Sûretés immobilières
DOSSIER p. 2 à 5
La genèse de la réforme
Vers une hypothèque moins chère
La création d’une hypothèque rechargeable
… et d’un prêt viager
La suppression des privilèges spéciaux immobiliers
Les autres réformes
Encadrés
La caution devenue majoritaire
La percée du nantissement
Les exemples étrangers
JURISPRUDENCE p. 8
Contrat de vente
Vices cachés : la rigueur de l’action estimatoire
Procédure
Erreur matérielle de jugement : l’exemple de l’indemnité d’éviction
REPONSES MINISTERIELLES p. 9
Le tableau hebdomadaire synthétique des dernières réponses publiées
Urbanisme
EN BREF p. 10 et 11
Au fil du J.O. ; nominations ; agenda
Les plafonds de ressources du PTZ
Le taux de l’intérêt légal
INITIATIVES p. 12
La vente par lots : où en est-on ?
Critiques sur l’OPCI : l’UFG réagit
Pierre-André Périssol remet le prix Haussmann
Nexity s’engage pour le logement
INTERVIEW p.6 et 7
Emmanuel Guillini (LefèvrePelletier & associés) avocat : «l’arrêt du Conseil d’Etat a jeté le plus grand trouble sur l’urbanisme commercial».
DOSSIER p.2à5 La genèse de la réforme Vers une hypothèque moins chère La création d’une hypothèque rechargeable … et d’un prêt viager La suppression des privilèges spé- ciaux immobiliers Les autres réformes Encadrés La caution devenue majoritaire La percée du nantissement Les exemples étrangers JURISPRUDENCE p.8 Contrat de vente Vices cachés: la rigueur de l’action estimatoire Procédure Erreur matérielle de jugement: l’exemple de l’indemnité d’éviction REPONSES MINISTERIELLES p.9 Le tableau hebdomadaire synthé- tique des dernières réponses publiées Urbanisme EN BREF p.10et11 Au fil du J.O.;nominations; agenda Les plafonds de ressources du PTZ Le taux de l’intérêt légal INITIATIVES p.12 La vente par lots: où en est-on? Critiques sur l’OPCI: l’UFG réagit Pierre-André Périssol remet le prix Haussmann Nexity s’engage pour le logement Coup d’envoi à la réforme des sûretés I nitiée par le Garde des Sceaux depuis le bicentenaire du Code civil, la réforme des sûretés est dans les starting-blocks. Le texte vient d’être déposé au Conseil d’Etat pour examen avant sa présentation au conseil des ministres. Le calendrier est en effet serré. La loi du 26juillet 2005 a donné en effet neuf mois au gou- vernement pour légiférer par ordonnance sur le sujet. La loi sera ensuite transmise au Parlement pour ratification. La réforme est d’envergure! En dehors de la création de quelques sûretés particulières pour telle ou telle profession, le droit des sûretés n’avait pas été modifié depuis 1804. Le texte introduit un certain nombre d’innovations qui met la France à l’égal sinon dans le peloton de tête des pays développés en la matière. Les deux principales dispositions - la création de l’hypothèque rechargeable et de l’hypothèque inversée - constituent en effet une petite révo- lution dans le monde du crédit et de l’immobilier. Au-delà du droit, elles devraient modifier les habitudes de penser et les com- portements des Français au regard de ce à quoi ils attachent le plus d’importance après la famille: la propriété. D’autant que la Chancellerie a dans son texte initial privilégié à chaque fois la solu- tion la plus large, permettant l’usage le plus extensif de la régle- mentation. Le texte comporte également des avancées notamment en ce qui concerne le gage sans dépossession. Elles font partie des sugges- tions préconisées par les auteurs du rapport Grimaldi du nom de son président, Michel Grimaldi, professeur à l’université Panthéon- Assas, rapport remis le 31mars dernier au ministre de la Justice. Il faudra néanmoins attendre l’avis du Conseil d’Etat et les décrets d’application pour apprécier l’ampleur exacte de la réforme. Il est en effet relativement courant que la réglementation atténue la portée d’une loi. De même l’usage qu’en feront les établissements financiers, sera déterminant. Laurence Allard JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO Spécial 9 21FEVRIER 2006 ISSN 1622-1419 6 E ANNEE .. immobilier INTERVIEW p.6et7 Emmanuel Guillini (Lefèvre Pelletier & associés) avocat: «l’arrêt du Conseil d’Etat a jeté le plus grand trouble sur l’urbanisme commercial». JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 site internet: jurishebdo.fr Directeur de la rédaction: Ber- trand Desjuzeur Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr Secrétariat: Sabine Petit A participé à ce numéro : Laurence Allard JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart RCS Nanterre 443034624000 17 APE 221 C Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 Dépôt légal: à parution Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur Impression: Com-Copie Clamart Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine AU SOMMAIRE N um éro spécial: Sûretés im m obilières Sûretés immobilières Le dossier de ce numéro spécial de Jurishebdo a été rédigé par Laurence Allard. 21février 2006 page 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• LA REFORME DES SURETES A l’origine de la réforme, une volonté et un constat. Le Chef de l’Etat et avec lui le gouvernement ont en effet à cœur de créer un ou des dispositifs faci- litant la consommation, moteur de la croissance et le financement des retraites. Il s’agit de compenser la baisse des pensions servies par les régimes par répartition du fait du vieillissement de la population en rendant liquides des actifs qui ne le sont pas, en l’occurrence l’immobilier. Le constat est plus classique. N’ayant pas été réformé depuis 1804, le droit des sûretés était devenu illisible et obsolète au regard des attentes des citoyens. «Trop technique, trop seg- menté et pas assez efficace »selon les propos de M e Eliane Fremeaux, notaire à Paris. «La dispersion de textes et l’ac- cumulation de réformes ponctuelles accomplies sans vision d’ensemble et l’intensité d’une activité jurisprudentiel- le parfois incertaine et fluctuante, se sont conjuguées pour priver le droit d’une bonne part de sa clarté et de sa cohérence »explique le Professeur Gri- maldi, professeur de droit à Paris II, chargé par le Garde des Sceaux de réflé- chir à la réforme des sûretés. Or le droit des sûretés a pour mission «de rendre sûrs ceux qui dispensent le crédit et de protéger ceux qui y recourent ». Il fal- lait donc remédier à cet état de choses. Pour ce faire fut créée sous l’égide du ministère de la Justice, une commission composée de onze membres: six univer- sitaires, deux banquiers, un magistrat, un notaire et un avocat qui remit son rapport le 31mars au Garde des Sceaux. Parallèlement, il fut commandé un rap- port à l’Inspection Générale des Finances sur le prêt viager hypothécaire et la mobilisation de l’actif résidentiel des personnes âgées. Ce document aux- quels participèrent Nicolas Jachiet, ins- pecteur général des Finances, Jacques Friggit, ingénieur en chef des Ponts et Chaussées, Bernard Vorms, directeur général de l’ANIL et Claude Taffin, directeur des études économiques et financières de l’Union sociale pour l’ha- bitat, fut présenté au ministre de l’Eco- nomie et des Finances en juin2004. A la lumière de ces deux rapports et des réactions des professionnels auxquels ils ont été communiqués, le gouvernement a opté pour une réforme par ordonnan- ce. «Par souci de rapidité et d’efficacité afin que le texte très juridique ne soit pas déformé par une série d’amende- ments »explique l’entourage du Garde des Sceaux. Le vote de la loi d’habilita- tion du 26juillet 2005 l’y a autorisé, lui donnant neuf mois pour élaborer la réforme. Le gouvernement est dans les temps. Le texte vient d’être remis au Conseil d’Etat pour examen. Il passera ensuite en conseil des ministres , probable- ment fin mars , avant d’être promulgué au plus tard le 27avril. La genèse de la réforme Vers une hypothèque moins chère Les banques ne sont ni philanthropes ni imprudentes. Elles n’acceptent de finan- cer un projet que moyennant rémuné- ration et garanties. L’objectif de ces der- nières est de les protéger contre le non- remboursement du capital emprunté et des intérêts par le débiteur. S’agissant d’un prêt immobilier, l’hypothèque du bien a été la formule longtemps privilé- giée. Aujourd’hui, elle n’est plus majori- taire au détriment de la caution et dans une