■ Projet de loi logement p. 2 à 10
Les débats au Sénat
✓ Critiques sur le 1 % et l’article 55
✓ La mission de service public des HLM
✓ Vers des conventions d’utilité sociale
✓ Inciter les HLM à construire
✓ La gouvernance du 1 %
✓ La mise à jour des règlements de copropriété
✓ Le PLU pourra fixer un pourcentage de logements sociaux dans un programme
✓ Rejet de la réforme de l’article 55
✓ Restriction du cautionnement
✓ Réduction des délais d’expulsion
✓ 2 principaux cas de mobilité dans les HLM
✓ Rejet temporaire de l’article réduisant les plafonds de ressources HLM
✓ Mentionner la surface d’un logement loué
✓ Délai de prescription pour les contrats de construction
✓ Seconde délibération
■ Grenelle p. 10
✓ Vote solennel du projet de loi Grenelle I à l’Assemblée
■ Simplification du droit p. 11
✓ Les députés votent la proposition de loi de simplification du droit
■ Marchés p. 12
✓ Immobilier d’entreprise : actualités et tendances du marché
■ En bref p. 14, 16
✓ Sur votre agenda
✓ Prêts relais
✓ Deux nouveaux indices de l’IEIF
✓ Bibliographie
✓ Crise financière
■ Tribune libre p. 15
✓ Louis G. Pelloux : « le marché secondaire des SCPI va à nouveau poser problème ».
■ PROJETDELOILOGEMENT p.2à10 LesdébatsauSénat ✓ Critiquessurle1%etl’article55 ✓ LamissiondeservicepublicdesHLM ✓ Versdesconventionsd’utilitésociale ✓ InciterlesHLMàconstruire ✓ Lagouvernancedu1% ✓ Lamiseàjourdesrèglementsde copropriété ✓ LePLUpourrafixerunpourcentagede logementssociauxdansunprogramme ✓ Rejetdelaréformedel’article55 ✓ Restrictionducautionnement ✓ Réductiondesdélaisd’expulsion ✓ 2principauxcasdemobilitédans lesHLM ✓ Rejettemporairedel’articlerédui- santlesplafondsderessourcesHLM ✓ Mentionnerlasurfaced’unloge- mentloué ✓ Délaideprescriptionpourles contratsdeconstruction ✓ Secondedélibération ■ GRENELLE p.10 ✓ Votesolennelduprojetdeloi GrenelleIàl’Assemblée ■ SIMPLIFICATIONDUDROIT p.11 ✓ Lesdéputésvotentlaproposition deloidesimplificationdudroit ■ MARCHES p.12 ✓ Immobilierd’entreprise:actualités ettendancesdumarché ■ ENBREF p.14,16 ✓ Survotreagenda ✓ Prêtsrelais ✓ Deuxnouveauxindicesdel’IEIF ✓ Bibliographie ✓ Crisefinancière DominiqueBrayeenpremièreligne L eprojetdeloideChristineBoutinapassél’étapeduSénat.Nous yconsacronsledossierprincipaldecenuméro.Letexteconfirmequele sujetdulogementimposel’examendedispositionstrèstechniques,il manifesteaussiuneinterventionrécurrentedulégislateurpuisque4 textesdeloiontétéadoptésen5annéessurlesujet.Loiurbanismeet habitaten2003,loideprogrammationpourlacohésionsocialeen2005, loiengagementnationalpourlelogementen2006,loiDALOen2007. Cesdébatsmontrentparticulièrementbienl’évolutiondesespritssur tellleoutellequestion.SurleDALO,parexemple:sonprincipeest désormaisacquisetils‘agitmaintenantdelerendreeffectifpardes améliorationstechniques,commelafacultéreconnuedecréerplusieurs commissionsdansundépartement.Lesdébatslaissententrevoird’autres réformes.Ilfaudraainsisurveillerl’évolutiondestextesconcernantles meublés(indépendammentdesquestionsfiscales)carlaministre,à l’occasiond’unamendementfinalementretiré,aévoquélanécessite d’enrevoirlalégislation.L’analysedesdébatsparlementairespermet enfindedécouvrirdesréactionsétonnantes.AinsiSergeDassaultpar exempleestimequeledispositifRobienaundéfautmajeur,c’estqu’il empêchelesmairesd’exerceruncontrôlesurl’attributiondesloge- ments.Étonnantpourunlibéral!Letexteapportesonlotd’innovations. Exemple:lebailleuraural’obligationdefairefigurerdanslebaillasur- facedulogement:laloiCarrezestétendueàlalocation.C’estàPhilippe Dallierqu’ondoitcetamendement.Cedernierestintervenuàdiverses reprises,notammentsurlaloiDALO. Lessénateursactifssurcedossiersontenréalitétrèspeunombreux,de mêmequelessénateursprésentsenséance,OutrePhilippeDallierquia unrôleactifpourlacommissiondesfinances,signalonslesocialiste ThierryRepentin,toujoursprésentenmatièredelogement,maisaussi DominiqueVoynetouOdetteTerrade. Insistonssurtoutsurl’actiondurapporteur,DominiqueBraye.Cetéludes Yvelinesfaitpreuved’uneefficacitéd’analysehorsducommun,expli- quantparexemplel’objectifdunouveauprélèvementimposéauxorga- nismesHLM,pourquesecréeunesolidaritéfinancièrevisantàfavoriser laconstructiondelogementssociaux.Ilaaussiprocédéàlaréécriture trèscomplètedenombreuxarticlesduprojetdeloi(parexemplecelui surlescopropriétésendifficulté),cequiexpliquequeletexteissudu voteduSénatsoitsensiblementdifférentdutexteinitial.Lerapporteur aaussiexpliquéqu’iln’étaitpasopportunderelancerledébatsur l’article55delaloiSRUetlasuitedesdébatsluiadonnéraison.Ilfaut rendrehommageàcetéluquiaeffectuéuntravailremarquablelorsde cesdébats,défendantavecténacitédetrèsnombreuxamendements,en poussantsesinterlocuteursdansleursretranchements,enlesrenvoyant àleursproprescontradictions,toutenétantouvertàcertainesproposi- tionsdel’opposition.Ilnecraintpasdavantagedes’opposerauGouver- nement,notammentsurl’article55delaloiSRU,maisillesoutientsur l’article21quiprévoyaitderéduirede10%lesplafondsderessources d’accèsauxHLM.Quellequesoitl’opinionqu’onpeutavoirsurletexte, ilfautaumoinss’accordersurlefaitque,parlaqualitédesontravail, c’estunsénateurquirendhonneurauParlement. BertrandDesjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO spécial 22 4 NOVEMBRE2008 ISSN 1622-1419 9 E ANNEE AU SOMMAIRE . . immobilier TRIBUNE LIBRE p.15 ✓ Louis G.Pelloux: «le marché secondaire des SCPI va à nou- veau poser problème». ■ JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Ber- trand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ A participé à ce numéro: Hélène Lécot ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Action- naires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine N u m é r o s p é c i a l : a c t u a l i t é l é g i s l a t i ve 4novembre 2008 page 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • ▲ Présentant son projet de loi aux séna- teurs, projet qui a été déclaré d’urgence, Christine Boutin rappelle que notre pays n’a pas suffisamment construit pendant une décennie, mais que la production de logements a ensuite fortement progres- sé, de 308000 en 2002 à 435000 l’an der- nier. Mais le ralentissement actuel devrait conduire à terminer l’année à 360000 mises en chantier (JO déb. Sénat 15 oct. p.5285). La ministre présente les trois objectifs de la loi: - soutenir l’activité de la construction pour la location et l’accession populaire à la propriété, - permettre aux classes moyennes et modestes d’accéder au logement et - lutter contre le mal-logement. À propos des bailleurs sociaux, elle évoque “la mise en œuvre d’une véri- table solidarité financière entre les orga- nismes sous la forme d’une péréqua- tion”. La ministre évoque aussi, à propos du 1%, “le temps de réformer profondé- ment la gouvernance de ce dispositif, d’en limiter les coûts de gestion et de réorienter l’utilisation des ressources vers les priorités de la politique du loge- ment”. Pour l’accession à la propriété, l’une des mesures est l’ouverture du Pass-Foncier aux logements collectifs. L’objectif est de réaliser 30000 logements par ce dispositif. La ministre défend éga- lement la mesure visant à élargir le décompte des logements sociaux de la loi SRU à l’accession (dans le cadre du Pass- Foncier et du prêt social de location- accession). Elle cite aussi la mesure favori- sant l’agrandissement des logements d’habitation en permettant le dépasse- ment des normes d’urbanisme dans la limite de 20% pendant deux ans (p.5287). Pour le logement social, la ministre pré- voit de diminuer de 10% les plafonds de ressources d’accès aux HLM, ce qui rédui- rait de 70% à 60% la population pou- vant prétendre à un logement HLM. Le projet vise aussi à interdire le cumul entre une caution et une assurance pour impayés de loyer. Quant au droit au logement opposable, il est proposé d’instituer une solidarité interdépartementale en Ile-de-France. Pour le logement indigne, sa définition sera donnée par la loi. Henri Feltz , rapporteur du Conseil écono- mique, social et environnemental, a souli- gné l’intérêt du programme national de requalification des quartiers anciens dégradés (p.5288). Il émet toutefois quelques doutes sur les rôles respectifs de l’Anru et de l’Anah et son “refus de toute captation brutale, sous une forme ou sous une autre, des fonds du 1% logement”. Le Conseil s’est par ailleurs prononcé en faveur d’un plan ambitieux de rénova- tion thermique des bâtiments anciens. Dominique Braye , rapporteur du projet de loi, rappelle qu’entre2003 et2007, l’on a vu se succéder pas moins de six textes consacrés en totalité ou partielle- ment au logement (p.5290). Il déplore les conditions dans lesquelles se sont déroulées les négociations avec le 1% logement “dont le Parlement a été tota- lement exclu”. À propos de la loi SRU, le rapporteur estime qu’il est inutile de reprendre le débat sur l’article 55 , prévu par l’article 17 du projet de loi (p.5291), annonçant un amendement de suppression de cet article17. Il propose aussi de maintenir le dispositif d’aide aux investissements dans les zones de revitali- sation rurale. Brigitte Bout , rapporteur pour avis, approuve les dispositions du texte visant à favoriser la mobilité des locataires du parc HLM, et elle soutient l’article 17 car il lui paraît légitime de considérer que les logements bénéficiant du régime de l’accession populaire à la propriété sont destinés aux mêmes personnes et font l’objet du même niveau d’aide que les logements HLM (p.5293). Elle émet en revanche des réserves sur la question du financement du plan de rénovation des quartiers anciens. Quant à Philippe Dallier , rapporteur pour avis de la commission des finances, il regrette la “débudgétisation de la part de l’Etat, totale dans le financement de l’Anru et quasiment totale dans le finan- cement de l’Anah” (p.5294). Il suggère, une convention pour 3 ans, pour assurer le financement de l’Anru et de l’Anah. Il approuve par ailleurs la mesure de recentrage du dispositif Robien sur les zones de marché tendu. À propos des financements, Christine Boutin répond qu’il a été demandé à tous les ministères, et pas seulement au logement, de recourir à une débudgéti- sation de leurs dépenses (p.5297). Yvon Collin estime qu’il faut renforcer l’article 55 de la loi SRU, par exemple en conditionnant le permis de construire à la réalisation d’un seuil de logements sociaux dans tous les nouveaux pro- grammes. Il évoque par ailleurs l’article 19 qui réduit à un an le délai d’expulsion tout en rappelant qu’il revient au juge de fixer les délais d’expulsion (p.5299). ■ Critiques sur le 1% et la réfor- me de l’article 55 de la loi SRU Thierry Repentin conteste l’idée qu’il y ait une “mobilisation” de l’Etat dans ce pro- jet de loi (p.5300). Il juge par ailleurs timide la mesure de recentrage du dispositif Robien , il estime que le pro- jet menace la pérennité du 1% loge- ment: affectant cette somme à l’Anah, le projet détourne la fonction de la collecte du 1%. Le texte témoigne d’une “vision stigmatisante du monde HLM et de ses locataires”. Le sénateur socialiste considè- re que le projet est un “véritable contre- sens” car il risque de renforcer certains dans l’idée que le logement social serait destiné uniquement aux plus pauvres. Daniel Dubois (Union centriste) rappelle que le 1% a un fonctionnement paritai- Le projet de loi “logement” au Sénat: un débat riche d’amendements, et de rebondissements L L E E P P R R O O J J E E T T D D E E L L O O I I L L O O G G E E M M E E N N T T Au fil des amendements, le texte de Christine Boutin s’est enrichi de nombreux articles dans des domaines très variés: régime des locations HLM, rapports locatifs privés, mais aussi urbanisme et copropriété. Ce n’est qu’au prix d’une 2 e délibération que la ministre a obtenu la réduction des plafonds de ressources HLM. 4novembre 2008 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • ▲ re et il estime que les mesures proposées visent à “casser cet équilibre” (p.5304), l’Etat prévoyant d’amputer le 1% d’une somme de 1,5milliard d’euros. Odette Terrade