Jurisprudence récente p. 2 à 4
Urbanisme
Régulariser la construction
Référé-suspension : un permis annulé
Construction
Construction en zone inondable : recours rejeté de l’acquéreur en VEFA
Droit de préemption du locataire
Loi de 1975 : la première vente seulement
Congé, loi de 1989 : le cas du congé donné par anticipation,
accepter au prix proposé
Contrat de vente
Vente d’une maison ancienne : annulation pour erreur
Actualite p. 5
Copropriété : le Sénat mène l’enquête dans 6 pays
Le Crédit Foncier lance Réversimmo : 1er prêt viager hypothécaire
Norisko en croissance de 14 %
Chiffres
Réponses ministérielles p. 6
Le tableau hebdomadaire synthétique des dernières réponses publiées
En bref p. 7
Au fil du J.O.
Nominations
Sur votre agenda
Acteurs p. 7 et 8
Selon Promogim : un retournement de cycle est engagé
Comptage du chauffage : un accord ARC – CIF
Des avocats conseillent
Interview p. 8
Maurice Penaruiz (FFC) :
« ce qui m’atterre, c’est que les Parquets ne suivent pas toujours ».
JURISPRUDENCE RECENTE p.2à4 Urbanisme Régulariser la construction Référé-suspension : un permis annulé Construction Construction en zone inondable : recours rejeté de l’acquéreur en VEFA Droit de préemption du locataire Loi de 1975 : la première vente seulement Congé, loi de 1989 : le cas du congé donné par anticipation, accepter au prix proposé Contrat de vente Vente d’une maison ancienne : annulation pour erreur ACTUALITE p.5 Copropriété : le Sénat mène l’en- quête dans 6 pays Le Crédit Foncier lance Réversim- mo : 1er prêt viager hypothécaire Norisko en croissance de 14% Chiffres REPONSES MINISTERIELLES p.6 Le tableau hebdomadaire synthé- tique des dernières réponses publiées EN BREF p.7 Au fil du J.O. Nominations Sur votre agenda ACTEURS p.7et8 Selon Promogim : un retourne- ment de cycle est engagé Comptage du chauffage : un accord ARC - CIF Des avocats conseillent La DGCCRF enquête sur les construc- teurs de maisons individuelles A près une enquête il y a quelques mois sur les diagnosti- queurs, la DGCCRF publie maintenant une enquête sur les construc- teurs de maisons individuelles. Elle y dénonce une très mauvaise application de la loi de 1990 puisque sur les 300 entreprises contrô- lées, les enquêteurs de la DGCCRF ont relevé 222 manquements à la réglementation (lire en page8). Le président de la FFC, Maurice Penaruiz (lire sa réaction en page8) fait toutefois observer que l’en- quête ne distingue pas suivant qu’il s’agit de «vrais» ou de «faux constructeurs». Par exemple, ceux qui ne font pas signer de contrats se placent en effet manifestement hors du champ de la loi de 1990. Maurice Penaruiz se félicite donc de l’action de la direction de la répression des fraudes, en espérant même que les actions ne soient pas classées sans suite par les Parquets. La mise en place d’un avantage fiscal lié aux intérêts d’emprunt en faveur de l’accession à la propriété suscite quelques difficultés de cadrage. Si le ministre du budget Eric Woerth avait cru pouvoir annoncer quelle prendrait effet au 6mai 2007, le président de la République tient à ce qu’elle s’applique aux contrats en cours. Cette solution va naturellement réjouir ceux qui ont déjà acheté et de nombreuses réactions sont positives. La CLCV juge par exemple que c’est une «très bonne chose pour faciliter l’accession». À suivre, car d’ici les débats parlementaires, la mesure a le temps d’évoluer. On lira aussi avec intérêt (page 5) l’essentiel des conclusions d’une étude de législation comparée réalisée par le Sénat sur la coproprié- té. Cette étude indique que les situations sont assez similaires d’un pays à l’autre (6 pays étudiés) et que nombreux sont les pays qui ont récemment modifié leur législation pour répondre aux difficultés. On y découvre que l’Espagne par exemple a mis en place un système qui prive de droit de vote le copropriétaire lorsque, de façon injustifiée, il ne règle pas ses charges. De quoi inspirer le législateur si sa volonté de changement s’étendait aux copropriétés… Enfin, en matière de jurisprudence, signalons un arrêt de la cour d’appel de Paris qui, dans une affaire de congé pour vente de la loi de 1989, valide le congé car le locataire n’avait pas répondu de façon suffisamment explicite à l’offre de vente qui lui était faite. Bertrand Desjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO 275 5JUIN 2007 ISSN 1622-1419 7 E ANNEE AU SOMMAIRE .. immobilier INTERVIEW p.8 Maurice Penaruiz (FFC): «ce qui m’atterre, c’est que les Parquets ne suivent pas toujours». JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 site internet: jurishebdo.fr Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur Mèl: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr Secrétariat: Sabine Petit JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart RCS Nanterre 443034624000 17 APE 221 C Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 Dépôt légal: à parution Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur Impression: Com-Copie Clamart Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine 5juin 2007 page 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE Urbanisme ❑ Régulariser la construction (Conseil d’Etat, 4avril 2007, n°275463) Un propriétaire avait construit une terrasse devant sa maison jusqu’à 0,90 mètre de la limite de son voisin, alors que le règlement du lotissement communal imposait une distance de 3 mètres. Il avait été condam- né par le tribunal correctionnel, puis en appel à mettre la terrasse en conformité. Exécutant la décision, il avait donc déposé une déclaration de travaux pour démonter la partie de terrasse litigieuse tout en réduisant de 18cm la hauteur de la terras- se. Le voisin contestait la procédure, mais sa demande est rejetée : « Considérant qu'en écartant le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article R.421-1 du code de l'urbanisme, au motif que les travaux litigieux n'avaient pas pour objet de construire une terrasse, mais de mettre une ter- rasse existante déjà située à 1,08m de hauteur, en conformité avec la régle- mentation , en exécution d'un arrêt de la cour d'appel de Nancy du 20décembre 2001, le tribunal