■ Jurisprudence récente p. 2 à 4
Baux commerciaux
✓ L’indemnité d’occupation doit correspondre à la valeur locative
✓ L’antériorité des droits des créanciers doit être appréciée à la date de saisine du tribunal pour le bénéfice de la clause résolutoire
✓ Commandement de payer un loyer commercial visant les textes relatifs aux baux d’habitation : nullité
✓ Le transfert provisoire sans perspective de maintien ouvre droit au paiement d’une indemnité d’éviction
Chemins d’exploitation
✓ Rappel de la définition
✓ Ils ne sont pas forcément praticables en voiture
Servitudes
✓ Une servitude non altius tollendi est opposable au propriétaire dont l’acte de vente renvoie au règlement de copropriété
Agent immobilier
✓ L’agent ne peut recevoir aucune rémunération si le mandat est nul faute de mention régulière sur le registre
■ Au Parlement p. 5 et 6
✓ Jean-Louis Borloo s’explique sur le “Grenelle de l’environnement”
✓ La récupération des eaux de pluie
✓ Construction en zone A ?
✓ La simplification du droit à l’Assemblée
■ Réponses ministérielles p. 6
✓ Le tableau hebdomadaire synthétique des dernières réponses publiées
■ En bref p. 7
✓ Au fil du J.O., nominations, agenda
■ Rapport p. 8
✓ Premières conclusions de la commission Attali :
– Abroger les lois Royer-Raffarin.
– Un plan de relance du logement
■ JURISPRUDENCERECENTE p.2à4 Bauxcommerciaux ✓ L’indemnitéd’occupationdoitcor- respondreàlavaleurlocative ✓ L’antérioritédesdroitsdescréan- ciersdoitêtreappréciéeàladatede saisinedutribunalpourlebénéfice delaclauserésolutoire ✓ Commandementdepayerunloyer commercialvisantlestextesrelatifs auxbauxd’habitation:nullité ✓ Letransfertprovisoiresanspers- pectivedemaintienouvredroitau paiementd’uneindemnitéd’éviction Cheminsd’exploitation ✓ Rappeldeladéfinition ✓ Ilsnesontpasforcémentprati- cablesenvoiture Servitudes ✓ Uneservitudenonaltiustollendi estopposableaupropriétairedont l’actedeventerenvoieaurèglement decopropriété Agentimmobilier ✓ L’agentnepeutrecevoiraucune rémunérationsilemandatestnulfau- tedementionrégulièresurleregistre ■ AUPARLEMENT p.5et6 ✓ Jean-LouisBorloos’expliquesurle “Grenelledel’environnement” ✓ Larécupérationdeseauxdepluie ✓ ConstructionenzoneA? ✓ Lasimplificationdudroità l’Assemblée ■ REPONSESMINISTERIELLES p.6 ✓ Letableauhebdomadairesynthé- tiquedesdernièresréponsespubliées ■ ENBREF p.7 ✓ AufilduJ.O.,nominations,agenda Lecalculdel’indemnitéd’occupation D anslajurisprudencedecettesemaine,onrelèveraun arrêtdelaCourdecassation3octobrerelatifàl’indemnité d’occupationdanslesbauxcommerciaux.Lorsquelebailleura donnécongéàsonlocataireavecrefusderenouvellementet qu’ildoitverseruneindemnitéd’éviction,lepreneurpeutrester dansleslieuxdansl’attentedesonversement.Toutefois,ildoit payeruneindemnitéd’occupation.LaCourdecassations’est prononcéesurlemodededéterminationdecetteindemnité:il fautseréféreràlavaleurlocativeetnonaumontantduloyer dubailexpiré.Toutefois,danssonarrêt,laCourdecassation réservelecasd’uneconventioncontraire.Lespartiespeuvent doncdèslebailinitialconvenirdesmodalitésdefixationde l’indemnitéd’occupation.Lemontantduloyerétant,enfinde bail,plussouventinférieuraumontantdelavaleurlocativeque lecontraire,c’estdoncl’intérêtdupreneurdefaireinsérerune clauseprécisantquelemontantdel’indemnitéd’occupation seraégaleauloyer.Maiscettesolutionaparailleursl’avantage d’évitertoutcontentieuxsurladéterminationdelavaleurloca- tive.Cepeutdoncêtrel’intérêtdesdeuxpartiesderetenircette formule. Onliraaussiavecintérêtunarrêtdelacourd’appeldeParissur lesagentsimmobiliersquiprononcelanullitédumandatfaute decomporterunnumérodemandatcorrect.Unesolutionqui appliquestrictementlaloi,maisrigoureusepourl’agence. L acommissionqueprésideJacquesAttaliarendusespre- mièresconclusions(lirepage8).Ellecomportedemultiplespro- positions.Ellepréconiseparexemplederevoircertainesrègles concernantlesbauxd’habitation,tantpourconforterlelocatai- requelebailleur.Ainsi,enfaveurdulocataire,ellesuggèrede réduireàunmoisledépôtdegarantieetd’interdirelecumul entrecautionetdépôtdegarantie;enfaveurdubailleur,elle proposedesécuriseretd’accélérerlerégimedesexpulsions.Ce premiervoletdepropositionsasuscitédesréactions.L’UNPI “s’étonne”denepasavoirétéauditionnéeparlacommission. BernardCadeau(ORPI)acontestélapropositionderéduireles honorairesdesagentsimmobiliers,indiquantque“leshono- rairesrémunèrentleconseiletlaqualitéduservicerendu”.À proposdulogementpublic,l’Unionsocialepourl’habitataindi- quéquelarestructurationdesorganismesavaitdéjàcommencé. Lerapportdéfinitifestattendupourdécembre,etilresteà savoircequ’enretiendraleGouvernement. BertrandDesjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO 290 2 3OCTOBRE 2007 ISSN 1622-1419 8 E ANNEE AU SOMMAIRE . . immobilier RAPPORT p.8 ✓ Premières conclusions de la commission Attali: - Abroger les lois Royer-Raffarin. - Un plan de relance du logement ■ JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Ber- trand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ A participé à ce numéro: Hélène Lécot ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 221 C ■ Action- naires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos +5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine 23octobre 2007 page 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ Baux commerciaux ■ 1. L’indemnité d’occupation doit correspondre à la valeur locative (Cass. Civ., 3 e , 3octobre 2007, n°870, FS- P+B+R+I, cassation partielle) La SCI C.avait donné à bail à la société E.des locaux, moyennant le versement d’un loyer variable correspondant à 6% du chiffre d’affaires. La locataire ayant sollicité le renouvellement du bail, la SCI avait accepté, avant de demander que le loyer soit fixé à la valeur locative. Puis, exerçant son droit d’option, la bailleresse avait refusé le renouvellement et proposé une indemni- té d’éviction. La locataire s’étant maintenue dans les lieux, la cour d’appel avait fixé une indemnité d’occupation, sur la base du loyer selon les clauses initiales du bail. La société E.a formé pourvoi. «Vu l’article L.145-28 du code de commer- ce, ensemble L.145-57 du même code; Attendu qu’aucun locataire pouvant pré- tendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue; que jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré; que toute- fois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément à la valeur locative ; […] Attendu que pour fixer le montant de l’indemnité d’occupation, l’arrêt retient que cette indemnité doit être déterminée sur la base du