– 2 – Jurisprudence –
Ordures ménagères : remboursement de TEOM
Taxes foncières : évaluation de la valeur locative de locaux commerciaux
Participation pour voies et réseaux : la limite du certificat d’urbanisme
Filiale d’un promoteur : gestion commune de trésorerie
SCI de construction vente : l’associé débiteur solidaire privé se heurte à un non-lieu lorsque la dette est payée
TVA : un rappel de TVA sur une subvention
Revenus fonciers : compensation entre dépôt de garantie et loyers impayés ?
– 5 – Fiscalité –
La réforme de la TVA immobilière
– 9 – Au Parlement –
Précarité énergétique / Eau potable / Vote de l’obligation d’installation des détecteurs de fumée
– 10 – Marché –
Les prix des logements en France ont reculé de -4,4 % en 2009
– 11 – Au fil du J.O. –
– 12 – Rencontres –
7 groupes de bailleurs ‘engagent à vendre 1 % du parc
Cegeral recherche des investissements pour 2010
■ JUGÉ ■ > > Un associé débiteur solidaire d’une SCI de construction vente peut être privé d’intérêt à agir en justice lorsque la dette a été payée par le débiteur principal. > > À quelles conditions la filiale d’un promo- teur peut-elle consentir à la société mère une avance de trésorerie? Le Conseil d’Etat rappelle les conditions de ce type de conventions. ■ CHIFFRÉ ■ > > La baisse des prix des logements en Fran- ce en 2009 est estimée par l’Insee à - 4,4%. Mais les prix ont remonté de +1,8% au 4 e trimestre 2009. À Paris, la baisse des prix est chiffrée par la chambre des notaires à -3,9% en 2009. ■ PROGRAMMÉ ■ > > 7 groupes de bailleurs de logements sociaux ont signé le 24février avec le secré- taire d’Etat au logement un accord-cadre dans lequel ils s’engagent à construire 130000 logements entre2011 et2016, et à vendre chaque année 1% du parc. ■ VOTÉE ■ > > La proposition de loi rendant obligatoire l’installation des détecteurs de fumée dans tous les lieux d’habitation a été définitive- ment votée fin février, tant à l’Assemblée qu’au Sénat. Un délai de 5 ans est prévu pour son entrée en vigueur. > > La première loi de finances rectificative pour 2010 a été définitivement votée le 23février à l’Assemblée et le 25février au Sénat. Outre la réforme de la TVA immobi- lière, le texte comporte l’autorisation du grand emprunt, le changement de calendrier de versement de la taxe locale d’équipement et une précision sur le crédit d’impôt développement durable. La réforme de la TVA immobilière L es débats parlementaires du projet de loi de finances rectifica- tive pour 2010 ayant pris fin, nous consacrons le dossier central de ce numéro à la réforme de la TVA immobilière. Le texte est donc voté dans le cadre de ce PLF, ce qui a permis son adoption rapide. Autre facteur d’accélération: la date d’entrée en vigueur. Initiale- ment prévue pour janvier2011 par la loi de simplification du droit, puis ramenée au 1 er juillet 2010 en 1 e lecture par l’Assemblée nationa- le en décembre dernier, la date d’entrée en vigueur de la réforme n’est plus explicitement précisée. La réforme entre donc en vigueur à la pro- mulgation de la loi, soit immédiatement. S’agit-il d’un texte de simplification? Certains éléments le laissent pen- ser. Ainsi la situation passée (voir les tableaux en pages centrales) imposait de distinguer le cas des marchands de biens, des particuliers et des assujettis autres que marchands de biens; la situation nouvelle limite la distinction à deux cas: celui des assujettis et celui des non- assujettis à la TVA. Les autres éléments de réforme se rattachent plus à une mise en ordre qu’à une simplification. Ainsi, la définition du ter- rain à bâtir est plus objective que la précédente puisqu’elle n’est plus liée à l’intention de construire de l’acquéreur. L’objectif principal de la réforme, rappelé par les divers orateurs tant à l’Assemblée qu’au Sénat est de se conformer à la législation communautaire. Le fait que le redevable soit désormais toujours le vendeur (inversion du redevable) assure une cohérence avec le régime qui vaut pour les ventes de meubles. Les parlementaires et le ministre ont assuré qu’il n’y aurait pas de changement ni pour les finances publiques (tant nationales que locales) ni pour les opérateurs. Sans doute faut-il néanmoins changer tous les textes pour que rien ne change… Enfin, il est certain que les pouvoirs publics ont voulu mettre fin à une pratique encore limitée mais qui risquait de se répandre et qui permettait à des opérateurs d’échapper à tout paiement de TVA. En cas de vente de terrain pour lequel l’acheteur était le redevable selon la loi française, l’acquéreur pouvait refuser de payer en invoquant le droit communautaire et le vendeur ne pouvait être recherché en paiement selon le droit fran- çais… L’Etat ne pouvait laisser perdurer une telle situation. G and emprunt: illusion budgétaire: cette qualification est celle de Jean Arthuis (lire page 5) qui observe qu’on passe d’un affichage de 35milliards d’euros, à un décaissement effectif pour 2010 de 2 ou 3milliards d’euros. En effet, sur les 35milliards, 16 sont des fonds “non consomptibles”, c’est-à-dire que seuls les revenus de ces capitaux seront mis à disposition de leurs destinataires (enseignement supé- rieur et recherche) mais non les fonds eux-mêmes. Quant aux 19mil- liards, ils seront versés progressivement. Du grand emprunt, on passe donc à des sommes bien moindres… Reste l’affichage. ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels w ww.jurishebdo.fr NUMÉRO spécial 29 2 MARS 2010 ISSN 1622-1419 10 E ANNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Ordures ménagères : remboursement de TEOM Taxes foncières : évaluation de la valeur locative de locaux commerciaux Participation pour voies et réseaux : la limite du certificat d’urbanisme Filiale d’un promoteur : gestion commune de trésorerie SCI de construction vente : l’associé débiteur solidaire privé se heur- te à un non-lieu lorsque la dette est payée TVA : un rappel de TVA sur une subvention Revenus fonciers : compensation entre dépôt de garantie et loyers impayés? - 5 - Fiscalité - La réforme de la TVA immobilière - 9 - Au Parlement - Précarité énergétique / Eau potable / Vote de l’obligation d’installation des détecteurs de fumée - 10 - Marché - Les prix des logements en France ont reculé de -4,4% en 2009 - 11 - Au fil du J.O. - - 12 - Rencontres - 7 groupes de bailleurs ‘engagent à vendre 1% du parc Cegeral recherche des investissements pour 2010 S O M M A I R E E D I T O R I A L N u m é r o s p é c i a l : T VA i m m o bi l i è r e 2mars 2010 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • F F I I S S C C A A L L I I T T É É L L O O C C A A L L E E ▲ Ordures ménagères ■ Remboursement de TEOM ( CE, 13 janv. 2010, 8 e e t 3 e s ous-sections réunies, n°325547) Un contribuable a obtenu remboursement d’une cotisation de taxe d’enlèvement des ordures ménagères au motif que la com- munauté de communes qui l’avait instituée n’était pas compétente pour le faire. Cette communauté de communes faisait partie d’un syndicat mixte. Le syndicat avait décidé le 16septembre 2004 de substituer, à compter de 2005, la TEOM à la redevance instituée en 2001. En effet, un EPCI peut instituer une TEOM ou une redevance avant le 15octobre si, au 1 er juillet de la même année, le syndicat mix- te n’a pas pris de décision. Si le syndicat mix- te prend une décision après l’EPCI, la déli- bération du syndicat ne s’applique pas sur le territoire de l’EPCI. Mais cette faculté déro- gatoire ne s’applique pas dans le cas où, après le 1 er juillet, mais avant le 15octobre, le syndicat mixte décide de substituer la taxe à la REOM instituée avant le 1 e r juillet. Dans ce cas, la délibération s’applique au 1 er janvier de l’année suivante. En l’espèce la communauté de communes ne pouvait donc pas instituer la TEOM alors que le syndicat mixte avait décidé de rem- placer la REOM par la taxe entre le 1 er juillet et le 15octobre. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : les principaux textes cités sont les articles1609 quater, quinquies C et 1639 A du CGI. Le contribuable obtient remboursement de… 207euros. Taxe foncière ■ Évaluation de la valeur locative de locaux commerciaux (CE, 13 janv. 2010, 8 e et 3 e sous-sections réunies, n°319713) Un litige portait sur les modalités de déter- mination des locaux de référence pour l’établissement de la taxe foncière de 22 locaux commerciaux. La cour administrative d’appel avait jugé que pour ces locaux, il n’existait aucun ter- me de comparaison approprié dans le pro- cès-verbal arrêtant la liste des locaux-types pour la commune de Mantes-la-Ville et que l’administration était fondée, en l’absence d’immeubles pouvant servir de termes de comparaison appropriés pour les locaux commerciaux concernés, à rechercher s’il existait dans la commune d’autres locaux susceptibles de compléter la liste des locaux- types. Le Conseil d’Etat valide cette analyse, mais il annule l’arrêt d’appel: “Considérant, toutefois, qu'en jugeant, pour rejeter les conclusions de la commune tendant à l'annulation des décisions de l'administration, que celle-ci avait pu refu- ser d'émettre des rôles supplémentaires pour les locaux commerciaux concernés aux motifs, d'une part, qu'il n'était pas démon- tré que le recours à la procédure prévue au a du 2° de l'article 1498 du CGI précité pour les locaux particuliers ou exceptionnels aurait permis d'aboutir dans des délais plus brefs que ceux qui ont été effectivement nécessaires à la mise à jour des valeurs loca- tives des immeubles en cause et, d'autre part, que la méthode d'évaluation par voie d'appréciation directe prévue au 3° du même article ne pouvait être mise en œuvre tant que la méthode par comparai- son ne s'était pas révélée inapplicable, alors que l'administration, qui a de façon constante soutenu qu'elle était tenue de mettre en œuvre la procédure prévue à l'article 1504 dès lors qu'elle ne pouvait choisir des termes de comparaison en dehors de la commune, n'a à aucun moment recouru comme elle aurait dû le faire à l’une puis, à défaut, à l’autre des pro- cédures prévues aux 2° et 3° de l'article 1498 sus mentionné, la cour a commis une erreur de droit; qu'elle a, par suite, également commis une erreur de droit en jugeant pour ce motif que l'administration avait pu refu- ser de rectifier les bases des impositions locales au titre des années 2000, 2001 et 2002, alors qu'il résulte de ce qui vient d'être dit que ce refus était illégal et que les erreurs commises par l'administration fisca- le lors de l'exécution d'opérations qui se rat- tachent aux procédures d'établissement de l'impôt sont, en principe, susceptibles, en raison de la difficulté que présente généra- lement la mise en œuvre de ces procédures, d'engager la responsabilité de l'Etat dans le cas où elles constituent une faute lourde”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : pour l’établissement des valeurs locatives de locaux commerciaux, l’article 1498 du CGI prévoit trois méthodes. 