■ Jurisprudence récente p. 2 à 5
Baux d’habitation
✓ Bail de moins de 3 ans : de strictes conditions
✓ Congé pour vente : cession de locaux occupés, absence de droit de préemption
✓ Entre minuit et 0 h ; mauvaise foi du locataire ?
Baux commerciaux
✓ Révision triennale et valeur locative
✓ L’indivisibilité du bail cesse à son expiration
✓ Notification par le preneur à ses propriétaires indivis : nécessairement individuelle
Vente
✓ Prêt obtenu inférieur au montant stipulé dans la condition suspensive
✓ Vente de locaux commerciaux : la vétusté du système de chauffage : un vice apparent pour un professionnel
Trouble de voisinage
✓ Construction irrégulière et préjudiciable
✓ Travaux sur un mur mitoyen entraînant une perte de surface
■ Actualite p. 5 et 6
✓ Quels objectifs pour le plan départemental de l’habitat ?
✓ Instructions fiscales
■ Au parlement p. 6
✓ La loi “travail emploi et pouvoir d’achat” au Sénat
■ En bref p. 7
✓ Au fil du J.O.
✓ Nominations
✓ Réforme des institutions
Rencontre p. 8
✓ Jean-Philippe Sorba, avocat associé chez Proskauer Rose.
■ JURISPRUDENCERECENTE p.2à5 Bauxd’habitation ✓ Baildemoinsde3ans:destrictes conditions ✓ Congépourvente:cessionde locauxoccupés,absencededroitde préemption ✓ Entreminuitet0h;mauvaisefoi dulocataire? Bauxcommerciaux ✓ Révisiontriennaleetvaleurlocative ✓ L’indivisibilitédubailcesseàson expiration ✓ Notificationparlepreneuràses propriétairesindivis:nécessairement individuelle Vente ✓ Prêtobtenuinférieuraumontant stipulédanslaconditionsuspensive ✓ Ventedelocauxcommerciaux:la vétustédusystèmedechauffage:un viceapparentpourunprofessionnel Troubledevoisinage ✓ Constructionirrégulièreetpréjudi- ciable ✓ Travauxsurunmurmitoyenentraî- nantunepertedesurface ■ ACTUALITE p.5et6 ✓ Quelsobjectifspourleplandépar- tementaldel’habitat? ✓ Instructionsfiscales ■ AUPARLEMENT p.6 ✓ Laloi“travailemploietpouvoir d’achat”auSénat ■ ENBREF p.7 ✓ AufilduJ.O. ✓ Nominations ✓ Réformedesinstitutions Toutempiétementestcondamnable L aCourdecassationaunenouvellefoisprispositiondefaçon stricteenmatièred’empiétement(lirepage5).Alorsqu’elleavaità plusieursrepriseseul’occasiondeseprononcerlorsdelitigesde constructionsdépassantlalimitedepropriété,lecontentieuxen questionétaitcettefoisd’uneautrenature:unpropriétaireétait condamnéenappelàindemnisersonvoisinaprèsavoireffectuédes travauxd’installationdesanitairescausantdesnuisancessonores.Ce propriétaireétaitcondamnéàpayerdestravauxd’isolationàeffec- tuerchezsonvoisinvictimedestroublesetàl’indemniserpourla pertedesurfaceconsécutiveaudoublagedelacloison.C’estceder- nierpointquifaisaitdébat.Certeslapertedesurfaceétaitminime: 0,21m 2 .MaislaCourdecassationsanctionneladécisioneninvo- quantlesarticles544et545ducodecivil.Nulnepeutêtrecontraint decédersapropriété,sicen’estpourcaused’utilitépublique,et moyennantunejusteetpréalableindemnité,proclamel’article545. LajurisprudencedelaCourdecassationesttoujoursstrictepour assurerladéfensedudroitdepropriété.Elleacondamnédesempié- tementsmêmeminimes.Dansuneaffairejugéeen2002,elleasanc- tionnéunempiétementde0,5centimètrerésultantd’uneclôtureet encoresurunepartiedecelle-ciseulement(Civ.3 e ,20mars2002, Bull.III,n°71).Lacourd’appelavaitcrupouvoirrejeterlademande dupropriétairevictimedel’empiétementaumotifqu’ilétaitnégli- geable.MaislaCourdecassationavaitrétorquéquepeuimportela mesuredel’empiétement.Elleconfirmeicicettepositionpourune distanceencoremoindreetpourunempiétementindirect.C’estdire qu’elletientàceprincipe.Onnesauraitl’enblâmer.Desurcroît,s’ily avaitlieuderemettreencausecetterègle,cequineparaîtpassou- haitablecaronvoitmaloùfixerlalimitedecequiest“négligeable” decequinel’estpas,l’initiativenepourraitenrevenirqu’aulégisla- teuretnonauxtribunaux. N ousreviendronsdansnotreprochainnuméro,àlarentrée, surlesdébatsauSénatdelaloi“travail,emploi,pouvoird’achat”.La sessionextraordinaireauradonnélieurapidementauvoted’untex- tedontplusieursmesuresvisentl’immobilier:directementavecle créditd’impôtpourintérêtsd’empruntouindirectement,avecla réductiondesdroitsdesuccession.Maiscontrairementauxerrements antérieurs,leprojetnes’estpasalourdidemultiplesarticlesaddi- tionnels.Celabrideunpeulalibertédesparlementaires,maiscela assureunecohérenceautexte.LeprésidentdelaRépubliqueattend cependantdavantageduParlement.Àcepropos,onliraavecintérêt lesconclusionsdelacommissionderéflexionsurlamodernisation desinstitutionsqueprésideÉdouardBalladuretdontlesproposi- tionssontattenduespourl’automne(lirepage8).D’icilànousvous souhaitonsunbonété. BertrandDesjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO 282 3 1JUILLET 2007 ISSN 1622-1419 7 E ANNEE AU SOMMAIRE . . immobilier RENCONTRE p.8 ✓ Jean-Philippe Sorba, avocat associé chez Proskauer Rose. ■ JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Ber- trand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ A participé à ce numéro: Hélène Lécot ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 221 C ■ Action- naires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 TTC (16,65 HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos +5 nos spéciaux): 769 TTC (753,19 HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine L e prochain numéro de Jurishebdo sera daté du 4septembre 2007. Nous vous souhaitons d’excellentes vacances. 31juillet 2007 page 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ Bail de moins de trois ans ■ Des conditions strictes (Cass. Civ. 3 e , 11juillet 2007, n°715 FS-P+B, cassation partielle) Les consorts G.