■ Rencontres
✓ Le congrès de la Fédération des promoteurs constructeurs à Lyon p. 2
✓ La réforme des autorisations d’urbanisme p. 19
✓ Faut-il modifier la loi de 1989 : débat au 97e congrès de l’UNPI p. 20
■ En bref
✓ Des avocats conseillent p. 2
✓ Sur votre agenda p. 12
✓ Marché et acteurs p. 12
■ La copropriété en europe p. 5
Un colloque de l’ARC au Sénat p. 3
Thème 1 : Lois et règlements p. 3
Thème 2 : Gestion p. 6
Thème 3 : Assemblées générales p. 9
Thème 4 : Gestion financière et travaux p. 10
Thème 5 : Traitement des litiges et des impayés p. 11
■ La vente d’immeubles à rénover p. 13
Une étude de Nicolas Villasforza
1. Les textes et principes à connaître p. 13
2. Quand appliquer le statut ? p. 14
3. Signer un avant-contrat p. 14
4. Signer le contrat définitif p. 15
5. Céder le contrat p. 15
6. Bénéficier de garanties au niveau des paiements p. 16
7. Bénéficier d’un régime de garanties des vices et défauts p. 16
8. Connaître le risque pénal p. 17
■ RENCONTRES ✓ LecongrèsdelaFédérationdes promoteursconstructeursàLyon p.2 ✓ Laréformedesautorisations d’urbanismep.19 ✓ Faut-ilmodifierlaloide1989: débatau97 e congrèsdel’UNPI p.20 ■ ENBREF ✓ Desavocatsconseillentp.2 ✓ Survotreagendap.12 ✓ Marchéetacteursp.12 ■ LACOPROPRIÉTÉEN EUROPE p.5 Uncolloquedel’ARCauSénat p.3 Thème1:Loisetrèglementsp.3 Thème2:Gestionp.6 Thème3:Assembléesgénérales p.9 Thème4:Gestionfinancièreettra- vauxp.10 Thème5:Traitementdeslitigeset desimpayésp.11 ■ LAVENTED’IMMEUBLES ÀRÉNOVER p.13 UneétudedeNicolasVillasforza 1.Lestextesetprincipesàconnaître p.13 2.Quandappliquerlestatut?p.14 3.Signerunavant-contratp.14 4.Signerlecontratdéfinitifp.15 5.Céderlecontratp.15 6.Bénéficierdegarantiesauniveau despaiementsp.16 7.Bénéficierd’unrégimedegaran- tiesdesvicesetdéfautsp.16 8.Connaîtrelerisquepénalp.17 LacopropriétéenEurope O ntrou veradanscenumérospécial,principalementconsa- créàlacopropriété,uncompterendudesdébatsducolloque organiséauSénatàlami-septembresurlacopropriétéenEurope. L'associationdecopropriétairesquedirigeBrunoDhontavait réunidesreprésentantsdenombreuxpaysd'Europe,invitésà s'exprimersurlamanièredontfonctionnentlescopropriétésdans leurpays.Cettericheconfrontationd 'expériencesmontrela diversitédespratiques.Certainespourraientinspirerlelégisla- teurfrançaislorsqu'ilestimeranécessairederéformernotre droit N ousvousproposonsensuiteuned'analysedurégimedela venteenl'étatfuturderénovation,rédigéeparNicolas Villasforza,dansl'attentedudécretd'application. Voustrouverezégalementdanscenuméroquelqueséchosdu congrèsdelaFPCàLyon,deceluidel'UNPIàLilleetd'une journéedeformationorganiséeparleMoniteursurlaréforme desautorisationsd'urbanisme. Parmilesnombreuxdiscoursprononcésparleministredu logement,relevonsunpointquiaétépeuévoqué:onsaitque ChristineBoutinasouventexprimésadéterminationpourfaci- literlaconstruction,maissilesrésultatsn'étaientpasàlahau- teurdesesattentes,elleaémisl'hypothèsed'unretourà davantagedecentralisation.Ceseraiteneffetunmoyende contrerlarésistancedecertainsélus. Toutefois,silesélussontréticentsàconstruire,c'estqu'ilssont généralementlerelaisd'unerésistancedeleursélecteurs.À défautdes'exprimerparunvote,lesvoisinslefontaussipar desrecoursjudiciaires,contrelespermisdeconstruire. PhilippePelletierrappellequelesopérateursétaienttrès demandeursd'uneréformesurlesrecoursabusifsmaisqu'une réponseàcettepréoccupationpasseessentiellementparune accélérationdutempsjuridictionnel.Celasupposeunemodifi- cationdesrèglesdefonctionnementdesjuridictionscommela fixationd'uncalendrierdeprocédure.Maiscetypederéforme nerelèvepasspécifiquementdudroitdel'urbanisme. Pourtant,mêmedeséluss'insurgentcontrelescontentieux. AinsilemairedeLyondisait-ilauxcongressistesdela Fédérationdespromoteursconstructeursqu'ilfautallervers unepénalisationdesrecoursabusifs. Ilestbiensûrtroptôtpourconnaîtrel'impactdelaréformesurla pratiqueadministrativemaislesous-directeurdel'urbanismedela villedeParis,FrancisPolizziestimequ'ellevaavoirdesrésultats trèsconcrets;iljugequelaréformemetfindefaçonefficaceàla prolongationdesdélaisd'instruction.C'estdéjàunpointtrèsposi- tif. BertrandDesjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr ÉDITO N UMÉRO spécial 17 6NOVEMBRE 2007 ISSN 1622-1419 8 E A NN É E AU SOMMAIRE . . immobilier JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo. fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ A participé à ce numéro: Nicolas Villasforza - Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17NAPE 221 C ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos +5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine N u m é r o s p é c i a l : C o p r o p r i é t é Numéro spécial: Copropriété JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • Jean-François Gabilla demande une clarification de l'accession «à prix maîtrisés» S'il y a une augmentation du nombre de logements en vente de 40% (au 30juin 2007 par rapport à la même date de l'an dernier), le président de la FPC en tempère l'impact; seuls 2000 correspondent à des logements effecti- vement terminés, 40 000 sont en cours de production et 45 000 sont en com- mercialisation mais correspondent à des programmes non encore commencés et que les promoteurs peuvent donc inter- rompre. De ce fait, la FPC préfère le terme d'offre commerciale à celui de stock. Jean-François Gabilla estime qu'il n'y a pas de bulle immobilière, mais reconnaît qu'il y a eu quelques excès de produc- tion dans quelques villes moyennes. Les victimes en ont été des investisseurs qui n'ont pas été voir ce qu'ils achetaient, mais le phénomène des logements neufs qui restent vides est marginal. La FPC relève que l'état accorde 51000 € d'aides publiques pour un logement de 126 000 € financé en PLUS alors qu'il n'accorde que 17 000 € d'aides pour un logement de 140 000 € financé en PTZ. Pour atteindre l'objectif de 500000 logements, la FPC estime qu'il faut que les élus aient la volonté de libérer le foncier. À propos de la vente de logements en accession «à prix maîtrisés», Jean- François Gabilla indique que c'est un système qui n'a aucun fondement réglementaire pour une copropriété, et cela se traduit par une hausse du prix des logements voisins. Il en conteste le bien-fondé dans la mesure où cela équi- vaut à une subvention accordée par un acquéreur libre à son voisin de palier qui est aidé. Quant au Grenelle de l'environnement, le président de la FPC indique qu'on peut fixer des objectifs ambitieux, mais qu'il faudra prévoir des accompagne- ments pour aider à leur prise en charge et permettre à la production indus- trielle de suivre. Evoquant la question des recours abu- sifs contre les permis de construire, Jean-François Gabilla y voit le signe d'un égoïsme et il relève que les délais de justice sont incompatibles avec les nécessités de la construction. Ses propos sont appuyés par les déclarations du maire de Lyon, Gérard Collomb, qui affirme: «il faut aller vers une pénalisa- tion des recours abusifs.» Déplorant que des requérants fassent appel à des avocats pour négocier des accords il conclut: «si le Gouvernement propose une solution sur ce sujet, je la voterai des deux mains». Penser à recentraliser? Christine Boutin explique le sens de l'objectif présidentiel d'une France de propriétaires. Il s'agit de donner à chaque citoyen un toit et que chacun peut devenir propriétaire. Le sens de sa venue à Lyon est celui-ci: convaincre chacun que le logement doit devenir une cause nationale et que chacun a sa part de responsabilité pour la résoudre. L'objectif est de parvenir à 70% de propriétaires. Elle a fermement indiqué qu'il fallait atteindre le chiffre de 40000 cessions de HLM par an, ce qui représente 1% du parc. Mais il lui reste à vaincre la réticence des offices HLM. Sinon, des conventions auraient pu être signées à Lyon pour 30000 logements. Le ministre laisse aux offices jusqu'au 15décembre pour prendre l'enga- gement de vendre. Mais, prévient-elle: «ma patience a des limites…». Christine Boutin n'a l'intention, ni de remettre en cause le PTZ, ni d'attacher son nom à une loi sur le logement, ni à une nouvelle mouture d'un avantage 6NOVEMBRE2007 page 2 R R E E N N C C O O N N T T R R E E Le congrès de la FPC à Lyon Le congrès de la Fédération des promoteurs se tenait à Lyon les 27 et 28septembre, alors que Christine Boutin dressait le bilan du déplacement de son ministère place Bellecour pendant deux semaines. fiscal pour le locatif. Le ministre souhaite, pour construire 500000 logements par an, dont 120000 logements sociaux, dégager des terrains constructibles. Elle souhaite mobiliser les terrains de l'Etat (une convention a déjà été signée) et encourager les maires bâtisseurs. Une concertation avec l'AMF est prévue. Pour l'Ile-de-France, Christine Boutin reconnaît qu'il s'agit d'un cas particu- lier, qui nécessite de s'interroger sur les règles de hauteur et de densité. En matière architecturale, il faut que notre pays «s'engage dans un effort de renouvellement architectural», le ministre reconnaissant la laideur de nombreux quartiers. Elle compte beaucoup sur les élus, mais martelant qu'il convient que chacun prenne ses responsabilités, elle est très nette: «si on ne trouve pas de solution, il faudra penser à recentraliser». Dominique Braye a fait observer que, tout en soutenant l'objectif d'augmenter le nombre de proprié- taires, il fallait préciser comment les parcs locatifs devaient évoluer. Il observe que le statut de locataire est un statut de pays riche… Des avocats conseillent… Des avocats conseillent… >Le cabinet Mayer Brown a coopté deux associés: François Devedjian (département Corporate/M&A-private equity) et Pierre-Olivier Bernard (dépar- tement droit fiscal). >Lefèvre Pelletier & associés intègre deux nouveaux associés: Paul- Emmanuel Benachi, comme responsa- ble des bureaux d'Asie, et Alain Gauvin au département banque – finance. >Linklaters (Paul Lignières) était le conseil d'Altarea dans le cadre de l'ouverture du capital du marché de Rungis. Atlarea a acquis un tiers des parts de la Semmaris qui gère le MIN du Rungis. Le vendeur était conseillé par Gide Loyrette Nouel. >Granrut Avocats (Stéphane Micheli) a conseillé le fonds d'investissement Rynda pour l'acquisition de 6 biens immobiliers en France, pour une valeur de 110millions d'euros. Que font nos voisins? L'Arc avait organisé le 21septembre dernier un colloque au Sénat sur la copropriété en Europe. Un débat très riche a permis aux intervenants de nombreux pays étrangers de confronter de façon très pratique les solutions retenues dans leurs pays respectifs pour l'organisation des copropriétés. Elles sont d'une très grande diversité. Ainsi par exemple si la réglementation des syndics est contraignante en France, elle l'est beaucoup moins dans de nombreux pays d'Europe, mais elle est remplacée par une organisation interne de la profession, qui donne finale- ment des résultats assez proches de chez nous. Certains pays sont très formalistes, d'autres très peu. Ainsi la Belgique connaît très peu de règles pour les convoca- tions d'assemblée. L'avantage est qu'il y a en conséquence peu de contentieux, d'autant que le copropriétaire qui estime que l'assemblée n'a pas été valablement convoquée doit établir que le vote aurait été différent si l'irrégularité n'avait pas été commise. Cela permet de sécuriser les assemblées, mais au détriment des droits des minoritaires. Le formalisme protège donc les minoritaires, au point que l'avocat belge, Éric Riquier, plaide pour l'apport de davantage de formalisme en Belgique. Bruno Dhont concède que le formalisme a du bon, mais à condi- tion qu'il n'y en ait pas trop. La confrontation des expériences étrangères permet de découvrir des solutions originales. Ainsi l'Espagne prive-t- elle de droit de vote les propriétaires défaillants. Le même pays impose aussi au copropriétaire élu comme prési- dent de remplir sa fonction! Ce n'est que sur autorisation judiciaire, qu'il peut obtenir d'en être dispensé. Quant à l'Italie, elle avait adopté, dans certaines régions une législation spécifique, mais ces textes ont été annulés par la Cour constitutionnelle, au motif qu'ils ne relevaient pas de la compétence régionale… On relèvera aussi que l'Allemagne a prévu une règle particulière pour la première nomination de syndic d'un immeuble neuf, en imposant un mandat plus bref, pour éviter les conflits d'intérêt entre le syndic et le promoteur. Il y a donc parfois chez nos voisins des mesures utiles qui pourraient inspirer le législateur français lorsqu'il se penchera à nouveau sur les textes relatifs à la copropriété. Si vous souhaitez d'autres précisions sur l'étude réalisée par l'Arc, vous pouvez trouver des documents complémen- taires sur le site internet de l'association. Bonne lecture. ■ BD. 6NOVEMBRE2007 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • S S P P É É C C I I A A L L C C O O P P R R O O P P R R I I É É T T É É Copropriété en Europe Un colloque de l'Arc au Sénat Fernand Champavier, président de l'Arc L'ARC fête cette année ses vingt ans d'existence. À cette occasion, nous avons voulu savoir ce qui se passait chez nos voisins européens. Thème 1: lois et règlements Bruno Dhont L'idée du colloque est venue d'une question sur le mode de convocation des assemblées générales dans les diffé- rents pays européens, posée dans une commission officielle. Les participants l'ignoraient. Si nous l'avions su, peut- être n'aurait on pas en France allongé le délai de convocation aux assemblées générales… Ce point a montré qu'on ne sait pas ce qui se pratique chez nos voi- sins. Nous ne faisons pas un colloque de droit comparé au sens strict mais une analyse comparée des pratiques. Le Sénat a accepté de faire une première étude de droit comparé sur six pays, document qui a été très diffusé. Nous avons diffusé un questionnaire auprès d'associations, et de juristes en Europe. Il a parfois été difficile de trou- ver des interlocuteurs, voire impossible comme en Pologne. Ce questionnaire est très complet. Exemples des 17 questions posées: De quand datent les lois sur la copro- priété? Comment sont réparties les charges? Quels sont les recours contre les impayés? Qui exécute les décisions d’assemblée générale? Quels sont les recours des copropriétaires? Qui peut être gestionnaire? Quel type de contrat est passé avec les copropriétés? Comment sont convoquées les assem- blées? Comment les contester? Comment décider des gros travaux?