1 e : valeur locative du bien loué, 2 e : comparaison pour des biens occupés par leurs propriétaires ou loués à des conditions anormales et 3 e : apprécia- tion directe . Pour la 2 e méthode, il est pris comme réfé- rence des biens similaires loués dans la même commune ou dans une commune présentant une situation analogue. La cour d’appel avait considéré que la 3 e méthode ne pouvait être utilisée que lorsque la 2 e s’est révélée inapplicable. Mais le Conseil d’Etat annule cette décision en indiquant qu’en l’absence de terme de comparaison approprié dans la commune, l ’administration peut recourir à un terme de comparaison en dehors de la commune. Participation pour voies et réseaux ■ La limite du certificat d’urbanisme ( CE, 13 janv. 2010, 8 e et 3 e sous-sections réunies, n°312425, commune de la Foye-Monjault) Un litige portait sur l’exigibilité d’une parti- cipation pour le financement des voies nou- velles et des réseaux (PVR). Un pétitionnaire avait obtenu un certificat d’urbanisme posi- tif le 8mars 2002 qui ne mentionnait pas la PVR puis un permis de construire le 4juillet 2003 demandant une somme de 5460 € au titre de cette participation. La cour administrative d’appel avait dispen- sé le pétitionnaire de cette participation au motif qu’elle ne figurait pas sur le certificat d’urbanisme, mais le Conseil d’Etat censure la décision: “Considérant qu'il résulte de la combinai- son de ces dispositions [art. L 410-1 et L 332- 11-1 du code de l’urbanisme] que, dès lors qu'une commune a institué la participation pour le financement des voies nouvelles et réseaux réalisés sur son territoire pour per- mettre l'implantation de nouvelles constructions, le certificat d'urbanisme doit indiquer aux propriétaires de ter- rains situés dans un secteur où est suscep- tible d'être créée une telle voie ou un tel réseau que cette participation pourra leur être réclamée , même si la délibé- ration arrêtant pour chaque voie nouvel- le ou pour chaque réseau la part du coût des travaux mise à la charge des pro- priétaires riverains n'a pas encore été prise ”. La cour d’appel ayant indiqué que la parti- cipation n’était pas due car la délibération fixant les montants était postérieure à la délivrance du certificat d’urbanisme, sa décision est annulée. Le Conseil d’Etat juge l’affaire au fond: “Considérant que, si le certificat d'urbanisme a pour effet de garantir à son titulaire un droit à voir sa demande de per- mis de construire déposée pendant l'année qui suit examinée au regard du régime des taxes et participations d'urbanisme qu'il mentionne, la règle fixée par l'article L.410- 1 du code de l'urbanisme ne saurait avoir pour effet de justifier la délivrance d'un J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E permis de construire en méconnaissance des dispositions légalement applicables à la date du certificat, alors même que ce der- nier aurait omis d'en faire mention; que, p ar suite, la circonstance que l'auteur du certificat d'urbanisme a omis de mention- ner une participation ou une taxe léga- lement applicable à la date de la déli- vrance de ce document n'est pas de nature à créer, au profit du bénéficiaire d'un permis de construire, des droits acquis à ne pas acquitter les sommes dues à ce titre lors de la délivrance du per- mis”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : en conséquence, le certificat d’urbanisme doit mentionner la PVR même si le montant pour le terrain en cau- se n’est pas encore arrêté par délibération de la commune. Cet arrêt montre la limite de la portée du certificat d’urbanisme. Dans la mesure où le certificat devait men- tionner une taxe ou une participation, le fait de l’avoir omis ne crée pas de droit pour le bénéficiaire à ne pas la régler. Filiale d’un promoteur ■ Gestion commune de trésorerie ( CE, 22 janv. 2010, 8 e et 3 e sous-sections réunies, n°313868) La sous-filiale d’une société de promotion avait vendu le seul immeuble qu’elle possé- dait pour 9,1 MF et consenti à la société mère une avance de trésorerie de 1,9 MF correspondant aux liquidités qu’elle déte- nait après apurement des dettes. Puis elle avait constitué une provision de 1,5 MF pour dépréciation de cette créance en rai- son du risque de perte liée à la situation financière de la société mère. L’administration contestait le bien-fondé de cette provision au motif qu’elle constituait un acte anormal de gestion. La cour admi- nistrative d’appel avait confirmé cette solu- tion et le Conseil d’Etat fait de même. L’arrêt constate que la société mère avait une situation négative nette de 693MF en 1992 et de 1585MF en 1993 et que l’avance de 1,9 MF consentie par la filiale à la socié- té mère revêtait un caractère en principe anormal nonobstant la stipulation d’un intérêt au taux de 5%.: “Considérant […] que le fait, pour une sous-filiale, de consen- tir une avance de trésorerie à la société mère en difficulté, qui contrôle la filiale, et avec laquelle elle n'entretient aucune rela- tion commerciale, ne relève pas, en règle générale, d'une gestion commerciale nor- male, dès lors que cette avance, même assortie du versement d'intérêts, est d'un montant manifestement hors de propor- tion avec la solvabilité du bénéficiaire; qu'il n’en va autrement que si la société établit q u'en consentant cette avance, elle a agi dans son propre intérêt; que tel serait le cas si la sous-filiale justifiait que cette avance était nécessaire pour éviter la liquidation de la société mère dans des conditions telles qu'elle entraînerait elle-même sa liquida- tion; qu'à défaut, l'administration est répu- tée apporter la preuve des faits dont elle se prévaut pour estimer que cette opération constitue un acte anormal de gestion et est fondée à réintégrer dans le bénéfice imposable les provisions constituées par la sous-filiale, et destinées à couvrir le risque de perte des sommes correspondant à cette avance”. Le Conseil d’Etat confirme la condamnation de la sous-filiale à verser un complément d’impôt sur les sociétés. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : l’arrêt ne conteste pas la faculté de principe pour une filiale de consentir une avance de trésorerie à la société-mère et de passer une provision, mais il en fixe les conditions. La filiale doit justifier avoir agi dans son propre intérêt ou établir que sa survie est liée à celle de la société-mère, une preuve qui n’était, en l’espèce, pas apportée. SCI de construction vente ■ L’associé débiteur solidaire se heurte à un non-lieu lorsque la dette est payée ( CE, 13 janv. 2010, 8 e et 3 e sous-sections réunies, n°289804) Une SCI de construction vente avait fait l’objet de redressement pour un rappel de TVA et de BIC. À la suite d’une mise en demeure adres- sée à la SCI et restée infructueuse, un associé a été mis en demeure de payer 271 K € en sa qualité de débiteur solidaire (au prorata de ses droits dans la société). Il réclamait décharge du rappel des pénali- tés qui lui étaient réclamées mais son action est déclarée sans objet en raison du paie- ment effectué par le mandataire de la SCI: “Considérant qu'un débiteur devenu soli- daire d'un impôt, ou légalement reconnu comme tel, justifie d'un intérêt lui confé- rant qualité pour contester, dans la limite des sommes dont il est redevable au titre de cette solidarité, le bien-fondé de cet impôt; qu'apprécié à la date de l'introduction de la demande devant le tribunal administratif, cet intérêt est insusceptible d'être affecté par les événements survenus en cours d'instance, notamment si cette imposition a été payée par le débiteur principal dont il est solidaire; qu'en revanche, si, à la date à laquelle le tribunal statue, sa qualité de d ébiteur solidaire a définitivement disparu et si, par suite, il n'est plus susceptible d'être recherché en paiement de l'imposition qui lui a été réclamée en raison de cette quali- té, l'objet de sa demande a disparu en cours d'instance; qu'il incombe alors au juge de l'impôt de constater un non-lieu à statuer sur le litige dont il a été saisi; Considérant qu'aux termes de l'article L.211-2 du CCH, relatif aux sociétés civiles constituées en vue de la vente d'immeubles: Les associés sont tenus du passif social sur tous leurs biens à propor- tion de leurs droits sociaux. / Les créanciers de la société ne peuvent poursuivre le paie- ment des dettes sociales contre un associé qu'après mise en demeure adressée à la société et restée infructueuse. […]; qu'il résulte de ces dispositions qu'elles instituent à la charge des associés d'une telle société, tenus au passif social à proportion de leurs droits sociaux, une obligation de paiement lorsque la mise en demeure adressée à la société est restée infructueuse; que ces associés ont ainsi la qualité de débiteurs subsidiaires du passif social envers les tiers; que, lorsque la dette est éteinte, notamment en cas de règlement par la société devenu définitif, l'associé se trou- ve définitivement libéré de son obliga- tion de paiement”. La SCI ayant réglé la dette fiscale, par le biais du mandataire liquidateur, l’associé, débiteur subsidiaire, se trouvait libéré de la dette. Le caractère définitif du paiement n’ayant pas été contesté, la demande de l’associé est considérée comme dépourvue d’objet et le prive de la faculté d’en contes- ter le bien-fondé sur un motif de procédu- re. Réglant l’affaire au fond, le Conseil d’Etat prononce donc le non-lieu à statuer. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : l’arrêt appelle à faire une distinction: - lorsque le juge est saisi d’une demande du débiteur solidaire, ici l’associé de la SCI de construction vente, l’appréciation de son intérêt à agir n’est pas affectée par le paiement de la dette par le débiteur prin- cipal (ici la société); - lorsque le juge statue , si la qualité de débi- teur solidaire a disparu du fait du paiement, l’objet de la demande ayant également dis- paru, le juge doit constater un non-lieu. En conséquence, la demande du débiteur solidaire est rejetée, non faute d’intérêt à agir, mais car l’objet de sa demande a dis- paru. 2mars 2010 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • F F I I S S C C A A L L I I T T É É ▲ J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E TVA ■ Un rappel de TVA sur subvention ( C E, 27 janv. 2010, 8 e e t 3 e s ous-sections réunies, n°299113, SARL Les Jardins de Beauce) Une SARL avait conclu un contrat de crédit- bail avec deux SICOMI pour lui permettre d’acquérir un bâtiment industriel. La SARL avait ensuite sous-loué ce bâtiment à une SA. Or la commune d’implantation avait consenti aux SICOMI une subvention d’équipement de 12MF et le Comité de développement économique du départe- ment avait consenti une subvention de 24MF correspondant à des bonifications d’intérêt du prêt souscrit par la SICOMI pour financer la construction. Or la SARL avait comptabilisé en recettes hors taxe les avoirs consentis sur les loyers correspondant aux rétrocessions octroyées au titre des subventions et des bonifications d’intérêt. L’administration estimait au contraire que ces sommes devaient s’analyser en complé- ment de loyers et être soumis à TVA. Le Conseil d’Etat valide cette interprétation en s’appuyant sur les articles256 I et 266 1 e du CGI, ce dernier prévoyant que la base d’imposition à la TVA comporte les sommes reçues par le prestataire, “y compris les sub- ventions directement liées au prix de ces opérations”. L’arrêt relève que par conven- tion, la SICOMI s’était engagée à répercuter l’aide du Comité de développement par imputation sur les loyers du crédit-bail à la SARL et que la SARL s’était engagée à répercuter l’effet de l’aide dans le montant du loyer facturé à la société sous-locataire. L’arrêt en déduit: “Considérant […] qu'en jugeant qu'il res- sortait des stipulations de ces conventions que les subventions de la commune de Chartres et de la région Centre et la bonifi- cation d'intérêts octroyée par le Codel avaient été versées ou consenties par ces personnes publiques aux fins d'obtenir une réduction d'un égal montant des loyers mis à la charge de la société Muller Bem, la cour, qui a examiné compte tenu de sa finalité l'opération dans son ensemble, s'est livrée à une appréciation souveraine de ces stipulations qu'elle n'a pas dénatu- rées; qu'en jugeant que ces sommes, quelles qu'aient été leurs modalités de ver- sement, étaient directement liées au prix de sous-location de l'immeuble au sens du 1 de l'article 266 du code général des impôts et étaient, par suite, imposables à la taxe sur la valeur ajoutée, la cour n'a pas commis d'erreur de droit; que si l'arrêt mentionne que les subventions de la com- mune et de la région étaient destinées à couvrir une partie du coût de la construc- tion et que la bonification d'intérêt portait s ur un emprunt souscrit par la société Auxi- comi en vue de financer une partie du coût de la construction de l'immeuble, la cour n'a pas, en portant cette mention dans l'exposé des faits, estimé que ces sommes devaient être regardées comme des sub- ventions d'équipement non soumises à cet- te taxe et, par suite, n'a pas entaché son arrêt de contradiction de motifs”. L’arrêt confirme la décision d’appel. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : deux qualifications étaient envisageables pour ces subventions accor- dées au crédit-bailleur, dont l’effet était répercuté sur le crédit-preneur, puis sur le sous-locataire. Soit il s’agissait de subven- tion d’équipement non soumise à TVA, soit de subvention directement liée au prix de sous-location de l’immeuble et donc sou- mise à TVA. C’est cette deuxième solution qui est retenue, au motif que les subven- tions étaient versées dans le but d’obtenir une baisse de loyer. Revenus fonciers ■ Compensation entre dépôt de garantie et loyers impayés? ( CE, 27 janv. 2010, 8 e et 3 e sous-sections réunies, n°299250) Une SCI louait des locaux à une SA. Celle-ci avait fait l’objet d’une procédure de redres- sement puis de liquidation judiciaire et devait à la SCI 1,2 MF à titre de loyers. La SCI avait alors, postérieurement au jugement d’ouverture de la procédure, compensé sa créance de loyer avec le dépôt de garantie de 0,8 MF, puis annulé cette écriture, esti- mant qu’elle ne pouvait pas la passer. L’administration réclamait cependant un supplément d’impôt sur le revenu aux asso- ciés de la SCI. La cour administrative d’appel qui avait fait droit à cette demande, voit son arrêt annulé: Le Conseil d’Etat cite l’article 33 de la loi du 25janvier 1985 relative au redressement et à la liquidation judiciaire des entreprises, applicable en 1991 et selon lequel “Le juge- ment ouvrant la procédure emporte, de plein droit, interdiction de payer toute créance née antérieurement au jugement d'ouverture…; qu'il résulte de ces disposi- tions que la compensation entre les sommes versées à un propriétaire par un locataire à titre de dépôt de garantie , les- quelles, demeurant de simples dépôts, ne peuvent pas être regardées comme définiti- vement acquises au propriétaire tant que celui-ci ne les a pas utilisées pour se couvrir du montant des loyers qui ne lui auraient p as été payés à leur terme ou de frais de remise en état des locaux après le départ du locataire et une créance résultant de loyers impayés par une société en redressement ou en liquidation judiciaire, ne peut léga- lement intervenir, après le jugement d'ouverture de la procédure , que si elle a été autorisée par le juge-commissaire, saisi d'une demande en ce sens de l'administrateur judiciaire selon les modali- tés prévues par les dispositions de cet article33 de la loi du 25janvier 1985”. L’arrêt en déduit que la cour d’appel a com- mis une erreur de droit en refusant d’admettre que la SCI avait à juste titre rec- tifié l’écriture de compensation qu’elle n’était pas en droit de passer. Jugeant l’affaire au fond, le Conseil d’Etat indique que la SCI avait à bon droit corrigé l’écriture comptable car elle ne pouvait légalement opérer la compensation entre le dépôt de garantie et les loyers impayés. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire emporte inter- diction de payer. Au paiement proprement dit, est assimilée la compensation. En effet, cela assure une garantie au créancier et contrarie l’égalité des créanciers en don- nant une certitude d’être payé au créan- cier qui est payé par compensation avec la dette qu’il a par ailleurs. Précisons que l’article 33 a été modifié en 1994 et qu’il précisait alors “Cette interdic- tion ne fait pas obstacle au paiement par compensation de créances connexes.” La solution retenue par le Conseil d’Etat n’aurait donc sans doute pas été la même sous l’empire de ce texte car on peut consi- dérer qu’un loyer impayé et un dépôt de garantie sont des créances connexes. Ajoutons enfin que ce texte a été abrogé en 2000. Les actes nuls lorsqu'ils sont inter- venus depuis la date de cessation des paie- ments, sont désormais mentionnés à l’article L632-1 du code de commerce. Il interdit les “paiements pour dettes échues faits autrement qu'en espèces, effets de commerce… ou tout autre mode de paie- ment communément admis dans les rela- tions d'affaires”. La compensation n’est pas évoquée, mais peut sans doute être considérée comme mode de paiement communément admis, ce qui aboutirait alors, sous réserve de l’interprétation des tribunaux, à une solution inverse de celle retenue par l’arrêt. ● 2mars 2010 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • T T V V A A - - R R E E V V E E N N U U S S F F O O N N C C I I E E R R S S J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E 2mars 2010 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • ■ Vote solennel à l’Assemblée Les députés avaient adopté en première