loyer tel que celui-ci aurait été fixé conformément aux dispositions de la clause contractuelle puisqu’il a été définitivement jugé que la bailleresse ne pouvait obtenir un loyer différent de celui résultant de la convention initiale; Qu’en statuant ainsi, alors que l’indemnité d’occupation étant distinc- te du loyer auquel elle se substitue de plein droit dès l’exercice par le bailleur de son droit d’option, cette indemnité doit correspondre, à défaut de conven- tion contraire, à la valeur locative , la cour d’appel a violé les textes susvisés; » La Cour renvoie l’affaire. Observations de Jurishebdo : La Cour de cassation apporte ici une importante préci- sion concernant l’indemnité d’occupation que le locataire évincé, ayant exercé son droit de maintien dans les lieux avant paie- ment de l’indemnité d’éviction, doit verser au bailleur. En l’espèce, la Cour d’appel avait estimé que l’indemnité devait corres- pondre au loyer, tel que déterminé par les parties. Au contraire, la Cour de cassation vient dire que dès lors que le bailleur a déci- dé du non-renouvellement, le loyer laisse place au régime spécifique de l’indemnité d’occupation, qui s’y substitue concrète- ment. Cette solution peut surprendre au regard de la formulation de l’article L.145- 28, qui précise que le maintien dans les lieux se fait « aux conditions et clauses du contrat de bail expiré », mais elle est néan- moins logique puisque dès lors que le bailleur a exercé sont droit d’option, le régi- me conventionnel du bail cesse. Et la Cour précise qu’il faut alors retenir la valeur loca- tive, en réservant la possibilité pour les par- ties de prévoir une solution différente. ■ 2. L’antériorité des droits des créanciers doit être appréciée à la date de saisine du tribunal pour le bénéfice de la clause résolutoire (Cass. Civ., 3 e , 3octobre 2007, n°879, FS-P+B, cassation partielle) La sociétéC., propriétaire de locaux à usage commercial dans une galerie marchande, avait consenti à la société D.un bail com- mercial. Le 6juillet 1994, elle avait délivré à celle-ci un commandement, visant la clause résolutoire, pour obtenir le paiement d’arriérés de loyers. Le juge des référés, saisi par le preneur, avait ordonné la suspension de ce commandement, à charge pour la société D.de reprendre immédiatement le paiement des loyers et d’apurer l’arriéré. Saisi six mois plus tard, cette fois à la demande du bailleur, le juge avait rendu une nouvelle ordonnance, constatant que la société D.n’avait pas respecté les termes de l’ordonnance précédente, et il avait déclaré acquise la clause résolutoire. Entre ces deux ordonnances, la société G.avait inscrit un nantissement sur le fonds de commerce de la société D, laquelle avait assigné son bailleur devant le juge du fond pour voir dire le commandement de payer privé d’effet et la clause résolutoire non acquise. La société G.est intervenue aux débats pour faire valoir ses droits de créancier nanti. « Vu l’article L.143-2 du code de commerce; Attendu que le propriétaire, qui pour- suit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions, doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits , au domicile élu par eux dans leurs inscriptions; que le juge- ment ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification; que la résilia- tion amiable du bail ne devient définitive qu’un mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits, aux domiciles élus; [...] Attendu que pour déclarer inopposable à la société C.le nantissement inscrit par la société G.sur le fonds de commerce de la société D.le 18avril 1995, l’arrêt retient que l’ordonnance de référé du 16mai 1995, seu- le décision postérieure à l’inscription de la sociétéG., ne fait que constater que le com- mandement antérieurement délivré a repris ses effets, que le bail se trouve résilié à la date du 6août 1994, et qu’à cette date, la société G.n’avait pas la qualité de créancier inscrit. Qu’en statuant ainsi, alors que le bailleur, qui entend poursuivre en justice la rési- liation du bail par acquisition de la clause résolutoire, doit notifier sa demande à tous les créanciers inscrits à la date de celle-ci , et que la délivrance par le bailleur d’un commandement visant la clause résolutoire, ne consti- tue pas une demande en justice , la cour d’appel, qui constaté que le preneur avait saisi le juge des référés en mars1995, à la suite de l’ordonnance de référé du 22novembre 1994, pour obtenir de nou- veaux délais de paiement et que le bailleur n’avait formé une demande reconvention- nelle aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire que le 19septembre 1995, a violé le texte susvisé ». La Cour renvoie l’affaire. Observations de Jurishebdo : Si le proprié- taire omet de notifier sa demande aux créanciers inscrits, la résiliation leur est inopposable. En cas de résiliation judiciaire, l’acte à notifier au créancier inscrit sera la demande judiciaire. Mais en cas de la rési- liation par acquisition de la clause résolu- toire, les choses sont plus complexes, car celle-ci ne produit ses effets que par étape: mise en demeure du locataire, écoulement du délai imparti pour satisfaire au com- mandement, assignation pour faire consta- ter la résiliation, décision constatant la rési- liation, possibilité pour le juge d’accorder des délais… À quelle date apprécier l’antériorité des inscriptions et donc l’obligation de notifier? En l’espèce, le bailleur souhaitait voir retenir la date de 23octobre 2007 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ son premier commandement, et la cour d’appel l’avait suivi: à cette date le nantis- sement n’avait pas encore été inscrit. Mais la Cour de cassation sanctionne et réaffir- me les solutions de sa jurisprudence anté- rieure: la notification de payer les arriérés de loyer ne constitue pas la notification de l’article L.143-2 (Com., 6novembre 1961), et dans une espèce similaire où il était sou- tenu qu’au moment de la mise en demeu- re, il n’existait pas de créancier inscrit, elle avait jugé que « dès lors que la résiliation par le jeu de la clause résolutoire n’était pas devenue effective avant l’inscription de nantissement, le délai d’un mois […] n’avait pu courir contre le créancier » (Civ., 3 e , 13mai 1980). Cette jurisprudence a abouti à l’assimilation de la résiliation par clause résolutoire à la résiliation judiciaire (Civ., 3 e , 22mars 2006): l’antériorité des droits des créanciers doit être appréciée à la date de saisine du tribunal pour