étaient locataires d’une maison à usage d’habitation selon un bail de deux ans, le contrat stipulant une clause de reprise de la maison par un copropriétaire. À l’issue de la période de deux ans, le bailleur avait fait jouer la clause . Les locataires l’ont assi- gné en annulation du congé et dom- mages et intérêts. En appel leur demande est rejetée. La Cour de Cassation casse la décision d’appel sous le visa de l’article 11 de la loi du 6juillet 1989 relatif aux baux inférieurs à trois ans: « Attendu que quand un événement pré- cis justifie que le bailleur personne phy- sique ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales, les parties peuvent conclure un contrat d’une durée inférieure à trois ans mais d’au moins un an; que par dérogation aux conditions de délai prévues à l’article 15, le bailleur confirme, deux mois au moins avant le terme du contrat, la réali- sation de l’événement; que lorsque l’évé- nement ne s’est pas produit ou n’est pas confirmé, le contrat de location est répu- té être de trois ans; [...] Attendu que pour rejeter ces demandes, l’arrêt retient que les parties ont expres- sément entendu déroger aux conditions de durée des baux d’habitation en fixant une durée réduite de deux ans en cas de reprise de la maison par un copropriétai- re, que dans un délai raisonnable à l’issue de la période de deux ans , [la propriétaire] a fait jouer la clause de reprise qu’elle s’était réservée; Qu’en statuant ainsi, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le tex- te susvisé ». Observations de Jurishebdo : L’article 11 de la loi du 6juillet 1989 a introduit la possibilité de conclure un bail à durée réduite lorsqu’un événement justifie que le bailleur ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales. Mais l’événement doit être précis, réel et déterminé, et les juges du fond l’appré- cient souverainement: un détachement professionnel, une mise à la retraite, la perspective d’une mutation. Cette durée réduite reste cependant conditionnelle au moment du contrat et ne devient effective qu’à la double condition de la réalisation de l’événement et de sa confirmation par le bailleur au plus tard deux mois avant le terme du contrat. C’est cette deuxième condition formelle qui en l’espèce n’avait pas été respectée. La confirmation doit être antérieure au terme du bail. Congé pour vendre ■ 1. Cession de locaux occupés: absence de droit de préemption (Cass. Civ., 3 e , 11juillet 2007, n°712 FS-P+B, rejet) La société D.était propriétaire de locaux sur lesquels elle avait consenti une pro- messe de vente à une S.C.I., sous condi- tion suspensive de libération des lieux. Les locaux étaient en effet occupés par M.et M me A., sans droit ni titre selon la propriétaire, mais après un congé donné sans succès auxdits locataires, celle-ci a cédé les locaux occupés, moyennant une réduction du prix. M.et M me A. ont ulté- rieurement été reconnus titulaires d’un bail verbal d’habitation et professionnel, et ont assigné la société nouvellement propriétaire pour être substitués dans ses droits, au motif qu’ils avaient été privés de la possibilité de se porter acquéreurs en application des dispositions sur le droit de préemption. Leur demande est rejetée en appel. Selon la Cour de cassa- tion: « Mais attendu qu’ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que la société D.n’avait pas délivré de congé pour vendre, que la vente avait été réali- sée, les lieux étant occupés, moyen- nant une réduction du prix , et qu’ainsi M.et M me A. n’étaient pas fondés à se prévaloir des dispositions de l’article 15-II de la loi du 6juillet 1989, la cour d’appel, qui a répondu aux conclusions, a légale- ment justifié sa décision ». Observations de Jurishebdo : la loi de 1989 offre au locataire un droit de pré- emption en cas de congé pour vente. Lorsque le logement est vendu occupé, le locataire ne reçoit pas de congé car son bail se poursuit avec l’acquéreur. En conséquence, le droit de préemption ne trouve pas à s’appliquer. Dès lors que le bail n’est pas remis en cause, la protec- tion légale n’a pas lieu d’être. Cet arrêt le confirme. L’autre droit de préemption, qui résulte de la loi n°75-1351 du 31décembre 1975, n’était pas ici en cause puisqu’il ne s’agissait pas d’une vente consécutive à la division d’un immeuble. ■ 2. Entre minuit et 0h00… ou la mauvaise foi d’un locataire (Cass. Civ., 3 e , 11juillet 2007, n°704 FS-P+B, rejet) M me R., propriétaire d’un appartement donné en location à M.C. dont le bail expirait le 31mars 2002, lui avait donné congé avec offre de vente le 26sep- tembre 2001, avec effet pour le 1 er avril 2002. Elle l’a assigné pour faire déclarer ce congé valable. La cour d’appel a accueilli sa demande, et dit qu’à compter du 1 er avril, M.C était occupant sans droit ni titre, redevable à M me R. d’une indem- nité d’occupation à compter de cette date. Le locataire conteste la décision, estimant que n’est pas valable un congé donné pour le lendemain du jour d’expi- ration du bail, et que la cour d’appel ne pouvait faire correspondre la date du 31mars à 24h00 avec celle du 1 er avril à 0h00 dès lors que lorsqu’un délai est exprimé en mois, il expire aux termes des articles641 et642 du nouveau code de procédure civile le jour du dernier mois qui porte le même quantième que le jour de l’acte qui fait courir le délai, à défaut, le dernier du mois, tout délai expirant le dernier jour à 24h00. La Cour de cassation ne fait pas cas de cette argumentation: «Mais attendu qu’ayant relevé que le congé avait été signifié par M me R. le 26septembre, soit plus de six mois avant la date d’expiration du bail, le 31mars 2002 à 24heures, et abstraction faite d’un motif surabondant relatif à la date d’effet du congé au 1 er avril 2002 , la cour en a exactement déduit que M.C. était mal fondé à soutenir que le bail s’était trouvé reconduit faute de congé régulier». Observations de Jurishebdo : le calcul du délai, en matière en congé relatif à un bail d’habitation, est régi par les articles641 et642 du nouveau code de 31juillet 2007 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ procédure civile, dispositions reprises ici par le locataire qui cherchait à les faire valoir, non pour la date à laquelle le congé avait été donné, mais pour celle « d’effet » du congé, que le bailleur avait tenu à préciser dans son courrier au loca- taire. La Cour de cassation écarte cette tentative, « surabondante »: la question