moindre mesure du développement du nantissement. La garantie hypothécaire reste domi- nante s’agissant de l’acquisition d’un bien neuf ou lorsque l’emprunteur a des revenus modestes. Ce dernier a en effet plus de difficultés à satisfaire les critères relativement stricts imposés par les établissements bancaires pour mettre en place une caution. L’hypothèque peut prendre deux formes: l’hypothèque conventionnelle ou le privilège de prêteurs de deniers. Elles offrent les mêmes garanties mais le privilège de deniers ne peut s’appli- quer qu’aux biens existants. Appelées «sûretés réelles », ces deux modes d’hypothèque ont pour caracté- ristique d’être attachés au bien et non à l’emprunteur. Ce qualificatif confère à l’établissement bancaire, un certain nombre de prérogatives. Il peut ainsi engager une procédure de saisie immo- bilière auprès du tribunal de grande instance du lieu de situation de l’im- meuble si l’emprunteur n’est plus en mesure de rembourser l’emprunt. La saisie sera suivie par la vente forcée et le préteur pourra se faire payer sur le produit de la vente avant les autres créanciers du débiteur. Il possède égale- ment un droit de suite. Il est dispensé également d’avoir à faire constater sa créance en justice préalablement com- me doit le faire tout créancier ordinaire appelé chirographaire. Pour en bénéficier, le Code civil impose un certain formalisme: l’acte d’emprunt doit avoir été passé devant notaire et La percée du nantissement Pour garantir un prêt, les établisse- ments bancaires acceptent de plus en plus facilement comme garantie, un autre bien que celui qui fait l’objet du prêt. Ce peut être un contrat d’assuran- ce-vie, un portefeuille de valeurs mobi- lières voire un objet d’art. Le nantissement est utilisé principale- ment dans les crédits in fine où l’em- prunteur ne rembourse le capital qu’à l’issue du prêt. Le bien apporté en garantie continue d’être géré par son propriétaire mais ce dernier ne peut vendre sans l’autorisation de l’établisse- ment qui a consenti le crédit et accepté le bien en nantissement. Ce type de garantie se développe en France à la faveur de l’augmentation des achats de logements à titre d’inves- tissement ou dans le cadre d’opérations de défiscalisation (Loi Malraux….). Cette pratique est très développée au Royaume Uni. 21février 2006 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• LA REFORME DES SURETES préciser un certain nombre de points: l’origine des fonds, le bien financé. Il doit être publié à la conservation des hypothèques. A défaut, il ne pourrait être opposé aux autres créanciers de l’emprunteur ni aux acquéreurs succes- sifs du bien. L’inscription détermine le rang de l’hypothèque. Elle s’éteint d’el- le-même deux ans après le paiement de la dernière échéance du prêt. En cas de vente du bien avant le terme de l’emprunt ou de refinancement du prêt par un autre établissement bancai- re, le propriétaire doit demander une mainlevée. Celle-ci s’obtient devant notaire lorsque le débiteur rembourse le prêt. Toutes ces opérations entraînent des frais. Pour la rédaction de l’acte d’em- prunt assorti d’une hypothèque, le notaire perçoit des «émoluments pro- portionnels » correspondant aux tâches accomplies. Ce dernier demande les états hypothécaires du bien afin de vérifier que l’inscription vient au rang convenu, notifie l’acte à l’assureur, rédi- ge le bordereau d’inscription à la conservation des hypothèques, réalise une copie authentique de l’acte, paie les frais de timbre postaux ou de cour- riers recommandés… A ceux-ci s’ajoutent le coût de l’état hypothécaire lui-même, la rémunéra- tion du conservateur d’hypothèque (0,05% du montant de l’emprunt), la taxe de publicité foncière ainsi que les taxes et frais fiscaux que le notaire per- çoit pour le compte de l’Etat. Les origi- naux et copies authentiques des actes rédigés par les officiers ministériels sont en effet soumis à la TVA et au droit de timbre. S’agissant de ce dernier, le coût diffère selon que l’acte d’emprunt est intégré dans l’acte de vente ou pas. Si c’est le cas, le coût de timbre sera plus important mais il n’y aura pas de droit d’enregistrement propre à l’acte d’em- prunt. Dans le cas contraire, un droit d’enregistrement fixe est perçu mais les droits de timbre sont moins élevés car la copie authentique pourra porter uni- quement sur le contrat de prêt. Outre ces frais lors de l’inscription, l’em- prunteur peut être amené à payer des frais de mainlevée s’il vend le bien avant le terme du prêt majoré de deux ans. Le coût, là encore, se décompose entre des frais de rédaction de l’acte, le salaire de conservateur des hypo- thèques, un droit fixe d’enregistrement, des taxes… Un coût élevé comparativement aux pratiques de nos voisins. En Allemagne il est trois fois moindre. En tout état de cause, lorsqu’il y a mainlevée, la caution s’avère moins onéreuse que l’hypothèque. En revanche, l’avantage tarifaire de la cau- tion est moins net lorsque l’inscription de l’hypothèque s’éteint d’elle-même. L’ordonnance devrait réduire de moi- tié le coût en agissant à la fois sur le salaire du conservateur et sur les émolu- ments du notaire. La caution devenue majoritaire Apparue il y a près de vingt-cinq ans, la caution se définit comme l’engagement pris par un tiers, personne physique ou morale, de rembourser l’établissement prê- teur à la place de l’emprunteur en cas de défaillance de ce dernier. Basée sur l’éva- luation de la capacité de l’emprunteur à rembourser, elle est une garantie person- nelle à l’inverse de l’hypothèque qui est une sûreté, assise sur la valeur du bien. Son fonctionnement est régi par les articles2011 et2039 du Code civil. En théorie, elle pourrait résulter d’un engagement d’une personne physique mais dans la pra- tique les banques n’acceptent que les cautions délivrées par des établissements et principalement des sociétés de cautions mutuelles. On distingue les organismes dits « de place »qui nouent des partenariats avec des banques et les organismes « maison »filiales d’établissements financiers. Dans les premiers figure Crédit Logement le plus ancien, la SACCEF, CNP Caution; dans les seconds, la CAMCA, filiale du Crédit agricole, le CMH du Crédit mutuel, les SOCA- MI/SOPACEF pour les Banques populaires. La demande de caution est examinée soit par l’organisme de caution soit par l’établissement prêteur sur délégation du premier. Les formalités sont réduites. Le recours à la caution n’implique pas d’acte notarié. Le remboursement anticipé du prêt ne génère aucun frais. En cas de vente, la caution peut persister si le prêt n’est pas remboursé ou être transférée sur un nouveau prêt si le vendeur procède à un nouvel achat immobi- lier. Néanmoins la décision n’est pas automatique. Son atout, être moins chère que l’hypothèque; son inconvénient, ne pas être ouvert à tous les emprunteurs compte tenu des conditions requises pour en béné- ficier. La tarification diffère d’un organisme à l’autre. Certains restituent à l’emprunteur à la fin du remboursement du prêt, une part de la somme versée initialement. C’est le cas de Crédit Logement et des Socami. Le coût de la caution se décompose entre une commission acquise définitivement et une cotisation dont plus de 75% sont reversés à l’emprunteur. D’autres en revanche ne restituent rien. Certaines cautions sont d’autre part gratuites ou quasi gratuites. C’est le cas lorsque l’emprunteur est adhérent à une mutuelle de la fonction publique. A contrario, la caution n’est pas possible pour les emprunteurs qui recourent à des prêts aidés. Le Fonds de garantie de l’accession sociale (FGAS) exige une hypo- thèque. En cas d’impayés, la société caution en vertu de l’article2029 du Code civil se sub- stitue à l’emprunteur mais est aussitôt subrogée dans les droits qu’avait le créan- cier contre l’emprunteur. Il dispose de toutes les voies d’exécution possibles. Moins chère, facile à mettre en œuvre, mieux acceptée par l’emprunteur, la cau- tion séduit davantage les banques. Son développement devrait se poursuivre indé- pendamment de la réforme en cours. 