Jurisprudence récente p. 2 à 4
Baux d’habitation
Congé du bailleur : un mandataire discret
Copropriété
Assemblées de copropriétaires :
travaux obligatoires
Solidarité entre indivisaires
Assemblée de copropriétaires : convocation des époux
Contrats de vente
Vente annulée pour erreur : quand l’apprécier ?
Vente pour un franc symbolique : annulation pour absence de prix
Construction
Action du copropriétaire : contre la SCI venderesse, et son associé
Travaux à proximité d’ouvrages souterrains : informer avant de commencer les travaux
Actualite p. 5 et 8
Loyers HLM : plus que la hausse recommandée en 2007 : une étude de la CLCV
Fiscalité : les projets s’affinent
Les syndics épinglés par la DGCCRF
Le nouvel annuaire de l’IEIF est paru
Des avocats conseillent
Analyse p. 6
Dépollution : des solutions contractuelles pour l’aménagement foncier des friches industrielles : l’analyse de William Azan (avocat, Lamy Lexel)
En bref p. 7
Au fil du J.O.
Nominations
Sur votre agenda
Rencontre p. 8
L’Aspim prépare le passage à l’OPCI.
Le cri d’alarme d’Immovalor… et la prudence de l’AMF
JURISPRUDENCE RECENTE p.2à4 Baux d’habitation Congé du bailleur: un mandataire discret Copropriété Assemblées de copropriétaires: travaux obligatoires Solidarité entre indivisaires Assemblée de copropriétaires: convocation des époux Contrats de vente Vente annulée pour erreur: quand l’apprécier? Vente pour un franc symbolique: annulation pour absence de prix Construction Action du copropriétaire: contre la SCI venderesse, et son associé Travaux à proximité d’ouvrages souterrains: informer avant de com- mencer les travaux ACTUALITE p.5et8 Loyers HLM: plus que la hausse recommandée en 2007: une étude de la CLCV Fiscalité: les projets s’affinent Les syndics épinglés par la DGCCRF Le nouvel annuaire de l’IEIF est paru Des avocats conseillent ANALYSE p.6 Dépollution: des solutions contrac- tuelles pour l’aménagement foncier des friches industrielles: l’analyse de William Azan (avocat, Lamy Lexel) EN BREF p.7 Au fil du J.O. Nominations Sur votre agenda Dépolluer les sols: quels outils? L a dépollution des sols des anciens sites industriels est une préoc- cupation majeure des élus pour leur permettre de remettre en valeur des sites souvent situés non loin des cœurs de villes et de créer de nou- veaux quartiers. Cet objectif est un moyen de répondre à l’insuffisance de l’offre de logements. Même si la remise en état du site est à la charge de l’exploitant, sa responsabilité peut être difficile à mettre en œuvre. William Azan, avocat associé, Lamy Lexel, fait le tour des moyens juri- diques permettant à la collectivité de parvenir à la dépollution, du PPP au bail emphytéotique (lire son analyse en page7) et il suggère, de façon assez innovante, d’assouplir le droit de l’urbanisme, pour y intro- duire un espace conventionnel élargi. Il est vrai, ainsi que le reconnaît l’avocat, que cela suppose de modifier, non seulement les textes, mais les esprits… L a direction de la répression des fraudes est décidément très active en ce moment. Nous évoquions la semaine dernière son enquête sur les maisons individuelles. C’est au tour des syndics d’être épinglés dans une nouvelle enquête (lire en page5). Un autre étude doit prendre le relais de cette enquête car le Conseil national de la consommation doit émettre un avis sur la transparence tarifaire des syndics, au cours de l’été prochain. Un syndic sur cinq a fait l’objet d’un rappel à la réglementation. Un mot sur l’un des points stigmatisés «l’absence de mise en conformité des règlements de copropriété avec les évolutions législatives survenues pos- térieurement à leur établissement». On sait que dans cette hypothèse, l’article49 de la loi de 1965, issu de la loi SRU et modifié par la loi ENL en 2006 a réduit la majorité nécessaire pour modifier le règlement en pré- voyant que «l’assemblée générale décide, à la majorité prévue à l’article24» ces adaptations. Cette adaptation est-elle obligatoire? L’ar- ticle49 n’est pas d’ordre public (l’article43 n’y fait pas référence). La 24 e recommandation de la commission relative à la copropriété ne prend pas parti directement sur cette question, mais recommande au syndic de pro- céder à une concertation avec le conseil syndical et de soumettre à une 1 e assemblée l’opportunité de procéder aux adaptations et à une 2 e assem- blée le projet d’adaptation. Selon Jacques Lafond (code Litec de la copro- priété, p.342), ce qui est obligatoire, c’est que l’assemblée soit saisie de la question et qu’elle prenne une décision. Il estime que le syndic, au titre de son devoir de conseil, doit porter la question d’office à l’ordre du jour de l’assemblée. La position de la DGCCRF conforte cette interprétation. La copropriété, sujet d’importance puisqu’elle concerne 7,6millions de logements, devrait d’ailleurs se développer puisque le Président de la République a fait de l’augmentation du nombre de propriétaires l’un de ses premiers objectifs. Bertrand Desjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO 276 12JUIN 2007 ISSN 1622-1419 7 E ANNEE AU SOMMAIRE .. immobilier RENCONTRE p.8 L’Aspim prépare le passage à l’OPCI. Le cri d’alarme d’Immovalor… et la prudence de l’AMF JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 site internet: jurishebdo.fr Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr Secrétariat: Sabine Petit JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart RCS Nanterre 443034624000 17 APE 221 C Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 Dépôt légal: à parution Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur Impression: Com-Copie Clamart Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine 12juin 2007 page 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE Congé du bailleur ❑ Le mandataire discret (Cass. Civ. 3 e , 16mai 2007, n°469, FS-P +B, cassation) Une cour d’appel avait annulé un congé donné aux locataires au motif que le courrier, à en-tête du bailleur, était signé de façon illisible avec la mention «P.o.». Il s’agissait du fils du bailleur et la cour d’appel avait