du délai ne s’applique qu’à la date de délivrance du congé relativement à celle d’expiration du bail. Baux commerciaux ■ 1. Révision triennale: le loyer révisé selon l’indice du coût de la construction peut être supérieur à la valeur locative (Cass. Civ., 3 e , 11juillet 2007, n°711 FS-P+B, cassation) M m e A. avait donné à bail des locaux à usage commerciaux. Elle a demandé la révision triennale du loyer selon la varia- tion de l’indice du coût de la construction et a saisi le juge des loyers commerciaux. Pour dire que le loyer révisé ne pouvait être supérieur à la valeur locative et fixer le loyer à un montant inférieur à celui résultant de la dernière fixation, la cour d’appel avait jugé que les termes « par dérogation aux dispositions de l’article L.145-33 », introduit à l’article L.145-38 du code de commerce par la loi n°2001- 1168 du 11novembre 2001, « ne pou- vaient s’entendre comme privant le juge des loyers de l’utilisation de la valeur locative comme élément de la détermina- tion du loyer, ce qui aurait pour consé- quence d’interdire toute révision à la baisse ». La Cour de cassation estime qu’en statuant ainsi, la cour d’appel a violé l’article L.145-38 alinéa3 du code de commerce dans sa rédaction issue de l’article 26 de la loi n°2001-1168 du 11décembre 2001. Observations de Jurishebdo : Aux termes de l’article L.145-33 du code de commer- ce, le montant du loyer révisé doit corres- pondre à la valeur locative des locaux occupés. L’article L.145-38 indique quant à lui que l’évolution du loyer est limitée à la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction publié par l’INSEE. La loi du 11décembre 2001, dite loi MUR- CEF, est venue préciser que l’article L.145-38 constituait une dérogation à l’article L.145-33. Une divergence de juris- prudence était alors née au sein des juri- dictions civiles, la cour d’appel de Paris résistant à la jurisprudence de la Cour de cassation selon laquelle la variation indi- cielle n'intervient que pour limiter la hausse encourue dans le cas où la valeur locative serait supérieure. En l’espèce, la valeur locative était inférieure, et la cour suprême sanctionne ici une interpréta- tion de l’article L.145-38 visant à faire de celle-ci une valeur plafond. ■ 2. L’indivisibilité du bail cesse à son expiration (Cass. Civ., 3 e , 11juillet 2007, n°710 FS-P+B, irrecevabilité et cassation) La société V.était locataire de locaux à usage commercial constitués de trois par- celles. M.N était devenu en cours de bail nu-propriétaire d’une des parcelles, M me A. en étant l’usufruitière. À l’expira- tion du bail, M.N. avait donné congé à la société V.avec refus de renouvellement et offre d’une indemnité d’éviction, et l’avait assignée pour voir dire valable ce congé. La cour d’appel, pour dire que M.N. et M me A. étaient tenus au paie- ment de toute l’indemnité d’éviction qui pourrait être due à la société à raison de la résiliation du bail dans son entier, a retenu qu’en raison du principe d’indivisi- bilité du bail, le congé valablement don- né par M.N., bien que donné pour la seule parcelle dont il était devenu pro- priétaire, a eu pour effet de mettre fin à l’ensemble de la location. Cependant, pour la Cour de cassation: « Qu’en statuant ainsi, alors que l’indivi- sibilité du bail cessant à son expira- tion , le congé donné par le bailleur devenu propriétaire d’une parcelle après démembrement des biens initialement donnés à bail, ne vaut que pour cette parcelle, et ce dernier n’est tenu que de l’indemnité résultant de cette reprise, la cour d’appel a violé [l’article L.145-14 du code de commerce] ». Observations de Jurishebdo : Le refus de renouvellement du bail opposé au loca- taire ouvre droit au paiement de l’indem- nité d’éviction. Le principe est l’indivisibi- lité des locaux loués, qui implique qu’un refus donné pour une parcelle s’analyse en un refus total justifiant le paiement de l’indemnité pour la totalité des locaux. Cependant, la notion d’indivisibi- lité est appréciée de façon souveraine par les juges du fond. La Cour de cassation précise ici qu’elle prend fin à l’expiration du bail. Reste le cas d’un congé donné en cours de bail dont on peut penser qu’il s’assimilerait à un congé global. ■ 3. Notification par le preneur à ses propriétaires indivis: néces- sairement individuelle (Cass. Civ. 3 e , 11juillet 2007, n°706 FS-P+B, cassation). La société P., titulaire d’un bail profes- sionnel consenti par M.L. et M me B. sur des locaux dont ils étaient propriétaires indivis, avait notifié congé à M.L. seul, avant de se rétracter et de demander la continuation jusqu’à échéance. Les pro- priétaires l’ont néanmoins assignée pour obtenir son expulsion. En appel, la cour a estimé que le congé était effectif, au motif que les irrégularités que pouvait comporter le congé donné par la société au regard des exigences du statut des baux commerciaux ne pouvaient être invoquées que par le bailleur. La cour de cassation sanctionne la cour d’appel au visa des articles L.145-9 et L.145-4 du code de commerce: «Attendu que, par dérogation aux articles1736 et1737 du code civil, les baux de locaux soumis aux dispositions du Livre 1 er , titre IV, chapitre V du code de commerce ne cessent que par l’effet d’un congé donné suivant les usages locaux et au moins six mois à l’avance; [...] Qu’en statuant ainsi, alors que lorsqu’un bail commercial a été consenti par des pro- priétaires indivis et hormis le cas où l’un de ceux-ci a reçu mandat du ou des autres indivisaires, le congé donné par le pre- neur doit, pour être valable, avoir été délivré à chacun des propriétaires indivis , la cour d’appel, qui a relevé que le congé avait été adressé à M.L. seul et que celui-ci n’avait pas reçu mandat de l’autre coïndivisaire, a violé les textes susvisés ». Observations de Jurishebdo : contrai- rement au cas d’un congé donné à des colocataires solidaires, qui autorise les bailleurs à une notification à l’un seul des