurait pu être renvoyé au choix des copropriétaires. Abroger la loi de 1965? À 40 ans, la loi de 1965 a un bel avenir, à condition que la réglementation ne devienne pas étouf- fante et à condition de ne pas mélanger le copropriétaire et le consommateur. Droit de construire et copropriété Daniel Sizair e , avocat et professeur hono- raire, fait observer en préambule que la copropriété n’est pas un cadre juridique pour la construction. Il faut distinguer les travaux du copro- priétaire de ceux du syndicat. Le syndicat peut engager des travaux de construc- tion, par exemple pour la création d’un parking couvert à usage collectif, ou pour reconstruire après une destruction par attentat, comme cela s’est vu en Corse. Le syndicat ne peut pas porter atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives. Lorsque le copropriétaire engage des tra- vaux, cela affecte très souvent les parties communes, même par exemple lorsqu’on remplace de la moquette par du parquet, en raison du bruit. Le droit de construire est un droitacces- La notion de seuil n’est pas indispen- sable. Suite de la page 5 soireaux parties communes , car la construction équivaut à une aliénation. Le droit de surélévation peut être priva- tif, il peut être réservé au profit d’un seul copropriétaire. On peut établir une convention précisant les lots à construire. Cette convention est valable pendant dix ans. Le droit de construire peut aussi être accessoire aux parties privatives car l’article3 de la loi précise «dans le silence ou la contraction des titres. On peut donc mettre dans un lot un droit de construire. Il faut que la fixation des tantièmes de copropriété en tienne compte. Les travaux ont aussi une incidence sur le droit de l’urbanisme. Le contentieux relève des juridictions administratives. En cas de changement de destination de certains lots, ou en cas de modification de l’aspect extérieur de l’immeuble, il faut demander un permis de construire. Requièrent un permis de construire la transformation d’un grenier en local d’activé ou la création d’une mezzanine, car cela a des incidences sur le COS et que cela réduit les droits de construire de la copropriété. il faut donc une autorisation de l’assem- blée prise à la majorité de l’article26. Si les travaux sont engagés par le syndi- cat, la demande et présentée parle syn- dic. Si les travaux sont engagés par un copropriétaire, se pose le problème de l’utilisation de la constructibilité résiduel- le. Le Conseil d’Etat a indiqué qu’il fallait vérifier que le propriétaire dispose bien d’une autorisation de l’assemblée géné- rale. La constructibilité résiduelle doit être répartie entre les copropriétaires au pro- rata des tantièmes de copropriété. Br uno Dhont (ARC) estime qu’il est démentiel de vouloir imposer à des copropriétés de 5 lots une comptabilité d’entreprise. Bien des syndicats risquent d’entrer dans le non-droit. L’ARC considè- re qu’on aurait pu opter pour un système supplétif. Les incertitudes jurisprudentielles Daniel T omasin rappelle que c’est en 1837 que la loi a supprimé le référé législatif qui imposait au juge de sollici- ter le législateur lorsqu’il avait un doute sur l’interprétation d‘une loi. C’est à cette date que la Cour de cassation a acquis son autonomie par rapport au législa- teur. À propos de l’arrêt de la Cour de cassa- tion du 1er mars 2005 sur les antennes collectives, Daniel Tomasin reconnaît que c’est une bonne décision qui respecte le droit d’auteur, mais elle n’est pas compri- se par les copropriétaires: ils ont suppri- mé leurs paraboles et en échange, on leur demande de payer une redevance au titre du droit d’auteur! Un autre sujet a fait débat: celui de l’ image d’un bien . Est-ce que le proprié- taire peut interdire la publication de photos de son immeuble? La Cour de cassation a indiqué le 5juillet 2005 que le syndicat des copropriétaires ne pouvait pas se plaindre, sauf s’il peut invoquer un trouble anormal. Les incertitudes de jurisprudence sont naturelles. La loi non plus n’est pas inflexible. Ce n’est pas la jurisprudence, mais la complexité du droit de la copropriété qui est source