■ La loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion
Commentaire par articles
✓ Chapitre I : Mobilisation des acteurs p. 4
✓ Chapitre II : Amélioration du fonctionnement des copropriétés
p. 6
✓ Chapitre III : Programme national de re-qualification des quartiers anciens dégradés p. 9
✓ Chapitre IV : Développement d’une offre nouvelle de logements p. 4
✓ Chapitre V : Mobilité dans le parc de logements p. 12
✓ Chapitre VI : Lutte contre l’exclusion, hébergement et accès au logement p. 15
✓ Chapitre VII : Dispositions diverses p. 19
■ Au parlement p. 21
✓ Le texte issu de la Commission mixte paritaire
■ Recours p. 22
✓ Le recours devant le Conseil constitutionnel
■ Table p. 23
✓ Table des articles
■ Rencontre p. 2
✓ Christine Boutin affirme sa détermination
■ LALOIDEMOBILISATION POURLELOGEMENTETLA LUTTECONTREL’EXCLUSION Commentairepararticles ✓ ChapitreI:Mobilisationdes acteurs p.4 ✓ ChapitreII:Améliorationdu fonctionnementdescopropriétés p.6 ✓ ChapitreIII:Programme nationalderequalificationdes quartiersanciensdégradés p.9 ✓ ChapitreIV:Développement d’uneoffrenouvellede logements p.4 ✓ ChapitreV:Mobilitédansle parcdelogements p.12 ✓ ChapitreVI:Luttecontre l’exclusion,hébergementetaccès aulogement p.15 ✓ ChapitreVII:Dispositions diverses p.19 ■ AUPARLEMENT p.21 ✓ LetexteissudelaCommission mixteparitaire ■ RECOURS p.22 ✓ LerecoursdevantleConseil constitutionnel ■ TABLE p.23 ✓ Tabledesarticles Laloilogement deChristineBoutin L eSénatetl'Assembléenationaleavaientadoptéle19février 2009letextedéfinitifdelaloidemobilisationpourlelogementetla luttecontrel'exclusion.Alorsqu'ilcontenaitinitialement27articles danssaversionproposéeparleministredulogement,c'estfinale- mentuntextede124articlesquiaétésoumisauConseilconstitu- tionnel.Sixarticlesontétécensurésentoutoupartiepourdesques- tionsdeprocédurelégislative. C hristineBoutinatoutefoisindiquéquel'articleconcernant l'institutiond'unepéréquationentreorganismesHLMallaitêtreà nouveauadoptéparleParlement,danslecadredelaloidefinances rectificativepour2009.Loindeprendrelacensurepartielledu Conseilconstitutionnelcommeundésaveu,ChristineBoutins’estau contraireréjouiedelaréaffirmationdel'objectifdevaleurconstitu- tionnellequeconstituelapossibilitépourtoutepersonnededisposer d'unlogementdécent.Elleadoncaffichésadéterminationsurce sujet.L’articlecensuré,relatifàlapéréquationfinancièredesorga- nismesdelogementssociauxadonctrouvéimmédiatementunautre supportlégislatifdanslaloidefinancerectificative.L’articlelitigieux adoncétéànouveauvotéle19mars. Ilvafalloiraussitrouverunautretextepourreprendrel’adoptionde l’articleconcernantl’installationobligatoiredesdétecteursdefumée normalisés. Cetteloiétantcentréesurlelogement,ellecomportepresqueuni- quementdestextessurcesujet.Nousavonstoutefoisrelevéun article(114)quiviselemontantdel’astreintedueencasd’ouverture illégaledesurfacescommerciales.Nousreviendronslasemainepro- chainesurlesujetdel’urbanismecommercialàproposdurapport Charriéquipréconisel’abrogationdelaloiRoyer. A prèssonexamenparleConseilconstitutionnel,laloidoit êtrepubliéed’unjouràl’autreauJournalofficiel.Nousvouspropo- sonsdanscenumérospécialuncommentairedelaloipar articles,ensuivantleplandutexteofficiel.Pourfaciliterle repéragedesarticles,nousavonsmentionnéégalementle numérod'articlecorrespondantauxdébatsparlementaires.Une tabledesarticlesfigureàlafindecenuméro.Bonnelecture. BertrandDesjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO spécial 24 2 4MARS 2009 ISSN 1622-1419 9 E ANNEE AU SOMMAIRE . . immobilier RENCONTRE p.2 ✓ Christine Boutin affirme sa détermination ■ JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Ber- trand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ A participé à ce numéro: Hélène Lécot ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. 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Le Conseil des sages a pourtant retoqué, jeudi 19mars, plusieurs articles, au premier rang desquels celui instaurant un mécanisme de péréqua- tion entre organismes HLM. Mais il n’y a pas là motif à perdre confiance, selon Christine Boutin, car la censure était «purement technique». Elle l’était en effet. Sans remettre en cause le principe même de la péréquation, le Conseil a inva- lidé les modalités de sa mise en œuvre, les- quelles confiaient la définition du taux et de l’assiette du prélèvement au Conseil d’Etat, là où le Parlement devait intervenir. Une lacune vite comblée, dans la nuit de jeudi à vendredi, par les députés. Pas de commentaires en revanche sur la censure du cavalier législatif prévoyant l’obligation d’installer des détecteurs de fumée dans tous les logements, et dans les cinq ans. Mesure moins symbolique, il est vrai. Ainsi donc, l’esprit de la loi est sauf? Oui, mais pas seulement: la décision des sages consti- tue «une décision fondamentale, qui fera date», affirme la Ministre. Car loin d’un désaveu, elle y voit la reconnaissance des mesures qu’elle a engagées comme partici- pant à «l’objectif constitutionnel que constitue la possibilité pour toute person- ne de disposer d’un logement décent». D’une certaine façon, confie-t-elle avec une fierté contenue, elle aurait pu «susci- ter elle-même ce recours, tant il confirme les orientations de la loi». ■ Loi de mobilisation pour le loge- ment: une loi «très utile» Retour en arrière: automne 2007, Lyon. Christine Boutin ouvre ses «Réunions de chantier». Entourée des principaux acteurs publics et privés du logement, du 17 au 28septembre, elle consulte, écoute et défi- nit les plans de sa maîtrise d’ouvrage: celle d’une réforme de la politique du logement qu’elle veut ambitieuse. Retour à Paris, Portes de Versailles, un an et demi plus tard. Les mêmes partenaires sont là, et la Ministre veut démontrer que la réponse est pertinente. Que sa loi participe à four- nir les solutions adéquates aux probléma- tiques identifiées. En somme, qu’elle n’a pas failli. «Avec cette loi, nous avons un instrument utile, très utile, pour répondre à notre défi commun. C’est une loi basée sur la culture de l’efficacité, du résultat, de la responsabilité. En cela, c’est une loi de rupture, qui répond aux attentes du ter- rain». Des preuves? Suivons la Ministre dans sa rétrospective. L’augmentation du foncier constructible A ce premier défi, Christine Boutin répond que la loi permet d’améliorer la mobilisa- tion du foncier au niveau communal. «Les maires, s’ils le décident, pourront détermi- ner des secteurs au sein desquels un dépas- sement des règles d’urbanisme sera autori- sé jusqu’à 20%, pour permettre la construction ou l’agrandissement de loge- ments». A cela, elle ajoute que la promes- se d’une amélioration de l’articulation entre les documents de programmation urbaine a été tenue, avec la possible fusion des PLH et des PLU. Enfin, la Ministre met en avant son nouvel instrument d’aménagement, le «projet urbain parte- narial». Assurément séduisant de souples- se, ce dispositif vise à favoriser la rencontre des acteurs publics et privés, sur une base contractuelle, en vue de définir en com- mun des programmes d’aménagement. L’augmentation de la production de loge - ments sociaux «La loi y répond en sécurisant les finance- ments de l’ANRU» commente Christine Boutin. Elle fait ici référence aux quelque 12milliards dont la loi dote le programme de renouvellement urbain pour 2004/2012, auxquels viennent s’ajouter 350millions du plan de relance. C’est également sur cet objectif que se positionne le levier «péré- quation», censuré par le Conseil Constitu- tionnel. «La péréquation entre orga- nismes HLM répond à cette volonté d’augmenter la production des logements sociaux. Elle permettra de prélever sur les ressources des bailleurs qui disposent de moyens financiers non utilisés pour les reverser aux bailleurs qui investissent». La mobilisation du parc privé vacant et la lutte contre l’habitat indigne Sujets sensibles. La Ministre fourbit ici deux arguments: d’une part, le programme national de requalification des quartiers anciens dégradés, d’autre part, la GRL. Sur le premier point, elle indique qu’un appel à projet sera très prochainement publié par décret. Rappelons que le programme vise à permettre la requalification de quar- tiers cumulant difficultés sociales et vétusté de l’habitat. Les communes sont donc invi- tées à proposer leur diagnostic. Concer- nant la GRL, la Ministre tient à saluer «l’esprit d’ouverture et le sens des respon- sabilités» des représentants des assureurs et du 1% Logement pour la négociation du nouveau dispositif. Elle précise qu’il sera très prochainement opérationnel. Sur- tout, elle veut croire à une révolution: celles des relations locatives. Aux proprié- taires, MmeBoutin assure que leur protec- tion contre les impayés est au cœur de son projet. Accusée de vouloir organiser un sys- tème de déresponsabilisation des loca- taires, elle rétorque en distinguant: les locataires de bonne foi doivent pouvoir bénéficier d’un traitement social des impayés, mais «les locataires de mauvaise foi seront mis face à leurs responsabilités». Séparer le bon grain de l’ivraie? Les délais accordés aux juges pour surseoir à leur décision d’expulsion seront réduits. «C’est bien le moins qu’on doive aux proprié- taires» assure la Ministre. Christine Boutin affirme sa détermination S’il est une chose que l’on ne peut guère reprocher à Christine Boutin, c’est de manquer de conviction. Avec le ton direct qu’on lui connaît, la Ministre du logement défend sa loi, fait le bilan des chantiers en cours, et maintient le cap. Invitée à inaugurer le Salon National de l’Immobilier, porte de Versailles, ce vendredi 20mars, elle a saisi l’occasion de le redire: malgré la crise, et plus encore à cause d’elle, elle ne relâchera pas ses efforts pour faire aboutir sa réforme. ■ Des chiffres «historiques», des outils «puissants» selon la Ministre De ses grands chantiers initiés à Lyon, Christine Boutin juge qu’ils étaient ambi- tieux. Des résultats atteints à ce jour, qu’ils sont «historiques». Des outils, qu’ils sont «puissants». Voyons les chiffres. Construire, construire… L’objectif posé était la construction de 500000 logements neufs et de 120000 logements sociaux par an. En 2007, 435000 logements ont été commencés et 110000 logements locatifs sociaux financés. En 2008, ce sont 369000 logements neufs et plus 115000 logements locatifs sociaux. Selon la Ministre, aucun gouvernement n’avait mieux fait depuis plusieurs dizaines d’années. Accession sociale à la propriété Voici l’une des priorités fortes, et fortement affichée, de la présidence: aider les ménages à faibles revenus à devenir propriétaires. Parallèlement, les préserver du risque du sur- endettement. Pour que «ce rêve soit enfin à la portée des plus modestes», le Pass-foncier offre désormais sa formule à 15euros par jour, avec un achat disjoint du bâti et du foncier. Dangereux, a-t-on pu entendre, d’enfermer des familles dans un engage- ment de 30, voire 40 ans. Non pas, répond la Ministre. Car en cas de difficultés, «le 1% Logement pourra racheter la maison et se charger de reloger la famille», le cas échéant. Souhaitons aux familles que ce filet de sécurité reste le dernier recours, car la loi ne protégera pas de la déception. Libération du foncier Sur ce chantier délicat, MmeBoutin men- tionne son programme de cession de ter- rains publics, qui devrait permettre la construction de quelque 70000 logements, les perspectives foncières ouvertes par les restructurations militaires annoncées en juillet, et le plan patrimonial réactualisé du réseau ferré de France. ■ Le logement «au cœur du Plan de relance» Toute situation a du bon, même la pire. Face à la crise que nous traversons, la Ministre dit avoir «encore plus d’énergie». Non que Christine Boutin se montre ouvertement optimiste, ce qui serait assez peu à propos. Mais, assurément, le défaitisme n’est pas de mise. Fidèle au mot d’ordre présidentiel, la Ministre explique que la priorité doit être donnée à l’action. Pour en convaincre, elle chiffre le risque: «une chute de production de 10000 logements, c’est environ 20000 chômeurs en plus et 370millions d’euros de recettes fiscales en moins». À défaut de pouvoir maîtriser le renversement du mar- ché, il s’agit donc de limiter «la casse». Concrètement? Une enveloppe d’1,8milliard d’euros débloqué par l’Etat dans le cadre du plan de relance, et des mesures de soutien spécifiques: un program- me de 100000 logements supplémentaires, une accélération du programme ANRU dans les banlieues, une aide supplémentaire de l'Etat sur le Pass-foncier pour 30000 ménages, et le doublement du PTZ pour l'achat de logements neufs. A quoi s’ajoute, précise Mme Boutin, l’environnement incita- tif du nouveau dispositif Scellier. Il est aussi une autre mesure, européenne celle-ci et «capitale» selon la Ministre, dont elle regrette qu’elle soit trop passée par trop inaperçue: le 10mars dernier, les ministres des finances européens sont tombés d’accord sur la possibilité de soumettre à un taux réduit de TVA (entre 5 et 10%) certains ser- vices dits «à forte densité de main- d’œuvre». Si l’on a beaucoup parlé des res- taurateurs, figurent également sur la liste la construction et la rénovation de logements privés. ■ L’argent? «Nous l’avons!» Qu’on ne vienne pas parler d’argent à la Ministre. L’argument, récurrent, du manque de moyens ne prend plus. «L’argent? Avec le plan de relance, nous l’avons! Ce qu’il faut à présent, c’est consommer ces crédits pour répondre aux besoins de logements et soutenir la création d’emploi». Dont acte: pour les communes qui s’engagent à accompagner le Pass-foncier, une enveloppe de 50millions a été débloquée dans le cadre du plan de relance, afin de réduire leur effort financier. Quels que soient le ter- ritoire et le profil de la famille accédante, les collectivités territoriales qui mettent en place des Pass-foncier bénéficieront d'une aide de l’Etat pour que le coût restant à leur charge passe de 3000ou 5000 à environ 2000euros. «Nul désormais ne pourra évo- quer le moindre problème de financement pour la politique du logement» prévient la Ministre. Un appel à la responsabilité des collectivités, dont la mobilisation s’avère déterminante pour la réussite de la mesure. Du côté des particuliers en revanche, le dis- cours est moins péremptoire. Car en dépit des déclarations d’intention des banques, l’octroi de crédit semble s’être réduit à la portion congrue. «Madame Lagarde et moi-même avons récemment reçu les banques sur ce sujet. Nous sommes particu- lièrement vigilantes sur cet aspect». Espé- rons que la vigilance suffira… ■ De nouveaux axes de réflexion, pour aller «plus loin» Certains accusent les politiques de se payer de mots. A ce stade de son intervention, la Ministre avait déployé suffisamment de matière technique pour les faire taire. Quid cependant de l’efficacité de tous ces outils? “Wait and see”. Il s’agit d’avancer, encore, et MmeBoutin veut aller «plus loin». Aussi propose-t-elle, pour l’avenir, deux nouveaux axes de travail. Première orientation: le transfert de compétences vers les collectivi- tés territoriales, en particulier les intercom- munalités. «Les collectivités ont montré leur capacité à définir, mettre en œuvre et suivre les politiques, avec des pratiques différentes entre les régions». L’objectif est donc d’harmoniser les conduites et de rationaliser les politiques. Pour cela, la Ministre a confié à François Rivière, auteur du rapport «Pacte des villes pour vivre ensemble» en février2008, une mission de réflexion sur les stratégies de logement des collectivités. Deuxième axe: la qualité de l’habitat. Enten- dez, qualité d’usage, modernisation, design, qualité de vie. Il s’agit ici de préparer le « logement de demain ». Futuriste? Plus modestement, l’idée est de «prendre en compte le développement du numérique et du très haut débit», et de développer une offre répondant mieux aux besoins des per- sonnes âgées (maintien à domicile, autono- mie). Cette priorité est confiée à Muriel Boulmier, vice-présidente de la Fédération nationale des entreprises sociales pour l’habitat (ESH), chargée d’étudier les moyens d’adapter le logement aux évolutions démo- graphiques. « L’amélioration de la qualité d’usage du logement doit bénéficier à tous » conclue Christine Boutin. Une problé- matique qualitative sans conteste essentielle. Mais qu’il est impossible de délier du contex- te de pénurie de logements que connaît la France, et que la crise économique nourrie bien inopportunément. La Ministre se dit déterminée. De cela, du moins, peut-on être sûr. Pour le reste… Rendez-vous dans un an, Porte de Versailles? ● 24mars 2009 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R E E N N C C O O N N T T R R E E Pages réalisées par Hélène Lécot ■ Article 1 er : Conventions d'utilité sociale pour les HLM Cet article remplace les conventions glob- ales de patrimoine par des conventions d'utilité sociale. La loi nouvelle insère un article L 411-9 dans le CCH selon lequel les organismes HLM élaborent un plan