évoque aussi le désengagement de l’Etat. Pierre Jarlier présente une vision plus positive. Il approuve par exemple la mesure de recours à la VEFA en faveur des bailleurs sociaux, qu’il juge extrême- ment utile (p.5307) pour placer rapide- ment sur le marché de nouveaux loge- ments sociaux. En revanche, il estime prématuré de revoir le champ de l’article 55 de la loi SRU. Quant à la mesure d’ assouplissement des règles de COS en faveur de l’agrandissement des loge- ments, il estime qu’elle ne peut résulter d’une disposition d’ordre général, et qu’il faut laisser au conseil municipal le pou- voir de déterminer les périmètres sur les- quels seraient accordées ces dérogations (p.5308). Serge Lagauche rejoint les propos de Phi- lippe Repentin, quand il affirme que le 1% est détourné. La définition de l’emploi des fonds sera faite par décret. À propos de l’article 55, il indique que 330 des 730 communes concernées par un programme de rattrapage n’ont pas atteint leurs objectifs (p.5309). Jean-Marie Vanlerenberghe soutient cer- taines mesures, comme le programme de requalification des quartiers anciens dégradés, mais en critique d’autres, com- me celle relative au 1% ou celle visant la définition des logements sociaux. Christian Cambon soutient l’idée de favo- riser la mobilité des locataires dans le parc public (p.5314) et la mise en place en Ile-de-France de l’interdépartementa- lité pour le mécanisme du DALO. Il se réjouit que l’habitat indigne soit défini dans le projet de loi. Odette Herviaux critique la mesure de réduction des délais d’expulsion (p.5316). Serge Dassault évoque la pra- tique qui consiste à ce que les communes garantissent les emprunts des organismes HLM. Il considère que cette opération constitue un danger considérable pour la commune, car la commune ne dispose ni de fonds propres ni de réserves (p.5317) et il préconise de la supprimer. À propos du Robien, ce qui lui paraît néfaste, c’est que cela “empêche les maires d’exercer un contrôle sur l’attribution des logements ”. Il ajoute “résultat, les loge- ments sont attribués le plus souvent à des personnes qui viennent d’ailleurs, ce qui nuit à la bonne cohésion sociale des communes” (p.5317). Dominique Voynet qualifie la décision de rachat de 30000 logements invendus de “mesure conjoncturelle de soutien aux promoteurs déstabilisés par la crise du crédit” (p.5320). Elle demande d’abandonner la réforme de l’article 55 de la loi SRU et aussi de revenir sur le dis- positif prévu pour favoriser les expulsions locatives. Claude Jeannerot , qui est par ailleurs pré- sident de l’Anil, s’inquiète de la pérenni- té du financement des Adil (p.5323) en raison de la réforme du 1%, qui aurait pour conséquence de supprimer le financement des associations des sommes collectées au titre du 1%. Pour le Robien, il demande que le mécanisme soit assorti de contreparties sociales. Pour le parc privé, il juge que le projet est relativement muet, hormis la réduction des délais d’expulsion et ajoute qu’il convient d’engager une réflexion sur les moyens nécessaires à une politique de prévention efficace. ■ La mission de service public des HLM Dans ses réponses aux sénateurs, Christi- ne Boutin a précisé, à propos du 1% que les aides du 1% pour travaux sans condi- tion de plafond de ressources sont deve- nues inutiles, car une aide fiscale doit être mise en œuvre à la suite du Grenelle de l’environnement. À propos des organismes HLM, elle indique qu’il est anormal et “non confor- me à leur mission de service public” que certains “se consacrent davantage à leur trésorerie qu’aux activités de construc- tion” (p.5326). Quant aux PLAI, la ministre précise que le financement existe: il était prévu pour 8000 logements en 2006, mais pour 14000 logements en 2007. Elle insiste “ce ne sont pas les crédits qui manquent mais les demandes des organismes” (p.5328). Elle rappelle, sur la question de la garan- tie des organismes HLM, que la CGLLS intervient et évite de faire courir des risques aux communes. Elle indique que le réseau Anil continuera à être financé. Quant aux expulsions , elle se prononce pour la mise en place de la garantie des risques locatifs, qui figure dans le texte signé jeudi dernier [9octobre] avec les partenaires sociaux (p.5329). Défendant une question préalable, Domi - nique Voynet se demande, reprenant la conclusion du rapporteur, “s’il est bien opportun de relancer un débat de fond sur l’article 55 pour des ordres de gran- deur aussi modestes” (p.5334). Elle émet aussi des réserves sur le rachat de logements invendus aux promoteurs, “ce sont en fait la SNI et les organismes d’HLM que vous contraindrez à recourir aux VEFA pour des programmes dont il est permis de penser qu’ils sont mal conçus et inadaptés aux besoins des per- sonnes” (p.5335). Elle préconise de lan- cer le chantier de la rénovation énergé- tique des bâtiments . La motion a été rejetée (p.5338). Les sénateurs ont repris les débats le 15octobre sur la discussion par articles. ➠ L’article 1 er concerne les HLM et il rem- place les conventions globales de patrimoines par les conventions d’utilité sociale . Guy Fischer soutient un amendement de suppression de l’article, Roland Courteau relève que les conven- tions de patrimoine dataient de la loi de 2004, mais que le décret d’application n’a été publié que le 8mars 2007 (JO déb. Sénat 16 oct. p.5412). Il juge donc qu’il est trop tôt pour juger des effets de cette réforme et conteste le caractère obligatoi- re des conventions, qui étaient jusqu’à pré- sent facultatives. Dominique Braye explique au contraire que c’est un proces- sus de modernisation qui est engagé et qu’il est nécessaire de stimuler le processus conventionnel pour mettre fin à la sédi- mentation des différentes conventions APL, qui abouti à des incohérences. L’amendement de suppression a été rejeté. Guy Fischer a proposé (amendement n°512) de supprimer le régime fiscal des SIIC; il n’a pas été suivi (p.5415). Dominique Braye a présenté un amende- ment (n°3) pour donner une base législa- tive à la définition des plans stratégiques de patrimoine. Il a été voté. L’amendement n°4 prévoit d’associer les EPCI à l’établissement de ces conventions. Il a été adopté (p.5420). L L E E P P R R O O J J E E T T D D E E L L O O I I L L O O G G E E M M E E N N T T ▲ 4novembre 2008 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • ■ Vers des conventions d’utilité sociale Les sénateurs ont poursuivi les débats le 16octobre. Claude Jeannerot a proposé (amendement n°226) que les locataires soient associés à la préparation de la convention d’utilité sociale. Il n’a pas été suivi mais Dominique Braye a fait obser- ver que le droit en vigueur permet déjà de les consulter (JO déb. Sénat 17 oct. p.5448). Le rapporteur a ensuite indiqué qu’il était nécessaire de prévoir une procédure contradictoire entre le préfet et l’organisme HLM, lorsque celui-ci ne res- pecte pas les obligations fixées par la convention. Christine Boutin précise à cette occasion que les indicateurs qui seront définis dans le décret concerneront “la poli- tique de patrimoine, la politique sociale, les programmes de constructions, mais aussi la qualité du service rendu” (p.5452). Elle indique aussi, en s’adressant à Thier- ry Repentin “je puis vous assurer, Mon- sieur Repentin, que l’élaboration d’une convention d’utilité sociale donnera lieu à un échange avec le futur président de l’USH”. Un amendement n°5 rectifié bis a été adopté à propos des sanctions à mettre en œuvre, précisant que le dispositif s’appliquera dans les cas où l’examen de la situation de l’organisme démontre que celui-ci a gravement manqué de son fait à ses engagements (p.5456). L’amendement n°6, voté, réduit de 12 à 6 ans le délai au-delà duquel les conven- tions APL régissant les logements construits après la loi sur les responsabili- tés locales deviennent caduques et sont remplacées par celles des conventions d’utilité sociale. Un sous-amendement n°633 du Gouver- nement a été adopté pour permettre aux organismes de logement social de confier des actions d’accompagnement social à une association d’insertion (p.5456). Plusieurs sénateurs, dont Annie David et Pierre-Yves Collombat , ont proposé de supprimer l’article qui autorise des modulations de loyers pour certains groupes d’immeubles déterminés. Dominique Braye répond que cette expérimentation des loyers progressifs a pour “finalité de favoriser l’accès des ménages les plus modestes aux immeubles présentant un niveau de qualité élevé et de financer des réduc- tions de loyers pour ces derniers en fai- sant contribuer un peu plus les ménages qui en ont les moyens” (p.5459). Christine Boutin ajoute qu’il s’agit de “proportionner l’effort des locataires à leur capacité contributive”, cette disposition étant facultative. Les amendements de suppression ont été rejetés. En revanche, un amendement n°9 recti- fié a étendu à 2010 l’abattement de 30% sur la taxe foncière des organismes HLM ayant signé une convention sur la qualité du patrimoine en 2009. Brigitte Gonthier-Maurin a proposé un relèvement du plafond de dépôt du livret A à 20000euros (amendement n°322), mais il a été rejeté (p.5470). A subi le même sort l’amendement n°359 qui demandait de prolonger de 5 ans la majoration à 25 ans de l’exonération de TFPB des logements locatifs sociaux, construits pendant la durée du plan de cohésion sociale (échéance actuelle fixée à fin 2009). Charles Revet a suggéré (amendement n°460) de créer un fonds national qui gérerait les dépôts de garantie de tous les logements, et permettrait d’assurer la garantie globale des loyers pour les organismes HLM. Il l’a finale- ment retiré mais Christine Boutin en a souligné l’intérêt dans la perspective de la mise en place de la garantie des risques locatifs (p.5474). ■ Inciter les organismes HLM à construire ➠ L’article 2 crée un prélèvement sur les organismes HLM qui investissent peu dans la construction. Le prélèvement serait versé à la CGLLS. Dominique Braye propose d’en modifier la rédaction, pour le limiter aux organismes ayant une acti- vité locative. Odette Terrade critique le caractère rétroactif de la mesure (p.5490). En réponse, par sous-amende- ment 622, la ministre propose d’atténuer la rétroactivité du dispositif de péréqua- tion en 2009. Dominique Braye explique (p.5496) la philosophie du dispositif: les bailleurs sociaux qui ne construisent pas alors qu’ils le devraient parce que situés dans des secteurs tendus, sont des “bailleurs sociaux coupables. Ils mènent une poli- tique patrimoniale de propriétaires privés: leur principal objectif, leur préfé- rence, est non pas la construction, mais bien le profit.” Quant aux bailleurs sociaux qui ne construisent pas parce qu’ils sont dans des secteurs où il n’y a pas de tension, “ceux-là ne sont pas cou- pables, mais nous voulons leur retirer une partie de leurs fonds pour les confier à des bailleurs qui sont, eux dans les sec- teurs tendus, c’est-à-dire là où le besoin se fait le plus sentir”. Christine Boutin indique que le produit attendu de ce prélèvement est de 50 à 80millions d’euros (p.5498), et que la rétroactivité du dispositif peut être atté- nuée, au démarrage du dispositif en 2009, et ce pour le seul exercice 2008, pour les organismes qui auraient repris une activité d’investissement en 2008 et qui, sans cela, seraient pénalisés. Jean-Denis Badré a obtenu le vote d’un amendement qui reporte le dispositif à 2011 (n°566 rectifié) contre l’avis de la ministre (p.5502). L’amendement 10 complété par sous-amendement 622 rec- tifié bis qui reporte notamment la date de paiement du prélèvement au 30novembre de chaque année, a été voté. ➠ A l’article 3 , Thierry Repentin évoque l’accord conclu avec le 1%, pour un ver- sement annuel de 850millions d’euros, destiné à financer le plan de rénovation des quartiers anciens (p.5513), qu’il qua- lifie “d’extrême ponction”. Il évoque l’allongement des tâches dévo- lues au 1%, ce qui va le contraindre à en abandonner