estimé que le mandataire aurait dû indiquer son nom et préciser sa qualité. La Cour de cassation sanctionne cette décision: «Vu l’article15-I de la loi du 6juillet 1989; […] Attendu que pour annuler les congés […] l’arrêt retient que […] aucune indi- cation ne permet d’identifier la person- ne qui a signé le congé étant précisé que la mention «P.o.» est inopérante pour rapporter la preuve qu’ils ont été donnés par un mandataire agissant en cette qualité au nom et pour le compte de M me M.; Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que la bailleresse agissait aux fins de faire déclarer valables ces congés qui portaient mention de son nom, la cour d'appel, qui a ajouté à la loi une condition qu'elle ne com- porte pas , a violé le texte susvisé». Observations de Jurishebdo : Il est admis que le congé peut être délivré par un mandataire (Cass. Civ. 3 e , 2octobre 1996, Loyers et copr. 1996, n°415). La mention du nom du bailleur doit figurer sur le congé (Cass. Ass. Plén. 13 fév. 1998, qui sanctionne un congé donné par un mandataire «au nom et pour le compte du propriétai- re», sans indiquer la dénomination sociale du bailleur). Alors que la jurisprudence est souvent stricte sur l’appréciation des formes du congé, cet arrêt est plus souple. Il n’est pas contradictoire avec l’arrêt de 1998 car en l’espèce, le nom du bailleur avait bien été mentionné, mais c’est celui du mandataire qui n’y figurait pas. Le bailleur ne contestait pas le pouvoir donné à son fils pour gérer son bien, puisqu’elle avait engagé l’action en validation du congé. La Cour en déduit la validité du congé Assemblée de copropriétaires ❑ Travaux obligatoires (Cass. Civ. 3 e , 23mai 2007, n°494, FS-P +B, cassation partielle) Des travaux portaient sur un ascenseur dans un immeuble en copropriété. L’as- semblée avait voté le renouvellement de l’ascenseur à la majorité de l’article24 mais une autre résolution était prévue pour les travaux de désamiantage. La Cour de cassation censure l’arrêt d’appel qui avait refusé d’annuler ce vote: «Vu l'article25-e, ensemble l'article24 de la loi du 10juillet 1965; Attendu que pour rejeter la demande d'annulation de la résolution n°4 de l'as- semblée générale du 24juin 2003, l'arrêt retient qu'elle concernait le vote des renouvellements d'ascenseur qui devaient être votés au visa de l'article24 de la loi du 10juillet 1965 alors que la résolution n°1 concernant le désamian- tage le devait au visa de l'article25, s'agissant de travaux entrepris en obser- vation d'une obligation légale, et qu'elle constate que la résolution n°4 avait été votée à la majorité de l'article24; Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le renouvellement des installations d'ascenseurs n'était pas rendu néces- saire du fait de leur contamination par l'amiante , la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef; Par ces motifs: casse». Observations de Jurishebdo : les travaux d’entretien et de réfection relèvent de la majorité de l’article24. La Cour de cassa- tion a déjà jugé que cette majorité s’ap- pliquait pour le remplacement d’un ascenseur vétuste (Civ. 3 e , 4mars 1980, n°78-14963). En matière de chauffage, la jurisprudence admet que l’installation d’un matériel plus moderne relève de l’article24, et non de l’article26 au titre de l’amélioration. Ici, la question se posait de savoir si l’obli- gation de retirer l’amiante n’était pas à l’origine de la décision de remplacer l’as- censeur. Cet arrêt de la Cour de cassation impose donc de vérifier si ce n’est pas cette obligation qui avait motivé la déci- sion de remplacement. Dans ce cas, la décision doit être prise à la majorité de l’article25 e qui vise les travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires. Rappelons un arrêt plus ancien (Civ. 3 e , 26 nov. 1971, Bull Civ. III, n°511) qui avait indiqué, à propos d’un ravalement effec- tué sur injonction administrative, que si les travaux relèvent de l’entretien cou- rant, le fait qu’ils soient obligatoires n’entraîne pas pour autant que l’autori- sation doive être donnée à la majorité de l’article25 e. Comment combiner cet arrêt de 1971 avec l’arrêt rapporté? On peut considérer la motivation princi- pale des travaux: si c’est d’abord la vétus- té qui impose les travaux, l’article24 suf- firait, si c’est d’abord le respect de la réglementation qui motive la décision, l’article25 e sera applicable Copropriété ❑ Solidarité entre indivisaires (Cass. Civ. 3 e , 23mai 2007, n°511, FS-P +B, rejet) Un copropriétaire contestait la faculté pour un règlement de copropriété de prévoir une solidarité entre les indivi- saires d’un lot de copropriété. La Cour de cassation confirme la légalité d’une telle clause: «Mais attendu que si la solidarité ne s'at- tache de plein droit ni à la qualité d'indi- visaire, ni à la circonstance que l'un d'eux ait agi comme mandataire des autres, la clause de solidarité stipulée dans un règlement de copropriété n'est pas prohibée entre indivisaires d'un lot, quelle que soit l'origine de l'indivi- sion ; qu'ayant constaté que le règle- ment de copropriété stipulait qu'en cas d'indivision de la propriété d'un lot, tous les copropriétaires indivis seraient solidai- rement responsables du paiement de toutes les charges afférentes à ce lot, le tribunal, qui en a déduit qu'il existait une solidarité entre les co-indivisaires pour le paiement des charges, a retenu à bon droit que M.G. et M me R. devaient être condamnés solidairement au paiement des charges». Le pourvoi est rejeté. Observations de Jurishebdo : la solution est parfaitement claire. Le règlement de copropriété peut prévoir que les co-indi- visaires d’un lot sont solidairement res- 12juin 2007 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE ponsables du paiement des charges. C’est bien sûr une solution qui facilite le recou- vrement des charges par le syndic et qui est justifiée par l’intérêt général des copropriétaires: dans une indivision nom- breuse, il peut être difficile de recouvrer les charges auprès de multiples indivi- saires. Cet arrêt confirme une solution