stratégique de patrimoine. Il comprend de nombreux éléments: analyse du parc, évo- lution de ses composantes, choix de ges- tion, perspectives de développement. La convention d'utilité sociale doit être conclue avec l'Etat, pour six ans, avant le 31décembre 2010. Les EPCI dotés d'un PLH et les départements sont associés à l'élaboration des conventions pour les immeubles situés sur leur territoire. Sanction: si l'organisme n'a pas adressé son projet de convention au préfet le 30juin 2010, le ministre peut lui retirer cer- taines compétences et majorer la cotisa- tion de l'article L 452-4. L'organisme qui ne respecte pas la conven- tion est passible de sanctions qui peuvent aller jusqu'à 100 € par logement, somme majorée de l'exonération de taxe foncière dont il a pu bénéficier. Par ailleurs, l'article autorise, à titre expéri- mental, la faculté de moduler les loyers en fonction des revenus des locataires (art. L 445-4 du CCH). Enfin, l'abattement temporaire de 30% sur la taxe foncière prévu pour les loge- ments situés en zone urbaine sensible, est prolongé d'une année, pour les imposi- tions de 2010, lorsqu'une convention a été conclue ou renouvelée en 2009 (art. 1388 bis du CGI modifié par l'article 1 er V de la loi nouvelle). ■ Article2 (1 er bis): Agrément des organismes œuvrant en faveur du logement des personnes défa- vorisées La loi prévoit désormais trois catégories d'organismes qui œuvrent en faveur du logement des personnes défavorisées, dis- tinguées en fonction de leur activité: ➠ maîtrise d'ouvrage d'opérations d'acquisition, de construction ou de réha- bilitation de logements, ou de structures d'hébergement comme propriétaire ou preneur de bail à construction, emphytéo- tique ou de bail à réhabilitation (art. L 365- 2 du CCH), ➠ ingénierie sociale, financière et tech- nique (art. L 365-3), ➠ intermédiation locative et gestion loca- tive sociale (art. L 365-4). Les organismes doivent être agréés suivant des modalités qui seront précisées par décret en Conseil d'Etat. Les organismes agréés pour maîtrise d'ouvrage peuvent bénéficier des concours de la CGLLS (art. L 365-5). Le ministre peut retirer l'agrément d 'un organisme en cas de fautes graves de ges- tion. Les nouvelles dispositions s'appliquent à compter des demandes d'agrément sollic- itées à compter du 1 er janvier 2010, les agréments existants sont caducs au 1 er janvier 2011 (art. 2 V). Le 11 e de l'article 2 concerne la vente des logements HLM vacants. L'article L 443-11 prévoit le principe que le logement doit être proposé en priorité aux locataires de l'organisme dans le département. A défaut, il peut toutefois être vendu à une série de personnes dont la liste est modi- fiée par l'article 2 11 e , l'article fait désor- mais référence aux organismes qui bénéfi- cient de l'agrément maîtrise d'ouvrage. De façon analogue, de nombreux textes sont modifiés pour faire référence à ces nouveaux agréments. ■ Article3 (1 er ter): Représentation du préfet dans les commissions d'attribution de logements HLM Le nouveau texte autorise le préfet à se faire représenter dans les commissions d'attribution de logements HLM par des personnes qui ne sont pas membres du corps préfectoral (par modification de l'article L 441-2 du code de la construction et de l’habitation). ■ Article4 (2): Prélèvement sur les HLM L'article L 423-14 nouveau du CCH crée un nouveau prélèvement sur les ressources financières des organismes HLM qui dis- posent d'un patrimoine locatif, à compter du 1 er janvier 2010. Il concerne les organismes qui au cours des deux derniers exercices ont effectué des investissements inférieurs à une fraction de leur potentiel financier. Le niveau de ce potentiel sera fixé par décret. Le prélève- ment sera versé à la CGLLS avant le 30novembre de chaque année. Son mon- tant sera progressif. Le prélèvement ne sera pas effectué s'il est inférieur à 10000euros ou si l'organisme bénéficie des mesures de prévention ou de redresse- ment de la CGLLS. Une disposition transitoire est prévue pour 2010. Il sera effectué un 2 e calcul à partir du potentiel financier du seul exercice 2009, à comparer au 1 er calcul suivant les règles évoquées ci-dessus. Le prélèvement sera égal au plus faible des deux montants. Il revient à la CGLLS de gérer les sommes qui proviendront de ces prélèvements, au moyen d'un fonds. Il servira à aider les organismes HLM et les SEM pour la réalisa- tion des opérations de construction ou d'amélioration du parc locatif de loge- ments locatifs sociaux. Cependant, cet article a été déclaré non conforme à la Constitution. Il est donc entièrement censuré. Mais il a été de nou- veau voté dans le cadre de la loi de finances rectificative pour 2009 (article9 nouveau, voté le 19mars). ■ Article5 (2 bis): Versement à l'ANRU La CGLLS versera chaque année 30millions d'euros à l'ANRU jusqu'à la fin du pro- gramme de rénovation urbaine. Pour 2007, elle doit verser à titre exceptionnel 3millions d'euros. ■ Article6 (2 ter): Exonération de taxe foncière Les constructions de logements sociaux bénéficient actuellement d'une exonéra- tion de taxe foncière de 25 ans, au lieu de 15 ans ordinairement. La loi nouvelle pro- longe cette exonération de 25 ans jusqu'en 2014, alors qu'elle devait prendre fin en 2009. 24mars 2009 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • I I - - M M O O B B I I L L I I S S A A T T I I O O N N D D E E S S A A C C T T E E U U R R S S ChapitreIer: Mobilisation des acteurs ■ Article7 (2 quater): Programme national de rénovation urbaine La loi du 1 er août 2003 est modifiée pour fixer les moyens financiers du PNRU à 12milliards d'euros (période 2004-2013). ■ Article8 (3): Réforme de la gou- vernance du 1% logement Les textes concernant le 1% logement sont réécrits (art. L 131-1 et suivants du CCH). L'affectation des ressources figure à l'article L 313-3, elle est donc fixée par la loi. Mais à compter du 30juin 2011, le Gouvernement doit engager, tous les trois ans, une concertation avec les représen- tants des organisations syndicales et patronales de l'UESL relative aux emplois de la participation des employeurs à l'effort de construction (PEEC). Pour chaque catégorie d'emploi, leur nature et règles d'utilisation sont fixées par décret en Conseil d'Etat, après concer- tations avec les membres de l'UESL. La répartition des sommes entre les caté- gories d'emploi est fixée par un document de programmation fixé pour 3 ans après concertation. Le document de programma- tion est transmis au Parlement. L'article L 313-7 (art. 8, 3 e ) fixe les missions de l'ANPEEC. L'Agence est chargée d'une « mission d'évaluation et de contrôle relative à la participation des employeurs à l'effort de construction ». Son conseil d'administration est composé de 5 représentants de l'Etat et de 3 person- nalités désignées par le ministre du loge- ment (art. L 313-11). Son financement est assuré par un prélèvement annuel sur les ressources de la PEEC. L'agence doit donc assurer le contrôle des organismes collecteurs. Elle peut, en cas d'irrégularité grave dans l'emploi des fonds notamment, mettre l'organisme en demeure de prendre des mesures de redressement. En cas de carence, l'agence peut proposer au ministre de prendre des sanctions (pouvant aller jusqu'au retrait de l'agrément). Le rôle de l'Union d'économie sociale du logement voit son rôle redéfini par l'article L 313-19. L'article L 313-20 prévoit que l'UESL dispose de plusieurs fonds: ➠ un fonds d'intervention, ➠ un fonds d'interventions sociales, ➠ un fonds de garantie universelle des risques locatifs. Ce dernier fonds est ali- menté également par des fractions de primes d'assurances qui proposent des con- trats contre le risque de loyers impayés, et des versements de l'Etat. L'article L 313-26-2 prévoit expressément qu’un quart des attributions de logements pour lesquels les organismes collecteurs disposent de contrats de réservation, est réservé aux salariés et demandeurs d'emploi désignés comme prioritaires au titre du DALO et à qui un logement doit être attribué en urgence. Des articles concernent l'association fon- cière logement (art. 8, 24 e ). Ils sont insérés dans le CCH (art. L 313-34 à L 313-36). L'article L 313-35 prévoit par exemple qu'un quart des attributions, réparties pro- gramme par programme, des logements appartenant à la foncière est réservé aux salariés ou demandeurs d'emplois priori- taires au titre du DALO. L'activité qui relevait de la participation affectée par priorité au logement des tra- vailleurs immigrés est transférée au fonds d'interventions sociales. Les conventions conclues entre l'Etat et l'UESL en application de l'article L 313-19 prennent fin à la parution du décret et au plus tard le 30juin 2011 (art. 8 XI). ■ Article9 (3 bis): Missions de l'ANAH L'article L 321-1 du CCH, qui définit les mis- sions de l'ANAH, est modifié. Il prévoit désormais que l'Agence participe à la lutte contre l'habitat indigne et à l'amélioration des structures d'hébergement. Du point de vue de son organisation, l'article prévoit par ailleurs une composi- tion tripartite du conseil d'administration. Celui-ci comprend en nombre égal: ➠ de représentants de l'Etat et de ses établissements publics, ➠ des parlementaires, de représentants de l'Association des départements de France, de l'Assemblée des communautés de France et de l'Association des maires de France, ➠ des personnalités qualifiées: 2 pour l'UESL, 1 pour les propriétaires, 1 pour les locataires et 1 pour les professionnels de l'immobilier. ■ Article10 (3 ter): Transmission à l'administration fiscale des ren- seignements de l'ANAH L'article L 321-4 du CCH autorise l'ANAH à transmettre à l'administration fiscale, spon- tanément ou sur demande, des renseigne- ments et documents recueillis dans le cadre de sa mission. Il s'agit notamment des conventions, de l'identifiant du loge- ment et du nom du propriétaire. L'Agence ne peut pas invoquer le secret professionnel. ■ Article11 (3 quater): Achat de terrains insalubres par l'ANAH L'article L 522-1 du CCH prévoit la faculté pour l'Etat d'acquérir des terrains des bidonvilles. Il est prévu que l'Etat supporte seul la charge financière d'acquisition. Le texte est modifié pour y ajouter les opéra- teurs nationaux, ce qui habilite l'ANAH à participer à ces opérations. ■ Article12 (4 bis): Clause anti- spéculative dans les ventes HLM Cet article propose une nouvelle rédaction pour l'article L 443-12-1 du CCH qui vise à dissuader l'acquéreur personne physique d'un logement à un prix inférieur à l'évaluation des domaines de le revendre avec plus-value trop rapidement. Si l'acheteur revend dans les 5 ans de l'acquisition, il doit verser à l'organisme HLM une somme égale à la différence entre le prix de vente et le prix d'achat. C'est donc le montant de la plus-value qui doit être reversé. Toutefois, le calcul est limité par un pla- fond: la somme à reverser ne peut excéder l'écart entre le prix d'acquisition et l'évaluation qui était faite par le service des domaines lors de l'acquisition. La plus- value à reverser est donc limitée au mon- tant de la décote obtenue à l'achat. Ce régime remplace le système actuel qui prévoyait un montant à reverser différent suivant que le prix de revente était supérieur ou non à l'évaluation réactual- isée. ■ Article13 (4 ter): Participation des locataires aux accords collectifs La loi (article42 de la loi du 23décembre 1986) prévoit que l'accord est obligatoire s'il est signé par un certain nombre de représentants des locataires. Le texte change les conditions pour que les accords soient rendus obligatoires, en les assouplissant. Voir tableau page suivante. 24mars 2009 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • I I - - M M O O B B I I L L I I S S A A T T I I O O N N D D E E S S A A C C T T E E U U R R S S Caractère obligatoire des accords collectifs Les nouvelles conditions facilitent donc la conclusion d'accord puisqu'elles sont moins exigeantes quant à la représenta- tivité des locataires: Pour les associations affiliées à une organi- sation siégeant à la commission nationale de concertation, il fallait en outre regrouper 20% des locataires. Désormais la condition d'affiliation suffit. Pour les associations non affiliées, il fallait regrouper le tiers des locataires, il suffit désormais de 20% des locataires. Un troisième cas est prévu pour les associa- tions regroupant 50% des voix aux élec- tions de l'organisme. Les locataires peuvent aussi refuser l'accord ainsi signé. Le texte actuel supposait un rejet par « un plus grand nombre de locataires dans le délai d'un mois à compter de leur notification individuelle par le bailleur aux locataires ». Le nouveau texte allonge le délai, qui passe à deux mois, mais il majore le nombre de locataires exigé pour le refus, qui passe à 50% des locataires concernés. L a loi nouvelle prévoit aussi un nouveau dispositif permettant au bailleur de pro- poser directement aux locataires des accords de même nature, indépendam- ment de toute intervention des associa- tions. Les accords deviennent obligatoires s'ils sont approuvés par écrit à trois condi- tions: ➠ acceptation par la moitié des locataires qui se sont exprimés, ➠ dans un délai de 2 mois à compter de la réception de la notification de l'accord par le bailleur, ➠ expression de 25% des locataires Sur 2 e consultation, l'accord est obligatoire s'il est approuvé par la majorité des locataires s'étant exprimé dans le délai de deux mois. La condition relative à l'expression de 25% des locataires étant alors écartée. 24mars 2009 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • I I - - M M O O B B I I L L I I S S A A T T I I O O N N D D E E S S A A C C T T E E U U R R S S Organisme ayant conclu l'accord A rticle42 ancien A rticle42 nouveau U ne ou plusieurs associ- ations regroupant au moins 20% des locataires concernés et affiliées à une organisa- tion siégeant à la CNC U ne ou plusieurs associ- ations affiliées à une organisation siégeant à la CNC , présentes dans le patrimoine du bailleur Une ou plusieurs associ- ations regroupant au moins 50% des voix des locataires aux élec- tions au CA ou du con- seil de surveillance de l'organisme Une ou plusieurs associ- ations regroupant le tiers au moins des locataires concernés Une ou plusieurs associ- ations regroupant au moins 20% des locataires concernés par l'accord ■ Article14 (5): Information obli- gatoire sur le coût des travaux En cas de vente d'un logement HLM à un acquéreur personne physique, le vendeur doit lui fournir un certain nombre d'informations avant la vente, prévues par l'article L 443-7 du CCH. La loi nouvelle augmente l'information qui doit être fournie. Elle vise non seulement: ➠ les charges locatives et de copropriété des deux dernières années (sans changement), ➠ la liste des travaux réalisés les 5 dernières années sur les parties communes (ce qui figurait déjà dans le texte précédent), ➠ une liste de travaux qu'il serait souhaitable d'entreprendre. Le nouveau texte précise qu'il faut y ajouter une évaluation de leur montant global et la quote-part pour l'acquéreur. Le texte institue une obligation de con- stituer des avances lorsque des travaux d'amélioration sont votés par l'assemblée. Toutefois, l'organisme d'HLM est dispensé de cette obligation. Les avances sont déposées sur compte bancaire ou postal au nom du syndicat, avec une rubrique parti- culière pour chaque copropriétaire. Le syndic doit faire une présentation annuelle des travaux d'amélioration à l'assemblée (art. L 443-7-1). ■ Article15 (5 bis): Report des dates de travaux sur les ascenseurs L'article L125-2-4 du CCH fixe le délai maxi- mum de réalisation des travaux de sécurité sur les ascenseurs. Le délai de 15 ans (fixé à partir de 2003) est allongé à 18 ans, soit jusqu'à 2021 au lieu de 2018. Ce point a soulevé des débats en commis- sion mixte paritaire. Dominique Braye a rappelé que la date du 31décembre 2010 pour la mise en œuvre d'une première série d'obligations de sécurité n'était pas remise en cause, mais qu'il était nécessaire de détendre le marché pour la 3 e tranche qui concerne les équipements de confort car les professionnels tendaient à abuser de la situation. ■ Article16 (5 ter): Gardiens HLM dans les copropriétés En cas de vente de logements sociaux, l'immeuble qui était la propriété d'un organisme HLM est transformé en copro- priété. Il en résulte une difficulté pour le personnel de gardiennage et d'entretien. L'article L 443-15 du CCH est modifié pour autoriser expressément l'organisme HLM, qui détient au moins un logement dans l'immeuble de mettre son personnel à dis- position du syndicat pour assurer des mis- sions de gardiennage et d'entretien. ■ Article17 (5 quater): Honoraires des syndics La loi de 1965 est complétée par un article18-1-A concernant la rémunération des syndics en cas de travaux. Il prévoit que seuls les travaux mentionnés à l'article 14-2 (c'est-à-dire hors budget prévisionnel) et ChapitreII: Amélioration du fonctionnement des copropriétés votés par