JURISPRUDENCE RECENTE p. 2 à 4
Baux en général
Nullité d’un bail pour dol : réservée au cocontractant
Rédaction d’un bail : clause illicite et responsabilité du notaire
Effondrement d’un mur mitoyen : responsabilité du bailleur
Baux d’habitation
Congé pour vente : pas de transmission du règlement de copropriété, le cas des conjoints locataires
Procédure
Après remembrement : compétence administrative
Contrats de vente
Promesse de vente : un cas de rupture abusive de pourparlers
ACTUALITE p. 6 et 7
Le projet de loi « engagement national pour le logement »
Le projet d’ordonnance sur l’habitat indigne
En bref : avocats
LEGISLATION p. 4
Adaptation au droit européen : environnement et bruit
EN BREF p. 8
Au fil du J.O. :
Le conseil du tourisme, une commission pour « la transparence et la qualité des cessions du patrimoine immobilier de l’Etat »
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LOI HOGUET p. 5
Le décret d’application de la loi Hoguet réformé par un décret du 26 octobre 2005
JURISPRUDENCE RECENTE p.2à4 Baux en général Nullité d’un bail pour dol: réservée au cocontractant Rédaction d’un bail: clause illicite et responsabilité du notaire Effondrement d’un mur mitoyen: responsabilité du bailleur Baux d’habitation Congé pour vente: pas de trans- mission du règlement de copropriété, le cas des conjoints locataires Procédure Après remembrement: compéten- ce administrative Contrats de vente Promesse de vente: un cas de rup- ture abusive de pourparlers ACTUALITE p.6et7 Le projet de loi « engagement national pour le logement » Le projet d’ordonnance sur l’habi- tat indigne En bref: avocats LEGISLATION p.4 Adaptation au droit européen: environnement et bruit EN BREF p.8 Au fil du J.O.: Le conseil du tourisme, une commis- sion pour « la transparence et la qua- lité des cessions du patrimoine immo- bilier de l’Etat » Nominations Sur votre agenda Le décret de la loi Hoguet est paru C e ne sont pas des mesures de grande politique, ce sont de mesures concrètes qui faciliteront la vie des professionnels: le décret du 21octobre, qui réforme le décret d’application de la loi Hoguet comporte une série de mesures de simplification de la réglementation. En voici trois: le décret porte à 10 ans la durée de validité des cartes professionnelles (au lieu d’un an), il autorise le règlement des honoraires par carte bancaire et il permet la tenue des différents registres répertoires par voie informatique. Par ces trois mesures concrètes, qui répondent aux attentes des profession- nels, c’est un peu de complexité administrative qui se réduit. On relèvera aussi la création d’une nouvelle carte pour les marchands de listes. Il y a donc désormais trois cartes: transaction, gestion immobilière et marchands de listes. La chambre Fnaim de Paris Ile- de-France se réjouit: «nous avons été écoutés et entendus!» tout en relevant que la réglementation vise à un plus grand profession- nalisme des acteurs de l’immobilier en renforçant les conditions d’aptitude professionnelle (bac +3). L e projet de loi portant « engagement national pour le logement » a été présenté en conseil des ministres le 26octobre (lire en page6). Le titre évoque de grandes ambitions, le contenu est plus modeste. On peut observer que le projet a pour effet de redonner davantage de pouvoirs à l’Etat par rapport aux collectivi- tés locales, par exemple en autorisant le préfet à demander à la commune de modifier son document d’urbanisme s’il limite «grave- ment» les possibilités de construire. D ans la jurisprudence, on s’arrêtera à deux arrêts. L’un de la Cour de cassation qui indique qu’il n’est pas nécessaire, dans un congé pour vente de locaux soumis à la loi de 1989, de transmettre au locataire la copie du règlement de copropriété (lire en page2). L’autre de la Cour d’appel de Paris qui concerne la vente de locaux de bureaux . Le propriétaire des bureaux avait refusé de signer une promesse de vente, déjà signée par les bénéficiaires, car il avait reçu une offre d’achat plus intéressante; la cour d’appel sanctionne son attitude qualifiée de rupture abusive de pourparlers. Bertrand Desjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO 209 8NOVEMBRE 2005 ISSN 1622-1419 6 E ANNEE AU SOMMAIRE .. immobilier LOI HOGUET p.5 Le décret d’application de la loi Hoguet réformé par un décret du 26octobre 2005 JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 site internet: jurishebdo.fr Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr Secrétariat: Sabine Petit JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart RCS Nanterre 443034624000 17 APE 221 C Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 Dépôt légal: à parution Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur Impression: Com-Copie Clamart Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine 8novembre 2005 page 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE Nullité d’un bail pour dol ❑ Réservée au contractant (Cass. Civ. 3 e , 18 oct. 2005, n°1117 F-P +B, rejet) Le sous-acquéreur d’un immeuble loué, estimant que le loyer était sous-évalué, voulait obtenir pour dol la nullité du bail conclu par le propriétaire d’origine. Ce propriétaire avait confié la gestion de son immeuble à la société UFFI qui avait pris en location une partie de l’immeuble: «la société UFFI, agissant tant en qualité de preneuse que de mandataire de la baille- resse» avait pris en location un local au rez-de-chaussée et 5 emplacements de stationnement. Le sous-acquéreur voulait se prévaloir d’une clause de subrogation dans les deux actes de vente, mais sans succès. La cour d’appel avait refusé d’an- nuler le bail pour dol et la Cour de cassa- tion confirme la décision: «Mais attendu que, l’action en nullité relative pour dol étant réservée à celui des contractants dont le consentement a été vicié , la cour d’ap- pel a exactement retenu qu’en dépit de la subrogation générale qu’elle détenait en vertu des actes de vente, la société FP Invest [sous-acquéreur] étant sans qualité pour engager une action en nullité à rai- son du dol dont aurait été victime Mme de B.