administratif de Nancy, qui n'était pas tenu de répondre à tous les arguments développés par M.P., a suffi- samment motivé son jugement; Considérant qu'ainsi qu'il a été dit ci-des- sus, les travaux faisant l'objet de la déclara- tion consistaient en une démolition d'une partie de la terrasse existante, en vue de l'exécution d'une décision juridiction- nelle ; qu'ainsi, le tribunal administratif de Nancy a pu, sans erreur de droit ni dénatu- ration, écarter comme inopérant le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées de l'article R.421-1 du code de l'urbanisme; Considérant que les travaux projetés avaient pour effet de ramener la terrasse existante à plus de trois mètres de la limite séparative de propriété, conformément à ce que prévoit le 2' de l'article2-2 du règlement du lotissement communal; qu'ainsi, le tribunal administratif de Nancy, en retenant que la décision litigieuse ne méconnaissait pas les dispositions de cet article, n'a pas commis d'erreur de droit ni dénaturé les faits de l'espèce». Observations de Jurishebdo : comment régulariser la construction irrégulière, qui n’a pas donné lieu, ici, à déclaration de tra- vaux? Le contrevenant avait déposé son dossier en tenant compte de la construc- tion irrégulière, pour demander l’autorisa- tion de la modifier, en exécution de la décision de la cour d’appel. Cette solution favorable au constructeur est validée. Sur la question voisine d’une régularisation de déclaration par une nouvelle déclara- tion plus conforme aux travaux engagés, voir l’arrêt du 17décembre 2003 (CE, n°242282). L’arrêt confirme l’annulation de la 2 e déclaration de travaux visant à régula- riser la 1 e qui était incomplète, au motif que les travaux de la 2 e déclaration ne pou- vait pas faire l’objet d’une décision distincte de la 1 e (travaux portant sur une piscine) Référé-suspension ❑ Un permis annulé (Conseil d’Etat, 30mars 2007, n°298479, annulation) Alors que le juge des référés du tribunal administratif de Marseille avait refusé de suspendre un permis, le Conseil d’Etat annule le jugement et juge l’affaire au fond : « Considérant, d'une part, que les tra- vaux autorisés par le permis de construire modificatif attaqué sont susceptibles d'entraîner des consé- quences difficilement réversibles ; qu'ainsi, la condition d'urgence énoncée à l'article L.521-1 du code de justice adminis- trative doit être regardée comme remplie à l'égard de MM.de C.; Considérant, d'autre part, que le moyen tiré du dépassement du coefficient d'occupation des sols eu égard à l'inclu- sion irrégulière, dans la superficie à prendre en compte, d'une voie ouverte à la circulation publique, est de nature à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de l'arrêté du 13juillet 2006; qu'en revanche, pour l'application de l'article L.600-4-1 du code de l'urbanisme, les autres moyens tirés de la méconnaissance de l'autorité qui s'at- tache à l'ordonnance du juge des référés du 23mai 2006, du détournement de pou- voir, du défaut de mandat des bénéfi- ciaires du permis modificatif les habilitant à déposer la demande de permis et du non-respect des règles de prospect et de hauteur prévues, respectivement, aux articles R.UI 7 et R.UI 10 du règlement du plan local d'urbanisme et de la fraude aux règles d'urbanisme applicables en matière de coefficient d'occupation des sols et d'es- paces verts, ne paraissent pas de nature à créer un tel doute». L’ordonnance du juge des référés de Mar- seille est annulée et l’exécution de l’arrêté du maire de Marseille accordant le permis est suspendue. Observations de Jurishebdo : le référé sus- pension, fondé sur l’article L 521-1 du code de justice administrative, est admis sur le fond au motif que la construction aurait des conséquences difficilement réversibles, ce qui est un argument qui peut être très généralement admis Construction en zone inondable ❑ Recours rejeté de l’acquéreur en VEFA (CA Paris, 23mai 2007, 2 e ch. A, n°05/25032) L’acquéreur d’un appartement en l’état futur d’achèvement avait refusé d’en prendre possession et de payer le solde du prix au motif que le vendeur lui avait caché le caractère inondable des caves, le privant de l’usage de l’ascenseur, de la cave et du parking. L’expert avait conclu : «à la moindre mon- tée des eaux, ce qui s’est produit pendant ses opérations, le 2 e sous-sol comprenant le niveau de caves est entièrement inondé avec mise hors services de l’ascenseur, qu’en cas de montée d’eaux plus impor- tantes, le 2 e sous-sol sera inondé sur toute sa hauteur ce qui privera l’immeuble de ses éléments d’équipements indispensables tels que chauffage, VMC, électricité pour répondre à sa destination». Il préconisait de redistribuer les équipements dans des locaux étanches, ce que le promoteur pro- posait de faire. L’action, fondée sur le dol, sur les vices apparents (articles1642-1) et sur la garan- tie décennale (1646-1 du code civil), est rejetée : « Considérant que la notice descriptive signée par M me P. et annexée à l'acte de vente précisait que la commune d'Ivry sur Seine est inscrite en secteur inon- dable ; que le permis de construire indiquait que le terrain est entière- ment situé en zone inondable ; que le service de la navigation avait indiqué que les parkings étaient inondables par cru[e] de submersion et que les cuvelages 5juin 2007 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE étanches étaient interdits si leur volume n'était pas compensé en terme de conser- vation du champ d'expansion des crues; l'acquéreur a déclaré avoir été , dès avant ce jour, en mesure de consulter l'ensemble des documents , dont le per- mis délivré le 4septembre 1997; qu'à cet égard M me P. ne peut se plaindre de n'avoir pas reçu l'information suffisante […]» Sur le dol (ar ticle 1116 du code civil) : « Considérant que les manœuvres ou le silence dolosif s'apprécient au moment de la formation du contrat; si la faute de conception est patente , en l'absence notamment de conformité aux prescrip- tions de cet organe de contrôle, il n'est pas démontré que le vendeur mesu- rait au jour de la signature du contrat l'étendue des conséquences de cette faute ; que le dol supposerait établi que Bouygues Immobilier en usant de son droit de construire aurait délibérément provo- qué des vices et les aurait non moins déli- bérément dissimulés à ses acquéreurs, ce que M me P. ne démontre pas; Considérant en conséquence que la demande de nullité pour dol a été à bon droit rejetée; […]» Sur le vice appar ent (ar ticle 1642-1 du code civil) : « Considérant que la présence d'eau en sous-sol constitue un vice apparent ; que si M me P. a cru devoir refuser la livrai- son, elle n'a pas satisfait à l'obligation, dont le refus de possession ne la dispensait pas, d'assigner dans l'année suivant le mois de constatation de l'achèvement survenue le 1 er juin 1999 afin de faire vali- der son refus de prise de possession; qu'en effet suite au référé ayant abouti le 18novembre 1999 à la désignation de M.F., elle n'a saisi le juge du fond que le 9février 2001; que l'assignation en référé par le syndicat des copropriétaires ayant abouti à une ordonnance du 14juin 2000 visant les parties communes ne pouvant avoir d'effet interruptif de prescription de sa propre action, Considérant en conséquence que M me P. est irrecevable en son action tendant à la réso- lution de la vente pour vices apparents pour présence d'eau dans les sous-sols […]». Sur l’action en garantie décennale (ar ticle 1646-1 du code civil) : La cour écarte également la demande fon- dée sur la difficulté d’accès au parking en dépit des conclusions de l’expert qui avait constaté un accès difficile en raison des cotes de manœuvre et proposait une réduction de 25% du prix des places : «Considérant que l'action en garantie décennale de l'article1646-1 du code civil suppose rapportée la preuve que le vice rend l'immeuble impropre à sa desti- nation ; que l'expert n'a pas retenu que ces dispositifs de stationnement, quoique d'accès rendu difficile, étaient impropres à leur destination; que M me P. qui n'a pas pris possession des lots qu'elle avait acquis, ne peut caractériser une quelconque impossi- bilité personnelle d'utilisation; qu'il n'y a pas lieu à résolution de la vente de ce chef; que M me P. ne forme, à titre subsidiai- re, aucune demande de réduction de prix, étant relevé que la vente porte un prix global pour l'ensemble des lots». La demande de l’acquéreur est donc entiè- rement rejetée. Observations de Jurishebdo : l’action de l’acquéreur était engagée sur de nom- breux fondements. A lire l’arrêt, seul aurait pu prospérer l’argument relatif au vice apparent, mais il aurait fallu engager l’ac- tion dans l’année de l’achèvement Droit de prémption loi de 1975 ❑ La 1 e vente uniquement (CA Paris, 16mai 2007, 2 e ch. A, n°06/03908) Une vente portait sur une chambre de ser- vice occupée en vertu d’un bail verbal remontant à 1993. La locataire soutenait que la vente avait été consentie à une société en violation de son droit de pré- emption. Sa prétention est rejetée par la cour d’appel de Paris : « Considérant que l’article10-I de la loi n°75-1351 du 31décembre 1975 tel que modifié par la loi n°82-526 du 22juin 1982, article81, dispose que «Préalablement à la conclusion de toute vente d'un ou plusieurs locaux à usage d'habitation ou à usage mix- te d'habitation et professionnel, consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d'un immeuble par lots, le bailleur doit, à peine de nullité de la vente, faire connaître par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, à chacun des locataires ou occupants de bonne foi, l'indi- cation du prix et des conditions de la vente projetée pour le local qu'il occupe; que cette notification vaut offre de vente; Que le droit de préemption ainsi prévu n'est ouvert au bénéfice du locataire ou occupant de bonne foi qu'à l'occasion de la première vente faisant suite à la division ou subdivision de l'immeuble en lots de copropriété; Que les différents textes invoqués par M me M. n'ont pas modifié ces dispositions, et en particulier n'ont pas conféré au locataire ou occupant de bonne foi un droit de pré- emption lors de chaque vente du local occupé, l’article190 de la loi n°2000-1208 du 13décembre 2000, en particulier, ne concernant que le droit de préemption accordé au locataire qui fait l’objet d'un congé pour vendre, impliquant la volonté du bailleur de vendre le bien libre d'occu- pation, dont le domaine d'application et le régime sont totalement différents; Considérant qu'il ressort des énonciations de l'acte de vente du 21juin 2001 que l'im- meuble dont dépend la chambre occupée par M me M. a fait l'objet d'un état descriptif de division et règlement de copropriété éta- blis par acte notarié du 14février 1957, publié le 4avril 1957, et le lot en cause d'une première vente par M-J. A. aux époux D.selon acte notarié du 17avril 1961; Que la vente consentie à la société SPLIT ne constituant donc pas la première vente dudit lot après la division de l'immeuble en lots de copropriété, M me M. ne peut dés lors prétendre au bénéfice du droit de préemption prévu par l'ar- ticle10 de la loi du 31décembre 1975». La demande de la locataire est rejetée. Observations de Jurishebdo : cet arrêt marque bien l’objet du droit de préemption de la loi de 1975, (I de l’article10) qui s’ap- plique lors de la 1 e vente qui suit la division d’un immeuble. Le droit de préemption de la loi du 6juillet 1989 était manifestement inapplicable puisque le locataire n’avait pas reçu de congé pour vendre. Le locataire dont le bail n’est pas remis en cause à l’occa- sion de la vente ne peut prétendre au droit de préemption au titre de la loi de 1975 que lors de cette 1 e vente qui suit la division. La modification de l’article15 de la loi de 1989 par la loi SRU, qu’évoque l’arrêt concerne l’exclusion de la loi Carrez des congés pour vente. La loi SRU avait par ailleurs (art. 196) ajouté la précision dans l’article10 - I que «cette notification [de l’indication du prix et des conditions de la vente] vaut offre de vente au profit de son destinataire» 5juin 2007 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE Vente d’une maison ancienne ❑ Annulation pour erreur (CAParis, 24mai 2007, n°23640, 2 e ch. B) L’acte de vente