■ Jurisprudence récente p. 2 à 4
Copropriété
✓ Le strict principe de spécialité des résolutions de l’assemblée
Vente
✓ L’absence de mention précise du prix n’est pas une cause de nullité si le prix est déterminable
✓ Promesse de vente : divorce des bénéficiaires entre la signature et la levée d’option
Marché de travaux privés
✓ Maître d’œuvre chargé uniquement de l’obtention du permis : exclusion de la responsabilité décennale
Urbanisme
✓ L’action d’une association de défense de l’environnement contre un permis
✓ Suspicions sur un plancher provisoire
Sous-traitance
✓ La délégation de paiement
Taxe foncière
✓ Immeuble récemment dépourvu de chauffage : pas de baisse de la valeur locative
■ 3 Rapports p. 5 et 6
✓ Immobilier tertiaire : demande d’un DPE spécifique
✓ Pour le neuf : aides fiscales et urbanisme
✓ Amélioration énergétique du parc de logements
■ Entretiens de l’ANAH p. 7
✓ DALO : le parc privé à la rescousse
■ Réponses ministérielles p. 8
✓ Le tableau hebdomadaire synthétique des dernières réponses publiées
■ En bref p. 9
✓ Au fil du J.O., nominations
✓ Insertion paysagère des campings
Urbanisme commercial p. 10
✓ Pour une réforme profonde de la loi Royer : l’avis du Conseil de la concurrence.
✓ Le préfet doit-il désigner nominativement les membres de la CDEC ? L’analyse de Jean-Philippe Sorba et Xavier Guichaoua, Proskauer Rose
■ JURISPRUDENCERECENTE p.2à4 Copropriété ✓ Lestrictprincipedespécialitédes résolutionsdel’assemblée Vente ✓ L’absencedementionprécisedu prixn’estpasunecausedenullitési leprixestdéterminable ✓ Promessedevente:divorcedes bénéficiairesentrelasignatureetla levéed’option Marchédetravauxprivés ✓ Maîtred’œuvrechargéuniquement del’obtentiondupermis:exclusionde laresponsabilitédécennale Urbanisme ✓ L’actiond’uneassociationdedéfense del’environnementcontreunpermis ✓ Suspicionssurunplancherprovisoire Sous-traitance ✓ Ladélégationdepaiement Taxefoncière ✓ Immeublerécemmentdépourvude chauffage:pasdebaissedelavaleur locative ■ 3RAPPORTS p.5et6 ✓ Immobiliertertiaire:demanded’un DPEspécifique ✓ Pourleneuf:aidesfiscaleseturba- nisme ✓ Améliorationénergétiqueduparc delogements ■ ENTRETIENSDEL’ANAH p.7 ✓ DALO:leparcprivéàlarescousse ■ REPONSESMINISTERIELLES p.8 ✓ Letableauhebdomadairesynthé- tiquedesdernièresréponsespubliées ■ ENBREF p.9 ✓ AufilduJ.O.,nominations ✓ Insertionpaysagèredescampings LeConseildelaconcurrenceprône unerefontedel’urbanismecommercial F aut-ilmettrefinausystèmeactueldel’urbanisme commercial?C’estlathèsesoutenueparleConseildelaconcurrence dansunavisqu’ilarenduce11octobre.LeConseilconstatequeles loisRoyeretRaffarinn’ontpasfaitlapreuvedeleurefficacité.De plus,ellescontribuentàdonnerunavantageauxenseignesdéjàins- talléesetconstituentdoncunfreinàlaconcurrence.Enoutre, l’instructiondesdossiersauncoûtimportantpourlesentreprisesqui souhaitentobteniruneautorisation.L’avisduConseildelaconcur- renceseprononcedoncpouruneréformeenprofondeurdurégime actuel(lirepage10).Ilconsidèrequelesobjectifsdequalitéarchitec- turaleoud’urbanismepourraienttrèsbienêtrecontrôléslorsde l’instructiondupermisdeconstruire.Àtoutlemoins,ildemande uneaméliorationdusystème.Cesujetdevraitparailleursfigureren bonneplacedanslespropositionsdeJacquesAttaliautitredela libérationdelacroissance.Àsuivre. N ousprésentonscettesemainetroisrapportspréalablesau Grenelledel’environnement.L’unconcernel’immobilierd’entreprise, l’autre,lebâtimentneufetletroisièmeestconsacréàl’amélioration thermiqueduparcdelogementsexistants(lirepages5et6).Dansce dernierrapport,lamesurelaplusinnovanteestpeut-êtrecellequi viseàrendreobligatoiresdestravauxd’améliorationthermiqueen casdevente.Elleobligeraitlespropriétairesàatteindreuncertain niveaudeperformanceénergétiqueetrevientàretirerdumarché leslogementslesmoinsperformants.Elleesttoutefoismoinscontrai- gnantequ’uneoptionquiconsisteraitàimposeràtoutbâtiment d’atteindreàunedatedonnéeunniveauminimumdeperformance énergétique.L’arbitragepolitiqueestattendumaisilsembleraitque cettepropositiondurapportsoitreprisedanslespremièresorienta- tionsduGrenelledel’environnement.Àcepropos,ChristineBoutin, quiclôturaitlesVIII e entretiensdel’habitat,organisésparl’Anahce 9octobre(lirepage7)atoutefoismisengarde:ilnefaudraitpas quelerenforcementdesexigencessetraduiseparune“fracture énergétique”audétrimentdesplusdémunis.Jean-FrançoisCarenco, préfetdelarégionMidi-Pyrénéesetanciendirecteurdecabinetde Jean-LouisBorloointerpelleAlainLecomte(DGUHC)enluidisant quelerenforcementdesnormesfaittouslesjourssortirdesloge- mentsdumarché.Quoiqu’ilensoit,ladéterminationdeChristine Boutinestintacte:ellevoitdanslamiseenœuvredudroitauloge- mentnotre“nouvellefrontière”. BertrandDesjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO 289 1 6OCTOBRE 2007 ISSN 1622-1419 8 E ANNEE AU SOMMAIRE . . immobilier URBANISME COMMERCIAL p.10 ✓ Pour une réforme profonde de la loi Royer: l’avis du Conseil de la concurrence. ✓ Le préfet doit-il désigner nomina- tivement les membres de la CDEC? L’analyse de Jean-Philippe Sorba et Xavier Guichaoua, Proskauer Rose ■ JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Ber- trand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ A participé à ce numéro: Hélène Lécot ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 221 C ■ Action- naires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos +5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine E n raison de l’abondance de l’actualité, ce numéro comporte exceptionnellement 10 pages 16octobre 2007 page 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ Copropriété ■ Le principe de spécialité des résolutions de l’assemblée généra- le est d’interprétation stricte (Cass. Civ., 3 e , 26septembre 2007, n°854, FS-P +B, cassation partielle) M.H. et une SCI étaient les propriétaires de lots d’un immeuble en copropriété. Ils avaient assigné le syndicat des coproprié- taires en annulation de plusieurs décisions prises en assemblée générale. La cour d’appel ayant rejeté leur demande, ils se sont pourvus en cassation. «Sur le troisième moyen: Vu l’article 17 de la loi du 10juillet 1965, ensemble les articles9 et17 ancien du décret du 17mars 1967; [...] Attendu que les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copro- priétaires; que leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical; Attendu que pour débouter M.H. et la SCI de leur demande d’annulation de la déci- sion n°10 [...], l’arrêt retient que le projet de décision dont celle-ci est issue ne sou- met pas à l’examen des copropriétaires plusieurs questions au sein d’un même projet et qu’il est légitime que l’assemblée générale, après avoir interdit à tort ou à raison aux copropriétaires de donner leurs lots à bail pour une activité que les copro- priétaires présents ont considéré comme étant de nature à entraîner des troubles de jouissance au sein de l’immeuble, man- date dans la même décision le syndic pour entreprendre toute action judi- ciaire qui s’avérerait nécessaire à l’encontre des copropriétaires dont les locataires troubleraient la tranquillité de l’immeuble au-delà du supportable; Qu’en statuant ainsi, alors que chaque résolution proposée ne doit avoir qu’un seul objet et que l’assemblée générale ne peut autoriser par antici- pation un syndic de copropriété à agir en justice contre un copropriétaire non désigné , la cour d’appel a violé les textes susvisés; Sur le cinquième moyen, pris en sa secon- de branche: Vu l’article 17 de la loi du 10juillet 1965, ensemble les articles9 et17 ancien du décret du 17mars 1967; Attendu que pour débouter M.H et la SCI de leur demande l’annulation des décisions n°17 et18 […], l’arrêt retient que la déci- sion n°17 de cette assemblée décidant la fermeture du portail pour des ques- tions de sécurité et l’installation d’un dispositif permettant l’ouverture à dis- tance du guichet du portail […] n’est pas critiquable, qu’il ne s’agissait pas de ques- tions distinctes exigeant deux votes séparés, et qu’il était, de même, tout à fait légitime et nullement illicite que l’assemblée généra- le mandate son conseil syndical, en collabo- ration avec le syndic, pour la mise en place d’un tel dispositif […]; Qu’en statuant ainsi, alors que chaque résolution proposée ne peut avoir qu’un seul objet, la cour d’appel a violé les textes susvisés ». Observations de Jurishebdo : La jurispru- dence réaffirme régulièrement le principe de spécialité des votes, qui interdit à l’assemblée générale