d’autres, comme le Pass-Tra- vaux, qui représente actuellement 900millions d’euros par an. ■ La gouvernance du 1% Dominique Braye indique “l’impérieuse nécessité de revoir la gouvernance du 1% logement” (p.5515). Christine Bou- tin explique les termes de l’accord qui devait être signé le 23octobre. Les grandes catégories d’emploi des res- sources seront désormais fixées par la loi et le décret, “de manière à conforter leur utilisation au service des priorités de la politique du logement”. L’ANPEEC sera recentrée sur ses fonctions de contrôle des collecteurs et des autres organismes associés. L L E E P P R R O O J J E E T T D D E E L L O O I I L L O O G G E E M M E E N N T T ▲ ▲ Les partenaires sociaux ont accepté de porter le montant des subventions au programme de production de logements locatifs sociaux de 225 à 300millions d’euros (p.5516). Il a été décidé que 25% des réservations du 1% seront mobilisées pour le loge- ment des salariés de droit privé déclarés prioritaires au titre des commissions de médiation DALO. Le 1% interviendra pour intensifier la lutte contre l’habitat indigne, avec l’Anru et l’Anah, à hauteur de 1,3 milliard d’euros chaque année pour 3 ans. Le nombre de Pass-Foncier est porté à 30000 logements financés par le 1%. Dominique Braye rappelle que les fonds du 1% appartiennent aux entreprises et il propose (amendement n°11) de suppri- mer la référence au financement de la politique de la ville. Le texte a été voté (p.5523), ainsi qu’une série d’amendements rédactionnels. L’amendement 14 concerne la hiérarchi- sation des emplois de la PEEC. Il a été voté (p.5535). Il en est de même du n°15 qui autorise, dans ces emplois, les prises de participation. L’amendement 312, qui a été voté, explique Serge Lagauche vise à maintenir l’équilibre entre l’Etat et les partenaires sociaux, dans la gestion du 1%. Pour éviter que le Parlement soit privé de tout moyen de contrôle, la commis- sion et la ministre se sont mises d’accord sur un amendement n°255 rectifié bis qui prévoit que la répartition des ressources de la PEEC est faite par un document de programmation trien- nal qui est transmis au Parlement. Il a été voté (p.5544). Les débats ont repris le 17octobre sur l’article 3. Le vote de l’amendement 21 vise à clarifier les dispositions relatives au pouvoir de sanction dont dispose l’ANPEEC (JO déb. Sénat, 18 oct. p.5570). Par ailleurs, il a été voté la transforma- tion de l’UESL en société régie par un conseil de surveillance et un directoire (sous-amendement n°634, p.5572). Le n°625 précise explicitement que l’activité du fonds de garantie universelle des risques locatifs n’est pas une activité de réassurance. De nombreux amendements rédaction- nels ont été votés à propos du 1%. L’article 3 a été voté. Un article additionnel a été ajouté (amendement 35) relatif à l’Anah : il pré- cise que l’Anah participe à la lutte contre l’habitat indigne (p.5585) et il met en place un collège tripartite pour son conseil d’administration: - Etat et établissements publics, - parlementaires et élus locaux, - personnalités qualifiées. Dominique Braye rend à cette occasion hommage à Philippe Pelletier , actuel président. ➠ L’article 4 concerne la VEFA . Roland Courteau estime l’article inutile puisqu’un arrêt du Conseil d’Etat (8 fév. 1991) a autorisé le recours par des organismes à un contrat de VEFA si l’opération a pour objet l’acquisition d’une partie seulement d’un programme immobilier (p.5588). Dominique Braye répond (en présentant l’amendement n°36, voté) qu’il s’agit de sécuriser les opérations et inscrire dans la loi la pratique résultant de circulaires autorisant les HLM à acheter des loge- ments en VEFA dans les programmes de construction des promoteurs, à condition qu’ils ne représentent pas plus de la moi- tié du programme. Au-delà, les orga- nismes devront procéder par appel d’offres. Mais le rapporteur s’interroge sur le dispositif et il propose une autre rédaction sans référence à un critère de surface. Christine Boutin explique qu’il s’agit de “débloquer la construction de centaines de milliers de logements actuel- lement en suspens” (p.5593). Les sénateurs ont rejeté l’amendement n°626 du Gouvernement qui voulait indi- quer que l’Anah participe à la réhabilita- tion des structures d’hébergement, faute d’assurance sur le financement de cette action (p.5598). Un article a été ajouté pour corriger le mécanisme de clause anti-spéculative pour les acquéreurs de logements HLM (amendement 37 voté). ➠ L’article 5 concerne la copropriété . Il vise, dans les immeubles où des loge- ments sociaux ont été vendus aux occu- pants, à constituer des provisions spé- ciales pour travaux . Dominique Braye propose (amendement n°39) : - d’obliger l’organisme qui doit fournir la liste des travaux à en chiffrer le montant, - de prévoir une présentation annuelle par le syndic de cette liste devant le syn- dicat des copropriétaires, - et de rendre obligatoire la constitution des avances, dans le cas où les travaux sont votés par l’assemblée. L’organisme serait dispensé de cette obligation de constituer des avances. Christine Boutin se prononce en faveur de l’amendement n°39, qui a été voté. Un amendement n°336 visait à autoriser les syndicats de copropriétaires à ouvrir un compte d’épargne (livre A), mais il a été rejeté (p.5606). ➠ L’article 6 crée une procédure d’alerte pour les copropriétés en dif- ficulté . Dominique Braye (amendement 40) indique qu’il s’agit de nommer un observa- teur du syndicat quand les impayés attei- gnent 25%. Peu convaincu par cette pro- position, le rapporteur propose de la rem- placer par la nomination d’un mandatai- re ad hoc . Celui-ci pourrait être chargé d’une mission de médiation et d’aide des différentes parties en cause. La procédure pourrait être déclenchée par des copro- priétaires représentant au moins 15% des voix, en cas de carence du syndic. Le rapporteur a soutenu un amendement n°41 qui étend aux charges de copro- priété la procédure de saisie conservatoi- re, par huissier, sans autorisation préa- lable du juge, (modification de l’article 68 de la loi du 9juillet 1991). Mais il l’a retiré à la demande de la ministre qui a rappelé qu’il est possible d’utiliser la pro- cédure d’injonction de payer (p.5611). Dominique Voynet a proposé de créer un permis de mise en copropriété , mais l’amendement (n°348) a été repoussé. ■ La mise à jour des règlements de copropriété En revanche, l’amendement n°43 de la commission, qui pérennise la faculté de mettre à jour les règlements de copropriété à la majorité simple a été voté, avec l’appui de Thierry Repentin (p.5613). La date limite qui était fixée à fin 2008 est donc supprimée. Deux amendements (347 et 349) visaient à assouplir les règles de majorité pour l’adoption de décision sur les travaux sur parties privatives , s’ils ont un inté- rêt d’économie d’énergie, mais ils ont été repoussés. La ministre a toutefois estimé 4novembre 2008 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L E E P P R R O O J J E E T T D D E E L L O O I I L L O O G G E E M M E E N N T T ▲ ▲ utile de poursuivre la réflexion, en paral- lèle avec l’étude engagée avec les repré- sentants des propriétaires sous la condui- te de Jean Perrin (p.5614). Il a aussi été voté un amendement n°620, précisé par le sous-amendement n°632, qui concerne le droit civil d’Alsace-Moselle. Il permettra notam- ment à l’établissement public de perce- voir une redevance pour la consultation du livre foncier ou la délivrance de copies à titre de renseignement, explique Chris- tine Boutin (p.5615). ➠ L’article 7 concerne le programme national de requalification des quar- tiers anciens dégradés (PNRQAD). Il a fait l’objet de nombreux amendements. Il s’agit, explique la ministre, de donner une dimension nouvelle au renouvelle- ment urbain, par un programme national visant à remédier aux difficultés des quartiers de certaines villes (p.5623), en tirant profit de l’expérience de l’Anru. Il est prévu un budget de 2, 5milliards d’euros . Les actions de réhabilitation seront lancées avec l’Anah. L’enveloppe sera gérée par l’Anru. L’Anru et l’Anah lanceront un appel à candidature au début 2009, pour sélectionner les pre- miers quartiers en juin2009. Ce programme contribuera à la résorp- tion de l’habitat indigne, sans transfor- mer ces quartiers en quartiers “boboï- sés”. L’article a été voté avec quelques amendements (p.5628). ➠ Il en est de même de l’article 8 qui définit le rôle de l’Anru dans la mise en œuvre du programme. ➠ L’article 9 vise les programmes locaux de l’habitat (PLH). Il prévoit notamment une procédure permettant au préfet de sanctionner les EPCI ne pré- sentant pas un PLH suffisamment ambi- tieux, explique le rapporteur (p.5637). Le vote de l’amendement n°56 permet d’actualiser les grands objectifs du PLH, notamment la lutte contre l’étalement urbain. Philippe Dallier a déposé un amende- ment d’appel (n°282) pour lancer le débat sur l’organisation de Paris et de sa région. Il prévoit, pour Paris et les dépar- tements limitrophes, de la réalisation dans les deux ans d’un programme interdépartemental de l’habitat et il a été adopté (p.5647). Le vote de l’amendement n°59 astreint les communes de plus de 20000 habi- tants n’appartenant pas à un EPCI (et non 30000 comme dans le projet initial), à adopter un PLH (p.5652). ■ Le PLU pourra fixer un pourcen- tage de logements sociaux dans un programme L’amendement n°63 présenté par le rap- porteur vise à permettre aux communes de délimiter, par leur PLU, des secteurs dans lesquels les programmes de loge- ments devront comporter un pourcen- tage défini de taille moyenne , pour éviter la multiplication des petits loge- ments. Il a été voté (p.5655). Quant au n°64, également voté, il concerne le droit des communes de délimiter des sec- teurs dans lequel les programmes de logements devront comporter un pour- centage minimum de logements sociaux . Il remplacerait le droit de délaissement qui existe actuellement, mais qui est peu utilisé. À propos du droit de préemption urbain , le vote à l’unanimité de l’amendement n° 65 (p.5660) vise à éli- miner les fraudes consistant à créer des SCI pour vendre un bien soumis au droit de préemption. La vente de la totalité des parts est soumise au droit, mais pas la vente d’une fraction des parts, il est pro- posé d’étendre le droit de préemption à la cession de la majorité des parts de la SCI. L’amendement n°69 ajoute à la liste des établissements publics soumis au droit de priorité des communes, la RATP et l’AP-HP, afin de faciliter la mobilisation des terrains publics en faveur du loge- ment (texte voté p.5661). Le n°472 vise à faciliter la construction de logements à partir de bâtiments agri- coles inutilisés par l’agriculture, il a été voté à l’unanimité. L’amendement n°67 règle le problème de la superposition d’un établissement public foncier local et d’un EPF d’Etat. Le plafond de taxe spéciale d’équipement est fixé en principe pour chacun à 10euros par habitant (au lieu de 20 pour chacun actuellement). L’amendement n°68 étend aux SEM l’exonération de taxe spéciale d’équipement applicable aux HLM (vote unanime également). Le régime de taxation des plus-values en cas de cession de terrains devenus constructibles est modifié par l’amendement n°70. Il s’agit de rempla- cer l’assiette de la taxe qui était jusqu’à présent le prix de vente, par la plus-value. Le système actuel, rappelle le rapporteur, avait été imposé par Bercy lors de l’adoption de la loi ENL en 2006, mais il est injuste car “plus la plus-value est éle- vée, moins elle est taxée”. L’amendement a été voté à l’unanimité (p.5668). Il en est de même du n°66 rectifié bis qui transfère le droit de préemption au pré- fet dans les communes qui ont fait l’objet d’un arrêté de carence au titre de l’obligation de construire des logements sociaux (p.5671). ➠ Au cours de la séance du 20octobre, après des débats sur la question du constat de carence, les sénateurs ont abordé l’article 10 qui autorise, à titre temporaire pendant 3 ans, un dépasse- ment du COS pour permettre, dans la limite de 20% un agrandissement des logements . Thierry Repentin , qui en souligne les difficultés pratiques, propose de supprimer l’article (JO déb. Sénat 21 oct., p.5691). Dominique Braye relève que cela entre en contradiction avec l’incitation faite aux communes de se doter de documents d’urbanisme. Il propose d’inverser le prin- cipe: le mécanisme s’appliquera si les communes le décident (le texte proposé visait une application de principe, sauf décision contraire de la commune). Son amendement n°71 a été voté (p.5693), il est complété par le n°374 qui accorde la même faculté aux EPCI. Le vote de l’amendement n°73 (p.5697) va autoriser le cumul de la majoration de COS pour les constructions HPE et la majoration liée à une part de logements sociaux dans un programme. L’article 10 a été voté. Un amendement n°559 rectifié ter, pré- senté par Denis Badré , a été adopté pour fixer un délai de 6 mois au-delà duquel, si les fouilles d’archéologie préventi- ve n’ont pas été réalisées, le programme de construction pourra être engagé (p.5699). Dominique Braye explique qu’il s’agit de responsabiliser les personnes qui réalisent les fouilles. 