■ JURISPRUDENCE RECENTE p. 2 à 4
Sous-traitance
✓ La loi du 31 décembre 1975 est une loi de police
Promesse de vente
✓ Envoi d’une lettre rétractation: système de l’émission et article 642
du NCPC
Copropriété
✓ Le syndicat ne peut être tenu pour responsable de travaux effectués sans autorisation dont il ne pouvait connaître ni l’existence, ni la nature, ni l’ampleur
✓ Détournement de fonds dans un projet de restauration: surcoût intégré dans les charges communes
✓ Suppression de la loge de la concierge : quelle majorité ?
Loi Carrez
✓ Une cave aménagée peut être incluse dans la surface Carrez
✓ L’action en réduction de prix n’impose pas la preuve d’un préjudice
■ REGLEMENTATION p. 5
✓ Plafonds HLM
✓ Vente HLM: accord sous condition
✓ Installation de gaz, accessibilité
■ AU PARLEMENT p. 6
✓ Développement de la concurrence
✓ Adaptation au droit communautaire
✓ Le budget au Sénat
✓ Simplification du droit
✓ Tarif de gaz et d’électricité
■ REPONSES MINISTERIELLES p. 8
✓ Le tableau hebdomadaire synthétique des dernières réponses publiées
■ EN BREF p. 7 et 9
✓ Au fil du J.O., Nominations, Agenda
■ FISCALITE p. 10
v La loi de finances rectificative adoptée à l’Assemblée
■ JURISPRUDENCERECENTE p.2à4 Sous-traitance ✓ Laloidu31décembre1975est uneloidepolice Promessedevente ✓ Envoid’unelettrerétractation: systèmedel’émissionetarticle642 duNCPC Copropriété ✓ Lesyndicatnepeutêtretenupour responsabledetravauxeffectuéssans autorisationdontilnepouvaitconnaître nil’existence,nilanature,nil’ampleur ✓ Détournementdefondsdansun projetderestauration:surcoûtinté- grédansleschargescommunes ✓ Suppressiondelalogedela concierge:quellemajorité? LoiCarrez ✓ Unecaveaménagéepeutêtre inclusedanslasurfaceCarrez ✓ L’actionenréductiondeprix n’imposepaslapreuved’unpréjudice ■ REGLEMENTATION p.5 ✓ PlafondsHLM ✓ VenteHLM:accordsouscondition ✓ Installationdegaz,accessibilité ■ AUPARLEMENT p.6 ✓ Développementdelaconcurrence ✓ Adaptationaudroitcommunautaire ✓ LebudgetauSénat ✓ Simplificationdudroit ✓ Tarifdegazetd’électricité ■ REPONSESMINISTERIELLES p.8 ✓ Letableauhebdomadairesynthé- tiquedesdernièresréponsespubliées ■ ENBREF p.7et9 ✓ AufilduJ.O.,Nominations,Agenda L’indexationdesloyerschange L’ indiceducoûtdelaconstructionfaitl’unanimitécontrelui. Laloisurlepouvoird’achatvientderemplacerl’IRL,quinecompor- taitdéjàplusqu’unepetitefractiond’ICC,paruneindexationsur l’inflation.Pourlesloyerscommerciaux,lesprofessionnelsn’ontpas attendulelégislateurpoursedéfaired’unindicedontlavariation erratiquenepouvaitplusdurer.Sousl’égideduConseilnationaldes centrescommerciaux,ilsontsignéle20décembreunaccordpour remplacerl’ICCparunnouvelindicecomposéà50%del’indicedes prixàlaconsommation,de25%del’ICCetde25%d’unindicedu chiffred’affairesducommercededétailenvaleur(ICAV).Lessigna- taires(outreleCNCC,PROCOS,FSIF,UNPIetCDCF)sesont“engagés àrecommanderàleursmembres”lerecoursàcenouvelindicepour lesnouveauxbaux,maisaussipourlesbauxencours,parvoie d’avenant.Asuivre. A proposdelaloiCarrez,laCourdecassationconfirmeque l’actionenréductiondeprixn’imposepasàl’acquéreurdefairela preuvequ’ilasubiunpréjudice.Ils’agitd’uneactionobjectivefon- déesurleconstatdel’écartdesurfaceentrelasurfacementionnée dansl’actedeventeetlasurfaceréelle.Ilsuffitdoncdeprouver l’écart,àsupposerqu’ilexcède5%pourquel’actionsoitadmiseetil estinutiledeprouverl’existenced’unpréjudice.LaCourdecassation l’aréaffirmédansuneaffairetrèscaractéristique.Ils’agissaitd’une venteconsentieàunlocataire.Celui-ciinvoquaitl’écartdesurface quiétaitdûàdestravauxd’aménagementdecloisonquiavaient réduitlasurfaceCarrez.Ilnepouvaitpasprétendreêtremalinformé delasituationcarc’étaitluiquiavaitréalisélestravaux,entantque locataire.Levendeuravaiteul’imprudencedenepasdemander l’établissementd’uneattestationdesurfaceCarrezetils’esttrouvé dansl’obligationderembourseràsonacquéreurunepartieduprix devente.Cettesolutionjuridiquementfondéemaisparticulièrement inéquitabletendàprouverquelaloiCarrezn’apastarilesconten- tieuxrelatifsauxsurfacesdevente. C hristineBoutin,aucoursd’unesemainemouvementéequi l’aconduitàchangersondirecteurdecabinet,aobtenulevoted’un accordavecl’Unionsocialepourl’habitatle18décembresurle“par- coursrésidentieldeslocataires”.Letexteévoquebienl’objectifde miseenventede40000logementsfixéparlespouvoirspublics,mais ilmetdetellesconditionsàsamiseenœuvrequ’onsentquel’USH estplusqueréservéesursaréalisation.D’ailleurs,sonprésident, MichelDelebarre,avantdesignerletexte,acommencéparrappeler quelepremierobjectifdumondeHLMétaitdeconstruireleplus possibledelogementssociaux…Nousverronslesrésultasen2008, maisdansl’instant,nousvoussouhaitonsuntrèsjoyeuxNoël. BertrandDesjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO 297 2 4DECEMBRE 2007 ISSN 1622-1419 8 E ANNEE AU SOMMAIRE . . immobilier FISCALITE p.10 ✓ La loi de finances rectificati- ve adoptée à l’Assemblée. ■ JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Ber- trand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ A participé à ce numéro: Hélène Lécot ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 221 C ■ Action- naires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine L e prochain numéro de Jurishebdo sera daté du 8janvier 2008. 24décembre 2007 page 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ Sous-traitance ■ La loi du 31décembre 1975 est une loi de police (Cass. Civ., Chambre mixte, 5décembre 2007, n°260, FS-P +B +R +I, cassation) La société B.avait confié à la société de droit allemand S.la réalisation d’un immeuble à usage industriel en France. Le lot « tuyauterie » avait été sous-traité à la société A, française, par deux contrats des 22mars 1999 et 14mars 2000, dont les parties avaient convenu qu’ils seraient sou- mis à la loi allemande. Après achèvement du chantier en septembre2002, la société S.avait fait l’objet d’une procédure collec- tive selon le droit allemand. Restant impayée, la société A.avait obtenu une sentence de la Cour internationale d’arbitrage condamnant la société S.à lui payer le solde des prestations sous-traitées, créance qu’elle n’avait pu que produire à la procédure collective. Le maître de l’ouvrage avait de son côté refusé tout paiement, au motif que le marché princi- pal et les sous-traités étaient régis par le droit allemand. La société A.l’a assigné en indemnisation, sur le fondement de la loi du 31décembre 1975, ainsi qu’en respon- sabilité quasi délictuelle. En appel, la socié- té A.