lec- ture le 9février le projet de loi de finance rec- tificative pour 2010. Charles de Courson se félicite du volume retenu pour l’emprunt, 35milliards d’euros. François de Rugy en revanche redit son “opposition résolue à cette mesure aussi inadaptée que dangereuse” (JO AN déb. 10 fév. p.935). L’ensemble du texte a été voté (p.936). ■ Le PLF au Sénat Les sénateurs ont examiné le projet de loi de finances rectificative pour 2010 en 1 e lecture le 15février. Philippe Marini exprime d’avance un avis défavorable sur les amendements concer- nant la taxe professionnelle (sauf une excep- tion), préférant renvoyer à un débat plus tard, à l’occasion de la “clause de revoyure” prévue par la loi de finances pour 2010 (JO déb. Sénat 16 fév. p.1728). Le grand emprunt: illusion budgétaire L’emprunt de 35milliards d’euros annoncé par le Gouvernement est “une illusion bud- gétaire, un trompe l’œil”. Ce propos n’est pas celui d’un violent opposant du Gouver- nement, il émane du président de la com- mission des finances, Jean Arthuis (p.1283). En effet, sur les 35milliards, 16 sont fléchés vers la mission Recherche et enseignement supérieur, mais sont des “fonds non consomptibles” c’est-à-dire que seuls les revenus produits par leur dépôt au Trésor pourront être dépensés. Quant aux 19mil- liards restant, ils seront versés de façon éta- lée dans le temps. Le décaissement effectif pour cette année devrait être limité à 2 ou 3milliards d’euros. Les propos de Jean-Pierre Chevènement rejoignent ceux du président de la commis- sion des finances. Le sénateur, après avoir indiqué son avis de principe favorable à un grand emprunt, (il aurait souhaité 60mil- liards) indique: “j’ai compris que le grand emprunt est fait pour n’être pas consommé” (p.1285). Pour les 10 universités bénéfi- ciaires des 5milliards d’euros du plan cam- pus, seuls les intérêts seront disponibles pour acquitter les redevances des futurs par- tenariats public-privé qui seront mis en œuvre pour rénover le patrimoine immobi- lier universitaire. Il regrette que ce grand emprunt n’ait pas été affecté à enrayer la désindustrialisation du pays. Quant à Michel Teston, il déplore que le grand emprunt fasse l’impasse sur le loge- ment social (p.1302). Dans la discussion par articles, Jean-Jacques Jégou a proposé que pour le régime Scellier dans le locatif intermédiaire , la location à un ascendant ou un descendant soit autori- sée, comme c’est le cas pour le Scellier clas- sique (amendement n°48). Eric Woerth a exprimé son désaccord et l’amendement a été retiré (p.1311). Philippe Dominati a proposé d’élargir l’exonération d’impôt sur les plus-values applicable en cas de cession par un particu- lier d’un immeuble à un organisme HLM. Il s’agissait d’admettre l’exonération en cas de cession par des actionnaires cédant des droits sociaux à l’organisme, mais il a retiré l’amendement (n°41). À l’occasion d’une proposition de Claude Haut visant à supprimer le crédit d’impôt pour l’achat d‘une résidence principale , Eric Woerth a indiqué “nous réfléchissons à une évolution de la législation en vigueur” et il a renvoyé le débat à la loi de finances pour 2011. L’amendement n° 80 a été rejeté (p.1323). Les sénateurs ont poursuivi le débat lors de la séance du 16février. Catherine Procacia a soutenu avec succès un amendement (n°93) concernant les ventes de logements d’Icade et la mesure de la loi de finances pour 2010 qui prévoit la com- pensation à 83% pendant 15 ans de l’exonération de taxe sur le foncier bâti pour les logements sociaux de type PLS. Le texte initial (art. 48 de la loi de finances pour 2010) ne visait que les ventes intervenues en 2010, l’amendement élargit la mesure aux ventes réalisées en 2009. Marc Massion a proposé de majorer le crédit d’impôt pour faciliter la réalisation de tra- vaux dans les périmètres des plans de pré- vention des risques technologiques, mais son amendement (n°40) a été repoussé. Le débat a ensuite porté sur la gouvernance du grand emprunt puis sur les affectations des crédits. Taxe locale d’équipement L’article 9 est celui qui accélère les délais de versement de la taxe locale d’équipement. Il a été voté sans amendement. Philippe Marini a ensuite proposé un amen- dement (n°23) sur le crédit d’impôt déve- loppement durable. Il précise que le taux du crédit d’impôt sera d’une part “de 15% pour les volets isolants , dont l'usage n'est pas systématique en journée, et pour les portes d'entrée , dont le coefficient de trans- mission thermique requis par la réglementa- tion est peu exigeant et, d’autre part, de 25% pour les matériaux de calorifugeage ”. Par ailleurs, “le bénéfice du taux majoré à 40% est réservé aux seules pompes à cha- leur dédiées à la production d'eau chaude sanitaire, ou «chauffe-eau thermodyna- miques», le taux applicable aux autres types de pompes à chaleur baissant de 40% à 25%, conformément à l'intention exprimée par le législateur à la fin de l'année 2009”. L’amendement a été voté. L’amendement suivant (n°24) est celui qui reprend la réforme de la TVA immobilière. Philippe Marini en rappelle les grandes lignes: modification de la définition du ter- rain à bâtir, inversion du redevable de la TVA, fin de l’exonération de TVA pour les terrains à bâtir, modification du régime mar- chand des biens et exigibilité de la taxe dans le cas d’une VEFA. Il ajoute que la TVA sera sans incidence pour le particulier qui achète un terrain pour y construire son habitation et sans incidence sur la ressource fiscale de l’Etat et des collectivités locales. L’amendement a été voté et l’ensemble du projet de loi a été adopté. ■ Le travail en commission mixte paritaire La commission mixte paritaire a notamment analysé les mesures qui nous intéressent le plus et notamment la réforme de la TVA votée par les sénateurs. La CMP a adopté le texte de l’article 11 voté par le Sénat qui comporte la “simplification de la TVA immobilière”, ainsi que l’article 1e C nouveau (extension aux ventes partielles de logements d’Icade, réalisées en 2009 du dispositif de compensation par l’Etat de l’exonération de taxe sur le foncier bâti). Elle a en revanche élaboré un nouveau texte pour l’article 10 qui clarifie le crédit d’impôt “développement durable” (18février 2010). ■ Le rapport de Philippe Marini Au nom de la commission des finances, le sénateur Philippe Marini a rédigé un rap- port (9février 2010). L L E E P P L L F F R R E E C C T T I I F F I I C C A A T T I I V V E E D D É É B B A A T T S S Le projet de loi de finances rectificative adopté définitivement Le PLF rectificative a été définitivement voté fin février dans les deux Assemblées. Reprenons le suivi chronologique des textes. On s’intéressera tout particulièrement au rapport de Philippe Marini qui contient une analyse détaillée de la réforme de la TVA. suite page 8 ▲ 2mars 2010 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L A A T T V V A A I I M M M M O O B B I I L L I I È È R R E E A A V V A A N N T T L L A A R R É É F F O O R R M M E E Vendeur Objet de la mutation Acheteur Marchand de biens Particulier Assujetti Marchand de b iens (dont lotisseurs) Terrain nu Engagement de revendre: TVA sur marge (art. 257-6 e ) +DMTO à 0,715% (1) (art. 1115) TVA sur marge (art. 257-6 e ) +DMTO à 5,09% (2) TVA sur marge (art. 257-6 e ) +DMTO à 5,09% Terrain à bâtir (TAB) Engagement de construire conférant au terrain sa qualité de TAB (à défaut, règles applicables aux terrains nus): - TVA sur le prix total (art. 257-7) par auto-liquidation par l’acquéreur (art. 285-3) - Exonération de DMTO (art. 1594-0 G) Les terrains destinés à la construction d’un immeuble d’habitation sont sou- mis à la TVA sur la marge (combinai- son art. 257-7 e 1 à 4 e alinéa et art. 257-6 e ) +DMTO à 5,09% Engagement de construire conférant au terrain sa qualité de TAB (à défaut, règles applicables aux terrains nus): - TVA sur le prix total (art. 257-7) par auto-liquidation par l’acquéreur (art. 285-3) - Exonération de DMTO (art. 1594-0 G) Immeuble neuf (6) TVA sur le prix total (art. 257-7) et DMTO réduits à 0,715% (art. 1594 F quinquies) Immeuble autre qu’un immeuble neuf Si engagement de revendre: TVA sur marge (art. 257-6) et DMTO réduits à 0,715% (art. 1115) ou engagement de construire: cf. règles applicables aux TAB TVA sur marge (art. 257-6) + DMTO à 5,09% TVA sur marge (art. 257-6) et DMTO à 5,09% ou Si engagement de construire: cf. règles applicables aux TAB Particuliers Terrain nu Hors champ d’application de la TVA: DMTO réduits à 0,715% (art. 1115) si engagement de revendre ou à 5,09% à défaut d’engagement Hors champ TVA - DMTO à 5,09% Hors champ TVA - DMTO à 5,09% TAB Engagement de construire conférant au terrain sa qualité de TAB (à défaut, règles applicables aux terrains nus): - TVA sur le prix total (art. 257-7) par auto-liquidation par l’acquéreur (art. 285-3) (4) - Exonération de DMTO (art. 1594-0 G) Hors champ TVA - DMTO à 5,09% Engagement de construire conférant au terrain sa qualité de TAB (à défaut, règles applicables aux terrains nus): - TVA sur le prix total (art. 257-7) par auto-liquidation par l’acquéreur (art. 285-3) (5) - Exonération de DMTO (art. 1594-0 G) Immeuble neuf TVA sur le prix total (art. 257-7) et DMTO réduits à 0,715% (art. 1594 F quinquies) Immeuble autre qu’un immeuble neuf Si engagement de revendre: hors champ TVA et DMTO réduits à 0,715% (art. 1115) Si engagement de construire: cf. règles TAB Hors champ TVA - DMTO à 5,09% Hors champ TVA - DMTO à 5,09% ou: Si engagement de construire: cf. règles TAB Assujetti n’intervenant pas en qualité de marchand de biens (promoteurs) Terrain nu Hors champ d’application TVA: DMTO réduits à 0,715% (art. 1115) si enga- gement de revendre ou à 5,09% à défaut d’engagement Hors champ TVA - DMTO à 5,09% Hors champ TVA - DMTO à 5,09% TAB Engagement de construire conférant au terrain sa qualité de TAB (à défaut, règles applicables aux terrains nus): - TVA sur le prix total (art. 257-7) par auto-liquidation par l’acquéreur (art. 285-3) - Exonération de DMTO (art. 1594-0 G) Les terrains destinés à la construction d’un immeuble d’habitation sont sou- mis à la TVA sur la marge (combinai- son art. 257-7 e 1 à 4 e alinéa et art. 257-6 e ) +DMTO à 5,09% Engagement de construire conférant au terrain sa qualité de TAB (à défaut, règles applicables aux terrains nus): - TVA sur le prix total (art. 257-7) par auto-liquidation par l’acquéreur (art. 285-3) - Exonération de DMTO (art. 1594-0 G) Immeuble neuf TVA sur le prix total (art. 257-7) et DMTO réduits à 0,715% (art. 1594 F quinquies) Immeuble autre qu’un immeuble neuf Si engagement de revendre: TVA sur marge (art. 257-6) et DMTO réduits à 0,715% (art. 1115) ou engagement de construire: cf. règles applicables aux TAB Hors champ TVA - DMTO à 5,09% Hors champ TVA - DMTO à 5,09% ou: Si engagement de construire: cf. règles TAB (1) DMTO (Droits de mutation à titre onéreux) 0,715%: droit départemental réduit (0,60%) +taxe Etat (0,10%) +Frais (2,5% du droit départemental) (2) 5,09%: droit départemental (3,60%) +taxe communale (1,20%) +taxe Etat (0,10%) +Frais (2,5% du droit départemental) (3) Terrain à bâtir: terrain nu ou recouvert de bâtiments destinés à être démolis, immeubles inachevés, droits de surélévation +engagement de construire pris par l’acquéreur (CGI art. 1594-0 G) ou repris par l’acquéreur (4) La TVA sur marge n’est pas exigée du vendeur marchand de biens (doc. adm. 8 A 45 n° 7) (5) Idem note 4 (6) Immeuble neuf: première cession dans les 5 ans suivant l’achèvement (CGI art. 257-7-2) (7) Immeuble autre qu’un immeuble neuf: immeuble achevé depuis plus de 5 ans ou qui, dans les 5 ans de cet achèvement a déjà fait l’objet d’une cession à titre onéreux à une personne n’intervenant pas en qualité de marchand de biens (CGI art. 257-7-2) 2mars 2010 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L A A T T V V A A I I M M M M O O B B I I L L I I È È R R E E A A P P R R È È S S L L A A R R É É F F O O R R M M E E > Un élément de simplification On constate en effet que le régime précédent distinguait trois situations pour les acquéreurs (marchand, particulier, assujetti) alors que le nouveau régime n’en distingue plus que deux : assujetti et non assujetti à la TVA. Il en est de même pour les vendeurs. > Entrée en vigueur Le texte de l’article ne comporte plus de précision sur la date d’entrée en vigueur (1 er juillet 2010 dans le texte antérieur). Elle est donc immédiate , en fonction de la date de promulgation de la loi. Vendeur Objet de la mutation Acheteur Assujetti à la TVA Non assujetti à la TVA Assujetti à la TVA Terrain NAB Exonéré de TVA (art. 261-5-2 e ), mais option possible (260-5 e bis) pour une taxation sur le prix total +DMTO à 5,09% (sauf engagement de revendre, DMTO à 0,715% - art. 1115) Exonéré de TVA (art. 261-5-2 e ), mais option possible (260-5 e bis) pour une taxation sur le prix total +DMTO à 5,09% (1) Terrain à bâtir (TAB) (2) TVA: - sur le prix total , lorsque le terrain avait ouvert d roit à déduction lors de son acquisition par le cédant - sur la marge lorsque le terrain n’avait pas ouvert droit à déduction lors de son acquisition par le cédant DMTO: - engagement de construire: exonération de DMTO (art. 1594-0 G) - engagement de revendre: DMTO réduits à 0,715% (art. 1115) - aucun engagement: DMTO de droit commun TVA: - sur le prix total , lorsque le terrain avait ouvert d roit à déduction lors de son acquisition par le cédant (3) - sur la marge lorsque le terrain n’avait pas ouvert droit à déduction lors de son acquisition par le cédant DMTO: - 5,09% lorsque la mutation est soumise à la TVA sur marge - 0,715% lorsque la mutation est soumise à la TVA sur le prix total (art. 1594 F quinquies) Immeuble neuf TVA sur le prix total (art. 257-7) et DMTO réduits à 0,715% (art. 1594 F quinquies) Immeuble autre qu’un immeuble neuf Exonéré de TVA (art. 261-5-2 e ) mais option possible (260-5 e bis) pour une taxation sur le prix total +DMTO à 5,09% (sauf engagement de revendre - art. 1115), ou application du régime de la marge (et DMTO de droit commun) Exonéré de TVA (art. 261-5-2 e ) mais option possible (260-5 e bis) pour une taxation sur le prix total +DMTO à 5,09% (4) Non assujetti à la TVA Terrain NAB TVA: hors du champ d’application DMTO - engagement de construire: exonération de DMTO (art. 1594-0 G) - engagement de revendre: DMTO réduits à 0,715% (art. 1115) - aucun engagement: DMTO de droit commun Hors du champ d’application de la TVA - DMTO à 5,09% Terrain à bâtir (TAB) (2) TVA: hors du champ d’application DMTO - engagement de construire: exonération de DMTO (art. 1594-0 G) - engagement de revendre: DMTO réduits à 0,715% (art. 1115) - aucun engagement: DMTO de droit commun Hors du champ d’application de la TVA - DMTO à 5,09% Immeuble neuf Si le cédant avait au préalable acquis l’immeuble cédé comme immeuble à construire: TVA sur le prix total (257-I-3-b 1 e ) et DMTO réduits à 0,715% (art. 1594 F quinquies) Si le cédant n’avait pas acquis l’immeuble en tant qu’immeuble à construire, hors champ TVA - DMTO à 5,09% (sauf engagement de revendre, DMTO à 0,715% art. 1115) Si le cédant avait au préalable acquis l’immeuble cédé comme immeuble à construire: TVA sur le prix total (257-I-3-b 1 e ) et DMTO réduits à 0,715% (art. 1594 F quinquies) Si le cédant n’avait pas acquis l’immeuble en tant qu’immeuble à construire, hors champ TVA et DMTO à 5,09% Immeuble autre qu’un immeuble neuf Hors du champ d’application de la TVA - DMTO à 5,09%, sauf engagement: - de revendre (DMTO à 0,715% - art. 1115); - de construire (exonération de DMTO: art. 1594-0 G) Hors du champ d’application de la TVA - DMTO à 5,09% (1) Les DMTO sont perçus au taux normal dans les deux cas (2) Modification de la définition du terrain à bâtir; terrains situés dans un secteur désigné comme constructible par un document d’urbanisme (3) Situation qui devrait rester théorique car les opérateurs d’amont peuvent neutraliser le droit à déduction (TVA collectée, mais non mentionnée dans l’acte) (4) Les DMTO sont perçus au taux normal dans les deux cas Source : rapport de la commission des finances du Sénat, n° 278, 9février 2010, p.250 et suivantes. 2mars 2010 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • Nous en retiendrons principalement la réforme de la TVA immobilière et quelques autres aspects: la réforme des taxes d’urbanisme, la réforme du crédit d’impôt développement durable et l’affectation des 500millions d’euros au titre du logement. ■ La réforme de la TVA L’article 11 reprend l’article 55 de la proposi- tion de la loi Warsmann, pour en accélérer l’adoption définitive. Si la France a appliqué les dispositions com- munautaires pour les meubles, elle a conser- vé des règles particulières pour les immeubles. En effet, la TVA immobilière, créée en 1963 est prélevée auprès de l’acquéreur, par trans- position des principes applicables pour les droits d’enregistrement, alors que la TVA classique est due par le vendeur. Il y a 3 motifs de non-conformité avec le droit communautaire: - pour le droit communautaire, le redevable est toujours le vendeur; - les terrains à bâtir acquis par les particu- liers sont exclus de la TVA immobilière, alors que le droit communautaire prévoit que ces opérations ne peuvent être exonérées de TVA; - le régime applicable aux marchands de biens, de TVA sur marge contredit le princi- pe de taxation aux différentes étapes de la production. Par ailleurs, les pouvoirs publics ont jugé nécessaire de mettre fin à cette situation, d’une part car une procédure contentieuse est engagée par la Commission européenne et d’autre part car cette situation suscite des cas d’évasion fiscale. En cas de vente de terrain à bâtir, les droits d’enregistrement sont de 0,715%, alors que selon le droit européen, elle doit être taxée à la TVA à 19,6%. Mais le cédant ne peut pas être recherché en paiement puisque le droit français choisit l’acquéreur comme rede- vable et l’acquéreur peut invoquer le droit communautaire pour refuser de payer la TVA. Le cédant peut invoquer le droit com- munautaire pour déduire la taxe sur ses dépenses d’amont et l’administration n’a pas la garantie que l’un des deux paiera la TVA sur l’opération. La réforme en trois principes Trois principes guident la réforme: - toutes les opérations sont en principe taxables, - certaines opérations peuvent être exonérées, - les opérateurs peuvent opter pour la TVA. 5 points demandent à être analysés: ➠ ➠ La notion de terrain à bâtir Actuellement la définition du terrain à bâtir est liée à l’engagement de construire de l’acquéreur, celui-ci devant être, sauf proro- gation, réalisé dans les 4 ans. La nouvelle définition (art. 257 II du CGI) désigne ainsi les terrains à bâtir: “les terrains situés dans un secteur désigné comme constructible du fait de leur classe- ment par un plan local d’urbanisme (PLU) ou par un document d’urbanisme en tenant lieu dans une zone urbaine ou dans une zone à urbaniser ouverte à l’urbanisation, ou par une carte communale dans une zone constructible”. Il n’y a donc plus de référence à une inten- tion de l’acquéreur. Celui qui achètera un terrain à bâtir sans droit à