le béné- fice de la clause. ■ 3. Commandement de payer un loyer de bail commercial visant les textes relatifs aux baux d’habitation: nullité (Cass. Civ., 3 e , 3octobre 2007, n°880, FS-P+B, rejet) M me G., propriétaire de locaux à usage com- mercial donnés à bail à la sociétéV., avait fait délivrer à celle-ci un commandement de payer une certaine somme à titre d’arriérés de loyers et de charges, lequel visait double- ment le recours à la clause résolutoire en cas de non paiement, et la possibilité d’obtenir un règlement forcé par voie de saisie. La bailleresse avait finalement assigné la société en constatation de la résiliation et expulsion. En appel, la cour avait prononcé la nullité du commandement de payer et la réintégration du locataire dans les lieux, et M me G. s’est pourvue en cassation. « Mais attendu qu’ayant relevé que le com- mandement [...] à la société V.visait la loi du 6juillet 1989 qui ne concernent que les baux d’habitation, que cette référence à des textes sans rapport avec les baux de locaux commerciaux était de nature à tromper la société locataire sur les causes et la portée du commandement qu’elle recevait, que cet acte faisait en outre commandement de payer une somme en visant, d’une part, un délai de huit jours sous peine de saisie-vente, et, d’autre part, un délai de deux mois autorisant le bailleur à se prévaloir de la clause résolutoire insé- rée au bail, que l’indication de deux délais qui ne se référaient pas aux mêmes consé- quences de droit était source de confusion pour le destinataire, la cour d’appel […] a pu en déduire que les irrégularités ou les imprécisions affectant cet acte n’avaient pas permis à la société V.de prendre la mesure exacte des injonctions et d’y apporter une réponse appropriée dans le délai requis et qu’ il convenait en conséquence d’en prononcer la nullité ». La cour rejette le pourvoi. Observations de Jurishebdo : Le décret du 30septembre 1953 (aujourd’hui codifié aux articles L.145-1 à L.145-60 du code de com- merce) organise pour les baux commerciaux un régime spécifique protecteur du pre- neur et de la pérennité de son exploitation. Cela justifie que les modalités du congé soient impératives, et la jurisprudence, très stricte sur la question, sanctionne par la nul- lité les clauses contraires aux dispositions de l'article L.145-9, alinéa5, du code de com- merce relatives à la forme du congé (Assem- blée plénière, 17mai 2002). Il est logique qu’elle applique cette même rigueur à un commandement de payer, préalable à la mise en œuvre de la clause résolutoire, et donc à la possible éviction du preneur. ■ 4. Le transfert provisoire sans perspective de maintien ouvre droit au paiement d’une indemnité d’éviction calculée à partir de l’évaluation du fonds transféré (Cass. Civ., 3 e , 3octobre 2007, n°869, FS-P+B, rejet) La société S.exploitait une concession auto- mobile à Granville dans les locaux donnés à bail par M me A. La propriétaire lui avait noti- fié, successivement, un congé avec offre de renouvellement puis un refus de renouvel- lement avec offre d’indemnité d’éviction et enfin deux commandements visant la clause résolutoire. La société S.avait saisi le tribu- nal, lequel avait constaté l’absence de viola- tion des obligations entraînant le jeu de la clause résolutoire, et avait fixé une somme au titre de l’indemnité d’éviction à devoir par M me A. En appel, la cour a réformé le montant de l’indemnité. Les deux parties ont formé pourvoi. « Attendu que M me A. fait grief à l’arrêt de réformer le jugement […] et de fixer à une certaine somme le montant de l’indemnité d’éviction comprenant une indemnité au titre des indemnités de licenciement, […]; Mais attendu qu’ayant constaté que l’acte de cession […] mentionnait qu’ après avoir été expulsée, la société avait conclu des baux précaires avec la SCI D.pour une durée de vingt-trois mois […], que l’acte stipulait que pour le fonds de com- merce de Granville, les droits au bail n’étaient pas compris dans la cession, que le nom commercial, la clientèle et l’achalandage non plus, que la société s’était réinstallée provisoirement pour une durée limitée dans le cadre de baux de courte durée […], et que l’exploitation du fonds ne seraient plus possible après cette date […], la cour d’appel, qui a interprété les clauses de l’acte, et statué ainsi sur la recevabilité de la demande de la société, en a déduit que le fonds de commerce n’avait été transféré que provisoire- ment sans perspective de maintien dans l’exploitation à long terme et que la société avait ainsi perdu son fonds de commerce, ce qui justifiait le paiement d’une indemnité d’éviction calculée à partir de l’évaluation de ce fonds qu’elle avait la qualité pour rece- voir ». Observations de Jurishebdo : En cas de perte du fonds, l’indemnité d’éviction prendra la forme d’une indemnité de rem- placement, le préjudice correspondant à la valeur marchande du fonds, auquel pourra s’adjoindre une somme pour rembourse- ment des indemnités de licenciement payées aux salariés suite à la cessation de l’activité. Au contraire, si le fonds a été déplacé sans perte de clientèle, il s’agira une simple indemnité de déplacement. Entre disparition pure et simple et déplace- ment, une troisième situation est illustrée par la présente espèce: le cas où le pre- neur a temporairement transféré ses activi- tés, postérieurement à l’échéance du bail et avant la fixation définitive de l’indemnité. Il peut alors prétendre à une indemnité d’éviction dite de transfert. Mais pour évaluer son montant, les juges appli- quent le principe de l’article L145-14 al. 2, selon lequel le bailleur doit apporter la preuve que le préjudice est inférieur à la perte globale du fonds (Cass. Com, 16mai 1960), c'est-à-dire, et en l’espèce la baille- resse a échoué à cette preuve, que le trans- fert équivaut à un déplacement définitif du fonds. ▲ Pages réalisées par Hélène Lécot 23octobre 2007 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E Chemin d’exploitation ■ 1. Rappel de la définition du che- min d’exploitation (Cass. Civ., 3 e , 3octobre 2007, n°876, FS-P+B, rejet) Les consortsA., voisins des consortsB., avaient assigné ceux-ci pour leur voir interdi- re de passer sur les parcelles dont ils étaient les nus-propriétaires et usufruitiers. Les consorts B.avaient demandé en défense que le chemin litigieux soit qualifié de che- min d’exploitation, ce que la cour d’appel avait refusé. Les consorts B.ont formé pour- voi, alléguant que