d’incertitude. La jurisprudence est bien source de droit, mais la tradition française interdit au juge de se prononcer par arrêt de règlement, ce qui interdit le système anglais des précédents. La Cour de cassation a approuvé une cour d’appel d’avoir relevé que la sécurité juridique ne sau- rait consacrer un droit acquis à la stabilité de la jurisprudence. Daniel Tomasin relève par ailleurs qu’un seul arrêt peut faire jurisprudence. Par exemple le 4janvier 1989, la Cour de cas- sation a jugé que la suppression du chauffage collectif et son remplacement par des chauffages individuels consti- tuaient une amélioration qui n’exigeait pas l’unanimité, et la question a été réglée. La répétition n’est pas de l’es- sence de la jurisprudence. Mais un arrêt ne peut pas défaire la loi. Le pouvoir juridictionnel est autonome, son rôle est de trancher un litige en tenant compte de l’évolution de la socié- té. Mais le droit est de plus en plus diffici- le et quand les droits sont trop com- plexes, ils deviennent porteurs d’incerti- tude. Les praticiens vivent mal les revire- ments de jurisprudence. Le droit de la copropriété n’est pas inté- gré dans le Code civil. Pourtant le Code civil a été réformé sur de nombreux points, droit de la faillite, droit des suc- cessions. Je propose, dit Daniel Tomasin, de réformer le Code civil sur la propriété. La loi du 26juillet 2005 sur la sauvegarde des entreprises a ouvert une procédure de conciliation à toutes les personnes morales de droit privé. Est-ce que cela s’applique aux syndicats de copropriétaires? Faut-il un juge de la copropriété? Jean-Maurice Gélinet constate que la loi de 1965 ne prévoit pas de compétence spécifique. Faut-il alors créer un juge de la copropriété? Il existe des spécialistes de la copropriété dans les grands tribunaux, c’est une ques- tion d’organisation administrative. En 2004, il y a eu 27000 dossiers de coproprié- té tranchés devant les TGI. On a dénombré par ailleurs 96000 dossiers de baux d’habi- tation et 175000 affaires de prud’hommes, mais seulement 3736 affaires devant les tribunaux paritaires de baux ruraux. Pour Jean-Maurice Gélinet, l’importance quantitative du contentieux justifie la création d’une juridiction spécialisée. Du point de vue qualitatif aussi car le contentieux se complexifie et s’ac- croît. Le contentieux est par ailleurs éclaté entre le TGI, le juge des référés, je juge de l’exécution, etc. Il serait donc préférable qu’il y ait un juge unique. Ce pourrait être un tribunal d’ex- ception. Quelle organisation pré- voir? On peut difficilement éviter la pré- sence de magistrats professionnels ; il ne peut pas s’agir d’un tribunal de type pru- d'homal car la propriété est en jeu. Conclusion: l’évolution du droit tend à la création de juridictions particulières, mais c’est une question de bonne administra- tion de la justice. La copropriété au Québec On peut se réjouir qu’il reste du droit comparé en copropriété, remarque Hugues Perinet Mar quet . Dans d’autres domaines, comme le droit douanier, il a disparu. Le droit immobilier reste de la compétence nationale, mais qu’en sera-t- il dans 15 ans? Christine Gagnon , notaire au Québec expose l’originalité du droit de la copro- priété, qui s’appelle, outre-Atlantique la copropriété divise. 2novembre 2005 page 9 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• DEBATS Un avocat plai- de pour la création d’une juridiction spé- cialisée en copropriété La première loi sur la copropriété date de 1969. Cette loi est largement inspirée du droit français. En 1994, le Code civil du bas Canada a intégré les textes sur la copro- priété. Le texte ne comporte pas de décret. ➠ L’établissement de la copropriété divi- se se fait par étapes. - Il faut une autorisation de la Régie du logement qui a pour but de protéger le parc locatif. Par principe, la division est interdite pour un immeuble existant. À Montréal, la division est totalement interdite. Si on ne demande pas l’autorisation, la copropriété est nulle. Il y a plusieurs modes de protection des locataires. Ce peut être un maintien dans les lieux des locataires aussi longtemps qu’ils