de trancher par une même résolution deux questions distinctes. Cependant, elle distingue selon la « natu- re » des questions ou le type de majorité qu’elles requièrent, aboutissant à recon- naître ou non une « dissociabilité » ou « divisibilité » entre elles. En l’espèce, les questions pouvaient paraître connexes. Mais le principe reste que si les questions peuvent être votées séparément, alors elles le doivent, et la Cour de cassation reprend l’idée de dissociabilité en mentionnant le « seul objet » de chaque résolution. De même, elle a préalablement jugé « qu’il est essentiel [que le vote du quitus] fasse l'objet d'une question séparée, indépendante de celle relative à l'approbation des comptes car elles ne sont pas indivisibles » (Cass., Civ., 3 e , 6juillet 1994). A contrario, la Cour d’appel de Paris a récemment estimé que « l’article 17 du décret du 17mars 1967 n’interdit aucunement de voter dans une même résolution sur la réélection du syndic et le montant de ses honoraires, chaque question étant indissociable de l’autre » (CA Paris, 1 er février 2007). En outre, l’affaire posait aussi la question du rôle du conseil syndical, dont la jurisprudence tend à limi- ter les attributions. La Cour de cassation a antérieurement censuré une résolution l’autorisant à agir en justice (Cass., Civ., 3 e , 22mai 1990). L’assemblée ne peut décider d’un droit général de poursuite contre les copropriétaires, avant même qu’il n’apparaisse une cause légitime à l’action. Cela dépasse ses attributions. Dans le même esprit, la Cour d’appel de Toulouse a jugé nulle une délibération autorisant le syndic à demander en justice une expertise psychia- trique de l’un des copropriétaires afin de déterminer si ce dernier était apte à s’adapter à la vie en copropriété… (CA Tou- louse, 6février 2006). Vente ■ L’absence de mention précise du prix de cession n’est pas une cause de nullité dès lors que le prix est déterminable (Cass. Civ., 3 e , 26septembre 2007, n°860, FS-P +B, cassation) En décembre1995, les consorts D.avaient conclu un « protocole d’accord » avec M.L. aux termes duquel ils lui cédaient 50% de leurs droits indivis sur un bien immobilier. M.L. les ayant assignés en réalisation for- cée de la vente, les vendeurs ont opposé la nullité de la cession en l’absence de men- tion du prix de cession. La demande d’exécution forcée était accueillie en appel, et les vendeurs se sont pourvus en cassation. « Mais attendu qu’ayant énoncé à bon droit que l’article 1591 du code civil n’impose pas que l’acte porte en lui- même indication du prix mais seule- ment que ce prix soit déterminable , et constaté que l’article 2 de l’acte […] stipu- lait que « [les consorts] D.cèdent 50% de leurs droits sur ledit bien, et donnent quit- tance à M.L. du paiement du prix corres- pondant à cette cession », la cour d’appel, qui a pu en déduire que le fait que les consorts D.aient reconnu dans l’acte avoir reçu paiement du prix démontraient à l’évidence que celui-ci avait été déterminé et désigné entre les parties au jour de sa signature, voire antérieurement, a retenu, […], par une appréciation souveraine […], que le montant de ce prix était de 550000F soit 83847 € ». Observations de Jurishebdo : L’article 1591 du code civil est applicable à toute vente, et dispose que « Le prix de la vente doit être déterminé et désigné par les parties », à peine de nullité (Cass. Civ. 1e, 6 octobre 1965, n° 517). Le prix sera «déterminé», s’il est explicite à l’acte de vente. Mais il suffit qu’il soit «déterminable», par une simple exécution des clauses de l’acte, sans nécessité d’un nouvel accord ultérieur des parties. 16octobre 2007 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E Promesse de vente ■ Divorce des bénéficiaires entre la signature et la levée d’option (CA Paris, 2ème ch. B, 27septembre 2007, n°07/04047) En mars2001, M.D. et M me M., mariés sous le régime de la séparation de biens, avaient signé une promesse de vente sous condition suspensive de prêt aux termes de laquelle ils se réservaient la faculté d’acquérir indivisé- ment, M.D. pour 6/10èmes et M me M. pour 4/10èmes. L’indemnité d’immobilisation avait été versée par M m e M. En juin, celle-ci avait quitté le domicile conjugal. Deux jours avant la date limite de levée d’option, M.D. avait déposé une demande en divorce. La demande de prêt, acceptée pour le couple, avait été refusée au nom de l’époux seul. Aucun des époux n’ayant levé l’option, l’indemnité d’immobilisation avait été libé- rée dans les mains de la promettante. Le divorce ayant été prononcé à ses torts, M m e M. a assigné son ex-époux en rembour- sement des 6/10èmes de l’indemnité d’immobilisation. Reconventionnellement, il a demandé à MmeM. le versement de 30000 € en réparation. En premier ressort, le tribunal a accueilli la demande de MmeM, et accordé à M.D. 5000 € de dommages- intérêts. Il a interjeté appel. « Considérant que, l’option d’achat n’ayant pas été levée, la charge du paiement de l’indemnité d’immobilisation incom- bait, à l’égard de la promettante, soli- dairement aux deux bénéficiaires, et, dans les rapports entre bénéficiaires, à proportion de l’engagement contracté par chacun d’eux , soit 6/10èmes pour M.D. et 4/10èmes pour M me M; […] Considérant […] que l’option n’a pu être levée par M.D. en raison du désistement de M me M., laquelle a renoncé à acquérir et a laissé son mari faire seul face au paiement du prix; Considérant que ce financement n’a pu être obtenu par M.D. […]; Considérant que M me M. ne peut prétendre de bonne foi que l’ignorance dans laquelle elle a été tenue des difficultés relatives à l’obtention de ce financement par l’appelant serait à l’origine de l’échec de la vente et donc de la perte de l’indemnité d’immobilisation, alors qu’elle n’avait pas communiqué sa nouvelle adresse à son conjoint et n’a manifesté aucune intention de poursuivre l’acquisition projetée [...] ; Considérant qu’il est ainsi établi que la défection de MmeM. est en lien de causali- té directe avec l’obligation pour M.D. de payer une quote-part de l’indemnité d’immobilisation et le préjudice financier par lui subi de ce fait ». La cour confirme le remboursement des 6/10èmes de l’indemnité, et accorde à M.D., les fixant à 20000 € en sus des 5000 € de la première instance. Observations de Jurishebdo : L’action en réparation de l’époux contre sa conjointe est d’ordre extra-contractuel, et le divorce n’a pas à l’égard de la promettante plus d’effet qu’une autre cause de défection. La surve- nance d’une séparation ne saurait être consi- dérée, comme l’espèrent parfois par les bénéficiaires, comme une condition suspen- sive présumée: toute condition doit être explicitement prévue. Ceci dit, une condition suspensive de non-divorce entraînerait la nullité de la promesse du fait de son caractè- re purement potestatif. Marché de travaux privés ■ Maître d’œuvre uniquement chargé de l’obtention de permis de construire: exclusion de la res- ponsabilité décennale (Cass. Civ., 3 e , 26septembre 2007, n°857, FS-P +B, rejet) En 1978, M.D. avait confié à M.T., maître d’œuvre assuré auprès de la sociétéA., la mission d’obtenir un permis de construire pour deux immeubles. La construction de deux immeubles ayant été refusée, une demande pour un seul avait été acceptée, et l’immeuble construit. Invoquant l’impossibilité de construire le deuxième immeuble, M.D. a assigné M.T. en répara- tion, alléguant que celui-ci l’avait mal conseillé. En appel la cour avait jugé la demande de M.D. recevable mais l’avait rejetée. Le maître d’œuvre et son assureur contestent cette recevabilité, au motif que la responsabilité contractuelle du constructeur se prescrit par dix ans. « Mais attendu qu’ayant retenu à bon droit que la responsabilité contractuelle de droit commun du constructeur pour manque- ment à son devoir de conseil ne pouvait être invoquée, quant aux désordres affectant l’ouvrage, au-delà d’un délai de dix ans à compter de la réception et relevé que l’action engagée par M.D. à l’encontre de M.T., chargée d’une mission limitée à l’obtention du permis de construire, visait seulement, en l’absence de tout désordre, le préjudice résultant d’un manque à gagner à raison de l’impossibilité de réaliser le projet initial de construire deux bâtiments, la cour d’appel […] en a exactement déduit que l’action obéissait à la prescription trentenaire du droit commun ». La Cour de Cassation rejette