la cour avait violé l’article L.162-1 du code rural en ajoutant la condi- tion que l’accès au chemin soit interdit au public, alors que selon la loi il s’agit seule- ment d’une faculté. « Mais attendu que la cour d’appel, qui a exactement énoncé que les chemins d’exploitation sont ceux qui, longeant divers héritages ou y aboutissant, ser- vent à la communication entre eux ou à leur exploitation , a relevé que le chemin était destiné à servir non seulement les riverains mais d’autres propriétaires non riverains et qu’il débouchait sur un chemin de servitude ». La Cour rejette le pourvoi. ■ 2. Les sentiers et chemins d’exploitation ne sont pas forcé- ment praticables en voiture (Cass. Civ., 3 e , 3octobre 2007, n°875, FS-P+B, cassation) Les époux B, voisins des épouxC., les avaient assignés en cessation du trouble possessoire constitué par des enrochements et clôtures mis sur le chemin qu’ils utilisaient pour accé- der à leur fonds, et remise des lieux en l’état antérieur. « Vu l’article L.162-1 du code rural; Attendu que les chemins et sentiers d’exploitation sont ceux qui servent exclusivement à la communication entre divers fonds, ou à leur exploita- tion ; Attendu que, pour les débouter de leurs demandes fondées sur l’existence d’un chemin, l’arrêt retient que le chemin liti- gieux est en fait impraticable en voiture et que, dès lors, il ne remplit pas son objet qui est de permettre la desserte de diverses parcelles; Qu’en statuant ainsi, alors que l’existence d’un chemin d’exploitation n’est pas liée au fait que le chemin soit prati- cable en voiture , la cour d’appel a violé le texte susvisé». La Cour renvoie l’affaire. Observations de Jurishebdo : Ces deux déci- sions permettent de revenir sur la définition des chemins ou sentiers d’exploitation. S’il résulte de l’article L.162-1 du code rural qu’ils servent "exclusivement à la communi- cation entre les divers fonds ou à leur exploi- tation", dans les faits il est parfois difficile de déterminer la nature exacte d’une voie et de la différencier d’un chemin rural. Cette natu- re conditionne pourtant de manière impor- tante la vie quotidienne des riverains: possi- bilité d’interdire le passage dans la première affaire, en raison de la nature privée du che- min d’exploitation, obligation d’en assurer l’entretien et la viabilité au titre de la com- munauté de charges dans la seconde affaire (article L.162-2). En cas de conflit, le juge apporte une appréciation souveraine. Servitude conventionnelle ■ Une servitude non altius tollendi est opposable au propriétaire dont l’acte de vente renvoie au règle- ment de copropriété qui la vise expressément (CA Paris, 2ème ch. B, 27 sept 2007, n°06/14199) Une SCI avait acquis un immeuble sur adju- dication, dont le procès-verbal rappelait l’existence d’une servitude non altius tollen- di, interdisant que les constructions qui pourraient y être élevées excédassent une hauteur de 14,3 m, à partir du sol jusqu’à leur faîte. Ayant constaté que des travaux étaient en cours sur la terrasse de l’immeuble en face du sien, la SCI avait assi- gné le propriétaire, M.H., et le syndic de la copropriété, en démolition. En premier res- sort, le tribunal avait rejeté sa demande. « Considérant que l’acte de vente du 17sep- tembre 1999 stipulant expressément qu’il n’existe aucune servitude autre que celles éventuellement rapportées au règlement de copropriété et ses modificatifs dont l’acquéreur a pris connaissance, M.H. ne peut prétendre que la servitude conventionnelle non altius tollendi ne lui est pas opposable, le règlement de copropriété , dont il n’est pas établi qu’il ait été modifié sur ce point, étant visé à son acte d’acquisition ; Considérant que l’expert a constaté […] sur la terrasse dont M.H. a l’usage exclusif, un petit bâtiment en bois , type abri de jardin, […] qui dépassait « en point haut du cabanon », la hauteur de 14m et 30cm ». La cour d’appel infirme le juge- ment et ordonne la démolition du cabanon sous astreinte de 100 € par jour de retard. Observations de Jurishebdo : La jurispruden- ce est ici aussi rigoureuse qu’en matière de droit de propriété: le demandeur n'a pas à rapporter la preuve d'une faute, ni à justifier d'aucun préjudice, et la Cour de cassation sanctionne les décisions allouant des dom- mages et intérêts alors que la démolition est demandée (Civ., 3e, 4octobre 1989). Le contexte de copropriété n’atténue pas ces solutions: une servitude conventionnelle est opposable à l’acquéreur d’un bien dès lors qu’elle est mentionnée dans l’acte de vente, même par simple renvoi au règlement de copropriété. S’agissant en particulier de la servitude "non altius tollendi", la haute cour a jugé, dans le cas d’un lotissement, qu’elle « vise à préserver le cadre de vie des colotis en évitant que ceux-ci ne soient privés de vue ou n’aient qu’une vue sur une autre construction […] permettant de maintenir un environnement peu construit » et qu’en cela « tout coloti était en droit d’exiger le respect » (Civ., 3 e , 11juillet 2007). Agent immobilier ■ L’agent immobilier ne peut rece- voir aucune rémunération en vertu d’un mandat de vente rendu nul par l’absence de mention régulière sur le registre des mandats (CA Paris, 2ème ch. B, 13septembre 2007, n°06/09163) M. M. avait donné mandant à une agence immobilière de vendre sa propriété. Ayant successivement accepté deux offres, il avait créé un conflit entre deux acquéreurs, les- quels l’avaient fait assigner en justice, cha- cun aux fins de voir constater la vente par- faite à son profit. Le tribunal avait ordonné à la partie victorieuse de payer la commis- sion de l’agence immobilière. « Considérant qu’ en application de l’article 72 du décret du 20juillet 1972, tous les mandants confiés à un agent immobilier sont mentionnés par ordre chronolo- gique sur un registre des mandats ; Que ces dispositions […] relèvent d’un ordre ▲ Jean-Louis Borloo s’explique sur le “Grenelle de l’environnement” 23octobre 2007 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E P P A A R R L L E E M M E E N N T T A A I I R R E E B B R R E E V V E E S S ➠ Récupération des eaux de pluie: usage intérieur limité et avec compteur Le sénateur Louis Souvet s'inquiète des risques sanitaires qui pourraient résulter d'un renvoi des eaux de pluie récupérée vers le réseau public. Un projet de texte est en cours de rédaction pour autoriser l'usage intérieur de cette eau. Dominique Bussereau, secrétai- re d'Etat aux transports, lui répond que le texte