était déboutée de ses demandes. Elle s’est pourvue en cassation. Concernant l’applicabilité de loi du 31décembre 1975, la Cour de cassation opère un revirement de jurisprudence: « Attendu que l’arrêt a décidé à bon droit, que, s’agissant de la construction d’un immeuble en France, la loi du 31décembre 1975 relative à la sous- traitance, en ces dispositions protec- trices du sous-traitant, est une loi de police au sens des dispositions combi- nées de l’article 3 du code civil et des articles3 et7 de la Convention de Rome du 19juin 1980 sur la loi applicable aux obligations contractuelles; » La décision est néanmoins censurée sur le fond et l’affaire renvoyée. Observations de Jurishebdo : Dans une décision du 30janvier 2007, la 1 ère chambre avait rendu une solution inver- se, jugeant que “l'article 12 de la loi du 31décembre 1975 sur la sous-traitance n'est pas une loi de police régissant impérativement la situation au sens de l'article 7-2 de la Convention de Rome du 16juin 1980”. La chambre mixte change ici la jurisprudence de la Haute Cour. La question est en effet délicate. En l’espèce, les parties avaient convenu que la sous-traitance serait soumise au droit allemand. Or, la loi allemande ne prévoit aucune action directe du sous-traitant contre le maître de l’ouvrage. Pour qu’elle soit écartée au profit de la loi français, plus favorable, les juges devaient ériger cette dernière en loi de police au sens de l’article 7 de la conven- tion de Rome. Cette disposition fait exception à l’article 3 de la même convention, qui pose le principe de la liberté contractuelle dans le choix de la loi régissant le contrat international. En droit interne, l’article 3 du code civil mentionne « Les lois de police et de sûre- té ». À titre d’exemple, la loi Scrivener a ainsi pu être qualifiée par les juges de loi de police, mais non la loi Hoguet. La question de savoir si la loi sur la sous-trai- tance devait recevoir une telle qualifica- tion posait d’abord le problème du critè- re de rattachement. Ce choix n’est pas anodin, car il sous-tend des enjeux com- merciaux importants. Si le lien de ratta- chement est l’entreprise, la protection bénéficie aux seuls sous-traitants français, pouvant engendrer des distorsions de concurrences. Si le lien est celui de l’immeuble, le traitement est égalitaire dès lors que l’intervention se déroule en France. Enfin, si la loi n’est tout simple- ment pas qualifiée de loi de police, c’est au bon vouloir des parties, en fonction de leur force de négociation et des conditions du marché. La Cour décide ici de faire de la loi de 1975 une loi de police à raison de la loca- lisation de l’immeuble objet du contrat. Une solution qui harmonise et sécurise les situations et les acteurs de la sous-trai- tance sur le territoire mais qui reste limi- tée « aux dispositions protectrices du sous-traitant » de la loi. Les juges devront préciser à l’avenir les conséquences de cette impérativité partielle. À noter, de manière intéressante, que le règlement “Rome I” sur la loi applicable aux rela- tions contractuelles vient d’être adopté par les ministres européens de la Justice, le 7décembre dernier: destiné à rempla- cer la Convention de Rome, il tend à ren- forcer la liberté contractuelle quant au choix de la loi applicable… Promesse de vente ■ Envoi d’une lettre de rétracta- tion: système de l’émission et article642 NCPC (Cass. Civ., 3 e , 5décembre 2007, n°1220, FS-P +B, rejet) Le 7juin 2002, la SCI F.avait vendu un appartement à M.B. et M me M., par acte sous seing privé, notifié aux acquéreurs le 9. Le 18juin, les acquéreurs avaient envoyé à la SCI une lettre de rétractation, reçue par elle le 19. Estimant que la faculté de rétractation expirait le 16juin à 24heures, la SCI avait assigné les acquéreurs en paie- ment d’une indemnité d’immobilisation. Sa demande ayant été rejetée en appel, la SCI se pourvoit en cassation. La Cour de Cassation ne retient pas les arguments de la requérante: « Mais attendu qu’ayant exactement rete- nu que les dispositions de l’article 642 NCPC étaient applicables au délai de réflexion prévu par l’article L.271-1 CCH, édicté dans l’intérêt de l’acquéreur, et que la date de rétractation par voie posta- le était celle de l’expédition de la lettre recommandée , la cour d’appel en a déduit à bon droit qu’ayant été notifiée le 18juin 2001 alors que le délai de sept jours qui expirait le samedi 16juin 2001 devait être prorogé au lundi suivant, la rétractation était valable ». Le pourvoi est donc rejeté. Observations de Jurishebdo : Qu’il s’agisse du délai de réflexion avant signature d’un acte authentique non précédé d’un avant-contrat, ou du délai de rétractation pour les actes sous seing privé préalables, que la loi SRU a étendu aux acquisitions de logements anciens, la question de la computation des délais est encore sou- vent une source de frayeur et d’incertitude pour les acquéreurs. Rappe- lons que le délai court à compter du len- demain du jour de la notification de l’acte à l’acquéreur, ce premier jour n’étant pas compris dans le décompte; en l’espèce le délai expirait bien, en théorie, le 16juin à 24heures Mais les juges décident que l’article 642 NCPC doit s’appliquer à l’article L.271-1 CCH, afin de faire bénéfi- cier l’acquéreur d’une prorogation du délai jusqu’au premier jour ouvrable, dans le cas où le dernier jour tombe un dimanche, un jour férié ou un samedi. du 24décembre 2007 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ Une précision utile qui vient trancher les conflits d’interprétation qui existaient sur ce point. La décision aborde en outre un point plus discret, et pourtant essentiel: les conditions de l’exercice de la rétrac- tion à l’intérieur de ce délai. Deux sys- tèmes sont en effet envisageables. Selon la théorie de la réception, le vendeur doit recevoir la rétractation dans le délai; selon la théorie de l’émission, il suffit que la lettre soit envoyée dans ce délai. C’est cette dernière solution que la Cour retient, en conformité avec l’objectif de protection de la loi. Copropriété ■ 1. Le syndicat ne peut être tenu pour responsable de travaux effec- tués sans autorisation dont il ne pouvait connaître ni l’existence, ni la nature, ni l’ampleur (Cass. Civ., 3 e , 5décembre 2007, n°1216, FS- P +B, rejet) Plusieurs propriétaires d’un immeuble en copropriété avaient effectué, sur leurs lots comprenant la jouissance privative d’un jardin, d’importants remblaiements et diverses constructions, sans autorisation. Le syndicat des copropriétaires les avait fait assigner pour les voir condamner à suppor- ter les frais de remise en état suite à des glissements de terrains dus au mauvais sys- tème d’évacuation des eaux pluviales des constructions. Sa demande avait été accueillie en appel. Un des assureurs se pourvoit en cassation, estimant que le syn- dicat avait engagé sa responsabilité en lais- sant entreprendre ces travaux, sur le fon- dement de l’article 1382 du code civil. Cependant, pour la Cour de cassation: « Mais attendu que le syndicat des copro- priétaires a qualité pour agir en réparation de dommages ayant leur origine dans les parties communes et affectant les parties privatives d’un ou plusieurs lots; qu’ayant, par motifs propres et adoptés, retenu […] que le syndicat conservait la charge de les restaurer et d’en assurer la pérennité, la cour d’appel, qui a constaté que le syndi- cat ne pouvait connaître l’existence, la nature et l’ampleur des travaux exécu- tés par divers copropriétaires, les lots litigieux n’étant pas visibles de la voie publique et les copropriétaires n’ayant sollicité aucune autorisation du syndi- cat pour réaliser leurs travaux, a pu en déduire qu’aucun comportement fau- tif ne pouvait lui être reproché ». Le pourvoi est donc rejeté. Observations de Jurishebdo : Face à des constructions irrégulières, qui est respon- sable ? Les copropriétaires qui ne deman- dent pas d’autorisation, ou le syndicat qui laisse faire? D’un côté, le syndicat est com- pétent pour poursuivre des copropriétaires responsables de dommages au sein de la copropriété. De l’autre, aux termes de l'art. 14 de la loi du 10juillet 1965, il "est res- ponsable des dommages causés aux copro- priétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes". Il faut pour cela qu’un comportement fautif puisse