■ LE CONTRAT DE PROMOTION IMMOBILIÈRE
par Nicolas Villasforza p. 3
I Les interdictions p. 3
II Un droit commun pour le contrat de promotion immobilière p. 4
A – Eléments constitutifs du contrat de promotion p.5
B – Publication et forme du contrat p.5
C – Pouvoirs du promoteur p.6
D – Obligations du promoteur p.6
E – Droits et obligations du promoteur p.6
F – Fin du contrat p.6
III Règles particulières au secteur protégé p.7
A – Généralités p.7
B – Secteur protégé p.7
C -Contenu du contrat de promotion immobilière p.8
D – Règlementation de l’époque de certains paiements par le maître de l’ouvrage p.9
E – Obligations du maître de l’ouvrage p.9
F – Garantie d’éxécution du contrat p.10
IV Sanctions pénales p. 11
A – Délit de versement irrégulier p.11
B – Détournement de fonds p.12
C – Interdictions professionnelles p.12
V Conclusion p.12
■ MARCHÉ p.13
✓ Les prix de l’immobilier sont contrastés mais ne s’effondrent pas
■ ANALYSE p.14
par Bérénice Tournafond
Université du Patrimoine
✓ La crise du logement est-elle une fatalité ?
■ LECONTRATDE PROMOTIONIMMOBILIÈRE parNicolasVillasforza p.3 ILesinterdictionsp.3 IIUndroitcommunpour lecontratdepromotion immobilièrep.4 A -Elémentsconstitutifsducontrat depromotionp.5 B -Publicationetformeducontrat p.5 C -Pouvoirsdupromoteurp.6 D -Obligationsdupromoteurp.6 E -Droitsetobligationsdu promoteurp.6 F -Finducontratp.6 IIIRèglesparticulièresausecteur protégép.7 A -Généralitésp.7 B -Secteurprotégép.7 C -Contenuducontratdepromotion immobilièrep.8 D -Règlementationdel’époquede certainspaiementsparlemaîtrede l’ouvragep.9 E -Obligationsdumaîtrede l’ouvragep.9 F -Garantied’éxécutionducontrat p.10 IVSanctionspénalesp.11 A -Délitdeversementirrégulierp.11 B -Détournementdefondsp.12 C -Interdictionsprofessionnellesp.12 VConclusionp.12 ■ MARCHÉ p.13 ✓ Lesprixdel’immobiliersontcon- trastésmaisnes’effondrentpas ■ ANALYSE p.14 parBéréniceTournafond UniversitéduPatrimoine ✓ Lacrisedulogementest-elleune fatalité? Pourquoiuncontratde promotionimmobilière? D epuislafindesannéessoixante,lelégislateurestinter- venupouroffrirdenombreusestechniquesjuridiquesafindeper- mettrel’accomplissementdel’actedeconstruire.Dansl’espritde nombreusespersonnes,lepromoteurestsouventl’animateur d’unesociétédeconstruction-vente,prenantl’initiativeetlesoin principaldel’opération.C’estalorsunpromoteurvendeur. Maislepromoteurpeutêtreunprestatairedeserviceassistantle maîtredel’ouvrage.Iln’investitaucuncapitaldansl’affaire,celle- ciétantfinancéeparlemaîtredel’ouvrage.Lelégislateurest alorsintervenuen1971pourinstitutionnaliserlecontratdupro- moteurmandataire,lepromoteurintermédiaire.Ilexisteundroit communducontratdepromotionimmobilièrecontenuauxarti- clesL.221-1àL.221-6ducodedelaconstructionetdel’habita- tion.Cetteréglementationn’estpasd’ordrepublicetestdonc susceptiblededérogationsdèslorsquel’onnedénaturepasle contrat. Maisàcôté,ilexisteuneréglementationd’ordrepublicquandle contratdepromotionviseàlaréalisationdelogementsoude locauxmixteslogement/secteurprofessionnel.Elleseraexaminée aprèslesrèglesdudroitcommun. L ecandidatpropriétairepeutdéciderdechoisirpourson opérationdeconstructionunedesformulesexposésau«LivreII– Statutdesconstructeurs»ducodedelaconstructionetdel’habi- tation.Cestechniquesfontappeltantôtàlatechniquesociétaire, tantôtàlatechniquecontractuelle.Ilestànoterquelorsqu’elles touchentausecteurprotégédel’habitation,ellessontd’ordre publicetnesouffrentpasdedispositionscontraires.Ilexisteainsi deuxcatégoriesderègles:cellesquiconcernentledroitcommun ducontratetcellequisontpropresausecteurprotégé.Enfincer- tainesrèglessontpénalementsanctionnéeslelégislateursepréoc- cupantaussid’écartercertainespersonnesdel’accèsauxprofes- sionsimmobilières. Maisdanstouslescas,ilconvientpréalablementd’examinerles interdictionsédictéesparlelégislateur. NicolasVillasforza JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr ÉDITO N UMÉRO spécial 21 21JUILLET 2008 ISSN 1622-1419 8 E A NN É E AU SOMMAIRE . . immobilier JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo. fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mèl: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ A participé à ce numéro: Nicolas Villasforza - Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813 Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos +5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine N u m é r o s p é c i a l : Le co n t r a t d e p r o m o t i o n i m m o bi l i è r e Numéro spécial: Le contrat de promotion immobilière BULLETIN D’ABONNEMENT «PRIVILÈGE» 21 juillet 2008 page 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • J J U U R R I I S S H H E E B B D D O O I I M M M M O O B B I I L L I I E E R R 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier NS 21 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ Nom, Prénom : MEL: Société : TEL: FAX: AdresseSignature et cachet de la société: N° TVA intracom . : Complétez vos coordonnées ■ OUI , je souhaite bénéficier de l’ offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée, avec plus de 20% de réduction : - soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre +5 numéros spéciaux) et l’option Mèl de 49 € TTC (dont 19,6% de TVA): au prix de 648 € € TTC au lieu de 818 € TTC - soit un an d’abonnement papier seul: au prix de 599 € TTC (dont 2,1% de TVA) au lieu de 769 € TTC. Ci-joint mon chèque de ❑ 648 € TTC ou de ❑ 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription BULLETIN D’ABONNEMENT «PRIVILÈGE» À RETOURNER À JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART U N E O F F R E E X C E P T I O N N E L L E R é s e r vé e a u x n o u v e a u x a b o n n é s Pour vous abonner à Jurishebdo, avec 20% de réduction pour un premier abonnement, visitez notre site internet jurishebdo.fr ABONNEMENT «PRIVILEGE» 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • Présentation . Le législateur a voulu éviter que certaines personnes puissent utiliser une des techniques juridiques du livreII. Il a en conséquence énuméré un certain nombre d’interdictions qu’il n’a pas hésité à sanctionner pénalement. Interdictions de l’article L. 241-3 . Selon celui-ci, ne peuvent participer, en droit ou en fait, directement ou par personne interposée, à la fondation ou à la gestion des sociétés régies par le titreIer du présent livre, d'une société régie par la loi nº 86-18 du 6 janvier 1986 relative aux sociétés d'attribution d'immeubles en jouissance à temps par- tagé ou d'une société de promotion immobilière ni à la conclusion d'un contrat de promotion immobilière ou de l'un des contrats régis par les articles L. 231-1 et L. 232-1, les personnes ayant fait l'objet de l'une des condamnations énumérées à l'article 1er de la loi nº 47-1635 du 30août 1947 relative à l'assainissement des professions com- merciales et industrielles ou d'une condamnation à une peine d'emprison- nement avec ou sans sursis pour l'une des infractions ci-après: 1º Faux et usage de faux en écriture privée, de commerce ou de banque, faux prévu par les articles153 et154 du code pénal; À noter : depuis l’entrée en vigueur du Nouveau code pénal, le faux est répri- mé par les articles441-1 à 441-12 de ce document. 2º Vol, recel, escroquerie, abus de confiance, banqueroute, extorsion de fonds, valeurs ou signatures, délits punis des peines de l'escroquerie, de l'abus de confiance ou de la banqueroute; 3º Émission de mauvaise foi de chèque sans provision, usure et délit réprimé par l'article 15 de la loi nº 66-1010 du 28décembre 1966 relative à l'usure, aux prêts d'argent et à certaines opérations de démarchage et de publicité; À noter : depuis l’ordonnance n°2000-1223 du 14décembre 2000, ce texte a été abrogé et codifié à l’article L. 353-1 du code monétaire et financier. 4º Soustraction commise par dépositaire public, concussion commise par fonc- tionnaire public, corruption de fonction- naires publics et d'employés des entre- prises privées, communication de secrets de fabrique; 5º Atteinte au crédit de l'État, organisa- tion du refus collectif de l'impôt; 6º Faux témoignage, faux serment, subornation de témoin; 7º Proxénétisme ou délit puni des peines du proxénétisme; 8º Délits prévus par les articles L. 241-1 à L. 241-4, L. 242-6, L. 242-17 et L. 242-27 du code de commerce; À noter : les articles L. 241-1 à L. 241-4 répriment certains délits concernant les sociétés à responsabilité limitée; l’article L. 242-6 réprime certains délits commis en matière de société anonyme dont la présentation de faux bilans et l’abus de biens sociaux; l’article L. 242-17 réprime certains délits commis en société anonyme lors d’au- gmentations de capital.; quant à l’arti- cle L. 242-27 se rapportant au contrôle, il a été abrogé par la loi n°2001-420 du 15mai 2001. 9º Délit prévu par l'article 13 de la loi nº 52-332 du 24mars 1952 relative aux entreprises de crédit différé; À noter : cet article réprime toute in- fractions aux dispositions de la loi. 10º Délit prévu par l'article 21 de la loi du 13juin 1941 sur l'exercice de la pro- fession bancaire, délit prévu par le deu- xième alinéa de l'article 6 de la loi du 14juin 1941 relative à la réglementation et à l'organisation des professions se rattachant à la profession de banquier; À noter : en ce qui concerne les délits bancaires énumérés ici, ils font allusion aux lois des 13 et 14juin 1941 qui ont été abrogées par l’article 94 de la loi n°84-46 du 24janvier 1984 dite «loi bancaire» qui a été partiellement abro- gée et partiellement codifiée au code monétaire et financier. 