21février 2006 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• LA REFORME DES SURETES L’hypothèque rechargeable consiste à autoriser les personnes qui ont en par- tie remboursé leur crédit immobilier, à bénéficier d’une rallonge de prêt sans donner d’autre garantie que l’hypo- thèque consentie lors de la souscription du premier crédit. Simple en apparence, sa création modi- fie le droit actuel des sûretés. Celui-ci pose en effet le principe de spécialité . Le gage que constitue l’hy- pothèque, est attaché au seul bien immobilier. Il ne peut servir de support à l’obtention d’autres crédits. Conscient de la révolution que cette réforme constituerait dans le droit civil, l’ancien Garde des Sceaux, Dominique Perben, commanda une série de rap- ports, d’une part à l’Inspection générale des Finances et d’autre part et surtout au professeur Grimaldi, professeur de droit à l’université Paris II. Quitte à modifier le droit, autant en profiter pour toiletter l’ensemble de nos règles juridiques. L’ordonnance devrait reprendre un cer- tain nombre de recommandations contenues dans ces rapports. Tout d’abord la rallonge de crédit devra être prévue au contrat. Les personnes ayant déjà contracté une hypothèque, n’en bénéficieront donc pas automati- quement. Elles devront signer un ave- nant ce qui suppose que l’établissement prêteur soit d’accord. Dans cette hypo- thèse, les conditions de la rallonge seront définies par les deux parties et pourront déroger au droit commun éta- bli par l’ordonnance. La convention de recharge serait notariée et publiée à la conservation des hypothèques. Elle serait ouverte à tout établissement et pas uniquement à celui qui a consenti le premier prêt. Le taux du nouveau crédit sera celui en vigueur au jour de la rallonge en fonc- tion des conditions de marché. La création d’une hypothèque rechargeable … et d’un prêt viager Parallèlement à l’hypothèque rechar- geable, le président de la République souhaite introduire en France le concept de «reverse mortgage »ou d’hypothèque inversée ou encore de viager financier. L’objectif est d’autori- ser un prêt sous forme d’un capital ou d’une rente gagée sur la valeur d’un bien immobilier dont le capital et les intérêts seront remboursés au décès de l’emprunteur ou en cas de déménage- ment. Les héritiers auront le choix entre rembourser le crédit en vendant si besoin le bien de leur propre initiative ou abandonner le bien à l’établissement créancier. L’introduction d’une telle pratique qui existe dans les pays anglo-saxons se heurte aujourd’hui à la réglementation en vigueur. Actuellement une banque ne peut prêter au-delà de 35 ans. Or dans ce type de prêt, l’établissement prêteur ne connaît pas à l’avance la durée. Celle-ci sera fonction de la durée de vie de l’emprunteur. Aussi dans son rapport, le professeur Grimaldi suggère d’ étendre la durée légale à 50 ans considérant que ce type de prêt ne sera financièrement intéressant qu’au-delà d’un certain âge. Les experts estiment en effet que seules les personnes de plus de 75 ans seront concernées. L’instauration de l’hypothèque inversée devrait être conditionnée à une exper- tise de la valeur du bien afin de proté- ger les deux parties d’une sur- ou sous- évaluation. De même, le rapport de l’Inspection des Finances relève la néces- sité de mettre en place des règles de protection: l’emprunteur doit bien com- prendre l’économie générale du pro- duit, en apprécier le coût global, com- parer les offres concurrentes. Il doit également être protégé contre le risque d’une commercialisation indélicate. Le code de la consommation devrait rendre obligatoire la remise d’une offre préalable , comprenant un cer- tain nombre de mentions obligatoires: les engagements pris, les risques encou- rus, le taux annuel effectif global (TAEG). La durée de rétractation pour- rait être de 10 jours. La loi devrait renvoyer à un texte éma- nant de Bercy, le régime fiscal de la ren- te qui sera versée. Celle-ci sera-t-elle assimilée à une rente viagère onéreuse et donc imposée en fonction de l’âge de l’emprunteur, au jour du premier versement. Sera-t-elle considérée plutôt comme une pension et imposée comme telle à l’impôt sur le revenu? Ou étant Les exemples étrangers Les «reverse mortgage»existent au Royaume Uni, aux Etats-Unis et à un moindre degré au Canada. Peu répan- dus (23000 prêts de ce type au Royau- me Uni, 18000 aux Etats-Unis en 2003), ils sont néanmoins en forte croissance. L’âge moyen est de 75 ans. Le montant emprunté croît avec l’âge de l’emprun- teur. Le taux du prêt, relève le rapport de l’Inspection des Finances, est supé- rieur à celui d’un crédit immobilier classique et le coût de l’acte relative- ment élevé. Au Royaume Uni et au Canada, le risque de «dépassement»est assumé par l’éta- blissement de crédit. Aux Etats-Unis, il est pris en charge par l’Etat au travers d’un fonds de garantie. Ce qui se tra- duit, relève le rapport, par un montant de crédit de 30% de la valeur du loge- ment outre-manche et de 60% outre- atlantique. Pour protéger l’emprunteur, il existe au Royaume uni un code de bonne conduite qui recommande la présence d’un « solicitor »(avocat) indépendant. Aux Etats-Unis, la loi exige le recours à un conseil indépendant. l’émanation d’un prêt échappera-t-elle à toute taxation? Qu’en sera-t-il au regard de la CSG? Le gouvernement semble avoir en revanche trancher s’agissant sur l’exis- tence d’une garantie donnée à l’établis- sement prêteur en cas de paiement d’un montant de rentes supérieur à la valeur du bien au jour de sa vente. Le Garde des Sceaux se refuse à créer un fonds public de garantie à l’instar de ce qui existe outre-Atlantique. Cette décision devrait limiter le mon- tant du prêt accordé et accroître l’âge auquel les banques accepteront de consentir une hypothèque inversée. Pour beaucoup de praticiens, l’emprun- teur devrait avoir au moins 75 ans même si la loi ne précisera aucun âge. En effet le banquier n’aura aucun recours s’il prête davantage que la valeur du bien. Pour Bernard Vorms, directeur général de l’ANIL, la valeur sera déterminée à partir de l’âge moins 15. Ainsi si vous avez 75 ans, la banque vous prêtera 60% de la valeur du bien. Que se passera-t-il en cas de non-res- pect par l’emprunteur de son engage- ment de bon entretien du logement? Il semblerait que le créancier puisse obte- nir la vente immédiate du bien. De même l’ordonnance devrait préciser la compatibilité de l’hypothèque inver- sée avec certaines règles du droit patri- monial de la famille. En créant l’hypothèque inversée, le gouvernement a décidé de passer outre aux critiques qui accusent celle-ci de pousser au surendettement. Il entend en effet permettre aux retraités qui n’ont pas de pensions de retraite suffi- santes pour vivre de percevoir des reve- nus complémentaires en rendant liqui- de leur patrimoine immobilier. 21février 2006 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• LA REFORME DES SURETES EN BREF La suppression des privilèges spéciaux immobiliers Les autres réformes La proposition du rapport Grimaldi de remplacer les privilèges immobiliers spé- ciaux par des hypothèques légales spé- ciales, a suscité une levée de bouclier notamment de la part des administra- teurs de biens. L’objectif du Professeur Grimaldi était de supprimer les sûretés occultes (c'est- à-dire qui ne donnent pas lieu à inscrip- tion à la conservation des hypothèques et donc qui ne sont pas portées à la connaissance de tous). Parmi elles, figu- re le privilège des syndicats de copro- priétaires (article20103) introduit dans le droit en 1994. Celui-ci permet à ce dernier lors de la vente d’un lot, de se faire rembourser en priorité sur le prix de la vente, les sommes dues par le copropriétaire vendeur (charges de copropriété, quote-part des travaux…) correspondant aux deux dernières années d’exercice. Pour les années anté- rieures, le syndicat devient un créancier ordinaire. Devant les protestations des syndics et les arguments avancés, le gouverne- ment devrait maintenir ce droit. Le projet d’ordonnance devrait reprendre une série de propositions contenues dans le rapport Grimaldi: ➠ Tout créancier professionnel devrait être tenu envers toute personne phy- sique qui s’est portée caution, d’une obligation d’information annuelle rappelant le montant des sommes garanties, les possibilités de résiliation… ➠ Le gage