… Les réponses sont compilées dans un document, en ligne sur le site de l'Arc. Ce colloque est une «première marche», qui sera complétée par d'autres. Dominique Aguilar (Espagne) En Espagne, les règles de la copropriété sont proches de celles de la France. La loi de référence est la loi du 21juillet 1960 sur la pro- priété horizon- tale. Elle a été modifiée en der- nier lieu en 1999 (loi du 6avril 1999). Avant la loi, ce qui détermine la copropriété, c'est l'article 396 du code civil sur la communauté de biens, qui s'apparente à l'indivision et qui s’applique les copropriétés de moins de 5 lots. Bruno Dhont C'est un point important: la loi ne s'applique pas à tout le monde. Nous avons eu un débat métaphysique sur le point de savoir ce qu'est une petite copropriété, lors des débats sur le plan comptable. L'exemple espagnol montre qu'une autre solution que la règle fran- çaise est possible. Jane Ball (Angleterre) Nous avons une loi de 2002, entrée en vigueur en 2004, qui a copié en partie le droit américain. En Angleterre, la Reine est propriétaire de tout le sol. On ne peut pas avoir plus de 4 titulaires d'un droit de propriété. On a créé un «common hold association». C'est une société sans but lucratif, gouvernée par le droit des sociétés, avec un conseil de gérance. Un ou plusieurs copropriétaires sont des directeurs. Il n'y a pas forcément de syn- dic. Le droit impose des obligations lourdes aux directeurs. Plus de 80% des logements sont indivi- duels. Pour le moment, en Angleterre, la plupart des appartements sont gérés par des baux de type emphytéotique et échappent à loi sur la copropriété. Ceux qui ont des baux à long terme en Angleterre se considèrent comme pro- priétaires. Est-ce que le droit de la copropriété introduit par la loi de 2002 est un progrès? Peut-être la réponse est négative. Bruno Dhont Le droit de la copropriété anglais est donc tout récent. On verra dans 5 ans ce qu'il faut en penser. Il y a donc deux sys- tèmes. Le nouveau droit de la copro- priété est basé sur le droit des sociétés avec un conseil d'administration, qui a plus de pouvoir que le conseil syndical, car il a un pouvoir de gestion. Certains en France souhaiteraient aller dans ce sens. En France, nous avons aussi le régime de l'ASL. Certains regrettent qu'il n'y ait pas d'obligation de déclarer à un orga- nisme central les comptes notamment, comme cela est le cas en Angleterre. Martti Lujanen (Finlande) Notre système est fondé sur des sociétés immobilières de type SARL avec une loi spécifique. Plusieurs personnes sont propriétaires d'un immeuble et en possèdent une part. Des certificats sont un peu comme des actions, ce sont des titres de pro- priété, qui peuvent servir de garantie. Les sociétés immobilières sont adminis- trées par une assemblée des action- naires qui se réunit deux fois par an. Elle fixe le budget et élit le conseil d'administration. Ce conseil a beaucoup de pouvoir, il choisit un syndic. L'avantage de ce modèle est qu'on est propriétaire d'une partie bien définie, mais pour le reste, les parties com- munes, le problème est de les gérer. Il peut être intéressant de donner plus de pouvoir au conseil, par exemple si quelqu'un ne paie pas ses charges. Le bâtiment est la propriété d'une entité, la gestion en est plus facile. On peut obtenir des prêts pour la répara- tion des parties communes (à taux favo- rable). Les décisions sont prises par la société qui est propriétaire des parties communes et des structures. 46% des logements sont la propriété de ce type de sociétés, qui existent depuis 100 ans et le parc immobilier est en bon état. Bruno Dhont Il y a bien en Finlande un système de société, qui renforce le pouvoir du conseil d'administration. Pour en venir au problème du poids de la loi ou du règlement de copropriété disons que l'Europe est divisée en deux. Certains pays, comme en France, laissent peu de place au règlement. Dans d'autres au contraire, c'est le règlement qui prévaut et la loi y a peu de place. Le fait que la loi prédomine en France n'empêche d’ailleurs pas le flou des règlements ni le fait que le règlement s'applique tant que la clause illégale n'a pas été annulée (ce que rappelle la Cour de cassation régulièrement). Georgia Kouvela-Piquet (Grèce) La Grèce est restée fidèle aux principes de Périclès sur la démocratie. Chaque copropriétaire a une quote-part des parties communes, un gérant les gère, mais il n'y a pas de syndicat de copro- priétaires. La loi qui date de 1929 est toujours en vigueur. Certains articles ont été codifiés dans le code civil. La loi est très vague, elle définit les parties communes, les droits et obligations des copropriétaires, mais sous réserve des règlements. Le règlement de copropriété est rédigé devant notaire et transcrit au cadastre. Il fixe par exemple les conditions de vote, des clauses d'arbitrage, le mode de fonc- tionnement du gérant. En Grèce, ce sont souvent des petites copropriétés, ce qui explique qu'il y a peu de syndics professionnels. En cas de conflit, comme il n’y a pas de personnalité morale, cha- cun peut agir lui-même ou donner man- dat au gérant de le représenter. Ce caractère général de la loi conduit par- fois à des abus. On peut donc s'inspirer du droit français. Bruno Dhont On est dans un autre univers: La sou- plesse. En Grèce un marchand de fioul peut être syndic! Est-ce que les mar- La loi écartée pour les copropriétés de moins de 5 lots Un droit de la copropriété très récent 6NOVEMBRE 2007 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L O O I I S S E E T T R R È È G G L L E E M M E E N N T T S S Peu de syndics professionnels. chands de fioul seraient meilleurs que les syndics professionnels? Jane Ball (Angleterre) Certaines copropriétés aux États-Unis constituent des «gate securities» qui limitent beaucoup les droits. Bruno Dhont Quand le règlement devient prédomi- nant, il permet de générer de l'exclusion par exemple en refusant des membres. Certaines copropriétés très fermées se mettent en place. Mais cette dynamique de la communauté ne fonc- tionne généralement pas en Europe. Certains pays disposent de règlements intérieurs très forts, avec des codes impératifs, mais il y a en France très peu de demande de règlement intérieur. Il y a généralement des règlements types. Ce n'est pas la loi qui s'impose, mais un règlement type. Éric Ruquier (Belgique) La loi belge remonte à 1994. Elle a rem- placé une loi de 1924 qui faisait la part belle à la liberté totale des copropriétés, ce qui se traduisait en pratique par une approbation de statuts type. L'accession à la propriété était rare en 1924. On peut difficilement se passer de règle- ment aujourd'hui, pour mieux organiser les rapports entre copropriétaires. Il est impossible de se rapprocher du système anglais, tellement il est diffé- rent du nôtre. Mais ce qui pourrait nous rejoindre ce sont les règlements inté- rieurs. Exemple: quand on déménage, il faut éviter de défoncer la cage d'escalier! La loi de 1994 a imposé une série de règles. En cas de contradiction entre la loi et les statuts, c'est la règle la plus restrictive qui l'emporte, par exemple pour les majorités dans les assemblées. Avant 1994, la copropriété n'avait pas de personnalité juridique. Le droit fran- çais est bien plus formel que le droit belge. Je plaide en Belgique pour obte- nir davantage de formalisme. Bruno Dhont Le formalisme excessif a des qualités et des défauts… Le règlement intérieur qui fédérerait les Européens est une idée à creuser pour former une unité de pensée qui pourrait s'imposer. Dominique Aguilar (Espagne) En Espagne, il y a une hiérarchie des textes, au sommet de laquelle se trou- vent les lois. Mais l'Espagne reconnaît aux régions une large autonomie, notamment en matière de droit civil. La Catalogne a adopté en mai2006 une loi de propriété horizontale qui lui est spécifique. Sans contredire la loi espagnole, elle a créé certains particula- rismes. Exemple: la majorité des 4/5e a remplacé l'unanimité, pour plus d'efficacité. Difficulté: la Catalogne impose de rédi- ger les PV d'assemblée en catalan. Or les copropriétés du littoral regroupent souvent des nationalités diverses, ce qui pose des problèmes de langue… Il y a donc une difficulté majeure issue de la coexistence de ces deux lois. Après la loi, il y a un état descriptif de division, puis les statuts et enfin le règlement intérieur. La loi est très détaillée, si bien que les statuts la recopient souvent. C'est une erreur car on peut utilement la complé- ter. On peut par exemple fixer une modalité importante concernant la faculté d'exercer une activité dans le domicile. Si la loi parle de «vivienda», on peut l'utiliser le lot comme logement ou comme profession libérale. Le statut au contraire peut interdire ces activités. Bruno Dhont C'est encore plus complexe avec une loi régionale! La diversité des situations est impres- sionnante. L'Angleterre a fait un effort pour aller vers le droit continental de la copropriété, sans être convaincue. On a été impressionné par la richesse législative européenne. De nombreuses lois sont très récentes. La loi allemande entre en vigueur le 1erjuillet 2007, le Portugal a changé de loi récemment, la Hollande aussi. Il y a peut-être trop de lois. Question Y a-t-il une volonté de créer une législa- tion commune en Europe pour la copro- priété? Jean-Marc Samedi (Fnaim) P ar définition, en raison des traités, il n'y a pas d'intervention européenne en matière de copropriété. Bruno Dhont La communauté européenne doit créer des règles communes. Plus il y a de cir- culation en Europe de copropriétaires, plus il faut chercher à limiter cette hété- rogénéité. L'idée du règlement des copropriétés intérieur commun aux dif- férents pays européens: pourquoi pas? Question En France, le règlement ne peut pas aller contre l'article 9 qui garantit les droits de chaque copropriétaire. On pourrait aussi utiliser le régime de la SCI d'attribution. Bruno Dhont La SCI d'attribution est morte. Mais elle pourra peut-être renaître avec l'usine à gaz qui se prépare avec les ventes HLM. À notre avis, si les gens ne veulent pas de la SCI d’attribution, c'est qu'ils sou- haitent être propriétaires à part entière. L'évolution de la copro- priété, c'est cependant de rogner le droit du copropriétaire au profit de la collecti- vité. En France, on réduit le droit indivi- duel nuisible au profit de la copro- priété. D’ailleurs, nos droits individuels sont terribles. Dernier exemple: la noti- fication de la convocation aux assem- blées qui garantit davantage le droit individuel. Le droit de la copropriété est fait par des «ayatollahs des droits indi- viduels». L'Europe de la copropriété n'existe pas. Faisons-la! Un participant Les règlements de copropriété compor- tent des clauses illégales, qu'il faut pourtant appliquer… 6NOVEMBRE2007 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L O O I I S S E E T T R R È È G G L L E E M M E E N N T T S S Un règlement inté- rieur type, commun à l'Europe? Une loi spécifique pour la Catalogne Réduire les droits individuels, au profit de la collectivité Bruno Dhont Il y a effectivement un problème sur cette question: pourquoi faut-il faire déclarer une clause illégale, pour qu'elle ne s'applique pas… alors qu’elle est illé- gale… Eva Vichrova (Tchèquie) En République tchèque, le droit de la copropriété existe depuis peu (1994). Une large partie de la loi est consacrée au transfert de propriété, car le droit de propriété n'existait pas. On a cherché à se débarrasser du parc immobilier par des restitutions auprès des anciens pro- priétaires ou en pratiquant des ventes auprès des occupants. Dans l'ancien régime il y avait un régime de coopérative, la coopérative était pro- priétaire de l'immeuble, les occupants avaient des droits de mem- bres autorisant l'habitation. C'est ce parc qui est transféré à la copropriété. La loi de 1994 est calquée sur la loi fran- çaise. En 2000, on a décidé que la copropriété n'existe qu'à partir de 5 logements appartenant à 3 proprié- taires différents. Une nouvelle loi est en préparation pour permettre le transfert des coopératives vers la propriété pri- vée. Une loi de 1964 régit l'indivision. La population connaît des hésitations et a des apprentissages à faire. Mais les nouveaux copropriétaires commencent à réaliser l'étendue de leurs obligations. Les votes se font en fonction des quotes-parts de parties communes. Le pouvoir essentiel appartient à l'assemblée. Le syndicat a la personna- lité morale. Bruno Dhont Ce qui est intéressant c'est le passage de la coopérative à la copropriété, la coo- pérative étant rejetée par les habitants. Mais on s'aperçoit qu'il y a déjà des gens qui déchantent… et commencent à regretter la coopérative. Eva Vichrova (Tchèquie) Avant ces réformes, la coopérative payait davantage de charges et les occupants étaient des sortes de locataires et étaient donc plus protégés. Les coopératives et les copropriétés sont gérées par des professionnels, des admi- nistrateurs de biens, mais avec un contrat de droit commun. 