d’une maison la décrivait comme une «maison ancienne». S’étant aperçus, après la vente, de la structure légère de la maison, constituée d’une ossa- ture en bois revêtue d’un enduit, qu’ils ne pourraient pas effectuer les travaux de sur- élévation qu’ils avaient envisagés, les acquéreurs réclamaient l’annulation de la vente pour erreur. Ils obtiennent satisfac- tion devant la cour d’appel qui vise les articles1109 et1110 du code civil : « Considérant que, même s'il ne peut pas être retenu que la possibilité, de surélever la maison serait entrée dans le champ contractuel, puisqu’il n’est pas démontré que M me W. [vendeur] aurait été informée de la volonté des consorts H.de procéder à des travaux de surélévation et que l'autori- sation par elle donnée aux susnommés, le 27mai 2002, de déposer une demande de permis de construire spécifiait que le refus du permis de construire ne constituerait pas une cause d'annulation de la vente, il est établi que la maison présentait les apparences d’un bâtiment construit dans des matériaux traditionnels , apparences confortées par la qualifica- tion de maison ancienne qui évoque, ainsi que le relève justement l'expert, une construction solide caractérisée par la pérennité et la possibilité d'évolutions par additions et transformations, alors que les façades légères constituées de panneaux de remplissage en lattes de bois enduits extérieurement et isolés avec du polystyrè- ne de faible épaisseur interdisent tout agrandissement par addition d'un étage, sans démolition suivie d'une reconstruction ou sans mise en place de pilotis destinés à soutenir l'étage surélevé, en sorte que la fragilité de la construction interdit une utilisation normale du bâtiment aux fins, notamment, d'agrandisse- ment par addition d'un étage, fragilité dont les acquéreurs, jeunes et profanes dans le domaine de construction, dont pu avoir connaissance en raison de la présence d'enduit sur les panneaux de bois, observa- tion étant faite de surcroît que même l'en- treprise Muller et fils, spécialiste de la maçonnerie générale et de la transforma- tion de pavillons, s'est méprise sur la struc- ture de l'édifice en établissant un devis d'aménagement ordinaire des combles par surélévation; Qu'il en résulte que les consorts H.ont été induits en erreur sur la structure et la solidité de la maison du fait de son apparence et que cette erreur, portant sur les qualités substantielles du bien vendu, a été déterminante de leur consentement ; que la bonne foi de M me W. est indifférente au regard de l'erreur excusable commise par les acquéreurs». En conséquence, la cour confirme l’annula- tion de la vente qu’avait prononcée le tri- bunal ainsi que l’annulation du contrat de prêt qui avait été souscrit pour le financer. Observations de Jurishebdo : l’annulation d’une vente pour erreur n’est pas très fré- quente. Elle a pu être admise pour le caractère constructible d’un terrain (Civ. 1 e , 1 er juin 1983, JCP N 83, II, 289). Cet arrêt en fournit un autre exemple lié au type de construction Congé pour vente par anticipation ❑ Accepter au prix proposé (CA Paris, 24mai 2007, n°06/01513, 2 e ch. B) Un bailleur avait donné congé pour vente en application de l’article15 de la loi du 6juillet 1989. Le preneur avait fait une proposition à un prix inférieur et laissé pas- ser le délai de deux mois. Après une nou- velle offre du bailleur, il avait accepté, mais sans préciser à quel prix. La cour en conclut que sa réponse étant équivoque, sa demande tendant à voir déclare la vente parfaite à son profit, doit être rejetée : Considérant qu'aux termes de l'article15 de la loi du 6juillet 1989, lorsqu'il est fon- dé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente proje- tée et vaut offre de vente au profit du locataire; que l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis et qu'à l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de ven- te est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local ; Considérant que l'acceptation du loca- taire doit correspondre aux conditions notifiées dans le congé, la perfection d'une vente supposant la rencontre de volontés du vendeur et de l'acquéreur sur la chose et sur le prix ; APL : délai de carence en cas de déménagement? L’article R 351-3 du CCH fixe le principe du délai de carence pour le droit à l’APL. L’article R 351-4-1 prévoit des exceptions, en cas de déménagement, de conclusion ou de résiliation des conventions de l’article L 351-2. Dans ces cas, le droit à l’APL s’éteint le dernier jour du mois au cours duquel les conditions d’ouverture cessent d’être réunies, ce qui est donc plus favorable à l’allocataire. Un tribunal administratif avait rejeté la demande de la caisse d’allocations familiales de remboursement de trop-perçu d’APL (118euros). Le Conseil d’etat annule le juge- ment au motif que les dispositions de l’article R 351-4-1 ne concernent que certaines hypo- thèses , notamment celle où le bénéficiaire quitte un logement éligible à l’APL pour un autre logement aidé, et non tous les cas où l’allocataire de l’APL quitte son logement. (Conseil d’Etat, 25avril 2007, n°291141, CAF de l’Aude). Considérant, au cas d'espèce, que MM.N. ont, par acte extra-judiciaire du 17juin 2002, notifié à M.P. un congé pour vendre à effet du 31octobre 2003, congé valant offre de vente au prix de 137300 € ; Considérant que le délai de préavis étant de six mois avant la date d'effet du congé, M.P. disposait d'un délai d'un délai de deux mois, à compter du 1 er mai 2003 jus- qu'au 1 er août 2003 [il faut sans doute lire 1 er juillet], pour accepter ou refuser l'offre de vente des intimés; Or, considérant que M.P. n'établit pas avoir accepté d'acquérir le bien dont s'agit au prix de 137000 € dans ce délai alors que : sa contre-proposition d'acquérir le pavillon dont il était locataire pour un prix «plus avantageux», exprimée dans la lettre du 16août 2002 adressée à l'huissier, équi- valait à un refus de l’offre de vente du congé […]». La 2 e lettre est jugée équi- voque. Observations de Jurishebdo : cet arrêt confirme que le locataire dispose d’un droit de préemption au prix proposé par le