l'assemblée générale en applica- tion des articles24, 25, 26 26-3 et 30 peu- vent faire l'objet d'honoraires spécifiques au profit du syndic. Le texte précise qu'ils sont votés lors de la même assemblée que les travaux concernés et aux mêmes règles de majorité. Ce texte émanait d'un amendement pro- posé à l'Assemblée par Michel Piron (n°1043). Il s'agit, selon l'exposé des motifs de l'amendement, d'éviter le recours abusif aux honoraires spécifiques « étant entendu que les travaux d'entretien courant sont inclus forfaitairement dans les honoraires de gestion courante ». Toute- fois, le texte de l'amendement ne compor- tait pas de référence à l'article 24. Or le texte définitif inclut aussi les travaux votés en application de l'article 24. Il est donc plus large, ce qui autorise donc le vote d'honoraires spécifiques pour des travaux d'entretien, sous réserve qu'ils soient adop- tés également par l'assemblée. ■ Article18 (5 quinquies): Archives du syndicat Un nouvel alinéa est ajouté à l'article 18-2 de la loi de 1965 concernant les archives du syndicat. Il est possible à un syndic de faire appel à un prestataire spécialisé pour la conservation des archives. En cas de changement de syndic, l'ancien syndic doit informer le prestataire du changement de syndic en lui communiquant les coordon- nées du nouveau. ■ Article19 (6): Procédure d'alerte des copropriétés en difficulté La loi crée une nouvelle procédure d'alerte pour les copropriétés, en insérant deux articles dans la loi de 1965 (29-1-A et 29-1- B). Le seuil de déclenchement de la procédure est fixé ainsi: lorsque les impayés de charges atteignent 25% des sommes exi- gibles au titre des articles14-1 et 14-2 (soit les dépenses courantes et les travaux). L'objet de la procédure est d'obtenir du président du TGI la désignation d'un man- dataire ad hoc. Il peut être saisi par trois personnes: ➠ le syndic, qui doit aussi informer le con- seil syndical, ➠ les copropriétaires représentant 15% des voix, ➠ un créancier si les factures d'abonnement et de fourniture d'eau ou d'énergie ou les factures de travaux sont impayés depuis 6 mois et que le créancier a adressé au syndic un commandement de payer resté infructueux. Le demandeur doit informer le préfet, le maire et le président de l'EPCI. Le président du tribunal nomme un man- dataire ad hoc, dont il fixe la mission. Il précise l'imputation des frais. Ils sont à charge du syndic ou du syndicat ou partagé. Si c'est un créancier qui a pris l'initiative de la procédure, les frais lui incombent. Le mandataire dispose d'un délai de 3 mois (renouvelable une fois) pour établir son rapport. Il contient une partie de diag- nostic (situation financière et état de l'immeuble) et une partie de préconisa- tions (équilibre financier et sécurité de l'immeuble). Le rapport est communiqué au syndic, au conseil syndical ainsi qu’au maire, au préfet et au président d'EPCI. Le syndic doit porter à l'ordre du jour de la prochaine assemblée les projets de résolu- tion pour la mise en œuvre du rapport. Par ailleurs, la loi nouvelle modifie le régime de l'administrateur provisoire (art. 29-1) en conséquence de la création de la procédure de désignation d'un mandataire ad hoc. La durée de la mission de l'administrateur ne peut être inférieure à un an. Si aucun mandataire ad hoc n'a été désigné préal- ablement, l'administrateur rend dans les 6 premiers mois de sa mission un rapport intermédiaire présentant des mesures pour redresser la situation. ■ Article20 (6 bis A): Droit de pri- orité pour les parkings L'article 8-1 nouveau de la loi de 1965 autorise le règlement de copropriété à prévoir une « clause attribuant un droit de priorité aux copropriétaires à l'occasion de la vente de lots exclusivement à usage de stationnement au sein de la copropriété ». L'article est assez restrictif en ce qu'il vise les immeubles dont le permis de construire a été délivré conformément à un PLU imposant la réalisation d'aires de station- nement, mais il nous semble que le règle- ment, ou une résolution d'assemblée pour- rait instituer ce droit de priorité, même si le PLU ne prévoit pas de disposition partic- ulière en ce sens. La procédure à respecter pour la mise en œuvre de ce droit de priorité est la suiv- ante: avant la vente du ou des lots de parkings, le vendeur doit faire connaître au syndic son intention de vendre par let- tre recommandée avec AR en précisant le prix et les conditions de la vente. L'information est transmise sans délai à chaque copropriétaire par LR AR aux frais du vendeur. Cette information vaut offre de vente pendant deux mois à compter de sa notification. Précisons que le texte initial avait envisagé un droit de préemption, mais que le texte définitif a préféré la solution du droit de priorité. La motivation de cette disposition, telle qu'elle ressort des travaux parlemen- taires, est d'éviter la vente de parkings à des personnes extérieures à la copropriété, qui pourraient s'en servir pour entreposer des objets délictuels. On peut remarquer par ailleurs que dans les grandes copropriétés, l'information réalisée par courrier recommandé peut susciter des frais non négligeables. Le texte ne précise pas la sanction qui s'attache à la violation de ce droit de prior- ité. Un copropriétaire qui n'aurait pas reçu la notification pourrait-il invoquer la nul- lité de la vente du parking consentie à un tiers? La réponse sera fournie par la jurisprudence. Si le tiers est de mauvaise foi, et que le copropriétaire peut prouver qu'il connaissait l'existence de la clause, on peut imaginer une nullité sur le fonde- ment de la fraude. Mais à défaut, et dans la mesure où la loi ne prévoit pas de nul- lité, on peut considérer que seule une action en dommage intérêts à l'égard du vendeur pourrait prospérer. ■ Article21 (6 bis): Injonction de ravalement de façade Un complément de l'article L 132-3 du CCH permet au maire, dans le cas où l'immeuble est en copropriété, d'adresser l'injonction de réaliser le ravalement au syndic et non à chaque copropriétaire pris individuellement. Le syndic doit alors en informer sans délai chaque copropriétaire par lettre recommandée avec AR. ■ Article22 (6 ter): Adaptation des règlements de copropriété anciens La mise à jour des règlements de copro- priété anciens à la majorité de l'article 24 est pérennisée (article49 de la loi de 1965). 24mars 2009 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • I I I I - - F F O O N N C C T T I I O O N N N N E E M M E E N N T T D D E E S S C C O O P P R R O O P P R R I I E E T T E E S S Cette disposition temporaire issue de la loi SRU avait déjà été prorogée, elle a main- tenant un caractère permanent. ■ Article23 (6 quater): Déclaration de l'état de carence La loi modifie les articles L 615-6 et L 615-7 du CCH et les remplace par des articles L 615-6 à 8. Au titre des conditions de mise en œuvre de la procédure d'état de carence, le nou- veau texte ne vise plus l'incapacité du syn- dicat à exercer ses missions de gestion, mais vise seulement la conservation de l'immeuble ou la sécurité des occupants. Le nouveau texte n'évoque plus de rapport de contre-expertise. En revanche, il développe davantage les suites de la procédure, lorsque l'état de carence a été déclaré et qu'une expropria- tion est poursuivie au profit de la com- mune, d'un EPCI ou d'autres organismes (concessionnaire d'opération d'aménagement…). Le maire (ou président d'EPCI) constitue un dossier: projet d'acquisition en vue d'une réhabilitation ou démolition. Le dossier comporte une évaluation du coût, un plan de relogement des occupants. Après délibération de l'assemblée délibérante, le projet est mis à disposition du public pendant un mois. Ensuite, et par arrêté, le préfet déclare d'utilité publique le projet d'acquisition, déclare cessible l'immeuble, indique l'organisme bénéficiaire de l'expropriation, fixe le montant de l'indemnité due au pro- priétaire ou titulaire de baux commerci- aux, détermine la date de prise de posses- sion de l'immeuble. L'arrêté est suivi d'une ordonnance d'expropriation (art. L 615-8). ■ Article24 (6 quinquies): Sup- pression du poste du gardien Quelle est la majorité requise pour décider de la suppression du poste de gardien? Cette question était délicate car dépendait de la rédaction du règlement de copro- priété et de la destination de l'immeuble. La loi nouvelle complète l'article 26 par un f, et autorise donc à la double majorité les décisions de « suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation d'un logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat, sous réserve qu'elles ne portent pas atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties pri- vatives de l'immeuble ». Le principe est donc désormais que la dou- ble majorité est suffisante pour supprimer le poste de gardien et pour vendre la loge, mais la loi réserve toutefois le cas de l'atteinte à la destination de l'immeuble, ce qui laisse toute sa pertinence à la jurisprudence qui apprécie ce qu'est la des- tination de l'immeuble et qui peut exiger l'unanimité pour la suppression du poste de gardien par exemple pour des immeubles de haut standing. On peut toutefois considérer que cette nouvelle disposition va favoriser l'interprétation des textes en faveur d'une possibilité plus grande de supprimer le poste de gardien à la double majorité. 24mars 2009 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • I I I I - - F F O O N N C C T T I I O O N N N N E E M M E E N N T T D D E E S S C C O O P P R R O O P P R R I I E E T T E E S S ChapitreIII: Programme national de requalification des quartiers anciens dégradés ■ Article25 (7): Définition du pro- gramme de requalification Cet article prévoit un programme national de requalification des quartiers anciens dégradés. Les objectifs orientant l'action de ce programme sont : ➠ la requalification globale, ➠ la mixité sociale, ➠ l'équilibre entre habitat et activité ➠ l'amélioration de la performance énergétique des bâtiments. Les actions à entreprendre sont détaillées en 10 axes (revalorisation des îlots dégradés, relogement, réhabilitation du parc existant, amélioration de la perfor- mance énergétique des bâtiments, lutte contre l'habitat indigne, aménagement des équipements publics, création d'activités, accompagnement social, études). Ce programme est chiffré pour la période 2009 et 2013 : ➠ réhabilitation de 60 000 logements privés (dont 25000 conventionnés), ➠ production de 25000 logements locatifs sociaux ➠ production de 5000 pages d'hébergement ou logements de transit. La liste des quartiers sera fixée par décret parmi ceux présentant une concentration élevée d'habitat indigne, ou une situation difficile des habitants, ou une part élevée d'habitat dégradé vacant et un déséquili- bre important entre l'offre et la demande de logements. ■ Article26 (8): Mise en œuvre du plan de requalification des quartiers anciens L'ANRU est chargée de la mise en œuvre de ce plan. A cet effet, l'Agence conclut des conventions pluriannuelles avec les col- lectivités territoriales et organismes qui conduisent les opérations de ce plan. Il est possible de créer un fonds local de requalification des quartiers anciens dégradés pour regrouper les financements des différentes sources (collectivités territo- riales, ANRU, ANAH…). Des décrets préciseront les modalités de fonctionnement du plan et en particulier la participation du FISAC (fonds d'intervention pour les services, l'artisanat et le commerce). Les missions de l'ANAH sont par ailleurs étendues (ajout des articles L 321-1-2 et L 321-2-3 du CCH) pour lui permettre explicitement de contribuer à la réalisation du plan de requalification dans les domaines de la réhabilitation du parc privé, l'amélioration de la performance énergétique des bâtiments et la lutte con- tre l'habitat indigne. L'ANAH peut créer des fonds locaux de réhabilitation de l'habitat privé. Les établissements publics d'aménagement peuvent se voir déléguer l'instruction et le traitement des demandes d'aides à la réha- bilitation de l'habitat privé (art. L 321-1 du code de l'urbanisme). Il en est de même des établissements publics locaux de rénovation urbaine (art. L 326-1 du code de l'urbanisme). ■ Article27 (8 bis): Application du régime Malraux aux quartiers retenus pour le plan de requalifi- cation La loi permet (modification de l'article 199 tervicies du CGI) d'appliquer le régime Malraux aux opérations de restauration situées dans un quartier ancien dégradé du programme de requalification. Cette faculté est limitée au 31décembre 2015 et suppose que la restauration soit déclarée d'utilité publique. 24mars 2009 page 9 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • I I I I I I - - R R E E Q Q U U A A L L I I F F I I C C A A T T I I O O N N D D E E S S Q Q U U A A R R T T I I E E R R S S A A N N C C I I E E N N S S ChapitreIV: Développement d'une offre nouvelle de logements ■ Article28 (9): Renforcement du programme local de l'habitat Le texte modifie la rédaction de l'article L 301-5-1 du CCH. Cet article prévoit les délé- gations de compétence de l'Etat pour l'attribution des aides au logement aux EPCI dotés d'un programme local de l'habitat (PLH). Le nouveau texte prévoit que le préfet peut dénoncer la convention si les résultats du bilan d'exécution du PLH sont manifestement insuffisants. Les objectifs du PLH figurant à l'article L 302-1 sont modifiés par le nouveau texte. Il y est notamment ajouté la nécessité de lut- ter contre l'étalement urbain, et les actions de requalification des quartiers anciens dégradés. Il faut aussi préciser de façon détaillée la typologie des logements à construire: logements locatifs sociaux, très sociaux et offre privée conventionnée Anah sociale et très sociale. Le PLH fait l'objet d'un programme détail- lé par secteurs géographiques. Cette obli- gation est encore plus détaillée par le nou- veau texte: il faut fixer le nombre et le type de logements à réaliser, les moyens à mettre en œuvre, l'échéancier de réalisa- tion… De plus, alors que le PLH était obligatoire pour les communautés de communes de plus de 50000 habitants, comprenant au moins une commune de plus de 15000 habitants, ce seuil tombe à 30000 habi- tants avec une commune de plus de 10000 habitants. Le préfet est investi de davantage de pou- voirs pour contrôler le contenu du PLH. Dans le texte actuel, il est prévu qu'il peut demander à l'EPCI de délibérer sur des demandes motivées de modification du plan. Dans le nouveau, le PLH ne devient exécutoire qu'à compter de la publication et de la transmission au préfet de la délibération apportant les modifications demandées (art. L302-2 nouveau, trois derniers alinéas). Le calendrier d'adoption des PLH est fixé ainsi (art. 28 VIII): ➠ communautés de communes de plus de 50000 habitants avec une commune de plus de 15000 habitants, les communautés d'agglomération et les communautés urbaines: 13juillet 2009 ➠ communautés de communes de plus de 30000 habitants avec une commune de plus de 10000 habitants: délai de 2 ans à compter de la loi nouvelle. ➠ La loi prévoit aussi désormais l'établissement de PLH pour les communes de plus de 20000 habitants, qui ne sont pas membres d'un EPCI (art. L 302-4-1 nou- veau). Elles ont un délai de 2 ans à compter de la loi nouvelle pour l'adopter. ➠ Les PLH de moins de 5 ans doivent être mis en conformité avec la loi nouvelle dans le délai d'un an. ■ Article29 (9 bis): PLU Les PLU doivent être compatibles avec dif- férents documents (SCOT, schéma de mise en valeur de la mer, charte du parc naturel régional ou du parc national, ainsi que plan de déplacements urbains et PLH, cf. art. L 123-1 du code de l'urbanisme). Si un de ces documents est approuvé après l'approbation du PLU, ce dernier doit être rendu compatible dans un délai de 3 ans. Ce délai est ramené à un an par la loi nou- velle pour permettre la réalisation d'un programme de logements prévu par le PLH. L'article L 123-12 du code de l'urbanisme est aussi modifié à propos de l'intervention du préfet lorsque le PLU n'a pas été rendu compatible avec les autres documents d'urbanisme (SCOT…). ■ Article30 (9 ter A): intégration des dispositions du PLH dans le PLU Ce texte prévoit l'intégration des disposi- tions du PLH dans le PLU lorsque celui-ci couvre l'intégralité du territoire de l'EPCI (complément de l'article L 123-1 du code de l'urbanisme). ■ Article31 (9 ter): Taille minimale des logements fixée par le PLU L'article complète l'article L 123-1 du code de l'urbanisme en ajoutant un 15 e à la liste des objectifs du PLU. Il autorise la délimita- tion dans les zones urbaines ou à urbanis- er, des secteurs dans lesquels les pro- grammes de logements doivent comporter une proportion de logements d'une taille minimale qu'ils fixent. Cette disposition vise à éviter la multiplica- tion des petits logements. ■ Article32 (9 quater): Catégories de logements déterminées par le PLU De façon complémentaire de l'article précédent, l'article 32 ajoute un 16 e à l'article L 123-1 pour autoriser