qu’avait déjà prise la Cour de cassation en 2004 (Civ. 3 e , 1 er déc. 2004, Loyers et copr. 2005, n°36). La licéité de cette clau- se, qui avait été contestée par certains auteurs, est donc confirmée Vente annulée pour erreur ❑ Quand l’apprécier? (Cass. Civ. 3 e , 23mai 2007, n°510, FS-P +B, cassation) Un contrat de vente portant sur un ter- rain avait été conclu sous la condition sus- pensive de l’obtention d’un permis de construire. Le permis ayant été obtenu, l’acte authentique avait été signé. Mais une crue étant intervenue un mois plus tard, le maire avait retiré le permis. L’ac- quéreur du terrain invoquait la nullité de la vente pour erreur sur les qualités sub- stantielles. Alors que la cour d’appel avait admis sa demande, sa décision est cassée: «Vu l'article1110 du code civil; Attendu que pour accueillir la demande en annulation de la vente, l'arrêt, qui relève que le retrait fait disparaître rétro- activement la décision qui en fait l'objet laquelle, de ce fait, est réputée n'avoir jamais existé, retient qu'il est établi que le caractère constructible du terrain en cause était un motif déterminant du consentement donné par les épouxE., dans la mesure où ceux-ci avaient fait insérer dans l'acte sous seing privé en date du 9novembre 1998 une condition suspensive relative à l'obtention d'un permis de construire, et que l'arrêté municipal du 4février 1999 rapportant le permis de construire précédemment accordé et refusant tout permis consacre le caractère inconstructible du terrain en cause; Qu'en statuant ainsi, alors que la rétro- activité est sans incidence sur l'er- reur, qui s'apprécie au moment de la conclusion du contrat , la cour d'appel a violé le texte susvisé; Et sur le moyen unique du pourvoi incident: Vu l'article1382 du code civil; Attendu que pour débouter les épouxE., l'arrêt retient qu'ils n'ignoraient pas que le terrain dont ils faisaient l'acquisition était situé dans une zone inondable, que M.B. et M.C., notaires, ont pris la pré- caution de leur faire signer la fiche intitu- lée «renseignements d'urbanisme», qui a été annexée à l'acte authentique en date du 29décembre 1998 et dans laquelle il a été expressément indiqué «inondable de 0 à 1 mètre - limite crue centennale», que dans cet acte, après le rappel du contenu de la note, il est précisé «de laquelle note d'urbanisme, l'acquéreur reconnaît avoir pris connaissance et s'engage à faire son affaire person- nelle des indications et prescriptions qu'elle contient » et qu'il apparaît, dès lors, qu'il ne peut être reproché aux notaires intervenants à l'acte d'avoir manqué à leur devoir de conseil […] Qu’en statuant ainsi; sans rechercher, com- me il le lui était demandé, si les notaires n’avaient pas manqué à leur devoir de conseil en omettant d’éclairer leurs clients sur les risques qu’ils encouraient en s’en- gageant avant que le permis de construire n’ait acquis un caractère définitif , la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision de ce chef». Observations de Jurishebdo : sur les deux arguments, la Cour de cassation a pris l’exact contre-pied de la cour d’appel. À propos de l’annulation d’une vente pour erreur, on retiendra que l’erreur doit s’apprécier au jour de la conclusion du contrat. À cette date, le permis était obtenu, la condition était donc remplie. La difficulté vient du caractère rétroactif du retrait de l’arrêté accordant le permis de construire. La cour d’appel avait conclu que le permis étant réputé n’avoir jamais existé, l’erreur de l’acquéreur était bien constituée. Pour la Cour de cassa- tion, la rétroactivité est sans incidence sur l’erreur. Le retrait du permis n’a donc pas d’impact sur l’appréciation de la validité du consentement de l’acquéreur. L’arrêt fournit un exemple de responsabi- lité du notaire au titre de son devoir de conseil. Il avait pourtant pris la précau- tion d’attirer l’attention de l’acquéreur sur le caractère inondable du terrain… mais l’acquéreur était pressé: il effectuait un investissement Périssol et voulait acheter avant la fin de l’année. Le notai- re prendra donc la précaution d’attirer l’attention de l’acquéreur sur la faculté du maire de retirer un permis Vente pour un franc symbolique ❑ Annulation pour absence de prix (Cass. Civ. 3 e , 23mai 2007, n°487, FS-P +B, rejet) Une SCI avait vendu à une commune 97 hectares pour 1 franc et «le reversement par la commune des redevances de forta- ge en cas d’extension de la carrière et le transport des terres découvertes aban- données par le cédant». La vente avait été déclarée nulle et la Cour de cassation confirme: «Mais attendu qu'ayant constaté que la cession de parcelles d'une surface totale de 97 hectares 23 ares 60 centiares avait eu lieu moyennant le prix de un franc, que la commune ne donnait aucune autre contrepartie immédiate aux cédants et retenu que l'obligation de restituer des droits de fortage en cas de mise en exploi- tation de certaines parcelles, à défaut d'évaluation, ne pouvait constituer un prix, ce d'autant moins que la société Joux bénéficiait déjà de ces droits sur les par- celles dont elle était propriétaire, que le transport des terres découvertes après abandon par le cédant ne pouvait davantage constituer une contrepartie sérieuse en l'absence d'évaluation ou possibilité d'évaluation et que le trans- fert de propriété portait sur un bien immo- bilier d'une superficie importante situé près de l'agglomération de Villefranche- sur-Saône, la cour d'appel […] en a exacte- ment déduit, qu' en l'absence de prix, la vente devait être annulée ; D'où il suit que le moyen n'est pas fon- dé». Observations de Jurishebdo : cette décision intéressera notamment les opérateurs qui traitent avec les collectivités territoriales. La contestation de la vente aurait pu porter sur l’absence de prix déterminé (l’ar- ticle1591 du code civil imposant que le prix soit déterminé). Ainsi en 1986 la Cour de cassation a considéré, pour un prix consistant dans l’accomplissement d’une prestation sous forme de construction à réaliser par l’acheteur que l’imprécision des 12juin 