locataires, la Cour précise ici qu’une noti- fication individuelle est nécessaire à l’égard de propriétaires indivis. La ques- ▲ Pages réalisées par Hélène Lécot 31juillet 2007 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ tion de la nature commerciale du bail se révélait également déterminante: la noti- fication, pour être valable, doit être réali- sée six mois à l’avance. Le congé donné n’était donc pas valable, ce que souhai- tait précisément voir reconnaître le pre- neur. Promesse de vente ■ Prêt obtenu inférieur au montant stipulé dans la condition suspensive (CA Paris, 2 e ch. À, 5juillet 2007, n°07/00693) Par compromis en date du 8décembre 2005, les époux E.avaient signé un com- promis de vente de leur appartement aux époux B.sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt par les acquéreurs. Les vendeurs s’étant opposés à la régula- risation de la vente, les acquéreurs les ont assignés en réalisation forcée. Les vendeurs soutiennent que la condition suspensive a échoué, les acquéreurs ayant obtenu une offre de prêt d’un montant inférieur à celui prévu dans le com- promis , et selon eux après expiration du délai prévu. La cour d’appel ne retient pas leurs arguments: « Considérant, [...] qu’il ressort [des élé- ments du dossier] que les époux B.ont obtenu le prêt avant la date contractuel- lement fixée au 6février 2006; Considérant que la condition suspensi- ve de l’octroi du prêt étant stipulée au seul profit des acquéreurs , il ne peut leur être fait grief ne n’avoir demandé qu’un prêt partiel , le solde étant payé par apport personnel supé- rieur à celui indiqué dans l’acte du 8décembre 2005 ». La cour évalue le préjudice des acqué- reurs à 3500 € de dommages et intérêts, et condamne les vendeurs à quitter les lieux dans le mois sous astreinte de 1000 € par mois d’indemnité d’occupa- tion. Observations de Jurishebdo : Le fait de déposer une demande pour un prêt de montant supérieur à celui prévu à l’acte caractériserait certainement la volonté des acquéreurs de faire échouer la condi- tion. Mais qu’en est-il du cas d’un prêt obtenu pour un montant inférieur ? Les juges statuent ici dans l’esprit des disposi- tions de l’article L.312-16 du code de la consommation: hors mauvaise foi, la condition est prévue au profit de l’ac- quéreur. Il n’est pas nécessaire qu’ils démontrent que la demande de prêt pour le montant initialement prévu aurait été refusée. Vente de locaux commerciaux ■ Vétusté du système de chauffa- ge: vice apparent pour un profes- sionnel (CA Paris, 2 e ch.B., 21juin 2007, n°06/01683) Une promesse de vente de lots à usage professionnel avait été consentie, assortie d’une clause selon laquelle l’acquéreur prenait les lieux dans l’état. Un audit réa- lisé après la signature avait conclu à la nécessité de remplacer le système de cli- matisation et de chauffage. L’acquéreur a assigné le vendeur et demandé le rem- boursement des frais de rénovation. Sa demande est rejetée en première instan- ce. La cour confirme ici le jugement: « Considérant que [l’acquéreur] n’éta- blit pas la réticence dolosive [...] dès lors que l’équipement était régulière- ment entretenu, qu’il fonctionnait lors de la signature de la promesse de vente [...] ; Que le défaut d’information loyale repro- ché au vendeur n’est pas davantage caractérisé, [...], l a vétusté des installa- tions de chauffage/climatisation équi- pant l’immeuble depuis une vingtaine d’années [...] était évidente pour un professionnel de l’immobiliercomme l’était [l’acquéreur] ; Qu’en ce qui concerne l’action fondée sur les articles1641 et suivants du code civil, [...], il est non moins constant que l’in- adaptation de ce système [...] ne consti- tuait pas un vice caché mais apparent du bien vendu, justifiant l’importante réduc- tion du prix de vente accordée ». Observations de Jurishebdo : Les juges acceptent de mettre en œuvre la garan- tie des vices cachés en dépit d’une clause d’exonération prévue à l’acte, jugée dès lors sans effet, notamment lorsque le vendeur est un professionnel de l’immo- bilier. Mais encore faut-il que le vice soit effectivement caché, et cette notion n’est pas appréciée de la même manière selon que l’acheteur est un professionnel ou non. Dans le premier cas, comme en l’es- pèce, l’étendue potentielle de la garantie est alors réduite: évaluer la vétusté d’un système de chauffage ressort des élé- ments qui sont à sa portée. Au profes- sionnel donc d’effectuer les vérifications nécessaires en préalable de la vente. Troubles de voisinage ■ 1. Construction irrégulière, et préjudiciable (CA Paris, 2 e ch. À, 20juin 2007, n°06/06276) En 1991, M.R. avait obtenu un permis de construire « pour extension et suréléva- tion » de sa maison d’habitation. Ce per- mis avait été annulé au motif que le pro- jet ne constituait pas une extension ou un aménagement d’une construction existante, mais une construction entière- ment nouvelle en violation du plan d’oc- cupation des sols. En 1994, M.et M me F. ont assigné M.R., poursuivant la démoli- tion de l’ouvrage dont ils estimaient que l’implantation leur causait préjudice. Par lettre du 14mars 2007, la mairie précisait cependant que les normes de constructi- bilité avaient changé. Selon la cour: « Considérant que [...] la construction demeure irrégulière [...] ; Considérant, sur le préjudice, que M.et M me R. ne sont pas de bonne foi pour avoir entrepris une construction désignée agrandissement sur une fausse indication de l’existence d’une habitation; que s’ils peuvent désormais se prévaloir de la modification de la règle communale d’ur- banisme, ils n’ont pas sollicité un nou- veau permis de régularisation; que la présence d’une vue directe, quoique à distance respectant les règles légales mais implantée en violation des règles d’urbanisme, cause aux époux F.un préjudice direct ; Considérant que si les infractions persis- tantes ne justifient pas la démolition entière demandée, il convient seulement d’ordonner