la délimita- tion, en cas de réalisation d'un programme de logements, d'un pourcentage du pro- gramme affecté à des catégories de loge- ments qu'il définit dans le respect des objectifs de mixité sociale. Par ailleurs, l'article L 230-4-1, qui avait été créé par la loi ENL en 2006 est abrogé. Il prévoyait que les obligations en matière de logement social inscrites dans les PLU ne sont plus opposables aux demandes de permis déposées dans les 2 ans suivant la décision de la commune de ne pas acquérir. Cela visait à ne pas faire peser de contraintes instituées sur les propriétaires de terrain, en l'absence de volonté d'acquisition des auteurs du PLU (cf. com- mentaire du code de l'urbanisme Litec, 2009, p.237). ■ Article33 (9 quinquies A): Nom- bre d'actionnaires des sociétés publiques locales d'aménagement Le nombre minimal d'actionnaires des sociétés publiques locales d'aménagement était de 7, il est réduit à 2 (article L 327-1 du code de l'urbanisme). ■ Article34 (9 quinquies): Droit de préemption urbain pour les SCI L'article L 211-4 du code de l'urbanisme exclut du droit de préemption urbain « la cession de la totalité des parts » d'une SCI, lorsque le patrimoine de la société est con- stitué par une unité foncière, dont la ces- sion serait soumise au droit de préemp- tion. Mais la commune peut l'étendre à ces cessions par le DPU renforcé. La loi nou- velle remplace le terme de totalité des parts par la majorité des parts. Il s'agit de lutter contre les fraudes visant à éviter le droit de préemption en créant une SCI. La cession de la totalité des parts de SCI peut être visée par la préemption, mais non celle de la majorité des parts. Le nouveau texte permettra à une commune d'exercer un droit de préemption y compris sur la cession de la majorité des parts. Les SCI familiales sont toutefois exclues. On peut observer qu'il risque d'en résulter des difficultés pratiques: si la commune préempte les deux tiers des parts de la SCI, elle va se retrouver face à d'autres associés minoritaires et il va falloir négocier avec eux le rachat des parts restantes… ■ Article35 (9 sexies): Droit de priorité des communes La loi complète la liste des établissements publics dont les ventes d'immeubles don- nent lieu à droit de priorité en faveur des communes. L'article L 240-2 cite désormais également l'Assistance Publique – Hôpi- taux de Paris (par mention de l'article L 6147-1 du code de la santé publique). ■ Article36 (9 septies): Construc- tions de logements proches d'anciens bâtiments agricoles L'article L 111-1-2 du code de l'urbanisme fixe la liste des constructions autorisées en l'absence de documents d'urbanisme. Sont mentionnés en premier lieu « L'adaptation, le changement de destina- tion, la réfection ou l'extension des con- structions existantes ». Le nouveau texte élargit la liste en y ajoutant « la construc- tion de bâtiments nouveaux à usage d’habitation à l’intérieur du périmètre regroupant les bâtiments d’une ancienne exploitation agricole, dans le respect des traditions architecturales locales ». Dominique Braye avait indiqué au Sénat que cela permettrait la rénovation des anciens bâtiments agricoles « mais aussi de protéger ainsi le patrimoine rural », tout en précisant « La réponse apportée par le dispositif apparaît opportune, puisqu’il est bien encadré par la limitation au périmètre de l’ancienne exploitation agri- cole et par le respect des traditions archi- tecturales, ce qui est très important » (séance du 17octobre 2008). ■ Article37 (9 octies): Taxe spé- ciale d'équipement La taxe spéciale d'équipement perçue par les établissements publics fonciers est prévue par l'article 1607 bis du CGI. Son plafond est de 20 € par habitant. Mais en cas de superposition d'un EPF local et d'un EPF d'Etat, la question se posait de savoir si le plafond était de 20 € pour les deux ou s'il était de 20 € pour chaque établisse- ment, soit au total 40 € . La loi tranche et fixe un plafond global à 20euros. Par ailleurs, l'exonération de taxe d'équipement des HLM est étendue aux SEM. ■ Article38 (9 decies): Taxe sur les cessions de terrains devenus con- structibles Le nouveau texte modifie le mode de cal- cul de la taxe, qui est prévue par l'article 1529 du CGI. Dans le régime actuel, la taxation est assise sur les deux tiers du prix de vente . Le nouveau régime retient au contraire la plus-value . Elle est calculée par le prix de cession diminué du prix d'acquisition. Il est aussi prévu une actualisation du prix d'acquisition mentionné dans l'acte en fonction de l'indice des prix à la consom- mation. Toutefois, s'il n'y a pas d'élément de référence, la base des deux tiers du prix de cession est conservée. Le nouveau système est plus juste que le système actuel qui peut aboutir à taxer davantage des cessions avec faibles plus- values que des cessions avec fortes plus-val- ues. Dominique Braye avait ainsi justifié la réforme: « Dans ce système [actuel], plus la plus-value est élevée, moins elle est taxée. En effet, celui qui achète un terrain cher le revendra forcément cher et sera fortement taxé, alors qu’il aura réalisé un bénéfice relativement faible. Si, en revanche, il achète un terrain très bon marché, il le revendra moins cher que dans l’hypothèse précédente et il sera moins taxé, alors qu’il aura réalisé un bénéfice important. Par conséquent, cette taxe est manifestement très injuste. » (Séance du 17octobre). Le nouveau mode de calcul entre en vigueur dans un délai de 6 mois. ■ Article39 (9 undecies): Droit de préemption du préfet Il s'agit de l'exercice par le préfet du droit de préemption dans les communes qui ont fait l'objet d'un arrêté de carence. Le nou- vel article L 210-1 du code de l'urbanisme en précise les modalités d'application. Le préfet peut, pendant la durée de l'arrêté de carence rétablir, mais aussi instituer le droit de préemption urbain. Une commune aurait pu être tentée de supprimer le DPU avant que le préfet ne s'en empare, pour éviter qu'il ne puisse le mettre en œuvre. La loi nouvelle con- tourne cette difficulté en autorisant le préfet à rétablir le DPU s'il était supprimé (art. L 211-1 in fine). ■ Article40 (10): Majoration des règles de construction dans les PLU Cet article est l'un des articles d'origine du projet de loi. Il vise d'abord (I) à autoriser les communes (ou EPCI) à déterminer des secteurs dans lesquels un dépassement des règles de construction est autorisé pour permettre l'agrandissement ou la construc- 24mars 2009 page 10 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • I I V V - - D D É É V V E E L L O O P P P P E E M M E E N N T T D D ’ ’ U U N N E E O O F F F F R R E E N N O O U U V V E E L L L L E E D D E E L L O O G G E E M M E E N N T T S S tion de bâtiments d'habitation. Cela vise les règles de gabarit, de hauteur, d'emprise au sol et de COS. Le dépassement ne peut excéder 20% pour chacune des règles concernées. En l'absence de COS, l'application du dépasse- ment ne doit pas conduire à créer plus de 20% de la surface habitable existante. Ce système ne peut pas s'appliquer dans les zones A, B et C des plans d'exposition au bruit ni dans les zones de danger et les zones de protection des plans de préven- tion des risques naturels prévisibles (art. L 562-1 II 1 e et 2 e du code de l'environnement). Par ailleurs, son application ne peut pas se cumuler avec celle existant en faveur des logements sociaux (art. L 217-1 du code de l'urbanisme) ni celle (20% maximum) exis- tant en faveur des constructions les plus performantes en matière énergétique (prévue à l'article L 128-1 du code de l'urbanisme). Le même article prévoit ensuite (II) de nou- velles règles de majoration des règles de constructibilité pour les logements sociaux. Il modifie donc l'article L 127-1 du code de l'urbanisme. Le conseil municipal (ou organe délibéra- tion de l'EPCI) peut majorer le volume con- structible résultant des règles d'urbanisme pour la réalisation de programmes de logements comportant des logements locatifs sociaux. La majoration est fixée par secteurs, elle ne doit pas dépasser 50% (au lieu de 20% antérieurement). Il est par ailleurs fixé une limite en fonction du nombre de logements de l'opération: le taux est limité au rapport entre le nombre de logements locatifs sociaux et le nombre total des logements de l'opération. Si par exemple le programme comporte 40% de logements sociaux, la majoration de droit est plafonnée à 40%. Le III de l'article concerne les règles de cumul de ces différentes majorations. Il crée un article L 128-3 dans le code de l'urbanisme selon lequel le cumul des majorations liées à la construction de loge- ments sociaux (L 127-1) et celles liées à l'efficacité énergétique (L 128-1) ne peu- vent entraîner une majoration du COS ou un dépassement des limites de gabarit, de hauteur ou d'emprise au sol de plus de 50%. ■ Article41 (10 ter): Zone C de bruit autour des aéroports La loi change les règles de construction autour des aérodromes. Rappelons que le code de l'urbanisme (art. L 147-4) prévoit des zones de bruit fort (A et B) et une zone de bruit modéré (C). À compter du 20février 2009, la loi prévoit la suppression de la zone C pour les aéro- dromes dont le nombre de créneaux horaires attribuables a fait l'objet de limi- tation réglementaire sur les plages horaires d'ouverture (c'est le cas d'Orly, mais non de Roissy). Dans ces secteurs, une augmentation de la capacité des logements est autorisée (art. L 147-5 – 5e in fine). ■ Article42 (11): Opérations d'intérêt national L'objet des opérations d'intérêt national (OIN) est étendu à la réalisation d'opérations de logements sociaux sur des terrains appartenant à des sociétés dont le capital est détenu majoritairement par l'Etat ou cédé par elles (explication de Thierry Repentin au Sénat le 20octobre). L'extension concerne aussi les terrains privés intimement liés à l’entreprise publique concernée. ■ Article43 (12): Projet urbain partenarial Cet article crée une nouvelle procédure de financement des équipements publics, en remplacement des programmes d'aménagement d'ensemble. La loi autorise la conclusion d'une conven- tion de projet urbain partenarial pour la prise en charge de tout ou partie des équipements autres que les équipements mentionnés à l'article L 332-15 (voirie, ali- mentation en eau, en énergie…). La convention ne peut mettre à charge des propriétaires, aménageurs ou construc- teurs que le coût des équipements publics à réaliser pour répondre aux besoins des futurs habitants ou usagers des construc- tions à édifier dans le périmètre fixé par la convention, ou lorsque la capacité des équipements programmés excède ces besoins, la fraction du coût proportion- nelle à ceux-ci (art. L 332-11-3 nouveau). Si une taxe locale d'équipement a été installée dans la commune, les construc- tions édifiées dans le périmètre sont exclues de la TLE pendant le délai fixé par la convention, qui ne peut excéder 10 ans. (art. L 332-11-4 nouveau). ■ Article44 (13): Travaux d'agrandissement pour les loge- ments des personnes handicapées Cet article (art. L 123-5 in fine du code de l'urbanisme) autorise la délivrance d'un permis de construire en dérogation à des règles d'un document d'urbanisme pour autoriser des travaux nécessaires à l'accessibilité des personnes handicapées à un logement existant. Cet article est destiné à répondre au pro- blème d'une famille qui a fait l'objet d'un recours d'un voisin qui invoquait l'irrégularité des travaux d'aménagement du logement pour une personne handi- capée. ■ Article45 (13 bis): Délivrance des permis de construire aux OPH L'article transfère aux communes la com- pétence pour la délivrance d'un permis de construire à un office public de l'habitat (art. L 422-2 a nouveau du code de l'urbanisme qui restreint la liste des permis qui sont délivrés par l'autorité administra- tive de l'Etat). ■ Article46 (14): Compétence de l'ANRU L'article 46 modifie l'article 14 de la loi du 1 er août 2003 pour autoriser l'intervention de l'ANRU pour le financement de la con- struction, l'acquisition ou la réhabilitation de structures d'hébergement, de loge- ments de transition, de logements foyers ou de résidences hôtelières à vocation sociale pour les opérations du programme de requalification des quartiers anciens dégradés. ■ Article47 (14 bis): Dégrèvement de taxe foncière pour les organ- ismes HLM L'article 1391 E du code général des impôts accorde un dégrèvement de taxe foncière aux organismes HLM (ou aux SEM) pour les immeubles correspondant au quart des dépenses payées au titre des travaux d'économie d'énergie. Le nouvel article renverse une solution retenue jusqu'à présent par l'administration fiscale et selon laquelle (n°6-C-08) il n'était pas possible d'imputer le solde de la réduction sur des immeubles 24mars 2009 page 11 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • I I V V - - D D É É V V E E L L O O P P P P E E M M E E N N T T D D ’ ’ U U N N E E O O F F F F R R E E N N O O U U V V E E L L L L E E D D E E L L O O G G E E M M E E N N T T S S appartenant au même organisme HLM dans la même commune. Désormais, il est expressément autorisé, si l'imputation de la dépense ne peut être effectuée en totalité sur les cotisations de l'immeuble en cause, d'imputer le solde sur les cotisations des immeubles situés dans la même commune ou d'autres com- munes relevant du même service des impôts, au nom du même bailleur et pour la même année. ■ Article48 (15): Recentrage du dispositif Robien d'incitation à l'investissement locatif L'article prévoit un recentrage du dispositif Robien (art. 31 I 1 e h du code général des impôts). Il ne sera applicable que dans les zones se caractérisant par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements. Les zones doivent être fixées par arrêté. Seront concernées les acquisitions et con- structions de logements ayant fait l'objet d'un dépôt de demande de permis de con- struire à compter du lendemain de la date de publication de l'arrêté. Mais la loi de finances rectificative pour 2009 remplace le Robien par un nouveau régime Scellier pour les investissements réalisés à compter du 1erjanvier 2009. Le Robien prend fin au 31décembre 2009. Pour l'année 2009, il est possible de choisir entre le Robien et le Scellier. ■ Article49 (15 ter): Amélioration du Borloo ancien Les bailleurs qui ont opté pour un conven- tionnement avec l'ANAH avec loyer social (art. L 321-8 du CCH) ont actuellement droit à une déduction sur les revenus fonciers de 45%. Ce taux est porté à 60%. ■ Article50 (15 quater): Borloo ancien: prorogation de l'avantage fiscal L'article 50 contient deux améliorations du régime du Borloo ancien, qui permet une déduction de 30% ou 45% en cas de con- ventionnement. Le bénéfice de ce régime prend fin avec la fin de la convention, ce qui ne correspond pas toujours à la fin du bail. La loi permet de proroger l'avantage fiscal après l'échéance de la convention, jusqu'à la date fixée pour le renouvellement ou la reconduction du bail, tant que le même locataire reste en place et tant que toutes les conditions notamment de loyers sont remplies. Par ailleurs, la déduction est portée à 70% si le logement est loué dans le cadre d'un conventionnement à loyer intermédiaire ou social, à un organisme public ou privé, en vue de sa sous-location à des personnes éprouvant des difficultés particulières ou des personnes dont la situation nécessite une solution locative de transition. Les pouvoirs publics souhaitent donc favoriser l'intermédiation locative. ■ Article51 (15 sexies): Carte des logements construits en Robien Les services de l'Etat doivent établir une carte des logements construits avec le régime Robien, dans le délai d'un an. ■ Article52 (16): Elargissement du Pass-Foncier aux logements collectifs L'article 52 modifie l'article 278 sexies I 3 octies du CGI pour permettre le bénéfice du taux de TVA à 5,5% pour les ventes effectuées sous le régime du Pass-Foncier, concernant des logements collectifs. Le texte précise que dans un même pro- gramme de construction, le prix de vente hors taxe des logements neufs bénéficiant du taux de TVA à 5,5% ne doit pas excéder celui des logements pour lesquels le taux de 5,5% ne s'applique pas. Le Pass-Foncier est réservé aux primo-accé- dants et sous condition de ressources; le logement est soumis à des prix de vente plafonds. ■ Article53 (16 bis): Date de prise en compte des revenus en primo- accession La loi précise la date de prise en compte des revenus des primo-accédants (arr. 278 sexies). Elles doivent être appréciées à la date de signature de l'avant-contrat ou du contrat préliminaire ou, à défaut, à la date du contrat de vente ou du contrat ayant pour objet la construction du logement. 