sur stocks sans dépossession et avec la possibilité d’être vendu et remplacé par un bien équivalent serait autorisé. L’ordonnance instituerait l’obligation d’un écrit qui serait publié afin d’être connu des tiers. Le gage pourrait être porté sur un meuble, présent ou futur ainsi que sur des objets fongibles. ➠ un créancier pourra se faire payer sur le bien sans avoir à le faire vendre en justice. Il pourra se faire attribuer le bien par les tribunaux après expertise judiciaire. Celle-ci a pour but d’éviter que la sûreté ne soit un gage d’enrichis- sement du créancier ou ne porte préju- dice aux autres créanciers. Ce droit ne pourrait être exercé lorsque le bien hypothéqué est la résidence principale du débiteur. Laurence Allard Levée d’hypothèques Le projet d’ordonnance sur l’hypothèque doit modifier l’article2154 du Code civil. Il est prévu de réduire à un an la durée extrême d’effet de l’inscription prise avant l’échéance ou la dernière échéan- ce lorsque le principal de l’obligation garantie doit être acquitté à une ou plu- sieurs dates déterminées. Rappelons que l’article2154 fixe actuel- lement cette durée à deux ans. (rép. du garde des seaux à Michel Sergent, JO Sénat Q, 2 fév. 2006, p.302, 20654) L’ANCC rassurée Un courrier d’Alain Resplandy-Bernard, conseiller technique chargé du logement auprès du Premier ministre, a confirmé le 24janvier au président de l’ANCC que la nouvelle version de l’ordonnance en préparation ne prévoyait plus la suppres- sion du privilège spécial immobilier du syndicat des copropriétaires. Michel Thiercelin se réjouit par ailleurs de constater qu’une partie importante de ses propositions ont été votées par les députés dans la loi ENL. A suivre. 21février 2006 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• INTERVIEW Jurishebdo Immobilier: le Conseil d’Etat a rendu un arrêt qui perturbe le fonctionne- ment de l’urbanisme commercial. De quoi s’agit-il? Emmanuel Guilini: «le Conseil d’Etat a rendu le 28 septembre2005 un arrêt «Louis» (1) qui a jeté le plus grand trouble sur l’urbanisme commercial. Il a jugé que dans les matières où le législa- teur avait posé une obligation de recours préalable, ce recours était une condition de recevabilité, non seule- ment pour les personnes que le législa- teur mentionne comme devant exercer ce recours, mais aussi pour toutes les personnes ayant un intérêt suffisant pour l’exercer.» JHI: en quoi cet arrêt concerne-t-il l’ur- banisme commercial? E.G. : «c’est un arrêt de principe. Si on le transpose dans le contentieux de l’ur- banisme commercial, cela signifie que des tiers qui veulent contester une déci- sion de la commission départementale d’équipement commercial doivent saisir la commission nationale d’équipement commercial, avant de saisir la juridiction administrative, même si le législateur ne l’a pas prévu ainsi. La loi prévoit en effet que seul le pré- fet, le demandeur ou deux membres de la CDEC dont un élu doivent saisir la commission nationale. Or, selon la juris- prudence «Louis», même si le législa- teur n’a pas visé les tiers concurrents, toute personne y ayant intérêt doit d’abord contester la décision de la CDEC devant la CNEC. A défaut, son recours contentieux sera déclaré irrece- vable.» JHI: comment réagissent les juridictions du fond? E.G. : «la situation actuelle est très troublée. Deux tribunaux administratifs, Strasbourg et Nancy, ont transposé la solution du Conseil d’Etat et ont déclaré irrecevable un recours direct exercé contre une décision de la CDEC devant le tribunal car les requérants n’avaient pas saisi préalablement la CNEC. Un autre tribunal, celui de Poitiers, a consi- déré que la lettre du texte de l’article L.720-10 du Code de commerce ne per- mettait pas d’opposer l’irrecevabilité. Le Conseil d’Etat ne s’est pas encore prononcé. Mais dans deux affaires en cours, il a soulevé un moyen d’office qui aboutirait à l’irrecevabilité de la requê- te au motif qu’il n’y a pas eu de recours préalable devant la CNEC. Cette situation est troublante d’une part car la lettre du texte dit précisé- ment qui peut exercer un recours et d’autre part car ce serait un véritable reversement de jurisprudence en matiè- re d’urbanisme commercial. Or plusieurs dizaines de recours sont pendants devant les tribunaux administratifs. A l’inverse, des dizaines de projets pour- raient être validés au motif que les recours exercés sont irrecevables.» JHI: comment pensez-vous que le Conseil d’Etat va réagir? E.G. :«le Conseil d’Etat semble se rendre compte de ces difficultés. Priver les tiers de recours serait d’ailleurs contraire à l’interprétation donnée par le Conseil constitutionnel de la loi Raffarin et cela risquerait de poser des problèmes au regard de la CEDH. Comme le Conseil d’Etat ne souhaitera vraisemblablement pas revenir sur l’arrêt Louis, on s’ache- minerait vers une solution de compro- mis. Le Conseil d’Etat pourrait considé- rer que ce revirement de jurisprudence ne doit pas aboutir à priver les requé- rants de leur droit de recours. Il pour- rait donc maintenir la solution de l’arrêt Louis, mais sans lui donner de caractère rétroactif. La solution de l’arrêt Louis serait alors opposable aux recours exercés après cet arrêt. Cette interprétation sur les revire- ments de jurisprudence serait en outre cohérente avec celle récemment adop- tée sur le même thème par la Cour de cassation. La décision du Conseil d’Etat est attendue pour fin février ou mars.» JHI: dans l’attente d’une solution, que conseillez-vous aux opérateurs? E.G. : «à titre conservatoire, je conseille d’exercer deux recours parallèles, l’un devant la CNEC et l’autre devant le tri- bunal administratif.» JHI: autre sujet d’urbanisme commercial: où en est la proposition de loi Fouché? E.G. : «le texte, très amendé, a été adop- té en première lecture, mais il semblerait qu’il soit aujourd’hui abandonné.» JHI: la réforme des autorisations d’ur- banisme progresse. Où en est-on? E.G. : «la volonté du Gouvernement de Emmanuel Guillini (avocat, Lefèvre, Pelletier & associés) : «l’arrêt du Conseil d’Etat a jeté le plus grand trouble sur l’urbanisme commercial» Après l’arrêt du Conseil d’Etat de septembre dernier «Louis», Emmanuel Guillini fait le point sur le conten- tieux de l’urbanisme commercial et le trouble qui en est résulté. Il estime qu’une solution attendue du Conseil d’Etat est imminente. Par ailleurs, l’avocat qui a fait partie de la commission Pelletier sur la sécurisa- tion des autorisations d’urbanisme, dresse un tableau de l’état d’avancement des travaux. (1) Conseil d’Etat, 28septembre 2005, n°266208, lire l’encadré. Recours préalable: un arrêt de principe 4ème et 5ème sous-sections réunies, 28septembre 2005 «Considérant que lorsque des disposi- tions législatives ou réglementaires organisent une procédure obligatoire de recours administratif préalable à l'intervention d'une juridiction, le res- pect de cette procédure s'impose à pei- ne d'irrecevabilité du recours conten- tieux à toute personne justifiant d'un intérêt lui donnant qualité pour intro- duire ce recours contentieux; qu'il en va ainsi même dans le cas où les dispo- sitions régissant la procédure de recours administratif préalable, dans l'énumération qu'elles donnent des personnes susceptibles de le former, auraient omis de faire figurer toute autre personne justifiant d'un intérêt suffisant pour l'exercer». 