lui être impu- té, qui ait contribué à la survenance du dommage, en vertu de l’article 1382 du code civil. La faute est peu douteuse lors que le syndicat avait connaissance de la situation: ainsi d'une surconsommation d'eau occasionnée par des fuites dont il savait l’existence (Cass. Civ., 8février 1995). Or, en l’espèce, les lots étaient invisibles de la voie publique. Le syndicat pouvait-il savoir? Doit-on considérer qu’il est censé savoir, étant donné la rigueur de la juris- prudence concernant l’exigence d’une autorisation préalable par l’assemblée générale pour tous travaux effectués par un copropriétaire sur des parties com- munes? Le présent arrêt apporte une limi- te de bon sens: à l’impossible nul n’est tenu, même le syndicat des coproprié- taires. ■ 2. Détournement de fonds dans un projet de restauration d’un immeuble classé monument his- torique: surcoût réintégré dans les charges communes (Cass. Civ., 3 e , 5décembre 2007, n°1224, FS- P +B, rejet) Un immeuble classé monument historique avait fait l’objet d’un projet de restaura- tion, à l’initiative du groupeM., promo- teur et marchand de bien. Le groupe ayant acquis l’immeuble, tous les lots avaient été revendus en 1985 à des investisseurs parti- culiers, dont M.O. Les travaux avaient été entrepris sans être achevés et plusieurs mil- lions d’euros avaient été détournés par le promoteur, lequel avait été mis en liquida- tion judiciaire. L’assemblée des coproprié- taires avait alors décidé de poursuivre les travaux et de réintégrer dans les charges communes générales le surcoût de restau- ration et les montants des détournements. M.O. a contesté cette répartition des dépenses, au motif que ces charges ne cor- respondaient pas aux dépenses d’entretien et de conservation, et assigné le syndicat des copropriétaires en annulation des déci- sions des assemblées générales. Ce dernier, reconventionnellement, a demandé la condamnation de M.O. au paiement d’un arriéré de charges. En appel les demandes de M.O. étaient rejetées et il s’est pourvu en cassation. « Attendu [...] qu’ayant relevé que la répartition des charges de coproprié- taires n’avait jamais varié et que la décision des copropriétaires de réintégrer dans les charges communes générales les détournements des promoteurs puis d’y affecter les dépenses relatives à la poursui- te de la restauration des parties communes ne constituaient pas une modification de la répartition des charges telle que prévue au règlement de copropriété, ni une rupture de l’égalité des copro- priétaires dans la jouissance des par- ties communes sans contreparties , la cour d’appel, qui a motivé sa décision et répondu aux conclusions, a exactement retenu que les demandes d’annulation […] formées par M.O. devaient être rejetées ». Observations de Jurishebdo : On peut comprendre le désappointement de M.O. Engagé dans un projet qui promettait d’être un investissement intéressant, il se retrouve à devoir combler un trou de tré- sorerie conséquent, causé par un promo- teur peu scrupuleux, sans compter des tra- vaux de restauration selon des modalités différentes de celles escomptées. Le pro- moteur avait en effet présenté le projet sous l’angle de la répartition des dépenses par travaux et non par millièmes. Cepen- dant, la copropriété constituée, le règle- ment de copropriété reprend ses droits sur les prospections financières, et confrontée à un besoin urgent de nouveaux fonds, elle peut exiger de M. O. qu’il contribue comme tout copropriétaire aux charges communes. À des faits exceptionnels la Cour applique ici des règles simples. Dès lors que la réintégration des surcoûts avait été valablement votée, dans le respect de la répartition des charges du règlement de copropriété, M.O. ne pouvait guère les contester. Pages réalisées par Hélène Lécot 24décembre 2007 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E C C O O P P R R O O P P R R I I E E T T E E Loi Carrez ■ Une cave aménagée peut être incluse dans la surface Carrez (Cass. Civ. 3 e , 5 déc. 2007, n°1155, FS-P +B, rejet) Les acquéreurs d’un lot de copropriété, vendu pour 132,02m 2 , avaient assigné leurs vendeurs sur le fondement de la loi Carrez pour obtenir une réduction de prix, invoquant une surface de 113,11m 2 , après déduction de celle de la cave aménagée en pièce au sous-sol. Ils se fondaient sur le règlement de copropriété qui n’avait pas été modifié. La cour d’appel avait rejeté leur action et la solution est confirmée en cassation: “Mais attendu qu'ayant relevé que l'acte notarié énonçait que le lot vendu était, par suite de travaux de transformation autori- sés, constitué pour le sous-sol d'une gran- de pièce et d'une cave et qu'il résultait des pièces produites et de la désignation du bien vendu que la grande pièce en sous- sol, d'une superficie de 19,43 m2 et d'une hauteur supérieure à 1,80m, se distinguait de la cave attenante qui la jouxtait, la cour d'appel qui a constaté que cette pièce fai- sait partie intégrante de la superficie de la partie privative du lot litigieux en a exacte- ment déduit qu'elle devait être prise en compte pour le calcul de cette superficie; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé”. Observations de Jurishebdo : La Cour de cassation fait donc prévaloir la réalité sur la désignation juridique qui résulte du règlement de copropriété. La cour d’appel avait jugé qu’aucune dis- position légale n’écarte l’application de l’article 46 aux locaux qui sont situés en sous-sol sans constituer des caves. Ce rai- sonnement est donc approuvé par la Cour de cassation. Précisions que, si le règlement de copropriété n’avait pas été modifié, la transformation de la cave avait bien avait été autorisée. ■ L’action en réduction de prix n’impose pas la preuve d’un préjudice (Cass. Civ. 3 e , 5 déc. 2007, n°1221, FS-P +B, cassation partielle) Un appartement avait été vendu pour 95,02m 2 . L’acquéreur avait assigné le ven- deur en diminution de prix, soutenant que la surface n’était que de 89,66m 2 . Or la cour d’appel avait refusé son action au motif qu’habitant les lieux depuis 15 mois au moment de la vente, et qu’il “avait créé une troisième chambre qui avait entraîné une réduction de la surface habitable au sens de la loi Carrez”, il ne pouvait arguer de sa bonne foi. La cour d’appel avait en effet relevé que l’acquéreur, occupant les lieux avait érigé une cloison pour transfor- mer une partie du séjour en chambre, ce qui avait réduit la surface Carrez. Mais cet- te décision est cassée au visa de l’article 46 de la loi de 1965: “Attendu […] qu'en statuant ainsi, alors que la connaissance par l'acquéreur avant la vente de la superficie réelle du bien vendu ne le prive pas de son droit à la diminution du prix , qui n'est pas subordonné à la preuve d'un préjudice, et alors qu'elle avait constaté que la troisième chambre était mention- née dans l'acte de vente, la cour d'appel a violé le texte susvisé; Par ces motifs: casse”. Observations de Jurishebdo : cette déci- sion confirme que l’action en diminution de prix de la loi Carrez est une action objective, qui trouve son fondement dans l’écart de surface mais non dans la preuve d’un préjudice de l’acquéreur. La Cour de cassation en tire les consé- quences: il n’est pas nécessaire à l’acquéreur de prouver un préjudice pour que son action en réduction de prix soit couronnée de succès. Quant à la