24mars 2009 page 12 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • I I V V - - D D É É V V E E L L O O P P P P E E M M E E N N T T D D ’ ’ U U N N E E O O F F F F R R E E N N O O U U V V E E L L L L E E D D E E L L O O G G E E M M E E N N T T S S ChapitreV: Mobilité dans le parc de logements ■ Article54 (18 B): Remise d'une quittance gratuite L'article 21 de la loi de 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre gratuitement la quittance au locataire qui en fait la demande. Le nouveau texte prévoit que le bailleur est tenu de transmettre la quittance gratu- itement. Il en résulte encore plus explicite- ment que les frais d'expédition sont à la charge du bailleur. ■ Article55 (18): Interdiction du cumul entre caution et assurances La loi nouvelle complète l'article 22-1 de la loi de 1989 par plusieurs dispositions. ➠ Pour tous les bailleurs, le nouveau texte interdit le cumul entre une caution et une assurance garantissant les risques locatifs. ➠ Pour les personnes morales (sauf SCI familiales), le bailleur ne pourra demander une caution que dans deux cas: ✓ si elle émane d’une personne figurant sur une liste à fixer par décret ou ✓ si le logement est loué par un étudiant non boursier. ■ Article56 (18 bis): Remise d'une somme sur compte bloqué La loi adapte l'article 22-2 de la loi de 1989 sur la remise sur compte bloqué de somme d'argent correspondant au dépôt de garantie, si le locataire ne fournit pas de dépôt de garantie. Le texte actuel men- tionne le montant maximum de deux mois de loyer. Le montant maximum du dépôt de garantie ayant été réduit un mois par la loi du 8 février 2008, il était logique de réduire ce plafond à un mois également. ■ Article57 (19): Réduction des délais d'expulsion La loi nouvelle modifie deux articles du CCH sur les délais d'expulsion que peut accorder le juge de l'exécution après inter- vention du jugement d'expulsion. Actuellement, ces délais sont compris entre 3 mois et 3 ans. Désormais, ils seront com- pris entre un mois et un an. Il y a donc une limitation du délai qui peut être accordé au locataire, conformément à ce que prévoyait le projet de loi. ■ Article58 (19 bis A): Caractère inhabitable des locaux loués Cet article qui précise l'article 1719 1 e du code civil est destiné à lutter contre les marchands de sommeil en empêchant l'expulsion des occupants. Il prévoit que lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant (voir aussi l'article 90 sur les sanctions pénales). ■ Article59 (19 bis): Instauration obligatoire des commissions de prévention des expulsions Le comité responsable du plan départe- mental d'action pour le logement des per- sonnes défavorisées « peut instaurer » une commission spécialisée de coordination des actions de prévention des expulsions loca- tives (article4 de la loi du 31 mai 1990). La loi nouvelle rend cette création obligatoire en prévoyant que le comité « instaure » une commission. ■ Article60 (19 ter): Enquête sociale suivant l'assignation Dans la procédure d'expulsion, l'assignation qui vise à faire constater l'acquisition de la clause résolutoire doit être notifiée par l'huissier au préfet, pour permettre au fonds de solidarité logement (FSL) ou aux services sociaux d'examiner le dossier. La loi nouvelle donne un caractère contra- dictoire à l'enquête financière et sociale au cours de laquelle le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations. Le cas échéant, les observa- tions écrites des intéressés sont jointes à l'enquête (art. 24 modifié de la loi du 6juillet 1989). ■ Article61 (20): Mobilité dans le parc HLM pour les logements sous- occupés ou dont les locataires dépassent le double des plafonds de ressources Cet article a fait l'objet de nombreux débats jusqu'au sein de la CMP. Il a été partiellement censuré par le Conseil consti- tutionnel: le texte est retranché de ses dis- positions qui prévoyaient d'exclure du dis- positif de mobilité les logements récem- ment conventionnés, en ce que cette dif- férence de traitement était sans incidence sur l'objectif d'attribuer des logements aux plus défavorisés (voir infra la synthèse de la décision du Conseil constitutionnel du 18mars 2009). Le texte insère deux articles L 442-3-1 et L 442-3-2 dans le CCH. Le premier indique que, en cas de sous- occupation du logement, le bailleur pro- pose au locataire un nouveau logement correspondant à ses besoins, nonobstant les conditions de ressources. Le loyer princi- pal du nouveau logement doit être inférieur à celui du logement d'origine. Un décret définira une aide à la mobilité prise en charge par le bailleur. Sous certaines conditions, le locataire peut se retrouver déchu de tout titre d'occupation: ➠ le logement est situé dans une agglomération de plus de 50000 habitants, comprenant au moins une commune de plus de 15000 habitants et dans les com- munes de plus de 20000 habitants (art. 10 7 e de la loi de 1948 modifié), ➠ le locataire a refusé trois offres de loge- ment. Dans ces conditions, six mois après la noti- fication de la 3 e offre, le locataire est déchu de son titre d'occupation. Ce dispositif est cependant exclu: ➠ pour les locataires de plus de 65 ans, ➠ pour les locataires handicapés ou ayant à leur charge une personne handicapée, ➠ pour les locataires « présentant une perte d'autonomie physique ou psy- chique » ou ayant à leur charge une telle personne (à définir par décret), ➠ pour les logements situés dans les ZUS. Par ailleurs, (art. L 442-3-2) les locataires d'un logement adapté aux personnes handicapées se voient proposer un nou- veau logement, si la personne handicapée ne réside plus dans le logement. De façon analogue au cas précédent, le locataire qui refuse trois offres de reloge- ment ne bénéficie plus du droit au main- tien dans les lieux six mois après la 3 e offre (18 mois en cas de décès de la personne handicapée à charge du locataire). Il est aussi prévu une aide à la mobilité et l'obligation pour le bailleur de proposer un logement dont le loyer est inférieur au loyer du logement précédent. Le dispositif est exclu pour les locataires de plus de 65 ans. L'article L 442-3-3 concerne les locataires des organismes HLM qui dépassent les plafonds de ressources . Il organise un mécanisme de déchéance du droit au maintien dans les lieux qui s'applique dans des conditions très précises: ➠ le logement est situé dans une zone car- actérisée par un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements (à fixer par décret), ➠ les ressources du locataire dépassent le double des plafonds de ressources pendant 2 années consécutives, ➠ un délai de 3 ans s'est écoulé après le 1 er janvier de l'année qui suit les résultats de l'enquête faisant apparaître, pour la 2 e année, le dépassement des plafonds. Le bailleur doit informer le locataire, 6 mois avant l'échéance du délai de 3 ans, la date à laquelle le logement doit être libéré. Si, dans le délai de 3 ans, les ressources du locataire, sont devenues inférieures aux plafonds, il bénéficie à nouveau du droit au maintien dans les lieux. Le mécanisme est exclu pour une série de personnes: ➠ locataires de plus de 65 ans, âge apprécié l'année suivant les résultats de l'enquête, ➠ locataires handicapés ou ayant à leur charge une personne handicapée, ➠ locataires occupant un logement situé en ZUS. Par ailleurs l'organisme HLM peut rendre applicable le dispositif aux logements qui ne sont pas situés sur les zones géo- graphiques concernées (art. L 442-4). La loi prévoit aussi pour le bailleur une 24mars 2009 page 13 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • V V - - M M O O B B I I L L I I T T E E D D A A N N S S L L E E P P A A R R C C D D E E L L O O G G E E M M E E N N T T S S obligation d'information du locataire qui occupe un logement sous-occupé ou qui est assujetti au supplément de loyer de sol- idarité pour examiner sa situation et l'informer de l'évolution de son parcours résidentiel ou des modes d'accession à la propriété (art. L 442-5-1). L'article L 353-15 prévoit un autre cas de déchéance du droit au maintien dans les lieux après trois offres de relogement refusées, pour les logements ayant fait l'objet d'une autorisation de démolir. La loi réécrit les articles L 442-8 et suivants du CCH qui fixent l'interdiction de louer en meublés mais accordent des dérogations pour les organismes agréés effectuant de l'intermédiation locative. Par ailleurs, le texte permet à un locataire de consentir une sous-location partielle : ➠ à une personne de plus de 60 ans ou une personne handicapée, ➠ une personne de moins de 30 ans. Le sous-loyer est calculé au prorata de la surface sous-louée. D'autres dispositions sont prises pour la colocation . L'article L 442-8-4 nouveau du CCH autorisant la location en meublé ou non à un ou plusieurs étudiants, aux personnes de moins de trente ans ou aux personnes titulaires d'un contrat d'apprentissage ou de professionnalisation. Le contrat est d'une durée d'un an renouvelable. Il s'agit d'un bail unique, signé par tous les colo- cataires avec clause de solidarité. Un changement de colocataire doit être autorisé au préalable par le bailleur. Ce régime s'applique aussi aux SEM et aux CROUS. La loi ajoute un article sur la définition des personnes vivant au foyer (art. L 442-12). Loi de 1948 Le même article modifie la référence aux villes importantes figurant dans l'article 10 7 e de la loi de 1948. Abandonnant la référence délicieusement surannée aux dis- tances des anciennes fortifications de Paris, le texte nouveau se réfère aux aggloméra- tions de plus de 50000 habitants com- prenant au moins une commune de plus de 15000 habitants et aux communes de plus de 20000 habitants. A l'article 13 bis de la loi de 1948 qui pré- cise l'état des logements mis à disposition des locataires en cas de relogement, les conditions d'hygiène et de bon état sont remplacées par les références au décret prévu par l'article 6 de la loi de 1989 (décret du 30janvier 2002 sur les loge- ments décents). Aux articles19 et20, les formalités de con- gé du bailleur qui évoquaient un délai donné suivant les usages locaux, la référence à ces usages est supprimée, et laisse subsister le délai qui était utilisé par défaut, qui est de 6 mois. Loi de 1989 La loi change les textes pour le parc social sur les conditions de transfert du droit au maintien dans les lieux en cas d'abandon de domicile du locataire (art. 14). L'article 14 de la loi de 1989 est applicable à condi- tion que le bénéficiaire du transfert rem- plisse les conditions d'attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Conditions non requises envers le conjoint, le partenaire de PACS ou le con- cubin notoire, les ascendants, les descen- dants, les personnes handicapées, les per- sonnes de plus de 65 ans. Une modification analogue est adoptée pour les logements conventionnés. ■ Article62 (20 bis A): Plafon- nement du loyer et du surloyer lorsqu'il excède le montant du loy- er pratiqué par les logements financés avec la réduction d'impôt de l'article 199 septvicies du CGI L'article L 441-4 du CCH prévoit que le montant du loyer, cumulé avec le surloyer, est plafonné lorsqu'il excède un plafond fixé par décret. Il devait initialement être fait référence aux loyers des logements Scellier, mais il est finalement renvoyé à un décret. ■ Article63 (20 bis B): Droit de préemption des locataires La loi ENL de 2006 a inséré dans la loi du 31décembre 1975 un article10-1 sur la vente en bloc d'immeubles de plus de 10 logements. La loi nouvelle exclut de cette procédure les cessions d'immeubles à un organisme HLM ou à une SEM. ■ Article64 (20 bis): Droit au maintien dans les lieux dans les logements des SEM Cet article contient des dispositions ana- logues à celles de l'article 61, mais concer- nant les logements des sociétés d'économie mixte. Les amendements adoptés pour l'article 61 ont été transposés à ceux de l'article 64. Quant à la censure du Conseil constitution- nel, elle frappe également partiellement cet article, pour les mêmes motifs. ■ Article65 (21): Réduction de 10% des plafonds de ressources HLM Mesure annoncée dès le projet de loi, la réduction de 10,3% des plafonds de ressources pour l'attribution des logements locatifs sociaux doit prendre effet à compter du premier jour du 3 e mois suiv- ant la publication de la loi, soit le 1 er juin 2009. Les plafonds seront désormais indexés sur l'indice de référence des loyers et non plus en fonction du SMIC (art. L441-1), ce qui avait provoqué leur hausse forte, au moment de la réforme du SMIC. L'IRL devient aussi l'indice de base pour l'indexation des loyers et redevances maxi- maux des conventions de l'article L 351-2. Cette indexation s'appliquera pour la 1 e fois le 1 er janvier 2010, y compris pour les conventions en cours. Mais l'indexation au 1 er juillet 2009 sera plafonnée à l'évolution du 4 e trimestre 2008 de l'IRL. Quant à l'indexation au 1 er juillet 2010, elle sera pla- fonnée à l'évolution de l'IRL sur six mois. 24mars 2009 page 14 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • V V - - M M O O B B I I L L I I T T E E D D A A N N S S L L E E P P A A R R C C D D E E L L O O G G E E M M E E N N T T S S ■ Article66 (22 A): installations de caravanes Dans l'article L 444-1 du code de l'urbanisme qui prévoit l'aménagement de terrains pour permettre l'installation de caravanes, il est prévu que ces terrains doivent être situés dans des zones con- structibles. Le mot zone est remplacé par celui de secteur. ■ Article67 (22): Réforme de l'ACSÉ L'agence nationale pour la cohésion sociale et l'égalité des chances est réfor- mée. Sont ainsi notamment modifiés deux articles: ➠ L'article L 121-15 du code de l'action sociale et des familles vise la composition du conseil d'administration de l'agence. La nouvelle rédaction réduit le nombre d'administrateurs de 24 à une quinzaine. ➠ L'article L 121-17 définit la liste des ressources de l'agence en y ajoutant des contributions de collectivités locales ou des concours de l'Etat. ■ Article68 (22 bis): Aide sociale L'article concerne le bénéfice automatique de l'aide sociale départementale à l'enfance aux mères et futures mères sans domicile (art. L 222-5 4 e du code de l'action sociale et des familles). ■ Article69 (23): Plan d'hébergement des personnes sans domicile Un nouvel article L 315-5-3 du code de l'action sociale et des familles prévoit l'établissement dans chaque département d'un plan d'accueil, d'hébergement et d'insertion des personnes sans domicile, inclus dans le plan départemental d'action pour le logement des personnes défa- vorisées. Il est établi pour une période maximale de 5 ans. En Ile-de-France, il est établi un plan régional pour assurer la cohérence des plans départementaux. L'objectif est d'atteindre une place d'hébergement par tranche de 2000 habi- tants pour les communes membres d'un EPCI dont la population dépasse 50000 habitants, et les communes d'au moins 3500 habitants comprises dans une agglomération de plus de 50000 habitants comprenant une commune de plus de 15000 habitants. L'objectif est porté à 1 place pour 1000 habitants dans ces com- munes situées dans une agglomération de plus de 100000 habitants. L'article définit aussi la notion de place d'hébergement et crée un prélèvement, à compter du 1 er janvier 2010 sur les ressources fiscales des communes qui n'atteignent pas les objectifs de nombre de places. Certaines communes en sont dis- pensées. D'autres dispositions de l'article visent les logements foyers. Signalons qu'il est prévu un cas de nullité du contrat de vente des logements-foyers financés avec aide de l'Etat ou qui ont ouvert droit à l'APL. L'acte qui ne reproduit pas certaines dispo- sitions de l'article L 443-15-6 du CCH est frappé de nullité. L'action en nullité peut être invoquée pendant un délai de 5 ans à compter de la publication de l'acte de vente. L'article L 632-1 prévoit par ailleurs les modalités de résiliation du bail lorsque l 'exploitant de l'établissement recevant du public aux fins d'hébergement adresse une assignation à une personne pour obtenir la résiliation du bail et que le logement loué meublé constitue sa résidence principale. L'huissier doit notifier l'assignation au préfet un moins au moins avant l'audience pour qu'il informe le FSL. ■ Article70 (23 bis): Accord collec- tif intercommunal L'article L 441-1-1 du CCH prévoit que l'EPCI compétent en matière d'habitat peut proposer aux organismes disposant d'un patrimoine locatif social de conclure un accord collectif intercommunal. Le nouveau texte ajoute que les représen- tants des organismes titulaires de droit de réservation sur des logements inclus dans ce patrimoine peuvent être signataires de l'accord. ■ Article71 (23 ter): Dispositif de veille sociale Il est mis en place dans chaque départe- ment un dispositif de veille sociale chargé d'accueillir les personnes sans abri (art. L 345-2 du code de l'action sociale). Il fonc- tionne sans interruption. Le préfet répartit les personnes recueillies à partir des infor- mations qui lui sont transmises sur les places vacantes. ■ Article72 (23 quater): Régionali- sation du dispositif de veille sociale en Ile-de-France Pour l'Ile-de-France, il est mis en place un dispositif unique de veille sociale, sous l'autorité du préfet de Région (art. L 345-2- 1 du code de l'action sociale). ■ Article73 (23 quinquies A): Accès à l'hébergement d'urgence des personnes sans abri De nouveaux articles (L 345-2-2 et L 345-2- 3) décrivent les droits des personnes sans abri. Il est affirmé un droit de toute per- sonne sans abri en situation de détresse médicale, psychique et sociale à un accès, à tout moment, à un dispositif d'hébergement d'urgence. L'article en pré- cise les modalités (gîte, couvert, hygiène…) et l'article suivant prévoit l'accompagnement personnel. ■ Article74 (23 quinquies): PDALPD Les objectifs du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées sont complétés par une référence à une « stratégie cohérente de mobilisation dans le parc privé ». ■ Article75 (24): Régionalisation du DALO L'article L441-2-3 du CCH autorise désor- mais la création de plusieurs commissions de médiation dans chaque département. Parmi les diverses dispositions, citons celle qui, en Ile-de-France, autorise le préfet à demander au préfet de région de désigner un organisme bailleur disposant de loge- ments dans un autre département. 