21février 2006 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• INTERVIEW URBANISME prendre en compte largement les pro- positions du rapport Pelletier est satis- faisante. Ce sont des propositions équi- librées, et souvent techniques. En revanche, nous avons encore peu de visibilité sur les décrets d’application à intervenir. Or il y aurait besoin de concertation sur ces textes. Il faudrait éviter que les textes d’application soient trop compliqués, après la paru- tion d’un cadre législatif clair.» JHI: quel calendrier peut-on prévoir? E.G. : «un projet de décret est soumis au Conseil d’Etat actuellement. Les décrets devraient principalement être publiés en mai ou juin prochain.» JHI: votre rapport préconisait des mesures pour accélérer le contentieux administratif. Où en est-on? E.G. : «ces propositions relatives à la procédure supposent pour certaines de modifier le Code de justice administrati- ve. Elles doivent faire l’objet de discus- sion avec la chancellerie et avec le Conseil d’Etat. D’autres proposions sup- posent de modifier les pratiques, qui dépendent beaucoup des tribunaux. Les opérateurs sont prêts à accepter des calendriers, par exemple un an en pre- mière instance et un an en appel, mais il faut que les délais soient prévisibles.» JHI: la réforme prévoit de généraliser les autorisations tacites. Certains opéra- teurs sont sceptiques. Qu’en pensez- vous? E.G. : «les pouvoirs publics souhaitent généraliser les autorisations et les permis tacites, ce qui sanctionne d’une certaine façon l’inertie de l’administration. Dispo- ser d’une autorisation positive, même tacite, va tout de même dans l’intérêt des opérateurs! Il y a deux solutions. Soit après un certain délai, l’administration est dessaisie et en particulier dépossédée de son pouvoir de retrait (ce sera le cas des déclarations préalables), soit elle n’est pas dessaisie et elle peut encore revenir pendant deux mois sur une autorisation tacite (ce sera toujours le cas des permis de construire). Par ailleurs, il est prévu que l’administra- tion délivre une attestation d’autorisa- tion tacite, ce qui permettra aux opéra- teurs de disposer d’un document.» JHI: le rapport préconisait aussi d’autori- ser les annulations contentieuses par- tielles… E.G. : «cette proposition a été reprise par le législateur dans la loi engage- ment national pour le logement. C’est une bonne chose car il y a souvent une disproportion entre une illégalité mineure et la sanction prononcée par le juge. Le rapport proposait aussi d’autoriser des annulations conditionnelles pour permettre au juge de demander à l’ad- ministration de régulariser un vice de forme ou de procédure dans un certain délai. Le législateur n’a pas à ce jour repris cette proposition, mais elle pour- rait aussi résulter d’une évolution de la jurisprudence.» JHI: les députés ont en revanche rejeté l’idée de mettre fin à l’imprescriptibilité administrative des constructions irrégu- lières. Pourquoi? E.G. : «cette proposition a été mal com- prise. Beaucoup de constructions sont irrégulières. Or, même lorsque la prescrip- tion pénale est expirée et que les voisins n’ont pas engagé de recours civil après 10 ans, l’administration peut toujours, à l’occasion d’une nouvelle demande de permis, demander la régularisation. Il y a là une imprescriptibilité qui ne résulte que de la jurisprudence. Nous avions pro- posé que, dix ans après l’achèvement de la construction, s’il n’y a pas eu de contestation de la situation d’irrégularité, la construction soit réputée régulière. Mais la proposition n’a pas été bien défendue au Parlement et elle a été vio- lemment critiquée par les députés. Per- sonne n’a invoqué le fait que la sécurité juridique implique, après un délai raison- nablement long, un droit à l’oubli. La situation actuelle est aussi un frein aux cessions: un propriétaire a du mal à vendre une construction qui n’est pas régulière. En toute matière, il faut qu'une prescription puisse jouer. On peut espérer que la mesure sera favo- rablement réexaminée en deuxième lec- ture. Cette proposition avait été adoptée au Sénat, mais avec une imperfection: elle devait jouer uniquement pour l’avenir. Or il faut que la règle, si elle est adop- tée, soit applicable immédiatement.» Infractions aux règles d’urba- nisme A une question écrite de Marie-Jo Zim- mermann, (UMP, Moselle), le ministre de l’équipement indique que les fonc- tionnaires et agents de l’Etat et des col- lectivités publiques, commissionnés et assermentés ne peuvent exercer leurs attributions de police judiciaire que dans les limites du code de l’urbanisme qui limite leurs pouvoirs à la constata- tion des infractions. Les constatations qui peuvent être faites de la voie publique ne nécessitent pas d’autorisa- tion d’une quelconque personne. Si les constatations sont faites à l’intérieur d’une propriété, l’agent verbalisateur doit rechercher l’accord manuscrit de l’occupant ou recueillir son accord ver- bal le consigner dans le procès-verbal. En cas de refus, l’agent doit le consi- gner dans le PV et le transmettre au ministère public qui peut ordonner une enquête préliminaire ou saisir le juge d’instruction. (Rép. 31 janv. 06, JO AN Q, p.1094, n°74381). Occupation du domaine public par un débit de boissons L’occupation privative du domaine public des communes est soumise au principe de non-gratuité (CAA Mar- seille, 6 déc. 2004). Le montant de la redevance est fixé par l’assemblée déli- bérante de la collectivité en fonction de la valeur locative du bien occupé et de l’avantage procuré par la jouissance du domaine public. Un débitant de bois- sons qui occupe un trottoir doit donc obligatoirement s’acquitter d’une rede- vance. (rép. ministère de l’intérieur à Jean-Louis Masson, NI, Moselle, JO Sénat Q, 2 fév. 2006, p.295, n°20211). Notion d’urbanisation et loi littoral La préfète du Morbihan et les quatre maires des communes de Belle-Ile ont signé un protocole d’accord sur l’inter- prétation de la notion d’extension de l’urbanisation. Des schémas de secteur seront réalisés identifiant les villages et hameaux concernés. (rép. ministère de l’équipement à Josselin de Rohan, JO Sénat Q, p.309, n°18473). 21février 2006 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE Vices cachés ❑ la rigueur de l’action estimatoire (Cass. Civ. 3 e , 1 er fév. 2006, n°134, FS-P +B +I, rejet) Cet arrêt apporte une solution logique mais étonnante à l’égard d’un vendeur sanctionné en raison d’un vice caché alors que l’immeuble avait été vendu moins cher que sa valeur d’expertise: «Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bor- deaux, 19janvier 2004), que le 5février 1998, M me L. a vendu un immeuble aux époux E.pour le prix de 835000francs; que, par arrêt irrévocable du 30juillet 2002, la cour d'appel de Bordeaux a rete- nu l'existence de vices cachés et ordonné une expertise en vue de déterminer la diminution du prix de la vente; que l'ex- pert a estimé la valeur de l'immeuble non atteint de vice à 1245 000 francs et à 937000francs si les vices cachés étaient retenus et indiqué que malgré les vices, l'immeuble ne pouvait être payé moins cher que ce qu'il l'a été; Attendu que M me L. fait grief à l'arrêt de la condamner à payer aux époux E.la somme de 307200francs soit 46153,14 euros à titre de réduction du prix, alors, selon le moyen […] que l’action estimatoire ne peut […] autoriser l’acquéreur à réaliser un bénéfice illégitime […] Mais attendu que l'action estimatoire de l'article1644 du Code civil permet de replacer l'acheteur dans la situation où il se serait trouvé si la chose ven- due n'avait pas été atteinte de vices cachés ; qu'ayant exactement retenu que les époux E.étaient fondés à demander la restitution du prix correspondant au coût des travaux nécessaires pour remédier aux vices leur permettant d'être en possession d'un immeuble conforme à celui qu'ils avaient souhaité acquérir et que l'expert ne pouvait être suivi dans son raisonnement aux termes duquel malgré les vices dont il était affecté, l'immeuble ne pouvait être payé moins cher que ce qu'il l'avait été, la cour d'appel, qui a constaté que si M me L. contestait les devis produits par les épouxE., l'expert qui les avait vérifiés n'avait formulé aucune critique ni réserve à leur encontre, a pu en déduire, sans dénaturation et abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant relatif à la valeur du terrain, que Mme L. était redevable envers les époux E.de la som- me qu’elle a fixée». Le pourvoi est donc rejeté. Observations de Jurishebdo : cette solu- tion a un effet étonnant. Elle autorise l’acquéreur à percevoir une indemnité pour vice caché alors que le bien avait été vendu à un prix inférieur à la valeur d’expertise tenant compte du vice. Cette décision permet de cerner le fonde- ment de l’action estimatoire, permettant une diminution du prix, offerte à l’acqué- reur par l’article1644 du Code civil. Selon Lamy (dictionnaire droit immobilier, n°3599), la réduction de prix est appré- ciée à dire d’expert, «en recherchant la moins-value qui s’attache au vice incrimi- né