11º Délit prévu par l'article 4 de la loi nº 60-580 du 21juin 1960 interdisant certaines pratiques en matière de trans- actions portant sur des immeubles et des fonds de commerce, et par les arti- cles 16, 17 et 18 de la loi nº 70-9 du 2janvier 1970 réglementant les condi- tions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce; À noter : cet article fait allusion à la loi du 21juin 1960 abrogée par l’article 19 de la loi n°70-9 du 2janvier qui, elle, trouve à s’appliquer. 12º Délit prévu par les articles L. 241-1, L. 241-2, L. 241-5, L. 241-6, L. 263-1 et L.263-2; 13º Délit prévu par l'article L. 311-13. 14º Délits prévus par les articles 22 et 31 de la loi nº 86-18 du 6 janvier 1986 précitée. À noter : l’article 22 de la loi réprime souscription de parts ou d'actions et les cession de parts ou d'actions effectuées en contravention avec cet article; l’article 31 punit des peines de l’abus de confiance le détournement de certaines sommes. Ex-loi du 30août 1947 . Quant à l’arti- cle 1er de la loi du 30août 1947, il a été abrogé par l’article 3 de l’ordonnance n°2005-428 du 6mai 2005. Cependant, l’article 4 de ce même texte a pris la précaution de disposer que les référen- ces contenues dans des dispositions de nature législative ou réglementaire à la loi du 30août 1947 sont remplacées par la référence au chapitreVIII du titreII du livreIer du code de commerce. On peut alors se référer à l’article L 128-1 du code de commerce: Art. L. 128-1 . - Nul ne peut, directement ou indirectement, pour son propre compte ou pour le compte d'autrui, entreprendre l'exercice d'une profession commerciale ou industrielle, diriger, administrer, gérer ou contrôler, à un titre quelconque, une entreprise com- merciale ou industrielle ou une société commerciale s'il a fait l'objet depuis moins de dix ans d'une condamnation définitive: 1° Pour crime; 2° A une peine d'au moins trois mois d'emprisonnement sans sursis pour: a) L'une des infractions prévues au titreIer du livreIII du code pénal, et pour les délits prévus par des lois spé- ciales et punis des peines prévues pour l'escroquerie et l'abus de confiance; 21 juillet 2008 page 3 L L E E C C O O N N T T R R A A T T D D E E P P R R O O M M O O T T I I O O N N I I M M M M O O B B I I L L I I È È R R E E ChapitreI: LES INTERDICTIONS 21juillet2008 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L E E S S I I N N T T E E R R D D I I C C T T I I O O N N S S À noter : le titre premier du livreIII du nouveau code pénal réprime les appro- priations frauduleuses (vol, extorsion, escroquerie, détournement). b) Recel ou l'une des infractions assimi- lées au recel ou voisines de celui-ci pré- vues à la section 2 du chapitreIer du titreII du livreIII du code pénal; c) Blanchiment; d) Corruption active ou passive, trafic d'influence, soustraction et détourne- ment de biens; e) Faux, falsification de titres ou autres valeurs fiduciaires émises par l'autorité publique, falsification des marques de l'autorité; f) Participation à une association de malfaiteurs; g) Trafic de stupéfiants; h) Proxénétisme ou l'une des infrac- tions prévues par les sections 2 et 2 bis du chapitreV du titreII du livreII du code pénal; À noter : il s’agit du proxénétisme et du recours à la prostitution de mineurs ou de personnes particulièrement vulnéra- bles i) L'une des infractions prévues à la sec- tion 3 du chapitreV du titreII du livreII du code pénal; À noter : il s’agit des conditions de travail et d'hébergement contraires à la dignité de la personne j) L'une des infractions à la législation sur les sociétés commerciales prévues au titreIV du livreII du présent code; k) Banqueroute; l) Pratique de prêt usuraire; m) L'une des infractions prévues par la loi du 21mai 1836 portant prohibition des loteries, par la loi du 15juin 1907 réglementant le jeu dans les cercles et casinos des stations balnéaires, thermales et climatiques et par la loi n°83-628 du 12juillet 1983 relative aux jeux de hasard n) Infraction à la législation et à la ré- glementation des relations financières avec l'étranger; o) Fraude fiscale; p) L'une des infractions prévues aux articles L. 115-16 et L. 115-18, L. 115-24, L. 115-30, L. 121-6, L. 121-28, L. 122-8 à L. 122-10, L. 213-1 à L. 213-5, L. 217-1 à L. 217-3, L. 217-6 à L. 217-10 du code de la consommation; q) L'une des infractions prévues aux ar- ticles L. 324-9, L. 324-10 et L. 362-3 du code du travail. À noter : les articles L. 324-9 L. 324-10 et L. 362-3 répriment le travail dissimulé; 3° A la destitution des fonctions d'of- ficier public ou ministériel. On doit considérer que cet article L.128-1 constitue le remplacement de l’article 1er de la loi de 1947. Interdictions de l’article L. 241-4 . Selon celui-ci: la même interdiction est encourue: a) Par les faillis non réhabilités et par les personnes frappées soit de faillite per- sonnelle, soit de l'une des interdictions de diriger, gérer, administrer ou contrô- ler toute entreprise commerciale prévue aux articles108 et109 de la loi nº 67-563 du 13juillet 1967 sur le règlement judi- ciaire, la liquidation des biens, la faillite personnelle et les banqueroutes; À noter : les articles108 et109 de la loi nº 67-563 ont été abrogés et transférés sous les articles189 et190 de la loi nº85-98 du 25janvier 1985. Ces mêmes articles ont été codifiés sous les articles L. 625-5 et L. 625-6 du code de commer- ce par l'ordonnance nº 2000-912 du 18septembre 2000. b) Par les officiers publics et ministériels destitués; c) Par les agréés, syndics et administra- teurs judiciaires révoqués; d) Par les membres radiés disciplinaire- ment et à titre définitif, pour manque- ment à la probité, des professions constituées en ordres. Sanctions pénales . Selon l’article L.241-5, toute personne contrevien- drant à l'interdiction résultant des arti- cles L. 241-3 et L. 241-4 sera punie d'un emprisonnement de deux ans et d'une amende de 22500 € ou de l'une de ces deux peines seulement. La jurisprudence a fait état de ce texte dans une affaire où un prévenu avait constitué deux sociétés, la première ayant pour objet toutes prospections, recherches et études relatives à la réali- sation de maisons, établissement de plans type et leur commercialisation et la seconde la distribution, la commercia- lisation de toutes techniques de cons- truction, de fabrication notamment de tout bâtiment, et que de plus il avait participé aux activités de ces deux socié- tés dont il était le gérant de fait, en as- surant la marche de l'entreprise, le suivi des dossiers, les règlements auprès des clients et en percevant une commission sur chaque contrat de construction con- clu par une des sociétés; or, l'intéressé avait été condamné le 17octobre 1983 par le tribunal correctionnel du Mans à la peine de deux ans d'emprisonnement pour vol avec effraction. Cela lui vaut une condamnation par les juges du fond pour violation des articles L. 241-3 et L. 241-5, ce qui est approuvé par la Cour de cassation (Cass. crim. 29novem- bre 1993, pourvoi n°9285512). Définition . Le contrat de promotion immobilière est un mandat d'intérêt com- mun par lequel une personne dite «Promoteur immobilier» s'oblige envers le maître d'un ouvrage à faire procéder, pour un prix convenu, au moyen de contrats de louage d'ouvrage, à la réali- sation d'un programme de construction d'un ou de plusieurs édifices ainsi qu'à procéder elle-même ou à faire procéder, moyennant une rémunération convenue, à tout ou partie des opérations juri- diques, administratives et financières concourant au même objet. Ce promo- teur est garant de l'exécution des obliga- tions mises à la charge des personnes avec lesquelles il a traité au nom du maî- tre de l'ouvrage. Il est notamment tenu des obligations résultant des articles1792 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du code civil (responsabilité des constructeurs). Si le promoteur s'engage à exécuter lui- même partie des opérations du program- me, il est tenu, quant à ces opérations, des obligations d'un locateur d'ouvrage (articles1831-1 du code civilet L. 221-1 du CCH). ChapitreII: UN DROIT COMMUN POUR LE CONTRAT DE PROMOTION IMMOBILIÈRE Qualification du contrat . Il s’agit donc en principe d’un mandat d’intérêt com- mun lequel, comme tel, est irrévocable sauf cas de force majeure ou de faute du mandataire. Mais ce contrat a aussi un caractère ambivalent puisque si le pro- moteur s'engage à exécuter lui-même partie des opérations du programme, il est tenu, quant à ces opérations, des o- bligations d'un locateur d'ouvrage, c’est à dire d’un entrepreneur. Mais fondamentalement le contrat de promotion reste un mandat, ce qui explique que l’on peut recourir aux règles du mandat quand la législation spéciale fait défaut. A - Éléments constitutifs du contrat de promotion. Ils sont au nombre de quatre. 