le souhaitent. - La mise au point d’un plan cadastral. Il faut une immatriculation des apparte- ments. On attribue un numéro de lot aux parties communes et aux parties privatives. - Transmission aux autorités municipales, puis à celles du Québec, - Dépôt au bureau de la publicité des droits - Publication de la déclaration de copro- priété. Cette déclaration de copropriété est un acte notarié, constitutif de la copro- priété. C’est aussi un règlement de l’im- meuble. Elle est signée par tous les pro- priétaires de l’immeuble. Il est possible de constituer une copro- priété d’une seule personne , ce qui permet à un promoteur de constituer la copropriété et de signer la déclaration de copropriété, avant sa publication. Il est souvent prévu une clause de média- tion et d’arbitrage, ainsi qu’un jeu de ser- vitudes (de vue, d’accès, d’empiétement). La déclaration de copropriété a un carac- tère contractuel, un acte unilatéral qui devient contractuel dès qu’un lot est ven- du. Cet acte considéré comme un contrat d’adhésion, ce qui pose problème car la charte de la langue française interdit la rédaction en anglais d’un contrat d’adhé- sion. La déclaration de copropriété en anglais à Montréal est-elle valable? La question est ouverte. ➠ Le fonctionnement de la copropriété divise. La copropriété crée des droits et des obligations. La première obligation est de respecter la déclaration de copropriété. Il y a très peu de jurisprudence en matière de copro- priété et un seul jugement de la Cour suprême du Canada depuis 1969. Lorsqu’un copropriétaire ne respecte pas ses droits, il est possible de le poursuivre en dommages-intérêts, de procéder par injonction (le juge peut ordonner la vente de la fraction de copropriété). L’obligation au paiement des charges se fait en fonc- tion de la valeur relative des lots. C’est une disposition d’ordre public, mais qui peut être tempérée, pour les copropriétaires qui justifient de l’utilisation des parties communes à usage restreint. La répartition des charges est donc beaucoup plus simple qu’en France. Si le copropriétaire ne paie pas ses charges, le syndicat peut saisir la cour des petites créances, sans avocat (pour un montant inférieur à 7000$). Le syndicat dispose aussi d’une hypo- thèque légale sur la fraction de copro- priété (le lot) pour les impayés de plus de trois mois. Enfin, celui qui ne paie pas depuis plus de trois mois perd son droit de vote à l’assemblée . L’acquéreur est responsable des charges avec le vendeur. La déclaration de copro- priété comprend une clause de solidarité entre acquéreur et vendeur. L’acquéreur demande un état des charges au syndicat, qui dispose d’un délai de 15 jours pour répondre. Le notaire les paie sur le prix de vente. ➠ Le fonctionnement du syndicat. C’est une personne morale. Elle comporte une assemblée, un conseil d’administration, mais pas de syndic professionnel. Le pou- voir décisionnel est confié au conseil d’administration qui est le plus souvent composé de bénévoles . L’administration des parties com- munes peut être confiée à un gérant sous forme de délégation, mais la majorité des copropriétés ne font pas appel à des profes- sionnels. La copropriété en Belgique Francis Gabelle , géomètre expert à Bruxelles, expose les caractéristiques du droit belge en matière de copropriété. La copropriété était régie par une loi du 8juillet 1924 qui a été modifiée en 1994. Le syndicat est une association de pro- priétaires. La personnalité juridique a été reconnue en 1995. Auparavant, pour engager une action contre le syndicat, il fallait assigner tous les copropriétaires. La loi de 1994 comporte 14 articles qui ont été introduits dans le Code civil. Francis Gabelle évoque une notion particulière, la valeur relative technique, qui sert à déterminer les valeurs des quotes-parts dans la copropriété. Elle dépend de la surface, du volume, de la structure et de l’environnement, mais non des équipe- ments, de l’utilisation et du rendement. La loi française est bien plus complète que le droit belge qui privilégie les prin- cipes généraux. Mais un texte à ce point complet ne conduit-il pas à