2007 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE prestations signifiait que le prix n’était pas déterminable (Cass. Civ. 3 e , 10 déc. 1986, Bull. III, n°177). Le débat portait ici sur l’absence de prix. Le contrat de vente peut être annulé pour défaut de prix ou un prix dérisoire (exemple: Cass. Civ. 1 e , 20 oct. 1981, Bull. III, n°301). Pourtantles ventes à prix symboliques ne sont pas interdites, car elles peuvent être motivées par une intention libérale (pour un autre exemple de cession à une com- mune: Civ. 1 e , 29mai 1980, Bull. Civ. I, n°164). Mais, comme le relève le diction- naire Lamy (§ 3471) le prix symbolique se justifie si l’acquéreur doit assumer cer- taines charges qui constituent la contre- partie de l’opération. La cour d’appel de Versailles a admis la vente d’un terrain de 25000 m 2 pour 1F symbolique pour un acquéreur qui s’engage à construire une usine qui devait créer des emplois et rap- porter de la taxe professionnelle à la com- mune (26mars 1997, RJDA 1997, n°7). Ici, c’est la commune qui avait acquis le terrain et la contrepartie était jugée non sérieuse. L’arrêt ne semble pas remettre en cause le principe que la vente puisse être consentie à un prix symbolique, il conforte l’idée que la contrepartie extra- monétaire doit avoir une réalité précise Assemblées de copropriétaires ❑ Convocation des époux (Cass. Civ. 3 e , 23mai 2007, n°483, FS-P +B +R +I, cassation partielle) Une convocation à l’assemblée avait été adressée au nom de Monsieur alors qu'il s’agissait d’un bien acquêt de communau- té. La cour d’appel avait jugé la convoca- tion suffisante, mais l’arrêt est cassé au visa de l’article22 de la loi du 10juillet 1965 et de l’article1421 du code civil: «Attendu [ …] qu’en statuant ainsi, alors que la convocation à une assemblée générale concernant des époux propriétaires d'un lot de copro- priété dépendant de leur communauté de biens doit être libellée au nom des deux , la cour d'appel a violé les textes susvisés». Observations de Jurishebdo : la ques- tion concerne donc les lots de copro- priété qui sont la propriété de deux époux, en tant que biens de commu- nauté. Qui convoquer à l’assemblée? la cour d’appel de Paris avait admis une convocation adressée à Monsieur ou Madame (CA Paris, 23 e ch. B, 29juin 2000, Loyers et copr. 2000, n°40). Dans l’arrêt rapporté, la décision sanc- tionne une convocation adressée à un seul époux. Il faut donc l’adresser aux deux époux. Précisons que l’arrêt ne paraît pas exiger deux convocations. Une convocation unique adressée aux deux époux semble donc suffisante Action du copropriétaire ❑ Envers la SCI et son associé (Cass. Civ. 3 e , 23mai 2007, n°513, FS-P +B, rejet) Des copropriétaires avaient engagé en 2003 une action au titre de la garantie des vices cachés à l’encontre de la SCI qui leur avait vendu des appartements. Puis ils avaient assigné une société associée de la SCI. Or une procédure de redressement judiciaire était ouverte depuis 2000 à l’encontre de cette société. Leur action est déclarée irrecevable, faute de déclaration de la créance au passif du redressement judiciaire. La Cour de cassa- tion confirme cette solution: «Mais attendu qu'ayant relevé à bon droit que la créance dont se prévalaient les copropriétaires et le syndicat à l'en- contre de la société Industrie et dévelop- pement, associée de la SCI, était née des contrats de vente conclus avec cette SCI, la cour d'appel […] a exactement retenu que cette créance, ayant son origine antérieurement à l'ouverture de la procé- dure collective de la société Industrie et développement, devait être déclarée au passif du redressement judiciaire de cette société et que l'absence de déclaration entraînait son extinction; D'où il suit que le moyen n'est pas fon- dé». Le pourvoi est donc rejeté. Observations de Jurishebdo : la prudence impose donc, face à une SCI, de contrôler la solvabilité de son associé principal (il s’agissait ici de l’associé majoritaire) afin, en cas de procédure collective à son encontre, de pouvoir produire sa créance et éviter la déconvenue de ces coproprié- taires Travaux à proximité d’ouvrages sou- terrains: informer avant de commencer Lors de la réalisation de travaux de terrassement pour construction (fondations de bâtiment par exemple) à moins de 15 mètres des ouvrages de transports d’hydrocarbures ou de gaz, les entre- prises doivent adresser une déclaration d’inten- tion de commencement des travaux à chaque exploitant des ouvrages concernés (art. 7 du décret du 14 oct. 1991). Cette procédure n’ayant pas été respectée, l’ex- ploitant de l’ouvrage avait effectué des opéra- tions de contrôle et envoyé la facture à l’entrepri- se. La cour d’appel avait validé le refus de payer cette facture au motif que le maître de l’ouvrage n’avait pas adressé de demande de renseigne- ments à la mairie. La décision est cassée: «Vu l'article7 du décret 91-1147 du 14octobre 1991, relatif à l'exécution de travaux à proximité de certains ouvrages souterrains, aériens ou sub- aquatiques de transport ou de distribution; Attendu que les entreprises chargées de l'exécu- tion de travaux entrant dans le champ d'applica- tion des annexes I à VII du décret doivent adres- ser une déclaration d'intention de commence- ment des travaux à chaque exploitant d'ouvrages concerné par les travaux; Attendu que pour débouter la société Trapil de ses demandes, l'arrêt retient que le syndicat de l'Orge, maître de l'ouvrage, n'a formulé aucune demande de renseignements auprès des services de la mairie compétente, alors que les travaux d'entretien et de dragage de l'Orge qu'il envisa- geait de confier à la société CDES se situaient à moins de quinze mètres du pipeline et, qu'en rai- son de l'absence de localisation préalable de ce pipeline et, a fortiori, de l'absence d'identifica- tion de son exploitant qui en résultaient, la socié- té CDES qui n'aurait été tenue d'adresser à la société Trapil une déclaration d'intention de com- mencement de travaux que consécutivement aux démarches du maître de l'ouvrage, n'a commis aucune faute susceptible d'engager sa responsa- bilité; Qu'en statuant ainsi, alors que l'obligation pesant sur l'entreprise n'est pas subordonnée à l'exécu- tion par le maître d'ouvrage de ses propres obli- gations, la cour d'appel a violé le texte susvisé». (Cass. Civ. 3 e , 23mai 2007, n°492, FS-P +B, cassa- tion). Le défaut d’exécution par le maître de l’ouvrage de son obligation ne dispense pas l’entreprise d’adresser sa déclaration d’intention de commen- cement des travaux. Cet arrêt, qui indique que chaque intervenant doit exécuter ses propres obligations, est de sur- croît facteur de sécurité: la présence de canalisa- tions de gaz ou de pétrole dans le sous-sol implique la plus grande prudence dans l’exécu- tion de travaux souterrains. 