24mars 2009 page 15 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • V V I I - - L L U U T T T T E E C C O O N N T T R R E E L L ’ ’ E E X X C C L L U U S S I I O O N N ChapitreVI: Lutte contre l'exclusion, hébergement et accès au logement Les textes sont par ailleurs complétés con- cernant le recours au motif que le loge- ment est insalubre ou dangereux. ■ Article76 (24 bis): Encadrement du montant de l'astreinte à laquelle le juge peut condamner l'Etat pour méconnaissance du DALO L'Etat peut être condamné à verser une astreinte lorsque le droit au logement opposable n'a pas été respecté. Un nouvel alinéa de l'article L 441-2-3-1 en précise les modalités de fixation. Elle est déterminée en fonction du loyer moyen du type de logement considéré comme adapté aux besoins du demandeur par la commission de médiation. ■ Article77 (24 ter): Association des communes et de leurs groupe- ments à l'information sur le droit au logement L'article L 441-2-3-2 précise désormais que les départements, communes et EPCI sont associés à l'information sur le droit au logement. ■ Article78 (24 quater): Mention de la surface habitable dans les baux d'habitation L'article 78 prévoit une nouvelle mention obligatoire dans les baux d'habitation: « la surface habitable de la chose louée » (com- plément de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989). ➠ Cette règle est la transposition de la loi Carrez , applicable en matière de vente. Toutefois, son champ d'application est dif- férent. La loi Carrez concerne les lots de copropriété. Elle vise donc les lots, qu'ils soient à usage de logement ou de tout autre usage. En revanche, elle ne vise pas les ventes de maisons individuelles. L'article 78 étant intégré dans la loi de 1989, il vise donc les locations d'habitation et non les autres locations, mais il concerne aussi bien les appartements que les maisons individu- elles. ➠ La surface à indiquer est la « surface habitable ». La surface de la loi Carrez est la superficie de la partie privative, définie par l'article 46 de la loi de 1965 et les arti- cles 4-1 et suivants du décret de 1967. La notion n'est donc pas la même. Par exem- ple une petite pièce de moins de 8 m 2 con- stitutive d'un lot est exclue de la loi Carrez, mais elle pourra le cas échéant faire partie de la surface habitable. L'acheteur d'un bien destiné à la location ne pourra donc pas utiliser le mesurage Carrez que lui aura fourni son vendeur. ➠ La sanction d'une indication erronée est par ailleurs très différente de celle de la loi Carrez. On sait que, dans la vente, l'écart de prix de plus de 5 % au détriment de l'acheteur lui ouvre droit à une action en réduction de prix. Pour le bail, la loi nou- velle prévoit que le locataire « ne peut se prévaloir que de l’absence de toute men- tion de cette surface ou d’une différence de plus d’un vingtième entre la surface exprimée dans le contrat de location et la surface réelle. » En cas d'écart de surface au détriment du locataire, celui-ci ne peut se prévaloir d'une différence avec la surface annoncée que si elle est suffisamment importante, 5 % ou d'une absence de sur- face. La loi est en revanche muette sur la conséquence de l'erreur. On imagine que ce devrait logiquement être une réduction proportionnelle du loyer. Enfin, la loi n'exclut pas l'hypothèse inverse: le bailleur aurait-il droit à un supplément de loyer en cas d'erreur de mesurage à son détriment? Dans la loi Carrez, le vendeur lésé n'a pas droit à rectification du prix. Pour le bail, la loi ne se prononce pas. Sans doute les tri- bunaux seront-ils amenés à considérer que le bailleur, propriétaire du logement, est censé le bien connaître pour refuser toute rectification à la hausse du loyer. ■ Article79 (24 quinquies A): Pos- sibilité de refus d'attribution d'un logement social au candidat pro- priétaire d'un logement adapté à ses besoins Selon le nouvel article L 441-2-2 du CCH, le fait pour un membre du ménage candidat à l'attribution d'un logement social, d'être propriétaire d'un logement adapté à ses besoins et capacités peut constituer un motif de refus pour l'obtention de celui-ci. Le mot « peut constituer » permet de laiss- er une certaine souplesse dans l'appréciation de la situation du candidat. ■ Article80 (24 quinquies B): Défi- nition des ressources prises en compte en cas de modification de la situation de famille du requérant Le nouveau texte prévoit la situation des couples en instance de divorce ou de rup- ture de PACS pour permettre au deman- deur de ne tenir compte que de ses ressources propres pour l'appréciation des plafonds de ressources d'octroi des loge- ments sociaux (modification de l'article L 441-1 du CCH). ■ Article81 (24 quinquies C): Prio- rité pour l'attribution du logement aux victimes de violence conjugale Dans les critères de priorité d'octroi des logements sociaux, il est ajouté une caté- gorie visant les personnes justifiant de vio- lence au sein du couple (art. L 441-1 e du CCH). ■ Article82 (24 quinquies): Délé- gation de compétence sur les réservations de logements L'article L 441-1 du CCH permet au préfet de déléguer les réservations de logements, au maire ou avec accord du maire, au président de l'EPCI. Le nouvel article per- met une délégation directe au bénéfice du président d'EPCI qui a conclu un accord collectif intercommunal. ■ Article83 (24 septies): Préroga- tive du préfet, maire ou président d'EPCI pour reloger l'occupant d'un logement faisant l'objet d'un arrêté de péril ou d'une déclara- tion d'insalubrité L'article L 521-3-2 prévoit les modalités d'attribution des logements, en cas d'arrêté de péril ou de déclaration d'insalubrité, avec intervention du maire, du préfet ou du président d'EPCI. ■ Article84 (25): Habitat indigne Il est proposé une définition de l'habitat indigne « locaux ou installations utilisés aux fins d'habitation et impropres par nature à cet usage, ainsi que les logements dont l'état, ou celui du bâtiment dans lequel ils sont situés, expose les occupants à des risques manifestes pouvant porter atteinte à leur sécurité physique ou à leur santé ». Cette définition est insérée à l'article 4 de la loi du 31mai 1990. ■ Article85 (25 bis): Travaux effec- tués d'office dans les logements insalubres L'article vise à faciliter les travaux exécutés d'office dans les logements insalubres. Ain- si l'article L 1331-29 du code de la santé 24mars 2009 page 16 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • V V I I - - L L U U T T T T E E C C O O N N T T R R E E L L ’ ’ E E X X C C L L U U S S I I O O N N publique est complété pour préciser que les mesures ordonnées pour qu'il soit procédé aux travaux visant à remédier à l'insalubrité peuvent l'être y compris sur des locaux devenus vacants. ■ Article86 (25 ter): Divisions d'immeubles interdites Certaines divisions d'immeubles sont inter- dites par l'article L 111-6-1 du CCH (immeubles insalubres…). Le nouveau texte élargit l'interdiction car il vise désor- mais toute division « qu'elle soit en pro- priété ou en jouissance, qu'elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations ». ■ Article87 (25 quater): Logements non décents L'article 87 modifie l'article 20-1 de la loi de 1989 sur les logements non décents. Le texte actuel prévoit que le juge, saisi par une partie après avis de la commission de conciliation sur la mise aux normes du logement, peut transmettre son ordon- nance ou jugement au préfet. Le nouveau texte rend cette transmission obligatoire. ■ Article88 (25 quinquies): Lutte contre les marchands de sommeil Lorsqu'il est effectué une expropriation d'un fonds de commerce portant sur l'exploitation d'un établissement aux fins d'hébergement, le montant de l'indemnité d'expropriation due au marchand de som- meil est diminué du coût des travaux de sécurité ou de salubrité ainsi que des frais de relogement (art. L 13-15 III nouveau du code de l'expropriation). Dominique Braye avait expliqué au Sénat que « Selon les usages de la profession, suivis par le juge de l'expropriation, le fonds de commerce d'un hôtel meublé est évalué entre 3 à 4,5 fois le chiffre d'affaires annuel de l'établissement, et ce, y compris pour les hôtels vétustes, voire insalubres, ce qui rend extrêmement rentable l’exploitation de ce genre d’établissement ». La disposition nouvelle réduit donc nettement le montant de l'indemnité. ■ Article89 (25 sexies): Modifica- tion du privilège immobilier spé- cial des créances nées de l'application de certaines disposi- tions du CCH Cet article modifie les articles2384-1 et 2384-2 du code civil. Michel Piron avait expliqué devant les députés que ce texte « précise la manière dont sont recouvrées les créances publiques résultant de mesures de lutte contre l’habitat indigne, en clarifiant le régime du privilège spécial immobilier introduit par une ordonnance de 2007 ». Selon l'exposé des motifs de l'amendement (n°210), le privilège spécial immobilier, introduit par l'ordonnance du 11janvier 2007 vise à offrir une meilleure garantie aux créanciers publics qui se sub- stituent aux propriétaires ou exploitants défaillants. Il précisait aussi que « le priv- ilège visé au 8° de l’article 2374 du code civil est étendu aux créances résultant des travaux d’urgence exécutés d’office eu égard aux sommes importantes qui peu- vent être engagées à titre conservatoire par les personnes publiques concernées, dans les conditions de mise en œuvre pré- cisées aux articles2384-1 et 2384-2. Ces modifications ont aussi pour objet de faire apparaître plus clairement que ce privilège prime toutes les inscriptions prises antérieurement, car il garantit le paiement de travaux de réparation qui, concourrant à la conservation de l'immeuble, profitent à tous les créanciers inscrits ». ■ Article90 (25 septies): Immeubles à usage d'hébergement dont la situation d'insécurité a été constatée par la commission de sécurité L'article modifie l'article L 123-3 du CCH. Il prévoit notamment des sanctions pénales pour les cas suivants: ➠ refus délibéré d'exécuter les travaux prescrits, ➠ louer des chambres ou locaux dans des conditions qui conduisent manifestement à leur suroccupation, ➠ dégrader, détériorer, détruire des locaux ou les rendre impropres à l'hébergement de quelque façon que ce soit, dans le but d'en faire partir les occu- pants, lorsque ces locaux sont visés par un arrêté fondé sur le I, ➠ le fait de mauvaise foi de ne pas respecter une interdiction d'habiter et d'utiliser les lieux prononcée en applica- tion du I, alinéa3. ■ Article91 (25 octies): Majoration des créances dues aux communes ou aux personnes publiques sub- stituées à certains propriétaires défaillants d'intérêt moratoire L'article L 129-4 prévoit que lorsque la commune se substitue au propriétaire pour effectuer des travaux de sécurité dans l'immeuble, elle intervient aux frais du pro- priétaire. L'article est modifié pour préciser que le montant de la créance due à la commune est majoré d'intérêts moratoires. ■ Article92 (25 nonies): Pouvoir propre du maire pour substituer la commune à certains coproprié- taires défaillants Cet article qui concerne les immeubles menaçant ruine prévoit notamment que la commune peut se substituer à des copro- priétaires si l'inexécution des travaux pre- scrits provient de certains copropriétaires. Le nouvel article remplace la décision de la commune par une décision du maire (art. L 511-2 modifié du CCH). ■ Article93 (25 decies): Contrat d'occupation temporaire pour le relogement des occupants de cer- tains logements indignes Pour faciliter l'hébergement des personnes qui quittent un logement insalubre ou menaçant ruine, il est prévu que tout bailleur ou structure d'hébergement peut conclure une convention nécessaire à la mise à disposition de locaux ou logements, à titre d'occupation précaire. La durée de la convention d'occupation précaire prend fin au plus tard au terme du mois suivant celui de la notification de l'arrêté de mainlevée de la mesure de police. Les occupants ne peuvent se prévaloir d'aucun droit au maintien dans les lieux ou à la reconduction de la convention. ■ Article94 (25 undecies): Possibil- ité de neutraliser l'accès aux loge- ments dangereux Selon l'article L 1331-22 du code de la san- té publique, le préfet peut mettre en demeure de cesser de louer des locaux qui sont par nature impropres à l'habitation. Le nouveau texte précise qu'il peut aussi prescrire toute mesure pour empêcher l'accès ou l'usage des locaux, au fur et à mesure de leur évacuation. 24mars 2009 page 17 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • V V I I - - L L U U T T T T E E C C O O N N T T R R E E L L ’ ’ E E X X C C L L U U S S I I O O N N ■ Article95 (25 duodecies): Trans- mission des données relatives aux logements indignes et dérogation au secret fiscal pour les suivre grâce aux identifiants fiscaux Selon les explications de Michel Piron « il s’agit d’améliorer le suivi des logements indignes en procédant à quatre modifica- tions du droit existant: retour au régime de droit commun pour la mise en place des fichiers de suivi des logements indignes; obligation faite aux autorités qui ont des informations sur les logements indignes de les transmettre aux observatoires nominatifs du logement indigne; obligation faite à ces observatoires de faire remonter les informa- tions au niveau national; enfin, possibilité offerte aux observatoires d’utiliser les identi- fiants fiscaux des logements pour la taxe d’habitation, afin de mieux suivre dans le temps les logements indignes ». ■ Article96 (26): Possibilité don- née aux organismes HLM de se livrer à l'intermédiation locative Il s'agit de donner aux organismes d’HLM la possibilité de prendre à bail des loge- ments conventionnés du parc privé pour les sous-louer à des personnes en difficulté (complément de l'article L 421-4 du CCH). L'article autorise également l'organisme à gérer comme administrateur de biens les logements vacants pour les donner en location à des personnes en difficulté. Cette même autorisation est prévue aussi pour les SA d'HLM (art. L 422-2) et pour les sociétés anonymes coopératives de produc- tion d'HLM (art. L422-3). L'article 96 réécrit plusieurs textes. Il ajoute une section au CCH intitulée « dispositions applicables à la sous-location des loge- ments conventionnés en application des articles L321-4 ou L 321-8 ». Les articles L444-7 et suivants prévoient un bail de 6 ans entre le propriétaire et l'organisme d'HLM, puis un contrat de sous-location d'un an entre l'organisme d'HLM et l'occupant. Le contrat de sous-location d'un an est renouvelable deux fois. Trois mois avant le terme, le bailleur doit pro- poser une solution de logement. L'occupant peut donner congé à tout moment avec un préavis d'un mois. ■ Article97 (27): Modification du régime général de l'intermédiation locative La série de textes que vise cet article con- cerne les logements conventionnés (con- vention APL ou convention ANAH). L'article L 321-10 du CCH prévoit par principe que les logements conventionnés peuvent être loués à des organismes publics ou privés en vue de leur sous-loca- tion, en meublé ou non, à des personnes en difficulté. Le bail est de 3 ans pour les personnes physiques et de 6 ans pour les personnes morales. Cette disposition ne s'applique pas à la sous-location ni à l'hébergement. Enfin, l'article 97 crée un article L 321-11-1 qui vise le cas où le bail se termine après l'expiration de la convention. Il autorise explicitement le bailleur à proposer à son locataire un renouvellement du bail avec hausse de loyer, en recourant à la procé- dure d'augmentation de l'article 17 c de la loi de 1989, avec un préavis de six mois. ■ Article98 (27 bis): Examen périodique contradictoire de la situation des sous-locataires de logements HLM Le principe de cet examen résulte d'un amendement qui a failli être supprimé en CMP. En effet, Dominique Braye a estimé que si on érigeait en principe le transfert de