transformation des lieux par l’acquéreur, à l’époque où il était locataire, on comprend la réaction du vendeur qui subit la diminution de prix en raison des travaux effectués par son locataire. L’erreur du vendeur est d’avoir accepté que l’état après travaux soit mentionné dans l’acte de vente, sans en tirer les conséquences sur la surface Carrez à mentionner dans l’acte. La solution est donc juridiquement fon- dée… mais parfaitement inéquitable. ■ La suppression de la loge de concierge: quelle majorité? (Cass. Civ. 3 e , 5 déc. 2007, n°1153, FS-P +B, rejet) Une assemblée avait décidé de supprimer le poste de conciergerie, d’affecter le lot à l’habitation ou à un usage professionnel ou commercial et de le céder à un tiers. Un copropriétaire contestait cette décision au motif qu’elle supposait l’unanimité. son action est rejetée: “Mais attendu qu'ayant relevé que le règlement de copropriété stipulait en son article6, service de la maison, que ce servi- ce sera assuré par le concierge en fonction et que le lot n°4 sera affecté à l'usage de logement de concierge considéré comme partie commune, qu'une assemblée géné- rale du 29mars 1994 avait décidé de don- ner mandat au syndic et au conseil syndical de modifier le règlement de copropriété en vue de changer la destination du qua- trième lot de l'état descriptif de division dans l'intention de créer un appartement à usage d'habitation dans l’optique d'une location de ce logement, que M.C. n'avait exercé aucun recours contre cette décision, que le poste de concierge était vacant depuis douze années, les copropriétaires ayant mis en place un service de substitu- tion, que les décisions n°9 et10 de l'assemblée générale du 26janvier 2000 n'avaient pour objet que de réitérer une décision antérieure et d'entériner les modi- fications des caractéristiques de l'immeuble intervenues depuis plusieurs années, la cour d'appel, qui a souverainement retenu que M.C. ne démontrait pas que la sup- pression du service de concierge portait atteinte à la destination de l'immeuble et aux modalités de jouissance des parties pri- vatives, alors que le changement d'affectation de la loge et sa cession per- mettaient une meilleure utilisation de cet- te partie commune devenue inutile com- me conciergerie, en a exactement déduit, abstraction du motif surabondant tiré de la décision du 29mars 1994, que la double majorité exigée par l’article 26 de la loi du 10juillet 1965 était suffi- sante ”. Le pourvoi est rejeté. Observations de Jurishebdo : peut-on déduire de cet arrêt que la suppression du service du concierge peut être décidée à la double majorité? Ce n’est pas certain, dans la mesure où la décision contestée était la réitération d’une décision antérieure vieille de 12 ans qui n’avait pas été attaquée et que la loge était restée vacante depuis cet- te date. La Cour de cassation renvoie par ailleurs au pouvoir d’appréciation des juges du fond. En revanche, on peut retenir que les consé- quences de la suppression de la conciergerie, à savoir la vente de la loge notamment, peuvent être décidées à la double majorité. Vendre des HLM: accord signé… sous conditions Plafonds HLM Les plafonds de ressources HLM ont été fixés par arrêté du 3décembre: 24décembre 2007 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R E E G G L L E E M M E E N N T T A A T T I I O O N N A A C C C C O O R R D D Catégories de ménages Paris et communes limitrophes Ile-de- France Autres régions 1 23553 23553 20477 2 35200 35200 27345 3 46144 42314 32885 4 55093 50683 39698 5 65548 60000 46701 6 73759 67517 52630 par pers. en + 8218 7523 5871 Catégories de ménages Paris et communes limitrophes Ile-de- France Autres régions 1 12956 12956 11261 2 21120 21120 16407 3 27686 25388 19730 4 30303 27875 21955 5 36050 33001 25686 6 40568 37135 28947 par pers. en + 4521 4138 3228 Plafonds de ressources art. R 331-12 et R 441-1 1e (annuelles en € ) Plafonds de ressources PLA d’intégration (annuelles en € ) Des avocats conseillent… Des avocats conseillent… > Euragone avait obtenu en juin dernier un agrément de l’AMF comme société de ges- tion de portefeuille pour la gestion d’OPCI. Il a obtenu le 8octobre un agrément pour l’OPCI UIR 1, qui prend la forme d’une SPPI- CAV à règles de fonctionnement allégées et effet de levier, en vue de l’acquisition d’un immeuble à Ivry-sur-Seine (Atrium Rive Gauche). Dans ces opérations, le fonds alle- mand était conseillé par l’équipe d’ Herbert Smith que pilote Pierre Popesco et qui com- prend également les avocats Bruno Basuyaux et Antoine Barat. > Gide Loyrette Nouel à Londres a conseillé Calyon dans le financement de 80millions d’euros pour le groupe ING Real Estate Fund. Il s’agit de l’acquisition d’actifs immobiliers en Tchéquie et en Hongrie. ■ Copropriété > Le Code de la copropriété Litec 2008 est paru (12 e édition, code bleu) Commenté par Jacques Lafond et Bernard Stemmer. 48 € , 984 pages. L’ouvrage intègre par exemple le décret du 1 er mars 2007 qui a raccourci le délai de convocation aux assem- blées ou les lois du 5mars 2007 sur la pré- vention de la délinquance et sur la télévi- sion du futur. Tél. 0145589000. >L’avocat Jacques Lafond, dans le numéro de décembre de la Revue de l’habitat, com- mente les propositions des notaires sur la réforme de la copropriété et soutient l’idée de modifier l’article 46 de la loi de 1965 pour permettre la mise en cause de la res- ponsabilité du professionnel qui a pro- cédé au mesurage Carrez. Christine Boutin a signé le 18décembre dernier avec Michel Delebarre, président de l’Union sociale pour l’habitat, un accord “relatif aux parcours résidentiels des locataires et au développement de l’offre de logements sociaux”. L’accord indique que l’initiative des ventes est de la responsabilité de l’organisme HLM. La vente est aussi sou- mise à concertation avec les collectivités d’implantation et à leur accord quand elles ont des réservations liées à la garantie des emprunts. Par ailleurs, l’accord distingue plusieurs catégories de communes: - celles qui ont reçu un constat de caren- ce de la loi SRU, il ne peut pas y avoir de proposition de vente, - dans les communes qui n’ont pas atteint le quota de 20% de logements sociaux, il doit y avoir une reconstitution de l’offre locative avec 2 nouveaux loge- ments pour un logement vendu, - au niveau de l’agglomération, les orga- nismes s’engagent à reconstituer l’offre de logements locatifs sociaux en contre- partie des logements vendus à hauteur de 1 pour 1. Le mouvement HLM “s’engage à déve- lopper le nombre de logements propo- sés à la vente au bénéfice de leurs loca- taires, avec un objectif de 40000 ventes par an qui a été fixé par les pouvoirs publics”. (Arrêté du 3décembre 2007 modifiant l'arrêté du 29juillet 1987 relatif aux pla- fonds de ressources des bénéficiaires de la législation sur les habitations à loyer modé- ré et des nouvelles aides de l'Etat en sec- teur locatif, J.O. du 13 déc. p.20153). Technique ✓ Installations intérieures de gaz : la norme XP P45-500 de mars2007, com- plétée par son amendement XP P45- 500/A1 du 24septembre 2007, est recon- nue en application des dispositions de l'article 1 er de l'arrêté du 6avril 2007 défi- nissant le modèle et la méthode de réalisation de l'état de l'installation intérieure de gaz . (Arr. du 29 oct. 2007, J.O. du 12 déc. p.20052). ✓ Réglementation thermique, confort