12juin 2007 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE & ETUDES Des avocats conseillent… Des avocats conseillent… > Clifford Chance (Frédéric Peltier et Eric Davoudet) a conseillé la foncière Altarea dans le rachat du groupe Cogedim auprès de la société Inbro N.V. (transaction d’un montant de 625 à 650millions d’euros). Altarea était conseillée par De Pardieu Bro- cas Maffei (Thierry Brocas). > Gide Loyrette Nouel (Renaud Bague- nault de Puchesse et Hugues Moreau) a conseillé le vendeur d’un immeuble de 7300m 2 de bureaux et commerces au 119- 121, Champs Elysées où doit s’installer une boutique Nespresso de 1 500 m 2 . Linklaters (Françoise Maigrot et Marie Poulhiès) intervenait pour le compte de l’ac- quéreur, Ramsbury AB. Loyers HLM: plus que la hausse recommandée en 2007 Selon la CLCV, les HLM ne respectent pas la limite de hausse des loyers recommandée par le ministère. Au terme de son enquête annuelle sur les hausses de loyers du secteur public, la CLCV constate que, alors que le ministre du logement recommandait de limiter la hausse des loyers à 1,8% en 2007, 66,9% des hausses sont supérieures à cette limite. En moyenne, les hausses de loyer 2007 ont été de 2,04%. ➠ 64,3% des organismes augmentent les loyers entre 1,9% et 3%, ➠ 2,6% ont choisi de pratiquer des hausses de 3% ou plus, ➠ 33,1% des organismes ont voté des augmentations de loyers inférieures ou égales à 1,8%. Ces hausses peuvent être diverses suivant les lieux d’habitation. En effet, 41% des organismes pratiquent des modulations de loyers différentes suivant les immeubles. La CLCV dénonce le rattrapage du gel des loyers de 2000-2001 que pratiquent encore certains organismes (5,7% d’entre eux), alors qu’ils s’étaient pourtant engagés à ne pas en effectuer. L’association relève que la proportion d’or- ganismes qui dépassent les recommanda- tions ministérielles a augmenté en 2007. Des taux d’impayés très variables La CLCV s’est aussi intéressée aux taux d’impayés dans le secteur social. La 1 e indication est que le taux est extrê- mement variable d’un organisme à l’autre, puisqu’il varie de 1 à 20%. ➠ Pour la moitié des organismes, il se situe entre 1 et 3,5%, ➠ 7,5% des organismes ont des taux d’im- payé compris entre 3,5% et 4,5%, ➠ 7,5% ont des taux variant entre 4,5% et 5,5%, ➠ 18,9% connaissent des taux d’impayés supérieurs à 5,5%. ➠ 16% ont des taux inférieurs à 1%. En conclusion, la CLCV reconnaît que les taux d’impayés restent très modérés. L’In- see avait chiffré le taux d'impayés à 4,4% en 2001-2002 pour le secteur social et à 1,8% dans le secteur privé. L’enquête de l’Insee pour 2006 est en cours de dépouille- ment. Fiscalité: les projets s’affinent Les projets fiscaux du Gouvernement se précisent: >Les dr oits de succession lar gement dimi - nués . L’exonération de 95% des droits de succes- sion se traduirait de la manière suivante: - Exonération totale des droits de succes- sion en faveur du conjoint survivant (au lieu de l’abattement de 76000euros). - Majoration à 150000euros de l’abat- tement actuellement fixé à 50000euros par enfant . Cette franchise de droits s’ap- pliquerait aussi pour les donations, tous les six ans . - Création d’un abattement de 5000euros pour les neveux et nièces. - En contrepartie de ces mesures, l’abatte- ment global de 50000euros sur l’actif de la succession serait supprimé. > Le bouclier fiscal à 50 % Actuellement fixé à 60%, le bouclier fis- cal serait ramené à 50% , il inclurait la CSG et la CRDS , en plus des impôts déjà comptés (IR, ISF, taxe d’habitation et taxe foncière). > L ’aide à l’accession à la pr opriété Le crédit d’impôt serait calculé sur 20% des intérêts d’emprunt, retenu dans la limi- te d’un plafond de 3750euros pour une personne seule, et 7500euros pour un couple, sommes majorées de 500euros par personne à charge. L’avantage fiscal serait ainsi de 750euros pour une personne seu- le et de 1500euros pour un couple. L’avantage fiscal serait accordé sur les 5 premières années du prêt et concerne- rait également les contrats en cours. Les réactions > Henry Buzy Cazaux (Tagerim) a fait part de sa réserve sur le pouvoir resolvabili- sateur de cette mesure en raison de la poursuite de la hausse des prix. Le vice-pré- sident de Tagerim estime par ailleurs nécessaire de ne pas rogner le PTZ et plai- de pour le maintien des dispositifs incitatifs pour le secteur locatif, car la France a aussi besoin d’une offre locative abondante. > La Fnaim s’est félicitée de la mesure notamment car il n’est pas prévu de la can- tonner à la primo-accession. Toutefois, la fédération préconise une sectorisation géographique, pour tenir compte des dis- parités de prix des transactions suivant les régions. Les syndics épinglés par la DGCCRF Une nouvelle étude vient d’être publiée par la direction de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes. Elle vise cette fois-ci les syndics. La DGCCRF reçoit un nombre croissant de plaintes concernant les syndics, de ce fait, elle a procédé à une enquête au cours du 3 e trimestre 2006 auprès de 250 syndics dans 44 départements. L’étude conclut que les investigations ont «mis en évidence de nombreux dysfonctionnements». Ils ont donné lieu à 50 rappels à la réglementa- tion, 5 procès-verbaux pour défaut d’affi- chage des prix et publicité trompeuse, 2rapports ont été transmis au Parquet. La DGCCRF pointe en particulier deux points: le défaut de mentions obligatoires sur les factures et l’absence de mise en conformi- té des règlements de copropriété avec les évolutions législatives postérieures à leur établissement. L’enquête relève également les aspects sui- vants: allongement de la liste des presta- tions particulières facturées en sus des honoraires de gestion courante, maintien dans les contrats de clauses abusives, défaut de mise concurrence des entre- prises. Un mandat a été confié au Conseil national de la consommation pour faire des propositions en vue d’une améliora- tion de la transparence tarifaire. L’avis est attendu pour l’été 2007. (Communiqué du 31mai 2007). 