bail des associations vers les sous- locataires, s'agissant des logements passerelles, cela risquait d'entraîner un tassement de l'offre de tels logements. Le texte a finalement été adopté mais en pré- cisant que l'objet de l'examen périodique porte sur la capacité de l'occupant sous- locataire « à assumer les obligations d'un bail à son nom » et non plus sur sa capac- ité à assumer « les obligations résultant d'un transfert de bail à son nom ». Les modalités de cet examen seront fixées par décret. ■ Article99 (27 ter): Article de coordination Modification de l'article L 442-9 du CCH en conséquence de la réforme des modes d'agrément des organismes effectuant de l'intermédiation locative. ■ Article100 (27 quater): Renou- vellement du bail possible avant son terme dans le cas de signature d'une convention ANAH avec travaux et accord du locataire L'article 100 complète l'article 10 de la loi du 6juillet 1989 concernant les logements pour lesquels le propriétaire a signé avec l'ANAH une convention avec travaux. Il est autorisé, à titre dérogatoire, avec accord des deux parties, le renouvellement du bail avant l'expiration du bail en cours. Il faut que les ressources du locataire en place soient conformes aux plafonds de la convention. Dans un délai de trois mois après l'accord des parties, l'offre de renou- vellement est présentée au locataire. Le montant du loyer doit être fixé selon les règles du conventionnement ANAH. Le rapporteur avait expliqué à l'Assemblée: « Il s’agit de donner une base légale à une pratique courante. Il arrive que des locataires souhaitent renouveler un bail alors qu’ils occupent un logement non décent, avec engagement de faire les travaux nécessaires. Des accords de ce type doivent être reconnus et ouvrir droit aux aides de l’ANAH. » ■ Article101 (27 quinquies): Dis- positif expérimental d'occupation de locaux habitables Cet article 101 institue, à titre expérimen- tal, un dispositif d'occupation temporaire, pour assurer la protection des locaux vacants. C'est un schéma à trois personnes. Le propriétaire signe une convention avec un organisme public ou privé pour mettre des locaux à sa disposition, avec engage- ment de restituer les locaux libres d'occupation à l'échéance. L'organisme loue les locaux à des résidents par un « contrat de résidence tempo- raire ». Ce contrat sera défini par décret. Le décret fixera une durée minimale, un montant maximum de « redevance ». La rupture du contrat est encadrée, mais l'arrivée à terme de la convention sera un motif pour mettre fin à l'occupation. Le contrat est exclu de la loi de 1989 et, bien sûr, de la loi de 1948. Les organismes devront être agréés par l'Etat. Le dispositif est conçu comme tem- poraire: il est autorisé jusqu'au 31 décem- bre2013 et il sera apprécié au vu d'un rap- port de suivi déposé chaque année au Par- lement à partir de 2010. Remarques: ce dispositif, qu'appelait de ses vœux le groupe Lancelot France (lire l'interview d'Olivier Roussel dans Profes- sion Logement du 5 décembre 2008) est très innovant: il déroge au cadre de la loi de 1989 qui interdit les baux de moins d'un an. Il faut toutefois attendre le décret d'application, dont le libellé de l'article 101 laisse penser qu'il sera très restrictif. 24mars 2009 page 18 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • V V I I - - L L U U T T T T E E C C O O N N T T R R E E L L ’ ’ E E X X C C L L U U S S I I O O N N 24mars 2009 page 19 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • V V I I I I - - D D I I S S P P O O S S I I T T I I O O N N S S D D I I V V E E R R S S E E S S ChapitreVII: Dispositions diverses ■ Article102 (28): Livre foncier d'Alsace Moselle L'article réforme le régime du livre foncier en Alsace-Moselle. Christine Boutin avait expliqué aux députés que cet article consacrait l'aboutissement de l'informatisation du livre foncier. La loi nouvelle indique par exemple que le livre foncier ainsi que ses annexes peuvent être conservés par support électronique dans les conditions définies par l'article 1316-1, 1361-3 et 1316-4 du code civil (art. 36-2 et 36-3 de la loi du 1 er juin 1924 modi- fiée). ■ Article103 (29): Restitution du dépôt de garantie en cas de vente de l'immeuble loué L'article 103 prévoit, par un nouvel alinéa apporté à l'article 22 de la loi de 1989, que la restitution du dépôt de garantie, incombe au nouveau bailleur, en cas de mutation, à titre gratuit ou onéreux des locaux loués. Une convention contraire est possible, mais elle n'a d'effet qu'entre les parties à la mutation. Cette solution renverse une jurisprudence contraire (Cass. Civ. 3 e , 1 er avril 2003). ■ Article104 (30): SACICAP Cet article apporte une modification à l'article L 215-1-1 du CCH relatif aux sociétés anonymes coopératives d'intérêt collectif pour l'accession à la propriété. Ces SACICP peuvent prendre des participations dans certaines sociétés, sous réserve de détenir plus du tiers du capital de la société. Ce seuil n'est toutefois pas requis pour les participations dans des SA d'HLM ou des SEM. Le nouveau texte ajoute une nouvelle exception pour la détention d'autres SACICAP. ■ Article105 (31): Exonération de plus-values en cas de cession à un EPF L'article 150 U II 7 e du CGI prévoit un cas d'exonération de plus-value des partic- uliers lorsque le bien est cédé, avant fin 2009 à une collectivité territoriale, un EPCI, un établissement public foncier en vue de leur cession à un organisme d'HLM notam- ment. Mais l'acquéreur dispose d'un an pour effectuer la rétrocession. Ce délai est porté à 3 ans pour les cessions réalisées par un établissement public foncier. ■ Article106 (32): Droit de préemption urbain en cas de cession aux EPFL L'article L 213-1 du code de l'urbanisme, relatif au droit de préemption urbain, exclut de son champ d'application une série d'hypothèses. La loi nouvelle en ajoute une (h) concernant les biens acquis par un organisme visé aux articles L 321-4 et L 324-1(établissements publics fonciers locaux) lorsqu'il agit à la demande expresse de la collectivité titulaire du droit de préemption. Selon les débats au Sénat (intervention de Thierry Repentin et Dominique Braye) cela permet de « soustraire au droit de préemption un bien acquis par un étab- lissement public foncier à la demande de la collectivité titulaire du droit de préemp- tion elle-même […] Cette disposition peut constituer une simplification intéressante, qui évite au propriétaire concerné d’avoir à effectuer une déclaration d’intention d’aliéner ». ■ Article107 (33): Modification des statuts des EPFL Un nouvel article L 324-2-1 du code de l'urbanisme autorise une modification des statuts des établissements publics fonciers locaux en assemblée générale, par un vote à la majorité des deux tiers des délégués des membres de l'établissement. ■ Article108 (34): Fonctionnement des assemblées générales des EPFL L'objectif de cet article est de faciliter le fonctionnement des assemblées générales et des conseils d'administration de ces établissements. Il complète l'article L 324-7 du code de l'urbanisme pour prévoir que si le quorum n'est pas atteint, l'assemblée ou le conseil d'administration sont de nou- veau convoqués avec le même ordre du jour dans un délai de 10 jours. L'assemblée ou le conseil délibèrent alors valablement quel que soit le nombre de membres présents. ■ Article109 (35): Ventes d'immeubles à construire Il s'agit d'un alignement du régime de con- testation des défauts de conformité sur celui des vices apparents pour la vente d'immeuble à construire. L'article 1642-1 du code civil régit la garantie pour les vices de construction apparents. L'article est complété par les mots « ou défauts de con- formité ». Cet article est donc désormais ainsi rédigé « Le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la récep- tion des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors appar- ents ». L'action prévue par l'article 1648 vise désormais non seulement les vices appar- ents mais les défauts de conformité appar- ents. ■ Article110 (36): Possibilité pour les organismes HLM de signer des contrats de conception réalisation Daniel Dubois avait expliqué au Sénat que cette disposition « tend à ce que les organ- ismes HLM et les SEM de construction puis- sent, jusqu'au 31décembre 2013, recourir à la procédure de conception-réalisation pour la construction de logements locatifs sociaux ». Elle a donc une vocation tempo- raire. La ministre avait approuvé cette mesure car elle «permet de réduire les délais pour les constructions neuves et de répondre ainsi à l’urgence qu’il y a à développer rapidement l’offre de loge- ment ». ■ Article111 (37): Possibilité pour les SEM de signer des contrats de conception réalisation Une mesure analogue à celle de l'article précédent est adoptée pour le SEM. ■ Article112 (38): Mise en place d'un répertoire des logements locatifs Le ministère du logement doit établir un répertoire des logements locatifs des bailleurs sociaux. Les bailleurs concernés sont: ➠ les organismes d'HLM, ➠ les SEM, ➠ l'EPINORPA, la SA Sainte Barbe, ➠ l'association foncière logement et les SCI dont elle détient au moins 99% des parts, ➠ les organismes agréés au titre de l'article L 365-2 nouveau (maîtrise d'ouvrage d'opérations d'acquisition, de construction ou de réhabilitation de logements, ou de structures d'hébergement). Cet article entre en vigueur le 1 er janvier 2011 pour les bailleurs le plus importants (disposant de plus de 1000 logements locatifs) et au 1 e r janvier 2012 pour les autres. Le défaut de fourniture des informations est passible d'amende. ■ Article113 (39): Attribution des offices publics de l'habitat Les OPH peuvent construire ou acquérir, aménager, entretenir, gérer ou donner en gestion à des personnes physiques ou à des personnes morales des résidences hôtelières à vocation sociale (art. L 421-1 9e du CCH). Cet article est complété pour les autoriser à prendre des parts dans les SCI ayant ce même objet et de pouvoir assurer leur gérance. ■ Article114 (40): Précision du montant de l'astreinte qui peut être prononcée par le préfet en cas d'ouverture illégale d'une surface commerciale Michel Piron avait expliqué à l'Assemblée que, avec la réforme de la loi de moderni- sation de l'économie, les préfets ont les moyens de faire cesser les exploitations illégales de surfaces commerciales. Ceux-ci peuvent mettre l’exploitant en demeure de ramener les surfaces effectivement ouvertes à celles autorisées par la commis- sion départementale d’équipement com- mercial et, à défaut de régularisation, ordonner la fermeture du magasin. « Ces mesures peuvent être assorties d’une astreinte de 150euros par jour. L’amendement a pour objet de réparer un oubli et de préciser que l’astreinte de 150euros par jour s’applique bien au mètre carré, comme nous le souhaitions. La rédaction laxiste qui a été adoptée lais- serait perdurer les abus ». ■ Article115 (41): Obligation d'installer des détecteurs de fumée dans les logements L'article visait à instituer une obligation d'installation d'un détecteur de fumée normalisé dans les logements. La notion de détecteur autonome avertisseur de fumée (DAAF) a été abandonnée. Le texte reprend une proposition de loi Morange Meslot qui peinait à être définitivement votée (débat commencé en 2004, proposi- tion adoptée en 2 e lecture à l'Assemblée le 25 janvier 2007, puis en 2 e lecture au Sénat le 18 juillet 2008 et transmise à l'Assemblée pour 3 e lecture). L'obligation d'installation et d'entretien incombe à l'occupant, qu'il soit locataire ou propriétaire. Elle pourra incomber au bailleur dans des cas particuliers précisés par décret. Il s'agit notamment des loca- tions saisonnières, des foyers, des meublés et des logements de fonction. Il faut au moins un détecteur par loge- ment et notifier l'installation à l'assureur avec lequel l'occupant a conclu un contrat garantissant les dommages d'incendie. L'intérêt de se conformer à cette dernière exigence est l'éventualité de bénéficier d'une réduction de prime d'assurance, qu'autorise l'article L 122-9 du code des assurances. En revanche, l'assureur ne peut pas prévoir de déchéance de l'assuré s'il ne respecte pas l'obligation de notification à son égard. Toutefois, cet article a été déclaré contraire à la Constitution car adopté par amendement sans lien avec le projet initial. ■ Article116 (42): Encadrement des promesses de vente Cet article crée un titreIX dans le CCH inti- tulé « mesures de protection concernant certains vendeurs de biens immobilier » comprenant les articles L 290-1 et L 290-2. Toute promesse de vente d'immeuble d'une validité supérieure à 18 mois consen- tie par une personne physique est nulle si elle n'est pas constatée par acte authen- tique. Par ailleurs, le contrat doit prévoir une indemnité d'immobilisation d'un montant minimal de 5% du prix de vente. Elle doit faire l'objet d'un versement ou d'une cau- tion déposés entre les mains du notaire. Ces règles entrent en vigueur le 1er jour du 4 e mois suivant la publication de la loi, soit le 1 er juillet 2009 (date à laquelle la promesse est consentie). ■ Article117 (43): Réforme du sys- tème du numéro unique de demande de logement social La réforme est destinée à accélérer l'attribution des logements sociaux. Il prévoit par exemple pour l'Ile-de-France une régionalisation de ce numéro. L'article L 441-2-1 du CCH est modifié. Il sera précisé par décret en Conseil d'Etat. ■ Article118 (45): Améliorations de la gouvernance des offices publics de l'habitat Cet article modifie différents textes sur le statut des personnels. Il règle aussi le cas particulier du CA de l'office interdépartemental de l'Essonne, du Val-d'Oise et des Yvelines. Mais ce point particulier (article118 III) a été censuré par le Conseil constitutionnel. ■ Article119 (46): Partage du coût des travaux d'économie d'énergie entre bailleurs et locataires L'article 119 complète, par 3 alinéas, l'article 17 de la loi de 1989, concernant le loyer. Il s'agit d'instaurer un partage de l'économie de charges qui résultera de travaux d'économie d'énergie. Si le bailleur réalise dans le logement des travaux d'économie d'énergie, il peut demander une contribution au locataire. Il faut respecter diverses conditions: ➠ Les travaux « bénéficient directement au locataire » et lui sont « justifiés ». ➠ Un ensemble de travaux a été réalisé ou le logement atteint un niveau minimal de performance énergétique. ➠ La participation est limitée à 15 ans. Son montant est plafonné à la moitié de l'économie d'énergie estimée. Un décret fixera les modalités: liste des travaux éligibles, niveaux de performance énergétique à atteindre, évaluation des économies d'énergie, montant de la partic- ipation demandée, contrôle des évalua- tions après travaux. Les travaux peuvent concerner aussi bien les parties privatives que les parties com- munes. 