jurisprudence récente p. 2 à 5
Baux d’habitation
Bail consenti par une SCI d’une seule personne : pas de caractère familial
Baux commerciaux
Prescription biennale
Participation du bailleur aux travaux : répétition de l’indu ?
Environnement
Installations classées : frais de participation aux dépenses de lutte contre l’incendie
Servitudes
Servitudes de passage pour enclave : 2 régimes possibles
Professionnels
Responsabilité de l’architecte :saisine du conseil de l’ordre ?
Contrats
Sous-traitance : application d’une clause de délégation de paiement
Vente lésionnaire : annulation du contrat ou majoration du prix
Procédure
Le principe de la contradiction appliqué à l’assurance
Copropriété
Droit de jouissance exclusif sur les parties communes : quel statut ?
Actualite p. 5
Les professionnels demandent une réforme de l’ICC, pour les baux commerciaux
Akerys en franchise
Étude p. 6
A quoi servent les délégués del’État ? Une étude du Sénat
En bref p. 7
Au fil du J.O., nominations, agenda
Rencontre p. 8
La CGLLS : un outil au service de la restructuration des organismes de logement social. Rencontre avec Jean-Pierre Karoff, président et Patrick Laporte, directeur général
JURISPRUDENCE RECENTE p.2à5 Baux d’habitation Bail consenti par une SCI d’une seule personne: pas de caractère familial Baux commerciaux Prescription biennale Participation du bailleur aux tra- vaux: répétition de l’indu? Environnement Installations classées: frais de participa- tion aux dépenses de lutte contre l’incendie Servitudes Servitudes de passage pour enclave: 2 régimes possibles Professionnels Responsabilité de l’architecte: saisine du conseil de l’ordre? Contrats Sous-traitance: application d’une clause de délégation de paiement Vente lésionnaire: annulation du contrat ou majoration du prix Procédure Le principe de la contradiction appliqué à l’assurance Copropriété Droit de jouissance exclusif sur les parties communes: quel statut? ACTUALITE p.5 Les professionnels demandent une réforme de l’ICC, pour les baux com- merciaux Akerys en franchise ETUDE p.6 A quoi servent les délégués de l’État? Une étude du Sénat EN BREF p.7 Au fil du J.O.,nominations, agenda Participer aux travaux du preneur L e bailleur de locaux commerciaux peut participer aux travaux d’aménagement réalisés par son locataire notamment en lui consentant une réduction de loyers. Dans un arrêt que vient récemment de rendre la Cour de cassation, le bailleur considérait que la réduction de loyers consentie à son preneur était excessive par rapport aux travaux réalisés. La décision, qui admet la possibilité d’engager une action en répétition de l’indu, portait plus précisément sur la question du délai pendant lequel le bailleur peut réclamer une modification de la baisse de loyer consentie. La cour d’appel avait considéré que la prescription devait cou- rir à compter de la date de réalisation des travaux mais la Cour de cassa- tion a estimé au contraire qu’il fallait se référer au moment où la somme était devenue indue, c’est-à-dire au jour où les réductions de loyers consenties devenaient supérieures au montant des travaux réalisés. On peut retenir comme conséquence pratique de cet arrêt, que lorsque les parties conviennent d’une réduction de loyer en échange de réalisa- tion de travaux par le preneur, il faut une adéquation entre le montant de la baisse de loyer et le volume des travaux. À défaut, la partie qui s’estime lésée peut engager une action en répétition de l’indu. L a hausse de l’indice du coût de la construction continue à susciter des réactions de la part des commerçants. La fédération Procos (Fédéra- tion pour l’urbanisme et le développement du commerce spécialisé) a fait part de sa position (lire en page5) pour demander une réforme de la composition de l’indice. Il s’agirait de créer un indice de référence des loyers spécifique au commerce, dans le même esprit que celui qui avait animé la loi du 26juillet 2005 lors de la création de l’IRL pour les loyers d’habitation. À suivre. E n matière de copropriété, la Cour de cassation a tranché un débat sur la question des parties communes affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire. Elle a considéré (lire page5) que le droit de jouis- sance exclusif sur les parties communes n’est pas un droit de propriété et qu’il ne peut pas constituer une partie privative d’un lot. S ignalons enfin une intéressante étude du Sénat sur les délégués de l’État. Les budgets en cause sont faibles, mais la question est intéres- sante en ce qu’elle illustre la difficulté des réformes: en dépit d’une volonté politique de généraliser ces acteurs chargés d’insuffler de la cohérence dans la mise en œuvre locale de la politique de la ville, leur nombre stagne. Le Sénat estime nécessaire de clarifier la responsabilité des services de la politique de la ville aux niveaux régional et départe- mental. Bertrand Desjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO 277 19JUIN 2007 ISSN 1622-1419 7 E ANNEE AU SOMMAIRE .. immobilier RENCONTRE p.8 La CGLLS: un outil au service de la restructuration des orga- nismes de logement social. Rencontre avec Jean-Pierre Karoff, président et Patrick Laporte, directeur général JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 site internet: jurishebdo.fr Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr Secrétariat: Sabine Petit JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart RCS Nanterre 443034624000 17 APE 221 C Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 Dépôt légal: à parution Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) Abonnement pour 1 an (41 nos +5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur Impression: Com-Copie Clamart Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine Le prochain numéro de Jurishebdo un numéro spécial consacré à la VEFA. 19juin 2007 page 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE Baux commerciaux ❑ Prescription biennale (Cass. Civ. 3 e , 31mai 2007, n°516, FS-P +B, cassation) Un bailleur avait adressé congé à son locataire le 26juin 1995 pour la fin de l’année avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction. Le 23avril 1996, le juge des référés avait désigné un expert à la demande du bailleur pour évaluer le montant de l’indemnité. L’ex- pert avait déposé son rapport le 10juillet 1997. Le 2mars 1999, le bailleur avait assigné le locataire pour que soit consta- tée la déchéance de son droit à indemni- té en raison de la prescription biennale. La cour d’appel ne l’avait pas admis, mais sa décision est cassée au visa de l’article L 145-60 du code de commerce selon lequel «toutes les actions exercées en ver- tu du chapitre V du titre IV du livre pre- mier du code du commerce se prescrivent par deux ans» : « Attendu que pour rejeter les demandes de la SCI, l'arrêt retient que la prescrip- tion extinctive, mode d'extinction de l'ac- tion qu'est la prescription biennale, sup- pose une opposition entre une situation de fait et un droit contraire; que la socié- té Nouvelle agence Mirabeau n'a pas agi en paiement de l'indemnité d'éviction, qu'aucune décision de justice ne lui accorde une indemnité ou ne la déboute d'une telle demande, que son droit à indemnité d'éviction n'est pas contesté puisque l'indemnité a été offerte par la bailleresse dans le congé signifié le 26juin 1995 et maintenu dans l'assigna- tion en référé du 30janvier 1996 ainsi que dans l'assignation introductive d'ins- tance et qu'aucun délai de prescription ne peut courir tant que l'offre d'indemni- té d'éviction, même si le montant de cel- le-ci n'est pas précisé, n'est pas retirée; Qu'en statuant ainsi alors que la pres- cription biennale de l'article L.145-60 du code du commerce n'est pas soumi- se à la condition que le droit du pre- neur à une indemnité d'éviction soit contesté , la cour d'appel a violé le texte susvisé; Par ces motifs: casse». Observations de Jurishebdo : le bailleur avait offert une indemnité puis demandé la désignation de l’expert. Mais le locatai- re n’avait pas demandé le paiement de l’indemnité. Pour la cour d’appel, le délai de prescription biennale prévu par l’ar- ticle L 145-60 ne pouvait pas courir tant que l’offre d’indemnité n’est pas retirée même si son montant n’était pas déter- miné. Cette position est censurée. Le pourvoi soutenait que le délai de pres- cription de deux ans courait à partir de l’ordonnance de désignation de l’expert le 23avril 1996. Le 23avril 1998, la pres- cription était donc acquise. Cette solution est donc confirmée Participation du bailleur aux travaux ❑ Répétition de l’indu? (Cass. Civ. 3 e , 31mai 2007, n°521, FS-P +B, cassation) Un bailleur de locaux commerciaux avait accepté de réduire le montant du loyer de 800000F par an pendant 9 ans, à compter de 1989, pour participer aux améliorations apportées dans les lieux par le locataire. Puis, estimant excessif l’allègement de loyer consenti, il avait assigné son locataire en répétition de l’indu. La question se posait de savoir comment la prescription pouvait jouer. La cour d'appel avait jugé que, les tra- vaux ayant été achevés en 1990, il pou- vait en demander justification au locatai- re et que «il lui appartenait de confron- ter la réalité du coût des travaux à sa propre contribution et que ce n’est pas la révélation d’une éventuelle différence à son profit à l’occasion d’une procédure annexe qui constitue le point de départ de la prescription, mais bien la date d’achèvement des travaux». La Cour de cassation casse au visa des articles1235 et1376 du code civil, ensemble l’article L 110-4 du code de commerce: «Attendu […] qu'en statuant ainsi, alors que l'action en répétition de l'indu ne pouvait être utilement engagée qu'à compter de la date où le paiement était devenu indu , soit à compter du jour où les réductions de loyers consen- ties excédaient le coût des travaux d'améliorations engagés, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations, a violé les textes susvisés». Observations de Jurishebdo : les règles de la répétition de l’indu siègent aux articles1235 et1276 du code civil. Selon l’article1235, tout paiement suppose une dette: ce qui a été payé sans être dû est sujet à répétition. La prescription est en principe de 30 ans, ou de 10 ans en matière commerciale. Rappelons que, pour les loyers et les charges, l’article2277 a prévu une pres- cription abrégée de 5 ans, qui est aussi applicable à la répétition de l’indu, depuis la loi du 18janvier 2005. Il résulte de cette décision que le point de départ du délai de l’action en répéti- tion de l’indu est la date où le paiement est devenu indu, c’est-à-dire en l’espèce lorsque la somme excède ce qui corres- pondait aux travaux litigieux et non leur date d’exécution Bail consenti par une SCI d’une seule personne ❑ Pas de caractère familial (Cass. Civ. 3 e , 31mai 2007, n°515, FS-P +B, rejet) Les parts d’une SCI constituée par les consorts G.avaient été vendues à une personne. Celle-ci était donc devenue le seul associé de la SCI. Elle avait adressé au locataire un congé pour reprise pour habiter à son profit, mais le congé est jugé nul, solution confirmée en cassation: «Mais attendu qu'ayant relevé qu'au jour de la délivrance du congé, M.C., après rachat des parts sociales aux précé- dents associés avec lesquels il n'avait aucun lien de famille, était le seul et unique associé de la SCI, la cour d'appel en a exactement déduit, abstraction faite d'un motif surabondant, que la SCI ne remplissait pas la condition expressément prévue par