les pourvois. Observations de Jurishebdo : Le manque- ment au devoir de conseil est une des hypo- thèses les plus fréquentes de la mise en jeu de la responsabilité des maîtres d’œuvre et des architectes: erreurs dans les calculs, dans le choix des matériaux et procédés de construction, défaut de surveillance, négli- gences de vérification… En l’espèce, le maître d’œuvre s’était abstenu d’informer le maître de l’ouvrage de l’implantation qu’il avait envisagée, rendant impossible la réali- sation de la seconde construction. Cette omission aurait certainement engagé la res- ponsabilité du maître d’œuvre au titre de son devoir de conseil, si le droit de la construction avait trouvé à s’appliquer. Mais la Cour de Cassation précise ici que ce n’est pas le cas pour une simple mission d’obtention de permis de construire. Urbanisme ■ Recevabilité de l’action d’une association de défense de l’environnement contre un permis de construire (Cass. Civ., 3 e , 26septembre 2007, n°815, FS-P +B +I +R, rejet) Une SCI avait obtenu un permis de construi- re pour une maison d’habitation et une pis- cine. Soutenant que ces constructions avaient été réalisées dans une zone non constructible, l’Union départementale pour la sauvegarde de la vie et de la nature (UDVN), association ayant pour objet la pro- tection de l’environnement, avait assigné la SCI en démolition et remise en l’état des lieux. Saisie d’une question préjudicielle quant à la légalité de ce permis, la juridiction administrative avait déclaré illégal l’arrêté du maire, et la demande de l’UDVN était accueillie en appel. La SCI se pourvoit en cas- sation, au motif que l’UDVN n’avait pas subi de préjudice personnel distinct de celui fait à l’intérêt collectif qu’elle défend. « Mais attendu qu’une association peut agir ▲ 16octobre 2007 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ en justice au nom d’intérêts collectifs, dès lors que ceux-ci entrent dans son objet social; qu’ayant relevé que la juridiction administrative avait déclaré le permis de construire illégal en ce qu’il autorisait des constructions dans une zone inconstructible protégée pour la qualité de son environne- ment, sur les parcelles classées en espaces boisés à conserver en application de l’article L.130-1 CU, la cour d’appel a pu retenir que la violation par la SCI de l’inconstructibilité des lieux qui portait atteinte à la vocation et à l’activité au plan départemental de l’association, causait à celle-ci un préjudice personnel direct en relation avec la violation de la règle d’urbanisme ». Le pourvoi de la SCI est rejeté. Observations Jurishebdo : En principe, les tiers ne peuvent exercer une action en responsabi- lité pour violation des règles d’urbanisme qu’à la condition d’établir l’existence d’un préjudice personnel en lien direct avec l’infraction à ces règles. Cependant, l’article L.480-1, alinéa5 du CU offre aux associations agréées de l'article L.252-1 du code rural (aujourd’hui transposé à l’article L. 141-1 du code de l’environnement), la possibilité d’exercer les droits de la partie civile en cas d’infraction en matière de permis de construi- re portant un préjudice aux intérêts collectifs qu’elles défendent. Contester la recevabilité de l’action d’une association agréée s’avère difficile, tant sur le terrain de l’intérêt à agir, l’agrément de l’article L.141-1 leur accordant cette présomption à l’encontre des décisions d’ordre environnemental et urbanistique rele- vant de leur périmètre, que sur celui de la causalité, car le préjudice avancé peut être direct ou indirect. ■ Suspicion sur un plancher provi- soire (CA Paris, 2ème ch. B, 20septembre 2007, n°05/12600) Les consorts B.étaient propriétaires d’une maison jouxtant celle des époux R, lesquels avaient déposé une déclaration de travaux pour la reconstruction de leur toiture, «sans création de surface habitable », à laquelle le maire ne s’était pas opposé. En 2003, les consorts B.ont assigné leurs voi- sins afin de voir ordonner la démolition de la surélévation du bâtiment. Le tribunal a rejeté leurs demandes et ils ont interjeté appel. Un expert a été nommé par le juge de la mise en état. « Considérant […] que l’homme de l’art, qui a constaté l’existence d’un plancher posé provisoirement, […] a toutefois estimé que la poutraison en place permettrait, par une simple dalle de bois, de créer un plancher de premier étage «de plus de 80m 2 [...], qui pourraient être transformés discrète- ment en surface habitable » […]; Considérant que si les travaux réalisés par les époux R.rendent possible l’aménagement d’une nouvelle surface habitable, laquelle devrait faire l’objet d’un permis de construire […], cependant cette création, qui n’est que potentielle , n’ayant pas été réalisée, la surélévation qui vient d’être décrite est, en l’état, conforme aux règles d’urbanisme ». Observations de Jurishebdo : Cette affaire est l’occasion pour les juges de préciser qu’il n’est pas possible de contester une construction au motif qu’elle « pourrait » donner lieu à une création illicite de surface habitable: une suspi- cion, même sérieuse, n’est pas suffisante. Sous-traitance ■ La délégation de paiement ne se déduit pas de l’acceptation et de l’agrément aux conditions de paie- ment (Cass. Civ., 3 e , 26 sept. 2007, n°820, FS-P +B, cas- sation) La sociétéH., avait conclu un marché de travaux avec la sociétéP., entrepreneur principal, lequel avait sous-traité un lot « charpente métallique » à la société E.L’entrepreneur ayant été mis en liquida- tion judiciaire et la société E.n’ayant pas été réglée, celle-ci avait intenté une action directe contre la sociétéH., dont elle avait été déboutée car sa créance avait été pri- mée par celle d’une banque, avec laquelle l’entrepreneur s’était lié par une conven- tion cadre préalablement au contrat de sous-traitance. La société E.avait alors assi- gné le maître de l’ouvrage, cette fois-ci en réparation, sur le fondement des articles14-1 de la loi du 31décembre 1975 et 1382 du code civil, pour n’avoir pas exigé de l’entrepreneur de fournir une caution. « Attendu que pour rejeter cette deman- de, l’arrêt relève que […] que la société H.a fait retour à la société E.de l’annexe […] comportant acceptation du sous-trai- tant et désignation, au titre des « condi- tions de paiement du marché de sous-trai- tance », [d’un] « comptable assignatai- re des paiements», et retient qu’en accep- tant les conditions du marché, les parties sont convenues d’une véritable délégation de paiement emportant paiement direct par le maître de l’ouvrage […], et qu’en conséquence, aucune faute ne peut donc être reprochée à la société H.pour n’avoir pas exigé de l’entrepreneur principal la fourniture d’une caution; Qu’en statuant ainsi, alors que l’acceptation du sous-traitant et l’agrément des conditions de paie- ment du contrat de sous-traitance par le maître de l’ouvrage n’impliquent pas l’existence d’une délégation de paiement et, sans caractériser l’accord du maître de l’ouvrage sur la délégation de paiement proposée par l’entrepreneur principal, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision » La Cour de Cassation renvoie l’affaire. Observations de Jurishebdo : La Cour de cassation a déjà précisé que la délégation de paiement devait faire l'objet « d'un acte manifestant sans équivoque cet accord» (Civ., 3 e , 14mars 2006). À défaut, et à peine de nullité du sous-traité, l'entrepreneur principal doit fournir au sous-traitant une caution personnelle et solidaire d'un éta- blissement bancaire. Et en application de l’article 14-1 de la loi du 31décembre 1975, pour les contrats de travaux de bâtiment et de travaux publics, si le sous-traitant a été accepté et les conditions de paiement agréées par le maître de l'ouvrage sans qu’il y ait eu délégation de paiement, celui- ci a l’obligation d’exiger de l'entrepreneur cette caution. Cela expliquait l’enjeu de l’existence d’une délégation ou non dans la présente affaire. Le sous-traitant n’a en effet pas d’intérêt à invoquer la nullité du sous-traité. Au contraire, il cherchera priori- tairement à mettre en œuvre l'action direc- te pour se faire payer par le maître de l'ouvrage. Cependant, l’entrepreneur peut avoir déjà disposé de sa créance, en la cédant, comme en l’espèce, à une banque. C’est pourquoi l’article 13-1 de la loi du 31décembre 1975 lui interdit une telle ces- sion au titre des travaux sous-traités, en l’absence de caution garantissant le paie- ment. En l’espèce cependant, l’action direc- te avait échoué et le sous-traitant avait recherché la responsabilité du maître de l’ouvrage sur le fondement de l’article 14-1. ▲ Les pistes qu'il propose comportent des recommandations générales. Certaines, comme dans les autres rapports, sont liées à la formation (1-1). D'autres proposent la création de nouvelles normes de perfor- mance énergétique pour le neuf (2-1-1). Le rapport demande la création d'un DPE spécifique pur le tertiaire (2-13-3). En con- trepartie, il demande des aides fiscales, par exemple en réduisant, pour les SIIC, SCPI et OPCI, le taux d'imposition des plus-values latentes pour les immeubles cédés et qui font l'objet d'une réhabilitation respectant les nouvelles normes (2-2-3). 