d’été: La solution technique relative au respect des exigences de confort d'été de l'arrêté du 24mai 2006, élaborée par le CSTB, est agréée sous le numéro ST 2007-001. Cet agrément est rendu caduc par toute modification des exigences relatives au confort d'été de l'arrêté du 24mai 2006, ou, au plus tard, à compter des permis de construire dont la demande aura été déposée après le 1 er septembre 2011. (Arrêté du 30novembre 2007, J.O. du 13 déc. 2007, p.20122). ✓ Accessibilité Un arrêté du 20novembre concerne l’accessibilité des bâtiments d’habitation. Le texte comporte notamment des disposi- tions sur les points suivants: - cheminements d'accès (interdiction des pentes comportant plusieurs ressauts suc- cessifs, dits « pas d'âne »). - ascenseurs : obligation de desserte de chaque niveau comportant des logements ou des locaux collectifs - balcons : largeur d'accès minimum de 0,80m, ressaut dû au seuil de la porte- fenêtre d'une hauteur maximale de 2cm. (Arrêté du 30 nov. 2007 modifiant l'arrêté du 1 er août 2006 fixant les dispositions d'application des art. R.111-18 à R.111-18-7 du CCH relatives à l'accessibilité aux personnes handicapées des bâtiments d'habitation collectifs et des maisons individuelles lors de leur construction, J.O. du 14 déc. p.20198). Calyon était conseillée par Christopher Czar- nocki, associe ́ base ́ à ` Londres. >Le cabinet Gide Loyrette Nouel a annoncé la nomination de 10 nouveaux associés: Toufic Abi Fadel, Thomas Courtel, Richard Ghueldre, Karl Hepp de Sevelinges, Hua Xiaojun, Nicolas Ju ̈ llich, Antoine de La Gatinais, Samy Laghouati, Laurent Modave et Franc ¸ ois d'Ornano. ▲ 24décembre 2007 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A U U P P A A R R L L E E M M E E N N T T Développement de la concur- rence Le 21novembre, les députés ont abordé l’étude du projet de loi sur le développe- ment de la concurrence au service des consommateurs. ■ Urbanisme commercial Philippe Folliot a indiqué “il faudra réflé- chir à l’adaptation du système des com- missions départementales d’équipement commercial - ou CDEC - dans l’intérêt certes des consommateurs, mais aussi dans celui de l’aménagement du territoi- re” (JO AN 22 nov. p.4451). Gérard Gaudron ajoute “il conviendra de réfléchir aux effets négatifs de la législa- tion actuelle en matière d’urbanisme commercial” (p.4457). Gérard Voisin (p.4463) “souhaite que l’on puisse aider les élus locaux dans leur politique en faveur du commerce de proximité. En particulier, veillons à ne pas ruiner, par l’abandon de toute possibilité de régula- tion de l’urbanisme commercial, les efforts des maires qui s’attachent à favo- riser [… le] maintien du tissu commer- cial” (p.4463). Luc Chatel répond que la Commission européenne nous demande de bouger et que “nous devons moderniser notre sys- tème”. Il conclut que ce sujet “sera inté- gré au projet de loi de modernisation de l’économie” que pilotera Christine Lagar- de (p.4466). Le 27novembre, Frédéric Lefèvre a pro- posé un amendement (n°198 rectifié) visant à renforcer le devoir d’information des banques en pré- voyant que soit remise à l’emprunteur une simulation de l’évolution des condi- tions de son prêt, s’agissant des prêts à taux variable. Il a été voté (p 4772). L’amendement suivant (n°149) également voté, est relatif aux délais de rétractation dans les contrats d’assurance. Il précise que le délai est de 14 jours quand ils sont sous- crits par démarchage (p.4773). A propos de la multipropriété , Luc Cha- tel indique que des négociations sont en cours pour la révision de la directive du 26octobre 1994 et que l’objectif est de couvrir les nouveaux produits apparus sur le marché et d’assurer un haut niveau de protection au consommateur. La transpo- sition de la directive devrait être adoptée “courant 2008”. Il sera à cette occasion procédé au réexamen de la législation nationale“ (p. 4776). Jean Gaubert a proposé un amendement (n°146) pour autoriser la colocation dans le parc HLM, mais il a été rejeté (p.47777). Divers amendements ont été présentés sur les rapports locatifs , mais tous repoussés. L’un d’entre eux visait à rédui- re le plafond du dépôt de garantie, l’autre à fixer à 10 jours le délai de resti- tution mais le secrétaire d’Etat à la consommation s’est déclaré “défavorable à une modification du délai de restitu- tion du dépôt de garantie sans concerta- tion préalable ni évaluation de l’impact qu’une telle mesure pourrait avoir sur le comportement des bailleurs” (p.4778). À propos des honoraires des syndics , Luc Chatel a précisé que “nous avons laissé 6 mois aux syndics pour mettre en œuvre l’avis du CNC adopté en septembre. Passé ce délai, il reviendra […] au secrétariat d’Etat de prendre un arrêté de publicité des prix“ (p.4778). L’article 11, qui autorise le Gouvernement à refondre par ordonnance le code de la consommation a été adopté, ainsi que l’ensemble du projet de loi (p.4786). Ce projet de loi sur le développement de la concurrence au service des consomma- teurs a ensuite été adopté le 14décembre par le Sénat. ■ L’information de l’emprunteur L’article10 bis concerne les obligations d'information du banquier prêteur pour les prêts immobilier s. Alors que l'article L 312-8 du code de la consomma- tion prévoit que le banquier doit fournir un échéancier détaillant pour chaque échéance la répartition entre le capital et les intérêts, cette obligation ne visait que les prêts à taux fixe. La loi nouvelle ajoute une obligation pour les prêts à taux variable: l'offre de prêt devra être accom- pagnée d'un document d'information contenant une simulation de l'impact d'une variation de taux sur les mensualités, la durée du prêt et le coût total du crédit (article10 bis du projet de loi). Ce texte entrerait en vigueur le 1 er octobre 2008. Par ailleurs, le prêteur serait tenu une fois par an pour les prêts à taux variable, de porter à la connaissance de l'emprunteur le montant du capital restant à rembour- ser (art. 10 ter A). L'article 10 ter est relatif au droit de renonciation à la suite d'un démarchage à domicile ou sur le lieu de travail pour un contrat d'assurance. L'article 11 autorise le Gouvernement à refondre par ordonnance le code de la consommation. L'article 12 bis A nouveau concerne les pouvoirs d'enquête des agents de la DGCCRF. Adaptation au droit commu- nautaire Les députés ont examiné le 20novembre le projet de loi portant diverses dispositions d’adaptation au droit communautaire dans le domaine économique et financier. ■ Les pouvoirs de la DGCCRF Christine Lagarde explique que son article10 donne davantage de moyens à la DGCCRF pour accomplir ses missions (JO AN déb. 21 nov. p.4389). “Les agents de la DGCCRF pourront demander à tout moment leur carte pro- fessionnelle aux agents immobiliers, et vérifier que les propriétaires leur ont octroyé pour chaque bien un mandat en bonne et due forme”. Cet article a été voté avec amendement rédactionnel, l’ensemble du texte a été adopté le 20novembre (p.4404). Le budget au Sénat Dans la discussion budgétaire au Sénat le 16novembre, Eric Woerth a indiqué que l’Etat se donne les moyens de réaliser l’objectif de construction de 500000 loge- ments par an, car 1,1milliard d’euros sera consacré en 2008 à la production de loge- ments sociaux et à l’amélioration du parc (JO AN déb. 17 nov. p.4267). Jean-Yves Le Bouillonnec a proposé de sup- Plusieurs textes sont en discussion au Parlement. Certains ont des domaines assez proches d’autant que les parlementaires déposent par- fois des amendements sur un même sujet dans des textes différents. 