6NOVEMBRE2007 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • G G E E S S T T I I O O N N De la coopérative à la copropriété Thème 2: Gestion Bruno Dhont En Europe, il y a trois modes de gestions: Celui de la France: avec assemblée générale, conseil syndical, syndic, Celui de la Grande Bretagne: avec assemblée et conseil d 'administration Celui de l'Espagne: un modèle bicé- phale avec un président de conseil syn- dicat très fort et un administrateur syn- dic. Lionel Cividino (Italie) En Italie, il n'y a pas de loi spéciale pour l'administrateur. Le code civil de 1942 régit le droit de la copropriété. Deux articles concernent l'administrateur. La durée de son mandat est d'un an et la règle est impérative. Les mandats de moins d'un an sont nuls. Il est toutefois possible de révoquer l'administrateur pour «juste cause» ou motif grave, par exemple s'il n'a pas présenté les comptes. En dehors de ce cas, l'assemblée ne peut pas de son ini- tiative, fixer un terme de moins d'un an. À la fin du mandat, il est possible soit de renouveler tacitement le mandat ou de le proroger. L'administrateur qui n'est plus en charge est tenu de gérer les activités ordinaires ou extraordi- naires de la copropriété. L'assemblée suivante le renouvelle ou en nomme un autre. Bruno Dhont Le mandat est donc très court, contrai- rement à ce qui se pratique en Allemagne où les mandats sont le plus souvent de 5 ans. Marianne Keranmpran et Alexandre Tauchert (Allemagne) La moitié seulement des Allemands sont propriétaires. La loi allemande prévoit un mandat de 5 ans maximum, ce qui est une règle respectée à 85%. On peut le résilier avant, mais il faut payer le syndic jusqu'au terme du mandat. L'avantage du système est que le tarif n'augmente qu’à la fin du mandat. Une nouvelle réforme est entrée en vigueur en juillet2007. La garantie sur les immeubles est de 5 ans. Pour le pre- mier mandat après la construction, le mandat est obligatoirement de 3 ans seulement, pour éviter les conflits d'intérêt et permettre au syndic d'être rigoureux pour un éventuel recours contre le promoteur. Bruno Dhont La position de l'ARC selon laquelle il ne faut jamais laisser en place le syndic de promotion est confortée par la loi alle- mande. Michel Ginot (CSAB) Les syndics de promotion font effective- ment problème en raison du conflit d'intérêt avec le promoteur. Il est inté- ressant de voir que la loi allemande a vu ce conflit. Bruno Dhont À noter que, désormais, en France les syndics de promotion font tout pour se faire élire pour 3 ans dès la 1e année. Marianne Keranmpran En Allemagne, le syndic peut conclure un contrat d'une durée plus longue que celle de son mandat. Eric Ruquier (Belgique) En Belgique le mandat est d'une durée maximale de 5 ans et souvent d'une ou deux années mais le syndic ne peut pas conclure de contrat d'une durée supé- Un mandat d'un an Un mandat de 5 ans, ou de 3 ans pour le premier mandat rieure à celle de son mandat, ce qui est en pratique impossible à respecter. Le contrat de syndic est un contrat de mandat, qu'on peut résilier ad nutum. Mais si on met fin au contrat par antici- pation, sa rémunération lui est due, sauf en cas de faute. En cas de faute grave, il est impossible en pratique de faire appel au juge, car il faut 6 ans pour obtenir un jugement! On met donc fin à son mandat et le syndic engage s'il le souhaite une procédure. Le plus simple est d'avoir un mandat court, ce qui évite de devoir révoquer le syndic en cours de mandat. Bruno Dhont Une organisation de syndics français milite pour un mandat de 5 ans en France… Lionel Cividino (Italie) En Italie, il n'y a pas de barème d'honoraires, car l'administrateur n'est pas considéré comme un professionnel. Certaines régions ont adopté des propo- sitions de loi pour réglementer cette jungle. Elles ont prévu des registres pro- fessionnels, des examens et des cas de révocation anticipée. Mais après la pro- mulgation de ces lois, la Cour constitu- tionnelle a jugé en 2007 que la constitu- tion d'un registre par une région n'était pas de la compétence régionale. Seul l'État a le pouvoir de légiférer dans ce domaine. Les législations régionales ont donc été déclarées nulles. Il n'y a donc pas de règles sur l'administrateur. Il n'y a pas de conditions d'accès à la profes- sion. N'importe qui peut négo- cier ses hono- raires. Néanmoins, en tant qu'avocat, je ne peux pas gérer un immeuble. En conclusion, il n'y a pas de règles dans ce domaine des honoraires. En 2006, la Cour de Cassation a autorisé les personnes morales à exercer l'activité d'administrateur Dominique Aguilar (Espagne) En Espagne, la loi énumère les organes de la copropriété: l'assemblée (organe décisionnel), le président, des vice-prési- dents, un administrateur, un secrétaire. La loi précise que les charges de prési- dent, administrateur et secrétaire peu- vent être cumulées. À noter que la per- sonne désignée comme président ne peut pas refuser sa nomination. Le copro- priétaire peut toute- fois deman- der au juge d'être déchargé de sa fonc- tion. Le président a pour rôle de repré- senter la copropriété judiciairement et dans tous les actes de la copropriété. L'administrateur peut être un profes- sionnel ou un copropriétaire bénévole. L'administrateur professionnel a un rôle subordonné par rapport au président. L'administrateur doit exécuter, mais sa capacité de décision est limitée. Il ne peut agir de lui-même qu'en cas de tra- vaux urgents. Il doit appliquer les déci- sions de l'assemblée et jouer un rôle de conseil juridique et technique auprès du président. C'est donc un exécutif bicéphale: prési- dent – administrateur. Le président est mandaté par l'assemblée. Il doit souvent revenir devant l'assemblée pour se faire autori- ser à prendre certaines décisions. Il n'est donc pas si puissant. Bruno Dhont L'administrateur est donc plus un pres- tataire qu'un mandataire. La Hollande connaît un système proche. Dominique Aguilar (Espagne) 85% des Espagnols sont propriétaires de leur logement. Et il n'y a pas d'as- sociations représentatives de proprié- taires. Deux problèmes apparaissent: le premier est le manque de profession- nalisme des administrateurs. Ils doivent détenir un diplôme et appartenir à un ordre professionnel, ce qui garantit aux copropriétaires d'avoir un interlocuteur en cas de problème, avant d'aller voir le juge. Ils doivent aussi avoir une assu- rance. En pratique cependant, toutes les copropriétés ne recourent pas à un administrateur membre d'un ordre pro- fessionnel. Le deuxième problème est l'obligation du copropriétaire d'accepter la prési- dence. Lionel Cividino (Italie) En Italie il y a des associations d'administrateurs qui organisent des cours de formation, mais sans valeur légale. C'est l'anarchie. Il n'y a pas d'associations de copropriétaires. Marianne Keranmpran (Allemagne) En Allemagne, il y a une assemblée, un syndic et un conseil syndical mais qui n'est pas obligatoire. Aucune aptitude professionnelle n'est requise pour les syndics professionnels. Il y a aussi des syndics bénévoles. Pour les honoraires, les syndics facturent des honoraires de base et demandent à titre exceptionnel des frais liés aux assemblées extraordi- naires ou à des travaux exceptionnels. Bruno Dhont En dehors de la France, il y a peu d'obligations qui pèsent sur les syndics. Mais en réalité, en France, la carte de 10ans et la responsabilité civile profes- sionnelle qui joue peu sont des garan- ties insuffisantes. À l'étranger, la situation qui résulte d'une organisation des professionnels par la profession elle-même n'est pas pire qu'en France. Nous lançons actuel- lement une campagne contre la carte à 10 ans. Jean Marc Samedi (Fnaim) Au plan européen, peu de pays ont des réglementations comparables à celle de la France, mais elles tendent vers des exigences d'honorabilité. Le plus de la France est l'obligation de détenir une garantie financière, une assurance de RCP. Le montant des garanties est sûre- ment insuffisant. On tente de se rappro- cher de Bruxelles pour obtenir une directive a minima qui exigerait des compétences professionnelles, une garantie financière et une assurance RCP. Bruno Dhont On a parfois une garantie illusoire, le système français paraît très efficace mais il ne l'est parfois pas davantage qu'à l'étranger. Marianne Keranmpran En Allemagne, les fonds sont déposés dans un compte séparé, il n'y a pas d'obligation de garantie. 6NOVEMBRE2007 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • G G E E S S T T I I O O N N Des lois régionales déclarées illégales Un exécutif bicéphale Olivier Safar (CSAB) Quand on est malhonnête, on peut tou- jours partir avec la caisse, qu'il y ait ou non un compte séparé. La question est surtout celle l'honorabilité. Il n'est pas normal en effet que ce soit les fonds déclarés et non les fonds détenus qui soient garantis. Dominique Aguilar (Espagne) En Espagne, le président, comme copro- priétaire est bénévole, il est simplement défrayé. Il n'y a pas de garantie finan- cière. Le président n'est pas forcément élu, il peut être désigné à tour de rôle, voire tiré au sort. Elena Szolgayova (Slovaquie) La copropriété est assez nouvelle en Slovaquie, elle est apparue dans les années 1990. Certains anciens locataires sont deve- nus pro- priétaires en payant 10% de la valeur marchande du bien. Ces nou- veaux propriétaires espéraient n'avoir plus rien à payer. Cela a été un choc pour eux. Une loi a été mise en place depuis 1993 qui traite de la gestion des copropriétés et elle a été souvent modifiée. La loi a récemment introduit des éléments importants comme l'élection du prési- dent, les assemblées générales. Pour la gestion, il y a plusieurs options: soit constituer une association qui dispose de la personnalité juridique soit signer un contrat avec une société de gestion immobilière professionnelle. Il n'y a pas d'obligation quant à la com- pétence professionnelle du gestion- naire. Les gens manquent d'expérience. La plupart des bâtiments datent de l'après-guerre et sont des structures qui regroupent souvent de 60 à 100 loge- ments. Lorsqu'on crée une association de propriétaires, c'est souvent un non- professionnel qui en assure la prési- dence, mais la disparité de revenus entre les copropriétaires rend difficile la gestion de l'association de propriétaires. On se demande si les gens sont conscients de ce que signifie d'être pro- priétaires. Les besoins de financement des réparations sont très importants. Si un contrat est signé avec une société de gestion, il n'y a pas de limite de durée pour le contrat. Ce contrat peut être résilié avec un préavis de six mois. Mais même si personne n'est satisfait de la gestion, si les copropriétaires souhaitent nommer une autre personne, ils n'ont pas d'expérience. Il n'y a aucune régle- mentation qui gouverne cette profes- sion. N'importe qui peut décider de devenir syndic. Une organisation essaie de mettre en place des cours. Il y a une obligation de provisionner un fonds pour les réparations de l'immeuble. Bruno Dhont Il faut quitter l'idée que la copropriété est simple; on ne s'improvise pas copro- priétaire. L'ensemble de la Slovaquie est une copropriété en difficulté! Attention, chez nous, à la vente HLM qui peut poser des problèmes. Attention aux dégâts que peut provo- quer une copropriété trop sociale. Un participant Une expérience pratiquée en France en 1971 à l'occasion de vente HLM avait consisté à mettre en place des méca- nismes pour éviter les difficultés: Il s'agissait notamment d'un compte ban- caire séparé obligatoire, d'un fonds de réserve obligatoire pour travaux et d'une formation des bailleurs sociaux qui, après les ventes, deviennent syndic. Il existait une «charte de syndic soli- daire». Martti Lujanen (Finlande) En Finlande, un conseil des directeurs est élu par l'assemblée générale. Les copropriétaires maîtrisent tout et cela se passe bien. Les membres de ce conseil élisent un gestionnaire. Le président a des contacts réguliers avec le gestion- naire, au moins tous les mois. Il assure un contrôle politique substantiel et un contrôle comptable. Le secteur doit être transparent. Par exemple, les comptes bancaires séparés sont nécessaires. Il y a parfois des gens malhonnêtes mais si les règles sont simples on les détecte rapi- dement. Bruno Dhont Nous nous apercevons que dans les autres pays, le compte bancaire séparé va de soi. Il faudrait que, en France, la dérogation pour ne pas adopter le compte séparé, passe à la majorité de l'article 26. Il faudrait par ailleurs mettre en place un fonds de réserve obligatoire pour la réalisation des travaux car la gestion de la copropriété n'est pas annuelle comme cela se passe dans de nombreux pays. Plus les populations sont modestes et plus il faut les inciter à épargner. Enfin, on constate que pour les hono- raires, dans les pays autres pays d'Europe, le syndrome de l'honoraire supplémentaire n'existe pas. En Allemagne, le professionnel fixe un prix pour tous les actes de gestion et les honoraires supplémentaires sont excep- tionnels. Il faut définir les tâches du for- fait de base. ___ Bruno Dhont Le prochain colloque organisé par l'Arc pourrait être consacré au thème «les copropriétés et l'énergie». Le DPE est un exemple de question qui pourrait être étudiée: réaliser un DPE dans un appartement alors qu'il y a dans l'immeuble un chauffage collectif est une absurdité. 