1) Réalisation d'un programme de construction d'un ou de plusieurs édifices. Cette condition a donné lieu à une abondante jurisprudence. C’est ainsi qu’un marchand de biens, professionnel de l'immobilier, ayant pris le soin princi- pal de l'opération sur les plans adminis- tratif, financier, juridique et technique ne peut être condamné en qualité de promoteur, sur le fondement de l'article 1831-1 du code civil, dès lors que c'est, après transformation d'un hôtel en un immeuble d'habitation, qu'il a vendu les appartements clés en mains (Cass. 3e civ. 6novembre 1985, pourvoi n°8411574, Bull. civ. III n°140). Il ne suffit pas à une cour d’appel de retenir que le contrat conclu par une société et par le maître de l'ouvrage donnait à celle-ci le pouvoir d'accomplir toutes opérations juridiques, financiè- res, techniques et administratives à l'exception du choix de l'architecte et de l'entreprise et ne lui conférait pas la signature exclusive des différents con- trats et marchés. Encore faut-il recher- cher si la société s'était obligée envers le maître de l'ouvrage à faire procéder à la réalisation du programme de cons- truction (Cass. 3e civ. 23avril 1986, pourvoi n°84-12852, Bull. civ. III n°52). Il n’y a pas de contrat de promotion im- mobilière quand une personne n’est intervenue que comme simple manda- taire, et ceci alors que la propriétaire avait pris l'initiative et assumé les ris- ques de l'opération qu'elle avait, pour une grande part, dirigée, intervenant personnellement et de façon répétée dans les domaines administratif, tech- nique et financier (Cass. 3e civ. 9octo- bre 1991, pourvoi n°90-10514). De même, lorsqu’une société intervient comme simple mandataire du sociétaire et maître de l'ouvrage délégué, ne per- çoit aucune rémunération, hormis des frais de gestion déterminés par assem- blée générale des sociétaires, la cour d'appel en a exactement déduit que cette société n'était pas un promoteur immobilier et n'était pas tenue des obli- gations des articles1792 et suivants du Code civil envers le maître de l'ouvrage (Cass. 3e civ. 17décembre 1997, pourvoi n°96-12030). Une cour d'appel a exactement caracté- risé l'existence d'un contrat de promo- tion immobilière en relevant, par motifs adoptés, que l'accord conclu entre les époux L… et M. G…. constituait un mandat d'intérêt commun par lequel ce dernier s'était obligé envers les époux L…. à faire procéder, pour le prix conve- nu de 300000francs, au moyen de contrats de louage d'ouvrage passés avec les entrepreneurs, à la réalisation du programme de construction d'une maison d'habitation et à procéder ou à faire procéder, moyennant une rémuné- ration convenue de sept pour cent sur le montant total des travaux, à une par- tie des opérations juridiques, adminis- tratives et financières concourant à l'ob- jet du contrat (Cass. 3e civ. 14mars 1990, pourvoi n°88-17082). 2) Autres missions du promoteur. Le promoteur doit passer avec des en- trepreneurs des contrats de louage d’ouvrage, c’est-à-dire des contrats d’entreprise permettant la réalisation du programme. Comme on l’a vu, en application de l’article L. 221 alinéa2, si le promoteur s'engage à exécuter lui-même partie des opérations du programme, il est tenu, quant à ces opérations, des obligations d'un locateur d'ouvrage. Certains mem- bres de la doctrine considèrent que dans ce cas, il n’y pas de contrat de pro- motion. La question n’est pas neutre au regard du droit pénal pour la qualifica- tion du contrat puisque l’article L 241-2 du CCH prévoit que toute personne qui, ayant reçu ou accepté un ou plusieurs versements, dépôts, souscriptions d'ef- fets de commerce, à l'occasion de pro- motion immobilière soumis aux disposi- tions des titresIer etII du présent livre, aura détourné tout ou partie de ces sommes sera punie des peines de l'abus de confiance prévues par les articles 314-1 et 314-10 du code pénal. Or cet article est général au contrat de promo- tion immobilière et ne se limite pas au «secteur protégé». Le promoteur doit aussi procéder lui- même ou faire procéder, moyennant une rémunération convenue, à tout ou partie des opérations juridiques, admi- nistratives et financières concourant au même objet. 3) Le prix convenu. Si cet élément manque, le contrat ne pourra recevoir la qualification de contrat de promotion immobilière. 4) Rémunération du promoteur. Là encore, il s’agit d’un élément essentiel. B – Publication et forme du contrat. Le contrat de promotion immobilière est réputé emporter restriction au droit de disposer au sens et pour l'application de l'article 28-2º du décret nº 55-22 du 4janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière (article L. 221-6 du CCH). De plus, il n’est opposable aux tiers qu’à partir de sa mention au fichier immobilier (Article1831-3 denier alinéa du code civil). Ceci impose de recourir à l’acte authen- tique ou encore à l’acte sous seing privé lequel devra être déposé au rang des minutes d’un notaire. Si le contrat de promotion est publié le même jour qu’une hypothèque, cette 21 juillet2008 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • U U N N D D R R O O I I T T C C O O M M M M U U N N P P O O U U R R C C E E C C O O N N T T R R A A T T dernière prime en vertu de l’article 31 du décret (Cour d’appel de Versailles, 10octobre 1996; Dalloz 1997 sommaire 258). Le contrat doit être rédigé avant le commencement d’exécution. C – Pouvoirs du promoteur Le contrat emporte pouvoir pour le pro- moteur de conclure les contrats, rece- voir les travaux, liquider les marchés et généralement celui d'accomplir, à con- currence du prix global convenu, au nom du maître de l'ouvrage, tous les actes qu'exige la réalisation du pro- gramme. Il s’agit donc d’une mission de maîtrise d’ouvrage par délégation. Toutefois, le promoteur n'engage le maître de l'ouvrage, par les emprunts qu'il contracte ou par les actes de dispo- sition qu'il passe, qu'en vertu d'un man- dat spécial contenu dans le contrat ou dans un acte postérieur. Le maître de l'ouvrage est tenu d'exécuter les enga- gements contractés en son nom par le promoteur en vertu des pouvoirs que celui-ci tient de la loi ou de la conven- tion (article L. 221-2). D – Obligations du promoteur Assurance dommage-ouvrage. Le promoteur est tenu de la souscrire. Substitution d’un tiers. Le promoteur ne peut se substituer un tiers dans l'exé- cution des obligations qu'il a contractées envers le maître de l'ouvrage sans l'ac- cord de celui-ci (article L. 221-3 alinéa3). Obligation de résultat. Le promoteur est tenu par une obligation de résultat, de livrer un immeuble conformé aux règles de l'art et exempt de malfaçons (Cass. 3e civ. 21février 1978, pourvoi n°76-13827, Bull. civ. III n°87). Il est aussi garant des obligations des cocon- tractants. Ainsi, il s’agit d’une obliga- tion générale de bonne fin. Garantie des cocontractants. Le pro- moteur est garant de l'exécution des obligations mises à la charge des per- sonnes avec lesquelles il a traité au nom du maître de l'ouvrage. (article L. 221-1 partiel). Garantie des constructeurs. Dans ce cadre, le promoteur est notamment ga- rant de l'exécution des obligations ré- sultant des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du code civil (article L. 221-1 alinéa 1er). Si le promoteur s'engage à exécuter lui- même partie des opérations du pro- gramme, il est tenu, quant à ces opéra- tions, des obligations d'un locateur d'ouvrage (article L. 221-1 alinéa2). Il ne s’agit pas d’un cautionnement mais d’une obligation principale en garantie. Il sera donc tenu de la garantie décen- nale de l’article 1792, c’est-à-dire les dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination. Quant à l’ar- ticle 1792-2, il étend la garantie aux dommages qui affectent la solidité des éléments d'équipement d'un ouvrage, mais seulement lorsque ceux-ci font in- dissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert. Il sera aussi tenu de la garantie biennale de bon fonctionnement des autres élé- ments de l’ouvrage. Il n’est pas tenu par contre de la garantie de parfait achève- ment. Il sera aussi tenu de la garantie d’isola- tion phonique. Garantie du prix convenu. Il doit garantir le prix stipulé au contrat lequel doit s’entendre comme étant le prix de revient total du programme. Il garantit ainsi le maître de l’ouvrage contre les dépassements de prix. Ce prix cepen- dant ne comprend pas la rémunération du promoteur. Sort des économies. Sauf stipulations contraires et en application des règles du mandat, le promoteur agissant au nom et pour le compte de son man- dant, les économies doivent profiter à ce dernier. E - Droits et obligations du maître de l’ouvrage Paiement du prix convenu et de la rémunération du promoteur . Le maî- tre de l’ouvrage doit d’abord payer le «prix convenu» au contrat. À cela s’a- joute la rémunération prévue au con- trat pour le promoteur. Le maître de l’ouvrage ne peut pas verser directe- ment le prix aux différents locateurs d’ouvrages qui sont intervenus. Garantie de paiement à l’entrepre- neur. En application de l’article 1799-1 du code civil, le maître de l'ouvrage qui conclut un marché de travaux privé visé au 3º de l'article 1779 doit garantir à l'entrepreneur le paiement des sommes dues lorsque celles-ci dépassent un seuil fixé par décret en Conseil d'État. Actuel- lement (décret n°99-658 du 30 juillet 1999), ce seuil est fixé à 12000 € hors- taxes. Le mode de garantie selon qu’il y a emprunt est régi en détail par l’article 1799-1. Engagements du promoteur. Le maî- tre de l'ouvrage est tenu d'exécuter les engagements contractés en son