4novembre 2008 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L E E P P R R O O J J E E T T D D E E L L O O I I L L O O G G E E M M E E N N T T ▲ ▲ ➠ L’article 11 , qui vise les opérations d’intérêt national a été voté avec quelques amendements rédactionnels. Il permet par exemple d’étendre ce statut à des opérations de logements sociaux sur des terrains appartenant à des socié- tés dont le capital est détenu majoritaire- ment par l’Etat. ➠ L’article 12 crée le projet urbain par- tenarial . Dominique Braye indique que ce PUP, nouvelle procédure de finance- ment des équipements publics, remplace les programmes d’aménagement d’ensemble. L’amendement n°79 étend cette faculté aux communes dotées d’une carte communale ou non dotées de documents d’urbanisme. Il a été voté en dépit de l’avis contraire de la ministre (p.5705). Le vote du n°81 permettra d’acquitter la participation en cédant un immeuble bâti ou non. ➠ L’article 13 autorise l’autorité compé- tente à délivrer un permis de construire par dérogation à une règle du PLU pour autoriser des travaux nécessaires à l’accessibilité d’un logement . Il a été voté avec un amendement ren- voyant également aux POS (p.5705). Bariza Khiari a tenté, mais sans succès de faire voter un amendement (n°388) pour autoriser des dérogations aux PLU pour permettre des travaux nécessaires à l’isolation d’un logement. L’amendement n°644 transfère aux com- munes et EPCI la compétence pour déli- vrer un permis de construire à un office départemental ou interdépartemental d’HLM (voté p.5707). ➠ C’est le Gouvernement qui a proposé de réécrire l’article 14 , qui précise les conditions de financement des structures d’hébergement par l’Anru. Elle pourra aussi en financer la construction. ■ De l’opportunité du Robien… Le débat a ensuite porté sur le dispositif Robien . La ministre indique que depuis 2003, 250000 logements ont été construits par ce moyen, mais que 5000à 6000 n’avaient pas besoin d’entrer dans ce cadre et que “des promoteurs indéli- cats ont incité des personnes qui souhai- taient arrondir leurs retraites à investir dans ces logements. Elles se retrouvent aujourd’hui avec un crédit et un loyer à payer, C’est scandaleux!” (p.5715). D’où sa proposition de recentrage . L’amendement 399 visant à supprimer le dispositif a été rejeté (p.5716). L’article 15 contient précisément ce recentrage. Dominique Braye a préconisé de suppri- mer le II de l’article qui prévoyait la sup- pression des avantages fiscaux pour les investissements dans les zones de revi- talisation rurale (ZRR). Le dispositif étant récent puisqu’il date de la loi sur les territoires ruraux du 23février 2005. Il convient de le maintenir, explique le rap- porteur. Cet amendement n°86 a été voté (p.5727) et l’article 15 également. ➠ L’article 16 concerne le taux de TVA à 5, 5% . Il prévoit, explique Christine Bou- tin, que lorsque le propriétaire d’un bien qui a bénéficié de la TVA à 5, 5%, le revend, il reste tenu de rembourser l’avantage fiscal, mais de façon dégressi- ve, après 5 ans (p.5734). Un amendement n°269, qui a été voté après sa présentation par Philippe Dallier , vise à fixer un prix hors taxe identique, pour des appartements identiques d’un même programme, s’ils ont un taux de TVA différent. Il s’agit de s’assurer que c’est bien l’acquéreur et non le constructeur, qui bénéficie de la dif- férence de prix . L’amendement n°279, également voté, permet aux opérations réalisées par le Pass-Foncier la décote prévue sur la valeur des terrains de l’Etat vendus pour construire du logement social. L’amendement n°88, voté, reporte d’un an, à fin 2010 le bénéfice de la TVA à 5, 5% pour les opérations individuelles réa- lisées avec Pass-Foncier. ■ Rejet de la réforme de l’article 55 de la loi SRU ➠ L’article 17 est celui qui tend à assimi- ler aux logements locatifs sociaux les logements en accession à la propriété, dans le calcul du quota de logements sociaux de l’article 55 de la loi SRU. Dominique Braye explique d’emblée, par un argumentaire très structuré, que la commission ne souhaite pas relancer le débat sur ce sujet. Il indique que l’équilibre actuel est satisfaisant, qu’introduire une part d’accession dans le quota revient à vider le dispositif de sa substance. Il affirme cependant être ouvert à des mesures favorisant l’accession sociale à la propriété (p.5739). En revanche, Brigitte Bout , rapporteur pour avis de la commission des affaires sociales, soutient l’article proposé. Thierry Repentin estime que le soutien à la pro- priété ne relève pas du même débat. Christine Boutin répond qu’elle assume l’objectif de 70% de propriétaires et pré- cise que dans l’accession sociale à la pro- priété, “nous retrouvons les mêmes per- sonnes, les mêmes revenus, la même aide de l’Etat et la même maîtrise laissée au maire, ainsi que la même durée pour la comptabilisation dans les 20% que lors- qu’un organisme HLM vend son loge- ment pour en faire une propriété” (p.5745). Dominique Braye reconnaît que les pla- fonds de ressources sont les mêmes mais non les revenus: “seuls sont éligibles à l’accession sociale à la propriété les ménages dont les revenus sont les plus proches du plafond”. L’amendement de suppression a été voté (p.5750). ■ Restriction du cautionnement ➠ Avec l’article 18 débutent les disposi- tions visant à favoriser la mobilité dans le parc de logements. Cet article comporte deux ajouts à la loi de 1989 sur les rap- ports locatifs: - il réserve au bailleur personne physique (et aux SCI familiales) la faculté de demander un cautionnement à son locataire et, - pour tout bailleur, il interdit le cumul entre la caution et une assurance locative (article22-1 nouveau de la loi du 6juillet 1989). Dominique Voynet suggère des disposi- tions visant à remplacer l’article 18 par l’institution d’un fonds de garantie uni- verselle et mutualiste contre les risques locatifs (p.5752). Dominique Braye propose (amendement n°90), pour les personnes morales , de limiter l’interdiction de recours au cau- tionnement en l’autorisant: - d’une part s’il est apporté par certains organismes comme le 1%, via le Loca- Pass ou le fonds de solidarité pour le logement, FSL, - d’autre part si le logement est loué à un étudiant non boursier. L’amendement a été voté. Dominique Voynet a proposé, mais sans succès, d’obliger le bailleur à fournir des 4novembre 2008 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L E E P P R R O O J J E E T T D D E E L L O O I I L L O O G G E E M M E E N N T T ▲ ▲ factures pour motiver son refus de resti- tuer le dépôt de garantie au locataire (rejet de l’amendement 480, p.5756). En revanche, les sénateurs ont approuvé l’amendement n°119 qui concerne la res- titution du dépôt de garantie en cas de changement de propriétaire en cours de bail. En complétant l’article 22 de la loi de 1989, le texte précise que la restitu- tion incombe au nouveau bailleur (p.5757). Dominique Voynet avait dépo- sé un amendement identique. Après l’article 18, Daniel Raoul a soutenu un amendement (n°483) qui visait à rap- procher le régime des locations meublées de celui des locations vides. Il l’a finale- ment retiré mais la ministre a indiqué que le Gouvernement était favorable à une précision de la réglementation des locations meublées , tout en renvoyant à la nécessité d’une concertation entre organisation de bailleurs et de locataires (p.5769). ■ Réduction des délais d’expulsion ➠ L’article 19 réduit à un an le délai maximum que peut accorder le juge après un jugement d’expulsion . Le rap- porteur soutient cette réforme, rappelant que la procédure est longue, qu’une décision d’obtention de la force publique demande en moyenne deux ans si le locataire refuse de quitter les lieux (p.5764) et que le délai moyen pour obtenir une indemnisation de l’Etat est de 31 mois. Il approuve l’amendement n°328 qui vise à réduire le délai mini- mum de 3 mois , car cela aboutit parfois à ce que le juge, qui voudrait accorder un délai d’un ou deux mois, refuse d’accorer tout délai, car il serait contraint de le fixer à 3 mois. Cette règle concerne aussi les baux commerciaux , indique Brigitte Bout. Cet amendement a été voté, ainsi que l’article 19 (p.5765). A aussi été voté l’amendement n°486 présenté par le groupe socialiste, qui rend obligatoire la création des commis- sions de prévention des expulsions loca- tives (p.5767). Texte voté avec approba- tion de la ministre qui indique que ces commissions existent dans la moitié des départements. ➠ Le 21octobre, les sénateurs ont exami- né l’article 20 qui prévoit notamment le cas de sous-occupation des logements sociaux et qui modifie la loi de 1948. Dominique Voynet critique l’esprit du dis- positif “déloger pour reloger ne crée pas de logements supplémentaires” (JO déb. Sénat, 22 oct, p.5795). Les députés communistes demandant la suppression de l’article, le rapporteur s’exclame, à propos de la remise en cause de la situation des ménages dont les revenus sont deux fois supérieurs au pla- fond, soit plus de 9000euros en région parisienne pour un couple avec deux enfants: “Maintenant les communistes défendent les riches, c’est-à-dire ceux qui gagnent plus de 9000euros par mois […] Les socialistes, quant à eux, défendent les “bobos” parisiens qui gagnent plus de 9000euros par mois, et qui constituent depuis bien longtemps leur clientèle!” (p.5798). Les amendements de suppres- sion de l’article ont été repoussés. ■ 2 principaux cas de mobilité Le rapporteur explique le dispositif visant à favoriser la mobilité dans le parc public (amendement n°91) notamment en cas de sous-occupation: le loyer du nouveau logement ne pourra être supérieur à celui du logement d’origine, le bailleur versera au locataire une aide à la mobili- té. Au troisième refus, le locataire perdra, si son logement est situé dans un marché immobilier tendu, à l’issue d’un délai de six mois, le bénéfice du maintien dans les lieux (p.5800). Le 2 e cas est celui où la personne handicapée n’y habite plus. Divers amendements ont été adoptés: - n°329 laissant au bailleur le soin d’apprécier l’opportunité de demander au locataire vivant dans un logement sous-occupé de quitter les lieux, - le n°553 visant à exclure les ZUS du dis- positif remettant en cause le droit au maintien dans les lieux des personnes dépassant les plafonds de ressources, - le n°330 rectifié qui fixe à 18 mois le délai laissé au locataire pour quitter les lieux lorsque la personne handicapée qui y résidait est décédée (et non 6 mois comme prévu dans le texte initial). - le n°654 qui fixe à 70 ans la limite d’âge du locataire pour l’application de l’article L 442-3-2 remettant en cause le droit au maintien dans les lieux pour le locataire, lorsque la personne handicapé