[bailleresse]». Le pourvoi est donc rejeté. Observations de Jurishebdo : le Code civil a prévu une protection du contractant, qui peut engager une action en nullité du contrat, ici du bail, pour dol (art. 1116). Or cette action est réservée à la victime indique la cour de cassation. Elle ne peut pas être exercée par l’acquéreur en dépit d’une clause de subrogation qui permet en principe à l’acquéreur d’exer- cer toutes les actions qu’aurait pu inten- ter le vendeur lui-même. Notons toute- fois qu’en 1995, la Cour de cassation avait indiqué que l’action en nullité pour vice du consentement est, en raison de son caractère patrimonial, transmise, après son décès, aux ayants cause univer- sels du contractant dont le consentement a été vicié (Civ. 1e, 4juillet 1995, Bull. I, n°291). Mais dans l’affaire que juge ici la Cour de cassation, il s’agissait d’un ayant cause à titre particulier Rédaction d’un bail ❑ Clause illicite et responsa- bilité du notaire (Cass. Civ. 3 e , 18 oct. 2005, n°1115, F-P +B, cassation partielle) Dans un bail notarié, il avait été inséré une clause mettant à charge du preneur une «indemnité de dépréciation» de 190000 $ sur laquelle 100000$ avaient déjà été perçus. Assigné en paiement, le locataire invoquait à titre reconvention- nel la nullité de la clause relative à l’in- demnité de dépréciation. Il obtient l’an- nulation de la clause. «Attendu que la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à de simples argu- ments, a légalement justifié sa décision en retenant, par motifs propres et adop- tés, que, s'agissant d'un contrat de droit interne, la monnaie de paiement devait être nécessairement le franc ou l’euro et non une monnaie étran- gère ce qui équivalait à une indexa- tion dont la référence n'avait aucune relation avec l'une ou l'autre des parties et en en déduisant que la clause litigieu- se, prohibée par l'ordonnance du 4février 1959 modifiant l'article79 de l'ordonnance du 30décembre 1958, devait être annulée et la somme versée restituée; Mais sur le troisième moyen du pourvoi principal; Vu l’article1382 du Code civil; Attendu que, pour débouter la société Standard Marigot [bailleur] de ses demandes dirigées à l'encontre de la SCP Mouial, Ricour-Brunier, Balzame tendant, d'une part, à la garantir des condamna- tions prononcées à son encontre, d'autre part, à la condamner à lui payer la contre-valeur de l'indemnité de déprécia- tion non perçue, l'arrêt retient que la SCP de notaires n'est intervenue que pour conférer la forme authentique à une convention déjà parfaite, le premier ver- sement en dollars américains ayant déjà été effectué; Qu'en statuant ainsi, alors que le notai- re ne peut décliner le principe de sa responsabilité en alléguant qu'il n'a fait qu'authentifier l'acte établi par lesparties , la cour d'appel a violé le tex- te susvisé». Observations de Jurishebdo : deux indica- tions à retenir de cette décision. La pre- mière est relative à la clause du bail. Il est obligatoire de se référer à l’euro et une clause obligeant le débiteur à s’acquitter en monnaie étrangère est donc nulle pour les contrats de droit interne. La seconde est relative à la responsabilité du notaire: celui-ci ne peut pas décliner sa responsabilité au motif qu’il ne serait intervenu que pour authentifier l’acte. Le pourvoi soutenait que le devoir de conseil du notaire l’oblige à informer les parties des conséquences des engage- ments qu’elles contractent et d’assurer la pleine efficacité des actes qu’ils reçoivent. L’argument a porté Congé pour vente ❑ Pas de transmission du règlement, le cas des conjoints (Cass. Civ. 3 e , 19 oct. 2005, 19 oct. 2005, n°1110, FS-P +B, rejet) Cet arrêt apporte deux précisions sur le congé pour vente d’un logement soumis à la loi du 6juillet 1989. L’une porte sur la détermination du bien vendu, l’autre sur le statut matrimonial du locataire. Le locataire soutenait que le congé pour vente qu’il avait reçu était nul. Le pre- mier motif tenait à l’insuffisante détermi- nation du bien à vendre car le bailleur n’avait pas indiqué le numéro du lot et le nombre de tantièmes de copropriété affectés au logement mis en vente. Le deuxième motif était lié au fait que le locataire s’était marié en cours de bail et Après remembrement: compé- tence administrative Un arrêt avait considéré fondée la demande en bornage entre une parcelle incluse dans le périmètre du remembre- ment et une parcelle exclue de ce péri- mètre, au motif que l’empiétement résul- tait d‘une erreur imputable aux organes de remembrement. Il est cassé: «Une juridiction de l’ordre judiciaire ne peut remettre en cause les limites d’un remembrement dont les opérations ont été clôturées» (Cass. Civ. 3 e , 19 oct. 2005, n°1108, FS-P +B, cassation partielle). 