poser plus de problèmes qu’il n’en résout? se demande Francis Gabelle. Il constate par ailleurs en Belgique une tentation au repli sur soi et au racisme. De nombreux praticiens sont inquiets face à l’exaspération de l'indivi- dualisme des copropriétaires. Peut-on changer de statut pour la copropriété? Pier r e Capoulade , président de la Com- mission relative à la copropriété, indique que la conception contractuelle de la copropriété s’estompe peu à peu sous les coups du droit public et laisse place à une conception institutionnelle. La copropriété est définie par l’article 1er de la loi de 1965. On peut poser deux questions, relatives au régime de gestion et au régime de structure ➠ Quel régime de gestion? Le statut s’ap- plique à l’immeuble ou aux groupes d’im- meubles bâtis, mais non aux ensembles immobiliers (implantés sur une assiette foncière éclatée et qui ne relèvent de la loi de 1965 qu’à titre supplétif). Malgré l’absentéisme, on se plaint parfois d’assemblées trop nom- breuses. On a proposé de voter par correspondance, mais c’est une mauvaise piste : l’assemblée est un lieu d’échanges qui peut permettre d’améliorer les propositions. Cela supposerait aussi des échanges de lettres recommandées qui sont source de nullité. L’ abaissement des majorités est une revendication permanente qui aboutira à la généralisation de l’article24 . On s’éloigne de plus en plus de la conception de 1965, institutionnelle, qui voulait défendre le plus faible. Réduire les majo- rités est une solution de facilité, mais 2novembre 2005 page 10 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• DEBATS Le droit de vote retiré aux mauvais payeurs. L’abaissement des majorités aboutira à la généralisa- tion de l’ar- ticle 24. BULLETIN D’ABONNEMENT «PRIVILEGE » 2novembre 2005 page 11 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• Bibliographie Code des baux Litec par Jacques Lafond et Bernard Stemmer Code des baux Dalloz commenté par Yves Rouquet Copropriété : les nouvelles règles , par Jacques Lafond, Carré Droit Litec, 2004 Le guide pratique du copropriétai- re, un numéro hors série de la Revue de l’habitat, sous la direction de Paul Philippot Un dossier thématique sur les questions d’actualité de la copropriété a été constitué par Le Moniteur à l’oc- casion d’une journée d’étude sur la copropriété en septembre 2005. Tél. Le Moniteur : 01 40 13 33 64. qu’est-ce qu’une décision prise à 10 ou 20% du corps électoral? Cela risque d’être un facteur de ségrégation et d’ex- clusion. Certains ont proposé par ailleurs des délégations de pouvoirs au profit du conseil syndical. Mais cela pose des ques- tions de responsabilité du conseil et de dépossession du droit du copropriétaire à gérer son patrimoine. ➠ L’organisation de la copropriété Ce qui va mal, c’est le syndicat. Faut-il des seuils pour certaines règles? Quels seuils retenir? Le nombre de lots, le volume du budget… L’esprit de la loi c’est l’homogé- néité de la loi. La scission est un remède au gigantisme, elle a été améliorée par la loi SRU. Faut-il aller plus loin? Quant à l’administration du syndicat, on a proposé de créer un observatoire de la copropriété. Mais la difficulté est de s’as- surer de la compétence et de la neutrali- té de ses membres. La réponse appartient aux pouvoirs publics. Des améliorations sont possibles, par exemple prévoir une meilleure articula- tion entre les procédures de surendette- ment et de paiement des charges. ➠ Sur la structure , on touche au droit de propriété. Deux voies sont possibles pour changer le statut: la société ou le volume. La société peut être propriétaire de l’im- meuble. Dans ce cas, l’associé n’a qu’un droit personnel et non un droit réel. La notion de volume a été utilisée par certains lieux (EPAD, le Front de Seine par exemple). Cela fonctionne avec un réseau de servitudes. La propriété du volume n’est pas une propriété absolue, car elle est interdépendante des autres. La loi de 1965 est équilibrée, elle s’appuie sur le fonds terrien des Français. Plutôt que de changer le statut de la coproprié- té, ne vaut-il pas mieux modeler la doma- nialité publique