l'article13 a) de la loi du 6juillet 1989 pour une société civile à caractère familial définie comme étant celle constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré ; D'où il suit que le moyen n'est pas fon- dé». Le pourvoi est rejeté. Observations de Jurishebdo : il est admis qu’une SCI familiale au sens de l’ar- ticle13 a peut exercer le congé pour reprise pour habiter au profit de l’un des 19juin 2007 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE associés (pour un exemple: CA Paris, 23mars 1999, D 1999, IR, 127). La lettre de l’article13 vise une «société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus». La Cour de cassation adop- te une lecture stricte du texte en excluant une SCI constituée d’une seule personne. Au lieu d’acheter la totalité des parts, l’acquéreur qui entendait reprendre le logement aurait donc dû faire racheter une partie des parts par un membre de sa famille pour pouvoir pré- tendre à la reprise… Installations classées ❑ Participation aux frais de lutte contre l’incendie (Cass. Civ. 3 e , 23mai 2007, n°509, FS-P +B, rejet) L’article L 514-16 du code de l’environne- ment prévoit que les personnes de droit public qui sont intervenues pour atténuer les conséquences d’un accident causé par une installation classée ont droit à rem- boursement des frais engagés. La Cour de cassation se prononce sur la portée de cette obligation de rembourse- ment dans une affaire où l’exploitant contestait son obligation au motif qu’il n’avait pas commis de faute : « Mais attendu qu'ayant relevé que l'ar- ticle L.514-16 du code de l'environne- ment prévoyait le remboursement des frais «par les personnes responsables de l'incident ou de l'accident» et qu'il ressor- tait des travaux parlementaires que l'in- troduction de cet article dans la loi du 19juillet 1976 relative aux installations classées pour la protection de l'environ- nement avait pour objet de permettre aux personnes publiques intervenues pour éviter l’aggravation ou atténuer les dommages causés par une installation classée de se constituer partie civile devant les juridictions pénales, la cour d'appel en a exactement déduit que le législateur n'avait pas entendu mettre à la charge de l'exploitant de l'installation classée une obligation de rembourse- ment des frais de secours uniquement fondée sur la nature de cette installa- tion et des risques qu'elle génère et qu' il incombait au SDIS de démontrer que la société Rimma était respon- sable de l'incendie ayant nécessité son intervention ; D'où il suit que le moyen n'est pas fon- dé». Le pourvoi est rejeté. Observations de Jurishebdo : la solution est très claire. Si l’article L 514-16 du code de l’environnement a prévu une possibili- té pour les personnes de droit public (ici le service départemental d’incendie et de secours, SDIS) d’obtenir le rembourse- ment des frais engagés à l’occasion de la lutte contre l’incendie, cette faculté sup- pose la preuve de la responsabilité de l’exploitant. On peut en déduire que cela suppose la preuve d’une faute. Ce n’est pas une obligation qui résulte de la natu- re de l’exploitation Servitude de passage pour enclave ❑ Deux régimes possibles (Cass. Civ. 3 e , 31mai 2007, n°517, FS-P +B, cassation) Un litige portait sur le régime applicable à la mise en place d’une servitude de pas- sage pour deux parcelles enclavées. La difficulté tenait à ce que ces deux par- celles étaient issues d’une division, mais que l’enclave était antérieure à la divi- sion. La Cour de cassation juge que le régime de droit commun est applicable. «Vu l'article684 du code civil; Attendu que si l'enclave résulte de la division d'un fonds par suite d'une vente, d'un échange, d'un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l'objet de ces actes; Attendu, selon l'arrêt attaqué […], que les consorts G.ont assigné les consorts M.en reconnaissance d'un droit de pas- sage sur leurs fonds et désignation d'un expert afin d'évaluer le coût des travaux d'aménagement du passage; Attendu que pour dire que le désenclave- ment de la parcelle cadastrée AM 710 appartenant à M.Georges G.doit être fixé en vertu de l'article684 du code civil et débouter celui-ci de sa demande de fixation d'une servitude légale de passa- ge selon les modalités de l'article682 du code civil, l'arrêt retient que les parcelles cadastrées AM 87 et AM 710 sont encla- vées, que la parcelle cadastrée AM 710 est issue de celle cadastrée AM 87 et que l'état d'enclave de cette parcelle cadas- trée AM 87 préexistait au partage dont est issue celle cadastrée AM 710; Qu'en statuant ainsi alors que les dispo- sitions del'article684 du code civil ne sont applicables que lorsque l'état d'enclave est la conséquence directe de la division d'un fonds , la cour d'appel a violé le texte susvisé». Observations de Jurishebdo : les articles682 et683 du code civil prévoient le régime de droit commun d’établisse- ment de la servitude de passage résultant de l’enclave d’un terrain. L’article684 prévoit le cas particulier de l’enclave résultant d’une division d’un fonds. Le passage doit alors porter sur le terrain objet de l’acte. Dans cette affaire, le terrain d’origine était enclavé. La division avait créé deux parcelles également enclavées. Le pro- priétaire de chacune des nouvelles par- celles pouvait donc réclamer le droit de passage suivant le droit commun car l’en- clave n’était pas la conséquence de la division, mais lui préexistait Responsabilité de l’architecte ❑ Saisine du conseil de l’ordre? (Cass. Civ. 3 e , 23mai 2007, n°495, FS-P +B +R, rejet) A la suite de désordres sur une construc- tion, le juge avait condamné l’architecte in solidum avec l’entrepreneur, à payer le versement de provisions. L’architecte esti- mait qu’il aurait fallu