12juin 2007 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• EN BREF Sur votre agenda 20 septembr e 2007 : l’assemblée générale de la Fédération Habitat & Développement aura lieu au Conseil Economique et social Tél.: 0145266966. Nominations Cabinets ministériels ➠ Haut-commissariat aux solidarités actives contr e la pauvr eté : Emmanuelle Wargon est nommée directrice du cabi- net de Martin Hirsch (arrêté du 22mai 2007, J.O. du 30mai, @). ➠ Economie : Stéphane Richard est nommé directeur du cabinet de Jean- Louis Borloo; Laurent Raverat est nommé chef de cabinet (arrêtés du 25mai, J.O. du 30, et du 1 er juin, @). ➠ Intérieur : Michel Delpuech, préfet, est nommé directeur du cabinet de Michèle Alliot-Marie (arr. du 23mai, J.O. du 30 mai 2007, @). ➠ Justice : sont nommés au cabinet de Rachida Dati: Michel Dobkine , directeur du cabinet; Mathieu Herondart, directeur adjoint du cabinet et Michel Marquer, chef de cabinet (arr. du 21mai 2007, J.O. du 30, @). ➠ Cultur e : Jean-François Hébert , est nommé directeur du cabinet de Christine Albanel, Christophe Tardieu, directeur adjoint et Jean-Marie Caillaud, chef de cabinet (arrêté du 19mai 2007, J.O. du 30, @). Au fil du J.O. Attributions des ministres Les attributions de plusieurs ministres ont été définies par arrêté. Notons, parmi celles du ministre de l'écologie, du développement et de l'aménagement durables: - Environnement : il est responsable des actions de protection de la nature, des paysages et des sites ainsi que de celles concernant la protection du littoral et de la montagne. - Il assure (en lien avec d’autres ministres) la police des installations classées. - Il participe (avec d’autres) à l’élabora- tion de la législation fiscale en matière d’environnement et d’énergie. - Il assure la coordination des actions sur la prévention des risques d’origine tech- nologique ou naturelle. - Equipement : il a la charge des ques- tions économiques du BTP. - Il élabore les règles techniques de la construction. - Urbanisme : il élabore les règles relatives à la planification urbaine, à l’occupation du sol, à l’urbanisme opérationnel. - Il participe à l’élaboration de la législa- tion de l’expropriation. - Il participe à l’élaboration de la législa- tion fiscale et financière en matière d’ur- banisme et d’aménagement. - Aménagement du territoire , il parti- cipe à l’a détermination de la politique nationale d’aménagement et de déve- loppement du territoire. Il a autorité sur le Conseil général des ponts et chaussées, le délégué à l’action foncière, la DGUHC (conjointement avec le ministre du logement), la direction de la nature et des paysages (Décret n°2007-995 du 31mai 2007, J.O. du 1 er juin, p.9959). Economie : à noter en particulier que relèvent du ministre de l’économie: la direction du commerce , de l’artisanat, des services et des professions libérales et la direction du tourisme (Décret n°2007-996 du 31mai 2007, J.O. du 1 er juin, p.9961). Conventions collectives Personnels des sociétés anonymes et fondations HLM : il est envisagé l’exten- sion de deux accords: - l’accord du 26février 2007 portant sur le développement de la politique de formation professionnelle, - l’avenant n°1 du 14février 2007 à l'accord du 30mai 2005 relatif à la for- mation professionnelle tout au long de la vie (J.O. du 3juin, p.10021). NOM: PRENOM:FONCTION: SOCIETE: ADRESSE: TELEPHONE:FAX: MEL: N°TVA intracom . :SIGNATURE: BULLETIN D’ABONNEMENT «PRIVILEGE » 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier OUI , je souhaite bénéficier de l’ offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction. Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription A RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 276 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✂ U N E O F F R E E X C E P T IO N N E L L E R é s e r v é e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 12juin 2007 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• La circulaire du ministre de l’écologie aux préfets du 8février 2007 cherche à éviter qu’une ancienne installation classée soit abandonnée par son dernier exploitant sans remise en état. Le coût particulièrement lourd de la dépol- lution ne pourra pas toujours être supporté par ce dernier ou ses actionnaires en cas de liquidation économique de l’entreprise. La collectivité doit envisager cette hypothèse et rechercher des modes alternatifs de financement privé pour la remise en état des sites sensibles. L’ordonnance du 17juin 2004 fixe le cadre du recours par les collectivités publiques aux partenariats publics privés (PPP). Au nombre des secteurs concernés, la circulaire interministérielle du 30novembre 2005 inclut les projets d’aménagement urbain et touristique. Développés dans de nombreux domaines, les PPP ne se sont cependant pas générali- sés dans le cas du réaménagement urbain de friches industrielles. Sans être les seules techniques contrac- tuelles envisageables, les PPP feraient pour- tant merveille pour le financement de la dépollution des sols, l’entretien ou la valo- risation domaniale d’espaces urbains ou péri urbains abandonnés de leurs industries ou de leurs derniers exploitants. Pour les sites moins sensibles, il existe d’autres types de montages contractuels à la disposition des personnes publiques pour faire face aux charges financières qu’im- plique le réaménagement d’espaces totale- ment dépollués. 