n’y habite plus. L’amendement 91 a été voté (p.5812). L’amendement 92 rectifié du rapporteur, vise le cas des locataires dont les res- sources dépassent le double des pla- fonds , il modifie substantiellement le texte du projet. Il propose que le dispositif ne s’applique que dans les zones tendues, définies par décret et qu’aux personnes dépassant le double des plafonds, pendant 2 années consécutives. Il rappelle par ailleurs que le décret sur les surloyers a été publié fin août et qu’il incitera des locataires à la mobilité. L’amendement n°92 a été voté avec un sous-amendement n°533 présenté par Raymonde Le Texier qui exclut les ZUS de l’application de l’article L 442-3-3 suppri- mant le droit au maintien dans les lieux pour les locataires dépassant le double du plafond de ressources. Il s’agit, explique la sénatrice, de favoriser la mixi- té sociale (p.5918). L’amendement n°93 vise à permettre aux organismes HLM de rendre applicable ce dispositif aux logements situés hors des zones qui seront fixées par décret, l’amendement a été voté (p.5824). Le n°95 supprime aussi le droit au maintien dans les lieux pour les cas de démolition . Egalement voté, le n°96 qui clarifie le régime de sous-location partielle aux jeunes de moins de 30 ans. Le nouveau texte prévoit de condi- tionner la possibilité par une information préalable et un accord formel du bailleur (p.5827). Le n°97 donne une définition unique de la notion de personnes vivant au foyer et la rend applicable pour l‘attribution des logements sociaux, pour le SLS. Il a été adopté. Quant au n°99, il vise la loi de 1948 . Il “modernise un certain nombre de concepts juridiques obsolètes”. Ainsi, il supprime la référence à des usages locaux. Il remplace la notion d’hygiène normale par la référence aux caractéris- tiques de décence de la loi de 1989. Il a été voté (p.5831). Visant la loi de 1989 , l’amendement n°100 de la commission modifie l’article 40 de la loi relatif au transfert du bail d’un locataire HLM en cas d’abandon de domicile ou de décès du locataire. Le rap- porteur explique qu’il s’agit de “faire bénéficier provisoirement les concubins notoires et les personnes de plus de 70 ans du transfert ou de la poursuite du contrat de location en cas d’abandon du 4novembre 2008 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L E E P P R R O O J J E E T T D D E E L L O O I I L L O O G G E E M M E E N N T T ▲ ▲ logement par le locataire ou de décès de ce dernier” (voté, p.5833). L’article 20 a été voté. E nsuite, un long amendement n°101 de la commission vise à “moderniser les dis- positions relatives aux SEM gérant des logements locatifs sociaux” et à leur rendre applicables les mesures sur la sous-occupation des logements adaptés aux personnes handicapées et celles concernant les locataires dont les revenus dépassent le double du plafond. Il a été voté (p.5841) avec une série de sous- amendements, par exemple le n°680 qui rend applicable aux SEM la prime à la mobilité accordée au locataire qui doit quitter les lieux pour sous-occupation. ■ Rejet - temporaire - de l’article réduisant les plafonds de res- sources HLM ➠ L’article 21 projette de réduire de 10,3% les plafonds de ressources d’accès aux HLM. Il a fait l’objet d’amendement de suppression (n°216). Jean-Pierre Fourcade estime que cette réforme est une erreur sur le plan poli- tique et sur le plan social (p.5844). Domi - nique Braye explique que l’effet de cette diminution sera de rendre 63% de la population éligible au logement social, contre 70% actuellement. Or en 1988, 61% de la population pouvait prétendre un logement social. Il s’agit donc simple- ment de revenir à la situation antérieure à la réévaluation du SMIC entre2003 et2008. Mais le rapporteur n’a pas convaincu et l’amendement de suppression a été voté (p.5849). L’article 21 est donc supprimé (voir toutefois la seconde délibération en fin de débats). Avant l’article 22, une série d’amendements a été repoussée, par exemple le n°406, proposé par Domi - nique Voynet qui visait à limiter les hausses de loyer qui pourraient résulter de travaux effectués par les bailleurs, notamment dans le cadre du Grenelle de l’environnement (p.5852). ➠ L’article 22 vise l’ Agence nationale pour la cohésion sociale et l’égalité des chances . Il réforme son conseil d’administration en réduisant de 24 à une quinzaine le nombre des représen- tants de l’Etat. Dominique Braye soutient un amendement (n°103) pour y faire référence aux représentants syndicaux. Il a été voté, ainsi que l’article (p.5857). ➠ Pour l’article 23 , Dominique Braye rap- pelle qu’il avait été le seul sénateur à voter contre le vote de l’amendement socialiste visant à créer un “ article55 de l’hébergement ”, lors de l’examen de la loi DALO; jugeant que le texte serait inapplicable, faute de définition précise des places d’hébergement comptabili- sées. Il est donc apparu nécessaire de le modifier pour les définir et en même temps pour intégrer une dimension inter- communale (p.5860). Christine Boutin indique son attachement à l’article, qui est une reprise d’une proposition du rap- port Pinte. Philippe Dallier propose, pour Paris et les 3 départements limitrophes, de créer un plan interdépartemental des per- sonnes sans domicile . Il a été suivi, malgré l’avis du rapporteur (amende- ment 646, voté p.5863). Celui de la com- mission (n°104 rectifié) a également été adopté. Après l’article 23, le vote de l’amendement n°105 autorise les réser- vataires de logements locatifs sociaux, les collecteurs du 1% par exemple à être signataires des accords collectifs inter- communaux sur les attributions de ces logements aux personnes défavorisées (p.5864). Le n°331, également voté, permet au préfet de faire travailler ensemble les associations avec le SAMU social pour que le parc d’hébergement d’urgence soit entièrement utilisé, alors que chaque service travaille actuellement sans coordi- nation, explique Brigitte Bout . Quant au vote du n°332 il permet la mise en place, en Ile-de-France, d’un dis- positif de veille sociale au niveau régio- nal. Dominique Voynet a obtenu le vote d’un amendement n°500 qui vise à impulser, dans le PPALPD, une stratégie cohérente de mobilisation des logements dans le parc privé (p.5867). ➠ L’article 24 réforme le droit au loge- ment opposable . Guy Fischer souligne les difficultés de mise en œuvre du DALO: en Ile-de-Fran- ce, pour 23680 demandes déposées, 483 personnes ont été relogées soit 2% des demandes. Il en appelle à la réquisition des logements vacants (p.5869). Philippe Dallier cherche à régler la ques- tion de l’Ile-de-France (amendement n°274) en limitant la faculté du deman- deur à saisir une seule commission pour éviter qu’une commission ne donne un avis favorable alors qu’une autre l’a déjà fait. Son texte a été voté, ainsi que l’amendement n°333, qui donne au pré- fet de région un pouvoir d’arbitrage. Quant au vote du n°273, il autorise la création de plus d’une commission par département . L’article 24 a été voté. Le vote d’un article additionnel (amende- ment 278), défendu par Philippe Dallier , précise le calcul du montant de l’astreinte à laquelle pourra être condamné l’Etat pour ne pas avoir trouvé de solution de logement (p.5876). ■ Mentionner la surface d’un logement loué Signalons aussi un amendement n°280 également voté à l’initiative de Philippe Dallier qui oblige à faire figurer la sur- face du logement, par complément de l’article 3 de la loi de 1989 (p.5877). On peut observer que la notion de surface n’a pas été précisée. ➠ L’article 25 concerne l’habitat indigne auquel la loi apporte une défini- tion: “locaux utilisé aux fins d’habitation et impropres par nature à cet usage, ainsi que les logements dont l’état, ou celui du bâtiment dans lequel ils sont situés, expo- se les occupants à des risques manifestes pouvant porter atteinte à leur sécurité physique ou à leur santé”. Il a été voté (p.5881). Quelques articles additionnels ont été votés: l’un complète l’article L 111-6-1 du CCH qui encadre les divisions d’immeubles pour préciser que cela vise les divisions en propriété ou en jouis- sance . Il s’agit, explique le rapporteur, de lutter contre la division de pavillons ou d’appartements dont toutes les pièces sont louées à des prix prohibitifs (p.5881). Un autre étend aux locaux vacants la faculté d’exécuter des travaux d’office par le préfet (amendement n°111). Pour lutter contre les marchands de sommeil, l’amendement n°114, réduit 4novembre 2008 page 9 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L E E P P R R O O J J E E T T D D E E L L O O I I L L O O G G E E M M E E N N T T ▲ ▲ Vote solennel à l’Assemblée Après le vote solennel des députés le 21octobre, le texte a été transmis au Sénat. Rappelons que ce texte Grenelle I est avant tout une loi d’orientation et que les articles normatifs figureront dans le Grenelle II. le montant de l’indemnité d’expropriation due au marchand de sommeil, du coût des travaux de sécurité ou de salubrité. Dominique Voynet avait déposé un amendement identique, qui a été adopté. ➠ L’article 26 concerne l’intermédiation locative . Dominique Braye indique que l’amendement n°115 vise à donner aux organismes HLM la possibilité de prendre à bail des loge- ments conventionnés du parc privé pour les sous-louer à des personnes en difficul- té. Il a été voté. ➠ L’article 27 a aussi été voté, il a été pré- cisé par l’amendement n°116 qui précise les conditions de prise à bail par les asso- ciations de logements du parc privé en vue de les sous-louer ou de les utiliser pour l’hébergement de personnes éprou- vant des difficultés (texte voté, p.5889). Thierry Repentin a obtenu le vote de l’amendement n°413 en faveur des éta- blissements publics fonciers . Actuelle- ment un vendeur est exonéré de plus- value s’il vend son bien à un EPF en vue d’une rétrocession à un bailleur social. Mais la rétrocession doit avoir lieu dans un délai d’un an. Le texte voté porte ce délai à 3 ans (p.5890). Même succès pour l’amendement n°44, du même auteur qui épargne au pro- priétaire qui vend son terrain à un EPFL l’envoi d’une déclaration d’intention d’aliéner. Encore un succès pour les deux amendements suivants de Thierry Repen- tin. L’uni autorise une modification des statuts de l’EPFL à la majorité des deux tiers (n°419) et l’autre assouplit l’exigence de majorité en cas de seconde convocation de l’assemblée ou du conseil d’administration de l’EPFL (n°418). ■ Délai de prescription pour les contrats de construction L’amendement n°582, présenté par Daniel Dubois concerne les construc- teurs . Il vise, explique-t-il, à “éviter une disparité de traitement en matière de prescription entre vices apparents et non-conformités apparentes et d’autre part une dualité de régime entre la VEFA et la vente en l’état futur de rénovation”. En conséquence, l’article 1642-1 du code 4novembre 2008 page 10 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L O O G G E E M M E E N N T T G G R R E E N N E E L L L L E E ▲ ▲ Nous reprenons l’analyse des débats du projet de loi sur le Grenelle de l’environnement (lire le début des débats dans notre numéro du 21octobre). Le 17octobre, les députés ont examiné l’article 20 qui ambitionne d’arrêter la perte de biodiversité (JO AN déb. 18 oct. p.5983). L’article 21 concerne l’élaboration de la trame verte et bleue. La trame verte sera constituée de grands ensembles naturels et d’éléments de connexion les reliant. Elle sera élaborée d’ici à 2012. La trame bleue en est l’équivalent pour les eaux de surface continentales. Jean Lassalle se livre à un vibrant plaidoyer en faveur de la suppression des espaces Natura 2000. (p.5989). Le complément de ces espaces est prévu par l’article 22, il a été voté. Parmi les articles suivants, signalons que l’article 24 vise à développer la récupéra- tion des eaux pluviales. Philippe Tourte- lier a défendu avec succès un amende- ment visant à ce que l’instruction des permis de construire prenne en compte les