déduction de TVA et qui le revendra sera taxé sur la marge réalisée. Un aménageur qui achète un terrain à bâtir à un particulier ne paiera pas de TVA mais en le revendant, une TVA de 19,6% sera per- çue sur la différence entre le prix de vente et le prix du foncier (soit sur les aménage- ments). ➠ ➠ 2. Le redevable de la TVA devient le ven- deur du terrain à bâtir Désormais, le redevable est le vendeur et non plus l’acquéreur, ce qui met fin aux montages visant à éviter le paiement de la taxe. ➠ ➠ 3. La fin de l’exonération de TVA sur les terrains à bâtir C’est en 1999 qu’a été créée l’exonération de TVA pour les particuliers qui achètent un terrain à bâtir, contrairement au droit com- munautaire. Le nouveau régime rend la TVA applicable à ces opérations, mais en cas de vente de ter- rains entre particuliers, la vente reste soumi- se aux seuls droits d’enregistrement. ➠ ➠ 4. Le régime des marchands de biens La réforme introduit pour les opérateurs économiques la faculté d’une option pour la TVA, si l’achat du bien n’a pas ouvert de droit à déduction (ce qui concerne les ter- rains qui ne sont pas des terrains à bâtir et des immeubles achevés depuis plus de 5 ans). Ils pourront désormais, en optant pour la TVA, déduire la TVA collectée. Deux autres modifications: - la réforme prévoit un régime de TVA sur marge; - la réforme abroge l’article 852 du CGI qui prévoit des obligations de déclaration et de tenue de répertoire des mandats et des actes translatifs de propriété. ➠ ➠ 5. L’exigibilité de la TVA pour les VEFA Actuellement, la TVA est due lors de la signature de l’acte entre le professionnel et le particulier, or le droit communautaire pré- voit une exigibilité au fur et à mesure des versements ou à la livraison. Désormais, la TVA sera due lors de l’encaissement du prix. Le particulier qui ne peut pas opérer de déduction car il n’a pas payé de TVA sur l’assiette de sa construction ne sera plus redevable de la TVA Mais un particulier qui a acheté un immeuble en VEFA et le revend dans les 5 ans reste redevable de la TVA. Autres mesures ➠ ➠ La livraison à soi-même (LASM) Le rapport rappelle l’objectif de la LASM: il est de traiter de façon identique des opéra- teurs. Sans LASM, un opérateur qui fait construire un bâtiment sur un terrain lui appartenant ne serait pas taxé sur le terrain, alors que celui qui achète l’immeuble neuf l’est. Avec la LASM, les deux sont traités de la même manière. La réforme généralise la livraison à soi- même sauf si le bâtiment est vendu dans les deux ans de son achèvement. ➠ ➠ Le régime de l’article 1115 étendu Le régime “marchands de biens” de l’article 1115 du CGI, qui suspend de droit d’enregistrement les achats de terrains et d’immeubles bâtis, est étendu à tout profes- sionnel qui prend l’engagement de revendre dans les 5 ans. (La prorogation automatique d’un an du délai de 4 ans est donc intégrée au délai de base). ➠ ➠ Acquisition d’immeuble à démolir En cas d‘acquisition d’un terrain ou d’un immeuble ancien dont la démolition est envisagée et que l’acquéreur prend l’engagement de construire dans les 4 ans, il est prévu une exonération de droits de mutation. Ce régime est prorogé (art. 1594-0 G du CGI). ➠ ➠ Substitutions d’engagement L’article XXII de l’article 11 prévoit une sou- plesse dans les substitutions d’engagement (de construire ou de revendre). Les modifications de la CMP La commission mixte paritaire a apporté cer- L L E E P P L L F F R R E E C C T T I I F F I I C C A A T T I I V V E E D D É É B B A A T T S S suite de la page 5 ▲ 2mars 2010 9 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • P P L L F F D D É É T T E E C C T T E E U U R R S S D D E E F F U U M M É É E E taines modifications au texte initialement voté. - Précision sur les modalités d’application du taux réduit de TVA aux opérations de Pass foncier. - Les opérations ANRU. - L’exonération de droits lorsque l’acquéreur s’engage à construire dans un délai de 4 ans. Si le redevable n’est pas sûr de construire, l’administration admet qu’il puisse prendre un engagement de revendre dans le délai de 5 ans. Cette solution est reprise tout en pré- cisant qu’il n’est pas exigé que le bénéficiai- re soit un redevable déjà en position de cédant (voir nouvelle rédaction de l’article 1594-0 G qui n’évoque plus le cédant mais la personne à laquelle s’impose l’engagement). Adoption du texte de la CMP >Les députés ont examiné le texte de la commission mixte paritaire le 23février . À propos de la réforme de la TVA, le ministre chargé des relations avec le Parle- ment, Henri de Raincourt, a indiqué à cette occasion que cette “entrée en vigueur immé- diate n’entraînera évidemment aucune remise en cause des engagements ou com- promis de vente qui ont été conclus sous l’empire des anciennes rédactions ”. Gilles Carrez ajoute que les amendements “intègrent dans le régime de TVA immobi- lière les opérations d’accession sociale, qu’elles concernent le «Pass foncier» ou les opérations de cession dans le cadre de l’ANRU”. L’ensemble du texte a été voté. >Au Sénat, le texte a été voté le 25février. Philippe Marini confirme que la réforme de la TVA entrera en vigueur de manière antici- pée. Martin Hirsch ajoute qu’ une instruc- tion fiscale sera publiée dans les tout pro- chains jours. L’ensemble du texte a été voté. Débats à l’Assemblée ■ Précarité énergétique Benoist Apparu a indiqué que 75000 éco- prêts à taux zéro avaient été distribués en 2009 et il a confirmé le lancement d’un nou- veau dispositif destiné aux propriétaires occupants en milieu rural. L’objectif est de traiter en 8 ans les 800000 foyers les plus énergivores. Le financement est assuré par 500millions du grand emprunt, 600millions de l’Anah. Au total, 1,25milliard d’euros sera consacré aux réha- bilitations thermiques (JO AN déb. 10 fév. p.931). Les députés ont examiné le 23février le tex- te de la CMP sur la proposition de loi visant à rendre obligatoire l’installation de détec- teurs de fumée dans tous les lieux d’habitation. Damien Meslot se félicite de l’aboutissement, après 5 ans de débats, de ce texte qu’il avait préparé avec le député Pier- re Morange. Il indique que s’équiper d’un détecteur est la seule solution possible pour réduire les risques d’incendie domestique. La proposition prévoit que l’installation du détecteur est à la charge de l’occupant, qu’il soit propriétaire ou locataire . L’entretien incombera à l’occupant. Toutefois, pour les locations saisonnières, les meublés, les loge- ments de fonction et les foyers, l’entretien reviendra au propriétaire. Il ajoute que les Français auront un délai de 5 ans pour équi- per leur logement. Il précise que l’appareil ne coûte que 15 à 20euros et a une durée de vie de 5 à 7 ans. Benoist Apparu indique que le taux d’équipement est de 2% et que si nous attei- gnons 50%, le nombre de victimes sera divi- sé par deux. Après la campagne d’information de décembre dernier, le secré- taire d’Etat au logement affirme qu’il faut passer à l’obligation. Pierre Morange ajoute que l’installation sera obligatoire dans un délai maximum de 5 ans à compter de la date de promulgation du décret d’application. Pour favoriser l’installation des détecteurs, il invite les assureurs à “offrir gracieusement ce disposi- tif à chacun de leurs assurés ayant contracté une police d’assurance incendie”. Jean-Yves Le Bouillonnec se réjouit que la formule “détecteurs avertisseurs autonomes de fumée” ait été abandonnée au profit de celle de “détecteurs de fumée normalisés” car elle évitera la référence à un seul type de détecteur. Il déplore en revanche que n’ait pas été rete- nue l’idée de faire peser systématiquement sur le propriétaire l’installation du détecteur. Il ajoute, expliquant que le PS votera la pro- position, qu’il faudra poursuivre le travail en conduisant une véritable politique de réhabilitation des logements dégradés. Jean-Paul Lecoq reproche aussi au texte de faire peser l’obligation d’installation sur l’occupant. La proposition de loi a été votée. Le Sénat a examiné le texte de la CMP le 25février. Jean-Paul Emorine indique que le Sénat aurait souhaité confier aux proprié- taires le soin d’installer les équipements et ne charger les locataires que de l’entretien, mais qu’il s’est rallié à la position du Gou- vernement en CMP. Il ajoute que le décret précisera les cas dans lesquels l’installation pèsera sur le proprié- taire (meublés, locations saisonnières…) et les mesures de sécurité à mettre en œuvre dans les parties communes des immeubles. Benoist Apparu s’est engagé à publier les décrets dans les six mois . Jean-Claude Danglot regrette que l’Etat n’ait pas été mis à contribution pour aider les ménages modestes, mais Benoist Apparu observe qu’un détecteur ne coûte que 19euros. Le sénateur se réjouit en revanche que l’article 3 bis prévoie la nullité de la clause d’assurance qui sanctionnerait par la déchéance de ses droits, l’assuré qui n’aurait pas respecté la loi. Les assureurs ne seront pas contraints de minorer la prime d’assurance quand l’occupant installera un détecteur de fumée. Nicolas About fait part de ses réserves face à cette inflation législative et invite à ne pas “s’engouffrer dans le piège de la jurispru- dence des ascenseurs ”, rappelant que des milliards de charges supplémentaires pour les propriétaires et les locataires ont été engagés “parce que des mineurs avaient verrouillé volontairement le système de sécurité de l’ascenseur; il n’était pas ques- tion d’un défaut d’entretien général du parc français d’ascenseurs mais d’un acte délic- tueux, malveillant