1. Les PPP: une solution globale à la dépollution des sites sen- sibles Le PPP est une variante de “contrat admi- nistratif par lequel l’Etat ou un établisse- ment public confie à un tiers, pour une période déterminée en fonction de la période d’amortissement des investisse- ments ou des modalités de financement retenues, une mission globale relative au financement d’investissements immatériels, d’ouvrages ou d’équipements nécessaires au service public, … , ainsi qu’à leur entre- tien, leur maintenance ou leur gestion et, le cas échéant, à d’autres prestations de services concourant à l’exercice par la per- sonne publique de la mission de service public dont elle est chargée”. À la différence de la délégation de service public, l’essentiel de la rémunération du partenaire privé provient d’un prix versé par l’administration, étalé sur toute la durée du contrat, sans préjudice de recettes annexes relatives par exemple à la valorisation économique des espaces domaniaux qui lui ont été confiés (rede- vances d’occupation précaire, revente des terres non polluées, indemnités de stocka- ge de déchets inertes de chantiers de démolition…). Pour le cas de friches industrielles, les col- lectivités publiques sont tenues d’intervenir lorsque les espaces naguère exploités pré- sentent un risque majeur pour la santé publique, la stabilité des sols ou leur pollu- tion. On dénombre environ 180000 sites sen- sibles sur l’ensemble du territoire national, des bassins miniers du Nord Pas de Calais aux mégisseries du Tarn ou aux anciennes industries de l’Ariège ou de la Haute Garonne. Une difficulté majeure consiste à mettre en cause la responsabilité des exploitants ayant pollué le site à l’égard des tiers avant même d’achever l’opération de requalifica- tion foncière (car l’exploitant a l’obligation d’une remise en état du site). Cependant, compte tenu des avancées technologiques constantes en matière de dépollution notamment, le PPP peut être le cadre d’un transfert effectif de ce risque vers le partenaire privé, qui sera d’autant mieux rémunéré qu’une partie de sa rétribution sera assise sur les performances environne- mentales atteintes. Afin de maîtriser au mieux les aléas, il est préférable de prévoir un sché- ma contractuel phasé. Dans un premier temps, après mise en concurrence préalable conforme au droit communautaire (directive marché public du 31mars, n°2004/18/CE), une étu- de de sols complète sera menée. Après cette première étape, les conditions suspensives afférentes aux autorisations environnementales levées, le PPP se pour- suivrait en plusieurs tranches successives. En fonction du niveau de pollution établi contradictoirement, différents types de clauses contractuelles pourraient être envi- sagées dans la convention de partenariat: prix de la dépollution sur bordereau avec clause d’expertise, durée augmentée du contrat global, sécurisation des subventions des tiers, adaptation du projet au niveau identifié de pollution, surveillance du niveau de pollution, mesures de préven- tion, entretien du site, valorisation des terres dépolluées, bio valorisation. Une option d’achat par le partenaire privé au terme de la dépollution pourra utile- ment compléter le cadre contractuel de référence, avec une clause limitée de passif environnemental. Sans aller aujourd’hui jusqu’à envisager de recourir au PPP pour le futur démantèlement des centrales nucléaires, la formule du contrat global s’adapte aux sites les plus complexes à trai- ter, surtout en cas de carence des derniers exploitants. 2. Autres techniques contrac- tuelles au service du réaména- gement urbain En milieu urbain dense, en zone périphé- rique à fort potentiel de développement immobilier, le PPP n’est pas le seul vecteur contractuel que les opérateurs et les collec- tivités locales peuvent utilement déployer. En effet, la constructibilité de la zone à développer donne de réelles marges de manœuvre au financement privé de la dépollution. En substance, les droits à construire qu’au- torise le PLU ou le règlement de ZAC ser- vent de levier au financement de la remise en état du site: l’avenir soldera le passé… Pour y parvenir, plusieurs solutions conventionnelles s’offrent aux collec- tivités publiques compétentes. La première, la plus sécurisée juridi- quement, est la concession de ZAC qui, après mise en concurrence de l’aménageur, permet d’encadrer la future destination de la zone (les logements sont généralement évités) et le financement des équipements publics à la charge du concessionnaire. Le bail emphytéotique administratif (BEA) permet lui aussi de répondre au souci de valorisation immobilière, par un partenaire privé, d’espaces en friches ou déshérence ponctuelle. Plutôt qu’une cession pure et simple, le BEA sera retenu lorsqu’une clause de garantie de passif environnemental ne pourra être envisagée raisonnablement entre les parties pour la cession du terrain considéré. En déconnectant le régime de responsabilité de la valorisation écono- Du PPP à la concession de ZAC ou au bail emphytéotique, William Azan exa- mine les diverses méthodes qui permettent au mieux à une collectivité de confier à un partenaire privé la remise en état de sites pollués. ENVIRONNEMENT L’analyse de William AZAN , avocat associé, Lamy Lexel. Dépollution: des solutions contractuelles pour l’aménagement foncier des friches industrielles Lever les freins à la cession des droits à construire William Azan 12juin 2007 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DES PLACEMENTS À l’occasion du colloque de l’Aspim ce 4juin, l’avocat Frédéric Nouel a précisé que la 1e série de demande d’agrément pour les sociétés de gestion d’OPCI avait été déposée. Les premiers agréments sont attendus pour la fin juin. Une ving- taine de demandes est en cours d’exa- men, et 20 autres sont en préparation. L’avocat souligne que l’OPCI, qui est bien plus une boite à outils qu’un pro- duit, va permettre de reconquérir le marché et il se prononce pour la pour- suite d’une gestion dynamique de la réglementation. Il