et les frais correspondants». La Cour de cassation s’attache ici au second point: les frais qui sont occasionnés par la découverte du vice. L’action a pour but de permettre à l’acquéreur d’obtenir un remboursement des dépenses de travaux qu’il doit engager pour réparer le vice. Toutefois, la Cour de cassation avait jugé que le juge ne peut pas estimer la réduc- tion de prix à la valeur de l’immeuble, car l’article1644 mentionne «une partie du prix» (Cass. Civ. 3 e 19avril 2000, n°98- 12326). On comprend donc le raisonne- ment de la Cour de cassation dans l’arrêt rapporté, même s’il paraître être cho- quant du point de vue de l’équité Erreur matérielle du jugement ❑ L’exemple de l’indemnité d’éviction (Cass. Civ. 3 e , 8 fév. 2006, n°163, FS-P +B, rejet et cassation sans renvoi) L’article462 du NCPC autorise le juge à rectifier une erreur matérielle du juge- ment. Dans cette affaire, la question por- tait sur le montant de l’indemnité d’évic- tion. Le juge avait refusé de rectifier l’er- reur au motif que la rectification aurait eu des conséquences trop importantes. La décision est cassée: «Attendu, selon les arrêts attaqués (Aix- en-Provence, 5juin 2003 et 23octobre 2003) que M.T., propriétaire de locaux à usage commercial donnés à bail à la société Glaces Manou, lui a donné congé avec offre d'indemnité d'éviction; que cette indemnité ayant été fixée à la som- me de 673196euros par arrêt du 5juin 2003, la société preneuse a réclamé le paiement d'une somme supérieure en sollicitant la rectification de deux erreurs de multiplication ayant affecté le calcul de cette indemnité; Sur le moyen unique du pourvoi principal: Vu l'article462 du nouveau Code de pro- cédure civile; Attendu que les erreurs et omissions matérielles qui affectent un jugement même passé en force de chose jugée, peuvent toujours être réparées par la juridiction qui l'a rendu ou celle à laquel- le il est déféré, selon ce que le dossier révèle ou à défaut ce que la raison com- mande; Attendu que, pour rejeter la demande en rectification d'erreur matérielle, l'arrêt retient que dès lors qu'elle conduit à remettre en question le montant de l'in- demnité d'éviction dans des proportions modifiant les droits et obligations des parties, la demande de rectification solli- citée n'entre pas dans le champ d'appli- cation des dispositions de l'article462 du nouveau Code de procédure civile; Qu'en statuant ainsi, alors que le juge ne peut refuser de rectifier une erreur matérielle en se fondant sur l'importance des conséquences résul- tant de la rectification , la cour d'appel a violé le texte susvisé; Et vu l'article627, alinéa1, du nouveau Code de procédure civile; Attendu que la cassation prononcée n'implique pas qu'il y ait lieu à renvoi, la Cour de Cassation étant en mesure de rectifier les erreurs de calcul». Observations de Jurishebdo : la haute juridiction a donc censuré la décision pour une question de principe. Ce n’est pas parce que la rectification de l’erreur aurait des conséquences importantes que le juge ne doit pas procéder à la rectifica- tion. En l’espèce, les deux erreurs de mul- tiplication aboutissaient à un montant d’indemnité d’éviction de 673196euros au lieu de 982783euros. En somme, ce n’est pas parce que l’erreur est importante qu’elle ne doit pas être rectifiée! 21février 2006 page 9 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• REPONSES MINISTERIELLES Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 31 janv. 2006 AN p.983 n°51632 Michel Zumkeller, UMP, Territoire-de- Belfort Indemnités d’assurance de catastrophe naturelle: imposition? Economie Pour les bailleurs personnes physiques, les indemni- tés d’assurance ne sont imposables que si elles sont destinées à financer des charges déductibles (entre- tien et réparation). Les indemnités qui financent des dépenses de reconstruction ne sont pas impo- sables car les dépenses d’investissement ne sont pas déductibles. Pour un propriétaire se réservant la jouissance de son logement, les dépenses pour réparer les dommages d’une catastrophe naturelle sont non déductibles. Les indemnités d’assurance perçues à la suite de catastrophe naturelle ne sont pas soumises à l‘IR. La réponse évoque aussi le cas des entreprises: Pour les entreprises, les indemnités entrainent une augmentation de l’actif net. Les indemni- tés dont les primes ont été déduites du revenu imposable, sont en prin- cipe imposables. 31 janv. 2006 AN p.986 n°71440 Maurice Leroy, UDF, Loir-et-Cher Taxe foncière et crédit- bail Economie La taxe foncière est établie au nom du propriétaire. Si les parties peuvent convenir qu’elle sera supportée par un autre débiteur, cette convention n’est pas opposable à l’administration. Ce n’est qu’à la levée d’option que le crédit-preneur devient redevable de la taxe foncière. Il peut alors, le cas échéant, prétendre à une exonération. 31 janv. 2006 AN p.993 n°66853 Guy Geoffreoy, UMP, Seine-et-Mar- ne Frais de remise de quit- tance de loyers Emploi Les frais occasionnés par l’envoi d’une quittan- ce ou d’un avis d’échéance ne peuvent être réclamés au locataire en sus du loyer. La CNC a fait ressortir la nécessité de conduire une réflexion sur le rôle des syndics et des adminis- trateurs de biens dans les relations locatives. Un groupe de travail sera prochainement mis en place à cet effet. Les solutions rappelées, telle que la gratuité de l’envoi de la quittance, sont constantes. 31 janv. 2006 AN p.1019 n°71954 Jean-Claude Abrioux, UMP, Seine-Saint- Denis Suppression de fourniture d’électricité Industrie EDF est tenu de consentir un abonnement à toute personne en faisant la demande sauf injonction contraire de l’autorité compétente en matière d’urbanisme ou de police. EDF ne peut pas conditionner un abonnement à l’oc- cupation légale des lieux ni apprécier le droit d’occupation de ses clients. C’est au juge de trancher les litiges relatifs à l’occupation. Référence de texte: article2 de la loi du 10février 2000. La solu- tion est la même pour tout gestionnaire de réseau public de distri- bution d’électricité. 31 janv. 2006 AN p.1065 n°76119 Françoise Branget, UMP, Doubs Droit de préemption sur les baux commerciaux PME L’article58 de la loi du 2août 2005 a instauré un droit de préemption au profit des com- munes sur les cessions de fonds de commerce et des baux commerciaux. Les modalités d’applica- tion de ce texte seront précisées par décret qui supposera une concertation interministérielle. Aucune précision n’est donnée sur le calendrier de parution. 2février 2006 Sénat p.286 n° Joël Billard, UMP, Eure-et-Loir Impayés de loyers Emploi La loi du 26juillet 2005 (art. 32) a prévu que les fonds du 1% logements interviennent en complément des polices d’assurances pour impayés de loyers. Ces compensations permet- tront aux bailleurs de disposer au moindre coût d’assurance, de protections étendues. Une convention doit être signée au début 2006 par l’Etat avec les partenaires sociaux pour préciser l’ap- plication du dispositif, conclut la réponse. 2février 2006 Sénat p.286 n°19259 Thierry Repentin, PS, Savoie Locations meublées . Dis- positions transitoires Emploi L’article115 de la loi du 18janvier 2005 a élargi le régime du bail meublé qui était applicable aux bailleurs de plus de 4 logements à tous les propriétaires de logements meublés. Ces dispositions s’appliquent aux contrats signés après le 20janvier 2005, date d’entrée en vigueur de la loi et aux contrats tacitement reconduits ou renouvelés depuis cette date. Le délai de préavis de 3 mois que doit respecter le bailleur n’a pas été modifié par la loi du 18jan- vier 2005. Il continue de s’appliquer aux contrats signés avant le 20janvier 2005 et s’applique à tous les contrats renouvelés ou tacitement reconduits depuis cette date, quel que soit le préavis prévu à l’origine. 