24mars 2009 page 20 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • V V I I I I - - D D I I S S P P O O S S I I T T I I O O N N S S D D I I V V E E R R S S E E S S Michel Piron présente le texte tel qu'adopté par la commission mixte paritaire (JO AN 20 fév. p.1949). À propos du régime d'agrément des associations œuvrant dans le secteur du logement très social, les nombreux régimes sont remplacés par trois agré- ments: maîtrise d'ouvrage, ingénierie sociale, financière et technique, inter- médiation et gestion locative. L'assouplissement du régime des accords collectifs entre bailleurs et loca- taires du parc HLM est confirmé. Il en est de même de la simplification du régime du Pass-foncier dans le loge- ment individuel. Cela permettra aux accédants, en maison individuelle et en appartement, de bénéficier directement de la TVA à taux réduit, sans devoir avancer le différentiel de taux de 14,1%. La CMP a supprimé le régime de loca- tion-attribution qui avait été rétabli par les députés. La réforme de la zone C des aéro- dromes est modifiée. Il est prévu un gel de la zone C correspondant à un gel de ses frontières actuelles et, à l'intérieur de ces frontières, des règles d'urbanisme actuel, mais avec desserre- ment des contraintes existantes pour permettre une augmentation de la capacité de logements. Sont en revanche supprimés certains articles par exemple sur la réduction à un mois du délai de préavis pour les étudiants ou la saisine de la commission de prévention des expulsions avant la demande par le bailleur d'une assigna- tion aux fins de constat de résiliation du bail. Pour l'obligation d'informer le locataire de la surface du logement loué, Michel Piron explique que la marge d'erreur d'un vingtième de la surface totale a été supprimée car cela « paraissait sus- ceptible de générer des contentieux ». À propos des détecteurs de fumée, le rapporteur indique que l'obligation d'installation pèsera principalement sur l'occupant, mais que les dispositifs de sécurité ne seront pas limités aux seuls avertisseurs autonomes mais étendus à tous les dispositifs de sécurité normali- sés. Ont été abandonnés, l'article 31 bis qui supprimait les honoraires de négocia- tion en cas d'exercice d'un droit de pré- emption, l'article 48 sur la récupération des charges de gardiennage et l'article 49 qui prévoyait de majorer d'intérêts les dépôts de garantie de la loi de 1989. Christine Boutin évoque les conventions d'utilité sociale, qui permettront aux bailleurs sociaux d'engager une réflexion stratégique sur le patrimoine et l'investissement, mais aussi en qualité de service rendu au locataire. Quant au 1%, a ministre se réjouit que la Cour des comptes estime que le pro- jet de loi est de nature à répondre aux dysfonctionnements que le rapport de la Cour a signalés. Roland Muzeau (CRC) rappelle les cri- tiques du texte, émanant tant des asso- ciations comme la Fondation Abbé Pier- re, que du président de l'UESL par exemple. Annonçant un vote négatif de son groupe il estime que le texte n'est pas à la hauteur de la crise. Colette Le Moal (Nouveau Centre) se félicite que la réforme de l'article 55 de la loi SRU ait été abandonnée mais déplore que le texte sur la location attribution n'ait pas été repris. Elle sou- haite que le Gouvernement ne veuille pas mettre la main sur les ressources du 1% pour compenser le désengagement de l'Etat (p.1954). Laure de la Raudière soutient la réfor- me visant à introduire plus de mobilité dans les logements sociaux. Daniel Goldberg enfin critique le « dog- me libéral du tous propriétaires ». L'ensemble du texte a été voté (p.1960). L L E E V V O O T T E E D D E E F F I I N N I I T T I I F F D D E E L L A A L L O O I I Le texte issu de la commission mixte paritaire Le décret sera pris après avis de la commis- sion nationale de concertation. ■ Article120 (47): Extension des missions de la MIILOS Modification de l'article L 451-1 du CCH pour autoriser la Mission interministérielle d'inspection du logement social à exercer son contrôle sur les associations de ges- tion. ■ Article121 (48): Précision de la date de modification des loyers de la loi de 1948 L'article 121 de la loi nouvelle précise la date d'application des augmentations annuelles de loyers de la loi de 1948. Le décret paraît habituellement fin juin ou début juillet et s'applique traditionnelle- ment au 1 er juillet. En 2008, le texte était paru avec retard (JO du 21 août 2008). Il en est résulté une incertitude sur sa date d'entrée en vigueur. La loi tranche en mentionnant expressément la date du 1 e r juillet. ■ Article122 (49 bis): Obliga- tion d'information sur le cumul des activités d'intermédiation immobilière et de commerciali- sation ou distribution de pro- duits bancaires La loi Hoguet est complétée par un article4-1. Il prévoit que les agents immo- biliers (plus généralement les personnes visées par l'article 1 er de la loi) qui ont des liens de nature capitalistique ou juridique avec des banques ou des sociétés finan- cières sont tenus d'en informer leurs clients par tout moyen permettant de jus- tifier de la réception de ces informations par ces derniers. ■ Article123 (50): Ratification de l'ordonnance n°2007-1434 L'ordonnance n°2007-1434 du 5octobre 2007 étend certaines parties du code général des collectivités territoriales à la Polynésie française. Cet article a été déclaré contraire à la Con- stitution car adopté par amendement sans lien avec le projet initial. ■ Article124 (51): Application à Mayotte du projet de loi L'article précise les articles applicables à Mayotte. 24mars 2009 page 21 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • V V I I I I - - D D I I V V E E R R S S Les articles censurés sont les suivants: L'article 4 crée un prélèvement sur les ressources financières des HLM . Le motif de censure retenu est que l'article habilite le pouvoir réglementai- re à fixer l'assiette et l'étendue d'une imposition alors que cela relève de la loi. L'ensemble de l'article, en raison de son caractère indivisible, est déclaré inconstitutionnel. L'article 61 et l'article 64 concernent la remise en cause du droit au main- tien dans les lieux en HLM . Le Conseil valide le principe de la remi- se en cause, y compris pour les contrats en cours, du droit au maintien dans le parc social en citant les mesures d'accompagnement qui sont prévues. En revanche, il a censuré les parties d'articles qui prévoient que la remise en cause du droit au maintien dans les lieux ne s'applique pas aux personnes occupant un logement acquis ou géré par un organisme HLM ou une SEM depuis moins de 10 ans au 1 er janvier 2009 ou depuis cette date et qui, avant l'acquisition, ne faisait pas l'objet d'une convention, à condition que les loca- taires soient entrés dans les lieux avant l'entrée en vigueur de la convention. Pou le Conseil, la loi crée ici une diffé- rence de traitement en fonction de la situation juridique du locataire anté- rieure à l'acquisition ou à la prise en gestion de l'immeuble, ce qui est sans rapport avec l'objectif d'attribuer les logements aux plus défavorisés. Il cen- sure donc une fraction des articles L 442-3-3 III et L 482-3 III du CCH (dans les articles61 et64 de la loi nouvelle). L'article 118 III 1e fixe une procédure particulière de représentation des départements dans le conseil d'administration de l'office interdé- partemental de l'Essonne, du Val- d'Oise et des Yvelines. Il a été censu- ré pour ne pas avoir été adopté selon une procédure régulière car ajouté par la CMP alors que cela n'avait pas de rapport avec une disposition restant en discussion. Deux articles enfin ont été censurés par le Conseil au motif qu'ils sont dépour- vus de tout lien avec le projet de loi ini- tial: - article115 sur les détecteurs de fumée - article123 qui ratifie l'ordonnance du 5octobre 2007 qui étend l'application de certaines parties du code des collectivités territoriales à la Polynésie . Le Conseil ne s'est saisi d'aucune autre disposition. 24mars 2009 page 22 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L E E R R E E C C O O U U R R S S D D E E V V A A N N T T L L E E C C O O N N S S E E I I L L C C O O N N S S T T I I T T U U T T I I O O N N N N E E L L NOM: PRENOM:FONCTION: SOCIETE: ADRESSE: TELEPHONE:FAX: MEL: N° TVA intracom . :SIGNATURE: BULLETIN D’ABONNEMENT «PRIVILEGE » 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’ offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction. Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription A RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART ns 24 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ U N E O F F R E E X C E PT ION N E L L E R é s e r vé e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 5 mesures censurées ce 18mars par le Conseil constitutionnel Le Conseil constitutionnel a censuré ce 18mars 5 mesures concernant 6 articles de la loi sur le logement. Il s’agit notamment du prélèvement sur les HLM et de l’installation des détecteurs de fumée. A RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART 24mars 2009 page 23 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • T T A A B B L L E E D D E E S S A A R R T T I I C C L L E E S S ChapitreIer: Mobilisation des acteurs Article 1er: Conventions d'utilité sociale pour les HLM Article2 (1er bis): Agrément des organismes œuvrant en faveur du logement des personnes défavorisées Article3 (1er ter): Représentation du préfet dans les commissions d'attribution de logements HLM Article4 (2): Prélèvement sur les HLM Article5 (2 bis): Versement à l'ANRU Article6 (2 ter): Exonération de taxe foncière Article7 (2 quater): Programme national de rénovation urbaine Article8 (3): Réforme de la gouvernance du 1% logement Article9 (3 bis): Missions de l'ANAH Article10 (3 ter): Transmission à l'administration fiscale des rensei- gnements de l'ANAH Article11 (3 quater): Achat de terrains insalubres par l'ANAH Article12 (4 bis): Clause anti-spéculative dans les ventes HLM Article13 (4 ter): Participation des locataires aux accords collectifs ChapitreII: Amélioration du fonctionnement des copropriétés Article14 (5): Information obligatoire sur le coût des travaux Article15 (5 bis): Report des dates de travaux sur les ascenseurs Article16 (5 ter): Gardiens HLM dans les copropriétés Article17 (5 quater): Honoraires des syndics Article18 (5 quinquies): Archives du syndicat Article19 (6): Procédure d'alerte des copropriétés en difficulté Article20 (6 bis A): Droit de priorité pour les parkings Article21 (6 bis): Injonction de ravalement de façade Article22 (6 ter): Adaptation des règlements de copropriété anciens Article23 (6 quater): Déclaration de l'état de carence Article24 (6 quinquies): Suppression du poste du gardien ChapitreIII: Programme national de requalification des quartiers anciens dégradés Article25 (7): Définition du programme de requalification Article26 (8): Mise en œuvre du plan de requalification des quar- tiers anciens Article27 (8 bis): Application du régime Malraux aux quartiers retenus pour le plan de requalification ChapitreIV: Développement d'une offre nouvelle de logements Article28 (9): Renforcement du programme local de l'habitat Article29 (9 bis): PLU Article30 (9 ter A): intégration des dispositions du PLH dans le PLU Article31 (9 ter): Taille minimale des logements fixée par le PLU Article32 (9 quater): Catégories de logements déterminées par le PLU Article33 (9 quinquies A): Nombre d'actionnaires des sociétés publiques locales d'aménagement Article34 (9 quinquies): Droit de préemption urbain pour les SCI Article35 (9 sexies): Droit de priorité des communes Article36 (9 septies): Constructions de logements proches d'anciens bâtiments agricoles Article37 (9 octies): Taxe spéciale d'équipement Article38 (9 decies): Taxe sur les cessions de terrains devenus constructibles Article39 (9 undecies): Droit de préemption du préfet Article40 (10): Majoration des règles de construction dans les PLU Article41 (10 ter): Zone C de bruit autour des aéroports Article42 (11): Opérations d'intérêt national Article43 (12): Projet urbain partenarial Article44 (13): Travaux d'agrandissement pour les logements des personnes handicapées Article45 (13 bis): Délivrance des permis de construire aux OPH Article46 (14): Compétence de l'ANRU Article47 (14 bis): Dégrèvement de taxe foncière pour les orga- nismes HLM Article48 (15): Recentrage du dispositif Robien d'incitation à l'investissement locatif Article49 (15 ter): Amélioration du Borloo ancien Article50 (15 quater): Borloo ancien: prorogation de l'avantage fiscal Article51 (15 sexies): Carte des logements construits avec l’aide du régime Robien Article52 (16): Elargissement du Pass-Foncier aux logements col- lectifs Article53 (16 bis): Date de prise en compte des revenus en primo- accession ChapitreV: Mobilité dans le parc de logements Article54 (18 B): Remise d'une quittance gratuite Article55 (18): Interdiction du cumul entre caution et assurances Article56 (18 bis): Remise d'une somme sur compte bloqué Article57 (19): Réduction des délais d'expulsion Article58 (19 bis A): Caractère inhabitable des locaux loués Article59 (19 bis): Instauration obligatoire des commissions de prévention des expulsions Article60 (19 ter): Enquête sociale suivant l'assignation Article61 (20): Mobilité dans le parc HLM pour les logements sous-occupés ou dont les locataires dépassent le double des pla- fonds de ressources Article62 (20 bis A): Plafonnement du loyer lorsqu'il excède le montant du loyer pratiqué par les logements financés avec la réduction d'impôt de l'article 199 septvicies du CGI Article63 (20 bis B): Droit de préemption des locataires Article64 (20 bis): Droit au maintien dans les lieux dans les loge- ments des SEM Article65 (21): Réduction de 10% des plafonds de ressources HLM ChapitreVI: Lutte contre l'exclusion, hébergement et accès au logement Article66 (22 A): installations de caravanes Article67 (22): Réforme de l'ACSÉ Article68 (22 bis): Aide sociale Article69 (23): Plan d'hébergement des personnes sans domicile Article70 (23 bis): Accord collectif intercommunal Article71 (23 ter): Dispositif de veille sociale Article72 (23 quater): Régionalisation du dispositif de veille socia- le en Ile-de-France Article73 (23 quinquies A): Accès à l'hébergement d'urgence des personnes sans abri Article74 (23 quinquies): PDALPD Article75 (24): Régionalisation du DALO Article76 (24 bis): Encadrement du montant de l'astreinte à laquelle le juge peut condamner l'Etat pour méconnaissance du DALO Article77 (24 ter): Association des communes et de leurs groupe- ments à l'information sur le droit au logement Article78 (24 quater): Mention de la surface habitable dans les baux d'habitation Article79 (24 quinquies A): Possibilité de refus d'attribution d'un logement social au candidat propriétaire d'un logement adapté à ses besoins Article80 (24 quinquies B): Définition des ressources prises en compte en cas de modification de la situation de famille du requérant Article81 (24 quinquies C): Priorité pour l'attribution du loge- ment aux victimes de violence conjugale Article82 (24 quinquies): Délégation de compétence sur les réser- vations de logements Article83 (24 septies): Prérogative du préfet, maire ou président d'EPCI pour reloger l'occupant d'un logement faisant l'objet d'un arrêté de péril ou d'une déclaration d'insalubrité Article84 (25): Habitat indigne Article85 (25 bis): Travaux effectués d'office dans les logements insalubres Article86 (25 ter): Divisions d'immeubles interdites Article87 (25 quater): Logements non décents Article88 (25 quinquies): Lutte contre les marchands de sommeil Article89 (25 sexies): Modification du privilège immobilier spécial des créances nées de l'application de certaines dispositions du CCH Article90 (25 septies): Immeubles à usage d'hébergement dont la situation d'insécurité a été constatée par la commission de sécurité Article91 (25 octies): Majoration des créances dues aux com- munes ou aux personnes publiques substituées à certains proprié- taires défaillants d'intérêt moratoire Article92 (25 nonies): Pouvoir propre du maire pour substituer la commune à certains copropriétaires défaillants Article93 (25 decies): Contrat d'occupation temporaire pour le relogement des occupants de certains logements indignes Article94 (25 undecies): Possibilité de neutraliser l'accès aux loge- ments dangereux Article95 (25 duodecies): Transmission des données relatives aux logements indignes et dérogation au secret fiscal pour les suivre grâce aux identifiants fiscaux Article96 (26): Possibilité donnée aux organismes HLM de se livrer à l'intermédiation locative Article97 (27): Modification du régime général de l'intermédiation locative Article98 (27 bis): Examen périodique contradictoire de la situa- tion des sous-locataires de logements HLM Article99 (27 ter): Article de coordination Article100 (27 quater): Renouvellement du bail possible avant son terme dans le cas de signature d'une convention ANAH avec travaux et accord du locataire Article101 (27 quinquies): Dispositif expérimental d'occupation de locaux habitables ChapitreV: Dispositions diverses Article102 (28): Livre foncier d'Alsace Moselle Article103 (29): Restitution du dépôt de garantie en cas de vente de l'immeuble loué Article104 (30): SACICAP Article105 (31): Exonération de plus-values en cas de cession à un EPF Article106 (32): Droit de préemption urbain en cas de cession aux EPFL Article107 (33): Modification des statuts des EPFL Article108 (34): Fonctionnement des assemblées générales des EPFL Article109 (35): Ventes d'immeubles à construire Article110 (36): Possibilité pour les organismes HLM de signer des contrats de conception réalisation Article111 (37): Possibilité pour les SEM de signer des contrats de conception réalisation Article112 (38): Mise en place d'un répertoire des logements loca- tifs Le ministère du logement doit établir un répertoire des logements locatifs des bailleurs sociaux. Article113 (39): Attribution des offices publics de l'habitat Article114 (40): Précision du montant de l'astreinte qui peut être prononcée par le préfet en cas d'ouverture illégale d'une surface commerciale Article115 (41): Obligation d'installer des détecteurs de fumée dans les logements Article116 (42): Encadrement des promesses de vente Article117 (43): Réforme du système du numéro unique de demande de logement social Article118 (45): Améliorations de la gouvernance des offices publics de l'habitat Article119 (46): Partage du coût des travaux d'économie d'énergie entre bailleurs et locataires Article120 (47): Extension des missions de la MIILOS Article121 (48): Précision de la date de modification des loyers de la loi de 1948 Article122 (49 bis): Obligation d'information sur le cumul des acti- vités d'intermédiation immobilière et de commercialisation ou dis- tribution de produits bancaires Article123 (50): Ratification de l'ordonnance n°2007-1434 Article124 (51): Application à Mayotte du projet de loi 24mars 2009 page 24 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • T T A A B B L L E E D D E E S S A A R R T T I I C C L L E E S S