bailleur, dans le délai de deux mois prévu par l’article15. En revanche, s’il propose un prix inférieur, il entre dans le processus ordinaire de la négociation, mais ne béné- ficie plus de priorité. Le congé avait été délivré très à l’avance. La cour confirme le mode de calcul du délai de deux mois pendant lequel le loca- taire peut accepter : il s’agit des deux pre- miers mois du délai de 6 mois compté à partir du terme. Elle valide la vente faite au profit du tiers qui était conclue dans ce délai de deux mois Copropriété : le Sénat mène l’enquête ➠ 670 : c’est le nombre de sites industriels concernés par les plans de prévention des risques technologiques en cours d’élabo- ration. Le lancement des PPRT est prévu en 4 phases. La répartition en est disponible sur le site du ministè- re de l’écologie. Le premier PPRT a été signé le 20mars 2007 . (rép. du ministre de l’écologie à Bernard Murat, J.O Sénat Q, 10mai 2007, p.963, n°24264). ➠ 1 466 en 2003 : le nombre de règle- ments locaux de publicité , qui ont l’in- térêt de prendre en compte les spécifici- tés des communes, évolue de manière significative : 562 approuvés en 1991, 1006 en1999 et1466 en 2003. (rép. du ministre de la culture à Eric Raoult, JO AN Q, 15mai 2007, p.4492, n°109616). 5juin 2007 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE ACTEURS ➠ Le Crédit Foncier lance Réversimmo Le premier prêt viager hypothécaire est lancé par le Crédit Foncier sous le nom de Réversimmo. Il est accessible à un emprun- teur à partir de 65 ans pour un logement détenu en pleine propriété ou en nue-pro- priété (pas de SCI). Après expertise, le capi- tal est mis à disposition de l’emprunteur en une seule fois. Le montant versé dépend de l’âge de l’emprunteur. Pour une personne de 75 ans, le capital est de 30 à 35% de la valeur du bien. le Crédit Foncier précise que c’est supérieur à ce qui se pratique à l’étranger. Par exemple, la somme versée est de 32% pour Norwich Union au Royaume-Uni ou de 30% pour Seniors Money en Espagne. Pour 2008, le Crédit Foncier étudie la possibilité de verser les fonds en plusieurs fois ou de façon viagère. Chiffres… Norisko en croissance de 14% Le président du directoire de Norisko présen- tait ce 31mai les résultats de son groupe pour 2006. Mark Thomä rappelle que Norisko assure une large palette d’activités sur la prévention de risque tant dans le domaine industriel (bureau de contrôle…) que celui de la construction. L’année 2006 a été marquée par une crois- sance de 13,9% du chiffre d’affaires, qui a dépassé 200millions d’euros, et une densifi- cation du réseau, passé de 73 à 80 établisse- ments. Le nombre de salariés a dépassé 3000. De nouvelles activités ont été lancées : métro- logie mobile (vérification de l’étalonnage des instruments de mesure par camions équipés des appareils) et audit de pollution des sols, par exemple pour des friches industrielles. Mark Thomä explique le développement des activités du groupe par trois raisons : les nou- velles activités réglementées, l’extension du réseau et l’innovation produits. Sur ce dernier point, il cite par exemple la sécurité des grues à tour et le contrôle des pompes à chaleur. L’activité de due diligence technique, audit souvent effectué à l’occasion de l’achat de portefeuilles immobiliers, a généré 2,5mil- lions d’euros d’honoraires sur une centaine d’opérations en 2006. Norisko assure aussi des formations quali- fiantes pour grutiers. Le président de Norisko se félicite de l’inté- gration réussie de l’entreprise dans le groupe Dekra, qui remonte à 2005. Dekra, créée en 1925 à Berlin est leader européen de la certi- fication. Il s’agit d’une SA détenue à 100% par Dekra e.v., de forme associative, ce qui, souligne Mark Thomä, est une garantie d’in- dépendance. Vers une concentration du métier de dia- gnostiqueur Norisko a conclu l’an dernier un accord avec le réseau de franchisés Alizé pour qu’il reprenne son indépendance. Dans le domai- ne immobilier, le groupe préfère en effet se développer sans recours à la franchise. Il est ouvert à la croissance externe. Cela aurait du sens pour son groupe, estime Mark Thomä, d’acheter des acteurs régionaux ou des acteurs qui auraient des compétences com- plémentaires. Avec la mise en place de la cer- tification au 1 er novembre 2007, le groupe estime que cela va permettre de «séparer le bon grain de l‘ivraie» dans le domaine du diagnostic et de pousser à une certaine concentration. À suivre. Le service des études juridiques du Sénat vient de publier une étude sur la législa- tion comparée des copropriétés. L’étude a porté sur 6 pays : Allemagne, Angleterre et Pays de Galles, Espagne, Ita- lie et Pays-Bas. Cette étude relève d’abord une grande simi- litude dans la gestion des copropriétés, puis que les difficultés rencontrées dans les copropriétés ont conduit ces pays a réformé leur législation. La loi anglaise date de 2002 et est entrée en vigueur en septembre2004. Les copropriétaires constituent une SARL qui est propriétaire des parties communes et qui les gère via un conseil d’administration. La Belgique et les Pays-Bas, recourent en revanche, à une association et les autres pays à une structure sui generis. L’étude indique que la gestion des copro- priétés s’effectue partout de façon similai- re, même si la loi espagnole attribue un rôle important au président. L’administra- tion de la copropriété revient aux copro- priétaires, qui prennent leurs décisions à l’occasion d’une assemblée générale annuelle. Les copropriétaires délèguent à un administrateur l’exécution de leurs décisions et la gestion courante. Réformes récentes L’Allemagne dispose d’une loi très souple, mais le Parlement a adopté un projet de loi le 16février 2007, entré en vigueur le 1 er juin 2007. Il assouplit les règles de majo- rité pour faciliter les prises de décisions et la rénovation des immeubles. En Belgique, une loi du 30juin 1994 a donné la personnalité morale à l’associa- tion des copropriétaires pour lui permettre d’agir plus facilement en justice contre les copropriétaires. En 1999, l’Espagne a modifié sa législation pour assouplir les règles de majorité et lut- ter contre