16octobre 2007 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • P P R R O O J J E E T T S S : : 3 3 R R A A P P P P O O R R T T S S Le rapport pour l'immobilier tertiaire demande un DPE spécifique.Pour le neuf: aides fiscales et règles d’urbanisme Pour le neuf, le rapport animé par la FFB, met aussi l'accent sur la formation. Le calendrier proposé est ambitieux: il suggè- re qu'en 2020 tous les immeubles construits soient à énergie positive et que dès 2012, la part des immeubles construits à énergie positive soit de 11% et ceux construits en « Bâtiment Basse Consomma- tion » (BBC) soit de 22%. Ce calendrier serait plus rapide encore pour les immeubles construits pour la Foncière Logement. Le rapport préconise aussi la mise en place d'un label « développement durable ». Il met en avant certaines contraintes actuelles comme l'interdiction fréquente de pose de capteurs solaires en toiture ou le fait que l'utilisation de matériaux iso- lants, plus épais, réduise la surface habi- table. Le rapport propose des mesures finan- cières et fiscales d'accompagnement. Pour les accédants, ce pourrait être une prime ou une subvention pour les immeubles à énergie positive ou BBC. Pour le parc HLM, il « faudrait adapter les loyers conventionnels pour tenir compte de l'augmentation du coût des opérations ». Quant au parc privé, le rapport évoque une faculté de déduction fiscale de type Malraux pour les immeubles à énergie positive ou BBC. Pour parvenir aux objectifs, il convient de développer l'offre de matériaux, pour la faire passer du stade « de l'innovation confidentielle à la généralisation ». ❑ Augmenter le COS pour les immeubles économes Du point de vue de l'urbanisme , le rap- port préconise une majoration systéma- tique des droits à construire en cas d'immeubles économes par une hausse de 10 à 20% du COS. En l'absence de COS, il faut prévoir une majoration des gabarits. Pour la fiscalité locale , il est suggéré d'autoriser les collectivités locales à prati- quer des abattements sur la valeur locative des bâtiments qui atteindraient les classes les plus performantes du DPE. Autre piste évoquée: la mise en place d'un marché des droits de produire des gaz à effet de serre transférables. Ainsi les propriétaires qui disposent d'immeubles performants seraient titulaires de droits à émettre transférables et cessibles auprès de ceux qui polluent le plus. Ceux-ci seraient contraints de payer du fait de leur faible performance. Cette mesure est proposée tant pour le logement que les bâtiments non résidentiels. Ce rapport, piloté par la FSIF, vise plus particulièrement l'immobilier tertiaire. Il distingue le neuf (flux) du parc existant (stock). 1-1 Lancer un grand plan national de formation des professionnels de la performance énergé- tique du bâtiment. 1-2 Reconnaître systématiquement le caractère d'urgence et de complexité des travaux d'efficacité énergétique pour les PPP. 1-3 Rendre obligatoire, dans la communication environnementale des entreprises faisant appel public à l'épargne, un indicateur de performance énergétique des bâtiments qu'elles possè- dent ou qu'elles occupent. 2-1-1 Créer de nouvelles normes visant à améliorer les performances énergétiques des bâti- ments neufs. 2-1-2 Créer un nouveau champ normatif pour le parc immobilier tertiaire et commercial existant. 2-1-3 Créer un DPE spécifique pour le parc immobilier tertiaire et commercial. 2-1-4 Ne pas cumuler les contraintes de l'amélioration de performance énergétique avec celles relatives aux handicapés, d'ABF et de sécurité. 2-2-1 Lever le carcan du code des marchés publics. 2-2-2 Autoriser l'amortissement accéléré du coût d'acquisition d'un bâtiment ou des travaux de rénovation si le bâtiment est situé dans les classes performantes du DPE. 2-2-3 Pour les SIIC, SCPI, OPCI, réduire de 16,5% à 13% la fiscalité sur les plus-values latentes pour les immeubles cédés ou apportés et faisant l'objet dans le cadre de cette opéra- tion d'une réhabilitation aux nouvelles normes. 2-2-4 Neutraliser fiscalement la part du prix du loyer au m 2 liée au coût de la mise aux normes du développement durable. 2-2-5 Faciliter l'investissement des propriétaires bailleurs par la création d'un poste additionnel au loyer permettant au bailleur de couvrir tout ou partie de son investissement. En parallèle, les bailleurs provisionneraient un complément, déductible fiscalement, en vue de la réalisation des travaux recommandés par le DPE. 2-3 Ne pas autoriser l'indexation des loyers pour les immeubles les moins bien classés par le DPE. 2-4 Instaurer une taxe pollueur-payeur. 2-3-3 Organiser le déclassement des bâtiments pour lesquels le propriétaire ne mettrait pas en place les nouvelles normes de performance énergétique. 15 propositions pour le secteur tertiaire Taxe foncière ■ Immeuble récemment dépourvu de gaz et de chauffage central: pas de diminution significative de la valeur locative (Conseil d’Etat, 13juin 2007, n°288640) « Considérant que pour critiquer la valeur locative cadastrale retenue par l’administration pour l’appartement, la cave et le garage, M me Q. se borne à se plaindre [...], que l’immeuble en cause serait désor- mais dépourvus de certains équipements qui avaient été déclarés par le propriétaire lors de la révision foncière [...] ; Considérant, [...] qu’en admettant même que l’immeuble serait dépourvu , pour les deux années en cause et comme le soutient la requérante, de certains équipements tels que le gaz, le chauffage central et les vide-ordures, il ne résulte pas de l’instruction qu’une telle prise en compte serait de nature à entraîner une modification de plus du dixième de la valeur locative; qu’ainsi, et en tout état de cause, M me Q. ne peut se préva- loir des dispositions de l’article 1517 du CGI». Observations de Jurishebdo : L’article 1517-I CGI énumère cinq catégories de change- ments pour la mise à jour de la base d’imposition: les constructions nouvelles, les changements de consistance, d'affectation, de caractéristiques physiques, et d'environnement. Pour ces deux dernières catégories, le changement n’est pris en compte que s’il entraîne une modification de plus du dixième de la valeur locative. ▲ « L'amélioration énergétique du parc de logements existants », tel est le titre du rapport présenté par le président de l'Anah, Philippe Pelletier en septembre. Il comporte une série de 18 propositions qui sont versées au « Grenelle de l'environnement » (lire encadré). Une partie d'entre elles peut se résumer autour de l'idée d'une meilleure formation des acteurs (n° 7, 17, 18) et une sensibilisa- tion des publics à l'impératif d'une utilisa- tion plus économe de l'énergie, ou encore à une meilleure connaissance du parc, soit de façon générale (5), soit de façon ciblée sur un bâtiment. C'est le cas de la création ou du renforcement des carnets d'entretien (6). Certaines tournent autour du DPE pour en améliorer l'efficacité (4, 12), non seule- ment pour apprécier la consommation d'énergie des bâtiments, mais pour orien- ter de façon plus ferme vers la réalisation de travaux (3). ■ Modifier la loi de 1965 Un bloc de mesures vise plus directement les copropriétés (11). Il s’agit de modifier la loi de 1965 pour favoriser les travaux de maîtrise de l'énergie, mesure qui se décline en plusieurs aspects. Exemples: adapter la distinction entre parties communes et par- ties privatives lorsque les travaux par- ticipent à l'amélioration de la performance énergétique de la copropriété, en incluant les menuiseries extérieures dans les parties communes ou en rendant obligatoires les travaux sur les parties privatives quand ils sont en cohérence avec les travaux sur les parties communes. Ou encore: modifier l'article 25 g qui vise certains travaux d'économie d'énergie, pour en élargir le champ d'application; favoriser la constitu- tion de provisions spéciales affectées à la réalisation de travaux d'amélioration énergétique de la copropriété. ■ Travaux obligatoires en cas de vente La proposition la plus forte est sans doute celle qui vise à créer une obligation de travaux lors des transactions (14). Le rap- port précise : « il faut vérifier si l'obligation de réaliser des travaux à l'occasion de la vente ne doit pas peser sur le vendeur ou si une provision, à prélever sur le prix de vente, ne pourrait être consignée jusqu'à la réalisation ultérieure des travaux par l'acquéreur et affecté à leur exécution ». ■ Deux scénarios Le rapport propose deux options. Soit un scénario de progression, caractérisé par une 1 e phase de montée en puissance pour permettre aux acteurs de s'adapter à la sévérité croissante des exigences, une 2 e phase avec une « évolution tendancielle croissante ». Le deuxième scénario, plus ambitieux, qualifié « de rupture » vise une accélération substantielle du calendrier et un rehaussement des exigences prévues dans le scénario précédent. 