que les intimés suppriment l’excédent de 20m 2 de SHON ainsi qu’une des deux fenêtres implantées dans la toiture côté propriété F. [...] ». La cour alloue à M.et MmeF. 10000euros en réparation du trouble causé. Observations de Jurishebdo : Le code de l'urbanisme dans ses articles L 480-1 et sui- vants sanctionne la méconnaissance des règles et autorisations d'urbanisme. Paral- lèlement, la Cour de cassation a créé une action en démolition ouverte aux voisins lésés par cette violation. Cette action se distingue d’une action pour trouble anor- mal de voisinage, dont les juges appré- cient souverainement les éléments de faits. Dans la présente affaire, les deux fondements se rejoignent: d’une part l’ir- régularité de la construction justifiait que soit ordonnée une démolition, propor- tionnelle à l’excédent de surface hors œuvre nette (SHON), d’autre part elle cau- sait un trouble de voisinage lié à la pré- sence d’une vue directe et une perte d’in- timité. La nature illégale de la construc- tion tendra à alléger pour les demandeurs la charge de la preuve de la réalité du trouble dont ils demandent réparation. ■ 2. Travaux sur un mur mitoyen entraînant une perte de surface (Cass. Civ., 3 e , 11juillet 2007, n°705 FS-P+B, cassation) M me R., propriétaire d’un studio mitoyen d’un local appartenant à M.H, avait saisi le juge de proximité en réparation des dégradations et nuisances sonores occa- sionnées par l’installation d’une douche, d’un lavabo et de toilettes par M.H dans son local, utilisant le mur séparant les deux appartements. La juridiction de proximité avait estimé satisfaisante la proposition de M.H. de prendre en char- ge les travaux évalués par l’expert judi- ciaire à la somme de 2109,79 € , et décidé d’indemniser M me R. de 1000euros pour la perte de 0,21m 2 de surface consécuti- ve au doublage de la cloison mitoyenne. M me R. conteste la décision. La Cour de cassation casse la décision d’appel sous le visa des articles545 et544 du code civil: « Qu’en statuant ainsi, en imposant une perte de surface utile au fonds de M me R., la juridiction de proximité a violé les textes susvisés ». Observations de Jurishebdo : Au terme de l’article 662 du code civil: « L’un des voisins ne peut pratiquer dans le corps d’un mur mitoyen aucun enfoncement, ni y appliquer ou appuyer aucun ouvrage sans le consentement de l’autre, ou sans avoir, à son refus, fait régler par experts les moyens nécessaires pour que le nou- vel ouvrage ne soit pas nuisible aux droits de l’autre ». Un propriétaire dont 31juillet 2007 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E A A C C T T U U A A L L I I T T E E Quels objectifs pour le plan départemental de l'habitat? Le PDH a été créé par l'article 60 de la loi du 13juillet 2006 (loi ENL). Il existe déjà des plans locaux de l'habitat (PLH) qui sont les documents stratégiques de la politique de l'habitat des établissements publics de coopération intercommunale. Mais les départements sont inégalement couverts par les EPCI. Le PDH a donc vocation à assurer la cohérence entre les politiques de l'habitat conduites par les EPCI. Une circulaire du 2mai 2007 récemment publiée vient de commenter ce dispositif. Elle fixe les objectifs du PDH en insistant sur l'outil de cohérence que constitue ce plan. Il doit aussi assurer la cohérence entre politique de l'habitat et politique sociale. L'enjeu de cette démarche, indique également Alain Lecomte dans cette circulaire, est « de garantir le droit au logement pour tous de manière équi- librée sur le territoire départemental ». Le contenu du PDH comprend, par bassin d'habitat : - un diagnostic sur le fonctionnement du marché du logement (analyse du parc public et privé, analyse des besoins en logement, des dysfonctionnements constatés en matière de mixité sociale, des disponibilités foncières, évaluation des politiques de l'habitat et de la capacité des opérateurs à répondre à la demande). - un document d'orientation (type d'offre à réaliser…) - un dispositif d'observation . Le PDH est élaboré à moyen terme (6 ans). La circulaire prévoit que l'instance de concertation est la section départe- mentale du comité régional de l'habitat et invite à éviter la coexistence entre une section départementale chargée de l'éla- boration du PDH et une commission départementale du CRH, cette dernière doit être supprimée si elle existe. (Circulaire UHC/IUH n°2007-32 du 2mai 2007 relative à la mise en œuvre des plans départementaux de l'habitat, Bull. off. min. écologie, 10juin 2007, p.108). Le droit au logement commenté par circulaire La circulaire qui commente, article par article, les dispositions de la loi sur le droit au logement, a été publiée au Bul- letin officiel. Exemple. Le texte explique le mécanisme des recours institués pour permettre la mise en œuvre du droit au logement ✓ Recours amiable devant la commission de médiation : - saisine de la commission par un deman- deur de logement social ordinaire, - saisine par un demandeur d’accueil en structure d'hébergement ou de logement adapté. ✓ Recours contentieux : Il est exercé devant le tribunal administratif en cas d'échec du recours amiable. Il est mis en place à compter du 1 er décembre 2008 ou du 1 er janvier 2012 suivant les publics concernés. Il peut aboutir à ce que le juge ordonne un relogement par l'Etat. Un autre recours spécifique est prévu pour les personnes devant être accueillies en structures d'hébergement. (Circulaire UHC n°2007-33 du 4mai 2007 relative à l'application des dispositions de la loi du 5mars 2007 instituant le droit au loge- ment opposable, Bull. off. min. écologie, 10juin 2007, p.111). le consentement n’a pas été obtenu peut demander la suppression des travaux, mais les juges peuvent ordonner toutes autres mesures, telle qu’une indemnisa- tion. Cependant, la Cour de cassation sta- tue ici sous le visa des articles544 et545 du code civil, mettant en avant le carac- tère absolu du droit de propriété: aucun empiétement, même minime, n’est auto- risé sur la propriété du voisin. ➠ Bibliographie Le code de l’urbanisme Litec 2007 est paru. La 15 e édition de ce code, commentée par Bernard Lamorlette, avocat à Paris et Dominique Moreno, chargé de cours à Paris XII, comprend bien sûr la nouvelle partie législative du code, issue de l’ordonnance du 8décembre 2005, mais aussi la loi ENL de juillet2006. 