6NOVEMBRE2007 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • G G E E S S T T I I O O N N D'anciens locataires devenus propriétaires: un choc Marianne Kerampran – Alexandre Tauchert (Allemagne) En Allemagne, le syndic établit une convocation à l'assemblée générale par lettre simple, deux semaines avant la tenue de l'assemblée. L'administrateur établit le quorum. Le vote a lieu par tête et par appartement. Ainsi une per- sonne qui possède trois appartements à trois votes. Le nom des votants n'est pas repris dans le procès-verbal. Le PV est envoyé par lettre simple. Pour contester l'assemblée, les copropriétaires dispo- sent d'un délai d'un mois, à partir de la date de l'assemblée et même s'ils n'ont pas reçu le PV. Bruno Dhont Il n'y a presque pas de pays qui impo- sent la rédaction du PV le jour même de l'assemblée comme en France. En Espagne, les abstentionnistes non repré- sentés sont considérés comme votant pour. Marianne Kerampran – Alexandre Tauchert (Allemagne) En Allemagne, le syndic doit tenir un registre des PV d'assemblée et des déci- sions de justice concernant l'immeuble. La réforme qui a supprimé le juge de paix impose de recourir à un avocat et a rendu plus difficile l'accès à la justice. Bruno Dhont Nous demandons au contraire de redon- ner au tribunal d'instance ce qui relève aujourd'hui de la compétence du tribu- nal de grande instance. Éric Riquier (Belgique) La loi belge ne contient presque aucun texte sur l'assemblée générale. La loi pose comme principe que le nombre de voix doit être lié au nombre de quotités de l'immeuble. La loi fixe des règles de majo- rité, en général la majorité simple. Le système français, qui est très formaliste, crée de nom- breux problèmes. La loi belge ne prévoit rien sur le mode de convocation (ce peut être une lettre simple ou un dépôt dans la boîte aux lettres). La convoca- tion doit être forcément écrite. Pour les recours, les copropriétaires dis- posent d'un délai de trois mois pour contester en justice à partir du moment où ils ont eu connaissance de la décision et, s'ils ont été régulièrement convo- qués, le délai court à compter de l'as- semblée générale. En Belgique, il n'y a pas de procès sur les questions de convocation. En pratique, le syndic connaît les copropriétaires à qui il faut envoyer une convocation par lettre recommandée, pour éviter une contes- tation. Pour la rédaction du PV, la loi ne traite pas de cette question mais impose une obligation: la tenue d'un registre des décisions. Le PV devrait être un peu plus régle- menté car c'est le seul document écrit dont on peut disposer. Il y a trois cas de figures: − la décision est abusive (abus de droit), − la décision est irrégulière (coproprié- taire non convoqué ou avec un délai insuffisant), − la décision est frauduleuse (convoca- tion au mois d'août). Or la doctrine et la jurisprudence consi- dèrent que le copropriétaire doit démontrer que la décision aurait été différente si l'irrégularité n'avait pas été commise. Cette solution est un peu dan- gereuse car si on ne convoque pas un minoritaire en sachant qu'il sera oppo- sant, il ne pourra rien faire. Le forma- lisme est donc protecteur des minorités. Bruno Dhont Ce n'est pas à la loi de donner raison au minoritaire contre tout le monde, mais il faut, il est vrai, un peu de formalisme: le formalisme a du bon, à condition qu'il n'y en ait pas trop. Un participant Le formalisme est souvent un moyen pour accéder à un débat sur le fond. Bruno Dhont À propos de l'obligation de transmission de la feuille de présence prévue désor- mais par le droit français, en pratique, il est difficile de l'obtenir car le syndic y oppose la règle de la confidentialité. Jane Ball (Angleterre) L'assemblée générale relève d'une ques- tion de droit des sociétés. En Grande Bretagne, il y a six types de sociétés pos- sibles. C'est le directeur qui convoque l'assemblée, mais 5% des coproprié- taires peuvent aussi convoquer l'assemblée. Les résolutions sont envoyées à l'avance. À l'assemblée, on élit les directeurs, on décide des charges (l'énergie et l'eau sont facturées indivi- duellement). Le secrétaire doit respecter des conditions de compétence, les comptes doivent être certifiés par un comptable. Si on ne tient pas d'assemblée, la société peut être radiée du registre. Les directeurs ont des devoirs particulièrement lourds. Il y a beaucoup de recours sur les assemblées. On dispose de six ans pour intenter une action. Mais si on n'agit pas assez vite, le juge peut sanctionner. En principe, le copropriétaire ne peut pas contester ses charges, mais il dispose d'un recours en cas de fraude, d'injustice, d'illégalité ou d'oppression d'une minorité. Avant de lancer un recours, il faut effectuer une médiation. Il est possible d'engager une action en justice par internet. Le copropriétaire en droit anglais est considéré comme un consommateur. Bruno Dhont En droit français, le copropriétaire n'est pas considéré comme un consommateur, pas plus qu'en Allemagne. Wolfgang Amann (Autriche) En Autriche, la loi de 1998 a été renou- velée en 2002. Il existe des copropriétés mixtes où les résidents locataires ont eu le droit d'acheter leur logement. Lorsque l'appartement est vendu, l'ensemble du bâtiment devient une copropriété. La loi couvre aussi bien les grandes que 6NOVEMBRE2007 page 9 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A S S S S E E M M B B L L É É E E S S G G É É N N É É R R A A L L E E S S Thème 3: Assemblées générales Une loi très peu formaliste Le copropriétaire considéré comme un consommateur les petites copropriétés ou les mixtes. Les copropriétaires sont considérés comme des consommateurs. La loi confère beau- coup de sécurité au consommateur quand il achète un logement. La loi est très formelle. Elle régit par exemple la convocation de l'assemblée (délai de deux semaines). Le procès-ver- bal est envoyé par la Poste et affiché dans le bâtiment. On peut utiliser le mail si le copropriétaire l'a explicite- ment accepté. Les décisions sont prises sur la base des tantièmes. Par exemple, si 60% des copropriétaires sont présents, il faut 50% de votants en faveur de la décision. Le secteur HLM, qui réalise 60% de la construction de logements à loyers accessibles, fait à la fois la promotion et la gestion. En conséquence une bonne partie des copropriétés est gérée par les HLM, qui sont très performants. Pour l'accès à la profession, il faut déte- nir certains diplômes et faire la preuve de sa compétence. Le « droit d'acheter » date du début des années 1990. Un nouveau schéma a été prévu: après dix ans de location, le loca- taire dispose d'une option. Il est obliga- toire de proposer l'achat au locataire et la vente est souvent faite à un prix infé- rieur au marché. Ce système est une source d'augmentation du nombre de copropriétaires. Si l'Union européenne est réticente à intervenir dans le domaine du bâtiment, il existe une charte du logement social. l'Europe ne devrait pas intervenir par le biais du droit civil, mais plus par les règles de protection du consommateur. Bruno Dhont Le secteur HLM contrôle 60% des copropriétés en Autriche? Wolfgang Amann (Autriche) Le financement du logement est large- ment subventionné. L'État cofinance une partie des logements nouveaux (de l'ordre de 30 à 40% du coût de construction). Avec ce cofinancement, on fait confiance à ces sociétés bien contrôlées. Certains organismes de supervision font un rapport approuvé par les collectivités locales. Ce système est devenu prépondérant et il a permis l'émergence d'un acteur fiable sur le marché. Il est difficile au secteur privé d'y faire concurrence. Dominique Aguilar (Espagne) Le formalisme espagnol est comparable à celui de la France. D'après la loi, tous les copropriétaires doivent avoir une résidence en Espagne où faire les notifi- cations. Donc si le logement est une résidence secondaire, la convocation est remise au locataire. Il y avait un texte similaire en France, mais la Commission européenne a considéré qu'il était contraire à la libre circulation. Cela pourrait se passer également en Espagne. Bruno Dhont La France a en effet modifié le décret de 1967 en ce qui concerne les convoca- tions. On ne peut plus exiger de domi- cile élu en France. Mais c'est une mau- vaise chose car il faut désormais respec- ter un délai de convocation allongé y compris pour les envois à l'étranger. Il faudrait ne plus décompter les délais à partir de la réception, mais à partir de la date de dépôt à la Poste. Un intervenant Un copropriétaire peut-il obtenir la liste des copropriétaires? Réponse positive pour la Grande Bretagne, l'Allemagne, l'Autriche et la Grèce. Réponse négative pour l'Espagne. Bruno Dhont Le décret de 1965 a été modifié pour indiquer que la liste de présence est une annexe du PV, mais les syndics le refu- sent au nom du respect de la vie privé. Mais cela n'est pas normal car on a le droit de savoir qui est copropriétaire. Olivier Safar (CSAB) Je confirme que certains syndics refu- sent de transmettre les adresses des copropriétaires non-résidents. Par ailleurs, il faut mettre en place la transmission d'information par mail, sur demande. La difficulté toutefois est que les adresses mail changent fréquem- ment. 6NOVEMBRE2007 page 10 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • G G E E S S T T I I O O N N F F I I N N A A N N C C I I È È R R E E E E T T T T R R A A V V A A U U X X L'obligation du domicile élu en Espagne Thème 4: Gestion financière et travaux Wolfgang Amann (Autriche) La question la plus importante est celle du financement des gros travaux. Pour les gros travaux, à la suite du pro- tocole de Kyoto, des engagements ont été pris pour réduire les émissions de CO2. Pour les logements, cela va se tra- duire d'ici 2015 par la construc- tion de 60% des construc- tions nouvelles sans émission de carbone. Pour les bâti- ments existants, des exigences vont être instituées. On va devoir engager de gros travaux de rénovation. La question de savoir comment en assu- rer le financement de ces travaux. La question est délicate pour les coproprié- tés. Un système de subvention a été introduit à Vienne. Pour la copropriété, il faut un fonds de réserve pour les travaux. Mais si le fonds est obligatoire, son niveau n'a pas été fixé par la loi. Pour décider des travaux, il suffit maintenant d'une majorité qua- lifiée. La subvention est demandée par la copropriété et elle lui est attribuée. Bruno Dhont Ce que nous demandons, c'est aussi que les subventions sont accordées à la copropriété. Martti Lujanen (Finlande) Il est très important que les coproprié- taires comprennent pourquoi les gros travaux doivent être faits. Il faut que les copropriétaires et les gestionnaires aient des éléments suffisants pour décider. Un fonds de réserve obligatoire pour gros travaux De même que les utilisateurs de voitures disposent d'un guide d'utilisation, on a estimé que chaque copropriétaire devait avoir un manuel d'entretien, que le pro- moteur doit remettre à la copropriété. Ce système se met en place progressive- ment. Pour le secteur existant, les propriétaires n'ont pas la capacité d'analyse du bâti- ment. Depuis 30 ans, il existe des évalua- teurs des bâtiments, comme un contrôle