2février 2006 Sénat p.287 n°19825 Eliane Assassi, CRC, Seine-Saint- Denis Transformation du statut des OPHLM Emploi Le projet de loi ENL autorise le Gouvernement à adopter par ordonnance des mesures de modernisation du statut des OPHLM et des OPAC en créant un statut unifié: les offices publics de l’habitat (OPH). Cette réforme vise à assurer la permanence d’un secteur public de l’habitat social performant. Elle ne constitue en aucune manière une atteinte aux mis- sions de service public assurées par les offices. La sénatrice voit dans ce projet un moyen de «soumettre le logement aux seules règles de la concurrence ». Anos abonnés : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. BULLETIN D’ABONNEMENT «PRIVILEGE » 21février 2006 page 10 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• EN BREF Sur votre agenda 28mars 2006 (14h-18h) à Paris, l’UN- PI organise un colloque sur la fiscalité du patrimoine et dévoilera à cette occasion les résultats d’une enquête réa- lisée auprès de ses adhérents. Tél. 0144113242. 30mars 2006 à Paris: convention nationale de l’UNCMI . Tél. 0147208208. 4avril 2006 : l’IEIF organise une for- mation animée par Hervé Parent sur les sites internet immobiliers. Tél. 0144826363 ou www.ieif.fr. 6 et 7avril 2006: L’expropriation ; une formation organisée par l’Adef, Etudes foncières. Tél. 0156982000 ou: foncier@wanadoo.fr 14 au 16juin 2006 à Saint-Malo: le 38 e congrès national des géomètres experts aura pour thème « le foncier : entre maîtrise et liberté». Tél.: 0153890083 ou www. publi-topex.com. Nominations Cabinets ministériels: ➠ Relations avec le Parlement : Maurice Meda, directeur du cabinet, est nommé conseiller spécial du ministre; Jean-Marie Brinon, directeur adjoint du cabinet, chef de cabinet, est nommé directeur du cabi- net; Florence de Puylaroque , conseillère auprès du ministre, est nommée directrice adjointe d’Henry Cuq (arr. du 25janvier, J.O. du 31 janv. @). ➠ Emploi, logement et cohésion sociale : il est mis fin aux fonctions d’Alain Ofcard, conseiller technique; Jean-Martin Delorme est nommé conseiller technique au cabinet de Jean-Louis Borloo (arr. du 25 janv. 2006, J.O. du 31 janv. @). ➠ Equipement : il est mis fin aux fonctions exercées par Jacques Le Pape , conseiller pour les affaires économiques et finan- cières ainsi qu’à celles d’Arnaud Leblin, conseiller communication et presse de Dominique Perben (arr. du 30 janv. J.O. du 1 er fév. @). Olivier Chartier est nommé conseiller technique pour le tourisme (arr. du 31 janv., J.O. du 8 fév. @). ➠ Economie : Il est mis fin aux fonctions de Delphine d'Amarzit, conseillère technique; Jacques Le Pape est nommé conseiller au cabinet de Thierry Breton (arrêté du 27janvier 2006, J.O. du 8 fév. @). Administration et organismes publics Préfets : Philippe de Lagune est nom- mé préfet du Territoire de Belfort et Francis Lamy de la Haute-Saône (décrets du 10 fév. 2006, J.O. du 11 fév. @). Equipement : Jean-Marie Carteirac est nommé directeur départemental de l'équipement des Alpes-Maritimes (arr. du 26janvier, J.O. du 31 janv. @). Vincent Pourquery de Boisserin est nom- mé directeur régional de l'équipement du Centre et DDE du Loiret (arr. du 26 janv. 2006, J.O. du 8 fév. @). Philippe Por- te est nommé directeur de l'équipement de Mayotte (arr. du 31 janv. 2006, J.O. du 8 fév. @), Marc Focret, DDE du Cher (arr. du 2 fév. J.O. du 11, @). DRAC : François Erlenbach est nommé directeur régional des affaires culturelles du Limousin (arr. du 31 janv. J.O. du 11 fév. @). Conseil d’Etat : Anne-Marie Camguil- hem, vice-président du tribunal adminis- tratif de Paris, est nommée conseiller d'Etat en service ordinaire; Sami Naïr, professeur d'université, est nommé conseiller d'Etat en service extra- ordinaire (décrets du 2février 2006, J.O. du 3 fév. @). NOM: PRENOM:FONCTION: SOCIETE: ADRESSE: TELEPHONE:FAX: MEL: N°TVA intracom . :SIGNATURE: 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier OUI , je souhaite bénéficier de l’ offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction. Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription A RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi NSfév06 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✂ U N E O F F R E E X C E P T IO N N E L L E R é s e r v é e a u x n o u v e a u x a b o n n é s A noter 28février 2006 : c’est la date limite à laquelle doit être payée la taxe annuelle sur les bureaux en Ile-de-France, à l’aide de l’imprimé n°6705 BK (ou n°6705 B pour les nouveaux redevables). 21février 2006 page 11 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE Conseil national des villes et du développement social urbain : 55 per- sonnes sont nommées à ce conseil par arrê- té du 6février (J.O. du 7 fév. p.1983). Sont nommés vice-présidents: Agathe Cahierre , adjointe au maire duHavre et Maurice Charrier , maire de Vaulx-en-Velin. Au fil du J.O. Conventions collectives ➠ Personnels des SA et fondations d'HLM : l’arrêté du 20janvier 2006 étend l’accord du 30mai 2005 sur la formation professionnelle (J.O. du 31janvier, p.1641). ➠ Pr omotion-constr uction : un avis relatif à l'extension de l’avenant n°21 du 16novembre 2005 sur le temps de tra- vail choisi a été publié (J.O. du 1 er février, p.1689). ➠ Huissiers : l’avenant n°21 du 9novembre 2005 à la convention collecti- ve nationale du personnel des huissiers de justice sur l’allocation de fin de car- rière a fait l’objet d’un avis d’extension (J.O. du 1 er février 2006, p.1689). ➠ Immobilier : l’arrêté du 25janvier 2006 étend l’avenant n°27 du 30mai 2005, relatif à la mise en œuvre de l’avenant n°26 (J.O. du 4 fév. p.1891). ➠ Pact-Arim : il est envisagé l’extension de l’accord du 25novembre 2003 sur les classifications, à la convention des per- sonnels des centres PACT-ARIM (avis publié au J.O. du 9 fév. p.2096). Sécheresse 2003 Un arrêté approuve le dossier type de demande d’aide financière au titre de la procédure exceptionnelle pour les dom- mages causés aux bâtiments par la séche- resse entre juillet et septembre2003 qui a été instituée par l’article110 de la loi de finances pour 2006. Y figurent notam- ment la liste des pièces à fournir et une fiche de description des dommages. La procédure concerne les personnes pro- priétaires de leur résidence principale dans les communes qui ont fait une demande de reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle et qui ne l’ont pas obtenue. L’instruction est assurée par les services préfectoraux. (Arrêté du 3février 2006 portant application de l'article110 de la loi n°2005-1719 du 30décembre 2005, J.O. du 5 fév. p.1929). Protection de la montagne Le J.O. du 8février contient plusieurs décrets publiant des conventions interna- tionales liées à la protection de la mon- tagne dans les Alpes. En voici quelques aspects qui ont des incidences en matière d’urbanisme. ➠ le protocole « Tourisme » (Décret n°2006-124 du 31janvier 2006 portant publication du protocole d'application de la Convention alpine de 1991 dans le domaine du tourisme, fait à Bled le 16octobre 1998, J.O. du 8février p.2021) qui est entré en vigueur le 11octobre 2005, prévoit par exemple que les parties contractantes dévelop- pent des politiques d’hébergement qui tiennent compte de la rareté de l’es- pace disponible en privilégiant l’héberge- ment commercial, la réhabilitation et l’utilisation du bâti existant et en moder- nisant et améliorant la qualité des héber- gements existants (art. 11). Elles doivent aussi délimiter des zones de tran- quillité où l’on renonce aux aménage- ments touristiques (art. 10). ➠ le protocole « Protection des sols » (Décret n°2006-125 du 31janvier 2006 portant publication du protocole d'appli- cation de la Convention alpine de 1991 dans le domaine de la protection des sols, J.O. du 8 fév. 2006 p.2024) prévoit (article7) qu’il faut veiller à l’utilisation de modes de construction économi- sant les surfaces et ménageant les sols . S’agissant de l’urbanisation, les par- ties contractantes visent de préférence les zones intérieures tout en limitant l’ex- pansion des agglomérations. L’article17 impose de répertorier les sites anciennement pollués et les surfaces pour lesquelles subsistent des soupçons de pollution. Financement PTZ : les plafonds de ressources pour les offres de prêt émises à compter du 1 er février 2006 ont été publiés: (Décret n°2006-93 du 31janvier 2006, J.O. du 1 er fév. p.1673). L’arrêté du 19janvier 2006 modifie l'ar- rêté du 26août 2005 concernant l'attribu- tion de prêts et subventions pour la construction, l'acquisition et la réhabilita- tion de logements. Le texte concerne la lis- te des pièces à fournir pour