en cours de préparation va autoriser, pour les immeubles d'habitation, l'utilisation de l'eau de pluie récupérée aux toilettes et au nettoyage des sols. L'utilisateur devra effectuer une déclaration en mairie qui diffu- sera l'information auprès des services d'eau et d'assainissement. Les connexions entre réseaux de distribution d'eau de pluie et réseaux de distribution d'eau potable seront interdites. Un compteur qui totalisera l'eau de pluie utilisée dans les toilettes sera obliga- toirement installé (J.O. Sénat déb. 10 oct. 2007, p.3770). ➠ Constructions en zones A Bernard Piras évoque la faculté contestée de créer des micro-zones N au sein des zones A pour autoriser plus facilement des construc- tions. Dominique Bussereau confirme que le 3e alinéa de l'article R 123-8 du code de l'urbanisme permet aux PLU d'instituer des zones naturelles sur lesquelles des construc- tions non agricoles sont autorisées. Elles doi- vent être « de taille et de capacités d'accueil limitées ». Il est donc possible de créer des micro-zones N dans des zones A. Or, à la suite d'une décision du tribunal administratif de Grenoble qui a jugé cette solution illégale, la cour d'appel de Lyon est saisie. Il faut attendre que le Conseil d'Etat tranche (J.O. Sénat déb. 10 oct. p.3772). Au Sénat, Jean-Louis Borloo a fait un point d'étape du Grenelle de l'environnement (J.O. Sénat 5 oct. p.3653). Il a indiqué que « tout le monde est d'accord pour lutter contre l'étalement urbain […] tout le mon- de est d'accord pour que l'habitat, ancien comme neuf, consomme moins d'énergie ». Le Grenelle de l'environnement doit aider à définir les chantiers et programmes sur lesquels nous concentrerons nos efforts. Il n'y a « aucune solution miracle » reconnaît le ministre, mais il indique que pour le bâtiment, « un grand chantier thermique est nécessaire ». Sans préjuger des décisions finales, le ministre indique qu'il faut « engager un vaste plan de maîtrise de la consommation d'énergie », en commençant par les sec- teur les plus consommateurs d'énergie, et il cite en premier lieu le bâtiment (42% de notre consommation d'énergie). Bruno Sido ajoute que « on ne peut que souscrire à l'ensemble des propositions faites [par le groupe de travail n°1 consacré à la lutte contre le changement climatique] tant pour la rénovation des bâtiments exis- tants que pour la construction », mais qu'au-delà du financement, il faut qu'existe une offre disponible de matériaux adaptés et de techniques de construction (p.3659). ■ Luter contre l’étalement urbain Pour Gérard Delfau, si on veut lutter contre l'étalement urbain, on ne peut pas voter l'exemption de l'impôt local pour les bâtiments HQE, car ce serait limiter les ini- tiatives aux seules villes riches. Il préconise en conséquence une refonte de la dota- tion globale de fonctionnement, première ressource des collectivités locales (p.3671). Thierry Repentin en appelle à une modifi- cation en profondeur de la distribution des compétences locales et à changer le droit et la maîtrise de la destination des sols. Il évoque la nécessité de faire en sorte que les plus-values des propriétaires immobi- liers et fonciers, dont le capital est valorisé par les décisions publiques locales, contri- buent au financement de la ville (p.3682). Il demande donc plus de responsabilités pour les intercommunalités et une évolu- tion de la fiscalité de l'urbanisme. Ambroise Dupont se lance dans un plai- d oyer en faveur de la densification « il faut rendre économiquement rationnel le choix d'investir dans les logements collectifs ou contigus et recréer la rue, avec un grand R. Car la rue, c'est la vie » (p.3684). À propos du DPE , Christian Demuynck esti- me qu'il « ne remplit pas pleinement son rôle » (le ministre approuve, p.3685), qu'il manque de clarté « tant en termes de notation des bâtiments que d'information de la population » et il encourage la créa- tion d'un Haut conseil de l'expertise. Quant au chantier de rénovation des bâtiments anciens, il souscrit à l'idée de réduire en 5 ans la consommation d'énergie de 20% dans les bâtiments tertiaires et de 12% dans les bâtiments résidentiels. À propos de l'étalement urbain, il cite un chiffre de l'Institut français de l'environnement selon lequel en 20 ans, la population a progressé de 11% mais la minéralisation des terres a augmenté de 40% (p.3686). ■ Labellisation À l'Assemblée, le ministre a présenté le 3octobre les objectifs du Grenelle. Il a cité diverses idées pour répondre aux objectifs de réduction de la consommation d'énergie: un plan de mise aux normes, la généralisation des constructions HQE ou une « politique de labellisation lisible et identifiable » (J.O. AN déb. 4 oct. 2007, p.2577). Christian Jacob suggère de s'inspirer de la norme HQE pour parvenir à une norme européenne, puis à une directi- ve qui s'imposerait à tous les acteurs du bâtiment (p.2587). Il précise qu'un projet de directive sur les normes de construction est actuellement préparé par la Commis- sion européenne. Jean-Christophe Lagarde attire l'attention sur les problèmes de financement en indi- quant que dans les projets de l'ANRU, l'Agence ne prend pas en compte le sur- coût de la réglementation thermique - RT 2005 – qui est de l'ordre de 10 à 12% (p.2590). public de direction […] qu’il appartient à la Cour de relever d’office […]; Que le mandat exclusif de vente, […] confié le 27novembre 2004 par M.M. à [l’agence immobilière] n’a pas été mentionné par ordre chronologique sur un registre confor- me au texte susdit, dès lors qu’il a été enre- gistré sous le n°161 postérieurement au mandat n°160 du 28novembre 2004 […]; Que [l’agence immobilière] a signé avec M.M. un second mandat […]; que, toute- fois, ce mandat, qui portait irrégulièrement le même numéro161 que le premier conclu à une autre date, n’a pas été enregistré; qu’il est donc nul; […] Qu’il s’en suit que toute reconnaissance d’honoraires [...] est inopérante». Observations de Jurishebdo : Dans cette affaire, l’absence ou l’irrégularité du report sur le registre rejaillit sur la validité du man- dat. À l’inverse, la jurisprudence a pu nuan- cer la sanction lorsque le report est régulier: le mandat, dont le numéro d’ordre n’a pas été rappelé sur l’original revenant au man- dant, mais néanmoins mentionné sur le registre chronologique, reste valable (CA Paris, 11avril 1991). La tendance d’un enca- drement légal accru de la profession d’agent immobilier, dans l’esprit de cet « ordre public de direction » que mentionne la cour, moti- vera probablement des solutions de plus en plus sévères face à toute irrégularité formel- le ayant trait au mandat. Parallèlement, le passage au registre électronique devrait per- mettre de réduire les erreurs. ▲ 23octobre 2007 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R E E P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T E E R R I I E E L L L L E E S S Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 11 oct. 2007 Sénat p.1822 n°1149 Bertrand Auban, PS, Haute-Garonne Assainissement individuel en zone urbaine? Ecologie Il n'est possible de délivrer un permis de constru- ire en zone U avec un système d'assainissement individuel que dans un secteur où le zonage d'assainissement approuvé prévoit du collectif, e t en l'attente de la réalisation des équipements publics dont l'échéancier doit être précisé. Hormis ce cas, un système d'assainissement ne peut pas être autorisé en zone urbaine. Référence de texte: arti- cles L 421-5 et R 123-5 du code de l'urbanisme. 11 oct. 2007 S énat p.1822 n°1150 Bertrand Auban, P S, Haute-Garonne Superficie minimale d es terrains constructibles et assainissement Ecologie Dans les communes dotées d'un PLU, il est possi- b le de fixer une superficie minimale des ter- rains constructibles notamment lorsque cela est justifié par des contraintes techniques liées à la réalisation d'un assainissement non collectif. Hors PLU, le permis peut être refusé ou accordé sous réserve de prescriptions liées à la salubrité (art. R 111-2 du code de l'urbanisme). Il peut être éventuellement refusé si les dimen- sions du terrain ne permettent pas de réaliser un assainissement conforme aux textes. Pour la situation hors P LU, la réponse est pru- dente: le permis peut « éventuellement » être refusé. 11 oct. 2007 Sénat p.1829 n°1702 Jean-Louis Masson, NI, Moselle Aires d'accueil des gens du voyage Logement La loi ENL a modifié l'article L 3211-7 du code de la propriété des personnes physiques en assimilant les aires d'accueil des gens du voyage à des loge- ments sociaux, pour permettre, si ces terrains appartiennent à l'Etat, de réaliser leur cession avec décote. La loi a aussi permis de déduire du prélèvement sur les communes qui n'ont pas 20% de logements sociaux les dépenses pour création d'aires d'accueil. Mais la loi n'a pas élargi la notion de logements sociaux à ces aires d'accueil. Le sénateur demandait si on ne pourrait pas tenir compte de ces aires dans le calcul des 20% de logements sociaux. À nos abonnés : : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. A A C C T T U U A A L L I I T T E E P P A A R R L L E E M M E E N N T T A A I I R R E E Les députés ont examiné le 9octobre une proposition de loi portant simplification du droit (J.O. AN déb. 10 oct. p.2616). Étienne Blanc, rapporteur, explique qu'il s'agit par exemple de supprimer certains certificats devenus inutiles. Il cite ainsi le récépissé fiscal de déclaration d'ouverture de succession (article5). L'article 11 abroge 126 lois devenues désuètes. Eric Woerth explique que « un droit juste, un droit au service de l'intérêt général, est tou- jours un droit simple […] un droit efficace, c'est-à-dire limité à ce qui est strictement nécessaire » (p.2618). Il préconise de créer un indice de la complexité des lois, comme cela existe en Belgique et en Australie. Jean- Luc Warsmann rappelle que 10500 lois et 120000 décrets s'appliquent dans notre pays. La machine à produire du droit s'affole. En 1990 le seuil de 1000 pages de lois votées en un an était franchi mais nous en sommes maintenant à 2000. Or « une société qui devient plus complexe est une société qui exclut » déplore le député (p.2619). ■ Éviter l'annulation des permis de construire… Il évoque l'exemple de l'ordonnance sur le permis de construire pour laquelle le ministère a « oublié de maintenir pour les maires la faculté de déléguer aux agents de leurs collectivités la faculté de signer les permis de construire. Si bien que, depuis le 1eroctobre, si des permis ont été signés de leur main, on peut craindre qu'ils ne soient potentiellement frappés de nullité ». Rudy Salles rappelle que le Conseil consti- tutionnel a posé dans une décision du 27juillet 2006 l'objectif d'intelligibilité et d'accessibilité de la loi (p.2624). L'article 1 er de la loi affirme que l'autorité administrative est tenue d'abroger expressé- ment tout règlement illégal dont elle est l'auteur. Il a été voté. L'article 2 modifie notamment la loi de 1971 concernant le monopole de représentation des avocats devant les tribunaux (et l'article 828 du NCPC). Il admet que le partenaire pacsé puisse représenter son compagnon, au La simplification du droit à l’Assemblée même titre qu'un époux. Pour la représenta- tion devant le juge de l'exécution, concer- nant la saisie immobilière, la matière étant très technique, le monopole de l'avocat est maintenu. Étienne Blanc rapporteur, présente l'amendement n°6 relatif au permis de construire. L'ordonnance de 2005 a suppri- mé la faculté pour les maires de déléguer leur signature aux agents chargés de l'instruction des demandes. Le texte vise à rétablir le régime antérieur à l'ordonnance de 2005 et à étendre les pouvoirs de déléga- tion donnés aux maires. Le texte a été voté (p.2632) ainsi que l'ensemble de la proposi- tion de loi. Eric Woerth se réjouit que soient ainsi supprimées 2,2millions de déclarations chaque année. ■ Parmi les textes abrogés Sont abrogées, parmi les 126 lois : la loi du 21juin 1843 sur la forme des actes notariés, la loi du 4avril 1942 relative au classement et au prix des hôtels et restaurants, ou enco- re, plus anecdotique, la loi du 28janvier 1935 tendant à la répression des fraudes sur le guignolet… 23octobre 2007 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • E E N N B B R R E E F F Sur votre agenda ✓ 8 et 9 novembre à Paris (palais Bron- gniart): le 46e congrès de la CNAB aura pour thème: Ecologie, environne- ment, habitat durable. Tél. CNAB: 0142936055. ✓ 13 novembre 2007 à Paris, “ respon- sabilités des constructeurs et assu- rance construction ” une journée d’études organisée par Comundi. Tél. 0146292379. Nominations Cabinets ministériels ➠ Premier ministre : Vincent Chriqui est nom- mé conseiller parlementaire de François Fillon; Premier ministre; Jean-Pierre Camby quitte ses fonctions au cabinet du Premier ministre (arr. du 9 oct. J.O. du 10, @). ➠ Economie : François-Gilles Egretier est nom- mé attaché parlementaire au cabinet