8novembre 2005 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE que le congé était adressé à lui seul et non à son épouse. Les deux arguments sont rejetés: «Mais attendu qu'ayant constaté que la location portait sur des locaux et leurs accessoires dans un immeuble soumis au régime de la copropriété, ledit immeuble figurant au cadastre de la commune de Giroussens sous le n os 845, 846, 850 et 1305 de la section D, le lot n o UN du règlement de copropriété consistant en un bâtiment d'habitation de trois niveaux et les 230/1000 èmes des parties communes générales, et que le congé pour vendre du 23juin 2000 avait été donné pour des locaux sis à Giroussens consistant en un bâtiment d'habitation de trois niveaux dépendant d'un immeuble en copropriété nos845, 846, 850 et 1305 de la section D du cadastre de ladite commune, la cour d'appel, qui en a déduit que l'offre de vente comprise dans le congé correspondait aux seuls locaux loués et a exactement retenu que le congé n'avait pas à être accompa- gné du règlement de copropriété ni de l'état descriptif de division, a, abstrac- tion faite d'un motif surabondant, léga- lement justifié sa décision de ce chef; Sur le deuxième moyen: […] Mais attendu qu'ayant à bon droit énon- cé que l'article9-1 de la loi du 6juillet 1989 faisait peser sur le locataire une obligation d'information de son lien matrimonial impliquant une démarche positive de sa part envers son bailleur et que la preuve que cette information avait bien été donnée incombait au preneur, la cour d'appel, qui a souverainement retenu que cette preuve n'était pas rapportée, en a exac- tement déduit que le congé notifié à M.B. [locataire] seul était opposable à son épouse». Le pourvoi est donc rejeté. Observations de Jurishebdo : l’article9-1 de la loi de 1989, qui a été ajouté au tex- te initial en 1994 oblige le locataire à prévenir le bailleur qu’il s’est marié. A défaut, le bailleur peut valablement adresser au seul locataire avec lequel il a conclu le bail un congé, ou une offre de nouveau bail. Cette disposition constitue un aménagement du principe de l’article1751 du Code civil qui accorde aux deux époux une cotitularité du bail et impose donc au bailleur de délivrer un acte à chacun des conjoints. En application de l’arrêt rapporté, même si le bailleur avait précédemment adressé un courrier au locataire et à son conjoint, cela n’emporte pas nécessairement preu- ve de ce que l’existence du conjoint «a été portée à la connaissance du bailleur». Selon la Cour de cassation, l’article9-1 impose une «démarche positive» du loca- taire. Mais rappelons que la loi ne pré- voit pas les modalités de cette informa- tion, la Cour de cassation s’en remet au pouvoir souverain d’appréciation du juge du fond. Le deuxième point était relatif à la déter- mination du bien vendu. La Cour de cas- sation approuve la solution de la cour d’appel mais apporte surtout une préci- sion, ce qui est plus intéressant, sur l’in- formation qui doit être transmise au locataire dans le congé pour vente, de façon à ce qu’il soit en mesure d’exercer son droit de préemption. Elle indique qu'il n’est pas nécessaire de fournir l’état descriptif de division ni de transmettre le règlement de copropriété. Alors que la réponse à cette question était incertaine, la cour de cassation indique clairement qu’il n’est pas nécessaire de transmettre cette information au locataire Effondrement d’un mur mitoyen ❑ Responsabilité du bailleur (Cass. Civ. 3 e , 19 oct. 2005, n°1109, FS-P +B rejet) Un locataire commerçant avait assigné son bailleur à la suite de l’effondrement du mur mitoyen de l’immeuble dans lequel il exploitait son fonds de commer- ce. Le voisin et les assureurs du bailleur et du voisin étaient également assignés. La cour d’appel avait condamné l’assureur du bailleur, solution confirmée par la Cour de cassation: «Mais attendu, d'une part, que le copro- priétaire d'un mur mitoyen doit suppor- ter seul les frais de réparation ou de reconstruction de ce mur lorsque la répa- ration ou la reconstruction est rendue nécessaire par son propre fait ou par le fait des choses qu'il a sous sa garde; qu'ayant relevé que la configuration des lieux et l'ancienneté des remblais sur les- quels s'appuyaient les fondations démon- traient que les caves faisaient partie d'un ensemble homogène, les poussées hori- zontales des voûtes s'équilibrant les unes les autres, et que la voûte de la cave de l'immeuble des époux M.[bailleurs] avait été supprimée et remplacée par un plan- cher situé au-dessus des voûtes, ce qui avait eu pour effet de laisser la poussée horizontale de la voûte de l'immeuble de M.L. [voisin] s'exercer sur le seul mur mitoyen qui s'était effondré, la cour d'appel a pu en déduire que la cave de l'immeuble des époux M.avait été l'ins- trument du dommage et retenir que ceux-ci étaient responsables du sinistre; Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu à bon droit que la circonstance que les époux M.et M.L. se trouvaient conjoin- tement et indivisément propriétaires du mur ne pouvait priver M.L. du droit à obtenir réparation de ce mur par le propriétaire responsable du sinistre , la cour d'appel en a exactement déduit, répondant aux conclusions, que la société Thélem assurances, assureur de responsa- bilité des épouxM., devait garantir ces derniers de l'intégralité des dommages qu'ils avaient causés aux tiers; D’où il suit que le moyen n’est pas fon- dé». Observations de Jurishebdo : lorsqu’un mur est mitoyen, le principe est que les deux voisins doivent supporter propor- tionnellement aux droits de chacun les frais de réparation ou de reconstruction (art. 655 du Code civil). Mais si les répara- tions sont rendues nécessaires par le fait d’un des copropriétaires, celui-ci doit en assumer seul la charge, en vertu d'une jurisprudence bien établie (exemple Civ. 3e, 21 déc. 1988, Bull. III, n°188). L’arrêt rapporté en apporte une nouvelle illus- tration. Dans les rapports entre bailleurs et locataire, on peut constater que le locataire obtient condamnation de son bailleur et de l’assureur du bailleur Promesse de vente ❑ Rupture abusive de pourparlers (CA Paris, 2 e ch. B 20octobre 2005, n°04/00242) Une société avait mis en vente des locaux de bureaux. Une promesse de vente avait été prépa- rée par le notaire du vendeur, signée par les bénéficiaires et adressée au vendeur 8novembre 2005 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE avec un chèque pour le paiement des droits d’enregistrement. Le projet d’acte prévoyait d’autoriser les bénéficiaires à effectuer