technique automobile. Au départ, le Gouvernement a subven- tionné les éva- luateurs pour que les syndics prennent l'habitude d'y recourir. Ce n'est pas encore obligatoire mais la pratique est largement partagée. C'est à partir de cette évaluation qu'est fait le programme de travaux. Le système vise d'une part à garantir que les bonnes mesures sont prises au bon moment et d'autre part à convaincre les copropriétaires qu'il est important de faire des travaux. Cette évaluation est considérée comme une protection du consommateur. Si on achète un logement, il faut savoir quel est son état. Pour les économies d'énergie, il n'est pas évident de savoir par où commen- cer. Mais la chance de ces dernières années est qu'on a connu une hausse des prix de l'énergie et un niveau bas des taux d'intérêt. Il est donc de plus en plus rentable de faire des dépenses d'économie d'énergie. Il y a actuelle- ment des incitations gouvernementales aux économies d'énergie, mais nos pro- priétaires ont en général peu de sub- ventions. Il faut que les gens comprennent qu'il s'agit de leur patrimoine. En résumé: la connaissance, pas de subvention. Bruno Dhont En France, nous demandons qu’un bilan soit fait du carnet d'entretien, car aujourd'hui, il ne sert à rien. Amélioré, celui-ci pourrait être un outil de «pro- grammation» comme en Finlande. Martti Lujanen (Finlande) Il n'y a pas en Finlande de fonds de réserve obligatoire car il s'agit d'abord de faire comprendre aux gens la néces- sité des travaux. Un intervenant Les syndics perçoivent-ils des honoraires sur les gros travaux? Réponses: En Allemagne, il y a une rémunération supplémentaire pour gros travaux, à la vacation et non en pourcentage. En Autriche, les travaux font en principe partie du contrat de base, mais les gros travaux donnent lieu à des honoraires supplémentaires en pourcentage. Par ailleurs, la loi réglemente les dépas- sements d'honoraires. @ Bruno Dhont En France, il faudrait parvenir à: − un vrai carnet d'entretien, − obliger à provisionner pour ces tra- vaux et − disposer d'experts indépendants pour conseiller sur les travaux. 6NOVEMBRE 2007 page 11 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • T T R R A A I I T T E E M M E E N N T T D D E E S S L L I I T T I I G G E E S S E E T T D D E E S S I I M M P P A A Y Y É É S S De la connaissance, pas de subvention Thème 5: Traitement des litiges et des impayés Bruno Dhont Quelles solutions faut-il retenir en cas de litiges? Faut-il retirer le droit de vote aux copropriétaires défaillants, comme cela se pratique au Québec ou en Espagne? En France, le superprivilège ne fonctionne pas bien. La solidarité entre le vendeur et l'acquéreur serait une bonne solution. Martti Lujanen (Finlande) Si en Europe centrale ou de l'est, les propriétaires sont pauvres, dans nos pays, le problème est surtout celui de ceux qui ne veulent pas payer. Les sanctions doi- vent être claires. On peut utiliser les méthodes habituelles mais il existe aussi un système spécifique à l'immobilier. La société immobilière peut prendre possession de l'appar- tement. La personne doit vider les lieux pour que la société puisse louer le bien à quelqu'un d'autre et se payer sur le loyer. Les propriétaires savent donc qu'ils doivent payer. Une fois que le propriétaire est averti, la décision est mise en application, mais il est rare d'en arriver à cette extrémité. Si la famille est pauvre, elle peut obtenir une aide de la collectivité. La copropriété n'est pas un organisme d'aide sociale. Elena Szolgayova (Slovaquie) Le gestionnaire doit s'assurer que les charges sont payées. Sinon, il adresse une mise en demeure. Mais il n'y a pas trop d'impayés. Notre code civil est très protecteur vis-à-vis du locataire. Par exemple; le locataire qui a détruit un appartement a tout de même droit à un autre logement. Mais quand ils sont devenus propriétaires, leur comporte- ment a changé du tout au tout. Martti Lujanen (Finlande) Avec l'Arc qui connaît très bien les pro- blèmes, il serait intéressant, pour un prochain colloque, de reprendre cer- tains points et d'aller plus loin. Bruno Dhont Nous avions besoin d'un tour de table large, mais nous pourrons l'an prochain étudier les questions spécifiques d'économie d'énergie. Éric Riquier (Belgique) Les défauts de paiement deviennent de plus en plus importants. Le législateur a soumis les litiges au juge de paix. Il y a un problème de lenteur judiciaire. Il faut des années pour obtenir un juge- ment. Il est difficile à prouver que les comptes sont clairs. L'exécution du juge- ment pose également des difficultés. Il y a un travail législatif important à faire car les copropriétaires ne disposent d'aucun privilège. Pour le règlement des frais de justice, à la suite d'un arrêt de la Cour de cassa- tion, le législateur est intervenu. Il a majoré les indemnités de procédure, L'appartement loué au profit de la copropriété tout en conservant leur caractère forfai- taire. La copropriété pourra désormais obtenir une indemnisation des frais d'avocat engagés. Il y a actuellement une tendance à favori- ser l'arbitrage. Son intérêt est davantage celui de la rapidité que celui du coût. On peut aussi autoriser des clauses de délégation de loyer: en cas de défail- lance du copropriétaire, le loyer peut être payé au syndicat. Mais il faut que le locataire ait bien compris le méca- nisme. À Bruxelles, il est fréquent que des fonctionnaires européens achètent des appartements quand ils y résident puis, une fois partis, les louent, mais négligent de régler leurs charges. Me Karnachorit (Grèce) Les impayés sont un problème impor- tant en Grèce. Les litiges relèvent plus des problèmes de voisinage. Il existe une procédure spéciale rapide assortie d'une inscription hypothécaire ou de saisie. Une procédure existe aussi en cas de différend entre le syndic et un copropriétaire à propos des honoraires. La loi ne prévoit pas de suspension du droit de vote en cas d'impayés, alors que cela existe pour les associations. Le débiteur a un délai de 15 jours pour contester la procédure d'injonction de payer. Bruno Dhont La procédure d'injonction de payer fonctionne bien, surtout pour des petits montants (1500euros par exemple) car, pour des montants plus importants (10000euros par exemple), le débiteur conteste plus souvent la procédure en formant opposition. La clause d'arbitrage existait en France, puis elle est devenue illégale. Éric Riquier (Belgique) On a pu dire que les clauses d'arbitrage seraient devenues illégales car contraires à la loi qui donne compé- tence au juge de paix. Jane Ball (Angleterre) L'arbitrage est une tradition très ancienne. En cas de vente, on déduit du prix de vente les arriérés de charges. Dominique Aguilar (Espagne) Avant de recourir au juge, il existe plu- sieurs méthodes pour inciter le copro- priétaire à payer. − Le priver de son droit de vote et de son droit de contester les assemblées géné- rales, − Lui rappeler que, lors de la convocation en assemblée générale, la convocation donnera la liste des personnes qui ne sont pas à jour de leurs charges. Par ailleurs, il existe une solidarité entre vendeur et acquéreur et il s'agit d'une créance privilégiée. 6NOVEMBRE 2007 page 12 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • T T R R A A I I T T E E M M E E N N T T D D E E S S L L I I T T I I G G E E S S E E T T D D E E S S I I M M P P A A Y Y É É S S Le copropriétaire débiteur privé de son droit de vote Sur votre agenda Deux matinées-débats sont organisées prochainement à Paris par la Lettre des juristes d'affaires. ✓ 10 décembre 2007 : «Acquisition, construction, transformation, gestion… Tout ce que vous devez connaître sur les bureaux », avec Jean-Pierre Forestier et Antoine Hinfray (avocats) et Michèle Raunet, notaire, Etude Cheuvreux. Débats animés par Pascal Mendak (Lamy). ✓ 12 décembre 2007 : « les transmis- sions de patrimoine après la loi TEPA ». Tél. Laure Flema (0 825 08 08 00). Marchés ✓ Les prix des logements devraient être stables au 2e semestre 2007 et connaître une baisse de 3% au 1er semestre 2008 , selon une étude HSBC. Le service étude économique de la banque exclut toutefois un retournement brutal du mar- ché. Car le marché se caractérise par un déficit de logements et une politique publique qui soutient la construction. HSBC estime à 3,3% la baisse prévisible des prix pour l'ensemble de l'année 2008 et juge que «l'ajustement du marché devrait être temporaire». ✓ Pour le secteur des bureaux , Knight France considère que le bilan de santé des marchés européens de bureau ne révèle aucun symptôme lié à la crise financière des subprimes. Le conseil ajoute : «il sem- ble permis d'écarter les discours catastro- phiques annonçant un retournement radi- cal». Il constate que le marché a gagné en vitalité avec hausse des loyers et baisse des taux de vacance. Acteurs ✓ Agathissimo : c'est le nom de la 1 e SCPI loi Girardin commercialisée en France. Elle est développée par le groupe HSBC. ✓ Cequami , qui délivre la certification NF Maison individuelle, et le groupe d'assurance CEGI ont conclu un partena- riat . Il permet aux constructeurs clients de CEGI de bénéficier d'une diminution du coût de la certification NF de 15% et d'obtenir une réduction de la franchise RC décennale du contrat d'assurance construc- tion de CEGI de 30%. ✓ Constructa a signé avec Viveris un accord pour créer la société Viveris Real Estate Investment Management, société de gestion d'OPCI. Viveris Management a été créé en 2000, il est détenu à 60% par le groupe Caisse d'Épargne. Viveris REIM est basé à Marseille et investira en priorité dans le sud de la France. ✓ Mikit , constructeur de maison en «prêt- à-finir» a franchi le cap des 200 agences . Il se prépare à l'entrée en vigueur de la réglementation thermique RT 2010 et opte pour des matériaux qui réduisent la consommation d'énergie. Les DPE des mai- sons sont situés en classes A ou B. ✓ In & FI Crédits , réseau de courtage en crédits pour les particuliers a franchi le cap des 100 agences franchisées . La pre- mière agence avait été créée à Béthune en 2005. ✓ Tagerim a créé Tagerim Patrimoine , filiale dédiée principalement au service des institutionnels, qui interviendra dans le conseil à l'arbitrage, la vente d'immeubles en bloc ou par lots et la gestion déléguée de patrimoines importants. E E N N B B R R E E F F Les textes L’article 80-V susvisé a rajouté dans le code de la construction et de l’habitation au livreII titreVI un chapi- treII intitulé «Ventes d’immeubles à rénover» suivant immédiatement les dispositions du chapitreIer sur la «vente d’immeubles à construire» dont elle apparaît comme la filleule spiri- tuelle bien que des différences de régimes existent dans les détails. Un chapitreIII comporte au demeurant des dispositions communes aux deux types de vente dont des sanctions pénales. La vente d’immeubles à rénover est désor- mais régie par les articles L.262-1 à L.262-11. Cette réglementation n’entrera en vigueur que lors de la parution d’un décret non paru à ce jour . Le décret précisera notamment le déroule- ment de la procédure contradictoire de livraison des travaux et la procédure de déblocage des fonds en fonction de l’état d’avancement des travaux. Ordonnancement des textes. Le contrat mentionné de vente d’immeuble à rénover est soumis aux dispositions relatives à la vente d'immeubles existants, et notamment à celles du titreVI du livreIII du code civil, sous réserve de l'application des articles L.262-2 à L.262-11 du code de la construction et de l’habitation. L’essentiel de la réglementation Les principes fondamentaux de la régle- mentation sont les suivants: • Définition extensive des conditions d’application du contrat; • Limitation au secteur protégé de l’habitation ou au secteur mixte profes- sionnel et habitation; • Possibilité de faire précéder la vente par une promesse de vente reprenant certains éléments; • Obligation de conclure un acte au- thentique reprenant certaines mentions; • Obligation pour le vendeur d’obtenir une garantie financière extrinsèque pour garantir l’achèvement des travaux; • Garanties sur les travaux des vices de construction et des défauts de confor- mité apparents; • Réglementation d’ordre public. Interdictions préalables Selon l’article L.263-3 du code de construction et de l’habitation, ne peu- vent procéder habituellement, à titre quelconque, directement ou par per- sonne interposée, pour leur compte ou pour celui d'autrui, aux opérations sou- mises aux dispositions du présent chapi- tre les personnes condamnées en appli- cation des articles L.263-1 et L.263-2 du CCH (voir «connaître le risque pénal»), ainsi que celles auxquelles, en applica- tion de l'article L.241-7, il est interdit de procéder aux opérations mentionnées aux articles L.214-6 à L.214-9. 