de Chris- tine Lagarde; Stéphane Carcillo est nommé conseiller technique. (arrêté du 24septembre 2007, J.O. du 10octobre, @). ➠ Justice : Jean-Michel Bourles, magistrat, est nommé conseiller technique de Rachida Dati (arr. du 8 oct. J.O. du 12, @). ➠ Logement et ville : Luce Vidal est nommée conseillère et Sophie Lorant, conseillère parle- mentaire de Fadela Amara (arr. du 1er oct. 2007, J.O. du 12, @). Administration et organismes publics ✓ ✓ SGAR : Sont nommés secrétaires généraux pour les affaires régionales, François Hamet auprès du préfet de la région Haute-Norman- die, Isabelle Dilhac de celui de Basse Nor- mandie et Jean-Christophe Boursin, de Lan- guedoc-Roussillon (arrêtés du 9octobre 2007, J.O. du 10 oct. @). ✓ ✓ Equipement : Jacques Le Berre est nommé DDE de la Manche (arr. du 3 oct. 2007, J.O. du 10, @). ✓ ✓ Conseil supérieur des installations classées : Jacques Vernier (maire de Douai) est nommé président, François Barthélémy (ingénieur général des mines), vice-président. À noter aussi parmi les nominations comme personna- lités qualifiées celles de Laurent Deruy et de Vincent Sol, avocats (arrêté du 27septembre 2007, J.O. du 9 oct. p.16505). ✓ ANPEEC : Jean-Hervé Carpentier est nom- mé administrateur de l'Agence nationale pour la participation des employeurs à l'effort de construction au titre du MEDEF, il remplace Étienne Guena (arr. du 13 sept. 2007, J.O. du 9octobre, p.16508). ✓ ✓ EPA de Marne-la-Vallée : Paul-Luc Dinne- quin est nommé directeur de l'EPA de la ville nouvelle de Marne-la-Vallée et de celui du sec- teur IV de Marne-la-Vallée, à titre intérimaire, il succède à Jean-Pierre Weiss (arr. du 2octobre, J.O. du 10, @). Au fil du J.O. Conventions collectives ➠ Géomètres experts, topographes, photo - grammètres, experts fonciers : l’avenant du 9janvier 2007 portant modification de la convention a été étendu par arrêté du 4octobre (J.O. du 11octobre, p.16656). ➠ CAUE : la convention collective nationale des conseils d'architecture, d'urbanisme et de l'environnement du 24mai 2007 a fait l’objet d’un avis d’extension (J.O. du 11 oct. 2007, p.16657). ➠ Immobilier : l'avenant n°38 du 26mars 2007, modifiant la date d'entrée en vigueur de la convention dans les DOM a été étendu (arr. du 4 oct. J.O. du 12, p.16866). ➠ Gardiens, concierges et employés d'immeubles : l’avenant n°68 du 23mai 2007, relatif à l'indemnisation des délégués a été étendu (arrêté du 4 oct., J.O. du 12, p.16866). ➠ Personnels des SA et fondations d'HLM : deux textes sont étendus: avenant n°1 du 14février 2007 relatif à la formation profes- sionnelle tout au long de la vie et accord du 26février 2007 relatif au développement de la politique de formation professionnelle (arr. du 4octobre 2007, J.O. du 12, p.16869). ➠ Entreprises d'architecture : l’avenant n°2 du 27octobre 2006, relatif à l'habilitation à la maîtrise d'œuvre en son nom propre est élargi au secteur des maîtres d'œuvre en bâtiment (arr. du 5 oct. J.O. du 13, p.16943). Autres textes Trois circulaires ont été publiées dans les der- niers numéros du bulletin officiel du ministère de l’équipement. Elles concernent: Pour vous abonner à Jurishebdo, avec 20% de réduction pour un premier abonnement, visitez notre site internet jurishebdo.fr ABONNEMENT «PRIVILEGE» 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier - la fixation du loyer maximal des conven- tions (6 juill. 2007, Bull. du 10 août, p. 45); - la majoration du PTZ (n°2007-42 du 10juillet 2007; texte d'application de la loi ENL, B.O. du 10août p.54). - les offices publics de l'habitat , une circu- laire du 25juillet 2007 qui commente l'ordonnance du 1 er février 2007 sur les OPH (B.O. du 25août, p.73). Accession à la propriété Les opérations réalisées par des organismes HLM sont régies par l'article R 443-34 du CCH. Cet article est modifié. Il précise désormais que les logements sont « cédés à des personnes physiques ». Les logements peuvent aussi être cédés à une personne qui les destine à la loca- tion, mais la location doit se faire dans le cadre soit du Robien neuf (art. 31 I 1 e l du CGI) soit du Borloo ancien conventionné avec déduction de 45% (art. 31 I 1 e m al. 2). (Décret n°2007-1464 du 12octobre 2007, J.O. du 13 oct. p.16976). Bibliographie ✓ La 15e édition du Marché Immobilier Français , édité par l’IEIF est parue. En 410 pages, tous les chiffres utiles tant en matière de logements que d’immobilier d’entreprise. 61 € . Tél. IEIF: 0144826363. Dans son propos introductif “Immobilier: et maintenant ?” Guy Marty, qui salue les mesures fiscales du nouveau Gouvernement, observe que “les comptes exacts sont peut- être moins importants que l’alchimie de la confiance”. L’ouvrage réalise la synthèse de multiples statistiques d’organismes publics et privés et apporte également des éclairages fiscaux sur la matière. Un regard utile pour prendre du recul sur le secteur, au-delà des records, par exemple sur l’investissement en immobilier d’entreprise, qu’il permet de chif- frer. ✓ Les assemblées générales de copropriété Un ouvrage signé Jean-Robert Bouyeure (avocat honoraire et spécialiste de la copro- priété), a été publié aux éditions Administrer. Un guide utile tant pour les professionnels que pour les copropriétaires eux-mêmes, tant la matière est formelle et le non-respect des règles impératives est susceptible d’entraîner la nullité des assemblées. 52,75 € . Tél. 0142936080. 23octobre 2007 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R A A P P P P O O R R T T Une série de propositions concernent directement l'immobilier. En voici une syn- thèse. Certaines concernent l'urbanisme commercial, d'autres le logement. ■ Abroger les lois Royer - Raffarin À propos du commerce, la commission propose « d'instaurer la libre entrée dans le commerce de détail et dans l'hôtellerie » par l'abrogation des lois Royer – Raffarin et en supprimant les procédures actuelles d'autorisation. Le rapport considère que ces textes ont eu pour « effet d'empêcher ou de rendre plus coûteuses l'implantation de nouvelles enseignes de distribution » et ont réduit la concurrence entre les enseignes existantes. Il constate « l'échec de la loi Raffarin sur les prix » et sur l'emploi. Il indique que la limitation de la surface a incité les distributeurs à augmen- ter le nombre de petites surfaces, faisant ainsi davantage concurrence au petit com- merce. La commission préconise donc leur abrogation. Ainsi, la procédure d'autorisation devant les CDEC serait supprimée . Dès lors les