des travaux dans les locaux, dès avant signature de l’acte authentique. Or le vendeur avait ensuite retourné le pro- jet d’acte et signé une promesse de vente avec un autre acquéreur, pour un prix plus élevé. La cour d’appel estime qu’il y a eu de la part du propriétaire une rupture abusive de pourparlers: «Considérant qu'il résulte de cet échan- ge de télécopies que [le notaire du pro- priétaire] a d'abord envoyé [au notaire des candidats acquéreurs] un projet de promesse de vente, puis à réception des «derniers éléments manquants», un pro- jet de promesse de vente définitif, qui n'était pas un simple document de travail comme le soutient l'intimée, puisqu'elle était établie en trois exem- plaires et devait être retournée accompa- gnée des frais d'enregistrement, Considérant que cet envoi de promesses de vente, par chronopost et non plus par télécopie, à l'initiative du notaire manda- taire de la promettante, exprimait donc une pollicitation ferme de la part de la société Ox Promotion [propriétaire]; Que ce projet définitif n'ayant pas été, toutefois, ratifié par la promettante, cet- te dernière n'est pas engagée par un document qui n'a été signé que par les bénéficiaires de la promesse; Considérant que, selon les écritures de l'intimée, celle-ci a fait visiter les locaux dont s'agit à des «acquéreurs potentiels» le 4mai 2000, jour même de la signature de la promesse de vente par les appe- lants; […] Considérant qu’il résulte de ces éléments que la rétractation de la société Ox Pro- motion était motivée par la réception, concomitante à la signature par les appe- lants de la promesse de vente du 4mai 2000, d'une offre d'achat apparaissant plus intéressante que celle qui avait été formulée par ces derniers; […] Que cette rétractation brutale et imprévue de la société Ox Promotion, à un stade aussi avancé des négociations, concrétisé par un échange de correspon- dances, l'envoi d'une promesse de vente présentée comme «définitive» et le paie- ment par les bénéficiaires des frais d'en- registrement, est constituti[ve] d'une rup- ture abusive de pourparlers et engage la responsabilité de l'intimée, laquelle ne peut, a posteriori, justifier cette rupture par la précipitation des bénéficiaires à faire réaliser par la S.A.R.L. Sapierre, dès le 2mai 2000, des travaux de démolition qui étaient autorisés au terme du dernier état de la promesse de vente, même si cette exécution était prématurée au regard de la convention projetée, qui prévoyait que ces travaux ne pourraient être entrepris que dès le retour de la pro- messe signée et la production d'une attestation d'assurance, dès lors que la hâte des bénéficiaires à supprimer les cloisonnements équipant les locaux liti- gieux, quoique inopportune, ne révélait aucune mauvaise foi de leur part et n'était pas de nature à causer quelque préjudice que ce soit à la société Ox Pro- motion, lesdits travaux devant être réali- sés, aux termes du projet de promesse «définitive», aux risques et périls de leurs exécutants; Qu'en ces circonstances, la société Ox Promotion ne justifie d'aucun motif légitime de rétractation de son consentement à la vente; […] Considérant qu'au vu du rapport d'exper- tise amiable de M.Benyamin évaluant ces loyers ainsi que les économies d'échelle qui n'ont pu être réalisées sur les charges d'exploitation à la somme totale de 191579 € , il sera alloué aux appelants, ensemble, une indemnité de 40000 € correspondant à leur perte de chance de s'installer dans les locaux dont s'agit et de s'épargner ainsi les retards, pertes de temps et préjudices divers d'ex- ploitation liés à la nécessité de rechercher un nouveau local ainsi qu'à leur déconve- nue découlant de l’échec de l'acquisition projetée, étant observé que, si la rupture de pourparlers n'est intervenue que cinq jours après la signature de la promesse de vente, les pourparlers en vue de la vente avaient été entamés au début du mois de février2000, trois mois aupara- vant; Considérant, en revanche, que les appe- lants ne sont ni fondés à demander le remboursement de travaux qu'ils ont fait effectuer «à leurs risques et périls» selon la convention des parties ni à invo- quer un préjudice d'image ou un impact négatif sur leur chiffre d'affaires dont ils n'établissent pas la réalité; LEGISLATION Observations de Jurishebdo : les déci- sions admettant une rupture abusive de pourparlers sont assez peu fréquentes pour être signalées. Il reste acquis que, tant que le propriétaire n’a pas signé, il n’a pas d’obligation de vendre à la per- sonne envers qui il a engagé des pour- parlers, mais la rupture des négociations peut être source de responsabilité lors- qu'elle est abusive. C’est le cas ici. Dans la mesure où le notaire du vendeur avait envoyé un projet d’acte aux candidats acquéreurs, la limite entre échange de «document de travail» et document contractuel était franchie. Cet arrêt confirme par ailleurs le danger pour un bénéficiaire de promesse de vente d’engager des travaux, même avec accord du vendeur, avant la signature de l’acte authentique Adaptation au droit européen Environnement et bruit Une loi du 26octobre contient des dispo- sitions d’adaptation au droit communau- taire dans le domaine de l’environne- ment. L’article2 concerne le droit à l’ accès à l’informationrelative à l’environne- ment . L’article L 124-1 rappelle le droit de toute personne d’accéder aux infor- mations relatives à l’environnement détenues par les autorités publiques. Les articles suivants indiquent le type d’infor- mations concernées, les motifs permet- tant à l’autorité publique de rejeter une demande d’information. Les autorités publiques doivent permettre au public de connaître les droits d’accès à ces infor- mations et constituer des répertoires de catégories d’informations accessibles gra- tuitement. L’article4 contient des dispositions sur le bruit . L’article L 572-2 du Code de l’environnement définit les secteurs dans lesquels une carte de bruit et un plan de prévention du bruit dans l’environ- nement doivent être établis. Un décret en Conseil d’Etat doit définir la liste des communes concernées. Pour les villes les plus importantes, les cartes de bruit devront être publiées d’ici le 30juin 2007. (Loi n°2005-1319 du 26octobre 2005, J.O. du 27 oct. p.16929). 