et isolé”. Il indique que la sanction en cas de défaut de pose est contrai- gnante et évoque les risques de contentieux: “si vous avez oublié […] de notifier à l’assureur l’état de son fonctionnement, ou encore si vous avez placé le détecteur dans la chambre mais que l’incendie s’est déclaré dans la cuisine, l‘assurance vous retiendra 5000euros de franchise”. L’ensemble du texte a été voté. ➠ Il comporte donc un 1 er article qui insère dans le CCH des articles L 129-8 et L 129-9. L’article L 129-8 prévoit que l’obligation d’installation, d’entretien et de bon fonction- nement incombe à l’occupant qu’il soit pro- priétaire ou locataire. Toutefois, dans les cas prévus par décret, l’obligation incombe au propriétaire non-occupant. ➠ L’occupant doit notifier l’installation du détecteur à son assureur. Un nouvel article L.122-9 du code des assurances permet à l’assureur de minorer la prime d’assurance lorsqu’il est établi que l’assuré s’est conforté à ses obligations. Mais il ne peut pas frapper de déchéance l’assuré qui ne respecte pas ses obligations (art. L.113-11 3 e ). ● ■ Détecteurs de fumée: le texte voté après 5 ans de débats 2mars 2010 10 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • M M A A R R C C H H É É Jean-François Humbert, président de la chambre des notaires de Paris, soulignait ce 25février en présentant le marché du loge- ment au 4 e trimestre 2009 que l’effet conju- gué de la baisse des prix de vente et de celle des taux d’intérêt a accru le pouvoir d’achat immobilier des ménages de 20%. En termes de perspectives, les notaires envi- sagent pour 2010 une poursuite du redresse- ment du volume des ventes et une stabilité des prix. En Ile-de-France En 2009 le nombre de ventes d’appartements anciens a reculé en Ile-de- France de -11,3% par rapport à 2008. En revanche, le neuf a progressé de +12%. Pour les maisons anciennes, le recul est de -8% dans l’ancien et de -11,5% dans le neuf. S’agissant des prix, les appartements anciens à Paris ont reculé de -3,9% au cours de l’année 2009, mais avec des écarts sensibles entre arrondissements. Seul le 1 er arrondisse- ment est en hausse (+1,7%), cinq arrondisse- ments reculent de plus de 6% (-6,2% pour le 19 e , -6,3% pour le 7 e , -6,5% pour le 5 e , - 7,2% pour le 9 e et -10,3% pour le 6 e ). Le 6 e reste l’arrondissement le plus cher de Paris (9010 € ) mais a repassé sous la barre des 10000 € . Les écarts peuvent aussi être très sensibles à l’intérieur d’un même arrondisse- ment. Dans le 8 e par exemple, le quartier de la Madeleine a progressé de +12,1% alors que le quartier du Faubourg du Roule a chu- té de -7,2%. Dans la petite couronne, les prix des apparte- ments ont reculé de -4,7%, plus dans les Hauts-de-Seine (-5,5%) que dans le Val-de- Marne (-4,7%) et surtout qu’en Seine-Saint- Denis (-2,3%). En grande couronne, la baisse de prix des appartements anciens est plus forte: -5,8%. Les écarts sont moins marqués entre départements mais peuvent être pro- noncés entre les communes. Ainsi les prix reculent de -11,4% en un an à Versailles et de -13,6% à Bussy-St-Georges, alors qu’ils progressent de +10,7% à Poissy. Pour les maisons anciennes, le recul est plus net: il est en moyenne de -8,9% en petite couronne, plus marqué dans les Hauts-de- Seine (-14,4%). En grande couronne, le repli est de -6,8%, plus marqué dans les Yvelines (-7,8%) et dans l’Essonne (-7,9%) qu’en Sei- ne-et-Marne (-6,3%) et que dans le Val- d’Oise (-5,1%). Deux communes affichent des baisses de prix atteignant ou dépassant 20%: la baisse est de -20% à Sartrouville et de -24,2% à Herblay. France entière: fort recul des transactions Pour la France entière, l’INSEE estime que les prix ont progressé de +1,8% au 4 e trimestre 2009 (+1,5% pour les appartements et +2,1% pour les maisons). En revanche, l’évolution est négative pour l’ensemble de l’année: de -4,4%, un peu moins marquée pour les appartements (-4,2%) que pour les maisons (-4,6%). Quant au volume des transactions, il se redresse un peu. Le nombre de transactions en un an est estimé à 575 0000 sur la période décembre2008 à novembre2009, en hausse de 3% par rapport à la période sep- tembre2008 à août 2009. Mais on est bien loin des 800000 transactions annuelles qui étaient comptabilisées en moyenne pour la période 2001 à 2007. Arr t Prix au m 2 Évolu- tion Arr t Prix au m 2 Évolu- tion I e 8210 € +1,7 % XI e 5930 € -2,8% II e 7040 € -2,4% XII e 5800 € -3,6% III e 7540 € -0,9% XIII e 5890 € -3,2% IV e 8900 € -0,7% XIV e 6470 € -3,8% V e 7950 € -6,5% XV e 6460 € -4,8% VI e 9010 € -10,3% XVI e 7250 € -3,5% VII e 8890 € -6,3% XVII e 6120 € -2,4% VIII e 7950 € -1,2% XVIII e 5480 € -2,3% IX e 6320 € -7,2% XIX e 4720 € -6,2% X e 5620 € -4,4% XX e 5220 € -2,7% L es prix à Paris au 4 e t rimestre 2009 Prix des appartements anciens et évolution annuelle. Source Base BIEN Notaires Paris-Ile-de-France Département Prix au m 2 Évolution Paris 6250 € -3,9% Hauts-de-Seine 4370 € -5,5% Seine-St-Denis 2870 € -2,4% Val-de-Marne 3580 € -4,7% Petite couronne 3670 € -4,7% Seine et Marne 2540 € -5,3% Yvelines 3330 € -6,0% Essonne 2470 € -5,9% Val-d’Oise 2560 € -5,8% Grande couronne 2760 € -5,8% Département Prix Évolution Hauts-de-Seine 475500 € -14,4% Seine-St-Denis 248100 € -5,4% Val-de-Marne 319300 € -6,7% Petite couronne 311300 € -8,9% Seine et Marne 222300 € -6,3% Yvelines 333800 € -7,8% Essonne 260600 € -7,9% Val-d’Oise 254100 € -5,1% Grande couronne 258200 € -6,8% Prix des appartements anciens Prix des maisons anciennes Les prix des logements en France ont reculé de -4,4% en 2009 D D É É B B A A T T S S ■ Occupation des halls d’immeubles À l’occasion de l’examen du projet de loi d’orientation et programmation pour la per- f ormance de la sécurité intérieure (LOPSI), le député François Pupponi a proposé un amendement (n°247) relatif à l’occupation abusive des halls d’immeubles. Partant du constat que les textes existants sont inappli- qués, il propose de faire de cette infraction une contravention et, en cas de récidive, un délit (JO AN déb. 12 fév. p.1140). Jean- Christophe Lagarde soutient cette proposi- tion (amendement voisin n°196, qui vise les occupations des espaces communs, par- kings souterrains ou toits d’immeubles col- lectifs d’habitation). Brice Hortefeux salue cette “bonne initiative” et précise que le délit demeure, dès lors qu’il y a menaces ou voies de fait. L’amendement n°196, qui réécrit l’article L 126-3 du CCH est voté (p.1141) à l’unanimité. Ce texte sera complété par une nouvelle contravention sanctionnant tout tapage dans un hall d’immeuble doté d’un contrô- le d’accès (demande de Jean-Christophe Lagarde, que le ministre s’est engagé satis- faire par voie réglementaire). L’ensemble du projet de loi a été voté le 16février. ■ Eau potable Le prix de l’eau étant en hausse, l’accès à l’eau potable devient plus difficile pour les ménages les plus modestes. C’est ce qui a motivé l’adoption d’une proposition de loi au Sénat, défendue par Christian Cambon. Le sénateur observe que la hausse du prix est liée à la multiplication des normes de potabilité. Il cite l’exemple de l’éradication des conduites en plomb en Ile-de-France qui a, à elle seule, une incidence de près de 20 c d’euros par mètre cube (JO Sénat déb. 12 fév. p.1248). Il propose un mécanisme d’attribution de subvention directe via les centres commu- naux d’action sociale. Il remarque que le dispositif d’aide via les fonds de solidarité logement est insuffisant car il ne permet pas d’aider les occupants en logements collec- tifs , qui paient l’eau dans leurs charges. Le rapporteur Michel Houel explique qu’il est prévu de permettre aux services de l’eau d’appuyer l’action du FSL en définissant, par convention un mode de calcul de la contribution aux charges d’eau pour les immeubles collectifs d’habitation (p.1250). L’aide sera financée par une contribution de 0,5% . Chantal Jouanno indique que les distributeurs d’eau devront financer le dis- positif de solidarité dans une limite de 0,5% de la facture d’eau. Le dispositif est inséré à l’article L2224-12-3-1 du code général des collectivités territoriales. L’article unique a été voté (p.1259). 