16octobre 2007 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • P P R R O O J J E E T T S S : : 3 3 R R A A P P P P O O R R T T S S Amélioration énergétique du parc de logements Évoquant un scénario de progression et un scénario de rupture, le rapport Pelle- tier propose notamment une obligation de travaux lors des ventes de logements. 1 Confier à l'Anah la charge de piloter le projet de maîtrise des performances énergétiques du parc de logements existants. 2 Favoriser et développer l'action des collectivités locales dans le cadre d'une politique de contractualisation des objectifs. 3 Inciter fortement, voire contraindre à partir de 2010, l'intégration des énergies renouvelables dans les travaux d'amélioration énergétique. 4 Consolider et perfectionner un outil de diagnostic/prescription pour permettre de garantir rapidement les performances énergétiques des logements. 5 Procéder au recensement de la performance énergétique du parc de logements existants 6 Créer un carnet d'entretien spécifique aux maisons individuelles et enrichir le carnet d'entretien des bâtiments collectifs. 7 Renforcer les connaissances techniques. 8 Harmoniser et renforcer périodiquement les différentes réglementations, adapter la sévérité des seuils de performances aux enjeux, aux produits et aux systèmes proposés sur le marché. 9 Assurer la neutralité des règles du droit de la construction et de l'urbanisme pour ne pas entraver l'amélioration de la performance énergétique. 10 Permettre que le couple loyers/charges prenne plus facilement en compte les économies d'énergie dans une logique « gagnant-gagnant ». 11 Adapter la loi de 1965 relative aux copropriétés . 12 Imposer aux immeubles collectifs la réalisation d'un diagnostic à l'immeuble à partir de 2012. 13 Afficher le DPE dès la mise sur le marché du logement. 14 Examiner l'opportunité et les modalités d'une obligation de travaux lors des transactions ou une modulation des droits de mutation à l'horizon 2012-2020. 15 Créer un statut de médiateur indépendant chargé d'accompagner les occupants lorsqu'ils réa- lisent des travaux. 16 Conditionner ou moduler l'ensemble des dispositifs incitatifs (crédits d'impôts, subventions, primes) l'atteinte d'un niveau de performance énergétique et d'émissions de GES. 17 Former les professionnels aux exigences du développement durable et de la lutte contre le changement climatique. 18 Former les opérateurs. 19 Développer les dispositifs financiers innovants pour solvabiliser la demande. 20 Créer avec les organisations professionnelles des bouquets de travaux. 21 Dynamiser le marché des certificats d'économie d'énergie et rehausser leurs critères d'attribution. 22 Développer les aides aux travaux au profit des ménages les plus modestes. 23 Centraliser au niveau national comme au niveau local un portail unique d'information sur le parc de logements existant. 24 Inscrire l'amélioration énergétique du logement au cœur d'un large débat public. 25 Développer les métiers d'assistance à la maîtrise d'ouvrage orientée vers le développement durable et l'économie d'énergie. 26 Développer une assistance à la maîtrise d'ouvrage et une maîtrise d'œuvre pertinente dans le secteur du chauffage collectif. 27 Simplifier et enrichir l'information des factures pour les particuliers. 28 Réhabiliter le parc social public à grande échelle. Les 28 propositions du rapport Ce 2 e scénario tient en 3 points: - Faire atteindre dès 2012 par tous les loge- ments la classe F, c'est-à-dire faire disparaître la classe G (sauf exception architecturale). - En 2020, atteindre une consommation énergétique moyenne de l'ensemble du parc de 150 kWhep/m2/an. - Diminuer la consommation de tous les loge- ments d'au moins 30% tous les 10 ans. Ces objectifs, que l'une ou l'autre des options soit retenue, supposeront des efforts pour convaincre l'opinion publique, d'où la proposition d'un « large débat public » (24) et de faciliter l'accès à l'information par exemple au moyen d'un « portail unique d'information » (23). Le rapport vise aussi le parc public pour lequel il propose une réhabilitation à grande échelle (28) par exemple au moyen d'un subventionnement spécifique en déclinant une « Palulos thermique ». 16octobre 2007 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L E E S S E E N N T T R R E E T T I I E E N N S S D D E E L L ’ ’ A A N N A A H H Alain Lecomte (DGUHC) explique que la nouveau- té de la loi 5mars 2007 est d'avoir mis en place un recours judiciaire, devant le tribunal administratif, lorsque le recours engagé par le demandeur devant la commission de médiation départemen- tale n'a pas eu de résultat. Ce recours contentieux «change fondamentale- ment l'esprit du droit au logement qui devient vraiment opposable » indique Alain Lecomte. Si le demandeur n'obtient pas de logement, il peut saisir le juge qui statue dans un délai court, ordonne à l’État de trouver un logement. Le tribu- nal peut imposer des astreintes qui viennent ali- menter les fonds d'aménagement urbain pour financer des logements sociaux. Les “superpriori- taires” pourront engager un recours contentieux dès le 1 e r décembre 2008. Les autres ne le pour- ront qu'à compter du 1 er janvier 2012. La loi a organisé un comité de suivi qui doit tout prochainement rendre son rapport. Un décret, actuellement au Conseil d'Etat doit fixer le fonctionnement des commissions de médiation. Alain Lecomte indique que 100 emplois sont créés pour assurer le fonctionnement de ces commissions et conclut que le DALO n'a de sens que s'il crée les conditions pour créer les loge- ments nécessaires et qu'il faut identifier la deman- de et l'offre, notamment celle du parc privé. ❑ Le scandale du mal-logement Pour Paul Bouchet (conseiller d'Etat), le DALO est « un outil précieux » pour « mettre fin à un scan- dale des plus profonds: le scandale du mal loge- ment ». Le conseiller d'Etat et qui se dit très déta- ché de la réalité juridique, reconnaît qu'il « ne suf- fit pas d'un texte » car « parfois la lettre tue ». Ce texte, résultat d'une bataille de plus de 60 associa- tions, a arbitré une discussion juridique sur la nature du droit: ce n'est pas un droit catégoriel, donné à certains. L'esprit de cette loi est de per- mettre à quiconque ne se trouve pas en capacité d'avoir un logement, d'en avoir un. Ce n'est pas un droit pour les pauvres. Il doit être donné d'abord aux plus pauvres mais dans un esprit qui n'est pas celui d'une charité d'Etat. Il sera à terme donné à tous. Paul Bouchet estime que le choix du tribunal administratif pour exercer le recours juridictionnel est justifié car on a choisi le droit commun de la responsabilité publique. « L'instrument est bien choisi ». Il admet que la bataille va être difficile mais que la commission a pour rôle de voir les obstacles et d'émettre des propositions. Le rôle du parc privé va être primordial. Paul Bouchet se féli- cite de ce que les demandes du comité de suivi aient été entendues: publication du décret en même temps que la loi et prise en compte d'une demande de modification du projet de texte. ❑ L'exemple anglais Yann Maury (chercheur CNRS) commente l'expérience mise en place en Angleterre à partir du homeless housing act de 1977. Il indique que les « housing associations » qui sont en charge de ce service ont constitué des services de prospection immobilière pour trouver des propriétaires privés qui acceptent de rentrer dans le système. 