nom par le promoteur en vertu des pouvoirs que celui-ci tient de la loi ou de la convention. Cession . Si, avant l'achèvement du pro- gramme, le maître de l'ouvrage cède les droits qu'il a sur celui-ci, le cessionnaire lui est substitué de plein droit, active- ment et passivement, dans l'ensemble du contrat. Le cédant est garant de l'exécution des obligations mises à la charge du maître de l'ouvrage par le contrat cédé. Les mandats spéciaux donnés au promo- teur se poursuivent entre celui-ci et le cessionnaire (article L. 221-3) F – Fin du contrat Livraison de l’immeuble et arrêté des comptes. La mission du promoteur ne s'achève à la livraison de l'ouvrage que si les comptes de construction ont 21 juillet 2008 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • U U N N D D R R O O I I T T C C O O M M M M U U N N P P O O U U R R C C E E C C O O N N T T R R A A T T été définitivement arrêtés entre le maî- tre de l'ouvrage et le promoteur, le tout sans préjudicier aux actions en respon- sabilité qui peuvent appartenir au maî- tre de l'ouvrage contre le promoteur (article L. 221-4). En ce qui concerne la notion de livraison, il en existe une à l’article R. 222-14 qui concerne le sec- teur protégé. Causes liées au mandat. Il peut y avoir application de l’article 2007 du co- de civil qui permet au mandataire de renoncer au mandat, en notifiant au mandant sa renonciation. Néanmoins, si cette renonciation préjudicie au man- dant il devra en être indemnisé par le mandataire, à moins que celui-ci ne se trouve dans l'impossibilité de continuer le mandat sans en éprouver lui-même un préjudice considérable. En droit, compte- tenu de l’obligation de résultat du pro- moteur, il y aura toujours préjudice. Mandat d’intérêt commun, il ne pourra être révoqué que du consentement mutuel des parties ou pour une cause reconnue en justice. Il peut aussi finir par le décès ou l’incapacité d’une desparties. 21juillet 2008 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R È È G G L L E E S S P P A A R R T T I I C C U U L L I I È È R R E E S S A A U U S S E E C C T T E E U U R R P P R R O O T T É É G G É É CHAPITRE III: RÈGLES PARTICULIÈRES AU SECTEUR PROTÉGÉ A - Généralités Faculté de rétractation . En applica- tion de l’article L. 271-1 du CCH, pour tout acte ayant pour objet la construc- tion ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lende- main de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte. Peu importe que l’acte soit authentique ou sous seing privé. Caractère d’ordre public. Les disposi- tions particulières du chapitreII du CCH relatives au contrat de promotion im- mobilière pour la construction d’immeu- bles à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation sont d’or- dre public (article L. 222-7). B – Secteur protégé Secteur protégé. Tout contrat par le- quel une personne s'oblige envers le maître de l'ouvrage à faire procéder à la construction d'un immeuble d'habita- tion ou d'un immeuble à usage profes- sionnel et d'habitation, en une qualité autre que celle de vendeur ou que cel- les qui sont indiquées au 3º de l'article 1779 du code civil, est soumis aux règles des articles1831-1 à 1831-5 du même code, reproduits aux articles L.221-1 à L.221-5 du CCH, ainsi qu'à celles du pré- sent chapitre (article L.2221 alinéa 1er) L’article 1779 3° du code civil vise les architectes, entrepreneurs d'ouvrages et techniciens par suite d'études, devis ou marchés. Il y a donc deux critères: Critère de la personne : les dispositions de l’article L. 222-1 ne s’appliqueront pas lorsque l’intéressé qui intervient dans l’opération de construction agit en qualité de vendeur ou en qualité d’ar- chitecte, d’entrepreneur d'ouvrages et de technicien. Critère de la destination . L’immeuble doit être à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation. Selon l’article L. 242-1 du CCH, «Pour l'application de l’article L. 222-1, un immeuble collectif est considéré comme un immeuble à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation lorsque 10p.100 au moins de sa super- ficie est affectée à de tels usages». Exceptions au secteur protégé . Le principe posé à l’article L. 222-1 alinéa 1er n’est pas applicable dans un certain nombre cas qui ne nécessite pas alors le recours à un contrat de promotion immobilière: 1) Lorsque le maître d'ouvrage est une personne qui construit un ou plusieurs immeubles en vue de la vente ou une société autre que des sociétés d’attri- bution ou des sociétés coopératives de construction faisant construire plus de deux locaux à usage professionnel ou d'habitation. Dès lors que l’intéressé a l’intention de vendre que ce soit avant ou après achèvement de l’immeuble, les règles de la promotion immobilière sont inutiles (article L. 222-1 dernier alinéa). 2) Lorsque le maître d'ouvrage est une société autre que des sociétés d’attri- bution ou des sociétés coopératives de construction faisant construire plus de deux locaux à usage professionnel ou d'habitation. Cela peut viser un investis- seur institutionnel tel une compagnie d’assurance (article L. 222-1 dernier ali- néa). De telles sociétés sont considérées comme assez puissantes pour protéger leurs intérêts. 3) Quel que soit le maître de l'ouvrage, lorsque la personne qui s'oblige à faire procéder à la construction est une socié- té d'économie mixte dont le capital appartient pour plus de la moitié à des personnes morales de droit public (arti- cle L. 222-2 alinéa 1er). Superficie à retenir Les superficies à retenir sont les superficies développées de tous les locaux de l'immeuble, qu'il s'agisse de locaux principaux, de locaux annexes ou de parties communes. Sont notamment considérés comme locaux annexes les caves, greniers, resserres, celliers, terrasses, balcons, loggias, garages et sous-sols. Si les annexes sont affectées ou destinées à être affectées à un local principal, elles sont considérées comme étant de même nature que ce local principal. Les annexes qui ne sont ni affectées ni destinées à être affectées à un local princi- pal sont réputées réparties entre, d'une part, les locaux à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation et, d'autre part, les locaux d'une autre nature, selon le rapport existant entre les superficies développées de ces deux catégories de locaux, y compris leurs propres annexes (article R. 222-3 du CCH). 4) Lorsque la personne qui s'oblige envers le maître de l'ouvrage en une qualité indiquée au 3. de l'article 1779 du code civil n'accomplit que les opéra- tions administratives prévues à l'article 1831-1 du même code, reproduit à l'article L. 221-1 du CCH (article L. 222-2 alinéa2). On a voulu éviter que ces per- sonnes soient obligées de conclure un contrat de promotion immobilière alors qu’elles en sont dispensées en applica- tion de l’article L. 222-1. 5) Les sociétés de construction-vente, les sociétés d’attribution, les sociétés coopératives de construction qui, lors de l'achat d'une fraction de terrain sur le- quel elles construiront, s'obligent à l'é- gard du vendeur, lequel conserve le sur- plus du terrain, à faire édifier pour son compte les immeubles correspondant audit surplus et à assumer la charge de leur coût ne sont pas tenues de passer un contrat de promotion avec ledit ven- deur (article L. 222-2 alinéa3° Dans ce cas, les obligations contractées par la société à l'égard du vendeur sont garanties par la personne avec laquelle la société a conclu un contrat de promo- tion ou, s'il y a lieu, par son représen- tant légal ou statutaire assumant les obligations du promoteur (article L.222-2 denier alinéa). C – Contenu du contrat de promotion immobilière Principe . Le contenu est précisé à l’article L. 222-3 du CCH. Le contrat de promotion immobilière doit être cons- taté, avant le commencement de son exécution, par un écrit contenant les énonciations suivantes (voir encadré). Possibilité de conclure par actes séparés. Par dérogation aux disposi- tions qui précèdent, le contrat peut être constaté par plusieurs actes séparés comportant chacun des énonciations limitées à une phase ou à une partie de l'ensemble des opérations à réaliser. Toutefois, aucun travail matériel, hormis ceux nécessaires aux études prélimi- naires, ne peut être effectué sur le ter- rain avant la signature des actes concer- nant toutes les opérations à réaliser. Annexes au contrat . Le contrat de promotion immobilière comporte en annexe les plans, coupes et élévations avec les cotes utiles des bâtiments, voies, réseaux divers et aménagements extérieurs ou intérieurs. Ces documents font ressortir les surfaces de chacune des pièces, de chacun des locaux, de chacune des annexes ou dégagements dont la construction est prévue en faisant mention des éléments d'équipement qui seront réalisés. S'il s'agit d'immeubles collectifs ou d'ensembles immobiliers comportant des locaux ou des logements sembla- bles, les indications détaillées peuvent se limiter aux types de locaux, dès lors que sont fournies des indications suffi- santes pour qu'il soit possible de connaî- tre non seulement le nombre de locaux ou d'appartements qui seront réalisés conformément au type proposé, mais aussi la situation et la disposition de chacun de ces locaux et de ces apparte- ments ainsi que des parties communes permettant d'y accéder. Nullité du