1156 pages, 50euros. Litec. Tél.: 0800 808 809. ➠ L’ANCC (Association Nationale de la Copropriété et des Copropriétaires) vient d’élire un nouveau président. Il s’agit de Daniel Baulon qui succède à Jean-François Rouan. Les sénateurs ont abordé le 25juillet l'exa- men du projet de loi « travail, emploi, pouvoir d'achat ». Christine Lagarde défendant le projet rela- tif aux intérêts d'emprunt explique qu'encourager l'acquisition d'une résiden- ce principale, c'est « c'est une façon d'an- crer chacun de nos concitoyens dans une parcelle de France », sous les applaudisse- ments des sénateurs de droite. La mesure concerne les 5 premières années du prêt « car c'est la période la plus diffici- le pour les emprunteurs, où se concentrent 40 % des intérêts du prêt ». Elle évoque l'opinion des professionnels de l'immobi- lier selon lesquels la mesure n'aura pas d'effet sur les prix. La ministre cite l'exemple d'un couple avec deux enfants empruntant 200000euros sur 20 ans au taux de 4%. Il réalisera une économie de 7000euros sur 5 ans avec le crédit d'impôt. Pour les droits de succession , Christine Lagarde indique que ces droits sont suppri- més pour les conjoints mariés ou pacsés. L'avantage a été étendu par l'Assemblée aux frères et sœurs vivant sous le même toit. Pour les enfants, « l'abattement per- sonnel sur la succession est relevé de 50000à 150000 euros, tandis que l'abatte- ment global de 50000euros sur la succes- sion est supprimé » ajoute la ministre. Les donations en numéraire au profit des descendants en ligne directe seront exoné- rées à concurrence de 30000euros (amen- dement de Louis Giscard d'Estaing). ■ ISF et “argent de proximité” La ministre défend aussi le bouclier fis- cal et la mesure qui a porté de 20% à 30% l'abattement sur la résidence prin- cipale pour le calcul de l'ISF. En présen- tant la mesure permettant à un contri- buable d'investir dans une PME afin de réduire sa facture d' ISF , elle cite l'exemple d'un architecte qui investit 40000euros dans une usine de biomaté- riaux. Il bénéficiera d'une réduction d'ISF de 30000euros. « Développer ainsi des liens directs entre l'entreprise et le citoyen, cela répond à une logique que les Anglo-Saxons appellent love money… » expression qu'elle traduit par « argent de proximité » Martin Hirsch présente l'article sur le reve- nu de solidarité active (RSA) en précisant qu'il s'agit d'une mesure expérimentale pour certains départements. À propos de l'ISF, le rapporteur général Philippe Marini indique que « la commis- sion des finances est attachée à l'existence d'un lien direct entre les redevables de l'ISF et les entreprises dans lesquelles on les encourage à investir ». Nicole Bricq dénonce le texte qu'elle quali- fie de « mesures d'optimisation fiscale ». Michel Mercier estime qu'il aurait été pré- férable de supprimer les 35heures et de supprimer l'ISF. Jean-Pierre Fourcade soutient les mesures proposées (intérêts d'emprunt et droit de succession notamment) « non seulement parce qu'elles sont pérennes mais aussi parce qu'elles se traduiront par une baisse des prélèvements obligatoires et auront ainsi un effet accélérateur sur la deman- de ». Aymeri de Montesquiou (RDSE) juge quant à lui que « la suppression de l'ISF génére- rait deux fois plus de recettes fiscales que son maintien! ». Ladislas Poniatowski se réjouit des mesures en faveur de l'accession, mais il évoque aussi le secteur locatif: « le secteur locatif, privé ou social, doit aussi faire l'objet d'une attention particulière » et il souligne la nécessité de débloquer le foncier. Il annonce par ailleurs un amendement qui va dans le sens de sa proposition de loi pour permettre aux particuliers de revenir au tarif réglementé d'électricité. Gérard Delfau évoque le risque que la mesure sur les intérêts d'emprunt ne susci- te une hausse des prix. Serge Dassaut annonce un amendement pour réduire le taux d'imposition des suc- cessions en ligne directe de 40% à 20%, comme c'était le cas avant 1983. En conclusion de la discussion générale, Christine Lagarde indique « au problème des niches fiscales, il sera traité dans le cadre du rapport que nous présenterons au Parlement avant le 15 octobre sur l'im- pôt minimum ». Les sénateurs ont commencé l'examen des articles dans la soirée du 25juillet. À suivre. 31juillet 2007 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E P P A A R R L L E E M M E E N N T T A A I I R R E E Les sénateurs abordent la loi “travail, emploi, pouvoir d’achat”. Instructions fiscales ❑ Plus-values des particuliers Une instruction du 24juillet 2007 (n°94, 8- M-2-07) traite du cas des plus-values immobi- lières des particuliers, pour la cession d’une résidence principale par des concubins ou des personnes liées par un PACS . En principe, pour bénéficier de l’exonération, il doit s’agir de la résidence effective du pro- priétaire; mais il existe des exceptions, qui sont étendues aux immeubles cédés par des concubins séparés ou des partenaires ayant rompu un PACS. Ainsi, un immeuble en cours de construction n’est pas la résidence principale du cédant, il n’y a donc en principe pas d’exonération à ce titre, mais une exception est prévue pour les époux séparés ou divorcés. Cette exonéra- tion est étendue aux cessions réalisées par des concubins qui se séparent ou des parte- naires qui rompent un PACS. Il faut toutefois que les concubins ou partenaires apportent la preuve que l’immeuble cédé était destiné à l’habitation principale et qu’ils ne sont pas par ailleurs propriétaires du logement qu’ils occupent durant la