les impayés. Elle a prévu que les copropriétaires qui ne payent pas, de façon injustifiée, sont privés du droit de vote à l’assemblée. Un fonds de réserve obligatoire est créé. Aux Pays-Bas, le fonds de réserve obliga- toire a également été institué pour finan- cer les dépenses exceptionnelles. La réfor- me et entrée en vigueur le 1 er juin 2005. L’étude indique que «le modèle de la démocratie directe, qui sous-tend le fonc- tionnement de la copropriété, exclut toute responsabilité exécutive des coproprié- taires». Toutefois en Angleterre et Pays de Galles, le conseil d’administration de la société pro- priétaire des parties communes peut com- prendre des copropriétaires et en Espagne, c’est le président de la copropriété (un copropriétaire) qui représente la coproprié- té et exerce les fonctions d’administrateur. (Cette étude est disponible sur le site du Sénat. Nous pouvons aussi vous l’adresser par mèl.) 5juin 2007 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• REPONSES MINISTERIELLES Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 10mai 2007 Sénat p.972 n°26571 Jean-Louis Masson, NI, Moselle Poursuites contre un responsable d’OPAC Emploi Si des poursuites sont engagées par un locataire ou un tiers contre un président d’OPAC, elles sont à considérer comme des poursuites dirigées contre l’office et le président peut demander la prise en charge des frais par l’office (sauf faute personnelle détachable). Une telle interprétation ne peut pas être étendue au bénéfice des administrateurs . Une réponse donnée sous réserve de l’inter- prétation des tribunaux. 15mai 2007 AN p.4458 n°120491 Thierry Mariani; UMP, Vaucluse Lutte contre l’insalubrité et le saturnisme Collectivités territoriales La responsabilité de la lutte contre l’insalubrité et le saturnisme peut faire l’objet d’une délégation aux communes à titre expérimental, pour 4 ans, en vertu de l’article74 de la loi du 13août 2004. Ce texte nécessite un décret non encore publié. Une autre réponse (n°120488) précise que 85% des décrets de la loi libertés et responsabilités locales ont été publiés. 15mai 2007 AN p.4502 n°115262 Jacques Bascou, PS, Aude Information des locataires saisonniers des risques technologiques et naturels (plans de pré- vention des risques, PPRT et PPRN) Ecologie La loi du 30juillet 2003 a prévu, à compter du 1 er juin 2006, l’obligation pour le bailleur d’informer son locataire de l’existence d’un PPRT ou PPRN et des sinistres indemnisés consécutivement à un arrêté de reconnaissance de catastrophe. Ces obligations participent d’une « culture du risque » qui permettent au résident d’être acteur de sécurité civile. Le député souhait un assouplissement de la législation, lourde pour les loueurs en meublés. Les informations sont disponibles sur le site prim.net. 15mai 2007 AN p.4537 n°119767 Dominique Richard, UMP, Maine-et-Loire Résidences services Emploi Les résidences services ne peuvent pas proposer de services de soins ou d’aide et d’accompagnement exclusivement liés à la personne qui ne peuvent être fournis que par des établissements et des services relevant du I de l’article L 312-1 du code de l’action sociale. Le statut de la copro- priété est néanmoins compatible avec l’octroi de services d’aides fournis sans intention de réaliser les missions d’intérêt général accomplies dans les conditions de cet article. Les infirmiers présents dans les résidences services peuvent fournir des aides comme l’aide à la mobilité ou le trans- port de personnes, à l’exclusion de prestations médicalisées. 15mai 2007 AN p.4539 n°121380 Charles Cova, UMP, Seine-et- Marne Responsabilité du syndic Emploi Si le syndic n’exécute pas, ou mal, les décisions d’assemblée, il engage sa responsabilité sur le fondement de l’article1992 du code civil, à l’égard du syndicat. Le syndic est également res- ponsable à l’égard de chaque copropriétaire pour les fautes commises dans sa gestion, sur le fondement délictuel ou quasi-délictuel. Le copro- priétaire doit prouver une faute et un préjudice. L’action doit être portée devant le tribunal de grande instance, précise la réponse. 15mai 2007 AN p.4571 n°121808 Patrick Beaudoin, UMP, Val-de-Marne Électricité : ouverture à la concurrence Industrie Les consommateurs particuliers ou les entreprises bénéficiant des tarifs réglementés pourront conserver leurs contrats au-delà du 1 er juillet 2007. Mais un particulier emménageant dans un loge- ment dans lequel un occupant précédent a renoncé aux tarifs réglementés ne pourra plus lui-même bénéficier de ces tarifs. Mais tous les particuliers emménageant dans un logement dans lequel l’occupant précédent bénéficiait des tarifs réglementés pourront continuer à en béné- ficier. L’exercice de l’éligibilité est irréversible. Les nouveaux sites de consommation raccordés avant le 1 er juillet 2010 pourront bénéficier des tarifs réglementés de vente de l’électricité. En conséquence, le loca- taire ou l’acquéreur a intérêt à se renseigner pour savoir si le précé- dent occupant a renon- cé au tarif réglementé. Texte de référence : art. 66-2 de la loi du 13juillet 2005, issu de l’article24 de la loi DALO. 15mai 2007 AN p.4649 n°112988 Jean-Marie Rolland, UMP, Yonne Chambres d’hôtes Tourisme L’activité de chambre d’hôtes doit faire l’objet d’une déclaration en mairie . Un projet de décret en application de l’article L 324-5 du code du tourisme doit préciser la définition en déter- minant la nature des prestations, le nombre maximal de chambres louées par logement, la capacité maximale d’accueil, les conditions d’équipement et les modalités de déclaration en maire. Le décret est en cours de signature. La réponse ajoute qu’un autre décret est prévu pour les sanctions appli- cables en cas de non- déclaration en mairie de l’activité de chambres d’hôtes. 15mai 2007 AN, p.4651 n°103197 Hugues Martin, UMP, Gironde Climatiseurs extérieurs : autorisation? Equipement L’installation d’un climatiseur sur la façade d’un immeuble suppose une déclara- tion de travaux. À compter du 1 er octobre 2007, ces travaux qui ont pour effet de modifier l’aspect extérieur d’un bâtiment seront soumis à déclaration préalable. À nos abonnés : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mèl sur simple demande. 