au préalable saisir pour avis le conseil régional de l’ordre des architectes. Son argument est rejeté.: «Mais attendu qu'ayant relevé à bon droit que la clause de saisine préalable à toute action judiciaire en cas de litige sur l'exécution du contrat de l'ordre des architectes ne pouvait porter que sur les obligations des parties au regard des dis- positions de l'article1134 du code civil, la cour d'appel, qui en a exactement déduit qu'elle n'avait pas vocation à s'appli- quer lorsque la responsabilité de l'ar- chitecte était recherchée sur le fon- dement de l'article1792 du même code, et qui a constaté, sans trancher de contestation sérieuse, que M.H. avait assuré une mission complète de direction 19juin 2007 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE et de contrôle des travaux et que les dommages aux ouvrages qui avaient été réceptionnés trouvaient leur origine dans l'absence d'étude de sol et une inadapta- tion de la conception des fondations, a pu, sans dénaturation, sans violer le prin- cipe de la contradiction et abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant relatif au moment où la fin de non-rece- voir devait être soulevée, condamner M.H. à payer des provisions à M me G.; D'où il suit que le moyen n'est pas fon- dé». Le pourvoi est rejeté. Observations de Jurishebdo : on retien- dra en conséquence que la clause relative à la saisine préalable du conseil de l’ordre n’a pas vocation à s’appliquer pour un litige lié à la responsabilité décennale Sous-traitance ❑ Application d’une délégation de paiement (Cass. Civ. 3 e , 23mai 2007, n°486, FS-P +B, rejet) Un maître d’ouvrage avait conclu un contrat pour la construction d’une mai- son. Le contrat comportait une clause de délégation de paiement au profit d’un sous-traitant chargé de la maçonnerie. Le paiement devait intervenir sur ordre de l’entrepreneur. Le maître d’ouvrage contestait son obligation de payer le sous-traitant au motif que l’entrepreneur principal en redressement judiciaire ne pouvait plus lui donner ordre de payer, La condamnation du maître d’ouvrage à payer le sous-traitant est confirmée par la Cour de cassation: «Mais attendu qu'ayant relevé que la clause de la convention tripartite du 6février 2002, emportant délégation de paiement au bénéfice de la société Tam à concurrence des sommes dues au titre du contrat de sous-traitance, qui stipulait que «le maître de l'ouvrage ne procédera au règlement des situations présentées par le sous-traitant que sur ordre de l'en- treprise principale», ne pouvait être vala- blement opposée à la société Tam, dès lors que le jour de la signature de cette convention, les époux R.connaissaient le montant des travaux de maçonnerie sous- traités et savaient que ces travaux étaient achevés, l'expertise ultérieurement ordon- née sur leur demande ayant permis d'éta- blir qu'il n'existait pas de désordres et que le prix demandé était conforme aux prix habituellement pratiqués, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche dépourvue de portée sur le délai assortissant l'ordre de paiement, lequel n'étant ni une condition de validité de la délégation, ni un élément constitu- tif de celle-ci, mais une modalité de son exécution, et qui ne s'est pas fondée sur ta responsabilité contractuelle des épouxR., a, abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant relatif à l'effet du redressement judiciaire sur la clause d'ordre, retenu à bon droit, faisant appli- cation de la délégation, que les épouxR., qui s'y étaient obligés, devaient payer à la société Tam le montant non discuté de ses travaux; D'où il suit que le moyen n'est pas fon- dé». Observations de Jurishebdo : tous les arguments du maître de l’ouvrage sont donc rejetés. Il soutenait principalement que le contrat ayant prévu que le sous- traitant ne serait payé que sur ordre de l’entrepreneur principal, le paiement n’était plus possible puisque l’entrepre- neur faisait l’objet d’une procédure de redressement judiciaire. Mais la Cour fait application du contrat de délégation. Le maître d’ouvrage avait sans doute déjà payé l’entrepreneur principal. Celui-ci subissant la procédure de redressement judiciaire, il n’avait pas payé son sous- traitant. Le maître d’ouvrage est donc condamné à payer le sous-traitant, après avoir payé l’entrepreneur… Qui paye mal, paye deux fois. L’affaire montre l’ef- ficacité de la délégation comme garantie de paiement, et la prudence dont doit faire preuve le maître de l’ouvrage dans le paiement Vente lésionnaire ❑ Annulation du contrat ou majoration du prix? (Cass. Civ. 3 e , 6juin 2007, n°552, FS-P +B, rejet) Le vendeur d’un immeuble en viager (payé pour partie comptant et pour par- tie en rente) avait assigné son acquéreur en rescision de la vente pour lésion. A la suite du dépôt du rapport de l’expert, il avait demandé la majoration de la rente. Cette demande est rejetée. «Mais attendu qu'ayant relevé, sans dénaturer les conclusions d'appel de M.B. demandant la confirmation du jugement et la réévaluation de la rente ni vicier les articles4 et5 du NCPC, que le vendeur ne sollicitait plus la rescision de la vente, la cour d'appel a retenu à bon droit, sans violer l'article12 du NCPC, que la demande de revalorisation de la rente viagère ne pouvait être fondée sur le caractère prétendument lésionnaire, du prix puisque si le vendeur invoque la lésion, il ne peut en tirer comme consé- quence que la rescision de la vente, seul l'acquéreur pouvant offrir une reva- lorisation du prix pour éviter que la vente ne soit rescindée D'où il suit que le moyen n'est pas fon- dé». Observations de Jurishebdo : le vendeur avait commis une erreur dans sa stratégie de procédure. Il pouvait invoquer la lésion s’il estimait le prix de vente trop