contrat . L'inobservation des dispositions de l’article L. 222-3 entraîne la nullité du contrat de promotion im- mobilière. Cette nullité ne peut être invoquée que par le maître de l'ouvrage et jusqu'à l'achèvement des travaux. Dès lors qu'un contrat de promotion a été conclu le 30janvier 1974 et que les plans et devis n'ont été établis que le 30janvier 1975, les exigences légales d'ordre public n'ont pas été respectées. Une cour d’appel justifie légalement sa décision déclarant le contrat nul, en l'état de ces énonciations d'où il résulte que lors de sa signature ce contrat ne comportait pas en annexe tous les docu- ments prescrits à peine de nullité (Cass. 3e civ. 3juin 1980, pourvoi n°7910582, Bull. civ. III n°109). NB: cette nullité a des incidences sur le plan pénal (voir supra). Inopposabilité des contrats des cocontractants. Cette inobservation de cette même règle entraîne l'inopposa- bilité au maître de l'ouvrage des contrats passés par le promoteur. Révision du prix. Les règles sont fixées à l’article R. 222-6. Base et notification aux cocontractants. Le prix convenu au d de l'alinéa 1er de l'article L. 222-3 est augmenté ou dimi- nué, selon le cas, des sommes résultant du jeu des clauses d'actualisation et de révision prévues dans les contrats et 21juillet 2008 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R È È G G L L E E S S P P A A R R T T I I C C U U L L I I È È R R E E S S A A U U S S E E C C T T E E U U R R P P R R O O T T É É G G É É Extension du secteur protégé. Le secteur protégé du logement trou- vera à s’appliquer dès lors que les locaux sont réalisés par une société d’attribution ou par une société coo- pérative attribuant les locaux par voie de partage ou faisant réaliser son pro- gramme par un promoteur privé. C’est encore le cas des sociétés en jouissance à temps partagé. Dans ces trois cas le recours au secteur protégé est obligatoire sauf si ces sociétés confient les opérations de promotion immobilière au dirigeant de la société. Contenu du contrat de promotion dans le secteur protégé a) La situation et la contenance du terrain sur lequel doit être édifié le bâti- ment; b) La consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire; c) Les devis descriptifs et les conditions d'exécution techniques des travaux; d) Le prix convenu ainsi que les limites et conditions dans lesquelles la révision du prix peut intervenir; si un poste pour imprévu est inclus dans le prix et si le contrat ne subordonne pas l'utilisation des sommes correspondantes à un accord préalable du maître de l'ouvrage, le promoteur doit, en fin d'opération, restituer à ce dernier la totalité des sommes qui auraient été appelées et dont il ne peut pas justifier avoir eu besoin pour exécuter sa mission; e) Les moyens et conditions de financement et les modalités de règlement à mesure de l'avancement des travaux; f) La rémunération du promoteur pour ses soins, peines et débours; g) Le délai dans lequel le bâtiment doit être édifié; h) La garantie apportée par le promoteur pour la bonne exécution de sa mission. marchés conclus pour la réalisation de l'immeuble: il s’agit non pas du contrat passé avec le maître de l’ouvrage mais de ceux conclus avec les entrepreneurs et le promoteur. Préalablement à la signature de ces contrats et marchés, le promoteur est tenu de notifier aux cocontractants le prix convenu dans le contrat de promo- tion immobilière, déduction faite du poste pour imprévu, et le total des en- gagements qu'il a déjà pris pour la réa- lisation de l'immeuble. Notification éventuelle au maître de l’ouvrage. Les clauses d'actualisation et de révision mentionnées à l'alinéa 1er, si elles ne sont pas indiquées dans le contrat de promotion immobilière, et le montant de chaque contrat, marché ou engagement sont notifiés par le promo- teur au maître de l'ouvrage/Les notifica- tions prévues ici sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par remise de documents contre récépissé ou émarge- ment. Contrat préliminaire . L’opération de promotion peut nécessiter un certain nombre d’études préalables que le pro- moteur ne désire pas financer. Ces opé- rations peuvent porter sur les études de marché, les études juridiques, fiscales, financières du programme de construc- tion les avant-projets d’architecture. À cet égard, l’article R. 222-2 prend bien soin de préciser que le commencement d'exécution du contrat de promotion immobilière, qu'il soit constaté par un ou plusieurs actes indiqués au deuxième alinéa de l'article L. 222-3, résulte de la signature d'un contrat de louage d'ou- vrage ou, en cas d'absence de contrat de cette nature, du commencement des travaux, à l'exception des contrats limi- tés aux études préliminaires prévues au deuxième alinéa dudit article dans le cas où ces contrats sont distincts du contrat de promotion immobilière. Lorsqu'il existe un contrat particulier dont l'objet est limité aux études préli- minaires prévues au deuxième alinéa de l'article L. 222-3, ce contrat n'est pas soumis aux règles du contrat de promo- tion immobilière. Il n’est donc pas sou- mis aux dispositions de l’article L 222-1. Lorsqu'un contrat de promotion immo- bilière fait suite à un contrat particulier d'études préliminaires, les dispositions du contrat particulier ne sont pas obli- gatoirement reprises dans le contrat de promotion immobilière. Les deux contrats sont alors passés, exécutés et réglés selon leurs règles propres indé- pendamment l'un de l'autre (article R.222-4 du CCH). En ce qui concerne la rémunération du promoteur, l’article R. 222-8 dispose que les paiements ne peuvent excéder au total 10p.100 de la rémunération à la signature du contrat de promotion immobilière dans le cas où les études préliminaires ont fait l'objet d'un contrat distinct du contrat de promo- tion immobilière, 25p.100 dans le cas contraire. D - Réglementation de l’époque de certains paiements par le maître de l’ouvrage Conclusion du contrat . Avant la signature du contrat, le promoteur ne peut exiger ni même accepter du maître de l'ouvrage aucun versement, aucun dépôt, aucune souscription ni accepta- tion d'effets de commerce. Aucun paie- ment ne peut non plus être exigé ni accepté avant la date à laquelle la créance est exigible (article L. 222-5 du CCH). Des conséquences pénales sanc- tionnent la violation de ces dispositions. Règlement du prix. Il s’agit ici du prix et non de la rémunération du promo- teur. Le contrat comme on l’a vu doit comporter en application de l’article L.222-3 e) les modalités de règlement à mesure de l'avancement des travaux. Ces modalités de règlement du prix, éventuellement révisé, doivent être conformes aux dispositions suivantes: Les paiements sont faits en fonction de l'état d'avancement des travaux justifié selon les modalités prévues au contrat. Toutefois ils ne peuvent excéder au total: -15p.100 du prix à l'achèvement des fondations; -70p.100 à la mise hors d'eau. Pour l'application des alinéas précé- dents le prix s'entend déduction faite de la somme figurant au poste pour imprévu, dans la mesure où elle n'a pas été utilisée dans les conditions prévues au d du premier alinéa de l'article L.222-3 (article R. 222-7 du CCH). Rémunération du promoteur. Elle aussi doit être fixée au contrat ainsi que les modalités de règlement. Les paie- ments ne peuvent excéder au total: -10p.100 de la rémunération à la signature du contrat de promotion immobilière dans le cas où les études préliminaires ont fait l'objet d'un contrat distinct du contrat de promo- tion immobilière, 25p.100 dans le cas contraire; -50p.100 à la mise hors d'eau; -70p.100 à l'achèvement des travaux d'équipement, de plomberie, de menui- serie et de chauffage; -90p.100 à la livraison du bâtiment au maître de l'ouvrage. Le solde est consigné par le maître de l'ouvrage lors de la livraison, à moins que le promoteur ne fournisse pour un montant égal la caution personnelle et solidaire d'une banque, d'un établisse- ment financier habilité, d'une entreprise d'assurance agréée à cet effet ou d'une société de caution mutuelle constituée conformément aux dispositions de la loi du 13mars 1917 ayant pour objet l'or- ganisation du crédit au petit et moyen commerce et à la petite et moyenne industrie. Il est payable à l'achèvement de la mission du promoteur, tel que cet achèvement est défini à l'article 1831-4 du code civil. E – Obligations du maître de l’ouvrage Elles s’ajoutent à celles exposées chapitre 2. Paiement. Le maître de l’ouvrage doit payer le prix convenu et la rémunéra- tion du promoteur dans les limites contractuelles et légales. Le contrat peut prévoir une indemnisation forfai- taire du promoteur pour retards dans les paiements du maître de l’ouvrage (article R. 222-12). 