8novembre 2005 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• LOI HOGUET Le décret d’application de la loi Hoguet, qui remonte à 1972, a été modifié par un nou- veau décret du 21octobre 2005. Une 3e carte pour les marchands de listes. En plus des deux cartes professionnelles exis- tantes, carte Transactions et carte Gestion, il est créé une troisième carte, Marchand de listes (art. 2). Celui qui exerce l’activité de marchand de listes en étant titulaire de la carte marchand de listes, ne peut pas effectuer d’autres opé- rations. S’il souhaite le faire, il doit alors solli- citer la délivrance des cartes T ouG. La carte peut par ailleurs indiquer que le titu- laire de la carte entend se livrer ou prêter son concours, à titre accessoire aux opéra- tions mentionnées à l’article L 211-1 du Code du tourisme (vente de voyages et de séjours…). Elle porte alors la mention «pres- tations touristiques» (art. 3). Dans la liste des pièces à fournir, à l’appui de la demande de carte, une pièce est suppri- mée, il s’agit du paiement ou de la justifica- tion du paiement du droit prévu à l’article8 de la loi de 1970. Quant à la déclaration sur l’honneur exigée des professionnels qu’il n’est reçu aucun fonds à l’occasion des opérations de transac- tions, elle est étendue aux demandes de cartes marchands de listes (art. 3). Dans les cas de condamnations pénales pré- vues par les articles14 et15 de la loi, la men- tion selon laquelle» le demandeur produit les justifications de nature à établir qu’il peut recevoir la carte professionnelle» a été sup- primée de l’article3. Dans l’article5, le texte distingue désormais le cas des personnes morales, pour lesquelles la carte est délivrée par le préfet du départe- ment dans lequel le demandeur a son siège, et les autres cas, ce qui vise donc les per- sonnes physiques, pour lesquelles la carte est délivrée par le préfet dans lequel le deman- deur a son principal établissement. Pour Paris, cela reste le préfet de police. Le nouvel article6 précise que, en cas de déplacement dans un autre département, le titulaire de la carte est dispensé de deman- der une nouvelle carte. Le titulaire doit aviser le préfet du changement de son adresse et le préfet transmet le dossier au préfet désor- mais compétent. A l’article9, l’arrêté qui définit le modèle de l’attestation ne sera plus signé par le ministre de l’économie, mais par le garde des sceaux et le ministre de l’intérieur. Aptitude professionnelle Les articles qui définissent les exigences requises pour obtenir une carte profession- nelle sont simplifiés. Il y a désormais deux situations ➠ soit une condition de diplôme : - sanctionnant trois années d’étude supé- rieures après le bac. dans le domaine juri- dique, économique ou commercial, - ou un diplôme universitaire de technologie ou le BTS spécialisé en matière immobilière, - ou le diplôme de l’ICH option vente et ges- tion d’immeuble. ➠ soit une condition d’ expérience profes- sionnelle : - être bachelier, - et avoir occupé pendant au moins trois ans un emploi subordonné se rattachant à une activité mentionnée à l’article 1er de la loi de 1970. Les conditions d’expérience professionnelle, sont assouplies. La durée de 10 ans exigée par l’article14 est réduite à 4 ans lorsqu’il s’agit d’un emploi de cadre et il est possible de tenir compte d’emploi à temps partiel (en équivalent en temps complet). L’article16 modifie les conditions de diplômes pour les ressortissants d’un Etat membre de la Communauté européenne. Notons que le délai de décision du préfet, lorsqu’une personne demande à bénéficier de la reconnaissance d’une aptitude acquise à l’étranger est réduit de 4 à 2 mois. La garantie financière Le nouveau texte insère un article22-1 qui précise le contenu de l’engagement du garant (montant, durée, condition de rému- nération du garant, modalités du contrôle qu’il exerce et contre-garanties éventuelles). Le montant de la garantie est déterminé de façon distincte pour chaque catégorie d’acti- vité. L’article30 ne précise plus le mode de garan- tie (cautionnement déposé à la Caisse des dépôts ou caution écrite d’une assurance ou établissement de crédit). A l’article39, l’indication que le garant ne peut pas opposer au créancier le bénéfice de discussion est remplacée par la mention que le garant ne peut pas exiger du créancier qu'il agisse préalablement contre le profes- sionnel débiteur aux fins de recouvrement, ce qui signifie la même chose. L’article44 qui concerne la cessation de garantie est modifié, Il prévoit par exemple que l’avis à insérer dans un journal mention- ne le délai de production des créances. L’article45 qui oblige le garant à prévenir par lettre recommandée les personnes qui ont fait des versements que la garantie a ces- sé est modifié, il limite l’information aux per- sonnes ayant fait des versements depuis moins de 10 ans. L’article46 qui impose notamment d’afficher dans l’immeuble une information sur la cessation de la garantie, est abrogé. Règles particulières aux transactions L’article53 (art. 35 du décret du 21octobre) permet de tenir les différents registres réper- toires sous la forme électronique. Ils doivent être conservés pendant 10 ans, durée inchan- gée par rapport au texte actuel. Dans l’article55, qui concerne les versements de fonds auprès d’un