5juin 2007 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• EN BREF Sur votre agenda 26 au 26 juin auMans : l’université d’été de l’ordre des géomètres experts a retenu pour sa 2 e édition le thème, très incitatif : «à fond sur la réforme de l’urbanisme et sur la production du foncier». Le programme détaillé est sur le site www.geometre-expert.fr. Nominations et attributions Cabinets ministériels ➠ Logement et ville : Jean-Paul Bolufer , pré- fet, est nommé directeur du cabinet de Christine Boutin (arr. du 25mai 2007, J.O. du 26, @). ➠ Intérieur : Jacques Gérault est nommé directeur du cabinet de Michèle Alliot-Marie (arr. du 18mai 2007, J.O. du 22mai, @). ➠ Pr emier ministr e : Gilles Dufeigneux est nommé chef adjoint du cabinet de François Fillon (arr. du 22mai 2007, J.O. du 24mai, @). Préfets : Pierre Mutz est nommé préfet de la région Ile-de-France, préfet de Paris (décret du 25mai 2007, J.O. du 26mai, @). Christine Boutin et Alain Juppé : auto- rité conjointe sur la DGUHC Les attributions du ministre du logement ont été fixées par décret. Le ministre du logement et de la ville prépare et met en œuvre la poli- tique du Gouvernement en matière de loge- ment, de construction, de politique de la ville et de lutte contre la précarité et l'exclusion. Trois missions lui sont dévolues : 1°Il élabore les règles relatives au logement social, à l'accès au logement, aux relations locatives, aux aides au logement, à la réhabili- tation de l'habitat. 2°Il est chargé des politiques menées en faveur de la qualité du logement et de l'habi- tat et de leur insertion dans le tissu urbain. Il élabore les règles relatives à la construction. 3°Il élabore et met en œuvre la politique en faveur des quartiers en difficulté, (rénovation urbaine, logement des populations en situa- tion d'exclusion). Il participe à l'élaboration des règles d'urbanisme qui concernent ces attributions. Il peut présider le comité interministériel pour le développement de l'offre de logements. Le ministre a autorité sur la délégation inter- ministérielle à la ville et au développement social urbain. Il a autorité, conjointement avec le ministre d’Etat, de l’écologie, du développement et de l'aménagement durables sur la DGUHC et sur la direction générale de l'action sociale. Il dispose notamment du délégué interminis- tériel pour le développement de l'offre de logements, du Conseil général des ponts et chaussées et de l’Inspection générale des affaires sociales. (Décret n°2007-992 du 25mai 2007, J.O. du 26mai, p.9880). Quant au ministre de la culture , dont les attributions ont été précisées par un autre décret, précisons que Christine Albanel a notamment autorité sur la direction de l'ar- chitecture et du patrimoine. (Décret n°2007-994 du 25mai 2007, J.O.du 26mai, p.9881). Pour vous abonner à Jurishebdo, avec 20% de réduction pour un pr emier abonnement, visitez notre site internet jurishebdo.fr ABONNEMENT «PRIVILEGE» 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier Selon Promogim Un retournement de cycle est engagé L’année 2006 s’est distinguée par un record historique des ventes avec une progression globale de 12,4%, évolution à la hausse depuis une décennie. Malgré un marché dynamique, une part toujours majoritaire quoiqu’en légère baisse des investisseurs dans ce marché, on observe pour le premier semestre 2007 un tassement du nombre des ventes montrant la difficile conciliation «des prix records» avec la solvabilité des ménages. Les prix de revient ne cessent d’augmenter avec une incidence inévitable sur les prix de vente; la réglementation s’amplifie avec par exemple, une augmentation de 3 à 4% des prix due aux nouvelles normes HQE prévues pour 2010, ou une augmentation des sur- faces des logements pour les normes handi- capés. La pénurie foncière, notamment dans les grandes villes provoque une importante augmentation du coût des terrains. La pro- duction accrue de logements en 2006 s’est faite avec un certain retard, dû au cycle long de l’activité de la construction produi- sant maintenant un effet de stock impor- tant disponible à la vente. On remarque aussi un certain attentisme consécutif à la période électorale actuelle. Selon Christian Rolloy, président de Promogim, ces modifi- cations du marché devraient conduire à une offre plus importante à des prix plus raison- nables. Le marché immobilier possède aussi un potentiel important : 50% des accédants à la propriété aujourd’hui utilisent le prêt à taux zéro, prêt qui pourrait être remis en cause; il serait préférable qu’il perdure selon Christian Rolloy car les mesures gouvernementales de 2006 ont permis de re-solvabiliser des acqué- reurs potentiels. Il note également que nous allons vers un développement à prix maîtrisés pouvant aider les accédants moins favorisés par les opérations possibles sur les zones ANRU avec un taux de TVA à 5,5%. De plus, ACTEURS le vendeur de terrain doit accepter de tasser ses prix, dans la mesure où 20% de la vente sera destiné à la construction de logements sociaux. Retournement salutaire Christian Rolloy considère que la conjoncture immobilière s’engage dans un retournement de cycle qui paraît salutaire : la baisse amor- cée des ventes et l’augmentation de la demande provoquent un effet de baisse sur les prix. Pour stabiliser le marché, il faut moins de vente ou moins d‘offre mais le second point n’est pas envisageable. Il y a ponctuellement des marchés en sur-offre dans certaines régions. Le marché immobilier est aussi très hétérogène en France et cette tendance s’accentue. Pour l’évolution du marché en 2007, il est à prévoir une hausse des taux d’intérêts, un sensible ralentissement de la hausse des prix, une amélioration de la qualité des services et des délais de livraison, un accroissement de la réglementation et une stabilisation de l’offre. La prudence est requise face aux réactions imprévisibles et sélectives des investisseurs et des primo accédants face à ce changement de cycle du marché immobilier Sabine Petit . 