6NOVEMBRE2007 page 13 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L A A V V E E N N T T E E D D ’ ’ I I M M M M E E U U B B L L E E S S À À R R É É N N O O V V E E R R Pourquoi une réforme ? Jusqu’à l’entrée en vigueur de la loi portant engagement national pour le logement, il n’existait aucun cadre législatif légal concernant la vente d’immeubles à rénover. La vente d’immeubles neufs était régie par le code civil. Quant à la vente d’immeubles à construire, elle était régie par les articles L.261-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation ainsi que par le code civil. Le particulier qui désirait acheter en rénovation était obligé de conclure deux conventions: l’une portant sur la vente de l’immeuble proprement dit et la seconde pour les travaux. Cette seconde convention consistant en un contrat d’entreprise avec descriptif, délai de réalisation et coût des travaux. Or, compte tenu de la présence sur la place de quelques individus peu représentatifs de l’ensemble de la profession mais dénués de scrupules, ayant choisi le statut de marchand de biens, ce mécanisme rencontrait un certain nombre de difficul- tés. Sur le plan juridique, les descriptifs étaient plus ou moins précis, la réglementation des versements nulle, aucune ga- rantie d’achèvement n’existait, les changements d’affectation non régularisés, les certificats de conformité inexistants. Sur le plan économique, les prestations étaient bâclées et certains marchands de bien veillaient à organiser leur insolvabilité. De toute évidence, une réforme visant à donner un statut juridique clair et protecteur à la vente d’immeubles à rénover s’imposait et fut le fait de l’article 80-V de la loi n°2006-872 du 13juillet 2006 portant engagement national pour le logement. Paradoxalement, cette mesure ne figurait pas dans le texte initial et fut l’objet d’un amendement en première lecture par le Sénat. D’autres courtes mesures législatives ont été votées (voir encadré à la fin de cet article). Pour les pro- moteurs de cet amendement, un tel régime va permettre de simplifier et de faciliter la réalisation de nombre de loge- ments puisque cela nécessitera non pas plusieurs contrats comme actuellement, mais un seul (cf. débats, Sénat, 1ère lec- ture, séance du 26novembre 2005). ■ Nicolas Villasforza 1) Les textes et principes à connaître La vente d’immeubles à rénover 6NOVEMBRE 2007 page 14 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • Q Q U U A A N N D D A A P P P P L L I I Q Q U U E E R R L L E E S S T T A A T T U U T T ? ? La question est d’importance car on rap- p ellera que la réglementation est d’ordre public. Les conditions d’application du statut. Selon l’article L.262-1 alinéa 1er, «Toute personne qui vend un immeuble bâti ou une partie d'immeuble bâti, à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation, ou destiné après tra- vaux à l'un de ces usages, qui s'engage, dans un délai déterminé par le contrat, à réaliser, directement ou indirecte- ment, des travaux sur cet immeuble ou cette partie d'immeuble et qui perçoit des sommes d'argent de l'acquéreur avant la livraison des travaux doit conclure avec l'acquéreur un contrat soumis aux dispositions du présent cha- pitre.» Il s’avère donc que les conditions d’application du statut sont au nombre de trois. 1ère condition : «Toute personne qui vend un immeuble bâti ou une partie d'immeuble bâti, à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation, ou destiné après travaux à l'un de ces usages…». On notera que le législateur ne distingue pas entre le vendeur professionnel et le vendeur particulier. Un vendeur particulier pourra parfaitement se retrouver sou- mis au statut parce que, à la suite du d ossier de diagnostic technique, il aura pris l’engagement de se livrer à des tra- vaux d’éradication de tel risque comme le risque plomb par exemple. Le secteur visé est le secteur protégé de l’habitation ou mixte professionnel habitation/professionnel. On sait que selon l’article L.242-1 du CCH, un immeuble collectif est considéré comme un immeuble à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation lorsque 10% au moins de sa superficie est affectée à de tels usages. Il n'est pas nécessaire que les locaux soient à usage exclusif d'habitation. En revanche, cela ne comprendra pas les immeubles com- merciaux. L’immeuble doit être bâti: aussi on notera qu’en application de l’article L.262-1 alinéa3, les dispositions légales ne s'appliquent pas aux travaux d'agrandissement ou de restructuration complète de l'immeuble, assimilables à une reconstruction. Dans ces deniers cas, il s’agit d’opérations qui doivent être menées en vente d’immeubles à construire. 2e condition : «... qui s'engage, dans un délai déterminé par le contrat, à réa- liser, directement ou indirectement, des travaux sur cet immeuble ou cette par- tie d'immeuble…». On notera que la loi n’a pas prévu de seuil minimal en ce qui concerne la notion de travaux. Par exemple des travaux de peintures suffi- ront à déclencher la protection légale. Il p ourra aussi s’agir de travaux plus lourds comme ceux touchant au clos et au couvert, aux aménagements inté- rieurs. La seule limite, rappelons-la, est la suivante : travaux d'agrandissement ou de restructuration complète de l'immeuble, assimilables à une recons- truction. On peut dire qu’il y a un pla- fond alors qu’en revanche, il n’y a pas de plancher. 3ème condition : «... et qui perçoit des sommes d'argent de l'acquéreur avant la livraison des travaux…». Ainsi, si les travaux sont de faible valeur, le vendeur les financera et fera une vente clas- sique. Si, au contraire, il s’agit de tra- vaux plus lourds, il les fera financer par l’acquéreur et sera soumis au statut. Pouvoirs du vendeur et propriété des ouvrages Le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions exis- tantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution. L'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux (article L.262-1 alinéa 2). Enfin le vendeur d’un immeuble à réno- ver demeure maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux (article L.262-2 alinéa 1 er ). 2) Quand appliquer le statut? 3) Signer un avant-contrat Le législateur n’a pas voulu utiliser la technique souple du contrat de réserva- tion tel que celui-ci est réglementé dans la vente d’immeubles à construire, contrat aux termes par lequel, en contrepartie d'un dépôt de garantie effectué à un compte spécial, le ven- deur s'engage à réserver à un acheteur un immeuble ou une partie d'immeuble. Ce contrat, on le sait, per- met au vendeur d’immeubles à construire de prospecter le marché et éventuellement ne pas donner suite au projet si les circonstances économiques sont défavorables. Rien de tel avec la vente d’immeubles à rénover puisque le seul contrat permis est celui de la promesse unilatérale de vente, c’est-à-dire le contrat par lequel le propriétaire d’un bien immobilier confère à un bénéficiaire un droit d’option moyennant le paiement d’une indemnité d’immobilisation qui repré- sente le prix de l’immobilisation. Depuis une récente réforme, le bénéficiaire de la promesse bénéficie d’un droit de rétractation, que la promesse ait été conclue par acte sous seing privé ou par acte authentique. Passé un délai stipulé à la promesse, le vendeur peut garder l’indemnité d’immobilisation si le béné- ficiaire ne lève pas l’option. Or, si le bénéficiaire lève l’option, la vente doit être faite et le vendeur d’immeubles à construire se retrouve irrémédiablement engagé. 6NOVEMBRE 2007 page 15 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • S S I I G G N N E E R R L L E E C C O O N N T T R R A A T T D D É É F F I I N N I I T T I I F F De plus, la promesse de vente dans la vente d’immeubles à rénover doit contenir aux termes de l’article L.262-9 du CCH, à peine de nullité : 1. les indications essentielles relatives à ses caractéristiques, au descriptif et au délai de réalisation des travaux, à son prix. On remarquera que le législateur utilise la formule réductrice des indica- tions essentielles allant en deçà de l’article L.262-4 qui est beaucoup plus détaillé. Cela laisse sous-entendre que le vendeur pourra apporter des précisions à son projet, mais celles-ci devront, dans le cas de la promesse faire l’objet d’un nouveau délai de rétractation. 2. ainsi que l'engagement du vendeur de produire, lors de la signature de l'acte authentique de vente, les justifi- cations de la garantie d'achèvement des travaux et des assurances, respective- ment prévues aux e et f de l'article L.262-4. 4) Signer le contrat définitif Aux termes de l’article L 262-4 du CCH, tout contrat de vente d’immeubles à rénover doit, à peine de nullité, être conclu par acte authentique . Il sera donc nécessaire de passer devant cet officier ministériel ce qui permettra de bénéficier de son devoir d’infor- mation et de conseils. Contenu Le contrat doit alors préciser: a) La description, les caractéristiques de l'immeuble ou de la partie d'immeuble vendu et, le cas échéant, la superficie de la partie privative du lot ou de la frac- tion du lot en application de l'article 46 de la loi nº 65-557 du 10juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Il s’agit ici de l’application de la fameuse «loi Carrez»; b) La description des travaux à réaliser précisant, le cas échéant, les travaux concernant les parties communes et ceux concernant les parties privatives. À cet égard, il est prévu que le contrat doit en outre comporter en annexe , ou par référence à des documents déposés chez un notaire, les indications utiles relatives à la consistance et aux caracté- ristiques techniques des travaux. Ces documents descriptifs feront l’objet du décret. On ose espérer que ces docu- ments seront plus précis que l’actuelle notice descriptive qui existe en matière de VEFA. c) Le prix de l'immeuble; d) Le délai de réalisation des travaux; e) La justification de la garantie finan- cière d'achèvement des travaux fournie par le vendeur; f) Les justifications des assurances de responsabilité et de dommages sous- crites par le vendeur concernant les tra- vaux lorsque ceux-ci relèvent des articles L.111-15 et L.111-16 du code de la construction et de l’habitation, en appli- cation des articles L.241-2 et L.242-1 du code des assurances (voir ci-après). Révision Le contrat doit également mentionner si le prix est ou non révisable et, dans l'affirmative, les modalités de sa révi- sion. À cet égard, l’article L.262-5 pré- cise que la révision du prix ne peut être calculée qu'en fonction de la variation d'un indice national du bâtiment tous corps d'état mesurant l'évolution du coût des facteurs de production dans le bâtiment et publié par le ministre chargé de la construction et de l'habitation. La révision ne peut être faite sur chaque paiement ou dépôt que dans une limite exprimée en pourcentage de la varia- tion de cet indice. L'indice et la limite prévus ci-dessus se- ront définis par décret en Conseil d'Etat. L'indice servant de base au calcul de la révision est le dernier indice publié au jour de la signature du contrat. La varia- tion prise en compte résulte de la com- paraison de cet indice avec le dernier indice publié avant la date de chaque paiement ou dépôt. Règlement de copropriété Le règlement de copropriété est com- muniqué à chaque acquéreur préalable- ment à la signature du contrat. En tout état de cause, il est remis à chaque acquéreur lors de la signature du contrat. Il conviendra pour les praticiens de vérifier, en relation avec le notaire, que les candidats à la rénovation ont bien reçu en temps utile le règlement de copropriété. Cela évitera les difficul- tés postérieures résultant d’un manque d’information. Sanction En cas d'inobservation des dispositions de l’article L.262-4, la nullité du contrat ne peut être invoquée que par l'acquéreur et avant la livraison. 