établissement de crédit, le compte affecté à la réception des verse- ments ou remise ne comporte plus les sommes représentatives des rémunérations ou commissions. L’article56 autorise désormais les versements par carte de paiement (art. 38). Règles particulières à la gestion L’article65 (art. 42 du nouveau décret) pré- voit que les registres peuvent être tenus par voie informatique. Pour les locations saisonnières , il était interdit au mandataire de percevoir plus de 25% du montant de la location et aucune Le décret d’application de la loi Hoguet réformé Le décret d’application de la loi Hoguet a été réformé par un décret du 21octobre 2005. Les nouvelles dispo- sitions entreront en vigueur le 1 er janvier 2006. Principales innovations: des cartes professionnelles valables 10 ans au lieu d’un, une faculté de tenir les registres par voie informatique, et une autorisation de percevoir des paiements par carte bancaire. Avocats ❑ Pierre Popesco rejoint, avec une équipe de 6 avocats, le cabinet Herbert Smith , en qualité d’associé. Il prendra en charge la responsabilité du département immobilier. Il était précédemment associé du cabinet Lefèvre Pelletier et Associés. ❑ Le cabinet Orrick conseille le fonds Mansford France Fund 1 (fonds d’inves- tissement d’origine britannique) pour l’investissement de 80millions d’euros. il vise principalement des bâtiments indus- triels, mixtes, activités et bureaux ou plates-formes logistiques. Chez Orrick, c’est Patrick Gerry qui supervise l’équi- pe en charge de cette opération; Natha- lie Filbert Fournis (étude Allez et Asso- ciés) intervient comme notaire. 8novembre 2005 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE Le projet de loi «engagement national pour le logement» : Article Thème Contenu 1er Périmètres d’intérêt national - L’Etat peut définir les opérations d’intérêt national : les ZAC et les permis de construire y relèveront du préfet. - L’Etat peut déclarer d’intérêt général un projet de construction dont il a l’initiative pour adapter rapidement les documents d’urbanisme. - Les cessions de terrains par l’Etat ou ses établissements publics dans ces péri- mètres ne peuvent faire l’objet de préemption au titre des ZAD ou du DPU. 2 PLU et POS - Il devient possible aux communes de prévoir un échéancier d’ouverture à l’urbanisation des zones à urbaniser (création d’un art. L 123-12-1 du Code de l’urb.). Le PLU devra faire l’objet d’une évaluation tous les trois ans. - Prorogation au 1er janvier 2010 (et non 2006) de la date limite de révi- sion simplifiée des POS. - Autorisation pour les communes d’imposer un pourcentage de loge- ments sociaux ou intermédiaires, lors de la réalisation d’un programme de logements. - Faculté pour les communes (de plus de 20 000 h ou de plus de 1500 h dans une agglomération de plus de 50 000 h) de déroger au COS pour réaliser des logements: la commune pourra délimiter des secteurs dans lesquels la construction de logements sociaux donne droit à une majora- tion de COS de 50%. - Pouvoir est donné au préfet de demander la modification du POS ou PLU qui comprend des règles notamment de densité qui «ne permettent mani- festement pas la construction de logements nécessaires aux besoins». Après concertation, le préfet peut se substituer à la commune. 3 Logements d’urgence Le préfet pourra délivrerdirectement un permis pour les constructions édifiées par les sociétés dans lesquelles l’Etat dispose de plus de 50% du capital (Sonacotra notamment). 4 Fusion du droit de préemption et de priorité Lors de la vente de biens immobiliers de l’Etat, la commune sur le territoi- re duquel se trouve le bien dispose d’un droit de priorité, puis d’un droit de préemption. Ces deux procédures sont regroupées (art. 30 nou- veau de la loi du 13juillet 1991). 5 TVA à 5,5% La TVA à 5,5% serait appliquée sur les opérations de construction pour l’accession sociale à la propriété dans les quartiers faisant l’objet d’une convention de rénovation urbaine avec l’ANRU (sous plafond de res- sources des acquéreurs). 6 Élargissement du rôle de l’Anah L’Anah qui change de nom et devient « Agence nationale de l’habitat » voit son rôle élargi pour permettre l’accroissement du parc de logements privés à loyers maîtrisés (art. L 321-1 nouveau du CCH). Il est prévu l’ins- tauration d’un conventionnement sans travaux. La nature des recettes de l’Agence est élargie et fixée désormais par la loi. 7 CRL Cet article prévoit une exonération de contribution sur les revenus locatifs pour les logements conventionnés avec l’Anah. 8 Fusion des OPHLM et des OPAC Le gouvernement serait autorisé à prendre par ordonnance des mesures pour créer les « offices publics de l’habitat » qui regrouperaient les offices publics d’HLM (créés en 1912) et les OPAC (créés en 1971). Ce seront des éta- blissements publics à caractère industriel et commercial dans lesquelles la participation de la collectivité de rattachement serait majoritaire. 9 Attribution de logements locatifs sociaux Le texte vise à simplifier les procédures et à les rendre plus efficaces: - suppression du règlement départemental d’attribution, - suppression des conférences intercommunales du logement au profit des accords collectifs intercommunaux, - renforcement du rôle de la commission de médiation . Elle saisit le préfet du cas d’une famille qui n’a pas eu de réponse à une demande de logement dans un délai manifestement anormal. La commission est saisie par le demandeur après un délai fixé par le préfet, - le préfet peut mettre en demeure un organisme HLM de loger temporaire- ment un demandeur mal logé et reprenant une activité après un chômage long. 10 Supplément de loyer de solida- rité L’objectif est de rendre le supplément de loyer plus «dissuasif» pour libérer des logements. Les organismes pourront fixer leur barème de sur- loyer s’ils ont conclu une convention globale de patrimoine. A défaut, ils doivent appliquer un barème national applicable dès dépassement de 120% des plafonds de ressources. 