pour l’adapter au doit civil des biens? Synthèse des travaux Professeur Paris II, Hugues Périnet-Mar - quet fait la synthèse de ces deux jours de congrès. Il y a eu en 40 ans, beaucoup de textes. On est passé d’un article en 1804 à 300 aujourd’hui; le droit de la copropriété est-il devenu obèse? Le droit de la copropriété, qui concerne 6,5millions de logements, est très peu enseigné dans les universités, alors que les étudiants connaissent tout du trans- sexualisme! Face à la question provocatrice «faut-il changer le statut de la copropriété» le sentiment qui a dominé, c’est la satisfac- tion. La loi de 1965 a tenu l’épreuve du temps, elle s’est adaptée et a été source d’inspi- ration à l’étranger. C’est qu’elle est fondée sur de bons prin- cipes et qu’elle a été bien accompagnée dans sa croissance. La loi respecte les principes fondamentaux du droit civil, tout en les adaptant, c’est son génie: elle a su marier l’indivision et la propriété. On considère que le lot est un immeuble par nature, or il est immatériel. Quant à la naissance de la copropriété, elle se fait sans autorisation, ce qui n’est une sanction efficace contre les copro- NOM: PRENOM:FONCTION: SOCIETE: ADRESSE: TELEPHONE:FAX: MEL: N°TVA intracom . :SIGNATURE: 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier OUI , je souhaite bénéficier de l’ offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction. Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription A RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi NS 7 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✂ U N E O F F R E E X C E P T IO N N E L L E R é s e r v é e a u x n o u v e a u x a b o n n é s DEBATS priétés clandestines. La loi a été guidée par la doctrine, par la jurisprudence et par la commission relati- ve à la copropriété. La doctrine montre son vrai visage, lorsque un certain nombre d’auteurs, tels Givors, Giverdon, Pierre Capoulade, font avancer le droit. La vraie doctrine consis- te à écrire pour défendre une certaine conception de la bonne application de la règle de droit et de l’intérêt général. Jean-François Weber a montré le poids des mots, il faut lire les arrêts de la 3e chambre civile comme des communiqués de la FED! Quant à la commission relative à la copropriété, ce n’est pas un lieu de pou- voir, mais un lieu d’influence, qui peut être tout aussi important. Dans l’espace, modérons notre satisfac- tion. Certains régimes nous renvoient l’image flatteuse de l‘influence de notre droit. Au Québec, la présence du conseil d’administration montre qu’en France, entre l’assemblée générale et le syndic il y a un vide, il faut réfléchir aux moyens de le combler. Le mécanisme le plus séduisant, c’est la suppression du droit de vote pour les mauvais payeurs. En ban- lieue aussi on peut comprendre : «tu payes pas, tu votes pas». Certes le droit de propriété est sacré, mais en politique, pas en gestion de biens. Il y a un mélange de droit personnel et de droit réel, mais on peut considérer que le droit de vote a un simple caractère personnel qui pourrait dis- paraître avec l’impayé. C’est une idée qui n’est pas si mauvaise. Quant à la vente à la découpe, alors que notre Sénat vient de voter une proposi- tion de loi obligeant le propriétaire qui vend à prévoir un bail de 6 ans, s’il veut échapper au droit de préemption de son locataire, il est intéressant de constater que le Québec a prévu une autorisation administrative pour mettre l’immeuble en copropriété, c’est-à-dire un permis de diviser . Les maires le souhaitent, on va y arriver. Mais il faut modérer notre satisfaction d’exportateurs, car dans d’autres droits, le modèle français passe mal. En Algérie, il existant une copie du droit français qui est en passe d’être simplifiée très largement. Le droit chinois hésite actuellement à adopter un système inspiré du droit fran- çais qui leur paraît très sophistiqué. Notre régime paraît bizarre dans certains pays. Aux États-Unis on peut décider de qui vient dans un immeuble et de le mettre dehors. Méfions-nous: certaines idées pourraient nous rejoindre indirectement. Ainsi la directive Bolkestein sur