21 juillet 2008 page 9 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R È È G G L L E E S S P P A A R R T T I I C C U U L L I I È È R R E E S S A A U U S S E E C C T T E E U U R R P P R R O O T T É É G G É É Clause résolutoire . Il bénéficie de dis- positions protectrices. Effectivement (article L. 222-4): nonobstant toute stipulation contraire, les clauses de résolution de plein droit concernant les obligations de versement mises à la charge du maître de l'ouvra- ge par le contrat ne produisent effet qu'un mois après mise en demeure res- tée infructueuse. Un délai peut être demandé pendant le mois ainsi imparti, conformément aux articles1244-1 à 1244-3 du code civil. Les effets des clauses de résolution de plein droit sont suspendus pendant le cours des délais ainsi octroyés en vertu de l'article 1244 du code civil. Ces clauses sont réputées n'avoir jamais joué si le débiteur se libère dans les conditions déterminées par le juge. Dépassements de prix du fait du maître de l’ouvrage. Le maître de l'ouvrage est tenu d'indemniser le pro- moteur pour les dépassements du prix convenu résultant de son fait, et notam- ment de retards dans le règlement du prix et des délais de paiement qui lui auraient été accordés, en vertu de l'article L. 222-4. La garantie prévue à l'article R. 222-9 (voir F – garanties d’exécution) ne s'étend pas à l'indemnisation due en application du présent article par le maître de l'ouvrage. F – Garantie d’exécution du contrat Portée de la garantie . L'engagement de bonne exécution de sa mission par le promoteur, qui résulte du contrat, com- porte l'obligation de prendre à sa char- ge les sommes excédant le prix convenu qui seraient nécessaires à la réalisation de l'ouvrage tel que décrit audit contrat en application de l'article L. 222-3 du CCH (article R. 222-9 1er alinéa). Les dépassements de délai contractuel qui ne sont imputables ni au maître de l'ouvrage, ni à un cas de force majeure ne pouvant entraîner aucune révision de prix au profit du promoteur, la ga- rantie du prix convenu au sens de l'arti- cle R. 222-9 doit s'entendre comme ga- rantissant un prix excluant toute révi- sion de prix due à des dépassements de délai contractuel si ces dépassements sont dus à un cas de force majeure ou au fait du maître de l'ouvrage (article R.222-13). Exonérations de garantie. Elle résulte de l’article R. 222-11: Certaines sociétés d’attribution. Le pro- moteur n'est pas tenu de fournir les garanties prévues à l'article R. 222-9 lorsque: 1º Le maître de l'ouvrage est une société régie par les articles L. 212-1 à L.212-16 dont tous les associés ont souscrit, soit lors de la constitution de la société, soit lors d'une augmentation de capital, des parts ou actions donnant vocation à l'attribution en propriété de plus de deux locaux à usage d'habita- tion ou à usage professionnel et d'habi- tation ou de locaux destinés à un autre usage que l'habitation; 2º Les garanties ci-après énumérées ont été données à la société et à ses associés par une ou plusieurs banques, établisse- ments financiers habilités, entreprises d'assurance agréées à cet effet ou société de caution mutuelle constituées conformément aux dispositions de la loi du 13mars 1917 susmentionnée. 3º Les conditions suivantes sont rem- plies: a) La société bénéficie de l'engagement du garant de répondre à ses appels de fonds en cas de défaillance des associés; b) À la date de la signature du premier des actes constituant le contrat de pro- motion immobilière, tous les associés peuvent justifier qu'au cas où ils céde- raient leurs parts ou actions, les cession- naires sont garantis contre les appels de fonds nécessaires à la réalisation de l'ouvrage et non prévus au contrat de cession, le garant s'étant engagé à satis- faire à ces appels de fonds. La convention passée entre le garant et l'associé cédant doit stipuler que le ces- sionnaire a le droit d'en exiger le béné- fice à son profit direct. Le garant s'engage également à renon- cer lors de la cession de parts ou actions, si le cessionnaire le demande, au nantissement desdites parts ou actions au cas où ce nantissement a été consenti à son profit et à donner main- levée des hypothèques qui auraient été consenties à son profit sur les lots affec- tés aux parts ou actions cédées. c) La société intervient aux actes de ces- sion de parts ou actions et y justifie de la garantie prévue au a ci-dessus. Sociétés d’économie mixte. Les sociétés d'économie mixte dont le capital appar- tient pour plus de moitié à des per- sonnes de droit public ne sont pas te- nues de fournir la garantie prévue au h de l'article L. 222-3 quand elles agissent comme promoteurs liés par un contrat de promotion immobilière, ou par l'écrit prévu aux articles L. 212-10 et L. 213-6. c’est-à-dire quand elles confient à leur représentant légal ou statutaire les opé- rations de promotion (article L. 222-6). Forme de la garantie . La garantie prend la forme (article R.222-9 alinéa 2 et 3): - Soit d'une convention aux termes de laquelle la caution s'oblige, solidaire- ment avec le promoteur, envers le maî- tre de l'ouvrage, à payer lesdites sommes; - Soit d'une ouverture de crédit par laquelle celui qui l'a consentie s'oblige à avancer au promoteur ou à payer pour son compte les sommes définies ci-des- sus. Cette convention doit stipuler au profit du maître de l'ouvrage le droit d'en exiger l'exécution. En vue du cas où la garantie prend la forme d'une convention d'ouverture de crédit, le contrat de promotion immobi- lière peut prévoir que les règlements effectués par le maître de l'ouvrage ou pour son compte prennent la forme de chèques, de mandats ou de virements établis à l'ordre de la personne ayant consenti l'ouverture de crédit (article R.222-10). Interdiction . En aucun cas, le rembour- sement des sommes versées en exécu- tion de ces conventions ne peut être 21juillet 2008 page 10 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R È È G G L L E E S S P P A A R R T T I I C C U U L L I I È È R R E E S S A A U U S S E E C C T T E E U U R R P P R R O O T T É É G G É É Auteur de la garantie. L’obligation du promoteur est garantie par une banque, un établissement fi- nancier habilité, une entreprise d'assu- rance agréée à cet effet ou une société de caution mutuelle constituée confor- mément aux dispositions de la loi sus- mentionnée du 13mars 1917 (article R.222-9 1er alinéa). demandé au maître de l'ouvrage (article 22-9 dernier alinéa). Cas particulier du contrat d’assu- rance . Si le promoteur justifie qu'il est couvert contre les conséquences pécu- niaires de la responsabilité civile profes- sionnelle qu'il peut encourir en raison de son activité et de la responsabilité mise à sa charge par le premier alinéa de l'article 1831-1 du code civil, par un contrat souscrit par lui auprès d'une société d'assurances ou d'un assureur agréé en application des articles L.3211 et L. 321-2 du code des assu- rances, le garant n'est tenu à l'égard du maître de l'ouvrage que des dépasse- ments du prix convenu excédant 5p.100 dudit prix. Toutefois, le mon- tant cumulé de la franchise ainsi prévue et du poste pour imprévu ne peut dépasser 10p.100 du prix convenu. Cessation de la garantie . La garantie prévue à l'article R. 222-9 prend fin à l'achèvement de la mission du promo- teur tel que cet achèvement est défini à l'article 1831-4 du code civil. Pour l'application de cet article, l'ouvra- ge est réputé livré au sens de l'article 1831-4 du code civil, reproduit à l'article L. 221-4 du CCH, lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les élé- ments d'équipement qui sont indispen- sables à l'utilisation, conformément à sa destination, de l'ouvrage faisant l'objet du contrat de promotion immobilière; pour l'appréciation de la livraison, les défauts de conformité avec les prévi- sions dudit contrat ne sont pas pris en considération lorsqu'ils n'ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou élé- ments ci-dessus indiqués impropres à leur utilisation. 21juillet 2008 page 11 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • S S A A N N C C T T I I O O N N S S P P É É N N A A L L E E S S A - Délit de versement irrégulier. Selon l’article L. 241-1 du CCH, toute personne qui aura exigé ou accepté un versement, un dépôt de fonds, une souscription ou une acceptation d'effets de commerce en violation des disposi- tions de l’article L. 222-5 sera punie d'un emprisonnement de deux ans et d'une amende de 9000 € ou de l'une de ces deux peines seulement. Élément matériel . L’article L. 222-5 se rapporte aux dispositions du secteur protégé tel que celui-ci a été défini en paragraphe2. 1° Acceptation Il peut d’abord s’agir d’une acceptation ce qui ne pose pas de problème. Pour l’exigence, la Cour de cassation en matière de vente d’im- meuble à construire, sous l’empire des règles antérieures à 1967 et qui sem- blent toujours valables, a considéré que l’infraction était réalisée par la seule exigence, non contestée, du versement. Peu importe donc que l’exigence n’ait pas été suivie d’effet (Cass. crim. 15juil- let 1965, pourvoi n°64-91899). En ce qui concerne les versements, il s’agit aussi d’un dépôt de fonds, d’une souscription ou d’une acceptation d'effets de com- merce. 