24décembre 2007 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A U U P P A A R R L L E E M M E E N N T T E E N N B B R R E E F F primer le seuil de versement de l’APL de 15euros (amendement n°258), mais il n’a pas été suivi, le rapporteur François Scelllier rappelant que la loi DALO a indexé les barèmes de l’APL sur l’IRL (JO AN déb. 17 nov. p.4272). À propos des niches fiscales , Gilles Carrez a indiqué qu’il travaillait dans le sens de l’institution d’un plafonnement, car 5 d’entre elles ne font l’objet d’aucun pla- fond et il a cité le cas de la loi Malraux (JO AN déb 17 nov. p.4335). Didier Migaud indique par ailleurs, que l’ évaluation des dispositifs fiscaux d’aide au logement locatif et de quelques dispositifs fiscaux d’aide à l’accession sociale à la propriété devrait être disponible d’ici la fin du 1 er semestre 2008 (p.4336). Le vote de l’amendement n°239 a pour objet d’indexer les valeurs locatives sur le taux de l’inflation retenu par la loi de finances, soit 1,6%. Il a été voté (p.4344). L’ensemble du texte a été adopté le 20novembre (JO AN, 21 nov. p.4370). Simplification du droit Les députés ont examiné le 11décembre en 2 e lecture la proposition de loi sur la simplification du droit. Etienne Blanc, rapporteur, cite dans les mesures qu’elle contient, l’article 7 quater qui permet la validation des décisions des autorisations ou déclarations d’utilisation des sols prises par les maires et présidents d’EPCI entre le 1 er octobre 2007 et l’entrée en vigueur de la proposition de loi, au cas où leur légali- té serait contestée (JO AN déb. 12 déc. p.5161). Eric Ciotti évoque l’article 9 qui réintroduit la procédure permettant l’ occupation gratuite du domaine public , pour les associations qui n’exercent pas d’activité commerciale (p.5167). Les premiers articles ont été adoptés sans amendement. Etienne Blanc justifie l’article 7 quater par le fait que la codification du droit de l’urbanisme n’a pas repris la disposition qui permet à un maire de déléguer sa signatu- re au directeur du service de l’urbanisme. L’article valide rétroactivement les actes prix en application d’une telle délégation. L’article a été voté (p.5171), ainsi que l’ensemble du texte (p.5174). Tarif de gaz et d’électricité Une autre proposition de loi a été exami- née par les députés le 11décembre. Elle est relative aux tarifs réglementés d’électricité et de gaz naturel. Luc Chatel explique que très peu de consommateurs ont choisi des offres de fournisseurs alternatifs: 6000 pour l’électricité et 13000 pour le gaz. Il reconnaît que le fait que lorsqu’un occupant a exercé son éligibilité pour un logement, les occu- pants suivants n’aient pas la possibilité de revenir au tarif réglementé inquiète les pro- priétaires. Ils redoutent l’apparition d’un double marché de l’immobilier partagé entre les logements bénéficiant du tarif réglementé et les autres (JO déb AN 12 déc. p.5207). Il est proposé que chaque consom- mateur puisse choisir au moment de son emménagement entre une offre réglemen- tée et une offre proposée par un fournisseur alternatif. Ces dispositions seront identiques pour le gaz et l’électricité, pour les loge- ments neufs et anciens. La faculté de choix est limitée par un terme fixée au 1erjuillet 2010. Jean-Claude Lenoir précise qu’ainsi toute personne qui emménage aura la pos- sibilité de revenir au tarif réglementé, quelle qu’ait été la décision prise par le précédent occupant. Et ce dispositif est étendu aux petits professionnels (p.5208). François de Rugy explique qu’il ne votera pas le texte car il comporte cette date butoir de 2010 (p.5229). Frédéric Lefebvre indique qu’il est absurde d’avoir adopté le principe de l’irréversibilité gravé dans le marbre et qu’il faut donner la liberté de choisir (p.5244). Il soutient avec succès l’amendement n°13 qui instaure la réversi- bilité totale (p.5248). ■ Avant le 1 er juillet 2010 À l’article 2, Daniel Paul a défendu un amendement pour supprimer la date butoir du 1 er juillet 2010, mais il n’a pas été suivi (p.5249). En conséquence, l’article 1 er permet au consommateur de demander avant le 1erjuillet 2010, l’application du tarif régle- menté pour un site, à condition qu’il n’ait pas lui même fait usage de la faculté de passage à la concurrence. L’article 2 com- porte une disposition analogue pour le gaz. Les autres articles ont été votés ainsi que l’ensemble du texte (p.5251). Le texte revient au Sénat le 8janvier. ■ Répondant à une question orale d’Annick Lepetit demandant un encadre- ment des loyers , Christine Boutin a déclaré que la proposition n’était pas per- tinente et qu’elle risquait de pousser les propriétaires à se retirer du marché de la location (JO AN déb. 29 nov. p.4796). ■ Insalubrité : le ministre du logement a expliqué en détail les modifications issues de l’ordonnance du 15décembre 2005 et du 11janvier 2007 sur la lutte contre l’insalubrité en indiquant que la réforme avait élargi la notion d’insalubrité remé- diable ce qui a pour conséquence d’obliger les propriétaires à effectuer les travaux indispensables , même s’ils sont d’un coût élevé (JO AN déb. 5 déc. p.4899). ■ Le projet de loi sur le parc naturel régional de Camargue a été adopté par les députés le 4décembre (JO AN déb. 5 déc. p.4929). ■ Le 5décembre, Christine Boutin a confirmé aux députés que la hausse des aides au logement de 2,76% était maintenue, indépendamment de la réfor- me de l’indexation des loyers (JO AN déb. 6 déc. p.5015). Elle a aussi évoqué le dou- blement de l’aide à la cuve, portée à 150euros. ■ Livret A : à la suite de la remise au Pre- mier ministre par Michel Camdessus d’un rapport sur le livret A le 17 décembre, Fran- çois Fillon a demandé à Christine Lagarde et à Christine Boutin de définir une réfor- me du financement du logement social dans le respect de 3 principes: main- tien, voire augmentation des volumes de financement disponibles pour le logement social, abaissement du coût du finance- ment du logement social par la baisse des commissions de distribution qui accompa- gnera la généralisation de la distribution du livret A, une attention particulière aux conditions de transition pour les réseaux qui distribuent aujourd’hui le livret A, avec confirmation du rôle central de la Caisse des dépôts dans le financement du loge- ment social (communiqué du 17 déc.) ■ Droit de préemption sur les fonds de commerce : le projet de décret de la loi du 2août 2005 va être soumis au Conseil d'Etat. L'objectif est que le texte soit publié d'ici à la fin de l'année a assuré le ministre de l’économie à Philippe Goujon (JO AN Q, 4 déc. 2007, p.7669, n°1492). ■ Changement de directeur de cabinet chez Christine Boutin. Le ministre du logement a annoncé ce 20décembre la nomination d’ Alain Lecomte , comme directeur de cabinet. Le directeur général de l’urbanisme, de l’habitat et de la construction succède donc à Jean-Paul Bolufer, conduit à démis- sionner après la parution de l’article du Canard Enchaîné le 18décembre évoquant ses conditions de logement dans un appar- tement de la RIVP. 24décembre 2007 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R E E