ouvertures de nouveaux magasins, quelle que soit leur taille, ou de nouveaux hôtels, ne seraient plus subordonnées qu'à une seule autori- sation, accordée au moment de l'obtention du permis de construire. Le rapport ajoute que la compatibilité du projet avec les règles d'urbanisme, et avec celles de construction et d'aménagement seraient les seuls critères examinés et qu'ils pourraient l'être en application des docu- ments d'urbanisme (SCOT et PLU). Des mesures de soutien du petit commerce sont par ailleurs préconisées: augmenter les aides du Fisac, labelliser les commerces de centre-ville, opérer un « remembre- ment commercial »… La commission sug- gère aussi de mieux assurer le contrôle des positions dominantes. Elle propose notam- ment de créer une Autorité de la concur- rence qui regrouperait l'actuel Conseil de la concurrence et certains services du ministère de l'économie (DGCCRF) et par ailleurs, d'autoriser les actions de groupe. ■ Un plan de relance du logement Pour le logement, la commission relève que « les coûts de transaction demeurent élevés » et que concilier mobilité et acces- sion à la propriété ne peut être envisa- geable « que si les coûts de transaction sont raisonnables ». Quant au logement social, le rapport évoque son « problème de gouvernance », mauvaise gestion et mauvais renouvellement du parc. Il rappel- le aussi la disparition de 80% des investis- seurs institutionnels en 20 ans. Le rapport affirme que le logement « doit être un enjeu prioritaire pour notre pays » et sou- tient l'objectif de 500000 logements neuf, dont 120000 logements sociaux. Le plan global de relance tient en 4 aspects (lire encadré). Il vise à la fois le parc privé, le parc public et les règles d'urbanisme. Il contient des propositions techniques com- me la création des Entreprises de Construc- tion de Logements et d'Exploitation (ECLE) qui, avec un régime fiscal favorable, calqué sur celui des sociétés immobilières d'investissement cotées, aurait pour objet exclusif la construction de logements, leur détention et leur exploitation sous forme de location ou de vente à des primo-accé- dants. Premières conclusions de la commission Attali La commission que préside Jacques Attali sur la libération de la croissance a rendu ses premières conclusions le 15octobre. Le rapport final est attendu pour décembre. ❑ ❑ A. Construire 500000 logements par an - Regrouper à l'échelon intercommunal les compétences locales en matière d'urbanisme et d'habitat - Autoriser l'Etat à se réapproprier le foncier disponible dans les communes dans lesquelles la construction de logements sociaux ne répond pas aux objectifs de la loi SRU - Mettre en place de nouveaux mécanismes privés incitatifs : créer un nouveau type de société immobiliè- re, sous régime fiscal SIIC et un statut expérimental d'entreprise spécifiquement liée au logement (ECLE). - Encourager les collectivités locales à construire: créer de nouvelles ressources pour les collectivités locales qui urbanisent, promouvoir l'implication d'opérateurs privés tant dans la construction que la gestion de logements socialement mixtes. - Assouplir les règles de fixation des COS : permettre aux préfets de relever d'autorité les COS malthusiens, introduire un plancher légal de COS, introduire une différenciation obligatoire du COS selon le type de locaux et assouplir les règles de changement d'affectation des locaux. - Rétablir les conditions d'une bonne gouvernance des HLM : déterminer les loyers des ménages logés en HLM en fonction des revenus et du respect des plafonds, réexaminer la situation tous les 3 ans au terme du bail, soumettre les bailleurs sociaux à des objectifs de construction , renforcer l'efficacité et la transparence de gestion des bailleurs sociaux. ❑ ❑ B. Construire autrement - Créer avant 2012 dix Ecopolis , villes d'au moins 50000 habitants intégrant haute qualité environnementale et nouvelles technologies de communication. ❑ ❑ C. Echanger - Moins taxer le mouvement: supprimer les droits de mutation « dans le cadre d'une rationalisation d'ensemble de la fiscalité immobilière », réduire les frais d'agence . - Créer une Bourse internet des offres et des demandes dans le logement social: en légalisant une pratique officieuse, mais juridiquement fragile. - Encourager les propriétaires à louer leurs logements en établissant des rapports plus équilibrés avec les locataires: réduire les exigences des bailleurs ( réduire le dépôt de garantie à un mois, interdire au bailleur d'exiger une caution en plus du dépôt de garantie, raccourcir le délai de préavis du locataire), mieux protéger le locataire par une assurance spécifique du loyer contre les aléas de son revenu; mieux protéger le bailleur: sécuriser le régime des expulsions (raccourcir les délais d'expulsion, limiter les pouvoirs d'appréciation des délais par le juge et le préfet)… ❑ ❑ D. Approprier - Proposer d'ici à 10 ans à tous les locataires modestes d'accéder à la propriété par des financements adaptés: utilisation des fonds du 1% ou redéploiement des fonds des aides à la personne. - Permettre aux personnes âgées bénéficiant du minimum vieillesse de disposer du droit d'usage d'un loge- ment social jusqu'à leur décès. Synthèse des propositions logement La commission tient à faciliter la mobilité. Ainsi dans le parc public, elle envisage d'examiner tous les trois ans les conditions d'occupation des logements ou de créer u ne bourse d'échange des logements sur internet, (une pratique officieuse existe mais il s'agirait de légaliser). Pour le parc privé, la commission veut rééquilibrer les rapports locatifs pour inciter les bailleurs à louer. Pour faciliter les transactions, le rap- port veut en réduire le coût, tant en sup- primant les droits de mutation, qu'en réduisant les commissions d'agence. Pour l'urbanisme, la commission préconise des mesures contraignantes, visant à encourager les maires bâtisseurs et, si nécessaire; à passer outre aux réticences des autres. Par exemple, le préfet se verrait reconnaître le droit de majorer les COS considérés comme trop malthusiens. Le rapport propose de créer des Ecopolis, sorte de villes nouvelles d'un genre nou- veau « laboratoires de la modernité urbai- ne, avec un souci permanent d'équilibre financier, écologique, technologique et social ». Des expériences analogues ont été lancées à l'étranger. En Angleterre, Gordon Brown a lancé le projet Ecotown et 10 villes doivent y être édifiées, à partir de candidatures de 40 villes.