5) Céder le contrat Selon l’article L.262-6, la cession par l'acquéreur des droits qu'il tient d'une vente d'immeuble à rénover substitue de plein droit le cessionnaire dans les obligations de l'acquéreur envers le vendeur. Si la vente a été assortie d'un mandat, celui-ci se poursuit entre le vendeur et le cessionnaire. Ces dispositions s'appliquent à toute mutation entre vifs, volontaire ou for- cée, ou à cause de mort. 6NOVEMBRE 2007 page 16 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • B B É É N N É É F F I I C C I I E E R R D D E E G G A A R R A A N N T T I I E E S S A A U U N N I I V V E E A A U U D D E E S S P P A A I I E E M M E E N N T T S S L’échelonnement des paiements Selon l’article L.262-8 du CCH, l'acquéreur effectue le règlement du prix en fonction de l'état d'avancement des travaux. Il est fondamental de noter que le vendeur ne peut exiger ou accepter aucun versement, aucun dépôt, aucune souscription ou acceptation d'effets de commerce avant la date à laquelle la créance est exigible. Le système est ici inspiré de la VEFA et la grille des paiements fera partie des ques- tions que le décret devra trancher. Il est à craindre que la matière soit difficile et qu’elle devienne un nid à contentieux en raison de l’hétérogénéité et de la diver- sité des travaux de rénovation. La garantie extrinsèque d’achèvement Selon l’article L.262-7, la garantie d'achèvement des travaux est constituée par une caution solidaire donnée par un établissement de crédit ou par une en- treprise d'assurance agréée à cet effet. Ainsi la garantie ne saurait être qu’extrinsèque et non intrinsèque. Le législateur n’a pas voulu imiter le sys- tème adopté dans la vente d’immeuble à construire lorsque l’opération pré- sente certaines caractéristiques propres. On peut noter aussi qu’il s’agit d’une caution solidaire, c’est-à-dire avec re- noncement au bénéfice de discussion et au bénéfice de division. Le principal dés- avantage de la caution est qu’en cas de procédure collective à l’encontre du vendeur, les sommes versées par l’acquéreur seront perdues si ce dernier, omettant de les déclarer dans le délai légal, se voit opposer la forclusion. On peut espérer que le décret, et à défaut la jurisprudence, feront de cette garan- tie extrinsèque une véritable garantie autonome. Il est précisé que la garantie porte sur l’achèvement des travaux, or cette no- tion n’est pas définie par la loi. On sait que dans la vente d’immeuble à cons- truire il existe un système spécifique régi par l’article R.261-24 du code de la construction et de l’habitation basé sur le permis de construire. Or d’une part ce système est réducteur et d’autre part la rénovation ne don- nera pas nécessairement lieu à un per- mis de construire. Le décret aura à résoudre cette notion. Sans doute peut-on penser qu’en bonne logique juridique, la garantie d’achèvement doit être une garantie de livraison et doit alors porter sur un immeuble terminé conforme aux contrats et à ses annexes. 6) Bénéficier de garanties au niveau des paiements 7) Bénéficier d’un régime de garanties des vices et défauts Réception et livraison La réception des travaux est effectuée pour l'ensemble des travaux à une date unique qui constitue le point de départ des garanties (article L.262-2 alinéa2). De plus, selon l’article L.262-3 alinéa 1 er , la livraison résulte de l'établissement d'un procès-verbal établi entre le ven- deur et l'acquéreur. Comme le vendeur demeure maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux, cela implique qu’il conserve la jouissance de l’existant. Dans ces conditions, la livraison susvisée porte à la fois sur l’existant et sur les travaux. Le droit pour le syndic d’assister à cette réception et de se pré- valoir des vices apparents et des défauts de conformité a été supprimé en cours de discussion parlementaire. Garanties de droit commun sur l’existant Le vendeur sera tenu sur l’existant de la garantie des vices cachés. S’il est un ven- deur non professionnel, il pourra exoné- rer sa responsabilité ce qui n’est pas possible au vendeur professionnel. En pratique se posera alors le problème de l’interaction entre les travaux réalisés et l’état des existants. Garanties sur les travaux À compter de la réception, le vendeur est tenu, pour les travaux, par les garan- ties prévues par les articles L.111-13, L.111-15 et L.111-16 du code de la cons- truction et de l’habitation dès lors que les travaux entrent dans le champ d'application de ces articles. Il sera donc tenu: • responsable de plein droit, envers l'acquéreur de l'ouvrage, des dom- mages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination. Il s’agit ici de la responsabilité de l’article 1792 du code civil. La garantie est décennale; • responsable des dommages qui affec- tent la solidité des éléments d'équipement d'un ouvrage, mais seule- ment lorsque ceux-ci font indissociable- ment corps avec les ouvrages de viabi- lité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert. Là encore, la garantie est décennale; • responsable des autres éléments d'équipement de l'ouvrage qui font l'objet d'une garantie de bon fonction- nement d'une durée minimale de deux ans à compter de sa réception. Vices apparents et défauts de conformité Selon l’article L.262-3 alinéa2, les vices de construction ou les défauts de conformité apparents affectant les tra- vaux sont dénoncés dans l'acte de livrai- son des travaux ou dans un délai d'un mois après cette livraison. L'action en réparation des vices de construction ou des défauts de conformité ainsi dénon- cés peut être intentée dans un délai d'un an après la livraison. Obligation d’assurance En raison des responsabilités dont il est tenu et du fait qu’il conserve les pou- voirs de maître de l’ouvrage, le vendeur doit souscrire une police constructrice non-réalisateur (CNR) (article L.241-1 du code des assurances) ainsi qu’une assurance de dommages obligatoire (article L.242-1 du même code). De plus, si le vendeur est un profession- nel, il doit justifier d’une assurance de responsabilité professionnelle en appli- cation de l’article L.111-6-2-1 du code de la construction et de l’habitation (voir encadré ci-dessous). 6 NOVEMBRE 2007 page 17 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • C C O O N N N N A A Î Î T T R R E E L L E E R R I I S S Q Q U U E E P P É É N N A A L L 8) Connaître le risque pénal Versement irrégulier En application de l’article L.263-1 du CCH, toute personne qui exige ou accepte un versement en violation des dispositions de l’article L.262-8 est punie d'un emprisonnement de deux ans et d'une amende de 9000 € ou de l'une de ces deux peines seulement. Ne sont pas considérés comme des ver- sements au sens de cet article les dépôts de fonds effectués sur un compte ban- caire ouvert au nom du déposant et dont celui-ci peut à tout moment dispo- ser sans restriction d'aucune sorte. Il s’agit d’une règle pénale analogue à celle qui existe pour la vente d’immeuble à construire. Bien sûr, il conviendra d’attendre la parution du décret pour savoir si le seuil de verse- ment a été dépassé. Détournement de fonds Selon l’article L.263-2 du CCH: «Toute personne qui, ayant reçu ou accepté un ou plusieurs versements, dépôts, sous- criptions d'effets de commerce, à l'occasion d'une vente soumise aux dis- positions du présent titre, détourne tout ou partie de ces sommes, est punie des peines prévues aux articles314-1 et 31410 du code pénal». L’article L.3141 réprime l’abus de confiance (puni de trois ans d'emprisonnement et de 375000 € d'amende) et l’article L.31410 édicte une peine complémen- taire. En matière de vente d’immeubles à construire, pour la Cour de cassation, le détournement nécessaire a la caracté- risation de cette infraction consiste dans le fait même d'employer des fonds reçus a une fin autre que celle convenue entre les parties (Cass. crim. 3janvier 1985, pourvoi n°83-94530, Bull. crim. n°5). (voir encadré en page18) Des règles générales en cas de rénovation Par la loi ENL, susvisée, le législateur a instauré diverses règles existent, applicables en dehors de tout contrat de vente d’immeubles à rénover, pour protéger les acheteurs par une obligation d’assurances ainsi que par une protection des locataires ou occupants en place. Elles sont les suivantes: Obligation d’assurance Le législateur de la loi ENL a inséré au CCH un article L.111-6-2-1 selon lequel le vendeur professionnel d'un immeuble bâti ou d'une partie d'immeuble bâti, à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation, devant être rénové, doit justifier d'une assurance de responsabilité civile professionnelle. En cas de violation de cet article, les sanctions de l’article L.111-34 sont applicables, c’est-à-dire un emprisonnement de six mois et d'une amende de 75000 € ou l'une de ces deux peines seulement. On notera que cette mesure ne concerne que le vendeur professionnel. L’interruption des travaux abusive et vexatoire Selon le nouvel article L.11-6-2-3 dû à la loi ENL, lorsque tout ou partie d'un immeuble est occupé par des locataires ou des occu- pants de bonne foi et que des travaux de rénovation effectués présentent un caractère abusif et vexatoire, le juge saisi en référé peut prescrire l'interdiction ou l'interruption des travaux. Il peut ordonner leur interdiction ou leur interruption, sous astreinte le cas échéant. Quiconque exécute ou fait exécuter les travaux visés au premier alinéa, malgré une décision d'interdiction ou d'interruption des travaux prononcée par le juge, est puni d'un emprisonnement de deux ans et d'une amende de 4500 € . Le juge peut en outre ordonner la remise en état des lieux aux frais du condamné. Le législateur reprend ici une procédure exposée aux articles14 et59 bis de la loi n°48-1360 du 1 er septembre 1948. BULLETIN D’ABONNEMENT « PRIVILEGE » A RETOURNER À JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART 6NOVEMBRE 2007 page 18 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • C C O O N N C C L L U U S S I I O O N N Pour conclure, on dira que le nouveau contrat de vente d’immeubles à réno- ver apparaît plutôt déséquilibré. C’est un contrat assez contraignant pour le vendeur qui se voit appliquer les règles les plus dures de la VEFA sans pouvoir bénéficier des quelques dispositions souples de ce système. Ajoutons à cela que la notion de tra- vaux est hétérogène et risque de poser problème. Les praticiens devront donc avoir présent à l’esprit que ce contrat d’ordre public impose une grande rigueur dans sa conclusion et dans son déroulement. On peut penser qu’en pratique sur le plan économique, le contrat concer- nera les rénovations moyennes, les lourdes étant traitées en VEFA et les plus simples dans le cadre d’une vente d’immeuble rénové. Peines complémentaires de l’article L.314-10 Les personnes physiques coupables de l'un des délits prévus aux articles314-1, 314-2 et 314-3 encourent également les peines complémentaires suivantes: 1º L'interdiction des droits civiques, civils et de famille, suivant les modalités prévues par l'article 131-26; 2º L'interdiction, suivant les modalités prévues par l'article 131-27, d'exercer une fonction publique ou d'exercer l'activité professionnelle ou sociale dans l'exercice ou à l'occasion de l'exercice de laquelle l'infraction a été commise, pour une durée de cinq ans au plus; 3º La fermeture, pour une durée de cinq ans au plus, des établissements ou de l'un ou de plusieurs des établissements de l'entreprise ayant servi à commettre les faits incriminés; 4º L'exclusion des marchés publics pour une durée de cinq ans au plus; 5º L'interdiction, pour une durée de cinq ans au plus, d'émettre des chèques autres que ceux qui permettent le retrait de fonds par le tireur auprès du tiré ou ceux qui sont certifiés; 6º La confiscation de la chose qui a servi ou était destinée à commettre l'infraction ou de la chose qui en est le produit, à l'exception des objets susceptibles de restitu- tion; 7º L'affichage ou la diffusion de la décision prononcée dans les conditions prévues par l'article 131-35. NOM: PRENOM:FONCTION: SOCIETE: ADRESSE: TÉLÉPHONE:FAX: MEL: N° TVA intracom . :SIGNATURE: BULLETIN D’ABONNEMENT « PRIVILEGE » 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier ✟ OUI , je souhaite bénéficier de l’ offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction. Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription A RETOURNER À JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART ns17 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ U N E O F F R E E X C E P T ION N E L L E R é s e r vé e a u x n o u v e a u x a b o n n é s Pour Philippe Pelletier , qui avait présidé le groupe de travail préalable à la mise en œuvre de la réforme, il aurait été une impasse de vouloir lutter contre les recours abusifs. La solution est, estime l'avocat, dans «l'accélération du temps juridictionnel, par des moyens qui sont déjà engagés par les juridictions». Il indique à ce propose que per- sonne ne voulait d'un système à l'allemande, où l'on purge les recours dans la phase de l'instruction. La solution est donc dans l'amélioration de la qualité de la règle d'urbanisme, même si la décentralisation ne facilite pas les choses. L'accélération du traite- ment des contentieux peut se faire à droit constant. En effet, dans certains tribunaux administratifs, les choses vont beaucoup plus vite que dans d'autres, par exemple grâce à la fixation d'un calendrier de procédure . La réforme a permis aussi de modifier les règles de prescription, ce dont se félicite Philippe Pelletier car pour les constructions irrégulières, «il faut que le temps fasse son œuvre», même si le texte voté par les parle- mentaires est plus restrictif que celui qui était prévu dans le projet initial. À propos des certificats d'urbanisme, David Guillot (DS Avocats) souligne qu'on est revenu à une situation antérieure à celle de la loi SRU, avec un certificat a, informatif et un certificat b, opérationnel. Il ajoute qu'il est créé un certificat tacite. Le certificat nouveau a une durée de validité de 18 mois et non plus d'un an. Le délai d'instruction est d'un mois pour le certificat a, mais il est de deux mois pour le certificat b.L'avocat estime que le certificat b présente l'avantage de compor- ter des indications sur l'état des équipements publics et d'indiquer si le projet peut être autorisé. Le CU peut désormais