P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T E E R R I I E E L L L L E E S S Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 27 nov. 2007 AN p.7491 n°3077 Marie-Jo Zimmer- mann, UMP, Moselle Constructions irrégulières: branchements provisoires? Ecologie Il est interdit de brancher de façon définitive au réseau d'eau ou d'électricité une construction édifiée sans permis ou sans déclaration préalable. L'interdiction ne concerne pas les branchements p rovisoires, mais il faut que le raccordement soit justifié par une utilisation elle-même provisoire. Texte de référence: art. L 111-6 du code de l'urbanisme 27 nov. 2007 AN p.7495 n°5242 Jacques Le Nay, UMP, Morbihan Délai d'obtention des cer- tificats d'urbanisme Ecologie Le délai d'instruction d'un certificat d'urbanisme est d' un mois pour un certificat de simple infor- mation et de deux mois pour un certificat préal- able à une opération déterminée. L'absence de réponse de l'administration vaut délivrance d'un certificat tacite, mais ses effets sont limités à ceux du certificat de simple information. Dispositions applicables depuis le 1 er octobre 2007. 27 nov. 2007 AN p.7496 n°7544 Marie-Jo Zimmer- mann, UMP, Moselle Retrait de permis tacite Ecologie Depuis le 1 er octobre 2007, un permis tacite ne peut être retiré que s'il est illégal et dans les 3 mois de la date où il est intervenu. Après, il ne peut être retiré que sur demande de son bénéficiaire. Que le permis soit ou non postérieur au 1 er octobre 2007, l'administration qui souhaite retirer un permis doit mettre en œuvre la procé- dure contradictoire de l'article 24 de la loi du 12avril 2000 qui permet au titulaire de présen- ter ses observations préalablement au retrait. Références: article L 424- 5 du code de l’urbanisme 27 nov. 2007 AN p.7520 n°8508 René Couanau, UMP, Ille-et-Vilaine Crédit de récupération des eaux de pluie Santé Un arrêté d'application de la loi (art 49 de la loi sur l’eau du 30 déc. 2006) qui a créé le crédit d'impôt pour la récupération des eaux de pluie en date du 4mai 2007 a précisé les usages extérieurs autorisé. Un se- cond arrêté est en cours d'élaboration pour les usages intérieurs. Il doit paraître avant la fin 2007. Mais il faut assurer une cohérence des textes, notamment les règlements sanitaires départementaux et trouver un équilibre entre les impératifs de sécurité sanitaire et le souhait des pro- fessionnels de renforcer les contrôles. 29 nov. 2007 Sénat p.2187 n°1768 Philippe Leroy, UMP, Moselle Transformation de grange en logement Ecologie Lorsqu'un ensemble de bâtiments agricoles a été désaffecté et utilisé de façon continue pour l'habitation, il ne constitue plus un ensemble agri- cole, mais d'habitation. La transformation d'une grange en bâtiment d'habitation n'est alors pas un changement de destination. Mais les travaux peu- vent constituer une transformation de SHOB en SHON et requérir une déclaration préalable. La réforme entrée en vigueur le 1 er octobre 2007 n'a pas changé des dispositions. 4 déc. 2007 AN p.7675 n°2374 Pascal Terrasse, S.R.C. Ardèche Energie solaire – crédit d'impôt Ecologie L'acquisition d'un appareil en vue de la production d'énergie et de sa revente n'ouvre en principe pas droit au crédit d'impôt de l'article 200 quater du CGI. Mais pour favoriser l'équipement des logements, il a été admis que si la part de l'énergie revendue n'est pas prépondérante au regard de la capacité de production des équipements éligibles, le crédit d'impôt n'est pas remis en cause. Il en est de même si la consommation de l'habitation principale est supérieure à la moitié de la production des équipements. Un rescrit rappelant ces règles doit être mis en ligne sur le site www.impots.gouv.fr. 4 déc. 2007 AN p.7704 n°1057 Marie-Jo Zimmer- mann UMP, Moselle Construction en limite de propriété Un propriétaire peut refuser à son voisin qui souhaite construire en limite de propriété le droit de s'installer temporairement sur sa par- celle et d'y creuser pour construire son immeuble. Cette demande excède les incon- vénients normaux du voisinage. Une réponse donnée sous réserve de l'interprétation sou- veraine des tribunaux. 6 déc. 2007 Sénat p.2225 n°148 Dominique Braye, UMP, Yvelines Servitude bloquant les constructions à titre tem- poraire Ecologie Les PLU peuvent prévoir pour 5 ans au maximum des interdictions de constru- ire pour des constructions dépassant un seuil déterminé. Cela permet d'opposer un sursis à statuer aux demandes de permis de construire, dans l'attente d'études plus précises, pour éviter de compromettre ou de rendre plus coûteuse la réalisation d'un projet. Quand le projet urbain est arrêté, la commune peut modifier son PLU. Les propriétaires peuvent mettre en demeure la commune de procéder à l'acquisition du terrain. Si la commune renonce à acquérir, il convient qu'elle supprime l'emplacement réservé. Cette procédure est prévue à l'article L123-2 a du code de l'urbanisme. À nos abonnés : : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. 24décembre 2007 page 9 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • E E N N B B R R E E F F Sur votre agenda ✓ 15 janvier 2008 : le 4e forum des OPCI aura pour thème: “une industrie en muta- tion”. Organisé par IPD et Taliance, ce forum se tiendra au Méridien Etoile (Paris XVII e ). Contact: www.opci.info ✓ 28 janvier 2008 : la réforme de la saisie immobilière : bilan d’application, sera le programme de cette matinée débat de la Lettre des juristes d’affaires (Grand Hôtel, Paris). Contact: Lamy. Tél. Laure Flemal: 0825 08 08 00. ✓ 8 février 2008 : la fiscalité des OPCI et des SIIC : une journée de formation du Moniteur à Paris (II e ). Contact: www.lemoniteur- expert.com/formation. Tél. Marion Rachinel: 0140133707. Nominations Cabinets ministériels ➠ Budget : Guéric Jacquet quitte ses fonc- tions de chef adjoint de cabinet d’Eric Woerth (arr. du 13 déc. 2007, J.O. du 14, @). ➠ Logement : Dominique Dufour est nom- mé directeur adjoint du cabinet de la ministre (arr. du 6 déc. 2007, J.O. du 11, @). ✓ Equipement Daniel Nicolas est nommé directeur dépar- temental de l'équipement de la Guadelou- pe (arr. du 5 déc. 2007, J.O. du 12, @). ✓ Secteurs sauvegardés Parmi les nominations à la Commission nationale des secteurs sauvegardés, citons celles d’ Yves Dauge , président et de Nan- cy Bouché, vice-présidente de la section française de l'ICOMOS, comme personnali- té qualifiée (arr. du 10 oct. 007, J.O. du 13 déc. p.20155). ✓ EPA Seine-Arche Philippe Courtois est nommé à titre intéri- maire, directeur général de l'Etablissement public d'aménagement de Seine-Arche à Nanterre (Arrêté du 4décembre 2007, J.O. du 13 déc. p.20156). ✓ CERTU André Rossinot est nommé président du comité d'orientation du Centre d'études sur les réseaux, les transports, l'urbanisme et les constructions publiques (CERTU) par arrêté du 5décembre (J.O. du 13 déc. p.20156). ✓ ANPEEC Arnaud Jullian est nommé en qualité de représentant du ministre du budget au conseil d'administration de l'Agence natio- nale pour la participation des employeurs à l'effort de construction (arr. du 4 déc. 2007, J.O. du 14, p.20205). Au fil du J.O. Conventions collectives ➠ Promotion-construction : l’arrêté du 6décembre 2007 étend l'avenant n°23 du 25juillet 2007, relatif aux salaires minima (J.O. du 15 déc. 2007, p.20257) ➠ Organisations professionnelles de l'habitat social : l'avenant