2° Versement illicite . Comme on l’a vu, une réglementation stricte vise les verse- ments de fonds au moment du contrat, le versement des éléments du prix ainsi que de la rémunération du promoteur. Un versement d’argent lors de la conclu- sion du contrat est illégal si le contrat est par la suite annulé. Comme l’a fait remarquer la Cour de cassation: «s'il est exact que de la combinaison de ces textes il résulte que la perception d'une somme d'argent est autorisée par la loi lors de la conclusion d'un des contrats visés auxdits articles, encore faut-il que ce contrat réponde à la définition légale et qu'il satisfasse aux conditions spécia- lement exigées et déclarées d'ordre pu- blic; attendu qu'en omettant de recher- cher si la convention par laquelle les prévenus se chargeaient de la construc- tion d'une maison, contenait toutes les énonciations nécessaires pour revêtir le caractère du contrat vise par ledit article 45-i de la loi du 16juillet 1971 modifié par la loi du 11juillet 1972, la cour d'appel n’a pas donné une base légale a sa décision» (Cass. crim. 14juin 1977, pourvoi n°76-91584, Bull. crim. n°220). Parfois les prévenus ont recours à la dis- simulation du contrat de promotion immobilière en d’autres conven- tions. C’est ainsi qu’un prévenu avait arrêté avec le client le choix de la cons- truction au prix global de 340000F; que le prévenu qui a conçu le projet, préparé le dossier de permis de cons- truire et assuré la direction et la surveil- lance du chantier, profitant de l'âge et de la maladie de son client, a fait signer à son client non pas le contrat de cons- truction annoncé, mais un contrat de location de matériel et une convention d'honoraires portant sur une mission partielle de maîtrise d'œuvre qu'il a en outre, au nom et pour le compte du maître de l'ouvrage, passé et payé les commandes de matériaux, recruté et rémunéré les ouvriers chargés de l'exé- cution des travaux et établi, à l'insu de son client déclaré comme employeur, leurs bulletins de salaires à l'aide d'un timbre humide au nom de celui-ci; qu'avant l'achèvement des travaux, ce dernier n'a pu continuer à s'acquitter des appels de fonds lancés par le pré- venu. Les juges du fonds estiment que le prévenu est intervenu comme promo- teur et qu'en cette qualité il lui était interdit d'exiger un quelconque verse- ment de fonds du maître de l'ouvrage avant la signature du contrat de promo- tion immobilière (Cass. crim. 11 juin 1997, pourvoi n°96-80100). Comme on l’a vu, les parties ont la pos- sibilité de signer un contrat relatif aux études préliminaires . Encore faut-il que celui-ci ne soit pas requali- fié de contrat de promotion immobi- lière. Une cour d’appel a pu déduire à bon droit d’une convention passée avec une société spécialisée dans la construc- tion de maisons individuelles et plus particulièrement du fait que les hono- raires en tant que maître d’œuvre de- vaient rester acquis à la société, quelle CHAPITRE IV: SANCTIONS PÉNALES que soit la suite donnée au projet de construction, qu’il ne s’agissait pas d’un acte relatif à des études préliminaires mais d’un contrat de promotion immo- bilière tel qu’il est défini par l’article L.222-2 du CCH. Se trouve donc justi- fiée la décision reprochant à la dite société d’avoir enfreint les dispositions de l’article L. 222-5 sanctionnées pénale- ment par l’article L. 241-1 du CCH en exigeant ou en recevant des versements immédiats du maître de l’ouvrage alors que le contrat de promotion immobi- lière était atteint de nullité pour viola- tion des dispositions de l’article L. 222-2 du CCH (Cass, crim. 15octobre 1980, recueil Dalloz-Sirey 1981, informations rapides, page410). S’agissant du contrat relatif aux études préliminaires, la Cour de cassation a pu juger dans une affaire que les contrats litigieux constituaient des conventions préliminaires à des contrats de promo- tion immobilière, pour lesquelles aucu- ne rémunération particulière n'avait été prévue, et a l'occasion desquelles, en application de l'article 36 de la loi du 16juillet 1971 modifiée, devenu l'article l 222-5 du code de la construction et de l'habitation, le promoteur ne pouvait exiger ni même accepter aucun verse- ment, sous les sanctions édictées par l'article 39 de la loi précitée, devenu l'article l 241-1 dudit code (Cass. crim. 31mars 1981, pourvoi n°79-92618). Pour un exemple de perception antici- pée de fonds, voir Cass. crim. 29 novem- bre 1993, pourvoi n°92-85512. Élément intentionnel . En matière de vente d’immeubles à construire, pour les juges du fond, le fait d'accepter de tels versements constitue en lui-même le délit prévu par l'article L. 261-17 sans qu'il soit nécessaire de rechercher l'exis- tence d'une intention frauduleuse. La Cour de cassation estime qu’il résulte de l'état de ces motifs que les faits incrimi- nés ont été commis sciemment (Cass. crim. 12janvier 1988, pourvoi n°87- 83489, Bull. civ. n°16). Cette jurispru- dence est applicable au contrat de pro- motion immobilière. B - Détournement de fonds Élément légal . Toute personne qui, ayant reçu ou accepté un ou plusieurs versements, dépôts, souscriptions d'ef- fets de commerce, à l'occasion d'un contrat de société ou de promotion im- mobilière soumis aux dispositions des titresIer etII du présent livre, aura dé- tourné tout ou partie de ces sommes sera punie des peines de l'abus de con- fiance prévues par les articles314-1 et 314-10 du code pénal (article L. 241-2). Élément matériel . Il faut un contrat de promotion immobilière et peu im- porte que celui-ci ne se situe pas dans le secteur protégé de l’habitation. Les ver- sements sont ceux qui se rapportent au prix de vente de l’immeuble et non à la rémunération du promoteur. Le détour- nement consiste dans le fait que le pro- moteur a distrait les fonds de leur desti- nation contractuelle à savoir la réalisa- tion d’un programme de construction. Pour des exemples jurisprudentiels où des fonds n’ont pas été restitués, voir Cass. crim. 31mars 1981, pourvoi n°79- 92618. C - Interdictions profession- nelles Toute personne ayant fait l’objet d'une condamnation à une peine d'emprison- nement avec ou sans sursis pour des infractions aux articles L. 241-1 à L.2414 tombe sous le coup des inter- dictions professionnelles édictées par l’article L.241-3 et L. 241-4 du CCH (arti- cle L.241-3 du CCH). 21 juillet 2008 page 12 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • S S A A N N C C T T I I O O N N S S P P É É N N A A L L E E S S CONCLUSION Telles sont les règles applicables au contrat de promotion immobilière. Il est à noter qu’il est peu pratiqué dans le secteur de l’habitation. Sans doute les promoteurs préfèrent-ils le binôme Société de construction vente/Vente d’immeuble à construire qui apparaît à la fois plus performant et plus contraignant que le contrat de pro- motion. Ce dernier est surtout utilisé dans le sec- teur libre et permet alors la réalisation d’importants programmes dans le sec- teur des bureaux. Il est à signaler que la pratique a imaginé pour le secteur libre un contrat: la maîtrise d’ouvrage délé- gué réglementée dans le secteur public et non dans le secteur privé. Dans ce contrat le promoteur devient un maître d’ouvrage délégué qui n’engage sa responsabilité que sur le fondement de la faute personnelle. Il ne s’engage pas non plus sur un prix de construction C’est un mandataire à la mission plus réduite que celle du promoteur. Il convient alors de partir à la redécou- verte du contrat de promotion et bien en explorer les contours, voir si l’on se situe dans le cadre d’éventuelles déro- gations. Quant aux formules dérivées du secteur libre, il est préférable qu’elles soient mises au point avec un spécialiste du droit immobilier pour assurer le maximum de sûreté et d’efficacité à l’opération choisie. 21 juillet 2008 page 13 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • M M A A R R C C H H É É Selon le réseau Century 21, le marché du logement est actuellement tiraillé en plusieurs points; quels sont-ils? vont-ils se résorber? La baisse du nombre de transactions sur le premier trimestre 2008 est estimée à 15% par rapport à 2007. Cette diminu- tion, selon Laurent Vimont, vice-prési- dent du réseau, illustre une stabilisation du marché immobilier. Après une demande orientée vers la province, la banlieue et la grande banlieue, particu- lièrement importante pour les primo- accédants aux faibles revenus, on assiste au phénomène inverse. La demande est en augmentation franche dans les cen- tres villes, vers les beaux produits ; elle est en chute considérable et rapide en banlieue et plus encore en grande ban- lieue, ce qui a des effets sur les prix. La demande se concentre surtout autour des secteurs bien desservis par les trans- ports en commun. Les prix au m2 sont stables en moyenne au niveau national, mais des écarts se creusent dans chaque province entre la ville et la banlieue. Le prix moyen du m2 collectif tend légèrement à diminuer -0,44% sur 6 mois, tandis que le prix moyen du m2 individuel croit plus forte- ment +2,06% sur 6 mois. On constate de nouveau l’exception que constituent Paris et l’Île de France: à Paris intra- muros et dans quatre départements la Seine et Marne, l’Essonne, les Hauts de Seine et le Val-d’Oise, les prix moyens au m2 ont augmenté de 1 à 2% avec l’observation d’une baisse du prix du m2 individuel et d’une hausse du prix du m2 collectif. Dans les trois autres dépar- tements de la région, les Yvelines, la Seine-Saint-Denis et le Val-de-Marne, le phénomène inverse se manifeste par une diminution en moyenne des prix - 0,5 à -1,81% avec la baisse du prix du m2 individuel et la hausse du prix du m2 collectif. La baisse des taux de crédit, la hausse des quotités et l’allongement des durées de crédit appartiennent au passé. Les critères d’octroi se resserrent. Le volume des crédits accordés est donc restreint car la solvabilité des ménages régresse. Les banques reviennent vers des durées