construction de leur futu- re habitation. L’autre cas réglé par l’instruction est celui des personnes qui se séparent et dont l’une reste dans le logement. Pour l’autre, il n’est donc plus la résidence principale. Toutefois, si la vente intervient dans les délais normaux de vente, il est admis que l’exonération de la plus-value bénéficie aux deux ex-époux. Ce cas est étendu aux séparations de concubins ou de partenaires. Le délai de vente maxi- mum est d’un an. ❑ Crédit d’impôt pour dépenses d’équi- pement de l’habitation principale, en faveur des économies d’énergie et du développement durable Une instruction du 11juillet 2007 (n°88 5B- 17-17) commente ce dispositif (art. 200 qua- ter du CGI) qui s’applique aux dépenses réali- sées entre le 1 er janvier 2005 et le 31décembre 2009. Elle complète de précé- dentes instructions parues sur le sujet. La liste des équipements concernés a déjà été publiée. L’instruction du 11juillet appor- te notamment des précisions sur le cas des pompes à chaleur. Elle fixe aussi le régime des hypothèses où la production d’énergie des équipements utili- sant une source d’énergie renouvelable est revendue en tout ou partie. Il est admis en particulier que si le contribuable revend son excédent de production d’électricité, il reste éligible au crédit d’impôt. NB : il est prévu une autre instruction sur le crédit d’impôt pourtant sur les équipements de récupe ́ ration et de traitement des eaux pluviales . F F I I S S C C A A L L I I T T E E 31juillet 2007 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • E E N N B B R R E E F F Nominations Cabinets ministériels ➠ Haut-commissariat aux solidarités actives contre la pauvreté : Delphine Hedary est nommée conseillère juridique au cabinet de Martin Hirsch (arr. du 3juillet, J.O. du 17juillet, @). ➠ Agriculture : Judith Jiguet est nomée directrice adjointe du cabinet de Michel Barnier (arrêté du 10juillet 2007, J.O. du 17juillet, @). À noter aussi parmi les 15 nominations de l’arrêté du 10juillet (J.O. du 25, @), celles de Michel Dantin, conseiller spécial chargé de l'aménage- ment durable et de Vincent Gitz, conseiller technique chargé du dévelop- pement durable et de la recherche. ➠ Entreprises et commerce extérieur : Michel Guilbaud est nommé directeur du cabinet du secrétaire d'Etat, Hervé Novelli (arrêté du 25juin 2007, J.O. du 18juillet, @). Bao Nguyen-Huy est nom- mé en qualité de chef de cabinet (arrêté du 2juillet, J.O. du 20, @) ➠ Economie : sont nommés directeurs adjoints au cabinet de Christine Lagarde: Sophie Boissard; Emmanuel Moulin et Jacques Le Pape . Sonia Criséo est nom- mée chef adjointe de cabinet; Christophe Lecourtier et Stanislas Pottier sont nommés conseillers. (Arrêtés du 26juin et du 4juillet 2007, J.O. du 18juillet, @). Christian Dufour est nommé chef de cabinet de la ministre (arr. du 26juin 2007, J.O. du 25juillet, @). D’autres nominations résultent d’un arrêté du 19juillet (J.O. du 25, @). En voici l’essen- tiel: Conseiller budgétaire: Christophe Gégout; conseiller juridique: Philippe Logak; conseillers: Hugues de Balathier- Lantage, Thomas Chenevier, Frédéric Dohet, David Emond, Philippe Gustin, Eric Peters, Alain Schmitt et Pierre-Alexandre Teulié; conseillers techniques: Raphaël Del Rey, Bertrand Dumont, Jérémie Dutray, Frédéric Gonand, Philippe Gravier, Arnaud Le Foll, Renaud Riché, Franck Saudo et Nicolas Touré. ➠ Consommation et tourisme : Isabelle Lemesle est nommée directrice du cabi- net du secrétaire d'Etat, Luc Chatel (arr. du 3juillet, J.O. du 20, @). Jonathan Derai est nommé chef de cabinet (arrêté du 10juillet 2007, J.O. du 18juillet, @). ➠ Politique de la ville : sont nommés au cabinet de Fadela Amara: Yannick Prost comme directeur du cabinet et Marie- Christine Blanchard-Amelin comme chef de cabinet (arrêté du 10juillet 2007, J.O. du 18juillet, @). Autres nominations (arr. du 12juillet, J.O. du 25, @): Moham- med Abdi comme conseiller spécial auprès de la ministre et Dominique Dufour en tant que conseiller chargé de l'animation territoriale. ✓ Commission radon Jean Luc Lachaume , directeur général adjoint de l'Autorité de sûreté nucléaire est nommé président de la Commission nationale d'agrément des organismes habilités à procéder aux mesures d'activi- té volumique du radon dans les lieux ouverts au public. Marie-Christine Roger (DGUHC) est égale- ment nommée à cette commission (arrêté du 4juillet 2007, J.O. du 17juillet, p.12045). Préfets Ange Mancini est nommé préfet de la région Martinique. Sont aussi nommés préfets: Etienne Guyot (Landes), Denis Conus (Gers), Hugues Parant (Meurthe-et- Moselle), Jean-Michel Drevet (Vaucluse), Michel Bilaud (Haute-Savoie), François Bur- deyron (Charente), Gilbert Payet (Nièvre) et Hervé Bouchaert (Haute-Corse). (Décrets du 18juillet 2007, J.O. du 19juillet 2007, @). Au fil du J.O. Conventions collectives ➠ Géomètres experts, topographes, pho - togrammètres, experts fonciers : l'ave- nant n°1 du 22mars 2007 à l'accord de prévoyance de la convention collective du 13octobre 2005 a été étendu par arrêté du 16juillet 2007 (J.O. du 24juillet, p.12439). NOM: PRENOM:FONCTION: SOCIETE: ADRESSE: TELEPHONE:FAX: MEL: N° TVA intracom . :SIGNATURE: BULLETIN D’ABONNEMENT « PRIVILEGE » 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier ■ OUI , je souhaite bénéficier de l’ offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 TTC, soit 20% de réduction. Ci-joint mon chèque de 599 TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 282 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✂ U N E O F F R E E X C E PT ION N E L L E R é s e r vé e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 31juillet 2007 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E R R E E N N C C O O N N T T R R E E Jean-Philippe Sorba, avocat associé chez Proskauer Rose Le cabinet américain d'avocats Pros- kauer Rose compte à Paris 40 avocats dont une équipe de 3 associés et 5 col- laborateurs dans son