modalités d’assainissement des eaux usées (p.5995). Après l’article 27, un amendement n°1476 visait à imposer au projet architectural de préciser l’insertion destinée au recueil des eaux pluviales, mais il a été repoussé (p.5998). L’article 29 vise la biodiversité forestiè- re, il a été voté. ■ Lutter contre les inondations L’article 32 prévoit un plan national santé environnement. Il concerne en particulier la qualité de l’air intérieur, il a été voté (p.6017). L’article 36 veut réduire les émissions de lumière artifi- cielle (voté p.6023). L’article 38 prévoit d’achever en 2010 de croiser l’inventaire des sites pollués avec celui des points de captage d’eau. L’article 39 réduit l’exposition des populations aux risques d’inondation en renforçant la maîtrise de l’urbanisation et par la res- tauration des zones d’expansion des crues et par des travaux de protection (voté p.6026). Quant à l’article 40, également voté, il prévoit le principe d’aides budgétaires pour financer la résorption des points noirs du bruit. L’article 41, dont l’objectif est de rédui- re les déchets, programme une tarifica- tion incitative pour le financement de l’élimination de déchets des ménages. L’article 45 traite de l’organisation des débats publics et de l’action de la Com- mission nationale du débat public. La procédure du débat public doit être rénovée. Il a été voté (p.6051). Le texte est revenu en discussion le 21octobre pour les explications de vote sur l’ensemble du texte. Jean-Louis Bor- loo se félicite par exemple de l’accélération de la rénovation ther- mique avec 400000 rénovations par an à compter de 2013, mais aussi de l’instauration de la trame verte et de la trame bleue. Yves Cochet regrette qu’ait été adopté un amendement per- mettant de moduler, pour les locaux chauffés à l’électricité, la norme des 50kWh/m 2 /an et il déclare que les Verts s’abstiendront. Le Nouveau centre a voté pour le texte. Le projet de loi a été adopté par 526 voix pour et seulement 4 contre. civil est modifié. Cet article, qui prévoit un délai d’un mois déchargeant le ven- deur des vices de constructions appa- rents, est complété pour mentionner également les défauts de conformité. De même l’article 1648 qui laisse à l’acquéreur un délai de deux ans pour engager l’action résultant des vices rédhi- bitoires est complété pour faire mention des défauts de conformité. L’amendement a été voté (p.5892). Daniel Dubois a aussi obtenu le vote d’un amendement n°560 autorisant jusqu’à fin 2013 les organismes HLM et SEM à recourir à la procédure de conception- 4novembre 2008 page 11 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • S S I I M M P P L L I I F F I I C C A A T T I I O O N N D D U U D D R R O O I I T T Les députés votent la loi de simplification du droit Les députés ont voté le 14octobre la proposition de loi de simplification et de clarification du droit et d’allégement des procédures. De nombreux articles ont été adoptés sans aucun débat. La proposition doit maintenant être examinée par le Sénat. Le rapporteur Étienne Blanc, indique que la proposition de loi comporte 4 chapitres; citoyens et usagers de l’administration, entreprises, collectivi- tés territoriales et services publics, droit pénal (JO AN déb. 15 oct. p.5660). André Santini, secrétaire d’Etat chargé de la fonction publique, se réjouit du travail de “coproduction” entre le Gou- vernement et l’Assemblée. Jean-Pierre Schosteck signale par exemple l’article qui autorise deux tiers des héritiers indi- visaires à vendre un bien indivis. Fran- çois de Rugy rappelle une décision du Conseil constitutionnel de 1999 qui insistait sur la nécessité de rendre la loi accessible et intelligible, mais il déplore le caractère “fourre-tout” du texte et s’étonne que l’article 39 allège “comme par hasard” la législation sur les instal- lations classées (p.5664). Jean-Michel Clément observe quant à lui que le tex- te va modifier 29 codes. Jean-Paul Lecoq indique qu’en moyen- ne 10% des articles d’un code sont modifiés chaque année. L’article 4 insère un article815-1 dans le code civil pour permettre aux indivi- saires titulaires d’au moins les deux tiers des droits indivis d’exprimer devant un notaire leur intention de vendre le bien indivis . Le notaire signifie cette intention aux autres. S’ils s’y opposent ou ne se manifestent pas, le notaire le constate par procès-verbal. Le tribunal de grande instance peut alors autoriser la vente. Alain Vidalies a soutenu que cette réforme était inconstitutionnelle. Il a par exemple relevé un rapport du Sénat qui indiquait que “la vente contre l’avis d’un indivisaire pourrait être assimilée à une expropriation pour cause d’utilité privée, encore jamais admise dans notre droit” (p.5669). Son argumentation n’a toutefois pas été suivie et l’article a été voté en l’état. L’article 5 contient plusieurs mesures sur la copropriété (lire Jurishebdo n°328 pour la présentation du texte d’origine). Il s’agit par exemple de per- mettre à l’usufruitier d’être membre du conseil syndical ou de prévoir, de façon automatique, l’exclusion de prise en charge des frais de procédure du syndi- cat par le copropriétaire qui a vu sa pré- tention en justice aboutir. Cet article a été voté sans commentaire. Il en est de même de l’article 6 qui assouplit les règles imposées dans la copropriété pour surélever un bâti- ment . Le texte de l’article 35 serait complété. Dans les secteurs où existe un droit de préemption urbain, la décision d’aliéner le droit de surélever serait pri- se à la majorité de l’article 25 de la loi de 1965. Il faut également l’accord des copropriétaires de l’étage supérieur du bâtiment à surélever et la confirmation par décision d’une assemblée spéciale des copropriétaires du bâtiment à sur- élever (à la majorité de l’article 25). L’article 7 contient de nombreuses mesures de changement du vocabulai- re juridique. Exemples: signature privée remplace seing privé et gage immobilier prend la place d’antichrèse. Il a été voté. L’article 18 vise à regrouper les informa- tions nécessaires au titre de la sécurité des travaux effectués à proximité des réseaux . Un organisme habilité, défini par décret, regroupera ces infor- mations et le mettra gratuitement à dis- position des communes, des EPCI, des syndicats mixtes et des services de l’Etat. L’article a aussi été adopté sans observa- tion. Un article additionnel a été voté pour autoriser le Gouvernement à prendre par ordonnance des mesures pour har- moniser 600 textes de nature législative, qu’il faut modifier à la suite de la fusion de la DGI et de la Direction générale de la comptabilité publique et la création de la direction générale des finances publiques (p.5675). Une autre habilitation a été adoptée (amendement n°8) pour centraliser le contrôle de la légalité en préfecture. L’article 42 autorise l’assemblée délibé- rante d’une collectivité locale ou de leur groupement à déléguer à son orga- ne exécutif l’exercice de sa compétence en matière d’archéologie préventive. Le but est d’accélérer la réalisation des diagnostics. L’article a été voté sans commentaire. Egalement voté, l’article 43 qui autorise la modification des directives territo- riales d’aménagement par le préfet de région, si elle ne “porte pas atteinte à l’économie générale de la directive”. Le projet de modification est soumis à enquête publique (modification de l’article L 111-1-1 du code de l’urbanisme). L’article 46 indique que toute personne peut obtenir de l’administration des impôts, des informations relatives ▲ ▲ réalisation pour la construction de loge- ments locatifs sociaux, ce qui, explique Christine Boutin, permet de réduire les délais de construction. Un amendement proche (n°591) permet aux SEM la réali- sation de logements HLM dans le cadre de la conception réalisation (texte voté). Enfin l’amendement n°518 allège le régi- me de l’enquête sur le parc locatif social. et enfin, le n°517 autorise les HLM à réa- liser des résidences hôtelières à vocation sociale en partenariat avec des SCI ad hoc. ■ Seconde délibération Christine Boutin a demandé aux séna- teurs une seconde délibération pour faire adopter l’article 21 qui réduit de 10% les plafonds de ressources d’accès aux HLM. Il a été voté (p.5896). Sur l’ensemble du texte, le groupe CRC a voté contre, l’UMP pour, les Verts et le PS contre, le RDSE n’a pas voté le texte. L’ensemble du projet a été voté (page5900). ● 4novembre 2008 page 12 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • M M A A R R C C H H E E S S ■ Et la crise fut… Comme en 1990, la crise est née de l’immobilier, note en liminaire Jean- Christophe Antoine. Mais si la défaillan- ce prend aujourd’hui sa source dans les désormais fameux « subprimes », ces prêts immobiliers accordés dans des conditions limites aux ménages améri- cains, force est de constater qu’une fois encore, l’immobilier n’est que le déclencheur : en deçà, il y a aussi les banques, et les comportements parfois irresponsables qu’elles ont pu adopter, oubliant leur rôle de garde-fou. Antici- pée dans la perspective d’une hausse continue de l’immobilier, la richesse s’est envolée avec la chute des prix. « Quand les prix s’écroulent, tout le sys- tème s’écroule » résume Jean-Chris- tophe Antoine, ainsi qu’on a pu l’observer mi-2007 lorsque le ralentisse- ment américain a provoqué l’insolvabilité des consommateurs les plus endettés. « La transformation de ce choc en choc mondial tient aux orga- nismes prêteurs qui ont transféré le risque par la titrisation » analyse-t-il. Conséquence: la déstabilisation des bilans bancaires, qui a conduit à la réduction drastique de l’octroi des crédits que nous connaissons actuelle- ment. « Tout le monde est touché: les investissements, la consommation des ménages qui reposait sur un endette- ment massif et sur les effets de riches- se ». Un élément positif? Les pressions inflationnistes sont en train de se réduire, avec une prévision de 3,1% en 2008 et 2% sur 2009. Ce qui constitue au moins « une bonne nouvelle dans le magma d’événements que nous vivons ». ■ Les moteurs de l’immobilier d’entreprise: état des lieux Le marché immobilier français a vu un afflux considérable de liquidités depuis les années 2000: près de 12mil- liards en 2001, avec une pointe à 25milliards en 2007. « La tendance est aujourd’hui clairement à la réduction du volume des investissements en 2008 » prévoit Jean-Christophe Antoine. Cependant, il faut se garder d’une com- paraison hâtive avec les situations pas- sées, notamment car le marché de l’immobilier d’entreprise a changé: « en 1993, le volume était aux environ de 80millions, donc loin des volumes actuels ». Surtout, « le problème rési- dait dans des prix de marché qui ne se fixaient pas, faute d’acquéreurs ». En effet, le contexte était alors principale- ment franco-français, ce qui n’est plus le cas aujourd’hui. Donc, même si l’on revient à 12milliards sur 2008, ces volumes restent importants, du fait de l’internationalisation des acteurs immo- biliers. Quelques 725milliards de dollars seraient ainsi prêts à se placer dans l’immobilier, essentiellement en prove- nance des fonds souverains moyen- orientaux. Il n’y a donc pas à l’horizon « d’assèchement » des liquidités mon- diales. Autre moteur essentiel, les taux d’intérêt: ils ont permis de doper le volume des investissements grâce à un effet levier largement positif. « Depuis les années 2000, quasiment 75% des investissements sont faits en ayant recours à l’endettement dans propor- tions très élevées, en général à hauteur de 80%, et parfois jusqu’à 95% » remarque Jean-Christophe Antoine. Selon lui, la baisse était inéluctable. Pourquoi beaucoup ne l’ont pas antici- pé? « Parce qu’ils misaient sur une hausse des loyers. Même après les sub- primes à la mi 2007, les investisseurs ont continué à acheter à des taux relative- ment faibles, pariant sur une croissance qui allait continuer, et donc une deman- L’immobilier d’entreprise: actualités et tendances du marché Jean-Christophe