faible, ce qui aurait pu lui permettre d’obtenir en conséquence la rescision de la vente. En revanche, il ne pouvait pas demander une majoration de la rente. Seul l’acquéreur peut offrir une majora- tion du prix pour éviter la rescision, indique la Cour de cassation. L’article1681 du code civil mentionne ce choix de l’acquéreur d’opter entre rendre la chose en retirant le prix qu’il a payé ou de garder le bien en payant «le supplé- ment du juste prix, sous déduction du dixième du prix total Procédure: le principe de la contra- diction appliqué à l’assurance Pour condamner un assureur à garantir une société ayant fourni une charpente qui s’était effondrée sous le poids de la neige, une cour d’appel avait retenu que les exclusions de garantie n’étaient pas justifiées, faute de production du contrat . L’arrêt est cassé au visa de l’ar- ticle16 du NCPC relatif au principe de la contradiction . Le juge aurait dû inviter les parties à s’expliquer sur l’absence au dossier du contrat d’assurance. (Cass. Civ. 3 e , 6juin 2007, n°553, FS-P +B, cassation partielle). 19juin 2007 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ACTUALITE DE LA JURISPRUDENCE BREVES ➠ Baux commerciaux: les profes- sionnels demandent une réforme de l’ICC La forte hausse de l’indice du coût de la construction a provoqué son abandon pour les loyers d’habitation, elle pourrait aussi motiver une réforme pour les baux commerciaux. En effet, comme le relève Procos, l’indice étant basé sur l’évolution du coût des matières premières et donc sensible au dynamisme économique la Chine, l’évolu- tion de l’indice n’offre aucune perspective d’accalmie à moyen terme. Les fédérations de commerçants demandent donc la créa- tion d’un nouvel indice «IRL Commerce». Le Conseil national des Centres Commer- ciaux a proposé un indice basé sur les prix à la consommation, le coût de la construc- tion et les dépenses de consommation des ménages. Procos a indiqué que cet indice ne convenait pas dans sa répartition et précisé que le nouvel indice devait se rap- procher de celui imaginé par les pouvoirs publics pour le logement (prix à la consom- mation, coût de la construction et coût d’entretien). Procos annonce des propositions en concertation avec le CNCC, pour pouvoir ensuite les présenter aux pouvoirs publics. ➠ Le bouclier fiscal François Fillon a déclaré (Le Figaro du 15juin) que la réforme du bouclier fiscal serait votée en juillet et qu’elle s’applique- rait sur les revenus 2007. ➠ Akerys vise le développement par la franchise Le groupe Akerys développe son réseau de franchise sous l’enseigne Akerys immobi- lier. Ce réseau de franchises a été lancé en 2007 et il a comme objectif d’atteindre 150 agences. Le promoteur a commencé par l’activité d’investissement locatif, puis s’est diversifié avec l’accession à la propriété, les résidences services, le logement social et l’aménagement, puis avec les métiers de services immobiliers (location, vente, gérance et placements financiers). Le droit d’entrée est fixé à 15000euros HT. Il faut y ajouter une redevance de 500euros par mois +2% du chiffre d’affaires et une cotisation au fonds commun publicitaire de 350euros par mois. Le contrat de franchise est conclu pour une durée de 5 ans. Droit de jouissance exclusif sur les parties communes ❑ Quel statut? (Cass. Civ. 3 e , 6juin 2007, n°546, FP-P +B +R +I, cassation) Dans une copropriété, quel est le statut juridique des parties communes pour lequel un copropriétaire a un droit de jouissance exclusif? En l’espèce, il s’agissait d’un lot d’empla- cement de stationnement. L’arrêt est cas- sé au motif qu’il a indiqué que les parties communes avec droit de jouissance pou- vaient constituer une partie privative. « Vu les articles1 et2 de la loi du 10juillet 1965; Attendu que la présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote- part de parties communes; que sont pri- vatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé; que les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire; Attendu, selon l'arrêt attaqué […], que M.G., titulaire de la jouissance exclusive de «lots» à usage d'emplacement de sta- tionnement dans un groupe d'immeubles en copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble «Les Rotondes» et son syndic en annulation de la décision n°2 de l'assemblée généra- le du 4juin 1998, relative à l'approbation des comptes; Attendu que pour rejeter cette demande, l'arrêt retient qu'il résulte du «cahier des charges» que l'immeuble «Les Rotondes» comporte des lots correspondant à la partie bâtie et des lots correspondant à la jouissance exclusive et particulière d'emplacement de stationnement, qu’il est admis que le droit de jouissance exclusive sur une partie commune peut constituer la partie privative d'un lot dans la mesure où ce droit de jouissance exclusive est assorti de tantièmes de par- ties communes, qu'en l'espèce, il est constant que le règlement de coproprié- té qualifie de «lot» les emplacements de stationnement, et que des tantièmes leur sont attribués, que le règlement de copropriété n'exonère pas leurs proprié- taires du paiement des charges com- munes et que le syndic n'a fait qu'appli- quer le règlement de copropriété pour les répartir; Qu'en statuant ainsi, alors qu'un droit de jouissance exclusif sur des parties communes n'est pas un droit de pro- priété et ne peut constituer la partie privative d'un lot , la cour d'appel a vio- lé les textes susvisés». L’arrêt est donc cassé. Observations de Jurishebdo : la Cour de cassation avait déjà indiqué que la partie commune affectée à l’usage exclusif d’un copropriétaire reste une partie commune (Civ. 3 e , 22mai 1973, Bull. Civ. III, n°359). Elle a aussi précisé que ce droit a un caractère perpétuel (Civ. 3 e , 