11 Sursis aux cou- pures d’éner- gie en hiver Les coupures d’eau, de gaz et d’électricité ne pourront intervenir entre le 1er novembre et le 15mars que si les services sociaux ne s’y opposent pas. somme plus de six mois à l’avance, le solde pouvant être exigé à l’entrée dans les lieux. Le nouvel article68 autorise l’exigence du paiement du solde un mois avant l’en- trée dans les lieux. Les registres des mandats peuvent également être tenus par voie informatique (art. 72 nouveau du décret). Alors qu’il n’y avait pas de disposition parti- culière sur ce point, l’article73 relatif à la rémunération de l’agent prévoit désormais que «le titulaire d la carte professionnelle perçoit sans délai sa rémunération ou sa commission une fois constatée par acte authentique l’opération conclue par son intermédiaire». Pour les marchands de liste, le contrat conclu avec l’acheteur de listes doit rappeler l’inter- diction du titulaire de recevoir paiement préalablement à la parfaite exécution de son obligation de fournir effectivement les listes ou fichiers (art. 79-2 nouveau). L’article80 ported’un an à 10 ans la durée de validité de la carte profession- nelle . Les cartes actuellement en cours demeurent valables jusqu’à la date initiale- ment prévue pour leur expiration (art. 60 du nouveau décret). Le paiement des droits de l’article8 de la loi est supprimé. L’article86 nouveau impose au garant qui constate une insuffisance de la garantie d’aviser sans délai le préfet après une mise en demeure de régulariser restée vaine. Enfin, en cas de condamnation pénale, le ministère public doit informer le préfet d’une condamnation pénale entraînant incapacité d’exercer les activités de l’article 1 er de la loi; (Décret n°2005-1315 du 21octobre 2005 modifiant le décret n°72-678 du 20juillet 1972, J.O. du 23 oct. p. 16812). LOI HOGUET 8novembre 2005 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE Cette ordonnance était programmée par la loi de cohésion sociale du 18janvier 2005 (art. 122). Elle vise à la simplification des mesures contre l’habitat insalubre, aux immeubles menaçant ruine et aux hôtels meublés. Les points essentiels sont les suivants: Traitement d’urgence des situa- tions d’insalubrité ou de péril dans l’habitat ❑ Institution d’un mécanisme de traite- ment d’urgence de situations d’insalubrité. Le préfet pourra mettre en demeure le propriétaire d’effectuer des travaux de sécurité. En cas de carence, il pourra les effectuer d’office à la charge des proprié- taires. La procédure normale étant menée en parallèle. ❑ Simplification «radicale» de la pro- cédure de l’arrêté de péril «non immi- nent ». L’arrêté du maire sera, contraire- ment à la solution actuelle, exécutoire de plein droit, dès sa notification au proprié- taire. Il n’y aura plus d’homologation du tribunal administratif, procédure qui prend aujourd’hui de 18 mois à 2 ans. ❑ Travaux d’urgence dans les loge- ments déclarés insalubres «irrémé- diables» . Les occupants devront être relo- gés dans un délai fixé par le préfet (un an au plus), le préfet pourra prescrire et réali- ser d’office des travaux de sécurité. ❑ Travaux effectués d’office dans les copropriétés , en péril, ou insalubres. L’or- donnance permettra à l’autorité publique de ne se substituer qu’aux copropriétaires défaillants et non à l’ensemble de la copropriété. ❑ Les travaux prescrits pour sortir un immeuble de l’insalubrité sont précisés pour renforcer les obligations d’entretien des logements pesant sur les propriétaires. Le préfet pourra prescrire des travaux nécessaires pour que le logement soit décent. Pour les locaux squattés, les travaux indis- pensables de sécurité et de salubrité seront effectués d’office par l’Etat et à sa charge. Les travaux effectués d’office par le préfet feront l’objet de procédures accélérées. Améliorer la protection des occupants des logements insa- lubres ou en péril ❑ Suspension du bail et prorogation de sa durée en cas d’arrêté d’insalubrité ou de péril. ❑ Impossibilité de résilier un bail et de prononcer l’expulsion d’occupants de bon- ne foi d’un logement suite à un arrêté d’insalubrité ou de péril sans offre de relo- gement. ❑ Protection renforcée des occupants d’hôtels meublés soumis à prescription de travaux de sécurité (suspension des loyers et du bail jusqu’à réalisation des travaux). ❑ Clarification des responsabilités entre maire et préfet: le maire assure le reloge- ment pour les périls et les hôtels meublés dangereux, le préfet pour les immeubles sous arrêté d’insalubrité. Il est prévu également: ❑ de préciser les infractions pénales en matière de logements insalubres ou menaçant ruine. ❑ de faciliter l’expropriation des immeubles insalubres interdits à l’habita- tion (loi Vivien). Lutte contre l’habitat indigne: le projet d’ordonnance A vantage abonnés : vous souhaitez obtenir la note du ministère (2 pages) présentant le pro- jet d’ordonnance sur l’habitat indigne? Nous pouvons vous la transmettre sur simple demande. Tél. 0146457769 ou contact@jurishebdo.fr En commençant par se réjouir des bons chiffres «historiques» de la construction (478000 permis de construire en 12 mois), Jean-Louis Borloo a présenté le 26octobre son projet de loi «engage- ment national pour le logement» qui comporte 11 articles. En voici l’essentiel. Il vise d’abord à accroître l’offre de terrains disponibles pour la construction de logements. Différentes mesures sont prévues: - l’abaissement de la TVA à 5,5% pour la construction de logements dans les opé- rations d’accession sociale à la propriété dans les quartiers où sont menés des grands projets de rénovation