Antoine, Directeur Général Délégué chez Perial Asset Management, est intervenu sur le thème de l’immobilier d’entreprise, au cours d’un atelier du Forum de l’investissement qui s’est tenu au Palais des congrès à Paris les 17 et 18 octobre dernier. Décryptage des tendances majeures dans le contexte de cette période sensible, à travers un croisement d’analyses des professionnels de l’immobilier. aux immeubles sur lesquels une per- sonne désignée dans la demande dispo- se d’un droit réel immobilier. toute personne peut obtenir communi- cation d’informations relatives à un immeuble déterminé. Il est toutefois renvoyé à un décret d’application pris après avis de la CNIL. Les informations pourront être transmises par voie élec- tronique. L’article a été voté. L’article 47 , également voté, autorise la constitution de bases de données numériques comprenant des informa- tions relatives au découpage parcel- laire ainsi qu’aux adresses des par- celles. Ces données pourront être diffu- sées à toute personne, mais n’incluront aucunes informations à caractère per- sonnel. Ici encore, il est prévu un décret, après avis de la CNIL. L’article 51 , adopté, concerne les ins- tallations classées pour la protection de l’environnement (ICPE). Par exemple, il modifie l’article L 515- 12 du code de l’environnement qui vise les terrains pollués par l’exploitation d’une installation classée. Le préfet peut remplacer l’enquête publique par une consultation écrite des proprié- taires des terrains, lorsque le petit nombre de propriétaires le justifie. Un nouvel article L 512-12-1 prévoit que lorsque l’installation est mise à l’arrêt de manière définitive, l’exploitant place le site dans un état tel qu’il ne puisse porter atteinte aux intérêts de l’article L 511-1. Il en infor- me le propriétaire du terrain et le mai- re de la commune concernée. Enfin, l’article 54 modifie quelques articles du code de l’urbanisme. Exemple: un ajout est écrit à l’article L 332-15 du code de l’urbanisme, relatif à la contribution du propriétaire d’un terrain au branchement électrique et à à l’extension du réseau. L’article 55 ratifie des ordonnances , comme celle du 21avril 2006 relative à la partie législative du code général de la propriété des personnes publiques. L’ensemble du texte a été voté (p.5686). Il doit maintenant être exa- miné par les sénateurs. ● S S I I M M P P L L I I F F I I C C A A T T I I O O N N ▲ ▲ de des entreprises plus importante ». La correction nécessaire aurait maintenant lieu, qui permettrait de reconstituer la prime de risque de l’immobilier, par trop négligée ces dernières années. Autre facteur déterminant, le niveau de croissance économique , car le déve- loppement de richesses et la création d'emplois entraînent une augmentation de la consommation de surfaces de bureaux. Le moins que l’on puisse dire, c’est que ces indicateurs ne sont pas dans le vert: menace de récession aux Etats-Unis, zone euro en fort ralentisse- ment, correctifs de prévision régulière- ment à la baisse depuis l’été 2007… Seuls points de résistance au niveau mondial, les pays émergents. Bien qu’en décélération, ils dégagent encore une croissance forte. Quid de la France? Selon Jean-Christophe Antoine, « l’économie française se comporte à l’identique de ses partenaires euro- péens, avec des prévisions de l’ordre de 1% pour 2008 et 0,9% pour 2009. Si la création d’emplois de bureaux a connu un pic dans les années 85-87 avec la ter- tiarisation de l’économie, cet indice va baisser car avec une si faible croissance, il n’y a pas de création d’emplois. On estime que les créations nécessitent un minimum de 2% de croissance ». Une situation tendue qui aura inévitable- ment des conséquences sur l’immobilier d’entreprise. ■ Aspects locatifs La demande placée sur le marché fran- çais subit une réduction de 10 à 20%, « un volume cohérent avec la dégrada- tion économique » selon l’intervenant. « La demande est active, mais fragile, analyse-t-il. Si une entreprise décide de déménager, elle le fait principalement dans un souci d’économie et beaucoup moins dans une optique de développe- ment ». A noter également que désor- mais, ce sont les petites et moyennes surfaces qui alimentent le marché, les transactions sur grandes surfaces (plus de 5000m 2 ) se faisant plus rares. Jean- Christophe Antoine estime en outre que si la demande demeure sensible à la conjoncture mondiale, les transactions devraient se maintenir à un niveau éle- vé, avec pour principal moteur la recherche par les entreprises de locaux alliant qualité et économie. De 2,3mil- lions de m 2 en Ile-de-France, l’an passé, à 1,9million cette année, la demande reste soutenue. Du côté de l’offre , les paramètres apparaissent très différents de ceux de la crise de 90, qui était une crise de surproduction. L’augmentation est limitée sur l’offre immédiate (libéra- tion d’immeubles, arrivée de nouveaux immeubles) et l’offre future (arrivée à 1, 2, 3 ans) reste contrôlée, avec très peu de livraisons d’ici la fin 2008 et 700000m 2 assurés sur 2009. L’évolution du taux de vacance , de l’ordre de 5% en Ile-de-France au 3 e trimestre 2008 (contre 10% à 15% dans les années quatre-vingt-dix), témoigne d’un mar- ché relativement fluide. « Le stock va augmenter à la hausse et une pénurie à court terme n’est pas à craindre, note Jean-Christophe Antoine. Mais, ajoute- t-il, on peut se demander si l’on n’est pas en train de créer la pénurie de demain, en cas de reprise de la croissan- ce. Aujourd’hui, les banques ne finan- cent plus aucun projet de promoteur en « blanc », - sans locataires ou investis- seurs –, et il y a un arrêt de tous les chantiers en province comme en Ile-de- France ». Une question qui reste ouver- te, si le gel devait perdurer… Quant aux loyers , pour l’instant relativement stables par rapport au 2 e trimestre 2008, l’intervenant confirme queles valeurs hautes ont atteint leur plafond. Ce qui pose aussi la question de la pertinence de l’indice INSEE pour le marché des bureaux: «24% d’augmentation en 3 ans, ce pourrait être acceptable quand 4novembre 2008 page 13 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • M M A A R R C C H H E E S S Pages réalisées par Hélène Lécot NOM: PRENOM:FONCTION: SOCIETE: ADRESSE: TELEPHONE:FAX: MEL: N° TVA intracom . :SIGNATURE: BULLETIN D’ABONNEMENT «PRIVILEGE » 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’ offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction. 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Il y a donc là un sérieux problème et déjà des débats. On a vu une modification sur le logement avec l’IRL, sur les commerces avec l’ILC, il y a donc fort à parier qu’il y aura la mise en place d’un IRB pour les bureaux ». ■ Rétrospective, perspectives « Le marché est désormais plus favo- rable aux utilisateurs. Les avantages commerciaux aux locataires, en loyer ou financement de travaux d’aménagement, sont des choses qui peuvent redevenir courantes » explique Jean-Christophe Antoine. Il souligne à ce titre qu’il faut distinguer sur le mar- ché deux types de propriétaires: d’un côté, les propriétaires long terme , en quête de sécurité et de stabilité des revenus, peu enclins à consentir des avantages importants, d’un autre côté, les acteurs court terme , plus nom- breux ces dernières années, venus sur le marché de l’immobilier pour acheter et revendre vite. « Ces propriétaires ont acquis des immeubles vides pour les relouer le plus chers possible, afin de dégager de la valeur en revendant sur un taux de recapitalisation sur le loyer. Plus le loyer est cher, plus le prix sera élevé. Ce qui a conduit certains proprié- taires, soit à accorder des franchises longues en contrepartie d’un bail de 9 ans et d’un loyer très cher, soit quel- quefois à donner au locataire un droit d’entrée (6 mois, un an de loyer), pour obtenir un loyer facial plus cher et donc vendre plus cher. Cela a contribué à ali- menter une certaine forme d’euphorie ». Une augmentation des avantages commerciaux en 2008 pour- rait opérer un « déguisement » tempo- raire de la baisse des loyers, laquelle, sans amélioration économique sur 2009, produira ses effets de manière différenciée selon les segments et les produits. Un autre facteur est aussi à prendre en compte: le Grenelle de l’environnement . La rigueur des exi- gences de conformité, en particulier des réglementations thermiques très contraignantes, entraîne un surcoût de 20 à 30% à la construction. Pour que le bilan de construction d’immeubles neufs peu énergivores ou à énergie positive soit rentable, il faut donc louer plus cher. Or, interroge Jean-Christophe Antoine, « les entreprises sont-elles prêtes à payer plus pour avoir de la qualité? Je ne pense pas. Je pense qu’elles sont prêtes à payer le même prix pour avoir la même qualité ». Le Grenelle de l’environnement pourrait donc susciter une résistance à la baisse des loyers, mais aussi aux nouveaux projets, les surcoûts ayant un effet limi- tatif sur la production. ■ Du côté des investisseurs Avec 8,4milliards engagés au 1 e r septembre, les volumes d’investissement enregistrent une chute de 54% . La fin d’année devrait atteindre les 10milliards. L’Ile-de-France demeure, avec plus de 5,5 milliards, la zone majeure, la plus touchée (volumes divisés par trois) et la première à avoir montré les signes du ralentissement, dès la fin 2007. Jean-Christophe Antoi- ne observe parallèlement que France reste attractive pour les investisseurs internationaux, car c’est un « marché relativement profond, mature et très mutualisé », et cet intérêt concerne désormais la province: « les métropoles avaient beaucoup d’efforts à faire au niveau de leurs infrastructures, et elles les ont faits (transports, aéropor- tuaires…), si bien que le marché en pro- vince est devenu attractif, contraire- ment à la situation dans les années quatre-vingt-dix ». Reste qu’en cette période d’aversion risque, les investisse- ments se dirigent prioritairement vers les secteurs les mieux valorisés: Paris intra-muros, première couronne ouest et grandes métropoles régionales. La conjoncture ne fait cependant que ren- forcer une tendance déjà présente, à savoir la recherche accrue d’ actifs sécurisés alliant locataires de qualité, valeurs locatives pérennes, tissus écono- miques denses… Pour le moment, c’est au niveau de la rencontre entre les ven- deurs et les acquéreurs que la situation s’est crispée: si certains vendeurs com- mencent à accepter une révision de leur prix, la plupart des acquéreurs ont logi- quement adopté une position atten- tiste . Selon Jean-Christophe Antoine, la tendance du marché est qu’il y aura « moins d’investisseurs, plus de ven- deurs et les bons produits seront sans doute plus rares ». Certains vendeurs M M A A R R C C H H E E S S ayant des difficultés de refinancement, des opportunités intéressantes se pré- sentent et se présenteront pour les investisseurs liquides immédiatement. Autre facteur central, le retournement des conditions bancaires du recours à l’emprunt. « Les restrictions d’octroi du crédit et le renchérissement des marges des banques au niveau de leur coût de financement ont eu un impact direct sur les investisseurs, qui ont dû revoir la hausse leur attente de rendement, pour maintenir un niveau correct de rémuné- ration de leurs fonds propres ». Les banques ayant encore durci à la rentrée leurs conditions de financement, la hié- rarchie des taux de rendement a été revue sur tous les segments. Selon Jean-Christophe Antoine, « cette reprise de hiérarchie de taux tient véritable- ment compte du risque lié à la nature du produit, de sa pérennité, sa situa- tion. On avait trop oublié ces éléments ces dernières années: la prime de risque n’était plus là ». C’est ici la financiari- sation de l’immobilierqui est en cause . S’il ne s’agit pas d’en nier les avantages, l’ensemble des acteurs de l’immobilier en découvre aujourd’hui les effets pervers. « Il ne faut pas perdre de vue que la richesse est