17juin 1997, Loyers et copr. nov. 1997, n°296). Mais la question restait posée de savoir si la partie privative d’un lot peut être constituée d’un droit de jouissance exclu- sif. Un arrêt de cassation paraissait répondre négativement, s’agissant d’un jardin, partie commune, et constitué pour sa partie privative d’un droit de jouissance exclusive sur ce jardin et d’une quote-part de parties communes dans la propriété du sol (Civ. 3 e , 6 nov. 2002, Bull. Civ. III, n°215). L’arrêt rapporté tranche cette question nettement par la négative: le droit de jouissance exclusive sur la partie commu- ne ne peut pas constituer une partie pri- vative Bibliographie Le classement des promoteurs Innovapresse vient de publier la nouvelle édition de son classement des promoteurs. Il comporte cette année 49 groupes étu- diés. Le chiffre d’affaires cumulé des 5 pre- miers s’établit à 9,9milliards d’euros, contre 7,8milliards l’an dernier. 8 groupes dépassent le milliard d’euros de volume d’affaires des réservations. En logement, trois opérateurs ont dépassé le chiffre de 10000 logements réservés; en immobilier d’entreprise, 7 groupes ont dépassé 300millions d’euros de volume de réserva- tions. À noter: pour la première fois, cette édi- tion amorce l’étude des surfaces commer- ciales. 215euros TTC Tél. Innovapresse: 0148240897. 19juin 2007 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• ETUDE C’est le préfet du Rhône Paul Bernard qui a été à l’origine de la création des délé- gués de l’État en 1991 afin de mettre en oeuvre la politique de la ville au niveau local dans un quartier sensible. Ils sont aujourd’hui 239. Philippe Dallier, sénateur de Seine-Saint- Denis, se demandait pourquoi son dépar- tement ne disposait pas de délégué de l’État. Il s’est interrogé donc sur le bien- fondé de cette institution, car l’implanta- tion des délégués ne correspond pas for- cément aux lieux où doit se manifester la politique de la ville. Le sénateur a donc enquêté particulièrement auprès de trois départements: le Rhône, les Yvelines et les Alpes-Maritimes. Le budget en cause n’est pas considérable: 1million d’euros dans le budget de l’État, mais seule une fraction est utilisée (0,6million). Sa première conclusion est de constater que ces délégués sont mal connus. Si le préfet Bernard en 1991 avait proposé la désignation de délégués et si le succès du fonctionnement lyonnais avait conduit les différents Gouvernements à proposer leur généralisation à l’ensemble du territoire, ce vœu est resté largement lettre morte. ❑ Quelles missions? Philippe Dallier explique que le délégué de l’État est investi de trois missions: - Servir de guichet unique pour les acteurs locaux. - Servir à l’État de «capteur d’ambiance». Il s’agit de permettre aux services de l’É- tat qui restent loin du terrain d’avoir un avis proche de la réalité. - Insuffler de l’interminstérialité dans la politique de la ville. Le délégué est désigné par le préfet et il est placé sous l’autorité du sous-préfet chargé de la ville ou du préfet délégué à l’égalité des chances. Les délégués conservent leurs postes pour 80% de leur temps et consacrent 20% de leur temps à leur mission de délégué de l’État. Ils perçoivent une indemnité actuelle- ment plafonnée à un montant annuel de 4400euros. Claude Bartolone avait pro- posé de doubler leur indemnisation mais certains délégués ont tenu à préciser au sénateur rapporteur, qu’ils n’étaient pas demandeurs d’une augmentation. ❑ Le nombre des délégués stagne en dépit d’un objectif de généra- lisation Plusieurs ministres avaient décidé d’étendre le dispositif. En dernier lieu, Dominique de Villepin avait réaffirmé en 2006 leur utilité, mais sans que cette prise de position se soit concrétisée. En effet, depuis 2005, leur nombre stagne. On en dénombrait 233 en 2005, puis 207 en 2006 et 239 en 2007. Les délégués ont même disparu dans certains départe- ments (voir encadré). Du point de vue de la compétence géo- graphique, le Sénat estime qu’il serait préférable que les délégués de l’État se calent sur les quartiers urbains de cohé- sion sociale, mais qu’une occasion a été manquée: en effet, les contrats de ville, 2001-2006 qui arrivaient à échéance fin 2006 ont été remplacés par les contrats urbains de cohésion sociale, pour la période 2007-2012. Ce nouveau cadre de la politique de la ville en faveur des habi- tants des quartiers en difficulté aurait dû susciter la nomination de délégués de l’É- tat, mais seuls quelques départements, qui avaient déjà une équipe active de délégués, ont répondu à cette demande. Le rapport du Sénat indique que la Délé- gation interministérielle à la ville n’a pas eu la capacité de conduire les départe- ments qui n’utilisaient pas les délégués à constituer une équipe à l’occasion de l’élaboration des CUCS. De ce fait, conclut-il, la répartition des délégués est toujours aussi incohérente. ❑ Comment réformer? Philippe Dallier estime qu’il faut attirer l’attention sur l’utilité du dispositif, assu- rer une formation de ces délégués et revenir à la base du volontariat. Il préconise de recadrer le dispositif sur les territoires qui le justifient le plus. Il propose aussi d’harmoniser les pratiques, et d’affirmer le rôle des délégués. Il conclut sur la nécessité de le généraliser dans les départements ou il est réelle- ment nécéssaire. Le rapport du Sénat évoque aussi la piste de la professionnalisation de la fonction, mais sans la reprendre. En effet, Philippe Dallier juge qu’on risquerait d’y perdre en interministérialité. Jean Arthuis reconnaît que cette ques- tion illustre la difficulté de coordonner les actions de l’État; il estime que s’il y avait davantage d’intercommunalité, l’ac- tion publique serait plus efficace. Mais le développement de la