l’obtention du prêt (J.O. du 31 janv. 2006, p.1615). Sites classés : la liste des sites classés au cours de l'année 2005 (code de l'environ- nement, art. L.341-1 à L.341-22, R.341-4 et R.341-5) a été publiée au J.O. du 1 er février (p.1684). Elle comprend 17 sites . Exemples: la presqu’île de Giens, le massif du Saint Eynard (Chartreuse). Accessibilité : l’arrêté du 9février 2006 (J.O. du 10 fév. p.2128 et rectificatif JO du 11 fév. page2187) a fixé la liste des dépenses déductibles de la contribution annuelle prévue à l’article L 323-8-2 du Code du travail, c’est-à-dire la contribution annuelle au fonds de développement pour l’insertion professionnelle des handicapés. Sont déductibles par exemple les dépenses de travaux dans les locaux de l’entreprise pour faciliter l’accessibilité. ❑ 2,11% : c’est le taux de l’intérêt légal pour 2006 (fixé par décret n°2006-117 du 31janvier 2006, J.O. du 7 fév.p.1968). ❑ 1,40% des loyers: c’est le taux de calcul de la cotisation à la Caisse de garantie du logement locatif social (arrêté du 26jan- vier 2006, J.O. du 3 fév. p.1811). ❑ 0,27% de la moyenne des produits réalisés en2003 et2004 (avec décote si la moyenne est inférieure à 176231 € ): c’est le taux de la cotisation due par les notaires au titre de la garantie collecti- ve pour l’année 2006 (arr. du 20 janv. 2006, J.O. du 3 fév. p.1815). Chiffres… Du bon usage des mots Un «Ensemble d'installations hôtelières et d'équipements de loisirs aménagés en un lieu par un même promoteur» s’appelle un « complexe touristique ». L’équiva- lent étranger est «resort», selon l’avis de la Commission générale de terminologie et de néologie (J.O. du 12 fév. p.2239). Nombre de personnes devant occuper le logement Zone A Zone B et C 1 personne 25000 € 18950 € 2 personnes 35000 € 25270 € 3 personnes 40000 € 29230 € 4 personnes 45500 € 32390 € 5 et plus 51900 € 35540 € 21février 2006 page 12 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• INITIATIVES Vente par lots: où en est-on? A l’occasion d’une présentation de l’actua- lité du droit immobilier, le 7février, Philip- pe Pelletier a fait le point sur la législation de la vente par lots. Il a rappelé que l’accord collectif du 16mars 2005, s’il n’a pas pu être étendu en raison de l’opposition de certaines organisations de locataires est néanmoins applicable aux adhérents des organismes signataires. La proposition de loi de Martine Aurillac est actuellement soumise à la commission des lois du Sénat et devrait être transmise au Sénat en mars pour la 2e lecture, ce qui laisse prévoir une entrée en vigueur à la fin du 1 er trimestre. Le texte qui prévoit de modifier les condi- tions d’adoption des accords collectifs, va permettre une extension de l’accord de mars2005. Sur le fonds, le nouveau régime va proté- ger les locataires de vente d’immeubles de plus de 5 lots et va contraindre l’acquéreur en bloc de l’immeuble au choix suivant: soit prolonger les baux en cours, soit offrir un droit de préemption aux occupants, ce qui, si un seul occupant exerce son droit, obligera à constituer une copropriété. Pour Philippe Pelletier, « ce système ne peut pas fonctionner sainement du point de vue économique », mais ajou- te-t-il, le système «a été conçu pour cela». Et de conclure : pour le propriétaire, la solution sera, soit de vendre lui-même au détail, soit de trouver un acquéreur qui accepte la prolongation des baux. Fiscalité Rappelons les nouveaux tarifs des droits d’en- registrement applicables au 1 er janvier 2006. A propos de fiscalité, l’avocat Pierre Appre- mont (LPA) indique que les différentes mesures fiscales adoptées en lois de finances devraient inciter les investisseurs à constituer des SCI dédiées par immeuble. Critiques sur l’OPCI: l’UFG réagit Devant la diffusion d’un certain nombre de critiques à l’égard de l’OPCI, le groupe UFG a diffusé un document très argumen- té qui défend l’intérêt de la réforme des SCPI. Le groupe estime que, loin d’être «une dénaturation», l’OPCI est «avant tout une création de valeur pour les SCPI». L’UFG considère que «les textes actuels sont de nature à assurer la continuité du contrat moral qui lie les sociétés de gestion de SCPI à leurs associés». L’UFG craint par exemple une utilisation abusive contre l’OPCI de la crise des fonds allemands. Cette crise, explique l’UFG, est liée à un problème d’évaluation, de retrait massif des institutionnels et de performan- ce des produits. L’UFG considère que la sortie des investis- seurs institutionnels n’est pas suffisamment encadrée par le système des fonds alle- mands, mais que si le BVI, fédération alle- mande des gérants de fonds, propose des mesures pour encadrer cette décollecte, ces mesures sont proches de celles qui sont prévues pour l’OPCI (par exemple traite- ment particulier de la sortie d’institution- nels pour plus de 20% de l’actif). L’UFG rappelle que le défaut de liquidité est toujours provisoire, comme l’a montré la crise des SCPI et qu’il faut laisser aux sociétés de gestion suffisamment de latitu- de pour imaginer au mieux les solutions adaptées à chaque situation. Et de suggé- rer une liste de mesures, dans «la parfaite information du souscripteur». Exemples: allonger le préavis de sortie selon les caté- gories de porteurs, identifier les gros por- teurs et limiter leur sortie à une échéance donnée, plafonner les demandes de rachat par échéance (par exemple en montant par porteur) recours possible à l’endettement. Pierre-André Périssol remet le prix Haussmann La chambre Fnaim Paris-Ile-de-France, pré- sidée par Marcel Ricard, a remis ce 16février son prix Haussmann à Marianne Jaeglé pour son livre «Histoire de Paris et des Parisiens» (coédité par Cie 12 et Le Parisien). Des accessits ont été accordés à Nicolas Michelin pour « Nouveaux Paris, la Ville et ses possibles » (éditions Picard), ainsi qu’à Olivier Mongin pour « la condition urbaine, la ville à l’heure de la mon- dialisation » (Seuil) et à Roland Castro et Sophie Denissof pour « [Re] Modeler Métamorphoser - contre la table rase, pour une ville partageable» (le Moni- teur). Enfin, mentions spéciales pour «Douce Banlieue» de Gérard Mordillat et Frédérique Jacquet, «Paris et l’automobile, un siècle de passion» de Mathieu Flon- neau et pour «Le Paris des Lumières d’après le Plan de Turgot» d’Alfred Fierro et Jean-Yves Sarrazin. Les prix étaient remis cette année par l’an- cien ministre Pierre-André Périssol en présence des deux précédents présidents du jury, André Santini et Louis Gaston Pel- loux. Pierre-André Périssol a souligné que «depuis dix ans, les Français ont réoccupé le secteur de la pierre» et estimé qu’ils «ne le lâcheront plus». Relevant «la diversité des besoins en matière de loge- ment», et considérant «qu’on ne peut pas être assigné à un logement» l’ancien ministre a indiqué que «l a politique du logement doit répondre à la diversité de cette demande et assurer une fluidité de l’offre». Nexity s’engage pour le logement Le groupe Nexity a publié une liste de 10 engagements pour favoriser l’accès au logement. Le groupe annonce pour avril2006 la créa- tion d’un Institut Nexity qui aura vocation à réunir des personnalités qualifiées pour organiser le débat sur la question du loge- ment. Le groupe s’engage à racheter le loge- ment aux personnes victimes d’accidents de la vie (décès, invalidité, licenciement, mutation). Pour faciliter le financement des bénéficiaires d’un PTZ, Nexity propo- se de différer le paiement des intérêts intercalaires . Il propose aussi de dispen- ser de versement du dépôt de garantie les clients de moins de 30 ans qui acquiè- rent leur résidence principale. Il s’engage par ailleurs à augmenter le nombre de logements proposés à destination des opérateurs sociaux et à répercuter inté- gralement une baisse du coût de foncier négociée avec une collectivité Taux en vigueur jusqu’à fin déc. 2005 A compter du 1 er janv. 2006 Taxe de publicité foncière 0,615% 0,715% Vente d’immeubles 4,89% 5,09% Cession de parts sociales et de titres de sociétés à pré- pondérance immobilière 4,80% 5% Cession d’actions 1% (plafon- né à 3049 € ) 1,10% (plafon- né à 4000 € ) Cession de fonds de commerce (fraction de prix excédant 23000 € ) 4,80% 5% Droit de partage 1% 1,1% Source LPA