urbaine, - la modernisation de la gestion des offices HLM par unification des statuts des OPHLM et des OPAC, sous le nou- veau statut d’offices publics de l’habitat (OPH), - l’élargissement du rôle de l’Anah Dans le but de faire avancer le droit au logement, il est prévu de renforcer le rôle de la commission de médiation, tout en accroissant le rôle du préfet. Le texte vise enfin à interdire les cou- pures d’eau d’électricité et de gaz en hiver pour les ménages de bonne foi et en grandes difficultés et à réformer le régime du surloyer. Précisons que l’article7 qui prévoit une exonération de CRL pour les logements conventionnés a une portée très limitée puisqu’il est prévu dans la loi de finances pour 2006 d’abroger cette contribution. Au titre des mesures de simplification, Jean-Louis Borloo a expliqué que le pro- jet visait à permettre aux communes de déroger au POS, de donner une base légale à l’obligation instituée par cer- taines communes de construire 20% de logements conventionnés dans un pro- gramme, et aussi à réformer l’Anah et les offices HLM. Pour le ministre «l’Etat s’engage» puis- qu’il va intervenir directement sur les ter- rains lui appartenant et que des opéra- tions d’intérêt national sont program- mées. Le ministre a indiqué que trois sites étaient prévus: Massy-Saclay, Mantes Sei- ne Aval et Seine Amont. Jean-Louis Borloo a aussi évoqué les mesures fiscales, notamment la mise en place d’un «Borloo social», régime d’inci- tation à l’investissement dans l’immobi- lier locatif, mais soumis à conditions de ressources et à plafonds de loyer. Le taux de déduction forfaitaire serait fixé dans ce cas à 40%. Mais ces mesures ne sont pas comprises dans ce projet de loi. Pour le financement aidé, Jean-Louis Bor- loo a par ailleurs annoncé une exten- sion de la zone I en Ile-de-France à 320 communes supplémentaires, ce qui per- met d’augmenter l’assiette des prêts et le montant de l’APL. En marge de cette pré- sentation, le ministre a aussi dit un mot de la prochaine ordonnance qui vise à lutter contre l’habitat indigne . Le ministre en a annoncé la parution d’ici une quinzaine de jours (lire l’essentiel des mesures dans l’encadré ci-dessus). un projet en 11 articles 8novembre 2005 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• EN BREF Sur votre agenda Le 13décembre 2005 à Paris: « Construction 2004-2005 , entre actua- lités réglementaires et jurispruden- tielles», une conférence organisée par le Groupe Moniteur. Une revue d’actualité réglementaire et jurisprudentielle complète sur les thèmes: assurance construction, sous-traitance, vente d’immeuble, CCMI, réception des travaux… Avec notamment: Bernard Boubli, Michel Huet, Jean-Pierre Karila, Nathalie Pey- ron… Informations: Tél. 0140133364 ou www.lemoniteur-formations.fr. Le 3décembre 2005 au Palais des congrès de Paris se tiendront les «36 es ren- contres notariales de Maillot» et seront consacrées à l’achat du bien immobilier. Avec la présence de 400 notaires. Informations: www.notaires.fr. Nominations Cabinets ministériels ➠ T ourisme : Carole Dahan-Chocron est nommée Chef adjointe de cabinet au cabinet de Léon Bertrand (arr. du 1er sept., J.O. du 18 oct. @) et Victoire du Luart-Marnier, conseillère chargée de la communication et de la presse (arr. du 3 oct., J.O. du 18 oct. @). ➠ PME : Arnaud Strasser est nommé conseiller spécial auprès de Renaud Dutreil (arr. du 30 sept., JO.du 18 oct. @); Philippe Mathot quitte ses fonctions de conseiller (arr. du 24 oct., J.O. du 25, @). ➠ Economie : Pascal Chevremont et Mar- tin Bonnichon quittent leurs fonctions de conseillers techniques de Thierry Breton (arr. du 17 oct., J.O. du 19 oct. @). Hakim El Karoui et Isabelle de Lacharriere sont nommés conseillers techniques (arr. du 6 sept. 2005, J.O. du 29 oct., @). ➠ Pr omotion de l’égalité des chances : Patrick Cohen est nommé directeur adjoint du cabinet d’Azouz Begag et Guillaume Labbez conseiller technique chargé des relations avec le Parlement (arr. du 3 oct., J.O. du 21 oct. @). Manuel Demougeot est nommé chef de cabinet (arr. du 10octobre, J.O. du 26 oct., @). ➠ Equipement : Gilles Robin , cesse ses fonctions de directeur adjoint du cabinet de Dominique Perben (arr. du 26 oct. 2005, J.O. du 28 oct. @). Administration Equipement : Olivier Gondran est nommé directeur départemental de l'équipement du Gers (arr. du 14 oct. 2005, J.O. du 18 oct. 2005, @) et Frantz Dissler de l’Ariège (arr. du 11 oct. J.O. du 22 oct. @). Affaires culturelles : Jean-Yves Le Corre, est nom- mé directeur régional des affaires culturelles de Bre- tagne (arr. du 7 oct., J.O. du 22 oct. @). Magistrature : Gérard-David Desrameaux, Serge Las- vignes, David Kessler, Sophie-Caroline de Margerie sont nommés conseillers d’Etat en service ordinaire (décret du 27octobre 2005, J.O. du 28 oct. @). Au fil du J.O. Tourisme : un conseil de 200 membres ! Le décret n°2005- 1327 du 27octobre 2005, relatif au Conseil national du touris- me prévoit la composition de ce conseil. Le nombre de membres est fixé à 200 (J.O. du 28octobre p.17011). Domaine immobilier de l’Etat : une commission pour la transparence et la qualité des cessions du domai- ne immobilier de l’Etat a été créée par arrêté du 20octobre 2005. Elle peut assister à toutes les opérations concourant aux ventes et peut proposer toute mesure pour améliorer les modalités de valorisation des immeubles du domaine privé de l’Etat (J.O. du 29 oct. p.17081). Conventions collectives : un avis relatif à l’extension d’un avenant à l’accord sur la formation professionnelle conclu dans le cadre de la CCN des collaborateurs salariés des cabinets d’économistes de la construction et de métreurs-vérifica- teurs a été publié au J.O. du 26 oct. p.16895. Il s’agit de l’ave- nant n°9 du 7septembre 2005 à l’accord du 25mars 2005