300000 personnes à Londres sont logées par ce système. L'Etat intervient largement car les allocations loge- ment y sont généreuses. Le bailleur perçoit son loyer que le logement soit occupé ou non il n'a pas son mot à dire sur le choix du locataire. Les mairies paient les associations pour leur travail et elles gagnent de l'argent dans ce secteur. Au delà de l'humanisme, il y a une volonté d’efficacité éco- nomique car l'économie de Londres a besoin de cette population. Les Agences immobilières à vocation sociale (AIVS) ont des objectifs similaires, explique Jean-Pierre Caroff (vice-président de Brest-Métropole Océane), mais la vacance n'est pas payée au propriétaire. Bernard Lacharme (Haut comité pour le logement des personnes défavorisées) estime qu'avec les outils dont nous disposons, (conventionnement, AIVS, GRL), on doit pouvoir mobiliser le logement privé, mais qu'il faut de la médiation entre les locataires et les propriétaires. Il faut une « force de vente » pour convaincre les propriétaires et la rémunérer. Il considère que le droit de réservation du préfet doit pouvoir s'appliquer pour tous les logements conventionnés avec APL: la garantie de loyer doit avoir pour contrepartie normale le droit du préfet de désigner le locataire. Yann Maury évoque aussi l'exemple de L'Italie qui, depuis 2000, met en place des coopératives d'habitants. La ville de Rome gère ces coopératives en permettant à du patrimoine public vacant d'être réutilisé de façon intelligence. ❑ 60% de la population a un problème de logement. À propos du Loca-Pass, Jean-Luc Berho (UESL) relè- ve qu'en dépit de son succès (620000 en 2006, 700000 cette année), le produit atteint ses limites. En effet, quand on ajoute les chômeurs, les Rmistes, les salariés à temps partiel, les retraités… de 55 à 60% de la population a un problème pour entrer ou se maintenir dans un logement. Or, si le monde de l'assurance a découvert depuis 2004 que ce secteur constituait un marché, « il n'assure que le non-risque! Et on nous a demandé de garantir ceux qui ne pouvaient pas entrer dans le marché. Il y a un hiatus ». Jean-Luc Berho en conclut que « si le produit doit être universel, il faut un abondement de l'Etat ». ❑ Droit des pauvres, pauvre droit. Bernard Devert (Habitat et Humanisme) rappelle que «Le droit des pauvres est un pauvre droit » et estime que si on ne parvient pas à mobiliser le parc privé, le DALO restera virtuel. Il insiste sur la nécessité d'éviter de parvenir à une « ghettoïsa- tion de l'espace ». Il reconnaît la difficulté de la sortie du conventionnement et évoque la piste d'un contrat-cadre entre les bailleurs privés, les HLM et le monde associatif. En résumé, dit-il: « il s'agit de donner à cet humanisme de la crédibilité, pour éviter l'angélisme ». Jean-Pierre Caroff reconnaît que lorsqu'un bailleur ne dispose que d'un ou deux logements, il est dif- ficile de lui imposer le choix d'un locataire. Droit au logement opposable: le parc privé appelé à la rescousse. Les VIIIe entretiens de l'Anah étaient consacrés ce 9octobre à la contribution du parc privé à la mise en œuvre du droit au logement opposable. Une occasion de faire le point sur le « DALO » qui entre en vigueur le 1erdécembre 2008, ce qui suppose de s'engager en urgence dans la préparation du dispositif. ❑ F aire l'analyse de la décentralisation Jean-François Carenco (préfet de la région Midi-Pyré- nées) clame que le premier sujet est qu'on manque de logements sociaux. La production de logements sociaux est une légitimité partagée: pour construire un logement social, il y a une responsabilité partagée du maire, du constructeur, et de la voisine qui voit le terrain voisin se bâtir. Or le monde HLM a vécu une décroissance de la construction de logements sociaux. « Quand on a détruit la capacité de production du monde HLM, il faut des années pour que ça reparte ». Il estime qu'il faut faire l'analyse de la décentralisation car si certains délégataires de la compétence loge- ment ont fait augmenter la production de logements sociaux, d'autres non… Il considère que dans les demandeurs de logements sociaux, il faudra d'abord évacuer ceux qui n'ont pas de difficulté réelle à se loger. Pour Jean-François Carenco, les préfets cherchent à récupérer les moyens d'action qu'on leur a retirés. Il estime qu'il faut conserver une certaine égalité sur le territoire et ne pas créer de disparités et par ailleurs que c'est aux départements et non aux bailleurs de faire de l'accompagnement social. ❑ Eradiquer l’insalubrité Comment faire pour que le parc privé participe à la mise en œuvre du DALO? s'interroge Philippe Pelle - tier . L'Agence a décidé de consacrer son énergie à aider à produire des logements à loyers bas à partir du parc privé, pour assurer la diversité de l'habitat. «On va ce faisant contre les lois du marché », admet le président de l'Anah, «mais c'est de la discrimination positive ». La logique est la suivante: plus le bailleur accepte un loyer bas, plus il est aidé. La loi ENL a orga- nisé ce système. Expliquant les axes de travail de l'Agence, son prési- dent indique que «nous avons une difficulté de pre- mier ordre: l'éradication de l'insalubrité » et annonce d'ici la fin du mois des propositions. À propos de l'hébergement d'urgence, il indique avoir engagé un partenariat avec la ville de Paris pour financer la réno- vation d'habitats dans les hôtels meublés. Pour faciliter la mise en œuvre du DALO, il rappelle que l'Anah a signé une convention avec l'UESL, puis il demande au ministre que le bailleur qui accepte de loger une personne prioritaire puisse « être exonéré d'impôt revenu sur le loyer misérable qu'il va perce- voir ». ❑ La nouvelle frontière de Christine Boutin « Ma volonté de mettre en œuvre cette loi est une priorité absolue » affirme Christine Boutin qui s'enflamme contre le scandale des hommes, des femmes et des enfants qui ne trouvent pas à se loger. Elle considère que le parc privé est un enjeu straté- gique pour réussir cette réforme notamment car il est diversifié. Le DALO ne doit pas devenir un droit au logement au rabais. Elle ajoute vouloir « donner à chacun un toit sans contrepartie » mais que « la seule limite posée c'est la bonne foi ». Christine Boutin annonce que les moyens de l'Anah vont être renforcés en 2008: budget de 500millions d'euros, contre 470 en 2007. Elle invite les élus et l'Anah à engager des OPAH ciblées sur le DALO. Par ailleurs, le ministre estime qu'il faut réfléchir aux capacités d'accueil de loge- ments des sortants de prisons. Elle s'interroge, à la veille du Grenelle de l'environnement, aux moyens à utiliser pour éviter une fracture énergétique. S'il y a des incitations fiscales pour les économies d'énergie, Christine Boutin souhaite qu'elles soient prioritaire- ment fléchées vers les plus pauvres. Le DALO est une « réforme qui nous oblige moralement, c'est notre nouvelle frontière » affirme encore Christine Boutin. 16octobre 2007 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R E E P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T E E R R I I E E L L L L E E S S Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 4 oct. 2007 Sénat p.1769 n°594 Jean-Louis Masson, NI, Moselle Permis de construire annulé, terrain devenu inconstructible Ecologie Lorsqu'un permis est annulé par décision de justice, l'autorité compétente reste saisie de la demande initiale. Elle procède à une nouvelle instruction. La demande s'apprécie au regard d es dispositions d'urbanisme applicables au jour de la décision . 4 oct. 2007 Sénat p.1769 n°606 Jean-Louis Masson, NI, Moselle Construction en zone A Ecologie Les zones A des PLU ne peuvent recevoir que des constructions nécessaires à l'exploitation agricole ce qui exclut les permis de construire pour des bâtiments neufs non agricoles. Aucune dérogation n'est prévue, mais il est possible à la commune de classer en zone N (zones naturelles) certains secteurs au sein de la zone A.Dans ces secteurs, de taille et de capacité d'accueil limitées, des constructions non agricoles sont autorisées. 