être tacite, mais ses effets sont limités à ceux du CU informatif, c'est dire que le CU b ne peut pas réellement être tacite. Le permis d'aménager, grande innovation de la réforme, marque la fin du permis de lotir. Une nouveauté est qu'il est possible d'obtenir une autorisation qui porte sur des propriétés différentes, appartenant à des propriétaires différents. Quant au permis de démolir, il avait deux objectifs: celui de la protection du patri- moine et celui de la protection du logement. Ce deuxième objectif a disparu. Par ailleurs, le champ d'application du permis de démolir ne s'étend pas à tout le territoire national: il ne s'applique que sur décision de la commune, sur tout ou partie de son terri- toire. Le permis de démolir s'applique aussi dans des cas particuliers (PRI, immeuble classé monument historique…). Certaines opéra- tions sont dispensées de permis de démolir, par exemple les bâtiments menaçant ruine ou ceux pour lesquels une décision de justice a prescrit la démolition. Laurent Ducroux (Charrel & associés, avocats) estime que le passage de 11 à 3 du nombre d'autorisations d'urbanisme est un peu une vue de l'esprit car les travaux ne sont pas les mêmes lorsqu'on crée un camping ou un lotissement et qu'il y a donc des dossiers spé- cifiques. Il souligne un autre élément de nou- veauté: la faculté de grouper des demandes portant sur des objets distincts. Cette faculté a toutefois des limites. Le permis d'aménager peut inclure des constructions mais à condi- tion qu'elles soient accessoires. ■ Une réforme efficace Francis Polizzi, sous-directeur du permis de construire à la ville de Paris, service qui com- porte 120 personnes, reconnaît avoir été associé à la réforme. Il souligne les mesures de simplification: − La fin du titre habilitant : l'administration n'a plus à s'immiscer dans les rapports de droit privé. Par exemple, elle n'a pas à se demander si le pétitionnaire dispose d'une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires. Il confirme que l'autorisation ne peut pas être subordonnée à la produc- tion de l'autorisation d'assemblée. C'est donc à chacun de prendre ses responsabilités. − La réduction drastique du nombre d'exemplaires de demande de permis. Alors que le pétitionnaire devait fournir 20 6NOVEMBRE 2007 page 19 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R E E N N C C O O N N T T R R E E La réforme des autorisations d'urbanisme Une journée de formation était organisée le 2octobre par le groupe Moniteur au lendemain de l'entrée en vigueur de la réforme. Quelques échos de cette journée. On relèvera notamment que la réforme a incité la Ville de Paris à revoir le circuit d'information de ses services pour l'instruction du per- mis de construire. C'est une conséquence de la réduction drastique du nom- bre d'exemplaires requis du pétitionnaire et de la nécessité de respecter les délais d'instruction. exemplaires, la réforme qui prévoit désormais 4exemplaires, a conduit la Ville de Paris à revoir le circuit d'information de ses services. Si certains services reçoivent désormais un exemplaire du dossier (l'ABF, le maire d'arron- dissement ou le préfet de police pour les IGH), les autres services ne reçoivent qu'un dossier simplifié. Francis Polizzi souligne que, grâce à cela, les services instructeurs «rede- viennent le cœur de la procédure». − Le caractère limitatif de la «complé- tude réglementaire» , c'est-à-dire de la liste des pièces qui peuvent être exigées du péti- tionnaire. Le sous-directeur observe toutefois que le «projet architectural» est plus exi- geant pour le pétitionnaire que le «volet architectural» du passé. − La faculté de lier le permis de construire et le permis de démolir. La Ville de Paris a délibéré pour maintenir le permis de démolir. Le pétitionnaire a donc le choix de déposer deux dossiers (permis de démolir puis permis de construire) ou un seul. Francis Polizzi explique que le permis de démolir étant dés- ormais exclusivement tourné vers la protec- tion du patrimoine, les services vont avoir un regard plus poussé envers cet objectif. Francis Polizzi indique aussi que le cœur de la réforme est d'avoir pris des mesures pour ren- dre l'instruction plus rapide . L'administration ne peut plus en effet rallonger les délais en cours d'instruction. Pour Francis Pollizi, la réforme «met fin de façon efficace à la prolongation des délais», ce qui conduit à une juste rigueur dans la tenue des dossiers. L'administration dispose désormais d'un mois pour vérifier la complétude réglementaire. Toutefois, Francis Pollizi reconnaît que la com- plétude réglementaire n'est pas exhaustive car dans certains cas l'administration pourrait «suggérer» une pièce complémentaire, par exemple en cas de construction sur carrière et que, si elle n'est pas produite, l'administration ne délivrera pas le permis. À propos de la conformité, Michel Huet indique que la réforme accentue le rôle de l'architecte . La DAT devient une déclaration d'achèvement et de conformité des travaux. Il s'agit d'attester la conformité des travaux, ce qui renforce la responsabilité des acteurs du privé et diminue celle de l'administration, analyse l'avocat. Patrick Wallut enfin présente les modifica- tions des règles de l'urbanisme apportées par la loi ENL.: unification à trois mois du délai de retrait des autorisations par exem- ple, ou annulation partielle d'un permis et restriction de l'action en démolition. Faut-il modifier la loi du 6juillet 1989 sur les rapports locatifs? La question était au cœur des débats du 97e congrès de l'UNPI à Lille ce 26octobre. Les propriétaires pri- vés, dont Jean Perrin aime à indiquer qu'il est le seul représentant, étaient réunis à Lille sur le thème «propriétaires: le deve- nir, le rester». Ils revendiquent un assou- plissement des rapports locatifs. Selon la thèse prônée par l'UNPI, c'est la liberté contractuelle qui redonnera confiance aux bailleurs et qui les incitera à mettre davan- tage de logements sur le marché. ■ Un «droit au paiement» Jean Perrin, dans son discours adressé à Christine Boutin, a revendiqué pour les bailleurs «un droit au paiement», ainsi que la faculté de pouvoir récupérer le logement en fin de bail, une application des décisions de justice et un statut du bail- leur privé. Tout en insistant sur l'importance du parc privé dans la mise en œuvre du DALO, il a par ailleurs défendu l'idée de la complé- mentarité du parc public et privé en rappe- lant sa proposition, qui a donné lieu à signature d'une convention avec le minis- tère du logement, de cession temporaire d'usufruit par un propriétaire privé, au profit d'un organisme HLM. En revanche, à propos des conclusions du Grenelle de l'environnement, l'UNPI a fait preuve de quelques réserves: «attention à ne pas aller trop vite» a prévenu Jean Perrin. Car si la charge est trop lourde, l'UNPI craint que les propriétaires ne louent plus ou ne vendent plus et que les entreprises ne puissent pas répondre à la demande. Les travaux de mise aux normes énergé- tiques devraient être compris dans une fourchette de 20000à 40000 € par loge- ment. L'UNPI a émis deux propositions pour aider à leur financement. Elle pro- pose que l'économie de charges qui en résulte soit partagée par moitié entre le locataire (par diminution de sa facture de charges) et le bailleur (par hausse de loyer). Elle propose aussi de prévoir une ouverture de crédit bancaire donnerait lieu à un rem- boursement du capital lors de la revente du bien ou de la succession du proprié- taire, garantie par une promesse d'affectation hypothécaire. ■ La prudence de Christine Boutin Face à cette demande de libéralisation de la loi sur les rapports locatifs, Christine Boutin a fait preuve de très grande prudence. Elle a d'abord indiqué sa «détermination poli- tique absolue» pour mettre en œuvre le droit au logement opposable. Sur les rap- ports locatifs, elle a conclu «j'ai le souci de préserver l'équilibre bailleur locataire» et précisé que «rien ne serait fait sans concer- tation». Elle confirme que l'obligation légale du DALO, loi qui a été votée à l'unanimité, doit se traduire dans les faits. Christine Boutin a évoqué d'autres sujets. Elle a notamment indiqué qu'il fallait «mettre l'accent sur la lutte contre l'habitat indigne» en rappelant qu'elle avait obtenu une augmentation de la dotation de l'Anah pour 2008. Quant au Grenelle de l'environnement, le ministre a évoqué la contradiction entre l'objectif de construire 500000 logements et la mise en place de nouvelles contraintes, comme le diagnostic plus précis qui devrait être demandé lors des ventes. Elle insiste sur le fait que ces orientations risquent de met- tre en difficulté les plus fragiles et prévient: «je vais veiller à ne pas créer une nouvelle précarité énergétique». À propos des régimes Robien et Borloo, le ministre a précisé qu'elle n'avait pas «pour l'instant» l'intention de les modifier. ■ Le parc locatif est le parc de la mobilité Au cours des débats, Bernard Vorms (Anil) souligne que la montée des propriétaires est un phénomène mondial. Il indique que les pays qui ont connu les modifications les plus brutales de leur statut d'occupation sont les pays de l'Est où le taux global de propriétaires est passé de 10% à 90% de la population. Bernard Vorms souligne que le parc locatif est celui de la mobilité. Marie-Christine Caffet (Crédit Mutuel) relève que les trajectoires d'investissement immobilier deviennent très hétérogènes et que si en moyenne, les Français sont à 57% propriétaires, ce taux est beaucoup plus élevé dans l'ouest par exemple et bien plus faible en région parisienne. Elle indique aussi que le calcul des aides à l'accession ne tient pas compte des phéno- mènes nouveaux comme l'acquisition par des ménages d'une personne (36% des ménages) ou par des seniors. Michel Mouillart (professeur à Nanterre) relève que la propriété n'est pas forcément associée à la richesse; sur les 7millions de ménages pauvres, 3millions sont proprié- taires. Il souligne par ailleurs que parmi les personnes qui investissent actuellement, il y a une proportion importante (un tiers) de moins de 40 ans. Pour Dominique de Lavenère (SNAL), le 6NOVEMBRE 2007 page 20 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • D D É É B B A A T T Faut-il modifier la loi de 1989? L'UNPI réclame une modification de la loi de 1989 sur les rapports loca- tifs. Christine Boutin reste prudente et en appelle à la concertation. problème de l'étalement urbain est poli- tique. Si la population s'installe à l'extérieur des villes, c'est que les élus ont adopté des politiques de restriction du foncier. Auguste Lafon (UNPI) indique que l'avantage de l'investissement immobilier est qu'il est possible de le pratiquer sans mise de fond de départ, car le banquier accepte de prêter à des personnes qui n'ont pas de patrimoine. ■ Vif plaidoyer pour la liberté contractuelle De nombreux intervenants ont vigoureuse- ment défendu la thèse de la liberté contractuelle dans les rapports locatifs. L'avocat Gérard Weber (UNPI) estime que le problème de la loi de 1989 est qu'elle est défavorable au bailleur et il insiste sur la difficulté d'exécution des jugements d'expulsion. France Gauvin (UNPI) abonde en affirmant que le «déséquilibre de la loi de 1989 est total» et elle réclame que le bailleur puisse donner congé en fin de bail sans motif. L'avocat Mathieu Laine est encore plus net: «il faut repenser le lien entre le proprié- taire et le locataire» et en revenir à une relation purement contractuelle, sans inter- vention de l'état. Il estime qu'un système libre permettra de louer plus facilement. Il stigmatise le droit au logement, car «le droit à… crée la pénurie du droit». Il consi- dère que le droit au logement pousse les gens qui sont au-dessous du seuil de res- sources à s'y maintenir ou à faire pression sur les politiques pour obtenir que le seuil soit relevé. Il y voit un outil qui incite au combat social. Il préconise que les expul- sions puissent se faire au plus tard au 4e mois d'impayé. Face à ces arguments, Alain Lecomte (DGUHC) reconnaît le problème de l'exécution des jugements d'expulsion, mais il indique d'emblée que remettre en chantier la loi sur les rapports locatifs «poserait de graves difficultés». Il explique que la loi DALO a eu pour objectif de mettre en valeur le déséquilibre entre l'offre et la demande et de prendre les moyens d'agir sur ce déséquilibre. Il récuse l'idée qu'on puisse, notamment pour les zones tendues, faire totalement confiance au marché. Marc-Philippe Daubresse soutient la thèse de l'UNPI: il estime qu'il faut revoir com- plètement la loi de 1989 qui «est une loi perdant perdant». L'ancien ministre indique par ailleurs qu'il faut «changer la gouvernance de l'Anah», évoquant sa structure trop décentralisée. À propos du Grenelle de l'environnement, il reconnaît que les exigences de performance énergé- tique représentent un surcoût, mais qu'il faut mettre l'accent sur l'ancien. Il propose de rendre obligatoire le COS énergétique.