5juin 2007 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• INTERVIEW INITIATIVES Jurishebdo Immobilier: que pensez-vous des résultats de cette enquête? Maurice Penaruiz: «je suis assez content de cette enquête par je souhai- te que la DGCCRF intervienne dans notre domaine. La FFC organise tous les deux mois des colloques régionaux sur la non-application de la loi de 1990 et nous y invitons les directions départe- mentales de la répression des fraudes. Le problème de cette enquête c’est l’amalgame : elle ne distingue pas entre les vrais et les faux constructeurs. Or, à l’évidence, la plupart des intervenants qui sont sanctionnés sont des faux constructeurs : lorsqu'on ne propose pas de garantie de livraison, ou lors- qu’on ne signe pas de contrat, on est hors de la loi de 1990. La seule chose que je regrette est que la DGCCRF ne soit pas intervenue plus tôt et plus largement. Je suis donc satis- fait de l’enquête, mais ce qui m’atterre, c'est que les Parquets ne suivent pas toujours et classent sans suite». JHI: Quel point vous parait le plus pré- occupant? M.P. : «l’absence de contrat écrit est une aberration. 13% des contrats sont sans écrit.On est ici à l’évidence hors de la loi de 1990. On peut se demander dans ce cas quelle est la relation qu’en- tretient l‘entreprise avec son client… Il en est de même pour l’absence de garantie de livraison. JHI: cette enquête vous incite-t-elle à de nouvelles actions pour lutter contre ces dérives? M.P. : «nous poursuivons notre action. Le respect de la loi de 1990 est notre action principale depuis le début. Nous avons par exemple engagé une action avec le Bureau de Vérification de la Publicité, qui intervient très en amont, pour que toute publicité por- tant sur la construction d’une maison individuelle indique des références sur les garanties obligatoires (garanties techniques, dommage ouvrage…). C’est un travail à long terme, mais nous espé- rons déboucher sur quelque chose de concret dans les mois à venir. Nous poursuivons aussi les actions que nous avons engagées vis-à-vis des banques pour qu’elles soient plus sélec- tives et ne financent pas des opérations hors loi de 1990, et vis-à-vis des pou- voirs publics pour que les prêts aidés ne soient pas accordés hors loi de 1990. Nous allons à ce propos prendre contact avec le nouveau Gouvernement» 3 questions à : Maurice Penaruiz, président de la FFC «Ce qui m’atterre, c’est que les Parquets ne suivent pas toujours» Le président de la Fédération Française des Constructeurs se réjouit de la parution de l’enquête de la DGCCRF sur l’application de la loi par les constructeurs. Il regrette qu’elle n’intervienne pas davantage. Construction de maisons indivi- duelles : la DGCCRF stigmatise les 2/3 des intervenants La direction de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes a réalisé en 2006 une enquête auprès de 300 entreprises. Elle a relevé 222 manquements portant sur la publicité trompeuse ou les fausses allégations, le non-respect de la garantie de livraison et des règles de démarchage. Il en est résulté 55 procès-verbaux transmis au Parquet et 65 rappels de la réglementation, pour les cas les moins graves. Les infractions relevées sont les suivantes : - absence de contrat écrit (44 infractions), - absence de garantie de livraison (44), - qualifications inexactes (49, label de qua- lité qui ne peut être prouvé par exemple), - délai de rétraction non respecté pour le démarchage à domicile (25), - absence de garantie de remboursement de livraison et d’assurance dommage (13). (Communiqué du 25mai 2007). Comptage du chauffage : un accord CIF - ARC La mise en place de compteurs de chaleur permet-elle de parvenir à des économies d’énergie? La question est controversée. Une étude commandée auprès de l’Ademe par Comptage Immobilier Service, qui doit être publiée le 12juin, considère que l’éco- nomie est de 20%. ICS insiste sur le fait que les appareils de comptage ont fait de gros progrès tech- niques, mais Vincent Rigal, président d’ICS, reconnaît que la mise en place des comp- teurs provoque généralement une baisse de la consommation pendant deux ans et remonte ensuite. Bruno Dhont, pour l’ARC, considère quant à lui que l’économie d’énergie dépend sur- tout de l’équilibrage de l’immeuble. Car la mise en place du comptage peut provo- quer un effet inéquitable : l’occupant d’un appartement situé au sud et entouré d’autres appartements peut décider de ne plus se chauffer mais les appartements mal isolés, au nord et sous une terrasse devront consommer davantage pour compenser. L’effet est donc très différent suivant l’iso- lation et la conception des immeubles. Quant à Philippe Loiselet (Loiselet Daigre- mont), il considère qu’il est surtout impor- tant d’assurer un bon entretien des équi- pements, comme le changement régulier des brûleurs de la chaudière, pour assurer une maîtrise de la consommation. Le 31mai (1) , Bruno Dhont et Vincent Rigal se sont mis d’accord pour faire une étude sur 10 immeubles, de type différent et analyser, factures à l’appui, les effets de la mise en place d’un comptage. À suivre. (1) À l’occasion d’une rencontre organisée par l’asso- ciation des journalistes du bâtiment, Ajibat). Des avocats conseillent… Des avocats conseillent… > Lefèvre Pelletier & associés (Henry Ran- chon, Pierre Appremont, Véronique Lagarde, Barna Evva et David Guez) a assisté Babcock & Brown dans l’acquisition du portefeuille Turquoise auprès de la Foncière Arizona. Il s’agit de 6 immeubles mixtes (bureaux et activités situés à Antony et Palaiseau) de 17.400 m 2 . Intervenaient aussi l’étude Cheu- vreux , Turnbull & associés, Atisreal Expertise et ICF Environnement. Le financement du portefeuille a été réalisé par Morgan Stanley assisté par le cabinet Depardieu Brocca Maffei et l’étude Allez. Foncière Arizona était conseillé par l’Etude Attal . Nominations > Hamid G.Gharavi , avocat associé du cabinet Salans à Paris a été nommé membre de la Cour d’arbitrage de la London Court of International Arbitra- tion (LCIA). Cette cour, composée de 35 avocats, a été créée en 1892. > Jean-Paul Picard , a été réélu prési- dent de la direction générale de Deloitte France pour trois ans.