de crédit plus raisonnables en moyenne 25 ans et les taux de crédit ont grimpé de 1% en ce début d’année. ■ Les volumes de ventes en baisse Sur la France entière, les acquisitions pour une résidence principale ont repré- senté 74,48% du marché, contre 6,80% pour l’acquisition d’une rési- dence secondaire et 13,75% à titre de placement pour le locatif. Les marges de négociation sont orientées à la hausse +5,49% contre +5,13% au dernier semestre 2007. Le délai moyen de vente s’allonge de 4 jours. Par conséquent, le volume des ventes dans l’ancien accuse une baisse de 15% pour le premier semestre 2008 par rap- port au dernier semestre 2007. Selon le réseau, il y a un grand contraste des prix entre les centres villes et les zones périurbaines mais pas d’effondrement de ceux-ci. Une nouvelle augmentation du coût du crédit pourrait malgré tout faire chuter ces prix. Le coût des carbu- rants influence déjà le montant des transactions et les banques en tiennent dès à présent compte dans leur calcul de solvabilité. Century 21 relève que la hausse des loyers de relocation a marqué un coup d’arrêt entre juin2007 (587,71 € pour les appartements et 759,59 € pour les maisons) et juin2008 (583,15 € pour les appartements et 773,24 € pour les mai- sons), soit +0,25% pour les apparte- ments et +1,79% pour les maisons, hausse bien inférieure à l’inflation sur les 12 derniers mois +3,3%. Ce coup d’arrêt résulte de l’augmentation de l’offre des appartements neufs vers les- quels s’orientent préférentiellement les investisseurs. Le ralentissement des mises en construction au premier semes- tre 2008 étant sans impact de court terme sur le marché locatif car il absorbe les volumes importants de constructions antérieures. Il y a abon- dance de l’offre locative sauf dans les centres villes et cette abondance conduit naturellement à la modération des loyers. L’immobilier demeure néanmoins une valeur refuge, d’épargne du capital selon Laurent Vimont. Il pense aussi que par l’ajustement des marges et l’allongement des délais, le marché va se recaler, l’offre et la demande vont de nouveau s’aligner par les investisse- ments d’acquisitions de résidences prin- cipales et de placements d’épargne et non plus par la spéculation. ■ Sabine Petit « Les prix de l’immobilier sont contrastés mais ne s’effondrent pas » selon Century 21 La crise du logement est due à la fois à la difficulté à se loger à des prix accessi- bles pour une partie de la population et à des mises en chantier insuffisantes pour que des constructions nouvelles absorbent le supplément de demandes de logements lié à la croissance démo- graphique et à l’exode vers les villes. Vu du côté des propriétaires privés dis- posés à investir pour louer ou de ceux qui veulent accéder à la propriété, le frein résulte de l’augmentation au cours de ces dix dernières années des prix du neuf ainsi que de l’existant, accompa- gnée de la complexité et du coût crois- sant de la gestion. De même, pour les locataires, ils éprouvent des difficultés à trouver des loyers à des prix proportion- nés à leurs moyens avec des charges acceptables. Pour résoudre cette problématique, à en croire les promoteurs et les construc- teurs de logements, qu’ils soient publics ou privés, il suffirait de construire plus. Car, nous dit-on, construire des loge- ments augmente l’offre et donc les prix baissent car c’est la pénurie de loge- ments qui provoque l’augmentation des prix de l’immobilier. Mais il n'est pas évident que le coût des logements tant neufs qu'existants résulte uniquement de la pénurie. Il ne faut pas négliger l'évolution des coûts du foncier, les sur- coûts occasionnés par l'évolution des normes en matière de construction, la législation fiscale et sociale, l'internatio- nalisation des grandes agglomérations, etc. Du côté de l’augmentation du coût de la vie et la limitation du pouvoir d'achat, il faut probablement considérer que l'accès à des services payants de plus en plus nombreux et à des catégo- ries de biens de plus en plus diversifiés engendre des sollicitations qui grèvent beaucoup plus les budgets que par le passé et diminuent la part consacrée à l'habitat. Ainsi faire baisser les prix par surabon- dance de l'offre ne résoudra pas forcé- ment le malaise à concilier dépenses de consommation et dépenses de nécessité. D'ailleurs, si les professionnels ont l'in- tention de construire plus, il n'est pas prouvé qu'ils construiront moins cher, et il est d'ailleurs flagrant et constaté que dès que les prix de l’immobilier baissent, les promoteurs et les constructeurs ont plutôt tendance à diminuer les construc- tions même nécessaires faute de pou- voir déjà écouler des stocks qui s'avére- ront non compétitifs. Donc est ce vraiment la seule solution, et va-t-elle permettre de supprimer les cau- ses profondes de la crise du logement vue du côté des acteurs intéressés?: 1 - d’abord l’insuffisance des revenus que les ménages veulent ou peuvent consacrer à acheter ou louer, 2 - mais aussi complexe à gérer et peu rentable, le désintérêt du privé pour l’investissement locatif d’habitation , 3 - enfin l’insuffisance des moyens mis en œuvre par le secteur public pour per- mettre à tous de se loger. De nombreuses solutions ont été propo- sées pour construire plus et moins cher malgré un accroissement de l’exigence de qualité dans la construction. On a suggéré, par exemple, le développe- ment de la construction de maisons en bois, meilleur marché, et plus respec- 21juillet 2008 page 14 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A N N A A L L Y Y S S E E La crise du logement est-elle une fatalité? Bérénice Tournafond Université du Patrimoine. Bérénice Tournafond analyse la crise du logement. Indiquant que la crise ne réside pas seulement dans une insuffisance de l'offre de loge- ments, elle préconise le développement du démembrement de pro- priété comme outil pour sortir de la crise. tueuses de l’environnement. Mais ce type de construction reste mar- ginal et d’une façon générale toutes les solutions avancées par les différents acteurs du monde de l’immobilier pour résoudre la crise du logement supposent l'intervention des fonds publics et donc encore un effort supplémentaire par la collectivité. Pourquoi? Parce que les fonds privés sont de plus en plus rares à trouver: − D’une part, les investisseurs privés ont pour la plupart renoncé à investir dans le locatif d’habitation en raison d’un coût de gestion trop élevé et une fisca- lité trop lourde. − D’autre part, la majorité des Français qui ne cherche pas à investir mais sim- plement à se loger . Or les français en général ne gagnent plus assez pour louer en accord avec leurs besoins ou accéder à la propriété (en 10ans le prix du logement a plus que doublé, quand il n’a pas triplé, alors que les salaires n’ont pas suivi). Par conséquent, ils sont aidés par des fonds publics et le recours à l'emprunt se heurte aux banques qui prêtent de moins en moins facilement du fait de la conjoncture économique. Moins de fonds privés, que fait-on? On va chercher des fonds publics. Seule- ment, il est également de plus en plus difficile de trouver des fonds publics. Or le problème est crucial. On connaît les chiffres: 3millions de Français mal logés et 2000milliards d’euros d’endette- ment. Aujourd’hui les organismes publics tels que les organismes d’HLM n’ont déjà plus assez de fonds pour pro- duire du logement à loyer modéré et répondre à la demande croissante de besoin de logements. Et surtout pour produire du logement social ailleurs que dans les ghettos qui s’enflamment. Alors évidemment, la tentation serait de continuer à pressurer fiscalement les contribuables qui constituent la classe moyenne. Mais on le voit bien, les pres- surer d’un coté, pour les assister de l’autre n’est pas forcément la panacée. Par ailleurs, tout indique que le pro- blème de la crise du logement n’est pas t ant un problème d’offres ou de possibi- lité de produire mais aussi et surtout un problème de prix et de financement. En effet, lorsqu’il y a concordance entre pouvoir d'achat et prix de commerciali- sation d'un programme de construction, les promoteurs grâce à la productivité de la construction moderne, sont capa- bles de réaliser en un temps très court un ensemble immobilier. Il faut donc surtout trouver dans ce contexte des solutions pour faire baisser le prix d'occupation du logement, recentrer la location ou l'acquisition des logements sociaux au profit de ceux qui n’ont pas des revenus qui leurs permettent de sortir du sec- teur aidé, trouver des sources de finan- cement qui évitent le plus possible de faire intervenir systématiquement la puissance publique, tout en permettant également un plus fort autofinance- ment pour une première acquisition, au lieu de s'épuiser trente ans durant à rembourser un emprunt interminable. Or dans ce domaine force est de consta- ter que les initiatives et propositions sont relativement peu nombreuses et limitées et l'imagination peu fertile. Qu’il s’agisse du neuf ou de l’existant, des solutions sont proposées pour aug- menter la rentabilité des investisse- ments locatifs mais elles sont margi- nales. Il s’agit notamment des mesures d’incitation fiscale, mais ces mesures ne sont pas toujours efficaces par rapport aux objectifs à atteindre ou bien elles sont 