les prestations de service. Le but de la directive Bolkestein, qui est une des priorités de la présidence britannique, est de mettre à mal tous les régimes d’ordre public. Si un bailleur étranger vend un immeuble de bureau en France, il pourra appliquer son droit à lui vendeur… Une société française pour- ra alors créer une filiale à l’étran- ger et importer les règles de droit étranger . Il a y avoir un alignement des règles par le bas. ➠ Des interrogations. Faut-il privilégier l’unité ou la différenciation des statuts? Pour les grandes copropriétés, si on a des copropriétés ingérables, c’est qu’on a choisi un système ingérable. Il aurait fallu faire plusieurs copropriétés. Hugues Péri- net-Marquet se dit défavorable à la différenciation de règles suivant la taille des syndicats, mais reconnaît qu’il y a peut-être trop de textes d’ordre public. Quant à l’impact du droit de l’urba- nisme sur la copropriété, le profes- seur de droit voit l’exigence du Conseil d’Etat de vérifier si le coproprié- taire dispose d’une autorisation d’assem- blée pour demander un permis de construire comme un hommage rendu à la copropriété par le droit public. Aux frontières du statut, certains veulent y être soumis, d’autres veulent en sortir? Il faut sans doute laisser à la jurispruden- ce le temps de répondre et de mieux analyser l’article 1er alinéa2 de la loi. Pour les copropriétés en difficulté, il ne faut pas accuser la loi de tous les maux. Si la copropriété est en difficulté, c’est que les copropriétaires le sont eux-mêmes. On ne tond pas un œuf! Si les coproprié- taires n’ont rien, on n’y peut rien. Le rôle du juge ? Jean-Maurice Gélinet a plaidé pour une juridiction spécialisée, mais c’est la spécia- lisation du juge qu’il faut rechercher. Cet- te idée condamne l’échevinage. Hugues Périnet-Marquet n’est pas favorable aux tribunaux paritaires des baux ruraux, pas plus à une juridiction de la copropriété. Les arguments avancés pour la création d’une juridiction spécialisée sont com- muns à bien des secteurs. Mais on peut relever que la 3 e chambre civile est elle- même une chambre spécialisée en droit de l’immobilier. Elle a eu un rôle précur- seur par rapport à la loi SRU: avoir une vision globale de l’immobilier! Le juge est-il sécurisant? Il faut éviter le procès fait au juge sur les revirements de jurisprudence: l’insécurité vient autant de la législation que de la jurisprudence. Quand la loi est publiée, on deman- de au juge de l’interpréter. Mais pas d’hypocrisie! La doctrine qui cri- tique la loi demande aussi sa modi- fication. Le juge est il obéissant à la loi? Plus le temps passe, plus on oublie les principes qui ont prévalu lors de son élaboration. On n’applique pas le Code civil aujourd’hui en fonction de la volon- té du législateur de 1804! Au fond, ce qui est surprenant, c’est que le juge res- pecte si bien la loi, car il n’y a a pas de sanction s’il ne la respecte pas. La loi enfin; la loi de 1965 n’est pas si compliquée; à la lecture, elle se com- prend, ce qui n’est pas le cas du Code de l’urbanisme. Quant à la partie du CCH consacrée aux aides au logement, elle n’est pas comprise par plus de 15 per- sonnes en France ! La place de la loi, à l’extérieur du Code civil, n’est pas déterminante. Comment se fait le choix d’un code ou d’un autre? C’est en fonction du ministère. Or aujour- d'hui à ce congrès, aucune personne de la chancellerie n’est présente alors qu’un sous-directeur du ministère du logement est présent. Si donc la loi de 1965 devait aujourd'hui être intégrée dans un code, elle le serait dans le Code de la construc- tion et pas dans le Code civil… Pour Hugues Périnet-Marquet, il ne faut donc pas changer la loi. Comme le roseau, la loi doit s’adapter et non résis- ter comme le chêne qu'on abat. Le président de la Chambre nationale des experts en copropriété, Patrice Lebatteux abonde: il ne faut pas changer la loi, car pour l’instant, l’équilibre est là 2novembre 2005 page 12 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• DEBATS La loi de 1965 bientôt dans le CCH? La directive Bolkestein pourrait ali- gner les règles par le bas.