9 oct. 2007 AN p.6145 n°270 Dominique Le Mèner, UMP, Sarthe Réforme des valeurs loca- tives Economie La loi du 30juillet 1990 avait adopté le principe de la révision générale des évaluations cadastrales, mais les simulations qui ont suivi n'ont pas emporté la conviction. Toutefois, des mises à jour ont lieu à l'occasion des change- ments des caractéristiques des propriétés qui entraînent une modification de plus de 10% de la valeur locative. Des mesures ont été prises en faveur des logements HLM comme l'augmentation à 25 ans de la durée d'exonération de taxe foncière. Parmi d’autres mesures citées, la réponse évoque l’exonération de 30 ans (à compter du 16juillet 2006) pour les constructions qui respectent certains critères de haute qualité environnementale. 9 oct. 2007 AN p.6148 n°1213 Guy Teissier, UMP, Bouches-du- Rhône Réforme de la multi-pro- priété Economie La Commission européenne a adopté le 7juin un projet de révision de la directive 94/47/CE pour renforcer la protection des consommateurs de séjours en temps partagé. Ce texte est en cours de discussion, il ne remet pas en cause la qualification juridique du droit français qui fait de l'acheteur de biens immobiliers à temps partagé un associé d'une société d'acquisition ni l'article L 212-9 du CCH qui interdit aux associés de se retirer de la société lorsqu'elle ne prévoit que des attributions en jouis- sance. La France souhaite améliorer l'information précontractuelle des consommateurs puis examiner l'amélioration du CCH. 9 oct. 2007 AN p.6148 n°1336 Jean-Jacques Gaultier, UMP, Vosges Crédit d'impôt équipements de chauffage. Portes isolantes? Economie Le crédit d'impôt applicable entre2001 et2004 était applicable en cas d'acquisition de matériaux d'isolation thermiques destinés à l'isolation des portes extérieures existantes ou de doubles portes neuves mais non à l'installation ou le remplacement d'une porte extérieure isolante neuve. Le crédit d'impôt a été recentré par la loi de finances 2005. La liste des équipements éligibles au crédit d'impôt figure dans les arrêtés des 9février et 12décembre 2005. Elle ne comprend ni les portes extérieures isolantes ni les matériaux d'isolation thermique des portes extérieures. 9 oct. 2007 AN p.6149 n°1435 Marie-Jo Zimmermann, UMP, Moselle Valeur locative des ter- rains situés en zone d'affaissement minier Economie Les habitations construites sur des zones présentant des risques d'effondrement restent assujetties à la taxe foncière, mais les modalités d'évaluation de la valeur locative permettent de tenir compte de cette situation. Le coeffi- cient de situation peut moduler à la baisse la valeur locative. Pour la taxe d'habitation, elle n'est pas due si le contribuable est dans l'impossibilité absolue d'occuper le logement. Sur la question de la valeur locative, voir un arrêt du Conseil d’Etat en page5. 9 oct. 2007 AN p.6173 n°498 Dino Cinieri, UMP Loire Extension du rôle des CDC à la copropriété? Logement La compétence des commissions départemen- tales de conciliation prévue par la loi de 1989 a été étendue par la loi SRU puis par la loi ENL en juillet2006 aux litiges sur la décence. Quant à étendre leur compétence à la copro- priété, il convient d'être prudent, car ces litiges relèvent de la loi de 1965 et ils opposent souvent un ou plusieurs copropriétaires au syndic. L'activité des CDC a pro- gressé de 14% en 2006 (7200 affaires traitées), précise la réponse. À nos abonnés : : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. 16octobre 2007 page 9 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • E E N N B B R R E E F F Nominations Ambassade Gilles de Robien est nommé ambassadeur, chargé de promouvoir la cohésion sociale (décret du 5octobre 2007, J.O. du 6, @). Cabinets ministériels ➠ Economie : Serge Boscher quitte ses fonc- tions de conseiller au cabinet de Catherine Lagarde (arr. du 3 oct. J.O. du 4, @). Administration Michèle Rousseau , quitte ses fonctions de secrétaire générale du ministère de l'écologie, et Patrick Gandil , celles de secrétaire général du ministère de l'équipement (décret du 5octobre 2007, J.O. du 6, @). Au fil du J.O. Solidarité Un décret n°2007-1433 du 5octobre 2007 relatif à l'expérimentation du revenu de solidarité active mise en œuvre en faveur des bénéficiaires de l'allocation de parent isolé et du RMI a été publié (J.O. du 6 oct. 2007, p.16378). Conventions collectives ➠ Architectes : il est envisagé l’extension de l'accord du 5juillet 2007 relatif à la “Mutuelle complémentaire santé, mise en place d'un régime Frais de santé” (avis publié au J.O. du 4 oct. 2007, p.16311). ❑ Prévention des risques naturels Le fonds de prévention des risques naturels majeurs doit verser à l'Etat 21,9millions d' € € au titre de sa contribution au financement des études et travaux de prévention contre les risques naturels majeurs et de protection des lieux habités contre les inondations (arr. du 7 sept. 2007, J.O. du 7, p.16454). ❑ Charges déductibles du revenu global, pour les immeubles classés monuments historiques L'article 41 F de l'annexe III au CGI autorise, pour ces immeubles, la déduction de cer- taines charges. Ce décret y ajoute une catégorie ( e du 1 e du I de l'article 31 du CGI), c'est-à-dire les frais de gestion, de 20 € par local, majorés, des frais de rémunération des gardes et concierges, des frais de procé- dure et des frais de rémunération, hono- raires et commissions versés à un tiers pour la gestion des immeubles (Décret n°2007-1427 du 3 oct. 2007 relatif à la déduction des charges foncières afférentes aux immeubles classés monu- ments historiques, J.O. du 5 oct. p.16344). ❑ L’insertion paysagère des campings et habitations légères de loisirs Un nouvel arrêté prévoit que les aménage- ments et installations des terrains de cam- ping et des parcs résidentiels de loisirs doi- vent respecter des normes d'urbanisme, d'insertion dans le paysage et d'aménagement définies par les articles A 111-7 à A 111-10 du code de l'urbanisme. L'objectif est de limiter l'impact visuel depuis l'extérieur . Pour les terrains de camping, par exemple, les façades des cara- vanes, résidences mobiles de loisirs et habita- tions légères de loisirs ne doivent pas repré- senter plus d'un tiers de ce qui est visible depuis l'extérieur du terrain. Par ailleurs, l'occupation maximale des hébergements doit être limitée à 30% de la surface totale de l'emplacement qui leur est réservé. Pour les parcs résidentiels de loisirs, il faut limiter l'occupation maximale des héberge- ments à 20% de la surface totale de l'emplacement qui leur est réservé. L'arrêté entre en vigueur le 1 er octobre 2007. Il comporte aussi un modèle d'arrêté (déli- cieusement désuet avec une caravane évo- quant les années soixante) signalant l'existence d'une réglementation du station- nement dans la commune. (Arrêté du 28 sept. 2007 relatif à l'implantation des habitations légères de loisirs, à l'installation des résidences mobiles de loisirs et des cara- vanes et au camping, J.O. du 6 oct. p. 16392). Pour vous abonner à Jurishebdo, avec 20% de réduction pour un premier abonnement, visitez notre site internet jurishebdo.fr ABONNEMENT «PRIVILEGE» 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier Réactions des lecteurs Nous avons reçu deux réactions à notre éditorial consacré à l’avis du Conseil national de la consommation sur les honoraires des syndics. ➠ Le CSAB , sous la signature de son président Étienne Ginot, a écrit à Christi- ne Boutin le 10octobre pour lui indiquer qu’il invitait ses adhérents à suivre fidèle- ment les recommandations de l’avis du CNC. Dans le courrier que le CSAB a adressé à ses adhérents, Étienne Ginot explique que “seule une réelle transpa- rence de nos relations avec les syndicats de copropriétaires peut nous faire espé- rer que la publication d’un arrêté ne devienne inéluctable et ne fige définiti- vement le contenu de nos contrats de syndics”. ➠ L’ARC en revanche est très réservée sur cet accord et estime que les copro- priétaires sont sceptiques. L’association pose trois questions: com- ment faire appliquer l’avis aux syndics “non syndiqués”? Pourquoi la Fnaim et la Cnab ont-elles refusé un arrêté qui se contente de reprendre l’accord? Com- ment la DGCCRF pourra-t-elle contrôler l’application de l’avis? Indexation des loyers ➠ ICC : l’indice du coût de la construction du 2e trimestre 2007 s’établit à 1435, soit, pour les baux commerciaux une hausse de: - 5,05% en un an, - 13,26% en 3 ans et de - 35,63% en 9 ans. ➠ IRL : l’indice de référence des loyers du 2 e trimestre 2007 est de 108,36. La hausse applicable pour les baux d’habitation (logements vides et, depuis la loi DALO, meublés) est donc de: - 2,76% en un an. (Avis publié par l’INSEE le 12octobre 2007). Taux de l'usure Le taux de l'usure applicable à compter du 1 er octobre 2007 pour les prêts immobiliers est de: ➠ prêts à taux fixe: 6,63% ➠ prêts à taux variable: 6,72% ➠ prêts-relais: 6,53% (Avis du 28septembre 2007 relatif à l'application des articles L.313-3 du code de la consommation et L.313-5-1 du code monétai- re et financier, J.O. du 5 oct. p.16365). Chiffres… 16octobre 2007 page 10 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • U U R R B B A A N N I I S S M M E E C C O O M M M M E E R R C C I I A A L L A A N N A A L L Y Y S S E E Dès juillet2005, la Commission européenne avait mis en cause la législation française de l'urbanisme commercial qu'elle considère comme contraire au principe de liberté d'établissement. Cette position a été confirmée dans un avis motivé de décembre2006. Le Conseil de la concurrence esti- me qu'il faut aller beaucoup plus loin que la pro- position de réforme émise par la commission de modernisation de l'équipement commercial prési- dée par Renaud Dutreil. Rappelant les objectifs du législateur, le Conseil de la concurrence indique que le succès de la régle- mentation de l'équipement commercial au regard de l'objectif d'équilibre entre les différents types de commerces et du maintien d'un commerce de proximité est contesté. En effet, le nombre de petits libres-services alimentaires a diminué de 7% entre 1996 et 2002 alors que le nombre de grandes surfaces a progressé de 45% de 1992 à 2004. Tou- tefois le nombre de supérettes a progressé. Le Conseil ne dénie pas toute efficacité au système: il cite un rapport de 2002 selon lequel la disparition des petits commerces a été plus limitée là où les restrictions à l'implantation étaient les plus sévères (avis §27). Le Conseil ajoute « le succès mitigé de l'objectif principal de maintien d'un équilibre entre les différentes formes de commerce doit être mis en regard des effets négatifs entraînés par l'instauration d'une barrière réglementaire met- tant en cause le principe de libre entrée sur le mar- ché » (§ 30). Par rapport à nos voisins européens, la France est dans une situation extrême en terme d'indicateur synthétique de la réglementation. Cet- te réglementation introduit des distorsions de concurrence entre les acteurs. Pour les entreprises, la procédure de demande d'autorisation a un coût qui est évalué à 10 à 15 € le m 2 pour les établisse- ments de plus de 1000m 2 et de 30 à 50 € le m 2 pour les établissements de moins de 1000m 2 . En outre, il est plus facile d'obtenir une extension qu'une ouverture, ce qui donne un avantage sup- plémentaire aux enseignes déjà présentes. Par ailleurs, l'existence d'un seuil favorise l'implantation des petits formats. L'avis indique encore que la pro- cédure d'autorisation a donné lieu à des abus, les recours contre les décisions de CDEC étant dans la plupart des cas déposés par des concurrents de la grande distribution et non par des petits commer- çants (§43). L'avis estime aussi que la situation a renforcé la puissance de la grande distribution vis-à-vis de ses fournisseurs et que ces distorsions de concurrence ont pénalisé l'emploi. En Europe, la réglementation semble s'orienter vers davantage de libéralisme, mais plusieurs sys- tèmes de contrôle qui imposent l'obtention d'une autorisation préalable au permis de construire sont aussi remis en cause par la Commission européen- ne. (Espagne et Portugal, voir §74). ■ Un contrôle lié au permis de construire Le Conseil déduit de ces constatations qu'il est pos- sible de ne soumettre l'implantation des surfaces commerciales qu'à une seule autorisation, sur la base de documents d'urbanisme applicables à l'ensemble des acteurs. Il propose d'ajouter aux SCOT une section dédiée aux équipements commerciaux. La compatibilité d'un projet au regard des objectifs du SCOT peut être examinée au niveau du permis de construire. Quant à l'objectif de maintien du petit commerce, il peut être mieux assuré par des aides directes. Il existe déjà le Fonds d'intervention pour les services, l'artisanat et le commerce (FISAC). La suppression de la barrière d'entrée réglementai- re que constitue la nécessité d'obtenir une autori- sation en CDEC devrait rendre l'entrée des distribu- teurs dans la zone de chalandise plus facile. Il pourrait être envisagé de renforcer le contrôle du Conseil de la concurrence en cas d'abus de position dominante. Le Conseil estime que la proposition de la commis- sion Dutreil (§ 97), qui prône d'adopter quatre cri- tères cumulatifs sur un pied d'égalité (concurrence; aménagement du territoire; esthétique, qualité de l'urbanisme, développement durable et satisfaction des besoins des consommateurs) et en s'appuyant sur des schémas de développement commercial pose de nombreux problèmes. Si le système actuel était maintenu, le Conseil pré- conise en tout état de cause de l'aménager. Pour le niveau des seuils, il propose de revenir au niveau antérieur à la loi Raffarin. Il critique aussi la compo- sition des CDEC. Il suggère de raccourcir les délais de recours et de durcir les conditions de dépôt d'un recours. En conclusion de cet avis, le Conseil se prononce en faveur d'une réforme en profondeur. La suppres- sion d'une autorisation permettrait « à elle seule d'animer la concurrence ». Le Conseil pourrait par ailleurs mettre en œuvre des remèdes structurels adaptés pour remettre en cause les positions domi- nantes acquises. Quant aux préoccupations d'aménagement et d'urbanisme, elles pourraient être contrôlées à l'occasion d'un permis de construire. Pour une réforme profonde de la loi Royer: un avis net du Conseil de la concurrence Le Conseil de la concurrence a rendu le 11octobre un avis qui préconise de revoir en profondeur les lois Royer Raffarin sur l'équipement commercial. Le Préfet doit-il désigner nomina- tivement les membres de la CDEC? L’analyse de Jean-Philippe Sorba, avocat, Proskauer Rose LLP et Xavier Guichaoua “ À cette question, le juge administratif n'apporte pas encore de réponse unanime. Ainsi, la Cour administrative d'appel de Nantes a d'abord considéré que cette obliga- tion s'impose pour l'intégralité des membres de la CDEC ainsi que pour leurs représen- tants éventuels (30décembre 2003, n°00NT01971), pour ensuite la circonscrire aux seuls représentants éventuels des élus et des autorités visés par l'article L.751-2 du Code de commerce (19décembre 2006 n°05NT01988). Cette dernière solution, plus souple, a égale- ment été retenue par la Cour administrative d'appel de Versailles (8juin 2006, n°04VE00164) et, plus récemment, par celle de Bordeaux (21mai 2007, n°04BX00374). Mais, à trois jours d'intervalle, la Cour admi- nistrative d'appel de Lyon adoptait la solu- tion inverse en considérant qu'une désigna- tion nominative ne s'imposait au préfet, en définitive, que pour le représentant des asso- ciations de consommateurs du département. Ces divergences sont particulièrement pro- blématiques pour les bénéficiaires d'autorisations. D'abord parce qu'ils n'ont pas connaissance des modalités de composi- tion de la CDEC avant la réunion d'examen de leur projet. Ensuite parce que cette infor- mation ne leur est donnée qu'une fois le Tri- bunal administratif saisi par un requérant qui, ne l'ayant pas davantage, soulève ce moyen en attendant que les éléments pro- duits par le préfet dans son mémoire en défense en confirment, ou non, le bien fon- dé. Enfin, et surtout, parce que la réponse donnée à ce moyen pourra être différente selon la juridiction saisie. Dans l'attente d'une position claire du juge administratif, et plus particulièrement du Conseil d'Etat à qui il appartient de mettre un terme à ces divergences, les pétition- naires devront, dès le dépôt de leur dossier de demande, sensibiliser - voire responsabili- ser - les services de la préfecture sur ce point, comme plus généralement sur les autres aspects procéduraux de la réunion de la CDEC (on songe tout particulièrement au délai de convocation et aux délégations consenties aux représentants des membres). La sécurisation formelle des autorisations d'exploitation commerciale pourrait être à ce prix.” (NB. L'avis est en ligne sur le site du www.conseil-concurrence.fr)