décentralisation pousse à se demander s’il est nécessaire de conserver ces délégués… À quoi servent les délégués de l’État? Au départ sceptique sur l’utilité des délégués de l’État, qui existent dans quelques départements, le sénateur Philippe Dallier a mené l’enquête. L’expérience du Rhône montre localement l’utilité d’un tel rouage. Mais sa généralisation n’est pas forcément souhaitable. Rencontre au Sénat le 12juin avec Philippe Dallier et le pré- sident de la commission des finances du Sénat, Jean Arthuis. ❑ Départements qui ont les équipes les plus nombreuses de délégués de l’État - Bouches du Rhône (21 délégués) - Rhône (21) - Essonne (17) - Isère (16) - Alpes Maritimes (12) ❑ Départements qui ont perdu tous leurs délégués - Moselle - Savoie - Seine-et-Marne ❑ Origine des délégués de l’État par départements ministériels - 23%: Emploi et solidarité - 18,5%: Equipement - 16,5%: Intérieur, préfecture - 16,5%: Éducation nationale - 13%: Jeunesse et Sports - 5%: Justice - 3,5%: Intérieur, police - 4%: autres (culture, finance, défense, Fonds d’action sociale, ANPE et Poste) La publication des réponses ministérielles est actuel- lement interrompue en raison du changement de législature. Nous reprendrons notre tableau de syn- thèse de ces réponses dès la reprise des parutions. 19juin 2007 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• EN BREF Sur votre agenda 27 juin 2007 : le grand prix de l’im- mobilier organisé par l’AGPI, associa- tion de golf des professions immobi- lières, aura lieu cette anné à Courson Monteloux (Essonne). Accueil à partir de 11h30. Dîner à 20heuresavec remise des prix. Contact: Sté Cogif. Tél. 0144097485, courriel: ferrimo-cogif@wanadoo.fr. 28 juin 2007 : immobilier et environ- nement. Vente, diagnostics environ- nementaux et devoirs d’informa- tion Un atelier de la Semaine Juridique organisé à l’Hôtel Meurice (Paris 1 er ) de 8h30 à 11h30, placé sous la direction d’Alexandre Moustardire, avocat, (Huglo, Lepage & associés). Tél. 0805801122. 12 juillet 2007 : au Conseil Écono- mique et social, une rencontre sera consacrée à la Garantie des risques locatifs . Tél. Conseil Économique et Social: 0144436000. Nominations Présidence de la République Sont nommés à la présidence de la Répu- blique: Conseillers : Dominique Antoine, Bernard Belloc, Olivier Biancarelli, Erard Corbin de Mangoux, Bernard Delpit, Ramon Fer- nandez, Cécile Fontaine, Pierre-Jérôme Henin, porte-parole adjoint, Chantal Jouanno, Bruno Joubert, conseiller diplo- matique adjoint, Franck Louvrier, Ber- trand Martinot, Jérôme Peyrat et Maxime Tandonnet. Chef adjoint de cabinet : Samuel Frin- gant. Conseillers techniques : Boris Boillon, Oli- vier Colom, Edouard Crepey, Sophie Dion, Jean-Baptiste de Froment, Damien Loras, Matthieu Louvot, Eric Garandeau, Chris- tophe Malvezin, Raphaël Radanne, Aymeric Ramadier, Fabien Raynaud, Fran- çois Riahi, François Richier, Julien Samson, Franck Supplisson, Eric Tallon et Julien Vaulpre. (arr. du 5juin 2007, J.O.du 6, @). Cabinets ministériels ➠ Pr emier ministr e : parmi les nomina- tions au cabinet de François Fillon: Conseillère pour les affaires économiques et financières: Delphine d'Amarzit; Conseillers techniques: - financement des entreprises, services, artisanat, concurrence et consommation, tourisme: Frank Demaille, - politique de la ville, intégration et lutte contre l'exclusion: Eric Etienne, - écologie et urbanisme: Martin Guespe- reau, - climat, transport et règles de construc- tion: Cécile Previeu. Chargés de mission: - aménagement et logement: Nadia Bouyer, - prévisions économiques: Clotilde L'An- gevin. (Arrêté du 8juin 2007, du 9juin, @). ➠ Economie : Pierre-François Gouiffès et Pierre Trouillet sont nommés direc- teurs adjoints du cabinet de Jean-Louis Borloo. Marie-Christine Blanchard-Amelin est nommée chef adjoint de cabinet. Jean-François Carenco est nommé conseiller spécial du ministre. (Arrêtés des 1 er et 4juin 2007, J.O. des 7 et 8juin, @). ➠ Intérieur : Ludivine Olive est nommée chef de cabinet de Michèle Alliot-Marie (arr. du 18mai 2007, J.O. du 5, @). Halde : Olivier Rousselle est nommé membre du collège de la Haute Autorité de lutte contre les discriminations et pour l'égalité (désigné par le vice-président du Conseil d'État) par décret du 5juin 2007 (J.O. du 6juin, @). Au fil du J.O. Conventions collectives: ➠ Cabinets ou entreprises de géomètr es exper ts, topographes, photogrammètr es, exper ts fonciers : il est envisagé l’exten- sion de l’avenant n°1 du 22mars 2007, sur la prévoyance (avis publié au J.O. du 12juin, p.10244). NOM: PRENOM:FONCTION: SOCIETE: ADRESSE: TELEPHONE:FAX: MEL: N°TVA intracom . :SIGNATURE: BULLETIN D’ABONNEMENT «PRIVILEGE » 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier OUI , je souhaite bénéficier de l’ offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre +5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction. Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription A RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 277 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✂ U N E O F F R E E X C E P T IO N N E L L E R é s e r v é e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 19juin 2007 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier •• RENCONTRE Les missions de la CGLLS progressent. Tel est le constat qui ressort de la présenta- tion de l’activité de la caisse de garantie du logement locatif social, par son président Jean-Pierre Karoff et son directeur général, Patrick Laporte. Ce constat est illustré en premier lieu par la forte hausse des chiffres des recettes. Si la caisse percevait 40millions d’euros de redevance en 2001, elle a perçu 133mil- lions de cotisations (y compris la cotisation additionnelle) en 2006. C’est la loi SRU qui a été à l’origine des premières missions de la caisse. Elle garan- tit les prêts accordés par la Caisse des dépôts aux organismes de logements sociaux, pour lesquels les collectivités locales ne veulent pas apporter leur garan- tie (soit parce qu’ils ne souhaitent pas la construction de logements sociaux, soit que la CDC estime leur garantie financière insuffisante). La 2e mission est relative à l’aide aux orga- nismes HLM et Sem en difficulté pour leur permettre de se rétablir. Cette activité, indique Jean-Pierre Karoff, est très liée aux activités de renouvellement urbain. La 3e mission vise à prévenir les difficultés finan- cières des organismes du logement social et la 4e consiste à accompagner les acteurs clés du secteur (financement des Adil par exemple). La loi Borloo de 2003 a élargi les missions de la CGLLS: offrir aux organismes les moyens d’investir à nouveau, permettre la réorganisation des organismes, financer des actions de formation et de soutien technique aux organismes HLM qui conduisent des opérations de renouvelle- ment urbain et enfin, participer au finan- cement de l’Anru. Au titre de ces missions nouvelles, la CGLLS a contribué en 2006 pour 500000euros au financement de l’École de la rénovation urbaine, dont objectif est de former des chefs de projets des bailleurs sociaux. En contrepartie d’un financement Anru, cette école est désormais ouverte à la formation de représentants des collectivités locales. Hausse de 47% des aides versées En 2006, le volume des aides engagées a atteint 82,2millions d’euros (+22%). Le montant des aides versées s’est élevé à 68,1millions, un montant en progression de 47%. La fraction la plus importante de ces sommes est consacrée aux plans de réta- blissement d’équilibre (60,7 M au titre des engagements). Le concours aux acteurs a représenté 47millions d’euros (dont 29,5 pour l’Anru). « La restructuration de la profession est une tendance de long terme », analyse Patrick Laporte. Il souligne que le nombre d’organismes HLM et de SEM est passé de 941 en 2001 à 842 en 2006 (dans ce total, le nombre de SEM ayant une activité loca- tive étant de 285 en 2001 et de 226 en 2006), soit plus de 10% de baisse. La CGLLS accompagne ce mouvement, à travers sa commission de réorganisation créée en 2005 et qui a trouvé en 2006 son rythme de croisière. Son but et de favoriser la rénovation des organismes et leur regroupement, mais aussi de financer des dépenses de recrutement de chefs de pro- jets urbains et de chargés de mission relo- gement. Depuis 2007, les SEM sont membres de cet- te commission et, en contrepartie, sont soumises à la cotisation additionnelle. Au cours de l’année 2006, ce sont 73 bailleurs qui ont été concernés par une procédure d’aide. Le plus gros dossier est celui de France Habitation, dont la clôture de la négociation vient de se conclure. La décision qui a été prise consiste à rénover les logements familiaux et à céder les loge- ments foyers au groupe 3F qui va les recé- der, avec les autres logements foyers qu’el- le possède, à une nouvelle SA dénommée «Résidences Ile-de-France. Le concours de la CGLLS s’élève pour ce dossier à 60mil- lions d’euros. De façon générale, la caisse intervient pour un tiers de l’aide. Un autre tiers émane de la collectivité territoriale de rattachement et le reste de l’organisme lui-même. Pour améliorer la prévention des difficultés des organismes, Jean-Pierre Karoff explique que la caisse travaille sur l’amélio- ration des systèmes d’alerte. Pour assurer sa mission, la CGLLS s’appuie sur les fédéra- tions. Par exemple, la CGLLS souhaite la généralisation du logiciel Visial à l’en- semble des organismes. L’objectif global est que, d’ici deux ou trois ans, une procé- dure de repérage des organismes en diffi- culté soit mise en place. La caisse n’a pas à apprécier l’opportunité d’une opération Anru, ce n’est pas son rôle. En revanche, elle veille à ce qu’un organisme puisse y participer sans mettre en danger son existence. La vente des logements HLM peut-elle être source d’évolution des organismes? La cais- se rappelle qu’un organisme de logement social ne peut vendre des logements qu’à l’occupant ou à un organisme de logement social. Il y a chaque année environ 7000 logements vendus aux locataires et 50000 vendus à d’autres organismes. Si Patrick Laporte rappelle que la vente d’un loge- ment permet généralement de financer la construction de deux logements, Jean-Pier- re Karoff observe que la vente n’est pas une fin en soi et ne doit pas être un moyen de financement du logement social. Il esti- me qu’on ne peut pas se désintéresser de la production de nouveaux logements locatifs et il s’inquiète de voir que de plus en plus de personnes ont des difficultés pour se loger, y compris en zones rurales. Il considè- re qu’il faut favoriser l’accession sociale à la propriété. Pour 2007, la CGLLS va financer de nou- velles Adil, et améliorer ses procédures. Elle a mis en place la télédéclaration et le télépaiement des cotisations La CGLLS: un outil au service de la restructuration des organismes de logement social À l’occasion de la présentation du rapport d’activité 2006, Jean-Pierre Karoff et Patrick Laporte, respective- ment président et DG de la Caisse de garantie du logement locatif social, dressent le bilan de l’activité de cet organisme. Ses missions progressent au service de la restructuration d’un secteur en mutation. Chiffres-clés 2006 - 82,1millions d‘ d’engagements (+22%). - 68,1M d’aides versées (+47%). - 105,8 M de garantie accordées (+21%). - 47,2 M de concours financiers aux acteurs clés du logement engagés (dont 29,5 M pour l’Anru) soit +26%. - 133 M de produits de la cotisation et de cotisation additionnelle (+12,7%).