département immobilier. Leur spécialité s'étend des marchés publics, au droit de l'urbanis- me ou à l'équipement commercial. D'autres spécialistes travaillent par ailleurs en conseil comme en conten- tieux sur les questions de droit social, de droit fiscal, de droit de la concurren- ce, droit des sociétés, droit des assu- rances ou droit de la responsabilité. Jean-Philippe Sorba, dont la compéten- ce d'origine est celle du droit public, et qui avait intégré l'équipe Rambaud Martel il y a vingt ans, explique qu'il a vocation à répondre aux probléma- tiques de ses clients en matière de droit immobilier au sens large: que ce soit pour des questions d'attribution de marchés, d'exécution de travaux, de gestion ou de sortie des opérations. Si Jean-Philippe Sorba a rejoint Pros- kauer Rose il y a deux ans, c'est que l'intégration d'un cabinet international lui permet notamment d'assurer aux clients une interface avec des avocats américains en cas de contentieux sur le continent américain. Proskauer Rose était implanté à Paris dans le 8 e . En s'agrandissant, il s'est déplacé de quelques centaines de mètres, dans le 1 er arrondissement. Le cabinet a emménagé en octobre der- nier dans un luxueux immeuble à la façade XVIIIe. À suivre : vous retrouverez prochaine- ment dans nos colonnes des analyses juridiques d'un sujet d'actualité, par Jean-Philippe Sorba. ✓ L’aéroport de Lyon grandit Dans la perspective de l'agrandissement de l'aéroport de Lyon-Saint Exupéry, il est créé une zone d'aménagement différé sur les communes de Colombier-Sau- gnieu, Genas, Pusignan, Saint-Bonnet-de- Mure et Saint-Laurent-de-Mure (Rhône) par décret n°2007-1101 du 13juillet 2007 (J.O. du 17juillet, p.11986). ✓ ZRR : de nouvelles communes ont été classées en zones de revitalisation rurale (arr. du 23juillet 2007, J.O. du 25, p.12493). ✓ Organisation judiciaire Le nombre de juges consulaires des tribu- naux de commerce est modifié par décret n°2007-1104 du 13juillet 2007. Les changements concernent Lille, Valen- ciennes, Roanne, Montpellier et Nancy. (J.O. du 17juillet, p.11993) ✓ La justice administrative s'étoffe Le nombre de chambres des tribunaux administratifs passe de 8 à 10 à Cergy- Pontoise, de 6 à 7 à Melun et de 9 à 10 chambres à Versailles. Pour les cours administratives d'appel , le nombre de chambres progresse également dans trois cours d'appel: il passe de 6 à 8 à Paris, de 6 à 7 à Marseille, et de 4 à 5 à Versailles. (Décret n°2007-1113 du 18juillet 2007 modifiant les articles R.221-4 et R.221-8 du code de justice administrative, J.O. du 20juillet, p.12267). Magistrature ➠ Conseil d’Etat : Jean-Philippe Thiellay, maître des requêtes au Conseil d'Etat, est nommé commissaire du Gouvernement près l'assemblée du contentieux et les autres for- mations de jugement du Conseil d'Etat (arrêté du 27juin, J.O. du 17juillet, @). ➠ Sont nommés présidents de chambre de cours d'appel : Paris: Françoise Froment, Alain Le Fevre, Elisabeth Renard, Alain Chauvet, Claude Schraub, Charlotte Dintilhac et Odile Hederer; Aix: Michel Bussiere, Patricia Deroubaix et Jacques Mallet; Amiens: Christiane Berkani; Bordeaux: Louis-Marie Cheminade, Catherine Massieu, Marie-Pau- le Lafon et Henriette Marie; Caen: Henri Ody; Douai: Alain Courtois, Maurice Zava- ro et Charlotte Chaillet; Lyon: Bernard Chauvet, Louis Gayat de Wecker, Jean-Paul Mathieu, Dominique Brejoux et Bruno Lio- tard; Montpellier: Daniel Bachasson; Nan- cy: Bernard Cunin; Nîmes: Dominique Bru- zy; Pau: Roger Negre et Philippe Bertrand; Poitiers: Alain Costant; Riom: Michel Ran- coule et Henry Robert; Toulouse: Patrice de Charette de la Contrie; Saint-Denis de la Réunion: Hervé Protin. Vice-présidente de la cour d'appel de Limoges: Mireille Meunier (Décret du 18juillet 2007, J.O. du 19juillet, @). ✓ Réformer les institutions: comment lutter contre l’excès de lois? Dans la lettre de mission adressée à Edouard Balladur, président du comité de réflexion sur la réforme des institutions, Nicolas Sarkozy évoque toute une série de pistes de réforme. Il relève en particu- lier un affaiblissement du crédit des lois sous l'effet de lois trop nombreuses et trop instables. Il suggère par exemple de confier à une commission ad hoc du Par- lement ou au Conseil constitutionnel la possibilité de déclasser systématiquement les dispositions législatives intervenues dans le domaine du règlement ou de reporter l'entrée en vigueur des lois à la publication de tous leurs décrets d'appli- cation ou encore de permettre au Parle- ment de se substituer au pouvoir régle- mentaire lorsque celui-ci tarde à prendre les décrets d'application. Il évoque par ailleurs l'idée de permettre aux citoyens de saisir le Conseil constitu- tionnel sur la constitutionnalité des lois existantes. Le rapport est attendu pour le 1 er novembre 2007 en vue d’une mise en œuvre des réformes en janvier2008. (Décret n°2007-1108 du 18juillet 2007 por- tant création d'un comité de réflexion et de proposition sur la modernisation et le rééqui- librage des institutions de la V e République, J.O. du 19juillet, p.12158). ✓ Hypothèque rechargeable et publicité foncière Une instruction fiscale du 17juillet 2007 (n°91, 10-D-2-07) est relative à la publicité fon- cière consécutive à la constitution d’hypothèques conventionnelles rechargeables. Pen- dant deux ans (à compter du 20 février 2007), la loi du 20février 2007 sur la Banque de France qui a ratifié l’ordonnance sur les sûretés du 23mars 2006 permet au prêteur de deniers de renoncer au privile ` ge qu’il a inscrit au fichier immobilier avant le 20 février 2007 en contrepartie de la constitution par le débiteur d’une hypothe ` que convention- nelle rechargeable. L’instruction du 17juillet en décrit les effets du point de vue de la publicité foncière. L’acte qui constitue l’hypothèque rechargeable doit être publié à la conservation des hypothèques du lieu de situation de l’immeuble. L’instruction comporte le modèle de bordereau à déposer.