créée par l’immeuble, et non pas par un mon- tage financier d’endettement qui induit un effet de levier positif et qui crée de la richesse virtuelle, laquelle existe lorsque le marché monte, et n’existe plus dès qu’il baisse ». Serait-ce la leçon majeure des temps que nous vivons? Retourner à la vraie nature de l’immobilier, qui est une valeur de détention long terme. ● H.L. ▲ La SCPI a échappé de justesse à l'exubérance des produits dérivés. Dans sa préface de l'ouvrage «Les OPCI» publié par l'IEIF, le sénateur Phi- lippe Marini indique «qu'en dépit de leurs mérites et de l'attachement de nombreux porteurs, les SCPI ne consti- tuaient pas un véhicule d'épargne col- lective suffisamment compétitif à l'échelle européenne». Tout est dit. Mais les épargnants ont-ils investi dans les SCPI en pensant à l'Europe. Non sauf si c'était l'objectif clairement exprimé par la note d'information. D'ailleurs on ne peut pas dire qu'elles aient connu le succès. Fallait-il donc leur substituer l'OPCI comme l'a imaginé l'ASPIM en les condamnant à disparaître au bout de 5 ans avec pour angle d'attaque leur manque de liquidité? Ce qui est une contre-vérité comme nous allons le rappeler. La synthèse proposée par le rapporteur général de la commis- sion des finances du Sénat prouve à quel point le lobbying de la bancassu- rance a atteint son but. Au cours de la précédente crise, dans les années quatre-vingt-dix, le marché secondaire des SCPI a été bloqué parce qu'un prix réglementé résultant d'un cal- cul technocratique établi à partir d'expertises réalisées par des tiers était imposé aux gérants pour réguler le mar- ché. Une erreur économique qui ignorait la première des règles de tout marché: pour vendre il faut qu'il y ait des ache- teurs. Or à la valeur dite «conseillée» il n'y en avait pas. Les réseaux bancaires ont préféré geler le marché pour ne pas faire constater à leurs souscripteurs qu'ils avaient perdu de l'argent. Dans le groupe, pour sortir de ce cor- ner, nous avons transféré l'animation de notre marché secondaire à une filiale qui avait le statut d'agence immobilière pour nous placer sous le cadre légal de la loi Hoguet. Nous l'avons fait en toute transparence en tenant une réunion de presse pour présenter la méthode et les moyens mis en œuvre. En 3 mois nous avons rétabli la liquidité en rapprochant progressivement les demandes de ces- sion des offres d'achat. C'était l'amorce d'un marché de gré à gré. Depuis, cette pratique est devenue l'usage dans les SCPI à capital fixe comme l'Epargne Foncière, la première SCPI fon- dée en 1965 par notre groupe pour investir exclusivement dans l'immobilier d'entreprise. Cela lui a d'ailleurs permis d'échapper à la frénésie du mar- ché de ces dernières années. Et l'a empêché de procéder à des acquisitions qui auraient eu pour effet de diluer le revenu distribué en raison de la baisse excessive des taux de rendement. Les SCPI à capital variable masquaient cette chute des revenus distribuables en affi- chant une performance globale cumu- lant revenu et plus value potentielle théorique basée sur le prix d'acquisition des immeubles qui ne cessaient de croître. L'instant de vérité est mainte- nant imminent. Il va falloir traduire la réalité du marché, acter la chute de valeur des immeubles, la baisse du taux d'occupation des locaux et celle du prix des loyers en raison des difficultés des entreprises qui vont serrer les boulons et bien sûr la baisse des revenus. Avec tous ces éléments conjugués, on peut prévoir à nouveau le blocage du marché secondaire. Un scénario identique à celui des années quatre-vingt-dix devrait se reproduire. Les acheteurs exigeront un rendement supérieur et les vendeurs devront accepter les offres des ache- teurs pour vendre leurs parts. La liquidi- té a un prix. N'est-ce pas ce que traduit de façon erratique la volatilité de la Bourse depuis le début de la crise? Le rappel objectif de l'histoire des SCPI dans son ouvrage par l'IEIF, dont le fon- dateur Guy Marty a été le premier ana- lyste financier à les étudier scientifique- ment, remet les pendules à l'heure au chapitre «La pierre papier non cotée, l'aventure SCPI». Il se termine par cette remarque: Pour l'avenir, on peut s'interroger si la différence majeure de liquidité entre la SCPI et l'OPCI ne sera pas déterminante dans la décision de placement des particuliers. Aujourd'hui on peut retourner la question: comment vont faire les gérants de SCPI pour convaincre ces particuliers de voter en assemblée générale la transformation de leur SCPI en OPCI après le tsunami des valeurs mobilières? Sauf si le vote des institutionnels associés fait comme d'habitude pencher la balance en faveur des résolutions présentées par la géran- ce, sans tenir compte de l'avis des asso- ciés personnes physiques présentes dans les conseils de surveillance trop souvent considérés comme des chambres d'enregistrement. Par quel tour de pas- se-passe démontrer qu'un portefeuille de valeurs mobilières est le moyen d'améliorer les performances de la Scpi et la garantie tout risque de la liquidité? Le traumatisme bour- sier sera présent dans l'esprit des épargnants pendant de longues années quelle que soit l'issue de la crise. D'ailleurs en tête de l'ouvrage, l'IEIF a fait figurer un avertissement qui précise: Les conditions d'agrément par l'autorité des Marchés Financiers des OPCI «grand public» n'étaient pas arrê- tées au moment de l'achèvement de l'ouvrage. C'était prudent. En effet sup- posons aujourd'hui un OPCI dans lequel auraient souscrit des institutionnels et des particuliers et détenant un porte- feuille de valeurs mobilières composé entre autre de produits dérivés toxiques, 4novembre 2008 page 15 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • T T R R I I B B U U N N E E L L I I B B R R E E Louis G.Pelloux: “le marché secondaire des SCPI va à nouveau poser problème” Après avoir cédé la société de gestion des 18 SCPI de son groupe il y a quelques années, Louis G.Pelloux s’est surtout intéressé à l’art. Mais il reprend la parole aujourd’hui car il considère que les SCPI vont subir les conséquences des dérives du marché immobilier, tout en affirmant sa conviction qu’il existe un avenir pour les SCPI. On peut prévoir le blocage du marché secondaire Les SCPI vont béné- ficier du reflux de l’épargne financière T T R R I I B B U U N N E E L L I I B B R R E E il est facile d'imaginer les dommages qu'auraient à subir les épargnants vic- times de l'inconséquence de la sphère financière qui perturbe aujourd'hui l'économie mondiale. Les Scpi ont déjà subi plusieurs chocs qui pouvaient laisser supposer chaque fois qu'elles n'y survivraient pas. Les scan- dales des années soixante-dix, les chocs pétroliers, le crack boursier de 87 et bien sûr la précédente crise des années quatre-vingt-dix. Elles vont être à nou- veau secouées mais comme elles répon- dent à un besoin fondamental d'accumuler de l'épargne pour préparer individuellement sa retraite, une fois de plus elles devront subsister à côté d'autres formes de capitalisation. Je pense même qu'une fois la crise purgée, elles vont bénéficier d'un reflux de l'épargne financière les particuliers ayant été traumatisés par l'incompréhension de ce qui se passe actuellement sur les places boursières. A une seule condition, c'est que les ges- tionnaires reviennent aux fondamen- taux et qu'ils ne les assimilent plus à des lignes financières comme les autres. On ne gère par un parc immobilier comme un portefeuille de valeurs mobilières. Gérer une SCPI, c'est un métier qui nécessite d'avoir la fibre immobilière. Depuis la mise en chantier du projet des OPCI j'ai déjà donné mon point de vue dans un supplément consacré aux OPCI du numéro du 21mars 2006 de Juri- shebdo immobilier. J'avais attiré l'attention sur les dérives qu'en l'état nous pouvions déceler. Depuis, je n'ai pas changé d'avis. Bien au contraire le dérèglement de l'économie financière n'a fait que renforcer ma conviction. Il ne faut pas mélanger dans une SCPI des classes d'actifs différentes, et des inves- tisseurs privés et institutionnels. Les autorités de marché vont devoir chan- ger de logiciel pour l'appréciation à tout moment de la valeur d'un actif immobilier collectif et sa traduction comptable, qui ne doit pas contrarier la confrontation sur le marché de l'offre et de la demande qui seule détermine le juste prix. Si l'Autorité des Marchés Financiers a différé à plusieurs reprises la délivrance de visa pour des OPCI grand public, ce n'est pas sans raison. Tout ceci ne veut pas dire que le secteur de la SCPI va pouvoir traverser la crise sans dommages. Le marché secondaire va à nouveau poser problème comme dans les années quatre-vingt-dix. Mêmes motifs, mêmes punitions. C'est dommage que ceux qui ont connu la précédente crise n'en aient pas retenu les leçons et se soient engouffrés dans la tentation de la financiarisation. ● L.G.P. 4novembre 2008 page 16 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • B B R R E E V V E E S S ■ Prêts-relais Le Crédit foncier va proposer des mesures personnalisées pour ses clients ayant contracté des crédits-relais. Il propose trois mesures pour les clients dont le crédit relais arrive à échéance dans les trois mois: - un avis de valeur gratuit établi par sa filiale, Serexim, - une prorogation du prêt pour une période de six mois, à un taux préféren- tiel, correspondant au tau légal (actuel- lement 3,90%), - le cas échéant un financement complé- mentaire. (Communiqué du 30octobre 2008). ➠ Deux nouveaux indices L’IEIF, en lien avec Finance Innova- tion, lance deux indices: - L’indice EDHEC IEIF Immobilier d’entreprise France . Cet indice mensuel mesure la “performance des parts effectivement échangées d’un portefeuille agrégé de fonds immobiliers non coté”. L’indice des prix pour le mois de septembre fait apparaître une baisse de -1,1%. - L’indice Notaires IEIF du logement en Ile-de-France . Cet indice sera publié mensuellement à compter de 2009. ➠ Expulsions locatives Selon les statistiques du ministère de l’intérieur pour 2007, 28021 expul- sions ont été autorisées, avec concours de la force publique, soit +5,58% par rapport à 2006. Pour 2007, 43227 demandes d’expulsions avaient été adressées aux préfets (+5,99% par rapport à 2006). (Communiqué du 30octobre 2008) Bibliographie Les spécialistes des OPCI de Pricewater- houseCoopers Real Estate ont rédigé un guide intitulé : “ OPCI: Un support innovant de placement immobilier - De la réglementation à l'opérationnel”. Ce “guide de poche” présente les carac- téristiques générales des OPCI du point de vue réglementaire, comptable et fis- cal. Il analyse aussi les opportunités et les obligations du produit, et répond aux questions posées pour leur constitution et leur gestion. Informations: www.pwc.fr/immobilier Chiffres… Avocats ✓ Matthieu Chernet rejoint le cabi- net d’avocats Salans , comme of coun- sel, pour renforcer l’équipe fiscale dans le domaine du private equity. Il était précédemment avocat chez Taj. ✓ Le cabinet Rheinart Marville Torre , ouvre un bureau à Alger. Com- posé de 5 avocats, il sera dirigé par Laurent Marville et Nourredine Hamouche. ■ Crise financière, livrets d’épargne et règles d’évaluation Dans sa déclaration au Sénat sur la crise financière, le ministre du budget Eric Woerth a évoqué la vigueur de la col- lecte supplémentaire sur les livrets d’épargne réglementée, qui atteint un chiffre compris entre 20 et 30milliards d’euros (JO déb. Sénat, 9 oct. p.5247). Philippe Marini évoque la nécessité que les règles d’évaluation des actifs à valeur de marché soient modifiées avant le 31décembre (p.5250). Eric Woerth lui répond qu’il faudra “repenser les règles prudentielles et comptables”. Il précise que la Commis- sion européenne doit adopter avant la fin du mois un texte sur les règles comptables applicables aux banques. Ce nouveau dispositif qui permettra une meilleure classification des actifs, devrait entrer en vigueur d’ici la fin de l’année (p.5261).