n°1 du 15novembre 2006 relatif au congé de formation économique, sociale et syn- dicale est étendu par arrêté du 10décembre, (J.O. du 15 déc. p.20261). ➠ Immobilier : l’avenant n°36 du 14décembre 2006, relatif à la modifica- tion de l'article 34 sur le départ à la retraite est étendu par arrêté du 10décembre 2007 (J.O. du 15 déc. 2007, p.20262). ■ Location de logement sociaux en accession, loués L’arrêté du 5décembre 2007 fixe le pla- fond de loyer applicable aux personnes physiques ayant acquis leur logement dans les conditions visées à l'avant-der- nier alinéa de l'article L.443-12-1 du CCH et le louant dans les cinq ans sui- vant cette acquisition: si une personne a acquis son logement à un prix infé- rieur à celui fixé par les domaines et qu' elle le loue dans les 5 ans de son acquisition , elle ne peut percevoir un loyer supérieur au dernier loyer qu'elle acquittait pour ce logement avant son acquisition. (J.O. du 14décembre 2007, p.20200). NOM: PRENOM:FONCTION: SOCIETE: ADRESSE: TELEPHONE:FAX: MEL: N° TVA intracom . :SIGNATURE: BULLETIN D’ABONNEMENT « PRIVILEGE » 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’ offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction. Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 297 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ U N E O F F R E E X C E PT ION N E L L E R é s e r vé e a u x n o u v e a u x a b o n n é s Les députés ont abordé le 5décembre l ’examen du projet de loi de finances rectificative. Eric Woerth indique que, au titre des mesures en faveur des plus modestes, il est prévu une extension de la garantie des risques locatifs aux personnes mod- estes non éligibles au 1% logement qui permettra l’accès au logement de ménages qui en étaient jusqu’à présent exclus faute de garanties jugées suff- isantes par les bailleurs et les assureurs (JO AN déb. 6 déc. p.5026). ■ Réforme de la taxe de 3% Après l’article 17, le ministre a présenté un amendement (n°81 rectifié) relatif à la taxe sur la valeur vénale des immeubles possédés en France par les personnes morales. Eric Woerth estime que cette taxe dite de 3% est “de- venue un obstacle aux investissements étrangers en France” et par ailleurs qu’elle ne touche pas certains montages juridiques utilisés à des fins exclusive- ment patrimoniales, qui sont pourtant censés être le cœur de sa cible” (JO AN déb. 6 déc. p.5077). En conséquence, conclut le ministre l’amendement étend le champ d’application de la taxe, l’aligne sur celui des autres dispositifs de l’immobilier et élargit les cas d’exonération. Gilles Carrez ajoute que l’amendement permet d’assujettir à la taxe de 3% des organismes sans per- sonnalité morale que sont les trusts ou les fiducies. L’amendement a été voté, il modifie la rédaction de l’article 990 D du CGI. ■ Investissement locatif Après l’article 18, Jean-François Lamour a proposé un amendement n°7 relatif au Borloo dans l’ancien. Il rappelle que la loi DALO a étendu ce dispositif à la location d’un logement du parc privé de caractère social ou très social. Il pro- pose de l’étendre aux locations de type PLI, bénéficiant d’une défiscalisation de 30% des revenus fonciers. Le texte autorise la sous-location de logements du parc privé à des familles reconnues prioritaires par la commission de média- tion et d’héberger à titre transitoire des demandeurs qui pourraient ensuite a ccéder à des logements classiques à caractère social. Il a été voté (p.5087). L’article 19 accorde le maintien de l’exonération ou du dégrèvement de taxe foncière et de taxe d’habitation aux personnes qui sont hébergées durablement dans une maison de retraite, pour leur ancienne résidence principale. Cela suppose que le loge- ment reste libre de toute occupation (voté p.5091). ■ L’élargissement du Pass-Fonci- er, critiqué, mais voté L’article 20 est relatif au Pass-Foncier qui, rappelons-le, permet à un accédant d’acquérir la construction, avant d’acheter le foncier. Le système fonc- tionne pour les maisons individuelles. L’article prévoit d’en étendre l’application aux logements collectifs. Or Charles de Courson et Gilles Carrez (rapporteur général) soulignent la très grande complexité qui risque de résul- ter d’un tel système: si l’acquéreur d’un appartement acquiert l’usufruit mais non la nue-propriété et que le couple se sépare, la situation devient inextricable. Eric Woerth reconnaît que le système est compliqué mais que pour des immeubles collectifs on ne peut pas dis- socier le foncier du bâti. Pierre Méhaignerie observe que le système actuel est déjà compliqué et que sur 20000 Pass-Foncier prévus, on en a fait seulement 100 en 2007 (JO AN déb. 7 déc. p.5098). Il ajoute que l’aide est très importante, car, en ajoutant la TVA à 5,5% et la suppression de la taxe fon- cière sur 15 ans, l’aide peut atteindre 70000euros. Après toutes ces critiques, le texte a néanmoins été voté… (p.5099). Patrick Ollier a défendu un amende- ment pour étendre l’exonération de plus-values des biens cédés aux organ- ismes HLM à ceux cédés à des établisse- ments publics fonciers (n°199), mais il n’a pas été suivi (p.5100). Richard Maillé a demandé de supprimer la résidence principale de l’assiette de l’ISF (amendement n°86), mais il l’a finalement retiré (p.5103). Jean Launay a proposé de permettre aux départements de relever le plafond d es droits d’enregistrement ou de taxe de publicité foncière sur les opérations spéculatives, pour des transactions por- tant sur des surfaces excédant 700m 2 . Le ministre s’en est remis à la sagesse de l’Assemblée qui a rejeté l’amendement (n°181, p.5136). Un amendement n°294 a été voté pour obliger les gens du voyage à participer aux charges des communes, à compter de 2010 (p.5137). De même, les députés ont adopté un amendement (n°100) qui modifie la date limite à laquelle doit être prise la délibération pour instituer la taxe spé- ciale d’équipement. ■ GRL L’article 32 concerne la garantie des risques locatifs. Il a été voté avec un simple amendement rédactionnel. Un amendement 282 a modifié le délai pour qu’une demande de reconnais- sance de catastrophe naturelle soit prise. Il est fixé un délai maximum de 18 mois (p.5142). L’ensemble du texte a été voté (page5149). 24décembre 2007 page 10 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • F F I I S S C C A A L L I I T T E E La loi de finances rectificative adoptée à l’Assemblée La gestion de l’immobilier de l’Etat Lors de l’examen en commission des finances élargie (JO AN 16novembre, p.81), le rapporteur spécial Yves Deniaud, après avoir évoqué l’affaire de l’immeuble de l’Imprimerie nationale, a estimé qu’il fallait “imaginer un service de l’immobilier de l’Etat beaucoup plus musclé que France Domaine ne l’est aujourd’hui”. Le nombre d’immeubles de l’Etat est estimé à une four- chette très large allant de 19000 à… 72000! Eric Woerth (p.88) s’est engagé à accélérer le recensement des immeubles de l’Etat. Il reconnaît que “s’agissant des règles d’investissement, le taux de retour de 85% n’a aucun sens et doit être abaissé. […] Les ministères ne doivent pas être considérés comme propriétaires de leur immobilier, qui appartient en réalité à l’Etat”. Il conclut “la fonction immobilière de l’Etat, pour se pro- fessionnaliser, doit certainement s’ouvrir à des opérateurs ou, en tout cas, à des com- pétences issues du secteur privé” (p.92).