2mars 2010 11 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E E X C E P T I O N N E L LE R é s e r vé e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S Présidence de la République Constance Le Grip quitte ses fonctions de conseillère technique à la présidence de la République (arr. du 11février 2010, J.O. du 1 6, @). Cabinets ministériels ➠ Ecologie : Thomas Allar est nommé conseiller technique au cabinet de Jean- Louis Borloo (arr. du 12 fév. 2010, J.O. du 19, @). Philippe Duclaud quitte ses fonctions de directeur adjoint au cabinet de la secrétai- re d'Etat, Chantal Jouanno (arr. du 12février 2010, J.O. du 16, @). ➠ Développement de la région capitale : Stephan de Fay est nommé directeur adjoint du cabinet du secrétaire d'Etat, Christian Blanc. (Arrêté du 25janvier 2010, J.O. du 17février, @) ➠ Commerce, PME : Solenne Chardigny est nommée conseillère technique auprès d'Hervé Novelli (arr. du 1 er février 2010, J.O. du 17, @). Administration et organismes publics ✓ Équipement : Jean-Yves Sommier est nommé directeur départemental de l'équipement et de l'agriculture de Seine- et-Marne. (Arrêté du 26janvier 2010, J.O. du 17février, @). ✓ Conseil national des villes : 55 personnes sont nommées à ce Conseil; soit 25 élus titulaires de mandats nationaux ou locaux, 15 représentants d'associations et d 'organismes œuvrant la politique de la ville et de syndicats et 15 personnalités qualifiées. Nathalie Apparé (1 e adjointe au maire de Rennes) et Xavier Lemoine (maire de Montfermeil) sont nommés vice- présidents. (Arrêté du 16février 2010, J.O. du 18 fév. p.2982) Conventions collectives ➠ Personnel des cabinets d'avocats : il est envisagé l’extension de l’avenant n°96 du 23octobre 2009 portant sur les indemni- tés de fin de carrière . (Avis publié au J.O. du 16 fév. 2010, p.2888). ➠ Organisations professionnelles de l'habitat social : un avis d’extension a été publié concernant deux textes: - Annexe du 20octobre 2009 à l'accord sur la formation professionnelle tout au long de la vie. - Annexe du 20octobre 2009 à la conven- tion collective nationale concernant les nouvelles codifications. (J.O. du 17février, p.2936). ➠ Avocat salarié : il est envisagé l'extension de l’avenant n°13 du 30octobre 2009 inti- tulé: « Licenciement et rupture conven- tionnelle, départ et mise à la retraite » (avis publié au J.O. du 17 fév. p.2940). ➠ Sociétés coopératives d'HLM : l’accord national professionnel du 4novembre 2009 (emploi des seniors) et son avenant n°1 du 13janvier 2010 ont fait l’objet d ’un avis d’extension (J.O. du 20février 2010, p.3220). Recours sur la constitutionnalité des lois La loi organique du 10décembre 2009 a créé un recours sur la constitutionnalité d’une loi lorsque celle-ci porte atteinte aux droits et libertés garantis par la Constitu- tion. Des textes d’application ont été publiés. - Un décret n°2010-148 du 16février 2010 (J.O. du 18février 2010, p.2969) organise les modalités du recours. Son premier cha- pitre concerne les recours devant les juridic- tions dépendant du Conseil d'Etat et le second celles applicables devant les juridic- tions dépendant de la Cour de cassation . - Un autre décret (n°2010-149 du 16février 2010, J.O. du 18 p.2973) est rela- tif à la continuité de l'aide juridiction- nelle en cas d'examen de la question prio- ritaire de constitutionnalité par le Conseil d'Etat, la Cour de cassation et le Conseil constitutionnel. Le texte fixe le principe que l'aide juridic- tionnelle demeure acquise à son bénéfi- ciaire en cas d'examen par le Conseil d'Etat, la Cour de cassation ou le Conseil constitutionnel d'une question prioritaire de constitutionnalité (art. 53-1 nouveau du décret du 19décembre 1991). Électricité Un arrêté du 15février 2010 modifie l'arrêté du 23avril 2008 relatif aux pres- criptions techniques de conception et de fonctionnement pour le raccordement à un réseau public de distribution d'électricité en basse tension ou en moyen- ne tension d'une installation de produc- tion d'énergie électrique (J.O. du 19février 2010, p.3026). Pouvoirs publics Un décret n°2010-146 du 16février 2010 modifie le décret n°2004-374 du 29avril 2004 relatif aux pouvoirs des préfets, à l'organisation et à l'action des services de l'Etat dans les régions et départements (J.O. du 17février 2010, @). Tourisme Les communes de Perros-Guirec (Côtes- d'Armor) et celle de Giffaumont-Cham- paubert (Marne) ont été classées comme stations de tourisme par décrets du 18février 2010 (J.O. du 20février, p.3072). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre +5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART ns 29 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . P as moins de 7 groupes de bailleurs de logements sociaux ont signé le 24février avec le secrétariat d’Etat au logement des accords cadre relatifs aux engage- ments d’utilité sociale. Ces 7 groupes, qui totalisent 700000 logements, soit 1/5 e du parc, se sont engagés à construire 130000 logements sociaux sur la période 2011-2016. ■ 4 axes Benoist Apparu indique les 4 axes qui orientent ces engagements: 1. ils sont territorialisés , afin de pro- duire des logements là ou les besoins sont les plus importants. Alors que, en moyenne nationale, 25% des logements sont produits en zone A, l’objectif est de faire passer ce taux à 35% en 2011. Pour les 7 groupes concernés, le taux est déjà de 47%, l’objectif est d’atteindre un taux de 53%. 2. Engagement envers les plus modestes : pour les 7 groupes, 18% des logements sont financés en PLAI; ce taux doit passer à 21%. 3. Vente des logements : Benoist Apparu indique que les groupes s’engagent à vendre 1% de leur patri- moine par an (soit 7000 logements par an) à l’horizon 2016, alors qu’on est actuellement à 0,2% environ. Pour un prix de vente moyen de 50000 € , cela représente une source de fonds propres de 350millions d’ € . 4. Développement durable : 4 des 7 organismes s’engagent à construire 100% de leur production en BBC dès le 1 er janvier 2012 (soit un an d’avance sur le Grenelle). Les signataires s’engagent à traiter en réhabilitation d’ici 2020 tous les immeubles qui sont en catégorie, E, F et G de la grille du diagnostic de perfor- mance énergétique. ■ Déclinaison locale Ces accords cadre ont désormais vocation à être déclinés au niveau local par la sig- nature avec les préfets des conventions d’utilité sociale. Benoist Apparu insiste sur le fait que la c ohérence d’une stratégie de groupe n’est pas incompatible avec la définition d’objectifs au niveau local. Les bailleurs présents ont souligné les aspects positifs de la politique de vente et notamment l’intérêt d’un apport de fonds propres aux organismes. Patrick Lachmann (GCE Habitat) par exemple indiquant accompagner les locataires dans leurs parcours résidentiels, mais Moncef Zniber (Arcade) relevant aussi que la vente de patrimoine est un vrai métier qui suppose de disposer d’équipes pour cela. Plus circonspect toutefois, Jean-Luc Berho (Action Logement) a rappelé qu’il travail- lait sur l’élaboration d’une charte de la vente HLM et qu’il fallait répondre aux questions suivantes: où? à qui? quoi? dans quelles conditions? et que fait-on du produit de la vente? Benoist Apparu affirme que le chiffre de 1% correspond à un objectif de vente et non à un objectif de mise en vente; il reconnaît que cet objectif de vente ne figure pas dans la loi mais qu’il se trouve dans la convention signée en 2007. Quant à André Yché (SNI), il a indiqué que le monde HLM vivait une vraie révo- lution car il s’agit de passer d’une approche globale à un suivi individualisé. Alors que les débats passés portaient sur les statuts des organismes ou sur le statut des prêts, ils portent désormais sur les occupants, “ce qui remet le locataire au centre de nos préoccupations”, ce qu’il qualifie de “vraie révolution”. Une orien- tation qu’approuve le secrétaire d’Etat qui souligne par ailleurs qu'il faut mettre en perspective l’objectif de vente, de 1% du patrimoine par rapport à l’objectif de construction, qui est de 3% par an. Les signataires Patrick Lachmann, CGE Habitat Pierre Carli, Logement Français André Yché, SNI Moncef Zniber, Groupe Arcade Dominique Duband, Batigère Yves Laffoucrière, I 3 F Christian Guiganti, Polylogis 2mars 2010 12 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R E E N N C C O O N N T T R R E E S S 7 groupes de bailleurs sociaux s’engagent à vendre 1% du parc Les organismes HLM s’engagent à construire 130000 logements entre2011 et2016 et à vendre chaque année 1% du parc. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos +5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine Cegereal recherche des investissements pour 2010 Fait marquant de l’année 2009 pour la fon- cière Cegereal, son actionnaire principal de, Commerz Real, qui détenait 67% du capi- tal a cédé en décembre un bloc représen- tant 7% du capital à un investisseur privé suisse. Raphaël Tréguier, directeur général délégué, qui présentait les résultats de la foncière ce 23février, confirme ainsi que la société va conserver son statut SIIC. Le nombre d’actionnaires a fortement pro- gressé en 2009: il est passé de 842 en jan- vier2009 à 1596 en janvier2010. Autre événement de l’année, la société a cédé un droit immobilier à Aviva pour 7millions d’euros. Il s’agit d’une bande de terrain qui va permettre de faciliter la construction de la tour Carpe Diem. Changement de stratégie pour la politique de commercialisation de l’immeuble Arcs de Seine à Boulogne. Avec l’annonce du départ de Bouygues Télécom de cet immeuble, Cegereal a décidé de commer- cialiser en proposant une division du site. Mais Raphaël Tréguier indique que s’il est ouvert à la divisibilité du site, il faut garder la qualité des immeubles. La distribution est en baisse (proposition d’un dividende de 1,70 € par action, contre 1,95 € en 2009). La foncière recherche des opportunités de croissance: le type d’investissement visé est des grands immeubles de bureaux (plus de 20000m 2 ) de plus de 50millions d’euros, sous garantie décennale. La croissance se fera par un prêt de l’actionnaire Commerz Real, relayé dans une 2 e étape par une aug- mentation de capital. Mais les offres sont rares et Raphaël Tréguier observe qu'il n’y a eu en 2009 sur le marché que 18 transac- tions de plus de 50millions d’euros. La valeur du patrimoine de Cegereal est estimée à 828M € . Pour 2010, la foncière vise une capitalisation d’un milliard d’euros. Cela lui permettra d’avoir une plus grande liquidité mais aussi de mieux diversifier le risque locatif et d’accéder au SBF 120. Entre2008 et2009, 81% des baux ont été renégociés. Le montant des loyers perçus en 2009 (57,5 M € ) est resté proche de celui de 2008 (58,5 M € ). À noter qu’une part des immeubles (30%) est louée avec une indexa- tion fixe de 3% ou de 3,5% par an. Cela permet d’éviter les évolutions erratiques de l’ICC, dans l’attente de l’adoption de l’ILAT, à laquelle Cegereal est par ailleurs favorable ●