relève à cet égard que les textes sont modifiés à la deman- de des professionnels tous les ans, voire deux fois par an. Au plan des améliora- tions à apporter, il indique qu'il manque actuellement la faculté de constituer un fonds opportuniste. Le président de l’UFG, Xavier Lépine, affirme nettement qu’il n’y aura pas d’OPCI pour les institutionnels si on conserve les droits d’enregistrements et les droits supplémentaires exigés lors- qu’il y a une cession de parts entre insti- tutionnels. Le cri d’alarme d’Immovalor… Alain Boyer-Chammard indique que son groupe a décidé que la SCPI AGF Pierre ne serait pas transformée en OPCI. En effet, avec des hausses de valeur de part, des rendements convenables et une liquidité quasi-parfaite, il y a très peu de demande des épargnants pour transformer la SCPI en OPCI. En revanche, il explique qu’Immovalor a créé en 2006 une autre SCPI, dont l’ob- jectif est la transformation en OPCI. Ainsi, les épargnants auront le choix. Pour les produits destinés aux institu- tionnels, Alain Boyer Chammard indique que son groupe a différents projets (produits dédiés par exemple pour des résidences de santé) et que l’OPCI pourrait aussi servir de support à différents produits d’assurance, mais il lance un cri d’alarme: il dénonce le véri- table verrou que constitue la fiscalité sur les cessions de parts lorsqu’un asso- cié détient plus de 20% des parts. Il est très net et déclare que si ce verrou est maintenu, il n’y aura pas de collecte en assurance. …et la prudence de l’AMF Invité à clôturer les débats, le secrétaire général de l’Autorité des marchés finan- ciers, Gérard Rameix, n’a pas voulu s’en- gager. Il a promis, dans un «délai rai- sonnable» un rendez-vous avec la pro- fession, afin de faire le bilan et d’exami- ner les ajustements nécessaires. Rappelant que le règlement général de l’AMF avait été publié le 15mai, il a indiqué qu'un code de bonne conduite pourrait utilement compléter ce disposi- tif. Il a confirmé que les services de l’AMF étant en train d’examiner de nombreux dossiers et que les agréments seraient «bientôt» délivrés, avant la pause des vacances. Gérard Rameix a par ailleurs signalé quelques points d’attention, visant en particulier la détection de conflits d’in- térêts et il a rappelé que, en application des textes communautaires, l’argument de la performance du produit ne pou- vait pas constituer l’argument principal de la commercialisation. L’Aspim prépare le passage à l’OPCI L’annuaire des SCPI est paru: du charme des SCPI aux atouts des OPCI L’IEIF a publié la 14 e édition de cet annuaire qui présente, comme chaque année des fiches très complètes sur les chiffres clés de chacune des 126 SCPI: tant sur le patrimoine de la société que ses performances, le marché des parts et les données financières. On y trouve aussi les statistiques de la profession au 31décembre 2006. Ainsi le graphique sur les volumes de parts en attente de cession montre clairement que le marché a parfaite- ment retrouvé sa liquidité. Et pour l’avenir? Guy Marty affirme que les SCPI sont à la croisée des chemins et il se demande si, en dépit des atouts de l’OPCI, les SCPI vont disparaître : «les OPCI ont leurs atouts, les SCPI leurs charmes». Quoi qu’il en soit, le directeur général de l’IEIF conclut que les particuliers seront en fin de compte les principaux bénéficiaires de l’élargisse- ment de l’éventail des produits immobiliers. 232 pages. 71euros TTC. Tél. IEIF. 0144826363. mique du foncier et des volumes à construi- re puis à céder, la technique du BEA pour- rait être le cadre contractuel adapté aux attentes réciproques des collectivités locales, des établissements publics fonciers et de l’ensemble des opérateurs privés. Dans cette perspective, les freins à la ces- sion des droits à construire valorisant les terrains concernés doivent être levés. D’une part, le code général de la propriété des personnes publiques (CG3P) fixe des conditions strictes de compétence de la col- lectivité pour conclure valablement ledit bail. D’autre part, et surtout, même si d’impor- tantes avancées ont été constatées pour la valorisation domaniale depuis la loi du 6février 1994, il est nécessaire d’envisager un assouplissement du droit de l’urbanisme. Celui-ci, conçu comme une police adminis- trative spéciale, ne saurait traditionnelle- ment être l’enjeu de négociations conven- tionnelles officielles au terme du principe selon lequel la police administrative ne se contractualise pas. Le juge administratif annulerait en effet, sans surprise, tout acte détachable d’un contrat qui viserait à ins- taurer une contrepartie économique à la modifica- tion de la règle d’urbanis- me (destination d’une zone, constructibilité de la zone à dépol- luer…). Il s’agit d’éviter le détournement de pouvoir et d’éloigner toute prévarication du secteur de l’aménagement foncier et immobilier. D’autres obstacles, parfois insurmontables, sont ainsi érigés face à des opérations à la fois rentables économiquement et sociale- ment utiles, la durée des procédures régle- mentaires à suivre étant incompatibles avec l’urgence des projets ou la volatilité du marché. Le temps étant le principal ennemi des investisseurs, du moins avant la livraison des immeubles, il serait peut-être judicieux d’introduire, sous le contrôle du juge, un espace conventionnel élargi dans le droit de l’urbanisme. En échange d’une amélioration de constructibilité d’une zone, l’aménageur disposerait d’obligations plus strictes au plan qualitatif et environnemental. Cette contractualisation du droit de l’urba- nisme pour les zones de friches industrielles implique une réforme en profondeur non seulement des textes mais des esprits. Elle serait cependant bienvenue pour éviter à de nombreux acteurs publics locaux de rester longtemps face à des espaces en friches. Elle dynamiserait le tissu urbain et pourrait constituer aussi un élément de réponse à la pénurie de logements sociaux, que chacun déplore à longueur de temps. W.A. ENVIRONNEMENT Introduire un espace convention- nel élargi dans le droit de l’urbanisme
